Khóa luận tốt nghiệp: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn giải quyết tại các Toà án nhân dân trên địa bàn thành phố Hà Nội

nhượng quyên sử dung dat được quy định chủ yếu trong LĐĐ năm 2013 vaBLDS năm 2015;- Pham vi không gian: việc nghiên cứu hợp dong chuyển nhương quyền sử dụng đất được xác định theo một ph

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYÊN THỊLOAN

HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG ĐÁT

QUA THỰC TIẾN GIẢI QUYÉT TẠI CAC TOA ÁN

NHÂN DÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHÓ HÀ NỘI

HÀ NỘI, 2023

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYÊN THỊLOAN

K20DCQ045

HOP DONG CHUYEN NHUONG QUYEN SU DUNG DAT

QUA THUC TIEN GIAI QUYET TAI CAC TOA AN

NHAN DAN TREN DIA BAN THANH PHO HA NOI

Chuyên ngành: Luật

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌC: TS LE THỊ GIANG

HÀ NỘI, 2023

LỜI CAM ĐOANTôi xin cam đoan KLTN: “Hop đồng chuyên nhượng quyền sử dung

đắt qua thực tiễn giải quyết tại các Toà đa nhân đân trên dia bàn thành phố

Ha Nội ˆ là công trình nghiên cứu của bản thân Những phan sử dụng tài liệu

tham khảo trong KLTN đã được nêu rổ trong danh mục tài liêu tham khảo.Các kết quả trình bảy trong KLTN là hoản toàn trung thực, nếu sai tôi xinchu hoàn toàn trách nhiệm trước khoa và nhà trường.

Nguyễn Thị Loan

ii

LỜI CẢM ƠN

Để co thể hoan thành tot KLTN nảy, em xin chân thanh gửi lời cảm ơntới TS.Lé Thi Giang, người đã hướng dẫn tan tình và giúp đỡ em rất nhiêutrong qua trình thực hiện KLTN của minh.

Em chân thanh cảm ơn các thay, cô trong khoa Sau đại học, các thay côcủa Trường Đại học Luật Hà Nội đã truyền đạt kiến thức trong thời gian qua

Với vốn kiên thức được tiép thu trong quá trình học không chỉ là nên tang cho

quá trình nghiên cứu KLTN ma còn là hành trang quy báu để em bước vaođời một cách vững chắc và tự tin

Em xin chân thành cain ơn!

Uy ban nhân dan

Bộ luật dân sự

iv

KOITCĂM DOAN nong etnneuantottodbtstbtG400sszsxasesaeauSft

LỜI CẢM ƠN i

DANH MUC TỪ VIET TAT

LỜI NÓI ĐÀU

CHƯƠNG 1 MỘT SÓ VẤN ĐÈ LÝ ? LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYEN

tì Khái niệm, đặc điễm về quyêu sử dụng đết su =

1.2 Khái niêm, đặc điểm hợp đông chuyển nhương quyên dang đếY, ¡a.› 13

1.2.1 Khải niệm hợp đồng chuyén nhượng quyền sử dung đất,G 131.2.2 Đặc điểm hop đồng chuyén nhượng quyền sit dung đất 11.3 Ý nghia của việc quy định hợp đồng chuyến nhượng quyên sử dụng đất 101.4 Lược sử pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung dat 31

5

14.1 Giai doan từ năm 1945 đến năm 1980 2

142 Giai doan từ năm 1980 đến năm 1992 seas 2

KET LUẬN CHƯƠNG 1 see vi

CHƯƠNG 2 THUC TRẠNG PHAP > LUAT VỀ) HỢP ĐÔNG CHUYỂN

NHƯỢNG QUYEN SU DỤNG ĐÁT " —.

2.1 Đối tượng của hop đông chuyển thường t quyền sử lở đụng đỐN:s¿a52

2.2 Chủ thé của hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung đât 38

2.12 Bên nhân cimyễn hương

hes Gulia nails vy Hồ Đề a

2.3.1 Quyén và nghia vụ của bên chuyên nhượng quyễn s0i80iEi8E- 48

2.3.2 Quyén và ngiữa vụ của bên nhận cimyên nhương quyền sử đụng đất 522.4 Hình thức của hợp đồng chuyển nhương quyên sử dung đất 562.5 Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đông chuyển nhượng quyên sử

"ÔÓÔ 60

CHƯƠNG 3 THỰC TIẾN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VẺ HỢP ĐỎNG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG BAT TẠI CÁC TOA AN

NHÂN DÂN TREN DIA BAN THÀNH PHO HÀ NỘI VÀ MỘT SỐ

KIEN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT nee 205

3.1 Thực trang giải quyết tranh chap hợp đẳng thuyết Hướng tả quyên sử

dung dat ở tử thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Ha Ndi ` 20D

3.1.1 Đặc điểm đất đai tại Hà Nội x3z5/2/680580x set)

3.12 Ket qua dat được trong việc giải quyét tranh chấp hop sing cimyễn

nhượng quyền sử dung dat ở của Tòa an nhân dan tai Hà Noi 663.2.3 Những hạn ché, vướng mắc trong việc giải quyết tranh chap hopđằng chuyén nhượng quyền sit dung đất ở của Tòa dn nhân đân tai Hà

LỜI NÓI ĐÀU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, còn người dân được traoquyền sử dụng đất Quyên sử dung đất là tai sản có giá trị lớn, có ý nghĩa vôcùng quan trong đôi với cuôc sóng của mỗi cá nhân va gia đỉnh Với tinh chất

là một tải sản do đó, quyền sử dụng đất cũng được các chủ thể đưa vaochuyển nhương, trao đổi, chuyển nhương, thé chap, cho thuê Trong đóHBCNQSDD là một trong những giao dịch thông dung, phô biển nhật trênthực tế Thông qua việc xác lập loại hợp đông nay mà các chủ thé được xáclập hoặc cham đứt quyên sử dung dat của mình

Với sự quan trong va phô bién của HĐCNQSDĐ nên ngay từ rat sớm,hợp đồng này đã được ghi nhận và điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật Phápluật về HĐCNQSDĐ ở nước ta đã trai qua nhiêu giai đoạn khác nhau, mỗigiai đoan Nhà nước ta lại có những chính sách khác nhau về đất đai, các quyđịnh sau ra đời không chỉ ké thửa những điểm tích cực ma còn khắc phụcnhững điểm còn hạn chế để quy định về hợp đông chuyển nhượng quyên sửdụng đất ở ngày một hoàn thiện hơn Hiện nay, cơ sở pháp lý quan trong nhật

điều chỉnh về HĐCNQSDĐ là BLDS năm 2015 và LĐĐ năm 2013 Mặc da

khung pháp ly điêu chỉnh HĐCNQSDĐ đã tương đổi đây đủ và hoản thiệnnhưng vẫn còn tên tại một sô bat cập, hạn chế như: điều kiện chuyển nhượngquy định chưa day đủ va chặt chế, chủ thể chuyển nhương còn gây nhiêutranh cãi, đặc biệt liên quan đến hộ gia đình, hình thức, thời điểm phát sinhhiệu lực, thời điểm chuyển quyên sở hữu của QSDĐ cúng là van đê còn cácquan điểm trái chiêu

Ha Nội là một trong những thanh phô có lượng giao dịch về hợp đôngchuyển nhượng quyên sử dung dat cao nhật cả nước Đây là nguyên nhânchính dẫn đến các tranh chap về HĐCNQSDĐ ngày một gia tăng Việc giải

quyết chỉnh xác và thâu đáo các tranh chap về HĐCNQSDĐ đã gop phan ônđịnh thi trường đất dai, bao vệ quyền, lợi ích chính đáng cho người dân Bêncanh những kết qua đã dat được thi thực tiễn áp dung pháp luật đề giải quyếttranh chap về HĐCNQSDĐ cũng bộ 16 nhiều vướng mắc, khó khăn.

Từ các nguyên nhân trên, việc nghiên cứu dé tải “Hop đẳng chuyếnnhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn giải quyết tại các toà đa nhândan trên dia bàn thành phố Hà Nội ” dap ứng yêu cầu, đòi hỗi từ thựctiễn cuộc sông

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Các vân dé vê đất dai nói chung và về hợp đông chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nói riêng luôn thu hút được sư quan tâm nghiên cứu của nhiêu

nhà khoa học, nhả quản lý, cá nhân, cơ quan Nhà nước Do đó, tính đến thời

điểm hiện nay các công trình nghiên cứu về HĐCNQSDĐ tương đôi phongphú với nhiêu cấp độ khác nhau:

* Luan an, luận văn, khóa inén tốt nghiệp

(1) Nguyễn Thị Héng Nhung (2012), “Pháp luật về cimyễn nhượngquyền sử dung đất trong kinh doanh bắt đông sản ở Viet Nam”, luận an tiên sĩ

luật học, Đại học Luật Ha Nội Day là công trình nghiên cứu ở cap độ cao

nhất về chuyển nhượng quyển sử dụng dat Cac van đê về chuyển nhượngđược nghiên cứu toàn điện, hệ thông từ các vân đê lý luận, thực trang phápluật, thực tiễn áp dung vả các kiến nghị hoàn thiện pháp luật ,

(2) Nguyễn Xuân Hà (2017): “Pháp inật về chuyên nhượng quyền sửdung đất và thực tiễn thi hành tại thành phô Yên Bái, tinh Yên Bái giai doannăm 2011 — 2015”, luận văn thạc sĩ luật hoc, Đại học Luật Ha Nôi Công

trình nghiên cứu những van để lý luận và quy định pháp luật

về chuyên nhương quyền sử dung dat Phân tích thực trang pháp luật hiệnhành về chuyển nhượng quyên sử dung dat và thực tiễn thi hành tại thành pho

wv

Yên Bái, tinh Yên Bái giai đoạn 2011 — 2015 Đề xuât các giải pháp nhằm

hoản thiện pháp luật và nâng cao hiệu qua thuc thi pháp luật về van dé nay,

(3) Nguyễn Thị Nhung (2018): “Pháp iuật về chuyén nhượng quyền sửdung đất và thực tiễn thi hành tại tĩnh Bắc Ninh“, luận văn thạc Luật học,

Đại học Luật Hà Nội Luân văn trình bảy những vấn đề lí luân về pháp

luật chuyển nhượng quyên sử dụng đất Phân tích thực tiễn thực hiện phápluật về chuyên nhượng quyên sử dụng đất tại địa bản tỉnh Bắc Ninh; từ đó đưa

ra đính hướng, giải pháp nhằm hoàn thiên pháp luật vả nâng cao hiệu quả thực

thi pháp luật về van dé nay,

(4) Lương Ngọc Hoan (2014), “Quyên sử dung đất không bị tranh chấp

— Một trong các điều kiên cimpễn nhương quyền sử dung đất”, luân văn thạc

sĩ luật hoc, Đại học Luật Ha Nội Đây là mét công trình nghiên cứu ở cap đô

hẹp, nôi dung nghiên cứu của luận văn này về điều kiện dat không bị tranh

chap theo quy định của khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013;

(5) Đảo Việt Long (2018), “Áp dung pháp luật giải quyết tranh chấp vềquyền sử dung đất của vơ chẳng ki ly hôn tại Tòa an nhân dân thành phốSon La”, luận văn thạc si Luật học, Dai học Luật Hà Nội Luận văn trình baynhững vấn dé ly luân vẻ tranh chap và giải quyết tranh chấp tai sản

là quyên sử dung dat của vợ chông khi ly hôn Phân tích thực tiễn giải quyéttranh chấp quyên sử dung dat của vợ chông khi ly hôn tai Tòa án nhân dânthanh phô Sơn La; tử đó đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật

va nâng cao hiệu quả thi hảnh công tac nảy trong thực tiễn

(6) Phan Thi Ngọc Dung (2017), “Cinyễn nhượng quyền sử dung đấtnông nghiép theo pháp luật Viet Nam”, luận văn thạc sĩ luật hoc, Dai họcLuật Ha Nội Luận văn phân tích ly tuận về chuyển nhượng quyền sử dụng

dat nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam Phân tích quy định của pháp luật

hiện hành, thực trạng thực hiện và dé xuất giải pháp hoàn thiên pháp luật,

(7) Phạm Văn Oanh (2017), “Giái guyết tranh chấp hợp đồng cimyễnnhượng quyền sử dụng đất 6 tai Tòa an nhân dân luyện Thường Tin, HaMôi”, luận văn thạc sĩ luật học, Dai học Luật Hà Nôi Luan văn trình bay kháiquát về giải quyết tranh chap hop đông chuyển nhượng quyên sử dung dat ởtại Tòa án nhân dan Phân tích thực trạng pháp luật về chuyển nhương quyền

sử dụng đất ở và thực tiễn giải quyết tranh chap hợp đông chuyển nhương

quyển sử dung đất ở tại TAND huyện Thường Tin, Hà Nội Đề xuất một sốgiải pháp nhằm hoản thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật

về van dé nay,

(8) Dang Thúy Quynh (2017), “Gidi quyét tranh chap hop đồng chuyénnhượng quyền sit dung đất trên dia bài thành phd Nam Định ”, luận văn thạc

sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội Công trình trình bảy những vân đê lý luận

và giải quyết tranh chấp hợp đông chuyển nhương quyên sử dụng đất Phântích thực trang pháp luật về giải quyết tranh châp hơp đông chuyển nhượngquyên sử dung dat và thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân thành pho NamĐịnh Dé xuất phương hướng và một sô giải pháp nhằm hoản thiên pháp luật

va nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về van dé nảy

(9) Hà Văn Tiền (2012), “Hop đồng chuyển nhường quyền sử dung đất

6”, luận văn thạc sĩ luật hoc, Dai học Luật Hà Nội Công trình nghiên cứu về

hợp đông chuyên nhượng quyển sử dụng dat ở với nhiều nội dung khác nhaunhư các vân đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở,thực trạng pháp luật vê hop đông chuyển nhương quyên sử đụng đất ở; thựctiễn áp dung va kiến nghị hoản thiện pháp luật về hợp đông chuyển nhươngdat ở

* Sách(1) Nguyễn Ngoc Điệp (1996), “Một trăm mười bay câu hỗi — đáp vềquyền sử dụng đất, chuyên đôi quyền sử đụng đất, chuyên nhương quyền sử

dung đất thé chấp quyền sử dung đất, cho thuê quyền sử dung đắt, thừa kếquyền sử dung đất ché độ thuê và thu tiền sử dụng đất”, NXB TP HỗChính Minh.

Sach được biên soạn gôm 5 phân gôm:

- Giới thiệu 77 thuật ngữ pháp lý vẻ đất đai và nha ỡ;

- 36 câu hỏi đáp về quyên sử dung dat, quyên của người sử dụng đất,

- 34 câu hỏi đáp về quy định của BLDS đối với 5 quyển cơ bản của

(2) Pham Thị Phương Lan, “Mét số kiến nghi qua thực tiễn giảiquyết tranh chấp hợp đồng chuyén nhượng quyền sử dung đất”, Tạp chikiểm sát, số 15/2010 Bài viết dan chứng mét số vụ tranh chap về chuyểnnhượng quyên sử dụng đất và đưa ra các kiên nghị hoàn thiện pháp luậtcũng như công tác xét xử.

(3) Nguyễn Văn Hiến, “Ban chất của hợp đồng chuyén nhượngquyền sử dung đất theo pháp luật ñiện hành”, Tap chí Dân chủ và Phápluật, số 0/2016, tr.20 — 28 Bai viết nêu các quy định của pháp luật có liênquan đến hợp đông chuyển quyên sử dung đất, các quan điểm về ban chat

của hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung dat; phân chia dat đai căn cửvào vị trí địa lý và mục đích sử dung.

(4) Lê Hong Hanh, “Ban chất pháp If của quyền sit dung đất trongpháp luật Viet Nam’, Tap chí Dân chủ và Pháp luật, sô 8/2017, tr22 — 25.Bai viết phân tích các khía cạnh pháp lý liên quan đến quyên sử dung dat ởcac gúc độ Chế độ sở hữu toàn dân đối vớiđấtđai ở Việt

Nam, quyền sử dung đất như là một quyên năng của chủ sở hữu đất đai - một

loại quyên tải sản - một loại hàng hóa

(5) Tran Thị Thu Hiển, “Bàn về tranh chấp hợp đồng chuyên nhươngquyền sit dung đất viết tay”, Tap chí Kiểm sat, số 7/2012, tr 56 - 57, 64 Baiviết phân tích các vân dé xung quanh hợp đông chuyển nhượng quyên sửdụng dat nhưng các bên chỉ viết tay ma không thực hiện thủ tục công chứnghoặc chứng thực theo quy định của pháp luật

(6) Vũ Ngoc Hà, “Œimpễn nhượng quyền sử dung đất 6 Viet Nam,những bat cập của luật pháp”, Tap chí Toa án nhân dan, sô 9/2012, tr 27 —

31 Bai viết phân tích những bat cập của pháp luật về chuyển nhượng quyên

sử dụng đất

(7) Phan Trung Hiên, Pham Hồng Du, “Cimyễn nhượng suất tái đinh

cư là đất ở chưa có giấy chứng nhận quyền sử dung đất”, Tạp chi Nghiêncứu lập pháp, sô 01/2018, tr 43 - 40 Bai viết phân tích thựctrạng chuyên nhượng suất tái định cư lảđấtở, những rủi rokhi chuyển nhượng suất tái định cư chưa có Giây chứng nhận Dé xuất giảipháp để hạn chế rủi ro cho người nhận chuyển nhượng suat tái định cư

là dat ở

(8) Phan Thi Vân Hương, “Công chứng chứng tực trong hợp đồngmua bản nhà ở và chuyén nhượng quyền sử dung đất”, Tạp chi Tòa an nhân

dân, số 06/2012, tr 23 — 26;

(9) Nguyễn Thùy Trang, “Điều kiên thực hiện quyền chuyên nhượngquyền sử dung đất ở”, Tap chi Nghiên cứu lập pháp, sô 6/2017, tr 47 — 54.Bai viết phân tích các diéu kiện thực hiên quyên chuyển nhượng quyên sửdụng dat ở tai khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 gồm: có Giấy chứng nhậnquyển sử dụng đất, quyền sử dung đất không có tranh châp, quyền sử dụngdat không bị kê biên đâm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dung dat

(10) Lê Sỹ Nam, “Hinh thức hop đồng chuyên nhương quyền sử dungđất và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại tòa an”, tạp chi Nhà nước và Pháp

nhượng quyền sử dung đất” Tap chí Kiểm sát, số 13/2018, tr 52 — 55 Trình

bảy một sô khó khăn, vướng mắc vả đưa ra giải pháp nâng cao chất lượng giảiquyết các vụ an tranh chấp hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng đất từthực tiến

3 Mục đích nghiên cứu

Mục đích của việc nghiên cứu dé tai nhằm phân tích các van đề ly luận

về hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung dat, thực trang pháp luật về hopđồng chuyển nhượng quyên sử dung đất, thực tiễn thi hành tại thanh phó Ha

Nôi Trên cơ sở đó, đưa ra hướng hoản thiện các quy định pháp luật về hop

đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, tạo môi trường pháp lý an toản vatin cây cho các bên tham gia quan hê chuyển nhượng

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu của dé tải được xác định cụ thé như sau:

- Phạm vi nghiên cứu về nội dung: dé tai tập trung nghiên cứu các van

nhượng quyên sử dung dat được quy định chủ yếu trong LĐĐ năm 2013 vaBLDS năm 2015;

- Pham vi không gian: việc nghiên cứu hợp dong chuyển nhương quyền

sử dụng đất được xác định theo một phạm vi không gian cụ thé tại thành pho

Ha Nội;

- Pham vi thoi gian: dé tải tập trung nghiên cửu các van dé pháp ly

trong những năm gan đây về hợp đồng chuyển nhương quyên sử dụng đất

Các vụ án tranh chấp đất đai tại địa bản thành phô Hà Nội được sử dung trongbai chủ yêu tập trung từ năm 2013 trở lại đây

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp luân nghiên cứu khoa học của chủ nghĩa Mac — Lénin về duy vật biên chứng và duy vật lich sử Day la phương pháp luận quan trong

nhất định hướng cho việc nghiên cứu của dé tài

Trong quá trình hoàn thiện KLTN, tac giả sử dụng nhiều phương pháp

cu thé khác nhau như: phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phươngpháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, bìnhluận Phương pháp phân tích được tác giả sử dụng xuyên suốt trong quá trìnhthực hiện dé tai, được sử dung dé phân tích các quy định của pháp luật về hợpdong chuyển nhượng quyên sử dung dat Phương pháp bình luận được sửdụng để đánh giá các quy định của pháp luật cũng như bình luận về các vụviệc, bản án

6 Những đóng gop mới của Khoá luận tốt nghiệp

KLTN “Hop đồng chuyén nhượng quyền sử dung đất qua thực tiễn giảiquyết tại các Toà an nhân dân trên dia bàn thành phô Ha Nội” đã có nhữngđóng góp mới sau đây:

Thứ nhất Dé tài đã phân tích được các van dé lý luận cơ bản về hợp

đồng chuyển nhượng quyên sử dung dat như: khái niêm quyên sử dung đất,

hợp dong chuyển nhượng quyên sử dụng dat, đặc điểm của hop dong chuyểnnhượng quyền sử dung đất, lược sử phát triển của pháp luật về hop đôngchuyển nhượng quyên sử dung dat;

Thứ hai, thực trang pháp luật về hop đông chuyển nhượng quyền sửdung dat được tác giả phân tích tương đôi toàn diện và triển khai hop lý trong

Dé tai Các van dé được nghiên cứu gồm: điều kiện quyên sử dụng dat chuyển

nhượng, chủ thé chuyển nhượng, quyên và nghĩa vu của chủ thể, giá chuyểnnhượng, hình thức của hợp đông, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp

đồng

Thứ ba, Dé tài đã nghiên cửu một cách khách quan, trung thực về thựctiễn thi hành pháp luật vê hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung đất tạithanh phó Hà Nội; đưa ra một số tranh chap điền hình trên dia bai về loại hợp

đông này

Thứ he thông qua việc nghiên cửu các van dé lý luân, thực trạng phápluật, thực tiễn thi hành pháp luật về chuyên nhượng quyên sử dung đất taithanh pho Hà Nội, Dé tải đã đưa ra nhiều kiến nghĩ có giá trị nhằm hoàn thiênpháp luật về hợp dong chuyển nhương quyên sử dung đất nói chung và giảipháp nhằm nâng cao việc thi hành pháp luật về hop đồng chuyển nhượngquyền sử dung đất tại thành phô Hà Nội

CHƯƠNG 1 MỘT SÓ VẤN ĐẺ LÝ LUẬN VẺ HỢP DONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẮT

1.1 Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất

Dat dai là tai sản vô cùng quý giá được thiên nhiên ban tặng, đất dai cógiá tri tai sản rất lớn gan như vô giá vì vậy dé dam bao tính công bằng giữamọi người với nhau và với tài sản kha đặc biệt nên Nhà nước quy định dat daithuộc tai sản toàn dân do Nhà nước dai điện la chủ sở hữu và thông nhất quan

lý theo điều 53 của Hiến pháp năm 2013 Con các cá nhân, hộ gia đình cóquyên sử dung đất thông qua các căn cứ như được giao, được chuyển nhượng,được thừa kế, được chuyển nhượng

Quyển sử dung dat la chế định pháp luật bao gồm các quy phạm phápluật do Nhà nước ban hanh nhằm quy định về các quyền và nghĩa vu của cácchủ thé trong quá trình sử dụng dat Theo đó, quyên sử dung dat la một quyênnăng ma Nha nước trao cho người sử dụng đất, nhằm mang lại lợi ích chongười sử dung dat và cho xã hội Người có quyên sử dung dat không có toản

bộ các quyên năng như quyên sử dụng tải sản khác mà chủ sở hữu tài sản đóvon có, như không có các quyền cho mượn, tiêu hủy tải sản mả có mét sốquyên năng nhất định (chuyển đôi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,chuyển nhượng quyên sử dung dat, thừa ké, thé chap, bão lãnh, góp vốn bangquyển sử dung dat, quyên được bổi thường khi nha nước thu hồi) theo quyđịnh của LBD.

Dưới góc độ nghiên cứu, quyên sử dụng đât chính là một loại tài sẵn,

cu thể la “@iyên tai san” - là quyên trị giá được bằng tiên, có thé giao đượctrong quan hệ pháp luật dan sự Các loại tai san của nước ta đa dang, phongphú, được phân loại gồm đông sản và bat động sản Theo do, quyên sử dungdat được xếp vào nhóm bat động sản — đây lả loại tai sản gắn liên với dat dai(Khoan 4 Điều 5 Luật kinh doanh bat động sản năm 2014)

10

Vi quyển sử dụng đất 1a một dạng của tải sẵn thì chủ thé có quyên sửdụng dat cũng chính là có quyên đôi với tai sản gồm quyên chiêm đoạt, quyên

sử dụng và quyên định đoạt Đây la ba quyên tải sản cơ bản mà bat kì chủ thé

nao cũng có được khi trở thành chủ sở hữu tai sản Như nhiêu tác giả có phân

tích “quyền sở hữm là quyền của duy nhất của chủ sở hiữm đốt với tài san;quyền sở hitu tông hop của các quyền năng cu thé đối với tài sản, đó là quyênchiém hữa quyền sử dung quyền dinh đoạt Như vậy, những chủ thể nào chỉ

có được một hoặc hai quyền trên thì sẽ không duoc công nhậm là chủ sở hữmđối với tài sẵn mà chỉ là chủ thé cô quyền khác đối với tài sản theo quy đình

của điều 159 của BLDS năm 2015").

Trên thực tế, hiện nay có nhiêu cách định nghĩa khác nhau về quyên sửdung dat va theo định ngĩa phổ bién nhất thi quyên sử dung dat chính là quyêncủa chủ thé có quyên sử dụng dat được phép sử dung, khai thác nguôn tai sản

đó để phục vu cho nhu câu cuộc sống của chính mình Ngoài ra, quyển sửdung dat cũng chính la mét quan hệ xã hôi, theo cách hiểu nay quyên sử đụngdat là môi quan hệ giữa người sử dung dat với người co nhu câu về dat cũngnhư người có nhu câu cũng như những người có trách nhiệm trong việc dambảo quyên của người sử dụng dat Tóm lại, quyền sử dung dat là một loại taisẵn đặc biết, nó được hình thành và gan liên với một tai sản khác là đất dai.Trong một sô trường hợp khi quyên sử dung dat được mang vào kinh doanhthì quyên sử dung dat được xác định là bat động sản kinh doanh - tai sản

Quyển sử đụng đất là quyên tải săn thuộc sở hữu của tổ chức, hộ giađình, cá nhân phat sinh trên cơ sở quyết định giao dat, cho thuê dat, côngnhận quyên sử dung dat của cơ quan có thâm quyên hoặc từ các giao dichnhận chuyển quyên sử dụng đất Quyên sử dung đất la quyên phái sinh đượcsinh ra sau quyên sở hữu đất đai Theo quy định của pháp luật thì quyên sử' PGS.TS Nguyễn Văn Cử - PGS.TS Trần Thị Hu (Chủ biên 2017), Binh hud khoa học BLDS năm 2015

dụng đất là mét dang của tai sản do đỏ quyển sử dung dat sé mang các đặc

điểm chung về tai sản vả các đặc điểm riêng của no Như vậy thì quyên sửdung dat gôm có một số đặc điểm sau:

Thứ nhất, quyền sử dung đất — quyền năng của ch sử hits đất

Nha nước với tu cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, chính vìvậy, Nha nước có đây đủ ba quyền năng đôi với dat dai Với tư cách là chủ sở

hữu, Nhà nước thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức năng

thống nhât quản ly đối với dat đai và chức năng điều phôi đôi với đất đai Bêncanh đó, với tư cách là chủ sở hữu đối với dat dai, Nha nước còn có day đủ baquyên năng đối với tai sản thuộc sở hữu của mình: Quyên chiếm hữu, quyền

sử dụng, quyên định đoạt Như vây, dưới góc đô nay, quyên sử dung dat đượchiểu là một quyên năng của chủ sở hữu — Nhà nước, đối với tài sản thuộc sởhữu của minh la đất dai

Tint hai, quyền sử dung đất — một loại quyén tài sản

Khi quyên sử dung dat do Nha nước trực tiếp thực hiện, quyên nay chỉthuộc về Nhà nước Tuy nhiên, Nha nước không trực tiếp sử dung tat cã đấtdai trên lãnh thô ma Nhà nước trao quyền sử dung dat lại cho chủ sử dung datthông qua hình thức giao dat, cho thuê dat, công nhận quyên sử dung đất KhiNha nước trao quyền sử dụng dat cho người sử dụng đất, thì quyền sử dungdat lại được coi là một loại tài sản, cụ thé 1a một loại quyên tải san

Thứ ba, quyền sử dung đất — một loại bat động sản Rinh doanh

Ngoài đặc điểm là mét quyên tai thi trong mét số trường hợp thì quyền

sử dung dat chính là một loại bất động sản linh doanh Theo Luật kinh doanhbắt đông sản năm 2014 tại khoản 4, điều 5 quy định về các loại bât động sảnđưa vào kinh doanh có ghi nhận: “các loat đất được phép chuyén nhượng chothuê, cho thuê lại quyền sử dung đất theo quy ãïnh của pháp luật về đắt đaithì duoc phép kinh doanh quyền sử dung đất" Như vay, chỉ có có một số loại

12

dat được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại mới là đổi tương đểquyền sử dung dat đó trở thanh bất động sẵn.

1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dựng đất

1.2.1 Khái niệm hop đồng chuyén nhượng quyên sử dụng đất

Chuyển nhương có thể hiểu là nhượng lai cho người khác (cái thuộcquyền sở hữu của mình hoặc quyên lợi mình đang được hưởng) Theo tử điểntiếng việt của viên ngôn ngữ học: "cimpễn nhương là chuyên quyền sở hit”

Từ đó, có thể hiểu chuyển nhương quyên sử dụng đất là một giao dịch dân sựnhằm thực hiện việc chuyển quyên sử dung dat từ chủ thé nảy sang chủ thểkhác Trong giao dịch nay, bên nhân chuyên nhượng quyên sử dung dat đượcquyên khai thác các lợi ich từ đất và trả cho bên chuyển nhượng một khoản

tiên tương ứng với giá trị quyên sử dụng đất đó Pháp luật nước ta quy định

việc chuyển nhương quyên sử dụng đât theo những quy định chặt chế, bởivậy, khi tham gia giao dich các bên phải tuân thủ các quy định nay thi giao dich mới có giá trị pháp ly và mới được pháp luật bao hộ.

Sự hình thành, tôn tại và phát triển của khải niệm hợp đông chuyểnnhượng quyên sử dung đất nói riêng va chuyên nhượng quyên sử dung đất nóichung luôn gắn liên với sự hình thành, tôn tại và phát triển của chế đô sở hữuNha nước về dat đai Xét về lich sử hình thành khái niệm hợp đông chuyểnnhượng quyền sử dung đất chi mới xuất hiện ké từ khi có chế độ sở hữu toàndân về dat dai được ghi nhận lần đâu tiên ở nước ta tại Hiền pháp năm 1080.Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tôn tại đa hình thức sở hữu, trong đó cóhình thức sở hữu tư nhân về dat dai, thì khai niệm hop đông chuyển nhượngquyền sử dụng đất chưa được đặt ra mà thay vào đó là là khái niệm “tua bảnđất dai” hoặc khái niém “mua bán, chuyén nhượng đất dai” Vì vậy, Khainiệm hợp đông chuyển nhương quyên sử dung đất ở nước ta luôn được đặttrong môi quan hệ mật thiết với chế độ sỡ hữu toàn dan vé dat đai Điều đó có

nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dan là cai có trước, khải niệm hợp đông chuyểnnhượng quyên sử dung đất la cải có sau va nó được xác định trên cơ sở sựkhẳng định và thừa nhân đất đai thuộc sở hữu toản dân ma Nha nước đai diệnchủ sở hữu, các tô chức, hộ gia định, cá nhân chỉ được coi la chủ thé sử dungđất va được Nha nước thừa nhận có quyên chuyên nhương quyên sử dung dat

và từ đó xuất hiện khái niệm về hop đông chuyển nhương quyên sử dung dat

Theo ý kiến của nhiêu học giả thì “kit phân tích về hợp đồng cimyễnnhượng quyén sử dung đất trước tiên cần pha tích là sáng t6 các khái niêmsau: quyền sử dung đất chuyên quyền sử dung đất, hợp đồng chuyên quyền

sử dung đất” ? Theo phân tích phân trên thì ta đã tim hiểu khái niệm về

quyên sử dung dat chính là quyên sử dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tái sảnmột cách hợp pháp thông qua hanh vi sử dung đất hoặc là chuyên quyền đócho người khác Chuyển quyên sử dung dat được hiểu là việc người có quyên

sử dung đất có thé chuyển giao quyên nay của minh cho người khác thôngqua các hình thức như: chuyển nhượng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, thừa kế, góp vốn, thé chap, chuyển đổi hoặc bao lãnh bằng giá trị quyên

sử dụng đất Do đất đai thuộc sở hữu toản dân do Nha nước đại điện chủ sở

hữu và đứng ra thong nhất quan lý( theo Hiện pháp năm 2013) nên dù đất dai

là tai san thuộc sự điều chỉnh của BLDS nhưng không phải tat ca đất đai déu

được đưa vao lưu thông trong giao dịch dân sự ma chỉ có các loai đất dai

được Nhà nước giao cho tô chức, cá nhân, hộ gia đình mới là đối tượng củagiao dich dan sự Vị lễ do, Nhà nước đã ban hành các quy định luật một cachchặc chế để kiểm soát và quản lý được các chủ thể tham gia chuyển quyên sửdụng đất Theo LBD năm 2013 có quy định về chuyển quyên sử dung dat tahikhoản 10 điểm 3 như sau: chuyển quyên sử dụng đất là việc chuyển giao

2 1ã Thị

Hậu2016), Thanh chấp về hợp đẳng chhun nhượng quyên sit đụng đất từ Dục nẾn gid quyết tại

Bian Nin in min Nó Quvén thiod phd Hie Phang hận vin thac sĩ bật học, trường đại học Luật Hà

14

quyên sử dung đất từ người nay sang người khác thông qua các hình thức

chuyển đôi, chuyển nhượng, thừa kế, chuyển nhương quyên sử dụng đất vagóp vốn bằng quyên sử dụng đât Và theo điều 167 của LĐĐ năm 2013 quyđịnh về quyên chuyển đôi, chuyên nhương, cho thuê, cho thuê lai, thừa kế,chuyển nhượng, thé chap, góp von quyền sử dung đất Nếu xét cả hai điều luậtnay thi ta thay bản chất về chuyển quyền sử dụng đất có hai hình đó lachuyển quyên sử dung đất tron vẹn và chuyển nhượng quyển sử dụng datkhông tron vẹn Hình thức chuyên quyên sử dụng đất trọn vẹn chính là việcsau khi người có quyên sử dung dat chuyển quyên của mình cho người khácthì chủ thé nay không còn quyên và nghĩa vu gi đối với quyên sử dung đấtđược thé hiện qua cách thức chuyển quyên la: chuyển đổi, chuyển nhượng,thửa kế, chuyển nhượng và gop vôn quyền sử dung dat Còn hình thức chuyểnquyên sử dung đất không trọn ven là việc sau khi người có quyên sử dung datchuyển quyên nay cho người khác thi chủ thé nay vẫn còn có quyên và nghĩa

vụ với quyên sử dụng đất của mình Và hình thức chuyển quyên sử dụng đấtkhông tron ven nay được thể hiện tại các cách thức như: cho thuê, cho thuêlai, thé chap va bảo lãnh quyên sử dung đất Có thé thay chuyển quyên sửdụng đất vì thé hiện sự tự do ý chí của ho đôi với quyên sử dung dat của mìnhnhưng vẫn phải thực hiện đúng các quy đính của pháp luật đưa ra Do đóchuyển quyên sử dụng đất có một vài đặc điểm sau đây:

Thứ nhất, người sử dụng đất không có toản quyên định đoạt tuyệt đôivới dat thuộc quyên sử hữu của minh — có nữa quyên định đoạt Có nghĩa lakhi định đoạt quyên sử hữu đât của mình chủ thể không có đây đủ các quyênđịnh đoạt giông như là các loại tai sản khác thuộc quyên sở hữu Do đất đai latài sản đặc biệt nên khi tham gia các giao dịch liên quan đến tải sẵn nảy các

bên phải tuân thủ các điều kiện về nôi dung, trinh tự, thủ tục, do pháp luật ban

hanh Ngoai ra việc chuyển quyên sử dung dat còn bị rang buộc về thời hạn,

mục đích va quy hoạch sử dụng dat, nên các chủ thể nhân quyền sử dung datphải thực hiện theo đúng muc đích Nhà nước đã quy định.

Thứ hai, do dat dai là tai san cô định tại một nơi, vị trí nhất đính vakhông thé rời đi nên nó cần được đo đạc, kiểm tra, lập hô sơ thửa, đánh sô vacap giây chứng nhận quyên sử dụng dat theo quy định pháp luật Do vậy macác hợp đông chuyển nhương quyền sử dung đất can được rõ rang, công khai,

minh bach.

Hop đông chuyển nhượng quyển sử dung đất là hợp đông được thiếtlập dua trên ý chí của các bên nhằm chuyển nhượng quyên sử dụng đất từ bênnảy sang cho bên khác Việc chuyển nhượng làm cho châm đứt quyên vànghĩa vụ của bên nay, đông thời phát sinh quyên và nghĩa vụ với bên khác.Suy cho cùng thì khái niêm về hợp đông chuyển nhương quyền sử dụng datluôn gôm các đặc điểm sau:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhương quyên sử dụng đất mang bản chất

là một thỏa thuận, tức là nó được hình thành dựa trên sự tư nguyên từ các bêntham gia giao dịch Việc giao kết thöa thuan phải tuân theo nguyên tắc tựnguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực va ngay thang, tự do giao kết

hợp đồng nhưng không được trải với quy định pháp luật và đạo đức xã hôi

Thứ hai, vê tư cách chủ thé khi tham gia giao dịch phải có ít nhật từ haibên trở lên và phải có tư cách chủ thé Nghia là các bên chủ thé khi tham giavào giao dịch phải đáp ứng được điều kiện của pháp luật về quy định của mộtchủ thé khi tham gia vào quan hệ chyén quyên sử dung đất

Thứ ba, mục đích của hợp đông chuyển nhương quyên sử dung dat 1a

để nhận được những lợi ích nhật định cho chính bản thân chủ thé đó

Thứ tư, hình thức của hợp đông phải được lập bằng văn bản và được

công chứng hoặc chứng thực, vi đây 1a tai sản đặc biệt được Nhà nước thông

16

nhất quan ly Va việc lập hợp đông bang văn ban là cách thức rang buộc pháp

lý giữa các bên, đảm bảo quyên va nghĩa vu của mỗi chủ thể

Tint nănn, hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng đất chính là sự kiênpháp lý làm phát sinh hậu quả pháp lý là việc làm thay đôi, châm đứt hoặcphat sinh quyên nghĩa vụ dan sự của các bên tham gia giao dịch

Như vay ban chat của hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng đất là

sự chuyển dịch quyền sử dung đất từ người co quyền sử dung dat (hop pháp)sang người khác (hợp pháp) theo một trình tư, thủ tục, điêu kiện do pháp luậtquy định Theo đó người có quyên sử dụng đất (người chuyển nhượng) cónghĩa vụ chuyển giao dat và quyên sử dung dat cho người được chuyểnnhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhương có nghĩa

vụ trả tiên cho người chuyên nhượng, người chuyển nhương có nghĩa vụ nôpthuế chuyển quyên sử dụng dat, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nôp

lệ phi trước ba và lệ phí địa chính theo quy định pháp luật

1.2.2 Đặc diém hợp dong chuyên nhượng quyên sử đụng dat

Cùng với sự gia tăng dân sô và tốc độ đô thị hóa làm cho nhu cau sửdụng dat ở ngày một tăng cao, việc chuyển nhương quyên sử dung đât ở ngàycảng trở nên phô biên rộng rãi Hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung dat

ở là một hợp đông dân sự thông dung và về mặt bản chat la hop đông muabán tải sản, tuy nhiên tai san là đôi tượng của hop đông nay la quyên sử dungdat có tính chat đặc biệt Bởi vay, hop đông nay mang những đặc điểm sau

Thứ nhất, hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung đất ở là hop đôngsong vụ, tính song vụ thé hiện ở chỗ các bên trong hợp đông nay déu có nghĩa

vụ đôi với nhau, nghĩa vu của bên nảy là quyên của bên kia và ngược lại, theo

đó bên chuyển nhượng có nghĩa vu phải chuyển giao thửa đất theo đúng diệntích, đúng hạng dat, loại dat, vị tri, sô hiệu và tinh trang dat cũng như các giây

tờ có liên quan đến quyển sử dụng đất hợp pháp cho bên nhận chuyển

nhượng, đồng thời có quyên yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thực hiện

nghĩa vụ trả tiên đúng thời han, đúng phương thức các bên đã thỏa thuân

trong hop đông Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ giao đủ tiên, đúng thờihạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sửdụng đất ở đông thời quyên yêu câu bên chuyển nhương chuyên giao đất ở đủdiện tích, đúng hang đất, loại dat, vi tri, số hiệu và tình trang dat cũng như

những giấy tờ có liên quan đến quyên sử dụng đất ở theo thỏa thuận Như

vậy, quyên và nghĩa vụ của bên chuyến nhượng và bên nhận chuyên nhượngtrong hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung dat ở la đối xứng nhau, bênchuyển nhượng có quyên yêu cầu bên nhận chuyển nhương thực hiên nhữnghành vi nhật định và ngược lại bên nhận chuyển nhượng cũng có quyên yêucâu bên chuyển nhượng thực hiện những hành vi nhật định

Thứ hai, hop đồng chuyển nhương quyền sử dung đất ở là hợp đông

có đền bù, tính đến bù có thé hiểu là khi một bên giao cho tai sản của minhcho bên kia, thi bên nhận tai sản cũng phải tra cho bên kia một khoản tintương ứng với giá trị tai sẵn Trong hợp đông chuyển nhượng quyên sử dungdat ở, bên chuyển nhượng khi giao quyên sử dung đất ở của minh cho bênnhận chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng sé trả một khoản tiêntương ứng với giá tri quyên sử dụng đất ở ma bên chuyển nhượng đã chuyểngiao Khoản tiên này được coi là khoản đền bù của bên nhận chuyển nhượngtrả cho bên chuyển nhượng khi nhận quyên sử dụng đất ở tử bên chuyểnnhượng Đây là điểm khác biệt giữa hợp đông chuyển nhượng quyên sửdung dat ở với hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở bởi trong hợpđông chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở thì bên chuyển nhương chuyêngiao quyên sử dung dat của mình cho bên chuyển nhượng, còn bên đượcchuyển nhượng không có nghĩa vu phải tra cho bên chuyển nhương bat ky

một khoản dén bi nao

18

Tint ba, hợp dong chuyển nhượng quyên sử dung đất ở là hợp đông ưngthuận Tính ưng thuận của hop đông được thể hiên ở chỗ thời điểm có hiệulực của hợp đông được xác định tại thời điểm giao kết, theo quy định phápluật việc chuyên nhượng quyên sử dung dat ở có hiệu lực kế từ thời điểmđăng ký quyên sử dụng đât ở tại Văn phòng đăng ký quyên sử dụng đất Nhưvậy, tại thời điểm nay hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung đất ở sẽ phát

sinh hiệu lực, kèm theo đó quyển và nghĩa vụ của các bên sẽ phát sinh, tai

thời điểm nay cho đủ các bên có thé chưa thực hiện những nghĩa vu như đãcam kết nhưng cũng đã phát sinh quyên yêu câu của bên này đôi với bên kiatrong quan hệ hợp đông Tại thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ky quyền

sử dung đất thì hop đông chuyển nhương quyên sử dung đất mới phát sinhhiệu lực là một nét riêng của loại hợp đông nay, mà căn cứ vào điểm này đểphân biệt với những loại hợp đông khác, chẳng han so với hợp đông chuyểnnhượng tai sẵn, hợp đồng chuyển nhượng tài sản có hiệu lực khi bên chuyểnnhượng chuyển giao tai sản cho bên được chuyển nhượng, mặc dù trước khichuyển giao tài sản, các bên có giao kết với nhau về việc chuyển nhượngnhưng việc giao kết nay cũng không làm phát sinh hiệu lực pháp luật đôi vớihợp đông nay, với hop đồng chuyển nhượng quyền sử dung dat ở thì mặc dùcác bên đã lập hợp đông chuyển nhương, đã giao đất ở và các giây tờ liênquan đến quyền sử dụng đất ở va nhưng chưa đăng ký tại cơ quan Nhà nước

có thấm quyên thì hop đông nay vẫn chưa phát sinh hiéu lực pháp luật

1.3 Ý nghĩa của việc quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất

Cùng với sự phát triển nên kinh tê thị trường vả sự gia tăng dân dân sôthì nhu câu về chỗ ở ngày cảng được mở rông, chính bởi vậy, việc chuyểnnhượng quyên sử dung đất ở ngày càng trở nên phô biến, nhưng do đất ở là taisẵn thuộc sở hữu toàn dân, cho nên việc chuyển nhượng không chỉ liên quan

đến các bên trong quan hệ chuyên nhượng mà còn liên quan đến hoạt độngquan ly nhà nước về dat ở Chế định hợp đông chuyển nhương quyền sử dungđất ở ra đời không chỉ giải quyết được nhu cau của người dân mà con gopphân hoàn thiện pháp luật nước ta nói chung và pháp luật về dat đai nói riêng.Việc ghi nhận hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung đất ở có ý nghĩa rấtlớn về mat lý luận cũng như thực tiễn.

Về mat ly luận, chế định hợp đồng chuyển nhương quyền sử dung đất ở

là một phương tiên pháp lý quan trọng dé nha nước điều chỉnh các quan héchuyển nhượng quyên sử dụng đất ở trong điều kiện mới nên lạnh tế, tao điềukiện cho các giao lưu dân sự về dat đai nói chung cũng như đất ở nói riêngđược diễn ra một cách dé dang, thuận tiện va có hiệu quả, nâng cao chatlượng cuộc sông người dân, góp phân giữ gìn trật tự xã hội va phát triển đấtnước Bên cạnh đó, chế định nay còn góp phân tích cực vào việc nâng cao

hiệu qua trong công tác quản ly Nhà nước về dat đai Yêu câu thực hiện các

giao dịch chuyển nhượng quyên sử dung đất ở theo thủ tục bắt buộc, Nhanước sẽ giám sát được hoạt đông nảy và đê ra chính sách pháp luật phù hợp

để giao dịch về chuyển nhượng QSD đất ở đi vào nê nếp, có độ an toản pháp

lý cao Chế định này đã góp phân tích cực trong việc thông nhật quản ly cũng

như trong công tác quy hoạch, kê hoạch sử dụng đất Ngoài ra, việc bắt buộccác bên tham gia quan hệ chuyên nhượng phải thực hiện theo trình tự, thủ tụcchat chế tao cơ sé pháp lý quan trọng dé cơ quan Nha nước có thẩm quyêngiải quyết các tranh chap về dat đai, bởi khi các bên tham gia trong quan hệchuyển nhương đã có sự thoả thuận rố về quyên và nghĩa vụ của mình vảđược lập thành văn ban, cho nên, hợp đồng nay là cơ sở pháp lý dé các bênthực hiện quyên va nghĩa vu của mình, la chứng cứ quan trong dé cơ quan cóthâm quyên xem xét, giải quyết nêu có tranh chap phát sinh

Về mặt thực tiễn, trong công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa ởnước ta hiện nay, nhu cau v

chuyển nhương quyền sử dụng đất ở đã từng bước đáp ứng nhu câu bức thiếtcủa người dân, giúp phân phổi lại quyên sử dung đất ở phù hợp với nhu câu

sử dụng đất ở, từ đó sẽ giúp người sử dụng đât ở gắn bỏ hơn đôi với điện tíchđất mà ho được sử dung, khuyến khích người sử dụng đất yên tâm sử dụng,mạnh dạn dau tư dé khai thác dat ở có hiệu quả, bởi việc quyên sử dung dat ở

là tai sản có giá trị lớn buộc người nhận phải có trách nhiệm rat trong việc sử

dung tai sản nay, từ đó thúc day sư phát triển sản xuất, kinh doanh Có thénói, chuyên nhương quyên sử dụng đất ở sẽ làm ôn định các quan hệ dat đaithúc đây nên kinh tế phát triển Bên canh đó, việc cho phép chuyển nhượngquyên sử dung dat ở châm dứt tình trang manh min, phân tán về đất đai, lamcho các quan hệ chuyền nhượng quyên sử dung dat ở được diễn ra lành mạnh

và có hiệu quả Cùng với đó, việc thừa nhận và bao hộ quyên chuyển nhượngquyền sử dụng đất ở không chỉ đã tạo ra hành lang pháp lý cho công tác quản

ly đất đai đi vào nê nếp ma còn góp phân tao ra những bước di dau tiên trongviệc hình thành thị trường bắt động sản ở nước ta - một bộ phân quan trọngtrong hệ thống thị trường của nên kinh tê hang hóa Ngoài ra, hoạt độngchuyển nhượng này cũng đem lại cho ngân sách nhà nước một khoản thu từviệc chuyển nhương, các bên tham gia hợp đông sẽ phải đóng thuê và lệ phichuyển nhượng theo quy định pháp luật

1.4 Lược sử pháp luật về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dựng đất

Ở nước ta hiện nay, dat đai thuộc sở hữu toàn dan do Nha nước thôngnhật quản lý, nhà nước giao cho cá nhân quyên sử dụng đât, đông thời cho

phép cá nhân thực hiện các quyên năng của người sử dung dat, trong đó có

cho phép người sử dung đất thực hiên việc chuyển quyên sử dung đất, đôitương của các giao dịch dân sự không phải la dat dai ma là “quyền sit dung

dat” — loại tai sản đặc biệt, qua tìm hiểu về sự phát triển của chế định chuyểnnhượng quyền sử dung dat, chúng ta thay được việc chuyên nhượng quyên sửdung đất hiên nay củng gần giông với việc mua bản đất dai đã được hìnhthánh từ thời ky phong kiến Tuy nhiên, trong phạm vi dé tài nay chỉ kháilược quy định của pháp luật Việt Nam từ 1945 đến nay và chia lam ba giaiđoạn Tử năm 1945 đến năm 1980; từ năm 1980 đến năm 1992 va từ năm

1992 cho đến nay, qua đó sẽ tim hiểu được sự phát triển của chế định hợpđồng chuyến nhượng quyên sử dung dat ở nước ta qua các giai đoạn lich sử

1.4.1 Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980

Cách mang thang Tám thành công dat nước giành được đôc lập, tronggiải đoạn dau giành độc lập, hoàn cảnh dat nước lúc nay gap rất nhiều khókhăn, trong xã hội phát sinh nhiêu van dé phức tạp, một yêu đặt ra là phải xâydung một hệ thông pháp luật dé kịp thời điều chỉnh các quan hệ xã hội phát

sinh, đáp ứng được ý chí nguyện vong của đại đa so nhân dân lao động Do

vậy, ngày 10/10/1945 Chủ tịch Hỗ Chí Minh đã ký sắc lệnh 90/SL về việctam thời sử dung luật lệ cũ, theo quy định nay, các Bộ luật như Bộ dan luậtbac kỷ năm 1931, Hoang Việt luật lệ năm 1936 va BLDS Nam ky giản yêunăm 1883 trong thời ky trước van được áp dụng néu các quy định nay không

trải với nguyên tắc độc lập của nước Việt Nam Dân chủ Công hòa

Ngày 09/11/1946, Quéc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hòa thông

qua bản Hiền pháp đầu tiên - Hiển pháp 1946, Hiến pháp đã ghi nhận nhiêuquyên năng cho công dân, trong đó đã ghi nhận “quyên te hiểu tài sản củacông dân Việt Nam được bảo dam” (Điều 12) Theo đó, quyền chủ sử hữu

được pháp luật bảo hô, chủ sở hữu được thực hiện các quyền năng ma pháp

luật quy định, do vậy việc mua bán, chuyển nhượng đất đai của người sử dụng

được pháp luật bảo hô Tiếp tục hoản thiện pháp luật nói chung và pháp LĐĐ

nói riêng trong thời ky dau độc lập, ngày 20/02/1952 Sắc lệnh số 85/SL được

w rs)

ban hanh quy định về thé lệ trước ba trong việc cho, đôi, mua ban nha cửaruộng đất, tạo điều kiện cho giao lưu dan sự trong đó có việc mua ban dat daiđược dé dàng thuận tiên và đúng pháp luật, đông thời góp phan bão vệ quyên

sở hữu hợp pháp của nhân dân Theo Sắc lệnh 85/SL, việc mua bán, chuyểnnhượng nhà cửa, ruông dat bắt buộc phải trước bạ rồi mới được sang tên trongđịa bạ va số thuê (Điêu 2) Văn ban này đã ghi nhận việc mua ban, chuyểnnhượng nhả cửa ruông đất thì hợp đông phải được lập thành văn tự và văn tựnay phải được ủy ban hành chính xã hay thị xã xác nhận (Điêu 3) Qua đó, cóthé thay Nha nước quy định chặt chế việc mua bán đất đai, qua đó giúp kiểmsoát được việc mua bán đất, và về cơ bản quy định nay gần giống với quyđịnh của pháp luật hiện hành.

Ngày 04/02/1953, Quốc hôi đã thông qua Luật Cải cách ruộng dat, cóthé nói đây la dau mộc quan trong trong việc ban hành các chính sách vềruộng dat của nước ta Theo đó “Người được chia ruộng đất có quyên sở hữmruông đất đó, và không phải tra cho dia chủ hay chính quyền bat cứ mộtkhoản nào Chính quyền cấp giấp chứng nhận quyền sở hữu ấy cho ngườiđược chia Moi khê ước cĩi đều ings bỏ Người được chia cỏ quyên chia giatai, cầm bám, cho, v.v ruộng đất được chia” (Điều 31) Theo quy định củaLuật này ruộng dat ở ngoại thành người dan chỉ được sử dung, không được

dem dat được chia của minh tham gia các giao lưu dan sự, trong đó có mua

bán Khi mà các quy định pháp luật nói chung và pháp LĐĐ nói riêng củanước ta dân hoàn thiện và thay thê được các quy định trong các Bô luật cũ,ngây 10/5/1959 Tòa án nhân dan tối cao đã ban hành chỉ thị 772 đình chỉ việc

áp dụng luật lệ của đề quốc phong kiến Từ đó, việc mua ban dat dai van đượcNha nước cho phép nhưng phải thủ các quy định pháp luật của nước VNDCCH

Điều kiện kinh tê-zã hội, nhiệm vụ cách mạng thời ky này đã có sựthay đôi: Miễn Bắc xây dựng chủ nghĩa xã hôi và Miễn Nam tiếp tục công

cuộc đầu tranh giảnh độc lập Ngày 31/12/1959, Quốc hôi đã thông qua ban

Hiền pháp thứ hai - Hiên phap1959, Theo quy định của Hiền pháp hình thức

sở hữu tư nhân đôi với đất dai bị thu hep, con hình thức sở hữu toàn dan và sởhữu tập thể được mở rông (Điều 11) Pháp luật quy định tập thể xã viên cóđây đủ ba quyên năng của chủ sở hữu đối với dat dai Sau khi Hiền phap1959

ra đời, hình thức sở hữu tư nhân về dat đai van được Nha nước ghi nhận, dovậy các chủ thé van có thé thực hiện các giao dich về dat dai nhưng chủ yêu làdat ruông

Bên cạnh đó, nhiêu văn bản pháp luật về van dé mua ban dat đai đượcNha nước ban hanh, chang hạn, ngày 07/7/1962 Thủ tướng Chính phủ banhành Thông tư sô 73/TTg, theo Thông tư nay việc chiếm hữu đất bat hoppháp của tư nhân đối với các loại dat văng chủ, dat bỏ hoang được cham dứt

và những loại dat này không phải la đổi tương của hợp đông mua ban đất dai.Bên canh đó, Thông tư 48/TTg ngày 03/6/1963 khang định sự bảo hộ quyền

sở hữu ruông dat của Nhà nước đôi với điện tích dat ma người dân đã có hợppháp, những trường hợp nảy được phép thực hiện việc mua bán đất đai theo

quy định pháp luật Ngoai ra, Nghị quyết 125/CP ngày 28/6/1971 của Chính

phủ quy định về việc tăng cường công tác quan lý ruộng dat đã tạo điều kiệnthuận lợi cho các giao dịch dân sự về dat đai được thực hiên, đông thời, Nghịquyết này cũng dé cập mét sô trường hợp mua, bán, trao đôi dat dai trái phép

Có thể nói, giai đoạn nảy, vẫn pháp luật thừa nhận hình thức sở hữu tưnhân về dat đai, nên việc mua bán đất đai của chủ sở hữu hợp pháp được phápluật bão hộ Trong các giao dich dân sự về dat ở, dat ở la đôi tương của hợpđồng mua bán pháp luật đã quy định môt số trường hợp nghiêm cam hoantoan việc mua bán dat dai và nêu vi phạm sé phải chịu hậu quả pháp lý nhưđối với một hợp đồng dân sự vô hiệu, các biện pháp dan sự ít được Nha nước

sử dụng Bên cạnh đó, nhiêu văn bản pháp luật được ban hành nhằm xóa bö

24

dan hình thức tư hữu về dat đai vả từng bước ghi nhận hai hình thức sở hữu:

sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể

1.4.2 Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992

Sau khi Miễn Nam được giải phóng, đất nước hoàn toàn đôc lập, cảnước tiến lên chủ nghĩa xã hôi Trước sự thay đôi về điều kiên cụ thể của đấtnước, các quy đính pháp luât cũng cần thay đôi phù hợp với tình hình đất

nước Ngày 18/2/1980, Quốc hội khỏa VI đã thông qua bản Hiến pháp mới

của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Hiền pháp đã ghi nhận hìnhthức sở hữu duy nhất đôi với dat đai đó là hình thức sở hữu toàn dân: “Dat

ai, rừng núi, sông hd, hằm mô, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vingbiển và thềm luc đa cùng các tài sân khác mà pháp luật quy đĩmh là của

Nha nước - đều thuộc sở hitu toàn dan” (Điêu 19), các hình thức sử hữu khác

đều bị xóa bö Cụ thể hóa, quy định của Hiên pháp, trong giai đoạn này, Nhànước đã bản hành nhiều văn bản pháp luật quan trọng về van sở hữu toan dân

về dat đai, cũng như việc mua bán, chuyển nhượng dat Quyết định sô 201—

CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ đã quy định dat đai thuộc sởhữu toàn dân, do Nhà nước thông nhât quản ly, nên nghiêm cam mọi hành vimua bán, chuyển nhượng cho nên tat cA các giao dịch về dat dai trong thời

kỳ này đều lả trái pháp luật Thông tư sô 02/TC-RĐ ngày 30 thang 09 năm

1981 của Tổng cục Quản ly Ruộng đất hướng dẫn thi hanh Quyết định sô201/CP quy định chỉ tiết về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng dat TheoThông tư nay ngoài các quyên nghĩa vụ chung, người sử dụng dat còn cónhững trách nhiệm riêng đôi với việc sử dung từng loại dat dé phát huy mặttích cực, khắc phục những mặt hạn chế trong quá trình sử dụng Néu đấtkhông sử dụng hoặc sử dụng không hết đều phải trả lại phan đất không sửdụng cho Nhà nước Đồng thời, Thông tư quy định ngườ sử dụng đất khôngđược phát canh thu tô, cho thuê, cam có hoặc bản nhượng dưới bat cứ hình

thức nao; không được dùng dat dé thu những khoản lợi không do lao động ma

có Bên cạnh đó, Thông tư số 5S/DKTK ngày 05 thang 11 năm 1981 của

Tông cục Quản ly Ruộng đất ghi nhận tất c các việc chuyên nhương, muabán dat hoặc dat của hợp tác xã chia cấp không được cơ quan nhà nước cóthâm quyên cho phép và tat ca các việc chuyển nhương, mua ban đất trướcđây thuộc sở hữu tư nhân không được cơ quan nha nước có thâm quyên thị

thực đều là trái phép Trong khi đó các tỉnh phia Nam sau ngày 05 thang 9

năm 1875, chính phủ Cách mạng lâm thời miễn Nam Việt Nam đã ban hanhNghị định số 01/NĐ-75 quy định tat cả mọi việc mua bán, chuyển nhượngruộng đất giữa các tư nhân với nhau, da có được chính quyên dia phương thithực déu là trái phép

LDP năm 1987 ra đời đã cụ thé hóa các quy định của Hiến pháp1080

về dat dai, đã khang định một lân nữa van dé dat đai thuộc sở hữu toàn dan doNha nước thống nhất quản lý, mặc dù LĐĐ có dé cập đến việc chuyểnnhượng quyên sử dụng đất tuy nhiên việc chuyên nhương chi được thực hiệntrong những một sô trường hợp cụ thé với những điều kiện hết sức chặt chế:

“Piệc chuyên quyền sử dung đất dai chỉ thực hiện trong các trường hop sauäâyp:I- Khi hô nông dan vào hoặc ra hop tác x& tập đoàn sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp;2- Khi hop tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cánhân thod thuận đôi đất cho nham đề tô chức lại sản xuấf;3- Khi người đượcgiao đất chuyên đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hô của người

đó vẫn còn tiếp tue sử dụng đất đó _” (Điều 16) LĐĐ 1987 đã ghi nhântrường hợp mua nhà dé ở và được công nhân quyên sở hữu đôi với nha ở đóthì sẽ được công nhận quyên sử dụng đât ở có ngôi nhà đó (Điều 17) Có thểthây, theo những quy định này việc chuyển nhượng quyền sử dụng đât nàykhác về ban chat với việc mua bán dat đai trước đây và quyên chuyển nhượng

quyên sử dụng đất không được quy định là một trong các quyền của người sử

dung dat

Pháp lệnh hop đông dân sự ra đời vả co hiệu lực ngày 01/7/1991, taođiêu kiên cho các giao dich dan sự được thực hiện một cách thông nhất Tuynhiên, trong giai đoạn nay, các giao dich dân sự về dat đai đều bị pháp luậtnghiêm cầm cho nên việc mua ban, chuyển nhương dat đai được coi là giao

dich dân sự trái pháp luật, khi các bên vi pham sẽ bị coi là hợp đồng vô hiệu:

“Hop đồng vô hiệu toàn bộ trong các trường hop san đây: a)Nôi dung hopđồng vi phạm điều cắm của pháp luật hoặc trái với đạo đức vã hội: b) Mộthoặc các bên không có quyền giao kết hop đồng" (khoăn 1 Điêu 15) Đồngthời, Pháp lệnh ngày cũng quy định đường lồi xử lý đôi với hợp đồng vô hiệunói chung là không có giá trị pháp lý tại thời điểm giao kết, hậu quả pháp lýcủa hợp đồng là néu hợp đông chưa được thực hiện hoặc thực hiện một phânthì các bên không được tiếp tục thực hiện (Điều 16)

Trong giai đoạn nảy, Nhà nước không nhìn nhận dat dai là một “hanghóa đặc biệt”, là một loại “tải sản”, là nguôn vốn to lớn của dat nước nên đấtdai không thể trở thành đối tượng của hợp đông mua bán, tat cả các hành vimua bán dat đai déu bi coi là trái pháp luật Người sử dung đất không thực sự

có quyên đôi với thửa dat được giao, họ chỉ được thực hiện một sô quyên hạnhẹp với những điều kiện ngặt nghèo, quyên chuyển nhương quyên sử dụngdat đai không được coi là một quyên năng dân sự Các văn ban pháp luật vềdat dai thời ky nay có phân hoản thiện, có hiệu lực pháp lý cao hơn so với cácvăn bản trước năm 1980 nhưng thời kỷ này, pháp luật vé đất đai mới chỉ quantâm điều chỉnh các quan hệ mang tính chat hành chính Tuy nhiên, với sư pháttriển của nên kinh tế hang hóa một yêu câu đặt ra là phải mở rộng quyên năngcho người sử dung dat không chỉ giúp người sử dụng théa mãn được nhu câucủa ho mả còn giúp cho chủ sử dụng được chủ đông sử dụng đất đai như một

nguồn vốn đâu tư trong sản xuất, kinh doanh Trước tình hinh đó, yêu câu thay

đổi các quy đình pháp luật về dat dai cũng như quy định về hop đồng chuyểnnhượng quyên sử dung dat được đặt ra dé phủ hợp với thực tế

1.4.3 Giai đoạn từ năm 1992 đến nay

Đại hôi Dang lần thứ VI đã dé ra chủ trương chuyển đôi từ nên kinh tế

kế hoạch hóa tập trung sang nên kinh tế thị trưởng định hướng xã hôi chủnghĩa đã tao ra bước phát triển mới của đất nước, do vậy các quy định phápluật cũng cần phải có sự thay đôi, bô sung để phủ hợp với tình hình mới.Ngày 15/4/1992, Hiển pháp mới đã được Quốc hôi đã thông qua, Hiên phápvan ghi nhận dat dai thuộc sở hữu toàn dân (Điêu 17) Tuy nhiên, Theo Điều

18 Hiến pháp thì tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bao vệ bôi bỗ, khai tháchợp lý, sử dung tiết kiếm dat, được chuyển quyền sử dung dat được Nha

nước giao theo quy định của pháp luật Như vay, Hiến pháp 1992 đã ghi

nhận quyên năng quan trong của chủ sử dung đất là được quyên chuyểnquyên sử dung đất, việc ghi nhận quy định nay là hoản toàn phủ hợp vớiđiều kiện kinh tê - xã hội của đất nước, cũng như đáp ứng được nhu câu củangười sử dụng đất LĐĐ năm 1993 ra đời va có hiệu lực vào ngày15/10/1993, cụ thé hóa các quy định của Hiên pháp 1992, ghi nhận dat daithuộc sở hữu toản dân, công nhận và đưa dat đai van động theo cơ chế thịtrường tức là đưa quyên sử dụng đất vào giao lưu dan su Quy định nay séphát huy hết khả năng của người sử dung dat để người sử dụng có thé sửdung dat có hiệu quả tốt nhất LĐĐ 1993 công nhận thực quyên của người

sử dung dat, ngoài những quyên chung người sử dụng đất như quyên chuyểnđôi, chuyển nhương, cho thuê, thừa kế, thé chap quyên sử dung dat (Điêu 3),LDP năm 1993 lần dau tiên công nhận “dat có giá” Tuy nhiên, những quyđịnh của LBD về chuyển nhương quyên sử dung đất cũng chi mang tinhnguyên tắc, trên thực tê, việc chuyển nhượng quyên sử dung dat gặp nhiêu

28

khỏ khăn, các quy định của LĐĐ ngày cảng bộc lộ nhiều điểm hạn chế, đểgiải quyết van dé này ngày 28/10/1005 Quốc hội đã thông qua BLDS 1995

có hiệu lực năm 1996 ngày 1/7/1996, lần dau tiên trong lich sử pháp luậtnước ta, BLDS năm 1995 đã quy định chi tiết về chuyển quyên sử dung đất,

ma các văn bản pháp luật trước đây chưa quy định cu thể, việc chuyểnnhượng quyển sử dung dat ở được thực hiện thông qua hep đông chuyểnnhượng quyên sử dung dat ở, các van dé chủ thể, đôi tượng, hình thức,quyên va nghĩa vụ của hop dong chuyển nhượng quyên sử dung dat đượcBLDS quy định cụ thể, đảm bao quyên loi của người sử dụng đất và tạođiêu kiện cho các quan hệ dân sự về dat dai được phép lưu thông phù hợpvới cơ chê thị trường Tiếp đó, Nha nước đã ban hành nhiều văn bản phápluật góp phân hoàn thiên các quy định hợp đông chuyển nhượng quyên sửdụng đất như Các quy định của Luật sửa đôi, bỏ sung một số điều LĐĐ năm

1993 (năm 1998 và năm 2001), Nghị định số 17/1009/NĐ-CP ngảy

23/9/1999 của Chính phủ quy định vé thủ tục chuyển đổi, chuyên nhượng,cho thuê, cho thuê lai, thừa ké QSD đất va thé chap, góp von bằng QSD đất,Nghị định sô 79/2001/NĐ-CP ngảy 01/11/2011 của Chính phủ sửa đổi, bốsung một sô điều của Nghị định sô 17/1999/NĐ-CP

LĐĐ 2003 được Quốc hôi khóa IX, ky hop thứ 4 thông qua ngày

26/11/2003, đã thay thê LĐĐ 1993 và Luật sửa đôi, bé sung LĐĐ năm 1998,năm 2001 LĐĐ 2003 đã kê thửa những quy định tiền bộ trong các van bảnpháp luật cũ đồng thời bô sung thêm nhiêu quy định mới phù hợp điều kiệnkinh tế - xã hội cụ thể của đất nước góp phần hoản thiện các quy định vềchuyển nhương quyên sử dụng đất ở như quy định quyên vả nghĩa vụ củangười sử dung dat ở; thừa nhận quyên sử dung dat ở là một loại hang hóa; đưaquyền sử dụng đất ở tham gia giao dich dân sự, bước đầu hình thanh một thitrường mới trong hệ thông của nên kinh tế thị trường đó lả thị trường bat

động sản Tiếp do, BLDS năm 2005 ra đời, thay thé BLDS năm 1995 ban

hảnh nhiêu quy định mới để hoản thiên hơn nữa các quy định pháp luật vềhợp đông chuyển nhượng quyên sử dung dat ở Các quy định về hợp đôngchuyển nhượng quyên sử dụng dat ở được quy định ở chương XVIII củaBLDS năm 2005.

Giai đoạn nảy, pháp luật ghi nhận quyên sử dung đất ở là môt loai

“hang hóa đặc biệt”, quyên sử dung dat ở đã được đưa vào giao lưu dân su,

người sử dung đất được thực hiện quyền chuyển nhương quyên sử dung đất,

“quyén sử dung đất ở" là đôi tương của hợp đồng chuyển nhương quyên sửdụng dat ở, chứ không phải dat đai như trong thời ky phong kiến và thời kyđâu đất nước gianh độc lập, Trong giai đoạn nay, trên cơ sở kế thừa những

quy định tiến bô, và phát triển những quy định cũ Nhà nước ta đã ban hảnh

nhiêu văn ban pháp luật để hoàn thiện chế định hợp đông chuyển nhượngquyền sử dụng dat ở, và những quy định này tao điêu kiện thuận lợi cho ngườidân tham gia vào giao lưu dân sự về dat ở, phân nao dap ứng được nhu câu,nguyện vọng của người dân.

30

KET LUẬN CHƯƠNG 1

Dé lam cơ sở nghiên cứu, trước hết tac giã đã tìm hiểu một sô van đề lýluận về HĐCNGQSDĐ như: khải niêm, đặc điểm của Q5DĐ, khải niệm, đặcđiểm của HĐCNQSDĐ Những kiến thức ly luận nay là cơ sở quan trong dé

tác giả nghiên cứu các nội dung tiếp theo của KLTN QSDĐ 1a một loại tàisản đặc thù, có giá trị lớn và có ý nghĩa tối quan trong trong đời sống của mỗi

người dan và gia đình Do đó, HĐCNQSDĐ cũng là một trong những hợpđồng phô biển, có tâm quan trong hang đâu trên thực tiến

Trong Chương 1, tác gia cũng phân tích ý nghĩa của việc quy định hợpđồng chuyển nhượng quyên sử dụng dat Về mặt lý luận, chê định hợp đồngchuyển nhượng quyên sử dung dat ở là một phương tiện pháp lý quan trọng

để nhà nước điêu chỉnh các quan hệ chuyển nhương quyền sử dụng đất ở

trong điều kiện mới nên kinh tế, tạo điều kiện cho các giao lưu dan sự về dat

đai nói chung cũng như đất ở nói riêng được diễn ra một cách dễ dàng, thuậntiện và có hiệu quả, nâng cao chất lượng cuộc sông người dân, góp phân giữgin trật tư xã hội va phát triển dat nước Về mặt thực tiễn, trong công cuộc

công nghiệp hóa - hiện đại hỏa ở nước ta hiện nay, nhu cầu v

chính bởi vậy ché định hợp đồng chuyển nhương quyên sử dụng đất ở đã từng

bước đáp ứng nhu cầu bức thiết của người dân, giúp phân phôi lại quyền sử

dụng dat ở phủ hợp với nhu cau sử dung dat

CHƯƠNG 2.

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VẺ HỢP ĐỎNG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT

2.1 Đối tượng của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất

Hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất la một giao dịch dân sự

về việc chuyển nhượng quyên sử dung đất từ người này sang người khác (tử

bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng) Co một thời kì Nha nước

ta từng thừa nhận nhiêu hình thức sở hữu đôi với đất đai trong đó có hình thức

tư nhân và người sở hữu dat có quyên mua ban đất nhưng do Ia trước năm

1980 Từ năm 1080 trở đi, khi Nhà nước trở thành đai diện chủ sở hữu đểquản lý dat đai và dat đai thuộc sở hữu toản dan thi việc chuyển nhượng

quyên sử dung dat thay đối hoàn toàn về bản chất Nếu như trước năm 1980

thì đối tượng của hợp đông chuyển nhương là đất đai thì từ năm 1980 tới nayđối tương của các giao dich chuyển nhượng nảy không còn là dat đai machính là quyền sử dung đất Nêu ngày trước giá được xác lập trong các hopđồng chuyển nhượng là giá được xác đính trên giá trị của dat đai, thi sau khi

“dat dai thuộc sở hit toàn dan” thi giá được xác định trong các giao dịchdân sự la giá trị của quyên sử dung dat được mang ra trao đôi giữa bên chuyênnhượng và bên nhận chuyển nhượng

Quyển sử dung đất co thé trở thành đôi tượng của hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất hay không thi phải xem xét quyên sử dung dat đó

có thuộc quyên sử dụng hợp pháp của bên chuyển nhượng Hay có thể hiểurang: quyên sử dụng dat chỉ trở thành đôi tượng của hợp đông chuyển nhương

khi người chuyến là người có quyên sử dụng hợp pháp, người chuyển nhượng

phải có GCNQSDĐ hợp pháp Hiện nay pháp luật quy định rằng để chuyểnnhượng quyên sử dụng dat cân phụ thuộc vảo chủ thé có quyên sử dụng dat,

nếu quyên sử dụng đất là tài sản chung của cả hộ gia đình thì phải có sự thỏa

thuận của tat cA các thành viên trong gia đình là người thành niên có năng lựchảnh vi dân sự đây đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác (theo khoản 2Điều 212 của BLDS năm 2015) Bên cạnh đó khi tham gia vào quan hệchuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng cân thỏa thuân rổ ràng với bênchuyển nhượng về vị trí, kích thước thửa dat, ranh giới với các thửa đất liên

kê, tài sản gắn liên trên dat nếu có Và đặc biệt cần xác định rổ xem quyên

sử dung dat này không phải là tai sản đang bi tranh chap

Theo LBD năm 2013 thì đôi tượng của hợp đông chuyển nhượng quyên

sử dung dat Quyên sử dung đất là quyên mà chủ thé có được do Nha nước giaodat, cho thuê dat và công nhận quyên sử dung dat Theo đó thi người sử dụngđất là cá nhân được quyên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chuyểnnhương, thé chap, góp von bằng quyên sử dung dat Vì vậy đói tượng của hopđồng chuyển nhượng quyên sử dung đất lúc nay chính là quyên sử dụng dat.Tuy nhiên, trên thực tế không phải quyên sử đụng đât nào cũng trở thành đốitương của hop đông chuyển nhượng, vì quyên sử dung dat đó không đáp ứngđược các quy định của pháp luật về đối tượng của hợp đông chuyển nhượngquyên sử dung đất Theo Điêu 188 LĐĐ năm 2013 thì điêu kiện để quyền sửdung đất trở thánh đôi tương của hợp đông chuyển nhượng gồm:

”a) Có Giấp chứng nhận, trừ trường hợp quy đình tại khoản 3 Điều

186 và trường hop nhận thừa ké quy đình tại khoản 1 Điều 168 của Luật này:

b) Đắt không có tranh chấp;

€) Quyền sử dung đất không bị kê biên đề bdo dam thi hành an:

d) Trong thời han sử dụng đất”

Các điều kiện ở trên được hiểu cụ thé như sau:

(i) Có Gidy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hitu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất