nhượng quyển sử dung đất được quy định chủ yêu trong LĐĐ năm 2013 vaBLDS năm 2015, ~ Phạm vi không gian: việc nghiên cứu hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất được xác định theo một p
Trang 1BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
NGUYEN THI LOAN
HOP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DUNG PAT QUA THỰC TIEN GIẢI QUYÉT TẠI CAC TOA AN NHÂN DAN TREN DIA BAN THANH PHO HA NOI
HANOI, 2023
Trang 2BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
NGUYEN THI LOAN
K20DCQ045
HOP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG ĐÁT QUA THỰC TIẾN GIẢI QUYÉT TẠI CAC TOA AN NHÂN DAN TREN DIA BAN THÀNH PHO HÀ NOI
Chuyên ngành: Luật
NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌC: TS LÊ THỊ GIANG
HÀ NỘI, 2023
Trang 3LỜI CAM DOANTôi xin cam đoan KLTN: “Hop đồng cinyén nhượng quyền sử dụngđất qua thực tiễn giải quyết tại các Toà đn nhân dan trên dia bem thành phố.
‘Ha Noi" là công trình nghiên cứu của bản thân Những phản sử dung tai liệu tham khảo trong KLTN đã được nêu rõ trong danh mục tai liêu tham khảo Các kết quả tình bay trong KLTN là hoàn toàn trung thực, nếu sai tôi xin chju hoàn toân trách nhiệm trước khoa va nha trường,
Nguyễn Thị Loan
Trang 4LỜI CẢM ƠN
Dé có thể hoàn thành tốt KLTN nay, em xin chân thanh gửi lời cảm ơn
tới TS Lê Thi Giang, người đã hướng dẫn tên tỉnh và giúp đỡ em rất nhiều trong qua trình thực hiện KLTN cũa mảnh
Em chân thành cảm ơn các thay, cô trong khoa Sau đại học, các thay cô của Trường Đại học Luật Hà Nội đã truyén dat kién thức trong thời gian qua.
"Với vẫn kiến thức được tiếp thu trong quá trình học không chỉ là nén tăng cho
quá trình nghiên cứu KLTN ma còn là hành trang quý báu để em bước vào
đối một cach vững chắc và tựtin
“ầm xin chân thành cẩm ơn!
Trang 6MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ii
LỜI CẢM ON đi DANH MỤC TU VIET TAT iv
LỜI NÓI ĐÀU 1
CHUONG 1 MỘT SỐ VAN DE LY LUẬN VE HOP BONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT 10
1.1 Khai niêm, đặc điểm về quyền sử dung đất 101.2 Khai niêm, đặc điểm hợp đẳng chuyển nhương quyển sử dung đất 1312.1 Khải niệm hợp đồng chuyén nhượng quyền sit dung đất 131.22 Đặc điễm hợp đồng cimyén nhượng quyền sử dung đất 1
1 Ý ngiĩa của việc quy định hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất 191.4 Lược sử pháp luật về hợp đông chuyển nhượng quyền sử dung dat 311.411 Giai đoạn từnăm 1945 đến năm 1980 21.42 Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992 1%
KET LUẬN CHƯƠNG L 31 CHUONG 2 THUC TRẠNG PHÁP LUAT VE HOP BONG CHUYỂN NHUONG QUYEN SỬ DUNG DAT 32
3.1 Đối tượng của hợp đông chuyển nhượng quyển sử dung dat 33.2 Chủ thé của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đắt 382.11 Bên chuyén nhượng 38
3.12 Bên nhận cinyễn nhương 4
23.1 Quyễn và nghĩa vụ cũa bên chuyên nhượng quyễn sử dung đắt 4823.2 Quyằn và nghĩa vụ cũa bên nhận cinyén nhường quyén sử đụng đắt 523.4 Hình thức của hợp đồng chuyển nhương quyền sử dung đất 562.5 Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất 60
KET LUAN CHUONG 2 64
Trang 7CHƯƠNG 3 THỰC TIEN ÁP DUNG PHÁP LUAT VE HỢP BONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỂN SỬ DỤNG BAT TẠI CÁC TOA AN NHÂN DAN TREN DIA BAN THÀNH PHO HÀ NỘI VÀ MOT SỐ KIEN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 65
3.1 Thực trang giải quyết tranh chấp hợp đẳng chuyển nhượng quyền sử.dụng đất ở từ thực tiễn sét xử của Tòa án nhân dân tại Ha Nội 653.1.1 Đặc điểm đất đai tại Hà Nội 653.12 Kết quả đạt được trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng cimyễnnhượng quyên sử dung đất ở của Tòa dn nhân dân tại Hà Nội 663.2.3 Những han chỗ, vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp hopđồng chuyén nhượng quyền sử dung đất 6 của Tòa án nhân đân tại Hà
Trang 8LỜI NÓI ĐÀU
1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, còn người dân được traoquyền sử dung đất Quyên sử dụng đất là tai sản có giá trị lớn, có ý nghĩa vô.củng quan trọng đổi với cuộc sống của mỗi cả nhân va gia đình Với tinh chất
là một tai sản do đó, quyển sử dụng đất cũng được các chủ thể đưa vaochuyển nhương, trao đổi, chuyển nhương, thé chấp, cho thuê Trong đó.'HĐCNQSDP là một trong những giao dịch thông dung, phổ biển nhất trên
thực tế Thông qua việc xác lập loại hợp đồng nảy mà các chủ thể được sác
lập hoặc chấm đứt quyền sử dụng đất của mình
‘Voi sự quan trọng va phd biến của HĐCNQSDĐ nên ngay từ rất sớm,
hop ding này đã được ghi nhận và điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật Pháp Tuật về HĐCNQSDĐ ở nước ta đã trải qua nhiễu giai đoạn khác nhau, n giai đoan Nhà nước ta lai có những chính sach khác nhau vẻ đất dai, các quy.
định sau ra đời không chỉ kể thửa những điểm tích cực ma còn khắc phụcnhững điểm còn hạn chế để quy đính về hợp đồng chuyển nhượng quyên sit
dung dat ở ngày một hoàn thiên hơn Hiền nay, cơ sở pháp lý quan trong nhất điều chỉnh về HĐCNQSDĐ là BLDS năm 2015 va LBD năm 2013 Mặc dù khung pháp lý điển chỉnh HĐCNQSDĐ đã tương đổi đây đủ và hoàn thiên.
nhưng vẫn còn tồn tại một số bat cập, hạn chế như điều kiện chuyển nhượng.quy định chưa đây đủ và chặt chế, chủ thể chuyển nhượng còn gây nhiềutranh cãi, đặc biết liên quan đến hộ gia đính, hình thức, thời điểm phát sinhhiệu lực, thời điểm chuyển quyển sở hữu của QSDĐ cũng là vẫn để còn cácquan điểm trái chiêu
Ha Nội 1a một trong những thành phổ có lượng giao dịch về hợp đồngchuyển nhượng quyển sử dụng đất cao nhất cả nước Đây là nguyên nhânchính dẫn đến các tranh chấp về HĐCNQSDĐ ngày một gia tăng Việc giải
Trang 9quyết chỉnh xác và thấu đáo các tranh chấp vẻ HBCNQSDD đã góp phảnđịnh thi trường dat dai, bao về quyển, lợi ích chính đáng cho người dân Bên.canh những kết qua đã đạt được thì thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyếttranh chấp về HĐCNQSDĐ cũng bộ 16 nhiều vướng mắc, khó khăn.
Từ các nguyên nhân trên, việc nghiên cứu để tải “Hop đẳng cimyễnnhượng quyền sử dung đất qua thực tiễn giải quyết tại các toà án nhân
dn trên dia bàn thành phố Hà Nội ” dap ứng yêu cầu, đòi hồi từ thựctiễn cuộc sông,
2 Tình hình nghiên cứu dé tài
Các vân để vé đất dai nói chung và vé hop đẳng chuyển nhượng quyển
sử dung đất nói riêng luôn thu hút được sự quan tâm nghiên cứu của nhiều
nhà khoa học, nha quan lý, cá nhân, cơ quan Nhà nước Do đó, tinh đền thờiđiểm hiện nay các công trình nghiên cửu về HĐCNQSDĐ tương đổi phong
phú với nhiễu cấp độ khác nhau:
* Lud án, luận văn, khóa lận tốt nghiệp
(1) Nguyễn Thi Hong Nhung (2012), “Pháp iuật về cimyễn nhượng
“yên sử dung đất trong kinh doanh bắt động sản ở Việt Nam”, luận án tiên sĩ
luật học, Đại học Luật Ha Nội Đây là công trình nghiên cứu ở cấp độ cao
nhất về chuyển nhượng quyển sử dụng đất Các van dé vẻ chuyển nhượng
được nghiên cứu toàn điện, hệ thông từ các vấn để lý luôn, thực trang pháp
uật, thực tiễn áp dung va các kién nghị hoan thiện pháp luật ,
(2) Nguyễn Xuân Hà (2017): “Pháp luật về chuyển nhượng quyén siedung đắt và thực tiễn thi hành tat thành phd Yên Bái, tĩnh Yên Bái giai đoan
năm 2011 ~ 2015”, luân văn thạc si luật học, Đại học Luật Hà Nội Công trình nghiên cứu những vấn để lý luân va quy đính pháp luật
về chuyển nhương quyền sử dung đất Phân tích thực trang pháp luất hiện
‘hanh về chuyển nhượng quyền sử dung dat va thực tiễn thi hảnh tại thành phổ
Trang 10Yên Bai, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011 ~ 2015 Để xuất các giải pháp nhằm
"hoàn thiện pháp luật va nông cao hiệu qua thực thi pháp luật vé van dé nay,
(3) Nguyễn Thi Nhung (2018): “Pháp luật về cimyễn nhượng quyền siedung dat và thực tiễn tht hành tại tĩnh Bắc Ninh“, tuân văn thạc si Luật học,Đại học Luật Hà Nội Luân văn trình bảy những vấn để lí luận vẻ phápluật chuyển nhượng quyển sử dung đất Phân tích thực tiễn thực hiện phápuất về chuyển nhượng quyển sử dụng dat tại địa bản tỉnh Bắc Ninh, từ đó đưa
a dinh hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật va nâng cao hiệu quả thực
th pháp luật về van để này,
(4) Lương Ngoc Hoan (2014), “Quyển sử dung đắt
— Một trong các điều kiện cimpễn nhương quyền sử dung
si luật học, Đại học Luật Ha Nội Đây 1a một công trình nghiên cứu 6 cấp đô hep, nội dung nghiên cửu của luận văn này vẻ điều kiện đất không bi tranh chấp theo quy định của khoản 1 Biéu 188 LD năm 2013,
(5) Dao Việt Long (2018), “Áp ding pháp luật giải quyết tranh chấp vàquyén sử dung đất của vợ chẳng khu ly hôn tại Tòa án nhân dan thành phố
Son La”, luân văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luét Hà Nội Luận văn trình bay
những vấn để lý luên về tranh chấp và giải quyết tranh chấp tài sản
14 quyền sử dụng dat của vơ chẳng khi ly hôn Phân tích thực tiễn giãi quyết
tranh chấp quyền sử dụng đất của vợ chẳng khi ly hôn tại Tòa án nhân dân thánh phổ Sơn La, từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật
‘va nâng cao hiệu quả thi hảnh công tác nảy trong thực tiến
(© Phan Thi Ngọc Dung (2017), “Chuyến nhương quyén sử ching đất
nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam”, luận văn thạc si luật học, Đại học
Luật Ha Nội, Luận văn phân tích lý luận vẻ chuyển nhượng quyên sử dung
đất nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam Phân tích quy định của pháp luật
hiện hành; thực trang thực hiện và để suất giải pháp hoàn thiên pháp luật,
Trang 11(@ Pham Văn Oanh (2017), “Giải quyết tranh chấp hop đẳng cimyỗnnhượng quyền sử đụng đất ở tat Tòa ám nhân đân hu én Thường Tin, Hà
‘Noi, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội Luân văn trình bay khái
quát về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất ở.tại Tòa án nhân dân Phân tích thực trang pháp luật về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đông chuyển nhương,quyển sử đụng đất ở tại TAND huyện Thường Tín, Hà Nội Để xuất một sốgiải pháp nhằm hoan thiện pháp luật và nêng cao hiệu quả thực thi pháp luật
vẻ vin để nay,
(8) Dang Thúy Quỳnh (2017), “Giát quyết tranh chấp hợp đồng chuyễnnhượng quyền sử dung đất trên địa bài thành phd Nam Dinh” , luận văn thạc
i luật hoc, Bai hoc Luật Hà Nội Công trình trình bay những van để lý luận
vả giải quyết tranh chấp hợp đỏng chuyển nhượng quyền sử đụng đất Phân.tích thực trang pháp luật vé giãi quyết tranh chấp hop đồng chuyển nhươngquyển sử dung dat và thực tiễn áp dụng tại Toa án nhân dân thanh phố Nam
Định Để xuất phương hướng và một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật
và nông cao hiệu quả thực thi pháp luật về van dé này.
(8) Hà Văn Tiền (012), “Hop đông chuyển nhượng quyền sit dung đất
6”, luôn văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội Công trình nghiên cứu về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất ở với nhiễu nội dung khác nhaunhư các van dé lý luận về hợp đẳng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở,thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung dat ở; thựctiễn áp dung va kiến nghỉ hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhươngđất ỡ
* Sách
(1) Nguyễn Ngọc Điệp (1996), “Một trăm mười bay câu hôi — đáp vềquyền sử đụng đất, chuyễn adi quyền sử dung đất, chuyén nhượng quyền sit
Trang 12dung đất thé chấp quyền sit dung đất, cho thuê quyền sử dung đất, thừa kếquyền sử dung đất, chế độ thué và tìm tiền sử đụng đất”, NXB TP Hà
Chính Minh
Sach được biên soạn gồm 5 phén gồm"
- Giới thiệu 77 thuật ngữ pháp lý vẻ đất đai và nha ở,
- 36 câu hôi dap về quyên sử đụng đất, quyển của người sử dung đất,
- 34 câu hỏi đáp về quy định của BLDS đối với 5 quyên cơ bản của
quyên sử dụng đất được lâp bằng hình thức viét tay, không có công chứng, chứng thực, đặc biết la các vùng nông thôn, miễn núi Thực trang nảy góp
phân lâm gia tăng các tranh chấp về chuyển nhượng quyên sử dung đất
(2) Pham Thị Phương Lan, “Một số Kiến nghỉ qua thực tiễn giảiquyết tranh chấp hợp đồng cimyễn nhượng quyền sử đụng đất”, Tạp chikiểm sát, số 15/2010 Bài viết dẫn chứng một số vụ tranh chấp về chuyển
nhượng quyển sử dụng đất và đưa ra các kién nghị hoàn thiện pháp luật cũng như công tác xét xử.
(3) Nguyễn Văn Hiển, “Bản chất của hop đồng chuẩn nhườngquyền sử dung dat theo pháp luật hiện hành”, Tạp chí Dân chủ và Pháp
uất, số 9/2016, tr.29 28 Bai viết nêu các quy định của pháp luật có liên.
quan đến hop ding chuyển quyền sử dung đất, các quan điểm vẻ ban chất
Trang 13của hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng dat; phân chia đất đai căn cử.
vo vi tr địa lý và mục đích sử dụng.
(4) Lê Hồng Hanh, “Ban chất pháp I của quyên sử dung đất trong
pháp luật Việt Nam”, Tap chi Dân chủ và Pháp luật, số 8/2017, tr22 ~ 25 Bài viết phân tích các khía canh pháp lý liên quan đến quyển sử dụng đất ở
các góc độ Ché độ sở hữu toan dân đối vớiđấtđai ở Việt
‘Nam, quyền sử dung dat như la một quyên năng của chủ sở hữu đất đai - một
loại quyển tai sin - một loại hàng hóa
(6) Trần Thi Thu Hiển, “Bản về tranh chấp hop đồng cay én nhương
“yên sử dung dat viết tay”, Tap chí Kiểm sát, số 7/2012, tr 56 - 57, 64 Baiviết phân tích các vẫn dé sung quanh hop đồng chuyển nhượng quyển sit
dụng đất nhưng các bên chỉ viết tay ma không thực hiên thủ tục công chứng, hoặc chứng thực theo quy đính của pháp luật
Ất ở Viet Nam,(6) Vũ Ngọc Hà, “Cimpén nhượng quyền sứ dung
những bắt cập của luật pháp “, Tap chí Tòa án nhân dân, số 9/2012, tr.27 ~
31 Bai viết phân tích những bắt cập của pháp luật về chuyển nhượng quyên.
sử dụng đất
(7) Phan Trung Hiên, Pham Hong Du, “C?nyễn nhượng suất tái định:
cư là đất ö chưa có giấy chứng nhận quyền sit đụng đất”, Tạp chi Nghiên
cứu lập pháp, số 01/2018, tr 43 - 49 Bai viể phân tích thực
trang chuyển nhượng suất tái định cư ladaté, những rủi rokhi chuyển nhượng suất tái định cư chưa có Giấy chứng nhận Dé xuất giảipháp để hạn chế rủi ro cho người nhận chuyển nhượng suất tái định cư
là đất 6,
(8) Phan Thị Vân Hương, “Công chứng, chứng thực trong hợp đồng
ma bản nhà ở và chuyễn nhượng quyền sử dng đất”, Tạp chi Tòa án nhân
dân, số 06/2012, tr 23 ~ 26,
Trang 14(©) Nguyễn Thủy Trang, “Điễu én thực hiện quyển cimyễn nhượngquyên sử dung đất 6”, Tạp chỉ Nghiên cứu lap pháp, số 6/2017, tr 47 ~ 54
‘Bai viết phân tích các diéu kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sửdung đất ở tại khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 gém có Giấy chứng nhậnquyển sử dụng đất, quyên sử dung dat không có tranh chap, quyền sử dungđất không bị kê biên đầm bao thi hảnh án, trong thời han sử dụng dat
(10) Lê Sỹ Nam, “Hình thức hop đồng chuyễn nhượng quyển sử dungđất và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại tòa án”, tạp chí Nhà nước và Pháp
nhượng quyền sử dung đất” Tap chí Kiểm sat, số 13/2018, tr 52
‘bay một số khó khăn, vướng mắc vả đưa ra giải pháp nâng cao chất lượng giảiquyết các vụ an tranh chấp hợp đông chuyển nhượng quyển sử dung đất từthực tiến
3 Mục đích nghiên cứu
Mục dich của việc nghiên cứu dé tai nhắm phân tích các vẫn để lý luân
về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất, thực trang pháp luật vé hợp.đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất, thực tiễn thi hảnh tại thanh phó Ha
"Nội Trên cơ sỡ đó, đưa ra hướng hoán thiện các quy đính pháp luật vé hop
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, tạo môi trường pháp lý an toàn va
tin cây cho các bên tham gia quan hé chuyển nhượng,
4, Pham vi nghiên cứu
Pham wi nghiên cửu của dé tải được xác định cụ thé như sau:
- Phạm vi nghiên cứu vé nội dung: dé tải tập trung nghiên cứu cäc vẫn
để lý luân, pháp lý vả thực tiễn thi hảnh các quy định về hợp đồng chuyển
7
Trang 15nhượng quyển sử dung đất được quy định chủ yêu trong LĐĐ năm 2013 va
BLDS năm 2015,
~ Phạm vi không gian: việc nghiên cứu hợp đồng chuyển nhượng quyển
sử dụng đất được xác định theo một pham vi không gian cu thé tai thảnh phố
Ha Nội,
- Phạm vi thời gian: để tải tập trung nghiên cứu các vấn để pháp lý
trong những năm gan đây về hợp dong chuyển nhương quyền sử dung đất
Các vụ án tranh chấp đất dai tại dia bản thành phổ Hà Nội được sử dung trong hải chủ yêu tập trung từ năm 2013 trở lại đây.
5 Phương pháp nghiên cứu
Phuong pháp luân nghiên cứu khoa học của chủ ngiữa Mac — Lénin về duy vật biên chứng va duy vật lich sử: Đây lả phương pháp luân quan trong
nhất định hướng cho việc nghiên cứu của để tài
Trong qua trình hoàn thiện KLIN, tác giả sử dụng nhiễu phương pháp
cu thể khác nhau như phương pháp phân tích, phương pháp lich sử, phương,pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, bình
luên Phương pháp phân tích được tác giả sử dụng xuyên suốt trong quá tinh
thực hiện để tải, được sử dụng để phân tích các quy định cia pháp lut vé hopđằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phương pháp bình luân được sit
dụng dé đánh giá các quy định của pháp luật cũng như bình luận vẻ các vụ việc, bản én
6 Những đóng gop mới của Khoá luận tốt nghiệp
KLIN “Hop đồng chuyễn nhượng quyền sử dung đất qua thực tiễn giải
“yết tại các Toà án nhân dân trên dia bản thành phé Ha Nội " đã có những
đồng góp mới sau đây:
Thứ nhất, Bé tài đã phan tích được các van dé lý luân cơ bản về hopdong chuyển nhượng quyên sử dung dat như khái niệm quyền sử dụng đất,
Trang 16‘hop đồng chuyển nhượng quyên sử đụng đất, đặc điểm của hợp dong chuyển.nhương quyển sử dung đất, lược sử phát triển của pháp luật vẻ hop đồngchuyển nhượng quyền sử dụng dat;
Tint hai, thực trang pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyển sửdụng đất được tác giả phân tích tương đổi toan điện và triển khai hợp lý trong
Dé tải Các van dé được nghiên cứu gồm: điều kiện quyển sử dụng đất chuyển.nhượng, chủ thể chuyển nhượng, quyền và nghĩa vu của chủ thể, giá chuyển.nhượng, hình thức của hợp dong, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợpđông
Thứ ba, Để tài đã nghiên cứu một cách khách quan, trung thực về thực
tiễn thi hanh pháp luật vé hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạithành phô Hà Nội, đưa ra một số tranh chấp điển hình trên dia bai vẻ loại hợp
đẳng này.
Thứ he thông qua việc nghiên cửu các vấn để lý luân, thực trạng pháp
luật, thực tiễn thi hành pháp luật vẻ chuyển nhượng quyển sử dung đất tạithành phố Hà Nội, Dé tải đã đưa ra nhiêu kiến nghị có giá trị nhằm hoàn thiên.pháp luật vé hợp đồng chuyển nhương quyển sử dung đất nói chung và giảipháp nhằm nâng cao việc thi hanh pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng.quyền sử dung đất tại thành phó Ha Nội
7 Kết cầu của KLTN
Ngoài phan mở đâu, kết luận va danh mục tai liệu tham khảo, nội dung
của KLTN bao gồm 3 chương, cụ thể
Chương 1 Một số van dé ly luận về hợp đẳng chuyển nhượng quyền sit
dụng đất
Chương 2 Thực trang pháp luật vé hop đồng chuyển nhượng quyển sit
dụng đất
Chương 3, Thực tiễn áp dung pháp luật vé hop đồng chuyển nhương
quyền sử đụng dat va một số kiến nghị hoản thiện pháp luật
Trang 17(HUONG 1 MỘT SỐ VAN DE LÝ LUẬN VE HOP DONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT
1.1 Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất.
Đất dai là tài sin vô cũng quý giá được thiên nhiên ban tăng, đất đai có
giá tr tải sản rất lớn gin như vô giá vì vậy để dim bao tính công bằng giữa
‘moi người với nhau và với tài sản khá đặc biệt nên Nha nước quy định đất dai
thuộc tai sản toàn dân do Nhà nước đại điện là chủ sở hữu và thống nhất quan
lý theo điều 53 của Hiến pháp năm 2013 Còn các cá nhân, hộ gia đính có
quyền sử dụng đất thông qua các căn cứ như được giao, được chuyển nhượng,được thừa kế, được chuyển nhượng
Quyên sử dụng đất là chế định pháp luật bao gồm các quy phạm pháp
uất do Nhà nước ban hành nhằm quy định vé các quyển và nghĩa vụ cia các
chủ thể trong quá trình sử dụng dat Theo đó, quyền sử dụng dat lả một quyền
at, nhằm mang lại lợi ích cho
ã hội Người có quyền sử dung đắt không có toán.
năng ma Nhà nước trao cho người sử dụng
người sử dung đất va cho
õ các quyền năng như quyển sử dung tải sản khác ma chủ sé hữu tài sẵn đó
vốn có, như không có các quyển cho mượn, tiêu hủy tài sản mà có một sốquyển năng nhất định (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lai,chuyển nhượng quyền sử dung đắt, thửa kế, thé chấp, bão lãnh, góp vốn bằng,quyền sử dụng đất, quyên được bổi thường khí nhả nước thu hổi) theo quy
định của LBB.
Dưới góc độ nghiên cửu, quyển sử dụng dat chính 1a một loại tai sản,
cụ thể là “quyén tài sản” - là quyền trị giá được bang tiền, có thể giao được
trong quan hệ pháp luật dân sự Các loại tải sin của nước ta đa dang, phong
phú, được phân loại gồm động sản và bắt động sản Theo do, quyển sử dụng
đất được sếp vào nhóm bat động săn ~ đây 1a loại tải sản gắn liên với đất đai (Khodn 4 Điều 5 Luật kinh doanh bắt động sẵn năm 2014),
10
Trang 18‘Vi quyền sử dung đất lả một dạng của tai sản thi chủ thể có quyển sử.đụng đất cũng chính là có quyền đổi với tải sản gồm quyền chiếm đoạt, quyền.
sử dụng và quyền định đoạt Đây la ba quyền tải sản cơ bản ma bất lì chủ thể
ảo cũng có được khi trở thành chủ sở hữu tai sản Như nhiễu tác giả có phân.
sở hit là quyền của duy nhất của chủ sở hữm đối với tài sản,quyén sở hữm tng hop của các quyên năng cụ thé đổi với tài sản, đó là quyềnchiếm hit quyên sử dung, quyền định đoạt Nine vậy, những cini thé nào chỉ
có được một hoặc hat qny trên thi sẽ hông được công nhân là chủ sẽ hữu
đồi với tài sản mà chỉ là cin thé có quyền khác đỗi với tài sản theo qny đinh
của đều 159 của BLDS năm 2015.
Trên thực tế, hiên nay có nhiễu cách định nghĩa khác nhau về quyển sửdụng đất vả theo định ngĩa phổ biển nhất thi quyền sử dụng đất chính là quyềncủa chủ thể có quyền sử dung đất được phép sử dụng, khai thác nguồn tài sẵn
đó để phục vu cho nhu câu cuộc sống của chính mảnh Ngoài ra, quyển sửdung đất cũng chính lả một quan hệ xã hội, theo cách hiểu nay quyền sử dung
đất là mỗi quan hệ giữa người sử dụng đất với người có nhu cầu về đất cũng như người có nhu cầu cũng như những người có trách nhiêm trong việc đăm.
ảo quyền của người sử dung đất Tóm lại, quyền sử dụng đất là một loại tải sản đặc biệt, nó được hình thành và gắn liên với một tài sản khác là đất đai Trong một số trường hợp khi quyển sit dung đắt được mang vào kinh doanh
thì quyền sử dụng đất được xác định là bat động sản kinh doanh ti sẵn
Quyển sử dung đất là quyển tai sẵn thuộc sở hữu của tổ chức, hô gia
đính, cá nhân phát sinh trên cơ sỡ quyết định giao đất, cho thuế đất, công
nhận quyển sử dung dat của cơ quan có thẩm quyển hoặc từ các giao dichnhận chuyển quyền sử dụng đất Quyển sử dung đất la quyền phái sinh được
sinh ra sau quyển sở hữu đất đai Theo quy định của pháp luất thì quyển sử G55 Nguẫn Vin Cờ PG5 T5, Tần Th Hal (Chủ biên 2017),
m Nội u
Trang 19dụng đất là một dang của tải sản do đỏ quyển sử dụng đất sẽ mang các đặc
điểm chung vẻ tải sản vả các đặc điểm riêng của nó Như vậy thì quyển sửdung đất gồm có một số đặc điểm sau:
Thứ nhất, quyền sử dung đất — quyền năng của chi sử hữm đất
Nha nước với tư cách là đại diện chủ sỡ hữu đối với đất đai, chính vìvậy, Nha nước có day đủ ba quyển năng đối với đất đai Với tư cách là chủ sởhữu, Nhà nước thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất dai là chức năngthống nhất quản lý đối với dat đai và chức năng điều phối đổi với dat đai Bên.canh đó, với tư cách la chủ sở hữu đối với dat đai, Nhà nước còn có day đủ ba
quyền năng đổi với tài sản thuộc sỡ hữu của mình: Quyển chiếm hữu, quyền
sử dụng, quyền định đoạt Như vây, đưới góc độ này, quyền sử dụng đất được
hiểu là một quyển năng của chủ sở hữu ~ Nhà nước, đối với tai sản thuộc sở
hữu của mình la đất đai
Thứ hai, quyền sử dung đất ~ một loại quyén tài sản
hi quyền sử dung đắt do Nhà nước trực tiếp thực hiện, quyển nay chỉ
thuộc về Nhà nước Tuy nhiên, Nha nước không trực tiép sử dung tắt cả đấtđai trên lãnh thé mà Nha nước trao quyên sử dung đất lại cho chủ sử dụng đất
thông qua hình thức giao đắt, cho thuê đất, công nhân quyển sử dung đắt Khi Nha nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, thì quyền sử dung
đất lại được coi là một loại tai sản, cụ thể là một loại quyền tải sản
Thứ ba, quyền sử dung đất ~ một loại bắt động sản kinh doanh
"Ngoài đặc điểm là một quyên tai thi trong một số trường hợp thi quyển
sử dụng đất chính 14 một loại bat động sản kinh doanh Theo Luật kinh doanh.bất đồng sản năm 2014 tại khoản 4, điều 5 quy định vẻ các loại bat động sảnđưa vào kinh doanh có ghỉ nhận: "các loại đất được pháp chuyễn nhượng chotind, cho thuê lat quyền sử đụng đất theo quy định của pháp iuật về đất datthi được phép kinh doanh quyễn sử đụng đất” Như vậy, chi có có một số loại
12
Trang 20đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại mới là đổi tượng đểquyền sử dung đất do trở thảnh bắt động san.
12 Khai niệm, đặc điểm hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất
1.2.1 Khái niệm hop đồng chuyên nhượng quyên sit dung đất
Chuyển nhượng có thể hiểu là nhượng lại cho người khác (cái thuộcquyền sở hữu của mình hoặc quyên lợi minh đang được hưởng) Theo từ điểntiếng việt của viên ngôn ngữ hoc: "cimyễn nhương là cinyễn quyền sở hifi”.Tir đó, có thể hiểu chuyển nhương quyên sử dung dat là một giao dịch dan sựnhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể nảy sang chủ thểkhác Trong giao dich này, bên nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất đượcquyền khai thác các lợi ích từ đất và trả cho bên chuyển nhượng một khoăntiên tương ứng với giá in quyền sử dung dat đó Pháp luật nước ta quy định.việc chuyển nhương quyển sử dụng đất theo những quy định chất chế, bởi
vây, khí tham gia giao dich các bên phải tuên thủ các quy định nay thì giao địch mới có giá tr pháp lý và mới được pháp luật bao hộ.
Sự hình thảnh, tên tai và phát triển của khải niệm hợp đồng chuyểnnhượng quyển sử đụng dat nói riêng và chuyển nhượng quyên sử đụng dat nóichung luôn gắn liên với sự hình thành, tén tại và phát triển của chế đô sở hữu.Nha nước về đất đai Xét vé lịch sử hình thành khái niệm hợp đồng chuyển.nhượng quyền sử dung đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sỡ hữu toàn
dân về đất dai được ghi nhân lần đâu tiên ở nước ta tại Hiển pháp năm 1080 Côn lại, ỡ các chế độ sở hữu khác, nơi tổn tai đa hình thức sé hữu, trong 46 có
ảnh thức sỡ hữu tu nhân về đất đai, thi khải niệm hợp đẳng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất chưa được đặt ra mã thay vào đó la là khái niệm “mua bán
đắt đai” hoặc khái niệm “rma bám, chuyễn nhượng đất dat” Vì vậy, kháiniêm hợp đẳng chuyển nhượng quyền sit dung đất ở nước ta luôn được đấttrong mồi quan hệ mat thiết với chế độ sở hữu toan dân vé đất đai Điều đó có
1
Trang 21nghữa, khái niệm sở hữu toan dân là cải có trước, khải niêm hợp đồng chuyển.nhượng quyển sử đụng đất là cải có sau va nó được zác định trên cơ sở sựkhẳng định và thừa nhân đất dai thuộc sở hữu toán dân ma Nha nước đại diệnchủ sở hữu, các td chức, hộ gia đỉnh, cá nhân chỉ được coi la chủ thé sử dungđất va được Nha nước thừa nhận có quyền chuyển nhương quyển sử dụng đất
vả từ đó xuất hiện khái niệm vé hợp đồng chuyển nhương quyền sử dung đất
Theo ÿ kiến của nhiễu học gid thì “khi phẩn tích vé hop đồng cimyễn
nhượng quyền sử dung đất trước tiền cần phd tích là sáng tö các khái niệmsau: quyén sử đụng đất, chuyễn quyền sử dung đất, hợp đông cimyễn quyền
2 Theo phân tích phan trên thi ta đã tìm hiểu khải niệm vẻ
sử đụng đất
quyền sử dung đất chỉnh là quyền sử dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tái sẵnmột cách hợp pháp thông qua hanh vi sử đụng đất hoặc là chuyển quyền đócho người khác Chuyển quyền sử dụng dat được hiểu lả việc người có quyền
sử dung đất có thể chuyển giao quyển nay của mình cho người khác thôngqua các hình thức như chuyển nhượng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, thừa kể, góp vốn, thể chấp, chuyển đổi hoặc bão lãnh bằng giá trị quyển
sử dung đất Do đất đai thuộc sở hữu toán dân do Nha nước đại điện chủ sỡ hữu va đứng ra thống nhất quản lý( theo Hiển pháp năm 2013) nên di đất đai 1a tải sẵn thuộc sự điều chỉnh của BLDS nhưng không phải tất cả đất dai đều
được đưa vảo lưu thông trong giao dịch dân sự mà chỉ có các loại đất đaiđược Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đính mới là đối tượng của
giao dich dân sự Vi lẽ đó, Nhà nước đã ban hành các quy định luật một cach
chặc chế để kiểm soát va quan ly được các chủ thể tham gia chuyển quyền sửdung đất Theo LĐĐ năm 2013 có quy định về chuyển quyển sử dung đất tahikhoản 10 điểm 3 như sau: chuyển quyển sử đụng đất là việc chuyển giao
TEE Tụ RìnG016), Đơn cc hep ang chuẫn nhượng ayn sử ng đế tục rốn giã quất
Tết HÀ Nột
14
Trang 22quyển sử dung đất từ người này sang người khác thống qua các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chuyển nhương quyền sử dụng đất và.góp vốn bằng quyển sử dung đắt Vá theo điều 167 của LĐĐ năm 2013 quyđịnh về quyển chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thửa kế,chuyển nhượng, thé chấp, gop vốn quyên sử dụng đất Nếu xét c hai điều luậtnảy thi ta thấy ban chất về chuyển quyển sử dung đất có hai hình đó 1a:chuyển quyển sử dụng đất trọn vẹn và chuyển nhượng quyển sử dung đấtkhông tron ven Hình thức chuyển quyển sử dụng đất trọn ven chính là việcsau khi người có quyển sử dung đất chuyển quyển của minh cho người khác.thì chủ thể nảy không còn quyên và nghia vụ gi đối với quyển sử dung đấtđược thể hiện qua cách thức chuyển quyển la: chuyển đổi, chuyển nhượng,thửa kế, chuyển nhượng và góp vốn quyền sử đụng đất Còn hình thức chuyển
quyền sử dụng đất không tron ven là việc sau khi người có quyển sử dung đất
chuyển quyền nay cho người khác thi chủ thé nay van còn có quyền vả nghĩa
“ở uy En sở dùng (Ết cũ eth: Va tình thức: thiền quyết sử dựng đất
không tron ven nay được thé hiện tại các cách thức như: cho thuê, cho thuê
lại, thé chấp va bảo lãnh quyển sử dung dat Có thé thay chuyển quyên sử.dung đất vi thể hiện sự tự do ý chí của họ đổi với quyền sử dụng đất của minhnhưng vẫn phải thực hiện đúng các quy đính của pháp luật đưa ra Do đóchuyển quyên sử dung dat có một vai đặc điểm sau đây:
Thứ nhất, người sử dung đất không có toản quyền định đoạt tuyệt đôi
với đất thuộc quyển sử hữu của mình ~ có nữa quyển định đoạt Có ngiĩa lả
khi định đoạt quyền sử hữu đất cia mình chủ thể không có đây đủ các quyền.định đoạt giống như la các loại tai sin khác thuộc quyền sở hữu Do đất dai la
tải sản đặc biệt nên khi tham gia các giao dịch liên quan đến tai sẵn nảy các
‘bén phải tuân thủ các điểu kiện vẻ nội dung, trình tự, thủ tục, do pháp luật ban.
thành Ngoài ra việc chuyển quyền sử dung dat còn bi rang buộc vẻ thời hạn,
15
Trang 23mục đích và quy hoạch sử dung đất, nên các chủ thé nhân quyển sử dung dat
phải thực hiện theo đúng mục đích Nhà nước đã quy định.
Thứ hai, do đất dai là tài sản cé định tại một nơi, vi trí nhất định và
không thể rời đi nên nó can được đo đạc, kiém tra, lập hé sơ thửa, đánh số vả
cấp giấy chứng nhân quyển sử dụng đất theo quy định pháp luật Do vậy ma
các hợp đông chuyển nhương quyên sử dung dat cản được rổ rang, công khai,
minh bach.
Hop đồng chuyển nhương quyển sử dung đất là hợp đông được thiết
lập dựa trên ý chí của các bên nhằm chuyển nhượng quyền sử dung đất từ bên
ấy sảng: dịp tiết khác; Việc Chuyến phượng lim, cho’ ciếm việt :quyền vẽnghĩa vụ của bên nảy, đồng thời phát sinh quyền và nghĩa vụ với bên khác.Suy cho cùng thi khai niêm về hợp đông chuyển nhương quyền sử dụng đấtluôn gồm các đặc điểm sau:
nhương quyển sử dụng đất mang ban chất
vào giao dich phải đáp ứng được điều kiện của pháp luật về quy định cũa một
chủ thể khi tham gia vào quan hệ chyén quyền sử dung đất
Thứ ba, mục dich của hợp đồng chuyển nhương quyền sử dung đất là
để nhận được những lợi ích nhất định cho chính ban thân chủ thể do
Thứ te, hình thức của hop đồng phải được lập bằng văn ban và được, công chứng hoặc chứng thực, vi day la tai săn đặc biết được Nhà nước thống
16
Trang 24nhất quân ly Va việc lập hợp đồng bằng văn bản là cách thức rang buộc pháp
lý giữa các bên, đảm bảo quyên vả nghĩa vụ của mỗi chủ thể
Thứ năm, hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung đất chỉnh là sự kiên.pháp lý làm phát sinh hậu quả pháp lý là việc làm thay đổi, chấm ditt hoặc
phát sinh quyền nghĩa vụ dén sự của các bên tham gia giao dich
Như vậy ban chất của hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dung đất lả
sự chuyển dich quyền sử dung dat từ người cỏ quyền sử dung đất (hợp pháp)
sang người khác (hợp pháp) theo một trình tự, thủ tục, điều kiên do pháp luật
quy định Theo đó người có quyển sử dung đất (người chuyển nhượng) có.nghĩa vụ chuyển giao đất và quyển sử dụng đất cho người được chuyển.nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa
‘vu trả tién cho người chuyển nhượng, người chuyển nhượng có nghĩa vụ nộpthuế chuyển quyền sử dung đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp
lệ phí trước ba va lệ phí địa chính theo quy định pháp luật
1.1.2 Đặc điểm hợp đông chuyên nhượng quyên sử dung đắt
Củng với sự gia ting dân số và tốc độ đô thị hóa làm cho nhu céu sit
dụng đất ở ngày một tăng cao, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày.cảng trở nên phổ biển rộng rãi Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất
ở là một hợp đẳng dân sự thông dung và về mặt bản chất la hợp đồng mua
‘ban tải sẵn, tuy nhiên tai sản là đổi tượng của hop đồng nảy là quyền sử dung
đất có tính it đặc biệt Bởi vậy, hop đông nảy mang những đặc điểm sau:
Thứ nhất, hợp đông chuyển nhượng quyển sử dung đất ở 1a hop đồng,song vụ, tinh song vụ thé hiện ở chỗ các bên trong hợp đông nay đều có nghĩa
‘vu đối với nhau, nghia vụ của bến nay là quyền của bên kia và ngược lại, theo
đó bên chuyển nhượng có nghĩa vụ phải chuyển giao thửa đất theo đúng diện
tích, đúng hạng đất, loại đắt, vi tri, số hiệu và tinh trang dat cũng như các giấy
tờ có liên quan đến quyển sử dung đất hợp pháp cho bên nhận chuyển
là
Trang 25nhượng, ding thời có quyển yêu cẩu bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ trả tiến đúng thời hạn, đúng phương thức các bến đã thỏa thuân.
trong hop đồng Bến nhận chuyển nhượng có nghĩa vu giao đủ tiễn, đúng thời
‘han và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sửdung đất ở đồng thời quyển yêu cầu bên chuyển nhương chuyển giao đất ở đủ
dign tích, đúng hạng đất, loại đất, vi trí, số hiệu và tinh trang đất cũng như.
những giấy tờ có liên quan đến quyển sử dụng đất ở theo thỏa thuận Như.vay, quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng vả bên nhân chuyển nhượng.trong hợp đồng chuyển nhượng quyển sit dụng đất ở là đối xứng nhau, bênchuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhương thực hiện những,hành vi nhất định và ngược lại bên nhân chuyển nhượng cũng có quyền yêucầu bên chuyển nhượng thực hiện những hành vi nhất định
Thứ hai, hop đồng chuyển nhương quyển sử dung đất ở là hợp đồng
có đến bù, tính dén bù có thể hi 1a khi một bên giao cho tai sẵn của mình cho bên kia, thi bên nhận tải sản cũng phải trả cho bên kia một khoăn tiến
tương ứng với giá trị tai sin Trong hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng.đất ở, tiên chuyển nhượng khi giao quyền sử dụng đất ở của mình cho bênnhận chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng sẽ trả một khoản tiền.tương ứng với giá trí quyền sử dụng đất ở ma bên chuyển nhượng đã chuyển.giao Khoản tién nảy được coi 1a khoản đến bù của bên nhận chuyển nhượngtrả cho bên chuyển nhượng khi nhận quyển sử dụng đất ở tử bên chuyển.nhượng Đây lả điểm khác biệt giữa hợp đồng chuyển nhượng quyển sửdụng đất ở với hợp đồng chuyển nhương quyển sử dung đất ở bởi trong hợpđồng chuyển nhượng quyển sử dung đất ở thì bên chuyển nhượng chuyểngiao quyén sử dụng dat của mình cho bên chuyển nhượng, còn bên đượcchuyển nhượng không có nghĩa vụ phải tra cho bên chuyển nhượng bat ky
một khoản dén bit nào
18
Trang 26Thứ ba, hop đông chuyển nhượng quyền sử dung dat ở là hợp dong ungthuận Tinh ưng thuận của hop đồng được thể hiên ở chỗ thời điểm có hiệulực của hợp đồng được xác định tại thời điểm giao kết, theo quy định phápluật việc chuyển nhượng quyển sử dụng đất ở có hiệu lực kể từ thời điểm.đăng ký quyền sử dụng đất ở tại Văn phòng đăng ký quyên sử dung đất Nhưvậy, tại thời điểm nay hợp đông chuyển nhượng quyển sử dung đất ở sẽ phát
sinh hiệu lực, kèm theo đó quyển và nghĩa vụ của các bên sẽ phát sinh, tai
thời điểm nảy cho đủ các bên có thể chưa thực hiện những nghĩa vụ như đãcam kết nhưng cũng đã phát sinh quyền yêu cầu cia bên này đổi với bên kiatrung quan hệ hợp đẳng: Tại thời điểm đăng ký tại Vấn phimg ding kỷ quyền:
sử đụng đất thi hợp đồng chuyển nhương quyển sử đụng đất mới phát sinhthiệu lực là một nét riêng của loại hợp đồng nay, ma căn cứ vào điểm nay đểphan biệt với những loại hợp đồng khác, chẳng han so với hợp đông chuyển.nhượng tai sản, hợp đông chuyển nhượng tài sản có hiệu lực khi bên chuyển.nhượng chuyển giao tai sản cho bến được chuyển nhượng, mặc dit trước khi
chuyển giao tai sẵn, các bên có giao kết với nhau vẻ việc chuyển nhượng nhưng việc giao kết này cũng không làm phát sinh hiệu lực pháp luật đổi với
hop đồng nay, với hop đẳng chuyển nhương quyển sit dung đết ở thi mặc dùcác bên đã lập hợp đồng chuyển nhương, đã giao đất ở và các giấy tờ liên
quan đến quyên sử dụng đất ở va nhưng chưa đăng ký tại cơ quan Nha nước
quyên thì hop đồng này vẫn chưa phát sinh hiệu lực pháp luật
143 Ý nghia của việc quy định hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cùng với sự phát triển nên kinh tê thị trường vả sự gia tăng dan dan sốthì nhu câu về chỗ ở ngảy cảng được mở rộng, chính bởi vậy, việc chuyển.nhượng quyển sử dụng đất ở ngày cảng trở nên phổ biển, nhưng do đất ở là tảisản thuộc sở hữu toán dân, cho nên việc chuyển nhượng không chỉ liên quan
19
Trang 27đến các bên trong quan hệ chuyển nhượng ma còn liên quan đến hoạt độngquản lý nhà nước vẻ đắt ở Chế đính hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất ở ra đời không chỉ giải quyết được nhu cầu của người dân ma con gop
phân hoàn thiện pháp luật nước ta nói chung vả pháp lut vé đất dai nổi riếng
'Việc ghi nhận hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung đất ở có ý nghĩa rấtlớn về mat ly luận cũng như thực tiễn
'Về mặt lý luận, chế định hợp đồng chuyển nhương quyền sử dụng đất ở1ä một phương tiên pháp lý quan trọng dé nhà nước điều chỉnh các quan hệchuyển nhượng quyền sử dung đất ở trong điều kiện mới nên kanh tế, tạo điều
kiên cho các giao lưu dân sự vé đất đai nói chung cũng như đất ở nói riêng
được điển ra một cách dé dang, thuận tiện va có hiệu quả, nâng cao chấtlượng cuộc sing người dân, góp phân giữ gin trật tự zã hội va phát triển đất
nước Bến cạnh đó, chế đính nảy còn góp phản tích cực vào viếc nâng cao
hiệu quả trong công tác quản ly Nhà nước về đất đai Yêu cầu thực hiện cácgiao dich chuyển nhượng quyển sử dung đất ở theo thủ tục bắt buộc, Nha
nước sẽ giám sát được hoạt động nay và dé ra chính sach pháp luật phù hop
để giao dịch về chuyển nhượng QSD đắt ở đi vào nề nép, có độ an toan pháp
lý cao Chế định nay đã góp phan tích cực trong việc thông nhất quản lý cũng
như trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Ngoài ra, việc bất buộc.
các bên tham gia quan hệ chuyển nhwong phải thực hiện theo trình tự, thủ tụcchat chế tạo cơ sở pháp lý quan trong để cơ quan Nha nước có thẩm quyểngiải quyết các tranh chấp vẻ đất đai, bởi khi các bến tham gia trong quan hệchuyển nhượng đã có sự thoả thuận rõ vé quyển va nghĩa vụ của minh vađược lập thành văn ban, cho nên, hợp đồng nảy lả cơ sở pháp lý để các bên.thực hiện quyên vả nghĩa vụ của mình, lä chứng cứ quan trong để cơ quan cóthấm quyền xem xét, giải quyết nêu có tranh chấp phát sinh
Trang 28'Vẻ mặt thực tién, trong công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa ở nước ta hiện nay, nhu câu về đất ở là rắt lớn, chỉnh béi vậy chế định hợp đẳng,
chuyển nhương quyền sử dung đất 6 đã từng bước đáp ứng nhu câu bức thiết
của người dân, giúp phân phối lại quyền sử dụng đất ở phù hợp với nhu cầu.
sử dụng dat 6, từ đó sẽ giúp người sử dung đất ở gắn bó hơn đổi với diên tích
đất ma họ được sử dung, khuyến khich người sử dụng đất yên tâm sử dung,mạnh dạn đâu tư để khai thác đất 6 có hiệu quả, bởi viếc quyền sử dung đất ở
là tài sẵn có giá tri lớn buộc người nhận phải có trách nhiệm rất trong việc sử
dung tải sản nay, từ đó thúc day sự phát triển sản xuất, kinh doanh Có thểnói, chuyển nhương quyển sử dụng đất ở sé làm én định các quan hé đất đaithúc đẩy nên kinh tế phát triển Bên canh đó, việc cho phép chuyển nhượng.quyên sử dụng dat ở chấm đứt tinh trang manh mún, phân tán về dat dai, lamcho các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được diễn ra lảnh mạnh
và có hiệu quả Củng với đó, việc thừa nhận va bao hộ quyển chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở không chỉ đã tao ra hành lang pháp lý cho công tác quan
lý dat đai di vào né nếp mã còn góp phn tao ra những bước di đâu tiên trong việc hình thành thị trường bat đồng sẵn ở nước ta - một bộ phân quan trong trong hệ thống thi trường của nên kinh tế hàng hóa Ngoài ra, hoạt đông
chuyển nhượng nay cũng đem lại cho ngân sách nhà nước một khoăn thu từviệc chuyển nhương, các bên tham gia hop đồng sẽ phải đóng thu và lệ phichuyển nhượng theo quy định pháp luật
14 Lược sử pháp luật về hợp đông chuyên nhượng quyền sử dụng đất
G nước ta hiện nay, đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân do Nha nước thông
nhất quản lý, nha nước giao cho cá nhân quyển sử dụng đất, đồng thời cho phép cá nhân thực hiện các quyển năng của người sử dung dat, trong đó có
cho phép người sử dụng đất thực hiện việc chuyển quyền sử đụng đất, đôi
tương của các giao dịch dân sự không phải là đất dai ma la "quyển sử dung
Trang 29đất" ~ loại tai san đặc biệt, qua tìm hiểu về sự phát triển của chế định chuyển.
nhượng quyền sử dung đất, chúng ta thấy được việc chuyển nhương quyển sit
dung đất hiện nay cing gin giống với việc mua ban đất đai đã được hình
thành từ thời kỳ phong kiến Tuy nhiên, trong pham vi để tài này chỉ khái lược quy định của pháp luật Việt Nam từ 1945 đến nay và chia lâm ba giai đoạn: Từ năm 1945 đến năm 1980, từ năm 1980 đến năm 1002 va từ năm
inh hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử đụng dat ở nước ta qua các giai đoạn lich sử
1.4.1 Giai đoạn tie năm 1945 đỗn năm 1980
1992 cho đến nay, qua đó sẽ tìm hiểu được sự phát triển của cl
Cách mang tháng Tám thành công đất nước giảnh được déc lập, trong giải đoạn đâu giành độc lập, hoàn cảnh đất nước lúc nảy gặp rất nhiễu khó khăn, trong sã hội phát sinh nhiều vấn để phức tap, một yêu đất ra là phải xây
dựng một hệ thống pháp luật để kịp thời điều chỉnh các quan hệ xã hội phát
sinh, đáp ứng được ý chi nguyên vong của đại da sé nhân dân lao động Do vay, ngày 10/10/1945 Chủ tịch Hỗ Chi Minh đã ký sắc lệnh 90/SL vẻ việc tam thời sử dung luật lê cổ, theo quy định này, các Bộ luật như B dân luật
‘vac kỹ năm 1931, Hoang Việt luật lệ năm 1936 và BLDS Nam kỷ giản yêu.năm 1883 trong thời ky trước vẫn được áp dung nêu các quy đính này không
trải với nguyên tắc độc lập của nước Việt Nam Dân chủ Công hòa.
Ngày 09/11/1946, Quốc hội nước Việt Nam din chủ công hỏa thông, qua bản Hiển pháp đầu tiên — Hiển pháp 1946, Hién pháp đã ghi nhận nhiễu quyển năng cho công dân, trong đó đã ghí nhận “qu
công âm Việt Nam được bảo đấm" (Điễu 13) Theo đó, quyền chủ sở hữu
an tee hit tài sẵn của
được pháp luật bao hộ, chủ sỡ hữu được thực hiện các quyên năng mà pháp
Tuật quy định, do vay việc mua bản, chuyển nhương dat đai của người sử dungđược pháp luật bảo hô Tiếp tục hoàn thiện pháp luật nói chung và pháp LEB
nói riêng trong thời kỹ đâu độc lập, ngày 20/02/1952 Sắc lênh số 85/SL được
Trang 30‘ban hảnh quy đính về thể lệ trước bạ trong việc cho, đổi, mua ban nha cửa
uộng đất, tạo điều kiện cho giao lưu dân sự trong đó cỏ việc mua ban đất đai
được dé dang thuận tiện và đúng pháp luật, đồng thời góp phan bảo vệ quyển
sở hữu hợp pháp của nhân dân Theo Sắc lênh 85/SL, việc mua bán, chuyển
nhượng nhà cửa, ruông đất bắt buộc phải trước bạ rồi mới được sang tên trong
địa ta và số thuế @idu 2), Văn bản này đã ghỉ nhận việc mua ban, chuyểnnhượng nha cửa ruộng dat thi hợp đồng phải được lập thành văn tự và văn tự
này phải được ủy ban hành chính xế hay thị xã xác nhân (Điều 3) Qua đó, có
thể thay Nha nước quy định chặt chế việc mua bán dat dai, qua đó giúp kiểm.soát được việc mua bán dat, và về cơ bản quy định nảy gan giống với quy
định của pháp luật hiện hành.
Ngày 04/02/1953, Quốc hội đã thông qua Luật Cai cách ruộng dat, cóthể nói đây la dấu mốc quan trong trong việc ban hành các chính sách vềruộng đất của nước ta Theo đó "Người được chia rudng đắt có quyển sở Hữmruộng đất đó, và không phải trả cho địa chủ hay chính quyền bắt cứ mộtkhoản nào Chính quyền cấp gidy chứng nhận quyền sở hiữm Ấp cho ngườiđược chia Mọi khễ ước cũ đều ing bô Người được chia có quyền chia giatài, cầm, bán, cho, vv ruộng đất được chia” (Điễu 31) Theo quy định của
Luật này ruộng đất ở ngoại thành người dân chỉ được sử dụng, không được dem dat được chia của mình tham gia các giao lưu dân sự, trong đó có mua ban Khi mà các quy đính pháp luật nói chung và pháp LĐĐ nói riêng cia
nước ta dan hoàn thiện và thay thé được các quy định trong các Bộ luật cũ,ngày 10/5/1959 Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành chỉ thị 772 đính chỉ việc
áp dung luật lệ của đề quốc phong kiến Từ đó, việc mua ban đất dai vẫn duoc
Nha nước cho phép nhưng phải thủ các quy định pháp luật của nước VNDCCH
Điều kiên kinh té-28 hội, nhiệm vụ cảch mang thời kỳ này đã có sự
thay đổi Miễn Bắc xây dựng chủ nghĩa zã hội và Miễn Nam tiếp tục công
3
Trang 31cuộc đầu tranh giảnh déc lập Ngày 31/12/1959, Quốc hôi đã thông qua bản Hiển pháp thứ hai - Hiển pháp1959, Theo quy định của Hiển pháp hình thức
sở hữu tư nhân đổi với dat đai bị thu hep, còn hình thức sỡ hữu toàn dân va sỡ
hữu tập thé được mở rộng (Điều 11) Pháp luật quy định tập thé xã viên cóđây đủ ba quyên năng của chủ sở hữu đổi với đắt đai Sau khi Hiển phap1959
ra đời, hình thức sở hữu tư nhân vẻ dat đai van được Nha nước ghi nhận, do
'thực hiện các giao dịch về dat đai nhưng chủ yếu là
Bên cạnh đó, nhiễu văn bản pháp luật vé van dé mua bán dat dai đượcNha nước ban hành, chẳng han, ngày 07/7/1962 Thủ tưởng Chính phủ banhành Thông tư sổ 73/TTg, theo Thông tư này việc chiếm hữu đất bat hoppháp của tư nhân đổi với các loại dat vắng chủ, dat bé hoang được cham dứt
và những loại đất này không phải la đổi tương của hợp đẳng mua bán đất đai.
Bên canh đó, Thông tư 48/TTg ngày 03/6/1963 khẳng định sự bao hộ quyển
sở hữu ruông đất của Nha nước đối với diện tích đất mà người dân đã có hợp pháp, những trường hợp này được phép thực hiện việc mua bán đất dai theo quy định pháp luật Ngoãi ra, Nghỉ quyết 125/CP ngày 28/6/1971 của Chính phủ quy đính về việc tăng cường công tác quản lý ruộng dat đã tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dich dn sự vẻ đất đai được thực hiền, đẳng thời, Nghỉ quyết này cũng dé cập một sé trường hợp mua, bán, trao đôi dat đai trái phép.
Có thể nói, giai đoạn này, vẫn pháp luật thừa nhận hình thức sỡ hữu tưnhân về đất đai, nên việc mua bán đất đai của chủ sở hữu hợp pháp được pháp
luật bão hộ Trong các giao dich dân sự vé đất 6, đất ở 1a đổi tương của hợp đông mua bán pháp luật đã quy định môt số trường hop nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai va néu vi phạm sẽ phải chịu hâu quả pháp lý như đôi với một hợp đẳng dân sự vô hiệu, các biên pháp dân sự ít được Nha nước sit dụng Bên cạnh đó, nhiễu văn ban pháp luật được ban hảnh nhằm xa bö
4
Trang 32dân hình thức tư hữu về đất đai và từng bước ghi nhận hai hình thức sé hữu:
sở hữu toán dân và sỡ hữu tập thé.
1.4.2 Giai đoạn tir năm 1980 đỗn năm 1992
Sau khi Miễn Nam được giải phóng, đắt nước hoàn toàn độc lập, cả
nước tiền lên chủ nghĩa xã hội Trước sự thay đổi vẻ điều kiện cụ thể của đắtnước, các quy đính pháp luật cũng cẩn thay đổi phù hợp với tình hinh đấtnước Ngày 18/2/1980, Quốc hội khóa VI đã thông qua bản Hiển pháp mới
của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Hiến pháp đã ghỉ nhận hình
duy nhất đối với đất đai đó lả hình thức sỡ hữu toàn dân: “Đất
ai, rừng núi, sông hd, hằm mé, tat nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở ving
thức sở hi
biễn và tiềm lục đa cùng các tài sẵn khác mà pháp luật cry định là của
“Nà nước - đầu fìmộc sở lim toàm dân" (Điều 19), các hình thức sở hữu khácđều bi xóa bd, Cụ thể hóa, quy định của Hiền pháp, trong giai đoan nay, Nhà
nước đã bản hảnh nhiễu văn bản pháp luật quan trong vé vẫn sở hữu toàn dân.
vẻ đất đai, cũng như việc mua ban, chuyển nhượng đất Quyết định số 201~
CP ngày 01/07/1980 của Hội déng Chính phủ đã quy định đất đai thuộc sỡ
"hữu toàn dân, do Nhà nước thông nhất quản lý, nên nghiêm câm mọi hảnh vi
mua bán, chuyển nhượng cho nên tat cA các giao dich về dat đai trong thời
kỳ nay déu là trái pháp luật Thông tư số 02/TC-RĐ ngày 30 tháng 09 năm.
1981 của Tổng cục Quản lý Ruộng đất hướng dẫn thi hảnh Quyết định số201/CP quy đính chỉ tiết vẻ quyển và nghĩa vụ của người sử dụng đất Theo
Thông tư này ngoài các quyền ngiữa vụ chung, người sử dụng đất còn có
những trách nhiệm riêng đôi với việc sử dụng từng loại đất để phát huy mặt
tích cực, khắc phục những mất hạn chế trong quá trình sử dung Nêu đất không sử dụng hoặc sử dung không hết déu phải trả lại phẩn đất không sit
dung cho Nhà nước Đồng thời, Thông tư quy đính ngườ sử dụng dat không
được phát canh thu tô, cho thuê, cảm cổ hoặc bên nhượng dưới bat cứ hình
25
Trang 33thức nào, không được dùng đất để thu những khoản lợi không do lao động mã
có Bên cạnh đó, Thông tư số 55/ĐKTK ngày 05 thang 11 năm 1081 của
Tổng cục Quan lý Ruộng đất ghi nhận tat cả các việc chuyển nhượng, mua
‘ban đất hoặc đất của hợp tác zã chia cấp không được cơ quan nha nước cóthấm quyển cho phép và tat cả các việc chuyển nhượng, mua ban đất trước.đây thuộc sở hữu tư nhân không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thị
thực đều là tréi phép Trong khi đó các tinh phía Nam sau ngày 05 thang 9 năm 1975, chính phủ Cách mang lâm thời miễn Nam Việt Nam đã ban hành.
Nghỉ đính số 01/NĐ-T5 quy định tất cả mọi việc mua bán, chuyển nhượngruộng đất giữa các từ nhân với nhau, dù có được chính quyền dia phương thị
thực déu là trái phép
LBD năm 1987 ra đời đã cụ thé hoa các quy định của Hiển phap1980
về dat đai, đã khẳng định một lần nữa van dé đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nước thống nhất quản lý, mặc dia LĐĐ có để cập đến việc chuyểnnhượng quyền sử dụng đất tuy nhiên việc chuyển nhương chỉ được thực hiệntrong những một số trường hợp cụ thể với những điều kiện hết sức chất chế
“Vide chuyễn quyền sử dung đắt dat chi thực hiện trong các trường hop saudiy: 1- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã tập đoàn sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp,2- Khi hop tác xã tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cánhân thod thuận đôi đất cho nhan để tô chức lại sản xuất;3- Khi người đượcgiao đất chuyễn đi nơi khác hoặc đã chất mà thành viên trong hộ của người
đó vẫn còn tiếp tuc sử đụng đất 4.” (Điều 16) LĐĐ 1987 đã ghi nhận.trường hợp mua nha để ở và được công nhân quyền sỡ hữu đổi với nhà ở đóthi sẽ được công nhân quyên sử dụng dat 6 có ngôi nhà đó (Điều 17) Có thểthay, theo những quy định nay việc chuyển nhượng quyên sử dụng đất naykhác vẻ ban chất với việc mua bán đất dai trước đây va quyền chuyển nhượng,
Trang 34quyền sử dụng đất không được quy định là mét trong các quyền của người sử
dụng đất
Pháp lênh hợp đỏng dân sự ra đời và có hiệu lực ngày 01/7/1991, tao
điều kiện cho các giao dich dân sự được thực hiện một cách thông nhất Tuy nhiên, trong giai đoan nảy, các giao dich dân sự vẻ đất đai déu bị pháp luật
nghiêm cắm cho nên việc mua bản, chuyển nhương đất dai được coi là giao
địch dân sự trái pháp luật, khi các bên vi pham sé bi coi là hợp đồng vô hiệu:
“Hop đồng vô hiệu toàn bộ trong các trường hop sau đây: a)Nội dung hopđồng vi phạm điều cắm của pháp luật hoặc trái với dao đức xã hội: b) Mộthoặc các bên không có quyền giao kết hợp đồng" (khoăn 1 Điều 15) Đôngthời, Pháp lênh ngày cũng quy định đường 16i xử lý đổi với hop đồng vô hiệunói chung là không có giá trì pháp lý tai thời điểm giao kết, hậu quả pháp lýcủa hợp đồng là nến hợp đẳng chưa được thực hiện hoặc thực hiện một phanthì các bên không được tiếp tục thực hiện (Điều 16)
Trong giai đoạn này, Nhà nước không nhìn nhận đất đai là một “hang hóa dic biệt”, là một loại "tải sản”, là nguồn vốn to lớn của đất nước nên dat
đai không thé trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán, tat cả các hành vi
‘mua bán đất dai déu bị coi là trái pháp luật Người sử dung đắt không thực sự
có quyển đối với thita đất được giao, ho chỉ được thực hiện một số quyển han
hep với những điều kiên ngặt nghèo, quyển chuyển nhương quyển sử dụngđất đai không được coi là mét quyển năng dân sự Cac văn ban pháp luật vẻ
at dai thời kỹ nay có phân hoản thiện, có hiệu lực pháp lý cao hon sơ với cácvan ban trước năm 1980 nhưng thời kỷ này, pháp luật vẻ đắt đai mới chi quantêm điều chỉnh các quan hệ mang tính chất hành chính Tuy nhiên, với sự pháttriển của nên kinh tế hang hóa một yêu câu đặt ra lả phải mỡ rộng quyển năng
cho người sử dung dit không chỉ giúp người str dung théa mãn được nhu cầu của ho mã còn giúp cho chủ sử dung được chủ động sit dụng đất đai như một
7
Trang 35nguồn vốn dau tư trong sản xuất, kinh doanh Trước tình hình đó, yêu câu thay.đổi các quy định pháp luật về đất đai cũng như quy định vẻ hợp đẳng chuyển.nhượng quyển sử dụng đất được đặt ra để phủ hợp với thực tế.
14.3 Giai đoạn từ năm 1992 đến nay
Dai hội Dang lần thứ VI đã đễ ra chủ trương chuyển di từ nên kinh tế
kế hoạch hóa tập trung sang nên kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
ngbiia đã tao ra bước phát triển mới của dat nước, do vậy các quy định phápluật cũng cẩn phải có sự thay đổi, bổ sung để phủ hợp với tình hình mới
Ngày 15/4/1993, Hiển phép mới đã được Quốc hội đã thông qua, Hiển pháp
vẫn ghi nhận đất dai thuộc sỡ hữu toàn dén (Điều 17) Tuy nhiên, Theo Điều
18 Hiển pháp thì tổ chức và cả nhân có trách nhiệm bao vé bôi bổ, khai tháchop lý, sử dung tiết kiệm đất, được chuyển quyển sử dụng đất được Nha
đã ghinhận quyển năng quan trong của chủ sử dung dat là được quyển chuyển
nước giao theo quy đính của pháp luật Như vây, Hiến pháp 19:
quyên sử dung đất, việc ghi nhân quy định này 1a hoản toàn phủ hợp với điểu kiến kinh tế - xã hội của đất nước, cũng như đáp ứng được nhu cấu của người sử dụng đất LĐĐ năm 1993 ra đời va có hiệu lực vào ngày
15/10/1993, cu thể hóa các quy định của Hiển pháp 1992, ghỉ nhận đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, công nhân và đưa đất dai van đông theo cơ chế thị trường tức là đưa quyển sử dụng đất vào giao lưu dân sự Quy định nay sẽ
phát huy hết khả năng của người sử dụng đất để người sử dụng có t
dụng dat có hiệu quả tốt nhất LPB 1993 công nhận thực quyển cia người
sử dụng đất, ngoài những quyển chung người sử dung đất như quyển chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kể, thé chấp quyền sử dụng đất (Điều 3),LBD năm 1993 lần dau tiến công nhận “dat có giá” Tuy nhiên, những quyđịnh của LĐĐ về chuyển nhượng quyển sử đụng đất cũng chỉ mang tínhnguyên tắc, trên thực tế, việc chuyển nhương quyền sử dung đất gặp nhiều
28
Trang 36'khỏ khăn, các quy định của LĐĐ ngảy cảng bộc 16 nhiều điểm hạn chế, để
giải quyết vẫn để nay ngày 28/10/1995 Quốc hội đã thông qua BLDS 1995
có hiệu lực năm 1996 ngày 1/7/1996, lẳn đâu tiên trong lich sử pháp luật
nước ta, BLDS năm 1995 đã quy định chi tiết về chuyển quyên sử dung đất,
mà các văn bản pháp luật trước đây chưa quy định cụ thể, việc chuyển.nhượng quyển sử dụng đất ở được thực hiện thông qua hop đồng chuyển.nhượng quyền sử dụng dat ỡ, các van dé chủ thể, đối tượng, hình thức,quyền và nghĩa vu của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đắt đượcBLDS quy định cụ thể, dim bảo quyển lợi của người sử dụng đất và tạo
điều kiện cho các quan hệ dân sự vẻ đất đai được phép lưu thông phù hợp với cơ chế thị trưởng, Tiếp đó, Nha nước đã ban hành nhiễu văn bản pháp
luật góp phan hoàn thiện các quy định hợp đồng chuyển nhượng quyển sửdung đất như Các quy định của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều LĐĐ nam
1993 (năm 1998 va năm 2001), Nghỉ đính số 17/1009/NĐ-CP ngày
23/9/1999 của Chính phủ quy định vé thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa ké QSD đất và thé chấp, góp vốn bằng QSD đất,
Nghĩ định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2011 của Chính phũ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghĩ định số 17/1999/NĐ-CP.
LBD 2003 được Quốc hôi khóa IX, kỹ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003, đã thay thé LĐĐ 1993 và Luật sửa đổi, bỗ sung LĐĐ năm 1908,
năm 2001 LBB 2003 để kể thừa những quy định tiến bộ trong các văn ban
pháp luật cũ đông thời bd sung thêm nhiêu quy định mới phủ hợp điều kiện
kinh tế - xã hôi cụ thé của đất nước góp phẩn hoàn thiện các quy định vẻ
chuyển nhượng quyền sử dung đất ở như quy định quyển vả nghĩa vụ của
người sử dụng đất ở, thừa nhân quyền sử dụng đất ở là một loại bảng hóa, đưa
quyền sử dung đất ở tham gia giao dich dân sự, bước đâu hình thảnh một thị
trường mới trong hệ thông của nên kinh tế thị trường dé là thi trường bắt
29
Trang 37động sản Tiếp đỏ, BLDS năm 2005 ra đời, thay thé BLDS năm 1965 banhành nhiều quy định mới để hoàn thiên hơn nữa các quy định pháp luật về
‘hop đông chuyển nhượng quyển sử dung đất ở Cac quy định về hợp đôngchuyển nhượng quyển sử dụng đất ở được quy đính ở chương XVII của
BLDS năm 2005
Giai đoạn nay, pháp luật ghỉ nhân quyển sử dung đất ở là mốt loai
“hang hóa đặc bi
người sử dung dat được thực hiện quyên chuyển nhượng quyền sử dung đất,
in sit dung đắt ở" là đôi tương của hợp đồng chuyển nhương quyển sử
dụng đất ở, chứ không phải dat dai như trong thời kỳ phong kiến và thời ky
quyên sử dụng đất ở đã được đưa vào giao lưu dân sự,
đâu đất nước giảnh độc lập, Trong giai đoạn này, trên cơ sở kế thừa những
quy định tiên bộ, va phát triển những quy định cũ Nha nước ta đã ban hanhnhiều văn bản pháp luật để hoan thiện chế định hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử đụng đất 6, và những quy đính này tao điều kiến thuên lợi cho người
dân tham gia vào giao lưu dân sự về dat ở, phân nảo dap ứng được nhu cau,
nguyện vọng của người dân
30
Trang 38KET LUẬN CHƯƠNG 1
Dé làm cơ sở nghiên cứu, trước hết tác giả đã tim hiểu một số van để lý.luân về HĐCNQSDĐ như: khái niêm, đặc điểm của QSDĐ, khi niệm, đặcđiểm của HĐCNQSDĐ Những kiến thức lý luận nay 1 cơ sở quan trọng để
tác giả nghiên cứu các nội dung tiếp theo của KLIN QSDĐ là một loại tai
sản đặc thù, có giá trị lớn và có ý nghĩa tối quan trọng trong đời sống của mỗi
người dân và gia đính Do đó, HBCNQSDD cũng la một trong những hop
đông phé biển, có tam quan trong hang đầu trên thực tiễn
Trong Chương 1, tác gid cũng phân tích ý nghĩa của việc quy định hợp
đẳng chuyển nhượng quyền sử dung đất Về mặt lý luân, chế định hợp đẳngchuyển nhượng quyển sử dung đất ở là một phương tiện pháp lý quan trong
để nha nước điêu chỉnh các quan hệ chuyển nhượng quyển sử dụng đất ởtrong điều kiến mới nên kinh tế, tao điểu kiên cho các giao lưu dân sư vẻ đấtđai nói chung cũng như đất ở nói riêng được diễn ra một cách dé dang, thuận
tiên va có hiệu quả, nâng cao chất lượng cuộc sống người dân, góp phan giữ
gin trật tự xã hội và phát triển đất nước Vẻ mặt thực tiễn, trong công cuộccông nghiệp hóa - hiện đại hóa ở nước ta hiện nay, nhu câu vẻ đất ở 1a rat lớn,chính bai vay chế định hợp đồng chuyển nhương quyền sử dụng dat ở đã từngbước đáp ứng nhu cầu bức thiết của người dân, giúp phân phổi lại quyền sử
dụng đất ở phủ hợp với nhu câu sử dụng đất.
31
Trang 39CHƯƠNG 2.
THUC TRẠNG PHAP LUẬT VE HỢP BONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DUNG BAT
2.1 Đối trong của hợp đông chuyển nhượng quyền sử dung đất
Hop đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dich dân sự
vẻ việc chuyển nhượng quyền sử dung dat từ người nay sang người khác (từ
‘bén chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng) Có một thời ki Nha nước
ta từng thừa nhận nhiễu hình thức sỡ hữu đổi với dat dai trong đó có hình thức
tư nhân và người sở hữu đất có quyển mua bán đất nhưng đó lả trước năm
1980 Tir năm 1980 trở di, khi Nha nước trở thành đại điện chủ sở hữu để
quản lý đất đai và đất đai thuộc sở hữu toàn dân thi việc chuyển nhượng
quyền sử dung đất thay đỗi hoàn toàn vé ban chất Nên như trước năm 1980thì đối tượng của hợp đông chuyển nhương là đất dai thi từ năm 1980 tới nayđổi tương của các giao địch chuyển nhượng nảy không còn la đất đai ma
chính là quyên sử dung đất, Nêu ngày trước giá được xác lập trong các hop
đẳng chuyển nhượng là giá được xác định trên giá trị của đất đai, thì sau khi
tit dat thuộc sở ha toàn dân” thì gia được xác định trong các giao dich
dân sự la giá trị của quyển sử dụng dat được mang ra trao đổi giữa bên chuyển.nhượng và bên nhận chuyển nhượng,
Quyên sử dụng đất có thể trở thành đổ: tượng của hợp đông chuyển
nhượng quyền sử dụng đắt hay không thì phải xem sét quyển sử dụng đất đó
có thuộc quyên sir dung hợp pháp của bên chuyển nhượng Hay có thé hiểurang: quyển sử dung dat chỉ trở thanh đôi tượng của hợp đồng chuyển nhượng.khi người chuyển là người có quyền sử dụng hợp pháp, người chuyển nhương.phải có GCNQSDĐ hợp pháp Hiện nay pháp luật quy định rằng để chuyển.nhượng quyên sử dụng đất can phụ thuộc vào chủ thé có quyên sử dụng dat,
Trang 40néu quyển sử dung đất là tài sin chung của cả hộ gia đính thi phải có sự théa
thuận của tat cả các thành viền trong gia đính là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đẩy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác (theo khoản 2 Điều 212 cia BLDS năm 2015) Bên cạnh đó khi tham gia vào quan hệ
chuyển nhượng, bên nhân chuyển nhượng cẩn théa thuên rõ rằng với bênchuyển nhương về vi tri, kích thước thửa đất, ranh giới với các thửa đất liễn
kể, tài sản gắn liên trên đất nếu có Và đặc biệt can xác định rõ xem quyền
sử dụng đất này không phải là tai sản đang bị tranh chấp
Theo LD năm 2013 thì đổi tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyển
sử dụng đất Quyên sử dung đất là quyên mà chủ thể có được do Nha nước giaođất, cho thuê đất và công nhận quyển sử dụng đất Theo đó thi người sử dụngđất là cá nhân được quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chuyểnnhượng, thé chấn, gứp vin bằng quyển sử dụng đất Vi vay đối tượng của hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dung đất lúc nay chính là quyền sử dụng đất
‘Tuy nhiên, trên thực tế không phải quyển sử dung dat nao cũng trở thành đối
tương của hop đồng chuyển nhượng, vì quyên sử dụng đất đó không đáp ứng
được các quy đính của pháp luật về đối tượng của hợp đồng chuyển nhươngquyển sử dung đất Theo Điều 188 LĐĐ năm 2013 thi diéu kiện để quyền sửdung đất trở thành đổi tượng của hợp dong chuyển nhượng gồm:
“a) Có Gidy chứng nhân, trừ trường hop quy Ảmh tại hoãn 3 Điều
186 và trường hop nhân thừa lễ qup Ảinh tại khoản 1 Điều 168 cũa Luật này
b) Đắt không có tranh chấp,
©) Quyền sử dung đắt không bị kê biên dé bảo dam thi
4) Trong thời han sứ ng đất
Các điểu kiện ở trên được hiểu cụ thé như sau:
() Có Giấp chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữm nhà ở và tài sản khác gắnTiền với đất
33