Tuy vậy, các công trình này khi nghiên cứu còn nhiều bất cập trong quá trình thực hiện pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần ở một số địa phương cụ thể
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GÓP VỐN BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀO CÔNG TY CỔ PHẦN VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH
Khái luận về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần 1 1 Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất
- Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất
Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, trong hệ thống pháp luật Việt Nam, khái niệm “quyền sử dụng đất” chưa được sử dụng để chỉ những quyền năng của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đối với đất đai mà là khái niệm “quyền sở hữu” được sử dụng Ngày 18/12/1980, tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khoá VI đã thông qua Hiến pháp năm 1980 Một chế độ sở hữu duy nhất đối với đất đai ở nước ta đã được xác lập, đó là chế độ công hữu dưới tên gọi “sở hữu toàn dân” Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 1987 được ban hành và khái niệm “quyền sử dụng đất” chính thức được sử dụng
Dưới góc độ khoa học pháp lý, QSDĐ là một quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình Quyền sử dụng đất là một sáng tạo pháp lý nhằm thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta, là một công cụ pháp lý để giúp Nhà nước thực hiện được chức năng đại diện chủ sở hữu của mình, đồng thời, cũng là một phương tiện pháp lý để ghi nhận và bảo đảm thực hiện một cách có hiệu quả các quyền của người trực Về góc độ này, “QSDĐ là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước” Điều 189 Bộ luật dân sự năm 2015 định nghĩa: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” Tìm hiểu về bản chất pháp lý, quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho BLDS năm 2015 khi quy định về quyền tài sản: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, QSDĐ và các quyền tài sản khác” đã ghi nhận QSDĐ là một loại quyền tài sản hay nói cách khác QSDĐ là quyền có thể trị giá được bằng tiền Như vậy, QSDĐ có thể được hiểu là quyền tài sản của chủ thể sử dụng đất thể hiện quyền năng đối với đất đai có thể trị giá bằng tiền và được lưu thông dân sự
Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho Quyền sử dụng đất bao gồm quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất.
Thứ nhất, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản: Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản” Điều
115 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”
Thứ hai, quyền sử dụng đất là một vật quyền hạn chế: Quyền sử dụng đất tồn tại dưới dạng đất đai Do đặc tính có ích của đất nên mọi hoạt động của con người đều phải thực hiện trên đất và tác động vào đất nên tính chất đối vật của quyền sử dụng đất là không thể phủ nhận Điều 166 Luật đất đai năm 2013 quy định các quyền năng chung của quyền sử dụng đất bao gồm: Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình ; những quyền năng riêng phụ thuộc vào từng loại đất cụ thể và hình thức làm phát sinh quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
Ba là, quyền sở hữu toàn dân về đất đai có tính vĩnh viễn, trong khi đó quyền sử dụng đất thì không Tính vĩnh viễn của quyền sở hữu toàn dân về đất đai là không bị giới hạn về mặt thời gian, còn quyền sử dụng đất lại bị giới hạn trong thời hạn sử dụng đất đối với từng loại đất cụ thể khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được Nhà nước gia hạn thì quyền sử dụng đất của các chủ thể bị chấm dứt
1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của công ty cổ phần
Theo quy định tại Điều 111 Luật Doanh nghiệp 2020, Công ty cổ phần (Công ty CP) là doanh nghiệp, trong đó: Vốn điều lệ được chia thành nhiều phần bằng nhau gọi là cổ phần; Cổ đông có thể là tổ chức, cá nhân; số lượng cổ đông tối thiểu là 03 và không hạn chế số lượng tối đa; Cổ đông chỉ chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã góp vào doanh nghiệp; Cổ đông có quyền tự do chuyển nhượng cổ phần của mình cho người khác, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 120 và khoản 1 Điều 127 của Luật này Công ty cp có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty cổ phần có quyền phát hành cổ phần các loại để huy động vốn
Những đặc điểm cơ bản của Công ty cổ phần gồm có:
Về tính chất khi thành lập, Công ty cổ phần là loại công ty đối vốn Điều đó có nghĩa là khi thành lập công ty chủ yếu quan tâm đến vốn góp, còn việc ai góp vốn không quan trọng Vì vậy Công ty cổ phần có cấu trúc vốn mở Vốn điều lệ được chia thành nhiều phần bằng nhau gọi là cổ phần Giạ trị mỗi cổ phần gọi là mệnh giá cổ phần và được phản ánh trong cổ phiếu
Theo thông lệ quốc tế trong nhiều thế kỷ qua, các quốc gia thường quy định số thành viên tối thiểu của công ty cổ phần khi thành lập và trong quá trình hoạt động Pháp luật chỉ quy định số thành viên tối thiểu, không giới hạn số lượng tối đa Điều này nhằm đảm bảo công ty có đủ số lượng cổ đông để vận hành hoạt động, nhưng cũng không tạo ra gánh nặng quản lý quá lớn do số lượng cổ đông quá đông đảo.
1.1.3 Khái niệm, đặc điểm góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần
Theo Từ điển Tiếng Việt, "vốn" là tài sản bỏ ra trong sản xuất, kinh doanh để thu lợi Trong kinh tế, vốn là giá trị tư bản hoặc tài sản dùng trong kinh doanh Góc độ pháp lý, góp vốn là đưa tài sản vào hoạt động sản xuất, kinh doanh để đổi lấy quyền lợi từ công ty Góc độ doanh nghiệp, góp vốn là hành động đưa tài sản để tạo thành vốn điều lệ, có thể là tiền, đất, quyền sở hữu trí tuệ,
Theo khoản 18 Điều 4, Luật Doanh nghiệp 2020 giải thích thuật ngữ góp vốn Góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty, bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ của công ty đã được thành lập Theo Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định về tài sản góp vốn như sau: Tài sản góp vốn là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Như vậy, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của mình cho công ty mình tham gia góp vốn Tuỳ vào từng loại hình doanh nghiệp mà pháp luật quy định khác nhau về các vấn đề xoay quanh việc góp vốn
Như vậy, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người góp vốn chuyển quyền sử dụng đất của mình cho công ty mình tham gia góp vốn Tuỳ vào từng loại hình doanh nghiệp mà pháp luật quy định khác nhau về các vấn đề xoay quanh việc góp vốn
- Đặc điểm: Để có thể thực hiện việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì tổ chức, cá nhân phải có quyền sử dụng đất hợp pháp Điều đó có nghĩa là họ phải được Nhà nước giao hoặc cho thuê hoặc nhận chuyển quyền một cách hợp pháp Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước Đây là một trong những quyền mà pháp luật quy định cho người sử dụng đất trong nước
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất không làm thay đổi quan hệ sở hữu đất đai, bởi lẽ trong quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì người góp vốn không phải là chủ sở hữu đất đai Ngược lại, đối với các quan hệ góp vốn bằng các tài sản khác thì người góp vốn đồng thời là chủ sở hữu các tài sản này Việc góp vốn bằng các tài sản khác được thực hiện theo ý chí của chủ sở hữu và không bị pháp luật hạn chế về các điều kiện thực hiện.
Pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần
1.2.1 Khái niệm pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần
Pháp luật góp vốn bằng quyền sử dụng đất đai (QSDĐ) được tổng hợp từ nhiều luật lệ thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau, điều chỉnh các mối quan hệ xã hội nảy sinh trong quá trình góp vốn bằng QSDĐ Đối với đất đai thuộc sở hữu tư nhân, việc góp vốn chủ yếu được điều chỉnh bởi luật tài sản.
Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) quy định mối quan hệ giữa người sử dụng đất khi đưa QSDĐ sở hữu của mình góp vốn thành lập công ty hoặc góp vốn vào công ty đã thành lập để trở thành chủ sở hữu hoặc các chủ sở hữu chung của công ty Mục đích của pháp luật này là ghi nhận quyền của người sử dụng đất Do đó, pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ có thể được tiếp cận theo hai phương diện: cấu trúc bên trong và hình thức bên ngoài Cấu trúc bên trong bao gồm các quy phạm, chế định pháp luật có liên quan đến góp vốn bằng QSDĐ.
Tóm lại: Pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ là hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn bằng QSDĐ trong việc ký kết và thực hiện hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ và quan hệ giữa cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền đối với doanh nghiệp trong việc đăng ký, thay đổi chủ sử dụng đất
1.2.2 Nội dung chủ yếu của pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần
1.2.2.1 Quy định về chủ thể góp vốn và chủ thể nhận vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần
Chủ thể tham gia quan hệ góp vốn bằng QSDĐ vào doanh nghiệp là các bên liên quan, gồm bên góp vốn (NSĐĐ) và bên nhận góp vốn (doanh nghiệp) Các quy định này tạo cơ sở pháp lý, giúp các bên xác định vị trí và vai trò của mình trong giao dịch góp vốn Đồng thời, cũng là căn cứ để xác định điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ vào doanh nghiệp.
Bên góp vốn bằng QSDĐ vào doanh nghiệp: Việt Nam là một trong những quốc gia duy trì hình thức sở hữu nhà nước hoặc toàn dân đối với đất đai Tùy theo cách gọi của mỗi quốc gia mà chủ thể được tham gia quan hệ góp vốn là chủ thể sử dụng đất hay NSDĐ Bên nhận góp vốn bằng QSDĐ vào doanh nghiệp: Chủ thể nhận góp vốn bằng QSDĐ là doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện để nhận góp vốn bằng QSDĐ
1.2.2.2 Quy định về điều kiện sử dụng vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần
Quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng để góp vốn vào công ty cổ phần phải đáp ứng các điều kiện pháp lý nhất định Chẳng hạn: Người sử dụng đất có giấy chứng quyền sử dụng đất, không thuộc bất kỳ trường hợp tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên nhận góp vốn; Đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng
1.2.2.3 Quy định về hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần
Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ vào doanh nghiệp thể hiện đặc trưng của hợp đồng dân sự đó là sự bình đẳng, tự do, thiện chí, thỏa thuận, thống nhất giữa các bên Nội dung của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ vào doanh nghiệp là tổng thể những thỏa thuận giữa bên góp vốn là NSDĐ với bên nhận góp vốn là doanh nghiệp Pháp luật của hầu hết các quốc gia đều quy định về nội dung cần phải có hoặc một số thỏa thuận đặc trưng của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ vào doanh nghiệp, bởi vì đó là hợp đồng rất phức tạp Do đó, để bảo vệ quyền và lợi ích cho các bên thực hiện việc góp vốn bằng QSDĐ vào doanh nghiệp, pháp luật các quốc gia đều có những quy định về nội dung cần phải có của hợp đồng góp vốn bằng bằng QSDĐ vào doanh nghiệp trong chừng mực nhất định
Các quy định pháp luật định hướng nội dung của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ là căn cứ xác định quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như xác định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, bao gồm các thỏa thuận sau:
+ Thỏa thuận về đối tượng góp vốn vào doanh nghiệp Do QSDĐ được phân thành từng thửa có diện tích khác nhau, gắn tới những vị trí tọa độ nên các bên phải xác định về diện tích, vị trí thửa đất Không chỉ có QSDĐ mà còn bao gồm tài sản gắn liền với đất như nhà, công trình xây dựng, rừng cây
+ Thỏa thuận về giá trị QSDĐ được góp vốn vào doanh nghiệp làm cơ sơ để xác định tỷ lệ vốn góp của các bên góp vốn Đối với góp vốn bằng QSDĐ vào doanh nghiệp thì việc xác định giá trị QSDĐ do các bên thỏa thuận nhưng không được cao hơn giá thị trường
+ Thỏa thuận về mục đích góp vốn Phải xác định rõ mục đích góp vốn trong hợp đồng góp vốn vì mục đích góp vốn quyết định đến các hình thức góp vốn cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên
+ Thỏa thuận về thời hạn góp vốn, nếu quyền sử dụng đất có thời hạn
1.2.2.4 Quy định về trình tự, thủ tục góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần
Khi góp vốn vào công ty cổ phần thì người góp vốn đều phải thực hiện theo một trình tự, thủ tục do pháp luật quy định để bảo đảm tách bạch tài sản của công ty với tài sản khác của cổ đông, góp vốn bằng QDSĐ cũng vậy
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền Sau khi đăng ký, việc góp vốn mới có hiệu lực pháp lý Thời điểm có hiệu lực là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
1.2.2.5 Xử lý vi phạm về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần
Khi góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần, nếu có vi phạm (chẳng hạn: định giá cao hơn giá thị trường, không đủ điều kiện, không góp/không góp đủ,…) thì tuỳ thuộc từng hành vi vi phạm mà bên góp vốn bằng QSDĐ hoặc/ và bên nhận vốn góp (công ty cổ phần) phải chịu các hình thức trách nhiệm pháp lý tương ứng Có thể phải liên đới góp thêm phần chênh lệch về giá trị QSDĐ do định giá cao hơn giá thị trường, liên đới chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Lý luận về thực hiện pháp luật góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần
1.3.1 Khái niệm và các hình thức thực hiện pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần
Thực hiện pháp luật là hành vi chủ động hoặc bị động của chủ thể được tiến hành theo quy định của pháp luật, đáp ứng được yêu cầu của pháp luật, nhằm đạt được mục đích điều chỉnh của pháp luật.
Từ đó có thể hiểu: thực hiện pháp luật về góp vốn bằng giá trị QSD đất là hành vi của các chủ thể (chủ thể góp vốn, nhận vốn góp bằng giá trị QSD đất và các chủ thể liên quan), thể hiện dưới hình thức hành động hoặc không hành động, được tiến hành phù hợp quy định của pháp luật, bảo đảm thực hiện được yêu cầu của pháp luật, nhằm đặt được mục đích điều chỉnh của pháp luật về góp vốn bằng giá trị QSD đất
Thực hiện pháp luật bao gồm tuân thủ, thi hành, sử dụng và áp dụng pháp luật Do đó, thực hiện pháp luật về góp vốn bằng giá trị QSD đất cũng hàm chứa các hình thức tương ứng: tuân thủ pháp luật về góp vốn bằng giá trị QSD đất, thi hành pháp luật về góp vốn bằng giá trị QSD đất, sử dụng pháp luật về góp vốn bằng giá trị QSD đất và áp dụng pháp luật về góp vốn bằng giá trị QSD đất.
Thứ nhất, tuân thủ pháp luật về góp vốn bằng giá trị QSD đất là hình thức thực hiện pháp luật trong đó các chủ thể kiềm chế không vi phạm các quy định cấm của pháp luật về góp vốn bằng giá trị QSD đất
Thứ hai, thi hành pháp luật về góp vốn bằng giá trị QSD đất là hình thức thực hiện pháp luật trong đó các chủ thể pháp luật phải chủ động thực hiện một hành động nhất định theo quy định của pháp luật về góp vốn bằng giá trị QSD đất Đây là hình thức thực hiện pháp luật về góp vốn bằng giá trị QSD đất chủ yếu mà bên góp vốn và bên nhận góp vốn phải hành động
Thứ ba, áp dụng luật góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là hình thức thực hiện pháp luật, cho phép các chủ thể pháp luật lựa chọn sử dụng hoặc không sử dụng các quyền mà pháp luật quy định trong quá trình góp vốn và nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Thứ tư, áp dụng pháp luật về góp vốn bằng giá trị QSD đất là hình thức thực hiện pháp luật trong đó các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, căn cứ vào quy định của pháp luật để ra các quyết định, xử lý các vấn đề thuộc thẩm quyền, trách nhiệm của mình
1.3.2.Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần
1.3.2.1 Tính hoàn thiện của pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần
Căn cứ pháp lý để góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần là pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần
Do vậy Tính hoàn thiện của pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động này
Tiếp tục hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật đất đai Xây dựng chính sách đất đai và tổ chức quản lý đất đai trong môi trường của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa là rất mới mẻ đối với nước ta Vì vậy, vấn đề phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật đất đai để tạo hành lang pháp lý là rất cần thiết và cấp bách Nhưng nguyên tắc căn bản là tăng cường củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và Nhà nước thống nhất quản lý; đồng thời ngày càng hoàn thiện cơ chế chính sách gắn trách nhiệm và quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất thông qua các lợi ích kinh tế Hai mặt này cần phải gắn bó quan hệ với nhau trong một thể thống nhất Sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý về đất đai càng được tăng cường có hiệu lực thì càng làm cho người sử dụng đất có hiệu quả hơn Người sử dụng đất càng có hiệu quả làm cho chế độ sở hữu toàn dân ngày càng được tăng cường có hiệu lực, hiệu quả hơn
1.3.2.2 Ý thức thực hiện pháp luật của các bên chủ thể Ý thức chủ thể góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc phát huy hiệu quả của việc góp vốn Nếu chủ thể góp vốn có ý thức tuân thủ đúng quy định của pháp luật thì mọi thủ tục hành chính pháp lý sẽ được rút ngắn thời gian thực hiện, mọi quá trình giao dịch đối với cơ quan hành chính diễn ra nhanh hơn thủ tục hành chính, quá trình dải ngân sẽ được tiến hành trong thời gian ngắn làm tăng hiệu quả kinh doanh Bên tiếp nhận góp vốn nếu có đầy đủ giấy tờ thủ tục pháp lý chứng minh năng lực tiếp nhận góp vốn giá trị quyền sử dụng đất như nhân lực, máy móc công nghệ, mối quan hệ, năng lực tài chính thì thủ tục hoàn trả các hạng mục cam kết khi được yêu cầu sẽ tạo được niềm tin đối với chủ thể góp vốn
1.3.2.3 Cơ chế quản lý hành chính của Nhà nước về đất đai Điều 24 Luật đất đai 2013 quy định về các Cơ quan quản lý đất đai, bao gồm: Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được tổ chức thống nhất từ trung ương đến địa phương Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ Điều 4 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định chi tiết điều khoản trên, như sau:
- Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương gồm: Sở Tài nguyên và Môi trường ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Phòng Tài nguyên và Môi trường ở các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.- Quản lý hành chính nhà nước về đất đai là hoạt động hành chính của cơ quan nhà nước, sử dụng phương pháp hành chính để tác động trực tiếp đến các chủ thể trong quan hệ đất đai (cơ quan quản lý đất đai và người sử dụng đất), buộc các chủ thể này phải chấp hành các quyết định mang tính mệnh lệnh.
Trong chương này, luận văn trình bày những lý luận cơ bản góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần Tác giả đã xây dựng được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần như khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất; Pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần; Lý luận về thực hiện pháp luật góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần Đồng thời, tác giả đã chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần như tính hoàn thiện của pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần; Ý thức thực hiện pháp luật của các bên chủ thể; Cơ chế quản lý hành chính của Nhà nước về đất đai Nội dung nghiên cứu chương 1, là cơ sở để phân tích đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại công ty Cổ phần Phát triển Công nghệ và Giáo dục Việt trình bày ở chương 2.
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀO CÔNG TY CỔ PHẦN VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN CÔNG NGHỆ VÀ GIÁO DỤC VIỆT
Thực trạng pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công
2.1.1 Quy định về chủ thể góp vốn và chủ thể nhận vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần
Luật Doanh nghiệp năm 2020 quy định rõ các cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân không được thành lập doanh nghiệp để kinh doanh thu lợi riêng Luật Đất đai năm 2003 và năm 2013 nhấn mạnh sự kết hợp giữa định hướng của Nhà nước với quyền chủ động của các chủ thể trong quá trình sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013 chỉ có một điều luật quy định trực tiếp về các chủ thể không có quyền giao dịch QSDĐ tại điểm b, khoản 1 Điều 181 Tuy nhiên, có thể nhận thấy, không phải chỉ có các chủ thể được quy định tại điều luật này mới không có quyền giao dịch QSDĐ Ngoài chủ thể này còn có các chủ thể khác không có quyền giao dịch trong mọi trường hợp như: tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính, cơ quan nhà nước và các tổ chức trong nước khác mà không phải là tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính Vì vậy, Luật Đất đai cần quy định cụ thể, rõ ràng về các chủ thể không có quyền giao dịch QSDĐ Pháp luật hiện hành cho phép người sử dụng đất hợp pháp được góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã tạo điều kiện cho QSDĐ được sử dụng đúng đắn và tạo được giá trị thặng dư Do đó, góp vốn bằng QSDĐ để kinh doanh bất động sản (BĐS) là một trong những chế định quan trọng chịu sự ảnh hưởng của không chỉ pháp Luật Đất đai (LĐĐ), mà còn chịu sự tác động của Luật Kinh doanh BĐS, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư
Mặt khác, chính sách bảo vệ quyền lợi của bên góp vốn chưa rõ ràng, đầy đủ, trong khi trình tự thực hiện thủ tục chưa phân định rõ các hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất Điều 79, 79a (được bổ sung tại Khoản 50 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Khoản 2 Điều 9 Thông tư số 24/20914/TT-BTNMT quy định chung 01 loại hồ sơ và trình tự, thủ tục đăng ký biến động đối với trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không phân biệt rạch ròi giữa các hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất Điều này dễ dẫn đến trường hợp hoặc do người sử dụng đất không am hiểu pháp luật hoặc do trình độ, cách tiếp cận vấn đề khi xử lý hồ sơ của cán bộ, công chức sẽ làm mất quyền sử dụng đất của bên góp vốn
- Bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Theo quy định tại Luật Doanh nghiệp năm 2020, doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh Doanh nghiệp có quyền nhận góp vốn bằng QSDĐ theo Luật Doanh nghiệp hiện nay chỉ có thể là công ty TNHH, công ty cổ phần, công ty hợp danh Đối với bên nhận góp vốn bằng QSDĐ, phải thực hiện các nghĩa vụ như: (i) Thanh toán phần lợi nhuận cho bên góp vốn bằng QSDĐ đúng thời hạn, đúng phương thức đã thoả thuận trong hợp đồng; (ii) Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn; (iii) Mặt khác, tại Điều 49a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được bổ sung tại Khoản 34 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) quy định rõ việc góp quyền sử dụng đất thực hiện phải đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong khu vực thực hiện dự án, có phương án góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất được UBND cấp tỉnh phê duyệt Đồng thời Nghị định cũng giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể về góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất để thực hiện
2.1.2 Quy định về điều kiện sử dụng vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định các điều kiện để quyền sử dụng đất trở thành tài sản góp vốn như sau: (i) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất Bên cạnh đó, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 34 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và điều kiện về năng lực pháp luật, năng lực hành vi của chủ thể tham gia giao dịch góp vốn
Theo Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020, tài sản góp vốn ngoài đồng Việt Nam có thể là ngoại tệ, vàng, quyền sử dụng đất hoặc tài sản định giá được bằng đồng Việt Nam Doanh nghiệp có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tức là chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho doanh nghiệp Tuy nhiên, theo Điều 188 Luật Đất đai, người góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện: sở hữu giấy chứng quyền sử dụng đất hợp lệ; đất không tranh chấp; không bị kê biên thi hành án; thời hạn sử dụng đất còn hiệu lực.
Điều 169 Luật Đất đai 2013 cho phép doanh nghiệp, tổ chức kinh tế liên doanh nhận quyền sử dụng đất thông qua góp vốn Điều 93 Luật Đất đai 2013 quy định các chủ thể được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện về văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 Người nhận góp vốn quyền sử dụng đất cũng phải đáp ứng các điều kiện: Không có tranh chấp, không bị kê biên bảo đảm thi hành án, nằm trong thời hạn sử dụng đất.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất
2.1.3 Quy định về hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần
Hiện nay, có hai loại hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, gồm góp vốn để thành lập pháp nhân và góp vốn để hợp tác kinh doanh không hình thành pháp nhân Góp vốn thành lập pháp nhân bản chất là chuyển quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất sang pháp nhân và phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Điều 34 Luật Doanh nghiệp năm 2020 (LDN năm 2020) quy định tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam Điều 35 LDN năm 2020 quy định đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty theo quy định của pháp luật Việc chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng đất đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ, và pháp nhân không phải kê khai nộp thuế VAT Pháp luật đất đai quy định “người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất” thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Góp vốn để hợp tác kinh doanh theo Điều 504 BLDS năm 2015 được hiểu là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc “cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm” Hợp đồng hợp tác phải được lập thành văn bản
Về nội dung của giao dịch: Điểm đ khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 (LĐĐ năm 2013) quy định: “Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật” Điểm h khoản 1 Điều 179 LĐĐ năm 2013 quy định: “góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh”
Về thời hạn góp vốn: Khoản 3 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
Theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP, sau khi hết thời hạn góp vốn, bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại Điều này áp dụng phù hợp với trường hợp không có chuyển dịch chủ thể sử dụng đất Tuy nhiên, trong trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân, chưa rõ bên góp vốn có được tiếp tục sử dụng đất sau hết hạn góp vốn hay không.
2.1.4 Quy định về trình tự, thủ tục góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục góp vốn bằng QSDĐ bao gồm: Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn và trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng QSDĐ Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất Trước đây, trình tự, thủ tục góp vốn bằng QSDĐ được quy định tại Điều 131 Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-
Theo Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007, hiện nay trình tự, thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất (NSĐĐ), bao gồm cả góp vốn, được quy định bởi khoản 2 Điều 195 Luật Đất đai năm 2013 Cụ thể, Điều 60 và Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ).
- Người góp vốn bằng QSDĐ phải nộp 01 hồ sơ đăng ký góp vốn tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Nếu bên góp vốn là hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn có thể nộp tại UBND cấp xã nơi có đất Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai Trường hợp bên góp vốn chỉ góp một phần đất trong thửa đất thì NSDĐ phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần góp vốn, trước khi nộp hồ sơ góp vốn bằng QSDĐ
Thực trạng thực hiện pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại công ty Cổ phần Phát triển Công nghệ và Giáo dục Việt
2.2.1 Giới thiệu khái quát về công ty Cổ phần Phát triển Công nghệ và Giáo dục Việt
- Tên công ty: Công ty Cổ phần Phát triển Công nghệ và Giáo dục Việt;
- Địa chỉ: Số 271 Tây Mỗ, Phường Đại Mỗ, Quận Nam Từ Liêm, Thành phố
Ngày 28 tháng 8 năm 2008, công ty Cổ phần Phát triển Công nghệ và Giáo dục Việt được thành lập theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh và đăng ký thuế của công ty số: 0110320027 của phòng đăng ký kinh doanh sở kế hoạch và đầu tư thành phố Hà Nội Qua nhiều năm xây dựng và phát triển, doanh nghiệp từng bước xây dựng được đội ngũ cán bộ có năng lực và giàu kinh nghiệm trong nhiều lĩnh vực sản xuất kinh doanh, đội ngũ công nhân lành nghề, trang thiết bị thi công đồng bộ và hiện đại Phù hợp với sự đổi mới, phát triển theo đường lối lãnh đạo của Đảng và Nhà nước, hoạt động kinh doanh đa ngành nghề, phục vụ kinh tế quốc phòng và an sinh xã hội Với mục tiêu trở thành công ty đa ngành nghề hàng đầu tại Việt Nam có năng lực cung cấp một giải pháp toàn diện, tư vấn và chuyển giao công nghệ trong các lĩnh vực dịch vụ liên quan đến in; Sao chép bản ghi các loại; Sửa chữa máy móc, thiết bị; Bán buôn máy vi tính, thiết bị ngoại vi và phần mềm; Bán buôn thiết bị và linh kiện điện tử, viễn thông Với tôn chỉ và mục đích như vậy, trong suốt quá trình thành lập đến nay, Công ty luôn luôn nỗ lực và cải tiến không ngừng cả về tổ chức lẫn con người để đem lại những sản phẩm có giá trị cao nhất cho khách hàng, đối tác trong và ngoài nước Tự hào là một doanh nghiệp lớn về lĩnh vực xây dựng, bất động sản tại Việt Nam, với những dự án xây dựng lớn, những chiến lược kinh doanh vào thị trường bất động sản được đánh giá rất cao và có hiệu quả kinh tế Dù trong điều kiện hoàn cảnh nào, Công ty cũng luôn luôn xác định hoàn thành trách nhiệm của một doanh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh, chấp hành tốt các Luật định của Nhà nước Cộng hoà XHCN Việt Nam Với chức năng đa ngành nghề như dịch vụ liên quan đến in; Sao chép bản ghi các loại; Sửa chữa máy móc, thiết bị; Bán buôn máy vi tính, thiết bị ngoại vi và phần mềm; Bán buôn thiết bị và linh kiện điện tử, viễn thông; Bán buôn tổng hợp; Bán lẻ khác trong các cửa hàng kinh doanh tổng hợp; Bán lẻ máy vi tính, thiết bị ngoại vi, phần mềm và thiết bị viễn thông trong các cửa hàng chuyên doanh; Bán lẻ thiết bị nghe nhìn trong các cửa hàng chuyên doanh; Bán lẻ băng đĩa âm thanh, hình ảnh (kể cả băng, đĩa trắng) trong các cửa hàng chuyên doanh; Xử lý dữ liệu, cho thuê và các hoạt động liên quan; Quảng cáo; Hoạt động thiết kế chuyên dụng Trong sản xuất kinh doanh, Công ty luôn lấy chất lượng công trình, sản phẩm, uy tín với khách hàng làm mục tiêu hàng đầu, coi đó là điều kiện tồn tại và phát triển Vận động phát triển nhiều năm trong nền kinh tế thị trường, các công trình, sản phẩm của Công ty đã và đang khẳng định được sự yêu mến, lòng tin cậy của khách hàng trên các địa bàn trong cả nước trong nhiều lĩnh vực
2.2.2 Thực trạng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại công ty Cổ phần Phát triển Công nghệ và Giáo dục Việt
- Góp vốn vào vốn điều lệ của công ty:
Thủ tục góp vốn: Cam kết góp vốn; Đăng ký kinh doanh; Định giá tài sản; Góp vốn
Các loại tài sản góp vốn: Tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng; Hiện vật (máy móc, thiết bị, các hàng hóa khác); giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật; Các tài sản khác (phải được các bên thỏa thuận và ghi trong Điều lệ công ty)
Góp vốn bằng quyền sở hữu trí tuệ có thể tồn tại dưới nhiều hình thức như bằng sáng chế, nhà đầu tư có thể sử dụng tài sản góp vốn này như một sự đảm bảo về tính đột phá và khác biệt trong sản phẩm, công nghệ của dự án Nhãn hiệu cũng là một trong những tài sản góp vốn nhằm mục đích tăng cường xây dựng danh tiếng và phủ rộng thị trường kinh doanh hoặc góp vốn bằng bản quyền, các loại giấy phép và chứng chỉ có giá trị cũng là một trong những loại tài sản góp vốn có tính cạnh tranh và độc đáo Giá trị của quyền sở hữu trí tuệ phải được xác định thông qua một tổ chức định giá độc lập; Thông báo cho cơ quan quản lý: Nhà đầu tư phải có trách nhiệm thông báo cho cơ quan quản lý đầu tư có thẩm quyền nắm bắt được các thông tin trên khi thực hiện hoạt động góp vốn; Chứng minh quyền sở hữu: Nhà đầu tư phải có đầy đủ cơ sở pháp lý chứng minh được rằng họ có đầy đủ quyền và sở hữu quyền sở hữu trí tuệ và họ muốn sử dụng quyền đó để thực hiện hoạt động góp vốn đầu tư tại Việt Nam; Bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ: Đối với tài sản là quyền sở hữu trí tuệ, việc bảo vệ quyền sở hữu là rất quan trọng
Chủ đầu tư cần nắm bắt được các quy định pháp luật liên quan để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình được tốt nhất
Góp vốn bằng công nghệ và bí quyết kỹ thuật: Nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sở hữu công nghệ hoặc chuyển giao quyền sử dụng công nghệ từ bên có quyền chuyển giao sang bên nhận công nghệ Nhà đầu tư có thể lựa chọn hình thức chuyển giao độc quyền hoặc không độc quyền sử dụng công nghệ; quyền được chuyển giao tiếp quyền sử dụng công nghệ của bên nhận chuyển giao cho bên thứ ba Đặc biệt, sau khi góp vốn bằng giá trị quyền chuyển giao công nghệ thì thành viên hoặc cổ đông sáng lập không còn là chủ sử dụng đối với loại tài sản trên, mà nó sẽ thuộc về công ty nhận vốn góp Giá trị của công nghệ trên được xác định dựa trên giá trị thị trường, thông qua đấu giá hoặc thẩm định giá hoặc một phương pháp khác theo quy định của pháp luật Nhà đầu tư khi thực hiện việc góp vốn bằng công nghệ cần tuân thủ các quy định pháp luật về chuyển giao công nghệ, bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ và không vi phạm về quy định công nghệ nằm trong danh mục bị hạn chế chuyển giao Việc chuyển giao công nghệ phải được lập thành hợp đồng hoặc thể hiện dưới hình thức hợp đồng, thông qua các điều khoản hoặc phụ lục của hợp đồng Góp vốn bằng bí quyết kỹ thuật cũng cần được thẩm định giá trị và được các thành viên/cổ đông sáng lập khác đồng thuận trước khi đưa vào góp vốn đầu tư Định giá tài sản góp vốn: TS góp vốn không phải là tiền phải được định giá;
TS góp vốn khi thành lập Doanh nghiệp phải được các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc nhất trí
Chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn: TS có đăng ký quyền sở hữu hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền (sở hữu, sử dụng) cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển quyền không phải chịu lệ phí trước bạ; Việc góp vốn phải được thực hiện bằng việc giao nhận tài sản góp vốn có xác nhận bằng biên bản Chỉ được coi là thanh toán xong khi quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản góp vốn đã chuyển sang công ty
Tiến độ góp vốn: Tiến độ góp vốn do các bên thỏa thuận, nhưng không quá
36 tháng, kể từ ngày công ty được cấp Giấy Chứng nhận đăng ký kinh doanh; CP mà cổ đông sáng lập đăng ký mua phải thanh toán đủ trong vòng 90 ngày, kể từ ngày được cấp Giấy Chứng nhận đăng ký kinh doanh; CP được quyền chào bán phải phát hành hết trong 03 năm, kể từ ngày được cấp Giấy Chứng nhận đăng ký kinh doanh; Các sai sót thường gặp trong việc góp vốn, chuyển nhượng phần vốn góp
Thực hiện kê khai thuế, nộp thuế theo đúng quy định pháp luật về quản lý thuế Thủ tục chuyển nhượng phần vốn góp cũng cần tuân thủ theo các quy định hiện hành.
- Bước 1 Chuẩn bị Hồ sơ bao gồm:
+ Biên bản họp của Hội đồng thành viên công ty;
+ Quyết định của Hội đông thành viên công ty;
+ Thông báo thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp;
+ Đối với thành viên nhận chuyển nhượng là cá nhân: Bản sao chứng thực CMND/hộ chiếu/thẻ căn cước công dân;
+ Đối với thành viên nhận chuyển nhượng là tổ chức: Bản sao chứng thực Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh;
Bước thứ hai trong quá trình thành lập doanh nghiệp là nộp hồ sơ đăng ký kinh doanh tại Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp tỉnh nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính Sau khi nộp hồ sơ, doanh nghiệp sẽ nhận được Giấy biên nhận hồ sơ, đánh dấu bước khởi đầu cho quá trình xét duyệt và cấp phép thành lập doanh nghiệp.
- Bước 3 Nhận kết quả: Căn cứ vào Giấy biên nhận doanh nghiệp mang theo Giấy biên nhận đến nơi nộp hồ sơ để nhận kết quả
- Các vi phạm thường gặp trong chuyển nhượng vốn góp: Rút vốn, rút tài sản trực tiếp khỏi công ty; Chuyển nhượng phần vốn góp trong khi chưa đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng vốn (do chưa góp vốn); Thủ tục chuyển nhượng vốn không đúng; Không thực hiện thủ tục đăng ký việc thay đổi cơ cấu thành viên, cơ cấu vốn với cơ quan đăng ký kinh doanh
Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây: a) Tên, địa chỉ của các bên; b) Quyền, nghĩa vụ của các bên; c) Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới, tình trạng đất; d) Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên góp vốn; đ) Thời hạn góp vốn; e) Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn; g) Quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn; h) trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng
Người đại diện theo pháp luật của công ty, cổ đông, thành viên Hội đồng quản trị hoặc Giám đốc có liên quan phải bồi thường thiệt hại phát sinh, hoàn trả cho công ty các khoản lợi thu được từ việc thực hiện hợp đồng, giao dịch đó Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn; Đất góp vốn bị thu hồi đất theo quy định; Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể; Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện
Tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có GCNQSDĐ chính chủ người góp vốn Khi làm hợp đồng góp vốn các bên phải xác định rõ thời gian góp vốn Quyền sử dụng đất đó có gắn với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Khi góp vốn vào công ty cổ phần bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; thì người góp vốn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động để chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho công ty Công ty cổ phần và người góp vốn phải cùng nhau thỏa thuận để lập và công chứng Hợp đồng góp vốn của các bên tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có đất, tài sản gắn liền với đất dùng để góp vốn Sau đó, người góp vốn liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường nơi đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho mình, để nộp hồ sơ đăng ký biến động; bao gồm các giấy tờ sau: Đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT đã được sửa đổi, bổ sung năm 2017, năm 2023) Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của đôi bên Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Nếu công ty nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, thì phải kèm theo Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Nếu góp vốn bằng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản (người góp vốn) không đồng thời là người sử dụng đất, thì phải kèm theo Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất
- Các vi phạm thường gặp trong chuyển nhượng vốn góp: Rút vốn, rút tài sản trực tiếp khỏi công ty; Chuyển nhượng phần vốn góp trong khi chưa đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng vốn (do chưa góp vốn); Thủ tục chuyển nhượng vốn không đúng; Không thực hiện thủ tục đăng ký việc thay đổi cơ cấu thành viên, cơ cấu vốn với cơ quan đăng ký kinh doanh
Hợp đồng ký không đúng thủ tục sẽ bị vô hiệu Người đại diện theo pháp luật của công ty, cổ đông, thành viên Hội đồng quản trị hoặc Giám đốc có liên quan phải bồi thường thiệt hại phát sinh, hoàn trả cho công ty các khoản lợi thu được từ việc thực hiện hợp đồng, giao dịch đó
Ưu, nhược điểm của việc thực hiện pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại công ty Cổ phần Phát triển Công nghệ và Giáo dục Việt và nguyên nhân
2.3.1 Ưu điểm của việc thực hiện pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại công ty Cổ phần Phát triển Công nghệ và Giáo dục Việt
Việc góp vốn lần này thực hiện theo đúng quy định pháp luật và đã đạt được những hiệu quả nhất định Thủ tục góp vốn đảm bảo tuân thủ các cam kết về định giá tài sản, thời gian góp vốn, cũng như các quy định quản lý thuế Thủ tục chuyển nhượng phần vốn góp cũng được thực hiện theo đúng quy trình chuẩn, với đầy đủ hồ sơ và các yêu cầu pháp lý cần thiết Việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất giúp đảm bảo tài sản không có tranh chấp, được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, từ đó góp phần tăng nguồn vốn đầu tư và mở rộng sản xuất kinh doanh của công ty Trong trường hợp hết thời hạn góp vốn, các bên sẽ thỏa thuận về việc chấm dứt góp vốn, bên góp vốn được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại.
2.3.2 Nhược điểm của thực hiện pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại công ty Cổ phần Phát triển Công nghệ và Giáo dục Việt
Tài sản góp vốn chưa hoàn tất chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất sẽ không chịu thuế trước bạ, VAT Tuy nhiên, nếu tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất mà chưa đăng ký biến động thì sẽ ảnh hưởng đến việc công nhận quyền lợi, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng hợp tác kinh doanh đầu tư BĐS Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận chấm dứt nhưng chưa có quy định rõ ràng về gia hạn Việc định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế khiến người góp vốn, chủ sở hữu, thành viên Hội đồng thành viên (đối với công ty trách nhiệm hữu hạn), Hội đồng quản trị (đối với công ty cổ phần) chịu liên đới, không được góp thêm chênh lệch, cũng không chịu trách nhiệm về thiệt hại do định giá cao hơn giá trị thực tế của tài sản góp vốn.
Xuất phát từ ưu, nhược điểm của pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần; Từ ý chí chủ quan của công ty Cổ phần Phát triển Công nghệ và Giáo dục Việt và bên liên quan; Từ cơ chế quản lý hành chính của Nhà nước về đất đai Ưu điểm của pháp luật về góp vốn bằng giá trị QSDĐ vào công ty cổ phần ở Việt Nam hiện nay:
Pháp luật đất đai nói chung và góp vốn bằng QSDĐ nói riêng đã thể chế quan điểm của Đảng về chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Các quyền của NSDĐ được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện đã làm cho NSDĐ gắn bó lâu hơn với đất đai, yêu tâm đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh để nâng cao hiệu quả sử dụng đất Thị trường bất động sản trong đó có QSDĐ đã tạo được cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ; từng bước hoàn thiện chính sách tài chính đất đai theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, huy động nguồn vốn xã hội cho thị trường, thu hút đầu tư cho phát triển, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển đất nước Pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ đã từng bước thiết lập hành lang pháp lý, mở rộng quyền của NSDĐ trong lĩnh vực dân sự, thương mại Pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ là công cụ để huy động vốn từ đất đai đầu tư cho sản xuất kinh doanh, góp phần hình thành các liên doanh giữa doanh nghiệp Việt Nam với tổ chức, cá nhân nước ngoài Người kinh doanh coi đất đai là vốn, là tiền nên gia sức quay vòng vốn bằng các lựa chọn hình thức sử dụng đất hiệu quả nhất Nhà nước coi đất đai là nguồn tài chính thông qua chính sách tài chính đối với đất đai
Pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ được sửa đổi, bổ sung đã khắc phục phần nào những hạn chế, bất cập đáp ứng yêu cầu của thực tiễn đặt ra Hiến pháp năm 2013 và nhiều đạo luật được ban hành như Luật Đất đai năm 2013, Luật Doanh nghiệp năm
Luật Đầu tư năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động góp vốn bằng QSDĐ Luật Đất đai năm 2013 cho phép hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất góp vốn băng QSDĐ, tổ chức sự nghiệp tự chủ tài chính cũng được phép này Thủ tục đăng ký góp vốn bằng QSDĐ được cụ thể hóa, rút ngắn thời gian, giúp việc đăng ký thống nhất và thuận lợi QSDĐ khi chấm dứt góp vốn được xử lý như một tài sản khác.
Nhược điểm (tồn tại) của pháp luật về góp vốn bằng giá trị QSDĐ vào công ty cổ phần ở Việt Nam hiện nay:
Theo Luật Đất đai 2013, hộ gia đình và cá nhân không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) vào doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Quy định này gây bất bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất, vì nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn đầu tư vào nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thủy sản, trong khi quỹ đất do Nhà nước giao và cho thuê đã cạn kiệt.
2013 không cho phép hộ gia đình, cá nhân được góp vốn bằng QSDĐ với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã hạn chế việc tiếp cận nguồn vốn của hộ gia đình, cá nhân Luật Đất đai năm 2013 không cho phép hộ gia đình, cá nhân được góp vốn bằng tài sản g n liền với đất Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, ngoài ra còn để sản xuất, kinh doanh khác Để sản xuất, kinh doanh thì hộ gia đình phải đầu tư hạ tầng, công trình khác
Mặt khác, pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất đã chuyển giao quyền định đoạt nhưng chưa chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là cả một quá trình, bên góp vốn đã hoàn tất thủ tục đăng ký vì một lý do nào đó chưa hoàn thành việc bàn giao mặt bằng dẫn đến việc bên nhận góp vốn chưa khai thác, sử dụng được khu đất (đã chuyển giao quyền định đoạt nhưng chưa chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng)
- Về điều kiện góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần: Pháp luật chưa có sự phân biệt giữa thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn QSDĐ với thời điểm chuyển QSDĐ Luật Đất đai năm 2013 không quy định thời điểm có hiệu lực của giao dịch QSDĐ mà chỉ quy định thời điểm có hiệu lực khi thực hiện các quyền của NSDĐ, trong đó có góp vốn bằng QSDĐ Tuy nhiên, quy định về thời điểm thực hiện quyền của NSDĐ với thời điểm chuyển QSDĐ trong Luật Đất đai năm 2013 là không rõ ràng Bởi lẽ, việc thực hiện các quyền của NSDĐ đều phải thông qua giao dịch, trong đó chủ yếu là hợp đồng Tuy nhiên, theo
Bộ luật Dân sự năm 2015 thì các giao dịch QSDĐ phải đăng ký theo quy định của Luật Đất đai và thời điểm chuyển QSDĐ là thời điểm được đăng ký Vấn đề đặt ra là, thời điểm đăng ký là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn hay là thời điểm được công chứng, chứng thực? Về mặt lý luận, không khó để xác định đây là hai thời điểm khác nhau Tuy nhiên, để đảm bảo sự an toàn của giao dịch, các bên thường thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ là thời điểm đăng ký Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn chưa có sự phân biệt các hình thức góp vốn bằng QSDĐ Mỗi hình thức góp vốn bằng QSDĐ có đặc trưng riêng được quyết định bởi quy chế pháp lý khác nhau Tiêu chí để phân biệt các hình thức góp vốn bằng QSDĐ ngoài chuyển QSDĐ, hình thành pháp nhân còn là hợp tác kinh doanh Góp vốn bằng QSDĐ hình thành pháp nhân thì QSDĐ chuyển từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn; còn góp vốn bằng QSDĐ dưới hình thức hợp tác kinh doanh không chuyển QSDĐ Quy định pháp luật bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ là một điểm hạn chế của pháp luật đất đai, gây nhiều bất cập trong thực tiễn, có khả năng bị lợi dụng để một bên bội ước đối với những cam kết đã được xác lập một cách tự nguyện Bởi lẽ, như đã đề cập, pháp luật đất đai yêu cầu hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới đảm bảo giao dịch có hiệu lực Chính vì vậy, trong những hoàn cảnh khách quan chưa thể thực hiện công chứng, chứng thực để hoàn thành giao dịch về góp vốn bằng QSDĐ, một bên hoàn toàn có thể lấy lý do này để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu nhằm hủy bỏ toàn bộ nghĩa vụ trong giao dịch của bên mình Không có sự phân biệt rõ ràng về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ và thời điểm có hiệu lực của giao dịch góp vốn bằng QSDĐ Từ nội dung quy định pháp luật về hình thức và hiệu lực của hợp đồng góp vốn, vấn đề đặt ra là nếu như giao dịch góp vốn bằng QSDĐ chỉ có hiệu lực khi được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, vậy thì khoảng thời gian giữa việc hoàn tất công chứng hoặc chứng thực hợp đồng góp vốn và thời điểm QSDĐ đã được ghi nhận vào sổ địa chính có được tính là thời gian có hiệu lực của hợp đồng góp vốn hay không Khoảng thời gian này đôi khi rất lâu do tính chất thủ tục đăng ký QSDĐ ở Việt Nam diễn ra tương đối phức tạp, việc đăng ký sang tên
Luật Đất đai năm 2013 và Luật Doanh nghiệp năm 2014 có sự không thống nhất về trình tự, thủ tục góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần Điều này gây khó khăn cho các doanh nghiệp và cá nhân khi thực hiện giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Về quy định hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần ở Việt Nam: Quy phạm điều chỉnh hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ còn thiếu và nằm ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau Hiện nay, hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ được điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật như: Bộ luật Dân sự năm
2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Thương mại năm
ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀO CÔNG TY CỔ PHẦN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN CÔNG NGHỆ VÀ GIÁO DỤC VIỆT
Định hướng hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần và nâng cao hiệu quả thực hiện
Pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ phải bảo đảm hoạt động theo nguyên tắc kinh tế thị trường để thị trường vốn phát triển Thiết chế kinh tế thị trường cần được hoàn thiện thông qua việc nắm bắt quy luật tác động đến góp vốn nói chung và góp vốn bằng QSDĐ nói riêng Môi trường pháp lý cần đảm bảo an toàn, bình đẳng cho NSDĐ, hạn chế can thiệp hành chính để NSDĐ thực hiện quyền của mình Pháp luật phải phản ánh đúng thực tiễn hoạt động góp vốn bằng QSDĐ Bên cạnh đó, cần xóa bỏ phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất để phù hợp với kinh tế thị trường, đồng thời mở rộng quyền góp vốn của NSDĐ với nhà đầu tư nước ngoài để tận dụng lợi thế của họ.
Giải pháp hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần ở Việt Nam
3.2.1 Hoàn thiện quy định về chủ thể góp vốn và chủ thể nhận vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần
Góp vốn hợp tác kinh doanh và góp vốn thành lập pháp nhân có sự khác biệt cơ bản Góp vốn thành lập pháp nhân là chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất sang pháp nhân Ngược lại, góp vốn hợp tác sản xuất kinh doanh vẫn giữ nguyên chủ thể sử dụng đất Pháp luật đất đai hiện hành thiên về điều chỉnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở dạng hợp tác kinh doanh Do đó, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thành lập pháp nhân đang bị bỏ ngỏ pháp lý.
Bộ luật Dân sự năm 2015, hình thức hợp đồng về QSDĐ phải lập thành văn bản và tuân thủ pháp luật về đất đai Thống nhất với quy định này, điểm a khoản 3 Điều
Luật Đất đai năm 2013 quy định hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải được công chứng hoặc chứng thực Ngoài ra, theo Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch góp vốn bằng QSDĐ chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm QSDĐ được đăng ký vào sổ địa chính bởi cơ quan đăng ký đất đai.
5 của Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một sốđiều của LĐĐ (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì cơ quan đăng ký đất đai là Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, ở các quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh có chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Như vậy, theo các quy định nêu trên, thì giao dịch góp vốn bằng QSDĐ phải được thiết lập bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và được đăng ký vào sổ địa chính đất đai để đảm bảo tính hiệu lực
Pháp luật cần có quy định cụ thể đối với hai hình thức góp vốn bằng QSDĐ Góp vốn bằng QSDĐ trên phương diện là QSDĐ cần có quy định phù hợp với hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng tài sản Việc hủy hợp đồng chỉ được đặt ra với những trường hợp vi phạm nghiêm trọng không thể khắc phục được Đối với hình thức góp vốn chuyển QSDĐ, do bên nhận góp vốn là NSDĐ mới có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của NSDĐ, vì thế, không nên quy định bên góp vốn được nhận lại QSDĐ để lại thừa kế phần vốn góp và QSDĐ được chia cho các chủ thể khác nhau cần quy định theo đó, người thừa kế QSDĐ bị hạn chế việc thực hiện quyền của NSDĐ trong thời hạn góp vốn được xác định trong hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ Để hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng giá trị QSDĐ trong hợp tác sản xuất, kinh doanh cần tập trung vào hai phương diện cơ bản sau đây: Phương diện thứ nhất, hoàn thiện các quyđịnh về xử lý phần vốn góp bằng giá trị QSDĐ vào mục đích SXKD.Do pháp luật về góp vốn bằng giá trị QSDĐ để hợp tác SX ư KD đã bộc lộ hạn chế xung quanh vấn đề xử lý phần vốn góp bằng giá trị QSDĐ
Bổ sung các quy định cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ để hợp tác SXKD với các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cũng có quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó để hợp tác SXKD với tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài Bổ sung các quy định về xử lý phần tài sản góp vốn là giá trị QSDĐ khi cổ phần hoá doanh nghiệp, khi DNLD chuyển sang hình thức doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài Với quy định của pháp luật hiện hành, quyền của người sử dụng đất (NSDĐ) ở nước ta tiệm cận đến quyền sở hữu đất đai Quyền sử dụng đất (QSDĐ) không chỉ là quyền sử dụng đất đai mà còn là quyền sở hữu một loại tài sản đặc biệt Cũng như qui định về các hợp đồng dân sự thông dụng và các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, qui định về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai năm 2013 là những qui định mang tính định hướng, tạo điều kiện cho các bên tham gia giao dịch có được một khuôn mẫu hợp đồng để thể hiện ý chí của mình sao cho đầy đủ, chặt chẽ và cân bằng về lợi ích giữa các bên
Theo khoản 2 Điều 730 BLDS, bên góp vốn được để lại thừa kế phần vốn góp có giá trị tương đương quyền sử dụng đất (QSDĐ) Quy định này áp dụng đối với trường hợp góp vốn không chuyển QSDĐ, lúc này di sản thừa kế sẽ bao gồm phần vốn đã góp và QSDĐ sau khi hết hạn góp vốn Người góp vốn bằng QSDĐ có thể để lại thừa kế theo di chúc hoặc pháp luật, do đó di sản có thể được chia cho các chủ thể khác nhau Về phía bên nhận góp vốn, mặc dù đã nhận góp vốn và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên này chỉ có quyền quản lý và sử dụng theo mục đích góp vốn, không có quyền định đoạt như thế chấp hoặc chuyển nhượng.
3.2.2 Hoàn thiện quy định về điều kiện góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần
Bổ sung quy định điều kiện góp vốn bằng QSDĐ vào doanh nghiệp: Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án là một trong các điều kiện để QSDĐ tham gia quan hệ góp vốn vào doanh nghiệp Góp vốn thì phải định giá để có thể tính được tỷ lệ góp vốn hoặc cổ phần của doanh nghiệp Trên thực tế, bên góp vốn có thể dùng QSDĐ thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nếu được bên nhận góp vốn bằng QSDĐ là doanh nghiệp đồng ý Do đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận góp vốn là doanh nghiệp thì cần bổ sung quy định về điều kiện là QSDĐ không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời Bổ sung quy định về thời điểm chuyển giao các quyền định đoạt, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với QSDĐ được góp vốn vào doanh nghiệp Để tránh tình trạng bên góp vốn đã thực hiện thủ tục đăng ký nhưng không tiến hành bàn giao đất/tài sản gắn liền với đất, pháp luật nên quy định bắt buộc phải có biên bản bàn giao đất/tài sản gắn liền với đất trong trường hợp bên góp vốn là tổ chức, cá nhân không kinh doanh khi nộp hồ sơ cho cơ quan nhà nước Ngược lại, những trường hợp chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai nhưng đã tiến hành việc bàn giao đất cho bên nhận góp vốn, thì bên nhận góp vốn phải thực hiện việc ghi nhận hoàn thành nghĩa vụ góp vốn (thanh toán tiền mua cổ phần) và cấp chứng nhận phần vốn góp (được doanh nghiệp cấp cho bên góp vốn tại thời điểm bên góp vốn đã góp đủ vốn)/sổ chứng nhận cổ đông cho bên góp vốn, đồng thời, ghi nhận tư cách thành viên góp vốn/cổ đông công ty trong điều lệ của công ty nên là quyền quyết định của các thành viên góp vốn và/hoặc các cổ đông khác Tuy nhiên những phương án nêu trên chỉ góp phần đảm bảo việc chuyển giao cùng lúc các quyền định đoạt - chiếm hữu - sử dụng giữa các bên Pháp luật cần bổ sung quy định cụ thể, rõ ràng hơn về thời điểm bên nhận góp vốn xác lập quyền đối với QSDĐ nhận góp vốn
Bổ sung quy định để cụ thể trường hơp nào khi chấm dứt góp vốn được nhận lại QSDĐ: Khoản 3 Điều 730 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên góp vốn được nhận lại QSDĐ đã góp theo thỏa thuận hoặc khi thời hạn góp vốn đã hết Tại điểm b khoản 3 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chấm dứt góp vốn bằng QSDĐ khi một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn; điểm a khoản 4 Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ - CP quy định về xử lý QSDĐ chấm dứt trong trường hợp hết hợp đồng hoặc theo thỏa thuận theo đó nếu bên góp vốn không nhận lại QSDĐ thì bên nhận góp vốn mới được Nhà nước cho thuê đất khi có nhu cầu Đây là quy định chỉ phù hợp với góp vốn để hợp tác kinh doanh, không phù hợp với góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp vốn vào doanh nghiệp đã được thành lập Vì vậy, cần bổ sung quy định này theo hướng chỉ trong trường hợp góp vốn để hợp tác kinh doanh không chuyển QSDĐ, bên góp vốn được nhận lại QSDĐ góp vốn theo thỏa thuận
3.2.3 Hoàn thiện quy định về trình tự, thủ tục góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần Để tránh tình trạng bên góp vốn đã thực hiện thủ tục đăng ký nhưng không tiến hành bàn giao đất/tài sản gắn liền với đất, pháp luật nên quy định bổ sung hồ sơ nộp cho cơ quan nhà nước bắt buộc phải có biên bản bàn giao đất/tài sản gắn liền với đất trong trường hợp bên góp vốn là tổ chức, cá nhân không kinh doanh Để thuận tiện cho việc phân định từng giao dịch và xác định hồ sơ, trình tự, thủ tục tương ứng, pháp luật đất đai cần sửa đổi, bổ sung các loại giao dịch về quyền sử dụng đất tại Điều 500 BLDS năm 2015 và Điều 188 LĐĐ năm 2013 theo hướng tách hợp đồng hợp tác và hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập pháp nhân Trên cơ sở phân tách, pháp luật có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục đối với từng loại hợp đồng Cụ thể, với hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập pháp nhân, các bên phải thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực, đăng ký và bên nhận góp vốn phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với hợp đồng hợp tác có đối tượng là quyền sử dụng đất, các bên chỉ cần thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực, đăng ký và xóa đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi chấm dứt việc góp vốn Khi thực hiện trình tự, thủ tục cho thuê đất, gia hạn quyền sử dụng đất, quy định của Luật sẽ là cơ sở thực hiện Do vậy, điều kiện về thời hạn gia hạn nên được luật hóa để đảm bảo tính tuân thủ về nghĩa vụ của người sử dụng đất Đồng thời, pháp luật cũng cần có quy định chi tiết đối với các trường hợp giải quyết thủ tục quá hạn trên cơ sở quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Đối với tình huống đưa ra trong bài viết, theo quy định của pháp luật hiện hành và diễn biến thực tiễn của vụ việc, tác giả cho rằng có cơ sở gia hạn sử dụng đất cho công ty A
Pháp luật cần có quy định hướng dẫn rõ ràng hơn về thủ tục góp vốn bằng một phần QSDĐ để thực hiện dự án nhà ở để bán Hiện nay, đối với các doanh nghiệp đang có sự thắc mắc về phương pháp xử lý, Sở Tài nguyên và Môi trường ở địa phương nơi thực hiện dự án sẽ có hướng dẫn cụ thể phương thức thực hiện đăng ký QSDĐ, tuy nhiên do chưa có quy định pháp luật điều chỉnh về vấn đề này nên vẫn cần phải có cơ chế được quy định rõ ràng tại văn bản quy phạm pháp luật Góp vốn bằng QSDĐ để thành lập doanh nghiệp, góp vốn vào doanh nghiệp đã được thành lập hoặc góp vốn bằng hình thức hợp tác kinh doanh Đối với góp vốn để thành lập doanh nghiệp, góp vốn vào doanh nghiệp đã được thành lập thì bên nhận góp vốn là chủ thể sử dụng đất mới Vì thế, với hình thức góp vốn này thì thời hạn góp vốn chỉ đặt ra với đất sử dụng có thời hạn trong quan hệ giữa NSDĐ với Nhà nước mà không đặt ra đối với bên góp vốn và bên nhận góp vốn Trong khi đó, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thì trong hợp đồng góp vốn không phân biệt hình thức góp vốn hình thành pháp nhân hay góp vốn bằng hình thức hợp tác kinh doanh phải xác định thời hạn góp vốn Thời hạn góp vốn bằng QSDĐ chỉ đặt ra đối với góp vốn bằng hình thức hợp tác kinh doanh Vì vậy, Luật Đất đai cần bổ sung quy định theo hướng thời hạn góp vốn bằng QSDĐ là điều khoản bắt buộc trong hợp đồng góp vốn bằng hình thức hợp tác kinh doanh
Theo quy định tại khoản 1 Điều 36 Luật Doanh nghiệp năm 2014 thì các thành viên công ty cổ phần phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty Đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc giá trị QSDĐ thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc chuyển QSDĐ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Còn theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì tất cả các trường hợp góp vốn bằng QSDĐ đều phải đăng ký góp vốn và đăng ký xóa góp vốn Quy định này không phù hợp với hình thức góp vốn bằng QSDĐ hình thành pháp nhân Bởi lẽ, một trong những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ là phải đăng ký Bên nhận góp vốn bằng QSDĐ là chủ thể sử dụng đất mới nên quyền và nghĩa vụ được xác lập theo quy định của pháp luật Vì thế, vấn đề đăng ký và xóa đăng ký không cần142 thiết đặt ra đối với hình thức góp vốn này Vì vậy, Luật Đất đai cần được sửa đổi theo hướng việc đăng ký và xóa đăng ký chỉ áp dụng đối với góp vốn bằng hình thức hợp tác kinh doanh Sớm ban hành Luật Đăng ký bất động sản nhằm đảm bảo cho QSDĐ minh bạch, đủ điều kiện pháp lý để trở thành tài sản trong giao dịch góp vốn Do chúng ta chưa có Luật Đăng ký bất động sản nên các quy định về đăng ký bất động sản nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật Đối với đất đai, việc đăng ký được quy định trong Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Đối với nhà ở, việc đăng ký được quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 Do việc đăng ký bất động sản nằm ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau nên còn có sự chồng chéo, mâu thuẫn Trong khi đăng ký là biện pháp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ góp vốn bằng QSDĐ đồng thời cũng là biện pháp để Nhà nước quản lý góp vốn bằng QSDĐ Vì thế, để đảm bảo sự thống nhất trong đăng ký góp vốn bằng QSDĐ cần sớm ban hành Luật Đăng ký bất động sản
3.2.4 Hoàn thiện quy định về hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần ở Việt Nam
Bổ sung quy định hồ sơ góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có biên bản bàn giao đất/tài sản gắn liền với đất nhằm tránh tình trạng bên góp vốn đã chuyển giao quyền định đoạt nhưng chưa chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng Việc quy định phải có biên bản bàn giao và biên bản này được nộp cho cơ quan nhà nước là bắt buộc và phải có biên bản bàn giao đất/tài sản gắn liền với đất trong trường hợp bên góp vốn là tổ chức, cá nhân không kinh doanh
Sửa đổi khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 là cần thiết để làm rõ thời điểm phát sinh hiệu lực và chuyển quyền sử dụng đất đối với hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, phù hợp với Bộ luật Dân sự năm 2015 Đối với hình thức góp vốn này, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) khắc phục hạn chế của luật hiện hành bằng cách quy định rõ ràng về "không gian sử dụng đất" và "quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không" Tuy nhiên, việc không trực tiếp sử dụng cụm từ "quyền bề mặt" trong dự thảo sẽ ảnh hưởng đến tính thống nhất của hệ thống pháp luật, bởi vì "quyền bề mặt" đã được nêu trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và phổ biến ở nhiều quốc gia Nếu không quy định cụ thể trong Luật Đất đai, khái niệm này không thể được đưa vào thực tiễn.
Về chế độ sử dụng đất kết hợp đa mục đích, cơ quan soạn thảo đã quy định khá rõ nét chế độ sử dụng đất kết hợp đa mục đích trong dự thảo Luật Đất đại (sửa đổi) nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa những người sử dụng đất Những đổi mới của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giúp sử dụng hiệu quả đất nông nghiệp, đặc biệt đất trồng lúa, giúp khắc phục tình trạng bỏ hoang đất hoặc sử dụng sai mục đích, góp phần cải thiện sinh kế người dân Tuy nhiên, các quy định mới dừng lại ở những nguyên tắc chung, cần thiết phải được thể chế hóa đầy đủ trong nghị định của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sửa đổi) Cụ thể, cần phải làm rõ được thế nào là đất sử dụng hỗn hợp/kết hợp nhưng “không làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính”; làm rõ nguyên tắc “tuân thủ các pháp luật chuyên ngành” khi sử dụng đất hỗn hợp/kết hợp trong từng trường hợp cụ thể Đồng thời, cần phải làm rõ nguyên tắc “thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định” khi sử dụng đất hỗn hợp/kết hợp
Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ở Việt Nam nói chung và tại công ty Cổ phần Phát triển Công nghệ và Giáo dục Việt nói riêng
3.3.1 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ở Việt Nam Để nâng cao hoạt động và hiệu quả của góp vốn bằng QSDĐ, khuyến khích các tổ chức hỗ trợ việc xác định giá đất, cần quan tâm tăng cường những biện pháp như: (i) Tăng cường thực hiện Luật Giá, cũng như cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ cho các tổ chức hành nghề định giá và tư vấn định giá QSDĐ hoạt động có hiệu quả Qua đó thúc đẩy hoạt động định giá QSDĐ được thực hiện một cách trung thực, khách quan, có hiệu quả và đúng pháp luật; (ii) Có cơ chế khuyến khích các tổ chức thẩm định giá tiếp thị sản phẩm đến công chúng nhằm tạo thói quen cho NSDĐ sử dụng sản phẩm dịch vụ của các tổ chức này, qua đó từng bước từ bỏ thói quen chỉ sử dụng các dịch vụ do các cơ quan nhà nước thực hiện như hiện nay: Có chính sách khuyến khích về thuế, đất đai để các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần khi có đủ điều kiện có thể thành lập các tổ chức thẩm định giá, tư vấn về định giá QSDĐ Đối với các cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, cần tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức thẩm định giá QSDĐ tiếp cận thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, để từ đó, tổ chức thẩm định giá thực hiện việc định giá QSDĐ một cách khách quan, phù hợp với thực tiễn Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, thì những biến động về đất đai thông qua các giao dịch, trong đó có góp vốn bằng QSDĐ phải được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai Góp vốn bằng QSDĐ có thể dẫn tới việc chấm dứt QSDĐ của bên góp vốn, đồng thời xác lập QSDĐ cho bên nhận góp vốn
Về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Cần sửa đổi quy định của khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 theo hướng làm rõ các thời điểm liên quan đến hợp đồng có đối tượng là quyền sử dụng đất tương ứng với từng loại hợp đồng và phù hợp với Bộ luật Dân sự năm 2015 Cụ thể, đối với hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần quy định rõ thời gian có hiệu lực của hợp đồng, thời điểm chuyển quyền sử dụng đất Bổ sung quy định hồ sơ góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có biên bản bàn giao đất/tài sản gắn liền với đất nhằm tránh tình trạng bên góp vốn đã chuyển giao quyền định đoạt nhưng chưa chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng Việc quy định phải có biên bản bàn giao và biên bản này được nộp cho cơ quan nhà nước là bắt buộc và phải có biên bản bàn giao đất/tài sản gắn liền với đất trong trường hợp bên góp vốn là tổ chức, cá nhân không kinh doanh Hoàn thiện các quy định của pháp luật về giá đất làm cơ sở cho việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong sản xuất kinh doanh Nhà nước ban hành khung giá đất làm cơ sở cho các bên thương thảo, thảo thuận làm vốn góp vào sản xuất, kinh doanh nhưng không được thấp hơn mức giá đất trong khung giá đất do Nhà nước ban hành Điều này có thể được hiểu là giá đất mà Nhà nước quy định chỉ có giá trị tham khảo đối với các bên khi thỏa thuận về quyền sử dụng đất được tính ra bằng giá trị tiền để làm vốn góp Quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong Luật Doanh nghiệp năm 2005 không thống nhất với quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Bộ luật Dân sự Theo quy định tại các Điều 727, Điều 730 và Điều 732 Bộ luật Dân sự năm 2005, quyền sử dụng đất không được chuyển giao cho bên nhận góp vốn Nhưng tại Điều 29 Luật Doanh nghiệp lại ghi: đối với tài sản có đăng ký hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan có thẩm quyền Ngoài ra, Bộ luật Dân sự chỉ quy định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, không quy định về việc góp vốn bằng giá trị nhà hay tài sản gắn liền với đất, dẫn tới nếu tài sản góp vốn là nhà và đất gắn liền nhau thì không có quy định điều chỉnh áp dụng thống nhất Từ sự không thống nhất trong điều chỉnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại các văn bản luật trên, cần nhanh chóng sửa đổi để tạo ra sự thống nhất trong áp dụng luật
3.3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại công ty Cổ phần Phát triển Công nghệ và Giáo dục Việt Nam Để nâng cao hoạt động và hiệu quả của góp vốn bằng QSDĐ, khuyến khích các tổ chức hỗ trợ việc xác định giá đất, cần quan tâm tăng cường những biện pháp như: (i) Ban hành những văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn Luật Giá năm
2012, cũng như cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ cho các tổ chức hành nghề định giá và tư vấn định giá QSDĐ hoạt động có hiệu quả Qua đó thúc đẩy hoạt động định giá QSDĐ được thực hiện một cách trung thực, khách quan, có hiệu quả và đúng pháp luật; (ii) Có cơ chế khuyến khích các tổ chức thẩm định giá tiếp thị sản phẩm đến công chúng nhằm tạo thói quen cho NSDĐ sử dụng sản phẩm dịch vụ của các tổ chức này, qua đó từng bước từ bỏ thói quen chỉ sử dụng các dịch vụ do các cơ quan nhà nước thực hiện như hiện nay: Có chính sách khuyến khích về thuế, đất đai để các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần khi có đủ điều kiện có thể thành lập các tổ chức thẩm định giá, tư vấn về định giá QSDĐ Đối với các cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, cần tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức thẩm định giá QSDĐ tiếp cận thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, để từ đó, tổ chức thẩm định giá thực hiện việc định giá QSDĐ một cách khách quan, phù hợp với thực tiễn Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, thì những biến động về đất đai thông qua các giao dịch, trong đó có góp vốn bằng QSDĐ phải được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai Góp vốn bằng QSDĐ có thể dẫn tới việc chấm dứt QSDĐ của bên góp vốn, đồng thời xác lập QSDĐ cho bên nhận góp vốn Thực tiễn cho thấy, việc đăng ký góp vốn bằng QSDĐ chủ yếu được tiến hành với hình thức góp vốn hình thành pháp nhân, còn góp vốn bằng QSDĐ dưới hình thức hợp tác kinh doanh như góp vốn của người nông dân với các doanh nghiệp trong lĩnh vực nông nghiệp… vẫn chưa được chú trọng Hầu như, các trường hợp góp vốn này không được đăng ký Trong khi đó, pháp luật quy định việc đăng ký góp vốn bằng
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng góp vốn kinh doanh Trong trường hợp này, QSDĐ thuộc về bên góp vốn nhưng công trình trên đất lại thuộc sở hữu của bên nhận góp vốn Pháp luật hiện hành chưa có quy định rõ ràng về việc QSDĐ của bên góp vốn có thể được sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hay không Do đó, vấn đề đặt ra là nếu QSDĐ được dùng để bảo đảm nghĩa vụ thì khi bên góp vốn không thực hiện nghĩa vụ, sẽ xử lý như thế nào khi mà công trình trên đất lại thuộc quyền sở hữu của bên nhận góp vốn Đây không chỉ là vấn đề của các bên liên quan mà còn là bài toán đối với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, cụ thể là Văn phòng đăng ký đất đai.
Để góp vốn đảm bảo, cần có thủ tục định giá tài sản hợp lý, bao gồm giá trị quyền sử dụng đất Trong quá trình góp vốn, cần tiến hành giao nhận tài sản có xác nhận biên bản Nếu góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì tiến độ kéo dài tối đa 36 tháng Về thuế, doanh nghiệp phải kê khai, nộp đủ theo quy định Thủ tục chuyển nhượng phần vốn góp được thực hiện theo quy định, bao gồm chuẩn bị hồ sơ, nộp hồ sơ và nhận kết quả Sau khi đóng góp đủ thời hạn bằng quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận chấm dứt góp vốn.
Tài sản góp vốn cần làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất cho công ty theo quy định của pháp luật Việc chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng đất đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ, và pháp nhân không phải kê khai nộp thuế VAT Góp vốn bằng QSDĐ được góp thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh được thực hiện đăng ký biến động cập nhật bên nhận góp vốn là người sử dụng đất mới Đồng thời, khi tài sản góp vốn được định giá cao hơn giá trị thực tế của tài sản đó tại thời điểm góp vốn thì người góp vốn, chủ sở hữu, thành viên Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, thành viên Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần cùng liên đới cho phép góp thêm số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá, chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do việc cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế
Trong chương này, trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng ở chương 2 và định hướng hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần và nâng cao hiệu quả thực hiện Luận văn đề xuất Giải pháp hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần trong thời gian tới cụ thể là giải pháp hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào công ty cổ phần ở Việt Nam; Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ở Việt Nam nói chung và tại công ty Cổ phần Phát triển Công nghệ và Giáo dục Việt nói riêng.