Hoạt động công chứng ờ Việt Nam nói chung và tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêngtrong những năm qua đã đạt được những thành tựu đángghi nhận và có ý nghĩa tolớn, góp phần duy trì trật tự
Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Sau gần 40 năm đôi mới, nền kinh te nước ta đã có những bước phát triên mạnh mẽ, đờisống vậtchất và tinh thần của người dàn ngày càng được nâng cao Chínhvìthế mà nhu cầu đê có nhà ờ là một trong nhữngnhu cầu bức thiết của mọi người dân, đặc biệt là ờ các đô thị lớn nhưthành phố Hồ Chí Minh Nhà ờ là công trình xây dựng với mục đích đê ờ và phục vụ các nhu cầu sinh hoạtcủahộgiađình, cá nhânvới mong muốn có được những ngôinlià khang trang, đầy đù tiện nghi và thuậntiện trong sinh hoạt và công việc luôn được người dân chú trọng Trongkhi việc tạo lập nhà ờ bằng hình thức tham giavào trong hợp đồngmua bán nhà ở đã và đang pháttriên ngày càng phong phú, đa dạng và phứctạp Chính vì thế, các quy địnhvề hợp đồng mua bán nhàở luôn được Nhànước chú trọng và hoàn thiện đê đáp ứng được với tìnhhìnhmới Hệthống này bao gồm nliiều quy định thuộc các Bộ luật, đạo luật khác nliau nliư: Bộ luật Dân sự năm
2015, Luật Công chứng năm 2014, LuậtNhà ờ năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sàn năm 2014,Luật Đất đai năm 2013
Giao dịch mua bán nhà ở được thực hiện thôngqua hợp đồng đượcpháp luật quy địnhkhá chặt chẽ Theo Luật Nhà ở năm 2014, hợp đong mua bán nhà ở bat buộc phải thực hiện công chứng Việc công chứng hợp đồng về nhà ờ được thực hiệntại tô chức hànhnghề côngchứng và phải thực hiện theonhững thù tục bat buộc do pháp luật quy định Thời diêm có hiệu lựccủa hợp đồng là thời diêm đãhoàn tất việc công chứng hợp đồng Có thê nói,hoạt động công chứng giữ vai trò rất quan trọng trong các giao dịch bất động sản nói chung và nhà ờ nóiriêng Vớivai trò là bênthứ ba hoàn toàn độc lập, không phụ thuộc về mặt lợi ích với các bên giao dịch, hoạt động công chứng có ý nghĩa góp phần làm cho cácgiao dịch mua bán nhàờ trờ nên minhbạch, đúng pháp luật, bào đảm quyền lợi của các bên liên quan trong giao dịch, bảo đảm an toàn pháp lý, ngăn ngừaviphạmpháp luậtvàcác tranhchấp không đángcó Bẽn cạnh đó, công chứng còn có chức năng tạo lập và là nguồn cung cấp các chứng cứ cho hoạt động tài phán Theo pháp luật công chứng, cáchợpđồng, giao dịch mua bán nhà ờ được công chứngcó giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng khôngphải chứng minh Bản chất của hoạt động công chứng làhoạt động bô trợ tư pháp, một biện pháp bào đảm an toàn pháp lý chứ không phải là một thủ tục hành ch lull.
Hoạt động công chứng ờ Việt Nam nói chung và tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêngtrong những năm qua đã đạt được những thành tựu đángghi nhận và có ý nghĩa to lớn, góp phần duy trì trật tự, an toàn pháp lý củacác giao dịch trong đời sống xã hội. Song thực tiễn cũng cho thấy, do nhiều nguyênnhân khách quan và chủ quan, các chủ thê tham gia quan hệ họp đong mua bán nhà ờ lại chưa thực hiện đúng quy định của pháp luật về họpđồng cũng như hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhàờ nênđã dần tới nhiều tranh chấp ngày càng phức tạp và khó được xử lý hơn Bên cạnhđó, quy định về hoạt động công chứng họp đồng mua bán nhà ờ trong cácvăn bàn quy phạm pháp luật hiệnnay còn chưa đầy đủ, mang tính hình thức, chưa có cơ chế đê thực hiện trên thực tế (nhất là vấnđề về hiệu lực thi hành, công chứngsố), chưa phát huy hếtvai trò của nó đối với việc bảo vệ tính pháp lý cũng nhu' tiết kiệm về mặt thời gian cho các bên tham gia các quan hệgiao dịch.
Ngoàira, thôngqua thực tiền hoạt động công chứng hợp đồngmuabán nhàờ còn cho thấy, một số quy định về giao kết hợp đồng còn chưa rõ hoặc có nội dung chồng chéo,mâu thuẫn nên rất dề dần đến nliững rủi ro pháp lý cho cácbênkhitham gia giao dịch, thậm chí dân tới hợp đồngvô hiệu, trong khi ý thức pháp luật củangười dân còn thấp nên không phải trường hợp nào người dân cũngnam bat đầy đù quy định của pháp luật Dẩn đếntình trạng nhiều cơquan, tô chức và cá nhân chưa nhận thức đúng, đầy đủ và thực sự tôn trọng Chínhđiều nàycũng làm ảnh hưởng đen quyền và lợi ích về nhà ờ cùa công dân, tạo ra sự thiếu công bằng và bất ôn địnli của xã hội, nhất là trong điều kiệnđây mạnh cãi cách tư pháp, cãi cáchhành chínhphục vụ việc xây dựng Nhà nước pháp quyền hiện nay.
Xuất phát tìr những lý do đã được phân tích ờ trên, nên học viên đã lựachọn đe tài
“ Hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà ở từ thực tiên thành pho Hồ Chí Minh ” đê nghiên cứu và làm Luận văn Thạc sĩ chuyên ngành LuậtKinh tế.
Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Trong những năm gần đây, tình hình nghiên cứu pháp luật về công chửng nói chung, hoạt động công chứng giao dịch mua bán, chuyên nhượng, the chap bất động sàn, hợp đồng mua bán nhà ờ nói riêng đã có những bước pháttriên đáng kê Các công trìnhnghiên CITU tiêu biêu có thê kê đến như:
- Luận án Tiến sĩ luật học cùa tác giả Dương Khánh với đề tài ‘‘Tô chức và hoạt động công chứng nhà nước ờ nước tahiện nay”, tạiTnrờng Đại học Luật Hà Nội, năm 2002;
- Luận văn Thạc sĩ luật học cùa tác giàNguyên Văn Toàn với đề tài ‘‘Côngchứng Việt Nam trong nền kinh te thị trường hướng theo mô hình công chứng Latinh”, tại
TrườngĐạihọcTông hợp Jean-Moulin Lyon 3, Cộng hòa Pháp, năm 2004;
- Luận án Tiến sĩ luật học của tác giã Tuấn Đạo Thanh với đề tài ‘‘Nghiên cứu pháp luật về công chứng mộtso nước trên thế giói nham gópphần xây dựng luận cứ khoa học choviệc hoàn thiện pháp luật về công chứng ờ Việt Nam hiện nay”, tại Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2008;
- Luận văn Thạc sĩluật học cùatác già Nguyền Thị Kim Tlưr với đềtài ‘‘Tô chức hành nghe côngchứìig theo pháp luật Việt Nam hiện nay”, tạiTrường Đạihọc Luật Hà Nội, năm 2017.
- Luận văn Thạc sĩ luật học cùa tác giả Nguyền Thị Giang Thu về đề tài ‘‘Pháp luậtvềcôngchứng họp đong the chấp quyền sữdụng đất từ thực tiễn tinhNinh Bình ”, tại Trường Đại họcMờHàNội, năm 2019.
- Luận văn Thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thị Diễn về đề tài ‘‘Họp đồng chuyên nhượng quyền sứdụng đất theo quy định cùapháp luật dân sự và thực tiễn thi hành tạimộtsô tô chức hành nghê công chúng trên địa bàn huyện Thanh Miện, tình Hài Dưong”, tại TrườngĐại học Luật Hà Nội, năm 2020.
- Luận văn Thạc sĩ luật học cũa tác giả Nguyền Hãi Yen về đề tài ‘‘Họp đồng chuyên nhượng quyênsừ dụng đát theo quy định cùa pháp luật dánsự hiện hành và thực tiễn thi hành tại một sốvănphòngcông chứng trên địa bàn thảnh phố YênBái, tinh Yên Bái”, tạiTnrờng Đại học LuậtHàNội, năm 2021.
Bên cạnh đó là các bải viết nghiên cứu trêncác tạp chí chuyên ngànhvềkhoa học pháp lý như: Bàiviết “Một vài ýkiến rút ra từ thực tecôngchứng các giao dịch chuyên quyền sữdụng đat cùa cá nhân và hộ gia đình ” củatác giả Trần VănHạnh trên Tạp chíNghe Luật, Số4năm2010; Bàiviết “Vai trò cũa công chứng đối với các họp đồng giao dịch ve quyển sữ dụng đất” của tác già Hoàng Mạnh Thang trên Tạp chí Dân chù và Pháp luật, số 4 năm 2013; Bài viết “Côngchứnghọp dong thechấp quyền sữdụngđất,tài sân gan liền với đất - những van đề pháp lý cần lưu ý” cùa các tác giả Tuan Đạo Thanh, Phạm Thu Hang trênTạp chí Dân chù và Pháp luật, số chuyên đề “Hoàn thiện pháp luật về đãng ký tài sản” năm 2017; Bài viết “Thâm quyền công chứng, chứng thực liên quan đến quyền cùa người sữ dụng đất, một so khuyến nghị” cùa tác già Hoàng GiangLinh trên Tạp chíNghề luậtsố 2/2017; Bài viết “Côngchứng họp đồng thechấp quyển sừ dụng đất và một so vấn đềphát sinh trên thựctế” cùa các tácgiả Nguyễn Thị Nga, Hoàng Minh Chiến trên Tạp chí Dân chù và Pháp luật, số 6 năm 2018; Bài viết
“Một so bat cập trong các quy định pháp luật đấtđai về công chứng họp đồng chuyên quyền sừ dụng đat” của các tácgiảPhạm Thị ThúyHồng,Hoàng MạnhThang trên Tạp chí Nghề Luật năm 2019 Có thê thay rằng, thông qua các công trình nghiên cứu kê trên, các vấn đề lý luậnvà thực tiên về công chứng nói chung, công chứng hợp đồng liên quan đen giao dịch mua bán, chuyên nhtĩợng, đã được nhiều tác giả quan tâmphân tích Trên cơ sờ kế thừa những thành công của cáccông trình nghiên cứu đi tnrớc, luận văn sẽ tập tiling kliái quát những vấn đề lý luận cơ bàn về công chứng hợp đồng mua bán nhàờ, đặc biệtphântích thựctrạngcácquy định pháp luật hiện hành,thực tiền thực hiện pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán nhà ờ tại địa bàn thành phố Ho Chí Minh, tìrđó lứt ra cáckiến nghị, giãi pháp hoàn thiện.
Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Phương pháp luận
Luận vănđược thực hiệntrêncơ sờ phương pháp luận duy vật biệnchứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin; tư tường Hồ Chí Minli về Nhà nước và pháp luật; chủ trương cùaĐảng và Nhà nước về xâydimg và hoàn thiện tliê chế kinh tế thị trường,xây dựng vàhoàn thiện Nhà mrớc pháp quyền xã hội chủ nghĩaViệt Namtrong giai đoạnhiện nay.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng nhiều phươngpháp nghiên círu truyền thống cụ thênhư:
- Phiĩơngpháp phân tích, tônghọp, so sánlivànghiên CIW hệ thống được sừ dụng đê nghiên círu những van đề cơ bản cùa pháp luật về hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà ờ tại Chương 1 của Luận văn.
- Phương pháp bình luận,đánh giá, liệt kê được sửdụng khi nghiên cứu thực tiền thựchiệnpháp luật về hoạt động công chứng hợp đồngmua bán nhà ờ hrthựctiễn thành phố Hồ Chí Minh; phương pháp lập luận logic vàdự báo được sử dụng khi nghiên cứu, đề xuất định hirớng và giãi pháp góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiệnpháp luật về hoạt động công chứngmuabán nhà ờ tạiChương 2 của Luận văn.
Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Ý nghĩa về mặt lý luận
Luận văn hệ thốnghóa và góp phần bô sung cơ sờ lý luận pháp luật về hoạt động công chứng hợp đồng, giao dịch mua bán nhà ờ với nhiềubài học quý báu rát ratừ thực tiễn thực hiện pháp luậttrong lĩnh vực này tại thành phốHồ Chí Minh.
Ý nghĩa về mặt thực tiền
Ket quà nghiên cứu của luận văn đã phân tích, bìnli luận thực trạng pháp luật về hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà ờ tìr thực tiền thành phố Hồ Chí Minh, chỉ ra những hạn chế, bất cậpvà nguyên nhân chủ yếu tạo cơ sờ thựctiễn choviệc hoàn thiện pháp luật và nâng caohiệu quà thực hiện.
Ket quả nghiên cứu cùa luận văn cũng có thê được sừ dụng làm tàiliệu tham kliảo bô ích cho các cơ quan tô chirc, cá nhàn quan tâmtìm hiêu về lĩnh vực pháp luật này ờ nước ta.
Ngoài phần mờ đầu, kết luận, danh mục tài liệu thamkhảo và phụ lục, nội dung luận văn kết cấu gồm2 chương.
Chương 1: Nhữngvấn đề cơ bản củapháp luật về hoạt động công chứng hợpđồng mua bán nlià ờ
Chương 2: Thực tiễn thực hiện pháp luật Việt Nam vềhoạt độngcông chứng hợp đồng mua bán nhà ờ tạithành phố Hồ Chí Minh và kiến nghị hoàn thiện pháp luật
CHƯƠNG 1 NHỮNG VÁN ĐÈ cơ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VÈ HOẠT ĐỒNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐÒNG MƯA BÁN NHÀ Ở
1.1 Khái quát về hoạtđộngcông chứng hợp đồng mua bán nhà ở
1.1.1 Khái niệmvà đặc điêm của hợp đồng mua bán nhà ở ì.l.ì.l Khái niệm họp đồngmua bán nhà ỡ
Nhà ờ là một loại tài sàn đặc biệt quan trọng trong đời sống thường nhật của mỗi con người cũng như trong nền kinh tế Và nhà ờ cũng là tài sản có giá trị kinh tế lớn nhất, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tông số tài sản của từ cá nhân hay tô chức đó Nó cũng chiếm phần lớn trong số các di sản được đê lại tiTiyển cho các the hệ tiếp theo Trong nền kinhtế, nhà ờthường gắn với hoạt động kinh doanli bấtđộng sàn, xây dựng, quy hoạch, nhữngvanđề lớn và quan trọng đốivới mỗi con người, mỗi gia đinh, cộng đồng và xã hội, chiếm tỳ trọng lớn về giá trị kinh tế trong nền kinhtế nóichung.
Theo nhữngquy định củapháp luật,thì nhà ờ là công trìnhxây dựng vớimục đích đê ờ và phục vụ cácnhu cầu sinh hoạt cùa hộ gia đinh, cá nhân Bao gom: nhà ờ riêng lẻ, nhà chung cư, nhàờ thươngmại, nhàở công vụ,nhà ờ đê phục vụ tái địnhcư vànhà ở xã hội Chủ sờ hữu họp pháp đối với nhà ờ có thê thực hiện các giao dịch về nhàờ thuộc sờ hữu hợp pháp cùa mình thông qua các hình thức mua bán nhà ờ Tuy nhiên, không phải trongmọi trườnghợp thì chủ sờ hữuhợp pháp đốivớinhà ờ đều đrrợc thực hiện các quyền địnhđoạtđối với nhà ờ của mình, mà phải đáp ứng các điều kiện theo quy định củapháp luật Theo đó, bên bán nhà phải có đủ cácđiều kiện như:
Là những chù sờ hữu nhà ờ hoặc ngườiđược chù sờ hữu cho phép, ũy quyền đê thực hiện giao dịch về nhà ở;
Neu là cá nhân thi phải có đầy đù năng lực hành vi dân sự đê thực hiện giao dịch về nhà ờ theo quy định cùa pháp luật dân sự; nếu là tô chức thì phải có tư cách pháp nhân.
Việc giao dịch mua bán nhà ờ được thực hiện thông qua quan hệ hợp đồng, về nguyên tắc, các bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ờ klii đáp ứng điều kiện màpháp luật quy định được các cá nhân có quyển tự do ký kết hợpđồng, miền là không vi phạmpháp luật và các quy tắc đạo đức xã hội Hợp đồng mua bán nhàờ phải được thựchiệntrêncơsờ tự nguyện, bìnhđăng, thiện chí,hợp tác, trung thực và ngay thăng.Mọi hành vi thực hiện theo ý chí cùa mình không được gây thiệt hại hoặc ánh hirởng xấu đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, cũng nlur quyềnvà lợi ích hợp pháp cùa người khác.
Khi bán nhà ờ thuộc quyền sờ hữu chung hợp nliất cùa nhiều người, thì cần có được sự đồng ý bằng giấy tờ có giá trị được gọi là văn bản cùa tất cả các chủ sờ hữu. Việc bán nhàờ thuộc sờ hữu chung theotừng phầnkhông được làm ảnh hường đen các quyền và lợiích của các đồng sờhữu chung kháctuy nhiên các đồngsờ hữu sẽ có được quyền uu tiên mua.
Bên mua nhà có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ số tiền mua nhà đúng hạn và theo phương thức đã thóa thuận, nếu không có thỏa thuận thi thanh toán vào thời điêm giao nhà và tại nơi có nhà đen bán, nhậnnhà đúng thời hạn đã thỏa thuận, nếu mua nhà đang cho thuê thì phải đảm bảo quyền và lợi ích cùa người thuê theo hợp đồng thuênhà còn hiệu lực, tuânthủ đúng thủ tục muabán nhà ờ, có quyền nhận nhà kèm theo sơ đồ nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng, yêu cầu bên bán hoànthànhcácthủ ựic mua bán trong thời hạn thòa thuận, yêu cầu bên bángiao nhà đúng thời hạn, nếu không giao hoặc giao chậm till phãi bồi thường thiệthại.
Bên bán nhà có nghĩa vụ thôngbáo cho bên mua vềcáchạn chequyền sờ hữu đối với nhà ờ, nếu có, bâo quản nlià trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, giao nhà đúng tìnli trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo sơ đồ nhà, tuân thù các quy định pháp luật về mua bán nhà ờ, có quyền yêu cầubên mua nhận nhà, thanh toán, và hoàn thành các thủ ựic mua bán theo thỏa thuận, khônggiao nhà khi chưa nhậnđủ tiềnnhư đã thỏa thuận.
Từ nliững phân tích ờ trên, có thê đưara khái niệm: “Hợp đồngmua bán nhà ờ ì à sự thỏa thuận bang văn bân giữa bên mua và bên bán, theo đó, bên bán có nghĩa vụ chuyên giao nhà ớ và giấy tờ chứng nhận quyền sởhữu nhà õ’ cho bên mua Bên mua có nghĩa vụ trà tiên cho bên bán đúng thời hạn, địa đíêm theophương thức mà các bên đã thoâ thuận tronghọp đồng”.
Hợp đồng mua bán nhà ờ là một dạng hợp đồng dân sự phô biến, phải được lập thành văn bản và có chứngnhậncủa công chứngnhànước hoặcchứngthực của Uy ban nhân dân có thâm quyền trừ khi pháp luậtcó quy định khác. ỉ.ỉ.ỉ.2 Đặc điêmpháp ìỷcùa họp đôngmua bán nhà ờ
Hợp đồng mua bán nhà ờ làmột loại đồng mua bán tài sản, vàdo đó, nó mang các đặc diêmpháp lý của hợp đồng mua bántài sàn.
Thứ nhất, họp đồng mua bán nhà ỡ làhọp đồng song vụ: Cả bên mua và bên bán đều có quyền và nghĩavụđối với nhau Cụ thê, khi bên bánnhận được một lợi íchvật chất từ bên mua, bên bán có nghĩavụ chuyên giao nhà đúng như đãcamkết Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nlià theo đúng thờihạn đã thỏa thuận, trong khi bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà đúng thời hạn, địa điêm và phương thức đã thòa thuận Bên mua cũng có quyền yêu cầu bên bán giao đúng căn nhà đã được xác định tronghọp đồng.
Thứ hai, họp đồng mua bán nhà ỡ ìàhợp đồngcó đền bù: Tính chấtđền bù được thê hiện qua việc bên bán nhận một khoản tiền nhất định theo giá đã cam kết, và bên mua đirợc xác lập quyềnsờ hữu đối với cănnhàtương ứng với khoản tiền đã trả Khoản tiền này là sự quy đôi cho việc mua bán nhà ởtheo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật Hợp đồng muabán nhà ờcó đặc điêm đền bù đê phânbiệtvới hợp đồng tặng cho nhàờ.
Thứ ba, hợp đồng mua bán nhàỉà họp đồngưngthuận: Ưng thuậnlà một đặcđiêm pháp lý quan trọng của họp đồng mua bán tài sàn nói chung và hợp đồng mua bán nhà ờ nói riêng Từ thời điêmcácbên đã thỏa thuậnvà thống nliấtý chívớinhau về những nội dung cơ bàn cùa hợp đồng, họp đồng được coi là đã xác lập Thờidiêm xác lập của hợp đồng mua bán nhà ờ là khi hợp đong được công clứmg, và đây là thời diêm phát sinh quyền và nghĩa VỊI đốivới nhau giữa bên bán và bên muanhà ờ, khôngphụ thuộc và việc đã chuyên giaohay chưa chuyên giao nhà ờ.
Thứtư, họp đồng mua bán nhà õ'ỉà họp đồngchuyên giao quyền sớ hữu nhà ỡ cũa bên bán sang chobên mua: Trong quan hệ mua bán, người bán có nghĩa vụ chuyêngiao nhà và quyền sờ hữu nhà về phương diệnpháp lýchongười mua Bảnchấtcùaviệc mua bán nhà là chấm dứt quyền sờ hữu tài sản cùng với nhà đem bán cùa chủ sờ hữu đồng thời làm phátsinh quyền sờhữu đối với nhà củangirời mua Ngirời mua muốnđược sờ hữu nhà tillphảicó nghĩa vụ trảtiền cho bên bán nhàmột giá trịtirơng đươngvới diện tích nhà ờ đó Đây là đặc diêm khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ờ với họp đồng cho mượn, cho thuê, cho ờ nliờ, ủy quyền quản lý nhà ờ.
1.1.2 Khái niệmvà đặc điêm của hoạt động công chứng họp đông mua bán nhà ở
Tỉ.2.1 Vài nét về hoạtđộng công chứng họpđồng, giaodịch
NHỮNG VÁN ĐẺ cơ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VẺ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐÒNG MUA BÁN NHÀ Ở
Khái quát về hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà ở
1.1.1 Khái niệmvà đặc điêm của hợp đồng mua bán nhà ở ì.l.ì.l Khái niệm họp đồngmua bán nhà ỡ
Nhà ờ là một loại tài sàn đặc biệt quan trọng trong đời sống thường nhật của mỗi con người cũng như trong nền kinh tế Và nhà ờ cũng là tài sản có giá trị kinh tế lớn nhất, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tông số tài sản của từ cá nhân hay tô chức đó Nó cũng chiếm phần lớn trong số các di sản được đê lại tiTiyển cho các the hệ tiếp theo Trong nền kinhtế, nhà ờthường gắn với hoạt động kinh doanli bấtđộng sàn, xây dựng, quy hoạch, nhữngvanđề lớn và quan trọng đốivới mỗi con người, mỗi gia đinh, cộng đồng và xã hội, chiếm tỳ trọng lớn về giá trị kinh tế trong nền kinhtế nóichung.
Theo nhữngquy định củapháp luật,thì nhà ờ là công trìnhxây dựng vớimục đích đê ờ và phục vụ cácnhu cầu sinh hoạt cùa hộ gia đinh, cá nhân Bao gom: nhà ờ riêng lẻ, nhà chung cư, nhàờ thươngmại, nhàở công vụ,nhà ờ đê phục vụ tái địnhcư vànhà ở xã hội Chủ sờ hữu họp pháp đối với nhà ờ có thê thực hiện các giao dịch về nhàờ thuộc sờ hữu hợp pháp cùa mình thông qua các hình thức mua bán nhà ờ Tuy nhiên, không phải trongmọi trườnghợp thì chủ sờ hữuhợp pháp đốivớinhà ờ đều đrrợc thực hiện các quyền địnhđoạtđối với nhà ờ của mình, mà phải đáp ứng các điều kiện theo quy định củapháp luật Theo đó, bên bán nhà phải có đủ cácđiều kiện như:
Là những chù sờ hữu nhà ờ hoặc ngườiđược chù sờ hữu cho phép, ũy quyền đê thực hiện giao dịch về nhà ở;
Neu là cá nhân thi phải có đầy đù năng lực hành vi dân sự đê thực hiện giao dịch về nhà ờ theo quy định cùa pháp luật dân sự; nếu là tô chức thì phải có tư cách pháp nhân.
Việc giao dịch mua bán nhà ờ được thực hiện thông qua quan hệ hợp đồng, về nguyên tắc, các bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ờ klii đáp ứng điều kiện màpháp luật quy định được các cá nhân có quyển tự do ký kết hợpđồng, miền là không vi phạmpháp luật và các quy tắc đạo đức xã hội Hợp đồng mua bán nhàờ phải được thựchiệntrêncơsờ tự nguyện, bìnhđăng, thiện chí,hợp tác, trung thực và ngay thăng.Mọi hành vi thực hiện theo ý chí cùa mình không được gây thiệt hại hoặc ánh hirởng xấu đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, cũng nlur quyềnvà lợi ích hợp pháp cùa người khác.
Khi bán nhà ờ thuộc quyền sờ hữu chung hợp nliất cùa nhiều người, thì cần có được sự đồng ý bằng giấy tờ có giá trị được gọi là văn bản cùa tất cả các chủ sờ hữu. Việc bán nhàờ thuộc sờ hữu chung theotừng phầnkhông được làm ảnh hường đen các quyền và lợiích của các đồng sờhữu chung kháctuy nhiên các đồngsờ hữu sẽ có được quyền uu tiên mua.
Bên mua nhà có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ số tiền mua nhà đúng hạn và theo phương thức đã thóa thuận, nếu không có thỏa thuận thi thanh toán vào thời điêm giao nhà và tại nơi có nhà đen bán, nhậnnhà đúng thời hạn đã thỏa thuận, nếu mua nhà đang cho thuê thì phải đảm bảo quyền và lợi ích cùa người thuê theo hợp đồng thuênhà còn hiệu lực, tuânthủ đúng thủ tục muabán nhà ờ, có quyền nhận nhà kèm theo sơ đồ nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng, yêu cầu bên bán hoànthànhcácthủ ựic mua bán trong thời hạn thòa thuận, yêu cầu bên bángiao nhà đúng thời hạn, nếu không giao hoặc giao chậm till phãi bồi thường thiệthại.
Bên bán nhà có nghĩa vụ thôngbáo cho bên mua vềcáchạn chequyền sờ hữu đối với nhà ờ, nếu có, bâo quản nlià trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, giao nhà đúng tìnli trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo sơ đồ nhà, tuân thù các quy định pháp luật về mua bán nhà ờ, có quyền yêu cầubên mua nhận nhà, thanh toán, và hoàn thành các thủ ựic mua bán theo thỏa thuận, khônggiao nhà khi chưa nhậnđủ tiềnnhư đã thỏa thuận.
Từ nliững phân tích ờ trên, có thê đưara khái niệm: “Hợp đồngmua bán nhà ờ ì à sự thỏa thuận bang văn bân giữa bên mua và bên bán, theo đó, bên bán có nghĩa vụ chuyên giao nhà ớ và giấy tờ chứng nhận quyền sởhữu nhà õ’ cho bên mua Bên mua có nghĩa vụ trà tiên cho bên bán đúng thời hạn, địa đíêm theophương thức mà các bên đã thoâ thuận tronghọp đồng”.
Hợp đồng mua bán nhà ờ là một dạng hợp đồng dân sự phô biến, phải được lập thành văn bản và có chứngnhậncủa công chứngnhànước hoặcchứngthực của Uy ban nhân dân có thâm quyền trừ khi pháp luậtcó quy định khác. ỉ.ỉ.ỉ.2 Đặc điêmpháp ìỷcùa họp đôngmua bán nhà ờ
Hợp đồng mua bán nhà ờ làmột loại đồng mua bán tài sản, vàdo đó, nó mang các đặc diêmpháp lý của hợp đồng mua bántài sàn.
Thứ nhất, họp đồng mua bán nhà ỡ làhọp đồng song vụ: Cả bên mua và bên bán đều có quyền và nghĩavụđối với nhau Cụ thê, khi bên bánnhận được một lợi íchvật chất từ bên mua, bên bán có nghĩavụ chuyên giao nhà đúng như đãcamkết Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nlià theo đúng thờihạn đã thỏa thuận, trong khi bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà đúng thời hạn, địa điêm và phương thức đã thòa thuận Bên mua cũng có quyền yêu cầu bên bán giao đúng căn nhà đã được xác định tronghọp đồng.
Thứ hai, họp đồng mua bán nhà ỡ ìàhợp đồngcó đền bù: Tính chấtđền bù được thê hiện qua việc bên bán nhận một khoản tiền nhất định theo giá đã cam kết, và bên mua đirợc xác lập quyềnsờ hữu đối với cănnhàtương ứng với khoản tiền đã trả Khoản tiền này là sự quy đôi cho việc mua bán nhà ởtheo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật Hợp đồng muabán nhà ờcó đặc điêm đền bù đê phânbiệtvới hợp đồng tặng cho nhàờ.
Thứ ba, hợp đồng mua bán nhàỉà họp đồngưngthuận: Ưng thuậnlà một đặcđiêm pháp lý quan trọng của họp đồng mua bán tài sàn nói chung và hợp đồng mua bán nhà ờ nói riêng Từ thời điêmcácbên đã thỏa thuậnvà thống nliấtý chívớinhau về những nội dung cơ bàn cùa hợp đồng, họp đồng được coi là đã xác lập Thờidiêm xác lập của hợp đồng mua bán nhà ờ là khi hợp đong được công clứmg, và đây là thời diêm phát sinh quyền và nghĩa VỊI đốivới nhau giữa bên bán và bên muanhà ờ, khôngphụ thuộc và việc đã chuyên giaohay chưa chuyên giao nhà ờ.
Thứtư, họp đồng mua bán nhà õ'ỉà họp đồngchuyên giao quyền sớ hữu nhà ỡ cũa bên bán sang chobên mua: Trong quan hệ mua bán, người bán có nghĩa vụ chuyêngiao nhà và quyền sờ hữu nhà về phương diệnpháp lýchongười mua Bảnchấtcùaviệc mua bán nhà là chấm dứt quyền sờ hữu tài sản cùng với nhà đem bán cùa chủ sờ hữu đồng thời làm phátsinh quyền sờhữu đối với nhà củangirời mua Ngirời mua muốnđược sờ hữu nhà tillphảicó nghĩa vụ trảtiền cho bên bán nhàmột giá trịtirơng đươngvới diện tích nhà ờ đó Đây là đặc diêm khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ờ với họp đồng cho mượn, cho thuê, cho ờ nliờ, ủy quyền quản lý nhà ờ.
1.1.2 Khái niệmvà đặc điêm của hoạt động công chứng họp đông mua bán nhà ở
Tỉ.2.1 Vài nét về hoạtđộng công chứng họpđồng, giaodịch
Công chứng là nhu cầu của xã hội, xuất phát tìrviệc bảo vệ, bảo đảmATPL cho các giao dịch trong xã hội Trên the giới ton tại nhiều khái niệm về công chứng, tuy nhiên, có tliê nhận thấy những đặc điêm cơ bản cùa công chứng là: “xác thực”, “ lập bằng văn bàn”, “hru giữtài liệu”và “được thực hiện bời công chứng viên” nhằm đâm bảo giá trịpháp lý của vănbản công chửng Nhìn chung,các nước theo hệ phái Latinli đều ghi nhận công chứng làhoạtđộng của côngchứng viên xác nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hành vi pháp lý dân sự, sự kiện và văn bàn theo trìnhtự luật địnli1 Theo các nguyên tắc cơ bàn của hệ thống công chứng Latinli, thì “công chứng là việc công chứng viênghi chép lại bằngvăn bản, chứng nhậnxác thực và lưu gũi chứng cứ nliằm bảo đảm giá trị pháp lý cùa văn băn công chứng”2 Công chứng làhoạtđộngđược thực hiện bời một tô chức hành nghề công chứng, theo đơn đe nghị của một cá nhân hoặc pháp nhân hoặc tô chức khác,theo đúngquy trình luậtđịnh đê chứngnhậntínhxác thực và hợp pháp cùa hành vipháp lý dân sự, sự kiện hoặc tài liệupháp lý”3.Nhưvậy, có thê hiểu:
1 Bộ Tư pháp (2022) Báo cáo tồng thuật pháp luật về còng chứng cùa Cộng hòa Pháp Cộng hòa liên bang Đức, Áo, Tây Ban Nha, Ba Lan, Cộng hòa nhân dàn Tmng Hoa, Nhật Bàn, Hàn Quốc và một sổ nước khác, Hà Nội.
2 Bộ Tư pháp (2013 ), Các nguyên tắc cơ bán của Hệ thống công chứng Latin Hà Nội.
3http://english www.gov.cn/archive/laws regulations/2014/08/23/conteut 281474983042417.htm#:~:text=Articl e%2018%20To%20serve%20as.4)%20having%20passed%20the%20national
Tông quan quy định pháp luật về hoạt động công chứng họp đồng mua bán nhà ở
1.2.1 Khái quát pháp luật về hoạt độngcông chứng hợp đồng mua bán nhàở
Theo khoa họcpháp lý,pháp luậtđược hiêu làhệ thống quy tắc xừ sự mang tính bat buộc chung do Nliànước ban hành hoặc thừa nhận, đảm bảo thực hiện bangcác biện pháp nhà mtớc, nhamđiều chinh các quan hệ xã hội phát triênphù hợp với lợi ích của giai cấp mình, áp dụng cho mọi chù thê và trên phạm vi cả nước. Đối với hoạtđộng công chứng, như đã trình bày ờ trên, công chứng là dịchvụ công thiết yếu mang tính nhà mrớc Nhà nước có trách nhiệm trong việc cung cấp dịch VỊ1 công chírng, bão đảm cho ngirời dân đirợc tiếp cận dịch VỊ1 công chímg ờ mọi địa bàn, phù họp với hoàn cảnh, điều kiện kinh tế và xu thế phát triênkinh tế tương thích ờ mỗi quốc gia Tuynhiên, đê thực hiện được mục tiêu trên, Nhà nước phãi ban hànhpháp luật nham điều chinh các quanhệ liên quan đến hoạt động công chứng, trong đó, có vấn đề công chứng hợp đong mua bánnhà ờ.
Nhà ờ làmộttàisảncó ýnghĩaquan trọngvớiđời sống, một tài sảnchiếm tỷ trọng lớntrong tông số tài sản của mỗi cá nhân, mồi gia đinh, hoạt động công chứng các hợp đồng, giao dịchliên quan tới nhà ờgóp phần bảo an toàncho các giao dịch.Đồng thời, Hoạt động công chứng góp phần ôn định các quan hệ xã hội, hạn chế được các tranh chấp, khiếu kiện trongđời sống dân sự hàng ngày, tiết giảm những chi phítốn kém cho các hoạt động giải quyết các tranhchấp, khiếu kiện, bờivậy, nó cần một khuônkhô pháp lývững chắc làm cơsờ hoạt động Mặtkliác,với mục tiêu bào đàm an toàn cho cácgiao dịch này, pháp luật còn bảo vệ lợi ích chính đáng cho các bên tham gia giao dịch, bảo đảm quyền và lợi íchkhông phải chi cùa các bên tham gia giao dịch, mà cùa cả những ngirời có hên quan, đặc biệt là những người thừa kế, người có quyền đối với tài sản, người thứ ba khác Bên cạnh đó, thông qua hoạt động công chứng, việc tuân thủ pháp luật trong các giao dịch liên quan tới nhà ờ cũng nhưđược bảo đảmtuân thù một cách triệt đê.
Công chứng là một hoạt động quan trọng, một thê chế không thê thiếu được của Nhà nước pháp quyền Thông qua hoạt động công chứng và các quy địnhhướng dẫn, điều chinh pháp luật trở thànli hiện thực sinh động của đời sống xã hội, thành hành vi xử sự theo đúng pháp luật Đê phòng ngừa các tranh chấp, bảođảm an toàn pháp lý cho các quan hệ giao dịch mua bán nhà ở, rất cần đến chứng cứ công chứng loại chứng cứ xác thực, đáng tin cậyhơn hăn các loại giấy tờ kliông được công chứng hoặc chỉ trình bày bằngmiệng Thực tiễn đời sống cho thaytranhchap trong xã hội ngày càng tăng và vụ việc càng phức tạp; trong đó có nguyên nhân là do không có xác thực Do vậy, việc quy định pháp luật đối với hoạt động công chứng là cần thiết Bên cạnh đó, cũng cần tăng cường hơn nữa các biệnpháp công cụ tô chức thực hiện pháp luật.
Có thê nói, công chứng là một hoạt động quan trọng không thê thiếu được trong hoạt động Nhà nước và nó phải được thực hiện trong khuôn khô pháp lý nhất định.Thông qua hoạt động công chứng và cácquy địnli xung quanhnó,pháp luật trờ nên gần với hiện thực hơn, dần trờ thành hiện thực sinh động của đời sống xãhội Từ các phân tích trên, có thê khái quát pháp luật vềhoạt động công chứng họp đồng mua bán nhà ờ nhu' sau:
“Pháp ỉuật về công chứng họp đồng mua bán nhà ớ ìà tônghọp các quyphạm pháp luật doNhà nước ban hành đêđiêu chỉnh các quan hệ xà hội phát sinh trong quá trình công chứng viên cùa một tô chức hành nghê côngchứììg có trụsớtại tinh, thành phố trực thuộc trung ưong nơi có nhà ờ tọa lạc, nham chứng nhận tính xác thực, họp pháp cùa họp đồng mua bán nhà ỡ mà theo quy định cùa pháp luật phôi công chứng hoặc cá nhân, tô chứctự nguyện yêu câu công chứng”.
1.2.2 Chủ the có thâm quyềncông chứng hợp đồng mua bán nhà ở
Công chứng là một công việc mà công chứng viên củamột tô chức hànhnghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bang văn bản(sau đây gọi làhợp đồng, giao dịch) Theo quy định của Luật Công chứngViệt Nam hiện hành, chủ thê hoạt động công chứng bao gồm:
Công chứng viên là người có đủ tiêu chuân theo quy định,được BộtrườngBộ Tir pháp bô nhiệm đê thực hiện hành nghề công chứng13.
13 Khoán 2 Điền 2 Luật Còng chửng năm 2014.
14 Khoán 5 Điều 2 Luật Còng chứng năm 2014.
15 Khoán 5 Điều 2 Luật Công chứng nãm 2014.
Tó chức hành nghề công chúng bao gồm Phòng công chứng vàVăn phỏng công chứng, được tô chức và hoạt động theo quy địnli cùa Luật Côngchứng cùng các văn bản quy phạmpháp luậtliên quan khác14.
Co’ quan đại diện ngoạigiao và cơ quan đạidiện lãnh sự cùa nước Cộng hòa xà hội chũ nghĩa ViệtNam ớ nước ngoài có thâm quyền công chứng di chúc, văn bàn hr chốinhận di săn, vãn băn ủy quyền,và các hợp đồng, giaodịch khác theo quy định của Luật này và pháp luật về lãnh sự, ngoại giao, ngoại trừ hợp đồng mua bán, chuyênđôi, chuyên nhượng, tặng cho, cho thuê, the chap, và góp von bang bất động sản tại Việt Nam 15.
Có thê nói, nghề công chứng mangđậmtínhquyềnlực nhà nước Công chứng viên là người duy nhất được Nhà nước bô nhiệm đê làm nliiệm vụ này một cách chuyên nghiệp Nhà nước bằng việc giao cho các công chứng viên (chứ khôngphải bất kỳ một đối mọng nào khác) một phầnquyềnnăng củaminh đê thay mặt Nhà nước tham gia các giao dịch mà Nhà nước bắt buộchoặc đương sự (ngườiyêu cầu công chứng) tự nguyện yêu cầucó sự xác thực cùacơquan nhà nước cóthâmquyền Bang các hoạtđộng chuyên môn nghiệp vụ, công chứng viên với những kỹ năng nghề nghiệp của minh đã tạo ra những văn bãn tuy khôngphảilà các phán quyết cùaTòaán hay nhữngquyết định hành chính của cơ quan nliànước có thâm quyền, nhtrng có tính bat buộc thực hiện đối với các bên có liên quan (bao gồm cảnhững cá nhân, tô chức thamgia giao kết lẫn những cơ quan nhà nước có thâm quyền). Đối với các giao dịch mua bán nhà ờ, Điều 122 Luật Nhà ờ có quy định vềviệc công chứng, chứngthực hợp đồng và thời diêm có hiệu lực củahợp đồng về nhà ờ như sau: “Trườnghợp mua bán, tặng cho, đôi, gópvon,thế chấp nhà ờ, chuyên nhượng hợp đong mua bán nhà ờ thươngmại thì phải thực hiện công chứng, chứng thựchợpđồng Việc công chứng họp đồng về nhà ờ được thực hiện tại tô chức hành nghề công chứng ”.
Theo Điều 42 Luật Công chứng 2014, thì: “Công chứng viên của tô chức hành nghề công chứngchi được công chứng hợp đồng,giao dịch về bấtđộng sàn trong phạm vi tinh,thành phố trựcthuộc tiling ương nơi tô chứchànhnghềcông chứng đặt trụ sờ ” Tức là, khi giao dịch mua bán nhà ờ các bên phảithực hiện việc công chứng tại tô chức hành nghề công chứng có till sờ trong phạm vi tinh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ờ Khi tiếp nhận yêu cầu công chứng, việc đầu tiên, công chứng viên phải xác định xem yêu cầu công chứng đó có thuộc thâm quyền cùamình hay không? Ví dụ, công chứng viên đanghànhnghề tại thành phố Hồ Chí Minh khi cóyêu cầucông chứng hợp đồng mua bán nhà ờ màđất ờ tọa lạctại tĩnh Lâm Đồng thì phải từ chối công chứng, vì việc đó kliông thuộc thâm quyền theophạmviđịa hạt được căn cứ theo các quy định pháp luật theo Điều 42, Điều 54 Luật Công chứng 2014 và Điều 5 của Nghị định sổ 23/2015/NĐ-CP quy định.
1.2.3 Điều kiện và nội dung công chứng đối vóihọp đồng mua bán nhà ở
Thứ nhất, về điều kiện công chứng đoi với họp đồngmua bán nhà ỡ
Nguyên tắc và điều kiện thamgia giao dịch nhà ờ theo quy định cùa pháp luật: về nguyên tắc, ngirời tham gia giao dịch phảicó năng lựchànhvi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không được vi phạm điều cấm cùa pháp luậtvà không trái đạo đức xã hội; ngườitham gia giao dịch phải hoàn toàn tựnguyện; và hình thức của họpđồng phải phù hợp Theo Điều 119 Luật Nhà ờ năm 2014, các bên tham gia giao dịch về nhà ờ phải đáp ứng các điều kiện sau: Đối vói bên bàn: Là chủ sờ hữu nlià ờ hoặc ngườiđược chủ sờ hữu cho phép hoặc ủy quyền đê thực hiện giao dịch về nhà ờ theo quy định của Luật Nhà ờ và pháp luật dân sự; trường hợp chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ờ thương mại thi phải là người đã mua nhà ờ của chủ đầutir hoặc người đã nhậnchuyên nhượnghợp đồng mua bán nhà ờ, nếu là cá nhân thì phải có đầy đù năng lực hành vi dân sự đê thực hiện giao dịch về nhà ờ theo quyđịnh cùa pháp luật dân sự. Đoi với bên mua: Neu là cá nhàn trong nước thì phải có đù năng lực hành vi dân sự đê thựchiện các giao dịch về nhà ờ theo quy định của phápluật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thườngtill tại nơi có nhà ờ được giao dịch;
Neu làcánhânnước ngoàihoặc người Việt Nam định cư ờ mrớc ngoài, phảicó đù năng lực hành vi dân sự đê thực hiện giao dịch về nhà ờ theo quy định của pháp luật Việt Nam, phài thuộc đối tượng được sờ hữu nhà ờ tại Việt Nam theo quy định cùa pháp luậtViệtNam, phảithuộc đối tượng được sờ hữu nhà ờ tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ờ, và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trá hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ờ đượcgiao dịch. Điều kiện đối với tài sân là nhà ờ tham gia giao dịch: Nhà ờ đưa vào giao dịch mua bán phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sờ hữu nhà và tài sàn gắn liền với đất theo quy định củapháp luật, nhà ờ không thuộc diện đang có tranh chấp về khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến quyền sờ hữu và đang trong thời hạn sờ hữu nhà ờ đối với trường họp sờ hữu nhà trong thời hạn; Nhà ờ không bị kê biên đê thi hành án hoặc không bị kê biên đê chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thâm quyền; Nhà ờ không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tòa, pháp dỡ nhà ờ cùa cơ quan có thâm quyền.
Thứhai, về nội dung công chứng đối với hợp đồng mua bán nhà ờ
Theo quy định của Điều 40, Điều 41 Luật Công chứng2014 thì có hai dạng hợp đồng: Họp đồng được soạn thảo sẵn và hợp đồng do công chứng viên soạn theo đềnghị cùa người yêu cầu công chứng Tuy nhiên, theo Điều 121 Luật Nhà ờ năm 2014 quy định hợp đồng mua bán nhà ờdo cácbên tự thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồmcácnội dung sau đây:
Họ và tên của cá nhân, tên của tô chức và địa chi của các bên, mô tã đặc diêm của nhà ờgiaodịch và đặc diêm của thừa đấtờ gắn vớinhà ờ đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư, thì các bên phải ghi rõ phan sờ hữu chung, sử dụng chung; diện tích sữ dụngthuộc quyền sờ hữu riêng, diệntích sànxâydựngcănhộ, mụcđích sừdụng cùaphần sờ hữu chung, sữ dụng chung trong nhà chung crr theo đúng mục đích thiết kế đã đượcphê duyệt ban đầu;
Giá trị góp vốn,giá giao dịch nhàờnếu hợp đồng có thòa thuận về giá; trườnghợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ờmà Nhà mrớc có quyđặih về giá thì các bên phải thựchiện theo quy địnhđó Thời hạn và phươngthức thanh toán tiềnnếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyên nhượnghợp đồng mua bánnhà ờ Thời diêm có hiệu lực cùa họp đồng; ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tô chức thì phảiđóng dấu (nếu có) và ghirõ chức vụ của người ký. Đối với hợp đồng do công chứng viên soạn, đa phan làhợp đồng theo mầu do bộ, ngành trung ương ban hành hoặc mẫu do các tô chức hành nghề công chứng tự soạn, còn hợp đồng do các bên yêu cầucông chírng soạn sẵnrất đa dạng Tuy nhiên, nội dung cùa hợp đong mua bán nlià ờ các điều khoản được ghi nhậntronghợpđồng phải đủđiều kiện không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội và phần nội dung này cũng được quy định tại phần lời chứng của công chírng viênđirợcquyđịnhtạiĐiều 46 Luật công chímg 2014.
Thực tiễn thực hiện pháp luật việt nam về hoạt động công chứng họp đồng
2.1.1 Khái quát tìnhhình giao dịch mua bán nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh làđịaphương có quy mô dân số lớn nhất cảnước, Theo thống kê của Hiệp hội Bấtđộng sàn TP Hồ Chí Minh,hiện quy mô dân số của TP Hồ Chí Minh gần 13 triệu người, trong đó có klioảng 3 triệu người nhập cư Tốc độ tăng dânsốbình quân của TP.Hồ Chí Minh là 3,5%/năm, trong đó tốcđộ tăng dân số cơhọc là 2,3%/năm, gấp đôi mức tăng dân số ựrnhiên Trung bình mỗi năm dânsố TP Hồ Chí Minli tăng khoảnghơn 200.000 người, cứmỗi 5 năm, tăng khoảng hơn 1 triệu người, tương đương dân số một quận Hiện nay, diện tích TP Hồ Chí Minh là 2.095 km2, có
24 quận, huyện,trong đó có 19 quận và 5 huyện16.
16 https://thuvienphapluat.vn/lao-dong-tien4uong/dien-tich-thanh-pho-ho-chi-minh-la-bao-nhieu-dien-tich-thanh- pho-ho-chi-minh-co-anh-huong-den-nguoi-
16626.html#:~:text=Theo%20d%El%BB%AF%201i%El%BB%87u%20ch%C3%ADnh%20th%El%BB%A9c, di%E 1 %BB%87n%20t%C3%ADch%20to%C3%A0n%20th%C3%A0nh%20ph%E 1 %BB%91.
17 https://moc.gov vn/vn/tin-tuc/1184/40893/tp-ho-chi-minh—ban-giai-phap-dap-ung-nhu-cau-nha-o-cho-nguoi- dan.aspx
Mặc dù diện tích không tăng và điều kiện hạ tầng phục vụ phát triển nhà ờ là rất khó khăn, nhưng quy mô dân số cùathànhphố vần đang tiếp tục tăng,trong đó chủ yếu là số dân nhập cư, do sự hạn chế về quỹ đất, khó khăn trong giãi phóng mặt bằng, tốc độ tăng giá các yeu tố đầu vào đã đây giá nhà ờ lên cao hơn rat nhiều so với thu nhập cùa người dân vẫn còn bộ phận lớn người lao động, đặc biệt là người dân nhập cư, người có thu nhập thấp đang sinh sống trong điều kiện chật chội, cũ kỹ, chưa đảm bào vệ sinh, an toàn vàphan lớnkhông có khả năng sờ hữu nhà ờ, thậm chí đê thuênhà ờ với mức giá phù hợp cũng là điều khó khăn Do đó,việc tập tiling xây dựng cơchế, giải pháp phát triên nhà ờđê đảm bảo an sinh xã hội, đặc biệt là nhà ờ xã hội, cho thuênhà ờ giárẻ đê đáp ứng nhu cầu về nhà ờ cho người có thunhập thấp,người dânnhập cư là những yêu cầu lớn đặtra cho một đô thị lớn nhưTP Ho Chí Minh17.
Với nhu cầu thực tiền ờ trên, các hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản đặc biệt là hợp đồng, giao dịch nhà ờ cũng trờ lên phong phú và đa dạng Tuy nhiên, thực trạng thị trường giao dịchmua bán nhà ờ tại thành phố Hồ Chí Minh từ cuối năm
2023 đầu năm 2024 vẫn rấtảm đạm và không có nhiều khả quan.Bên bán thì muốn bán nhưng vẫn ghì mức hơi cao so với thị trường thực tế, làm cho băn thân bên mua cũng hơi dè chừng chưa dám chủ động mua vào tliời diêm pháp luật vẫn chưa được đi vào thực tiễn, hiện nay nóvần đang là vấn đề nhức nhối của xã hội.Ngoài những yếu tố tìr bên bán và bên mua, thì giấy chứng nhận cũng làmột van đe nhức nhối hiệnnay, mang đến nhiều rủi ro cho các bên, đặc biệt là không xác định được rủi ro cho bên mua khi mà đãmua ngay giấy chứng nhận mà cùng một địa chi có hai sô, giấy chứng nhận này do Uy ban nhândân cấp sai Còn về phan bên mua, nếu khôngbiết mà mua nham thì có thê dẫn tới rủiro và phức tạp cho bên mua khi mà giao dịch đã hoàn thànli xong, đến lúc này buộc phải đi lên Uy ban nhân dân nơi có bất động sân đềđiều chinh lại thông thi, đặc biệt rất phiền phứcvà tốn kém thờigian cho người dân.
Năm 2023, giao dịch nhà đất trong quý 1 giảm 44% Cả quý 1, Văn phòng đăng ký đấtđai TP Hồ Chí Minh tiếpnhận và giải quyết gần 70.000 hồ sơ,giảm hơn 54.000
110 sơ so với quý 1 năm2022, nguồn tliu phí trong cà quý chi hơn 19 tiđồng Tại quận BìnliTân, số lượng 110 sơ nộptại chi nhánh này giảm 40% so với năm trước Loại 110 sơ giảm nhiều nhất là ho sơ chuyên nhượng và 110 sơđăng ký the chấp Lãnhđạo văn phòng cho biết,do thị trường nhà,đất giảm mua bán nên lượnghồ sơ xin cấp giấychứngnhận tìr chuyên nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nlià ờ cũng giảm theo Bên cạnh đó, lượng 110 sơđăng ký the chấp sau khi nhận chuyên nhượngvà đăng ký the chấp không kèm chuyên nhượng cũng giảm sovớinhững năm trước vì lãi suất ngân hàng cao Lãnh đạo chinhánh Văn phòngđăng ký đấtđaiquận Tân Bình cũng xácnhận 110 sơ giao dịch nhà, đất tại địa phương này giảmhơn40% sovới năm tnrớc Khối lượngcông việc giảm một nửa so vớitrước đây18.
18 https://tuoitre.vn/tp-hcin-giao-dich-nlia-dat-quy-l-2023-giam-44-de-xiiat-ho-tro-luong-cho-van-phoug-dang- ky-dat-dai-20230416230923938.htm
Sang quý 2 năm 2023, đã có hơn 6.300 căn nhà được giao dịch, tuy nhiên, vẫn còn nhiều dự án chờ đợiLuậtĐấtđai năm 2024 sữa đôi đe có cơchếmớitác động trờ lại tới hoạt động giao dịch mua bán nhà ờ Chính quyền địa phương cũng chờ đợi quy định mới đê phê duyệt dự án mới Mặc dù phải đến năm 2025 mới chính thức có hiệu lực, song các chuyên gia kỳ vọng các quy định mới cùa Luật Đất đai năm 2024 sẽ là cơ sờ góp phần tiếp thêm niềm tin cho hoạt động giao dịch muabán nhà ờ, tháo gỡ khó khăn cho doanhnghiệp kliai thông các dự án tồn đọng, bô sung nguồn cungmớivào thị trường nham kéo giảm giá nhà ờ giúp người dân đến gần hơn với giấc mơan cư Cácdự án sửa đôi, bô sung các luật như: Luật Nhà ờ,LuậtKinh doanh bất động sản, Luật Công chứng sẽ tácđộng trực tiếp vào thị trường bất động sản, làm tiền đề cho cơ hội đtrợc rát ngắn thù tục đê sờ hữu nhà ờ hứa hẹn sẽ giúp thị trường bước sang giai đoạn mới sôiđộng hơn, tình hình quy hoạch đầu tư công cũng tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản khi liêntục các địaphirơng phê duyệt chủ trương cho các dự án.
Năm 2024, tần suất chạm mốc các nguồn cung mới sẽ đều đặnvà dàyhơn so với năm 2023, bên cạnh các chù đầu tư lớn còn có các chủ đầu tư mới chào sân Cuối quý 1 đầu quý 2 của năm 2024 đã xuất hiện sự kliời phát nguồn cung cho thị trường Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có 5.000 sảnphâm mới chưa kê hàng còn ton kho nếu các thủ ựic pháp lý được hoàn thiệnđúng tiến độ dự án không bị tạmdừng do chủđầu tư gặp khó khăn về tàichính TP Hồ Chí Minh cũng sẽ đạt được kỳ vọng nhiều hơn Ngoài ra còn có thídiêm cho doanhnghiệp mua đấtnông nghiệp làm nhà ờ.
Dự thảo Nghị quyết của Quốc hộivề thí diêm thực hiệndự án nhà ởthương mại thông qua thòa thuận mua và làm nhà ờ thirơng mại trên đất kliông phãi là đất ờ, đất nông nghiệp, đấtphi nông nghiệp đangđượcChính phủ giao cho Bộ Tài Nguyên và Môi trường hoàn thiệntrước klii trình Quốc hội thông qua Theo đánli giá, đây là cơ che đột phá đưa đất đai tiệm cận thị tnrờng hơn góp phần tăng nguồn cung nhà ờ thương mại trongnliững năm tới khi cơ chế thí diêm này sẽ cời trói cho hàng trăm nhà ờ thương mại đang bị treotạiTP Hồ Chí Minh viđất dự án không dính đấtờ, sốliệu của Hiệp hội bất động sản Ho Chí Minh cho thấy, trên địa bàn có klioàng 20 dự án nhà ở thương mại không dínli Im2 đất ờ nào, nếu không đirợc công nhận, chủ đầu tư sẽ không đáp ứng được phạm vi xây dựng dự án, Klioản 6Điều 127 Luật Đấtđai năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1/7/2024 cũng quy định, chi tnrờng họp có quyền sử dụng đất ờ mới được đề xuất làm dự án nhàở thương mại, đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến cả trăm dự án nhà ờ tliương mại tại thành phố Hồ Chí Minh không thê triên khai trong giai đoạn
2015 - 2020 Điều này cũng gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ờ thương mại tại TP Hồ Chí Minli, đây giá nhà cao lên trong những năm qua và làm gia tăng tình trạnglệch pha cung cầu thị trường Phân khúc nhà ờ cao cấp luôn chiếm tỳtrọng áp đảo trên thị trường (chiếm khoảng70% nguồn cung thịtrường), khiến một số doanh nghiệp bịchôn vốn tại cácdự án bịđắp chiếu Đê doanh nghiệp được quyềnthỏa thuận mua đất nông nghiệp, phi nôngnghiệp khôngphải đấtờ nam trong quy hoạchđất ờ đê làm nhà ờ thươngmại là cơ chế đúngđan, Nhà nước vân quản lý đấtđai bằngkehoạch sừ dụng đất đai hằng năm Khu đất trong quy hoạch làmnhà ờ thương mại phải được xây dựng nhà ờ thương mạibất kê hiện trạngnó đang là loạiđất gì Ve longại sẽ thất thoát tài sản đất đai nếu đê doanh nghiệp hr thòa thuận quyền sử dụng đất hr người dân, thất thoát hay không thất thoát làdo cơ chế quàn lý, chứ không phải cơ che hình thành dự án làm cho thấtthoát tài sản Chi khi có lỗ hôngtrong quản lý mới thất thoát tài sànđất đai, còn nếu định giá đúng đất đai, tính toán nghĩa vụtàichính, thì sẽ kliông thểthất thoát đirợc, thực tế vẫn có nhiều quan diêm khác nhau về việc cho thỏa thuậnnhận chuyên nhượng quyền sừ dụng đất cùa người dân đê làm nhà ờ thương mại, nênphải thí diêm đúc kết xây dựng cơ chế chính sách phù hợp Trong quân lý đất đai, nên có các vai trò nhạc trường củaNhà nước vì đấtđaithuộc sờ hữu toàn dân, Nhà nướcđại diện vàthống nhất quàn lý Hơn nữa,trongnguồn lực đất đai hạn chế hiện nay, nếu đê doanhnghiệp tự làm thì đảm bảo đirợc quyền kinh doanh nguyên tắc thị trường trong chuyên nhượng, tuy nhiên, giá có thê lại rất cao, nếu giá đấtđầu vào cao, thì giá thành nhà ờthươngmại có thê cao hơn, một bộ phậnngười làm công ăn lương sẽ klió tiếp cận đượcnhà ờ.
Bốntháng đầu năm 2024, số lượng ho sơ giao dịch nhà đất (chủ yếu là giao dịch căn hộ chung cư, nhà ờ riêng lẻ, đất nền) đã tăng đáng kê so với nămtrước, chù yếu là giao dịch cá nhân, cho thấy thị trường giao dịch nhà đất đã dần sôi động hơn và niềm tin cùa nhà đầu tư bắt đầuquay trở lại thị trường, hiện có khoảng 14.443 giao dịch thành công Theo thôngtin từCục Thống kê TP Hồ Chí Minh, doanhthu trong lĩnh vực bất động sản 4 tháng đầu năm 2024ước tính gần 81.000 tỳđồng, cao hơn 10% so với cùng kỳ năm trước Nhiều doanh nghiệp cũng bat đầu bơm vốn vào thị trường, với gần 400 doanh nghiệp thành lập mới, đăng ký vốn khoảng 24.000 tỳ đồng, tăng 146% so với năm trước Cũng trong 4 tháng đầu năm 2004, Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh đã xửlý trên 120.000 hồ sơ, tăng 13 so với cùng kỳ năm2023, tương đương tăng 15.000 hồ sơ, chù yếu là các giao dịch cá nliân với hrợng nhà đất được giao dịch tập tiling vào quậnBình Tân, quận 12, huyện Củ Chi và TP Thù Đức Dự báo giao dịch nhà đất tại TP Hồ Chí Minh trong quý 2 sẽ duy trì ờ mức xấp xi 100.000 hồ sơ, giúp nguồn thu tiếp tục đămbảo19.
19 https://baomoi.com/tp-hcm-giao-dicli-nlia-dat-phuc-hoi-kliu-vnc-phia-tay-tiep-tiic-thu-hut-nlia-dau-tn- c49024604.epi
2.1.2 Ket quả hoạt động công chứng họp đồng mua bán nhà ở tại thành pho Hồ Chí Minh
Thứ nhất, yêu cầu đoi vói họp đồng mua bán nhà ờ
Với sựgia tăng về nliu cầunhà ờ ngàycàng caohiện nay, các hoạtđộng giao dịch bất động sản trờ nên nhộn nhịp, sôi động ờ một vàikhu vực, thì một trongnhững thủ tục cần thiết đê hoàn thiện các giao dịch bất động sản này là thực hiện hồ sơ công chứng Đê họp đồng mua bán nhà ờ đtrợc giao kết, xác lập và được công chứng, các bên cần quan tâm các bước như: Đầu tiênphải thực hiệnhợp đong đặt cọc Tiếp theo, sau khi hai bên thống nhất được ngày ký mua bán, thì sẽ tớivănphòng công chứng đê ký hủy cọc, đồng tliời ký luôn hợp đồng mua bán Thông thường, thì hợp đồng này sẽ được chuyên viên văn phòngcông chứng soạnsẵn và gửi cho công chírng viên xem qua trước đê kiêm tra rà soát lại có sai sót gì không cho đờ mất thời gian cùa kháchhàng, thông thường, những giao dịch với giá trị lớn như the này, các bên thường đặt niềm tin vào công chứng viên,nên họ thường ra vàký liền đi nhanh sẽ không ngồi nán lạivà hiếm hoi có người ngồi đọc lạitừng văn bản đôi khi do lỗi kỹ thuậtnếu không xemxét kỹ sẽ dễ dầntới họp đồng đó vô hiệu cho các bên. Đối với các hợp đồng mua bán nhà ờ được lập tại văn phòng công chứng, trang đầu tiên sẽ là trang bìa nham giúp cho các bên nhận diện được tên của hợp đồngđó là gì? Họp đồng mua bán nhà ờ có tên đầy đù là “Họp đồng mua bán nhà ở và chuyên nhượng quyền sừ dụng đất”bao gồm sổhợp đong, tên cùa văn phòng côngchứng, phần mặt trước sẽ có nội dung số nhà, đường, phường xã, quận huyện, thành phố còn phần phíadướithường là thông tin địa chỉ và website,email và số điện thoại của văn phòng. Tiếp theo sẽ là phần nội dung chính cũa hợp đồng, tìiy vào giao dịchđó là toàn bộ hay là một phần mà các chuyên viên văn phòng công chứng sẽ chọn mầu và thực hiện với nội dung chung thường làđịa chicùa bất động sân cộng thêm một lời nhắn dành cho các bên thamgiavào trong hợpđồng “Chúng tôi ký têndưới đây, nhữngngười tự nhận thấy đầy đủ năng lực hành vi dân sự và hr chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hành vi cùa mình bao gồm ”.
Trong hoạt động công chứng, đặc biệt trong hợp đồng mua bán nhà ờ, bên A thường là bên bán, bên chuyên nhượng (tùy thuộc vào bên bán là chínhchủ hay ủy quyền thì ờ mục này mỗi hồ sơsẽ kliác nliau) Trường hợp hai vợ chồng cùng bán, sẽ phảiyêu cầucó giấy chứng nliận kết hôn kèmtlieo, trong trường hợpbất động sản là tài sản nằm trong thời kỳhôn nhân cùa hai vợ chong Còn trường hợp cũng hai vợ chồng, song tài sàn đtrợc tạo lập trước khi kết hôn theo giấy chứng nhận kết hôn, tillcũng không được công chứng viên chấp nhận đó là tài sân chung củahai vợ chồng Trong trường hợp này phãi bô sung giấy xác nhận tình trạng hôn nhân tạithời điêm người có bất động sản đó đối với mì từ đủ 18 tuôi và nam là tìr đủ 20 tuôi trờ lên và kliông có kếthôn với ai cho đến khi đăng ký kết hôn với vợ hoặc chồng của người có tên trên giấy xác nhận tìnli trạng hôn nhân.
Trường hợp bên bánlà người đại diện bán theo hợp đồng ủy quyền,till phải chứng minh được với công chứng viên về hợp đồng ủy quyền đó được xác lập ờ đâu, và đặc biệt chuyên viên của vãn phòng công chírng cần điện thoại đê xác minh lại nliờ văn phòng công chímg nơi lập nênbản hợp đồng ùy quyềnđó liên hệ vớibộphận lưu trữ đê trích lục kiêm tra 110 sơđó xemcóphảilà được lập tại văn phòng công chứng đó kliông nham tránh giã mạo làm rũiro cho bên mua, cũng nliư các công chứng viên, Ngoài nội dung tên tuôi và số căn cước công dân hoặc chứng minh nhân dân cũng như địa chi thường till cũng phải chính xác tuyệt đối, vì bất kỳ sai xótnào về mặthình tliức cũng làm cho vãn bân đó không có hiệu lực pháp luật,
Trường hợpbên mua, nhận chuyên nhượng cũng gần giống với bên bán tuy nhiên về một số giấy tờ kèm tlieo như giấy chứng nhận đăng ký kếthôn đối với trường hợp là vợ chồng hoặcgiấy xác nhận tình trạng hôn nhânđổi với trườnghợp là cá nhân đang ở tình trạng độc thân, thì không cần thiết phải có klii thamgia công chứng, tuy nhiên, lúc liênhệ với Uy ban nhân dânnơi có bấtđộng sản đê làm thù ựic đăng bộ, thì cần phãi có đê chứng minh được với các cơ quan về cấp giấy chứng nliận.
Thứhai, tỉnh hình hoạt động công chứng nhà õ’ tại TP Hồ Chí Minh
"Hội Công chứngviên tliành phố Hồ Chí Minh làmột tô chức xã hội-nghề nghiệp tập hợp các công chứng viên hành nghề trên địa bàn tliànli phổ Hội đại diện cho hội viên và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cùahọ Nhiệm vụ của Hội bao gồm giám sát hội viêntuân thù quy định pháp luật khi hành nghề, tuân tliù Quy tắc đạo đức nghề, và tuân thù Điều lệ của Tô chức xã hội nghềnghiệp toànquốc.
Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hoạt động công chứng họp đồng mua bán nhà ở từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh 46 1 Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà ờ từ thực tiền TPHCM
Thứnhất, sự phát triên cùa xã hội và kinh te: Sự thay đôi và phát triêncủa xã hội,kinh tế đặt ra những yêu cầu mớiđối với hoạt động công chứng Các giao dịch ngày càng đa dạng và phức tạp, đòi hòi hệ thống pháp luật phải được cập nhật đê đảm bảo tính chính xác và hiệu quả Công nghệ và số hóa là sự phát triên cùa công nghệ thông tin vàxu hướng số hóa đòi hòicác quy địnli pháp luậtphải thích ứng, tạo điều kiệncho công chứng điện tử và công chứnghr xa Bào vệ quyềnvà lợi ích cùa người dân nên có mộthệ thống pháp luật công chứng hoàn thiện giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cùangười dân trong cácgiao dịch dân sự, đặc biệtlà trong muabán, chuyên nhirợng bất động sản.
Các vấn đe cần rà soát và hoàn thiện liên quan đến quy trình và thủ tụccông chứng nên được đơn giản hóa thủ tục hành chính cần rà soát và loại bò các thù tục rườmrà, không cần thiết đê giảm thiêu thời gian và chi phí cho ngirời dân ngoài ra cần ô sung các quy địnli về công chứng điện tử, xác thực chữ ký số đê phù hợp với xu hướng công nghệ hiện đại.
Cần rà soát và hoànthiệnthêchế,pháp luật về côngchímg là cầnthiết đê đảmbào hệ thốngpháp luật phùhọp với sự phát triên của xã hội và kinh tế, bảo vệ quyển lợiích củangirời dân và nâng cao chấtlượng dịch vụ công chứng Quá trình này cầnđược thực hiện một cách toàn diện và minh bạch và phải có sự tham gia cùa tất cà các bên liên quanđê đạtđược hiệu quà cao nhất.
Thứ hai, tiếp ÍỊ1C phát huy vàđây mạnh chất lượng bồi dườngcho cáccông chứng viên và thư kýnghiệp vụ
Thực trạng đào tạo nghề công chrág hiện nay thì chương trình đào tạo vẫnchưa đầy đủ và cập nhật còn thiếu các nội dung liên quan đen công nghệ mới và xu hướng phát triên cùa ngành công chứng.Mặt khác về phirơng pháp đào tạo cầntập trang thêm nhiều phương pháp đê nâng cao hiệu quà chír không nên áp dụng mỗi phương pháp giảng dạy trayền thống, thiếu sự tương tác và ứng dụng thực tiền.
Thực trạng bồidường chưa đirợc quan tâm sâusắc,tần suất và nội dung bồi dirờng chưa đáp ímg được nhu cầu thực tiền, các khóa bồi dưỡng còn rời rạc và không liên tục thiếu đi cơ chế đánh giávà theo dõi hiệu quả sau các khóa bồidường Ngoài ra cầnđề xuất các biện pháp cụ thê như hợp tác với các cơ sờ đào tạo uy tín và liên kết với các trường đạihọc, viện nghiêncứu đê tìr đó có thê họp tác thiết kế và tô chứccác khóa đào tạo chuyên sâu về công chírng Mờicác chuyên gia, giảng viên có uy tín trong và ngoài nước tham gia giảng dạy và chia sè kinli nghiệm.
Thứ ba, phát triên thêm xã hội hóa hoạt động công chímg theo hướng chuyên nghiệp hóa là một bước tiến quan trọng nham nâng cao hiệu quà và chất lượng dịch VỊ1 công chứng Quá trình này giảm tải cho các cơ quan nhà nước, tận dụng tối đa nguồn lực xã hội vàthúc đây cạnhtranh lành mạnh,từ đó nâng cao chấtlượng dịchvụ và giâm chi phí cho người dân và doanli nghiệp Các dịch VỊI công chírng có thê được chuyên giao cho các tô chứctư nhân thựchiện, đong tliời mờ rộng phạm viứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình công chứng đê tăng tính tiện lợi và minh bạch Giải pháp cụ thê bao gomhoàn thiện killing pháp lý với các quy định rõ ràng về tiêu chuân và điều kiện hành nghề, thiết lập cơ che giám sát và xử lý vi phạm, nâng cao năng lực và đạo đức nghề nghiệp của công chứng viên thông qua đào tạo và bồi dưỡng liên tục Đồng thời, khuyến khích và hỗ trợ các tô chức tư nhân tham gia vào hoạtđộng công chứng bằng các chính sách iru đãi về tài chính và thủ ựic hành chínli, và tăng cường hợp tác công - tư.ứng dụng côngnghệ thông tin cũng là yếu tố then chốt, với việc phát triênhệ thống công chứng điện tít và xây dưng cơ sờdữ liệu tập trung liên thông giữa cácđơn vị công chứng Tất cả cácgiãi pháp này nham mục tiêu cuối cùng lànângcaochấtlượng dịch VỊI, đâm bảo tính minh bạch và hiệu quả, tiết kiệm thời gian và chi phí cho người dân và doanhnghiệp.
Thứ tư đê thúc đây hoạt động công chứng và đạt được mục tiêu nâng cao chất lượng dịch vụ, việc tận dụng công nghệ thông tin vàthực hiện chuyên đôi số là không thê phũ nhận Quá trình này không chi giúp giảm tài cho các cơ quan nhà nước mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho sự tham gia của các tôchức tưnhân tronglĩnh vực này Đối với ngườidân và doanh nghiệp, việc sử dụng các dịchvụ công chứng tiực tuyến mang lại sựtiện lợi và linh hoạt, từviệc ký kết hợp đồng đen xácnhận chữ ký Việc phát triên hệ thống công chứng điện tử và cơ sờ dữ liệu tập trung không chi giúp cải thiện quy trình, mà còn tăng tính minh bạchvà minh bạch trong quátrình xử lý và lim trữ thông tin Điều này không chi giúp tiết kiệm thời gian và chi phí mà còn nâng cao sự tin cậy và hiệu quà cùa hệ thống công chứng. Đê thực hiện ke hoạch chuyên đôi số cùa Ngành Tư pháp đen năm 2025 và định hướng đen năm 2030, cũng như Chương trinh chuyên đôi số quốc gia, việc đây mạnh ứng dụng công nghệ thông tinvà thực hiện chuyên đôi số trong hoạtđộng công chứng là rất quan trọng Các biện pháp cụ thê bao gồm việc phát triên hệ thống công chứng điện ừr, tăng cường an toàn thông tinvà bào mật, khai thác tiềm năng của trí tuệ nhân tạo và phân tích dữ liệu, nâng cao năng lực và kiến thức công nghệ của cán bộ công chứng, tạo lập hệ thống kết nối và liên thông, cùng với việc đâymạnh chiến lược tiếp cận và tuyên truyền Những biện pháp này nhằm mục tiêu tối im hóa hoạt động công chứng, tạo điều kiện thuận lợi chongười dân và doanh nghiệp thực hiện các thù ựic công chứng một cách dễdàng và hiệu quả hơn:
(i) Một trong nhĩrng biện pháp quan trọng đê đây mạnh hoạt động công chứng là xây dựng cơ sờ dữ liệu quốc gia vềcông chứng Điều này sẽ tạo điều kiện cho việc liên thông và kết nối với các cơ sờ dĩr liệu quốc gia kliác đóng vai trò quan trọngtrong hoạt động công chứng.
(ii) Việc kết nối và chia sẻ dữ liệu trên phạm vi toàn quốc với các cơ sờ dữ liệu trong ngành Tư pháp đóngvai trò quan trọng trong việc tối tru hóahoạt động trong lĩnh vực này Đặcbiệt, việc liênkếtvới các cơ sờ dữliệu quan trọngnhư Cơ sờ dữ liệu quốc gia về pháp luật, Cơ sờ dữ liệu hộ tịch điện từ, Hệ thống đăng ký giaodịch bão đảm, và
Cơ sờ dữliệu về thi hành án dân sựmang lạinhiều lợi ích Thông quaviệc mờrộng dữ liệu ừr các cơ quan nhà nước, chúng ta có thê cung cấp dịch vụ công kịp thời và hiệu quả hơn,phục vụ người dân và đồng thờithúc đây phát triên kinh tế - xãhội Quy trình này giúp tối ưu hóa quytrình, nâng cao tính minh bạch và hiệu quà củahoạt động trong ngànhTư pháp, cũng như tạora một môi trường kinh doanhthuận lợi và tăng cường sự thi cậy từ phía cộng đồng;
(iii) Việc thực hiện công chứng trực tuyến cho một số dịch vụ công chứng đơn giản là một bước tiến lớn trong việc nâng cao tiện lợi và hiệu quả cho người dân và doanh nghiệp Đồng thời, việc luôn tăng cường hiệu lực và hiệu quà quản lý nhà mrớc về công chứng, cũng như phát huy vai trò tự quàn của tô chức xã hội và nghề nghiệp của công chứngviên, làrat can thiết Bằng cáchnày, chúng ta không chi cảithiện quy trình và tăng cường sựminhbạchtrong công tác công chứng, mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bềnvững củangành công chứng và hệ thống pháp luật nói chung.Can có sựđầu tir mạnh mẽ và thỏađáng vàonguồn nhân lực vàcơ sờ vậtchất cho đội ngũcán bộ tư pháp ờ cấp trung ương và địa phương.Đồngthời, việc luôn tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác quàn lý là hết sức quan trọng Chúng ta cần xây dựng và thực hiện cơ chế thông tinvà phốihợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước về công chứng ờ tiling irơng và địaphương, cũngnhư giữacác cơ quan này với tô chứcxã hội -nghề nghiệp cùa công chứng viên và các cơ quan, tô chức liên quankhác.Việc hoàn thành xây dựng cơ sờdữ liệu thông tin về công chứng cùatừng địaphương,đong thời tiến tới xây dựng cơsờ dữ liệu công chứngtoànquốc, sẽ giúp tăng cường tính chuyên nghiệp, hiệu quả và antoàn trong hoạt độngcông chứng.Điều này tương ựr như cáchtô chức xã hội- nghề nghiệp của luậtsir được quàn lý và giám sát Cụ thê, cầnxem xét việc thiết lập một hệ thống giám sát độc lập và khách quan đối với hoạt động của các tô chứcxã hội- nghề nghiệp củacông chứng viên, cùng vớiviệc đề ra các quyđịnh rõ ràng về chuân mực đạo đức và chuyên nghiệp trong ngành Ngoài ra, cầnxác định rõ các chế tài và biện pháp xử lý đối với những vi phạm, bảo đảm rằng các công chứng viên luôn tuân thủ quy định và tiêu chuân đặt ra Việc thực hiện các biện pháp này sẽ giúp tăng cường sự tin cậy và uy tín củangànhcông chứng, đồng thời đảm bảo rangcác dịch VỊ1 công chứngđược cung cấp theo cách chuyên nghiệp và minh bạch nhất có thê.
2.2.2 Giải pháp hoàn thiện quy địnhpháp luật về hoạt động công chứng họp đồng mua bán nhà ở
Thứ nhất,đê hoàn thiện các quy định pháp luật về hoạt động công chứng, can tập trung vào các biện pháp sau đây: cụ thê hóa đường lối và chính sách cùa Đảng về cải cách tư pháp, thủ tục hành chính và môi trườngkinh doanh, xây dựng khung pháp lý điều chinli cả hoạt động công chứng và chứng thực, đảm bão tính minh bạch và công bằng, tăng cườnghợp tác giữa các bộ, ngànhvà địa phương, đào tạo và nâng caonăng lựccho công chứng viên,và phát triên công nghệ thông tin tronghoạtđộng công chứng. Bằng cáchthực hiện các biện pháptrên, chúng ta cóthê hoàn thiện và cập nhật quy định pháp luật về hoạt động công chứng, đồng thời tạo điềukiện thuận lợi cho sựphát triên bền vững cùa ngànli công chứng và đảmbảotính minh bạch và công bang trong hệ thống pháp luật.Tiếp tục ápdụng công chứng bắt buộc đối với các giao dịch quan trọng trong đời sống xã hội nhằm bão đàm giá trị pháp lý, tăng cường quàn lý nhà nước; đảm bảo sự thống nhất giữa các quyđịnh cùa Luật Công chứng với các luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Hôn nhân và Gia đình Luật Nhà ở Bô sung các quy định nhằm tăng cường quản lý nhà nước về hoạt động công chứng và chứng thực, cầnxác định đúng đối tượng trọng tâm đê áp dụng cácgiải pháp và cơ chế quản lý phù hợp và hiệu quà Điều này giúp đảm bào phát triêncủahoạtđộng côngchứng và chứngthựcdiễn ra đúng định hướng, đong thời nâng cao tính minh bạch vàcông bang trong quá trìnhnày.
Can bô sung cácquy định nhằm tạo điềukiện thuận lợi đê phát triên đội ngũ công chứng viên và tô chức hành nghe công chứng, đáp ứng yêu cầu thực tiễn, tiếp ựic đây mạnh xã hội hóa nhưng vầnbảo đàm cung cấp dịch vụ công chứng đầy đù, kịp thời tại các vùng klió khăn; xác định môhìnhtô chức hành nghềcông chứng phù hợp vớiđiều kiệnmới.
Bên cạnh đó, việc quy định thống nhấtvà cụ thê về trách nhiệm của công chứng viên là rất quan trọng Điềunày cung cấp cơ sờ cho việc xử lý trách nhiệm khi có hành vi vi phạm tronghoạt động công chứng, đàm bảo sự công bằng,khách quan và tuân thù đúng pháp luật Đồng thời, việc bô sung các quy định nhằm tliúc đây trách nhiệm ựr quản của tô chức xã hội - nghề nghiệp của công chứng viên, tuânthù pháp luật và các tiêu chuân quốc tế, là một phần không thê thiếu đê nâng cao chất lượng và minli bạch trong ngành công chứng viên.
Thứ hai, Đêhoànthiện các quy địnli pháp luật liên quan đếnhoạt độngcông chứng, cần tiến hành nghiêncứu và sữa đôicác quy định tương ứng trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các văn bàn pháp luậtkhác có liên quan Mục tiêu là tạo ra một cơ sờ pháp lý đồng nhấtvà thống nhất, hỗ trợ cho quá trình đôi mớivà phát triênnghề công chứng Trongquá trình điều chinh,cần giữ nguyên quy địnhbuộc công chứng đối với các hợp đồng và giao dịch liên quan đến nhà đất, như đã quy định trong Luật Đất đai hiện hành Đồng thời, cần tăng cường rõ ràng hơnvề thờidiêm cóhiệu lựccùa việc công chứng và đăng ký, nham tránh hiêu lầm và đảm bảo an toànpháp lý cho các bên tham gia, cũng như phòng ngừa tranh chấp và bảo vệ trậttự, an toàn xã hội Điều này đồng thời cũng giúp tăng cường tínhminhbạch vàtin cậy trong quá trình thực hiện các giao dịchvà hợp đong liên quanđen nliàđất.
2.2.3.Giảipháp nângcao hiệu quả thực thi pháp luật về hoạt động công chứnghọp đồng mua bán nhà ở từ thực tiễnthành phố Hồ Chí Minh