Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Hoạt động định giá nhà ở thương mại tại Công ty Cổ phần phát triển và đầu tư bất động sản Phi Long

Giá thị trường và các quy định chính thức thường sai lệch rất nhiều gây ra khó khăn cho việc đền bù giải phóng mặtbằng, ngăn cản việc phát triển một thị trường bất động sản minh bạch, là

TRUONG DAI HỌC KINH TE QUOC DÂN KHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAI NGUYEN

Dé tai:

HOAT DONG DINH GIA NHA O THUONG MAI TAI CONG TY

CO PHAN PHAT TRIEN VA DAU TU BAT DONG SAN PHI LONG

Ho tén sinh vién : Nguyễn Thị Huyền

Lép : Kinh tế Bat động sản và Địa chính K58

Mã số sinh viên : 11162447

Giáo viên hướng dẫn : ThS NCS Vũ Thành Bao

Hà nội, 12/2019

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn đến thầy giáo — ThS Vũ Thành Bao, Giảngviên Khoa Bat động sản và Kinh tế Tài nguyên - trường Đại học Kinh tế Quốc dân đãtrực tiếp hướng dẫn và nhiệt tình giúp đỡ em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này

Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tâm, nhiệt tình của các cán bộ nhân

viên Công ty Cổ phan phát triển và đầu tư bất động sản Phi Long đã tạo điều kiện cho

em được thực tập thực tế và cung cấp những số liệu phục vụ cho quá trình thực hiện đề

xe

tài.

Đồng thời em xin bày tỏ lòng cảm ơn đến các thầy cô giảng dạy tại Khoa BĐS &Kinh tế Tài nguyên và các thầy cô giảng dạy tại trường Đại học Kinh tế Quốc dân đãtruyền đạt những kiến thức quý báu, giúp đỡ em trong quá trình học tập tại trường

Sau cùng em xin gửi lời cảm ơn đên gia đình, người thân và bạn bè đã luôn ủng

hộ, động viên và giúp đỡ em hoàn thành khóa học và bài luận văn.

Vì kiến thức chuyên môn còn hạn chế và bản thân còn thiếu nhiều kinh nghiệm

thực tế nên nội dung của báo cáo khó tránh khỏi những thiếu xót, em rất mong nhận

được sự góp ý, chi bảo thêm của quý thầy cô cùng toàn thé các cán bộ nhân viên Công

ty Cổ phần phát triển và đầu tư bất động sản Phi Long để đề tài này được hoàn thiện

hơn.

Một lân nữa, em xin trân trọng cảm ơn!

Sinh viên

Nguyễn Thị Huyền

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan chuyên đề tốt nghiệp với đề tài “Hoạt động định giá nhà ởthương mai tại Công ty Cổ phan phát triển và dau tư bat động sản Phi Long” là kếtqua của quá trình nghiên cứu và tìm hiểu tại địa điểm thực tập là Công ty Cổ phan pháttriển và đầu tư bất động sản Phi Long, do cá nhân em thực hiện, dưới sự hướng dẫn của

ThS Vũ Thành Bao và đội ngũ cán bộ nhân viên tai nơi thực tập.

Chuyên đề được thực hiện dựa trên tài liệu thu thập và tài liệu tham khảo khác

dựa trên giới hạn và phạm vi cho phép.

Em xin cam kêt cam đoan ở trên là hoàn toàn chính xác va sẽ chiu hoàn toàn trách

nhiệm trước hội đồng kỷ luật Khoa và Nhà trường nếu có gì sai sót

Sinh viên

Nguyễn Thị Huyền

1.1 Khái quát về nhà ở thương miại - 2-2 2 S£+E£+EE££E£+EE+Exezrxerxerxerrxee 3

1.1.1 Khái niệm nhà ở thương Tmại - - - + + 1E + E+*EESeEEseeseeerrseeeeere 3

1.1.2.Đặc điểm của nhà ở 0n0)0i158ii 100117077 7 3

1.1.3 Vai trị của nhà ở thương TmậiI - - + +25 1+3 3+ E*E*EEeereerrererkrrreereree 4

1.1.4.Phân loại nhà ở thương mại + +22 E +3 E+EE*EE+eEEeereereereerrerreree 5

1.1.5 Tiêu chuẩn về diện tích của nhà ở thương mại - ¿- ¿52 s22 5

1.2 Hoạt động định giá nhà ở thương mại 5 5G 5S + ssvxsereeresrrere 5

1.2.1.Khái nệm định giá nhà ở thương mại - 55555 ++£++evsseereseeeeeere 5

1.2.2.Mục đích định giá nhà ở thương TmạiI 5 5+2 + E+seseeeeeeeesseere 7

1.2.3.Nguyên tắc định giá nhà ở thương mại 2-2-2 ++sz+zx+zxzzeee 8

1.2.4.Đặc điểm định giá nhà ở thương Mai eeceeceecessessessessessessessessessessessessesseeses 11

1.2.5 Quy trình định giá nhà ở thương Mai - s5 5+ +++*++s+se+eexesss 12 1.2.6.Phương pháp định giá nhà ở thương mạại - ¿+5 +++s+++x>+e++ex+ss+exz 14

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá nhà ở thương mai 18

1.3.1 Yếu tố chủ quan - - ¿+ £+E£+E£EE£EE£EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErkrrkerkrrei 181.3.2 Yếu tổ khách quan ¿2£ x++++EE£EE£+EEEEEEEEEEEEEEEEEEEECEEkrrkerrrrree 19

CHUONG 2: THUC TRANG HOAT ĐỘNG ĐỊNH GIA NHÀ Ở THUONG

MAI TẠI CONG TY CO PHAN PHAT TRIEN VA DAU TU BAT DONG

SAN PHI LONG cccsseessssseecsssseecessseeessseeeessneeessnnecsssueeessneeesssneesessneteessnneeesaneess 202.1 Khái quát về Cơng ty C6 phan phát triển và đầu tư bat động sản Phi Long 20

2.1.1.Thơng tin chung về cơng ty Phi Long DC - +52 5z +s+£xe£xezxzed 202.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của cơng ty - ¿5z ©5z+secs¿ 20

2.1.3 Linh vurc hoat 11 Ầ ảAậDỤ 20

2.1.4.Sơ đồ cơ cấu tỔ CHUC eeecseeecsssseecessneecsssneecessnecsssnecssnnecessnnteessnncessneeessies 22

ph 50ui 0 1iối)ì i8 22

2.1.6 Kết quả hoạt động kinh doanh của cơng ty trong thời gian gần đây 262.2 Thực trạng hoạt động định giá nhà ở thương mại tại Cơng ty Cổ phanphát triển và đầu tư bat động sản Phi Long - - 5© 5c 5s>xccxcxczxcrxez 29

2.2.1.Thuc trạng giá cả nhà ở thương mại tại Ha NỘI «<< «<2 29

2.2.2.Thực trạng về căn cứ định giá nhà ở thương mại tại Công ty Cổ phần phát

triển và đầu tư bat động sản Phi Long - 2-5555 +E££E££Ee£EeEEerxerkerkered 30

2.2.3 Thực trạng mục tiêu và phương pháp định giá nhà ở thương mại tại Công ty

Cổ phan phát triển và đầu tư bất động sản Phi Long . ¿555552 33

2.2.4.Thực trạng quy trình tô chức định giá nhà ở thương mại tại công ty Phi

U09 911 34

2.2.5.Thực tế hoạt động định giá tại công ty Phi Long DC 5 37

2.3 Đánh giá thực trạng hoạt động định giá nhà ở thương mại tại Công ty Cỗ

phan phát triển và đầu tư bat động sản Phi Long - 52 ¿5552 47

2.3.1.Những kết quả đã dat đưƯỢC - 5-55 tt E221 71 211121 c1ckrrei 41

2.3.2.Những hạn chế và nguyên nhân - ¿22 +2 ++++£x+£x+zzxerxvzzxered 48

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở

THUONG MAI TẠI CÔNG TY CO PHAN PHAT TRIEN VÀ ĐẦU TƯ BAT

ĐỘNG SAN PHI LONG o.0 ccsscsscsssessessssssessssssessscssessessssssessecsuessessssssessesssessessseess 513.1 Xác định quan điểm về định giá nhà ở thương mai 513.2 Các giải pháp hoàn thiện công tác định giá tại Công ty Cô phan phát triển

và đầu tư bat động sản Phi Long - 2-2 52+SE‡EE2EEEEE2EEEEEEEEEEEerkrrrrrred 52

3.2.1 Xây dựng đội ngũ nhân sự cho bộ phận định giá tại công ty Phi Long DC 52

3.2.2.Hoàn thiện quy trình tổ chức định giá nhà ở thương mại tại công ty Phi

IEU¡đĐÐ 0 PNH(Í.:daaaddaâaadiâẩtẢÃÃỶẼỶà 53

3.2.3 Việc lựa chon phương pháp định giá nhà ở thương mai - 53 3.2.4.Xây dung co so đữ liệu, thông tin định gi4 5+5 s<+<++ec+sx++ 54

3.2.5.Ứng dụng công nghệ thông tin, máy móc, trang thiết bị kỹ thuật vào các

budc cua quy trinh Ginh 8028 54

3.3 Một số kiến nghị - ¿SE XE 171111121211 111111 1111 1k 55KET LUẬN 2-52-5522 22E 21 2212712112712112112212111171 21111 11.111 eerreg 57

TÀI LIEU THAM KHAO - 2-22: 2s2SE+2EE£EEEEEEEEEEE2211271122122212221e 2E ee 58

PHU LUC

DANH MỤC SƠ ĐÒ

Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá nhà ở thương mại -2- 2 ¿2s2++zxzzzszex 12

Sơ đồ 2.1: sơ đồ cơ cau tổ chức công ty Phi Long DC ¿525 5+2 22

Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá bán nhà ở thương mại tại Công ty Phi Long DC 34

Sơ đồ 2.3: Quy trình định giá cho thuê nhà ở thương mại tại Công ty Phi Long DC 36

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Từ xưa đến nay, nhu cầu về nhà ở luôn là vấn đề cấp thiết của con người

trong đời sống xã hội Đặc biệt, trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế đang ngày

càng mạnh mẽ và phát triển không chỉ về chiều rộng mà còn cả chiều sâu; số lượngdoanh nghiệp FDI không ngừng tăng trong những năm vừa qua; cộng với đó là tốc

độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, các đô thị mọc lên như nắm, dòng người chuyên từ

nông thôn ra thành phố ngày một đông đúc kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng cao Đây

chính là cơ hội cho các doanh nghiệp bat động sản thành lập va phát triển trong thời

gian qua.

Có thé nói, nhu cầu về nhà ở chỉ xếp ngay sau nhu cầu ăn mặc, nó thậm chi

còn đứng trên cả nhu cau y tế, giáo dục Tuy nhiên, cung sản pham nhà ở thương

mại giá cả hợp lý trên thị trường bất động sản vẫn chưa đáp ứng được cầu củanhững người có thu nhập thấp tại thành thị và người nhập cư

Nhà ở là một loại sản phẩm đặc biệt, do đó nó cũng được định giá bởi cácphương pháp và nguyên tắc riêng Những phương pháp thường được áp dụng để

định giá nhà ở thương mại như: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập,

phương pháp chỉ phí Tại Việt Nam, hoạt động định giá nhà ở thương mại chủ yếu

dựa trên các chỉ dẫn mang tính hành chính Giá thị trường và các quy định chính

thức thường sai lệch rất nhiều gây ra khó khăn cho việc đền bù giải phóng mặtbằng, ngăn cản việc phát triển một thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh.Trong khi thị trường nhà ở thương mại đang rất thịnh hành, phát triển rộng rãi thìthực tế cho thấy mức giá nhà ở thương mại mà các doanh nghiệp bất động sản đề ra

và phản ứng của thị trường về giá đó cho ta biết hoạt động định giá nhà ở thương

mại ở các công ty bất động sản còn nhiều bắt cập

Hiện nay, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản sử dụng phương pháp so sánh

dé định giá nhà ở thương mại, một mặt xác định được giá nhà ở thương mại, xong

mặt khác còn có các hệ lụy như giá trị định giá không sát với giá thị trường; cơ sở

định giá thiếu độ tin cậy, gây ton thương cho thị trường bat động sản Trong số đó,Công ty cô phần phát triển và đầu tư bất động sản Phi Long cũng không phải làngoại lệ Có thê nói, đây chính là nguyên nhân làm cho giá của doanh nghiệp đưa ra

có sự chênh lệch lớn với giá của thị trường cùng thời điểm Điều này làm ảnhhưởng không tốt tới thị trường nhà ở thương mại Vậy vấn đề đặt ra ở đây là ta phải

sử dụng phương pháp định giá thích hợp nào dé khắc phục tình trạng trên và phảiđáp ứng các điều kiện gì để giá trị bất động sản nhà ở thương mại sau khi định giá

phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường.

Xuất phát từ vấn đề nêu trên, tôi tiến hành lựa chọn đề tài “ Hoạtđộng định giá nhà ở thương mại tại Công ty Cé phan phát triển và dau tư bấtđộng sản Phi Long” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu dé tài dé dat được những mục tiêu cơ ban sau:

- _ Thứ nhất, hệ thống hóa các cơ sở lý luận về định giá nhà ở thương mai.

- Tht hai, nghiên cứu thực trạng hoạt động định giá nhà ở thương mai tại Công ty

Cổ phan phát triển và đầu tư bat động sản Phi Long trong thời gian qua dé đánh giánhững ưu điểm và hạn chế của hoạt động định giá tại Công ty

- _ Thứ ba, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá nhà ở thươngmại để giúp công ty Phi Long DC không những đưa ra được mức giá khiến thịtrường chấp thuận mà còn tối đa hóa lợi nhuận cho công ty

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

- _ Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá nhà ở thương mai.

- Pham vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu trong lĩnh vực nhà ở thương mại, cụ thé

là về hoạt động định giá nhà ở thương mại tại Công ty Cô phần phát triển và đầu tưbất động sản Phi Long giai đoạn 2015 — 2019

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phuong pháp tra cứu, xử lý số liệu: sử dụng phương pháp này dé tiếp cận vớicác công trình liên quan đến thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường nhà ở

thương mại.

- Phuong pháp thống kê: toàn bộ các số liệu đã được thống kê dùng dé phân tích

và đánh giá công tác định giá nhà ở thương mại tại công ty cổ phần phát triển và

đầu tư bat động sản Phi Long

- Phuong pháp suy luận, diễn giải: dựa trên cơ sở những số liệu thực tế thu thậpđược, tiến hành đánh giá thực trạng và dự báo hiệu quả công tác định giá nhà ở

thương mai tại công ty cô phan phát triển và dau tư bat động sản Phi Long

5 Kết cấu chuyên đề

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung của chuyên đềgồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận của hoạt động định giá nhà ở thương mai.

Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá nhà ở thương mại tại Công ty Cổ

phần phát triển và đầu tư bất động sản Phi Long.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá nhà ở thương mai tại

Công ty Cô phan phát triển và dau tư bất động sản Phi Long

CHUONG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CUA HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở

THƯƠNG MẠI

1.1 Khái quát về nhà ở thương mại

1.1.1 Khái niệm nhà ở thương mại

Trong thời kỳ đồ đá, nhà ở đơn giản chỉ là nơi che mưa, che nắng của con

người Còn ngày nay, khi xã hội đã phát triển, tầm quan trọng của ngôi nhà cũngđược nâng lên Nó không chỉ đơn thuần là nơi trú ngụ, nhà ở chính là nơi diễn ramọi hoạt động sống, sinh hoạt hàng ngày của con người Hơn thế nữa, nhà ở còn làmột loại hàng hóa đặc biệt với những đặc điểm riêng

Trong dân gian, mọi người thường quan niệm nhà là một khối có mái che, cótường bao quanh tạo thành một không gian sinh hoạt đời sống

Trong Luật nhà ở 2014, tại khoản 1 điều 3 có viết: “Nhà ở là công trình xâydựng với mục đích dé ở và phục vụ các nhu cau sinh hoạt của hộ gia đình, cảnhân” Với nhiều người trong xã hội, thuật ngữ “nhà ở thương mại” còn khá mới

mẻ so với họ Cũng trong Điều 3 của luật này, “Nhà ở thương mại là nhà ở đượcdau tư xây dựng dé bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường” Tuy nhiên,theo Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, pháp luật quy định như sau: “Nhà ởthương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phan kinh tế dau tư xâydựng dé bán, cho thuê theo nhu cẩu và cơ chế thị trường; trong đó, nhà ở được dau

tu xây dựng dé bán và cho thuê sẽ có hai hình thức cơ bản là dau tư xây dựng mớihoàn toàn và đâu tư cải tao, tu sửa, nâng cấp ”,

Như vậy, nhà ở thương mại là những căn phòng được các tô chức hoặc cá

nhân thuộc bất kỳ một thành phần kinh tế nào trong xã hội đầu tư xây dựng đề cho

thuê hoặc bán lại theo cơ chế thị trường chung trên cả nước Thuận mua — Vừa bántheo đúng quy luật cung cầu và giá cả cũng được các bên liên quan tự quyết địnhvới sự đồng thuận từ cả hai bên Các doanh nghiệp, cá nhân thuộc tổ chức kinh tếđầu tư xây dựng làm tăng thêm quỹ nhà ở nhằm mục dich dé bán, cho thuê theo nhucầu và cơ chế của thị trường

Ngày nay, trên thị trường, các tô chức, cá nhân thường đầu tư các loại nhà ởthương mại dé kinh doanh như: chung cư, biệt thự, nha phân lô,

1.1.2 Đặc điểm của nhà ở thương mại

Nói đến bat động sản, đầu tiên ta phải nói ngay đến vị trí của nó Day Là yếu

tố quan trọng nhất ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản Khả năng sinhlời do yếu tổ vị trí bat động sản mang lại bao nhiêu thì giá trị bất động sản tươngứng bấy nhiêu (vị trí sinh lời càng cao thì giá trị bất động sản càng lớn) Các dự án

nhà ở thương mại có giá thành rẻ nên vi trí thường ở những vùng ngoại 6, vùng ven

thành phố lớn

Nhà ở thương mại được thiết kế theo xu hướng hiện đại nhưng không cầu kỳ,đáp ứng đủ nhu cầu ở của người sử dụng Các dự án nhà ở thương mại luôn đượcxây dựng cải tiễn theo sự phát triển của kinh tế, xã hội Chủ đầu tư luôn cô gắng détạo ra không gian sống hiện đại, phù hợp với nhu cầu sống của con người

Với nhà ở thương mại, đối tượng sử dụng là không giới hạn, chỉ cần kháchhàng có nhu cầu mua và có đủ khả năng thanh toán thì sẽ có thể sở hữu căn hộ nhà

ở thương mại Tuy nhiên, nhà ở thương mại thường phù hợp với những người có

thu nhập vừa và thấp Khi tài chính của người dùng chưa đủ dé sở hữu một ngôi nhà

riêng hay khi họ phải rời xa nơi thường trú một thời gian thì nhà ở thương mại quả

là một chọn thích hợp.

Chính sách vay vốn để mua nhà ở thương mại cũng rất linh hoạt Đối vớihình thức nhà ở thương mại người mua không hạn chế bất kỳ nguồn tài chính nào,chỉ cần có thé đáp ứng được những điều kiện là có thé vay vốn được

1.1.3 Vai rò của nhà ở thương mai

Trong cuộc sống, “ an cư lạc nghiệp” là vấn đề vô cùng quan trọng đối vớimỗi người Ai ai trong xã hội này cũng mong mình có một nơi ở tốt, một công việc

6n định Chỉ khi có một nơi ở, một ngôi nhà tốt để con người ta tận hưởng, giải tỏa những xúc cảm, những thăng tram trong cuộc sống thi tâm trí họ mới có thé thoải

mái, tập trung cho công việc, cho việc phát triển bản thân Qua đây ta thấy, nhà ởkhông chỉ là nơi trú ngụ tránh các ảnh hưởng xấu từ thiên nhiên mà đây còn là nơidiễn ra mọi hoạt động sống, đáp ứng nhu cầu vật chat và tinh thần của con người

Ngoài là nơi ở, nơi sinh hoạt, nhà ở thương mại còn g1ữ vai tro vô cùng quan

trọng trong đời sống xã hội, nó góp phan trong việc thúc day sự phát triển của nềnkinh tế Việc đầu tư xây dựng mới, tái tao lại các dự án nhà ở thương mại đã phầnnào nâng cao đời sống con người Nó mang đến cho người sử dụng nơi ở hiện đại,đem lại lợi ích cho tổ chức, cá nhân thuộc thành phan kinh tế đầu tư xây dựng, giúp

nhà nước giảm bớt gánh nặng trong công tác chăm lo muôn dân.

Đối với các doanh nghiệp tư nhân, giá trị nhà ở thương mại đóng góp vàoviệc tạo ra lợi nhuận trong kinh doanh Các sản phẩm nhà ở được tung ra thị trườngđem lại nguồn thu đáng kê cho chủ đầu tư Điều này ảnh hưởng tích cực đến sự tồntại và phát triển của doanh nghiệp

Đối với nhà nước, sự có mặt của nhà ở thương mại tác động quan trọng đến

công tác quản lý, chăm lo cho người dân Nó giúp cơ quan nhà nước giảm gánh

nặng về nhu câu ở của con người — nhu câu cap thiệt trong cuộc sông Bên cạnh đó,

thuế thu nhập từ các doanh ngiệp đầu tư và phân phối nhà ở thương mại góp phầnlàm hùng mạnh nguồn ngân sách nhà nước.

Đối với xã hội, các dự án nhà ở thương mại đáp ứng được nhu cầu ở của

người sử dụng Không chỉ vậy, nó còn thúc đây sự phát triển của nền kinh tế xã hộinói chung và nền kinh tế bất động sản nói riêng

1.1.4 Phân loại nhà ở thương mai

a Nhà chung cu

- Chung cư cao tầng (từ 25 tầng trở lên)

- Chung cư thấp tang (ít hơn 25 tang)

- Chung cư mini

- Chung cư hỗn hợp ( kết hợp giữa văn phòng với các dịch vụ công cộng khác)

b Nhà ở riêng lẻ

- Biệt thự: biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự tứ lập, biệt thự cao cấp,

- Nhà ở liền kê: nhà liền kề mặt phố (nhà phó), nhà liền kề có sân vườn

1.1.5 Tiêu chuẩn về diện tích của nhà ở thương mại

Khi đầu tư xây dựng loại hình nhà ở thương mại nào đó, chủ đầu tư dự án làngười quyết định lựa chọn tiêu chuẩn về diện tích Tuy nhiên, việc lựa chọn phải

đảm bảo:

- Tiêu chuan được chọn phải phù hợp với quy hoạch xây dựng chỉ tiết

- Phải tuân theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở

- Phù hợp với nội dung quyết định chủ trương đầu tu dự án xây dựng nhà ở của

cơ quan nhà nước có thâm quyền

- Đối với căn hộ chung cư: Phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín.Ngoài ra phải có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng

- Đối với nhà ở riêng lẻ: Phải xây dựng theo đúng quy hoạch chỉ tiết xây dựng.Xây dựng theo đúng thiết kế được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây

dựng.

1.2 Hoat động định giá nha ở thương mai

1.2.1 Khái niém định giá nhà ở thương mai

a Khái niệm định giá

Có thé nói, định giá đã xuất hiện từ lâu đời ở nhiều nước trên thé giới Trongnhững năm gan đây, tại Việt Nam, nghề định giá khá phát triển với nhiều loại hình

doanh nghiệp tham gia trên thị trường và đội ngũ định giá viên chuyên môn cao.

Định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý,

vừa mang tính xã hội Sự hình thành, ton tại và phát triển của hoạt động định giá

luôn song hành với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Một số ý kiến

nói về định giá như sau:

Theo GS W Sealrooke của viện đại học tại Vương Quốc Anh, ông cho rằng:

“Định giá là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể băng hình tháitiền tệ cho một mục đích đã được xác định”

Trong khi đó GS Lim Lan Yaun của khoa xây dựng và bat động sản trườngđại học quốc gia Singapore quan niệm rằng: “Định giá là một khoa học về ước tínhgiá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,

có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tốkinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

Tại Việt Nam, Luật giá năm 2013 lại quy định: “Định giá là việc cơ quan nhà

nước có thâm quyền hoặc tô chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho

hang hóa, dịch vụ”.

Theo từ điển Wikipedia: “Trong tài chính, định giá là quá trình ước tính giá

trị mà một cái gì đó có Các thứ thường được định giá là các tài sản hoặc trách

nhiệm tài chính Định giá có thể được thực hiện trên tài sản (ví dụ, các đầu tư trêncác chứng khoán thị trường như cổ phiếu, tùy chọn, doanh nghiệp kinh doanh, hoặctài sản vô hình chắng hạn như bằng sáng chế và thương hiệu) hoặc trách nhiệmpháp lý (ví dụ, trái phiếu được phát hành bởi một công ty) Xác định giá trị là cần

thiết vì nhiều lý do như phân tích đầu tư, lập ngân sách vốn, sáp nhập và mua lại

giao dịch, báo cáo tài chính, các sự kiện chịu thuế để xác định đúng trách nhiệmthuế, và trong tranh chấp”

Luật Kinh doanh bắt động sản quy định: “Khái niệm định giá bất động sản làhoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xácđịnh (Khoản 9 Điều 4)”

Như vậy, tuy có nhiều ý kiến khác nhau về định giá, xong các khái niệm trên

đều cho rằng định giá là việc ước tính giá trị của tài sản tại một thời điểm xác định,trên một thị trường nhất định, được thực hiện theo yêu cầu, mục đích nhất định.Công việc định giá phải thực hiện theo những quy chuẩn, phương pháp và nhữngnguyên tắc nhất định

b Khái niệm định giá bất động san

Định giá bất động sản giống như một nghệ thuật hay một khoa học liên quanđến việc xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm

có tính đến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố tiềm ân trong thị trườngbất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư

Ở đây, nói định giá bất động sản là một nghệ thuật tức là việc đưa ra quyết

định chi phối cách xử lý thông tin Sở dĩ nói là khoa học vì nó sử dụng các thuật

toán đề tính toán khi định giá bất động sản Như chúng ta đã biết, mỗi người có một

tư duy khác nhau nhưng chúng phải có tính thống nhất Căn cứ theo quy hoạch sửdụng đất đai của nhà nước tạo ra tính hiệu quả của một bat động san, lựa chọn các mục đích sử dụng dân dụng khác nhau để xác định được gia tri của bat động sản chomột mục đích cụ thé Dé định giá chính xác một bat động sản ta còn phải lưu ý tớithời điểm bởi giá trị bat động sản chỉ có hiệu lực pháp lý tại một điểm cụ thé Ngoài

ra việc định giá cũng chịu ảnh hưởng của yếu tô thị trường và đầu tư.

Theo Luật kinh doanh bat động sản: “Dinh gia bat động san là hoạt động tưvan, xác định giá cụ thé của một bat động sản tại một thời điểm xác định Việc địnhgiá bat sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạngcủa bat động sản và giá trị thị trường tại thời điểm định giá” Việc định giá bat động

sản phải khách quan, trung thực, độc lập và tuân thủ theo pháp luật.

Như vậy, công việc chính của hoạt động định giá bất động sản có thể được hiểu như sau: định giá bat động san là việc ước tính giá tri của bắt động sản cụ thể,tại một thời điểm và trên một thị trường nhất định; việc định giá phải được thựchiện cho một mục đích đã xác định trước đó; đồng thời định giá phải tuân theo quyđịnh, tiêu chí, chuẩn mực, phương pháp nhất định

c Khái niệm định giá nhà ở

Thường thì nhà ở sẽ bao gồm đất đai và công trình nhà ở xây dựng trên đất

nên định giá nhà ở chính là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, định giá nhà ở là sự ước tính về giá trị của một ngôi nhà xác địnhbăng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thờiđiểm xác định, trên thị trường nhất định và tuân theo những quy chuẩn, phương

pháp định giá.

d Khái niệm định giá nhà ở thương mại

Nhà ở thương mại do các tô chức, cá nhân đầu tư xây dựng với mục đích dé

bán hoặc cho thuê Như vậy, trong việc định giá nhà ở thương mai, mục đích đã

được định rõ là bán hoặc cho thuê Do dó, mức giá được xác định sẽ bị chi phối rấtnhiều bởi chất lượng công trình, cơ chế thị trường

Tóm lại, định giá nhà ở thương mại là việc chủ dự án đầu tư xây dựng sửdụng các phương pháp định giá để xác định giá bán hoặc cho thuê đối với một nhà ở

cụ thé, tại một thời điểm xác định, trên một thị trường nhất định, theo những tiêuchuẩn kỹ thuật, tính chất, thực trạng, vị trí, quy mô của nhà ở đó

1.2.2 Mục đích định giá nhà ở thương mại

Đề đưa ra được mức giá xác định, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cần

biết rõ mục tiêu của mình là gì Với môi mục tiêu khác nhau sẽ cho ra mức giá khác

nhau Ví dụ, khi đầu tư xây dựng nhà ở đối với phân khúc khách hàng có thu nhậpcao thì giá bán và giá cho thuê sẽ cao Vì nhóm đối tượng này sẽ chú trọng đến chất

lượng và dịch vụ đi kèm Với phân khúc khách hàng có mức thu nhập khá thì ta

phải đưa ra được giá cả phải chăng phù hợp với khả năng tài chính của họ.

Các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại thông qua hoạt động địnhgiá nhằm thực hiện mục tiêu của mình

Thứ nhất, dé tồn tại trong nền kinh tế dang dần suy thoái, khi cung vượt quá

cầu, trên thị trường cạnh tranh khốc liệt, lúc này việc tồn tại của doanh nghiệp cònquan trọng hơn gấp nghìn lần so với việc kiếm lợi nhuận Tuy nhiên, mục tiêu tồntại chỉ là nhất thời, ngắn hạn Do vậy, tiếp đến là duy trì sự tồn tại của doanh nghiệpbằng việc nâng cao giá trị nhà ở thương mại

Thứ hai là mục tiêu kiếm doanh thu trước mắt Với mục tiêu này, nhà đầu tưcần quan tâm đến “cầu” Để nhanh chóng bán hoặc cho thuê được nhiều sản phẩm,việc giảm giá thành xuống một chút rất hữu ích dé thu hút khách hàng

Thứ ba là mục tiêu nhằm tối đa hóa lợi nhuận của công ty Khác với lợinhuận trước mắt ở chỗ lúc đầu có thé bán hay cho thuê với mức giá thấp hơn một số

nhà ở thương mại trên thị trường để lôi kéo khách hàng, khi khách hàng quan tâm

nhiều, biết đến chất lượng sản phẩm thì dần đây giá lên nhưng vẫn phải duy trì sốlượng khách lớn Qua đây, chủ đầu tư đạt được lợi nhuận tối đa

Cuối cùng là mục tiêu định hướng lâu dài Dé có được chỗ đứng vững vàngtrong lĩnh vực kinh doanh, nhà đầu tư cần tạo dựng thương hiệu, tạo dựng uy tín,chú trọng đến chất lượng, thiết kế công trình xây dựng, bán hoặc cho thuê nhà vớigiá cao, năm giữ thị phần lớn sản phẩm trên thị trường

1.2.3 Nguyên tắc định giá nhà ở thương mại

Thứ nhất, nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của nhà ở chính là đạt được mức hữudụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những

hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho ngôi nhà.

Giá nhà ở thương mại sẽ được định giá cao khi nó đem lại nhiều tiện ích, sử dụng

tối ưu cho người dùng

Như vậy, nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất thé hiện ở 4 mặt

sau:

- Vé mặt vật chất: khi nha ở thương mại được lựa chọn nhiều nhất thì nó được

đánh giá là sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất.

- - Về mặt pháp luật: một nhà ở được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi việc

sử dụng nhà đó là phù hợp với pháp luật mà nhà nước đã đề ra

- Vé mặt sử dụng: khi một nhà ở tạo ra thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị thunhập trong tương lai cao thì việc sử dụng nhà đó được đánh giá là tốt nhất, hiệu quả

nhất.

- _ Về mặt thời gian: nhà ở thương mại được đánh giá là sử dụng tốt nhất khi nó cóthời gian cho thu nhập ròng kéo dai nhất

Thứ hai, nguyên tắc cung - câu

Giá trị của một nhà ở thương mại được xác định bởi mối quan hệ cung vàcầu về nhà ở đó trên thị trường Đồng thời, giá trị của nhà ở đó cũng tác động đếncung và cầu về nhà ở thương mai Giá tri của nhà ở thương mại thay đổi tỷ lệ thuậnvới cầu và tỷ lệ nghịch với cung về nhà ở Những yếu tố liên quan đến đặc điểm vật

lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các nhà ở kháccũng được phản ánh trong cung - cầu và giá trị nhà ở

Nguyên tắc này đòi hỏi định giá viên phải phân tích và đánh giá mức ảnhhưởng của cung — cầu đến giá trị nhà ở thương mại ở hiện tại và tương lai

Thứ ba, nguyên tắc thay đồi

Giá trị của nhà ở thương mại thường thay đổi theo những yếu tố hình thành

và tác động đến giá trị của nó

Không chỉ vậy, giá trị của nhà ở thương mại cũng được hình thành trong quá

trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mỗi quan hệ nhân quả giữa các yếu tố

ảnh hưởng đến giá trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đôi

Do đó, trong định giá nhà ở thương mại, định giá viên phải nắm được mối quan hệnhân quả giữa các nhân tổ ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằmxác định mức sử dụng nhà ở tốt nhất và có hiệu quả nhất

Với nguyên tắc này, định giá viên phải hiểu rõ những yếu tố ảnh hưởng đếngiá trên thị trường ở thời điểm hiện tại và dự đoán được mức giá trong tương lai

Thứ tư, nguyên tắc thay thế

Trong trường hop hai hay nhiều nhà ở có thé thay thé lẫn nhau trong quá

trình sử dụng, thì giá tri của những nha ở đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau

của nhà ở này đến nhà ở khác

Khi hai nhà ở thương mại có tính hữu ích như nhau, nhà ở nào chào bán ở

mức giá thấp nhất thì nhà đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị nhà ởthương mại có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một nhà ở thay thé cần thiếttương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự

thay thé Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một nhà ở

thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm

Thứ năm, nguyên tắc cân bằng

Khi các yếu tố cầu thành của nhà ở thương mại đạt được sự cân bằng thì nhà

ở đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tínhmức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của nhà ở thương mại, cần phải phân tích

về sự cân bằng của các yếu tô cau thành của nhà ở cần thẩm định giá

Với một nhà riêng biệt, nguyên tắc cân bằng cho thấy giá trị thị trường đạtđược tối đa khi các nhân tổ tạo ra nhà ở (lao động, đất đai, quản lý, vốn) đạt cânbằng.

Với một khu nhà ở thương mại cụ thể, nguyên tắc này cho thấy giá trị thịtrường tối đa đạt được quỹ đất dùng cho việc xây dựng khu nhà đó hợp lý Đối vớicác vùng, khu vực nhà ở thương mại, nguyên tắc cân bằng thường được áp dụngcùng với nguyên tắc cạnh tranh

Thứ sáu, nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất

định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng mức thu nhập tăng thêm đó sẽ giảm

dần Tức là lợi nhuận sẽ không tăng đều liên tục khi tăng yếu tố đầu tư

Do đó, khi định giá phải chú ý tới lợi nhuận trước mắt và lợi nhuận kỳ vọng trong

tương lai.

Thứ bảy, nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tô của quá trình sản xuất (đất

đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việcphân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lạisau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thê hiện giá trị của đất đai

Thứ tám, nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của nhà ở thương mại đóng góp vào tổng thu nhập

từ toàn bộ nhà ở thương mại có tác động đến tổng giá trị của nhà đó

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành nha ở phụ thuộc vào

su vang mặt cua tac nhân đó làm giảm di bao nhiêu giá tri của toàn bộ nhà ở, có

nghĩa là lượng giá tri mà nó đóng góp vào giá tri toàn bộ là bao nhiêu Khi xem xét

giá trị của mỗi bộ phận, định giá viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với

tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, định giá viên phải phân tích xem liệu

nhà ở đó có phù hợp với môi trường hay không khi định giá viên xác định mức sử

dụng nhà ở tốt nhất và có hiệu quả nhất

Thứ mười, nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đây cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quámức có thê làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đối với

nhà ở thương mại, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các nhà với

nhau và giữa nhà ở này với nhà ở khác.

Khi tiến hành định giá, định giá viên cần xem xét, đánh giá tác động của yếu

tố cạnh tranh đến thu nhập của nhà ở, đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập

để xác định giá trị của nhà ở Nếu như nhà ở đang định giá nằm trong môi trường

cạnh tranh thì người định giá phải căn cứ vào giá trị hình thành trên thị trường Trái

lại, nếu nhà ở mang tính độc quyền cao thì phải dùng phương pháp riêng biệt đối

với nhà đó.

Mười một, nguyên tắc dự tính các khoản lợi ích tương lại.

Giá trị của nhà ở thương mại có thể được xác định bằng việc dự tính khả

năng sinh lợi trong tương lai.

Giá trị của nhà ở thương mại cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phầncủa những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trongyếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị Việc ước tính giá trị của nhà ở thương mạiluôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử

dụng nhà ở của người mua.

1.2.4 Đặc điểm định giá nhà ở thương mại

Nhà ở thương mại là một loại hàng hóa đặc biệt Chính vì thế mà giá cả của

nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, tự nhiên và xã hội, không giống nhưhàng hóa thông thường Điều này cho thấy các chuyên viên định giá khi làm việccần có phương pháp, kiến thức riêng của mình Phải tuân thủ các nguyên tắc định

giá, tính toán day đủ, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến nha ở mới có thé đưa ra

được mức giá chính xác nhất

Hoạt động định giá nhà ở thương mại cũng phải dựa vào tình hình thị trường

nhà ở, mức giá cuối cùng của nhà ở sau khi cả hai bên đã thương lượng, đàm phángiao dịch Nếu không hiểu biết về thị trường, tình trạng cung — cầu, không nam bắtđược xu thé phát triển của xã hội thì các chuyên viên định giá khó có thé định giá

được giá bán hay cho thuê nhà ở phù hợp.

Khi đầu tư xây dựng, cải tạo lại các dự án nhà ở thương mại, chuyên viên

định giá cũng cần lưu ý tới những chính sách của Chính phủ, đặc biệt là quy hoạch

trong tương lai.

Trong thị trường, giá nhà ở thương mại luôn thay đổi theo tiến độ dự án do

mức giá được xác định là giá cả tại một thời điểm nhất định Chính vì thế, việc định

giá nhà ở sẽ được định giá vào nhiều thời điểm khác nhau trong suốt quá trình đầu

tư, quá trình hình thành và đưa vào hoạt động của các dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, vì nhà ở thương mại có những đặc trưng riêng, không giống bất

kỳ một loại hình tài sản nào nên hoạt động định giá nhà ở thương mại cũng có các

điểm khác biệt với việc định giá các tài sản thông thường Cụ thể ở đây là, việc định

giá nhà ở thương mại không những phải tuân theo kỹ thuật định giá mà còn nó còn

đi đôi với mục đích định giá Hơn thế nữa, để định giá được đối tượng cần định giá,

định giá viên cần khảo sát, điều tra thực tế tại nơi có nhà ở thương mại Mặt khác,

do vị trí cố định nên mỗi bất động sản đều mang nét riêng biệt, điều này phản ánh

sức sinh lời khác nhau của nhà ở thương mại Vì vậy, định giá nhà ở thương mại chỉ

là sự ước tính giá trị chứ không xác định được giá trị chính xác của nó bởi thực tếcho thấy rất khó có phương pháp định giá nào định giá chính xác được nhà ở

thương mại.

1.2.5 Quy trình định giá nhà ở thương mai

Bước 1: Xác định tông quát về tài sản thâm định giá và xác định giá trị

thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thâm định giá.

Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá nhà ở thương mại

Buóc 1: Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và xác định giá trị thị trường

hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

Bước này giúp các định giá viên thỏa thuận, đàm phán đề xây dựng các điều khoản

trong hợp đồng định giá Trong bước này cần chú ý các vấn đề sau:

- - Nhận biết bất động sản mục tiêu: vi trí, kết cấu, kích thước, chất lượng

- _ Nhận biết đặc điểm pháp lý của bat động sản mục tiêu: quyền sở hữu nhà ở, giấy

- _ Nhận biết các đặc điểm cơ bản, các quyền của bất động sản mục tiêu

- Nam bat thị trường, tình hình cung — cầu liên quan đến bất động sản cần định

giá.

- _ Nhận biết cơ quan chức năng có thâm quyền cung cấp thông chính xác, đầy đủnhất về bất động sản mục tiêu

- _ Xây dựng đề cương báo cáo định giá

Bước 3: khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

- Khao sát dé so sánh, phân tích, đánh giá tài sản cần định giá

- Thu thập các thông tin liên quan, cần thiết dé làm căn cứ định giá

- Thu thập các tài liệu liên quan đến tính pháp lý của bất động sản mục tiêu

Bước 4: phân tích thông tin.

: Sử dụng các thông tin đã thu thập được tiến hành phân tích thị trường dénhận diện các nhân tô ảnh hưởng đến giá trị bất động sản mục tiêu

- Phan tích bất động sản dé thay những đặc điểm, tiêu chuẩn ảnh hưởng đến giá trị

của nó trong quá trình định giá.

Bước 5: Xác định giá trị bắt động sản cần định giá

- _ Căn cứ vào các phân tích trên, chuyên viên định giá xác định phương pháp định

giá nào là chính, phương pháp nào là tham chiếu, bổ sung trong quá trình định giá

- _ Dựa vào các đặc tính của bat động sản mục tiêu, khả năng phân tích thị trường,

các tiêu chuẩn, phương pháp được áp dụng mà định giá viên sẽ quyết định sử dụng

một hay nhiều phương pháp đề định giá

Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho

khách hàng, các bên liên quan.

- _ Yêu cầu của báo cáo định giá: báo cáo không chỉ dừng lại ở các con số mà phải

có sự phân tích, đánh giá khách về bất động sản mục tiêu

- Nội dung của báo cáo định giá phải rõ rang, cụ thé về các mục sau:

e Trinh bày cụ thé mục đích, nhiệm vụ định giá

© Mô tả chỉ tiết bat động sản mục tiêu: vị trí, kết cấu, diện tích, pháp lý,

e Cung cấp các thông tin cần thiết, liên quan đến bất động sản mục tiêu

e Ghi rõ nguồn gốc các tài liệu được sử dụng

e Đưa ra các cơ sở, căn cứ định giá.

e Trình bày phương pháp định giá nên dùng và các tiêu chuẩn được áp dụng dé

định giá.

e Đưa ra kết quả định giá về giá trị bat động sản mục tiêu

e Khang định ngày định giá có hiệu lực

e Chỉ ra những hạn chế trong hoạt động định giá

e Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin định giá.

1.2.6 Phương pháp định giá nha ở thương mai

Trên thế giới, các định giá viên sử dụng rất nhiều phương pháp định giá để

định giá bất động sản nói chung và nhà ở thương mại nói riêng Các phương pháp

định giá thường được áp dụng như: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí,

phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận.

Riêng đối với loại hình nhà ở thương mại tại Việt Nam, phương pháp thông

dụng nhất là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí Tuy nhiên, trong hoạtđộng định giá, các phương pháp định giá vẫn được vận dụng linh hoạt, bổ sung, hỗ

trợ cho nhau.

Thực tế, khi định giá, định giá viên luôn phải có bước lựa chọn phương pháp

định giá phù hợp nhất Bên cạnh đó, người định giá vẫn có thể dùng các phương

pháp khác dé kiêm tra kết quả giữa chúng Khi đó, ta không thể nói phương pháp

này chính xác hơn phương pháp kia mà ở đây ta phải kiểm tra thông tin đầu vào và

độ tin của nó Nếu quá trình kiểm tra không phát hiện sai sót gì trong khâu đầu vàothì việc dẫn đến các kết quả khác nhau phụ thuộc vào kinh nghiệm của người định

giá.

a Phương pháp so sánh

© Bản chất của phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở giá nhà đã được bán trên thị trường của

các nhà ở thương mại có nhiều đặc điểm tương đồng so với nhà ở thương mại cần

định giá Phương pháp này tuân thủ theo nguyên tắc thay thế Với nguyên tắc này,giá trị của bất động sản mục tiêu coi như tương đương với giá trị bất động sản được

so sánh Qua trên ta thấy, khi vận dụng phương pháp so sánh vào hoạt động định giá

ta không phải thiết lập các công thức tính toán hay các mô hình phức tạp Ở đây,

định giá viên chỉ cần thu thập các căn cứ, cơ sở định giá từ bat động san được dùng

dé so sánh Chính vì vậy, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhấthiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới

e Yêu câu của phương pháp so sánh

Dé có thé áp dụng phương pháp này trong khi định giá, những nha ở thương

mại đem ra để so sánh phải là những ngôi nhà giống hoặc gần giống với nhà ởthương mại cần được định giá Ngoài ra, ta nên so sánh với mức giá đang giao dịchtrên thị trường, tại một thời điểm, khu vực nhất định Bên cạnh đó, mọi thông tinthu thập được cũng phải kiểm tra, thâm định chặt chẽ trước khi đưa ra làm bằng

chứng định giá Do phương pháp so sánh không dùng các phép toán, công thức dé

định giá nên nó đòi hỏi người định giá cần có cái nhìn khách quan dé đánh giá chính

xác hơn về nhà ở thương mại mục tiêu

© Các bước tiễn hành

Bước 1: Thu thập thông tin về nhà ở thương mại tương tự đã tham gia giao dịch trên

thị trường trong thời gian gần hoặc đang trong thời điểm định giá Cụ thể tìm hiểu

về:

- Dac điểm nhà ở thương mại: vị trí, diện tích, kết cấu,

- Tính pháp lý: các giấy tờ liên quan như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời hạn sử dụng nhà ở thương mại,

- Công trình xây dựng liên quan: công trình liên quan đến hình dạng, cấu trúc,

thiết kế nội thất, trang thiết bị trong nhà

- Thời gian đã tham gia giao dịch trên thị trường.

- Các điều khoản, điều kiện của giao dịch: quyền lợi khách hàng, tiễn độ thanh

toán, điều kiện sử dụng nhà ở thương mại,

Bước 2: Kiém tra, phân tích, xử lý thông tin thu thập được Dùng các thông tin đó

dé làm cơ sở so sánh với thông tin nhà ở thương mại cần định giá

Bước 3: Chon một số nhà ở thương mại phù hợp nhất dùng dé so sánh Thường lay

3 -5 sản phẩm nhà ở tương tự đề đem ra so sánh với nhà ở thương mại mục tiêu

Trong bước này định giá viên cần kiểm soát giá của các nhà ở thương mại tương tự.Lưu ý đến các yếu tố tự nhiên và tình trạng pháp lý giữa các nhà ở để đưa ra căn cứđịnh giá thuyết phục nhất có thé Dựa trên những điểm khác nhau đó dé điều chỉnh

giá nhà ở thương mại mục tiêu.

Bước 4: Ước tính giá trị nhà ở thương mại theo định giá dựa trên giá nhà ở thương

mại tương đương đã điều chỉnh

e Uu điển và hạn chế

Ưu điểm: đơn giản, dễ áp dụng, đánh giá được giá trị thị trường

Hạn chế: thông tin giao dịch cần phải rõ ràng, chính xác Nếu thông tin không chínhxác ta không thé sử dụng được phương pháp so sánh Tuy nhiên, thị trường nhà ởthương mại luôn biến động nên việc thu thập, thâm định thông tin trong thời gianngắn gây khó khăn cho người định giá Không chỉ vậy, việc tìm những nhà ở

thương mại đem ra so sánh cũng gây cản trở trong hoạt động định giá.

b Phương pháp chi phí

e Bản chất của phương pháp chi phí

Ban chất của phương pháp này dựa trên chi phí hiện tại dé tạo ra một nhà ởthương mại tương tự với nhà ở được đánh giá vào chi phí khẩu hao ít nhà ở thươngmại cần định giá dé ước tinh giá trị thị trường của nhà ở theo định giá Phương phápnày tuân thủ theo nguyên tắc thay thế Vì vậy, giá trị nhà ở theo định giá có thể đolường bang chi phí của một nhà ở thương mại tương tự Phương pháp nay chủ yếuđược áp dung dé định giá những Bat động sản không có hoặc rất ít khi xảy ra việcmua bán chúng trên thị trường Bat động sản (nha thờ, trường học, bệnh viện, công

SỞ )

© Yêu cầu của phương pháp chi phi

Cơ sở để thực hiện phương pháp này bao gồm chi phí dé làm cho nhà ởthương mại tương tự như giá cả, khấu hao lũy kế, thời điểm định giá của nhà ở theo

định giá Khi xác định giá của nhà ở thương mại theo phương pháp này ta nên tham

khảo các quy tắc khấu hao và quy định về giá của nhà ở

© Các bước tiễn hành

Bước 1: Ước tính giá trị mảnh đất

Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng hiện hành đối với những công trình trên

đất

Bước 3: Ước tính khấu hao của các công trình xây dựng trên đất bao gồm: khấu haohữu hình và khấu hao vô hình

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ khấu hao ra khỏi chỉ

phí mới hiện hành của công trình.

Bước 5: Ước tính giá trị nhà ở thương mại mục tiêu

se Uu điểm và hạn chế

Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng, áp dụng cả với những nhà ở thương mại không có

cơ sở dé so sánh trên thi trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt

Hạn chế: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộkhông han là giá trị của từng bộ phận cộng lại Ngoài ra khấu hao mang tính chủ

quan nên thâm định viên về giá phải có kinh nghiệm.

c Phương pháp thang du

© Bản chất của phương pháp thang du

Phương pháp này là một dạng của phương pháp giá thành Thường được áp dụng cho những nhà ở thương mại không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ

vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp

có thầm quyền phê duyệt Được sử dụng rộng rãi dé đánh giá nhà ở có tiềm năngphát triển Dựa trên nguyên tắc: Giá trị hiện tại của Bat động sản là giá trị còn lạinhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cảcác chỉ phí để tạo ra sự phát triển đó

e_ Yêu câu của phương pháp thang du

Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có kinh nghiệm, có tầm nhìn xatrông rộng dé xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Phương phápthing dư phù hợp với các nhà ở thương mại có sự phát triển không quá phức tap

© Các bước tiễn hành

Bước 1: Xác định sử dụng tốt nhất cho nhà ở thương mại mục tiêu

Bước 2: Ước tính tông giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và cóhiệu quả nhất

Bước 3: Ước tính tông chi phí bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính và các

chi phí khác.

Bước 4: Xác định giá trị thang dư bằng cách lay tổng giá trị phát triển trừ đi tổngchỉ phí phát triển

Bước 5: Xác định giá trị nhà ở thương mại mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị thặng

dư và các yếu tô giả định cấu thành giá vốn nhà ở thương mại

d Phương pháp thu nhập

e Bản chất của phương pháp thu nhập

Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong

tương lai từ một nhà ở thương mại, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất

định đối với nhà ở đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) dé tinh ra giá trị của nhà ở thương

mại mục tiêu đó.

e Yêu câu của phương pháp thu nhập

Thu nhập chủ yếu áp dụng trong việc định giá nhà ở thương mại mang lại thu

nhập hàng năm.

© Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm các nha ở thương mai phân phối ra

có tính đến tất cả các yếu tố liên quan ảnh hưởng đến thu nhập

Bước 2: Ước tính các chi phí khẩu trừ từ thu nhập hàng năm, bao gồm thuế, sửa

Ưu điểm: Đơn giản, dé áp dụng

Hạn chế: Việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp do phụ thuộc vào ýmuốn chủ quan của từng cá nhân

e Phương pháp lợi nhuận

e Bản chất của phương pháp lợi nhuận

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt nhưrạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ

thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó.

Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử

dụng tài sản trừ di tat cả chi phí hoạt động kinh doanh, khoản dư còn lại là thu nhập

thực hàng năm của bất động sản sau đó chuyên hóa thành vốn theo phương phápđầu tư

se Uu điển và hạn chế

Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng

Hạn chế: Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa do chỉ áp dụng đối vớinhững tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận Lợi nhuận ước tính có thểkhông phan ánh được mức độ thu nhập thực Ngoai ra nó còn đòi hỏi thâm địnhviên có kiến thức về loại hình kinh doanh này

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá nhà ở thương mại

1.3.1 Yếu tố chủ quan

Thứ nhất, yếu tố chủ quan ở đây là do bản thân người định giá Việc sử dụng

các phương pháp, các tiêu chuẩn định giá khác nhau sẽ dẫn đến các kết quả khácnhau Từ việc sử dụng các thông tin thu thập được, nhân viên định giá tiễn hành so

sánh, phân tích số liệu băng những kiến thức, quan điểm đánh giá của mình Điều

này dẫn đến những mức giá đưa ra thị trường sẽ không giống nhau Tuy nhiên, mức

chênh lệch giá trị ở đây không quá nghiêm trọng.

Thứ hai là mục đích định giá Mục đích định giá phản ánh việc sử dụng nhà

ở thương mại vào việc gì (mua, bán, cho thuê ) Mỗi một mục đích khác nhau sẽ

phải dùng những phương pháp, căn cứ khác nhau Vì vậy, mục đích định giá được

coi là yếu tố chủ quan quan trọng có tính quyết định tới việc xây dựng phươngpháp, tiêu chuẩn dé xác định giá trị nhà ở thương mai

1.3.2 Yếu to khách quan

Thứ nhất là yếu tố vật chất Đây là yêu tố mang tính hữu dụng tự nhiên ma

mỗi nhà ở thương mại đem lại cho người sử dụng Công dụng của nhà ở càng cao

thì giá trị của nó càng lớn Dù vậy, nhà ở thương mại được đánh giá cao hay không

còn tùy thuộc vào khả năng khai thác, phân tích, xử lý các thông tin có về nhà ở củađịnh giá viên Do đó dé định giá được còn các hiểu biết về thi trường

Thứ hai là yếu tố pháp lý Tình trạng pháp lý của nhà ở thương mại quy địnhquyền của con người đối với việc khai thác các thuộc tính của nhà đó Tình trạngpháp lý có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị nhà ở Thông thường, quyền khai thác tínhhữu dụng của nhà ở càng lớn thì giá trị nhà đó càng cao và ngược lại Dé xác địnhgiá trị nhà ở thương mại một cách chính xác đòi hỏi chuyên viên định giá phải nắmđược các quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch

cụ thể có liên quan đến nhà ở thương mại cần định giá

Thứ ba là yếu tố kinh tế Đó là cung và cầu trên thị trường Hai yếu tô này

tạo ra sự khách quan của giá trị nhà ở thương mại Trong thị trường, nhà ở thương

mại được đánh giá cao khi nguồn cung khan hiếm còn nhu cầu va khả năng muangày càng tăng và ngược lại Tuy nhiên, cung thường sẽ phản ứng chậm hơn cầu do

thời gian xây dựng một số dự án kéo dài Vậy, để có căn cứ đánh giá giá trị nhà ở

thương mại một cách chính xác nhất có thể thì ta phải thu thập, xử lý các thông tinliên quan đến giao dịch nhà ở tương tự gần đó

Ngoài ra còn một vài yếu tố khách quan khác ảnh hưởng đến hoạt động địnhgiá nhà ở thương mại như phong tục, tập quán người dân hay tâm lý thị hiếu người

sử dung Một ngôi nhà có thé có giá trị lớn với người này nhưng nó lại chăng ích givới người kia Qua đây, một chuyên viên định giá cũng cần nắm trong tay nhữngphong tục, tập quán, những nét văn hóa riêng tại nơi nhà ở thương mại tọa lạc để

làm căn cứ định giá.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI CÔNG TY CỎ PHẢN PHÁT TRIÊN VÀ

DAU TU BAT ĐỘNG SAN PHI LONG

2.1 Khai quát về Công ty Cổ phan phát triển và đầu tư bat động san Phi Long2.1.1 Thông tin chung về công ty Phi Long DC

- _ Tên Tiếng Việt: Công ty cô phan phát triển và đầu tư Bat động sản Phi Long

- Tên Tiếng Anh: Phi Long Real Estate Development & Investment Joint-Stock

Company

- _ Tên viết tắt: Phi Long DC

- _ ĐỊa chỉ: 4/34 Giang Văn Minh, Phường Kim Mã, Quận Ba Đình, Ha Nội

- _ Điện thoại: +84.4.3734 7432

- Fax: 024.37347723

- Web: http://www.philongdc.com

- Loại hình doanh ngiệp: Công ty cổ phan

2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của công ty

Công ty Phi Long DC ra đời vào vào tháng 5 năm 2008 với định hướng về

một mô hình kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, minh bạch và vì quyền lợicủa khách hàng Ngay trong năm đầu tiên trong hoàn cảnh thị trường bat động sản ởViệt Nam đang có nhiều khó khăn Phi Long DC đã thành công trong vai trò là nhà

phân phối sản phẩm tại thị trường Hà Nội Ké từ đó cho tới nay, công ty đã tiến

những bước dài trong lĩnh vực dịch vụ bắt động sản Phi Long DC đã trở thành mộtcông ty chuyên cung cấp các giải pháp về bất động sản bao gồm marketing, phânphối và tư vấn về phát triển bất động sản Công ty đã có kinh nghiệm làm việc thànhcông với nhiều dự án bat động sản bao gồm cả dự án của các chủ dau tư trong nước

và các chủ đầu tư uy tín quốc tế

2.1.3 Lĩnh vực hoạt động

a Thương mại và dịch vụ

- _ Giải pháp phân phối chuyên nghiệp cho các sản phẩm bat động sản thuộc dòng

dự án.

- Cho thuê các loại mặt bằng sử dụng cho mục đích thương mai và văn phòng

- _ Thiết lập và triển khai kế hoạch marketing sản phẩm và thương hiệu

- Giải pháp thương hiệu bat động sản chuyên sâu cho chủ dau tư

- Giai pháp chăm sóc khách hàng chuyên nghiệp và hiệu quả.

- San giao dịch bat động sản va chứng thực giao dich qua san theo luật định

b Tu van giá

- Tu van giá bán, giá cho thuê bat động sản cho đối tượng yêu cầu định giá

- _ Xác định mô hình bat động sản tối ưu cho chủ đầu tư.

- - Giải pháp kiến trúc tối ưu cho mô hình bất động sản đã lựa chọn

- Lap các loại hợp đồng và văn bản pháp lý thiết yêu cho giao dịch bat động sản

- _ Nghiên cứu và khảo sát thị trường đa phương diện.

- Hỗ trợ thực hiện hồ sơ pháp lý dự án bat động sản.

- Hỗ trợ đàm phán và ký kết hợp đồng với các đơn vị thiết kế va nhà thầu

c Phát triển Bắt động sản

- Khoi lập va triển khai các dự án phát triển bất động sản thuộc loại công trình

đơn lẻ hoặc khu đô thị hiện đại quy mô vừa và nhỏ.

- Chuyên sâu về các công trình dự án mang tính sinh thái, thân thiện với môitrường và tiết kiệm năng lượng

- _ Thực hiện toàn bộ các công đoạn của công tác phát triển dự án bất động sản baogồm hình thành ý tưởng mô hình dự án, nghiên cứu khả thi, lập kế hoạch kinhdoanh, huy động vốn, thiết kế quy hoạch, thiết kế kiến trúc, thiết kế cảnh quan, tạothương hiệu, giải phóng mặt bằng và thi công

d Đầu tư

- Pau tư độc lập và đồng đầu tư vào các dự án phát triển bat động sản

- Kết hợp với các quỹ dau tư tìm đất và phát triển thành dự án bat động sản

- Chuan bị nội dung và tài liệu dé ban lãnh đạo, tổng giám đốc Công ty đàm phan,tiếp xúc với các đối tác đầu tư

- Luu trữ, bao quan hồ sơ hình thành trong quá trình thực hiện chức năng, nhiệm

vụ của một dự án nhà ở thương mại.

- Dau tư tài chính vào một số ngành kinh doanh có hiệu suất lợi nhuận cao hoặctiềm năng phát triển bền vững

- _ Tổng hợp tình hình triển khai dự án đầu tư nhà ở thương mai trong toàn công ty

PHONG PHONG PR PHONG PHONG PHONG PHONG PHONG

KINH DOANH MARKETING DỰ AN CHAM SOC TAI CHiNH HANH CHÍNH ĐẦU TƯ

KHÁCH HÀNG KẾ TOÁN NHÂN SỰ

Ow ; ON A UN - A Ow

(Nguon: Công ty Phi Long DC)

So d6 2.1: sơ dé co cấu tổ chức công ty Phi Long DC

2.1.5 Chức năng nhiệm vu

a Ban lãnh đạo

- Chiu trách nhiệm quản ly và điều hành toàn bộ hoạt động của công ty Quyết

định các vấn đề liên quan đến hoạt động của công ty và chịu trách nhiệm pháp lý về

các quyết định của cá nhân

- _ Xây dựng kế hoạch và chương trình hoạt động của công ty, trình cấp có thâmquyền phê duyệt

- Quy định nội quy, chế độ làm việc của công ty

- Ký hợp đồng dịch vụ, tư vấn, môi giới, định giá, ủy thác liên quan đến bất động

- _ Tổ chức bán hàng trên cơ sở xác định tính hợp pháp của sản phẩm, thực hiện cáccông việc bán hàng trực tiếp hoặc thông qua các hình thức khác

- Đề xuất các phương án bán hàng và các phương thức thanh toán linh hoạt

- Chu động tìm kiếm đối tác và thực hiện việc môi giới bất động sản

- _ Thực hiện các công tác dich vụ phục vụ khách hàng và công tác sau bán hàng.

- _ Tổ chức hướng dẫn, dao tạo lực lượng và mạng lưới bán hàng chuyên nghiệp

- _ Tổ chức xây dựng quy trình bán hàng và các thủ tục bán hàng áp dụng tại tat cả

các địa điểm thuộc công ty bất động sản

- _ Tiếp nhận và giải quyết tat cả các thắc mắc, khiếu nại của khách hàng

c Phòng Marketing

- Thuc hiện công tac truyền thông nội bộ và các hoạt động Marketing.

- _ Xây dựng kế hoạch, chiến lược Marketing theo tháng/quý/năm

- _ Tổ chức triển khai và đánh giá hiệu quả các hoạt động tiếp thị, truyền thông

- _ Đánh giá, thúc đây và cải tiễn các hoạt động Marketing của Công ty

- _ Xây dựng, duy trì và phát triển mối quan hệ với khách hàng

- Đưa ra các chiến lược truyền thông sản phẩm của Công ty

- Két hợp với các phòng ban, bộ phận thực hiện các chương trình, sự kiện truyềnthông thương hiệu của Công ty đến khách hàng, đối tác, nội bộ Khai thác các kênhquảng cáo nhằm phát triển thương hiệu

- _ Luôn tìm giải pháp phù hợp nhằm đây mạnh phát triển marketing theo từng giai

đoạn, mục tiêu, chiến lược kinh doanh đã đề ra

d Phong dự án

- Tuvan giá bán, giá cho thuê cho đối tượng yêu cầu định giá

- Nghiên cứu tinh khả thi, khảo sát và tìm kiếm đối tác hợp tác đầu tư và liêndoanh dé phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh

- Lap kế hoạch chuẩn bị, phối hợp với các bộ phận/ đơn vi liên quan lập và triểnkhai thực hiện các hồ sơ dự thầu, đấu thầu/ hồ sơ đề xuất; Tham gia thương thảo vàđàm phán hợp đồng kinh tế

- _ Phối hợp với chủ đầu tư dé thống nhất các phương thức làm việc và điều phối

các bên cùng tham gia trong các dự án liên quan.

- Tổ chức quản lý và giám sát các hoạt động liên quan của các dự án bảo đảm đạtchất lượng, tiễn độ và an toàn cho các hợp đồng đã ký kết, đồng thời bảo đảm dự

toán đã được phê duyệt.

e Phòng chăm sóc khách hang

- Tổ chức triển khai mảng nghiệp vụ hỗ trợ thủ tục, chăm sóc khách hàng mua bất

động sản.

- Theo dõi, triển khai, đánh giá các hoạt động liên quan đến dịch vụ khách hàng

toàn công ty.

- Nghiên cứu thị trường, đánh giá, phân loại khách hàng, xây dựng hệ thống sảnphẩm cho từng đối tượng khách hàng

- Lập kế hoạch và triển khai hoạt động chăm sóc khách hàng

- Xây dựng các kênh thông tin dé khách hàng có thê tiếp cận dé dàng các thông tin

về công ty, tính năng sản phẩm, giá cả , phương thức thanh toán

- Đầu mối nhận mọi thông tin về khiếu nại của khách hàng, đưa ra phương hướng

xử lý.

- Phối hợp với phòng Marketing để thực hiện các chương trình quảng cáo khuyến

mãi.

- Lên kế hoạch dé thăm hỏi khách hàng VIP, khách hàng mua sỉ, khách hàng thường

xuyên của công ty.

- Do lường mức độ thỏa mãn về dịch vụ của khách hàng: tông hợp, phân tích kếtquả dé đề xuất giải pháp cải tiến, nâng cao chất lượng dich vụ của công ty

ƒ_ Phong tài chính kế toán

- Hach toán kinh tế, quản lý nguồn vốn đầu tư và công tác thống kê đối với toàn

bộ hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty

- Xây dựng kế hoạch tài chính hàng năm và dai hạn cho hoạt động của công ty.

- _ Tổ chức thực hiện các hoạt động tài chính kế toán của công ty theo chế độ, chính

sách, pháp luật của Nhà nước.

- _ Tổng hop, theo dõi các nguồn vốn và các khoản đầu tư tài chính của công ty

- Quản lý tình hình thu chi của Công ty.

- Phan tích, đánh giá kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty và déxuất các biện pháp tài chính cho hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty

- _ Thực hiện kiểm tra, thanh tra, kiểm toán theo yêu cầu của các cơ quan quản lý

Nhà nước.

- _ Lưu trữ và bảo quản hồ sơ chứng từ kế toán theo quy định của Nhà nước

g Phòng hành chính nhân sự

- Dam bảo số lượng, chất lượng cho hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty

bằng các biện pháp thu hút, duy tri và phát triển nguồn nhân lực

- _ Thực hiện công tác quan lý hành chính.

- Quan lý hỗ sơ của toàn bộ cán bộ nhân viên của Công ty

- Tham mưu và phụ trách công tác thi đua, khen thưởng và kỷ luật.

- Quan lý việc sử dụng và bảo vệ các loại tai sản của Công ty, đảm bảo an ninh

trật tự an toàn vệ sinh lao động và phòng chống cháy nỗ trong Công ty

- Tham gia tổ chức thực hiện các chương trình của Công ty cùng với các phòng

ban khác.

- _ Kiểm tra, giám sát việc thực hiện các Nội quy, Quy chế của Công ty.

- Quan ly và theo dõi các trang thiết bị, phương tiện văn phòng

- H6 trợ Bộ phận, phòng ban khác trong việc quan lý nhân sự là cầu nối giữaTổng Giám đốc và Người lao động trong Công ty

h Phòng dau tư

- Tham mưu giúp việc cho Hội đồng quản trị và Ban giám đốc trong công tác đầu

tư và quản lý đầu tư

- Nghiên cứu thị trường, tìm kiếm cơ hội dau tư, lập kế hoạch đầu tư trình Lãnh

đạo công ty.

- Trinh Tổng công ty thỏa thuận chủ trương đâu tư và Hội đồng quản trị công typhê duyệt chủ trương đầu tư, Báo cáo kinh tế-kỹ thuật xây dựng công trình, Báo cáođầu tư xây dựng công trình theo quy định của Nghị định 16/2005/NĐ-CP; Nghịđịnh 112/2006/NĐ-CP về Quản lý dự án đầu tư và các quy định hiện hành của Pháp

luật.

- Lập hồ sơ xin ưu đãi đầu tư, hỗ trợ lãi suất đầu tư, marketing, ban hàng khi cóyêu cầu.

- Quan lý hồ sơ các dự án đầu tư

- _ Trên cơ sở thực tiễn sản xuất, kinh doanh, phối hợp cung Phòng, Ban chức năngliên quan dé phân tích, đánh giá hiệu quả, đúc rút kinh nghiệm sau dau tư, tập hợp

hồ sơ dự án lưu trữ theo quy định

- Dao tạo, hướng dẫn các chuyên viên quản lý dự án, cung cấp các nguồn nhân

lực cho các Ban quản lý dự án của công ty.

- Dinh kỳ tổng hợp báo cáo tiến độ thực hiện ( giai đoạn chuẩn bị dy án) lên Lãnhđạo Công ty, Tổng công ty và các cơ quan Nhà nước theo quy định

- Cac công việc khác khi được phân công.

2.1.6 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty trong thời gian gan đây

Bao cáo tình hình tai chính nam 2018

(Chỉ tiết xem thêm tại phụ lục số 1)

CONG HOA XA HOI CHU NGHIA VIET NAM Mau sé: B 01b —

Độc lập-Tự do-Hạnh phúc DNN

Trecerer=rrr=rrr=r=r=r=ee (Ban hành theo

BÁO CÁO TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH Thông tư số

Tại ngày 31 tháng 12 năm 2018 SS 320800 EEC

Ngày 26/08/2016 (Ap dung cho doanh nghiệp đáp ứng giả định hoạt động liên tục) của Bộ Tai chính)

[01] Tên người nộp thuế: Công Ty Cổ Phần Phát Triển và Ð u Tư Bat Động Sản Phi

Long

[02] Mã số thuế: 0102743702

[03] Địa chỉ: Số 4 ngõ 34 Giang Văn [04] Quận/Huyện: Ba [05] Tỉnh/Thành phố:

Minh, Phường Kim Mã Đình Hà Nội

[06] Điện thoại: [07] Fax: [08] E-mail:

BCTC đã được kiểm toán: []

Ý kiến kiểm toán:

I Tiền và các khoản tương đương tiền 110 71.363.293 203.107.639

II Đầu tư tài chính ngắn hạn 120 107.500.000 107.500.000

1 Chứng khoán kinh doanh 121 107.500.000 107.500.000

2 Dự phòng giảm gia chứng khoán kinh doanh (*) 122 0 0

3 Đầu tư năm giữ đến ngày đáo hạn ngắn hạn 123 0 0

III Các khoản phải thu ngắn hạn 130 3.583.543.085 515.379.628

1 Phải thu ngắn hạn của khách hàng 131 758.696.166 92.616.001

2 Trả trước cho người bán ngắn hạn 132 2.732.040.791 330.009.791

3 Phải thu ngắn hạn khác 133 92.806.128 92.753.836

I Các khoản phải thu dài hạn

1 Phải thu dài hạn của khách hàng

2 Trả trước cho người bán dài hạn

3 Vốn kinh doanh ở đơn vị trực thuộc

4 Phải thu dài hạn khác

5 Dự phòng phải thu dài hạn khó đòi (*)

II Tài sản cố định

- Nguyên giá

- Giá trị hao mòn lũy kế (*)

II Bất động sản đầu tư

- Nguyên giá

- Giá trị hao mòn lũy kế (*)

IV Xây dựng cơ bản dé dang

V Đầu tư tài chính dài hạn

1 Đầu tư góp vốn vào đơn vị khác

2 Dự phòng tồn that đầu tư vào đơn vị khác (*)

3 Đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn dài hạn

141 142 150 151 152 200

210 211 212 213 214

215 220

221

222 230 231 232 240 250

251

252 253 260

300

400

0 0

9.792.705.984

9.792.705.984 0

504.106.937

0 504.106.937 301.689.198

0 0

29.370.577

729.844.076

(700.473.499)

0 0

0 0 220.000.000

220.000.000 0

0 52.318.621

14.360.908.497

15.375.546.651

0 0

13.248.123.960

13.248.123.960 0

504.317.192

0 504.317.192 293.191.665

0 0

51.014.025

729.844.076

(678.830.051)

0 0

0 0 220.000.000

220.000.000

0 0 22.177.640

14.871.620.084

15.164.796.307

I Nợ ngắn hạn

1 Phải trả người bán ngắn hạn

2 Người mua trả tiền trước ngắn hạn

3 Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước

4 Phải trả người lao động

5 Phải trả ngắn hạn khác

6 Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn

7 Dự phòng phải trả ngắn hạn

§ Quỹ khen thưởng, phúc lợi

TI Nợ dài han

1 Phải trả người bán dài hạn

2 Người mua trả tiền trước đài hạn

3 Phải trả nội bộ về vốn kinh doanh

5 Chênh lệch tỷ giá hối đoái

6 Các quỹ thuộc vốn chủ sở hữu

7 Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối

TỎNG CỘNG NGUÒN VÓN(600=400+500)

28

410 411 412 413 414

415 416 417 418 420

421 422 423 424 425 426

427 500

S11 512

513 514 515 516

517 600

6.527.759.784 3.831.291.090

22.616.000 73.852.694 0

100.000.000

2.500.000.000 0

0 8.847.786.867

0 0 0 95.000.000 8.739.128.820

0

13.658.047

(1.014.638.154)

1.346.000.000 0

0 0 0

50.060.559

(2.410.698.713) 14.360.908.497

9.267.009.440 6.344.169.190

322.616.000 224.250

0

100.000.000

2.500.000.000 0

0 5.897.786.867

0 0 0 95.000.000 5.789.128.820

0

13.658.047

(293.176.223)

1.346.000.000 0

0 0 0

50.060.559

(1.689.236.782) 14.871.620.084

(1) Những chỉ tiêu không có số liệu được miễn trình bày nhưng không được đánh lại “Mã số” chỉ tiêu.

(2) Số liệu trong các chỉ tiêu có dấu (*) được ghi bằng số âm dưới hình thức ghi trong ngoặc don ( )

(3) Đối với doanh nghiệp có kỳ kế toán năm là năm dương lịch (X) thì “Số cuối nam” có thé ghi là “31.12.X”;

“Số đầu nam” có thể ghi là “01.01.X”.

(4) Đối với trường hợp thuê dịch vụ làm kế toán, làm kế toán trưởng thì phải ghi rõ số Giấy chứng nhận đăng ký

hành nghề địch vụ kế toán, tên đơn Vị cung cấp địch vụ kế toán.

- Ký điện tử bởi: CONG TY CO PHAN PHÁT TRIEN VÀ ĐẦU TƯ BAT ĐỘNG SAN PHI LONG.

2.2 Thực trạng hoạt động định giá nhà ở thương mại tại Công ty Cổ phầnphát triển và đầu tư bat động sản Phi Long

2.2.1 Thục trạng giá cả nhà ở thương mai tai Hà Nội

Giá nhà ở thương mại là số tiền mà người mua trả cho người bán khi thamgia giao dịch mua bán nhà ở trên thị trường Giá cả của nhà ở thương mại có thé làgiá bán hoặc giá cho thuê nhà ở Hiện nay, do giá đất quá đắt đỏ, kèm theo dòngngười từ nông thôn chuyên ra thành thị sinh sống ngày càng đông nên việc cungứng nhà ở thương mại ra thị trường vẫn là vấn đề đáng lo ngại Theo đánh giáchung, đến nay vẫn chưa có phương pháp tối ưu nào giảm giá nhà ở thương mạicũng như tạo điều kiện cho người dân cải thiện chỗ ở

Tại Hà Nội, giá bán nhà ở thương mại luôn có diễn biến phức tạp Chưa cóthời điểm nào mà tình hình về nhà ở lại ồn ào như hiện nay Dự án xây dựng nhà ởthương mại ở Hà Nội ngày một nhiều, dự án này nối dự án kia, đua nhau và điềunày dẫn đến sự cạnh tranh về giá Nhiều dự án bị treo, bị vi phạm thời gian quyếttoán do vốn lưu động không kịp hay do ngân hàng không đáp ứng Các dự án bị trìhoãn như vậy ảnh hưởng rất nhiều đến nền kinh tế, đến cảnh quan chung của toànthành phó Mặc dù rất nhiều dự án nhà ở được triển khai trên địa bàn thành phố Hà

Nội nhưng giá nhà ở thương mại vẫn không hề có xu hướng giảm.

Cùng với sự thay đổi không ngừng của giá bán, giá thuê nhà ở thương mại

trên địa bàn thành phố Hà Nội cũng luôn chuyển động Trong khi kinh doanh cácloại hình nhà ở khác không may hiệu qua thì việc đầu tư vào hoạt động cho thuê căn

hộ dịch vụ lại rất phát triển Tuy nhiên, do quỹ đất của thành phố Hà Nội có hạn nên

hầu hết các chủ đầu tư đều hướng tới phát triển các dự án căn hộ cho thuê cao cấp,phân khúc giá cho thuê thấp thì gần như bị bỏ quên Trong khi đó nhu cầu thuê nhà

ở thương mại giá rẻ là rất cao, nhất là với công nhân viên chức, sinh viên Sở đĩ có

hiện tượng trên là do xuất phát từ bài toán kinh tế, nếu chủ đầu tư tập trung vào

phân khúc nhà ở thương mại giá thấp thì họ phải mất rất nhiều thời gian mới có théthu hồi vốn được Chính vì thế mà cung nhà ở thương mại trên thị trường còn khá ít

Đây cũng là một trong những lý do làm giá thuê nhà ở thương mại còn khá cao tại

Hà Nội.

2.2.2 Thực trạng về căn cứ định giá nhà ở thương mại tại Công ty Cé phan pháttriển và dau tư bat động sản Phi Long

Cũng giống như các doanh nghiệp khác, Công ty Phi Long DC áp dụng các

tiêu chí định giá trong các văn bản pháp lý hiện hành và các thông tin khách hàng

cung cấp về nhà ở thương mại mục tiêu dé tiến hành định giá

a Căn cứ pháp lý

© Các văn bản quy phạm pháp luật về định giá

- Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012

- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 thang 8 năm 2013 của Chính phủ quy

định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá.

- Nghị định số 215/2013/NĐ-CP ngày 23 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ quyđịnh chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính

- Thông tư liên tịch 13/LB-TT của Bộ Xây dung - Tài chính - Ban vật giá chính

phủ hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trong bán nhà ở thuộc

sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2015 của Bộ Tài nguyên

môi trường về quy định chỉ tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảnggiá đất; định giá đất cụ thê và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ tài chính ban

hành tiêu chuân thâm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04

- Thông tư 28/2015/TT-BTC ngày 06 tháng 03 năm 2015 của Bộ tài chính ban

hành tiêu chuân thâm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07

- Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng 08 năm 2015 của Bộ tài chính ban

hành tiêu chuân thâm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10