Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Trường: Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành

BỘ GIÁO DỤC VÀ ÀO TẠO BỘ T¯ PHÁP TR¯ỜNG ẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

È TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TR¯ỜNG

Mã số: LH — 2021 - 02/DHL - HN

HỢP DONG MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG T¯ NG LAI THEO QUY ỊNH CUA

PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH

Chủ nhiệm: TS Hoàng Thị Loan

Th° ký ề tài: ThS Nguyễn Tài Tuấn Anh

Hà Nội - 2022

STT Họ và tên Học vị ¡n vị công tác Vai trò

1 TS Hoàng Thị Loan Tiên s) Tr°ờng ại học Chủ nhiệm

Luật Hà Nội ề tài

De ThS Nguyén Tai Tuan Anh | Thac si Truong Dai hoc Thu ky

BS Bắt ộng sản

BLDS Bộ luật Dân sự

BVQLNTD Bao vệ quyên lợi ng°ời tiêu dùng

CT&BVQLNTD Cạnh tranh và bao vệ quyên lợi ng°ời tiêu dùng HTTT Hệ thông thông tin

LKDBDS Luật Kinh doanh bat ộng sản

NHTM Ngan hang Thuong maiTNHH Trach nhiệm hữu hanTNMT Tài nguyên môi tr°ờngUBND Uỷ ban nhân dân

778.2 21000 0 y7 950s SET CORES ETESTOETE 1 1 Tinh cấp thiết của việc nghiên cứu ề tài -. 5- << se se ssessesesseseesesee 1 2 Tình hình nghiên cứu dé tài - 2-5 << s se s£s£EseEs£seEsesesessesersessee 5 2.1 Một số công trình nghiên cứu trong °ớcC - 5-5-5 s2 sesssessesz=seszes 5 2.2 Một số công trình nghiên cứu n°ớc ngoài -.5 < s2 se sesessessesessese 13 2.3 ánh giá mức ộ nghiên cứu của các công trình ã công bố liên quan ến ề

TL tu nngggunggang in 5ïg10180803900615668615007518 609015 50000953556-609154600100538149485159988546%43807989984806605884046 15

3 Mục ích nghiên cứu và mục tiêu của ề tài -5-° 5s cse<sessesessese 19 3.1 Mục ích nghiên cứu ề tài 5- <5 < 5° s£ses£ssEseEsEssEsessesersessrsesssse 19 3.2 0g 0 ra 19 4 ối t°ợng và phạm vi nghiên cứu của ề tài .- 5-2 5 sss=sess=sessese 20 4.1 ối t°ợng nghiên €ỨU 2- <5 5£ s2 s£SsEs£ sES£EsEEsEseEsESsEsessesersesrsrsssse 20

4.2 Pai v) REHM CỮU cá aaceueadeidtiiLd 11L GiA141466 mms 186 455365L5150146188.60/5865.1ẤÀ 20

5 Cách tiếp cận, ph°¡ng pháp nghiên cứu của ề tài - -5-<-se-ses 20 5.1 CAch cố nh 6 20

5 P Hifữnig Phầp nghiện: CỬ cua canácgi gato 4444410012045504043164404388343ã1543316364633 464 20

6 Những kết quả dat °ợc 5° 5< s£ sES£ se EsEsESeEsEESEseEsEsrsersesersessee 21 7 Kết cầu báo cáo tong hợp của ề tài -< 5c sec cscsscsessesersesersersesersessss 22 CHUONG 1 MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VE HỢP DONG MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG T¯ NG LLA I -s2-s°<+ss£vse+vssereserrsseres 23 1.1 Khái niệm và ặc iểm nhà ở hình thành trong t°¡ng lai 23

1.1.L Khái niệm nhà ở hình thành trong t°¡ng ÏAi s5 «sex 23

1.1.2 ặc iểm của nhà ở hình thành trong t°¡ng Ìai - 5-55 5cccscsccea 26 1.2 Khái niệm và ặc iểm hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai 27 1.2.1 Khái niệm hop ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng Iai 27 1.2.2 ặc iểm của hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai 29 1.3 Phân loại hop ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai 32 1.4 Phân biệt hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai và hợp ồng

mua DAN DNA 0 6 T8 36

1.5 Phân biệt hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai và hợp ồng chuyển nh°ợng hợp ồng << 2s <©s£ s£S£Es£SsEs£ s£S£Esexsesessessesessese 40 1.6 Ý ngh)a của hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai 46 1.7 Pháp luật của một số quốc gia trên thế giới về hợp ồng mua bán nhà ở

hình thành trong f°¡nØ ÌÏáÌÏ <5 5 5< 5 %9 9 9994 00099 0 880966888890 48

1.7.1 Quy ịnh của một số quốc gia trên thé giới se secsesecsessesessese 48 1.7.2 ánh giá quy ịnh của pháp luật một số quốc gia trên thé giới và bài học

kinh nghiệm cho Viet ÏNIH c «<5 55 << 1 9 00000608001 06 68

bán nhà ở hình thành trong t°¡ng ÏaÌ - - - - c1 3x nh ng re 70

TIỂU KẾT CH¯NG L s2 s°S<+Es£©E+seEEEExeeEEsetrkserEseerkserrsserksee 77 CH¯ NG 2 THUC TRẠNG QUY ỊNH CUA PHÁP LUAT VE HỢP DONG MUA BAN NHÀ O HÌNH THÀNH TRONG T¯ NG LAI 78 2.1 Quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong

TH LAL ss: sss csscensses sss cseerecwnsnee 805505056 86ã004204556054606663ã034553609E66688à555306068655:65A586601050088868885 78

2.1.1 Chủ thé của hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai 78 2.1.2 ối t°ợng của hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai 82 2.1.3 Hình thức của hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai S4 2.1.4 Hiệu lực của hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai 85 2.1.5 Nội dung hợp dong mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai 9] 2.1.6 Quy ịnh về chuyển nh°ợng hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong

CWOTG TAL PS e 94

2.1.7 Quy ịnh của pháp luật về một số hoạt ộng của bên bán nhà ở hình

thành trong (H I Ï(Ï << TH HT HH HH ng 95

2.2 ánh giá quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành

CRONE L¯U Lal sereeaisaserseirioiiivitNEEAE1614545ã51901ã9W8066V6KENEESEISEGIS4W06095801005460664 110

2.2.1 Những wu iểm ã dat ẩ°fỢC - + 5-52 SE EEEEEEEErrrerrrrrkee 110 2.2.2 Những hạn chế cần khắc phụ - 5c ccteEEteEEtrerrrrererrrkee 113 DE OE ECS i esesnnnisrnrnnrrntnatiirnttfSTNGHEINS0010T01HTNHANHEISEDRSTHEHSNN010010018717010818 127 CH¯ NG 3 THUC TIEN THUC HIEN QUY ỊNH CUA PHAP LUAT VE HỢP DONG MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG T¯ NG LAI 128 3.1 Thực tiễn thực hiện quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở

hình thành trong turong ÌiÌ << 5 5 s9 9 0 00000960806 128

3.1.1 Chủ ầu tw bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai khi ch°a ủ iều kiện AE thavc Wid Qiao diCH NNNrar.hhỒÚ 128 3.1.2 Sai phạm liên quan ến quy ịnh về bảo lãnh trong ban nhà ở hình

a af | 0090009803802080 99 138

3.1.3 Sai phạm liên quan ến vẫn dé thanh toán trong mua bán, thuê mua bat

ộng sản hình thành trong twong ÏẠÏ Ác xnxx hy 142

3.1.4 Sai phạm liên quan ến bàn giao nhà ở hình thành trong t°¡ng lai 144

3.1.5 Ban nhà hình thành trong t°¡ng lai xây dựng trái phép 1453.1.0 Mua bán nhà NAL ØÏ c1 ST vn vn vn vết 148

3.1.7 Chủ ầu tw vi phạm ngh)a vụ cấp số hồng cho khách hàng 149 3.2 Thực tiễn áp dụng quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở

hình thành trong tong ÌÏiAÌ o << < 5 5 5s 999 09.0000 00040 60068888906 153

3.2.1 Khái quát chung về tranh chấp hợp ồng mua bán nhà ở hình thành

LJá///1⁄71/4///1-8///089W990///0/dttiidllixỶxỶầxä55: 153

thành trong (H I ÏẠÌ - HH TH HH ky 154

TIỂU KẾT CH¯NG 3 - 5° 5° 2 s22 Es£EssEsSEsEEEEEssEseEserssrsersrssrssrsee 172 CH¯ NG 4 C  SỞ, ỊNH H¯ỚNG VÀ È XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP

LUẬT, GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUÁ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT

VE HOP DONG MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG T¯ NG LAI 173 4.1 C¡ sở của việc kiến nghị hoàn thiện quy ịnh của pháp luật về hợp ồng

mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai o5 <5 555< s59 ssss5 173

4.4 ề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của việc áp dụng pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai .5-5 5 197 4.4.1 ề xuất Chính sách về iều tiết ể thị tr°ờng bất ộng sản phát triển Ổn

ịnh, lanl HQ HỈH Ặ HT ng ng vn 197

4.4.3 Dé xuất chính sách quản lý nhà n°ớc trong l)nh vực kinh doanh bat ộng

J0 - A -.A.A HA 198

4.4.4 ối với doanh nghiệp kinh doanh nhà ở hình thành trong t°¡ng lai 199 4.4.5 ối với c¡ quan áp dụng thực thi pháp luật - 5c ccccccercseered 201 4.4.6 ối với ng°ời tham gia, thực hiện hợp ồng mua bán nhà ở hình thành

LOI MO DAU 1 Tinh cấp thiết của việc nghiên cứu ề tài

Trong những nm gần ây, nhu cầu về nhà ở trên phạm vi cả n°ớc nói chung và tại các ô thị nói riêng ang gia tng nhanh chóng Mục tiêu chiến l°ợc phát triển về nhà ở quốc gia từ nm 2020 ến nm 2030 °ợc Thủ t°ớng chính phủ phê duyệt! phan dau dat chỉ tiêu iện tích nhà ở bình quân toàn quốc khoảng 30 m? sàn/ng°ời, diện tích nhà ở tối thiểu ạt 12 m? sàn/ng°ời Tại giai oạn 2016 - 2020, thực hiện ầu t° xây dựng tối thiêu khoảng 12,5 triệu m nhà ở xã hội tại khu vực ô thị; áp ứng cho khoảng 80% số sinh viên, học sinh các tr°ờng ại học, cao ng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và khoảng 70% công nhân lao ộng tại các khu công nghiệp có nhu cầu °ợc giải quyết chỗ ở; hỗ trợ cho khoảng 500 nghìn hộ gia ình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở; Tỷ lệ nhà ở kiên cé toàn quốc ạt khoảng 70%, trong ó tại ô thị ạt trên 75%, tại nông thôn ạt 65%; xóa hết nhà ở ¡n s¡ trên phạm vi toàn quốc; nâng tỷ lệ hộ gia ình có công trình phụ hợp vệ sinh lên 90%, trong ó tại ô thị ạt xấp xỉ 100% và tại nông thôn ạt trên 80%; Tỷ lệ nhà ở chung c° trong các dự án phát triển nhà ở tại các ô thị loại ặc biệt (Hà Nội và thành phố Hồ Chi Minh) ạt trên 90%, ô thị từ loại I ến loại II ạt trên 60%, ô thị loại III ạt trên 40% tông số ¡n vị nhà ở xây dựng mới; tỷ lệ nhà ở cho thuê ạt tối thiểu khoảng 30% tổng quỹ nhà ở tại các ô thị loại III trở lên Những mục tiêu chiến l°ợc của Nhà n°ớc cho thấy òi hỏi cấp bách từ nhu cầu về nhà ở rất cao, nó không dừng lại ở số l°ợng mà còn là chất l°ợng, tiện ích, dịch vụ kèm các nhu cầu khác của con ng°ời về nhà ở.

Một trong những hoạt ộng của Nhà n°ớc ã triển khai là: (i) Tạo iều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở th°¡ng mai dé bán theo c¡ chế thị tr°ờng nhằm áp ứng nhu cầu của các ối t°ợng có khả nng chi trả; (ii) có c¡ chế, chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở dé giải quyết chỗ ở cho các nhóm ối t°ợng chính sách xã hội gặp khó khn về nhà ở nh°ng không ủ khả nng thanh toán theo c¡ chế thị tr°ờng Những iều này cho thấy, c¡ chế chính sách áp dụng cho việc phát triển quỹ nhà ở phục vụ nhu cầu ngày càng cao của con ng°ời t°¡ng ối thông thoáng Hay nói cách khác, ể thúc day sự phát triển kinh tế, bình ôn các nhu cầu từ thực tế về nhà ở của con ng°ời, Nhà n°ớc ang tạo iều kiện và tối a hoá các hoạt ộng liên quan ến nhà ở trên toàn quốc.

Bên cạnh nhu cầu về nhà ở áp ứng cho ng°ời Việt Nam trong n°ớc, nhu cầu và thị tr°ờng nhà ở cho ng°ời n°ớc ngoài cing ở mức cao Hiệp hội BS Thành phó Hồ Chí Minh HoREA ã thống kê s¡ bộ về tình hình bán nhà cho tổ chức, cá nhân n°ớc

ngoai trong 5 nm qua (2015-2020) cua 17 tập oàn và doanh nghiệp BS lớn trên

toàn quốc tổng cộng 12.335 ngôi nhà, cn hộ ã °ợc bán cho tô chức, cá nhân n°ớc ngoài Nếu giả ịnh 17 tập oàn và doanh nghiệp lớn trên chiếm khoảng 70%-80% thị

' Quyết ịnh sé 2127/Q-TTG của Thủ t°ớng Chính phủ phê duyệt Chiến l°ợc phát triển nhà ở quốc gia ến

nm 2020 và tâm nhìn ên nm 2030.

phần nhà ở bán cho các cá nhân n°ớc ngoài thì có thể °ớc số l°ợng cn nhà mà ng°ời

n°ớc ngoài ã mua trong 5 nm qua trên phạm vi cả n°ớc vào khoảng 14.800 - 16.000

cn ối chiếu với số liệu trong báo cáo thị tr°ờng BS cả n°ớc 10 nm (2009-2019)

của Bộ Xây dựng, ã có 5.000 dự án nhà ở với 3,774 triệu cn nhà, bình quân mỗi 5

nm phát triển °ợc khoảng 787.000 cn nhà Nếu so sánh với số l°ợng 16.000 cn nhà mà ng°ời n°ớc ngoài ã mua trong 5 nm qua, chỉ chiếm 2% tổng số nha 6 Về chính sách nhà ở ối với ng°ời n°ớc ngoài, sau khi xem xét Tờ trình số 52/TTr-CP ngày 23 tháng 4 nm 2008 của Chính phủ ề nghị thông qua Nghị quyết thí iểm về viéc ng°ời n°ớc ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Báo cáo thâm tra số 240/UBKT12 ngày 29 tháng 4 nm 2008 của Uy ban kinh tế của Quốc hội và ý kiến của các vị ại biéu Quốc hội; Quốc hội ã thông qua Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 3 tháng 6 nm 2008 về việc thí iểm cho tổ chức, cá nhân n°ớc ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Với chính sách của nhà n°ớc về nhà ở cho ng°ời n°ớc ngoài và những số liệu thong kê nói trên cho thấy, những nm gan ây, nhu cầu về nha ở của ng°ời n°ớc ngoài tại Việt Nam cing tng rất cao.

Trên tinh thần phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội, iều tiết các hoạt ộng liên quan ến nhà ở nh°: ầu t° kinh doanh, mua bán, trao ồi, tặng cho, dé lại thừa kế về nhà ở cing là việc làm song hành iều này °ợc minh chứng bởi hành lang pháp lý mà Nhà n°ớc ặt ra ối với các loại quan hệ này Một loạt các vn bản quy phạm pháp luật nh°: BLDS, Luật Nhà ở, Luật KDBS, Luật Xây dựng và các vn bản h°ớng dẫn lần l°ợt °ợc ghi nhận, sửa ôi, bổ sung dé phù hợp h¡n với òi hỏi của thực tế iều này mang ến ý ngh)a to lớn trong việc iều chỉnh từng hoạt ộng ời sống của nhân dân trong xã hội Tuy nhiên, sự phát triển nhanh về kinh tế, òi hỏi không ngừng từ nhu cầu của con ng°ời và sự biến ổi về nhận thức ối với từng loại quan hệ phát sinh của từng chủ thé trong xã hội ã ảnh h°ởng không nhỏ tới quy ịnh pháp luật tạo ra, ặc biệt ối với quan hệ mua bán nhà ở, nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Nếu nh° tr°ớc ây, tài sản chỉ ¡n thuần là những gì hiện có thì ến nay, nó có thể tồn tại ở trạng thái hình thành trong t°¡ng lai Do ó, các quy ịnh của pháp luật ặt ra ối với các giao dịch về loại tai sản này cing phải thay ổi dé ảm bao tính t°¡ng thích, phù hợp h¡n.

Thực trạng quy ịnh của pháp luật hiện hành cho thay: (i) quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai °ợc ghi nhận là một trong những b°ớc tiến triển lớn trong hoạt ộng khoa học, ồng thời là sản phẩm tất yếu cho sự phát triển các giao dịch nói chung và mua bán nói riêng trong thị tr°ờng BS Tuy nhiên, do ặc thù của sự mới mẻ này nên hầu hết các quy ịnh của pháp luật còn nhiều iểm hạn chế nh°: Hình thức, ối t°ợng của hợp ồng mua bán, c¡ chế kiểm soát, chính sách của nhà n°ớc, các vấn ề pháp lý ối với chủ thé mua, bán, iều kiện dé thực hiện hoạt ộng mua bán, quyền và ngh)a vụ của các bên trong hợp ồng, các quy

> Ng°ời n°ớc ngoài ã mua bao nhiễu nhà ở tại Việt Nam, website: Http://wwwnld.com.vn (Truy cập ngày20/2/2021)

ịnh khác có liên quan ến giải quyết tranh chấp về hợp ồng mua bán nhà ở còn khá yếu ớt; (ii) bên cạnh giá tri của việc cụ thể hoá, thức thời trong việc iều chỉnh các loại quan hệ về nhà ở bng các luật chuyên ngành, ây cing là nguyên nhân dẫn ến tình trạng thiếu tính nhất quán, ồng bộ trong việc iều chỉnh cùng một loại quan hệ của các vn bản luật iều này dẫn tới tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn vn bản quy phạm, việc áp dụng ể giải quyết các tranh chấp theo ó cing thiếu thống nhất làm ảnh h°ởng tới quyền, lợi ích của các chủ thé; (iii) quy ịnh của pháp luật về chế tài ối voi sự vi phạm chính sách, vi phạm quyền lợi ng°ời tiêu dùng, vi phạm thoả thuận của các bên trong hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai ch°a ủ mạnh ể rn e iều này dễ dẫn tới tình trạng bên vi phạm chấp nhận sự khắc phục hoặc thậm chí không khắc phục, không chấp nhận chế tài dễ tạo sự lộn xộn trong công tác quản lý, iều chỉnh các quan hệ xã hội của nhà n°ớc và rủi ro cho một trong các bên khi tham gia hợp ồng.

Thực trạng thi hành pháp luật liên quan ến hoạt ộng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai cho thấy:

(i) D°ới góc ộ KDBS, pháp luật thực sự ch°a bắt kịp tốc ộ phát triển và sự mới mẻ của loại hình kinh doanh nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Nhiều nm gần ây, thị tr°ờng BS của Việt Nam hình thành nhiều loại hình kinh doanh nhà ở nh°:

Cn hộ vn phòng có l°u trú (officetel), cn hộ khách sạn (condotel), biệt thự nghỉ

d°ỡng (resort villa), nhà ở kết hợp cửa hàng kinh doanh (shophouse), nhà ở kết hợp khách sạn (hometel, minihotel ) hầu hết những loại hình kinh doanh này °ợc xác ịnh từ nhu cầu của khách hàng ầu t°, KDBS nhỏ, lẻ Tuy nhiên, hành lang pháp lý ể iều chỉnh từng loại hình mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai này lại ch°a °ợc pháp luật iều chỉnh cụ thể Các vấn ề ang gặp phải có thể kế ến nh°: Mẫu hợp ồng (¡n vị nào phê duyệt, phê duyệt dựa trên c¡ sở nào?); việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dung ất, tài sản gắn liền với ất (ng°ời mua có °ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ất và nhà ở, tài sản gắn liền với ất hay không?); việc quản lý, vận hành cn hộ, nhà ở (các khách hàng mua dé ở, dé khai thác phải thực hiện quyền và ngh)a vụ liên quan ến công tác quản lý, vận hành nh° thế nào?)

(ii) Vẫn trong hoạt ộng KDBS, nhiều chủ thé lợi dung sự thiếu sót hoặc s¡ hở từ quy ịnh của pháp luật dé trục lợi trong hoạt ộng kinh doanh Thực tế, nhiều chủ ầu t° các dự án nắm bắt °ợc tâm lý khách hàng ã tiễn hành triển khai dự án của mình không úng trình tự, thủ tục hoặc lách luật nh°: Kêu gọi mua cn hộ bng việc thực hiện hợp ồng góp vốn, ký quỹ BS, huy ộng vốn trái phép, hứa hẹn trả lãi suất cao cho ng°ời mua, thiếu minh bạch trong việc cung cấp thông tin, mặc ịnh nhiều mẫu giao dịch có lợi cho chủ ầu t° Những hoạt ộng này ã tạo ra “thi tr°ờng ảo” trong kinh doanh, gây thiệt hai, ton that cho ng°ời mua Nhiều tr°ờng hợp dẫn ến khiếu kiện gây ra bất 6n cho thị tr°ờng BS.

(iii) Hoạt ộng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai của các cá nhân, tổ chức không gắn liền với yêu tố kinh doanh hay phải thoả mãn nhiều iều kiện luật

ịnh về t° cách chủ thể bán nhà ở khi xác lập hợp ồng cing gặp nhiều v°ớng mắc

nh°: Thủ tục của việc bán lại nhà ở hình thành trong t°¡ng lai ch°a rõ ràng, các hoạt

ộng nghiệp vụ từ c¡ quan chuyên trách ch°a hoàn thiện Quy ịnh về vấn ề xác lập quyền sở hữu cing ch°a thực sự thấu tinh, ạt ly

(iv) Hoạt ộng xét xử của Toà theo con số °ợc báo cáo tổng kết? nm 2019 thì các vụ việc dân sự mà Tòa án phải thụ lý, giải quyết theo thủ tục s¡ thâm là 141.850 vụ việc (tng 1.742 vụ việc so với nm 2018), chiếm tỷ lệ cao là các tranh chấp về hợp ồng vay tài sản (39.587 vụ), tranh chấp về quyền sử dụng ất và nhà 6 (16.812 vụ), tranh chấp hợp ồng chuyển nh°ợng quyền sử dụng ất và nhà ở (10.235 vụ), tranh chấp òi ất cho m°ợn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm (4.966 vụ) Mặc dù không cu thé, chi tiết số l°ợng tranh chấp có liên quan tới hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai, nh°ng theo Báo cáo này, số vụ án tranh chấp về hợp ồng chuyên nh°ợng quyền sử dụng ất và nhà ở là rất lớn so với các loại tranh chấp khác Qua nghiên cứu một số bản án, thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai còn tồn tại nhiều bất cập, hạn chế, cụ thé: M6t /a, cách hiểu thiếu thống nhất của các thâm phán xét xử khi giải quyết tranh chấp các vụ án có cùng tính chất, khá giống nhau về nội dung Nguyên nhân của sự việc này có thé xuất phát từ việc pháp luật ch°a có quy ịnh cụ thé hoặc ch°a rõ rang dẫn tới sự mâu thuẫn trong quan iểm xét xử giải quyết tranh chấp Hai là, van ề thi hành án còn gặp nhiều khó khn dẫn ến việc giải quyết tranh chấp không triệt ể hoặc tạo tâm lý e ngại khi tranh chấp của một trong các bên iều này dẫn tới tình trạng bất ôn ịnh về tâm lý cing nh° niềm tin giữa các chủ thé khi giao kết hợp ồng: Ba /à, việc giải quyết các tranh chấp về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai còn ch°a ảm bảo sự úng ắn, công bằng Khi hầu hết các hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai ều °ợc hoàn thiện d°ới dạng mẫu hợp ồng, °ợc Bộ Xây dựng thông qua nh°ng vẫn xảy ra tranh chấp do sự thiếu cân bng về lợi ích giữa bên bán và bên mua thì tr°ờng hợp yêu cầu Toà án giải quyết ôi khi có phan “thién vi”.

Bên cạnh hoạt ộng ap dụng pháp luật dé giải quyết tranh chap về hợp ồng mua bán nha ở hình thành trong t°¡ng lai, công tác quản lý các van dé liên quan tới hoạt ộng này cing ang cho thấy sự thiếu t°¡ng thích Nguyên nhân của sự việc này xuất phát từ c¡ chế, chính sách ch°a kịp thời, quy ịnh của pháp luật xây dựng ch°a phù hợp Trong bối cảnh thị tr°ờng kinh tế mở rộng, các quan hệ về nhà ở không chỉ dừng lại phạm vi trong n°ớc mà còn liên quan nhiều tới các chủ thé là cá nhân, tổ chức n°ớc ngoài Việc quy ịnh của pháp luật về hợp ồng có ối t°ợng là nhà ở còn hạn chế sẽ ảnh h°ởng không nhỏ tới sự phát triển kinh tế toàn diện, ồng thời làm hạn chế quyền và lợi ích của các chủ thê trong n°ớc Vì mô hình nhà ở hình thành trong t°¡ng lai và các giao dịch về ối t°ợng này ã rất phát triển ở nhiều quốc gia trên thế giới.

3 Toà án nhân dân tối cao, 2019, Báo cáo tổng kết công tác nm 2019 và nhiệm vụ trong tâm công tác nm 2020

của các Toà án ngày 9 tháng 1 nm 2020.

Từ những van dé °ợc dé cập ở trên cho thay, việc lựa chọn van ề “Hợp dong

mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai theo quy ịnh của pháp luật Việt Nam

hiện hành” làm ề tài nghiên cứu là thực sự cần thiết trong giai oạn hiện nay Việc nghiên cứu và thực hiện ề tài sẽ có những giá trị về mặt lý luận và thực tiễn sâu sắc.

2 Tình hình nghiên cứu ề tài

2.1 Một số công trình nghiên cứu trong n°ớc

* Sách tham khảo, sách chuyên khảo:

- Nguyễn Minh Oanh, 2019, Bình luận Luật KDBS nm 2014 và các vn bản

h°ớng dân thi hành, Nxb Lao ộng Cuốn sách °ợc các tác giả phân tích, bình luận từng iều luật của Luật KDBS nm 2014 về qui ịnh chung và những qui ịnh cụ thể về KDBS có sẵn, KDBS hình thành trong t°¡ng lai, kinh doanh dịch vụ BS, quản lí nhà n°ớc về KDBS cùng các iều khoản thi hành Giới thiệu một số vn bản h°ớng dẫn thi hành Luật KDBS nm 2014 Cuốn sách phân tích, bình luận °ợc quy ịnh của pháp luật hiện hành về nhiều vấn ề liên quan tới BS hình thành trong t°¡ng lai tại Luật KDBS nm 2014 nh°: Quyền KDBS hình thành trong t°¡ng lai; iều kiện của BS hình thành trong t°¡ng lai °ợc °a vào kinh doanh; Thanh toán trong mua bán BS hình thành trong t°¡ng lai; Quyền và ngh)a vụ của các bên trong mua bán BS hình thành trong t°¡ng lai; Chuyên nh°ợng hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Với mục tiêu bình luận Luật KDBS nm 2014, cuốn sách tập trung vào các quy ịnh về KDBS, quyền và ngh)a vụ của tô chức, cá nhân KDBS và quản lý nhà n°ớc về KDBS, hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai cing là một trong số các phần nhỏ °ợc ề cập tới Tuy nhiên, phạm vi ề cập khá hẹp do với ề tài nhóm tác giả ang tiến hành nghiên cứu Vì hoạt ộng kinh doanh nhà ở hình thành trong t°¡ng lai chỉ là một trong các hoạt ộng nằm trong l)nh vực mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai H¡n thế nữa, cuốn sách ề cập tới nhà và công trình xây dựng hình thành trong t°¡ng lai với vai trò là nhà, công trình xây dựng ang trong quá trình xây dựng và ch°a °ợc nghiệm thu °a vào sử dụng iều này cho thấy, góc ộ iều chỉnh của Luật KDBS và Luật Nhà ở cùng các vn bản khác khi ề cập tới nhà, nhà ở, nhà kinh doanh ngoài những iểm t°¡ng ồng còn có nhiều iểm khác biệt.

- Nguyễn Minh Oanh, 2018, Bình luận Luật Nhà ở nm 2014, Nxb Lao ộng.

Bang ph°¡ng pháp phân tích, bình luận, ánh giá có so sánh ối chiếu với BLDS nm 2015 và các luật chuyên ngành khác, cuốn sách làm sáng tỏ 183 iều luật của Luật Nhà ở nm 2015 Tuy không i sâu vào phân tích các van ề về hợp ồng mua bán nha ở hình thành trong t°¡ng lai nh°ng cuốn sách có giá trị tham khảo cao cả về lý luận và thực tiễn khi bình xét nhiều góc ộ khác nhau về nhà ở, hoạt ộng giao dịch liên quan ến nhà ở ặc biệt tại mục 2 ch°¡ng VIII, khi phân tích về hoạt ộng mua bán nhà ở, chuyển nh°ợng hợp ồng mua bán nha ở, cuốn sách ã phân tích và chỉ ra °ợc sự

khác biệt c¡ bản giữa hoạt ộng mua bán nhà ở (trong ó có loại nhà ở hình thành

trong t°¡ng lai) và chuyên nh°ợng hợp ồng mua bán nhà ở th°¡ng mai.

- Nguyễn Vn Cừ và Trần Thị Huệ (ồng chủ biên, 2017), Bình luận khoa học

BLDS nm 2015 của n°ớc Cộng hòa xã hội chủ ngh)a Việt Nam, Nxb Công an nhân

dân, Hà Nội T°¡ng tự nh° cuốn bình luận của Tiến s) Nguyễn Minh Tuấn làm chủ biên, nội dung cuốn sách là sản phẩm của hoạt ộng ánh giá, phân tích toàn bộ quy ịnh trong BLDS nm 2015 trong ó có các quy ịnh về hợp ồng mua bán tài sản Do tiêu chi của cuốn sách bình luận tất cả các iều luật của BLDS nm 2015 có ặt trong sự so sánh ối chiếu với pháp luật chuyên ngành, cho nên việc cụ thể hoá và chuyên sâu về một loại hợp ồng không °ợc thực hiện.

- Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên, 2016), Bình luận khoa học những iểm mới của BLDS nm 2015, Nxb T° pháp Trong cuốn sách này, tập thể tác giả ã phân tích, ánh giá một cách hệ thống những iểm mới của BLDS nm 2015 so với BLDS nm 2005, trong ó có những iểm mới liên quan ến hợp ồng mua bán tài sản Do mục tiêu của cuốn sách là phân tích, bình luận những iểm mới của BLDS nm 2015, thêm vào ó, quy ịnh về nhà ở không °ợc BLDS nm 2015 dé cập trực tiếp mà dẫn chiếu ể áp dụng theo pháp luật chuyên ngành nên các tác giả không tập trung nhiều vào hợp ồng mua bán nhà ở.

- Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên, 2016), Bình luận khoa học BLDS của n°ớc cộng hòa xã hội chủ ngh)a Việt Nam nm 2015, Nxb T° pháp, Hà Nội Mặc dù, tập thể tác giả ã °a ra những ánh giá, bình luận và kiến nghị hoàn thiện tất cả các quy ịnh trong BLDS nm 2015 về hợp ồng mua bán tài sản Nh°ng trong nội dung cuốn sách này, các tác giả không ề cập trực tiếp tới hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong

t°¡ng lai.

- Lê Minh Hùng, 2015, Hiệu lực của hợp ồng, Nxb Hong ức Cuốn sách °ợc tác giả nghiên cứu khá chỉ tiết và chuyên sâu về hiệu lực của hợp ồng Các vấn ề lý luận về hiệu lực của hợp ồng, iều kiện có hiệu lực, thời iểm có hiệu lực, hiệu lực ràng buộc cing nh° van ề thực hiện hợp ồng khi hoàn cảnh thay ổi c¡ bản °ợc tác giả phân tích t°¡ng ối k) càng Van ề hiệu lực của hợp ồng mà tác giả ề cập có giá trị tham khảo ối với tất cả các loại hợp ồng trong ó có hợp ồng mua bán tài sản, mua bán nhà ở, mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Tuy nhiên, vấn ề hiệu lực của hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai phải °ợc ặt trong sự quy ịnh của vn bản pháp luật chuyên ngành Thêm vào ó, hiệu lực của loại hợp ồng này cing chỉ là một khía cạnh hẹp khi nghiên cứu toàn diện quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

- Khoa Luật ại học Quốc gia, 2013, Giáo trình Luật Hợp ồng phần chung, Nxb ại học Quốc gia Hà Nội Cuốn sách tài liệu hệ thống khoá các vẫn ề chung về hợp ồng Trong ó, tác giả Ngô Huy C°¡ng ã viết các vấn ề liên quan tới: Khái niệm hợp ồng, tự do ý chí — c¡ sở triết học của hợp ồng, ngh)a vụ, khái niệm, ặc iểm và chức nng của luật hợp ồng, các nguyên tắc c¡ bản của luật hợp ồng, phân loại hợp ồng, giao kết hợp ồng, hợp ồng vô hiệu và hiệu lực của hợp ồng Các nội dung của cuốn sách tuy không nghiên cứu cụ thể về một loại hợp ồng nào nh°ng việc

khái quát các vấn ề lý luận về hợp ồng sẽ mang tới giá trị tham khảo cao cho nhóm tác giả khi nghiên cứu lý luận về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

- Nguyễn Ngọc Khánh, 2007, Chế ịnh hợp dong trong BLDS Việt Nam, Nxb T° pháp Cuốn sách °ợc tác giả triển khai 4 ch°¡ng viết bao gồm các nội dung: Khái niệm, chức nng, vị trí của hợp ồng: ý chí và tự do ý chí trong hợp ồng và những giới hạn của nó; giao kết, thực hiện va sửa ối, huỷ bỏ hợp ồng; trách nhiệm hợp ồng Giống nh° cuốn sách kể trên của tác giả Nguyễn Mạnh Bách, cuốn sách này °ợc triển khai khá dàn trải các vẫn ề của hợp ồng nói chung Do ó, cuốn sách có giá trị tham khảo cao khi nhóm tác giả nghiên cứu các van dé lý luận về hợp ồng mua

bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

- Nguyễn Ngọc iện, 2001, Bình luận các hợp ông thông dụng trong Luật Dân su Việt Nam, Nxb Trẻ - Tp Hồ Chí Minh Cuốn sách tập trung bình luận ba nhóm hợp ồng thông dụng bao gồm: Hợp ồng chuyển quyền sở hữu tài sản, hợp ồng chuyền quyén sử dụng tài sản và các hợp ồng dịch vụ Việc bình luận hầu hết dựa trên quy ịnh của BLDS nm 1995 ang iều chỉnh các hợp ồng này Tác giả có phân tích t°¡ng ối cụ thể hợp ồng mua bán, trong ó có ề cập nh°ng không nhiều tới hợp ồng mua bán tài sản sẽ có trong t°¡ng lai Xuất phát từ mục tiêu chính của cuốn sách và quy ịnh của pháp luật thời kì ó ch°a ề cập nhiều tới loại hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai nên các nội dung của cuốn sách khá dàn trải, nhiều nội dung chỉ có giá trị tham khảo khi nghiên cứu phần khái quát của hợp ồng mua bán tài

sản, mua bán nhà ở.

- Cuốn sách, Các quy ịnh pháp luật về quản lý nhà ở, 2001, Nxb Chính trị quốc gia có nội dung khá hoàn chỉnh về hệ thống các quy ịnh của pháp luật liên quan ến nhà ở Cuốn sách tập hợp, hệ thống hoá các vn bản của Nhà n°ớc về quản lý nhà ở, °ợc phân thanh các mục, nhóm vn bản cụ thể liên quan ến các loại hình nhà ở Tuy không cập nhật hết °ợc vn bản quy phạm hiện ang iều chỉnh về nhà ở (do xuất bản từ nm 2001) nh°ng cuốn sách có giá trị tham khảo cao do s¡ l°ợc °ợc quá trình phát triển của pháp luật về quản lý nhà ở Việt Nam Góc ộ quan lý nhà ở của Nhà n°ớc óng vai trò quan trọng trong việc tạo c¡ chế, ồng bộ hoá các hoạt ộng chính sách của nhà n°ớc ối với hoạt ộng kinh doanh nhà ở nói chung và mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai nói riêng Cho nên, cuốn sách mang tới giá trị tham

khảo và ý ngh)a to lớn cho nhóm tác giả.

- Nguyễn Mạnh Bách, 1995, Pháp luật về hợp ồng, Nxb Chính trị quốc gia Cuốn sách °ợc tác giả triển khai 10 ch°¡ng viết và dan trải vào các van ề liên quan ến hợp ồng nh°: Khái niệm chung, các yếu tố của hợp ồng, hiệu lực của hợp ồng, sự vô hiệu của hợp ồng, trách nhiệm hợp ồng, thi hành ngh)a vụ hợp ồng, sự chuyên nh°ợng và biến ồi ngh)a vụ, những quy tắc thi hành riêng biệt ối với một số

ngh)a vụ, các biện pháp bảo ảm việc thi thành ngh)a vụ hợp ồng, thời hiệu triệt tiêu.

Tuy cuốn sách viết pháp luật ci (thời kì Pháp lệnh hợp ồng dân sự nm 1989 và Pháp lệnh hợp ồng kinh tế 1991) và nhiều nội dung mang tính dàn trải nh°ng vẫn có giá trị

tham khảo cao ối với nhóm tác giả Vì cuốn sách dé cập tới khá nhiều nội dung mang

tính lý luận, ây chính là sự phản ánh những thành quả nghiên cứu, khái quát kinh

nghiệm, tri thức về hợp ồng của tác giả, của xã hội thời kì tác giả nghiên cứu Do ó, khi nghiên cứu lý luận về hợp ồng mua bán nói chung và mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai nói riêng, cuốn sách sẽ mang tới nhiều ý ngh)a to lớn.

* Luận vn, luận án:

- ỗ Thị Hiệp Trang, 2019, Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai và thực tiên thi hành tại thành pho Bac Ninh, Luan van Thac si, tr°ờng Dai hoc Luật Ha Nội, Ha Nội Luan van °ợc tac gia nghiên cứu va trién khai thanh 3 chuong viết, cụ thé: Ch°¡ng 1, tác giả dé cập tới lý luận về mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai và pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Trong ó, tác giả có ề cập tới các nội dung: Khái niệm nhà ở, nhà ở hình thành trong t°¡ng lai, lý luận pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai, khái niệm pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai, c¡ cau pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Ch°¡ng 2, tác giả ề cập tới nội dung quy ịnh của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai và thực tiễn thi hành pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai tại tỉnh Bắc Ninh Ch°¡ng 3, tác giả ề cập một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy ịnh của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng

lai Công trình có giá trị tham khảo cao Tuy nhiên, việc nghiên cứu tại không gian ịa

bàn tỉnh Bắc Ninh và thời gian cho một Luận vn sẽ có phần eo hẹp Do ó, công trình ch°a phản ánh °ợc một cách bao quát các nội dung liên quan tới hợp ồng mua bán

nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

- Hoàng Diệu Linh, 2019, Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai và thực tiễn thi hành tại thành pho Ha Nội, Luan van thạc si, tr°ờng ại học Luật Hà Nội, Hà Nội Luận vn là công trình nghiên cứu khái quát chung một số vẫn ề lý luận về mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai, thực trạng quy ịnh của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai, thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội, một số giải pháp hoàn thiện quy ịnh của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong

t°¡ng lai Công trình có giá trị tham khảo cao khi nghiên cứu trên một ịa bàn có nhu

cầu về nhà ở lớn, dự án về nhà ở nhiều dẫn ến số l°ợng giao dịch về mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai cao iều này phản ảnh một cách t°¡ng ối toàn diện bức

tranh của hoạt ộng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Tuy nhiên trong khuân

khổ của luận vn thạc s) lại nghiên cứu trên dia bàn 01 tỉnh, thành phố nên ch°a ảm bảo °ợc một cách toàn diện các nội dung khoa học pháp lý liên quan ến hoạt ộng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai, ồng thời ch°a thay °ợc bat cập về hoạt ộng này tại các tỉnh thành khác Luận vn cing ch°a ề cập nhiều tới góc ộ liên hệ pháp luật n°ớc ngoài về van ề nghiên cứu dé ối chiếu, so sánh, rút ra bài học khi

hoàn thiện quy ịnh của pháp luật Việt Nam.

- Nguyễn Thị Huyền Trang, 2019, Hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai — Một số vấn ề ly luận và thực tiễn, Luận vn thạc s), tr°ờng ại học Luật

Hà Nội, Hà Nội Luận vn °ợc triển khai thành ba ch°¡ng: Một số van ề lý luận về mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai; Thực trạng pháp luật Việt Nam về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai; Một số van ề về hoạt ộng mua bán nhà ở

hình thành trong t°¡ng lai, thực tiễn áp dụng và ịnh h°ớng hoàn thiện Tại mỗi

ch°¡ng, tác giả cing ã triển khai t°¡ng ối nhiều nội dung nh°: Khái niệm tài sản, tài

sản hình thành trong t°¡ng lai, nhà ở, nhà ở hình thành trong t°¡ng lai, phân biệt hợp

ồng mua bán nhà ở và hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai hay nội dung chủ yếu của pháp luật về nhà ở hình thành trong t°¡ng lai, một số vấn ề về hoạt ộng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai, thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai, hoàn thiện quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Tuy nhiên, theo quy ịnh công trình có dung l°ợng trang viết ít, thời gian nghiên cứu ch°a nhiều, phạm vi nghiên cứu ch°a mở rộng nên nhiều nội dung còn s¡ sai, một số nội dung quan trong ch°a ề cập nh°: Quy ịnh của hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai ặt trong mối liên hệ, kết nối tới nhiều l)nh vực luật chuyên ngành khác nhau; ánh giá hoạt ộng thực hiện hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai của các tổ chức kinh tế

ủ iều kiện kinh doanh nhà ở th°¡ng mại trên ịa bàn một số tỉnh, thành phó; ặt

quy ịnh của pháp luật Việt Nam trong mối t°¡ng quan với pháp luật của một số quốc gia trên thế giới; ánh giá khái quát ến cụ thể quy ịnh của pháp luật Việt Nam dé từ ó xác ịnh °ợc c¡ sở cho việc hoàn thiện quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua

ban nha ở hình thành trong t°¡ng lai.

- Phạm Thị Tam, 2018, Hop ồng mua bản cn hộ chung c° - Thực tiễn trên dia bàn thành phố Hà Nội, Luận vn Thạc s), tr°ờng ại học Luật Hà Nội, Hà Nội Luận vn tập trung vào làm rõ: Một số vấn ề lý luận về hợp ồng mua bán cn hộ chung c°; Thực trạng pháp luật về hợp ồng mua bán cn hộ chung c°; Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp ồng mua bán cn hộ chung c° tại thành phố Hà Nội và một số kiến nghi Về co bản, luận van có giá trị tham khảo cho một phân nội dung của ề tài nghiên cứu khoa học Vì chung c° có thé tồn tại ở hai trang thái: (i) ã hình thành —

việc giao dịch loại tài sản này °ợc xác ịnh là tài sản hiện có; (11) ch°a hình thành —việc giao dịch loại tài sản này °ợc xác ịnh là tài sản hình thành trong t°¡ng lai ịa

bàn thành phố Hà Nội là thủ ô, trung tâm chính trị, kinh tế của quốc gia nên dự án nhà ở, các hoạt ộng xoay quan việc mua bán cn hộ chung c° rất nhiều, rất a dạng Các vấn ề thực tiễn liên quan ến áp dụng quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở chung c° cing phổ biến nhất Nội dung này của luận vn cing có giá trị cao trong việc phản ánh một phần hoạt ộng thực tiễn tại các Toà án của Hà Nội khi giải quyết tranh chấp Tuy vậy, trong phạm vi khuân khô của một luận vn, các van dé tác giả nghiên cứu ch°a thé bao quát hết các nội dung của dé tài khoa học này.

- Phan Thị Minh Hao, 2016, Hop ồng mua ban nhà ở hình thành trong t°¡ng

lai theo pháp luật hiện hành, Luan vn thạc s), tr°ờng Dai học Luật Ha Nội, Hà Nội.

Luận vn °ợc thiết kế ba ch°¡ng: (i) Khái quát chung về hợp ồng mua bán nha ở

th°¡ng mại; (ii) Chế ộ pháp lý về hợp ồng mua bán nhà ở th°¡ng mại theo pháp luật

Việt Nam; (iii) Hoạt ộng mua bán nha ở th°¡ng mại trong thực tiễn và h°ớng hoàn

thiện pháp luật Luận vn ã làm rõ °ợc t°¡ng ối các van ề liên quan ến ề tài, các van ề là trọng tâm của ề tài nh°: Xác ịnh °ợc các khái niệm hợp ồng mua bán tài sản, nhà ở th°¡ng mại, hợp ồng mua bán nhà ở th°¡ng mại; Nêu °ợc các quy ịnh của pháp luật về giao kết, quyền và ngh)a vụ của các bên trong hợp ồng mua bán nhà ở th°¡ng mại, chấm dứt mua bán nhà ở th°¡ng mại; Một SỐ v°ớng mac trong hoạt ộng mua ban nhà ở th°¡ng mai, một số tranh chấp về hợp ồng mua bán nhà ở th°¡ng mại; Kiến nghị hoàn thiện quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở th°¡ng mại Kết quá của công trình có giá trị tham khảo một phần cho ề tài

nghiên cứu khoa học bởi: (1) Nhà ở th°¡ng mai cing thuộc một dang cua nha ở hình

thành trong t°¡ng lai Nên việc mua bán nhà ở th°¡ng mại cing chiếu theo quy chế pháp lý của hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Nh°ng hoạt ộng mua bán nhà ở th°¡ng mại ¡n thuần là hoạt ộng của doanh nghiệp có chức nng ầu t°, KDBDS, °ợc nhà n°ớc cấp phép thực hiện hoạt ộng mua bán nhà ở th°¡ng mại — Hoạt ộng này có thé là bán tài sản hiện có hoặc hình thành trong t°¡ng lai Cho nên, phạm vi nghiên cứu của luận vn có một phan giao thoa với dé tài chứ không phải tất cả các nội dung; (1) Các nội dung °ợc ề cập trong luận vn ch°a thực sự bao quát °ợc hết hoạt ộng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Ví dụ: Tại mục 3.1.

của luận vn nêu hoạt ộng mua bán nhà ở th°¡ng mại trong thực tiễn nh°ng nội dung

triển khai lại chi ề cập tới một vài thông số liên quan ến quỹ nhà ở tại Việt Nam iều này ch°a phản ánh °ợc nhiều hoạt ộng mua bán nhà ở th°¡ng mại trong thực tiễn Hoặc các nội dung kiến nghị của luận van khá chung chung ch°a di vào cụ thể ối với các quy ịnh ang iều chỉnh van ề nghiên cứu.

- Nguyễn Thị Thuy Hạnh, 2011, Hop dong mua bản nhà ở tại Việt nam có chủ thể là cá nhân, tổ chức n°ớc ngoài, Luận vn thạc s), tr°ờng ại học Luật Hà Nội, Hà Nội Luận vn °ợc phân bổ thành 3 ch°¡ng viết, bao gồm các nội dung: (i) Khái quát chung về hợp ồng mua bán nhà ở tại Việt nam có chủ thé là cá nhân, t6 chức n°ớc ngoài Trong ó, tác giả phân tích khái niệm, ặc iểm pháp lý của hợp ồng mua bán nhà ở tại Việt Nam có chủ thê là cá nhân, tô chức n°ớc ngoài, khái quát tiến trình phát triển các quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở tại Việt Nam có chủ thé là cá nhân, tổ chức n°ớc ngoài (ii) Những van ề pháp ly của hợp ồng mua bán nhà ở tại Việt Nam có chủ thé là cá nhân, tổ chức n°ớc ngoài; (iii) Những bat cập quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở tại Việt Nam có chủ thé là cá nhân, tô chức n°ớc ngoài Trọng tâm của luận vn là xác ịnh vấn ề pháp lý liên quan trực triếp với chủ thé là cá nhân, tổ chức n°ớc ngoài khi mua nhà ở tại Việt Nam Cho nên, giá tri tham khảo của luận vn này là một số van ề pháp lý về chủ thé mua nhà ở hình thành trong t°¡ng lai (nếu có) là cá nhân, tổ chức n°ớc ngoài So với ề tài nghiên cứu, luận vn mới chỉ dé cập °ợc một nội dung rất hẹp về t° cách chủ thé khi thực hiện hoạt

ộng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

- Nguyễn Vn Tùng, 2005, Hop ồng mua bán nhà ở trên dia bàn thành phố Hà

Nội theo quy ịnh của BLDS nm 1995, Luận vn thạc s), tr°ờng Dai học Luật Hà Nội,

Hà Nội Luận vn °ợc triển khai thành 3 ch°¡ng: (i) Một số van ề về hợp ồng mua bán nhà ở; (ii) chủ thé, ối t°ợng, nội dung, hình thức và hình thức của hợp ồng mua bán nhà ở; (iii) Những v°ớng mắc trong việc giải quyết các tranh chấp về mua bán nha ở trên ịa bàn Hà Nội và h°ớng hoàn thiện các quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở Luận vn có giá trị tham khảo bởi có chứa ựng tính chất lịch sử phát triển của pháp luật về nhà ở khi nghiên cứu BLDS nm 1995 và các vn bản thời iểm ó Tuy vậy, nhà ở - ối t°ợng °ợc luận vn nghiên cứu là công trình xây dựng nói

chung chứ không phải là tài sản hình thành trong t°¡ng lai Các quy ịnh của pháp luật

thời iểm ó còn khá ¡n giản và s¡ sài về loại tài sản hình thành trong t°¡ng lai Một phần là do, thời iểm ó nhu cầu về nhà ở cing nh° sự phát triển ô thị, nhà ở th°¡ng mại ch°a cao nh° bây giờ Do ó, các nội dung của luận vn ch°a ề cập °ợc những vẫn ề dự liệu cho pháp luật thời iểm hiện nay.

* Bài tạp chí:

- Nguyễn Chí Khang, Mội số v°ớng mắc trong quy ịnh pháp luật về chuyển nh°ợng hợp ông mua bản nhà ở hình thành trong t°¡ng lai, Tạp chí Nghề Luật số

3/2019, tr 14 — 20.

Trong quy ịnh về khuôn khổ một bài tap chi, tác giả ã phân tích, ánh giá một số bất cập về hình thức giao dịch, c¡ chế kiểm soát, xác nhận của chủ ầu t°, vấn ề quyền sử dụng ất và cách thức giải quyết tranh chap cing nh° những van ề pháp luật có liên quan ến chuyển nh°ợng hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Bài viết có ề xuất giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện quy ịnh pháp luật về vấn ề này Nhìn chung, bài viết ề cập tới nội dung chính là vẫn ề pháp lý của hợp ồng chuyền nh°ợng hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai ối t°ợng của loại hợp ồng này chính là quyền phát sinh trong hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai chứ không phải nhà ở hình thành trong t°¡ng lai ây cing là một vẫn dé thực tiễn ang phố biến trong hoạt ộng mua bán kinh doanh nhà ở hiện nay Bài viết góp phan làm rõ hon van ề pháp ly và góc nhìn mang tính pháp lý ối với loại hợp ồng ó nên nó có giá trị tham khảo tốt.

- Phan Thị Vân H°¡ng, Công chứng, chứng thực trong hợp ồng mua bán nhà ở và chuyển nh°ợng quyên sử dung ất, Tạp chí Toa án nhân dân sé 6/2012, tr 23-26 Bài viết ề cập tới hình thức của hợp ồng mua bán nhà ở nói chung và chuyên nh°ợng quyền sử dụng ất, ồng thời tiên l°ợng xu h°ớng sửa ôi BLDS, Luật Nhà ở, Luật ất ai và kiến nghị sửa ổi quy ịnh về hình thức của hợp ồng mua bán nhà ở, chuyên nh°ợng quyền sử dụng ất ảm bảo sự phù hợp ở góc ộ thực tế cing nh° tránh sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa BLDS với các vn bản luật chuyên ngành khác Với phạm vi bài viết tạp chí, những nội dung tác giả ề cập ã ít nhiều °ợc sửa dé

hoàn thiện h¡n trong BLDS nm 2015 Tuy nhiên, luật chuyên ngành hiện hành vẫn

giữ quan iểm lập pháp riêng dẫn ến van có sự thiếu ồng bộ trong c¡ chế thực thi,

iều này ảnh h°ởng không nhỏ tới các giao dịch về ất ai, nhà ở nói chung và nhà ở

hình thành trong t°¡ng lai nói riêng.

- oàn ức L°¡ng, Những v°ớng mắc khi giải quyết tranh chấp hợp dong mua bán nhà ở, Tạp chí Kiểm sát số 1/2008, tr.42-44 Bài viết ề cập tới 02 nội dung: Một là, thời iểm chuyên quyên sở hữu trong hợp ồng mua bán nhà ở; Hai là, cách hiểu về nhà ở có tranh chấp Những nội dung này phản ánh rất tốt v°ớng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp về hợp ồng mua bán nhà ở Tuy nhiên, bài viết nghiên cứu ở thời iểm BLDS nm 2005, Luật Nhà ở nm 2005 có hiệu lực nh°ng ến nay, các vn bản này ã hết hiệu lực, những nội dung °ợc ề cập trong bài viết cing ã ít nhiều có sự thay ôi Cho nên, bài viết chỉ có giá trị tham khảo cho phần nghiên cứu lịch sử hình thành, phát triển quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở nói chung và

mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai nói riêng.

- Châu Thị Khánh Vân, Bảo vệ quyén lợi của ng°ời mua, ng°ời thuê mua khi

bao lãnh mua ban, thuê mua nhà ở hình thành trong t°¡ng lai, Tạp chí Nghiên cứu lập

pháp số 7/2018, tr 50-57 Bài viết ề cập tới quy ịnh về bảo lãnh ngh)a vụ tài chính của chủ ầu t° ối với bên mua, bên thuê mua nhà ở hình thành trong t°¡ng lai tại các dự án ầu t° nhà ở là quy ịnh mới °ợc Luật KDBS nm 2014 bổ sung, nham bao vé quyén lợi của bên mua, bên thuê mua nha ở hình thành trong t°¡ng lai tr°ớc các rủi ro từ giao dịch ối với nhà ở ch°a có vào thời iểm giao dịch Do lần ầu quy ịnh về van dé này, nên quy ịnh của Luật còn một số iểm ch°a phù hop Bài viết luận giải, phân tích và ề xuất h°ớng khắc phục các iểm ch°a phù hợp này Mặc dù không ề cập tới nhiều nội dung của ề tài nghiên cứu, nh°ng bài viết có giá trị tham khảo khi nghiên cứu về các hoạt ộng kinh doanh của chủ thê °ợc phép kinh doanh nhà ở hình

thành trong t°¡ng lai.

- Phạm Quang Huy, Bình luận về hop dong chuyển nh°ợng BS hình thành trong t°¡ng lai, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 6/2014, tr 24 — 37 Bài viết nghiên cứu khá sâu sắc về lịch sử dân luật liên quan tới khế °ớc nói chung, các vấn ề về thực trạng hợp ồng chuyển nh°ợng BS hình thành trong t°¡ng lai, cụ thé: (i) Bình luận công trình “Pháp luật về KDBDS” của tác giả Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến liên quan ến iều kiện dé thực hiện hợp ồng KDBDS; thực trạng việc huy ộng vốn không úng tôn chỉ của một số nhà ầu t° thiếu kinh nghiệm, thiếu sự nghiêm túc muốn thu hút vốn vô tội va thông qua các sàn giao dịch BS; (iii) thực trạng về việc bán lại nhà ở hình thành trong t°¡ng lai của các cá nhân, tô chức ã mua từ chủ ầu t° Pháp luật không cho phép hay nói chính xác là không quy ịnh cụ thể về giao dịch chuyền nh°ợng loại tài sản là BS hình thành trong t°¡ng lai thay vào ó là hình thức chuyên nh°ợng hợp ồng: (iv) Bình luận về hợp ồng chuyển nh°ợng BS hình thành trong t°¡ng lai thông qua các mục nh°: Loại hợp ồng, iều kiện của các chủ thê trong quan hệ mua bán, nội dung của hợp ồng, tài sản chuyên nh°ợng, hình thức của hợp ồng chuyển nh°ợng: (v) Một số kiến nghị ối với pháp luật về hợp ồng chuyển nh°ợng BS hình thành trong t°¡ng lai Nhìn chung, bài viết có giá trị tham khảo cao,

tuy nhiên toàn bộ nội dung của bài viết °ợc triển khai trong bối cảnh BLDS nm

2005, Luật Nhà ở nm 2005, Luật KDBS nm 2006 và các vn bản h°ớng dẫn ang

có hiệu lực Cho nên, so với vn bản hiện hành khá nhiều iểm ã °ợc sửa ổi, bổ sung dé phù hợp với òi hỏi từ thực tế h¡n.

2.2 Một số công trình nghiên cứu n°ớc ngoài

Thông qua nghiên cứu các bài viết có liên quan, nhóm tác giả nhận thấy không có nhiều tài liệu, công trình khoa học n°ớc ngoài nghiên cứu chuyên sâu về ề tài “Hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai”, mà °ợc lồng ghép trong những nghiên cứu về mua bán tài sản hình thành trong t°¡ng lai Ngoài ra, nhóm tác giả nhận thấy có những quan niệm khác nhau về thuật ngữ “tài sản hình thành trong t°¡ng lai ” giữa pháp luật Việt Nam và pháp luật một số quốc gia trên thế giới Ở Việt Nam, ngoài thuật ngữ

“tài sản hình thành trong t°¡ng lai”, nhà làm luật còn sử dụng thuật ngữ “nhà ở hình thành

trong t°¡ng lai” Trong khi pháp luật của một số quốc gia chỉ sử dụng thống nhất thuật ngữ “tài sản hình thành trong t°¡ng lai” Chính vì vậy, trong phần tình hình nghiên cứu các công trình khoa học n°ớc ngoài, nhóm tác giả tiếp cận các bài viết có liên quan ến ề tài này từ việc nghiên cứu một số bài viết về mua bán tài sản hình thành trong t°¡ng lai của một số học giả n°ớc ngoài Có thé ké ến nh°:

- Robert Mitchley (2017), Quy ịnh mới của pháp luật Dubai về mua tài sản hình

thành trong t°¡ng lai (Dubai’s new off-plan property purchase law).

Trong bài viết này tác giả chủ yếu tập trung vào việc giới thiệu những quy ịnh mới của Luật số 19 nm 2017 so với Luật số 13 nm 2008 và Luật số 9 nm 2009 của UAE Trong ó, Luật số 19 nm 2017 ã bố sung quy ịnh về chủ thé, trình tự, thủ

tục mua bán và huỷ bỏ việc mua bán cn hộ hình thành trong t°¡ng lai.

ặc biệt, tác giả ã giới thiệu quy ịnh mới của Luật số 19 nm 2017 về việc xử

ly hành vi vi phạm của bên mua cn hộ hình thành trong t°¡ng lai Theo ó, khi bên

mua vi phạm ngh)a vụ trong hợp ồng mua bán cn hộ hình thành trong t°¡ng lai, chủ ầu t° sẽ có một trong hai quyên, hoặc là yêu cầu c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền can thiệp ể buộc bên mua phải tuân thủ ngh)a vụ trong thời hạn 30 ngày, hoặc là có quyền ¡n ph°¡ng chấm dứt hợp ồng mua bán và phạt vi phạm với mức 40% giá trị hợp ồng trong tr°ờng hop cn hộ ã xây dựng ến 80% Quy ịnh nay không anh h°ởng ến hoạt ộng mua bán cn hộ hình thành trong t°¡ng lai mà chỉ nhằm bảo ảm việc thực hiện các cam kết trong hợp ồng giữa ng°ời mua và chủ ầu t° Bài viết ã cung cấp cho nhóm tác giả thực tiễn quy ịnh về mua bán tài sản hình thành trong

t°¡ng lai tại UAE Từ ó, rút ra °ợc những bài học kinh nghiệm cho việc xây dựng

quy ịnh về hợp ồng mua bán tài sản hình thành trong t°¡ng lai tại Việt Nam.

- Raymundo Larrain Nesbitt (2013), Mua tài sản hình thành trong t°¡ng lai từ

chủ ầu t° tại Tây Ban Nha (Buying Property in Spain from a Developer, Off-plan

Bài viết ã cho nhóm tac giả cái nhìn khái quát về quá trình giao kết va thực hiện hợp ồng mua bán tài sản hình thành trong t°¡ng lai giữa chủ ầu t° xây dựng nhà ở

với khách hàng Theo ó, pháp luật Tây Ban Nha quy ịnh việc giao kết và thực hiện hợp ồng sẽ trải qua 04 b°ớc, bao gồm: ký kết hợp ồng ặt cọc, ký kết hợp ồng mua bán, thanh toán giá trị còn lại của hợp ồng, mở tài khoản ký quỹ bảo ảm việc thanh toán tiền ịch vụ nhà ở có liên quan Trong bài viết này, tác giả cing cho thấy ở Tây Ban Nha, tr°ớc khi ký hợp ồng chủ ầu t° xây dựng nhà ở phải có bảo lãnh của ngân hàng ể bảo ảm việc hoàn thành và bàn giao nhà ở cho bên mua Ngoài ra, tác giả cing °a ra những cảnh báo cho ng°ời mua liên quan ến giao kết, thực hiện và nhận bàn giao nha ở, cụ thé: ở thời iểm ký kết hợp ồng ng°ời mua cần yêu cầu chủ ầu t° cung cấp giấy phép xây dựng; ở thời iểm bàn giao nhà ng°ời mua cần yêu cầu chủ ầu t° cung cấp biên bản nghiệm thu nhà ở, hay việc sử dụng dịch vụ luật s°, khảo sát viên ể ảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho mình trong việc giao kết và thực hiện hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai, Bài viết là nguồn tài liệu quý giá cho hoạt ộng nghiên cứu, ối chiếu pháp luật giữa Việt Nam và một số n°ớc trên thé giới.

- Oladele OladunJoye và Bisola Oguejiofor (2018), Mua ban tài sản hình thành

trong t°¡ng lai — Những diéu mà ng°ời mua/ng°ời bán tiềm nng nên cân nhắc (Off

Plan Property Purchase — What Prospective Buyers/Sellers Should Consider)

Trong phạm vi nghiên cứu tác giả bai viết ã tập trung nghiên cứu các ặc tr°ng c¡ bản trong việc giao kết hợp ồng mua bán tài sản hình thành trong t°¡ng lai, các quy ịnh của pháp luật về mua bán tài sản hình thành trong t°¡ng lai cing nh° một số van dé cần l°u ý khi giao dịch BS hình thành trong t°¡ng lai theo quy ịnh của pháp

luật Nigeria.

iểm nổi bật của bài viết này là việc tác giả ã °a ra những cảnh báo về rủi ro khi thực hiện việc mua bán tài sản hình thành trong t°¡ng lai Các rủi ro có thể gặp phải nh° việc chủ ầu t° không ồng thời là chủ sở hữu ất, hoặc ch°a có việc chấp thuận của chủ sở hữu ất với chủ ầu t° trong việc giao kết hợp ồng: tình trạng pháp lý của tài sản không rõ ràng hoặc mật mờ trong việc phê duyệt xây dựng cần thiết Tác giả cing °a ra một số nhận ịnh, ánh giá và l°u y cho khách hàng khi giao kết hợp ồng nhằm ảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho ng°ời mua sau thời hạn sử dụng ất, theo quy ịnh của pháp luật Nigeria là 99 nm Mặc dù, chế ộ chính trị, pháp luật giữa Việt Nam va Nigeria không có quá nhiều iểm t°¡ng ồng, nh°ng qua nghiên cứu bài viết nhóm tác giả cing phát triển °ợc nhiều ý t°ởng giúp cho hoạt ộng kiến nghị pháp luật về hợp ồng mua bán tài sản hình thành trong t°¡ng lai theo quy ịnh

của pháp luật Việt Nam °ợc toàn diện h¡n.

- Arnone & Sicomo (2019), Tai sản hình thành trong t°¡ng lai tai Italia: Toàn

bộ iểm mới và °u iểm theo pháp luật nm 2019 (Off-Plan Property In Italy: All

Advantages And 2019 News).

Trong bài viết này, tác giả ã di sâu phân tích một số quy ịnh mới của pháp luật Italia theo Nghị ịnh 14/2019 Cụ thể, Nghị ịnh ã mở rộng phạm vi các quy tắc nhằm ảm bảo quyền lợi của ng°ời mua tài sản hình thành trong t°¡ng lai trong một

số tr°ờng hợp cụ thể nh°: chủ ầu t° hoặc chủ sở hữu bị phá sản trong khi BS ch°a °ợc xây dựng hoặc mới xây dựng °ợc một phan Theo ó, tác giả cing liệt kê va phân tích một số thay ổi trong quy ịnh của pháp luật Italia nh°: chủ ầu t° phải cung cấp một thoả thuận chắc chắn cho ng°ời mua về việc hoàn trả tiền mà ng°ời mua ã thanh toán tr°ớc khi chuyển quyền sở hữu tài sản; Bảo lãnh ngân hàng và trái phiếu bảo hiểm có thể °ợc thực thi ngay cả khi ngh)a vụ thực hiện hợp ồng bảo hiểm sau 10 nm ối với các chủ ầu t° ch°a áp ứng ủ iều kiện Có ngh)a rằng, việc mua một BS hình thành trong t°¡ng lai ở Italia °ợc ảm bảo bởi chính sách bảo hiểm bồi th°ờng 10 nm bởi chủ ầu t°, nếu không hợp ồng sẽ bị coi là vô hiệu ây là quy ịnh hợp lý, nhằm ảm bảo cho quyền lợi cho ngừoi mua va là bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật trên thực tế.

Thông qua những bài viết °ợc nghiên cứu ở trên, nhóm tác giả nhận thấy các bài viết chủ yếu °a ra những mô tả các quy ịnh của pháp luật về mua bán tài sản hình thành trong t°¡ng lai, mà ít thể hiện quan iểm cá nhân ối với các quy ịnh này Cho nên, việc tiếp cận các quan iểm của học giả n°ớc ngoài về mua bán tài sản hình thành trong t°¡ng lai sẽ có những hạn chế h¡n so với việc tiếp cận các quan iểm của học giả trong n°ớc Tuy nhiên, những bài viết này vẫn là nguồn tham khảo có giá trị cho nhóm tác giả khi nghiên cứu pháp luật n°ớc ngoài, nhằm rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về Hợp ồng mua

- Luận vn Thạc s) Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai và thực tiên thi hành tại thành phố Bắc Ninh của ỗ Thị Hiệp Trang ch°a °a ra khái

niệm nhà ở hình thành trong t°¡ng lai của mình, song lại nhận ịnh nhà ở hình thành

trong t°¡ng lai có hai ặc iểm: La một loại tai sản và ch°a tồn tại vào thời iểm giao dịch dân sự hoặc hình thành rồi nh°ng ch°a xác lập quyền sở hữu.

- Luận vn Thạc s) của Hoàng Diệu Linh, Pháp luật về mua bản nhà ở hình thành trong t°¡ng lai và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội ch°a °a ra khái niệm của riêng ng°ời nghiên cứu về thuật ngữ nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

- Luận vn Thạc s) của Nguyễn Thị Huyền Trang, 2019, Hop ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai — Một số van dé ly luận va thực tiễn có ề cập, nhà ở hình thành trong t°¡ng lai là nhà ở ch°a hình thành vào thời iểm các chủ thê tiến hành giao kết hợp ồng.

Nhận ịnh chung: Khái niệm và ặc iểm ã °a ra nh°ng ch°a thực sự trọn vẹn

cho riêng nhà ở hình thành trong t°¡ng lai mà là tài sản hình thành trong t°¡ng lai.

Cần tiếp tục nghiên cứu và làm 16 h¡n nữa khái niệm nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

Thứ hai, khái niệm va ặc iểm hop dong mua bán nhà ở hình thành trong

t°¡ng lai.

- Cuỗn Giáo trình Luật Hợp ồng phần chung, Nxb ại học Quốc gia Hà Nội của Khoa Luật, tác giả Ngô Huy C°¡ng ã viết các van dé liên quan tới: Khái niệm hợp ồng, tự do ý chí — c¡ sở triết học của hợp ồng, ngh)a vu, khái niệm, ặc iểm và chức nng của luật hợp ồng, các nguyên tắc c¡ bản của luật hợp ồng, phân loại hợp ồng, giao kết hợp ồng, hợp ồng vô hiệu và hiệu lực của hợp ồng.

- Cuốn Chế ịnh hop ồng trong BLDS Việt Nam, Nxb T° pháp của tác giả Nguyễn Ngọc Khánh có ề cập: Khái niệm, chức nng, vị trí của hợp ồng; ý chí và tự do ý chí trong hợp ồng và những giới hạn của nó; giao kết, thực hiện và sửa ối, huỷ bỏ hợp ồng: trách nhiệm hợp ồng.

- Cuốn Bình luận các hợp dong thông dụng trong Luật Dan sự Việt Nam, Nxb Trẻ - Tp Hồ Chí Minh của tác giả Nguyễn Ngọc iện, viết chủ yếu về: Hợp ồng chuyền quyền sở hữu tài sản, hợp ồng chuyên quyền sử dụng tài sản và các hợp ồng dịch vụ Việc bình luận hầu hết dựa trên quy ịnh của BLDS nm 1995.

- Cuốn Pháp luật về hợp dong của tác giả Nguyễn Mạnh Bách viết về: Khái niệm chung, các yêu tố của hợp ồng, hiệu lực của hợp ồng, sự vô hiệu của hợp ồng, trách nhiệm hợp ồng, thi hành ngh)a vụ hợp ồng, sự chuyển nh°ợng và biến ổi ngh)a vụ, những quy tắc thi hành riêng biệt ối với một số ngh)a vụ, các biện pháp bảo ảm việc thi thành ngh)a vụ hợp ồng, thời hiệu triệt tiêu Cuốn sách viết pháp luật ci (thời kì Pháp lệnh hợp ồng dân sự nm 1989 và Pháp lệnh hợp ồng kinh tế 1991).

- Luận vn Thạc s) của Hoàng Diệu Linh nêu trên có °a ra khái niệm nh° sau:

Là thỏa thuận giữa bên mua và bên bán nhà về việc xác lập quyén và ngh)a vụ với nhau tại thời iểm nhà ở ang trong quá trình xây dựng ch°a °ợc nghiệm thu, bên bán sẽ bàn giao nhà và giấy chứng nhận quyên sử dung dat, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất cho bên mua khi nhà ở °ợc nghiệm thu và dua vào sử dung

ng°ợc lại, bên mua hoàn thành ngh)a vụ thanh toán giá trị nhà ở cho bên bán sau khi

nhận bàn giao nhà ở và giấy chứng nhận.

- Luận vn Thạc s) của Nguyễn Thị Huyền Trang có nêu: Hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai là sự thỏa thuận giữa các bên về việc mua bán nhà ở ch°a có vào thời iểm giao két do du an phat triển nhà ở th°¡ng mại ch°a °ợc hoàn thành

hoặc do nhà ở riêng lẻ của hộ gia ình ch°a xây dựng hoặc xây dựng ch°a xong.

Nhận ịnh chung: Các công trình sách không ề cập trực tiếp tới ối t°ợng nhà ở hình thành trong t°¡ng lai và hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Một số luận vn thạc s) có ề cap, song việc ề cập ch°a thực sự phù hợp vì mang tính diễn giải quá nhiều và bị lắn sang hợp ồng mua bán nhà ở sẵn có thay vì tính chất của nhà

ở hình thành trong t°¡ng lai.

Thứ ba, về phân loại các hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Hầu hết các công trình nghiên cứu nêu trên ều ch°a ề cập tới vẫn ề này.

Thứ tw, phân biệt các loại hợp ồng có tính chất t°¡ng ồng với hợp ồng mua

bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

Một số công trình có ề cập tới phân biệt hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai với hợp ồng mua bán nhà ở thông th°ờng, chuyên nh°ợng hợp ồng nh°:

- Cuốn sách Bình luận Luật Nhà ở nm 2014, Nxb Lao ộng của Nguyễn Minh Oanh, có ề cập tới một vài tiêu chí phân biệt c¡ bản giữa hoạt ộng mua bán nhà ở (trong ó có loại nhà ở hình thành trong t°¡ng lai) và chuyên nh°ợng hợp ồng mua

bán nhà ở th°¡ng mai.

- Bài viết Nguyễn Chí Khang, M6t số v°ớng mắc trong quy ịnh pháp luật về chuyển nh°ợng hợp ồng mua bản nhà ở hình thành trong t°¡ng lai, Tap chí Nghề Luật số 3/2019.

- Bài viết của Phạm Quang Huy, Binh luận vé hợp dong chuyển nh°ợng BS hình thành trong t°¡ng lai, Tap chi Nghiên cứu lập pháp số 6/2014.

Nhận ịnh chung: Các công trình ó chỉ ề cập tới một vài nội dung ch°a hn là sự so sánh hoặc một sự phân biệt ối với hợp ồng mua bán nhà nhà ở hình thành trong t°¡ng lai và nêu có dé cập thì sự phân loại này cing ch°a chỉ ra °ợc ý ngh)a pháp lý và giá trị khi phân biệt Nhóm nghiên cứu nhận thấy cần thiết phải °a ra các tiêu chí, ý ngh)a của việc phân biệt hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai với hợp ồng mua bán nhà ở có san, chuyên nh°ợng hợp ồng mua bán nhà ở hình

thành trong t°¡ng lai.

Thứ nm, s¡ l°ợc lịch sử hình thành và phát triển quy ịnh của pháp luật về hop ông mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

Một số công trình có ề cập nh° các Luận vn thạc s) ké trên nh°ng ch°a phân tách giai oạn và gan kết với các mốc lich sử quan trọng của Việt Nam.

Thứ sáu, nêu và ánh gid quy ịnh của pháp luật một số quốc gia liên quan tới hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

Ch°a có công trình nào nghiên cứu mở rộng pháp luật một số quốc gia trên thế giới về loại hình hợp ồng này Nhóm nghiên cứu ã nghiên cứu một số quốc gia tiêu biểu ở các khu vực và ánh giá iểm t°¡ng ồng, khác biệt c¡ bản với pháp luật Việt Nam, rút ra nh°ng bài học nhất ịnh cho Việt Nam.

2.3.2 Về thực trạng quy ịnh của pháp luật

Thứ nhất, nêu và phân tích các quy ịnh của pháp luật về hop ồng mua bản nhà

ở hình thành trong t°¡ng lai.

Một số công trình có dé cập tới phần quy ịnh chung về hợp ồng nh°:

- Vấn ề hiệu lực của hợp ồng nói chúng có cuốn sách Hiệu lực của hợp dong, Nxb Hồng ức của tác giả Lê Minh Hùng Về hiệu lực của hợp ồng, tác gia dé cập có giá trị tham khảo ối với tất cả các loại hợp ồng trong ó có hợp ồng mua bán tài sản, mua bán nhà ở, mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Tuy nhiên, van ề hiệu lực của hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai phải °ợc ặt trong sự quy

ịnh của vn bản pháp luật chuyên ngành Thêm vào ó, hiệu lực của loại hợp ồng này cing chỉ là một khía cạnh hẹp khi nghiên cứu toàn diện quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

- Cu6n Bình luận Luật Nhà ở nm 2014, Nxb Lao ộng của Nguyễn Minh Oanh - Cuỗn Nguyễn Minh Oanh, 2019, Binh luận Luật KDBS nm 2014 và các vn bản h°ớng dan thi hành, Nxb Lao ộng.

Một số công trình có ề cập chi tiết h¡n nh° các Luận vn Thạc s) nêu trên Tuy nhiên, hầu hết các công trình chỉ nêu quy ịnh của pháp luật và nêu cing ch°a toàn diện các vấn ề liên quan tới hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

Thứ hai, ánh giá wu và nh°ợc iểm các quy ịnh của pháp luật về hop dong

mua ban nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

Hầu hết các luận vn thạc s), các bài báo, tạp chí ều khai thác °ợc ít nhiều các quy ịnh của pháp luật liên quan tới ề tài, bình luận, ánh giá °ợc một số vấn ề thực trạng của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Song quy mô luận vn thạc s) bị giới hạn về số trang viết, các bài báo, tạp chí cing chỉ khai thác °ợc khía cạnh rất hẹp các vấn ề liên quan ến ề tài Nhóm nghiên cứu nhận thấy cần phải có một công trình làm bao quát, toàn diện khi ánh giá thực trạng pháp luật về loại hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

2.3.3 Về thực tiễn thực hiện và kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Thứ nhất, hoạt ộng thực tiễn thực hiện liên quan tới các chủ thể °ợc phép ban

nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

Ch°a có công trình nào ánh giá hoạt ộng bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai

của chủ thể này Nhóm nghiên cứu nhận thấy, Luật Nhà ở, Luật KDBS cho phép hai chủ thê °ợc phép bán là: Doanh nghiệp (ủ iều kiện) và cá nhân (thỏa mãn iều kiện theo Luật ầu t°) song, xét về iều kiện ể °a nhà ở hình thành trong t°¡ng lai vào

giao dịch theo Luật KDBS thì hiện tại ở Việt Nam, chỉ doanh nghiệp áp ứng các

iều kiện về nng lực chủ thể mới °ợc phép bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Nhóm nghiên cứu quyết ịnh nghiên cứu thực tiễn thực hiện các hoạt ộng của chủ thé này dé từ ó rút ra các ánh giá °u iểm, hạn chế trong hoạt ộng của họ ồng thời có c¡ sở °a ra các giải pháp hoàn thiện và hỗ trợ các chủ thé này nâng cao hiệu qua quá trình thực hiện góp phần thúc day phát triển kinh tế xã hội.

Thứ hai, hoạt ộng thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp liên quan tới hợp dong mua ban nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

Một số công trình có ề cập nh°ng với quy mô hẹp, ví dụ: Các luận vn Thạc s) nêu trên, các bài viết, bài báo Dé có bức tranh khái quát liên quan ến hoạt ộng áp dụng pháp luật, nhóm nghiên cứu triển khai cả một chuyên ề về vẫn ề này Dự ịnh nghiên cứu thực trạng về hoạt ộng này tại Tòa án, từ ó có c¡ sở ể xuất hoàn thiện

pháp luật.

Thứ ba, về hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng.

Hầu hết các công trình nghiên cứu ã ề cập trong mục 2.1 và 2.2 ít nhiều ều ề cập tới những hạn ché, bat cập quy ịnh của pháp luật liên quan tới hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai và °a ra ề xuất, giải pháp hoàn thiện pháp luật Song chúng tôi nhận thấy, các công trình ch°a phản ánh úng tính chất của hoạt ộng

nghiên cứu tình hình xã hội cing nh° phản ánh của các công trình còn ang ở quy mô

rất hạn chế do tính chất của các loại công trình là khác nhau Với vai trò là ề tài nghiên cứu thực trạng xã hội, nhóm nghiên cứu dự ịnh sẽ °a ra các ánh giá tổng quan, c¡ sở, ịnh h°ớng cing nh° từng b°ớc tiến hành hoàn thiện pháp luật, °a ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật liên quan tới mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai cho các c¡ quan, tổ chức liên quan.

3 Mục ích nghiên cứu và mục tiêu của ề tài 3.1 Mục ích nghiên cứu ề tài

- Việc nghiên cứu ề tài góp phần °a ra những ý kiến về các vấn ề lý luận liên quan ến hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

- Việc nghiên cứu ề tài góp phần °a ra những phân tích, ánh giá và những kiến nghị cụ thé ể hoàn thiện pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong

t°¡ng lai.

- Việc nghiên cứu dé tài nhằm cung cấp nguồn tài liệu quan trọng cho các nhà lập

pháp và thực thi pháp luật trong l)nh vực dân sự nói chung và trong việc hoan thiện

chế ịnh hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai nói riêng.

- Việc nghiên cứu ề tài nhằm cung cấp nguôn tài liệu quan trọng phục vụ cho

việc nghiên cứu, giảng dạy và học tập môn Luật Dân sự tại Tr°ờng ại học Luật HàNội và các tr°ờng có ào tạo chuyên ngành luật.

3.2 Mục tiêu của ề tài Mục tiêu tong quát:

- Nghiên cứu, tổng hợp các kiến thức lý luận về một số khía cạnh của hợp ồng

mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

- Nghiên cứu tổng quan các vấn ề pháp lý về hợp ồng mua bán nhà ở hình

thành trong t°¡ng lai.

- Pháp luật một số quốc gia trên thé giới về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành

trong t°¡ng lai và những kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc hoàn thiện pháp luật

về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Mục tiêu cụ thể:

- Làm rõ °ợc một số vấn ề lý luận về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành

trong t°¡ng lai.

- Xác ịnh °ợc sự khác biệt giữa hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai và hợp ồng mua bán nhà ở có sẵn, hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai và hợp ồng chuyển nh°ợng hợp ồng.

- Phân tích, ánh giá thực trạng quy ịnh của pháp luật Việt Nam về hợp ồng

mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

- Phân tích, ánh giá thực trạng quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai mà một bên chủ thé là các tổ chức KDBS;

- Nghiên cứu °ợc thực trạng thực hiện quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua

bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

- ề xuất °ợc các giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp ồng mua

bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

4 ối t°ợng và phạm vi nghiên cứu của ề tài 4.1 ối t°ợng nghiên cứu

ối t°ợng nghiên cứu của ề tài:

(i) Nghiên cứu quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành

trong t°¡ng lai;

(ii) Nghiên cứu quy ịnh của pháp luật về hoạt ộng thực hiện hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai của các tô chức KDBS;

(iii) Nghiên cứu thực tiễn thực hiện quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán

nhà ở hình thành trong t°¡ng lai;4.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu của ề tài °ợc giới hạn về không gian và thời gian.

- Về không gian: ề tài nghiên cứu quy ịnh pháp luật Việt Nam về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai; hoạt ộng thực hiện của một số tổ chức kinh tế có chức nng kinh doanh nhà ở hình thành trong t°¡ng lai tại Việt Nam; hoạt ộng áp dụng pháp luật dé giải quyết các tranh chấp về hợp ồng mua bán nhà ở hình

thành trong t°¡ng lai ở Việt Nam;

- Về thời gian: ề tài nghiên cứu quy ịnh của các vn bản quy phạm pháp luật hiện hành ặt trong sự ối chiếu với BLDS nm 2015 ề tài cing triển khai sự so sánh với các vn bản quy phạm tr°ớc ây tại Việt Nam, các vn bản hết hiệu lực và còn hiệu lực ở một số quốc gia trên thế gidi.

- Về nội dung: ề tài nghiên cứu hop ồng mua bán nhà ở hình thành trong

t°¡ng lai Trong ó chỉ ra quy ịnh của pháp luật, ánh giá thực trạng và thực tiễn thực

hiện quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Từ ó, xác ịnh c¡ sở, ịnh h°ớng và °a ra ề xuất hoàn thiện pháp luật.

5 Cách tiếp cận, ph°¡ng pháp nghiên cứu của ề tài 5.1 Cách tiếp cận

Việc nghiên cứu ề tài theo cách tiếp cận d°ới nhiều góc ộ khác nhau: từ góc ộ

lý luận, thực trạng pháp luật và góc ộ thực tiễn; từ góc ộ pháp lý, góc ộ xã hội và

góc ộ quản lý nhà n°ớc về hoạt ộng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

5.2 Ph°¡ng pháp nghiên cứu

Việc nghiên cứu °ợc tiến hành dựa trên c¡ sở ph°¡ng pháp luận của chủ ngh)a Mác Lê nin, quan iểm duy vật biện chứng, °ờng lối, chính sách của Dang, Nhà n°ớc và t° t°ởng Hồ Chi Minh về Nhà n°ớc và pháp luật Dé giải quyết các van ề thuộc

phạm vi nghiên cứu của dé tai, trong quá trình nghiên cứu ề tài các tác giả cing sử dụng nhiều ph°¡ng pháp nghiên cứu khoa học nh° ph°¡ng pháp ph°¡ng pháp phân tích, ph°¡ng pháp thống kê, ph°¡ng pháp so sánh và ph°¡ng pháp tông hợp, cụ thê:

Tai nội dung 1 của dé tài nghiên cứu: Nhóm tác giả chủ yếu tập trung sử dụng các ph°¡ng pháp phân tích, so sánh, duy vật biện chứng, duy vật lịch sử nhằm nhận biết °ợc các van dé lý luận nh°: Khái niệm, ặc iểm của nhà ở, hợp ồng mua bán nhà ở, nhà ỏ hình thành trong t°¡ng lai, hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai, phân loại hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai, phân biệt hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai với hợp ồng mua bán nhà ở có sẵn, tính lịch sử của tiến trình phát triển pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai, pháp luật một số quốc gia trên thế giới về hợp ồng mua bán nhà ở

hình thành trong t°¡ng lai.

Tại nội dung 2, nhóm tác giả sử dụng ph°¡ng pháp phân tích, ối chiếu, so sánh các quy ịnh pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Bên cạnh ó, nhóm tác giả cing so sánh, ối chiếu quy ịnh pháp luật Việt Nam với pháp luật một số quốc gia trên thé giới.

Tại nội dung 3, nhóm tác giả sử dụng ph°¡ng pháp thống kê hoạt ộng thực tiễn thực hiện và thực tiễn áp dụng pháp luật dé giải quyết tranh chấp về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai ồng thời phân tích, ánh giá ể chỉ ra °ợc những bat cap, ton dong ối với từng hoạt ộng thực tiễn liên quan ến hợp ồng mua ban

nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

Tại nội dung 4, nhóm tác giả sử dụng ph°¡ng pháp phân tích, bình luận, so sánh,

nhằm chỉ ra °ợc những nguyên nhân tồn tại và ề xuất các nhóm giải pháp hoàn thiện

quy ịnh pháp luật, nâng cao hiệu quả: hoạt ộng lập pháp, hoạt ộng thực thi pháp

luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Cing từ ây, nhóm tác giả sẽ °a ra kiến nghị ề xuất nhằm hoàn thiện quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua

bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

6 Những kết quả ạt °ợc

Sau khoảng thời gian nỗ lực nghiên cứu của tập thê tác giả thực hiện ề tài, nội dung của ề tài ã hoàn thành các mục tiêu ặt ra, cụ thê:

Tứ nhất, ề tài ã trién khai và làm rõ h¡n một số van dé lý luận về hợp ồng

mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

Thứ hai, ề tài ã phân tích, ánh giá °ợc °u iểm và hạn chế quy ịnh của pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

Thứ ba, ề tài ã chỉ ra, phân tích, ánh giá hoạt ộng thực tiễn thực hiện quy ịnh của pháp luật Việt Nam về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Trong ó nhắn mạnh tới hoạt ộng thực hiện quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai của một số tổ chức kinh doanh ủ iều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong t°¡ng lai tại một số tỉnh, thành phố và thực tiễn áp dụng

quy ịnh của hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai trong giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

Thi t°, trên c¡ ở phân tính các van dé lý luận, ánh giá các quy ịnh pháp luật và thực tế thực thi pháp luật về nội dung này, tập thê tác giả ề tài ã °a ra một số kiến nghị hoàn thiện quy ịnh của pháp luật Việt Nam về hợp ồng mua bán nhà ở hình

thành trong t°¡ng lai.

7 Kết cầu báo cáo tong hợp của ề tài

Ch°¡ng 1 Một số van dé lý luận về hợp ồng mua bán nhà nhà ở hình thành

Ch°¡ng 4 C¡ sở, ịnh h°ớng và ề xuất hoàn thiện pháp luật, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong

t°¡ng lai.

CH¯ NG 1

MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VE HỢP DONG MUA BAN NHÀ Ở HINH THANH TRONG TUONG LAI

1.1 Khái niệm và ặc iểm nhà ở hình thành trong t°¡ng lai

1.1.1 Khái niệm nha ở hình thành trong t°¡ng lai

Khi xã hội phát triển toàn diện h¡n, t° duy, sự sáng tạo, nhu cầu phát triển của con ng°ời cing tng lên Thay vì tài sản luôn °ợc xác ịnh bao gồm các vật có giá trị bang tiền và là ối t°ợng của quyền tài sản và các lợi ích vật chất khác, va “tdi sản bao gom vat co thuc, vat dang ton tại và sẽ có nh° hoa lợi, lợi tức, vật sẽ °ợc chế tao theo mẫu ã °ợc thoả thuận giữa các bên, tiễn và các giấy tờ có giá trị bằng tiễn và quyên tài san”? hoặc ¡n thuần là vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyên tai sản thì ến nay, tài sản cing chính thức °ợc phân loại a dạng bao gồm cả những tài sản hiện có

và tài sản hình thành trong t°¡ng lai Trong thực tiễn và hoạt ộng khoa học nghiên cứu về thực tiễn cho thấy, dựa trên sự t° duy và nhu cầu phát triển a dạng của nền kinh tế thị tr°ờng mà tài sản ngày càng trở lên a dạng, phong phú h¡n Những thứ con ng°ời nhận thay chua hinh thanh tai thoi diém hién tai nh°ng nó van mang day du ặc tinh của tài sản, nó có cn cứ, c¡ sở dé hình thành trong t°¡ng lai cần thiết phải °ợc ghi nhận và iều chỉnh.

Thực tế phản ánh, cùng với sự tng tr°ởng về dân số của ất n°ớc thì nhu cầu về nhà ở của ng°ời dân cing tng lên Nhà ở không chỉ ¡n thuần phục vụ mục ích sinh hoạt của cá nhân, hộ gia ình mà nó còn là ối t°ợng có giá trị lớn trong hoạt ộng kinh doanh Với chính sách mở cửa dé thu hút vốn trong n°ớc và n°ớc ngoài, phát triển da dạng nền kinh tế thị tr°ờng, việc ầu t° xây dựng và ịnh h°ớng phát triển tại Việt Nam °ợc chú trọng nhiều h¡n Các doanh nghiệp kinh doanh vì thế cing phát triển nhanh chóng về số l°ợng Tuy nhiên, ể hoàn thiện °ợc các mục tiêu chiến l°ợc trong hoạt ộng KDBS, các doanh nghiệp cần huy ộng rất nhiều vốn Ngoài các chính sách mà nhà n°ớc ặt ra ể kiểm soát, tạo iều cho doanh nghiệp huy ộng vốn nh°: Vốn tự có, vốn vay tín dụng, bán sản phẩm BS, kêu gọi hợp tác ầu t°, liên kết, liên doanh thì cái doanh nghiệp cần là cách thức huy ộng vốn a dạng h¡n nữa Xuất phát từ thực tế, nhà ở xây dựng là ể cung cấp ra thị tr°ờng, áp ứng nhu cầu, òi hỏi từ ng°ời sử dụng, ng°ời kinh doanh lại Do ó, thay vì xây dựng nhà hoàn thiện ể bán, doanh nghiệp h°ớng tới việc huy ộng nguồn vốn từ các cá nhân, tổ chức, hộ gia ình có mong muốn °ợc mua nhà ở cùng hỗ trợ, ồng hành cùng doanh nghiệp hoàn thiện sớm dự án ây là c¡ chế vừa góp phần giúp doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả vừa áp ứng °ợc nhu cầu về nhà ở của xã hội nói chung Nguyên nhân sâu xa này tạo tiền ề cho sự phát triển loại tài sản

hình thành trong t°¡ng lai trong ó có nhà ở.

k Tr°ờng Dai học Luật Hà Nội, Tir iển luật hoc, 2006, Nxb Từ iền bách khoa & Nxb T° pháp tr 168.

> iêu 163 BLDS nm 2005.

Trong các giai oạn phát triển của xã hội, thuật ngữ tài sản hình thành trong t°¡ng lai hầu nh° chỉ tôn tại trong quá trình nghiên cứu khoa học Lần ầu tiên, khai niệm “tai sản hình thành trong t°¡ng lai” xuất hiện trong Nghị ịnh số 165/1999/ND-CP về giao dich bảo ảm, trong ó nhận ịnh “tai sản hình thành trong t°¡ng lai là ộng sản, BS hình thành sau thời iểm ký kết giao dich bảo ảm và sẽ thuộc quyén sở hữu của bên bảo dam nh° hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trinh ang xây dung, các tài sản khác mà bên bảo ảm có quyên nhận”5 Loại BS hình thành trong t°¡ng lai ã xuất hiện trong vn bản quy phạm pháp luật nh°ng ồng thời °ợc quy ịnh iều kiện ể tham gia giao dịch bao gồm: (i) BS hình thành sau thời iểm ký kết giao dich bảo ảm va sẽ thuộc sở hữu của bên bảo dam; (ii) BS hình thành từ các công trình ang xây dựng có giấy chứng nhận quyên sử dụng ối với khu ất mà trên ó tài sản sẽ °ợc hình thành; (iii) phải hoàn thành các thủ tục về ầu t° xây dựng theo quy ịnh của pháp luật.”

Pháp luật giai oạn tr°ớc` không ề cập tới nhà ở hiện có, nhà ở hình thành trong t°¡ng lai ến các BLDS nm 2005, 2015 cing nh° vậy nh°ng BLDS nm 2005 lần ầu ề cập tới tài sản hình thành trong t°¡ng lai tồn tại d°ới dạng vật Tuy nhiên không ặt quy ịnh về vật hình thành trong t°¡ng lai tại chế ịnh tài sản (phần quy ịnh chung về tài sản) mà °a vào nội dung của vật bảo ảm thực hiện ngh)a vụ tại Mục 5 Ch°¡ng XVII phần Ngh)a vụ dân sự và Hợp ồng dân sự Trong ó xác ịnh: “Vật dùng dé bảo ảm thực hiện ngh)a vụ dân sự là vật hiện có hoặc °ợc hình thành

trong t°¡ng lai Vật hình thành trong t°¡ng lai là ộng sản, BS thuộc sở hữu của

bên bảo ảm sau thời iểm ngh)a vụ °ợc xác lập hoặc giao dịch bảo ảm °ợc giao kếr”? Chi tiết hoá quy ịnh này, khoản 2 iều 4 Nghị ịnh 163/2006/N-CP về giao dịch bảo ảm nhắn mạnh: “Tai sản hình thành trong t°¡ng lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo ảm sau thời iểm ngh)a vụ °ợc xác lập hoặc giao dich bao dam °ợc giao kết Tài sản hình thành trong t°¡ng lai bao gom cả tài sản ã °ợc hình thành tại thời iểm giao kết giao dịch bảo ảm, nh°ng sau thời iểm giao kết giao dịch bảo ảm

mới thuộc sở hữu của bên bao dam’.

iểm nhận thấy giữa hai quy ịnh nêu trên có sự thiếu t°¡ng ồng Trong khi BLDS nm 2005 sử dụng cụm từ “vat bdo ảm thực hiện ngh)a vu’ dé iều tiết loại tài sản hình thành trong t°¡ng lai là ối t°ợng của quan hệ bảo ảm thực hiện ngh)a vụ ý chỉ bao gồm vật hình thành trong t°¡ng lai thì Nghị ịnh 163/2006/N-CP là vn bản h°ớng dẫn chi tiết BLDS nm 2005 về giao dịch bảo ảm lại khái quát cụm từ này bang việc °a ra khái niệm “tai sản hình thành trong t°¡ng lai” Thiết ngh), việc sử dụng các cụm từ này cần thiết phải tráo ổi cho nhau hoặc phải ồng bộ cách sử dụng thuật ngữ về loại tài sản này sẽ phù hợp h¡n iều này ã °ợc các nhà soạn luật áp dụng khi sửa ôi, bổ sung các vn bản sau này.

5 Khoản 7 iều 2 Nghị ịnh số 165/1999/N-CP về giao dịch bảo ảm.

7 iểm a khoản 2 iều 15 Nghị ịnh 178/1999/N-CP về bảo ảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.

8 Luật Nhà ở nm 2005 có hiệu lực và các vn bản h°ớng dẫn.

% Khoản 2 iều 320 BLDS nm 2005.

Nm 2012, Chính phủ ban hành Nghị ịnh số 11/2012/N-CP sửa ổi, bổ sung một số iều Nghị ịnh 163/2006/N-CP về giao dịch bảo ảm ã cụ thể h¡n khái niệm về tài sản hình thành trong t°¡ng lai tại Khoản 2 iều 1 nh° sau:

“1 Tài sản bao dam là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong t°¡ng lai

mà pháp luật không cắm giao dich.

2 Tài sản hình thành trong t°¡ng lai gồm: a) Tài sản °ợc hình thành từ vốn vay;

b) Tài sản ang trong giai oạn hình thành hoặc ang °ợc tạo lập hợp pháp tại

thời iểm giao kết giao dịch bảo ảm;

c) Tài sản ã hình thành và thuộc ối t°ợng phải ng ký quyên sở hữu, nh°ng sau thời iểm giao kết giao dich bảo dam thì tài sản ó mới °ợc ng ký theo quy

ịnh của pháp luật.

Tài sản hình thành trong t°¡ng lai không bao gôm quyên sử dung dat.”

Mặc dù mới chỉ xuất hiện trong vn bản pháp luật chuyên ngành nh°ng tài sản hình thành trong t°¡ng lai xuất hiện khá hoàn thiện cả về ặc tính vật lý và pháp lý

của loại tài sản này Theo khái niệm này, tài sản hình thành trong t°¡ng lai mang hai

ặc iểm c¡ ban sau: M6t ià, tài sản ang hình thành hoặc °ợc tạo lập hợp pháp tại thời iểm giao kết giao dịch bảo ảm; Hai /à, ã hình thành nh°ng sau thời iểm giao kết giao dịch bảo ảm mới °ợc ng ký theo quy ịnh.

Những vấn ề pháp lý liên quan tới loại tài sản này khá mới mẻ dẫn tới, ngoài

các vn bản liên quan tới giao dịch bảo ảm thì mãi tới khi Luật Nhà ở nm 2014 có

hiệu lực và lần ầu ề cập quy chế pháp lý ối với nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Lúc này, khái niệm về nhà ở hình thành trong t°¡ng lai mới bắt ầu °ợc ghi nhận Theo luật này, nha ở hình thành trong t°¡ng lai là nhà ở dang trong quá trình dau t° xây dung và ch°a °ợc nghiệm thu dua vào sử dung'® Cùng nội dung này, Luật KDBS nm 2015 cing ề cập nhà, công trình xây dựng hình thành trong t°¡ng

lai là nhà, công trình xáy dựng dang trong qua trình xây dựng và ch°a °ợc nghiệm

thu dua vào sử dụng!! Sau lần sửa d6i, bỗ sung BLDS nm 2005, quy ịnh mới về tài sản hình thành trong t°¡ng lai tại BLDS nm 2015 ã dân hoàn thiện Tại Khoản 2 iều 108 BLDS nm 2015 quy ịnh: “Tài sản hình thành trong t°¡ng lai bao gồm: a) Tài sản ch°a hình thành; b) Tài sản ã hình thành nh°ng chủ thể xác lập quyén sở hữu tài sản sau thời iểm xác lập giao dich”.

Tuy có những iểm khác biệt nhất ịnh trong cách °a ra khái niệm, nh°ng do nhà ở hình thành trong t°¡ng lai là một loại nhà ở nên nó là ối t°ợng của các quan hệ pháp luật chịu sự iều chỉnh của Luật Nhà ở, Luật KDBS Ngoài ra, BLDS nm 2015 vẫn °ợc xác ịnh là vn bản quy phạm pháp luật mang tính nguyên tắc, xác ịnh các vấn ề chung về tài sản trong ó có nhà ở nên cách hiểu toàn diện về nhà ở

hình thành trong t°¡ng lai sẽ là: “Nhà ở ang trong quá trình xây dựng hoặc ã xây!9 Khoản 19 iều 3 Luật Nhà ở nm 2014.

'l Khoản 4 iêu 3 Luật KDBDS nm 2015.

dựng hoàn thiện ch°a °ợc nghiệm thu °a vào sử dụng và chủ thé xác lập quyên sở hữu nhà ở sau thời iểm xác lập giao dịch”.

1.1.2 ặc iểm của nhà ở hình thành trong t°¡ng lai

Nhà ở hình thành trong t°¡ng lai là một loại tài sản nên mang ầy ủ ặc iểm chung nh°: Tén tại ộc lập với con ng°ời; với ai cing có giá trị nh° nhau; mang lại lợi ích về vật chất cho con ng°ời Bên cạnh ó, nhà ở hình thành trong t°¡ng lai còn mang các ặc iểm riêng sau ây:

Thr nhất, nhà ở hình thành trong t°¡ng lai là BS Trong khi tài sản °ợc xác ịnh bao gồm hai loại c¡ bản là ộng sản và BS BS bao gồm: Dat ai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với ất ai!? thi khang ịnh nhà ở dù tồn tại °ới dang nào:

Nhà ở riêng lẻ, nhà chung c°, nhà hiện có, nhà ở hình thành trong t°¡ng lai cing là

BS Với kết luận này, nhà ở hình thành trong t°¡ng lai sẽ chịu sự iều chỉnh bởi các quy ịnh của pháp luật ối với BS.

Thứ hai, nhà ở hình thành trong t°¡ng lai có thể ch°a hình thành nh°ng vẫn mang ặc tr°ng của không gian kiến trúc °ợc tạo dựng bởi kinh nghiệm, kiến thức, ịa thé tự nhiên, khí hậu, môi tr°ờng, cảnh quan, sinh thái của một vùng ịa lý, kinh tế, xã hội Xét về ph°¡ng diện vật lý của tài sản, dấu hiệu của nhà ở hình thành trong t°¡ng lai phải là tài sản ch°a hình thành trên thực tế ây là iểm khác biệt c¡ bản

giữa nhà ở, tài sản hiện có và nhà ở, tài sản hình thành trong t°¡ng lai Tuy nhiên, vì

nhà ở luôn °ợc xác ịnh là tài sản có giá trị kinh tế lớn, nó rất có ý ngh)a với con ng°ời cho nên khi °a ối t°ợng là nhà ở vào tham gia giao dịch cần thiết phải ảm bảo sự tôn tại của nó trên thực tế Do do, tài sản hình thành trong t°¡ng lai nói chung và nhà ở hình thành trong t°¡ng lai nói riêng dù ch°a hình thành nh°ng vẫn cần thiết phải xác ịnh °ợc Cing chính vì iều này mà d°ới góc ộ pháp lý, pháp luật ề cập tới iều kiện dé nhà ở hình thành trong t°¡ng lai °ợc tham gia giao dịch là phải có hồ s¡ dự án ầu t°, có thiết kế kỹ thuật nhà ở °ợc phê duyệt, có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu về việc hoàn thành c¡ sở hạ tầng k) thuật t°¡ng ứng theo tiến ộ dự án và có biên bản nghiệm thu ã hoàn thành xong phan móng của tòa nhà ó'3, thậm chí tr°ớc khi bán, chủ ầu t° phải thông báo cho c¡ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở ủ iều kiện °ợc bán.

Thứ ba, nhà ở hình thành trong t°¡ng lai ch°a hình thành nh°ng ã °ợc xâydựng hoàn thiện và ch°a nghiệm thu Nghiệm thu nhà ở, công trình xây dựng °ợc

ánh giá là b°ớc quan trọng nhất quyết ịnh thành quả xây dựng Nghiệm thu chính hoạt ộng của c¡ quan ¡n vị chuyên trách kiểm tra chất l°ợng công trình tr°ớc khi °a vào sử dung Cho nên, b°ớc nghiệm thu công trình ỏi hỏi can thận, kỹ l°ỡng, °ợc thực hiện bởi các ại diện có nhiều kinh nghiệm, chuyên môn cao Chỉ có nh° vậy mới °a ra kết quả ánh giá chính xác nhất, an tâm sử dụng công trình Thông

!2 iều 107 BLDS nm 2015.

3 Khoản 1 iều 55 Luật KDBS nm 2015 quy ịnh iều kiện ối với tr°ờng hợp kinh doanh nhà ở hình thànhtrong t°¡ng lai và iểm b khoản 2 iều 63 Luật Nhà ở nm 2014 quy ịnh iều kiện ối với việc bán nhà ở xã

hội hình thành trong t°¡ng lai.

th°ờng, quá trình nghiệm thu sẽ bao gồm: ại diện phía nhà thầu; ại diện phía chủ ầu t°; ại iện phía thiết kế, các bên liên quan °ợc mời Do ó, nhà ở ã xây dựng nếu °ợc nghiệm thu và °a vào sử dụng không °ợc coi là nhà ở hình thành trong t°¡ng lai mà là nhà có sẵn Vì vậy, một trong các tiêu chí °ợc ặt ra dé xác ịnh nhà ở hình thành trong t°¡ng lai mà các nhà lập pháp xây dựng chính là có thê ã hoàn

thiện nh°ng ch°a °ợc nghiệm thu.

Thứ tw, ch°a °ợc ng ký quyền sở hữu ở thời iểm xác lập giao dịch Về nguyên tắc, thời iểm xác lập quyền sở hữu với nha ở hay tài sản phải ng ký quyền sở hữu và thời iểm xác lập giao dịch là hai thời iểm khác nhau Vì tr°ờng hợp buộc phải ng ký, ng°ời tham gia giao dịch muốn xác lập quyền sở hữu sẽ phải hoàn thiện việc ng ký sang tên tại co quan nha n°ớc có thầm quyên Tại Luật Nhà ở nm 2014 quy ịnh, tr°ờng hợp mua bán nhà ở giữa chủ ầu t° dự án xây dựng nhà ở với ng°ời mua thì thời iểm chuyên quyền sở hữu nhà ở là ké từ thời iểm bên mua nhận ban giao nhà ở hoặc kể từ thời iểm bên mua thanh toán ủ tiền mua nhà ở cho chủ dau t° ối với nhà ở th°¡ng mại mua của doanh nghiệp KDBS thì thời iểm chuyên quyền sở hữu °ợc thực hiện theo quy ịnh của pháp luật về KDBDS"* Theo quy ịnh này không cần phải ng ky vẫn có thé xác lập quyền sở hữu Tuy nhiên, cing theo Luật Nhà ở, tr°ờng hợp bên mua nhà ở th°¡ng mại của chủ ầu t° nếu thuộc diện ch°a nộp hồ s¡ ề nghị c¡ quan nhà n°ớc có thầm quyền cấp Giấy chứng nhận ối với nhà ở ó và có nhu cau thì °ợc chuyên nh°ợng hợp ồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nh°ợng hợp ồng có trách nhiệm thực hiện ầy ủ ngh)a vụ theo hợp ồng mua bán nhà ở ã ký với chủ ầu tu!> iều này cho thấy, ng ky cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu ối với nhà ở là cn cứ pháp lý quan trọng trong việc chuyên thê từ nhà ở hình thành trong t°¡ng lai thành nhà ở có sẵn Do ó, thời iểm các bên xác lập giao dịch

nhà ở nh°ng ch°a ng ký thì nhà ở ó °ợc coi là nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

1.2.Khái niệm và ặc iểm hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong

t°¡ng lai

1.2.1 Khái niệm hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai

ối với hợp ồng mua bán nhà ở, pháp luật Việt Nam ghi nhận tính lịch sử khá sâu sắc Từ thời kì phong kiến'5, mặc dù không trực tiếp nh°ng các quy ịnh về nhà ở ã bat ầu hình thành khi gắn kết với ruộng ất Trải qua nhiều giai oạn phát triển, khi nhà ở dần °ợc coi là một loại hàng hoá, các quan hệ mua bán, trao ôi và các quan hệ khác về nhà ở dan trở nên phổ biến h¡n Van dé quản lý, iều tiết hoạt ộng này cần thiết phải °ợc ặt ra một cách trực tiếp, pháp luật ã quy ịnh rải rác từ các vn bản pháp luật không trực tiếp ến trực tiếp xây dựng các vn bản chuyên ngành cho loại tài sản này iều này cho thấy vai trò và sự ảnh h°ởng của loại tài sản là nhà ở ến ời sống xã hội rất lớn.

4 Khoản 3 iều 12 Luật Nhà ở nm 2014.!5 Khoản 2 iều 123 Luật Nhà ở nm 2014.

! Thời kỳ ban hành Quốc triều Hình luật (1428) — °ợc ban hành VỚI vai trò nổi bật của vị vua anh minh sángsuốt Lê Thánh Tông và xu h°ớng h°ng thịnh của triều ại ang phát triển h°ng thịnh, nhà Hậu Lê.

Thời iểm tài sản hình thành trong t°¡ng lai xuất hiện tại Việt Nam'”, nó chỉ là ối t°ợng của một SỐ giao dịch bảo ảm H¡n thế nữa, ở thời iểm ó, mặc dù thuật

ngữ tài sản hình thành trong t°¡ng lai ã có nh°ng nhà ở hình thành trong t°¡ng lai

cing ch°a °ợc ghi nhận Tuy vậy, nhóm quan hệ tín dụng phát triển, mở rộng phạm vi áp dụng tac ộng không nhỏ tới t° duy, nhận thức và hành ộng của các chủ thé liên quan tới tài sản hình thành trong t°¡ng lai, trong ó có nhà ở Cụ thể, về phía các doanh nghiệp thực hiện dự án ầu t° KDBS, họ cần vốn nên ngoài việc sử dụng von tự có, vay tín dụng, liên doanh, liên kết, sử dụng tiền ứng tr°ớc của khách hàng họ cing phải tính ến ph°¡ng án thế chấp dự án, tài sản là khối nhà ở, công trình xây dựng sẽ hình thành trong t°¡ng lai hoặc họ mong muốn vừa bán °ợc nhà ở sẽ hình thành trong t°¡ng lai vừa hoàn thiện quá trình xây dựng ể có vốn triển khai hoạt ộng Về phía ng°ời mua nhà ở, nhu cầu về nhà ở, về kinh oanh lại là có song không phải ai cing có nng lực về tài chính dé thực hiện mục tiêu ó của mình Họ cing phải tính tới chuyện sử dụng chính nhà ở sẽ hình thành trong t°¡ng lai ể bảo ảm vay vốn các tô chức tín dụng Các nhu cau xuất phát từ thực tế, loại tai sản là nha ở sẽ hình thành trong t°¡ng lai bắt ầu có góc nhìn mở h¡n Mặc dù nó ch°a hình thành nh°ng mang tính chất, ặc iểm của tài sản nói chung iều quan trọng h¡n là nó °ợc ảm bảo sẽ hình thành bởi chính sách pháp luật của Nhà n°ớc về ầu t°.

Khi nhà ở hình thành trong t°¡ng lai bắt ầu °ợc pháp luật ghi nhận!` cing chính là thời iểm các giao dịch dân sự về ối t°ợng này °ợc thực hiện mở rộng Hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai xuất hiện trong vn bản pháp luật với vai trò ịnh h°ớng hành vi ứng xử, nh° ngoài yêu cầu phải tuân thủ quy ịnh chung nh° lập thành vn bản, có nội dung dung theo quy ịnh của luat!®, trong hợp ồng mua

bán còn phải nêu rõ các nội dung, thời hạn và trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy

ịnh của Luật Nhà ở và các vn bản liên quan; giá trị quyền sử dụng ất trong giá bán nhà ở và trách nhiệm nộp tiền sử dụng ất cho Nhà n°ớc của bên bán nhà ở; trong tr°ờng hop mua bán cn hộ chung c° thì còn phải ghi rõ thêm phan diện tích thuộc

quyền sở hữu chung, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà

chung c°, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở và cách tính diện tích cn hộ mua bán Hợp ồng mua bán nhà ở °ợc ký với bên bán là doanh nghiệp có chức nng

KDBDS thì không phải công chứng, chứng thực.

Xuất phát từ nhu cầu, từ thị tr°ờng KDBS, °ợc hợp thức hoá từ quy ịnh của pháp luật, hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai phát trién mạnh mẽ h¡n Mặc dù loại hợp ồng này là hợp ồng mẫu do bên bán soạn thảo nh°ng về bản chất vẫn phải xuất phát từ sự thoả thuận của các bên, sự thoả thuận này nhằm h°ớng tới làm phát sinh các quyền, ngh)a vụ nhất ịnh ối với nhau.

’ Nghị ịnh số 165/1999/N-CP về giao dịch bảo ảm.

'8 Nghị ịnh sô 71/2010/N-CP h°ớng dẫn luật nhà ở nm 2005.

!® Khoản 2 iều 93 Luật Nhà ở nm 2005.

D°ới góc ộ nghiên cứu, “hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai là sự thoả thuận giữa các bên về việc mua bán nhà ở ch°a có vào thời iểm hợp ồng ó giao kết do dự án phát triển nhà ở th°¡ng mại ch°a hoàn thành hoặc do nhà ỏ riêng lẻ của hộ gia ình, cá nhân ch°a xây dựng hoặc xây dựng ch°a xong”?0 Góc hiểu này dựa trên nền tảng hợp ồng mua bán nhà ở nói chung ể ịnh ngh)a iều này là phù hợp Tuy nhiên, khái niệm này mới chỉ nêu °ợc iểm riêng của hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai là tại thời iểm giao kết hợp ồng, nhà ở ch°a có do dự án phát triển nhà ở th°¡ng mại ch°a hoàn thành hoặc do nhà 6 riêng lẻ của hộ gia

ình, cá nhân ch°a xây dựng hoặc xây dựng ch°a xong Phân tích này không sai

nh°ng sự chi tiết này thiếu sót và ch°a hoàn toàn chính xác Vì: Ä⁄2/ /à, nhà 6 ã có nh°ng ch°a nghiệm thu van có thé là ối t°ợng của loại hợp ồng này; Hai /d, nhà ở

th°¡ng mại chỉ là một loại nhà ở hình thành trong t°¡ng lai, nhà ở xã hội, nhà ở tái

ịnh c° vẫn có thé là nhà ở hình thành trong t°¡ng lai; Ba /à, không phải nhà ở nào ch°a hình thành cing là nhà ở hình thành trong t°¡ng lai và là ối t°ợng của hợp ồng

mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Vì ây là loại tài sản ch°a hoàn thiện ở thời

iểm giao kết hợp ồng nên pháp luật ặt ra khá nhiều iều kiện dé ảm bảo chắc chan nó sẽ hình thành trong t°¡ng lai Hạn chế tranh chấp khi giao kết, thực hiện hợp ồng H¡n nữa, nếu không iều tiết tốt, những vấn nạn này có thể ảnh h°ởng tới thị tr°ờng BS, sự bất 6n trong xã hội Mặc dù không phủ nhận vai trò và thực trạng việc xây nhà ở của cá nhân, hộ gia ình, tổ chức không có t° cách pháp nhân nh°ng hầu nh° không xuất hiện việc bán nhà ở °ợc gọi là hình thành trong t°¡ng lai giữa các chủ thể

này với ng°ời mua; Bốn là, khái niệm ch°a nêu °ợc quyên, ngh)a vụ c¡ bản của các

bên trong hợp ồng này.

D°ới góc ộ pháp lý, hiện tại không có vn bản quy phạm pháp luật nào quy ịnh

khái niệm về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Nh°ng xuất phát từ ặc iểm của nhà ở hình thành trong t°¡ng lai, tính chất của loại hợp ồng mua bán tài sản?! thì hợp ồng mua ban nhà ở hình thành trong t°¡ng lai có thể hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo ó bên bán sẽ hoàn thiện quy trình xây dựng, thủ tục ề bàn giao nhà ở cho bên mua, bên mua phải thanh toán tiền theo thoả thuận cho bên bán.

1.2.2 ặc iểm của hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Xuất phát từ hợp ồng mua bán nhà ở nên hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai có ầy ủ các ặc iểm của hợp ồng mua bán nhà ở nh° ã phân tích ở phần trên Ngoài ra, hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai có những ặc iểm riêng sau ây:

- Về tính chất: Tại thời iểm giao kết hợp ồng mua bán, ối t°ợng là nhà ở

ch°a °ợc, ang hình thành hoặc ã hình thành nh°ng ch°a °ợc nghiệm thu Chính

20 Nguyễn Thị Huyền Trang, 2015, Hop ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai — Một số van ê lý luậnvà thuc tiễn, luận vn thạc s), tr°ờng ại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr L7.

21 iều 430 BLDS nm 2015: “Họp ồng mua bán tai san là sự thỏa thuận giữa các bên, theo ó bên banchuyển quyên sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”.

vì vậy, ngh)a vụ của bên bán là phải tiếp tục hoàn thiện nhà ở, các tiện ích khác, thủ tục dé thực hiện nghiệm thu, bàn giao cho bên bán khi ủ iều kiện.

- Về chủ thể: Mặc dù pháp luật về nhà ở và KDBS ều ghi nhận chung chủ thé của loại quan hệ hợp ồng này là cá nhân, pháp nhân Nh°ng xuất phát từ tính chất của

loại tài sản là nhà ở ch°a hình thành, ch°a °ợc nghiệm thu nh°ng sẽ hình thành trong

t°¡ng lai nên pháp luật ặt ra các quy ịnh khá chặt chẽ về tiến trình hình thành của nó trong t°¡ng lai Do ó, iều kiện dé chủ thé °ợc thực hiện bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai sẽ khác hợp ồng mua bán nhà ở thông th°ờng Cụ thể: Muốn trở thành bên bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai, chủ thể phải thực hiện các hoạt ộng c¡ bản sau ây: (i) Thiết lập dự án ầu tu??; (ii) Có quyền sử dung ất hợp pháp nh°: °ợc nhà n°ớc giao dat dé xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua hoặc ể bán; °ợc nhà n°ớc cho thuê ất ể xây dựng nhà ở cho thuê; °ợc nhận chuyên nh°ợng quyền sử dụng ất ở theo quy ịnh của pháp luật về ất ai ất dùng ể xây dựng dự án xây dựng nhà ở th°¡ng mại ất thực hiện dự án phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, không có tranh chấp về quyền sử dụng ất và không bị kê biên dé ảm bảo thi hành án; (iii) Có hồ s¡ ề nghị chấp thuận chủ tr°¡ng dự án xây dựng nhà ở” và °ợc Uỷ ban nhân dân tỉnh chấp thuận; (iv) Chủ ầu t° phải xin ng ký và °ợc cấp Giấy phép xây dựng dự án nhà ở; (v) Sau khi hoàn tất hồ s¡, phải có thông báo cho phép mở bán của Sở Xây dựng mới °ợc phép tiến hành bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

Những iều kiện khắt khe này cho thấy, mặc dù pháp luật không cấm cá nhân, tổ

chức không có t° cách pháp nhân thực hiện hoạt ộng bán nhà ở hình thành trong

t°¡ng lai Tuy nhiên, chủ thể này phải ảm bảo tuân thủ các iều kiện nh° trên khi thực hiện bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai iều này trong Luật KDBS cing ã nhân mạnh, chi chủ ầu t° mới có quyền bán BS hình thành trong t°¡ng lai?? Trong ó, Luật Nhà ở quy ịnh iều kiện làm chủ ầu t° dự án xây dựng nhà ở th°¡ng mại cần phải: Là doanh nghiệp, hợp tác xã °ợc thành lập và hoạt ộng theo quy ịnh của pháp luật Việt Nam; Có vốn theo quy ịnh; Có chức nng KDBS theo quy ịnh của pháp luat”> Do ó, yếu tố chủ thé bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai cing là ặc iểm khác biệt của hợp ồng này.

- Về ối t°ợng: Nhà ở hình thành trong t°¡ng lai phải °ợc tạo dựng một cách phù hợp với quy ịnh quy chuẩn xây dựng, pháp luật về nhà ở và pháp luật về ầu t°

xây dựng Việc °a nhà ở hình thành trong t°¡ng lai vào tham gia các giao dịch nói

chung và hợp ồng mua bán nói riêng cần phải ảm bảo những iều kiện nhất ịnh nh°: (i) Không thuộc diện ã có quyết ịnh thu hồi ất, có thông báo giải tỏa, phá ỡ nha ở của c¡ quan có thầm quyên; (ii) Có giấy tờ về quyền sử dụng ất, hồ s¡ dự án, thiết kế bản vẽ thi công ã °ợc cấp có thâm quyên phê duyệt, Giấy phép xây dựng ối với tr°ờng hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn

?2 Luật Dau t° nm 2020.

?3 Khoản 2 iều 10 Nghị ịnh 99/2015/N-CP h°ớng dẫn Luật Nha ở nm 2014.4 Khoản 1 iều 54 Luật KDBDS nm 2014.

25 iều 21 Luật Nhà ở nm 2014.

thành xây dựng co sở hạ tang kỹ thuật t°¡ng ứng theo tiến ộ dự án; tr°ờng hợp là nhà chung c°, tòa nhà hỗn hợp có mục ích ể ở hình thành trong t°¡ng lai thì phải có biên bản nghiệm thu ã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà ó Những iều kiện này tạo sự khác biệt giữa hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai với các loại hợp ồng khác.

Pháp luật luôn ảm bảo thực hiện nguyên tắc tôn trọng và ảm bảo sự thật khách quan của quan hệ °ợc hình thành Với loại quan hệ có ối t°ợng là tài sản hình thành trong t°¡ng lai, vì thời iểm xác lập quan hệ tài sản ch°a hình thành nên ể ảm bảo sẽ hình thành thì ối t°ợng phải °ợc xác ịnh cụ thé sẽ hình thành nh° thế nào Nha ở

hình thành trong t°¡ng lai là nhà ở ang trong quá trình xây dựng hoặc ã xây dựng

hoàn thiện ch°a °ợc nghiệm thu °a vào sử dụng và chủ thể xác lập quyền sở hữu nhà ở sau thời iểm xác lập giao dịch Nó °ợc ảm bảo sự hình thành bởi chính sách của nhà n°ớc, bởi các thiết kế bản vẽ thi công ã °ợc phê duyệt, giấy tờ nghiệm thu dé ảm bảo an toàn k) thuật

- Về hình thức: Hình thức hầu hết các hợp ồng về nhà ở ều °ợc quy ịnh khá chỉ tiết và nghiêm ngặt iều này xuất phát từ một vài ly do: (i) ảm bảo tốt hon cho công tác quan lý, kiểm soát giao dịch về nhà ở của Nhà n°ớc; (ii) Dam bảo nâng cao ý

thức của các bên khi thực hiện những giao dich có giá tri lớn; (iii) La một trong các

cn cứ pháp lý khi giải quyết tranh chấp VỀ nguyên tắc, hợp ồng mua bán nhà ở nói chung pháp luật quy ịnh phải công chứng, chứng thực trừ tr°ờng hợp tổ chức

tặng cho nhà tình ngh)a, nhà tình th°¡ng; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu

nhà n°ớc; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái ịnh c°; góp vốn bang nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho m°ợn, cho ở nhờ, ủy quyền quan ly nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp dong, trừ tr°ờng hợp các bên có nhu cầu Nh° vậy, hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai cing phải ảm bảo việc tuân thủ quy ịnh này về hình thức Pháp luật nhà ở giai oạn tr°ớc (Luật Nhà ở nm 2005) có quy ịnh, việc bán nhà ở do tô chức có chức nng kinh doanh nha ở thực hiện sẽ không cần công chứng, chứng thực” Luật Nha ở hiện hành không ghi nhận lại quy ịnh này nh°ng Luật KDBS nm 2014 quy ịnh hợp ồng KDBS phải °ợc lập thành vn bản, việc công chứng, chứng thực hợp ồng do các bên thỏa thuận, trừ tr°ờng hợp luật ịnh khác?” Nh° vậy, xét về hình thức hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai có những nét khác biệt với các hợp ồng

mua bán tài sản, mua bán nhà ở khác.

- Về thời iểm có hiệu lực của hợp ồng: Nguyên tắc xác ịnh hợp ồng có hiệu lực từ thời iểm giao kết, trừ tr°ờng hợp các bên có thoả thuận khác hoặc luật liên quan có quy ịnh khác” Nhà ở và nhà ở hình thành trong t°¡ng lai là ối t°ợng thuộc luật chuyên ngành, nên thời iểm có hiệu lực của hợp ồng °ợc xác ịnh theo Luật Nhà ở, Luật KDBS Tại Việt Nam, việc xác ịnh thời iểm có hiệu lực của hợp ồng

*° Khoản 3 iều 93 Luật Nhà ở nm 2005.

i iêu 17 Luật KDBS nm 2014.28 iêu 401 BLDS nm 2015.

ang dựa trên hình thức của hợp ồng ó Nên hợp ồng mua bán nhà ở th°ờng °ợc xác ịnh có hiệu lực từ thời iểm công chứng, chứng thực Tuy nhiên, ối với hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai, việc công chứng, chứng thực hợp ồng có thé do các bên thoả thuận nên thời iểm có hiệu lực của hợp ồng có thé là thời iểm bên sau cùng ký vào vn bản hoặc thời iểm ghi rõ trong hợp ồng.

1.3 Phân loại hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai

- Cn cứ vào muc ích xác lập hợp dong, hợp ồng mua bản nhà ở hình thành

trong t°¡ng lai °ợc phán loại thành:

Hợp ồng mua bán nhà ở dùng vào mục dich ở Loại hợp ồng này xuất hiện phổ biến trong ời sống xã hội Bởi hầu hết những ng°ời i mua nhà ở ều h°ớng tới việc sở hữu nhà ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt cho mình và gia ình Các quy ịnh của pháp luật về nhà ở iều chỉnh về hợp ồng mua bán nhà ở nói chungh và nhà ở hình thành trong t°¡ng lai nói riêng khá chỉ tiết, chủ yếu h°ớng tới việc xác lập quyền sở hữu dé

ở, sinh hoạt cho ng°ời mua.

Hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai dùng vào mục ích kinh doanh Bản chất của kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công oạn của quá trình ầu t°, từ sản xuất ến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị tr°ờng nhm mục ích sinh lợi?? D°ới góc ộ pháp lý, KDBDS là việc ầu t° vốn dé thực hiện hoạt ộng xây dựng, mua, nhận chuyên nh°ợng ể bán, chuyên

nh°ợng: cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BS; thực hiện dịch vụ môi giới BS;

dịch vụ sản giao dịch BS; dịch vụ t° van BS hoặc quản lý BS nhm mục ích sinh lợi?? Nhìn chung, nha ở hình thành trong t°¡ng lai cing °ợc coi là một trong các BS Do ó, nó hoàn toàn có thé trở thành ối t°ợng của hoạt ộng kinh doanh Với tính chất của hợp ồng thì hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai là

sự thoả thuận, theo ó bên KDBS bán nhà hình thàh trong t°¡ng lai cho bên mua,

bên mua thực hiện quyền, ngh)a vụ theo hợp ồng với ng°ời KDBDS.

Hợp ồng mua bán nhà ở xã hội: Thực hiện chính sách phát triển về nhà ở cho ng°ời dân, pháp luật về nhà ở từ nm 2005 tới nay khá chú trọng hạng mục phát triển quỹ nhà ở xã hội cho những ối t°ợng ặc biệt Nhà n°ớc ban hành c¡ chế, chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng ất, tiền thuê ất, tín dụng dài hạn với lãi suất °u ãi, các c¡ chế °u ãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà n°ớc ề thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội Nhà ở xã hội °ợc hiểu là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà n°ớc cho các ối t°ợng °ợc h°ởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy ịnh của luật nhà ở Pháp luật ặt ra iều kiện °ợc áp dụng các chính sách về nhà ở xã hội nh°: ối t°ợng °ợc h°ởng”!, hình thức thực hiện, iều kiện °ợc h°ởng, yêu cầu ối với dự án ầu t°, chủ ầu t° xây dựng nha 6° ặc biệt là việc quyết ịnh bán nhà ở xã hội có sẵn hay bán nhà ở xã hội hình thành trong t°¡ng lai

? Xem: Khoản 2 iều 4 Luật Doanh nghiệp nm 2005.30 Khoản 1 iều 3 Luật KDBS nm 2014.

3! iều 49 Luật Nhà ở nm 2014.3? iều 57 Luật Nhà ở nm 2014.

thuộc quyên lựa chọn của chủ ầu t° nh°ng phải ảm bảo tuân thủ nghiêm ngặt các iều kiện luật ịnh khi °a nhà ở xã hội vào giao dịch33 iều này cho thấy, hop ồng mua bán nhà ở xã hội hình thành trong t°¡ng lai là một dạng hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Có iều, loại hợp ồng này h°ớng tới mục ích phát triển mở rộng quỹ nhà ở cho những ối t°ợng thuộc diện °ợc h°ởng chính sách hỗ trợ về nhà ở của Nhà n°ớc.

Sự phân loại này có ý ngh)a trong việc nhận biết các dau hiệu dé xác ịnh quy ịnh của pháp luật iều chỉnh từng loại hợp ồng cu thé ối với hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai có mục ích kinh doanh thì tối thiêu một bên trong quan hệ ó phải là chủ thé kinh doanh Có thé là hộ kinh doanh cá thé hoặc doanh nghiệp có chức nng kinh doanh chuyên biệt iều này cing hỗ trợ cho Nhà n°ớc trong công tác quản lý, kiểm soát và truy thu thuế từ các hợp ồng mua bán nhà ở Còn việc xác ịnh rõ loại hợp ồng mua bán nhà ở xã hội hình thành trong t°¡ng lai có ý ngh)a trong việc ảm bảo t° cách chủ thé phù hợp khi tham gia hợp ồng kể cả chủ ầu t° (bên bán) hay là ng°ời mua nhà ở, quyền, lợi ích của các chủ thé ó khi tham gia vào hợp ồng và các iều kiện khác.

- Cn cứ vào loại nhà ở hình thành trong t°¡ng lai, hop dong mua ban nhà ở

hình thành trong t°¡ng lai °ợc phán loại thành:

Hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai dạng riêng lẻ: Loại hợp ồng này có ối t°ợng là nhà ở °ợc xây dựng trên thửa ất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia ình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở ộc lập” Nó hoàn toàn có thé là nhà ở hình thành trong t°¡ng lai vì có thé

ch°a hình thành hoặc ã hình thành nh°ng ch°a °ợc nghiệm thu Cho nên, dạng nhà

ở này có thê là ối t°ợng của hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nhà ở riêng lẻ hình thành trong t°¡ng lai hiếm khi là ối t°ợng của hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai mà th°ờng là ối t°ợng của hợp ồng mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ất Tức là hợp ồng mua bán

nhà có san chứ không phải hình thành trong t°¡ng lai.

Hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai dạng chung c°: Nhà chung c° °ợc hiểu là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều cn hộ, có lối i, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia ình, cá nhân, tô chức, bao gồm nhà chung c° °ợc xây dựng với mục ích dé ở và nhà chung c° °ợc xây dựng có mục ích sử dụng hỗn hợp dé ở và kinh doanh Thông th°ờng nhà chung c° là ối t°ợng của các dự án dau t° °ợc phê duyệt, nó có thể là nhà ở th°¡ng mại hoặc nhà ở tái ịnh c°, nhà ở xã hội nh°ng chủ thé thực hiện dự án phải là các nhà ầu t° °ợc lựa chọn theo quy ịnh của pháp luật Nhà chung c° là iển hình của loại nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Vì nó có thé là

33 iều 63 Luật Nhà ở nm 2014.

"3 Khoản 2 iêu 3 Luật Nhà ở nm 2014.35 Khoản 3 iều 3 Luật Nhà ở nm 2014.