Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại cổ phấn Á châu

Nhưng đối với CVMN, đất ở hứa hẹn sẽ phát triển nên các NH sẽ không thể nào không tham gia bán sản phẩm đó, và việc cung cấp sản phẩm CVMN không chỉ đem lại giải pháp tài chính hợp lý ch

KHOA NGÂN HÀNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI

GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU

Hà Nội, tháng 05 năm 2024

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI

GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU

Hà Nội, tháng 05 năm 2024

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp với đề tài “Giải pháp mở rộng cho vay

mua nhà tại ngân hàng thương mại cổ phấn Á Châu” là một công trình nghiên cứu

độc lập của riêng em dưới sự hướng dẫn của giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Trần

Việt Dũng Các số liệu và kết quả nghiên cứu là trung thực, chính xác và xuất phát từ

số liệu thực tiễn tại ngân hàng thương mại cổ phấn Á Châu Ngoài ra, khóa luận có

sử dụng một số nguồn tài liệu tham khảo được trích dẫn và chú thích rõ ràng

Em xin chịu mọi trách nhiệm về công trình nghiên cứu này!

Hà Nội, tháng 05 năm 2024

Sinh viên

Trần Thị Lan Anh

LỜI CẢM ƠN

Để khóa luận tốt nghiệp hoàn thành, trước hết em xin gửi lời cảm ơn chân thành

và sâu sắc tới các giảng viên Học viện Ngân Hàng nói chung và Khoa Ngân hàng nói riêng đã nhiệt tình giảng dạy, cũng như truyền đạt kiến thức giúp em hiểu hơn về các môn học và cả thực tiễn trong suốt bốn năm em học tập và rèn luyện tại trường

Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn PGS.TS Trần Việt Dũng đã hướng dẫn, góp ý, giúp đỡ em tận tình trong suốt quá trình thực hiện để khóa luận tốt nghiệp được hoàn thiện một cách trọn vẹn nhất

Ngoài ra, em cũng xin gửi lời cảm ơn tới ban lãnh đạo, các anh chị tại ngân hàng thương mại cổ phấn Á Châu đặc biệt là phòng giao dịch Kim Liên đã nhiệt tình giúp

đỡ em trong quá trình thực tập và thu thập thông tin để em có thể hoàn thành khóa luận tốt nghiệp của mình

Cuối cùng, em xin gửi lời biết ơn sâu sắc tới gia đình, anh chị khóa trên và bạn

bè đã tạo điều kiện và giúp đỡ em rất nhiều trong quá trình học tập tại Học viện Ngân Hàng và nghiên cứu thực hiện khóa luận tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn!

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN 4

1.1 Tổng quan về cho vay tiêu dùng 4

1.1.1 Khái niệm về cho vay tiêu dùng 4

1.1.2 Đặc điểm cho vay tiêu dùng 4

1.1.3 Lợi ích của cho vay tiêu dùng 6

1.1.4 Phân loại cho vay tiêu dùng 7

1.2 Tổng quan về cho vay mua nhà 8

1.2.1 Khái niệm về cho vay mua nhà 8

1.2.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà 8

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến cho vay mua nhà 10

1.3.1 Quan điểm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà 10

1.3.2 Chỉ tiêu đánh giá phát triển cho vay mua nhà 11

1.3.3 Nhân tố ảnh hưởng đến mở rộng cho vay mua nhà 14

1.4 Kinh nghiệm quốc tế và trong nước về cho vay mua nhà và kinh nghiệm cho Việt Nam 19

1.4.1 Kinh nghiệm quốc tế 19

1.4.2 Kinh nghiệm tại Việt Nam 21

1.4.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 24

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 27

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU (ACB) 28

2.1 Giới thiệu về ngân hàng và hoạt động cho vay mua nhà 28

2.1.1.Tổng quan về ngân hàng 28

2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của Á Châu 29

2.1.3 Cơ cấu quản trị của ACB 30

2.1.4 Các sản phẩm dịch vụ ACB cung cấp cho khách hàng cá nhân 31

2.1.5 Tổng quan về tình hình hoạt động kinh doanh của ACB trong giai đoạn 2021

- 2023 33

2.1.6 Tổng quan về tình hình hoạt động tài chính của ACB trong giai đoạn 2021 - 2023 37

2.2 Nghiệp vụ cho vay mua nhà đối với ngân hàng Á Châu 43

2.2.1 Cơ sở pháp lý của sản phẩm cho vay mua nhà của ACB 43

2.2.2 Nghiệp vụ cho vay mua nhà đối với ngân hàng Á Châu 44

2.3 Thực trạng mở rộng và phát triển cho vay mua nhà tại ACB 51

2.3.1 Tình hình và nhu cầu thị trường bất động sản hiện nay 51

2.3.2 Số lượng khách hàng cá nhân tại ACB 53

2.3.3 Thực trạng mở rộng và phát triển cho vay mua nhà tại ACB 55

2.3.4 Thực trạng cho vay mua nhà theo thời hạn vay 61

2.3.5 Thực trạng về nợ xấu cho vay mua nhà 63

2.3.6 Thực trạng về thu nhập cho vay mua nhà 68

2.4 Đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng Á Châu 71

2.4.1 Thành tựu và tồn tại trong hoạt động cho vay mua nhà 71

2.4.2 Nguyên nhân 76

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 80

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB 81

3.1 Định hướng mở rộng cho vay mua nhà tại ACB 81

3.2 Các giải pháp để mở rộng cho vay mua nhà tại ACB 82

3.2.1 Xây dựng và hoàn thiện sản phẩm cho vay mua nhà 82

3.2.2 Giải pháp về quy trình cho vay mua nhà 84

3.2.3 Đẩy mạnh hoạt động marketing và hiện đại hóa công nghệ NH 85

3.2.4 Xây dựng các chính sách tín dụng mua nhà phù hợp hơn 89

3.2.5 Đa dạng hóa sản phẩm và mở rộng quy mô tệp khách hàng 90

3.2.6 Nâng cao chất lượng và chuẩn hóa đội ngũ cán bộ nhân viên phụ trách tín dụng 91

3.2.7 Mở rộng quan hệ với các đơn vị hỗ trợ hoạt động ngân hàng 93

3.2.8 Nắm bắt công nghệ thông tin 94

3.2.9 Tuyên truyền sản phẩm vay mua nhà đến với khách hàng 94

3.2.10 Đưa ra quy định về điểm tín dụng của khách hàng 95

3.3 Một số kiến nghị 96

3.3.1 Đối với chính phủ 96

3.3.2 Đối với ngân hàng Nhà nước 98

3.3.3 Đối với ngân hàng ACB 100

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 102

KẾT LUẬN CHUNG 103

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 104

PHỤ LỤC 106

TKTT Tài khoản thanh toán

vào quỹ dự phòng trung ương

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Sơ đồ hệ thống tổ chức tại ACB 30 Bảng 2.2 Tình hình kinh doanh của ACB (2021-2023) 33 Bảng 2.3 Thu nhập ngoài lãi và thu nhập từ lãi của ACB (2021-2023) 34 Bảng 2.4 Chi phí hoạt động của ACB (2021-2023) 36 Bảng 2.5 Nguồn vốn huy động tại ACB (2021-2023) 38 Bảng 2.6 Hoạt động cho vay tại ACB (2021-2023) 41 Bảng 2.7 Quy định đối với khoản vay mua nhà của ACB 46 Bảng 2.8 Số lượng KHCN của ACB (2021-2023) 53 Bảng 2.9 Dư nợ CVMN tại ACB trong giai đoạn (2021-2023) 55 Bảng 2.10 Lãi suất cho vay dài hạn tại ACB đối với CVMN(2021-2023) 56 Bảng 2.11 Doanh số CVMN tại ACB trong giai đoạn (2021-2023) 58 Bảng 2.12 Tình hình CVMN theo thời hạn vay 61 Bảng 2.13 Tình hình nợ xấu CVMN tại ACB (2021-2023) 63 Bảng 2.14 Nợ xấu và tỷ lệ nợ xấu theo sản phẩm cho vay KHCN tại ACB

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2.1 Cơ cấu thu nhập từ lãi và ngoài lãi của ACB (2021-2023) 35 Biểu đồ 2.2 Cơ cấu nguồn vốn huy động của ACB (2021-2023) 40 Biểu đồ 2.3 Cơ cấu dư nợ của ACB (2021-2023) 57 Biểu đồ 2.4 Cơ cấu về doanh số cho vay của ACB (2021-2023) 59 Biểu đồ 2.5 Cơ cấu nợ xấu của ACB (2021-2023) 64

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường BĐS đã từng phát triển mạnh mẽ, có vai trò rất quan trọng trong công cuộc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Nhưng từ khi có dịch bệnh Covid-

19 thì đã tác động đến nền kinh tế làm suy thoái, kèm theo nhiều khó khăn trong nước

đã khiến thị trường BĐS VN rơi vào trạng thái trầm lắng Mặc dù vậy không phải phân khúc nào cũng bị chịu ảnh hưởng bởi thị trường BĐS khó khăn, mà có phân khúc nhà ở, đất để ở Đây là việc đầu tư hứa hẹn sẽ phát triển do nhà ở và đất để ở đều là nhu cầu cơ bản của con người Người dân cần một nơi để sống và xây dựng tổ

ấm của mình, nên nhu cầu này ít bị biến đổi hơn so với các loại BĐS khác như văn phòng hoặc BĐS thương mại, thường thì việc mua nhà ở hoặc mua đất để xây dựng

là quyết định dài hạn, không bị ảnh hưởng nhiều bởi những biến động ngắn hạn trên thị trường Người mua nhà thường xem đó là một khoản đầu tư lâu dài và không quá

lo lắng về việc giá trị tài sản giảm sút trong thời gian ngắn, trong nhiều trường hợp, thị trường nhà ở và đất để ở có thể được hỗ trợ bởi nhu cầu cục bộ, chẳng hạn như nhu cầu ở trong các khu vực dân cư phát triển, gần các trung tâm thành phố hoặc gần các trung tâm học thuật và y tế

Cho vay đối với lĩnh vực BĐS từng là một sản phẩm vay đầy triển vọng đặc biệt là trong giai đoạn thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ nhưng đã có sự thu hẹp khi việc cho vay BĐS có thể tạo ra RRTD cao do tính biến động của thị trường BĐS Nhưng đối với CVMN, đất ở hứa hẹn sẽ phát triển nên các NH sẽ không thể nào không tham gia bán sản phẩm đó, và việc cung cấp sản phẩm CVMN không chỉ đem lại giải pháp tài chính hợp lý cho KH mà còn có thể góp phần vào sự tăng lợi nhuận

và tăng trưởng của NH ACB thông qua thu nhập từ lãi suất, phí và chi phí liên quan, tăng cường tín dụng, và mở rộng cơ hội kinh doanh Chính vì vậy việc phát triển sản phẩm CVMN là cần thiết Do đó “ Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại NHTMCP

Á Châu” là một đề tài cần được nghiên cứu

2 Mục đích nghiên cứu đề tài

- Tìm hiểu và phân tích tình hình hoạt động của ACB

- Tìm hiểu về quy định và thực trạng cho vay mua nhà tại ACB

- Đưa ra các giải pháp mở rộng sản phẩm cho vay mua nhà tại ACB

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: là CVMN và giải pháp mở rộng hoạt động CVMN

Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu đối tượng trên tại Ngân hàng Thương mại cổ phần

Á Châu Các số liệu và tình hình phân tích trong giai đoạn 2021-2023, các đề xuất và định hướng được đưa ra đến năm 2024

4 Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận sử dụng một số phương pháp nghiên cứu sau:

+ Phương pháp thu thập dữ liệu: thu thập dữ liệu từ các luận văn, khóa luận, các bài nghiên cứu Thu nhập số liệu từ BCTC và thuyết minh BCTC của NHTMCP Á Châu trong giai đoạn (2021-2023)

+ Phương pháp thống kê: từ số liệu thu thập trong BCTC, thông qua tính toán Sử dụng các công cụ thích hợp, các bảng biểu phục vụ cho việc phân tích, đánh giá các nhân tố

+ Phương pháp so sánh: so sánh, đối chiếu, tính toán sự chênh lệch kết quả giữa các năm với nhau; đưa ra những kết luận, đánh giá mang tính thực tiễn hơn

+ Phương pháp phân tích - tổng hợp: Sau khi phân tích kết quả kinh doanh, qua số liệu đánh giá được thực trạng CVMN ACB, thành tựu và hạn chế của sản phẩm CVMN ACB, từ đó đưa ra giải pháp cụ thể

5 Tổng quan nghiên cứu

Mai Nguyễn Huyền Trang (2014) Nâng cao hiệu quả hoạt động CVMN tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu, luận văn sử dụng đa dạng các phương pháp nghiên cứu gồm thu thập số liệu, xử lý và phân tích số liệu, thống kê mô tả để nghiên cứu thực trạng hoạt động CVMN tại NHTMCP Á Châu

Lê Thu Trang (2016), nghiên cứu thực trạng và giải pháp mở rộng CVMN tại NHTMCP Ngoại Thương VN Tại đây, tác giả phân tích tình hình hoạt động của

VietinBank, thực trạng CVMN, từ các số liệu đưa ra được tồn tại, hạn chế, nguyên nhân tại sao con số tài chính tăng giảm Từ đó đưa ra giải pháp giúp VietinBank nâng cao sản phẩm CVMN

Nguyễn Tuấn Phong (2021), nghiên cứu thực trạng và giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại NHTMCP Á Châu, tác giả đưa ra và phân tích được các chỉ tiêu mở rộng sản phẩm CVMN, các nguyên nhân khách quan và chủ quan tác động đến mở rộng sản phẩm mua nhà nói chung Từ đó, tác giả cũng đề xuất các giải pháp mở rộng sản phẩm CVMN

Bùi Tiến Hùng (2015), nghiên cứu phát triển hoạt động cho vay nhà đất tại Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam, tác giả đã phân tích các tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay nhà đất qua mô hình SWOT Từ đó đưa ra những kiến nghị với Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam để phát triển hoạt động mua nhà đất

Võ Hạ Bảo Đan (2017), nghiên cứu phát triển cho vay tiêu dùng tại Ngân hàng Nông Nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam-Chi nhánh Thừa Thiên Huế, tác giả

đã nêu quan niệm về phát triển cho vay tiêu dùng trên cả hai phương diện định lượng

và định tính Từ đó phát triển sản phẩm cho vay tiêu dùng

6 Khoảng trống nghiên cứu

Giải pháp mở rộng CVMN là một chủ đề được rất nhiều tác giả quan tâm Do vậy sẽ khó tránh khỏi sự trùng lặp Song thực tế cho thấy mỗi NHTM sẽ có đặc điểm, tình hình CVMN là khác nhau do vậy sẽ có sự khác nhau trong quá trình phân tích đánh giá nhưng nhìn chung thì hầu hết bài nghiên cứu đều đi từ cơ sở lý luận về CVMN, phân tích đánh giá thực trạng rồi đưa ra giải pháp mở rộng CVMN tại NH

Em mong bài nghiên cứu của mình sẽ phần nào giúp ACB hiểu được thực trạng tại

NH đồng thời cũng hi vọng sẽ được xem xét áp dụng giải quyết thực tế trong NH

7 Kết cấu

Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động CVMN đối với KHCN tại NHTM

Chương 2: Thực trạng của hoạt động mở rộng CVMN tại NHTMCP Á Châu

Chương 3: Giải pháp mở rộng CVMN tại ACB

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN

1.1 Tổng quan về cho vay tiêu dùng

1.1.1 Khái niệm về cho vay tiêu dùng

- Tín dụng NH là một giao dịch về tài sản (tiền hoặc hàng hóa) giữa NH và bên

đi vay (cá nhân, DN và các chủ thể khác), trong đó NH chuyển giao tài sản cho bên đi vay sử dụng trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận, bên đi vay có trách nhiệm hoàn trả vô điều kiện vốn gốc và lãi cho NH khi đến hạn thanh toán

- Cho vay tiêu dùng là các khoản vay được cấp cho cá nhân, hộ gia đình bởi các NHTM hoặc các công ty tài chính để thỏa mãn nhu cầu chi tiêu của KH Hiện nay, cho vay tiêu dùng thường được KHCN, hộ gia đình sử dụng để tài trợ cho các chi phí như mua nhà, mua xe, giáo dục, y tế, du lịch,

1.1.2 Đặc điểm cho vay tiêu dùng

● Quy mô của hợp đồng vay nhỏ dẫn đến chi phí vay cao

Số lượng khoản vay tiêu dùng nhiều nhưng quy mô khoản vay thì nhỏ do vay tiêu dùng thì KH dùng vào chi tiêu hàng ngày Đối tượng vay là cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng khoản vay tiêu dùng với mục đích phục vụ đời sống như mua sắm hàng hóa, dịch vụ, Giá trị khoản vay thì dựa trên giá trị hàng hóa mà khách có nhu cầu chi tiêu nhưng giá trị hàng hóa thì không lớn Dù giá trị khoản vay nhỏ hay lớn thì khi tạo một khoản vay mới, nhân viên của NH cũng phải thực hiện đầy đủ các bước trong quy trình tín dụng như thẩm định hồ sơ, thẩm định KH, giải ngân, dẫn tới chi phí tổ chức cao Chi phí tổ chức cho vay trên một đồng vốn cấp ra cho KHCN, hộ gia đình vay tiêu dùng cao hơn KHDN vay sản xuất kinh doanh

● Cho vay tiêu dùng có tính nhạy cảm theo chu kỳ

Nếu chu kỳ nền kinh tế tăng trưởng, thì lúc đó người dân sẽ có tâm lý muốn chi tiêu nhiều, vay mượn NH nhiều hơn để dùng vào mục đích chi tiêu của mình, họ cũng lạc quan với tương lai hơn Nhưng khi chu kỳ nền kinh tế suy thoái thì người dân sẽ có xu hướng tiết kiệm hơn để có thể vượt qua giai đoạn suy thoái kinh tế,

không có nhu cầu chi tiêu nhiều, họ lo lắng hơn về tương lai và sẽ hạn chế vay vốn

từ NH Sự không chắc chắn về tương lai, lo lắng mất việc làm cũng như khả năng trả

nợ trong thời kỳ suy thoái kinh tế khiến cho KH sẽ hạn chế vay mượn NH

● Nhu cầu vay tiêu dùng ít co giãn với lãi suất

Người tiêu dùng thường quan tâm đến khoản tiền họ phải trả hàng tháng hơn

là lãi suất, mặc dù lãi suất ảnh hưởng đến số tiền phải trả hàng tháng đó Lãi suất không phải là một trong những yếu tố quan trọng làm cho KH quan tâm, nhưng thu nhập của họ tác động lớn đến việc họ sẽ sử dụng vốn như thế nào

Khi người dân có thu nhập cao thì họ có khả năng sẽ tiêu dùng nhiều hơn so với thu nhập của mình Người dân có thu nhập cao thường sẽ chi tiêu lớn hơn cho các sản phẩm và dịch vụ Những người có thu nhập thấp họ thường có xu hướng tiết kiệm

và chi tiêu ít hơn so với thu nhập của họ Điều này có thể xuất phát từ nhu cầu phải cân nhắc mọi khoản chi tiêu để đảm bảo có đủ tiền để chi tiêu cho những nhu cầu cần thiết

● Nguồn trả nợ có thể bị biến động do nhiều nguyên nhân khác nhau

Đối với các khoản vay tiêu dùng thì chênh lệch giữa lương, thưởng với chi phí sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình chính là nguồn để hoàn trả gốc và lãi vay cho NH Nên thu và chi sẽ là hai nhân tố tác động trực tiếp tới khả năng hoàn trả của KH Người có trình độ học vấn cao thường có khả năng kiếm được nhiều tiền hơn, từ đó

dễ dàng trả nợ Ngược lại, người có trình độ học vấn thấp có thể gặp khó khăn trong việc kiếm tiền để trả nợ Sự cố bất thường như thiên tai, dịch bệnh, hoặc khủng hoảng kinh tế ảnh hưởng nhiều đến việc trả nợ của KH

gặp khó khăn hơn trong việc đánh giá KH Nếu KH không trung thực sẽ dẫn đến kết quả đánh giá không chính xác, NH có thể đưa ra quyết định sai lầm và một sự lựa chọn đối nghịch được đưa ra

1.1.3 Lợi ích của cho vay tiêu dùng

• Đối với khách hàng

Mở rộng quan hệ KH: Khi chọn nhà cung ứng sản phẩm, dịch vụ, người tiêu

dùng sẽ thường sẽ dựa trên kinh nghiệm bản thân, kinh nghiệm của những người đã từng sử dụng trước đó Nên khi mà NH tạo được ấn tượng tốt với KH thông qua việc cung ứng sản phẩm thì có khả năng cao họ sẽ giới thiệu NH cho người thân hay người quen khi mà họ phát sinh nhu cầu Thế nên NH không chỉ chăm sóc KH trước khi vay mà cần chăm sóc quan tâm họ trong khi vay ngay cả sau khi vay, thì họ sẽ cảm thấy trải nghiệm sử dụng sản phẩm NH mình tốt

Góp phần đa dạng hóa hoạt động kinh doanh, phân tán rủi ro: NH thay vì chỉ

tập trung cho vay đối với lĩnh vực sản xuất kinh doanh thì NH có thể cho vay tiêu dùng từ đó tiếp cận được KH mới dù có thể họ không mang lại lợi nhuận nhiều như cho vay đối với DN nhưng mà cho vay tiêu dùng sẽ giúp gia tăng số lượng KH đa dạng về nhu cầu hơn

• Đối với ngân hàng

Thế hệ trẻ và người có thu nhập chưa cao, họ không thể đợi cho đến khi già mới tiết kiệm để mua nhà, mua ô tô Tín dụng tiêu dùng có thể giúp họ có cuộc sống

ổn định khi còn trẻ Họ có thể mua trả góp, hoặc sẽ vay NH để mua và sau đó họ sẽ

có động lực làm việc, tiết kiệm có tiền để trả NH Nhờ vào vay tiêu dùng, họ có được nhà hay ô tô dù họ chưa đủ tiền để sở hữu nó

Cho vay tiêu dùng nó vừa mang lại lợi ích cho các bên kể cả người đi vay và người cho vay, nhưng nếu KH không sử dụng vốn đúng mục đích, hợp lý thì sẽ tạo RRTD cho NH KH có thể ỷ lại, lười làm, tiêu xài vượt chi tiêu của mình làm giảm

đi vào khả năng tích lũy, do nếu khi họ không vay NH để đạt được nhu cầu của họ thì họ sẽ tiết kiệm cố gắng dành dụm tiền để có được thứ họ muốn

• Đối với nền kinh tế

Cho vay tiêu dùng tạo cơ hội giảm chi phí giao dịch, trao đổi mở rộng thị trường hàng hóa, dịch vụ và phân công lao động, sử dụng hiệu quả các nguồn lực phát triển, tăng sản lượng, việc làm, tạo nguồn thu nhập cho người lao động

Cho vay tiêu dùng cung cấp tài chính, trang trải các nhu cầu chi tiêu tiêu dùng, thúc đẩy thành phần tiêu dùng và do đó gia tăng cầu trong nước, trong đó có cơ cấu tổng sản phẩm quốc nội, hạn chế sự phụ thuộc vào cầu nước ngoài, do đó thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững

Cho vay tiêu dùng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm và từ đó làm tăng thu nhập, tạo khả năng tăng tiết kiệm, mở rộng cơ hội huy động vốn và phát triển các dịch vụ NH của TCTD

1.1.4 Phân loại cho vay tiêu dùng

Theo mục đích thì cho vay tiêu dùng được chia thành 2 loại như sau:

+ Cho vay tiêu dùng cư trú: Là các khoản cho vay nhằm tài trợ cho nhu cầu mua sắm, xây dựng hoặc cải tạo nhà ở của KH là cá nhân hoặc hộ gia đình

+ Cho vay tiêu dùng phi cư trú: Là các khoản cho vay nhằm tài trợ cho việc trang trải các chi phí như chi phí mua sắm xe cộ, đồ dùng gia đình, chi phí cho học hành, giải trí, du lịch

Theo nguồn gốc thì cho vay tiêu dùng được chia thành 2 loại như sau:

+ Cho vay tiêu dùng trực tiếp: Là khoản cho vay tiêu dùng khi mà chính NHTM

sẽ trực tiếp cho vay và tiếp xúc với KH cũng như việc thu nợ Với cho vay tiêu dùng trực tiếp thì NH sẽ kiểm soát được KH tốt hơn cho vay tiêu dùng gián tiếp do NHTM trực tiếp cho vay và thu nợ đối với KH

+ Cho vay tiêu dùng gián tiếp: Là khoản cho vay tiêu dùng nhưng không giống như cho vay tiêu dùng trực tiếp, mà cho vay tiêu dùng gián tiếp thì NHTM sẽ mua lại khoản vay từ công ty bán lẻ, họ mới là người cho KH vay hoặc bán chịu hàng hóa, dịch vụ cho KH Cho vay gián tiếp cũng giúp NH mở rộng sản phẩm, tăng doanh số cho vay hơn

Theo phương thức hoàn trả thì cho vay tiêu dùng được chia thành 3 loại:

+ Cho vay tiêu dùng trả góp: Là hình thức cấp tín dụng khi mà cho phép KH được thanh toán cả gốc và lãi thành nhiều lần theo kỳ hạn nhất định trong thời gian vay

+ Cho vay tiêu dùng phi trả góp: Là hình thức cấp tín dụng mà NH cho phép KH thanh toán gốc và lãi một lần khi đến hạn Do việc thanh toán gốc và lãi một lần khi đến hạn nên khoản vay tiêu dùng phi trả góp thường nhỏ cũng như thời gian vay không dài

+ Cho vay tiêu dùng tuần hoàn: Là các khoản cấp tín dụng do NH cho phép KH

sử dụng thẻ tín dụng hoặc phát hành séc được phép thấu chi dựa trên tài khoản vãng lai NH sẽ cấp tín dụng với KH đủ điều kiện để được vay tiêu dùng tuần hoàn

1.2 Tổng quan về cho vay mua nhà

1.2.1 Khái niệm về cho vay mua nhà

Vay mua nhà là hình thức vay giúp KH có được căn nhà như mong muốn dù

họ chưa tiết kiệm đủ tiền để sở hữu, thì họ sẽ vay vốn ở NH KH sẽ vừa có nhà mà vừa có thể thúc đẩy, tạo động lực cho KH làm việc để có tiền trả nợ cho NH Ở VN thì nhiều người trẻ đã sở hữu ngôi nhà của mình, họ chưa tích góp đủ vốn thì họ có thể vay vốn NH dùng chính ngôi nhà làm tài sản thế chấp, xong cũng được hưởng lãi suất ưu đãi cũng như thời hạn vay lâu dài tùy thuộc vào từng NH

Ngay từ những ngày đầu năm 2024, nhiều NH hạ lãi suất CVMN 1-2% so với cuối năm ngoái, để với mục đích kích cầu tích cực trong thời điểm thị trường BĐS được dự báo có thể đã qua giai đoạn khó khăn nhất

1.2.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà

● Đối tượng vay:

CVMN thường thì cho vay với KHCN hoặc hộ gia đình khi mà họ có mục đích

sở hữu ngôi nhà để ở Thường thì NH sẽ dựa trên thu nhập và cả tài sản thế chấp của

KH để quyết định cho vay

Với đối tượng có thu nhập thấp: Là những người có thu nhập hàng tháng thấp hoặc không ổn định như lao động tự do, lao động không chính thức,… Nguồn thu nhập của họ thấp nên họ có thể được nhà nước hỗ trợ thông qua các chính sách hỗ trợ vay vốn để mua nhà, giảm lãi suất hoặc cung cấp các khoản vay ưu đãi Và các NH

sẽ cùng với chính phủ hỗ trợ, KH sẽ sử dụng dịch vụ vay vốn tại NH dưới sự chỉ đạo của chính phủ

KH có thu nhập cao: những cá nhân có thu nhập ổn định và cao, lịch sử tín dụng tốt và tỷ lệ nợ trên thu nhập thấp được coi là ứng cử viên lý tưởng cho các khoản vay thu nhập cao Họ có mong muốn mua nhà thì những ngôi nhà đó giá trị thường lớn, họ chưa tích lũy đủ thì họ sẽ vay vốn tại NH Họ thường sẽ có thu nhập ổn định, đối với NH thì họ mong muốn được cho vay đối với những người có thu nhập cao

● Về tài sản thế chấp:

Thường thì các NH sẽ chấp nhận BĐS hoặc động sản hoặc giấy tờ sở hữu đối với tài sản đó Và giá trị khoản vay được xác định dựa trên tài sản thế chấp, NH có

đủ nguồn vốn hay không Thường thì giá trị khoản vay sẽ bằng 70% giá trị TSBĐ

NH tài trợ một phần của ngôi nhà để họ có ý thức trả nợ hơn do ngôi nhà đã là của

họ thì họ phấn đấu làm việc

● Lãi suất, thời hạn cho vay:

Lãi suất thì có thể thả nổi hoặc cố định, sẽ thay đổi lãi suất trong vòng 3 tháng hoặc 6 tháng đối với lãi suất thả nổi Lãi suất thả nổi thường theo lãi suất thị trường

và được điều chỉnh hàng tháng hoặc hàng quý hoặc 06 tháng/lần, theo công thức:

Lãi suất kỳ trả nợ được tính = 𝑆ố 𝑑ư 𝑐ủ𝑎 𝑔ố𝑐 𝑡ℎờ𝑖 đ𝑖ể𝑚 𝑡í𝑛ℎ 𝑙ã𝑖 𝑥 𝐿ã𝑖 𝑠𝑢ấ𝑡 𝑡ạ𝑖 𝑡ℎờ𝑖 đ𝑖ể𝑚 𝑡í𝑛ℎ 𝑙ã𝑖 360 𝑛𝑔à𝑦 𝑥 𝑠ố 𝑛𝑔à𝑦 𝑡ℎự𝑐 𝑡ế 𝑡í𝑛ℎ 𝑙ã𝑖

Thời hạn cho vay: có thể lên tới 25 năm còn dựa vào số tiền vay của KH cũng như xem xét mong muốn của KH, nhưng càng dài thì sẽ càng rủi ro cho NH khi mà trong thời gian cho vay có thể có biến động thị trường ảnh hưởng đến lãi suất, biến động kinh tế tăng trưởng cũng ảnh hưởng đến thu nhập của KH, hay có thể KH xảy

ra việc ngoài mong muốn,

● Thanh toán nợ gốc và lãi: KH sẽ trả đều số tiền vay chia đều cho các kỳ,

thanh toán từ kỳ đầu tiên đến kỳ cuối cùng Có thể thanh toán kiểu khác như

6 tháng/1 lần thì thanh toán vốn gốc Việc trả gốc sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận giữa NH và KH Tại các NH thì họ thường có thể trả gốc đều các kỳ còn lãi sẽ trả theo dư nợ thực tế, hoặc trả góp cho NH số tiền cố định hàng tháng bao

gồm cả gốc và lãi

● Về hình thức cho vay:

Cho vay trực tiếp: NH sẽ trực tiếp cho vay và tiếp xúc, giám sát, quản lý KH, cũng như thu nợ từ KH NH sẽ cấp tín dụng để KH dùng vốn vào mục đích mua nhà,

NH sẽ thực hiện theo quy trình tín dụng đối với KH

Cho vay gián tiếp: NH sẽ mua lại các khoản vay từ công ty bán lẻ Các khoản

nợ đó phát sinh có thể do KH mua chịu nhà NH thực hiện mua nợ theo hợp đồng với công ty bán lẻ NH sẽ thu được chênh lệch từ số tiền KH trả cho công ty bán chịu nhà

và số tiền mà công ty bán chịu thực tế nhận được sau khi đã bán khoản nợ cho NH

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến cho vay mua nhà

1.3.1 Quan điểm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà

Ngày nay, nền kinh tế luôn có sự cạnh tranh gay gắt ngay trong ngành NH cũng có sự cạnh tranh để phát triển, tồn tại, thế nên đòi hỏi có sự đổi mới, luôn cố gắng hoàn thiện cũng như mở rộng, phát triển hơn Các NH cùng có sự tài trợ vốn tương tự nhau, có một người mua nhưng nhiều người bán, thì NH muốn có KH đó, thì họ không ngừng đổi mới, sáng tạo, tạo ấn tượng về mình tốt trong mắt KH, mang đến cho KH thấy sản phẩm của mình được chọn chứ không phải của NH khác

Mở rộng hoạt động cho vay là hành động của một tổ chức tài chính hoặc NH

mở rộng chính sách vay mượn để cung cấp cho KH của họ cơ hội vay mượn với số tiền lớn hơn, thời gian trả nợ linh hoạt hơn hoặc lãi suất thấp hơn Điều này có thể giúp KH có thêm vốn, cũng như giúp NH tăng doanh số và lợi nhuận

Mở rộng CVMN đối với KHCN được thể hiện ở cả hai mặt chiều rộng (quy

mô sản phẩm) và chiều sâu (chất lượng sản phẩm)

Thứ nhất, mở rộng CVMN về quy mô sản phẩm, tăng số lượng hợp đồng cấp tín dụng NH sẽ dùng các cách tiếp thị sản phẩm của mình thông qua mạng xã hội, cũng như luôn quan tâm chăm sóc KH hiện hữu, KH cũ, KH tiềm năng để có thể tăng thêm dư nợ Không chỉ về số lượng các hợp đồng tín dụng, mà còn mở rộng các phương thức cho vay sao cho đa dạng, phong phú, không bị nhàm chán nhưng vẫn theo quy định của NHNN

Thứ hai, mở rộng về chất lượng sản phẩm, NH sẽ mở rộng vừa về số lượng cũng như chất lượng sản phẩm CVMN Việc mở rộng về chất lượng sản phẩm thì được thực hiện một cách cẩn thận và chu đáo để đảm bảo rằng quyết định đó mang lại lợi ích lâu dài cho NH cũng như cả KH Sản phẩm nên thỏa mãn nhu cầu tốt nhất đối với KH, nhưng cũng sẽ không bừa bộn mở rộng linh tinh, nên có trọng tâm, đưa

ra các định hướng phù hợp với NH của mình

1.3.2 Chỉ tiêu đánh giá phát triển cho vay mua nhà

1.3.2.1 Nhóm chỉ tiêu phát triển về lượng:

● Số lượng khách hàng

Về số lượng khách hàng: Số lượng khách hàng là số KH đã thực hiện mong muốn là được NH cấp vốn để mua nhà Chỉ tiêu này cho biết số lượng KH tăng hay giảm qua các năm thông qua dữ liệu của NH Từ đó NH đánh giá được việc làm sao tăng số lượng KH thêm cho hoạt động CVMN

Về số lượt KH: là số lần mỗi khách đến giao dịch với NH trong một năm Số lần KH đến càng nhiều thì cho thấy KH được sự tin tưởng, lựa chọn NH mình có thể

do NH mình đã thỏa mãn tối đa nhu cầu của họ NH luôn hướng đến việc giữ chân

KH, tìm kiếm KH tiềm năng, quan tâm cả KH cũ

● Sản phẩm cho vay

Số lượng sản phẩm vay mua nhà được đưa ra thị trường, NH có tối đa hóa được nhu cầu của KH không Chỉ tiêu này cho biết có bao nhiêu KH sử dụng sản phẩm CVMN, và NH đã phát triển sản phẩm theo tốc độ phát triển của nền kinh tế chưa, ngày xưa có thể tâm lý của KH sẽ khác bây giờ họ biết nhiều hơn, họ sẽ cẩn trọng hơn đối với sản phẩm CVMN, để bản thân họ thấy mình không bị thiệt

● Về doanh số cho vay

Doanh số CVMN: là tổng giá trị của các khoản vay mua nhà mà NH đã cấp cho các KH trong một khoảng thời gian nhất định Đây là một chỉ số quan trọng để đánh giá hoạt động kinh doanh của tổ chức cho vay, và thường được theo dõi theo tháng, quý hoặc năm tài chính

Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà tuyệt đối:

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết doanh số CVMN năm (t) so với năm (t-1) về giá trị tuyệt đối là bao nhiêu Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà NH cung cấp cho KH cũng tăng lên, thoả mãn tốt hơn nhu cầu của KH, và nó cũng thể hiện hoạt động CVMN đã được mở rộng

Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà tương đối:

= 𝑮𝒊á 𝒕𝒓ị 𝒕ă𝒏𝒈 𝒕𝒓ưở𝒏𝒈 𝒅𝒐𝒂𝒏𝒉 𝒔ố 𝒕𝒖𝒚ệ𝒕 đố𝒊

𝑻ổ𝒏𝒈 𝒅𝒐𝒂𝒏𝒉 𝒔ố 𝒄𝒉𝒐 𝒗𝒂𝒚 𝒎𝒖𝒂 𝒏𝒉à 𝒏ă𝒎 (𝒕−𝟏) x 100%

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng doanh số CVMN năm (t) so với năm (t-1) Khi chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng doanh số CVMN qua các năm

của NH đã tăng lên tương đối

● Về dư nợ cho vay

Dư nợ cho vay là số tiền mà KH đang nợ NH với mục đích mua nhà, nó phản ánh phần vốn mà NH đã cấp chưa thu hồi Dư nợ kỳ hiện tại được xác định trên cơ

sở dư nợ kỳ trước và doanh số vay, doanh số thu nợ Dư nợ CVMN cũng được đo bằng số tuyệt đối và tương đối:

- Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tuyệt đối:

Giá trị tuyệt đối = Dư nợ CVMN năm (t) – dư nợ CVMN năm (t-1)

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ năm (t) tăng so với năm (t-1) là bao nhiêu Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền NH cho KH vay mua nhà đã tăng lên so với năm trước, có thể hoạt động CVMN được mở rộng

Giá trị tăng

trưởng doanh

số tuyệt đối

Tổng doanh số cho vay mua nhà năm

t

Tổng doanh số cho vay mua nhà năm (t-1)

Giá trị tăng trưởng

doanh số tương đối

- Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tương đối:

Giá trị tương đối = 𝐺𝑖á 𝑡𝑟ị 𝑡𝑢𝑦ệ𝑡 đố𝑖

Tỷ lệ này càng tăng càng cao thấy được NH đang đẩy mạnh hoạt động cho vay 1.3.2.2 Nhóm chỉ tiêu phát triển về chất

● Tỷ lệ nợ xấu:

Nợ xấu là là khoản nợ mà người nợ không thể trả hoặc trả chậm trong thời gian quy định, thường là do nhiều nguyên nhân như tình hình kinh tế khó khăn, tài chính cá nhân không ổn định, hoặc các rủi ro khác Nợ xấu có thể gây tổn thất cho cả bên nợ và bên cho vay

Tỷ lệ nợ xấu = 𝑁ợ 𝑛ℎó𝑚 3 + 𝑁ợ 𝑛ℎó𝑚 4 +𝑁ợ 𝑛ℎó𝑚 5

𝑇ổ𝑛𝑔 𝑑ư 𝑛ợ 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà x 100%

Ý nghĩa: Tỷ lệ cho biết NH đang có bao nhiêu nợ xấu đối với CVMN trên tổng

dư nợ CVMN Tỷ lệ càng cao càng thể hiện nợ xấu càng tăng, hoạt động tín dụng CVMN không hiệu quả Hoạt động tín dụng đạt kết quả thấp, ảnh hưởng khả năng thanh khoản, giới hạn sự phát triển của hoạt động tín dụng, ảnh hưởng xấu đến uy tín của NH, hạ thấp năng lực cạnh tranh của NH

vay, tỷ lệ nợ quá hạn mà cao thì chất lượng tín dụng không hiệu quả Nhưng tỷ lệ nợ quá hạn thấp thì cũng chưa chắc tốt khi NH không chuyển nhóm nợ, hoặc thêm thời hạn đối với KH

● Mức sinh lời của đồng vốn cho vay:

Khi NH kinh doanh thì họ quan tâm đến lợi nhuận từ việc kinh doanh, thì CVMN đối với KHCN thì họ cũng đánh giá lợi nhuận từ việc đó Sinh lời càng cao thì hoạt động CVMN của NH có hiệu quả

Công thức tính mức sinh lời của đồng vốn cho vay:

Mức sinh lời của đồng vốn cho vay = 𝑇ℎ𝑢 𝑙ã𝑖 𝑡ừ 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà ở

𝑇ổ𝑛𝑔 𝑑ư 𝑛ợ 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà ở x 100%

● Tỷ lệ thu nhập từ hoạt động cho vay mua nhà

Từ tỷ lệ thu nhập sẽ biết được trong lợi nhuận kinh doanh thì lợi nhuận từ hoạt động CVMN chiếm bao nhiêu phần trăm Từ đó sẽ biết được hiệu quả từ hoạt động CVMN

● Môi trường kinh tế:

Sự biến động của nền kinh tế tác động mạnh mẽ đến hoạt động CVMN Khi nền kinh tế tăng trưởng thì mức sống của người dân khác trước, thu nhập cao hơn và

ổn định hơn, nhu cầu của họ cũng sẽ tăng lên, tạo điều kiện cho hoạt động CVMN của các NH sẽ phát triển hơn Ngược lại khi tốc độ phát triển nền kinh tế chậm lại thì người dân có xu hướng giảm chi tiêu mua sắm nhà ở, thu hẹp hoạt động cho vay tiêu dùng các NH Do đó dưới đây là một số yếu tố của môi trường kinh tế tác động đến

HĐ CVMN

+ Lãi suất: Mức lãi suất của NH sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người vay Một môi trường kinh tế với lãi suất ổn định và thấp cũng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay mua nhà ở

+ Biến động thị trường: Sự biến động trong giá nhà hoặc thị trường BĐS cũng

sẽ ảnh hưởng đến việc CVMN, với NH có thể điều chỉnh chính sách vay theo tình hình thị trường

+ Tăng trưởng kinh tế: Một môi trường kinh tế phát triển sẽ tạo ra nhiều cơ hội việc làm, từ đó tăng khả năng thanh toán nợ của người vay

+ Chính sách kinh tế: Khi nền kinh tế suy thoái thì chính phủ áp dụng chính sách tiền tệ nới lỏng, giảm lãi suất để đưa tiền vào mức tiêu dùng Khi lãi suất thấp thì người dân sẽ chọn vay tiền để sở hữu nhà, chính phủ muốn kích cầu và khuyến khích người dân đi mua nhà

● Môi trường pháp luật:

Những bộ luật chi phối đến hoạt động của NH, hoạt động CVMN chịu tác động rất nhiều từ văn bản, quy định của nhà nước: luật dân sự, luật đất đai, Nếu văn bản không quy định rõ ràng chặt chẽ đồng bộ thì sẽ gây khó khăn hoạt động kinh doanh NH nói chung hoạt động CVMN nói riêng Môi trường pháp luật quản lý chặt chẽ, đồng bộ rõ ràng sẽ khuyến khích người dân, thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế

Ví dụ như thông tư 22 sẽ được áp dụng vào tháng 7/2024 nhiều NH sẽ thấy không rõ ràng, nhầm lẫn về việc CVMN không chấp nhận lấy tài sản hình thành đó làm tài sản thế chấp nhưng không thay đổi quy định với cho vay loại nhà này, cũng như không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai

• Môi trường văn hóa - xã hội

Môi trường văn hóa - xã hội được đề cập bao gồm các yếu tố như niềm tin, thói quen, tâm lý, trình độ dân trí cũng ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động CVMN Nếu có chính sách tín dụng hỗ trợ mạnh mẽ từ chính phủ hoặc lãi suất thấp, người dân cũng có xu hướng tăng mong muốn vay mua nhà ở Ngược lại, khi tình hình kinh

tế không ổn định hoặc lãi suất cao, người dân có thể có sự đắn đo hơn trước khi quyết định vay tiền mua nhà ở

Thói quen tiêu dùng: trước đây nếu họ muốn sở hữu nhà thì họ sẽ dành dụm tiền, còn hiện nay thì họ có dự định mua nhà ở thì họ chọn đi vay để sở hữu nhà Tâm

lý người ở mỗi miền cũng khác nhau, như ở miền Bắc thì họ muốn an cư lạc nghiệp

và họ sẽ không tích lũy như người miền nam

● Môi trường công nghệ

Đây được coi là yếu tố nâng cao khả năng cạnh tranh giữa các NH vì vậy ứng dụng thiết bị hiện đại là cần thiết, giúp tự động hóa quy trình vay, giảm thời gian và giúp kiểm tra thông tin KH một cách nhanh chóng và hiệu quả hơn Đồng thời, công nghệ cũng giúp tăng cường bảo mật thông tin người vay và ngân hàng, giảm rủi ro và tạo điều kiện thuận lợi cho việc CVMN

● Các đối thủ cạnh tranh

Sản phẩm CVMN thì không chỉ một NH cung cấp, mà nó rất phổ biến nhiều

NH cùng cung cấp Các NH đều sẽ tuân thủ theo quy định của NHNN, nên các đặc điểm, áp dụng sản phẩm cũng tương đồng nhau nhiều, nhưng có sự khác biệt về nhiều cái như dịch vụ KH tốt hơn, hoặc thậm chí là các ưu đãi đặc biệt khác nhau nhằm thu hút KH, họ cũng có thể sử dụng các chiến lược quảng cáo và marketing để tạo ấn tượng mạnh mẽ đối với người tiêu dùng, từ đó ảnh hưởng đến quyết định vay mua nhà ở của họ Để cạnh tranh hiệu quả, các tổ chức cho vay cần liên tục theo dõi và phản ứng nhanh chóng với các động thái của đối thủ, đồng thời cải thiện dịch vụ và sản phẩm của mình để đáp ứng nhu cầu của người mua nhà ở

● Đặc điểm khách hàng:

Tư cách đạo đức và khả năng tài chính của KH cũng ảnh hưởng đến đi vay mua nhà ở Khi KH mà có tiền trả nợ nhưng tư cách của họ không tốt thì họ có khả năng không trả nợ Cả khả năng tài chính của KH quyết định đến khả năng trả nợ, một KH có khả năng tài chính cao, sẽ đảm bảo được khoản vay hiệu quả hơn

Đặc điểm của KH vay ảnh hưởng đến việc mở rộng hoạt động CVMN Xem xét dựa trên độ tuổi, trình độ học vấn, thu nhập của KH, Đầu tiên sẽ xem xét theo

độ tuổi, người đi vay thì họ có nhu cầu mong muốn để đạt được điều họ mong muốn CVMN thì có thể không chỉ đối với người có thu nhập cao và ổn định, có tuổi mà còn

đối với cả người trẻ họ muốn an cư lạc nghiệp Những người trẻ sẽ lựa chọn vay để thực hiện mong muốn mua nhà, hoặc cũng có thể người có tuổi họ vay để mua nhà cho con của họ Tiếp theo đến thu nhập cũng quyết định đến việc đi vay mua nhà ở, cũng là tiêu chí để NH biết được khả năng trả nợ của KH vay Thu nhập sẽ dựa trên sao kê tài khoản từ lương của KH, từ đó đảm bảo được nguyên tắc tín dụng Tiếp theo

là vốn tích lũy, KH sẽ tham gia bao nhiêu tiền vào ngôi nhà của mình, từ đó thể hiện tiềm lực tài chính người vay Tỷ lệ tham gia vốn của KH càng lớn cũng giúp nâng cao trách nhiệm của họ đối khoản tiền vay để tránh được rủi ro với họ Cũng giúp NH giảm bớt lượng vốn cung cấp cho KH, giảm thiểu RRTD, từ đó mở rộng CVMN 1.3.3.2 Yếu tố chủ quan

● Chính sách cho vay:

Chính sách cho vay của NH ảnh hưởng rất lớn với hiệu quả hoạt động cho vay Chính sách cho vay có ảnh hưởng đáng kể đến việc CVMN Nếu chính sách cho vay cứng hơn và yêu cầu người vay phải đáp ứng nhiều yêu cầu hơn, số người có khả năng vay mua nhà có thể giảm Điều này có thể dẫn đến giảm nguồn cung cấp nhà ở trên thị trường, gây ra tình trạng thiếu hụt nhà ở và tăng giá nhà Nhưng nếu chính sách tín dụng với trả nợ gốc, lãi linh hoạt thu hút được nhiều KH đến vay, có thể thúc đẩy việc mua nhà và tăng cơ hội sở hữu nhà cho nhiều người, cũng như đáp ứng nhu cầu KH tối đa thì sẽ dễ dàng trong việc mở rộng cho vay

● Năng lực tài chính của NHTM:

Khả năng huy động vốn không kém phần quan trọng và vốn cấp cho khách hàng vay chủ yếu từ nguồn vốn huy động ảnh hưởng đến mở rộng CVMN của các NHTM

Khả năng huy động vốn sẽ quyết định về quy mô của NH, dẫn đến quyết định cho vay của NH Nếu NH không có đủ nguồn lực thì sao cung cấp được khoản vay cho KH mình Một NH có năng lực tài chính mạnh thường có khả năng cung cấp vay vốn, thời gian vay linh hoạt, tạo điều kiện thuận lợi cho NH mở rộng cho vay nói chung và quy mô cho vay nhà mua nhà ở nói riêng Điều này giúp thu hút nhiều KH

muốn mua nhà ở và đồng thời thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Do đó, khả năng tài chính của NHTM đóng vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng đến CVMN

● Năng lực giám sát và xử lý tình huống cho vay của ngân hàng

CVMN là hoạt động cấp tín dụng phát triển nhanh chóng, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro Thế nên NH cũng cần giám sát khoản vay chặt chẽ, đòi hỏi nhân viên cần có năng lực, nhìn nhận tình huống sáng suốt Từ những thông tin rồi giám sát sau

đó được phân tích và giải thích có thể giúp người cho vay xác định rủi ro Công tác giám sát và xử lý tình huống thực sự cần thiết, khi xác định mục đích sử dụng vốn, lịch trình trả nợ, … Khi cho vay thì cũng không nên lơ là công việc giám sát khoản vay, không phải cho vay xong rồi thì để nguyên không thực hiện công tác giám sát

Từ đó thì NH được biết KH có đang sử dụng vốn vay đúng mục đích không, nếu không có thể kịp thời ngăn cản

● Quy trình, thủ tục cấp tín dụng

Quy trình thủ tục cấp tín dụng của NH ảnh hưởng đến mở rộng cho vay nói chung CVMN nói riêng Một NH có quy trình, thủ tục đơn giản nhanh gọn thuận lợi cho KH, thì họ có khả năng sẽ lựa chọn NH, khi họ có nhu cầu vay vốn thì họ cũng muốn thủ tục sẽ nhanh chóng hơn Nếu quy trình rườm rà, không hiệu quả mất thời gian sẽ có khả năng mất KH, họ sẽ lựa chọn NH khác

● Chất lượng cán bộ tín dụng và cơ sở vật chất thiết bị

Khi KH vay vốn tại NH họ sẽ tiếp xúc trực tiếp với nhân viên, khi đó nhân viên thể hiện mọi hành vi cử chỉ lời nói, hành động, tác phong đều là hình ảnh của

NH Nhân viên tín dụng cần có kiến thức, kinh nghiệm, chuyên môn, cả cách nói chuyện với KH dễ hiểu thì khi tư vấn cho KH thì mới giúp họ hiểu về sản phẩm vay mua nhà ở, cả về chính sách đặc điểm của sản phẩm

Cơ sở vật chất và thiết bị của NH có thể ảnh hưởng đến quá trình CVMN thông qua việc cung cấp dịch vụ và hỗ trợ KH Những yếu tố như cơ sở hạ tầng, CNTT, quy trình làm việc hiệu quả cũng như phong cách phục vụ của NH có thể giúp tăng cường khả năng cho vay và nhanh chóng xử lý hồ sơ CVMN Đảm bảo cơ sở vật chất và

thiết bị hoạt động ổn định cũng giúp nâng cao uy tín và lòng tin từ phía KH, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc CVMN từ NH

Như vậy, mở rộng CVMN tại NH chịu tác động bởi nhiều yếu tố chủ quan, yếu tố khách quan Để hoạt động cho vay vay mua nhà được mở rộng thì các NH phải nghiên cứu rõ các yếu tố tác động này và đưa ra các biện pháp hợp lý hơn

1.4 Kinh nghiệm quốc tế và trong nước về cho vay mua nhà và kinh nghiệm cho Việt Nam

1.4.1 Kinh nghiệm quốc tế

1.4.1.1 Trung Quốc

Quỹ tiết kiệm nhà ở (HPF) là chương trình nhà ở công cộng lớn nhất ở Trung Quốc Nó được thành lập vào năm 1999 để nâng cao quyền sở hữu nhà Chương trình này như kiểu sẽ tiết kiệm dựa trên thu nhập lao động Và tiền tiết kiệm đó sẽ được hoàn trả khi người lao động mua nhà hoặc nghỉ hưu Cụ thể, chính phủ yêu cầu mỗi công nhân phải gửi một phần tiền lương bắt buộc của mình cho chương trình cho đến khi người công nhân mua được căn nhà đầu tiên, lúc đó chính phủ sẽ hoàn lại số tiền đặt cọc trước đây của người công nhân Còn nếu người lao động không bao giờ mua nhà trong suốt thời gian làm việc của mình, chương trình sẽ trả lại tất cả tiền đặt cọc trước đây cho người lao động khi nghỉ hưu Đã có nhiều công nhân tham gia chương trình, tính đến năm 2015 thì đã có 124 triệu công nhân đã đăng ký vào HPF (40% việc làm ở thành thị), có 1,5 nghìn tỷ Nhân dân tệ (2% GDP) đã được gửi vào chương trình này và 1,1 nghìn tỷ Nhân dân tệ đã được cho vay để mua nhà và xây dựng Hiện tại mức phí tham gia sẽ là 7% mức thu nhập, sẽ do người lao động đóng một phần và người sử dụng lao động đóng một phần Nhưng quỹ tiết kiệm nhà ở chỉ được thành lập ở khu vực thành thị chứ không phải ở khu vực nông thôn, chỉ được thành lập cho nhân viên tại chức còn người dân thành thị thất nghiệp và nhân viên đã nghỉ hưu không tham gia vào hệ thống Quỹ tiết kiệm nhà ở

Cùng với sự thành công của HPF, vai trò của NH trong công việc CVMN đối với người mua nhà ngày càng trở nên quan trọng Đến cuối những năm 1990, chính quyền thành phố Thượng Hải đã thay đổi chiến lược khuyến khích người lao động sử

dụng các khoản vay thế chấp từ NH cũng như các khoản vay từ HPF Với sự phát triển của các khoản vay thế chấp do NH cung cấp và số tiền thu được từ HPF ngày càng tăng, số lượng gia đình sử dụng HPF để mua nhà của họ đã tăng lên HPF phát triển nhanh chóng sau khi được thí nghiệm ở Thượng Hải vào đầu những năm 1990 Theo “Báo cáo thường niên của Quỹ tiết kiệm ở quốc gia năm 2019” do Bộ Nhà ở và Phát triển thành thị nông thôn, Bộ Tài chính và NH Nhân dân Trung Quốc đồng công

bố vào năm 2020, đã có 3.2240 triệu người sử dụng lao động và 148.8138 triệu nhân viên thực hiện đóng góp HPF trong năm 2019 Vào cuối năm 2019, số dư tiền gửi HPF là 6.5372 tỷ lệ dân dân tệ và số dư các khoản vay HPF là 5.5883 tỷ lệ dân tệ Số

dư vốn là 946.152 tỷ nhân dân tệ

Việc thiết lập hệ thống Quỹ tiết kiệm nhà ở cho nhân viên thể hiện sự khuyến khích vật chất hiệu quả của công ty đối với nhân viên, bảo vệ lợi ích trước mắt của

họ và truyền tải sự quan tâm thực sự đến nhân viên Điều này giúp nâng cao sự gắn kết nhân viên với công ty Tóm lại, bằng cách đóng góp vào Quỹ tiết kiệm nhà ở, cả công ty và nhân viên đều đạt được lợi

1.4.1.2 Singapore

Chính sách gửi tiền tiết kiệm bắt buộc vào quỹ dự phòng trung ương (CPF) là một chương trình tiết kiệm an sinh xã hội bắt buộc được tài trợ bởi sự đóng góp của người sử dụng lao động và người lao động Từ sự đóng góp đó mà cơ quan phát triển nhà ở của Singapore đã có tiền xây dựng nhà ở và người dân sẽ mua lại nhà ở từ cơ quan nhà ở (HDB) Chính sách này được Singapore cho ra đời vào năm 1955, nhưng lúc đó là sự tự nguyện tham gia để tạo nguồn vốn sau này dành cho người lao động khi họ nghỉ hưu Nhưng năm 1965, thì chính phủ đã yêu cầu việc tham gia quỹ là bắt buộc Mọi người lao động sẽ tham gia 5%-20% thu nhập của mình vào quỹ tiết kiệm, dựa vào độ tuổi của họ sẽ chia ra từng nhóm sẽ tham gia đóng góp bao nhiêu, ví dụ dưới 55 tuổi thì tham gia 20% thu nhập, trên 55 tuổi đến 60 tuổi tham gia 16% thu nhập… Còn đối với người sử dụng lao động sẽ góp từ 7,5%-15% thu nhập Nếu bạn dưới 55 tuổi, cứ mỗi đô la bạn đóng góp vào quỹ từ việc làm của mình, chủ lao động của bạn sẽ trả thêm 0,85 đô la khác, mang lại cho bạn 1,85 đô la Rồi sau đó 1,85 USD này sẽ tăng gấp đôi lên 3,70 USD trong khoảng 20 năm và 7,40 USD sau khoảng

40 năm Người lao động sẽ dùng số tiền gửi vào quỹ để mua nhà từ cơ quan nhà ở với giá thấp hơn trên thị trường hoặc mua dựa trên vay ngân hàng Ngoài ra có thể sử dụng tiền trong quỹ để hỗ trợ vốn cho họ lúc họ về hưu, nên họ cần sử dụng kết hợp tiền mặt và tiền tiết kiệm ở quỹ để thanh toán tiền nhà, để họ có thể giữ một số tiền trong quỹ của mình để kiếm được lãi suất dùng cho sau này khi về hưu

Từ năm 1968 đến năm 1979, khoản tiết kiệm CPF chỉ có thể dành cho các khoản thanh toán liên quan đến đến việc mua nhà ở do khu vực công xây dựng (chẳng hạn như trả trước hoặc thuế trước bạ) Tại đầu những năm 1980, chương trình này dần dần được tự do hóa, cho phép rút tiền cho các mục đích khác không liên quan đến nhà ở, chẳng hạn như chi phí y tế HDB nhận các khoản vay của chính phủ để tài trợ cho việc cho vay thế chấp và trả lãi theo tỷ lệ tiết kiệm CPF hiện hành HDB sử dụng khoản vay này để cung cấp các khoản vay thế chấp và bảo hiểm thế chấp cho người mua căn hộ cho thuê (cả căn hộ mới và căn hộ bán lại) Khi mà người lao động mua nhà từ cơ quan nhà ở thì trả trước ít nhất 20% giá mua, có thể thanh toán đầy đủ bằng tài khoản CPF, bằng tiền mặt hoặc kết hợp cả hai Và họ phải sử dụng số tiền tiết kiệm sẵn có trong quỹ của mình để mua căn hộ trước khi khoản vay mua nhà HDB được cấp cho số tiền còn lại, được tài trợ 80% giá trị ngôi nhà Nếu họ vay ngân hàng thì sẽ trả trước 25% giá mua, trong đó 5% trả bằng tiền mặt và 20% còn lại trả bằng tiền mặt hoặc khoản tiết kiệm CPF Người vay mua nhà của HDB có lãi suất đãi ngộ, hiện cố định ở mức 2,6%/năm, thấp hơn lãi suất thị trường hiện hành cho các khoản vay mua nhà của NH Việc HDB kết hợp cùng CPF góp phần vào sự tăng trưởng của các khoản cho vay mua nhà và phát triển của khu vực thế chấp khi tỷ lệ

sở hữu nhà tăng lên Tỷ lệ của cho vay thế chấp nhà ở so với GDP chỉ là 4% vào năm 1970; nó tăng lên 10% vào năm 1980 và 62% vào năm 2000 Từ đó có thể thấy việc đóng góp của người lao động vào quỹ sau này họ sẽ được nhận nhiều lợi ích

1.4.2 Kinh nghiệm tại Việt Nam

1.4.2.1 Kinh nghiệm của ngân hàng Kỹ Thương

Việc tung ra sản phẩm mua nhà trả góp với thời hạn lên tới 20 năm cho các đối tượng có thu nhập trung bình khá trở lên của Techcombank đã giúp rất nhiều người dù chưa đủ tiền mua nhà, thì họ có thể vay tiền để mua nhà rồi trả góp Việc

vay mua nhà theo hình thức trả góp sẽ rất phát triển, do nó thỏa mãn được nhu cầu của nhiều KH Điều đó dẫn tới sự ra đời của sản phẩm tín dụng này, một sản phẩm tín dụng hứa hẹn sẽ được nhiều KH đón nhận Nguyên tắc mua nhà góp rất đơn giản: người mua nhà vay tiền của Techcombank và trả dần trong từng năm, thời hạn vay

do KH lựa chọn từ 1 năm đến 20 năm Tài sản thế chấp chính là căn nhà mà KH mua, với số tiền được vay có thể tới 80% giá trị căn nhà thế chấp Tuy nhiên, có một vấn

đề lưu ý ở đây là Techcombank sẽ hướng tới chủ yếu là các căn hộ chung cư đang được xây mới, chứ không hướng tới căn nhà gắn liền trên đất, bởi có thể bị ảnh hưởng rất lớn khi giá đất ngoài thị trường biến động Đó cũng là điều mà ACB nên học hỏi

Khi vay mua nhà của các CĐT có liên kết với Techcombank, KH được hỗ trợ lãi suất 0% trong thời gian từ 18 tháng đến 24 tháng hoặc cho đến khi nhận bàn giao nhà Đồng thời, được miễn phí trả nợ trước hạn trong thời gian hỗ trợ lãi suất Thời gian cho vay lên tới 35 năm Các CĐT dự án nhà ở có liên kết với Techcombank gồm Vinhomes, Ecopark, Sungroup, Masteri, Mik, Euro Window, Phát Đạt, Phát triển nhà Thủ Đức, Handico 9, Các CĐT này có các dự án căn hộ, biệt thự ở 23 tỉnh, thành phố, gồm: Hà Nội, TPHCM, Hải Phòng, Phú Quốc (Kiên Giang), Đà Nẵng, Nha Trang,

Techcombank luôn quan tâm đến trải nghiệm của KH, giải quyết từng việc nhỏ một Việc này đòi hỏi NH phải nhanh nhẹn trong việc giải quyết nhu cầu KH, thích nghi được với những nhu cầu mới của KH Techcombank luôn cố gắng cải thiện trải nghiệm của KH bằng cách chăm sóc từng chi tiết nhỏ nhất Công nghệ NH của Techcombank đang ngày càng phát triển để đáp ứng nhu cầu vay vốn mua nhà của

KH một cách thuận tiện và linh hoạt Techcombank cũng đầu tư rất lớn cho việc am hiểu nhu cầu KH, tái thiết kế lại toàn bộ quy trình cho vay, đảm bảo hệ thống công nghệ có thể hỗ trợ và đem lại trải nghiệm tốt nhất cho KH Trong thời gian tới, Techcombank hứa hẹn vẫn tiếp tục đầu tư hơn nữa vào việc am hiểu KH, điều chỉnh quy trình phù hợp cùng với việc tăng cường các tính năng công nghệ hỗ trợ, đảm bảo đáp ứng nhu cầu của KH

1.4.2.2 Kinh nghiệm của NHTMCP Việt Nam Thịnh Vượng

NHTMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) ra mắt gói vay ưu đãi có tổng quy mô 13.000 tỷ đồng dành cho KHCN có nhu cầu vay mua ô tô, vay sản xuất kinh doanh, vay mua nhà, vay tiêu dùng với lãi suất hấp dẫn chỉ từ 5%/năm, tỷ lệ cho vay lên tới 85%, thời gian vay tối đa đến 35 năm Đặc biệt, các gói vay này đều có thời gian phê duyệt nhanh, chỉ trong vòng 5 phút qua hệ thống phê duyệt tự động VPBank Race Với sự phát triển của VPBank thì việc phê duyệt khoản vay cũng nhanh chóng khi KH chỉ cần chứng minh thu nhập thông qua tự kê khai và thời gian phê duyệt chỉ trong vòng 5 phút thông qua ứng dụng VPBank RACE KH chỉ cần cung cấp thông tin nhân thân cơ bản, không cần cung cấp hồ sơ chứng minh nguồn thu nhập, hệ thống

sẽ kiểm tra và trả kết quả phê duyệt khoản vay trong vòng 5 phút Việc này giúp cho

KH được giải ngân nhanh chóng, thủ tục hồ sơ cũng nhanh, bớt tốn kém thời gian, điều đó cũng giúp cho VPBank ngày càng phát triển hơn

VPBank có chương trình cho vay ưu đãi đối với KHCN mua BĐS nhà ở tại các dự án của Novaland Cụ thể, các khoản vay thanh toán cho CĐT, vay thanh toán cho bên thứ ba đều được VPBank sẵn sàng tài trợ với thời hạn vay tối đa 30 năm, ân hạn gốc tới 36 tháng đầu kèm ưu đãi lãi suất Bên cạnh đó, việc kết hợp đẩy mạnh cho vay KHCN mua các sản phẩm của chính các dự án này sẽ giúp chính các NH phân tán bớt rủi ro từ Novaland Đồng thời thúc đẩy mạnh thanh khoản thị trường BĐS vốn đã trải qua thời gian dài đóng băng

Không chỉ có nhiều ưu đãi về lãi suất, thời gian phê duyệt nhanh mà nguồn thu nợ của VPBank cũng đa dạng khi chấp nhận nhiều nguồn thu khác nhau như: Thu nhập từ lương, từ hoạt động kinh doanh, từ DN mà KH làm chủ, từ cổ tức/lợi nhuận,

từ hoạt động cho thuê tài sản là BĐS/động sản từ lãi tiền gửi…., từ đó KH sẽ dễ dàng hơn trong việc tiếp cận vốn vay của NH Với KH có nguồn tiền linh hoạt có nhu cầu trả nợ trước hạn, VPBank sẽ thiết kế gói lãi suất thông thường với mức phí ưu đãi trả

nợ trước hạn Cụ thể, với KH thanh toán từ tháng 1 đến tháng thứ 6, NH áp dụng mức phí 1,5%; từ tháng 7 đến tháng 12 là 1% và từ tháng 13 trở đi sẽ là miễn phí Đây được đánh giá là mức phí cực kỳ cạnh tranh so với mặt bằng phí từ 2-3% trên thị trường

Hồ sơ trong CVMN thì VPBank cần hợp đồng mua bán, sẽ giải ngân ngay cho người bán sau khi hai Bên ký Hợp đồng mua bán công chứng và phong tỏa toàn bộ

số tiền này dưới dạng sổ tiết kiệm cho đến khi BĐS được sang tên người mua Hoặc

KH cũng có thể lựa chọn phương án yêu cầu NH không phong tỏa tiền giải ngân, người bán nhà có thể được sử dụng tiền ngay sau khi ký HĐMB công chứng và hoàn tất thủ tục sang tên cho người mua

1.4.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

1.4.3.1 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Một điều cần rút ra đối các NHTM, việc cho vay nói chung, CVMN nói riêng luôn luôn phải cẩn trọng, trong việc cho vay không được nới lỏng, bởi thị trường BĐS diễn biến thất thường không lường trước được Các NHTM cần tăng cường công tác thẩm định, thực hiện các biện pháp phòng ngừa rủi ro, thận trọng cấp tín dụng đối với BĐS tại các địa bàn đang sốt đất, các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao Thường thì thời gian CVMN sẽ là cho vay với thời gian dài (hiện nay khoảng 94% dư nợ tín dụng BĐS có thời gian vay vốn từ 10 năm đến 25 năm), nhưng nguồn huy động của các NHTM chủ yếu là từ ngắn hạn với lãi suất thay đổi theo thị trường, thế nên sẽ đối mặt với rủi ro thanh khoản, không đáp ứng được nhu cầu chi trả tiền gửi cho người dân

Ở VN thì thủ tục hành chính thì rườm rà gây khó khăn đối với người sử dụng giấy tờ làm tài sản thế chấp Việc quy định nhiều loại giấy tờ, thủ tục về đất đai, nhà

ở và các BĐS khác làm sao để giảm bớt, đơn giản hoá trình tự, thủ tục về BĐS cho người dân được quan tâm Nên có giải pháp khi Bộ Xây dựng, sẽ phối hợp cùng các

cơ quan của Quốc hội rà soát hoàn thiện hai dự án luật, đó là Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, tham gia có ý kiến Luật Đất đai, ban hành các văn bản hướng dẫn, rà soát những Nghị định, Thông tư để đơn giản hoá thủ tục cho người dân

để tạo thuận lợi cho thị trường BĐS

Việc đưa các thông tin cần rõ ràng và dễ hiểu tránh nhầm lẫn về chính sách hỗ trợ của nhà nước, theo điều chỉnh lãi suất của NHNN, thì người dân cũng cần nắm bắt, để biết khi nào các NHTM sẽ thực hiện việc giảm lãi suất ưu đãi cho khoản vay

mua nhà Như vậy giúp KH tiếp cận các sản phẩm vay nhiều hơn, có được ngôi nhà như mong muốn từ đó cũng góp phần thúc đẩy phát triển hoạt động CVMN

Ở Việt Nam có thể tổ chức một chương trình nhà ở xã hội như Singapore kết hợp với cơ quan nhà ở, họ có thể sẽ cho KH vay vốn với lãi suất ưu đãi hơn lãi suất ngân hàng để mua nhà cùng với giá nhà thấp hơn trên thị trường hoặc cũng có thể lấy

số tiền gửi đó kết hợp đi vay NH nhưng sẽ không được lãi suất ưu đãi như vay qua

cơ quan nhà ở Như ở VN thì người lao động sẽ đóng bảo hiểm xã hội, khi họ về hưu

sẽ được trả theo tháng, chưa có quy định rõ ràng về việc có được lấy khoản đó giữa chừng để dùng vào việc mua nhà hay không

Có thể rút ra kinh nghiệm từ chương trình nhà ở của Trung Quốc, khi sẽ thu trước một khoản đóng góp của người lao động và người sử dụng lao động để sau này trả cho họ để họ mua nhà hoặc họ không mua nhà cũng được Áp dụng đối với người lao động ở thành thị, còn chức chứ không phải sẽ đối với người có thu nhập thấp như

ở Việt Nam

1.4.3.2 Bài học rút ra đối với ACB

Từ kinh nghiệm của các NHTM khác thì có thể rút ra một số bài học cho ACB như sau:

+ ACB nên đẩy mạnh cho vay hướng tới chủ yếu là các căn hộ chung cư đang được xây mới, chứ không hướng tới căn nhà gắn liền trên đất, bởi có thể bị ảnh hưởng rất lớn khi giá đất ngoài thị trường biến động

+ Dù ACB có liên kết với các CĐT để hỗ trợ KH, nhưng mà ACB không có nhiều ưu đãi với KH nhiều, nên ACB có thể học hỏi từ Techcombank, hỗ trợ gói lãi suất 0% trong thời gian từ 18 tháng đến 24 tháng

+ ACB nên luôn quan tâm đến cảm nhận của KH vay vốn từ đó kịp thời đưa ra cách giải quyết vấn để tránh làm KH thấy không hài lòng xong không được giải quyết vấn đề luôn Nên ACB cũng nên đầu tư vào việc am hiểu nhu cầu

KH, thiết kế quy trình cho vay tốt nhất, ngắn gọn để đem lại trải nghiệm tốt nhất cho KH

+ ACB nên đưa ra chính sách riêng về sản phẩm CVMN, từ đó có chính sách tín dụng riêng đảm bảo tính cụ thể rõ ràng, mang lại lợi ích cho KH Chính sách sản phẩm của ACB nên quy định rõ ràng, tránh mang tính chung gây khó hiểu cho KH, ví dụ khi vay mua nhà với lãi suất 7% nhưng sau 3 tháng thì lãi suất lên 10,5%

+ Phí trả nợ trước hạn tại ACB có nhiều hạn chế khi sau 5 năm mới miễn phí trả

nợ trước hạn, trong khi 2 năm đầu mất phí 1%, 3 năm tiếp theo mất 0,5% phí Nên ACB có thể xem xét, học hỏi từ VPBank để cải thiện việc thu phí trả nợ trước hạn của mình

+ ACB nên ứng dụng công nghệ vào quy trình cho vay, bớt thủ tục giấy tờ về TSBĐ thay vào đó sẽ được thực hiện qua ứng dụng online, từ đó làm thời gian phê duyệt cũng nhanh chóng, có thể học hỏi từ VPBank trong việc phê duyệt nhanh chóng cũng như không cần rườm rà trong việc chứng minh nguồn thu nhập, mà sẽ do hệ thống thực hiện và trả kết quả nhanh chóng Hoặc loại bỏ hoặc thay thế các giấy tờ không cần thiết Việc đó đã giúp KH tiết kiệm được thời gian mà KH thì họ muốn được giải ngân nhanh chóng, thủ tục không rườm

rà, tốn kém thời gian

+ ACB nên chủ động đối phó với biến động thị trường Thị trường BĐS, như một phần của nền kinh tế, có thể chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố bên ngoài Việc Chính phủ đưa ra các biện pháp quyết liệt và thành lập các tổ tháo gỡ khó khăn đã giúp tạo ra một môi trường ổn định cho thị trường BĐS ACB cần phải chủ động đối phó với các biến động tương tự bằng cách đề xuất và triển khai các biện pháp linh hoạt và hiệu quả

+ ACB có thể kết hợp cùng chính phủ để cung cấp khoản vay mua nhà cho người lao động, họ được dùng số tiền trong quỹ tiết kiệm như ở Singapore để mua nhà, và được hưởng lãi suất ưu đãi, thời gian trả nợ, số tiền hỗ trợ cho họ lên tới hơn 80% giá trị ngôi nhà

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Trong chương 1, tác giả đã làm rõ một số vấn đề sau:

+ Tổng quan về hoạt động vay tiêu dùng: Khái niệm, đặc điểm, lợi ích, phân loại của cho vay tiêu dùng

+ Tổng quan về hoạt động CVMN của NHTM: Khái niệm, đặc điểm, sự cần thiết của hoạt động CVMN

Quan điểm mở rộng hoạt động CVMN: Phân tích các chỉ tiêu đánh giá mở rộng hoạt động CVMN, các nhân tố ảnh hưởng đến việc mở rộng CVMN, tìm hiểu về thị trường vay mua nhà ở của Trung Quốc, Singapore từ đó rút ra bài học cho VN

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU (ACB)

2.1 Giới thiệu về ngân hàng và hoạt động cho vay mua nhà

2.1.1.Tổng quan về ngân hàng

Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) được thành lập theo Giấy phép

số 0032/NHGP do NHNN VN cấp ngày 24/4/1993 và Giấy phép số 533/GP-UB do

Ủy ban Nhân dân TPHCM cấp ngày 13/5/1993 Ngày 04/6/1993, ACB chính thức đi vào hoạt động

Với số điều lệ từ những ngày đầu thành lập chỉ có 20 tỷ đồng, đến tháng 6/2023 thì ACB đã đạt 38.840 tỷ đồng Bên cạnh đó, tổng tài sản của ACB cũng tăng từ 607.875 tỷ đồng (1988) lên đến 718.794 tỷ đồng (2023), tương ứng tăng hơn 110 tỷ đồng Tính đến 31/12/2023, thì ACB có nhân viên là 13.224 người Nhân viên của ACB đều trình độ đại học và trên đại học chiếm 95%, ở ACB được đào tạo bài bản

từ kiến thức đến chuyên môn, có trung tâm đào tạo cho nhân viên

Cho đến nay, thì ACB tiếp tục khẳng định mình cũng như đạt được nhiều giải thưởng và thành tựu như giải thưởng về quản trị rủi ro vào 16/3/2023 khi ACB luôn duy trì nợ xấu ở mức dưới 1% liên tục trong 7 năm liền vào cuối năm 2022, nơi làm việc tốt nhất Châu Á liên tiếp trong 4 năm, NH có dịch vụ KH tốt nhất Châu Á, DN

có thương hiệu truyền cảm hứng tốt nhất,

ACB trong những năm 2007 đã phát triển mạnh mẽ, ACB từng đứng đầu ngành biên lợi nhuận trước thuế/ thu nhập lãi thuần có tỷ lệ 162% Nhưng năm 2012, sau sự cố liên quan đến nhóm nợ xấu của bầu Kiên, NH rơi xuống vị trí thấp nhất trong ngành, chỉ còn 15% ACB đã phải mất 3-5 năm để tập trung tái cơ cấu và xây dựng nền tảng, hướng đi chiến lược mới cho NH Nên ACB đã theo đuổi chiến lược kinh doanh thận trọng: Gia tăng các khoản vay cá nhân và hộ gia đình, hạ dư nợ đối với các ngành dễ bị tổn thương thấp nhất, hạn chế các mảng kinh doanh lợi suất cao như cho vay các dự án BĐS chưa hoàn thành… Nhờ vậy, kết quả kinh doanh và chất lượng tài sản của ACB đã được cải thiện đáng kể Đến hiện tại thì ACB luôn không

ngừng cố gắng phát triển hơn nữa, luôn cố gắng kiểm soát khoản vay một cách chặt chẽ

Cuối năm 2023, ACB chuyển đổi toàn diện các mặt hoạt động từ mảng KHCN,

DN, vận hành, chuyển đổi số Sẽ không chỉ phát triển về mặt bán lẻ, mà sẽ phát triển mạnh mẽ vào KHDN, ACB định vị lại để tập trung phục vụ DN vừa, DN lớn, DN FDI bên cạnh thế mạnh về phục vụ DN nhỏ ACB đã tiếp cận hơn 100 DN hàng đầu

VN, từ tư nhân đến Nhà nước, và phục vụ được khoảng 60 DN lớn trong đó có các

DN đầu ngành như EVN, Petrolimex, Thaco, Hoà Phát…

2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của Á Châu

Giai đoạn 1993 - 1997: (giai đoạn hình thành ACB): Nguyên tắc kinh doanh

là “quản lý sự phát triển của DN an toàn và hiệu quả.” và hướng về KHCN và DN nhỏ và vừa trong khu vực tư nhân

Giai đoạn 1998 - 2002: Thực hiện việc phát hành thẻ tín dụng quốc tế

MasterCard và Visa Triển khai giai đoạn hai của chương trình hiện đại hoá công nghệ NH

Giai đoạn 2003 - 2007: Thực hiện thành lập mới và đưa vào hoạt động cả 223

chi nhánh và phòng giao dịch, tăng từ 58 đơn vị vào cuối năm 2005 lên 281 đơn vị vào cuối năm 2010

Giai đoạn 2008 – 2012: Định hướng Chiến lược phát triển của ACB và tầm

nhìn được ban hành; trong đó nhấn mạnh đến việc chuyển đổi hệ thống quản trị điều hành phù hợp với các quy định pháp luật VN và hướng đến áp dụng các thông lệ quốc

tế tốt nhất

Giai đoạn 2013 - 2017: ACB hoàn thành các dự án chiến lược như (i) tái cấu

trúc kênh phân phối, (ii) hình thành trung tâm thanh toán nội địa (giai đoạn 1), (iii) hoàn thiện phương thức đánh giá hiệu quả hoạt động đơn vị và nhân viên Hội sở; v.v nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh

Giai đoạn 2018- nay: Đưa ra tầm nhìn là trở thành NH hàng đầu VN có khả

năng sinh lời cao với chiến lược nhất quán ở ba mảng kinh doanh Mảng khách hàng

cá nhân và DN nhỏ và vừa là hai mảng ưu tiên chính, và mảng ,KHDN lớn là ưu tiên