Trong bối cảnh thị trường nhà đất đang có nhiều biến động mạnh, công tác thẩm định giá bất động sản trở nên vô cùng quan trọng trong quy trình cho vay và ngày càng được các ngân hàng qua
Tính cấp thiết của đề tài
Ngân hàng đóng vai trò quan trọng như một trung gian tài chính, với tư cách là chủ thể đi vay để cho vay, là cầu nối giúp chuyển vốn từ bên dư thừa sang bên thiếu vốn, không chỉ thực hiện tốt việc huy động vốn mà còn sử dụng vốn một cách hiệu quả thông qua hoạt động tín dụng Tuy nhiên, hoạt động này cũng mang theo nhiều rủi ro Để giảm thiểu những rủi ro này, ngân hàng thường yêu cầu khách hàng thế chấp tài sản của họ khi vay vốn, đặc biệt là bất động sản Trong bối cảnh thị trường nhà đất đang có nhiều biến động mạnh, công tác thẩm định giá bất động sản trở nên vô cùng quan trọng trong quy trình cho vay và ngày càng được các ngân hàng quan tâm hơn Bởi vì nếu thẩm định giá tốt, phản ánh đúng giá trị của bất động sản, không chỉ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro trong việc cấp tín dụng mà còn tăng khả năng cạnh tranh và thu hút khách hàng bởi mức cho vay hợp lý Trong quá trình thực tập tại chi nhánh Đông Đô của Ngân hàng TMCP Á Châu, nhận thấy tầm quan trọng của hoạt động thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay, song song với đó vẫn còn nhiều bất cập trong quy trình cũng như phương pháp thẩm định Vì vậy, để nghiên cứu sâu hơn về công tác thẩm định giá bất động sản và đóng góp vào việc hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản, tác giả đã chọn đề tài " Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị bất động sản phục vụ cho việc cho vay tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu ", từ đó tác giả đề xuất các khuyến nghị góp phần hoàn thiện công tác thẩm định giá trị bất động sản tại ngân hàng.
Mục tiêu nghiên cứu
* Mục tiêu nghiên cứu tổng quát: Nghiên cứu và đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại các NHTM, từ đó đưa ra các giải pháp và khuyến nghị hằm giúp nâng cao hiệu quả và chất lượng của quá trình thẩm định giá trị BĐS để phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB)
* Mục tiêu nghiên cứu cụ thể:
+ Phân tích, nghiên cứu cơ sở lý luận về các vấn đề cơ bản về công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại các ngân hàng thương mại
+ Nghiên cứu, phân tích và đánh giá quy trình thẩm định giá BĐS tại ACB: Điều này bao gồm việc đánh giá các phương pháp, công cụ và tiêu chí được ngân hàng sử dụng trong quá trình thẩm định, cũng như xác định các điểm mạnh và yếu của quy trình hiện tại
+ Đề xuất các biện pháp cải thiện: Nhằm nâng cao hiệu quả và chất lượng của quy trình thẩm định giá BĐS trong cho vay tại Ngân hàng ACB.
Tình hình nghiên cứu trong nước và nước ngoài
Hầu hết các bài nghiên cứu đều cho rằng côngi táci thẩm định giá trị tàii sảni đảmi bảoi trong cho vay tại Ngân hàng đóngi vaii tròi rất quani trọngi, trực tiếp táci động đến kếti quải hoạt động kinh doanh của Ngân hàng
Tác giả Nguyễn Thanh Hà (2017) đã đề cập đến việc cải thiện quy trình thẩm định giá tài sản là BĐS trong hoạt động ngân hàng, nhằm tối ưu hóa quá trình đánh giá giá trị tài sản và tăng cường hiệu quả cho vay
Bài viết của tác giả Trần Văn Phú (2018) tập trung vào phương pháp thẩm định giá tài sản đất đai dựa trên hồ sơ giấy tờ, nhấn mạnh vào quy trình và yếu tố quan trọng trong việc định giá giá trị tài sản BĐS
Tác giả Trần Đình Tùng (2019) đã thực hiện nghiên cứu về việc áp dụng phương pháp định giá tài sản BĐS dựa trên mô hình hồi quy đa biến, một phương pháp tiên tiến để đánh giá giá trị tài sản một cách chính xác và toàn diện
Nghiên cứu của Maury Seldin, Elaine Worzalo (2011) chỉ ra rằng cần phải xem xét một mô hình thay thế cho việc định giá BĐS, lý thuyết độ phức tạp cũng như các mô hình hệ thống thích ứng có tính đến việc các tác nhân khác nhau trong thị trường BĐS có thể được sử dụng để giúp giải thích rõ hơn bản chất nổi lên của giá trị BĐS
Nghiên cứu của Kwong Chaw, Wailai (2002) tập trung vào việc đánh giá giá trị của BĐS làm tài sản thế chấp trong ngân hàng và tổ chức tín dụng tại Trung Quốc Đề tài này chủ yếu tập trung vào hai phương pháp chính là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí để xác định giá trị của BĐS thế chấp”
Với tên đề tài là “Vai trò của việc định giá bất động sản trong cho vay thế chấp”, tác giả Tom G Geurts và Mark R Johnson (2017) đã tiến hành nghiên cứu về vai trò của việc định giá BĐS trong cho vay thế chấp và những thách thức mà các nhà đầu tư có thể gặp phải.
Phương pháp nghiên cứu
* Phần hệ thống hóa cơ sở lý luận: Sử dụng phương pháp thu thập, tổng quan tài liệu và phân tích các nguồn thông tin để lựa chọn những nội dung cơ bản về công tác thẩm định giá BĐS tại các Ngân hàng Thương mại
Bắt đầu bằng việc thu thập tài liệu, nghiên cứu và báo cáo từ các nguồn như các sách, bài báo khoa học, báo cáo nghiên cứu từ các tổ chức uy tín về thẩm định giá BĐS Mộti sối nguồn tin cậy như các trang web chính phủ, tổ chức quốc tế hoặc các cơ quan tài chính cũng có thể cung cấp thông tin hữu ích Đọc kỹ những tài liệu thu thập được để hiểu về các phương pháp, quy trình và tiêu chuẩn thẩm định giá BĐSi Phân tích cáci nghiêni cứui và báo cáo để tìm hiểu về các vấn đề, thách thức và xu hướng trong lĩnh vực thẩm định giá BĐS
Chọn lọc những nội dung quan trọng và liên quan nhất đến đề tài có thể bao gồm các phương pháp thẩm định giá, yếu tố tác động đến giá trị BĐS, quy trình thẩm định giá, các tiêu chuẩn và nguyên tắc thẩm định, cũng như các vấn đề pháp lý và luật pháp liên quan…
* Dữ liệu cho phần đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu được thu thập chủ yếu thông qua:
- Phỏng vấn các đối tượng bao gồm NV/CV.QHKH tại đơn vị kinh doanh, TĐV tại P TĐTS, … và các bộ phận khác liên quan đến công tác thẩm định BĐS
- Thu thập thông tin, số liệu và các tài liệu liên quan phục vụ cho việc nghiên cứu từ: Phòng Thẩm định tài sản, Phòng Quản lý tín dụng, Phòng pháp chế của Ngân hàng … trong giai đoạn từ năm 2021 – 2023
- Trên cơ sở nguồn dữ liệu đã thu thập được, tác giả kết hợp phương pháp so sánh, thống kê mô tả, phân tích số liệu các năm thuộc thời gian nghiên cứu để thấy rõ được thực trạng công tác thẩm định giá trị BĐS trongi cho vay tại Ngân hàng ACB
* Phần khuyến nghị: Từ những dữ liệu đã phân tích phía trên, tác giả sử dụng phương pháp tổng hợp, phân tích logic và tổng kết để kiểm chứng thực tiễn, thể hiện tính nhất quán giữa kiến thức lý luận, kiến thức thực tiễn và các khuyến nghị đề xuất.
Những đóng góp mới của đề tài
Trong đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị BĐS phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu” có những đóng góp mới như sau:
- Đề xuất cải tiến quy trình thẩm định giá, bắt đầu từ việc thu thập thông tin chi tiết để đánh giá rủi ro và cuối cùng xác định giá trị cuối cùng của BĐSi
- Áp dụng các công nghệ mới như trí tuệ nhân tạo, học máy, blockchain, … vào quy trình thẩm định giá, giúp tăng độ chính xác, minh bạch và an toàn cho các giao dịch liên quan đến BĐS.
Kết cấu của đề tài
Chương 1: Tổng quan nghiên cứu của đề tài
Chương 2: Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá trị BĐS tại ngân hàng thương mại
Chương 3: Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS tại Ngân hàng TMCP Á Châu
Chương 4: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
1.1.1 Khái quát chung về bất động sản
Hiện nay, hầu hết các quốc gia trên thế giới vẫn sử dụng phân loại tài sản thành hai loại chính là "bất động sản" và "động sản" theo quy định của luật cổ La
Mã Cách phân chia này vẫn được áp dụng trong Bộ luật Dân sự của nhiều quốc gia trên thế giới Theo đó, BĐS được xem là tài sản cố định về vị trí địa lý và không thể di chuyển; bao gồm đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng và các tài sản khác liên quan đến đất Quan niệm này được thể hiện trong các Bộ luật Dân sự của Pháp, Nhật Bản và Cộng hòa Liên bang Đức,
Bằng cách tiếp cận như vậy, Bộ luật Dân sự Việt Nam cũng chia sẻ một số điểm tương đồng với Bộ luật Dân sự của các quốc gia khác trên thế giới khi nói về vấn đề BĐS Theo Điều 107 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015 thì:
“BĐS bao gồm: a Đất đai; b Nhà, CTXD gắn liền với đất đai; c Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, CTXD; d Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”
Tuy nhiên, trong pháp luật của Việt Nam, quy định về BĐS là khái niệm mở, chưa có danh mục cụ thể về các loại BĐS này Cách phân loại trên phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà ở, các CTXD và các BĐS gắn liền với đất đai là những loại chính của BĐS Theo quy định của pháp luật, việc đăng ký các loại BĐS này là cần thiết để xác định rõ
7 quyền sở hữu, đồng thời đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
* Đặc điểm của bất động sản: a Tính bất động Đất đai được coi là một tài sản đặc biệt vì không thể dễ dàng chuyển đi nơi khác như các loại hàng hóa khác Do đó mặc dù đây là tài sản của một người, nhưng họ không thể cẩm, nắm hay thực hiện các tác động khác Đương nhiên không thể chuyển BĐS đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống
Khi đánh giá BĐS, cần xem xét tác động của vị trí đến giá trị của BĐS, bao gồm khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội và khả năng tiếp cận của BĐS với những trung tâm này Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS cũng phụ thuộc vào yếu tố môi trường, bao gồm các yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường Do đó, khi định giá BĐS, cần tính đến những yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng đối với BĐS b Tính bền vững và đời sống kinh tế dài
BĐS không chỉ bao gồm đất đai và các công trình xây dựng trên đất, mà còn bao gồm các tài sản khác được liên kết với đất đai và công trình đó Đất được coi là một nguồn tài nguyên quý giá mà thiên nhiên ban tặng, là cơ sở vật chất quan trọng cho các hoạt động sản xuất và kinh doanh Sự đa dạng trong việc sử dụng đất cho các mục đích khác nhau của con người đã tạo ra sự phong phú và phức tạp trong lĩnh vực BĐS, từ đất ở, đất sản xuất đến đất thương mại và dịch vụ
BĐS tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội, mang lại giá trị bền vững cho chủ sở hữu và người khai thác Thời gian sử dụng đất đai là vô hạn, hoặc thời gian cho thuê có thời hạn dài Bên cạnh các lợi ích, tiềm năng khai thác được trên đất mà các ý nghĩa của BĐS được tăng lên Điều này phản ánh cuộc sống kinh tế bền vững và đóng góp quan trọng cho cuộc sống xã hội c Tính tác động lẫn nhau Đặc điểm tiếp theo của BĐS chính là có tính tác động lẫn nhau, hay nói một cách chính xác hơn thì BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn Giá trị của một
BĐS này có thể tác động đến giá trị của BĐS khác Giá trị của một BĐS có thể ảnh hưởng đến giá trị của các BĐS khác Ví dụ, khi chính phủ đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng, điều này sẽ làm tăng tính thẩm mỹ và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực lân cận
Trên thực tế, việc xây dựng BĐS này càng tô them vẻ đẹp và sức hấp dẫn của BĐS Đây chính là tác động lẫn nhau của BĐS, đồng thời là hiện tượng phổ biến của thị trường BĐS tại Việt Nam và thế giới d Tính không đồng nhất
Mỗi tài sản BĐS đều có những đặc điểm riêng bên trong và tác động từ bên ngoài khác nhau Ngay cả những BĐS gần nhau cũng có giá trị khác nhau, phù hợp với mục đích sử dụng khác nhau Ví dụ, nếu có hai BĐS nằm trong cùng một khu vực, giá trị của chúng cũng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thời điểm bán ra, nhu cầu và khả năng của người mua, cũng như tâm lý của người mua tại thời điểm đó…
Tất cả những điều này là minh chứng cho sự không đồng nhất trong lĩnh vực BĐS Điều này cũng phản ánh tính cung cầu của một tài sản và đặc trưng của BĐS Đặc biệt là trong thị trường kinh tế hiện nay, sự không đồng nhất của BĐS ngày càng gia tăng khi nhu cầu của xã hội ngày càng phát triển Con người đánh giá cao giá trị đất đai, dẫn đến tăng nhanh giá đất ở các khu vực đang phát triển e Tính khan hiếm
Một trong những đặc điểm nổi bật của BĐS mà có thể dễ dàng nhận ra đó chính là tính cá biệt và khan hiếm Tính khan hiếm của BĐS được thể hiện rõ ràng thông qua việc đất đai có giới hạn về diện tích, vị trí, lãnh thổ, Từ tính khan hiếm của BĐS lại là nhân tố tạo nên tính cá biệt Sở dĩ BĐS sở hữu đặc điểm này là vì chúng là tài sản cố định, không thể di chuyển nên trở thành hàng hóa có tính độc đáo f Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước
BĐS không chỉ là tài sản có giá trị lớn đối với cá nhân mà còn đối với cả một quốc gia Các giao dịch liên quan đến BĐS có ảnh hưởng sâu rộng đến mọi hoạt
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (tên giao dịch bằng tiếng Anh: Asia Commercial Joint Stock Bank), được gọi tắt là Ngân hàng Á Châu (ACB), bắt đầu kinh doanh vào ngàyi 4 tháng 6 năm 1993 do ông Nguyễn Quang Phúc đảm nhiệm chức vụ Chủ Tịch Hội đồng quản trị
Trụ sở chính ngân hàng ACB nằm tại tòa nhà số 442 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 5, Quận 3, TP Hồ Chí Minh Đây là nơi đặt các phòng ban chức năng quan trọng của ngân hàng như: Hội đồng Quản trị, Ban Tổng Giám đốc, các phòng ban chuyên môn Tại đây, các quyết định quan trọng đối với sự phát triển của ngân hàng được đưa ra
Ngày mới thành lập, vốn điều lệ củai ACBi là 20 tỷ đồng Đến tháng 06/2023, vốn điều lệ tăng lên 38.840 tỷ đồng
Phápi lệnhi về NHNN và NHTM, hợp tác xã tín dụng và một sối công ty tài chính được ban hành vào tháng 05/1990, đã tạo dựng một khung pháp lý cho hoạt động NHTM tại Việt Nam Trong bối cảnh đó, NHTMCP Á Châu đã được thành lập theo giấy phép số 0032/NH-GP do NHNN cấp ngày 24/04/1993, Giấy phép số 533/GP-UB do UBND TP Hồ Chí Minh cấp ngày 13/05/1993 Ngày 04/06/1993, ACB chính thức đi vào hoạt động với tổng vốn điều lệ bani đầui lài 20i tỷ đồng Trong suốt 30 năm hoạt động, cổ đông và cán bộ ACB luôn đồng tâm bám sát phương hướng, chiến lược do Hội đồng quản trị đặt ra, và những kết quả đạt được đã chứng minh rằng ACB đã đi đúng hướng Đó chính là tiền đề giúp NH khẳng định vị trí dẫn đầu của mình trong hệ thống NHTM tại Việt Nam trong lĩnh
32 vực bán lẻ ACB đã trải qua những cột mốc đáng nhớ trong quá trình hoạt động từ lúc thành lập đến nay
Giai đoạn 1993 – 1995: Đây là giai đoạn hình thành ACB Những người sang lập ACB có năng lực tài chính, học thức và kinh nghiệm thương trường, cùng chia sẻ một nguyên tắc kinh doanh là “quản lý sự phát triển của doanh nghiệp an toàn, hiệu quả”, hướng về khách hàng là cá nhân và doanh nghiệp nhỏ và vừa trong khu vực tư nhân, và đó là chất kết dính tạo sự đoàn kết bấy lâu nay
Giai đoạn 1996 – 2000: ACB là Ngân hàng TMCP đầu tiêni củai Việti Nami phát hành thẻ tín dụng quốc tế MasterCard và Visa Năm 1997, ACB bắt đầu tiếp cận nghiệp vụ ngân hàng hiện đại theo một chương trình đào tạo toàn diện kéo dài hai năm, do các giảng viên nước ngoài trong lĩnh vực ngân hàng thực hiện Năm
1999, ACB triển khai chương trình hiện đại hóa công nghệ thông tin ngân hàng, xây dựng hệ thống mạng lưới diện rộng nhằm trực tuyến hóa và tin học hóa hoạt động giao dịch Năm 2000, ACB đã tiến hành việc tái cấu trúc nhằm tăng cường hiệu suất của hoạt động kinh doanh trong giai đoạn đầu của thập kỷ 2000 Ngày 29/06/2000, công ty trách nhiệm hữu hạn Chứng khoán ACB (ACBS) đã được thành lập, công ty hoạt động trong các lĩnh vực Môi giới chứng khoán, Cung cấp các sản phẩm khác về Tư vấn tài chính Doanh nghiệp …
Giai đoạn 2001 – 2005: Cuối năm 2001, ACB chính thức vận hành hệ thống công nghệ ngân hàng lõi là TCBS (The Complete Banking Solution: Giải pháp ngân hàng toàn diện), cho phép tất cả chi nhánh và phòng giao dịch nối mạng với nhau, giao dịch tức thời, dung chung cơ sở dữ liệu tập trung
Năm 2003, ACB đã triển khai xây dựng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000 trong nhiều lĩnh vực như huy động vốn, cho vay ngắn hạn và trung dài hạn; Thanh toán quốc tế và cung ứng nguồn lực tại Hội sở Năm 2005, ACB và Ngân hàng Standard Charted (SCB) ký kết thỏa thuận hỗ trợ kỹ thuật toàn diện; và SCB trở thành cổ đông chiến lược của ACB ACB triển khai giai đoạn hai của chương trình hiện đại hóa công nghệ ngân hàng, bao gồm các cấu phần: nâng cấp máy chủ, thay thế phần mềm xử lý giao dịch thẻ ngân
33 hàng bằng một phần mềm mới có khả năng tích hợp với nền công nghệ lõi hiện có, lắp đặt hệ thống máy ATM
Giai đoạn 2006 – 2010: ACB niêm yết tại Trung tâm Giao dịch Chứng khoán
Hà Nội vào tháng 11/2006 Năm 2007, ACB đẩy nhanh việc mở rộng mạng lưới hoạt động, thành lập mới 31 chi nhánh và phòng giao dịch, thành lập Công ty Cho thuê tài chính ACB (ACBL) ACB phát hành them 10 triệu cổ phần mệnh giá 100 tỷ đồng, với số tiền thu được là hơn 1.800 tỷ đồng (2007), và tăng vốn điều lệ lên 6.355 tỷ đồng (2008)
Riêng trong năm 2009, ACB hoàn thành cơ bản chương trình tái cấu trúc nguồn nhân lực, tái cấu trúc hệ thống kênh phân phối, xây dựng mô hình chi nhánh theo định hướng bán hàng
Giai đoạn 2011 – 2015: Định hướng của ACB từ năm 2011 – 2015 và tầm nhìn 2020 được ban hành, trong đó nhấn mạnh đến việc chuyển đổi hệ thống quản trị điều hành để phản ánh đúng các quy định pháp luật Việt Nam và iáip dụngi các thôngi lệ quốc tế tốt Sự cố tháng 8 năm 2012 đã tác động đáng kể đến hoạt động của ACB, đặc biệt là huy động và kinh doanh vàng ACB đã ứng phó tốt sự cố rút tiền xảy ra trong tuần cuối tháng 8, nhanh chóng khôi phục toàn bộ số dư tiền gửi khách hàng VND chỉ trong thời gian ngắn sau đó, và thực thi quyết liệt việc cắt giảm chi phí trong sau tháng cuối năm
Ngày 05/01/2015, ACB công bố nhận diện thương hiệu mới, bao gồm logo, bảng hiệu mặt tiền trụ sở chi nhánh và phòng giao dịch, …
Giai đoạn 2016 – nay: Năm 2016, ACB đã hoàn thành theo tiến độ nhiều hạng mục của các dự án công nghệ để hỗ trợ hoạt động kinh doanh, vận hành và quản lý hệ thống Năm 2017, ACB tiếp tục hoàn thiện chính sách, quy trình, và các hạn mức quản lý rủi ro nhằm phù hợp với quy định hiện hành của NHNN Việt Nam Năm 2018, ACB tăng trưởng bền vững cho vay mảng KHCN và KHDNvừa và nhỏ Tín dụng hai mảng trên tăng trưởng vượt kỳ vọng và có kiểm soát theo đúng định hướng của ALCO Năm 2019 là năm bắt đầu thực hiện Chiến lược đổi mới ACB giai đoạn 2019 – 2024 được Hội đồng quản trị thông qua cuối năm 2018
Theo Chiến lược này, tầm nhìn của ACB là trở thành ngân hàng hàng đầu Việt Nam có khả năng sinh lời cao với chiến lược nhất quán ở cả ba mảng kinh doanh Mảng KHCN và KHDN nhỏ và vừa là hai mảng ưu tiên chính, mảng KHDN lớn là ưu tiên có chọn lọc
Năm 2021, ACB tích cực chuyển đổi số, ứng dụng công nghệ vào quá trình vận hàng giúp tiết kiệm nguồn nhân lực và thời gian xử lý giao dịch Năm 2022, thương hiệu Ngân hàng số ACB One đã được ACB cho ra mắt, đánh dấu bước chuyển đổi lớn của ACB trong định hướng số hóa hoạt động kinh doanh, tối ưu hóa trải nghiệm của khách hàng
Năm 2023, ACB đã nỗ lực thích ứng với tình hình thị trường, vượt qua khó khăn, hoàn thành các chỉ tiêu kế hoạch Đánh dấu cột mốc 30 năm ngày thành lập, ACB gia nhập vào câu lạc bộ các ngân hàng có tổng lợi nhuận trước thuế trên 20.000 tỷ đồng ACB cũng là một trong số ít các ngân hàng đầu tiên triển khai thanh toán qua thẻ bằng Apple Pay và Google Pay, giúp tăng tính an toàn, linh hoạt và liền mạch cho trải nghiệm tiêu dùng của khách hàng
Phát triển bền vững với tinh thần chuyển đổi để nâng cao khả năng cạnh tranh
Sứ mệnh Đem lại trải nghiệm khách hàng tốt nhất, tăng trưởng tổng thu nhập ở mức cao, và mỗi năm đạt tỷ suất ROE từ 20% trở lên
ACB hoạt động dựa trên 5 nền tảng giá trị cốt lõi:
Chính trực: Chúng tôi đề cao sự trung thực, xử lý vấn đề một cách thẳng thắn và minh bạch, không khoan nhượng với sự không trung thực
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
2.2.1 Quy định của ACB về cho vay thế chấp bằng bất động sản
Theo nội dung tại Quyết định số 84/NVQĐ – QLRR.24 ngày 19/04/2024 của Ngân hàng ACB có quy định như sau:
- BĐS phải chưa được sử dụng để bảo đảm cho bất kỳ nghĩa vụ nào khác (trừ trường hợp đang thế chấp tại ACB), có hồ sơ pháp lý đầy đủ
- BĐS phải được phép giao dịch: Là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấp mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp và các giao dịch khác
- BĐS không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện QSH/QSDi, quản lý tại thời điiểm ký kết hợp đồng bảo đảm
- Không bị chế biến phục vụ cho việc thi hành án
- Không thuộc đối tượng quy hoạch, thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quyết định của pháp luật
- Chủ sở hữu của BĐS đã đáp ứng đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
- BĐS phải được mua bảo hiểm theo quy định
- BĐS phải thực hiện được các thủ tục công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật tại mỗi giai đoạn thời gian
2.2.2 Những nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản tại ACB
Bên cạnh các nguyên tắc thẩm định giá BĐS phổ biến, quy trình thẩm định giá BĐS cho vay tại ACB cũng tuân theo một số nguyên tắc và tiêu chuẩn sau:
* Nguyên tắc về đạo đức khi thực hiện thẩm định BĐS:
Theo nguyên tắc này thì nhân viên thẩm định phải độc lập về cả vật chất và tinh thần Không bị chi phối về lợi ích vật chất cũng như tinh thần
Nhân viên thẩm định phải thẳng thắn, trung thực và có chứng kiến rõ rang trong công tác nghiệp vụ thẩm định, trong việc giải quyết các trường hợp cụ thể Nhân viên thẩm định phải từ chối nhận thẩm định nếu nhận thấy những hạn chế của tài sản cần thẩm định hoặc bị ảnh hưởng bởi các yếu tố gây sai lệch trong việc xác định giá trị của tài sản đó
Nhân viên thẩm định phải thẩm định một cách công bằng, tôn trọng sự thực và không có thành kiến thiên vị cho bất cứ tình huống nào, trường hợp nào (ví dụ: tài sản thẩm định là thuộc chủ sở hữu hay sử dụng là người thân, bạn bè, …)
Nhân viên thẩm định phải bảo đảm nguyên tắc này, tức là thông tin vềi kếti quải thẩm định và các thông tin liên quan, nhân viên thẩm định không được tiết lộ cho cá nhân, tổ chức khác, những người không có liên quan (trừ trường hợp có yêu cầu của Pháp luật)
- Nguyên tắc yêu cầu về năng lực chuyên môn và tính thận trọng
Nhân viên thẩm định, Chuyên viên kiểm soát kết quả thẩm định phải thực hiện công việc thẩm định giá với đầy đủ năng lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, cân nhắc đầy đủ các dữ liệu thu thập được trước khi đề xuất kết quả thẩm định giá, không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và tích lũy kinh nghiiệm trong hoạt động thực tiễn, áp dụng các tiến bộ kỹ thuật để đáp ứng yêu cầu công việc và đảm bảo tuân thủ quy định pháp lý
Các tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp này được quy định để đảm bảo tính chính xác và khách quan nhất có thể trong việc định giá tài sản của TĐV
* Nguyên tắc xác định diện tích khi thẩm định BĐS
- Thực hiện nguyên tắc nhỏ nhất căn cứ vào quyền sở hữu/ quyền sử dụng đất và thực tế
- Nếu có sự chênh lệch về diện tích giữa quyền sở hữu/ quyền sử dụng đất và diện tích thực tế nhưng không đáng kể, thì ta sẽ sử dụng diện tích được ghi trên chứng từ quyền sở hữu/ quyền sử dụng đất để xác định giá trị của BĐS
- Trong trường diện tích đất ghi trên chứng nhận quyền sở hữu/ quyền sử dụng đất lớn hơn diện tích đất thực tế, thì diện tích đất sẽ được tính giá trị dựa trên diện tích thực tế
- Ngược lại, nếu diện tích đất ghi trên chứng quyền sở hữu/ quyền sử dụng đất nhỏ hơn diện tích đất thực tế, thì diện tích đất sẽ được tính giá trị dựa trên diện tích ghi trên giấy chứng nhận
2.2.3 Thực trạng việc sử dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại ACB
Thông thường giá trị BĐS được xác định như sau:
Giá trị BĐS = Giá trị QSDĐ + Giá trị tài sản gắn liền với đất
Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trường hợp nếu TĐV áp dụng phương pháp trên để tính giá trị BĐS thì kết quả sẽ không phù hợp với thị trường Việc sửi dụngi phương pháp nào đểi thẩm định giá còn phụ thuộc vào đặc thù của từng loại tài sản Tại ACB, phương pháp được sử dụng nhiều nhất là so sánh và chiết trừ
Khi tiến hành thẩm định giá, TĐV sẽ tiến hành thu thập những thông tin về BĐS cần định giá cũng như các BĐS tương đồng có giao dịch trong thời gian gần đây trong khu vực vị trí tương tự TĐV sẽ xác định các yếu tố quan trọng của BĐS như vị trí, diện tích, tính năng, tiện ích xung quanh, và điều kiện thị trường Từ đó, so sánh cáci yếu tố của BĐS cần định giá với các BĐS tương đồng dựa vào những thông tin đã thu thập được, kết hợp với việc áp dụng các Quyết định về ban hành Quy định thẩm định giá các loại đất do Trung tâm thẩm định giá ACB ban hành nội bộ Sau khi phân tích, nhân viên sẽ sử dụng các kết quả để tính toán giái trị của BĐS cần định giá dựa trên giá trị giao dịch gần đây của các tài sản tương đồng Cuối cùng, nhân viên sẽ viết báo cáo về kết quả thẩm định, bao gồm cả các dữ liệu, phương pháp và kết luận, để đánh giá khả năng cho vay dựa trên kết quả thẩm định
Mặc dù phương pháp này có thể cung cấp kết quả tương đối chính xác, nhưng cũng có thể gặp khó khăn khi không có đủ thông tin hoặc không có đủ thông tin so sánh
Trong ‘Quy định về chức danh, phương pháp thực hiện nhiệm vụ thẩm định
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Việc tăng cao khối lượng tài sản đảm bảo, đặc biệt là những khoản vay được thế chấp bằng BĐS, dẫn đến việc TĐG trở nên ngày càng quan trọng trong hoạt động của các ngân hàng, là cơ sở quan trọng để xác định lượng vốn cho vay một cách chính xác Ngân hàng TMCP Á Châu không phải là ngoại lệ, công tác định giá BĐS đã được thực hiện một cách chính xác và hiệu quả, góp phần hạn chế những tổn thất trong kinh doanh, thực hiện mục tiêu an toàn trong hoạt động cho vay ACB luôn chủ động đưa ra danh mục các loại BĐS cụ thể được/không được nhận là TSBĐ, giúp hạn chế được những rủi ro phát sinh khi xử lý tài sản
ACB lập một quy trình thẩm định giá BĐS cho riêng mình dựai vào quy định thẩm định tổng quát và quy trình tín dụng của Ngân hàng Quá trìnhi xâiy dựing quy trình thẩm định giá diễn ra khá chặit chiẽ, thống nhất và tiệm cận với các ngân hàng TMCP khác, giúp cho việc triển khai công tác định giá dễ dàng hơn và giảm thiểu rủi ro trong cho vay, từ đó giảm tỷ lệ nợ xấu
Bên cạnh đó, công tác thẩm định cũng có sự phát triển cải vềi sối lượnig vià chất lượng Khối lượng hồ sơ thẩm định giá BĐS nhằm mục đích cấp tín dụng đã tăng liên tục, thời gian xử lý một bộ hồ sơ cũng dần thu hẹp Qua đó thấy được trình độ và khả năng xử lý hồ sơ ngày càng tiến bộ để đáp ứng nhu cầu vay vốn ngày càng cao của khách hàng Mặc dù công tác thẩm định nhanh chóng nhưng vẫn luôn theo đúng quy định của Nhà nước cũng như hướng dẫn của ACB
ACB đã sử dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định giá BĐS, tuy nhiên, phương pháp so sánh và chiết trừ vẫn là những phương pháp chủ yếu, do nguồn
54 thông tin trên thị trường đa dạng, dễ dàng tìm thấy thông tin những giao dịch sẵn có, rõ ràng Thời gian xử lý tài sản bảo đảm nhằm xử lý nợ tại ACB giảm đáng kể trong vài năm gần đây, thấy được chất lượng của công tác thẩm định giá BĐS đã được nâng cao Gần đây, ngày 13/03/2024, ngân hàng ACB đã ban hành văn bản WI-14-TĐTS về hướng dẫn công việc thẩm định BĐS, thay thế văn bản cũ được ban hành vào năm 2022 Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ định giá, nguyên tắc, phương pháp và quy trình chặt chẽ hơn nhưng vẫn đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ tài chính ban hành
Song song với công tác chuyên môn hóa thì ngân hàng TMCP Á Châu còn không ngừng nâng cao tính chuyên nghiệp khi sở hữu những nhân viên trẻ, được đào tạo chuyên sâu về chuyên ngành Thẩm định giá tại các trường đại học hàng đầu Đội ngũ nhân viên này được coi là một nguồn lực vô cùng quan trọng bởi vì số lượng các trường đào tạo về chuyên ngành này không nhiều Do sự khan hiểm như vậy nên việc có một đội ngũ nhân viên có chuyên môn là một lợi thế vô cùng lớn của ACB
Hiện nay, việc thẩm định giá BĐS để cấp hạn mức tín dụng tại ACB khá thành công và đạt được nhiều thành tựu nhất định, có độ tin cậy cao, tạo cơ sở vững chắc cho việc cấp tín dụng Tuy nhiên, hoạt động này vẫn còn những hạn chế nhất định làm giảm năng suất cũng như chất lượng công việc
Thứ nhất, mặc dù quy trình thực hiện tại ACB là tương đối đầy đủ và chặt chẽ, nhưng vài bước thực hiện vẫn còn chưa thực sự cụ thể Chẳng hạn như bước tiếp nhận hồ sơ: các thông tin mà TĐV thu thập về BĐS có độ chính xác chưa cao, phụ thuộc nhiều vào khách hàng; việc xác định BĐS đó có được giao dịch hoặc có tranh chấp hay không với các chủ BĐS liền kề hoặc phân tích đến yếu tố thuận lợi và bất lợi từ vị trí của BĐS, … cũng chưa được các TĐV quan tâm
Thứ hai, phương pháp thẩm định giá được ngân hàng áp dụng nhiều nhất vẫn là phương pháp so sánh và chiết trừ, mặc dù thông tin BĐS so sánh là tương đối
55 phong phú và đa dạng, có những thông tin đúng với thực tế nhưng có những thông tin chỉ là tin ảo do đó CVĐG cần nhiều công sức hơn để sàng lọc thông tin Dữ liệu về các tài sản so sánh mà các chuyên viên thu thập được chủ yếu tham khảo qua các trang web, mạng xã hội, vậy nên mức giá có thể chỉ là giá mời chào Khi định giá nếu sử dụng những thông tin này sẽ dẫn đến những sai sót, chắc chắn sẽ phản ánh giá chênh lệch so với thực tế Việc sử dụng phương pháp chiết trừ, trong quá trình xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất, mặc dù có sự tham khảo biểu suất vốn đầu tư, đơn giá xây dựng trên thị trường nhưng việc đánh giá thực trạng công trình xây dựng chỉ dựa trên quan sát, nhận định và theo những gì mà khách hàng cung cấp, dẫn đến nhiều trường hợp kết quả của công tác thẩm định giá TSBĐ sẽ bị sai lệch, thiếu chính xác
Thứ ba, trong tình hình lượng nhân viên còn hạn chế nhưng hồ sơ ngày càng nhiều, dẫn đến việc hoàn thành hồ sơ trở nên chậm trễ Bên cạnh đó, mặc dù các chuyên viên định giá đều được chuyên môn một cách bài bản, nhưng đây là công việc cũng đòi hỏi phải có kinh nghiệm về thị trường, khả năng chọn lọc và sử dụng thông tin của TĐV Hiện tại, ACB có khối quản trị rủi ro và Trung tâm định giá riêng, chuyên thực hiện công việc thẩm định tài sản, đảm nhiệm cả vai trò hỗ trợ, đào tạo bộ phận quảin triị rủii roi ởi cáci chi nhánh, nhưng kinh nghiệm thì phải được tích lũy qua thời gian, cộng với khối lượng hồ sơ phải xử lý là tương đối lớn nên cũng khó khăn trong việc bao quát và quản lý
Thứ tư, thời gian xử lý một bộ hồ sơ ngày càng rút ngắn, nhưng tình trạng chậm trễ trong việc thẩm định vẫn tăng lên đáng kể Nguyên nhân của việc chậm trễ ở đây chủ yếu là do lượng nhân viên hạn chế khi mà khối lượng hồ sơi ngày càng gia tăng, dẫn đến tình trạng ứ đọng hồ sơ và hạn chế trong việc giải quyết Một nguyên nhân khác đáng lưu ý là việc xác minh quy hoạch gặp nhiều bất cập Để đảm bảo nguyên tắc thận trọng, các BĐS có nghi ngờ nằm trong các khu vực quy hoạch, TĐV sẽ phải đến cơ quan có thẩm quyền để tiến hành xác minh
Thứ năm, kết quả định giá đôi khi vẫn chưa có sự linh hoạt theo biến động của thị trường Tỷ lệ giá thẩm định rơi vào khoảng 70 – 80% so với thực tế, tuy
56 nhiên điều kiện để đạt được tỷ lệ này là BĐS phải có vị trí đẹp và dễ rao bán Nhưng đối với BĐS thuộc vùng ngoại thành hoặc các tỉnh lân cận, tỷ lệ giá mà ACB thẩm định so với giá thị trường chỉ khoảng 50 – 60% Do đó nên vẫn còn tình trạng yêu cầu tái thẩm định
Thứ sáu, thị trường BĐS liên tục thay đổi theo nhu cầu của khách hàng Đôi khi giá biến động với biên độ lớn, tạo ra những cơn sóng đầu cơ BĐS, nhưng cũng có nhiều trường hợp giá sụt giảm dẫn đến thị trường BĐS có dấu hiệu trầm lắng, hoạt động giao dịch diễn ra thưa thớt Do đó việc xét giá BĐS làm căn cứ tham chiếu định giá còn chưa chính xác, kết quả thẩm định có thể sai lệch lớn trong quá trình khách hàng vay tiền tại ngân hàng
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
ĐỊNH HƯỚNG CỦA ACB TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY
Ngày nay, hoạt động tín dụng là nguồn lợi nhuận chủ yếu cho Ngân hàng, tuy nhiên lợi nhuận thì đi đôi với rủi ro, lợi nhuận càng lớn thì rủi ro càng nhiều và ngược lại Nhận thức được tình hình này, ACB đã đưa ra những định hướng cụ thể như sau:
- Hoàn thiện hơn những quy định, hướng dẫn công tác thẩm định giá BĐS dựa trên nền tảng các văn bản pháp quy nhằm mở rộng tín dụng
- Đẩy nhanh tốc độ xử lý hồ sơ, giảm thiểu số lượng hồ sơ bị chậm trễ do những nguyên nhân xuất phát từ cá nhân TĐV
- Sử dụng đa dạng các phương pháp thẩm định để phù hợp với đặc điểm của mỗi loại BĐS
- Tiếp tục triển khai và nghiên cứu, áp dụng công nghệ vào thẩm định giá, cũng như để quản lý thông tin nhằm phục vụ cho công tác thẩm định
- Thường xuyên tập huấn, đào tạo định kỳ, cải thiện năng lực, kỹ năng đánh giá cho nhân viên
- Quán triệt sự tham gia của các bộ phận khác làm ảnh hưởng đến kết quả thẩm định.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI ACB
ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI ACB
ACB đang ngày càng hoàn thiện khi có những thay đổi đáng kể trong quy trình thẩm định giá BĐS, biểu hiện đó được thể hiện qua những con số thống kê trong chương 2 Tuy nhiên không có gì là hoàn hảo, ACB vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế trong quy trình này cần phải khắc phục Để hoàn thiện được vấn đề này cần có sự phối hợp giữa nhiều ngành, nhiều cơ quan chức năng cũng như sự cố
61 gắng của các TĐV Dưới đây là một vài giải pháp dành cho ngân hàng TMCP Á Châu để hoàn thiện hơn quá trình thẩm định giá BĐS trong cho vay
3.2.1 Sửa đổi, bổ sung các văn bản liên quan đến hoạt động thẩm định giá BĐS trong cho vay
Ngân hàng nên ban hành them các văn bản và các tài liệu hướng dẫn thẩm định giá với sự tham gia của các TĐV nhiều kinh nghiệm và các chuyên gia thẩm định giá trong và ngoài nước Các văn bản đó phải đảm bảo tuân thủ các chuẩn mực thẩm định giá quốc tế và quy định của Nhà nước Việt Nam, đồng thời cũng phải dựa vào đặc điểm kinh doanh của Ngân hàng mình
Cần thiết bổ sung các quy định về công bố danh sách các tiêu chí đánh giá, phương pháp đánh giá kèm kết quả cập nhật hàng năm trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài chính
Bên cạnh đó, các TĐV cần phải nhạy bén, theo dõi sát sao thị trường BĐS nhằm xây dựng cho mình một hệ thống thông tin vững chắc về tài sản cũng như các giao dịch trên thị trường Điều này sẽ hỗ trợ rất nhiều cho công tác thẩm định sau này Những nguồn tin mà TĐV và các nhân viên khác có thể tiếp cận để thu thập thông tin như:
+ Khách hàng đã từng vay ngân hàng để mua BĐS
+ Cổng thông tin điện tử của Sở Quy hoạch và Xây dựng địa phương
+ Các giao dịch BĐS đã được thực hiện có thể được tra cứu tại các văn phòng công chứng, sổ đỏ nhà đất hoặc tại các công ty kinh doanh BĐS
+ Website của các sàn giao dịch bất động sản uy tín
+ Các công ty mô giới, nhà đầu tư BĐS
+ Các nguồn thông tin khác như thông tin từ việc tự thực hiện khảo sát thị trường, tham khảo ý kiến của các chuyên gia, báo cáo thị trường BĐS được phát hành bởi các tổ chức nghiên cứu thị trường uy tín, …
3.2.2 Đầu tư nhiều hơn vào công nghệ hỗ trợ định giá Để có thể tăng vị thế và khả năng cạnh tranh thì vấn đề cốt lõi là chú trọng phát triển công nghệ, xây dựng và cập nhật hệ thống thông tin và theo dõi khách hàng, quản lý tập trung toàn hệ thống Đồng thời ứng dụng phần mềm core banking cũng đóng vai trò to lớn giúp cho chuyên viên định giá tìm kiếm thông tin khi cần thiết
Năm 2023, ACB dự kiến tự động hóa gần 300 quy trình bằng robotics và sẽ mở rộng lên tới 1.400 quy trình đến năm 2025 Một số quy tình mà ACB đã ứng dụng công nghệ như: giải pháp FPT.IDCheck xây dựng trên nền tảng ứng dụng xác thực CCCD gắn chip của Bộ Công an, cho phép đọc và xác thực dữ liệu thẻ CCCD gắn chip và nhận diện khuôn mặt chính xác tuyệt đối Hay công nghệ RPA – Robotic Process Automation, sử dụng công nghệ robot để hỗ trợ tự động hóa các tác vụ lặp đi lặp lại, giúp tăng năn suất lao động của nhân viên, giảm thiểu sai sót và tối ưu hóa các quy trình hoạt động, hướng tới số hóa toàn bộ quy trình, hoàn thành giai đoạn Digitalization tại ACB
Hiện nay, P TĐTS của ACB sử dụng phần mềm định giá ACB Valuation, đây là phần mềm định giá BĐSi được phát triển riêng cho ACB bởi CTCP ACB Land Phần mềm được xây dựng dựa trên các tiêu chuẩn định giá quốc tế, tích hợp nhiều tính năng ưu việt, giúp cho quá trình làm việc của TĐV được diễn ra nhanh chóng, chính xác và hiệu quả Một số tính năng nổi bật của ACB Valuation như dữ liệu thị trường BĐS luôn được cập nhật liên tục từ nhiều nguồn uy tín; hỗ trợ nhiều phương pháp định giá phổ biến; tự động hóa nhiều bước trong quy trình thẩm định BĐS giúp rút ngắn thời gian vài công sức cho cán bộ, … Tuy nhiên, ACB Valuation cũng có một số hạn chế nhất định như: chi phí cao, khả năng tùy biến hạn chế, khả năng tích hợp hạn chế, cập nhật dữ liệu chậm và hỗ trợ kỹ thuật hạn chế
3.2.3 Áp dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Hai phương pháp chủ yếu được ACB trọng dụng vẫn là so sánh và chiết trừ, mặc dù dễ thực hiện nhưng nó chỉ phù hợp đối với những BĐS tọa lạc tại vị trí đẹp, dễ dàng giao dịch như khu dân cư, chung cư, đất thổ cư tại trung tâm các thành phố lớn, … Khi mà thị trường BĐS im ắng như thời điểm giữa năm 2023 thì việc sử dụng phương pháp trên là không thực sự khả thi
Chính vì thế, để công tác thẩm định BĐS ngày càng hoàn thiện thì ACB cần chú trọng hơn nữa vào nghiên cứu, tham khảo, cập nhật các phương pháp định giá tiên tiến hơn để đưa vào áp dụng Từ đó đưa vào các văn bản hướng dẫn chi tiết đối với từng loại tài sản cụ thể, đồng bộ và chuẩn hóa quy trình, hạn chế tối đa việc định giá dựa trên cảm tính
3.2.4 Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản
Một quy trình thẩm định giá chặt chẽ, khoa học sẽ giúp giảm được rất nhiều thời gian và chi phí, mặt khác sẽ làm cho khách hàng thấy được tính chuyên nghiệp và tin tưởng vào kết quả thẩm định giá của Ngân hàng
- Các TĐV cần tuân thủ đầy đủ các bước của quy tình thẩm định giá BĐS, không được tự ý rút ngắn quá trình hay một công đoạn nào cả Đây là giải pháp quan trọng trong việc nâng cao tính chuyên nghiệp cũng như tính chính xác của các kết quả định giá
- Cần có những văn bản quy định về từng trường hợp áp dụng cũng như các bước thực hiện các phương pháp thẩm định giá, giúp ích cho các TĐV trong việc xác định phương pháp thẩm định giá sao cho hợp lý với từng đặc điểm của mỗi BĐS