Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam từ thực tiễn thành phố hồ chí minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ THỊ HỒNG THƠM CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội - 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ THỊ HỒNG THƠM CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật Kinh Tế Mã số: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS HỒ NGỌC HIỂN Hà Nội - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, thơng tin hồn tồn trung thực Các tài liệu trích dẫn ghi rõ nguồn gốc có độ xác cao phạm vi hiểu biết tác giả Tác giả Luận văn LÊ THỊ HỒNG THƠM MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm đặc điểm Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai7 1.2 Khái niệm đặc điểm chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 17 1.3 Chủ thể chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 19 1.4 Nội dung văn chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 23 1.5 Hình thức, trình tự văn chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 24 1.6 Thuế thu nhập cá nhân liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 26 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 29 2.1 Thực trạng pháp luật chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 29 2.2.Thực tiễn thực pháp luật chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thành phố Hồ Chí Minh 43 Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 57 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 57 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nâng cao hiệu thực pháp luật chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thành phố Hồ Chí Minh 59 KẾT LUẬN 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ Luật Dân BVQLNTD : Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Đảng : Đảng Cộng sản Việt Nam GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất HĐMBNOHTTTL : Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai KDBĐS : Kinh doanh bất động sản KDBH : Kinh doanh bảo hiểm NOHTTTL : Nhà hình thành tương lai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TAND : Tòa án Nhân dân TNCN : Thu nhập cá nhân TSHTTTL : Tài sản hình thành tương lai UBND : Ủy ban Nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Việt Nam quốc gia có mật độ dân số cao đặc biệt thành phố đô thị loại thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội số tỉnh thành khác Do dân số đông nên nhu cầu nhà ngày trở nên mạnh mẽ “Chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để người có chỗ ở” nhu cầu thiết mà Đảng Nhà nước đặt lên hàng đầu quy định Hiến pháp 2013 Nhìn chung phần lớn hộ gia đình, cá nhân thơng qua nhiều hình thức khác tự xây dựng nhà để thông qua giao dịch chuyển nhượng, mua bán nhà nhằm mục đích tạo lập chỗ hợp pháp Để điều chỉnh quan hệ phát sinh Nhà nước ban hành sách pháp luật phù hợp nhằm tạo hành lang pháp lý để bảo vệ nhu cầu tạo lập nhà hợp pháp người dân góp phần điều tiết phát triển thị trường bất động sản Vì nhu cầu xã hội nên để tạo điều kiện cho giao dịch nhà phát triển thuận lợi, hình thức nhà đặc biệt pháp luật thừa nhận NOHTTTL Tuy nhiên nhu cầu ngày cao nên thị trường bất cân đối, cung không đủ cầu nên dẫn đến tượng số khách hàng có nhu cầu nhà thực phải tìm đến người ký hợp đồng với chủ đầu tư để chuyển nhượng Đó nguyên nhân làm cho thị trường NOHTTTL bắt đầu hình thành giao dịch chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL ngày sơi động Vì thế, để điều chỉnh giao dịch thời gian qua quy định pháp luật NOHTTTL có quy định chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL ban hành, tác động tích cực đến phát triển giao dịch nhà ở, bảo đảm an toàn pháp lý cho bên tham gia giao dịch, thúc đẩy phát triển giao dịch Tuy nhiên, nay, hệ thống quy định pháp luật chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL cịn có số hạn chế, bất cập, tác động tiêu cực đến thị trường BĐS nói chung, thị trường chuyển nhượng NOHTTTL nói riêng Chính vậy, số tượng tiêu cực “cá lớn nuốt cá bé”, “đầu cơ”, “lách luật” giới đầu tư tồn ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản Việt Nam tác động ngược lại với đường lối, sách Đảng việc nỗ lực tạo điều kiện tốt để người dân quyền sở hữu nhà hợp pháp Vì vậy, việc xây dựng hồn thiện quy phạm pháp luật điều chỉnh giao dịch mua bán, chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL có vai trị quan trọng góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển Đó lý tác giả chọn đề tài “Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài NOHTTTL khơng cịn vấn đề mẻ Việt Nam, vấn đề pháp luật quy định nhiều tác giả nghiên cứu công trình khoa học Tuy nhiên chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh chưa có nhiều cơng trình nghiên cứu chun sâu mà nghiên cứu cách khái quát trình nghiên cứu vấn đề liên quan NOHTTTL, HĐMBNOHTTTL số chuyên gia, luật sư đề cập cách chung số tạp chí chun mơn Trong q trình nghiên cứu đề tài, tác giả đọc, tìm hiểu nghiên cứu số đề tài nghiên cứu khoa học liên quan số tác giả sau: - Tác giả Trần Thị Như Thủy (2017),“Chuyển giao hợp đồng theo pháp luật dân Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Thơng qua việc phân tích kiện pháp lý phát sinh từ hợp đồng, tác giả Luận văn khẳng định nội dung hợp đồng không đơn quy định quyền nghĩa vụ bên mà cịn vấn đề liên quan khác từ đề cập đến khái luận chuyển giao quyền nghĩa vụ bên pháp luật chuyên ngành BLDS - Tác giả Nguyễn Thu Trang (2016), “Hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn làm sáng tỏ vấn đề tài sản đặc biệt khái niệm TSHTTTL, hợp đồng đặc điểm HĐMBNOHTTTL đồng thời tác giả luận văn đề cập, phân tích yếu tố đảm bảo hiệu lực HĐMBNOHTTTL giao kết Từ đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hiệu lực HĐMBNOHTTTL Tác giả Phạm Hoàng Anh (2015), “Pháp luật nhà hình thành - tương lai Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ Luật Học, Đại học Quốc Gia Hà Nội Luận văn phân tích, đánh giá, tổng hợp quy định pháp luật điều chỉnh trình giao kết, thực hợp đồng mua bán, bảo lãnh, chấp th mua NOHTTTL Từ tác giả Phạm Hồng Anh đưa kiến nghị nhằm sửa đổi, hoàn thiện quy định pháp luật để phù hợp với tình hình thực tiễn mua bán NOHTTTL Tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung (2013), “Pháp luật chuyển nhượng - quyền sử dụng đất kinh doanh BĐS Việt Nam”, Luận án tiến sĩ, Đại học Luật Hà Nội Luận án nghiên cứu vấn đề lý luận chuyển nhượng QSDĐ đồng thời so sánh với hình thức giao dịch khác nhằm làm rõ vai trị chuyển nhượng QSDĐ từ phân tích đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ KDBĐS sản nhằm tìm hướng hồn thiện hệ thống pháp luật Bên cạnh đó, q trình nghiên cứu tác giả có tìm hiểu số sách chuyên khảo số tác giả đây: - Đỗ Văn Đại (2018), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án bình luận án, tập 2, nhà xuất Hồng Đức, Hội Luật gia Việt Nam Trong tác phẩm từ trang số 940 đến trang số 966 đề cập đến vấn đề chuyển giao hợp đồng - Đỗ Văn Đại, (2018) Luật nghĩa vụ bảo đảm thực nghĩa vụ Việt Nam – Bản án bình luận án, tập 1, nhà xuất Hồng Đức, Hội Luật gia Việt Nam Trong tác phẩm này, từ trang 577 đến trang 654, đề cập đến vấn đề chuyển giao quyền yêu cầu chuyển giao nghĩa vụ Bằng việc bình luận án xảy thực tế liên quan đến việc chuyển giao hợp đồng, chuyển giao quyền yêu cầu chuyển giao nghĩa vụ, tác giả Đỗ Văn Đại phân tích, đánh giá bình luận yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển giao - Tác giả Diệu Anh (2019), “Tranh chấp giao dịch hợp đồng chuyển nhượng hộ chưa có sổ hồng có nhiều rủi ro” Tác giả Diệu Anh cung cấp cho bạn đọc thấy khó khăn, bất cập việc chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL Nhìn chung cơng trình nghiên cứu, sách chun khảo, viết mà tác giả tham khảo chủ yếu tập trung đề cập NOHTTTL, HĐMBNOHTTTL vấn đề liên quan đến tự giao kết hợp đồng giá trị pháp lý hiệu lực, chuyển nhượng quyền nghĩa vụ giao dịch dân giao kết khó khăn mà bên thường gặp Tuy nhiên mức độ chuyên sâu nhằm khái quát vấn đề pháp lý chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL cơng trình nghiên cứu chưa đề cập đến Do theo tác giả đề tài nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL vấn đề hồn tồn khơng bị trùng lắp với cơng trình cơng bố trước Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu đề tài Trên sở phân tích làm sáng tỏ vấn đề lý luận chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL, phân tích đánh giá thực trạng quy định pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL, Luận văn đề xuất giải pháp sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật giao dịch chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL Việt Nam thời gian tới 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Để đạt mục đích nêu, đề tài có nhiệm vụ nghiên cứu sau: Thứ nhất, làm sáng tỏ vấn đề lý luận pháp lý chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL, bao gồm vấn đề khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL, chủ thể, hình thức, nội dung điều kiện để xác lập chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL Thứ hai, đánh giá thực trạng pháp luật từ thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL thành phố Hồ Chí Minh, phát bất cập, thiếu sót, mâu thuẫn văn quy phạm pháp luật điều chỉnh chuyển - Công ty Cổ phần Đ Địa trụ sở chính: Ngơ Gia Tự, Phường 9, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh Đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Minh L – sinh năm: 1979 (vắng mặt) Địa chỉ: Đoàn Thị Điểm, Phường 1, quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh (Văn ủy quyền số: 05/UQ-RES 10 ngày 26/7/2019) NỘI DUNG VỤ ÁN: Trong Đơn khởi kiện ngày 06 tháng 11 năm 2018 nguyên đơn bà Bùi Thanh Bảo Y, lời khai Tịa án q trình xét xử, nguyên đơn trình bày: Ngày 02/8/2018, Bà Bùi Thanh Bảo Y bị đơn bà Phạm Thị Minh T thỏa thuận lập Hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc mua bán hộ 3.10, tổ 4, khu phố 5, phường A, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh Ngay ký Hợp đồng nêu trên, bà Y giao cho bà T 50.000.000 tiền đồng đặt cọc Trong Hợp đồng thỏa thuận đặt cọc hai bên có xóa, chỉnh sửa số nội dung Việc này, có ký xác nhận hai bên Sau ký Hợp đồng, hai bên có bổ sung thêm “Phụ lục” trang cuối Hợp đồng không ghi ngày, tháng, năm Đến ngày 10/9/2018, hai bên gặp để thực việc ký hợp đồng mua bán Bà Y yêu cầu hai bên phịng cơng chứng để thực việc ký hợp đồng mua bán hộ theo quy định pháp luật bà T không đồng ý, bà T cho hợp đồng mua bán hộ bà Y bà T phịng cơng chứng không nhận Công ty Cổ phần Đ chủ đầu tư thực việc làm sổ (Giấy chứng nhận) cho hộ mà bà Y bà T giao dịch Bà T đưa yêu cầu Hợp đồng mua bán hộ bà Y bà T làm hợp đồng tay nhờ tổ trưởng quản lý chung cư xác nhận vào hợp đồng Bà Y không đồng ý yêu cầu bà T bà Y Sau về, bà Y có nhắn tin qua điện thoại cho bà T việc bà T không công chứng ký hợp đồng mua bán trả lại tiền đặt cọc 50.000.000 đồng cho bà Y bà T không đồng ý đề nghị bà Y khởi kiện Nay nguyên đơn yêu cầu hủy Hợp đồng thỏa thuận đặt cọc ngày 02/8/2018 nguyên đơn bị đơn bà Phạm Thị Minh T Hợp đồng vơ hiệu Buộc bà T trả lại cho bà Y số tiền đặt cọc nhận 50.000.000 đồng theo Hợp đồng thỏa thuận đặt cọc ngày 02/8/2018, trả làm lần án Tịa có hiệu lực pháp luật Bà Y khơng u cầu chồng bà T có trách nhiệm trả tiền cho bà Y Trong trình giải vụ án phiên tòa sơ thẩm, bị đơn bà Phạm Thị Minh T đại diện theo ủy quyền bị đơn bà Bùi Thị O có ý kiến trình bày sau: Giữa ngun đơn bị đơn có ký Hợp đồng thỏa thuận đặt cọc ngày 02/8/2018, Hợp đồng này, hai bên có xóa, chỉnh sửa số nội dung bổ sung “Phụ lục” trang cuối Hợp đồng khơng ghi ngày, tháng, năm ngun đơn trình bày Khi thực việc ký Hợp đồng thỏa thuận đặt cọc trên, bị đơn nói rõ tình trạng pháp lý hộ mà hai bên giao dịch cho nguyên đơn biết làm sổ (Giấy chứng nhận) bên nguyên đơn đồng ý đặt cọc số tiền 50.000.000 đồng cho bị đơn Đến ngày 10/9/2018, hai bên gặp để thực việc giao số tiền 1.100.000.000 đồng (khi có Giấy chứng nhận trả tiếp số tiền lại 50.000.000 đồng thỏa thuận Hợp đồng đặt cọc) Còn việc ký hợp đồng mua bán hộ có sổ (Giấy chứng nhận) đơi bên phịng cơng chứng ký hợp đồng mua bán hộ Do bà Y không đồng ý nên bị đơn không trả lại tiền đặt cọc nhận 50.000.000 đồng Cho nên, bị đơn không chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Việc ký Hợp đồng thỏa thuận đặt cọc ngày 02/8/2018 nguyên đơn bị đơn, Bà TCông ty Cổ phần Đ khơng chứng kiến Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ơng Nguyễn Viết N trình bày Bản tự khai ngày 19/4/2019 sau: Ông N chồng Bà Bùi Thanh Bảo Y khởi kiện bà Phạm Thị Minh T việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” Ơng N đồng ý với tồn lời khai yêu cầu bà Bùi Thanh Bảo Y Ơng N khơng có thêm chứng để cung cấp cho Tòa Tại Đơn đề nghị Tòa án giải vắng mặt ghi ngày 19/4/2019, Ơng N u cầu Tịa án giải vắng mặt Ông N kết thúc vụ án Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ơng Đặng Thanh T trình bày Bản tự khai ngày 20/5/2019 sau: Ông T chồng bà Phạm Thị Minh T bị đơn vụ việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” Ngay từ lúc đầu, bận công tác thường xuyên vắng nhà nên Ơng T bàn giao cho bà T hồn tồn việc mua bán nhà Ơng T có mặt để ký hợp đồng mua bán cho bà Y vào ngày 10/9/2018 Nhưng sáng ngày 10/9/2018 bà Y người đàn ông (tự xưng anh bà với bà Y), khơng có chồng bà Y không thực việc ký kết hợp đồng mua nhà thỏa thuận hợp đồng đặt cọc, bà Y nói: cho thêm thời gian đến trưa ngày 11/9/2018 Bà T đồng ý gia đình Ơng T ln chủ động bàn giao hộ cho bà Y theo thỏa thuận Cho đến tối ngày 11/9/2018 chồng bà Y (tên N) gọi cho bà T nói rằng: “không mua hộ nữa” Bây bà Y khởi kiện, Ơng T khơng đồng ý mong Tịa xem xét giải Tại Đơn đề nghị Tòa án giải vắng mặt ghi ngày 17/5/2019, Ông T yêu cầu Tịa án giải vắng mặt Ơng T kết thúc vụ án Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty Cổ phần Đ ông Nguyễn Minh L đại diện theo ủy quyền trình bày Bản tự khai ngày 30/7/2019 sau: Bà Phạm Thị Minh T ơng Đặng Thanh T có ký Hợp đồng mua bán hộ chung cư số: 10/HĐKT ngày 25/7/2013 với Công ty Cổ phần Địa ốc 10 Bà T, Ơng T tốn đủ 90% giá trị Hợp đồng nhận bàn giao hộ ngày 14/8/2013 (căn hộ 3.10 Chung cư Lô D, KDC Bắc Rạch Chiếc, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh) Công ty Cổ phần Đ bên thứ việc mua bán hộ nêu (hai bên tự ý giao dịch với nhau) Tại thời điểm giao dịch hai bên (bà T bà Y) Bà TCông ty Cổ phần Đ nộp hồ sơ Chung cư Lơ D cho Văn phịng Đăng ký đất đai Thành phố Hồ Chí Minh để chủ quyền chung cư cho khách hàng Công ty Cổ phần Đ khơng có ý kiến khơng có u cầu việc giao dịch mua bán Bà Bùi Thanh Bảo Y bà Phạm Thị Minh T Tại Đơn yêu cầu giải vắng mặt ghi ngày 30/7/2019, ông Nguyễn Minh L đại diện theo ủy quyền người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Cơng ty Cổ phần Đ yêu cầu Tòa án giải vắng mặt kết thúc vụ án Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến việc tuân theo pháp luật tố tụng trình giải vụ án Thẩm phán, Hội đồng xét xử; việc chấp hành pháp luật người tham gia tố tụng dân sự, kể từ thụ lý vụ án trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án: thụ lý quy định theo thẩm quyền, vi phạm thời hạn đưa vụ án xét xử, Quyết định đưa vụ án xét xử nội dung, thành phần xét xử, thời gian, địa điểm Về nội dung: đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn tuyên bố Hợp đồng thỏa thuận đặt cọc ngày 02/8/2018 để bảo đảm giao kết mua bán hộ 3.10, tổ 4, khu phố 5, phường A, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh mà Bà Bùi Thanh Bảo Y bà Phạm Thị Minh T ký kết vô hiệu Buộc bị đơn bà Phạm Thị Minh T trả lại cho nguyên đơn Bà Bùi Thanh Bảo Y số tiền nhận 50.000.000 đồng, trả làm lần án Tịa có hiệu lực pháp luật NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: Sau nghiên cứu tài liệu có hồ sơ vụ án thẩm tra phiên tòa vào kết tranh luận phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: [1] Về quan hệ tranh chấp thẩm quyền giải vụ án: Bà Bùi Thanh Bảo Y khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết mua bán hộ vô hiệu Đây tranh chấp hợp đồng dân theo khoản Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân 2015 Do bị đơn cư trú Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh nên thuộc thẩm quyền giải Tòa án nhân dân Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định điểm a khoản Điều 35 điểm a khoản Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân 2015 [2] Về thủ tục tố tụng: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Viết N, ông Đặng Thanh T, ông Nguyễn Minh L đại diện theo ủy quyền người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty Cổ phần Đ vắng mặt có đơn yêu cầu giải vắng mặt Căn vào khoản Điều 228 Bộ luật tố tụng dân năm 2015, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nêu [3] Xét yêu cầu khởi kiện nguyên đơn: [3.1] Nguyên đơn yêu cầu tuyên bố Hợp đồng thỏa thuận đặt cọc ngày 02/8/2018 để bảo đảm giao kết mua bán hộ 3.10, tổ 4, khu phố 5, phường A, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh mà nguyên đơn nguyên đơn ký kết vơ hiệu: - Về hình thức Hợp đồng thỏa thuận đặt cọc ngày 02/8/2018: Theo Điều 121 Luật nhà năm 2014 khoản Điều 328 Bộ luật dân năm 2015 quy định hợp đồng nhà đặt cọc phải lập thành văn bản, không bắt buộc phải thực công chứng chứng thực Do đó, Hợp đồng thỏa thuận đặt cọc ngày 02/8/2018 nguyên đơn bị đơn tuân thủ hình thức - Về nội dung Hợp đồng thỏa thuận đặt cọc ngày 02/8/2018: Nguyên đơn bị đơn thừa nhận: Ngày 02/8/2018, đôi bên ký kết Hợp đồng thỏa thuận đặt cọc để đảm bảo việc mua bán hộ 3.10, tổ 4, khu phố 5, phường A, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh Ngay ký Hợp đồng nêu trên, nguyên đơn giao cho bị đơn 50.000.000 tiền đồng đặt cọc Trong Hợp đồng này, hai bên có xóa, chỉnh sửa số nội dung bổ sung “Phụ lục” trang cuối Hợp đồng không ghi ngày, tháng, năm Trong q trình Tịa án giải tranh chấp, đương không đồng ý tiếp tục thực hợp đồng mua bán hộ Phía bị đơn trình bày, hộ 3.10 Chung cư Lô D, Khu dân cư Bắc Rạch Chiếc, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh mà nguyên đơn bị đơn thực giao dịch tài sản chung bị đơn chồng bị đơn ông Đặng Thanh T người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vụ án theo Hợp đồng mua bán hộ chung cư số: 10/HĐKT ngày 25/7/2013; Biên bàn giao hộ cụm chung cư G1 – Lô D ngày 14/8/2013 Việc xác định tài sản chung phù hợp với lời trình bày Ơng T Bản tự khai ngày 20/5/2019 Tuy nhiên, nội dung Hợp đồng thỏa thuận đặt cọc ngày 02/8/2018, có bà T thực việc thỏa thuận đặt cọc với bà Y mà khơng có thỏa thuận văn ông T, bà T theo quy định định đoạt tài sản chung khoản Điều 35 Luật hôn nhân gia đình 2014 Tại thời điểm thực Hợp đồng thỏa thuận đặt cọc ngày 02/8/2018, hộ mà nguyên đơn bị đơn giao dịch Công ty Cổ phần Đ nộp hồ sơ đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận Cho nên không thuộc trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà theo quy định khoản Điều 123 Luật nhà năm 2014 Căn vào Điều 123 Bộ luật dân năm 2015, giao dịch dân việc thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết mua bán hộ nguyên đơn bị đơn vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật [3.2] Nguyên đơn yêu cầu Tòa án buộc bị đơn phải trả lại số tiền 50.000.000 đồng Căn vào khoản Điều 131 Bộ luật dân năm 2015 quy định hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu, chấp nhận yêu cầu nguyên đơn buộc bị đơn bà Phạm Thị Minh T trả lại cho nguyên đơn Bà Bùi Thanh Bảo Y số tiền nhận 50.000.000 đồng, trả làm lần Bản án Tịa có hiệu lực pháp luật Về án phí sơ thẩm: Bị đơn bà Phạm Thị Minh T phải chịu án phí 2.500.000 đồng nộp Chi cục Thi hành án dân Quận Nguyên đơn chịu án phí Vì lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH: Áp dụng khoản Điều 26; điểm a khoản Điều 35 điểm a khoản Điều 39; Điều 147; khoản Điều 228 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân năm 2015 Áp dụng khoản Điều 35 Luật nhân gia đình 2014 Áp dụng Điều 121 khoản Điều 123 Luật nhà 2014 Áp dụng Điều 123; khoản Điều 131; khoản Điều 328 Bộ luật dân năm 2015 Áp dụng Nghị số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí lệ phí Tịa án Tun xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Bà Bùi Thanh Bảo Y tuyên bố Hợp đồng thỏa thuận đặt cọc để đảm bảo việc mua bán hộ 3.10, tổ 4, khu phố 5, phường A, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh Hợp ngày 02/8/2018 mà bà Y bà Phạm Thị Minh T ký kết vô hiệu Buộc bị đơn bà Phạm Thị Minh T trả lại cho nguyên đơn Bà Bùi Thanh Bảo Y số tiền nhận 50.000.000 đồng, trả làm lần Bản án Tòa có hiệu lực pháp luật Kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật thi hành xong khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án phải chịu khoản tiền lãi số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy định khoản Điều 468 Bộ luật dân 2015 2.Về án phí sơ thẩm: Bị đơn bà Phạm Thị Minh T phải chịu án phí 2.500.000 đồng nộp Chi cục Thi hành án dân Quận Nguyên đơn Bà Bùi Thanh Bảo Y nhận lại số tiền tạm ứng án phí nộp 1.550.000 đồng theo Biên lai thu số AA/2018/0009434 ngày 20/3/2019 Chi cục Thi hành án dân Quận 10 Trường hợp án, định thi hành theo quy định Điều Luật Thi hành án dân người thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án bị cưỡng chế thi hành án theo quy định Điều 6, Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án thực theo quy định Điều 30 Luật Thi hành án Các đương có quyền làm đơn kháng cáo thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương vắng mặt phiên tịa khơng có mặt tun án mà có lý đáng thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận án tống đạt hợp lệ Nơi nhận: - TAND Tp HCM; - VKS Q.9; - Chi cục THADS Q9; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ TM HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Thị Vi Na PHỤ LỤC Được chuyển nhượng hợp đồng mua nhà cho người nước ngồi? 01/01/2018 22:38 GMT+7 TTO - Ơng Nguyễn Quang Đạo, TP.HCM ký hợp đồng mua hộ, chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ cấp sổ hồng Nay ơng muốn chuyển nhượng cho người nước ngồi 11 Theo hướng dẫn chủ đầu tư, việc chuyển nhượng thực số lượng hộ dự án mà người nước mua chưa vượt q 30% theo luật Tuy nhiên, ơng phịng công chứng để thực công chứng hợp đồng chuyển nhượng bị từ chối trả lời khơng thực người nước ngồi khơng mua nhà từ người Việt Nam theo Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐCP Ơng thắc mắc giải thích văn phịng cơng chứng có khơng? Ơng có chuyển nhượng hợp đồng mua bán hộ hình thành tương lai cho người nước ngồi khơng? Về vấn đề này, Bộ Xây dựng trả lời sau: Theo quy định Khoản 2, Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20-102015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà "Tổ chức, cá nhân nước ngồi thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam mua, thuê mua nhà chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà tổ chức, cá nhân nước quy định Điểm b, Khoản 4, Điều Nghị định này" Đối chiếu với quy định nêu trên, ông Nguyễn Quang Đạo không thực việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà mà ông ký với chủ đầu tư cho cá nhân nước Theo Chinhphu.vn Nguồn: https://tuoitre.vn/duoc-chuyen-nhuong-hop-dong-mua-nha-cho-nguoinuoc-ngoai-20171218155101556.htm 12 PHỤ LỤC 13 14 PHỤ LỤC GIẤY XÁC NHẬN (V/v: xác nhận tình trạng hộ C-08 - Tầng 009 – Dự án OPAL GARDEN) Công ty Cổ phần Dịch vụ Xây dựng Địa Ốc Đất Xanh Địa : 27 Đinh Bộ Lĩnh, P.24, Q Bình Thạnh, TP HCM Điện thoại : (08) 6252 5252 - Fax: (08) 6285 3896 Người đại diện: PHẠM THỊ NGUYÊN THANH – chức vụ: GIÁM ĐỐC KINH DOANH Công ty Cổ phần Dịch vụ Xây dựng Địa Ốc Đất Xanh xác nhận: - Ông/bà: NGUYỄN NGỌC TỐ MAI - CMND số: 023421290 Ngày cấp: 08/09/2006 Tại CA TP.HCM - Cùng ông/bà: ĐẶNG NGỌC SÁNG - CMND số: 023264421 Ngày cấp: 01/02/2013 Tại CA TP.HCM - Ông/bà NGUYỄN NGỌC TỐ MAI Ông/bà ĐẶNG NGỌC SÁNG sở hữu hộ C-08 – Tầng 009 dự án OPAL GARDEN, theo hợp đồng số 032 ký ngày 15/5/2017 Công ty Cổ phần Dịch vụ Xây dựng Địa ốc Đất Xanh làm chủ đầu tư - Tính đến ngày 14/07/2017, Ông/bà NGUYỄN NGỌC TỐ MAI Ông/bà ĐẶNG NGỌC SÁNG đóng cho Cơng ty Đất Xanh số tiền 670,420,189 đồng (bằng chữ: sáu trăm bảy mươi triệu bốn trăm hai mươi ngàn trăm tám mươi chín đồng) - Ông/bà NGUYỄN NGỌC TỐ MAI Ông/bà ĐẶNG NGỌC SÁNG chưa nhận bàn giao hộ - Ông/bà NGUYỄN NGỌC TỐ MAI Ông/bà ĐẶNG NGỌC SÁNG đủ điều kiện chuyển nhượng TP HCM, ngày 14 tháng năm 2017 CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ XÂY DỰNG ĐỊA ỐC ĐẤT XANH GIÁM ĐỐC KINH DOANH (Đã ký tên đóng dấu) PHẠM THỊ NGUYÊN THANH 15 16 PHỤ LỤC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc VĂN BẢN CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ Hôm nay, ngày 27 tháng năm 2017, Văn phịng Cơng chứng Bình Thạnh, TP HCM, chúng tơi ký tên gồm: BÊN CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG (GỌI TẮT LÀ BÊN A) Ông : ĐẶNG NGỌC SÁNG Sinh năm: 1980 CMND/CCCD số : 023 264 421 Thường trú: 26 Trần Phú Cương, phường 5, quận Gò Vấp, TP HCM Và vợ bà : NGUYỄN NGỌC TỐ MAI Sinh năm: 1980 CMND/CCCD số : 023 421 290 Thường trú: 59/26/62 Huỳnh Tịnh Của, phường 8, quận 3, TP.HCM BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG (GỌI TẮT LÀ BÊN B) Ông : HUỲNH THANH TỰ Sinh năm : 1987 CMND/CCCD số : 215 017 929 Thường trú tại: Lý Hịa, Nhơn Lý, Quy Nhơn, Bình Định Bà : NGUYỄN TRẦN MAI PHƯƠNG Sinh năm : 1987 CMND/CCCD số : 215 023 608 Thường trú tại: Ngọc Thạch 2, Phước An, Tuy Phước, Bình Định Được đồng ý Công Ty Cổ Phần Dịch Vụ Và Xây Dựng Địa Ốc Đất Xanh, hai bên chúng tơi trí thống thỏa thuận nội dung sau đây: Điều 1: Bên A chuyển nhượng cho Bên B Hợp đồng mua bán hộ chung cư với nội dung sau: Tên hợp đồng: Hợp đồng mua bán hộ 032/2017/HĐMB-C-OPG ngày 15/5/2017 (Kèm phụ lục hợp đồng) Bên bán hộ chung cư: Công Ty Cổ Phần Dịch Vụ Và Xây Dựng Địa Ốc Đất Xanh Loại nhà ở: Căn hộ chung cư Đặc điểm: Theo ghi nhận Điều Hợp đồng mua bán hộ 032/2017/HĐMBC-OPG ngày 15/5/2017 Tài sản giao dịch: Căn hộ số C-08 tầng (tầng có hộ): 009, Block C, thuộc dự án khu hộ Phường Hiệp Bình Chánh, Quận Thủ Đức, TP.HCM (tên thương mại 17 Opal Garden) Diện tích sàn xây dựng là: 71,84 m2, diện tích dụng hộ 68,54 m2 Giá bán hộ chung cư: 1.676.050.946 đồng (Một tỷ sáu trăm bảy mươi sáu triệu không trăm năm mươi ngàn chín trăm bốn mươi sáu đồng) (Giá bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, thuế VAT, khơng bao gồm kinh phí bảo trì) Số tiền bên A toán cho chủ đầu tư: 670.420.189 đồng (bằng chữ sáu trăm bảy mươi triệu bốn trăm hai mươi ngàn trăm tám mươi chín đồng) Điều 2: Các hồ sơ, giấy tờ kèm theo Hợp đồng mua bán nhà ký với Công Ty Cổ Phần Dịch Vụ Và Xây Dựng Địa Ốc Đất Xanh Các biên lai nộp tiền mua bán hộ với chủ đầu tư kèm theo hóa đơn VAT (nếu có) Giấy xác nhận chủ đầu tư ngày 17/4/2017 Các giấy tờ liên quan khác Thời hạn bàn giao hồ sơ, giấy tờ, quy định điều này: Sau công chứng xong văn chuyển nhượng hợp đồng Điều 3: Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn phương thức toán tiền chuyển nhượng hợp đồng Giá chuyển nhượng Hợp đồng: 1.700.000.000 đồng (bằng chữ: tỷ bảy trăm triệu đồng) Giá chuyển nhượng bao gồm: - Khoản tiền mà Bên A toán cho chủ đầu tư - Các khoản tiền khác mà Bên A chi trả (có hố đơn, phiếu thu kèm theo): khơng có Phương thức toán: bên B toán cho bên A tiền đồng Việt Nam (trả qua tài khoản bên A trả tiền mặt) Thời hạn toán: hai bên thỏa thuận Việc toán số tiền nêu khoản điều hai bên tự thực chứng kiến công chứng viên chịu trách nhiệm trước pháp luật Điều 4: Quyền nghĩa vụ hai bên Quyền nghĩa vụ Bên A: a) Yêu cầu Bên B toán đầy đủ, hạn số tiền nhận chuyển nhượng hợp đồng quy định Điều văn này; b) Cam kết chịu trách nhiệm Hợp đồng mua bán hộ quy định Điều văn không thuộc diện có tranh chấp, chưa chuyển nhượng cho người khác, khơng chấp ; c) Bàn giao hợp đồng mua bán hộ, phụ lục (nếu có) giấy tờ có liên quan văn chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng lần thứ hai trở đi; d) Cùng với với Bên B làm thủ tục xác nhận chủ đầu tư đ) Nộp thuế thu nhập, nghĩa vụ tài khác mà pháp luật quy định thuộc trách nhiệm Bên A phải nộp cung cấp cho Bên B biên lai nộp nghĩa vụ tài theo quy định; 18 e) Chấm dứt quyền nghĩa vụ liên quan đến Hợp đồng mua bán hộ ký với chủ đầu tư kể từ ngày Văn chuyển nhượng chủ đầu tư xác nhận; g) Nộp phạt vi phạm theo thoả thuận; bồi thường thiệt hại cho Bên B gây thiệt hại; Quyền nghĩa vụ Bên B: a) Thanh toán tiền nhận chuyển nhượng Hợp đồng mua bán hộ cho Bên A theo thoả thuận Điều văn chuyển nhượng hợp đồng (có giấy biên nhận bên ký xác nhận); b) Tiếp nhận Hợp đồng mua bán hộ chung cư (và văn chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi), giấy tờ có liên quan đến hộ theo thỏa thuận; c) Được tiếp tục thực quyền nghĩa vụ Bên A theo Hợp đồng mua bán hộ ký với chủ đầu tư coi bên mua kể từ ngày văn chuyển nhượng chủ đầu tư xác nhận; d) Cùng với Bên A làm thủ tục xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng chủ đầu tư vào văn này; đ) Số tiền cịn lại chưa tốn bên B có trách nhiệm toán tiếp cho chủ đầu tư theo thỏa thuận hợp đồng mua bán hộ g) Nộp phạt vi phạm theo thỏa thuận; bồi thường thiệt hại cho bên A gây thiệt hại; Điều 5: Giải tranh chấp Trong trường hợp có tranh chấp nội dung văn bên bàn bạc, thương lượng giải Nếu không thương lượng bên có quyền u cầu Tồ án nhân dân giải theo quy định pháp luật Điều 6: Hiệu lực thời hạn thực hợp đồng Văn chuyển nhượng có hiệu lực kể từ thời điểm đáp ứng đầy đủ điều kiện sau: a) Được ký đầy đủ bên; b) Được công chứng; c) Được chủ đầu tư xác nhận Văn lập thành 07 có giá trị pháp lý nhau; bên giữ 01 bản, 01 lưu quan công chứng, 01 chuyển cho quan thuế 03 lưu chủ đầu tư BÊN A BÊN B (Đã ký tên) ĐẶNG NGỌC SÁNG (Đã ký tên) HUỲNH THANH TỰ (Đã ký tên) NGUYỄN NGỌC TỐ MAI (Đã ký tên) TRẦN NGUYỄN MAI HƯƠNG 19 LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN Ngày 27 tháng 07 năm 2017 (ngày hai mươi bảy, tháng bảy, năm hai ngàn mười bảy), Văn phịng cơng chứng Bình Thạnh, số 164 Xơ Viết Nghệ Tĩnh, phường 21, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh Tơi: LÃ PHI THÀNH, Cơng Chứng viên Văn Phịng Cơng Chứng Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh CHỨNG NHẬN Văn chuyển nhượng Hợp đồng mua bán hộ giao kết giữa: BÊN CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG (GỌI TẮT LÀ BÊN A) Ông : ĐẶNG NGỌC SÁNG Sinh năm: 1980 CMND/CCCD số : 023 264 421 Thường trú: 26 Trần Phú Cương, phường 5, quận Gò Vấp, TP HCM Và vợ bà : NGUYỄN NGỌC TỐ MAI Sinh năm: 1980 CMND/CCCD số : 023 421 290 Thường trú: 59/26/62 Huỳnh Tịnh Của, phường 8, quận 3, TP.HCM BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG (GỌI TẮT LÀ BÊN B) Ông : HUỲNH THANH TỰ Sinh năm : 1987 CMND/CCCD số : 215 017 929 Thường trú tại: Lý Hịa, Nhơn Lý, Quy Nhơn, Bình Định Bà : NGUYỄN TRẦN MAI PHƯƠNG Sinh năm : 1987 CMND/CCCD số : 215 023 608 Thường trú tại: Ngọc Thạch 2, Phước An, Tuy Phước, Bình Định - Các bên tự nguyện thỏa thuận giao kết hợp đồng này; - Tại thời điểm công chứng, bên giao kết hợp đồng có lực hành vi dân theo quy định pháp luật; - Mục đích, nội dung hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; - Các bên giao kết đọc lại toàn dự thảo hợp đồng này, đồng ý toàn nội dung dự thảo hợp đồng, ký vào hợp đồng trước mặt tôi; - Sau có chứng nhận này, hai bên thực nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn chuyển nhượng - Hợp đồng lập thành 07 (mỗi gồm 04 tờ, 04 trang), có giá trị pháp lý nhau, + Bên A: 01 + Bên B: 01 + Chủ đầu tư: 03 + Cơ quan thuế: 01 Lưu Văn phịng Cơng chứng Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh 01 Số cơng chứng: Quyển số: 03 TP/CC-SCC/HĐGD.AD 20