BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHẠM XUÂN TÙNG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH P[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHẠM XUÂN TÙNG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã ngành: 38 01 07 Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2022 i LỜI CẢM ƠN Xin chân thành cảm ơn giúp đỡ động viên Giảng viên hướng dẫn TS Nguyễn Ngọc Anh Đào, người tận tình bảo, cung cấp tài liệu nghiên cứu hướng dẫn tác giả suốt trình thực đề tài nghiên cứu Xin cảm ơn hỗ trợ nhiệt tình từ đồng nghiệp trình thu thập liệu, cảm ơn tất cán bộ, nhân viên cung cấp số liệu để tác giả hồn thành tốt đề tài Cuối cùng, xin cảm ơn hỗ trợ gia đình đồng nghiệp q trình chỉnh sửa để hồn chỉnh đề tài nghiên cứu ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu nêu luận văn hồn tồn trung thực có nguồn trích dẫn rõ ràng, xác, tin cậy trung thực Kết nghiên cứu luận văn khơng có trùng lặp với cơng trình nghiên cứu công bố Tác giả Phạm Xuân Tùng iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .vi MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu: 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu 5 Phương pháp nghiên cứu 6 Đóng góp đề tài 7 Bố cục đề tài CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI .8 1.1 Khái niệm, đặc điểm dự án xây dựng nhà thương mại 1.1 Khái niệm dự án xây dựng nnhà thương mại……………………………….9 1.2 Đặc điểm dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại 10 1.2 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa việc chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại: 14 2.1 Khái niệm chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại 14 1.2.2 Đặc điểm chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại 15 1.2.3 Ý nghĩa hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại 16 1.3 Lý luận pháp luật chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại 17 iv 1.3.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại 17 1.3.2 Các nhóm quy phạm điều chỉnh pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại………………………………………………………21 1.3.3 Hình thức pháp luật chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại 21 Kết luận Chương .23 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THỰC THI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 24 2.1 Thực trạng pháp luật Việt Nam chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại 24 2.1.1 Chủ thể quan hệ chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại 24 2.1.2 Các nguyên tắc chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại 28 2.1.3 Điều kiện để chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại 32 2.1.4 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại 33 2.1.5 Hợp đồng chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại 37 2.2 Thực tiễn thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh 38 2.2.1 Tình hình chuyển nhượng dự án nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh……………………………………………………………………… 38 2.2.2 Nhận xét tình hình chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua ………………………………………… 43 Kết luận Chương .54 v CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 56 3.1 Định hướng hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật Việt Nam chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại 56 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật Việt Nam chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại ………………62 Kết luận Chương .65 KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO i vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT DADTXDNOTM Dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại LDT Luật Đầu tư NĐT Nhà đầu tư BĐS Bất động sản KDBĐS Kinh doanh bất động sản NOTM Nhà thương mại CĐT Chủ đầu tư DTNN Đầu tư nước DN Doanh nghiệp 10 QSDĐ Quyền sử dụng đất 11 TAND Tòa án nhân dân 12 FDI Foreign direct investment (Vốn đầu tư nước ngồi) MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Cùng với phát triển thị trường kinh tế, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản mà đặt biệt dự án nhà thương mại hoạt động tất yếu khách quan Dưới tác động tình hình kinh tế khó khăn dịch Covid 19, việc chủ đầu tư khơng có khả tiếp tục thực dự án tiến hành chuyển nhượng cho chủ đầu tư có lực triển khai hồn thành dự án làm thúc đẩy tạo động lực cho phát triển thị trường Trong đó, Việt Nam có nhiều điều kiện thuận lợi để hoạt động kinh doanh bất động sản thu hút vốn đầu tư ngồi nước tốc độ thị hóa cao, tỷ lệ thị hóa tăng mạnh, dân số trẻ, tình hình trị ổn định kinh tế tăng trưởng ổn định nên dòng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam ngày tăng cao qua năm, đặc biệt tập đoàn, nhà đầu tư nước ngồi tìm kiếm dự án nhà lớn xuất ngày nhiều thị trường Việt Nam như: Gamuda Land (Malaysia), Lotte (Hàn Quốc), Kajima (Nhật Bản)… Đối với pháp luật điều chỉnh lĩnh vực chuyển nhượng dự án nhà Việt Nam, Quốc Hội ban hành Văn hợp Luật Kinh doanh bất động sản số 12 ngày 15/07/2020 nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp tổ chức, cá nhân tham gia vào lĩnh vực kinh doanh này, giúp giảm thiểu rủi ro, tạo điều kiện thúc đẩy thị trường BĐS hoạt động hiệu quả, lành mạnh, ổn định, có tính chun nghiệp cao có xu hướng mở cửa, thu hút đầu tư nước vào thị trường, nhiên, chưa đưa khung pháp lý hiệu cho phép loại bất động sản tham gia vào thị trường chưa có quy định cụ thể để quản lý hoạt động tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường như: tổ chức định giá bất động sản, cung cấp thông tin bất động sản, cung cấp dịch vụ pháp lý bất động sản, bảo hiểm hoạt động kinh doanh bất động sản… nhằm tạo tảng tốt cho thị trường chấp thứ cấp hình thành, đảm bảo nguồn vốn tính khoản ngân hàng với thị trường bất động sản Bên cạnh đó, thực trạng pháp luật tồn mâu thuẫn, thiếu thống pháp luật kinh doanh bất động sản ngành luật liên quan như: Luật Nhà ở, Luật Đất đai… thiếu tính đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến việc dự án nhiều năm để thực thủ tục pháp lý mà khó hồn thành hạn Nguồn vốn cho bất động sản hạn chế lại thắt chặt, hàng trăm dự án phải chờ đợi vướng luật… Thực trạng làm cho thị trường bất động sản nói chung doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng khơng thể phát triển lành mạnh, thuận lợi Vì vậy, tác giả chọn đề tài “THỰC THI PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” làm luận văn thạc sĩ cho nhằm làm rõ quy định pháp luật kinh doanh bất động sản đưa kiến nghị hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Việt nam Tình hình nghiên cứu đề tài Hoạt động chuyển nhượng dự án nhà thương mại phát triển sôi động năm gần đây, đặc biệt từ Quốc hội ban hành Văn hợp Luật Kinh doanh bất động sản số 12 ngày 15/07/2020 văn hướng dẫn Tuy nhiên đề tài chuyển nhượng dự án nhà thương mại cho nhà đầu tư nước lãnh thổ Việt Nam số lượng viết, cơng trình khoa học khơng nhiều Trong q trình nghiên cứu hồn thành đề tài mình, học viên đọc tham khảo số cơng trình tiêu biểu sau: * Về luận văn thạc sĩ: - Tác giả Phan Thị Minh Hỏa với đề tài “Hợp đồng mua bán nhà thươmg mại theo pháp luật hành”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội, năm 2016 - Tác giả Nguyễn Thị Ngọc Lan với đề tài “Pháp luật phát triển nhà thương mại thực tiễn áp dụng Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội, năm 2016 - Tác giả Đỗ Thanh Giang với đề tài “Thu hút đầu tư trực tiếp nước (FDI) đia bàn Tp Hồ Chí Minh đến năm 2020”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Kinh tế Tp.HCM, năm 2014 - Tác giả Nguyễn Thị Vy với đề tài “Pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Kinh tế Tp.HCM, năm 2020 * Ngồi ra, cịn có số viết có liên quan như: - Bài viết “Một số vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án bất động sản” tác giả Nguyễn Thị Kiều Oanh đăng Tạp chí Khoa học pháp lý, số 02, năm 2014 viết “Vai trò pháp luật việc chuyển nhượng dự án bất động sản” TS Phan Thông Anh Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương, đăng Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số chuyên đề tháng 2, năm 2017 - Bài viết “Một số bất cập Luật đầu tư liên quan đến đầu tư nước Việt Nam” tác giả Cao Nhất Linh đăng tạp chí tài ngày 04/10/2020 Bài viết nêu lên số vấn đề bất cập liên qua đến việc thu hút đầu tư nước theo Luật đầu tư năm 2014 chưa khắc phục dự thảo Luật đầu tư năm 2020 - Bài viết “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản” tác giả Võ Trung Tín đăng tạp chí Nghiên cứu lập pháp tháng 02/2021 Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu dừng lại mức nghiên cứu sơ lược khía cạnh liên quan đến nội dung nghiên cứu đề tài NĐT, hoạt động đầu tư, DAXDNOTM, phân loại DAXDNOTM; hợp đồng, luật hợp đồng nói chung; tương thích Luật Đầu tư Việt Nam với hiệp định thương mại, đầu tư quốc tế Hầu hết công trình nghiên cứu nói cho thấy cịn nhiều nội dung quan trọng liên quan đến luận văn chưa nghiên cứu như: - Khái niệm, chất pháp lý số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng DADTXDNƠTM, hợp đồng chuyển nhượng DADTXDNƠTM - Ý nghĩa, vai trò, đặc điểm, chế điều chỉnh pháp luật, số học thuyết, quan điểm ảnh hướng đến pháp luật chuyển nhượng DADTXDNƠTM; số nội dung pháp luật thực trạng quy định pháp luật, thực tiễn thực pháp luật chuyển nhượng DADTXDNƠTM - Nêu lên bất cập, mâu thuẫn pháp luật chuyển nhượng DADTXDNƠTM đưa sửa đổi triệt để nhằm phù hợp thực tiễn kinh tế đất nước thời kỳ đổi - Rút ngắn, đơn giản hóa trình tự, thủ tục chuyển nhượng DADTXDNƠTM nhằm tăng cường thu hút đầu tư để phát triển kinh tế, đặt biệt doanh nghiệp có nguồn vốn từ nước ngồi (FDI) - Nâng cao việc quản lý, kiểm sốt Nhà nước hoạt động chuyển nhượng DADTXDNƠTM nhằm hạn chế chủ đầu tư khơng có lực phát triển dự án, minh bạch thị trường bất động sản để đáp ứng nhu cầu nhà 56 CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 3.1 Định hướng hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật Việt Nam chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại Hoạt động chuyển nhượng DADTXDNOTM gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đóng góp vào ngân sách nhà nước thông qua thuế thu nhập doanh nghiệp thuế thu nhập cá nhân Khoản thuế tính sở thu nhập mà doanh nghiệp, cá nhân nhận từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuế suất Tuy khoản thu mang tính thời điểm, phát sinh theo lần chuyển nhượng quyền sử dụng đất nguồn thu quan trọng khả thi cho Nhà nước Hiện tình trạng đình trệ chuyển nhượng dự án khiến nguồn thu từ chuyển nhượng DADTNOTM Nhà nước bị hạn chế Nguyên nhân tình vướng mắc pháp lý thực chuyển nhượng DADTNOTM Từ thực trạng quy định pháp luật chuyển nhượng dự án DTXDNOTM mà tác giả nghiên cứu, tác giả thấy quy định pháp luật chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại nhiều bất cập hạn chế cần theo định hướng sau: 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật quản lý hành quan quản lý nhà nước Chính phủ cần rà sốt quy định pháp luật để giải vấn đề trước mắt lâu dài theo hướng xây dựng công cụ sách lành mạnh, phù hợp, hiệu để bảo đảm liên thơng, an tồn, chắn thị trường vốn với thị trường bất động sản, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho cấp, nghiên cứu kỹ lưỡng, đề xuất thí điểm chế sách tạo động lực, xung lực cho phát triển thị trường Đơn giản hóa trình tự, thủ tục hành chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại yếu tố ưu tiên cần phải cải cách đẩy mạnh Thủ tục hành vấn đề khó khăn mà doanh nghiệp lo sợ phải thực thủ tục hành nước ta Bên cạnh đó, trình tự thủ tục chuyển nhượng dự 57 án phức tạp nguyên nhân gây khó khăn cho doanh nghiệp việc tiếp cận thơng tin không đủ sức thu hút nhà đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực để giúp thị trường bất động sản phát triển Dưới góc độ nghiên cứu mà tác giả đề cập đến luật cần thống quy định hồ sơ chuyển nhượng dự án xây dựng dự án nhà nói chung quy định liên quan đến chuyển nhượng dự án xây dựng kinh doanh nhà thương mại nói riêng Theo cần đơn giản hóa hồ sơ chuyển nhượng dự án có quy định rõ để hướng dẫn nhằm đảm bảo tình đồng hoạt động chuyển nhượng dự án nhằm hạn chế tình trạng gây khó khăn quan thực thi pháp luật doanh nghiệp thực thủ tục 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chủ thể tham gia chuyển nhượng Chủ đầu tư có trách nhiệm lớn với dự án nhà thương mại Họ cá nhân, đơn vị định đoạt hoạt động dự án Chủ đầu tư bên chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm cho vấn đề: chất lượng, tiến độ dự án, quản lý khai thác, kinh doanh, đầu tư xây dựng dự án bất động sản theo tiến độ cam kết Nhà nước Trong đó, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm phải có đầy đủ lực tài kinh nghiệm hoạt động xây dựng để tiếp tục thực thực án để bàn giao sản phẩm cho khách hành cam kết Do đó, chuyển nhượng dự án DTXDNOTM, chủ đầu tư phải trang bị đầy đủ kiến thức pháp luật, kinh nghiệm quản lý xây dựng nguồn nhân lực chất lượng cao để đảm bảo tiến độ thi công hạn, chất lượng xây dựng tốt qua tạo dựng hình ảnh công ty thị trường nước quốc tế 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật nguyên tắc minh bạch thị trường bất động sản Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thực công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai dự án phát triển sở hạ tầng, dự án bất động sản đặc biệt dự án lớn việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành địa phương, ngăn chặn tượng tung tin đồn thổi, đầu nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp Tổ chức cơng khai danh mục dự án, quỹ đất, trình tự thủ tục phát triển nhà ở, bất động sản địa bàn để kêu gọi đầu tư; tạo điều kiện thuận lợi để nhà đầu tư nước dễ dàng tiếp cận tham gia đầu tư nhà ở, bất động sản Một yêu cầu cập nhật thường xuyên giá quyền 58 sử dụng đất Đảm bảo việc thông tin đất đai, có thơng tin giá quyền sử dụng đất phản ánh giá trị thật thị trường, thời điểm quan sát Từ đó, loại trừ yếu tố đầu cơ, thổi giá địa bàn thông qua việc lên phương án thu hồi, bồi thường, đền bù, giải tỏa, tái định cư 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật cải cách, khắc phục mâu thuẫn pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại Hiện nay, văn hướng dẫn thi hành pháp luật nhiều quy định chồng chéo, chi phối đan xen triển khai thực dự án nhà bất động sản; quy hoạch sử dụng đất đai địa phương chưa đồng với dự án đầu tư nhà ở, bất động sản Sự chồng chéo gây lãng phí, kéo dài thời gian rủi ro cho nhà đầu tư trình thực thủ tục, lãng phí nguồn lực Nhà nước việc quản lý thực thủ tục hành Khi hệ thống pháp luật khơng thống nhất, doanh nghiệp khó khăn việc thực nghĩa vụ tuân thủ pháp luật theo hướng đáp ứng quy định luật lại khơng với quy định luật khác, kết doanh nghiệp phải đối mặt với rủi ro nguy vi phạm pháp luật cao Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải thực nhiều thủ tục hành trùng lặp, thời gian xử lý thủ tục hành kéo dài… dẫn tới tạo gánh nặng lớn mặt chi phí, tốn thời gian, chí lỡ nhịp thời đầu tư kinh doanh.Vì phủ cần rà sốt, sửa đổi, bổ sung, thay thế, ban hành văn bảo đảm chất lượng, giải nội dung mâu thuẫn, chồng chéo, vướng mắc, bất cập phát hiện; góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật thời gian tới 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật Việt Nam chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại Nhằm để thực giải pháp trên, tác giả đưa số kiến nghị sau: Thứ nhất, rút ngắn thời gian chuyển nhượng dự án, đơn giản hóa thủ tục hành Hiện luật quy định thời hạn chuyển nhượng dự án phê duyệt Ủy ban nhân tỉnh, thành phố 45 ngày Thủ tướng phủ 60 ngày làm việc, nên cần giảm thời gian giải thủ tục hành bên thuận tiện giao dịch Theo tác giả đề xuất thời hạn giải thủ tục chuyển nhượng hành việc chuyển nhượng dự án thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thời hạn giải 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ 59 hồ sơ theo quy định, trường hợp thuộc thẩm quyền Thủ tướng Chính phủ thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hồ sơ theo quy định Bộ Kế hoạch Đầu tư cần nghiên cứu đạo, đôn đốc, hướng dẫn địa phương, đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, cương cắt giảm thủ tục hành khơng cần thiết thủ tục đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, định đầu tư cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư dự án nhà ở, bất động sản để hỗ trợ, tăng nguồn cung cho thị trường Theo dõi đẩy mạnh thu hút vốn đầu tư nước vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản Bộ Tài nguyên Môi trường phối hợp với Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp nghiên cứu, rà soát, sửa đổi quy định pháp luật hành liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất (pháp luật đấu giá, pháp luật đất đai, pháp luật quản lý thuế) bảo đảm thống phù hợp với tình hình thực tế địa phương Thứ hai, xác định rõ quan giải thủ tục hành Do có nhiều văn luật quy định chuyển nhượng DADTNOTM nên cần thống quan giải thủ tục hành địa phương để hạn chế tình trạng người dân bị lúng túng trước thủ tục hành chồng chéo gây khó khăn tham gia vào thị trường bất động sản Hiện chưa có quy định việc quan thực việc tiếp nhận giải hồ sơ chuyển nhượng dự án Bất động sản dự án chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 nhiên sau năm 2020 dự án điều chỉnh chủ trương đầu tư theo Luật đầu tư năm 2020 Vấn đề không nêu lên điều khoản chuyển tiếp Luật đầu tư năm 2020 Việc làm cho chủ đầu tư bị tổn thất thời gian tiền bạc dự án phải tạm ngưng để chờ đợi kết luận quan chức Thứ tư, theo khoản Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014về giải phóng mặt Dự án chuyển nhượng có quy định: “Dự án, phần dự án chuyển nhượng hồn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phải xây dựng xong cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt”.Giải phóng mặt khâu cho khó khăn tốn thời gian, tiền bạc chu trình đầu tư KDBĐS Bên cạnh đó, dự án bất động sản có kèm cơng trình xây dựng cịn phải đáp ứng điều kiện cơng trình hạ tầng kỹ 60 thuật tương ứng với nội dung, tiến độ dự án phê duyệt Các doanh nghiệp có nhu cầu chuyển nhượng dự án bất động sản hầu hết tình trạng thiếu nguồn tài chính, khơng thể tiếp tục chi tiêu để đáp ứng điều kiện chuyển nhượng Do đó, đề nghị nhà đầu tư có 80% diện tích đất tổng diện tích phê duyệt dự án cịn 20% diện tích đất cịn lại gặp khó khăn người sử dụng đất không hợp tác đưa giá cao không đồng ý chuyển nhượng cho chủ đầu tư thực dự án Nhà nước chấp thuận cho chủ đầu tư điều chỉnh quy mô dự án chấp thuận cho chuyển nhượng dự án với điều kiện bên chuyển nhượng tiếp tục thực công tác giải phóng mặt dự án Thứ năm, cần khắc phục sự bất cập thời hạn sử dụng đất chuyển nhượng dự án DTXDNƠTM Hiện nay, điều kiện bên mua tài sản “phải tiếp tục thực dự án đầu tư phê duyệt” đề nghị bổ sung thêm điều kiện “hoặc quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định pháp luật thực nghĩa vụ tài bổ sung cho Nhà nước (nếu có)” Theo quy định pháp luật, dự án đầu tư phải quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt triển khai thực Pháp luật quy định việc điều chỉnh dự án đầu tư, điều chỉnh quy hoạch xây dựng phải quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Trên thực tế chuyển nhượng DTXDNƠTM, thời hạn sử dụng đất cho dự án cịn lại (thường cịn nửa thời gian Giấy chứng nhận đầu tư) nên bên nhận chuyển nhượng ln có nhu cầu gia hạn thời hạn sử dụng đất dự án để phù hợp với kế hoạch kinh doanh dài hạn Việc cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất dự án định chấp thuận quan quyền thu hút nhiều nhà đầu tư, đặt biệt nhà đầu tư nước tham gia vào thị trường kinh doanh nhà thương mại Việt Nam làm cho dự án có vốn đầu tư lớn ngưng trệ tiếp tục thực lại Ngồi ra, với việc sẵn sàng đóng thêm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (bổ sung) thêm thời gian gia hạn sử dụng đất dự án đem lại khoản thu lớn cho ngân sách nhà nước Thứ sáu, kiểm soát hiệu thông tin đất đai Đối với hệ thống số thị trường đất đai, nhà bất động sản cần đưa vào luật nội dung tính toán số giá đất, giá nhà, giá bất động sản; số thị trường đất đai, thị trường nhà thị trường bất động sản; cần giao quan quản lý đất đai, nhà thị trường bất 61 động sản công bố số giá, số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản hàng tháng, hàng quý, tháng hàng năm; đưa số đất đai, nhà bất động sản vào tiêu chí thống kê hệ thống thống kê quốc gia; sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, giao dịch sản phẩm nhà nước giao đất, phải qua sàn giao dịch bất động sản - Thứ bảy, nên làm rõ quy định liên quan đến vấn đề công chứng hợp đồng chuyển nhượng DADTXDNOTM Đây dạng hợp đồng có điều kiện giao dịch rõ ràng gồm nhiều vấn đề phức tạp cần thỏa mãn liên quan đến giá trị giao dịch vấn đề pháp lý dự án xây dựng cơng trình Do vậy, hợp đồng công cụ tốt để bên chủ động xây dựng điều khoản, điều kiện giao dịch phù hợp phía bên nhằm bảo đảm mục tiêu giao dịch bên, quy định cam kết bảo đảm để thực giao dịch Một hợp đồng tốt giúp hai bên phân phối rủi ro pháp lý việc chuyển giao, thu hồi tài sản phía bên q trình giao dịch, sở để thu hồi khoản tiền đầu tư chấm dứt hợp đồng cách hợp lệ tổn thất Hiện nay, quy định công chứng hợp đồng chưa rõ ràng nên thường có mâu thuẫn phát sinh trình thực pháp luật Việc làm rõ quy định giúp cho doanh nghiệp, cá nhân tổ chức hiểu rõ giá trị pháp lý mà hạn chế số vấn đề khác trình thực hợp đồng - Thứ tám, sửa đổi, bảo đảm bình đẳng quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn ĐTNN với tổ chức kinh tế nước, thể nội dung sau: - Đối với phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, doanh nghiệp có vốn ĐTNN thực trường hợp sử dụng đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho th Trong đó, ngồi trường hợp tổ chức kinh tế nước cịn Nhà nước giao đất có thu tiền để thực dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng Quy định thể phân biệt đối xử doanh nghiệp nước doanh nghiệp có vốn ĐTNN, chưa thể chế hóa cách triệt để chủ trương “Thực bình đẳng tiếp cận yếu tố đầu vào doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế” 62 - Đối với việc tiếp cận đất đai từ thị trường nước, doanh nghiệp có vốn ĐTNN bị giới hạn so với tổ chức kinh tế nước Theo quy định Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp có vốn ĐTNN nhận QSDĐ từ thị trường thơng qua ba hình thức, là: Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị QSDĐ; Nhận góp vốn QSDĐ; Thuê đất, thuê lại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Trong đó, ngồi ba hình thức nêu, tổ chức kinh tế nước cịn nhận QSDĐ thơng qua nhiều hình thức khác như: nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhận tặng cho QSDĐ, nhận thừa kế QSDĐ Bên cạnh đó, việc tiếp cận đất đai từ ba hình thức doanh nghiệp có vốn ĐTNN bị giới hạn nhiều so với tổ chức kinh tế nước Điều dẫn đến thực tế, phương thức tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn ĐTNN chủ yếu thơng qua thị trường sơ cấp Một bất cập lớn doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải thuê đất Nhà nước hay nhận góp vốn quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân để thực dự án đầu tư Điều dẫn đến tình trạng số dự án đầu tư thuộc diện thu hồi đất phải chờ Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất để bàn giao, cho thuê đất; nhà đầu tư nước có đủ điều kiện mặt kinh tế lại khơng có sở pháp lý để thực Do đó, Chính phủ cần sửa đổi quy định trường hợp nhận QSDĐ doanh nghiệp có vốn ĐTNN nhằm bảo đảm bình đẳng với doanh nghiệp nước phương thức tiếp cận đất đai trực tiếp từ Nhà nước phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường sở thể chế hóa triệt để chủ trương “Thực quán chế độ pháp lý kinh doanh cho doanh nghiệp, khơng phân biệt hình thức sở hữu, thành phần kinh tế” Tuy nhiên Chính phủ cần phải quy định rõ điều kiện cụ thể để làm rõ điều kiện mà doanh nghiệp nước phép kinh doanh số điều kiện phù hợp với thực tế sách pháp luật Việt Nam - Thứ chín, bình ổn giá nhà thương mại nhằm tạo điều kiện cho người dân tiếp cận thông tin giá hàng hóa khác với giá nhà đất, phản ánh tình hình cung cầu thực tế thị trường Nhà nước cần phải có chế quản lý để tạo điều kiện cho người dân doanh nghiệp tiếp cận thông tin góp phần điều tiết nên kinh tế nhà nước Đối với thị trường bất động sản 63 nước ta chưa có cơng cụ điều tiết giá thị trường Do đó, nhà nước phải áp dụng sách nhằm bình ổn giá đất giúp điều tiết thị trường kinh doanh bất động sản đặc biệt thị trường nhà thương mại Bên cạnh đó, phát triển nhà xã hội, nhà công nhân nội dung quan trọng sách phát triển kinh tế - xã hội Phát triển nhà xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân trách nhiệm, nghĩa vụ, đạo đức hệ thống trị, người làm nhiệm vụ quản lý Nhà nước, doanh nghiệp người dân, người đứng đầu bộ, ngành, Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố phải quan tâm thúc đẩy, phát triển nhà xã hội thực chất, lành mạnh bền vững Nhà nước cần khuyến khích thành phần kinh tế phát triển nhà xã hội, nhà công nhân, nhà cho người thu nhập thấp, đối tượng khó khăn theo chế thị trường, đồng thời có sách để hỗ trợ nhà cho đối tượng người thu nhập thấp đô thị, công nhân khu cơng nghiệp nhà nhằm góp phần ổn định trị, bảo đảm an sinh xã hội 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng DADTXDNOTM: Thứ nhất, thực thi pháp luật chấp hành pháp luật chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng NOTM: - Hiện nay, theo Điều 46 Luật Đầu tư năm 2020, dự án mà nhà đầu tư chấp thuận theo Pháp Luật Đầu tư dự án cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư để chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư thực thủ tục điều chỉnh dự án theo quy định pháp luật; dự án khác thực thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản… Việc quy định thủ tục, thực theo luật riêng biệt với quan thụ lý khác làm tăng thêm thủ tục mà kéo dài thời gian thực chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp khơng có rõ ràng việc phải phân tách thành trường hợp áp dụng theo Pháp Luật Đầu tư hay Pháp Luật Kinh doanh bất động sản mà không áp dụng luật cịn lại Do đó, cần bãi bỏ thủ tục chuyển nhượng dự án theo quy đinh Luật Kinh doanh Bất động sản, cần đặt quy định điều kiện với dự án/phần dự án chuyển nhượng điều kiện với bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng Các điều kiện rà sốt, xem xét q trình thẩm định 64 điều chỉnh chủ trương đầu tư phép chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư năm 2020 Thứ hai, thực thi pháp luật việc chấp hành quy định đấu giá tài sản: Sở Tài chủ trì, phối hợp với ngành có liên quan tăng cường kiểm tra, đôn đốc quan, đơn vị chấp hành quy định trình tự, thủ tục thẩm định giá nhà nước; tổ chức tập huấn nghiệp vụ chuyên môn thẩm định giá nhà nước đơn vị có nhu cầu - Sở Tài ngun Mơi trường chủ trì, phối hợp với UBND huyện, thành phố rà soát, tổng hợp dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư, khu đô thị Nhà nước quản lý làm chủ đầu tư thực chưa tổ chức đấu giá tổ chức đấu giá phần không thành công để lên kế hoạch tổ chức đấu giá - Cơ quan quản lý Thuế tỉnh phối hợp với UBND huyện, thành phố việc đạo, đôn đốc việc thu tiền sử dụng đất sau đấu giá; tuyên truyền người dân, doanh nghiệp kê khai trung thực giá chuyển nhượng bất động sản hợp đồng mua bán; phổ biến sách pháp luật, đặc biệt nội dung quy định hành vi trốn thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản Thứ ba, thực thi pháp luật hoạt động mơi giới: - Trong thời gian qua tình trạng mơi giới hoạt động độc lập khơng có chứng hành nghề môi giới bất động sản không đăng ký nộp thuế theo quy định pháp luật thuế diễn ra, gây ảnh hưởng không nhỏ đến phát triển lành mạnh, minh bạch thị trường bất động sản Do đó, để quản lý hoạt động môi giới Bất động sản, Nhà nước ban hành quy định cá nhân môi giới phải hoạt động hiệp hội công ty môi giới Bên cạnh đó, sửa đổi, bổ sung quy định việc tổ chức, cá nhân nước hay nước hành nghề môi giới Bất động sản Việt Nam buộc phải cung cấp, đăng tải thông tin công khai để phục vụ cơng tác theo dõi, quản lý Ngồi ra, phủ cần phải ban hành quy định chặt chẽ hồ sơ, trình tự thủ tục, thẩm quyền thi sát hạch cấp chứng hành nghề môi giới Bất động sản, siết chặt quản lý đầu vào dịch vụ kinh doanh đặc biệt 65 Thứ tư, thực thi pháp luật việc định gciá đất phát triển Bất động sản: Về nguyên tắc xác định giá đất Căn vào khoản Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất phải tuân thủ bốn nguyên tắc gồm: (i) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; (ii) Theo thời hạn sử dụng đất; (iii) Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; (iv) Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức Tuy nhiên, ngun tắc “Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu thập từ việc sử dụng đất” khơng cịn phù hợp thực tiễn nhiều khu vực, thông tin giá đất lại khó xác định có độ tin cậy khơng cao Do vậy, việc xác định giá đất khu vực gặp nhiều khó khăn Do đó, cần sửa đổi nội dung định giá thành “Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, trường hợp khơng khó xác định giá đất phổ biến cần vào tương đối giá đất địa phương lân cận thời điểm định giá đất” Lý cho đề xuất vào thực tiễn, tác giả xét thấy có trường hợp việc xác định giá đất phổ biến khó khăn thân khu vực có thơng tin giá đất khó xác định việc xác định giá không thật xác Việc dựa vào giá đất địa phương lân cận khu vực có đất định giá sở sau để đưa giá đất tương đối để quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét dựa tương quan giá đất thời điểm chuyển nhượng Kết luận Chương Pháp luật chuyển nhượng DA DTXDNOTM chế định quan trọng phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản Kể từ quy định đời giúp cho quan nhà nước dễ dàng công tác quản lý giúp cho doanh nghiệp giải vướng mắc chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại 66 Tuy nhiên thời gian qua, tình hình chuyển nhượng dự án nhà thời gian qua giảm mạnh chưa đầy đủ thủ tục pháp lý, đồng thời thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung dự án mới, đặt biệt dự án phân khúc nhà bình dân Một nguyên nhân dẫn đến tình hình dự án bất động sản thực phải chịu tác động nhiều luật Luật Đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị, xây dựng, kinh doanh bất động sản Trong đó, quy định pháp luật nêu ban hành chuyển tiếp chưa có thống nhất, đồng trình tự thủ tục, chí cịn chồng chéo, dẫn đến nhiều dự án phải rà soát lại thủ tục pháp lý, tác động trực tiếp đến phát triển thị trường, gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước từ hoạt động đầu tư, xây dựng kinh doanh bất động sản Dựa tình hình phát triển thị trường bât động sản quản lý Nhà nước nay, tác giả đưa ý kiến định hướng, giải pháp khắc phục vướng mắc nâng cao hiệu pháp luật chuyển nhượng DADTXDNOTM Theo đó, tác giả đưa ý kiến cải cách thủ tục hành chính, lành mạnh minh bạch hóa thị trường việc kiện tồn thông tin đất đai, xây dựng phương pháp xác định giá bất động sản theo nguyên tác thị trường Bên cạnh đó, tác giả đóng góp ý kiến bình đẳng việc tiếp cận đất đai doang nghiệp có nguồn vốn nước ngồi, qua thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường NOTM Với hội nhập WTO Việt Nam, thị trường Bất động sản ngày sơi động có nhiều thách thức, tác giả hy vọng tin tưởng với kiến nghị góp phần tháo gỡ hạn chế ngày hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng DADTNOTM, xây dựng nên thị trường Bất động sản phát triển minh bạch hiệu thời gian tới 67 KẾT LUẬN Kinh doanh nhà thương mại hoạt động kinh doanh có đặc thù định Hoạt động kinh doanh nhà thương mại có ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế-xã hội quốc gia Do đó, tham gia Nhà nước vào thị trường NOTM nói riêng bất động sản (BĐS) thông qua yếu tố pháp luật làm cho thị trường BĐS an toàn ổn định Có thể nói, Luật KDBĐS 2014 xây dựng hành lang pháp lý tương đối vững giúp cho chủ thể dễ dàng việc thực KDBĐS Hoạt động KDBĐS có ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế xã hội quốc gia Trong thời gian gần đây, thị trường NOTM có khởi sắc biến chuyển đáng kể, đặc biệt hoạt động kinh doanh NOTM diễn mạnh mẽ Tuy nhiên, so với lĩnh vực khác, pháp luật kinh doanh NOTM hình thành tương đối muộn, nói lĩnh vực pháp luật cịn non trẻ q trình hồn thiện Để trì an tồn thị trường bất động sản địi hỏi có điều chỉnh Nhà nước thông qua yếu tố pháp luật tạo hành lang pháp lý tương đối ổn định vững giúp chủ thể tham gia vào thị trường cách an toàn Thị trường nhà thương mại thời gian qua chịu tác động nhiều yếu tố khách quan chủ quan như: đại dịch Covid-19, đứt gãy nguồn cung ứng vật tư… Trạng thái thị trường NOTM thay đổi nhanh mạnh, từ trầm lắng sang sốt nóng ngược lại… Nguyên nhân chủ yếu chồng chéo quy định pháp luật khiến cho việc chấp thuận đầu tư dự án gặp nhiều khó khăn Cơng tác giải phóng mặt gặp khơng vướng mắc, bất cập dẫn đến khiếu kiện đất đai kéo dài Hơn nữa, cân đối cung - cầu khiến cho giá đất tăng cao khả chi trả đa số người dân, làm cho người dân ngày khó có hội sở hữu nhà Hiện nay, chủ đầu tư người mua nhà khó tiếp cận với nguồn tín dụng từ ngân hàng Nhằm để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, trước hết cần phải điều chỉnh quy định pháp luật để tạo thống nhất, tương hỗ luật: Đất đai, Xây dựng, Quy hoạch, Đầu tư, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản…, tạo nên hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS Bên cạnh đó, cần nâng cao tính minh bạch, công khai, công công tác đền bù giải phóng mặt 68 bằng, bảo vệ quyền lợi hợp lý người dân có đất bị thu hồi Phía nhà đầu tư cần cấu sản phẩm BĐS phù hợp với nhu cầu đại đa số người dân, ưu tiên phát triển mơ hình nhà xã hội, nhà giá rẻ… để tạo hội sở hữu nhà cho người dân có thu nhập trung bình thấp Phía Nhà nước cần xây dựng sách tín dụng cho thị trường BĐS theo hướng cởi mở linh hoạt, giúp doanh nghiệp người dân dễ dàng tiếp cận nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng thương mại, ngân hàng sách… Ngồi ra, cần tạo điều kiện để thu hút thêm nguồn vốn khác tham gia vào thị trường BĐS vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, kiều hối… Từ sở phân tích thực trạng tồn hạn chế quy định pháp luật chuyển nhượng DADTXDNOTM, tác giả nhận thấy quy định pháp luật DADTXDNOTM có nhiều thay đổi đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế Thơng qua cơng trình nghiên cứu sở phân tích lý luận kết hợp thực tiễn, tác giả đưa đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng DADTXDNOTM mong muốn nghiên cứu góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển ngày mạnh mẽ hơn, phù hợp với sách, đường lối Đảng Nhà nước thời gian tới i DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Bộ luật Dân năm 2015 [2] Luật Nhà năm 2014 [3] Luật Xây dựng năm 2014 [4] Luật Đầu tư năm 2014 [5] Luật Đầu tư năm 2020 [6] Luật Doanh nghiệp năm 2014 [7] Luật Doanh nghiệp năm 2020 [8] Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 [9] Văn hợp Luật Kinh doanh bất động sản số 12 ngày 15/07/2020 [10] Nghị định Chính phủ số 02/2020/NĐ-CP ngày 06/01/2020 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 [11] Nghị định Chính phủ số 31/2020/NĐ-CP ngày 26/03/2021 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đầu tư năm 2020 [12] Đỗ Thanh Giang (2014) “Thu hút đầu tư trực tiếp nước (FDI) đia bàn Tp Hồ Chí Minh đến năm 2020”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Kinh tế Tp.HCM [13] Phan Thị Minh Hỏa (2016) “Hợp đồng mua bán nhà thươmg mại theo pháp luật hành”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội [14] TS Phan Thông Anh Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương (2017), “Vai trò pháp luật việc chuyển nhượng dự án bất động sản” Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số chuyên đề tháng 2, năm 2017 [15] TS Đỗ Đình Đức–TS Bùi Mạnh Hùng (Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội), “Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình”, NXB Xây dựng, năm 2012 [16] Nguyễn Thị Ngọc Lan “Pháp luật phát triển nhà thương mại thực tiễn áp dụng Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội, [17] Trần Quang Huy- Nguyễn Quan Tuyến (2009) Giáo trình pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội; [18] TS Cao Nhất Linh (2020), “Một số bất cập luật đầu tư liên quan đến đầu tư nược ngồi Việt Nam”, Tạp chí Tài ngày 04/10/2020 ii [19] Nguyễn Linh (2017) “Bộ Xây Dựng: Đơn giản hóa thủ tục hành chính, hạn chế chế xin cho”, Tạp chí điện tử Bất Động Sản Việt Nam [20] Đặng Hoàng Mai (ch.b.), Nguyễn Việt Hương, Đào Thuỳ Ninh, Đinh Văn Trường (2016),” Pháp luật kinh doanh bất động sản “ Sách tham khảo, NXB Xây dựng [21] Nguyễn Thị Kiều Oanh (2014), “Một số vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án bất động sản”, Tạp chí Khoa học pháp lý số 02/2014 [22] 22 PGS TS Trình Quốc Thắng, Quản lý dự án đầu tư xây dựng, NXB Xây dựng, năm 2007 [23] TS Võ Trung Tín (2021), “Hồn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp tháng 02/2021 [24] Nguyễn Ngọc Trường (2018), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án kinh doah nhà thương mại theo pháp luật Việt Nam hành, Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế, Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam, Học viện khoa học xã hội [25] Nguyễn Văn Việt (2020), “Bàn kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước ngồi Việt Nam”, Tạp chí Công thương ngày 11/10/2020 [26] Nguyễn Thị Vy (2020), “Pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Kinh tế Tp.HCM [27] Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh (2015), Báo cáo Chỉ tiêu diện tích nhà bình quân; [28] Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh (2015), “Phát triển nhà thị trường bất động sản”, ngày 03/8/2015; [29] Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2006-2014) Niên giám thống kê Thành phố Hồ Chí Minh từ 2006-2014;