Luận án tiến sĩ Luật học: Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành

- i Chưa có công trình nao luận giả sâu sắc về bản chất của th chấp BĐS, đẳng thời, chưa có công trình nào chỉ ra được yêu tổ vật quyển, trú quyền, mối liên hệ pháp lý ait yêu t6 vật quy

NGUYEN QUANG HƯƠNG TRA

ĐỂ TÀI

THE CHAP BAT ĐỘNG SAN THEO QUY ĐỊNH CUA

PHAP LUAT VIỆT NAM HIEN HANH

LUẬN AN TIEN SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI- 2021

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯ PHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

DE TAL THE CHAP BAT DONG SAN THEO QUY DINH CUA

PHAP LUAT VIỆT NAMHIEN HANH,

LUẬN AN TIẾN Si LUẬT HOC

Chuyên ngành: Luật din sự và tế tung dn sự

LỜI CAM DOAN

Tôi xin cam đoan đập là công trình nghiên cửa khoa học độc lập cũa riêng tôiCác kết quả nêu trong Luận án chua được công bỗ trong bắt kỳ cổng trình nàokhác Các sé liệu trong Luận án là trung thực, có nguén gốc rổ ràng, được trích dẫn

LỜI CẢM ON

Tác giả xin bày tổ lòng bidt on sâu sắc

TS Trần Thị Huệ, PGS TS Ti Thị Hồng Yan cùng các thay giáo, cô giáo đã hướng:

chí báo tân tình; xin cảm ơn bỗ Nguyễn Đức Quang me Hồ Thị Sen; xin cảm en bồ chẳng Trần Đức Lương mẹ chẳng Phan Thị Nga; xin cảm ơn chẳng Trần Nhật Hóa và hat con Trần Phúc Yên Thị, Trân Phúc Giang Thi; xin cẩm on các anh, chi, em, bạn bà, đẳng nghiệp đã động viên, khuyến khích, giúp dé, đồng góp ý kiến quý: bán để tác giả hoànthành Luân ám

Tác giá Luận án

NGUYÊN QUANG HƯƠNG TRÀ.

DANH MỤC TỪ VIẾT TAT

'CHƯƠNG L MOF SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THE CHAP BAT DONC SAN.

cân Khoa học về bẤt đồng săn và bất động sin thế chấp.

1.1.1 Quan iệm về bất động sân,

1.12 Khải niệm bất lông săn thi chấp và điền kiện

19

1.122 Điệu kiện để bit dng sin bở thành đồi trong cha biện pháp thi chấp a 1L2 Tiếp cần khoa học về thi chip bit động sin.

1.21 Kh niệm và bản chất của thể chấp bat động săn 2

1122 Cosa lý thuyết của thể chấp bắt động săn, a

1.23 Đặc điểm pháp lý của thd chip bat động sâm ”

1.24 Noi đụng pháp lý cơ bin của biện pháp thể chấp bắt động săn, 381.24.1 Biện he ca biện pip thé chip bit động sin, 38

11242 Yénté vit quyén cia biện pháp thé chip bắt động in “

112443, YÁ tổ tái quyền của biện pháp thể chấp bắt ông săn “

11244 Xế lýbŠ động sin bể chấp 55

'CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHAPLUAT VIET NAM HIEN HANH VỀ THE CHAP BAT

959

2.112 Vé các loại bit động săn thi chấp oa

2.11.3 VỀ didu kiện cia bat động sin được dùng để thé chip e

2.1.21 Vé hiệu re cia biện pháp thi chấp bất dng săn, 6s

2.1.22 Vé quyền của bên nhận th chấp tong biện nháp thi chấp bit đồng sân ©

312 3.V sẽ ly bat ng sin thé chấp 1

22 Nhận Hiện một số lan chế, bắt cập cửa pháp hạt hiện hànhvề thế chip bắt động ăn 76

2.2.1 Hạn chế tong lý Buyết dp cận và cầu hóc của hồ thing pháp hit về thé chip bit đông săn Tổ

1.Hạn chế về mmô hình lý thuyết trong xây dựng các quy định của pháp lật về thể chấp bắt động.

sân, 16

3212 Hạn chế trong cat te pháp ht về th chip bất động săn, ®

322 Miếng han chế cụ thế rong quy định của nhấp nt him hành rễ th chấp bất động săn, 2

2.22.1 Hạn chế trong quy đnh cha pháp hật vé bắt động ấn thé chip 22.222 Hạn chế trong quy dink cha pháp t vé biện pháp thể chap bất ông săn, 96

'CHƯƠNG 3 THỰC TIẾN ÁP DUNG VÀ KIEN NGHI HOÀN THIEN PHÁP LUAT VIET NAM

‘vi THE CHÁP BÁT DONC SAN.

3.11 Nhận điện một sổ banh chấp dfn hình vẻ th chấp bắt động săn 19 3.12 Mot nhân xt, đánh gid vi áp dụng pháp hit tong giãi quyết tanh chấp rẻ th chấp bat dng

3212 Kiếnnghị boàn Điện cấu tie của i thing pháp hật rẻ thé chip bat dng sin 1g

322 Kiến ngh hoàn thiện các quy đinh cụ thd của pháp uất về tiể chấp bat đồng sân 1Ð

1-Kiển nghị hoàn thiện quy định của nhấp nat rẻ bất động sẵn thể chấp 1Ð

2 Kiến nghị hoàn thién quy định của pháp hit về biện pháp thé chấp bat động sin 1

Kếthán

‘Dan sae fii liêu thar khảo,

‘Phu 1 Tổng qưanvề vấn đề nghiên cứu.

_Phụ hục 2 Báo cáo số 10/BC-CĐKDBĐ ngày 14/1/2019 về hết quả khảo sát ưực tiễn thi hànhp hép lita giao dich bão đầm và nu cầu hoàn thiện.

‘Phu lục 3 Báo cáo ngày 23/02/2012 về hit quả cuộc hep lên ngành xi lý vướng mắc trong áp dựng.

"pháp luitvé thể chấp quyền sử đụng đất đŠ bão dim thre hiện nghia vụ của người Khác

1PHANMG DAU

1 Tính cấp thiét của việc nghiên cứu đề tài

Dưới giác độ chính tt - phép lý, BĐS la ti sẵn có giá trì rất đặc biệt, thé hiện dẫu

ấn chủ quyên thiêng ông cia các quốc gia, din tốc Trên phương điện kinh té, BĐS làtii sản lớn của các quốc gia cũng như nên lánh té toàn cầu Dưới giác độ kinh té vi mổ,BĐS là tài sản có giá tri lớn của các gia đính và doanh nghiệp Trong nên kinh tế thitrường ngoài chức năng là nơi ð, nơi tổ chức hoạt đông sản xuất, kinh doanh, BĐS còn1à nguôn vốn dé đầu thông qua hoạt động thé chip Thục tiẫn cho thấy thể chip BĐS

có vai rò rất quan trong trong việc giải quyết ns cầu và vấn, phục vụ qua tỉnh sản xuất,

Jan doanh cia người din cũng như các mục iêu và nhiệm vụ phát tin kink xã hồi của Nhà nước trong chuỗi cung ứng giá trì toàn câu Ở Việt Nam, tỷ lệ cho vay có bảo.

đảm bing thé chấp BBS luôn chiếm tỷ lệ rất cao so với thể chip động sin Theo thông,

kê của FLAS (cơ quan tư vấn về môi trường và dau tu) thị: “Hoạt đồng cắp tin ching ở.Tệt Nam tiên về sứ chong BĐS vớt lễ các ngân hàng nhân BĐS làm bảo đâm chẳm

.939 "1 Từ các khía cạnh kinh tế trên đây cho thấy, thé chấp BĐS đóng vai trò rất quan.

trong đất với me phát riển kinh xã hội No lá phương thúc dém bão an toàn cho hoạtđộng tả trợ vốn, qua đó, giúp ting cường quá trinh chuyển dich các nguẫn vốn từ cáctrùng gen ta chính vào nên kinh ta, góp phần kién tạo các nguồn lục, thúc diy sin xuất,

kinh doanh phát triển Do vậy, việc hoàn thiện khuôn khổ pháp luật và thé chip BĐS

trong điều kién xây dung nén kinh tổ th trường của nước ta liện nay là yêu cầu nội tạ,

rang tinh tắt yêu, khách quan cia sự phát tiển kính tổ - xã hột nhằm gop phần chuyển

hóa BĐS thành nguồn tai chính đối đào, phục vụ cho các mue tiêu và nhiệm vụ phát triểncủa đất nước

Nhận thúc được tim quan trong của hoạt đồng thé chấp BĐS, trong những năm qua,Nhà nước ta đã có nhiều nổ lực trong việc hoàn thiện khuốn khỗ pháp luật vé thé chip

BĐS nhẫn tối da hóa giá t và tim năng lánh tổ của BĐS thông qua việc thúc diy tién

trình và chất lượng "rắn hóa" loa: hình tà sén này: Các văn bản quy pham pháp luật nhưyBLDS 2015, Luật Dit dai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 cùng hệ thống các văn bản

"hướng dẫn thi hành đã tạo nên tăng pháp lý quan trong cho hoat động thé chip BĐS Tuy nhiên, thục tin cho thy, khuôn khổ pháp luật v thé chip BĐS tuy Nhà nước di có nhũng nỗ lue đáng ké để hoàn thiện, song, vẫn còn nhiễu hạn chỗ, vường mắc, én chúa

xửiro, đồng thời chưa tương xứng với gat và tiêm năng "yến hóa" BĐS V học thuyếthấp lý, pháp luật vé thé chấp BĐS còn thiéu sự dẫn đắt bởi học thuyết pháp ý khoa học

và phù hop, din đến chế định thé chấp BĐS thiểu thiết ké có tính chất tổng thé va nhất

quán rong cách tiếp cận về các vẫn dé liên quan đến thé chập BĐS Bên canh da, sự thiểu,phối hợp trong xây dựng chính sách và xử Lý chính sich cũng đã din đến mốt số quy din

[IAS (2006), iệt Net tổng cường cơ h nếp cd tn ng hing qua cã cdchvd giao đc bo din, Hà Nột

của pháp luật về thé chấp BĐS còn thiếu đẳng bộ và nhất quán Thực tn pháp lý nêutrên cho thấy, việc nghiên cứu các giãi pháp để hoàn thiện pháp luật về thé chip BĐStrong bối cảnh nước ta biện tạ là mốt doi hồi cấp thiết, khách quan.

“Trước thực tế đó, dé có công trình khoa hoc nghiên cứu một số khía cạnh pháp lý

và thực tiễn về thé chấp BĐS Tuy nhiên, chưa có công tình nào nghiên cứu chuyên sâu

và có hệ thống về thé chấp BĐS cả trên phương diễn lý luận và thục tiễn, để từ đó xâydụng các dé xuất hoàn thiện khung pháp luật về thé chấp BĐS, đặc biệt là trong bối cảnhcác vấn bản pháp luật lién quan in thé chấp BĐS mới được ban hành trong thời gianvừa qua như Luật Đất dai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, BLDS 201 5, Bộ luật Tổ tung,

din sự năm 2015, Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm,

xử ý ng xéu của các tổ chức tín dung Điều này cho thấy, việc tp tục nghiên cứu và

"hoàn thiện quy định của pháp luật vẻ thé chấp BĐS trong bối cảnh hiện tạ là hết súc cần,thiết, Qua đó, khẳng định, việc lựa chọn và nghiên cứu đề tài "Thể chấp bat động san

Jin” Visa Luân án tiên ấ có giá trị lý luận,

Và thực tiẾn sâu sắc và mang tính ng dụng cao

ing quan tink hình nghiên cứu đề tài

2.1 Tình hình nghiên cứm trong tước và ngoài nước

Liên quan din nội dung nghiên cứu của đề tải, có mét số công trình khoa học trong

nước và ngoài nude’, trong đó có thể ké dén các cổng tình tiêu biểu như Cuốn sách:

“Dan luật lược giảng” của tác giả VO V én Mẫu, Quyén nhất, Sai Gòn, năm 1968, sách:

“Mật sổ ang nghĩ về báo đâm thực hiện ngÌĩa vụ dân sự trong luật dân sự Tiệt Nam” của

Tiến a Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất bản Trể Thành phố Hé Chi Minh, năm 1999, sách chuyên khảo: “Pháp Inde về các bién pháp han chỗ ria ro trong hoat động cho vay của tổ chức tin dưng 6 Tiệt Nam và một số nước trên thé giới" của tap thé tác giã do PGS.TS Lê

‘Thi Thu Thủy chủ biên, Nhà xuất bản Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội, năm 2017; Luận,

án tiến & “Pháp luật về thd chấp quyén sử đụng đắt 6 Tiệt Nam” của tác giả Nguyễn ThiNga, Viện Nhà nước và phép luật, Ha Nồi, năm 2008, Dé tải khoa học cấp trường “Hoànthiện chế Anh pháp luật về giao dich báo đảm" của Trường Dei học Luật Hà Nội do TiênPham Văn Tuyết làm chủ nhiễm để tải, năm 2014, Bé tai khoa học cấp trường “Báo

dim tiền vay của các 18 chức tín chong bằng thé chấp BĐS theo quy anh của pháp luậtTiật Nam hiện hành" của Trường Dai học Luật Hà Nội do Tiên đ Võ Thị Héng Yên làmchủ nhiệm đề tà, năm 2017, Helbert C Smith, DAB, SREA, CRE, FCA, Universty ofFlorida and Jonh B Corgel, PhD, Georgia State University (1987), Real estateperspective, IRWIN; Jesse Dukeminier (2002), Property, Gilbert Law Summary,Thomson Bex/Bri Các công trình nghiên cửu noi trên đã giãi quyết được một số vẫn đề

ý luận và the dn liên quan dén thé chấp BĐS Cụ thé

“Nội ong chết được tế hina Pe 1 ca Lan &:

Thứ nhất, về lý Nhân:

= @ Vé khái niệm BĐS: Khi bản về khái niệm BĐS, các công trình khoa học chủ

Yêu dua vào tiêu chí “khổng di đồi” của tài sản để phân biệt BĐS với động sản Vé ting thé, có hei trường phá iếp cân về BĐS Trưởng phái thử nhất iệp cân BĐS dưới giác đồ Vật hữu hình Theo quan điểm nay, BĐS là những tài sản có bản chất tự nhiên “hông thé

the hân ải đời” và những đông sén gắn liền với BĐS có bản chất tự nhiên Trường phá:thứ bai tiếp cân BĐS vừa đưới giác đô vật hữu hình, vừa đưới giác độ quyền (vật vôbint) Theo đó, ngoài việc nhìn nhân BĐS ở trạng thái vật lý "hữu hành”, các tác giá theocách tiệp cân này còn quan niệm, BBS còn tốn tại ở dang thức quyền

- (i) Vé BĐS thé chấp: Một số công tình khoa hoc đã tiệp cân khái niệm tài sén

(BDS) thể chấp đười góc đồ đối tượng của hợp đồng thé chấp nhưng chưa thông nhất về

‘bin chất của tài sén thé chấp là quyền sở hữu tai sẵn hay giá tri cũa tật sẵn hay cả hai

‘Theo tác giả Nguyễn Ngọc Điện thi: “adi trong cũa hợp đồng thé chấp là quyển sở hint tài sản thd chấp, chứ không phải tài sản thé chấp”, còn tác giã Nguyễn V ăn Hoạt cho

ring khu xác lập quan hệ thé chấp, các bén hướng tới và quan tâm không chỉ là bên théchấp có quyền sử dung đất hay không ma là giá tri của quyền sử dụng dat.Cùng có cách.tiếp cân nói trên nhưng tác giả Nguyễn Thị Nga lại quan niém, đối tượng của quan hệ théchấp quyền sở dụng đất chính là quyền sử dung đất

- Gil) VŠ khái niệm, đặc điểm và những néi dung pháp lý cơ bản của biên pháp thé

chấp BĐS: Hiện có các quan niệm khác nhau về thé chấp tai sân Các tác giả nhìn nhận

"bản chất thé chấp đựa trên các chủ thuyết khác nhau, có tác giả nhìn nhân bản chất théchấp là quan hệ trai quyền, có tác giả nhìn nhận nhận bản chất thé chập lá quan hệ vatquyền, có tác giả nhìn nhân quan hệ thé chấp lá sự kết hợp hii hoe giữa quan hệ tréi quyền

Và quan hệ vật quyên Bán cạnh đó, hiện chưa có công trình nghiên củu khoa học nào chỉ+a được bin chất của thể chấp BĐS trong mối liên hệ và sự vin động của quan hệ vật

qgylö vì quận bã trữ quyền, những đặc ea dni và hội dụng phái LY cơ Bán của Higa pháp:

thé chấp BĐS

Their hai, và pháp luật thực đính, thực tiễn áp dung và kiến nghị hoàn thiện: Một số

công trình khoa học đã có những nghiên cửu, phân tích, đánh giá thực trang pháp luậthiên hành về thé chấp BĐS và kiến nghị hoàn thiện Tuy nhiên, việc nghién cứu pháp,uật thục dinh và kin nghị hoàn thiện pháp luật về thé chập BĐS của các công trình này, chưa có tinh hệ thống va chuyên sâu trong sự soi chiều với các vấn đổ lý luân vé thé chấpBBS

2.2 Đánh giá tông quan về tuk kink nghiên crn

Các công trình nghiên cửu trong nước và ngoài nước liên quan đến thé chấp BĐS

đã dem lại những kit quả ding ghi nhận Tuy nhiên, các công bình này chưa giả quyết

được một số vin đồ Lý luận và thục tin pháp luật v thé chip BĐS của Việt Nam một

cách hệ thống và chuyên sâu trên nên ting lý thuyết khoa học, phù hợp với bản chất của

thé chip BĐS, từ đó dit ra yêu cầu tiếp tue nghiên cửu Cu thể

Thứ nhất, về mặt tích cục: Vé cơ bản, các công tình khoa hoe đã có những phân

tích nhất định về mặt lý loận và pháp luật hiện hành về BĐS và thể chip BĐS Nhing

phân tich này là nguân tham khảo có giá tri cho tác gia trong việc biển khái các nổi dung

nghiên cứu liên quan của để tài

‘Tir hai, về mất hạn chế: Những nghiên cửu về BĐS và thé chấp BĐS còn chưa

gia quyết được trên phương diện lý luận và thực tiễn về các vin dé cơ bản sau đây:

Chur có công trình nào nghiên cứu và luận giải có tính hộ thống và chuyên sâu

vi cơ sở lý luận của việc xác định các loại hình BĐS, đặc biét la BĐS tên tạ ở dang thúcquyền, các công tình chưa Gara khá niệm BĐS thể chip ma mới chỉ nghiên của chúng,

vệ BĐS với tư cách là một loại hình tai sản trong tương quan so sánh với động sản.

- (i) Chưa có công trình nao luận giả sâu sắc về bản chất của th chấp BĐS, đẳng

thời, chưa có công trình nào chỉ ra được yêu tổ vật quyển, trú quyền, mối liên hệ pháp lý

ait yêu t6 vật quyền và yéu tổ trai quyền cia biện pháp thé chấp BĐS, những đặc điểm,

pháp lý của thể chấp BĐS trong tương quan so sánh với thé chấp động sin và các biệnpháp bio dim khác, những nội dang pháp lý cơ bản của thé chấp BĐS

- (i) Chưa có công tinh nào phân tích, đánh giá có tính hộ thống và chuyên sâu về

hệ thống pháp luật hiện hành về thể chấp BĐS dựa trần nên tingly un về thé chấp BĐStrong nự tham chiều với các lý thuyết khoa học nhay lý thuyết vật quyền, trai quyển; lýthuyết về quyền sở hiểu, lý thuyết về bảo dim thục hiện nghĩa vụ

+ (ir) Chưa có công tình nào có những nghiên cứu, đánh giá hệ thống và toàn điện

thục rang áp dụng pháp loật và thé chip BĐS trên cả hai phương chân kết quả đạt được

à han chế, đặcbiệtlà các quan điểm xét xử khác nhau đối với cùng một vụ việc git các

cấp tòa án và nghự trong cùng một cấp tòa én

= ) Chưa có công trình nào xây dung các kién nghỉ hoàn thiện pháp luật về thể

chấp BĐS có tinh hệ thông từ lý thuyết tiếp cân, đến cấu trúc của hệ thông pháp luật và

các quy định cụ thé Kiên nghĩ hoàn thiện pháp luật của các công tình còn mang tinh tin

xuan, dom lễ, chưa dua trên bản chit của thé chip BĐS là biện pháp bio dim chứa đụng

ca quan hệ vit quyền và quan hệ trái quyền dé kiên nghị đều chỉnh pháp luật phù hợp và

thích ứng với từng nhóm quan hệ trên nén ting cite lý thuyết vật quyền va trái quyền.Chủ thuyết vé sợ hải hoa hoa quyền và lợi ích giốa các bên trong bién pháp thé chấp BĐSnhằm dụng hoa giữa yêu cầu về tinh hiệu quả cũa biện pháp thể chấp và yêu cầu về bảo

dim bio sự công bằng xã hội chun được các công tình chú trợng khi nghiêncứu vé những vận để lên quan dén thé chấp BĐS, trong đó có kién nghỉ hoàn thiện phépTuất

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

Mục dich nghién cứu của Luận én là làm sáng t cơ sở ý luận và thục tin của thể

chấp BĐS, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiên quy định của pháp luật trong lĩnh vực.này

Luận én có nhiệm vụ nghiên cứu sme

Ti: nhất, phân tích và luận giải dưới giác độ lý luận về BĐS thé chap và các yêu.

tổ (nội cing pháp ly) cầu thành biện pháp thé chip BĐS, Tiên cơ sỡ đó, xây đừng cáckhái niệm khoa học về BĐS thé chip, thé chấp BĐS; làm 18 bin chit, đặc diém và nổidụng pháp lý cơ bản của biện pháp thé chấp BĐS

Thí hai, phân tích, đánh giá thục trang phép luật và thc iẾn áp dụng pháp luật

hiện hành về thé chấp BĐS, từ đó nhận diễn những hạn ch của pháp luật cén phis được

"nghiên cứu hoàn thiện

Thứ ba, đề xuất các kién nghị hoàn thiện quy định của pháp luật hiện hành về théchấp BĐS đựa trên học thuyết khoa học, phù hợp với thực tiễn và truyền thông pháp lýcủa Việt Nam

4 Đối trợng và phạm vi nghiên cu

Luận én nghiên cứu thé chấp BĐS đưới giác độ biên pháp bảo dim Luận án không

i stunghién cứu hop đồng thé chấp BĐS c trên phương điên lý luận và pháp luật thựcđánh ma chỉ dé cập đến hợp đồng với tơ cách là căn cứ phát sinh, tao lập biện pháp théchấp BĐS và la hình thúc thể hiện, ghỉ nhân thôa thuận của các bên vé biện phép thé chấpBĐS Trong khuôn khổ của để tai tiên d Luận án chỉ nghiên cứu, đánh giá khuôn khổ

pháp luật thục định của Việt Nam về thé chấp BĐS Cụ thể

Thứ what, nghiên cứa những vẫn để lý luận vé biên pháp thé chap BĐS, làm cơ sở.cho việc phân tích, luận giải các quy định của pháp luật hiện hành về thé chấp BĐS vakiến nghị hoàn thiện

Thứ hai, nghiên cửa pháp lut thực định và thực tấn áp dụng để đơn ra những đánh giá nhận dink về mức đô phù hợp và đáp ứng đời hin của thực tén của hệ thông phép

tit hiện hành về thé chip BĐS

Thứ ba, nghuén cứu đã xuất kién nghĩ nhằm hoàn thién các quy định của pháp luậthiện hành về thé chấp BĐS

5 Cơ sử lý thuyết

Luận án nghiên cửu về thé chấp BĐS đười gốc đô lý luận, góc đô pháp luật thực

đánh và góc đồ thục ấn thi hành trên cơ sở lý thuyết vật quyền và trú quyền Bản canh

đó, một số lý thuyết như lý thuyết vé bảo dim thục hiện nghữa vụ lý thuyết sở hữn, lýthuyết về tr do hợp đồng lý thuyẾt về quan hệ giữa vật chính, vật phụ công được tác giãsoi chiêu tiấp cân trong quá trình tiễn khmi các nội dang nghiên cứu có liên quan của đề

tủ

6 Câu bãi nghiên cứu, gã thuyết nghiên cứu

Câu hội nghiên cứu thứ chất BĐS thể chấp là g?

Gi tay sini ghi tl

- BĐS bao gim các tai sin có bản chất vật ly tự nhiên không thé tự thân di dai là

đất và tai sin gin liên với dit, các động sẵn được chủ sở hữu gin vào BĐS do bản chitttr nhiên với tự cách vật phụ nhằm phục vụ cho việc Khai thác, sử dụng BĐS, các quyềnđối vit ti giá được bing tiền có đối tượng là BĐS do bản chit tự nhiên và các tài sẵnkhác do luật quy định

- BĐS thé chấp là BĐS thuậc sở hữu của bên thé chấp, được bên thé chấp dùng để

"bão dim cho việc thực hiện ngiấa vụ đối với bên nhận thé chấp theo những điều kiện dopháp luật quy định

Câu hỏi nghiên cứu thử hai: Bản chất và nội dung pháp lý cơ bản của thé chip BĐSlag?

ola thuyết nghiên cửu thứ hai: Thế chấp BĐS là biên pháp bảo đêm đối vật được

xác lập trên BĐS ma không co nự chuyển giao BĐS từ bên thé chip sang cho bên nhận.

thé chấp nhằm bảo dam cho việc thục hiện nghĩa vụ phát sinh trên cơ sở thỏa thuận của.các bên trong hợp đồng thể chấp

Nội ding phép lý cơ bin của biên pháp thể chấp BĐS gém: (1) Hiêu lực của biệnpháp thé chip BĐS; (2) Yêu tổ vật quyền của biên pháp thé chấp BĐS, (3) Yêu tổ traquyền côa biện pháp thể chip BĐS và (4) Xử lý BĐS thể chấp

Câu hồi nghiên cứu thứ ba: Nhiing thành tyu lập pháp và han chỗ, bit cập cũa phápuất Việt Nam hiện hành về thé chấp BĐS?

Giả thuyết nghiên cửu thứ be: Khuôn khổ pháp luật vé thé chấp BĐS tuy Nhà nước

đã có nhống nỗ lực đáng kŠ để hoàn thiên, song vấn còn những hạn chế, bat cập dưới

nhiều góc đô, từ ý thuyết tấp cân, cầu trúc của hệ thống pháp luật đến các quy dinh cụthể nên chưa phát huy hit iệu quả các giá tii và vai trò “bdo đấm thực hiện ng]ấa vụ"của biện pháp thé chập BĐS

Câu hồi nghiên cứu thử hư Quan đểm, lý thuyết tiấp cân và những gui pháp ou thể

để tiếp tục hoàn thiện pháp luật về thể chip BĐS?

Giả thuyết nghién cứu thử hư Việc hoàn thiên pháp luật vé th chấp BĐS phải bảođảm có quan điểm, lý thuyết tếp cận khoa học rõ răng nhất quản, phù hợp với bản chấtcủa thể chấp BĐS và thực tin Việt Nam NHững giải pháp hoàn thiện pháp luật về théchấp BĐS phải có tính hệ thông, từ quy dinh ciia BLDS 2015 đến các quy định của phépuất chuyên ngành có liên quan rên nên ting ce Lý thuyết vật quyền

7 Cách tiếp cận vẫn đề nghiên cứu và phương pháp nghiên ci

Luận án nghiên cửu thé chấp BĐS dưới giác độ biện pháp bảo dim Cách tiép cân

‘vin đề nghiên cứu của Luân án la làm rõ yêu tô vật quyền, yêu tổ trái quyền, mồi liên hệpháp lý và nự vận đồng của quan hệ vật quyền và quan hộ trái quyền trong biện pháp théchấp BĐS trong mrtham chiếu với các hoc thuyết pháp ý của hai hệ thẳng pháp luật cótầm ảnh hưởng đối với khoa hoc php ly đương đại, à hộ thẳng luật Civl lew và hệ thông

uit Common lew, cũng như các quan điểm khoa học, quy định pháp luật cia các nước

à đi điện Hiêu biểu của hai hệ thống này và cổ luật của Việt Nam Từ đó, ơi chiếu vào

trong việc đánh giá các quy định của pháp luật thực dinh của Việt Nam, nhận điên nhữngvướng mắc, bit cập, rên cơ sở đó đơn ra kiên giải về hướng hoàn thiện pháp luật và thểchấp BĐS phù hợp với bản chất của thé chip BĐS

Trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lich sử Luận án kết

hop chúng với một sổ phương pháp nghiên cửu chuyên sits dưới đây để thục hiện dé tài

- Phương pháp nghiên cint kết hop giữa i ludn và thực hỗn: Phương pháp này được

sử dụng xuyên muốt & tt cả các chương ci Luân án Cu thi, từ các vin đồ Lý luận

đã được khái quát hóa về thé chấp BĐS ở Chương 1, tác gã đã soi chiêu để đánh giá

khuôn khổ pháp luật hiên hành về thé chấp BĐS ở Chương 2, đồng thời, trên cơ sở kết

hop giữa lý luân và thực in, tác giã đề suất các kiến nghị hoàn thiện ở Chương 3

- Phương pháp phân tich và tổng hợp: Đây là phương pháp nghiên cứu được sử

dung xuyên mốt trong quá hình tác giã triển khai nghiên cứu các nội đụng liên quan của

tác

để tại Luận én phân tích, luận giã một số vẫn dé lý luận của thé chấp BĐS, các quan

diém pháp lý của các học giá và pháp luật cũa các nước là đu diện tiêu biểu của hệ thông, luật Civil lay và hệ thống luật Common uy, từ đó tổng hop, khái quát hóa thành bản

chất của thé chấp BĐS, đặc điểm và nội dụng pháp Lý cơ bản của tiện pháp này, Luận én

cũng đã sở dụng phương pháp phân tích và tổng hop trong việc đánh giá quy định của

phép luật thực định, những hạn chế của pháp luật và nhũng vẫn đề cần sửa đổi, bổ sung,hoàn thiện

- Phương pháp so sánh: Phương pháp so cánh được Luận án sử dụng trong quá tình

triển khái các nội dung nghiên cứu và BĐS, bản chất pháp Lý của thé chấp BĐS, đặc điểm

pháp lý của thé chip BĐS nhim chỉra những điểm tương đồng và khác biệt giữa thể chip

BĐS trong tương quan so mánh với thể chip đồng sin và một số biện pháp bảo dim khác.Phương pháp này công được tác giá sử dung trong quá trình phân tích, đánh giá pháp luật

thục định và thực tiễn áp dụng pháp luật trong gi quyết tranh chip về thé chấp BĐS

- Phương pháp bệ thông hóa: Tác giả sử đọng phương pháp hệ thẳng hóa để trình

bay, thi hiện các nộ: dung nghiên cửa theo một tình ty bổ cục hợp lý, chất chế nhằm

dim bảo tính khoa học, sự gắn kết giữa các nội dung của Luận án.

- Phương pháp phân tích tình lung: Luận én si đụng phương pháp phân tích tình

huồng trong quá trình phân tích các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn thé chấp BĐS,

các tranh chấp và các bản án, quyết dinh cia tòa án Viée phân tích tinh huồng được sửdung chỗ yêu ở Chương 2 và Chương 3 nhằm lam sing tổ những han chế của pháp luậtthục định cũng như thực tn ép dụng pháp luật vé thé chấp BĐS, đặc biệt là trong giãquyết tranh chấp,

8 Những đóng góp mới của Luận ám

Két qué côn việc nghiên cứu đề tat: "Thế chấp bắt động sản theo aug Ảnh cũa pháp

huật Tiệt Nam ign hành" có thé đem lại những đẫm mới smu đây

8Thứ nhất, Luận áa đã xây dựng các khái niệm khoa học liên quan trực tp đến đềtii như khá niệm BĐS, BĐS thổ chấp, thể chip BBS Bén cạnh 46, những vin đ lý luậnnhư bản chất, đặc điểm và những nội ding pháp lý cơ bản của biện pháp thé chip BĐScũng đã được Luận án nghiên cửu toàn điện, sâu sắc và có hệ thing, Luận án có những

phân tích luận gd, từ đó đua ra quan điểm khoa học về BĐS tôn tạ ở dụng thie quyền,

đẳng thời có những nghiên cứu säu sắc và bệ thing vé yéuté vật quyển yéut trai quyền,

xố itn hệ pháp lý và sự văn động của quan hệ vật quyển và quan hệ trá quyền trongtiện pháp thé chip BĐS

Thir hai, Luận én đã sử dụng lý thuyết khoa học phủ hop trong việc nghiên cứu,phân tích luận gi những vẫn để pháp Lý liên quan đần thé chip BĐS như: lý thuyết vậtquyền, tri quyền, lý thuyết về quyển sở hữu, Lý thuyết vé hy do hợp đồng, ý thuyết và

ôi quan hệ giữa vật chính và vật phụ, ý thuyết về sự hài hòa hóa lợ ích trong bảo đâm,thực hiện nghĩa vụ để xây dụng góc nhìn toàn diện, day đủ và sâu sắc và thé chấp BĐS

từ gác độ lý luận, thực tiễn pháp lý và kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Ra ba, Luân én đã có những phân tích, luận giã mang tinh hệ thống về nhữngđiểm tích cục, đồng thời nhận diện những hạn chế của phip luật thực định, từ lý thuyẾttiếp cén đến câu trúc của hệ thống pháp uật cũng như các quy định cụ thể rên cơ sở tham,chiễu với những vin dé ý luận vé biện pháp thể chip BĐS đã được nghiên cứu Đây làmột trong các nên ting quan trong là cơ sở thục tiễn cho việc xây dụng các kiến nghịhoàn thiện pháp luật về thể chip BĐS Bán cạnh đó, Luận án đã có những phân tích, đánhgit sâu sắc và có tính hệ thing thục tii áp dụng pháp luật rong giải quyết ranh chấp véthé chấp BĐS trên cả hai phương diện những kết quitich cục và một số hạn chế

Thú: tr, Luận án bước đầu đã đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về théchip BĐS có tính hệ thẳng và de trên chủ thuyết khoa học phù hợp vớ bản chất của théchip BĐS Trén cơ sở nhận diện bản chit của thể chip BBS là biện pháp bảo dim chứađụng cả yêu tổ vật quyền và trái quyện, Luận án kiến nghị cần phi có sw phân tách vànhận điện đúng quan hệ vật quyền và quan hệ ái quyền của biện pháp thé chip BĐS đểlựa chon ép dụng lý thuyết vật quyền và trái quyền điều chỉnh cho phù hop và thích ứngvới tùng nhóm quan hệ, tránh tinh trang dùng lý thuyết trai quyên dé điều chỉnh quan hệ

có tinh chất vật quyền, din din làm giêm vai rò và hiệu quả của chức ning "báo dinthực hiện nghĩa vụ" của tiện pháp thé chip BBS Đẳng thời, Luận án để có những kiếnnghị hoàn thiện pháp luật về thé chấp BĐS dựa trên chủ thuyết về sự hài hòa hóa quyền.

và lợi ich giữa các bên trong biện phép thé chip BĐS nhằm dung hòa giữa yêu cầu vềtinh hiệu quả của biện pháp thé chip và yêu cầu về bảo vệ con nợ trong sơ hướng đốndim báo công bằng xã hội

9 Ý nghĩa khoa hoc và thục tến của Luận én

Kit quả đạt được của Luận án sẽ gop phần lim sáng tô phương điện lý luận trong

khoe học pháp lý về thé chấp BĐS Cụ thé xây đựng được hệ thống các vin đề lý luận

co bin về thé chip BĐS; phân tích thực trang điều chỉnh pháp luật về thé chấp BĐS và

thục tiin áp dung chỉra những bit cập của pháp luật và đưa ra phương hướng hoàn thiện

pháp luật về thé chấp BBS Những giả: pháp hoàn thiện phép luật của Luận án sé là

nguôn tham khảo có giá tị cho các cơ quan có thẩm quyén trong quá tình im đổi, bổ

song, hoàn thiện các quy định của pháp luật về thể chip BĐS

10 Kết cầu của Luận án

Ngoài phân mé đâu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và các phụ lục, nội dung của Luận án chia thành 3 chương;

Chương 1: Mét sổ vẫn đổ lý luận về thể chấp bit đông sin

Chương 2: Thục trang pháp luật Việt Nam hiện hành về thé chấp bit động sản

Chương 3: Thực tiễn ép dụng và kiến nghỉ hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thé

chấp bit động sẵn

10CHƯƠNG 1 MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VỀ THE CHAP BAT ĐỌNG

1.1 Tiếp cận khoa học về bất động sin và Dat động sin thế chấp

LLL Quan triệu về bắt động sản

Việc phân lori tai sin thành BĐS va động sẵn có nguồn gốc từ Cổ luật La Mã Theo

đó, BĐS được hiểu là đất đai và những ti sin tre tip hoặc gián tiếp gắn liên (hoặc liên

que) đến đất dai trong một thể thẳng nhất về hiện trang và tình trạng pháp lý

"Dưới giác độ ngôn ngữ, BĐS 1a từ mà nghia của nó được tạo bởi hai từ đó là từ

“bắt động" và ừ "sản" Theo Từ điển Hán Ném?, “bắt động" được hiểu 1à “m lim, không

nhức nhúch”, còn "sản" 1à “của cất", "tài sôi % Xét về ngũ nghĩa, BĐS là những tài sản

có thuộc tính vật ly “bat đồng”, “im lim, không nhưc nhich” Trên cơ sở cách tiép cân.

này, Từ điến Hán Nôn” đã định nghĩa BĐS là từ ding để “Chi chương những cia cát

hông dồi được (nhà cửa rudng dt Cũng có cách tip cân tương tự cuốn Từ đến,

Tiếng Vidt® đã định nghĩa BĐS là "tài sắn không chuyễn đời đì được, nhurrudng dv v.

hin bit với động sn, Như vậy, hiểu theo ngấa thông dang nhất, hay nói cách khác,hiểu theo nghĩa truyền thông và cỗ điển nhất, BĐS là những tà sản có thuộc tinh "bắtông”, không di dời được, Cách hiểu này thuân túy dua trên thuộc tính (bên cha) vật lý

(sẵn tạo vật chất tự nbiés) của BĐS, đó là tính có định, tinh không thé dã dai

“Dưới giác độ xã hội, BĐS là ti sin có giá tị lớn và có Ý ngần đặc biệt đối với các

gis dinh BĐS là nơi ở, nơi anh sống của các gia dinh và cũng là nơi Lỗ chúc các hoạt

động sản xuất, kính doanh của các gia dinh Đặc biệt, đối với những nước có nền vinminh lúa nước, nơi ma quan niệm “am eu” tồi mui "lạc nghiệp”, nơi mà vie tạo lập khối

tài sin là BĐS có ý ngiĩa quan trong và được xem là trách nhiệm”, là tiêu chí đánh giá

snrtrumg thành của người gia trưởng trong gia định, thi BĐS lại càng được coi tương hơnbao giờ hết Bồi lễ, khởi nguồn từxa xue, trong ý niệm thông thường của người dân, BĐS

là t sản có giá tri kinh té hơn các động sản Chính vi vậy, từ bao dai nay, quyền sở hữu

Và các quyềnliên quan đồn BĐS luân là nhing quyền quan trong nhất về tài sản của công

dân Người dân không chỉ đành tim huyễt và công sức để tạo lập nên khôi BĐS thuậc sở

Hữu của riêng mảnh, của ga dinh, ding họ ma còn giữ gin và lưu truyền khối tải sin đó

từ đời này qua đời khácŠ

“Nghẫn ps vac haven ethos WELNBAN An trợ cập Be 1IhÓ0 ng 2072018

“Theo Te đến ‘Thin Văn Chish, tr “sar” có niều nghi wong do có nghà là cia cải tài sin Ngắn,

aps /hoök hivin nee sWELWBAM Aân tuy cập bic TIMID ngh 29/8D015

"Ngan eps aie ươgnelg2a%EI®/BAX An tuy cập Be TNO nga 29782018,

3 C003) Te dn Tng Pt, Xd Yous bin Da Nang, Hì Nội S0

của người Vit, ri 1 vợ Kn ee ema ba vie gan wang i vs gk

‘mung tong ia đồ: Qua asin nay vin còn coh huông lớn din tm ca nghời Vit Nam hiện

‘rn tux bing own din th, các gay to chứng nhật guyềnsở in BĐS hun được xem nha một wong ống, gly tờ qum tọng nhất cũa nghời din, en được người din coi tụng vi gh gi

“Thực té này bắt ngudn từ lý do lánh tế, "Thời wea BĐS có giá tị hon đồng edn

Trong Cé luật La Mã có cân: res mobilis, res vili, ng]ĩa là động sản là vậtt giá tị "®

Tuy nhiên, lý do này tô re không còn phù hợp trong bốt cảnh của nên Kin té hiện đạiBai lã, trong thời đại Cách meng Công nghiệp 40 đã xuất hiện nhiễu loại hình tai sản,

mối có gid ti gấp nhiễu lẫn BĐS Mặc đủ vậy, BĐS vẫn có xu hướng được coi trọng hơn, được phép luật quan tâm bảo tấn và phat iển nhiều hon vi BĐS thường gắn với yêu tổ gia Ginh, hay nổi cách khác lang tinh cách gia cinh”TM và gin với yêu tô "dân sinh”

hơn đồng sẵn Trong tâm lý thông thường của người dân, BĐS là yêu tổ giúp cho “sự.

vững bén sự ổn cổ trong lập nghiệp và sinh hoạt của gia dink”!

Dưới giác độ kinh tế, BĐS, đặc biệt là đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của maiquốc gia và là từ liệu sin xuất có giá tị với tinh chất rất đặc tiệt Theo Các Mác, “Dat

a là tài sẵn mãi mãi với loài người, là đu liện để sinh tổn là cd kiện không th thidw

cược dd sân xuất, là be liệu sản xuất cơ bản trong néng lâm nghưệp” Dưới bản tay vàkhối óc cia con người, đất đai từ một sẵn vật t nhiên trở thành tai sản và là nguồn vin

Vô cùng quan trong của cá nhân, công đồng và lớn hơn là của quốc gia din tộc Không,chỉ có giá tr vé kinh té, đắt đại còn có ý nghĩa vé mắt chính bị, là biện thân, là sự kết tỉnhnhững giá ti vin hóa và lich sử được truyền qua Dao thé hệ, thé hiện sức manh và chủquyền thiêng liêng của mỗi một quốc gia, din tộc

"Trong nên kính t thi trường, BĐS không chỉ la nguồn của edi vit chất thông thường,

nà con là hàng hoa, là đối tượng của hoạt động kinh doanh BĐS Lý thuyết vệ kinh tếhọc không nhìn nhận BĐS thuận túy đơn giản chi là vật tổn tại ở trạng thai nh, mà xemBĐS trong trang théi đồng, là yêu tổ quan trong của qua trinh sẵn xuất, là cổng cụ giỏpdoanh nghiệp huy động vén trên thi trường tai chính —tin dụng

"Dưới giác độ pháp lý, BĐS là tải sin ~ đổi tượng chiv sự điều chỉnh của các quý phem pháp luật Trên cơ sở đặc tinh tự nhiên "bất đồng”, "hông di dồi được” của BĐS,

"hà lâm luật đã luật hóa thành đặc tính phép lý của BĐS Bén cạnh đó, xuất phát từ vai{rd và ý nghĩa của một số loại hình tài sản có mối liên hệ mật thiết với BĐS có bin chấtthự nhiên, nhà lam luật để “can thiệp” vào việc nhận dién BĐS theo các nguyên lý thông,thường khí xác đính rằng những tai sản này cũng được xem là BĐS, cho di, về thuộctinh vật lý bự nhiên, chúng không thỏa mãn đặc tinh của một BĐS Đây chính là sự "cơnhiệp pháp lệ" đỗi với tơ duy (nhân thúc) thông thường về BĐS Trong trường hợp này,Việc xác dinh một tài sin là BĐS nhằm thiết lập quy tắc điều chỉnh pháp luật đối với taisin đô, vi vậy, nó có (và mang) ý ngiĩa về mặt pháp lý nhiều hơn là về mặt thục té hiện

"hữu (có tính chất tự nhiên) của tải sẵn

-Nguẫn Qung hốnh 1967, Dnt gpd 1 Vấn Diba Cần he, Ga z 106

“Nguyễn Quang Quỳnh (1967), Dan luất guyền 1, Viên Đai học Cin Thơ, Sti Gon, 106,

“Ngư ung Quah (U60, Date po Iida Dos Ca Tơ, Sử Gn 106

"Một cách phổ quát nhất, dưới giác độ pháp lý, có nhiều quan điểm cho rằng, BĐS

‘be gẵà những tai sản meng bén chất vật lý tự nhiên, không thd ai dội và những Hải sản.

khác, mặc dù không thỏa mãn đặc tinh vật ly bắt động tự nhiên nói trên vẫn được hưởng.quy chế pháp lý của BĐS do yêu tổ "pháp luật quy định” Khác với tiêu chí vật lý, tiêu,

chi do “pháp luật ạt: dink” là tiêu chi có tinh chất giả định để phân biệt BĐS với đồng,

Việc pháp luật quy định một tà sén tuy không có đặc tính vật lý tự nhiên của BĐSvin được hưởng quy chế pháp lý của BĐS, người ta goi la quá tình “BBS hóa"? Quátrình “BDShéa” này bắt nguồn từ thuyết “phu tong chink” trên nguyên tắc tôn trọng đặctính gắn liền với BĐS do bản chất tự nhiên và những lợi ích của việc BĐS hóa mang lại

"Trong đó, BĐS có đặc tinh vật lý tự nhiên "hổng di đời” được xem là BĐS trung tâm,Với vai trò là vật chính trong môi quan hệ với các tai sản gin liên BĐS đó với tư cách là

vật phụ Theo nguyên tắc “phu tong chinh” (acces sorium sequitur principale), các tài

sản này cũng được xem (và được đối xi) như BĐS có đặc tính vật lý tự nhiễn không diđời ma nó được gắn vào Trên nguyên lý này, các nhà lập pháp đã BĐS hóa các động sân.gắn liền với BBS với tư cách vật phụ nhằm phục vụ cho việc khai thác và sử dụng BĐS

Và các đối tượng gắn lién vót BĐS bao gồm các quyên (có tính chất vật quyền) và hoalợi của BĐS

Diy là cách iếp cân pháp lý phổ bién về BĐS cite các nước theo hệ thống luật CivilJew (hệ thông luật Châu Âu lục die) ma điển hình là BLDS của nước Công hòa Pháp}* và

BLDS Quebec Canada)”, Cách tiếp cân này cũng đã ảnh hưởng dén tu duy của các nhà

oan luật Việt Nam trong Bộ Dân luật Bắc ky, Hoàng Việt Trung ky Hộ luật”), Sắc lãnh,

Điển thé ngày 21/7/1925!" và Bộ Dân luật Sài Gòn năm 1972" Theo đó, BĐS được quan.

niêm bao gồm (và chie think) hai nhóm, đó 14 @) BĐS do bản chất (tinh chit) tự nhiền,

và (i) BĐS là những tại sin được BĐS hóa bao gém BĐS do mục đích sử dụng (hay còn.gọt là BĐS do công dụng, do dụng địch) và các đối tượng gắn liền với BĐS,

‘Thi nhất, quan điểm về BĐS do bản chất (tinh chất) tự nhiên.

BĐS do bản chất gồm các loại hình BĐS tên tại đưới dang thúc “vat”, có đặc tính.(tinh chit) vật lý tơ nhiên không thể di dai Trường hợp BĐS bi chuyển dich đái da) thi

công dụng của tai sẵn sẽ mất di hoặc bị ảnh hưởng nghiêm trong” Tác gi đẳng tinh với

cách tiếp cân về BĐS do bên chất tự nhiên theo quan điểm nói trên Một cách khái quát

‘rin Thúc 120 (1969, Datdiphíp hết iợc giã, Nhỉ ích Fw R, Sử Gin 563.

"VG Via Mắu 1869), Din nt uve ging Ory dnc, Sà Gòn 203,

“Ni mt ban Cage gh (1098), BEDScax nước Cong hoa Phe Điền S17), B NGG, 162

"Diu 900, Đều 901, Đền 904 BLDS Quebec Canada

“Đầu 449 Bộ Din hit Bắc kỷ,

Nà Viên, ĐỆ (1947), Hang Việt mg xì Hồ de (Điều 460), Bad 135.

"Đâu thự 3 Sắc nh Điện th,

“Đền 363 Bộ Din hột Sù Bản năm 1972

“Nguyễn Ma Tun (hủ bồn), C014), đòn un Moa lọc Bộ lu đôn sự của ruớc Cổng hàn xã hộ chỉ nga Độc

nhất, có thể hiểu, BĐS do bản chit tự nhiên chính là đất và các vit sinh ra từ đất hoặcgắn in với đất do host động có ÿ thức cũa cơn người

Đứng ở vị trí trung tâm của các BĐS thuộc nhóm này chính là đất đai21 Ngoài ra,

xế trong mốt quan hệ có tính tự nhiên với đất đại ma có những vật được xác định là

BĐS” Cu thể lá những vật được sinh ra từ đất có tính chất từ nhiên hoặc do công súc

lao đồng cia con người như cây chưa đổn, mùa mang chua gặt được định nghĩa là

BBS Cũng được xem lả BĐS những vật được gắn vào đất do hoạt đông có ý thức của.

con người mà nêu tách rùi, chúng sẽ mất cổng dụng (giá tr sử đụng) của ti sẵn, vi đu

như nhà, công trình xây dog Cách hiễu có tính chất truyền thống và cổ điển về BĐS

do bản chất nói trên vẫn được thừa nhân ngay cả trong bối cảnh hiện may, Với sự phát triển côa khoa học công nghệ, con người có thé lâm dich chuyển một số BĐS do bin chit

Bai lẽ, my cho cùng nhiing BĐS do nêu được di đời cũng là dé gin vào dit và chúng

cũng chỉ phát huy giá trị sử dụng một khi được gắn vào đất

Thứ hai, quan điểm và BĐS là các đông sin gin với BĐS do bản chất hy hiên với

tự cách vật phụ nhằm phục vụ cho việc khai thác BĐS ma nó gắn vào (BĐS do mục dich

sử dung) và các đối tượng gắn liên với BĐS

~ @ Quan điểm về BĐS do mục dich sử dụng Theo một số học giả, đây chính là

“những vật vắn là đồng sản nhumg được xem là BĐS do mi liên hệ với một BBS co ban

chat he nhiên mà động sốn này gẵn lin vớt te cách là mét vật "56 Những động sân

này được xác định gắn liên với BĐS vĩ lý do kinh tế, bi Ie, “chinig cẩn tất cho sic haa

thác BĐS?” Hay nói cách khác, mac di về bản chất, các vật này van là các đông sẵn,

nhưng đưới phương điện kinh tế, nêu phân loại chúng vào nhóm động sin thi có sựgiêm sit hoặc mắt giá tri của BĐS ma chúng được gắn vào Vi vậy, các nha lập pháp đã

áp dụng nguyên tắc Phu tong chính (acces sorium sequitur principale) để công nhận các

động sin đó la BĐS do mục đích sử dung giống như BĐS do bản chất mà nó được gin

vào 8

“ác giả đồng tinh với quan điểm ép cận động sin có mốt iên hệ vật chất bự nhiênvới BĐS do bản chất hưnhiên mà chúng được gin vào cũng được xem là BĐS Tuy nhiên,theo tác giả không phải mọi đông sin trên BĐS đều được xác dinh la BĐS do mục dich

‘ilu 518 BLDS cia nước Cộng hỏa Paip, Điều 86 Bộ hit Din sự Nhật Bin, Loin 1 Đầu 450 Bộ Din hit Bắ kỷ,Moin ] Điều đổi Hoing Việt Dangly Bộ hộ

ˆNgayễn Ngọc Điện 2000), pled các về sấn rong Lude Dé sự Việt Neow, Nhà mắt bin Dé TP Hỗ Chỉ Mic,

TP Hồ Chí Minn 20,

“Điệu 500, 21 Bộ hit Din sự củ nước Công hòa Php; khoản 6, 7,8 Đều 450 Din hit Bắt kỷ, khoẩn 6,7,8 Đầu,

461 Boing Vật Tonge Hộ Mật

“Điều 51 Bê Mật Dan se của nước Công hỏa Thập, Điều 96 Bộ hit Din sự Nhật Bin; win 2,5,5 Đầu đối Hoing

“Việt Tong kỹ Hồ bật khoản 2,3, 5 Điện 450 Bộ Dẫn hit Bắc kỳ,

“Nguyễn Ngoc Điện (2000), Nghễn cu về ri sốt eng rất Dân sự Pit Nou, Nhà set bin THE TP Hồ Chí Mich,

"NggyẪn Ngoc Điện 2016), Giáo win Lud Đn sự tp 1, Nhà mit bin Đạihọc Quốc ga TP Hồ Chỉ Minh, TP BÀ

Chủ Mp 17

'Nggyễn Quang Quint (1967), Dân lui quod 1, Viên Dathoc Cin Thơ, Si Gin, 107

“VỆ Vin Mẫn 1968), Din lu oe gine Øiyẩnnh, Sài Gon, 203,

sử dung Đồng sẵn chỉ trở thành BĐS do mục dich sử dụng nếu thuộc sở hữu của chủ sỡ

hữu BĐS?” và do chủ sở hữu BĐS gắn vào BĐS do bản chất với tư cách vat phụ nhằm,

phúc vụ cho việc khai thác, sử dụng BĐS 46, Điều nay bắt nguồn từ nguyên tắc “plus

tong chính" trong méi quan hệ giữa vật chính và vật phụ Theo đó, vật phụ phụ thuộc vậtchính về ché độ (quy ché) pháp lý, trong đó có van để về sở hữu Đồng sẵn phải thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu BĐS và theo ý chi của chủ sở hữu, chúng được gắn vào vớimục đích phục vụ cho việc khai thác, sử dụng BĐS - vật chính mà nó gắn vào thì mớiđược xem và được đối xử như BĐS, Đây chính là cơ sở lý luận của quy định có tính.nguyên tắc trong thé chấp BĐS có vật phụ, đó là, trường hop thé chấp BĐS có vật phụ

thị vật phụ cũng thuộc tai sản thé chap? Bai Z, néu động sản là vật phụ không thuộc sỡ

hữu của chủ sở hữu BĐ8 mà nó được gắn vào thi 6 góc độ thục tổ, thật khó hình dungtính hợp lý và khoa học của quy định thé chấp BĐS có vật phụ thi vất phụ cũng thuộc tàisản thé chấp khi vật chỉnh (BBS) va vật phụ (động sẵn) thuộc quyền sỡ hữu của hai chủ

thể khác nhau.

- đi) Quan đễm về BĐS lẻ quyền có đối tượng là BĐS và hoa lợi của BĐS

“Một là, quan diém và BĐS là vật quyền có đôi tượng là BĐS và quyên đối nhân.trong giao dich có đối tượng là BBS

Vé vật quyền có đối tượng là BĐS, có quan điểm pháp lý cho ring, đây chính la

BĐS tôn tại đưới dang thúc quyên Vi "quyển" khác với “vat” có tính chất vô hình, nến.phối căn cứ vào đối tượng và tùy theo đối tượng để phân biệt và xác dinh đó là động sản.hay BĐS Quyền có đối tượng là BĐS thì mới được xem là BĐS,

‘Theo tác giả Nguyễn Quang Quynh? và tác giá Vũ Vin Mus, vật quyền có afi

tượng là BĐS là BĐS Quan điểm pháp lý này cũng đã được thể hiện trong cách tiệp cận.

ca BLDS của nước Cộng hòa Phép và cỗ luật của Việt Nam Theo quy định của Điều

326 BLDS của nước Công hòa Pháp, "Những đối tượng gắn với BĐS cing được coi là

EDSnlurhoa lợi của BĐS; các dich quy hay dich vụ ruông đất: các việc kiện nhằm đôi lại một BĐS” Theo Điều thứ 5 Sắc lạnh Điễn thổ ngày 21/7/1925, được “kết” (xen) là

BĐS vi đổi tượng trên BĐS là những “quyển đối vật (vật quyển) hành sứ trên BĐS"?

Wal nh wilt Bete nữ Ac Thay bang” Cag co cẻh on ca creer Đột 2

"Bộ Xắt Din sự St Gin năm 1972 quy dh: “Bure ct la 5Ð vì cổng đụng tế cá cức động sân đã duoc 4H chỉ C48 vào mắt BBS si Ang và kẹt hức 505 Ân,

“hen 1 Điều 318 BLDS 2015

-Đải với “ede ApnløP tại rang 108 chấn sich: “Dé ude (Quyén 1), Viên Đạ học Cin Tho xuất bin năm 1967,

te ga Nghyễn Quang Quinh chosing vide xếp chứng vào lop Bồ Slay đồng sin ty oộc đố tong ca quyền lọt

ED Shay động sát Deo tic ga Nguyễn Quang Quin, "Cae vữ qd được ep vào loading cây ep BBS eo

‘he gh cer dB nao Th quên Ang (về reed vất gyêncó teach BBS Orpen hướng dog On.

xe ab de nc côphẩtàn vật goŠn sếp tảo le đồn tan”

"Va Vin M1968), Tên lu kợc gang (pd n9, Sử Gan, 205,

‘Bao gam gyn sli, guyảnBoi li quyền ng th), guyờn ing và ở; uyền mê dài, quyền đa dich yin

còn hủ BĐS, qyên dé đương vì cá ổ quyin hin truù tả ry si) mat BBS.

Nhờ vậy, theo phương pháp định ngiĩa có tính chất loại trừ “những tài sản không phát

là BĐS là động sắn", thì quyền đối nhân theo tip cân của các đạo luật nổi tiên không,được xác inh la BĐS

Nhu vậy, theo các quan điểm pháp lý nói trên, việc xác định mét quyền có là BĐS

"hay không phụ thuộc vào bin chit của quyền và đổi tượng của quyền Theo đó, chỉ những,quyền có đối tượng là BĐS và chủ thể quyền thục thi quyền trực tip lân vật là BĐS thi

mi được xác định là BĐS, Quan điểm này xuất phát trly thuyết, quyền đốt vậtlà quyền của chỗ thể bing hành vi và theo ý chi của mình thục hiện quyền năng một cách trực Hấp

đối với tài sin trong khuôn khổ pháp luật cho pháp, còn quyền đối nhân a quyên yêu cầucủa chủ thể này đối với chủ thể khác thc hiện một nghĩa vụ nhất định Do đó, chỉ vậtquyền có đối tương là BĐS mới được xác định và được đối xử như BĐS, côn tri quyền(quyền đổi nhân) tuy có liên quan tới BĐS nhưng không phải là BĐS, vì đối tượng củaquyền là hành vi, chứ không phải là BBS Theo tác gia Vi V ăn

tượng là BĐS chính là "Các BDS do chit đích (mmenbles par Vobjet auquel ils

+ appiquent) vì được hành sữ và dp chong cho một BĐS "3%

Tiếp cân khác biệt với trường phái nói trên, POS TS Bui Đăng Hiểu cho ring vậtquyện có đối tượng là BĐS không phải là tài sản (BĐS) “Quan điểm ney được xuất phát

từ nên táng Ij luận cơ bản rằng các quyển đối với tài sản (các vật quyển) về bản chất

ông phải là tài sản Điễu này tương đối hiển nhiên do đổi tượng cũa các ony

là tài sản rải "39 Theo PGS TS Bui Đăng Hiểu, "lớn chang ta nói dén cde quan

vật quyên có đối

mat ngồi nhà (qyễn sở hữu, quyên hướng dụng quyền bễ mặt ngdi nhà dé) là chứng

ta dang nổi về các quyền năng của nhưằu chỉ thể khác nhai đốt vớ mệtàt sản chy nhất

là ngối nhà, chủ: không phải ching ta vỏi về nh loại tài sản khác nan"

Vé quyền đối nhân, khác với quan diém cho rằng, quyền này "thuc về loạt đồng sani" của tác ga Nguyén Quang Quynh,” tác giã Nguyễn Ngọc Điện lại tiếp cân, quyền

đối nhân có thể là đông sin và BĐS Theo tác giả Điện, nghĩa vụ làm hay không làm một

viéc la đồng sản, còn nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu có thể có tinh chất BĐS ka quyền

sở hiếu được chuyển có đốt ương là một BĐS”®

‘Theo tác giả, đưới phương diện lý luân, “quyển” và “đối tương” hay “khách tha” của quyén hei phạm trừ pháp lý khác nhu Quyền của chi thể được hiểu la xử sự (hành, vi) pháp lý mà chi thể quyền được phép thực hiền đối với tis sin thuộc sở hữu cũa mình

hoặc cia người khác (quyền đối vậ) hoặc yêu cầu người khác phải thực hién nghĩa vụ

nà kết quả của việc thue hiện nghĩa vụ đô dem lạ lọ ích cho chủ thể quyền (quyền đối

ˆV§ Vin Nến 1968), D lu: hue gi (0iyẫn ye), Sử Gan, 203

“Bùi Ding iu (2020), "Đưyết hưởng cote pn bể uặ- hả ng nở thành nar cia biện pháp bến đâm

‘ue gig din 32, Tp chỉ Dân đả vụ Pp Xác

“Nguyễn Qung Quynh (1967), Dan lu (Quyễn J, Viện Đụthọc Cin Thơ, 108

'Ngoyễn Ngoc Điện C000), Nghin củi Ệ taser ong Thất Dn su Pit Năm, Noi set bin Trẻ TP Hồ Chi Mi,

TP Bộ Chỉ MEh, 3233,

16nhân), Can tải sin (rong quan hệ vật quyền) va hành ví của chủ thể có nghĩa vụ (trong,quan hệ trái quyền) là đối tương (khách thé) của quyền, hay néi cách khác là cái ma xửsay pháp lý của chủ thể quyền tác đồng đến Tuy nhiên, việc tip cân tách bạch quyền vàđối tương của quyền theo nguyên lý nói trên không đẳng ngiĩa với việc phủ nhân và loạitrữ quyền ra khối phạm tra tai sẵn Vé học thuyét pháp lý, quyền ti sin là mới loại hình,tai sin Quyền tai sản có thé là quyền đối vật hoặc quyền đối nhân, miễn là trị giá được

thành tién Việc chủ thể quyển ác động lên ti sẵn hay hành vi không làm mắt & đặc tính,

gia tri của quyền tai sẵn Trên phương diện khác, nó cũng không làm mắt hoặc triệt tiêutink chất tài sẵn của quyền,

“Trên phương điện lý luận về tà sin, theo tác giả, không phải moi “quan” có đốitượng là BĐS hoặc phát sinh từ giao dich có di tượng là BĐS đều được coi là tài sản,(BBS) với tu cách là đối tượng của giao dịch din sự “Quy” chỉ chuyển hóa thành tài

sản (BBS) khi quyền có tinh chất của một tài sẵn, nghĩa là, ti giá được bing tién và đổi

tượng của "quyển" 1à BĐS, Trong trường hop này, đã có sự chuyển hóa trang há và tinh, chất pháp lý cña “quyén”, từ quyền năng của chủ thể thành quyền tải sẵn với tư cách là

tải sẵn vi nó có những đặc tính pháp lý của một tai sén trong giao Luu dén sự, đồng thời,

do yêu tô " gẵn lin với BĐS" do bên chất tự nhiên nên “quy” được xem và được đối

xử như BĐS,

‘Tite ian NÂU tây; táo giá cho rằng: chỉ có quyền Olive giá Höọc bằng tin Và,

đốt tượng của quyên là BĐS do ban chất tự nhiên mới được xem là BĐS Quyền đổi vật

là BĐS có thể kể đến như quyên bê mất, quyên hướng dụng đối với BĐS Vé bản chất,quyền bề mất là quyền sử dụng bé mất đất thuộc sỡ hữu cũa chủ thể khác để tao lập cáctải sin trên đất, còn quyền hướng dụng là quyền của chủ thé được Khai thác công dụng

‘va boing hoe lợi, lại túc trên lài sản thuộc quyền sở hồu eda chủ thể khác, Tính chất tii sản của quyền bề mat, quyền hướng dụng thể hiện ở chỗ, chủ thể quyền trong hai quan.

hệ vật quyên này có quyên sở dụng, khai thác trực tiép công năng tài sản thuộc quyên sỡ

"hữu của chủ thể khác va thu lợi ích vật chất từ viậc sử đụng, khai thác nay Chin vi vậycác quyên này có giá tr tiên tệ và do yêu tổ gắn liên với BĐS do bản chất tự nhiên, nên.quyền bề mất, quyên hưởng dụng đối với BĐS được xem và được đổi xử như BĐS

Vé quyền đội với BĐS liền ké: Trân phương diễn lý luận, người có quyên đối vớiBDS liền kê chỉ được sử dụng một cách hạn chế BĐS liên kê thuộc quyền sở hữu của chủ

thể khác nhằm phục vụ cho việc sử dụng, khai thác BĐS thuộc sỡ Hữu của mình, chứ.

không được quyền khai thác BĐS liên ké với mục địch tim kiếm và tạo ralợi ch Quyền.đố: với BĐS liên kề không thể chuyển nhượng một cách độc lập với BĐS liên kề, Trên.

phương diện đó, quyền đổi với BĐS tẫn kề không thể trở thành đối tượng của tiện pháp

thé chấp, ma về nguyên tắc, đối tượng của biện pháp thé chấp là BĐS hướng quyên BĐSliền ké và BĐS chiu hưởng quyên BĐS liên ké nếu đáp ứng các điều kiên do pháp luậtquy định Trường hợp BĐS hướng quyền BĐS liền kệ và BĐS chiu hưởng quyên BĐS

liền kể được dùng để thé chấp thi quyền đối với BĐS liền kề vấn có hiệu lục với bên thir

ba

VỀ quyền đối nhân phát sinh từ quan hệ trái quyén có đối tương là BĐS, theo tác

giã không phải là BĐS wi bin chất của quyền đối nhân là quyền năng của chỗ thể (mang uyền, ma củ thể à quyền yêu câu của chủ thể (mang quyên) đối với chủ thể có nga

‘vu phai thực hiện nghĩa vụ đối với mình trong quan hệ nghĩa vụ Đối tượng của quyền,đối nhân là hành vi thực hiện nghĩa vụ ei bên có nghĩa vụ, gắn với nhân thân của bận

có ngiĩa vụ chứ không phi gắn với BĐS có bin chất hơ nhiên nên không thé xem và đổi

xử với quyền đối nhân như BĐS

Ngoài quyền đối vật có đối tương là BĐS do bin chất tự nhiên được xác định làBĐS nói trên, ở mốt số nước áp dụng chế độ sở hữu toàn dân và đất đại con có một thémnột loi hình quyền đối vật là BĐS có tính chất khá đặc biệt, đó chính là quyền sử dụng,đất

Tei các nước áp dung chế độ sở hữu riêng về đắt đại thì quyền sử dụng đất là mộtquyền năng của chủ sỡ hữu đắt đại Người có quyền sở hữu đất cũng đồng thời là người

có quyền sử dụng đất Tuy nhiên, các nước áp đụng chế độ sở hữu Nha nước hay chế

đổ sở hữu toàn din về đất dai ma Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ví đụ như Việt Nam,

và Trùng Quốc thi quyền sử dụng dit lại được tiếp cận khác biệt, Theo tiếp cân của phápuât các nước này, có sơ phân ách giữa quyên sở hữu đất và quyên sử đụng đất Điều nàydin đến, bên cạnh BĐS là dat dai, còn có BĐS là quyền sử dụng đất là quyền ma chủ sở.hữu toàn din về đất dai trao cho các tổ chức, cá nhân

GO Việt Nam, dit đạ là ti sin thuộc sở hữu toàn din đo Nhà nước làm đại diện chủ

sở hữu và thống nhất quản ly Theo lý thuyết truyền thẳng về quyền sở hữu thì quyền

chiêm hữu, quyền sử dạng và quyền định đoạt là ba quyền năng cơ bản cầu thành nổi

hàm của khái niệm quyền sé hữu Trên quan diém nay, quyền sở dụng đất được xem là

mét trong ba quyên năng cơ bản của chủ sở hữu đất đai, được "tách ra”, hay nói cách.khác, được chủ sở hữu đất dai là "toàn dé” do Nhà nước làm đại diện "tách ra” và traocho người sử dụng đất Như vậy, theo quy đính của pháp luật Việt Nem, BĐS bao gém

cả dat đai và quyên sử dụng đất — lá quyền (tai sắn) được tách ra từ quyền sở hữu đất đạicủa chủ sở hữu toàn din do Nhà nước lam đại điện

“Xét trong môi quan hệ với quyền sở hữu toàn dân về đất đai, quyền sở dụng đất làvật quyền han chế, được phát sinh từ vật quyền chính là quyền sở hữu toàn dân vé đấtdei, được Nhà nước là đại diện của chủ sở hữu toàn dân về đất dai trao cho các tổ chức,

cá nhân thông qua các quyết dinh giao đất, cho thuê đất, công nhân quyền sử dụng đâế0

“Đều $3 Hin phip năm 2013, Điều 197 BLDS2015

“Ngan Thành Loện C019), “7ý duy tt dust ng evi arcáchlàn# nga hen cd vd al Acre a với vết hoà diện phép Inde Pde Nem” Hội táo oa hae "Nhận độn ý Ougee ce pen va vn đp dig lạ Pt

‘Nemv"do Vin Kho học pháp ý, Bộ Trphip tổ dic Nội ư 33

Đối vả, về bên chất, đối tương của quyền sử dung đất là một tka đất cụ thé và người sửdụng đất được thực hiện quyền của mình trén thửa dat đó một cách trực tiếp và ngay tứckhắc ma không phụ thuộc vào ý chi của người khác Cu thé lá người sử dụng đất có

từ quyền sở hữu toàn dân và đất đại Mặc dù vay, quyên sử dung dét vấn được pháp luậttiếp cân là tài sẵn có sự độc lâp trong môi quan hệ với tài sản là đất da, tổn tại đưới dangthức "quyển tài sản” Chúng được “thoát?” khối quyền sở hữu về đất dai và được đối

xử nnhưBÐS Đây chính là một loại hình quyền đốt vật có tính chất của một ti sẵn - BĐStắt đặc thù trong tiếp cân của lý luận pháp lý Việt Nam, Việc quyền sử dung đất đượchuởng quy chế pháp lý của BĐS là do “pháp luật gng: dink”, xuất phát từ âm quan trongcủa tại sin này và yêu tổ gắn liên với đất đai, chứ không ph là vì nó mang những đặc tinh tự nhiên von có của BĐS

"Hai là, quan đểm BĐS là hoa lợi gắn với BBS.

Vé bên chất, hoa lợi là sẵn vật tự nhiên mà BĐS mang lại và về nguyên tắc, chúng,

thuộc quyên sé hữu của chủ sở hữu BBS" Theo quy định của Điều 526 BLDS của nước

Công hòa Pháp, hoa lợi của BĐS được coi là BĐS Cũng có cách tệp cân tương tr khoản.

8 Điều 450 Bộ Dân luật Bắc Kỷ quy định: “Các hoa quá mita màng trong Khi chưa get

há, dù đã chin mặc lòng” cũng được xác định là BĐS Việc các bộ dân luật nêu trên xácinh chế độ pháp lý của hoa lợi trong tinh trạng hoa lợi đó đang gắn lién với bật động sân.thi được coi là bat động sẵn xuất phát từ lý thuyét tôn trong bản chất vật ly tự nhiên và

ty hữu ích của hoa lợi khí chúng đang được gắn liền với vật (là bất đồng sẵn) mang lạihoa lợi

‘Tuy nhiên, theo tác giả, hoa lợi không phải 1a BĐS độc lập mia là “yếu tổ” thu: VỀ

BĐS Khi hoa lợi vẫn còn tên tại trên BĐS do bin chất tự nhiên thi nó là một bộ phân.(mnột thành tổ) cầu thành tự nhiên của BĐS, Trường hop hoa lợi được thu hoạch, đượctách rời khối BĐS đo bên chất tự nhiên thi hoa lợi trở thành động sin (được sinh ra từBĐS) chứ không phat là BBS

"Từ những phân ích trên, theo tác giã, khi nói độn BĐS thi trước hết là nói đẫn những, tài sẵn có đặc tinh vật lý te nhiên không di đời ma quan trọng nhất là đất đại và sau đó lànhững tai sẵn gắn liền với đất đại Trong 46, đất đại luôn đóng vai trò là BĐS trung tâmcòn những tài sin khác gắn liên với đất đại được hưởng quy ch pháp lý của BĐS giống,như đất dai - là tải sn ma nó gắn vào với tr cách vật plu theo nguyên tắc “phụ tong

5V Thị Hằng Vin (để biên) 2016), Giáo inh rất Đân ự Pie mi, Nhà suất bên Chính ví ae gh thật, Hà

Nếu 348

chink Như vậy, chính trong mốt quan hệ với BĐS do ban chất tự nhiên là đất đại mauột vật hoặc một "guyyển tài scin” được định danh và được đội xử như BĐS

Trên quan điểm này, có thể hiểu BĐS bao gồm các tài sản có bản chất vật lý tự

nhiên không thể tự thân di đồi là đất và tài sản gắn lida với đất, các động sân được chủ.

sở hữu gắn vào BĐS do bắn chất từ nhiên với tư cách vật phụ nhằm phục vụ cho việckhai thác, sử dụng BĐS, các quyên đối vật trị giá được bằng tiên có đối tượng là BĐS do

"bản chất tự nhiên và các tài sin khác do luật quy định

1.12 Khu bắt động sân thé chap và điều kiện dé

abi trong của biện phúp thé chấp

1.1.2.1 Khải niệm bắt động sản thé chấp

Duréi giác độ quy định của pháp luật, hau hết các nước không xây dụng riêng kháiniệm về BĐS thé chấp Ở những nước theo hệ thống Civil law, cách kiểu về bắt động théchấp được rút ra từ quy định về thé chấp và các loại tai sẵn (BĐS) được dùng để thé chap

‘Theo quy đính của Điều 2393 BLDS của nước Công hòa Pháp”, *Thể chấp là một vất

quyển đắt với BĐS được dùng để bảo đâm thục hiện nglia vụ” Cũng tại Điều 2397

BLDS của nước Công hòa Pháp”? đã quy định điều kiện của BĐS thé chấp là được pháp, gieo dịch Ở những nước theo hệ théng Common ew cũng nhìn nhân BĐS thé chấp thông.

qua định nghĩa về thê chấp, Theo tác giả ThomasW'Mernll và Henry E Smith trong cuốn

“The Oxfored Introchictions to the U.S Law — Property”, pháp luật tại nhiều bang của Hoa

Ky tiép cân thé chấp là một biện pháp bảo đăm trao cho bên nhận thé chấp một loi ch

trên BĐS để bảo đảm cho một nghĩa vu" Nhân chúng, các nước không đưa ra khái niệm

siéng về BĐS thé chấp nhưng đều có cách tiệp cân chung và BĐS thể chấp, đó là đốitượng cia biện phép thé chấp, được tên thé chip đùng để bảo dim thực hiện nghĩa vụ vàphải đáp ứng các điều kiên do pháp luật quy định

G Việt Nam, hiện vẫn còn có những cách tiép cận khác nhau về BĐS với tư cách là đổi tượng của hiện pháo thể châu: Theo Tiên a Nguyễn Ngọc Điệu, “đốt hương của hợp

đông thé chấp là quyển sở hữn: tài sản (BĐS) thé chấp, chứ không phải tài sản (BDS) thé chấp", trong khi đó, tác giả Nguyễn V ăn Host® lại quan niệm, khi xác lập quan hệ théchip, các bên hướng tới và quan tâm không chi là bên thé chấp có quyên sử dụng đất(BĐS) hay không mà là giá ti của quyền sử dụng đất (BĐS), Tiệp cân khác biệt với các

nif động sin tro thành:

“Bộ bật Din sự Công he Paip, Quyn IV Cic biện nhấp bio dima tục hin ngh va, Bin dich cia Nh pháp it

“Việt Pháp, Nghền:, ps: /Ahonguretuphatdaas edn hep conerhoplouds2018/08 Guy: dnlve-cac bam pap

ro dua Š pay cập nghy 76.2020

° Bộ bật Dân sx Cộng hột Bp, Quyên IV Cúc biến nhấp bảo dima tục hin nghi vụ, Bin ich cia Nh pháp it

“Việt Pháp, Nghền hdps/hengtTehaphutdmoa edu vuông cơesotlplaio201801/Qey-đnlvvt-ckcbvngtap,

"Nguyễn Vin Host C009), đáo đến he Trên hep đổng ổn chang ngôi hàng bằng Đi chấp tà sâu, Lần i Din sĩ

Thậthọc, Viên Nhà nước vì pip hột, Hà Mộ t 168

tương của biên pháp bảo dim chỉ có thé là tài sản (nêu]à biển phép bảo dim đổi vat hoặc

hành vũ, ma cơ thể là hành vì thực hiện nghĩa vụ thay (aéu là biển pháp báo dim đối

nhân'9 Trong khi đó, quyền sở ru BĐS không phải là tải sản, cũng không phãi là hin

và mà la quyền năng của chủ sở hữu đổi với ti sản là BĐS Trong quan hệ thé chấtquyền sở hữu không phai là đối tượng của biện phép thé chip ma là "hấu gu cia chính

car hình thành cia hợp dng"? khi BĐS thé chip được chuyển nhương cho bên thứ bạ hoặc cho chính bên nhận thé chấp để bảo dim trên phương diện kính t, nghĩa vụ (8 bị

vi phan) sẽ vẫn được thục hiện

Đi tương của biện phép thé chấp BĐS cũng không phi là giá tn của BĐS Mặc

đủ vé mất thục te, điều mà bên nhân thé chip quan tâm và mong muôn có được là quyền,trên giá tr của BĐS thé chấp nhằm bù đắp cho các thiệt hai do nghĩa vụ được bảo dimbing biện pháp thé chip không được thc hién theo đúng cam kết Chính vi vậy, biệnpháp thé chip BĐS với tinh chất ci một bién pháp bảo dim đối vật đã trao cho bén nhậnthé chấp quyền wu tiên thanh toán trên gi trị của BĐS thể chip theo nhing nguyên tắc

chung về quyên tu tiên? Tuy nhiên, điều đỏ không có nghĩa là, đổi tượng của biên pháp.

thé chấp BĐS chính là giá tn của BĐS

Quan niệm cho ring, déi tượng của biện pháp thé chip BĐS là giá ti BĐS không

hop lý cả trên phương diện lý luận và thực tiễn Xét trên phương diện lý luận, giá tri tài

sản (BĐS) là thuộc tinh của tài sản (BĐS), chứ không phải là tài sin (BĐS), do đó, nó

không thể trở thành đối tượng của biện pháp thể chấp, V2 phương điện thực tỉ, nêu cho

ring đối tương của biện pháp thé chấp BĐS chỉ là giá trị (kinh tô) của BĐS là không đầy:

Gi và thiểu toàn diễn, đồng thời, cích tiếp căn này không đảm bảo quyển của bên nhận,thể chấp BĐS Bồi lf, với tính chất của một quyền đốt vật, bén nhận thé chấp không chỉ

có quyền đối với giá tri của BĐS thé chap" ma còn có quyền đối với bản thé vật lý của

BĐS thé chấp, ma dién hình và tiêu biễu là quyền bán BĐS thé chấp để thanh toán nga

va bi vì pham, quyền truy đôi (heo đuổ) BĐS thé chấp trong trường hop BĐS thé chipdang thuộc quyền sở hỡu hoặc kiểm soát của bên thử ba Do đó, nấu cho rằng, đối tượng,

°Ngoễn Thị Nga C009), Php lật vể chấp gin sử đọng đế ở im, Luận in Tên Lait học, Viện Nhà

“Ngõ mnt ngha Chủ the) đăng bio dim do vậc thực hiện ng vụ cia người (hả th) thác, Thong tường

"hop niy nghĩ vụ được bảo đơn tục hện bangla đực kến nghấ va tuy) của ng (đà ĐỀ) đăng ra bio dia,

cde:không nh bằng isin

“Christa Aras 1993, Zit Đân sự Nhà mắt bận giới g 11 h

“Nhà Pháp hit Vt — Pháp C012), Xỹ xu To đầm về sửa đi ae Dân, phn ce idm phép bảo đâu Hực hiện

ngidavungiy 1-201, Ba NôtE 9

(Quan mim binshin tệ dip co quyện đối với gi tị BDS chi đăng vi phù họp wang gái dom xử ý BĐS af tual,

tin cho g3 trị đu nhi vụ được bio dia bing ti chip BDSbivipham

bìcủa biện pháp thé chấp chỉ là giá tri của BĐS thé chấp thi bin nhận thé chip sẽ không thểthực hiện được các quyền nói trên đối với BĐS thé chấp Vi cứi mà bên nhận thể chấp

"bên và truy đời chính là BĐS chứ không phải là giá ti BĐS, Trong quan hệ tin đụng có

"bão dim bing thé chấp, giá ti BĐS chỉ là sự tién tệ hóa BĐS làm cơ sở cho việc đơara

quyết định cấp hạn mức tín đụng?” và là biện thân của số iễn thu được sau khi xửlý BĐS,

để tù dip cho khoản nợ khống được thanh toán

Trên quan điểm nay, tác giả cho ring không nên hiểu BĐS thé chấp tách tiệt giữa quyền sở hữu BĐS thé chấp va giá trị BĐS thé chấp ma phải hiểu BĐS thé chấp chính là

thể thống nhất của cả hai yêu tổ này Bai lế, yêu tổ “quyển sở hữni" và "giá tr" là cácthuộc tinh cfu thành nên nổi him của khái niệm BĐS thé chấp Theo đó, khi nói đến BĐSthé chip thì cần phải tiép cân theo hướng, BĐS đó phi thuộc quyền sở hiv cña một chủ

thể nhất định và phi có gia tr nhất định về mặt vật chất Có như vậy, thi BĐS mới đáp

vứng được các điều kiện của đổi tượng cña biện pháp thé chấp là tai sin và có giá ti về

kinh t để thực hiện được chức năng bão dim thục hiện nghĩa vụ.

“Từ những phân tích trên cho thiy, cân tiép căn đối tượng của biện pháp thé chipBĐS chính là BĐS Đây là cách tiếp cân diy đã và toàn diện nhất Theo đó, không thé vàkhông nên tách biệt một cách sêu hình yêu tổ "quyển sở hin” và "giá tí” ra khối nổihim của khái niệm BĐS thé chấp, Chỉ có khái niệm BĐS thé chấp mới bao him đầy đủcác yêu tổ câu thành nên nó, từ yêu tổ vật chất din thuộc tinh sở hữu và các giá ti kink

tÕ của BĐS thể chấp

“Trên cơ sở tiếp cân này, tác gid cho ring BĐS thé chấp là BĐS thuộc sở hữu củatiên thé chấp, được bên thé chấp dùng dé bảo dim cho việc thực hiện nghĩa vụ đối vớibên nhân thé chip theo những điều kiện do pháp luật quy định

1.1.2.2 Điều laên để bắt đồng sản trổ thành đỗi tương của biện pháp thé chấp Dưới giác độ lý luận, không phải mọi BĐS đều lá BĐS thê chấp BĐS chỉ trở thành.

đổi tương của biện pháp thé chấp kh thöa mãn những điều kiện pháp lý nhất đính Để có

hiện ng]ấa vụ, đó là, các đều kiện để có thể thục hiện chức ning “che phỏng" và bù dip

xổ sơ trong hưởng hợp nghĩa vụ được bảo dim bằng BBS thé chấp không đoợc thụcHH

Y tự cách 1à đốt tượng của hợp đồng tế chip, BĐS phi tổ tạ tên thự tổ (pit

có nh xác thie) và phil các eb được

BĐS thi chip 1a đố tượng của hợp đồng thé chấp, do vây, phải tuân thủ các điềuTiện nó chang của đổi tng hợp đẳng là nh xác thợc và tính cụ thể, Đây o6 thd nó là

‘LE đương nôn, th chấp BĐS dd bio din tụ hin cho nhiều nghố vụ chứ không ch nghấi vat nợ tin ty, Hững có the nói đấy l nghấ vu c tủ phê biên và chin hàn nhịt ng it i các ornghấ vụ học bảo im bing

thể dp BBS

điều kiện đầu biên, đồng thời là điều kiên “edn” để BĐS trở thành đối tương của biên.pháp thé chap Tính xác thực thể hiện 6 chỗ, BĐS thé chấp phéi tn tại tại thời điểm xác

lập biên pháp thé chip Tuy nhiên, vin có tuỳng hợp ngoei 1é đó 1À abu BĐS clam tổn

tại vào thời điểm xác lập biện pháp thé chấp nhưng có căn cứ cho rằng, BĐS đó sẽ tên.tại, sẽ được HTTTL thì cũng có thể trở thành đổi tượng của biện pháp thé chấp.

`Ngoài ra, để có thé trở thành đốt tượng của biện pháp thé chấp, BĐS phải xác định

digo’ hoặc có thể xá: đính được: Tính vác định của BBS thể chấp được kiểu là xác định:

VỀ hiện trang vật lý, hay nói cách khác, là xác định trạng thi tên tại của BĐS dưới phương,điên vật chất trong thé giới khách quan Đối với BĐS tén tại ở dạng thúc vật, thi vat la

BBS đó phải được xác đính cổ zing cụ thỂ, vi dụ như vỆ vị bí, ranh giới Theo Điều 2418

Bộ luật Dân sự của nức Cộng hòa Pháp, “Điệc xác lập quyển thd chấp theo thôa thuận

chỉ cô gid trị pháp lý nếu văn bản công chứng xác lập ngiãa vu được báo đâm hoặc mốtcông chứng thư lập sau đỏ mô tả rõ tinh chat và vị trí của mỗi BĐS được ding dé thế chấp theo qu Ảnh cita Điều 2426" Trường hợp BĐS & trang thái “an

vật QA BĐS) là đối tượng của “qupdn’” cũng phải được xác định cụ thể hoặc có thể xác Ginh được, Điều kiện “có thd xác định được” áp đụng đối với BĐS HTTTL Vì loại hình

BĐS này chưa hình thành nên tại thời điểm xác lập biện pháp thé chấp, chưa thé có cần

xác định sự hiện Hữu trên phương điện vật chất của tài sản trong thé giới

khách quen Do đó, dé có thể trở thành đối tượng của biên pháp thé chap, can phải có các

căn chục iin, phip lý khác đ minh chúng rắng: BBS này có thd xác định được trong

"tiếng ai, sau thời điểm xác lận biện pháp thd chấp: Có HHỄ nói, đÖu Xiện VỆ nh Z6: định.

của BĐS có ý ngiấa quan trong trong việc xác định pham vi, giới hạn thực hiễn quyền sỡ

"hữu của bên thé chấp đối với BĐS thé chấp Đồng thời, đây cũng chính là cơ sỡ cho việcxác định quyền của bên nhận thé chấp trần BĐS thé chấp

Bén cạnh dép ứng điều kiận là đôi tượng của hợp đẳng thể chấp nói trên, với hư cách.tài sin được ding để thé chấp, BĐS thé chấp còn phải đáp tứng các điều kiện

thục thí chúc năng "báo đâm cho việc thực hiện nghia vu", đó là phải thuộc quyền sở hina

ae tiên thỄ chip và phát có khả tăng aie chúyên guyén sẽ Hữu AGE cách đặc lập theo:

uy nh của pháp lật nghĩa LÀ phil có tính chuyên nhượng đợc, hay nói cách khác,

phôi đáp ting các điều kiện để có thể trở thành đối tượng của hop đồng mua bán Cụ thể

Thứ nhất, BDS phải thuộc quyền sẽ Hữu của bên thể chấp,

Quyên sé hữu là căn cứ hình thành nên quyền thể chấp BĐS, Ly thuyết về quyền séhữu đã chỉ ra rằng, chỉ có chủ sở hữu BĐS mới có quyên ding BĐS thuộc sở hữu củamình thé chấp để bảo dém cho việc thực hiện ngiĩa vụ của chính mình hoặc của ngườikhác Việc đưa BĐS vào quan hệ thé chấp thể hiện quyền định đoạt của chủ sở hữu đãi

với BĐS Điều liên BĐS phải thuộc quyền sở hữu của bên thể chấp là nguyên tắc cốt lõi

số tinh xuyên suốt va chỉ phối quan hệ thé chấp Bên canh đó, lý thuyết về bảo dim thựchiện ngÈĩa vụ cũng yêu câu BĐS phải thuộc quyền sở hữu của bên thé chấp, Bai lẽ, hệquả pháp lý của trường hợp bên có nghĩa vụ vĩ phạm nghĩa vụ BĐS thé chấp sẽ được xử

ý (được bác) để bù đắp cho những thiệt hại do hành vi không thực hiện nghĩa vụ giy ra

ĐỂ thục hiện được chức năng này, BĐS thé chấp phi thuộc quyén sở hữu của bên thé

chấp, nếu không, bên thé chấp sẽ không thé thục hiện hành vi chuyển nhương quyền

(bán) BĐS thé chấp để thanh toán cho giá tri ng!ấa vụ ma bên có nghĩa vụ đã vi phạm,

Thứ hai, BĐS phải chuyển nhượng được một cách độc lập.

Điều liên này xuất phát từ chức ning "báo dim thực hiển ng]ĩa vu của biện pháp,

thé chip BĐS với vai trỏ là "lượng tài chinh che phong”" cho trường hợp bên có nghĩa

‘yu ching thực hiện ngiấa vụ Cụ thé là, trong trường hợp này, BĐS thé chấp sẽ được xi

ý (được bán) để bảo dim rằng, nghĩa vụ sẽ vẫn được thực hiện Theo đó, số tiễn thụ được

từ việc xử lý BĐS thé chấp được ding thay thé cho giá trị nghia vụ được bão dim bingthé chấp BĐS bị vi pham nhằm khắc phục và bù dip thiệt hai do sự vi phạm nghĩa vụ đógây re Do vậy, BĐS phải đáp ting điều kiện là đổi tượng cia hợp đồng mua bán, hay nổicách khác, BĐS phi chuyển nhượng được một cách độc lập thông qua hợp đồng mua

ala, có thể chuyển dich quyền sở hữu cho người khác để đổi lây khoản tiên,nhằm khẩu trừ cho giá tii của nga vụ bi vi phạm ma biển pháp thé chấp đã được dùng,

để bio đâm thục hiện Đây là điều kiện tiên quyết để thực hiện chức năng quantrong củaBĐS thé chấp là bảo dim rằng nghia vụ được bio dim sẽ được thực hiện,

2 Tiếp cận khoa hạc về thé chấp bắt độ

12.1 Khải nig và bản chất của thé chấp bắt động sản

“Thế chấp” là từ có nguồn gốc Hán Việt, “Thế” có nghĩa là "bổ đi, thay chờ”, còn

“chấp” là "cẩm, giữ: bắP"55 Theo Từ điển Tiéng Việt th: "Thể chấp đài san) đồng lâm vật báo dim, thay thé cho số tién vay nếu không có khã năng trả đúng kỳ hạn "55 Như

biểu theo ng]ấa cơ bản, thé chấp là cách thức bảo dim cho việc thực hiện nghia vụ.thông qua một tà sin Trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ được bảo dim bing thé

chấp thi giá ti tai sin thé chấp sẽ được ding để thay thé cho ng†ĩa vụ mà bên vay đã vì

phạm

Dưới giác độ pháp lý, ở những nước theo hệ thống luật Civil lew, khái niệm théchấp BĐS được nhìn nhận đưới giác đồ là một quyén (có tinh chất vật quyển) đái với

BĐS thể chip Theo Điều 2393 BLDS của nước Công hòa Pháp” “Thể chấp là mat vất

“Trung Đi It HA NGL QOL) Biologic wh BE i3Đot lọc ấp Ting, “Hoi fn php ade

1 gs hb eon, TS Phan Vi ean sr, Ha Nội

"Do Day Anh 200), Tie int Nhà si bin Dae vã hột H NS

“ia igang (000), Tứ độn Tg ie, a ei vận Nang Tạ Mộ 34

“Bộ bật Din se Cộng hou Pap, Qyin TỰ Cac bến pap bio Gan tox hận gh vụ, Bin ich cầu Nh hấp bật

ViệcPhp, Nun Imps Munger oy coeh oad 201808) ac baAD

‘aoe petty cipey 2030

quyên đãi với BĐS được ding dé báo đâm thực hiénngkia vu Khi BĐS được chuyển dichsang cho người khác, việc thể chap đã xác lập trên BĐS vẫn ổn tại” Cũng có cách tậpcân tương tu; Điều 2660 BLDS Quebec Canada quy đính: "Thể chấp là một quyển đắt vật (droit réel) trên một tài sản, động sản hoặc BĐS dành vào việc thực hiện một nghĩa

Yul AM Sứ” Hộ áo chối ngubt có cp HA đồi hố: rd irae ia tài căn lât hó dân tr

người nào, được nhận vật dé chiếm hữm hoặc thí hành một khoản nợ, được bản hoặc giao

cho người Khác bản và được tru iên trong vite nhận kết quá của vide bán, Ky theo thủ?

hequy định trong bộ luật này.” Theo Điều 369 BLDS Nhật Bản, “Người nhận thé chấp

số quyrén Lm Hiến so với các chino khác trong việc đáp ứng yâu câu của mink tie BĐS mabên nợ hoặc người thứ ba đưa ra nhu là một bién pháp bảo đâm trái vụ và không chuyển

giao qué

"Như vậy, heo iệp cân của các nước là đạt điện tiêu biểu cũa hệ thống luật Civil lewnói trên, thé chấp BĐS được định nghĩa là một quyền đối vật rên BĐS Quyền (có tinh,chất vật quyên) này trao cho bên nhân thé chấp quyền theo đuổi và quyền wa tiên thanh,

toán mà không cần phải cổ my chuyển giao quyền chiếm hồu BĐS thé chip tờ bên thi

chấp (chủ sở hữu BĐ8) sang cho bên nhận thé chấp

G những nước theo hệ thông luật Common lew, khái niệm thé chấp BĐS không,

được xây ding de trần nin ting của hệ thống lý thuyết vi vật quyền khải nguấn từ Cổ

luật La Mã ma được tiếp cân đưới giác độ lý thuyết về hợp đẳng Trong cud sách:

“Property, Gilbert Law Sionmary”, khủ bàn về pháp luật thé chấp BĐS của Mỹ, tác giả Jesse Dukemininer cho rằng “Giao dich tế chấp bao gém hơi tài liệu: 6) hỗi phu nhân

ng và (it) van tthd chấp Hi phidu nhận nợ là mất chúng cứ bằng văn bản vd mất khoán

nợ Tài liệu thứ hai gọi là văn tư thể chấp Đập là một thôa thuận theo đó BĐS sẽ được

bán nấu nbur khoản nợ không được thanh toán và chỉ nợ sẽ thu hồi tiến bán tài sẵn để bit

đấp cho khoản nợ không được thanh toán Văn tự thé chấp dành cho chủ nợ một biện

"pháp báo đâm ” Như vay, theo tác giã Jesse Dukemininer, bản chất của thể chấp BĐSđược nhìn nhân đưới giác độ quan hệ hợp đồng, được tạo thành bởi hai nội dung thôa

“thuận, đó 1à thân thuận về ngtĩs Vũ và the thoận về thể chấp”

LỞ Việt Nam, trong thời kỳ pháp thuộc, khát niém thé chấp BĐS châu ny ảnh hồng

mạnh mé bối tư duy của BLDS của nước Công hòa Pháp Theo Điều 1527 Hoàng Việt

Trung kỳ hộ luật”, “Tide thé chấp BĐS là mật khễ ước tuc về vật quyển do một người

nde nợ giao cho người chủ nợ một BDS nào để đâm bảo món nợ." Cũng có cách tiép cậntương ty Bộ Dân luật Bắc kỳ đã định nghĩa về quyền để đương, một quyền có tính.chất (dáng dip) của vật quyền thé chip BĐS Theo Điều 1353 Bộ Dân luật Bắc ky,

chiễm hữu nó.”

“Jesse Dùensbiner G002), ropaty Gibut Law Stnmary, Thanson Bi tï460, ốnnguằn từ Lệ Thị Tha iy

(aids) G017), Pp rể về cức iệnpháp hơi ch rie ro trong hot dng cho vp cm tổ chúc tn ng & Ft Nm

Yàmdtz móc nẵn Để sốt, Nh xu tin Đọc ắc ga Nộu Hà Nội 98

“Hong Việt trngbỹ hộ Bit (647), Nhã in Viên ~ ĐỂ, Bh,

“Quyển đễ đương là quyền người mắc nợ giao cho người chit nơ, hễ nơ đã dén han thi Âược sai áp một BĐS nào đó, dẫu BĐS Ấy vào tay at cing mặc, đỗ dem ra phát mai léytiễn trừ nợ, trước các chữ nợ khác " Tiếp căn tương te hei bộ dn luật nó trên nhưng có

sz mở rông hơn, Sắc lành Din thé ngày 21/7/1925 đã quy định về cằm thể BĐS trong,

nhũng trường hợp thông thường (đơn trên lý thuyết trái quyéx) và quyên để đương (mang tính chất vật quyr) đối với BĐS thé chép®

"Trong thời kỳ din luật hiện dai, thé chấp BĐS được nhận diện thông qua khái niệm,thé chip tải sản Cả ba BLDS: 1995, 2005, 2015 đều xây dụng khi niệm thể chấp tai sảndua trên nên ting của quan hộ hợp đồng ý thuyét trú quyện) trong nự phân biệt với biện,

pháp cém cổ thông qua phương thúc thục hiện biện pháp la không chuyển giao tai sẵn

thé chấp cho bên nhận thé chấp Sự khác biết cơ bản duy nhất của BLDS 1995 so vớiBLDS 2005 và BLDS 2015 trong quy định về khái niệm thé chấp, đó là đối tương của.tiện pháp, Theo tếp cân của BLDS 1995, đối hương của biện pháp thé chấp là BĐS, còn

đối tượng của biện phép cằm cổ a động sin! Dén BLDS 2005, quan niệm này đã được

sửa đổi Theo đ, tiêu chí xác dinh biển phép thé chấp chỉ dựa trên yêu tổ duy nhất, mang

tinh chất đặc trưng của biện pháp này, đ là không chuyễn giao ti sân cho bên nhận thé

chấp Tiếp cân này của BLDS 2005 tiếp tục được các nhà lập pháp kế thừa trong BLDS.

2015 khi xây dụng khá niệm thể chấp tà sản

BLDS 2015 dinh nghĩa thé chấp tài sân thiên về phương thức thực hiện biện pháp1à “khổng giao tài sẵn" hơn là nhân mạnh yêu tổ bản chất quyền của biên pháp Theo quy.đính cia Điều 317 BLDS năm 2015, "Thể chấp tài sốn là việc mốt bên (sau đậy got làbên thé chấp) đừng tài sân thuốc sở hữu của mình đễ báo đâm thực hiện nghĩa vụ và hông giao tài sân cho bên kaa (em đập got là bên nhận thể chấp) " Tuy khá niệm théchấp tài sản không được định nghĩa la vật quyén thể chấp nhưng trí Điều 297 BLDS nim

2015 lại ghi nhận hai quyên có tính vật quyền của bên nhận thé chấp là quyền truy dai và.quyền wu tiên thanh toán khi biện pháp thé chấp phát nh hiéw lực đổi kháng với ngườithử ba thông qua cơ chế ding ky Như vậy, mặc đà nội dung vit quyền chưa được thểhiện trong khát niệm thé chấp từ sản nhưng có thể nói, quy dinh vé thé chap tài sẵn củaBLDS 2015 đang có sự tiêm cận gin hơn với lý thuyệt vật quyên, tuy đầu ân của lý thuyết.này chưa thực srr nét

"Từ những phân tích trên cho thấy, cho di có những cách quy định khác nhau vớicác ly thuyẾt tp cận khác nhau nhưng xu hướng chung ki xây dụng khái niệm thé chấptài sản, bao gồm cả BĐS, các nhà làm luật đều dé cập đến hai van đề có tính chất cốt lõicủa thể chip, đỏ chính là tinh chất (bản chit) bảo dim của biện phép thé chip và phương,thức (cách thúc) thực hiện biên pháp Theo đó, tính chất (bản chấ) bảo đảm của biên.

pháp thé chấp BĐS thể hiện ở nội dung (nội hàn) của quyền của bên nhận thé chấp đối

“Balu 130, Đều lồ Sic Ảnh Điện thổ nghy 21777825.

Điều 330, Đều 346 BLDS 1095

cằm cố BĐS, đó chính là sự không chuyển giao quyền chiêm hữu, sử dụng BĐS cho bên.

nhân thé chấp

Cô thể nói, nổ thất bảo đếm: của Giận pháo và phường thúc th: ita biên pháp là

"hai vẫn dé có tính chất cốt lõi câu thành nên nội ham của khái niêm thé chấp BĐS, với ýnghĩa phân biệt thé chấp BBS với các loại hình bảo đảm khác Nhìn nhân thé chấp BĐStrên hai yêu tổ này, tác giả cho rằng, về bản chit, thé chấp BĐS 1a biện pháp bảo đảm đổivật được xác lập trên cơ sở thỏa thuân giữa bên thé chấp và bên nhân thé chấp nhằm bảođâm cho việc thực hiện ngiấa vụ phát sinh từ quan hệ tréi quyền Đây là biên pháp bảo.đâm có tính chất phức hợp giữa hai yêu tổ: vật quyền và trái quyền, mã trong méi quan

"hệ đó, hợp đồng thé chấp BĐS (quan hệ tréi quyền) là căn cứ tạo lập quyền (có tính chất

vật quyền) của bên nhận thé chấp đối với BĐS thê chấp” Trên phương điện khác, hop

đồng thé chấp chính là cái “v6” vật chất, là hình thúc thể hiện và ghi nhân nội dung thỏa thuận của các bên v biên pháp thé chấp BĐS Trong chiêu tác đồng ngược lei, quyền (cótính chất vật quyền) trên BĐS thé chấp lá yêu tổ đêm bảo cho việc thực thi nghĩa vụ phátsinh từ quan hé trái quyền Với tinh chất của một quyền đối vật, quyền trên BĐS thê chấp,được thục thí mốt cách độc lập theo cơ chễ luật định, do đó, mắc di phát sinh từ quan hệ

‘nGi quyện và Buốc dùng SỐ bảo din cho Việc thúc hiỆonghĩa vụ phốt ảnh từ Quan bệ re

quyền nhưng việc thực thi quyền trên BĐS thé chấp "được pháp” vượt ra khối khuôn khổcủa quan hệ trới quyên và không bị phụ thuộc vào quan hé trái quyền Từ nhũng phân.tích trên, có thé nói, yêu tố vật quyền (quyền của bên nhận thé chấp trên BĐS thé chấp)

‘va yêu tổ tréi quyền (hợp đồng thé chap BĐS) có méi quan hệ "biển chứng” với nhau, là

"hai mất cầu thành nội dung pháp lý của biện pháp thé chập BĐS

VÌ phương thức thực hiện biện pháp, thé chấp BĐS là biên pháp bảo đảm đối vậtkhông làm mắt quyền chiếm hữu, sử dung BĐS của bên th chấp BĐS thé chất

tiên thé chấp gữ và khai thác để lam tăng khả năng sinh lời của tài sẵn Đây là điểm khácbiệt cén bản vé chất của vật quyền thé chip BĐS so với vật quyền cảm có BBS

“Trên cơ sở tiệp cận về bền chất của thé chip BĐS nói trần, tác giá cho rằng, thé chấp,BBS là biện pháp bảo dim đổi vật được xác lập trên BĐS ma không có sự chuyển giao

ˆYÑ Thị Hằng Yên G013), Tầ sân chp tà sĩ i an tế chấp theo my đơh ciapháp lật cin Ft Ne hiện

and Luận Tên Luật học,Đạihọc Luật Hà Nội, Hà Nội #21

BĐS từ bên thể chấp sang cho bên nhận thể chấp nhằm báo đêm cho việc thục hiện nghĩa

‘vu phát sinh trên cơ sở théa thuận của các bên trong hợp đồng thé chap

1.2.2 Cơ sở lý thuyết của thé chấp bắt động sân

6 những nước theo hệ thẳng thông luật (Common lew) như Anh, Mỹ, thé chấp BĐS

‘ee ty’ đăng và phi bi: đạn trên nn He cá hạt tie thy ft phép lý cỡ ban, đó Tế

học thuyết về quyên sở hữu và học thuyết về quyền chấm gi Sự khác biệt giữa hai họcthuyết này khi tiép cân về thé chấp BĐS thể hiện ở phương thức (cách thức) thực hiện.biện pháp thé chip và mức đô (tink) hiệu qua của việc thục thí biên pháp thé chip Ởnhững nước theo học thuyết về quyền sở hữu, thì quyền sở hữu đối với BĐS thé chip

dave thuyên giao cho bin nhập thả chip trong thôi hen thể chấp vind chỉ được bã lại

cho bên thể chấp khi bên thé chấp đã thanh toán xong khoản nợ đân hạn Tuy nhiên, cũng,cần hãi nói thêm rằng, quyền sở hữu đối với BĐS thé chấp của bên nhận thé chấp chỉ

có tính chất tem thời Trường hop bên 4 vay không thực hiện nghĩa vụ của mình thi bên,

“hân thé chấp mới có quyên sở hữu tuyệt đối Trong khí đó, ở các nước theo học thuyật

VỀ quyền chiêm giữ tải sẵn, thì bên thé chấp vẫn có quyền sé hữu và nắm giữ BĐS thé

chấp nhưng bên nhân thé chấp có quyên tịch biên BĐS thé chấp trong trường hợp bên

Vay không trả được khoăn ng đến hen.

“Theo tác gia Dan Prentice và tác giả Arad Reisberg, thé chấp (BĐS) theo pháp luật

‘Ask được hiểu là biên pháp bảo đảm có sự dich chuyển quyền sở hữu từ bản thé chậpsang bên nhân thể chấp shim đảm béo cho việc thực hiện ngiĩa vụ Bên thé chấp được

"bão lưu quyên chuộc lại tai sin (BĐS) thé chấp trong trường hợp đã hoàn thành nghĩa vụ.đối với bên nhận thé chap Trong khi đó, pháp luật Mỹ lại quan niệm, thé chập BĐS 1a

tiện pháp bảo đâm trao cho bên nhận thi chip một lợi ích trên BĐS để bảo aim cho việc

thục hiện ng‡ấa vụ Theo Mục 203 Đạo luật thống nhất về loi ích bảo dim đổ: với đất đai

của Mỹ thi: “Lot ich bảo đâm gắn với BDS khí dap ứng đây dit các điều kiện san đây, trie

trường hop các bên có théa thasdn tri hoãn thời điễm lợi ich báo đảm gắn liễn với BĐS:

1 Con nợ ký hợp đồng báo đâm, trong đó có mô tả tài sản báo đảm; 2 Mt khoán giá tí

đã được trao", 3 Cơn nợ có quyển đối với tài sản bảo đâm” Theo Thomas WMerrill

và Hemy E Smith, “Thế chấp được chứng minh bớt một chứng the độ lập vớ hỗi phiẩunhân nợ hoặc hop đẳng vay nợ Lợi ích bảo đâm dành cho người cầm giitquyén tich biển

aut C toi, DAB, SREA,CRE,FCA, Universi of Fora and anh B Corel, D, Geơigi State Unversity,

(4937), RealEstate Perspecte, IRWIN Dinngoàn ti: Về Ths Hing Yên 2017), Tt std chấp ai tt sân thể

hd theo ot dcx Bộ it Deb cen 3015, Nhà Ht bin Ch>h ơì uắc ga Sethi, Ha Neb

‘Dap Price, And Resberg 2011), Caparte fae lye nthe UK and EU, Oxford Uniersay Press, t.240.Din

"ngrền tL Thi Tụ Thấy (hiên), (2017), Php hit v cae iện phép hn c Hà re eng hot ding đo wy của

1Š chức tin og Pt Neo và một ước trên tế ib, Noa mat bản Đạihọc quic gi Ha Nội, Bà NG tr 9

“Due hah chủ nơ có bio dma (bin nhận ảo Gas) tạo cho cơn nợ (on bio dan) mat Moin ø trị có tử tin,

tài sản báo đâm trong trường hop không trả nơ hoặc quyền được thanh todn rước so với

các chủ nợ có quyển in tiên thấp hon."

Nhu vây, theo các nghiên cứu và quy định pháp luật nói trên, khác với pháp luậtAnh xây dựng biện pháp thé chấp BĐS trên nên tổng của học thuyết về quyên sở hữu,

pháp luật nhiêu bang của Mỹ lại phát triển ch định thé chip BĐS dua trên học thuyết va

quyền chiếm giữ tà sản Theo đó, pháp luật không bắt buộc phối dich chuyển quyền sởhữu BĐS từ bên thé chấp (chủ sở hữu BĐS) sang cho bên nhận thé chấp mã trao cho bên.hận thể chấp quyền xử 1ý BĐS thé chấp và quyền ưu tiên thanh toán Xuhuéng tệp cân.thé chấp BBS theo học thuyết về quyên chiém giữ tài sẵn nói trên hiện đang chiếm wa

thể ð các nước theo hệ thống thông luật (Common lew)®”

` Š lý thuyết, việc xây đụng chế định thé chấp BĐS theo học thuyết về quyền sở hữu

có xu hướng (thiên hướng) bao về quyền chủ nợ của bên nhân thé chập BĐS hơn Bởi lẽ,

ý thuyết này giúp bên nhân thé chấp thực thi quyên trên BĐS hiệu quả hơn vì nó dém

"bão khã năng hoàn trả vốn vay của bên thé chấp một cách chắc chin hơn, que đó giúpgiảm thiẫu rũ ro tốt hon cho bên nhận thé chấp trong trường hợp bên vay không thanh.toán được khoăn nợ Tuy nhiễn, trong mồi trường kinh doanh của nén tài chính hiện đại,Việc quy định quyền và nghĩa vụ cũa các bên trong biện pháp thé chip BĐS theo họcthuyết về quyền chiêm giữ tài sản là giải pháp pháp lý có tinh cân bằng và hài hòa lợi ch.giữa các bên hơn và nó giúp cho bên thé chấp và nhà kinh doanh BĐS yên tâm đầu tư vàoBĐS thé chip, qua đó, tăng cường khả năng và cơ hội làm giảu từ van vay được bảo đấm,bằng BĐS thé chấp, đồng thời có nguồn tài chính để thanh toán khoản nợ, đảm bảo quyền

Và hoạt động kin doanh tai chính cũa bên nhận thé chấp,

6 những nước theo hệ thống Civil lew, triết lý pháp lý về thé chấp BĐS chịu ảnh

"hưởng bối học thuyết trái quyền và vật quyền của Cổ luật La Mã, VẢ ly thuyết, vật quyền.

"hay còn gợi là quyền đố: vật là quyên của chủ thé tác động trực tiép và ngay tức khắc lần.

Vật mà không phụ thuộc vào ý chi của người khác, còn trú quyén hay còn goi là quyễnđốt nhân là quyền của một chủ thé (chủ thể mang quyéx) đối với một chủ th khác (chủ

thể meng nghĩa vi) Dựa trên titlý này, các biện pháp bảo dim được chia thành hai loại

là vật quyền bảo đảm và tréi quyền bảo dim Vật quyền báo dim hay còn goi là bio dimđốt vật là iện phip bio dim trao cho bên nhận bảo dim quyền (có tinh chit vật quyés)tiên ti sin của bên bảo dim Theo đó, việc bảo dim thực hiện ng vụ dum trên quyềnđốt vật được xác lập tiên tà sin của bên bảo dim Ngược lạ, trú quyền báo dim, haycòn gọ 1à bảo dim đối nhân là biện pháp được báo dim thục hiện bing quyén déi nhân,

“Tem W Mail & Henry E Smith (2010), OWred ñơodiete ro te U.S Lax — Proper, Odor Uuvesey

‘ress, rng 176 Dẫn ngiền từ 12 Thị Tm Thy (Ci bồn), 2017), Phép hit vd các bi php enn chd vi ro ong

"or đồng cho vey chart cae tốn ng ở Pst Em tà mội túc nến thé gi, Nba at băn Đạthọc qhc a HÀ

Nai, He Nôi Đà

"VỆ Tụ Hồng Yên G017), Tà sốt ec và ý à sấn ee eo rca Bộ ide Dân sự năm 1015 Nk

‘Mit bin Chê tị guc ga Seth, Hà Nội 10,

29cuthé la quyền yêu cầu người (chi thé) dimgra bio dim cho việc thục hiện ngiấa vụ của

người (chủ thé) khác phat thục hién nghĩa vụ thay trong trường hop bên cĩ nghĩa vụ

khơng thực hiện nghĩa vụ đối với bên cĩ quyên (bên nhân bảo đấm) %%

Trên quan diém này, ở các nước là đại điện tiêu biểu cho hệ thống Civil lay như

Pháp, Nhất, bang Quebec của Canada, thé chip BĐS được iếp căn trần hai phương diện

thé chấp BĐS được luận giải đưới giác đồ tinh chất (bản chit) củaquyền (của bên nhận thé chấp) đổi với BĐS thé chấp chứ khơng thuần tiy dua tênphương thức thục hiện quyền như hệ thống thơng luật (Common ln) Vé học thuyết, théchấp BĐS theo quy dinh cia pháp luật các nước này được xây dung due rên nên tingcủa học thuyết về quyên đối vật (vật quyền) trong sự phân biệt với quyền đổi nhân (tráiquyền) Theo quy định của pháp loật các nước nay, thé chip BĐS được xem là biện phép

‘bao đảm đốt vật” That hai, về phương thức thực hiện biện pháp, thé chấp BĐS theo quy đính của pháp luật các nước này a biện phép bảo dim khơng cĩ sư chuyển giao vật (BBS)

tivbén thể chấp sang bên nhận thể chấp

Nhờ vậy, ở những nước theo hệ thống Common law, thé chấp BĐS được thiết kếdua trén phương thúc thực hiện biện pháp với hai sự lựa chọn phổ biển là chuyển giao

hay khơng chuyển giao quyền sở hữu BĐS thé chip, cịn những nước theo hệ thống Civil

liv thì thể chip BĐS lạ được luân giã dựa trên tinh chất (bản chit) của thể chip (a biệnpháp bảo dim đối vat) dưới sơ dẫn dit và soi sing bỗi học thuyết về vật quyền và tri quyền Tuy khác nhau về cách tiếp cân những nbin tổng thé, xu hướng chung cĩ tinh phổiển của bai hệ thing pháp luật nay la quy định thé chip BĐS đưới giác độ là biển pháp

ảo dim ma bên nhận thé chip cĩ thể thục thi quyén một cách trục tiếp trên BĐS thé chấp để dim bảo cho vie thực hiện nghia vụ mà khơng cân nắm giữ BĐS thé chấp

G Việt Nam, trong khoa học pháp lý, vẫn cịn cĩ các quan niêm thé chip BĐS dua

trên nên ting của các ly thuyết pháp Lý khác nhau Cĩ ác giá nhìn nhận bin chất thể chập(BBS) là quan hệ trái quyển, cĩ tác giã nhin nhân nhận bản chất thé chấp (BĐS) là quan

hệ vật quyền, cĩ tác giả nin nhận quan hệ thể chấp BĐS) là sự kết hợp hài hoa ginpian bệ rã quyền và quán Hệ vật quyền, Thao te HN guyễn V dn Hạ, “Ban chất chia quan hệ th chấp là sản (BĐS) dễ đâm báo thực hiện hop đẳng tin dụng ngân hàng là

quan hệ hợp đẳng”) Trong khi đĩ, tác gid Nguyễn Thị Nga lại cho rằng thé chấp tii sản.

(BĐS) được phít sinh tiên cơ sỡ một quan hệ ngiữa vụ và thé chấp ti sin BBS) là mốt

“hủ Pip it Vật ~ Php C012), ấu Tọa đm về da đã Bổ ade Dân ac phẫn sĩc adm pp bảo đâu thực hiện giữ nụ, Hà Nội 11-DNNOD wd

“Điu 2660 Bộ it Din se Quưbec Cuda; Diu 369 Bộ hột Din se Nhật Bin; Đu 2393B hit Din sự Cơng hồ

Tháp, Quyền IV Các biến phip bio Gim tare hiện nghia vụ, Bin dich ca Nhi chấp bột Viết Đáp, Nguắn

"học bengtrglugutơmteu tử vnƯvp-cortoeAplois/2016109iQxy-đáh và cục bám hp bạ-him 3 Bổ, ` mực

ip ngay 782030 , rs)

‘guyin Vin Hon 2004), Bio i techn họp ng tin hong ngơn hàng bằng th cp tt sn, Luận innViên Nanci pip bú, Bà Nội tr47

30tiện pháp bảo dim có tinh chất đối vit”! Khác với tác gi Nguyễn V ăn Hoạt và tic giã

Nguyễn Thi Nga, tác gi Vö Thị Héng Yên lạ cho rằng "thể chấp là mat biển pháp chi

dig cayân té hái quyên và od yêu tổ vật quyển”

“Theo tác gi, trong môi trường kinh doanh của nên ti chính hiện đại, cần tiép cân

‘ban chit của thé chấp BĐS dưới giác độ là biện pháp bảo đảm đổi vật được xác lập trên.

cơ sở thée thuận mà không có sự chuyển giao vật (1á BĐS) cho bên nhận thé chấp Cách.tiếp cân này sẽ dim bảo sơ his hoa và cân bằng lợi ich của bên nhận thé chấp (la được

tảo về băng biện pháp thé chập hiệu qua) và lợi ích của bản thé chip (la vẫn đảm bảo các

điều kiện kinh doen bình thường và ránh nguy cơ bi lâm vào tinh rạng phá sả), V Èphía bên nhận thể chip, với tính chất là biện pháp bio dim đối vật, bên nhận thể chip zẽ

có quyền trực Hiếp trên BĐS ma không bị phụ thuốc vào ý chi của bên thể chấp hoặc bên.thử ba, Quyền năng này sẽ giúp bên nhận thể chấp bi dip được thiệt hi và rủi ro do việc

‘vi pham nghĩa vụ gây ra hiệu quả hơn và chắc chắn hơn Vé phía bên thé chip, việc tiếp.tue được quyển trực tiép sở dụng khai thác BĐS thé chip có ynghia vô cing quan trong,

nó giúp ich cho bên thể chip trong việc triển khái các hoạt đông sin xuất kính doanh

Đi lẽ, BĐS là tai sin rất đặc rệt, là tự liệu sản xuất quan trong Người nông din phii có

tr liệu để sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực cho toin xã hội, nhà kính doanh BĐS

phải nắm giữ BĐS để tén hành các host đồng đầu tr khu thác giá trị ảnh tế của BĐS

Phương thức không chuyển gio BĐS thé chấp còn là giải pháp meng lại hiệu quả kin

tẾ đối với cả bén nhận thé chip và theo phương thức này, bên nhận thể chấp không phãitrả các chi phi cho việc quân lý BĐS mà vẫn di, hoạt đông này không phải là chức ningchính của bên nhận thé chập

Việc tiếp căn thể chip BĐS theo lý thuyết nói trên nhằm cân bing và hài hoe lợi Íchgia các bên trong quan hệ thể chip cần được cân nhắc trong tần trình edi cách pháp luật

vệ thé chấp BĐS của Việt Nam Bai l8, với lý thuyết này, khung pháp luật về thé chấp.BĐS sẽ trở nên tốt hon vi nó có khả năng biển đổi BĐS chỉ đơn giản là "vớ" thôngthường thành "tất sôi" thực sự cả đối với bản thể chấp và bên nhân thé chập,

1.2.3 Đặc diém pháp lý cña thé chấp bắt động sản

Thứ nhất, thé chip bắt động sin là biên pháp bảo dim đổi vật

Dua trên tính chất cia biện pháp báo dim, các nước theo truyền thông luật Civil laychia biện pháp bảo dim thành tréi quyền bảo dim và vật quyền bảo dim Trái quyền bảodim, hay còn goi là biện pháp bảo dim đối nhân, đó là viậc mét chỗ thể (bên bảo dém)

cam kết với bận có quyền (bên nhận bảo dim) về việc nghĩa vụ của mốt chủ thể khác bên có nghĩa va) sẽ được chi thé nay bảo đảm thục hiện Đắc tính của biển pháp bảo

'NggẤn Thị Nga 2008), Pp luậ về tế chấp pdr sĩ ng đt 6 Việt No, Luân inti, Viên Nhà nước và pp

Trật Hà Nột trT-18 vt 2y

Vl Thị Bàng Yên C013), Tà sốt chấp và di sn tề chấp theo ery ot ca pháp luật đông Tiệc Em hiệnanh Luận Tien Luật học,Đạihọc Luật Ha Nội, Hà Nội 18

31dim đốt nhân thể hiện ở chỗ, cơ chế bảo dim của biện pháp này được thực hiện thơngqua quyền đối nhân, mà cụ thể là quyền yêu cầu bên bảo dim thực hiện ngiấa vụ thaytrong trường hợp bên cĩ ngiấa vụ vi phạm nghĩa vụ mà người này đã cam kết bảo dimthực hiện Vat quyền bio dim, hay can gọi là biện pháp báo dim đổi vậtlà biện pháp bảodim trao cho bên nhận bio dim quyền (cĩ tính chit vit quy`n) trên ti sản bảo dim củatiên bảo dim Khác với biện pháp bảo đảm đối nhân, tinh chất bảo dim của biện pháp

bio đổi vật thể hiện ở quyền đốt vật cia bên nhận bảo dim tin ti sin ma bên bảo dim ding để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Day là cách tiép cân phổ biến của các nước theo

truyền thơng luật Civil lay

Các nước theo truyện thống luật Common lew tuy khơng tp cận quan hệ bảo dimthực hiện ng]ấa vụ theo lý thuyết trái quyên và vật quyền, nhúng với chỗ thuyết “cottrọng tinh hậu quả cũa hoạt đồng lanh doanh hơn là đâm báo én định xã hội”, theo

"nghiên cứu của Dân Prentice, AredReisberg ThomasYW Merrill và HenryE Smith, phápTuất của Anh và Hoa Kỳ quy định bên nhận bảo đảm cĩ những quyén rất mạnh trên tàisản bảo dim, ví dụ quyên sở hữu đối với tả sin néu bên nghĩa vụ vi phạm ng]ấa vụ hoặcquyền tịch biên và quyền uu tiên thanh tốn trước bên nhận bảo đấm cĩ quyên wu tiên

thấp hon” Vé nội dung, cĩ thé nĩi, các quyên này cĩ tính chất như một quyền đổi vật

theo tiếp cân truyén thống của hé thống luật Civil lew

“Thể chấp BĐS là biện pháp bảo đảm đối vật vì sự báo đảm thục hiện nghĩa vụ duatên một quyền đối vật trên BĐS thuộc quyền sở hữu của bên thé chấp Quyén đối vật

"này trao cho bên nhận thé chấp một quyên trên giá tị của BĐS thé chap để khẩu trừ và

"bù dip cho phan giá tị của nghĩa vu được bảo dim trong trường hợp ngiấa vụ này khơng,được thực hiện Bên nhân thé chấp thực thi quyên nảy trên BĐS thé chấp một cách trựctip và ngay tức khắc mà khơng bi phu thuộc vào ý chí của bên thé chap hộc bên thứ ba

Vi tỉnh chất cia mét quyên đốt vật, biện pháp thể chấp BĐS trở nên hiệu quả hơn

và "Kinh té” hon Bồi lễ, việc cĩ quyền trực tiệp trên BĐS thé chấp giúp bên nhận théchấp chủ động trong việc thực thí quyền của mình ma khơng phụ thuộc vào ý chí cia bên.thé chấp cũng như bén cĩ nghĩa vụ (trong trường hợp bên thé chấp khơng đồng thời là

ên cĩ ngiĩa vụ) Nhờ đĩ, bên nhận thé chấp cĩ thé dự phịng và giém thiêu được những,

ủi ro phát sinh do việc và pham nghĩa vụ gây ra, qua đĩ, cĩ thêm niém tin và sự yên tâm

hi thục hiện hoạt động tài trợ vốn cĩ bảo đảm bằng thé chip BĐS Chính vi vay, với thitrường tín dụng, đây là giết pháp thúc day và tăng cường khả năng, cơ hội tập cận tindụng cho nên kinh ta Vé phía bên thé chap, việc bên nhận thé chấp cĩ quyên đổi vật trên.BĐS thé chip giúp nâng cao trách nhiệm của bản này trong việc thục hiện nghĩa vụ hoặc

"Nhì Thép bật Vật ¬ Pháp (2012), A tấu To lin về da đỗ ae Dân phẫn ce dm pp báo đâu thực hiển

ngiữnh HãNưL,11-13/12013, 31

“Tà Thị Tụ Ty (hủ bi) D17), Php hư tể các biển phép hơi ch vitro mong hee động cho vey cũ tổ chức tấn ngõ iệnNet và uất sd tộc min Đề gi, Nỉ mat ben Đại học quốc ga Ha Nội, Hà Nội,ự 9193,

đôn đốc bên có nghĩa vụ thực hiện (trong trường hop bên thé chấp không đồng thon làbên có nghĩa vi), vì nếu không thục hiện ngiễa vy bên nhận thé chip sẽ thực thi quyềntrực tip trên BĐS thé chấp ma không cần phụ thuộc vào ý chí của bên thé chấp

Thir hai, thé chap bat động sản là biên phép bảo dim được xác lập trên cơ sở thỏathuận của các bên trong hợp đẳng thé chip bắt động sin

Xét về nguôn gốc tạo lập biên pháp thi thé chấp BĐS là biên pháp bảo đảm đượcxác lập theo thôa thuận ota các bên dựa trần các quy dinh của pháp luật về hợp đẳngHay nói cách khác, hợp đồng thé chấp BĐS là căn cứ phát sinh biên pháp thé chip BĐSNhờ vậy, khác với vật quyền bảo dim theo luật định, vi da nh cảm giữ là biện pháp bảo,đảm phát ảnh rên cơ sở quy định cia luật, thi th chấp BĐS là biện phép báo đảm hìnhthành từ sơ thống nhất ý chí gira các bên (bên thé chip và bên nhân thé chấp) Đặc tinhnày chỉ phối néi dung và phạm vi quyền của bên nhận thé chip BĐS, Theo dé, bên nhậnthé chip BĐS vữa có quyén (mang tính chất vật quyên) trên BĐS thé chip, đẳng thời vùn

có quyền (mangtính chit ti quyéx) đối với bên thể chip Lễ đương nhiên, quyền có tính,

chit vật quyền la đặc điểm nỗi trội hơn vi nó thé hiện tính chất bảo dim của thé chấp

BĐS manh mỡ hon, qua đó, giúp thục thi biện pháp hiệu quả hơn, còn tréi quyền chỉsang tinh chất là “qurén pha thém’, bổ tro (hỗ tro) cho ve thục thị quyền (có tinh chit)vit quyền của bên nhận thé chấp BBS

Nhờ viy, hop đẳng với hơ cách là kết quả của my thẳng nhất ý chí giữa các bên dựatrên các điều lãện mà pháp luật quy định là cơ sở phát sinh biénpháp thé chấp BĐS Tuynhiên, điều này không có nghĩa là, các bên được quyền thôa thuận tao lập biện pháp thể

chấp ngoài khuôn khổ pháp luit, Hin nhiên thể chấp BĐS la biện pháp bảo dim do phép luật quy din những biện pháp này chỉ có thé phát sinh từ théa thuận côn bên trong hợp,

đồng được ky kết giốn bên nhân thé chấp và bên thé chấp

Thứ ba thé chip bắt động sin là biện pháp béo dim không mang tinh chuyển giao

tài sản 7”

Xét về cách thức (phương thứ) tưục hiện tiện pháp, thé chấp BĐS là biện pháp bảo

đảm không có mự chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng BĐS tử bân thé chấp seng cho

bên nhận thể chip Hay nói cách khác, thé chip BĐS la biện pháp bảo dim không mangtính chuyển giao Bên thé chip vẫn có quyền chiêm hồu, sử dung và khu thác các tinh năng của BĐS thé chấp mà không phả: chuyển giao cho bên nhận thể chập

Diya điểm khác iệt cén bản về chit cũa vit quyên thé chấp BĐS so với vật quyền

cầm có BĐS Hiển nhiên, vật quyền cằm cổ BĐS có mức độ bio vệ bên nhận bio dim

cao hơn và bên nhận bảo dim được quyền chiếm giữ BĐS, tránh ngụy cơ bên bio dim

thục hiện việc chuyển nhương BĐS cho bên thử ba Tuy nhiên, với đặc tinh "chuyẩm

‘Dig th không duyỄn go thf hiện rên bai phương din không dyin gạo quyền sở Gnd chữ sác hơn 3k

quyền ãnh dow) vi Thông huyền go yin tiêm lên, sở dụng BĐS th chp Dic ting duyện gio quy

sỹ Mãn sẽ được túc gã đ cập sàn hơn ở nụ 1242 cia Chrơng Mộ,

tao” cho bên nhân cém cổ, biên pháp cảm có BĐS sẽ ảnh hưởng đồn cuộc sống va hostđộng kinh doanh bình thường của bên cầm cố, vì BĐS von di là nơi 6, noi tiến hành cáchost động sẵn xuất, kinh doach và là hr liệu sắn xuất quen trọng của bên cằm cố Mat khác, cằm cố BĐS có nguy cơ dẫn đến sự ling phí tin dung rất lớn vì khi đã giao BĐScho bên nhận cằm cổ, bên cảm cổ khó có thé tiép tue ding BĐS để bảo dim cho việcthực biện các ngiĩa vụ khác, ngay cễ khi giá tui của khoản ng được bảo đảm bằng cằm cốBĐS thấp hơn rất nhiều so với giá bị của BĐS Do đó, đối với BĐS, hình thức bảo dimhiệu quả, mang tính kinh và en sinh xã hội nhiều bơn đó chính là biện pháp thể chấp

Voi đặc tính không chuyển giao quyển chiém hữu BĐS thé chấp cho bên nhận thé chấp nên bên thé chấp vẫn được quyền tiép tục sử dụng BĐS thé chấp đổ ở hoặc để tận

hin các hoạt động sin xuất, lánh doanh nhằm khai thác tối đe tinh năng và giá trị lánh,

tẾ của BĐS, Đây là đặc điểm thé hiện tính biệu qua về kink té và tinh wu việt của biện,

phép thế chấp BĐS Sự lãng phí tín dụng vì thể cũng sẽ giảm đi do BĐS thé chấp vẫn có

thể iếp tục được ding để bảo dim cho các nghấa vụ mới

‘Tuy nhiên, trên phương điện khác, việc bên thé chấp vin tiếp tục sở dụng, khai thác

BĐS một cách bình thường lạ làm phát sinh nguy cơ rũ ro cho bên thử ba trong việc xác

đính tình trạng pháp lý (chủ thể quyền và tình trang quyền) xác lập trên BĐS thé chấp,

đặc tiệt là trong trường hợp bên thử ba là bên nhận thé chấp tiếp theo hoặc người mua,

"người nhận chuyển nhượng BĐS Chính và vậy, khác với vật quyền cằm cổ BĐS, đều, kiên để bign pháp thé chip BĐS có hiệu lực đối kháng với người thứ ba, qua đó, để quyền,

của bên nhận thé chấp (có tính chất trái quyền) tr thành quyền (có tính chất vật quyền)

la phải đăng ky để công khai hóa quyền đã được xác lập trên BĐS thé chấp!“

Thứ fr, thé chấp bắt động sin là biện pháp bão dim có tính chất trong thức

Tính chất trong thúc thé hiện ở av coi trong bình thức, thủ tue trong vie xác lậphiệu lục của biện pháp thé chấp BĐS.

‘Thé chấp BĐS la biện pháp bảo dim phát sinh tử sự thỏa thuận cña các bên thé hiện

thông qua hop đồng, Việc xác lập hợp đẳng thé chấp BĐS dựa trên nén ting của thuyếttudo ý chí, Tuy nhiên, điều này không đẳng ngiĩa với việc tuyệt đối hóa vei trở ý chí của

chủ thé trong việc hình thành hop đồng thé chấp BĐS Bai lf, “Tự do § chi và hệ quá cũa

nó là tự do giao kết hợp đồng chưa dii dé đâm bảo sự công bằng về mặt kinh té xã hội "7?Mit khác, BĐS là tài sin đặc biệt, lién quan trực tiếp din điều kiện sống, điều kiện sinxuất, kinh doanh của người dân và van dé an nính lương thực nên việc xác lập giao dịch.thé chấp cần có sơ quân lý chất chế của Nhà nước thể hiện trong các quy định về đu,kiên hình thức và thủ tue ma các bên cần phải tuân thổ, Trong quan hệ thé chấp BĐS,

“Ws Pip it Vật — Php C012), ye Tọa đồm về ũ đi Bộ hột Dân ac phẫn ce adm pp báo đâu tực hiện ngiữntụ Hà Nội, LỊ-121201,6 11-13 ñ

Crane Rent Rdhhsdky C00), Bat cuong vể phíp ide hyp dng, Nhì Xot bin vin hộ — thông th, Hi NỘI,

8.