KHOA KINH TẾ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI CHI NHÁNH TÂY SÀI GÒN NIÊN
Mục tiêu của đề tài 1
- Phân tích hiện trạng hoạt động đánh giá tài sản đảm bảo trong việc cấp khoản vay cho khách hàng cá nhân tại đơn vị từ đó đề xuất các biện pháp cải thiện
- Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu quả công tác thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP Quân Đội- chi nhánh Tây Sài Gòn
Đối tượng và phạm vi 1
Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề liên quan đến công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP Quân Đội- chi nhánh Tây Sài Gòn
- Về không gian : Đề tài nghiên cứu tại ngân hàng TMCP Quân Đội chi nhánh Tây Sài Gòn
- Về thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu trong giai đoạn năm 2021-2023 Thời gian thực tập bắt đầu từ ngày 11/03/2024 đến ngày 31/05/2024
Phương pháp nghiên cứu 2
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, luận văn áp dụng các phương pháp tổng hợp và phân tích bao gồm đánh giá công việc thẩm định tài sản đảm bảo từ quá khứ đến hiện tại, tiến hành phân tích so sánh và tổng hợp dữ liệu
Kết cấu của đề tài 2
Phần mở đầu: Phần mở đầu bao gồm đặt vấn đề lý do chọn đề tài, mục tiêu của đề tài, đối tượng và phạm vi của đề tài, phương pháp thực hiện đề tài, kết cấu của đề tài, tóm tắt nội dung đề tài
Chương 1 Cơ Sở Lý Luận Và Công Tác Thẩm Định Tài Sản Bảo Đảm Trong Cho Vay Khách Hàng Cá Nhân Tại Ngân Hàng Thương Mại
Chương 2 Thực Trạng Thẩm Định Tài Sản Đảm Bảo Trong Cho Vay Khách Hàng Cá Nhân Tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Quân Đội- Chi Nhánh Tây Sài Gòn
Chương 3 Giải Pháp Hoàn Thiện Công Tác Thẩm Định Tài Sản Đảm Bảo Của Khách Hàng Cá Nhân Tại Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Quân Đội – Chi Nhánh Tây Sài Gòn
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Cơ sở lý luận về công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay khách hàng cá nhân của Ngân hàng Thương mại 4
1.1.1 Khái niệm về Ngân hàng Thương mại
“Ngân hàng Thương mại (NHTM) là loại ngân hàng thực hiện các hoạt động tài chính chủ yếu nhằm mục đích thu lợi nhuận thông qua việc cung cấp các dịch vụ, sản phẩm tài chính cho các cá nhân, doanh nghiệp và tổ chức khác trong hệ thống tài chính NHTM thường hoạt động dưới hình thức công ty cổ phần hoặc tư nhân.” (luatminhkhue.vn & thuvienphapluat.vn, 2023)
1.1.2 Đặc điểm của Ngân hàng Thương mại
“Đây là các đặc điểm nổi bật của Ngân hàng Thương mại:
Các ngân hàng thương mại hoạt động theo nhiều cách khác nhau và cung cấp nhiều loại dịch vụ
Ngân hàng thương mại thu hút nguồn vốn chủ yếu thông qua tiền gửi, phát hành kỳ phiếu và trái phiếu Vốn lưu động sau đó được sử dụng để cung cấp các khoản vay cho hoạt động kinh doanh và cho vay tiêu dùng Các ngân hàng thương mại cũng cung cấp các dịch vụ khác như thanh toán, chuyển khoản, bảo lãnh và ký quỹ
Hệ thống ngân hàng thương mại có thể tạo ra tiền tệ thông qua hoạt động cho vay và thanh toán Điều này khiến ngân hàng thương mại trở thành một thành phần then chốt của nguồn cung tiền trong hệ thống tài chính, có tác động sâu rộng đến chính sách tiền tệ của ngân hàng trung ương
Tổng tài sản của Ngân hàng Thương mại thường là khối lượng tài sản lớn nhất trong toàn bộ hệ thống ngân hàng thương mại.” (luatminhkhue.vn & thuvienphapluat.vn, 2023)
1.1.3 Các hoạt động cơ bản của Ngân hàng Thương mại
“- Huy động vốn và hoạt động chính là nhận tiền gửi:
Vay vốn được xem là hoạt động có lợi nhuận rất cao nên các Ngân hàng đã tìm mọi cách để huy động vốn Một trong những nguồn quan trọng nhất là thanh toán và tiền gửi của khách hàng Ngân hàng cung cấp dịch vụ gửi tiền để cung cấp tiền tiết kiệm cho những người cam kết trả lãi và gốc đúng hạn
+ Tín dụng: Là một trung gian tài chính, các ngân hàng tập hợp tiền tiết kiệm và sử dụng số tiền này để cho các cá nhân và gia đình vay vốn với các mức lãi suất khác nhau Hoạt động này ngày càng đa dạng và khác biệt với nhiều hình thức sản phẩm khác nhau trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt giữa các ngân hàng thương mại hiện nay
+ Chiết khấu thương phiếu và các tài liệu có giá trị khác là hoạt động mà ngân hàng thực hiện bằng cách mua lại các thương phiếu còn hạn của khách hàng
+ Bảo lãnh là sự cam kết của ngân hàng đối với một khách hàng dựa trên khả năng thanh toán mạnh mẽ và tầm ảnh hưởng của ngân hàng, đồng thời do ngân hàng giữ tiền gửi của các khách hàng, tạo nên uy tín trong việc bảo lãnh cho khách hàng trong các giao dịch như mua hàng hóa và trang thiết bị, phát hành chứng khoán, hoặc vay vốn từ các tổ chức tín dụng khác
+ Hoạt động đầu tư bao gồm việc mua bán chứng khoán và tham gia vào vốn góp của các dự án đầu tư dài hạn
+ Mua bán ngoại tệ: Một trong những dịch vụ ngân hàng đầu tiên được thực hiện là trao đổi (mua bán) ngoại tệ: mua bán từ tiền Việt đổi sang tiền nước ngoài và hưởng phí dịch vụ
+ Dịch vụ bảo quản tài sản hộ là hoạt động mà các ngân hàng thực hiện để lưu giữ vàng, giấy tờ có giá trị, và các tài sản khác cho khách hàng trong các két an toàn (hay còn gọi là dịch vụ thuê két) Ngân hàng cung cấp dịch vụ này để bảo quản các tài sản tài chính, giấy tờ cầm cố, hoặc các văn bản quan trọng khác của khách hàng + Cung cấp các tài khoản giao dịch và thanh toán là một trong những hoạt động cơ bản để phân biệt giữa Ngân hàng Thương mại và các loại hình tài chính trung gian khác Khi khách hàng gửi tiền vào ngân hàng, ngân hàng không chỉ lưu giữ tiền mà còn thực hiện các chỉ thị thanh toán của khách hàng Việc thanh toán qua ngân hàng đã mở ra cánh cửa cho thanh toán không dùng tiền mặt; Điều này có nghĩa là người gửi tiền không cần phải đến ngân hàng để nhận tiền mà chỉ cần viết giấy báo cho khách hàng để thanh toán Khách hàng mang hồ sơ đến ngân hàng và nhận tiền Điều này khuyến khích khách hàng phải gửi tiền vào và nhờ ngân hàng thanh toán hộ Cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin, bên cạnh các thể thức thanh toán như séc, Ủy nhiệm chi, nhờ thu, L/C đã phát triển các hình thức thanh toán mới
+ Quản lý quỹ là quá trình mà ngân hàng đồng ý quản lý việc thu và chi của một doanh nghiệp, đồng thời đầu tư phần thặng dư tiền mặt tạm thời vào các chứng khoán sinh lời và vay ngắn hạn, đến khi khách hàng cần tiền mặt để thanh toán
+ Tài trợ các hoạt động của Chính phủ: Ngày nay, Chính phủ giành quyền cấp phép hoạt động và kiểm soát các ngân hàng.Các ngân hàng được cấp phép áp đặt các điều kiện để hỗ trợ chính phủ và đảm bảo mức độ thực thi nhất định các chính sách của chính phủ, chẳng hạn như mua trái phiếu chính phủ hoặc cho vay ưu đãi với các Doanh nghiệp Nhà Nước
+ Cung cấp dịch vụ ủy thác và tư vấn
+ Cung cấp dịch vụ môi giới đầu tư chứng khoán
+ Cung cấp các dịch vụ bảo hiểm
+ Cung cấp các dịch vụ đại lý” (luatminhkhue.vn & thuvienphapluat.vn, 2023)
Khái niệm và phân loại tài sản đảm bảo 6
1.2.1 Tài sản đảm bảo là gì ?
“Đầu tiên, tại Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản đảm bảo cụ thể như sau:
- Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu
- Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được
- Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai
- Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.” (Phương, 2022)
Tóm lại, pháp luật chưa quy định cụ thể về thuật ngữ tài sản bảo đảm là gì Dựa vào quy định trên ta có thể hiểu tài sản đảm bảo là tài sản mà người vay hoặc người cho vay tạm thời chuyển nhượng cho bên thứ ba nhằm đảm bảo việc trả nợ hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo hợp đồng Đối với người vay, tài sản đảm bảo giúp họ có cơ hội vay vốn với lãi suất thấp hơn Đối với người cho vay, tài sản đảm bảo giúp họ đảm bảo rủi ro khi cho vay và có cơ hội thu hồi vốn trong trường hợp người vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ
1.2.2 Tài sản đảm bảo gồm những tài sản gì?
“Căn cứ theo Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ:
Tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:
- Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm;
- Tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu;
- Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm đối với biện pháp cầm giữ;
- Tài sản thuộc sở hữu toàn dân trong trường hợp pháp luật liên quan có quy định
Có thể hiểu các loại tài sản đảm bảo thông thường bao gồm nhà đất, ôtô, tài sản gia đình, cổ phần, trái phiếu, tiền gửi ngân hàng hoặc bất kỳ loại tài sản có giá trị nào có thể chấp nhận được theo quy định của pháp luật." (luật, Nghị định Quy định thi hành bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ , 2021)
1.2.3 Điều kiện của tài sản bảo đảm
“Theo Điều 295 Bộ luật dân sự 2015, Tài sản bảo đảm phải đảm bảo những điều kiện sau đây:
- Tài sản bảo đảm vẫn phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và chỉ loại trừ hai biện pháp bảo đảm là cầm giữ và bảo lưu quyền sở hữu
Khi đưa tài sản trở thành đối tượng của các biện pháp bảo đảm phải đảm bảo tài sản đó thuộc sở hữu của bên bảo đảm Quy định này nhằm loại bỏ phần nào đó rủi ro cho bên nhận bảo đảm
- Tài sản có thể được mô tả chung nhưng phải xác định được
Vì tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai nên pháp luật dự liệu quy định tài sản có thể được mô tả chung nhưng phải xác định được
- Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm
Thông thường giá trị tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm để khi xử lý tài sản bảo đảm thì số tiền thu được từ việc bán tài sản bảo đảm để thanh toán các nghĩa vụ tài chính khác như chi phí bảo quản, chi phí xử lý tài sản,… Tuy nhiên các bên có thể thỏa thuận giá trị tài sản bảo đảm bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ bảo đảm Trường hợp này nếu tài sản bị xử lý thì bên nhận bảo đảm có thể chịu thiệt hại khi bên bảo đảm không còn tài sản khác để thanh toán
- Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành tương tương lai
Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.” (Phương,
Khái niệm và phân loại rủi ro về TSĐB 8
1.3.1 Khái niệm rủi ro TSĐB
Rủi ro về tài sản đảm bảo là khái niệm chỉ nguy cơ mà một tài sản đảm bảo có thể bị mất hoặc bị hỏng Điều này có thể gây ra thiệt hại hoặc tổn thất cho chủ sở hữu tài sản hoặc người sở hữu có quyền định đoạt về tài sản đó
- Rủi ro giá tài sản giảm: Tài sản đảm bảo có thể giảm do thị trường hoặc tình hình kinh tế không ổn định
- Rủi ro không thể thực hiện định kỳ: Trong trường hợp tài sản đảm bảo không thể bán được hoặc không đủ giá trị để trả nợ
- Rủi ro pháp lý: Có thể xuất hiện tranh chấp về quyền sở hữu, kiện tụng tài sản đảm bảo gây ảnh hưởng đến việc thực hiện đặt cọc
- Rủi ro thiên tai và môi trường: Các tác động của thiên tai, hỏa hoạn, thiên biến về môi trường có thể ảnh hưởng đến giá trị của tài sản đảm bảo
- Rủi ro lãi suất: Sự biến động của lãi suất có thể ảnh hưởng đến khả năng thanh toán của người vay và giá trị thực của tài sản đảm bảo
- Rủi ro tài chính: Rủi ro liên quan đến việc không đủ vốn để duy trì hoặc tạo ra giá trị từ tài sản đảm bảo
- Rủi ro cơ cấu lãi suất: Khi lãi suất thay đổi, khả năng trả nợ của người vay cũng thay đổi, ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản đảm bảo
- Rủi ro hoạt động: Rủi ro liên quan đến việc sử dụng tài sản đảm bảo không hiệu quả, làm giảm giá trị của nó và ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người vay Những rủi ro này cần được đánh giá và quản lý một cách cẩn thận để tránh tình trạng mất kiểm soát trong việc đảm bảo tài sản.
Khái niệm, đặc điểm và phân loại cho vay khách hàng cá nhân của Ngân hàng Thương mại 9
Cho vay khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Thương mại là quy trình cung cấp khoản vay tiền cho cá nhân hoặc hộ gia đình có nhu cầu vốn để thực hiện các mục đích cá nhân như mua sắm, mua nhà, mua ô tô, kinh doanh nhỏ, hoặc các mục đích khác Ngân hàng thương mại thường cung cấp các sản phẩm vay vốn thông qua các hình thức như vay tiêu dùng, vay mua nhà, vay mua ô tô, vay thấu chi, vay tín chấp, vay tín dụng tiêu dùng, vay số nhà, vay thương mại cá nhân, và các sản phẩm khác
Yêu cầu về năng lực tài chính: Khách hàng cá nhân cần có năng lực tài chính đảm bảo có khả năng trả nợ đúng hạn theo thỏa thuận
Hồ sơ vay đơn giản: Quy trình xét duyệt hồ sơ vay vốn cho khách hàng cá nhân thường khá linh hoạt và đơn giản, yêu cầu tài liệu cần thiết như giấy tờ tùy thân, giấy tờ tài chính cơ bản
Lãi suất và cước phí cạnh tranh: Ngân hàng thương mại thường cạnh tranh về lãi suất và cước phí để thu hút khách hàng cá nhân vay vốn Đa dạng sản phẩm vay: Khách hàng cá nhân có nhiều lựa chọn về sản phẩm vay vốn phù hợp với nhu cầu cụ thể của họ, từ mua sắm đến mua nhà, kinh doanh nhỏ, hoặc đầu tư cá nhân
Thời gian giải ngân nhanh chóng: Sau khi hồ sơ được xét duyệt, việc giải ngân thường diễn ra nhanh chóng để đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng một cách hiệu quả
Tư vấn và hỗ trợ chuyên nghiệp: Khách hàng cá nhân thường được hỗ trợ và tư vấn bởi nhân viên có kiến thức chuyên môn về các sản phẩm vay và các điều kiện vay vốn
Cho vay khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại mang lại sự tiện lợi, linh hoạt, và đáp ứng nhu cầu vốn tài chính của khách hàng cá nhân một cách chuyên nghiệp và an toàn
1.4.3 Phân loại cho vay khách hàng cá nhân
“Khách hàng cá nhân thường có vốn thông qua việc vay vốn nhỏ để đầu tư vào sản xuất hoặc tiêu dùng:
- Phân loại theo thời hạn khoản vay
Khoản vay ngắn hạn: Đây là khoản vay mà thời hạn trả nợ trong vòng một năm Đối với ngân hàng, khoản vay ngắn hạn thường là vay tiêu dùng hoặc vay với thời hạn trả nợ ngắn hạn
Khoản vay trung hạn: thời hạn 1-3 năm, thường để cung cấp mua tài sản cố định, phục vụ cho nhu cầu sản xuất và kinh doanh có giá trị cao của hộ gia đình
Khoản vay dài hạn: Đây là khoản vay mà thời hạn trả nợ kéo dài hơn một năm Khoản vay dài hạn thường được sử dụng để mua nhà, mua ô tô, hoặc để đầu tư vào hoạt động kinh doanh dài hạn
- Phân loại theo mục đích sử dụng vốn
Tiêu dùng: dành cho cá nhân có nhu cầu mua sắm tài sản phục vụ sinh hoạt gia đình
Sản xuất kinh doanh: dành cho những cơ sở sản xuất, kinh doanh thúc đẩy sản xuất kinh doanh như mua sắm thiết bị máy móc, cung cấp vốn lưu động
- Phân loại theo tài sản đảm bảo
Có tài sản bảo đảm: có thể thực hiện vay bằng việc cầm cố tài sản, thế chấp tài sản bảo đảm, hoặc sự bảo lãnh từ một bên thứ ba
Không có tài sản đảm bảo, còn được biết đến là vay tín chấp, là khi không có sự đảm bảo từ tài sản hoặc sự bảo lãnh của bên thứ ba.”
Các hình thức, phương thức và phân loại cho vay đối với khách hàng cá nhân 11
Vay vốn tín dụng: KHCN có thể vay vốn từ Ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác để đầu tư vào dự án nghiên cứu phát triển công nghệ
Vay vốn tín chấp: KHCN cũng có thể vay vốn tín chấp không cần cung cấp tài sản đảm bảo, dành cho các trường hợp có tiềm năng phát triển nhưng không có tài sản đảm bảo
Vay trực tiếp: KHCN có thể vay trực tiếp từ các tổ chức tài chính hoặc ngân hàng mà không thông qua trung gian
Vay gián tiếp: KHCN có thể được hỗ trợ thông qua các quỹ, chương trình hoặc tổ chức trung gian để tiếp cận nguồn vốn
Cho vay tín dụng định hướng: Các tổ chức tín dụng hỗ trợ vốn cho các dự án KHCN có tiềm năng phát triển quan trọng cho xã hội và kinh tế
Cho vay tín dụng ngắn hạn: Cung cấp vốn cho các hoạt động nghiên cứu ngắn hạn hoặc mục tiêu cụ thể
Cho vay tín dụng dài hạn: Hỗ trợ vốn cho các dự án nghiên cứu, sản xuất công nghệ thuộc lĩnh vực KHCN có tính chất phức tạp và kéo dài
KHCN là lĩnh vực quan trọng đối với sự phát triển của một quốc gia, việc hỗ trợ vốn cho KHCN đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự sáng tạo, đổi mới và tăng cường cạnh tranh tại thị trường.
Khái niệm, mục đích, vai trò và quy trình thẩm định TSĐB 12
1.6.1 Thẩm định TSĐB là gì?
“Thẩm định tài sản đảm bảo là quá trình xác định giá trị của tài sản cụ thể như nhà đất, ô tô, hoặc tài sản khác để đảm bảo cho một khoản vay hoặc giao dịch khác.Thông qua việc đánh giá tài sản này, ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng có thể đảm bảo rằng giá trị tài sản đủ để bảo đảm cho khoản vay của họ Điều này giúp họ xác định rủi ro và đưa ra quyết định cung cấp vay hay không.”
1.6.2 Mục đích thẩm định tài sản đảm bảo
Các tài sản bảo đảm, cho phép bên cho vay có thêm các nguồn tiền để thanh toán các khoản cho vay của mình trong trường hợp bên vay không thanh toán được nợ:
- Tài sản bảo đảm bổ sung cho các cam kết trả nợ quy định trong hợp đồng vay
- Tài sản bảo đảm thường được cấp cho bên cho vay trên cơ sở bên cho vay có thể đem bán tài sản này nếu bên vay không trả được nợ Tuy nhiên, trên thực tế, bên cho vay thường chỉ bán tài sản bảo đảm nếu bên vay đã rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán hoặc phá sản
Việc cấp tài sản bảo đảm, cũng là một cách để bên vay có thể đàm phán giảm lãi suất cho vay Thực tế cũng cho thấy là khoản vay càng phức tạp, có cấu trúc hay càng dài hạn thì yêu cầu về tài sản bảo đảm càng nhiều
- Mở rộng danh sách các sản phẩm vay hiện có:
Khi vay mà không có cơ sở bảo đảm đáng tin cậy thì lựa chọn bị hạn chế Nếu có tài sản thế chấp, khoản vay tín dụng kinh doanh sẽ tốt hơn, điều này có thể dẫn đến những giao dịch tốt hơn
- Có thể thương lượng tăng số tiền vay: Ngân hàng có tài sản thế chấp thì không lo không lấy lại được tiền Nếu điểm tín dụng cao, có thể đăng ký số tiền vay cao hơn và thương lượng một thỏa thuận tốt hơn
- Nếu khách hàng nợ xấu, vay thế chấp là lựa chọn tốt nhất Nếu bạn có nợ xấu thì không thể vay được Với một tài sản thế chấp lớn, ngân hàng có thể bỏ qua điểm tín dụng
1.6.3 Vai trò của công tác thẩm định tài sản đảm bảo Đảm bảo tính chính xác của giá trị tài sản: Công tác thẩm định tài sản đảm bảo giúp xác định đúng giá trị của tài sản được sử dụng để bảo đảm cho khoản vay Đề xuất giải pháp tài chính phù hợp: Kết quả của việc thẩm định tài sản đảm bảo sẽ cung cấp thông tin chính xác về giá trị của tài sản, từ đó giúp người cho vay đề xuất giải pháp tài chính phù hợp
Giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng: Việc thực hiện công tác thẩm định tài sản đảm bảo đúng cách giúp giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng trong trường hợp khách hàng không thể trả nợ
Bảo vệ quyền lợi của cả hai bên: Thẩm định tài sản đảm bảo đảm bảo công bằng cho cả hai bên, giúp bảo vệ quyền lợi của người cho vay và người vay
Hạn chế tranh chấp tài chính: Việc thẩm định tài sản đảm bảo một cách cẩn thận giúp hạn chế việc xảy ra tranh chấp liên quan đến giá trị tài sản khi có sự cố về thanh toán
Tạo sự minh bạch và chuyên nghiệp: Công tác thẩm định tài sản đảm bảo theo quy trình đúng quy định và chuyên nghiệp giúp tạo ra sự minh bạch và tin cậy trong quan hệ vay mượn
Hỗ trợ quyết toán nợ xấu: Khi xảy ra tình trạng nợ xấu, kết quả của thẩm định tài sản đảm bảo có thể hỗ trợ quyết toán nợ một cách hiệu quả
Việc thực hiện công tác thẩm định tài sản đảm bảo đóng vai trò quan trọng trong quản lý rủi ro và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao dịch vay mượn
“Quy trình thẩm định giá căn cứ theo Thông tư 28/2015/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07 do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành bao gồm các bước sau:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá
- Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá
- Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá
- Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá
- Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định giá tài sản đảm bảo tại Ngân hàng Thương mại 16 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO
Khi thẩm định giá tài sản đảm bảo cho các khoản vay tại ngân hàng thương mại, có một số nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến quá trình này Dưới đây là một số nhân tố chính:
Loại tài sản đảm bảo: Loại tài sản đảm bảo sẽ ảnh hưởng đến quá trình định giá Bất động sản, tài sản cố định, cổ phiếu, hoặc các loại tài sản vô hình như sở hữu trí tuệ có thể yêu cầu các phương pháp định giá khác nhau
Xác định TSĐB Lập kế hoạch thẩm định giá
Khảo sát thực tế, thu thập thông Phân tích thông tin
Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Giá trị thị trường: Giá trị thị trường của tài sản đó là một yếu tố quan trọng Ngân hàng thường sẽ cần xác định giá trị thị trường của tài sản để xác định mức độ đảm bảo cho khoản vay
Tình trạng và tình trạng của tài sản: Tình trạng và tình trạng của tài sản, bao gồm cả vấn đề về tuổi đời, bảo trì, sửa chữa, và khả năng tái bán, cũng sẽ ảnh hưởng đến giá trị đảm bảo của nó
Thị trường bất động sản và điều kiện kinh doanh: Thị trường bất động sản và điều kiện kinh doanh nơi tài sản đó đặt cũng sẽ có tác động đến giá trị của tài sản Ví dụ, tình trạng thị trường bất động sản địa phương và dự án phát triển trong khu vực có thể ảnh hưởng đến giá trị của một căn nhà hoặc đất đai
Pháp lý và rủi ro: Các yếu tố pháp lý như quyền sở hữu, hạn chế sử dụng, và rủi ro pháp lý khác cũng cần được xem xét Một tài sản có rủi ro pháp lý cao có thể giảm giá trị đảm bảo của nó Điều kiện thị trường và dòng tiền: Các điều kiện thị trường tổng quát và dòng tiền tại thời điểm đó cũng sẽ ảnh hưởng đến quá trình định giá Ví dụ, nếu thị trường địa ốc đang suy thoái, giá trị của bất động sản có thể giảm
Chính sách và quy định của ngân hàng: Cuối cùng, các chính sách và quy định của ngân hàng về việc thẩm định giá tài sản cũng sẽ ảnh hưởng đến quá trình này Ngân hàng có thể có các quy định cụ thể về các phương pháp định giá và yêu cầu về mức độ đảm bảo tối thiểu
Tổng cộng, các nhân tố này cùng nhau đóng vai trò quan trọng trong việc thẩm định giá tài sản đảm bảo cho các khoản vay tại ngân hàng thương mại
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI- CHI NHÁNH TÂY SÀI GÒN
Khái quát về chi nhánh Ngân hàng Thương mại Cổ Phần Quân Đội- Chi nhánh Tây Sài Gòn 18
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng Thương mại Cổ Phần Quân Đội
“Ngân hàng MB, hay còn gọi là Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội (viết tắt là MB), là một trong những ngân hàng lớn và được đánh giá cao tại Việt Nam Vào ngày 04 tháng 11 năm 1994, ngân hàng chính thức bắt đầu hoạt động với vốn điều lệ ban đầu là 20 tỷ đồng và 25 cán bộ nhân viên MB đã từng bước khẳng định vị thế của mình trong ngành, cung cấp nhiều dịch vụ tài chính đa dạng và chất lượng cho khách hàng
Trải qua các giai đoạn phát triển, MB đã có những bước tiến quan trọng như thành lập Công ty TNHH Chứng khoán Thăng Long (nay là Công ty Cổ phần Chứng khoán Ngân hàng TMCP Quân đội MBS) vào năm 2000, và tiến hành cải tổ toàn diện về hệ thống và nhân lực vào năm 2003
Năm 2004, MB là ngân hàng đầu tiên phát hành cổ phần thông qua bán đấu giá ra công chúng với tổng mệnh giá là 20 tỷ đồng
Năm 2005, MB đã ký kết thỏa thuận ba bên với Vietcombank và Tập đoàn Viễn thông Quân đội Viettel về việc thanh toán cước viễn thông của Viettel và đạt thỏa thuận hợp tác với Citibank Vào năm 2006, MB thành lập Công ty Quản lý Quỹ Đầu tư Chứng khoán Hà Nội HFM (nay là Công ty Cổ phần Quản lý Quỹ Đầu tư Ngân hàng Quân đội MB Capital) và triển khai thành công dự án hiện đại hóa công nghệ thông tin Core T24 của Tập đoàn Temenos (Thụy Sĩ)
Năm 2008, MB tiến hành tái cơ cấu tổ chức và Tập đoàn Viễn thông Quân đội Viettel trở thành cổ đông chiến lược Trong năm 2009, MB ra mắt Trung tâm dịch vụ khách hàng 247 và năm 2010, khai trương chi nhánh đầu tiên tại nước ngoài ở Lào
Những thành tựu tiếp theo của MB bao gồm việc niêm yết cổ phiếu trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP Hồ Chí Minh (HSX) vào năm 2011, khai trương chi nhánh thứ hai tại nước ngoài ở Campuchia, và nâng cấp hệ thống Core T24 từ R5 lên R10 Giai đoạn từ 2017 đến 2021, MB Bank liên tục chú trọng vào việc hoàn thiện hệ thống giao dịch và cải thiện dịch vụ khách hàng
Năm 2019, MB ra mắt logo và bộ nhận diện thương hiệu mới và năm 2020, được vinh danh là "Ngân hàng tiêu biểu Việt Nam" Vào năm 2022, tính đến Quý 1, tổng tài sản của MB đạt mốc 649.040 tỷ đồng, vốn điều lệ đạt 37.783 tỷ đồng, đứng vị trí thứ 6 trong toàn ngành ngân hàng Việt Nam.” (Thùy, 2024)
2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng Thương mại Cổ Phần Quân Đội- Chi nhánh Tây Sài Gòn
“Chi nhánh Ngân hàng Thương mại Cổ Phần Quân Đội (MB) - Chi nhánh Tây Sài Gòn là một trong những địa điểm quan trọng của MB tại khu vực miền Nam, Việt Nam Quá trình hình thành và phát triển của chi nhánh này phản ánh sự phát triển của
MB trong việc mở rộng mạng lưới và cung cấp dịch vụ tài chính cho khách hàng Chi nhánh Tây Sài Gòn được thành lập vào 23/01/2016 nhằm mục đích mở rộng hoạt động của MB tại khu vực miền Nam, nơi có nhu cầu ngày càng tăng về các sản phẩm và dịch vụ tài chính Việc này phản ánh cam kết của MB trong việc phục vụ cộng đồng và hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế của khu vực
Sau khi thành lập, chi nhánh Tây Sài Gòn đã không ngừng phát triển mạng lưới với việc mở rộng số lượng và chất lượng các điểm giao dịch Điều này giúp MB tiếp cận được nhiều đối tượng khách hàng hơn và cung cấp dịch vụ tài chính đa dạng cho cả cá nhân và doanh nghiệp
MB không chỉ cung cấp các dịch vụ truyền thống như tiết kiệm và cho vay, mà còn mở rộng sang các lĩnh vực khác như bảo hiểm, quản lý tài sản, và tư vấn tài chính Chi nhánh Tây Sài Gòn được xem là một trong những cơ sở quan trọng của MB để phát triển các dịch vụ này tại khu vực miền Nam
MB không ngừng áp dụng công nghệ mới vào hoạt động của mình để cải thiện hiệu suất và trải nghiệm khách hàng Chi nhánh Tây Sài Gòn cũng không ngoại lệ, thường xuyên cập nhật các công nghệ tiên tiến để đảm bảo rằng họ đáp ứng được nhu cầu của khách hàng trong một môi trường tài chính ngày càng phức tạp và cạnh tranh Ngoài việc cung cấp các sản phẩm và dịch vụ tài chính, chi nhánh Tây Sài Gòn cũng thường xuyên tham gia vào các hoạt động cộng đồng và các chương trình xã hội nhằm hỗ trợ cho sự phát triển bền vững của khu vực
Tóm lại, quá trình hình thành và phát triển của chi nhánh MB - Tây Sài Gòn phản ánh cam kết của MB trong việc cung cấp các sản phẩm và dịch vụ tài chính chất lượng cao và đồng thời hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế và xã hội của khu vực.”(MB,2016)
“Cơ cấu tổ chức cán bộ tại một chi nhánh của Ngân hàng MB thường phản ánh một hệ thống tổ chức phân cấp và chuyên môn nhằm đảm bảo hoạt động của chi nhánh được thực hiện một cách hiệu quả và linh hoạt Dưới đây là một mô hình cơ cấu tổ chức cán bộ chi nhánh của ngân hàng MB- Chi nhánh Tây Sài Gòn:
( Nguồn Cơ cấu tổ chức cán bộ tại ngân hàng MB Chi nhánh Tây Sài Gòn)
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức cán bộ tại ngân hàng MB Chi nhánh Tây Sài Gòn Chú thích :
Là người đứng đầu quản lý toàn bộ hoạt động của chi nhánh Có trách nhiệm quản lý và điều hành các phòng ban khác nhau để đảm bảo hoạt động của chi nhánh đạt được mục tiêu kinh doanh và đáp ứng nhu cầu của khách hàng
Chịu trách nhiệm quản lý và điều hành các hoạt động liên quan đến dịch vụ cung cấp cho khách hàng cá nhân Điều này bao gồm quản lý nhân viên, xây dựng và triển khai các chiến lược phát triển dịch vụ, giải quyết các vấn đề phát sinh và đảm bảo chất lượng dịch vụ
Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay tại ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội MB chi nhánh tây Sài Gòn 23
Cụ thể hơn, ta có thể đánh giá hoạt động của chi nhánh MB Tây Sài Gòn thông qua các số liệu:
Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh 2021- 2023
(Đơn vị tính: Tỷ đồng )
2 Tổng dư nợ cho vay 1.231 1.615 2.305
Nguồn : Báo cáo kết quả kinh doanh của chi nhánh Tây Sài Gòn
(Đơn vị tính: Tỷ đồng )
Nguồn : Văn bản quy chế điều hành của MB
Biểu đồ 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh 2021- 2023 Qua bảng số liệu có thể thấy tình hình thương mại của chi nhánh khá khả quan, lượng vốn huy động cũng như dư nợ cho vay không ngừng tăng qua các năm Dư nợ chủ yếu đến từ VNĐ và nợ ngắn hạn nằm trong ngưỡng an toàn Năm 2021, kinh tế toàn cầu vẫn chưa thoát khỏi khủng hoảng, kinh tế trong nước phải đối mặt với nhiều khó khăn nhưng cuối năm tài chính Chi nhánh tiếp tục đạt 1.834 tỷ đồng huy động vốn, dư nợ cho vay đạt 1.231 tỷ đồng Với định hướng đúng đắn và nỗ lực tập thể cao cán bộ công nhân viên và chi nhánh có sự bứt phá trong những tháng cuối năm đạt kế hoạch của năm Năm 2021 cũng là năm đánh dấu nhiều hoạt động đáng chú ý của
MB cũng là ngân hàng đầu tiên trong việc chia sẻ và hỗ trợ cho khách hàng bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19 Ngân hàng MB giảm chi phí và lợi nhuận để triển khai hiệu quả hỗ trợ tín dụng cho khách hàng như thời hạn trả nợ , giữ nguyên nhóm nợ, giảm lãi suất và phí dịch vụ
Năm 2022, MB Tây Sài Gòn đã có sự chuyển biến về tăng trưởng so với đầu năm, huy động vốn 2.783 tỷ đồng Trong các hoạt động cụ thể, MB cho biết năm
2022 các chỉ số vẫn tăng qua các năm
Tổng vốn huy động Tổng dư nợ cho vay Doanh thu Chi phí
Trong năm này, MB có sự phát triển bền vững với các chỉ tiêu có sự tăng trưởng tốt, đây cũng là một cột mốc quan trọng đối với MB khi hoàn thành các dự án lớn về nâng cấp toàn ngành Nổi bật là nâng cấp thành công hệ thống T24, chuẩn bị hạ tầng phục vụ 30 triệu khách hàng
Năm 2023, tỷ trọng huy động vốn từ dân cư tiếp tục chiếm phần lớn trong tổng số huy động của toàn bộ chi nhánh và duy trì mức độ ổn định qua các năm Điều này thể hiện sự tập trung của Ban lãnh đạo Chi nhánh vào việc mở rộng và phát triển cơ sở khách hàng dân cư, tránh sự phụ thuộc vào các khách hàng lớn như các tổ chức kinh tế, nhằm đảm bảo nguồn vốn ổn định cho hoạt động kinh doanh của Chi nhánh
Bảng 2.2: Dư nợ của KHCN
(Đơn vị tính: Tỷ đồng ) STT Loại tài sản đảm bảo Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Tỷ trọng
Tổng dư nợ cho vay KHCN 538 728 1052 100%
Biểu đồ 2.2: Dư nợ của KHCN
Xe ô tôGiấy tờ có giá
Theo biểu đồ trên các loại TSBĐ được dùng làm tài sản thế chấp tại ngân hàng thì đa phần ngân hàng tập trung chủ yếu vào bất động sản, tiếp đó là giấy tờ có giá và cuối cùng là ô tô Có thể thấy rằng số tiền vay cho tất cả các loại tài sản đều tăng theo thời gian Điều này có thể chỉ ra một sự tăng trưởng trong nhu cầu vay vốn từ phía khách hàng hoặc chính sách vay mới của ngân hàng để kích thích việc cho vay Ngân hàng có thể đánh giá được rằng loại tài sản nào đang thu hút nhiều sự quan tâm và nhu cầu vay hơn Ví dụ, nếu số tiền vay cho bất động sản tăng nhanh chóng hơn so với các loại khác, có thể ngân hàng sẽ tập trung vào phát triển sản phẩm và dịch vụ liên quan đến bất động sản hơn Ngân hàng có thể so sánh bảng này với các bảng thống kê tương tự từ các đối thủ cạnh tranh để đánh giá thị trường và xác định mức độ cạnh tranh trong việc cung cấp các khoản vay cho các loại tài sản khác nhau Dựa trên nhận xét từ bảng này, ngân hàng có thể điều chỉnh chiến lược kinh doanh của mình, bao gồm việc tăng cường hoặc giảm bớt mức độ phát triển sản phẩm và dịch vụ tài chính cho từng loại tài sản cụ thể
2.2.2 Điều kiện nhận tài sản bảo đảm tại Ngân hàng MB chi nhánh Tây Sài Gòn
Thực hiện theo quy định của MB từng thời kỳ 1
2.2.2.1 Điều kiện chung với TSBĐ được nhận
“Bảng 2.3: Các điều kiện chung đối với TSBĐ
STT Nội dung Điều kiện chung
1 Độ tuổi bên bảo đảm
- Tuổi với TSĐB là BĐS + Phương án tiêu chuẩn: không quá 70 tuổi + Phương án khác biệt: không quá 73 tuổi
- Tuổi với TSBĐ là GTCG: tối đa không quá 75 tuổi
- Tuổi với TSBĐ là PTVT: không quá 70 tuổi
2 Mối quan hệ giữa bên bảo đảm và khách hàng
- Con ( con đẻ/ con nuôi/ con riêng/ con dâu/ con rể)
- Anh, chị em ruột và vợ/ chồng Anh, chị em ruột
- Cô, dì, chú, bác,cậu ruột và vợ/ chồng Cô, dì,chú, bác, cậu ruột
- Hộ gia đình mà KH là thành viên trong hộ gia đình
- Doanh nghiệp tư nhân do KH hoặc vợ/ chồng
KH là chủ doanh nghiệp tư nhân
3 Điều kiện đối với TSBĐ
- Tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm
- Tài sản không được phép giao dịch
- Tài sản không có tranh chấp, không bị kê biên thi hành án,
Nguồn : Văn bản quy chế điều hành của MB Chú thích :
- Quyết định 979/QĐ-HS.m ngày 22/11/2018 về việc Quy định cầm cố và thế chấp TSBĐ
- Quyết định 7433/HD-HS ngày 18/06/2019 v/v Hướng dẫn nhận và quản lý tài sản bảo đảm là BĐS
- Quyết định 772/HD-HS ngày 24/02/2019 v/v Ban hành hướng dẫn nhận và quản lý tài sản bảo đảm là Phương tiện tham gia giao thông đường bộ
- Quyết định 10969/HS-HS ngày 18/11/2019 v/v Hướng dẫn nhận và quản lý tài sản bảo đảm là tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi theo hợp đồng tiền gửi, giấy tờ có giá Những điều kiện này thường được quy định cụ thể trong các hợp đồng vay vốn và có thể thay đổi tùy thuộc vào các yếu tố như chính sách của ngân hàng, loại hình giao dịch, và loại tài sản đảm bảo.”( Văn bản quy chế điều hành của MB)
2.2.2.2 Điều kiện TSBĐ là BĐS
“Bảng 2.4: Điều kiện áp dụng khi TSĐB là BĐS
Quyền sử dụng đất/ Tài sản gắn liền với đất
Chỉ nhận những tài sản có: Vị trí 1,2,3,4
5) Khoảng cách tối đa từ bất động sản đến chi nhánh MB gần nhất 80 km
- Nguồn gốc sử dụng đất: chỉ nhận những loại đất tại mục 1,2,4,5, theo danh sách sau:
1 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
2 Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần
3 Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm
4 Công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền sử dụng đất
5 Thuê đất trả tiền một lần của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp
6 Thuê đất trả tiền hàng năm của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp
Không nhận TSBĐ có thanh khoản thấp
2 Pháp lý giao dịch: Chỉ nhận những tài sản được phép giao dịch
Chi tiết điều kiện về Nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất và các điều kiện khác thực hiện theo quy định của
MB từng thời kỳ (Hiện tại là hướng dẫn nhận và quản lý TSBĐ là BĐS ban hành theo Quyết định 7433/QĐ- HS ngày 18/06/2019)
Nhận các loại đất phi nông nghiệp sau:
1 Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị
- Diện tích: Chỉ nhận nếu diện tích thỏa mãn như sau:
+ Hà Nội/Thành phố HCM >20m 2
- Diện tích của nhà chung/tập thể: >30 m 2
- Chiều rộng ngõ ngách tối thiểu: Chỉ nhận đối với đất có chiều rộng ngõ ngách thỏa mãn:
Trường hợp đất ở nếu có nguồn gốc 3 (Nhà nước cho thuê đất trả tiền) hoặc 7 (Thuê
2 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng để xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ
3 Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
>1.5 m đất trả tiền một lần của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp), chỉ nhận nếu thời gian cho thuê còn lại lớn hơn thời gian vay tối thiểu
1 Diện tích; nhà chung cư, tập thể > 30m 2 phần đất ở
2 Nếu đã có giấy chứng nhận: thực hiện như đất phi nông nghiệp
3 Nếu nhà ở chưa được chứng nhận quyền sở hữu 2 , cụ thể:
+ KH/Phương án đáp ứng quy định về tiêu chuẩn xét duyệt tín dụng theo Điều 5 khoản 1 Quy chế này
+KH/Phương án không thuộc đối tượng hạn chế hoặc không cấp tín dụng theo Phụ lục 5 Quy chế này;
+KH không phát sinh nợ quá hạn trong vòng 12 tháng gần nhất
+ Điều kiện pháp lý của nhà ở chưa được chứng nhận: Có giấy phép xây dựng hoặc Xác nhận của UBND xã/phường/thị trấn
+ Các điều kiện khác thuộc Hướng dẫn 515/HD-HS.m ngày 25/5/2015 Đất nông nghiệp
Chỉ nhận loại đất gồm:
1 Đất chuyên trồng lúa nước
2 Đất trồng cây lâu năm
3 Đất nuôi trồng thủy sản
5 Đất trồng cây hàng năm khác
2 Nếu GCN QSDĐ chỉ gồm đất nông nghiệp thì nhận đất nông nghiệp tại các địa bàn sau:
- Đối với đất trồng lúa:
1000 m 2 (hoặc tổng diện tích nhiều thửa đất trồng lúa liền kề của bên bảo đảm cũng thế chấp tại
- Nếu đất nông nghiệp ở khu vực đông tây nam bộ:
1 Bổ sung thêm điều kiện sau: Đất đúng mục đích
Hoặc theo quy định từng thời kỳ 3 , cụ thể: Đất không đúng mục đích với loại đất phải là:
+ Đất trồng cây hàng năm khác
+ Đất trồng cây lâu năm
2 Thời gian không sử dụng:
+ Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm: Thời gian không sử dụng < 12 tháng
+ Đất nông nghiệp trồng cây lâu năm: Thời gian
Trường hợp đất nông nghiệp nếu có nguồn gốc 3 (Nhà nước cho thuê đất trả tiền) hoặc 7 (Thuê đất trả tiền một lần của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp), chỉ nhận nếu thời gian cho thuê còn lại lớn bao gồm
1 phần diện tích có mục đích sử dụng đất là đất vườn, đất ao và phần diện tích còn lại có mục đích sử dụng là đất ở: vườn được áp dụng chính sách như đất trồng cây hàng năm khác và được áp dụng
31 Cà Mau không sử dụng < 18 tháng hơn thời gian vay tối thiểu
6 tháng, trừ trường hợp được nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp với hộ gia đình, cá nhân chính sách như đất nuôi trồng thủy sản
(Nguồn : Văn bản quy chế điều hành của MB) Chú thích :
2 Thực hiện theo hướng dẫn 515/HD-HS.m ngày 25/5/2015 v/v hướng dẫn nhận và quản lý tài sản bảo đảm là nhà ở chưa được chứng nhận quyền sở hữu
3 Hiện là hướng 169/HD-KHCN ngày 17/09/2019 v/v Nhận TSBĐ là QSDĐ nông nghiệp có yếu tố đặc thù
Nội dung trên liên quan đến các điều kiện và yêu cầu cụ thể đối với việc chấp nhận tài sản bảo đảm (TSBĐ) trong các giao dịch tài chính tại Ngân hàng MB
Những điều kiện này thường được xác định để đảm bảo rằng TSBĐ đủ giá trị và an toàn để đảm bảo cho khoản vay Các điều kiện cụ thể có thể thay đổi theo thời gian và chính sách của Ngân hàng MB.”( Văn bản quy chế điều hành của MB)
2.2.2.3 Điều kiện TSBĐ là GTCG
“Bảng 2.5: Điều kiện áp dụng khi TSBĐ là GTCG
STT Nội dung Loại TSBĐ nhận Điều kiện
1 Thẻ tiết kiệm/ Sổ tiết kiệm
1 Thẻ tiết kiệm/Sổ tiết kiệm chỉ nhận khi thuộc đơn vị phát hành là MB và TCTD được MB chấp thuận từng thời kỳ
2 Hợp đồng tiền gửi chỉ nhận khi thuộc đơn vị phát hành là MB và TCTD được MB chấp thuận từng thời kỳ
3 Chứng chỉ tiền gửi chỉ nhận khi thuộc đơn vị phát hành là MB và TCTD được chấp thuận từng thời kỳ Lưu ý:
-Nếu loại tiền gửi là tiền gửi tiết kiệm số, tiền gửi trên tài khoản thanh toán chỉ nhận khi thuộc đơn vị phát hành là
(Nguồn : Văn bản quy chế điều hành của MB)”
2.2.2.4 Điều kiện TSBĐ là Ô tô
“Chỉ thực hiện đảm bảo các loại ô tô từ 9 chỗ trở xuống, đồng thời thực hiện theo quy định cho vay mua ô tô tại MB từng thời kỳ
Bảng 2.6: Tỷ lệ phân loại theo từng nhóm tài sản
TT Loại tài sản bảo đảm LTV
I TIỀN – TIỀN GỬI TIẾT KIỆM/ TIỀN GỬI CÓ KỲ HẠN – GTCG 4
1 Tiền mặt, tiền gửi tại MB 100%
2 Tiền gửi tiết kiệm/ Tiền gửi có kỳ hạn tại MB do MB phát hành 100%
3 Giấy tờ có giá do Chính phủ hoặc Ngân hàng Nhà nước ban hành 95%
4 Tiền gửi tiết kiệm/ Tiền gửi có kỳ hạn tại TCTD khác do TCTD khác phát hành
1 Bất động sản tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh
1.1 Quyền sử dụng đất và/hoặc nhà ở tại khu vực 1 75% 1.2 Quyền sử dụng đất và/hoặc nhà ở tại khu vực 2 75% 1.3 Quyền sử dụng đất và/hoặc nhà ở tại khu vực 3 70%
2 Bất động sản tại địa phương khác
2.1 Quyền sử dụng đất và/hoặc nhà ở tại khu vực 1 75% 2.2 Quyền sử dụng đất và/hoặc nhà ở tại khu vực 2 70%
2.3 Quyền sử dụng đất và/hoặc nhà ở tại khu vực 3 65%
3 Quyền sử dụng đất nông nghiệp ( áp dụng cho toàn bộ/ phần đất nông nghiệp trên bất động sản ) 5
3.1 Quyền sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực:
- Nội thành các thành phố, các khu đô thị mới đã được quy hoạch;
- Nội thị các thị xã, thị trấn
3.2 Quyền sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực khác 60%
4 Nhà ở chưa được chứng nhận quyền sở hữu 6 60%
1.1 Xe mới- Giá trị TSBĐ < 1,5 tỷ đồng 65%
1.2 Xe cũ – Giá trị TSBĐ < 1,5 tỷ đồng 60%
1.3 Xe mới- Giá trị TSBĐ > 1,5 đến < 3 tỷ đồng 60% 1.4 Xe cũ – Giá trị TSBĐ > 1,5 đến < 3 tỷ đồng 55%
1.5 Xe mới- Giá trị TSBĐ > 3 tỷ đồng 45%
1.6 Xe cũ - Giá trị TSBĐ > 3 tỷ đồng 40%
1.7 Xe có thương hiệu Trung Quốc, Đài Loan, Asean ( Không gồm Việt
Nam), Ấn Độ: Giảm tương ứng 10% so với thông tin trên
(Nguồn : Văn bản quy chế điều hành của MB) Chú thích:
5 Đối với quyền sử dụng đất khác ( cùng với đất nông nghiệp ) và tài sản gắn liền với đất ( hình thành trên đất nông nghiệp ) ;
6 Đối với quyền sử dụng đất: Theo Mục 1, 2- Phần II.”( Văn bản quy chế điều hành của MB)
2.2.3 Biểu phí định giá tài sản
2.2.3.1 Đối với tài sản là bất động sản
Bảng 2.7: Biểu phí đối với tài sản là BĐS
Giá trị bất động sản
( triệu đồng ) Mức phí (đồng)
(Chưa bao gồm thuế VAT 10%)
Mức phí bao gồm thuế VAT (đồng)
(Nguồn phòng thẩm định tài sản)
Kinh tế đang chịu sự biến động, việc đảm bảo tính an toàn của quỹ cho vay và tính thanh khoản của tài sản tại Ngân hàng đòi hỏi sự chú ý đến công tác thẩm định giá Việc định giá quá cao có thể đưa Ngân hàng vào tình thế rủi ro khi gặp phải nợ xấu từ phía khách hàng Sự xuất hiện của nợ xấu có thể gây ra những tác động tiêu cực đối với hệ thống ngân hàng toàn cầu Ngược lại, nếu định giá quá thấp, có thể làm mất lòng tin của khách hàng và dẫn đến việc họ tìm kiếm các nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng khác Điều này sẽ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của Ngân hàng một cách đáng kể Do đó, việc định giá phải được thực hiện một cách cân nhắc và hợp lý nhằm tạo ra sự cân bằng lợi ích giữa Ngân hàng và khách hàng
Đánh giá chung hoạt động thẩm định TSBĐ tại MB Tây Sài Gòn 40
2.3.1 Kết quả đạt được khi thẩm định TSBĐ tại MB Tây Sài Gòn
Từ kết quả nghiên cứu, nhận thấy rằng công tác định giá tại Chi nhánh Ngân hàng MB đã đạt được những thành tựu đáng kể Đầu tiên, tỷ trọng dư nợ cho vay và tỷ trọng dư nợ có tài sản bảo đảm đã có xu hướng tăng, cho thấy sự gia tăng trong hoạt động cho vay cũng như sự tin cậy vào tài sản đảm bảo Đồng thời, chất lượng của nhóm nợ cũng đã có sự cải thiện, với tỉ lệ nợ xấu được duy trì ở mức chấp nhận được
Sự hợp tác chặt chẽ giữa phòng khách hàng và phòng quản lý rủi ro tại Chi nhánh đã đóng vai trò quan trọng trong việc định giá, bảo quản và xử lý tài sản, góp phần nâng cao chất lượng tín dụng của Chi nhánh Đồng thời, việc tuân thủ đúng các quy định pháp luật và điều chỉnh kịp thời cơ chế bảo đảm tiền vay phù hợp với quy định và tiêu chuẩn định giá đã được thực hiện một cách chính xác và linh hoạt Trong quá trình thực hiện, các quy định về định giá tài sản bảo đảm đã được thực hiện một cách tương đối tốt, với thời gian xử lý nhanh chóng và cung cách chuyên nghiệp Điều này không chỉ tăng thêm uy tín và niềm tin của khách hàng vào Ngân hàng nói chung mà còn củng cố lòng tin và sự hài lòng của khách hàng đối với Chi nhánh cụ thể
Về nhân lực, dù cán bộ tín dụng có thể còn trẻ và thiếu kinh nghiệm, nhưng chúng tôi nhận thấy họ rất chăm chỉ trong việc học hỏi, nắm bắt thông tin mới và tương tác với khách hàng Điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình thẩm định và xử lý các vấn đề liên quan đến định giá tài sản, góp phần tạo ra sự thuận lợi và tin cậy trong hoạt động kinh doanh của Chi nhánh
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân hoạt động thẩm định tài sản bảo đảm tại MB chi nhánh Tây Sài Gòn
Trong quá trình hoạt động về việc cho vay, không thể phủ nhận vai trò tích cực của việc định giá tài sản bảo đảm Tuy nhiên, cũng cần nhấn mạnh rằng quá trình này vẫn đối diện với nhiều khó khăn và rủi ro đối với ngân hàng Tại chi nhánh Tây Sài Gòn của MB, đã được phát hiện một số hạn chế nhất định:
Thứ nhất là việc thực hiện thẩm định giá chưa đạt đúng chức năng và quy trình
Cụ thể, công việc thẩm định chưa được phân công rõ ràng, và cán bộ thẩm định thường thiếu sự kiêm nhiệm và trách nhiệm trong việc đánh giá và theo dõi tài sản bảo đảm
Thứ hai là phương pháp định giá tài sản bảo đảm vẫn còn đơn giản và chưa thực sự chính xác Quá trình này cần được cải thiện để đảm bảo việc đánh giá chính xác hơn về giá trị của tài sản
Thứ ba là trình độ và kinh nghiệm của cán bộ thẩm định vẫn còn hạn chế Việc định giá tài sản bảo đảm vẫn chủ yếu dựa vào cán bộ tín dụng, những người thiếu kinh nghiệm và đào tạo chuyên sâu trong lĩnh vực này, dẫn đến chất lượng thẩm định không đạt yêu cầu và ảnh hưởng đến uy tín của ngân hàng
Cuối cùng, nguồn thông tin thẩm định vẫn còn hạn chế Thường thì việc tìm kiếm thông tin cho việc thẩm định dựa vào nguồn thông tin tự tìm kiếm của nhân viên ngân hàng, qua các kênh như báo chí, truyền hình và internet Điều này tạo ra một sự phụ thuộc quá mức vào thông tin từ bên ngoài, không đảm bảo tính chính xác và toàn vẹn của quá trình định giá
Thứ nhất, nguyên nhân từ phía khách hàng: Đối với một lượng khách hàng có mối quan hệ tín dụng đáng kể với Chi nhánh, độ đa dạng và mức độ an toàn của tài sản bảo đảm mà họ mang lại cũng không giống nhau Điều này có nghĩa là, các tài sản bảo đảm từ khách hàng bao gồm nhiều nguồn gốc và loại hình khác nhau, có giá trị và đặc điểm riêng biệt, dẫn đến việc thẩm định giá mất thời gian và gặp nhiều khó khăn Hơn nữa, việc ghi chép và phản ánh dữ liệu về giá trị tài sản vẫn chưa đồng nhất, và nhiều giấy tờ liên quan có thể không chính xác nếu khách hàng có ý định gian lận
Từ một góc độ khác, khi một khách hàng đến ngân hàng để vay vốn, họ luôn xem xét các lựa chọn để tìm ra nơi có điều kiện vay thuận lợi nhất Nếu các yêu cầu từ ngân hàng về tài sản bảo đảm và thủ tục quá khắt khe, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp ngoại quốc, cá nhân kinh doanh và người tiêu dùng, thì những khách hàng này sẽ chuyển sang tìm kiếm các tổ chức tín dụng khác Vấn đề đặt ra là cần có một chính sách tín dụng linh hoạt hơn để thu hút khách hàng và mở rộng phạm vi tín dụng Thứ hai, nguyên nhân từ phía Cơ quan Nhà Nước:
Các cơ quan có thẩm quyền như Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính đã ban hành các văn bản pháp luật liên quan đến bảo đảm tiền vay và định giá các tài sản bảo đảm, nhưng hiện vẫn chưa đạt được sự nhất quán và rõ ràng trong quy định Sự chồng chéo và không nhất quán trong các văn bản này đã gây khó khăn cho Chi nhánh trong việc định giá lại tài sản bảo đảm, ảnh hưởng đến tính chính xác của quá trình này
Ngoài ra, theo quy định, tất cả các hợp đồng bảo đảm đều cần được công chứng bởi cơ quan Nhà nước Do đó, tại chi nhánh, mọi hợp đồng giao dịch bảo đảm đều phải trải qua quá trình công chứng, chứng thực Tuy nhiên, thủ tục công chứng hiện nay vẫn còn rất phức tạp và tốn kém về thời gian và chi phí Điều này dẫn đến việc kéo dài thời gian vay vốn của khách hàng và giảm đi tiến độ kinh doanh của họ Thêm vào đó, để một tài sản được xác nhận là tài sản bảo đảm, cần phải có sự xác nhận từ các cơ quan quản lý tài sản như Sở địa chính đối với bất động sản Quá trình này thường mất tới 7 ngày mỗi lần xin xác nhận, làm chậm hoạt động của cả khách hàng lẫn ngân hàng và kéo dài thêm quá trình xin vay vốn
Thứ nhất: Trình độ và năng lực định giá của cán bộ thẩm định Định giá tài sản trong ngân hàng là một quá trình phức tạp, đòi hỏi sự kỹ năng và kiến thức sâu rộng từ các chuyên gia trong lĩnh vực Không ai có thể hoàn toàn am hiểu mọi ngành nghề và lĩnh vực trong nền kinh tế Tại Chi nhánh, công việc này được chia thành hai phần chính: phòng thẩm định đối với các dự án lớn và có tài sản bảo đảm quan trọng, và cán bộ tín dụng tự định giá cho các trường hợp còn lại Tuy nhiên, việc tự định giá này có thể mang tính chủ quan và cảm tính, dẫn đến khả năng định giá không phù hợp với mong muốn của khách hàng Để giải quyết vấn đề này, Chi nhánh cần tập trung vào việc nâng cao chuyên môn và tăng cường sự hợp tác giữa các cán bộ tín dụng Đặc biệt, với đa số cán bộ trẻ và ít kinh nghiệm, việc đảm bảo sự chính xác trong mọi khâu của quy trình tín dụng trở thành một thách thức lớn Các cán bộ phải đảm nhận nhiều vai trò, từ thẩm định khách hàng và tài sản đến thu thập thông tin và theo dõi hoạt động kinh doanh của họ Điều này tạo ra một áp lực công việc khá lớn, đặc biệt là đối với những người trẻ tuổi và thiếu kinh nghiệm
Tổng thể, việc định giá tài sản và đánh giá khách hàng trong ngân hàng đòi hỏi sự chuyên nghiệp và sự kỹ năng rất cao Để cải thiện, cần có sự đầu tư vào đào tạo và hỗ trợ cho cán bộ, cũng như tạo điều kiện để họ có thể hợp tác và học hỏi lẫn nhau trong quá trình công việc
Thứ hai: Khả năng cập nhật thông tin:
Trong hoạt động ngân hàng, việc thu thập thông tin về khách hàng cũng như về tài sản họ đặt cược và đặc biệt là công tác theo dõi và bảo quản tài sản này chưa được đặc biệt chú trọng Hậu quả là, chúng ta rất dễ mắc phải những rủi ro do "thông tin không cân xứng" mang lại Lý do là mọi thông tin về hoạt động kinh doanh của khách hàng và thực trạng tài sản họ đặt cược đều phụ thuộc vào sự cung cấp và đánh giá của khách hàng, đồng thời cũng phụ thuộc vào đánh giá chủ quan của cán bộ tín dụng phụ trách Vì vậy, tính chính xác và khách quan trong việc đánh giá này thường không cao
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI – CHI NHÁNH TÂY SÀI GÒN
Phương hướng phát triển chung của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội chi nhánh Tây Sài Gòn 46
- Mở rộng mạng lưới và phát triển hệ thống:
Mở rộng và phát triển số lượng và chất lượng các chi nhánh và điểm giao dịch để tiếp cận được nhiều khách hàng hơn trong khu vực
Tăng cường đầu tư vào cơ sở hạ tầng và công nghệ để cải thiện hiệu suất hoạt động và trải nghiệm của khách hàng
- Đa dạng hóa sản phẩm và dịch vụ:
Phát triển thêm các sản phẩm và dịch vụ tài chính đa dạng nhằm đáp ứng nhu cầu của các đối tượng khách hàng khác nhau, bao gồm cá nhân, doanh nghiệp và tổ chức
Tăng cường các dịch vụ công nghệ fintech và ngân hàng số để cung cấp các trải nghiệm tài chính hiện đại và thuận tiện cho khách hàng
- Tăng cường quản lý rủi ro và tuân thủ pháp luật: Đảm bảo tuân thủ các quy định và luật pháp liên quan đến ngành ngân hàng và tài chính
Tăng cường các biện pháp quản lý rủi ro để bảo vệ tài sản của ngân hàng và đảm bảo sự ổn định và bền vững của hệ thống tài chính
- Phát triển nguồn nhân lực: Đầu tư vào việc đào tạo và phát triển nhân viên để nâng cao năng lực và chuyên môn trong phục vụ khách hàng và quản lý ngân hàng
Xây dựng môi trường làm việc tích cực và thu hút và giữ chân nhân viên tài năng và có kỹ năng
- Tăng cường quan hệ đối tác:
Xây dựng và mở rộng các mối quan hệ đối tác với các tổ chức tài chính, doanh nghiệp và cộng đồng để tạo ra các cơ hội hợp tác mới và mở rộng thị trường
Phát triển các liên kết cùng lợi với các đối tác chiến lược để cung cấp các dịch vụ tài chính tích hợp và đa dạng hóa nguồn lợi nhuận
- Tăng cường trách nhiệm xã hội và bảo vệ môi trường:
Thực hiện các chương trình và hoạt động cộng đồng nhằm góp phần vào phát triển kinh tế và xã hội của địa phương Đầu tư vào các giải pháp và công nghệ xanh để giảm thiểu ảnh hưởng của hoạt động ngân hàng đến môi trường và xã hội.
Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài sản bảo đảm tại Ngân hàng MB
Điều này đặt ra yêu cầu cực kỳ cao đối với việc đảm bảo tài sản khi vay vốn, nhằm đảm bảo tính an toàn của vốn đầu tư và tạo niềm tin vững chắc khi thực hiện các giao dịch vay vốn, đồng thời cung cấp cơ sở pháp lý cho việc thu hồi nợ đối với các khoản vay
Việc nâng cao và hoàn thiện công tác thẩm định này luôn là vấn đề được quan tâm hàng đầu của các tổ chức ngân hàng
3.2.1 Hoàn thiện tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản bảo đảm Đây là bước quan trọng nhất trong quy trình định giá, vì nó tạo nền tảng cho việc xác định đúng giá trị thực của tài sản Ngoài việc lựa chọn thành phần tham gia định giá dựa trên hạn mức tín dụng của khách hàng, chi nhánh cũng cần phát triển các hướng dẫn cụ thể về việc định rõ các loại tài sản phức tạp, cần sự thẩm định từ các cấp cao nhất để đảm bảo tính chính xác và phù hợp
Thứ hai, Ngân hàng cần phải đưa ra quy định rõ ràng về phân công trách nhiệm, tránh việc một cán bộ thẩm định phải đảm nhận quá nhiều công việc từ thăm dò khách hàng đến thẩm định và cho vay Mỗi cán bộ có những điểm mạnh riêng biệt và yếu tố khác nhau trong hoạt động tín dụng Bằng cách phân chia nhiệm vụ thành các khâu chuyên biệt, với các tổ thẩm định và phòng quan hệ khách hàng riêng biệt, Ngân hàng có thể tận dụng tối đa các điểm mạnh của cán bộ, từ đó tăng cường lợi nhuận và dễ dàng phân chia trách nhiệm
Thứ ba, để giảm thiểu sai sót và rủi ro trong quá trình định giá, Ngân hàng cần thực hiện một số biện pháp cụ thể như sau:
Kiểm tra lại kết quả định giá sau khi hoàn thành để phát hiện và sửa chữa những sai sót có thể xảy ra trong quá trình đánh giá
Thường xuyên kiểm tra và giám sát hoạt động định giá để điều chỉnh và nhắc nhở nhân viên, giảm thiểu rủi ro sai sót Để thực hiện các biện pháp này, MB cần thiết lập một hệ thống giám sát và đánh giá hiệu suất công tác thẩm định giá của cán bộ tín dụng, nhằm nâng cao chất lượng thẩm định và giảm thiểu sai sót Hệ thống này sẽ là động lực để cán bộ tín dụng tập trung hơn vào công việc, nâng cao chất lượng công việc và tạo điều kiện cho cơ hội thăng tiến trong Ngân hàng
3.2.2 Hoàn thiện quy trình phương pháp định giá tài sản bảo đảm Để cải thiện việc ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết về việc áp dụng các phương pháp đánh giá cụ thể cho từng loại tài sản sẽ giúp định hình một quy trình định giá được chuẩn hóa, thống nhất và cụ thể hóa, giảm thiểu việc thẩm định dựa trên kinh nghiệm và cảm tính cá nhân, cũng như làm giảm bất đồng quan điểm trong quá trình định giá tài sản Để đạt được hiệu quả mong muốn, quy trình cần được cụ thể hoá các công việc và xây dựng kế hoạch tổng thể:
Thứ nhất, trong bước lập kế hoạch định giá, sau khi thực hiện nghiên cứu hồ sơ và thống nhất địa điểm và thời gian thẩm định với khách hàng, các nhân viên cần thực hiện các nhiệm vụ như nhận biết các loại tài liệu cần sử dụng trong quá trình đánh giá, xác định các cơ quan và tổ chức có thể cung cấp nguồn tài liệu đáng tin cậy Ngoài ra, cần lập chương trình công việc, bao gồm việc lập danh mục và thứ tự các công việc, xác định thời hạn cho từng công việc và xác định phần việc có thể uỷ nhiệm
Thứ hai, cần phải tách riêng việc thu thập và xử lý thông tin để tạo thành một bước quan trọng trong quy trình nghiệp vụ Phân tích tài liệu đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả cuối cùng của công việc định giá Tuy nhiên, trong quá trình này, việc phân tích không được mô tả cụ thể, gây khó khăn cho nhân viên trong quá trình thực hiện Do đó, để hoàn thiện quy trình định giá, cần tiến hành phân tích thông tin dựa trên tài liệu có sẵn, bao gồm các loại phân tích chủ yếu như thị trường, tài sản, so sánh, sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Thứ ba, để tăng cường hiệu quả của công việc định giá tài sản bảo đảm, Ngân hàng cần trang bị cho phòng tín dụng cơ sở vật chất tốt nhất, bao gồm các máy móc và thiết bị đo đạc bất động sản
3.2.3 Nâng cao trình độ chuyên môn cho các cán bộ thẩm định giá tài sản trong Ngân hàng
Hoạt động định giá phụ thuộc vào những yếu tố chủ quan của người thực hiện
Vì vậy, để cải thiện chất lượng dịch vụ thông qua việc áp dụng phương pháp định giá, việc quan trọng nhất là nâng cao trình độ chuyên môn cho những người thực hiện Bên cạnh việc cung cấp đào tạo và bồi dưỡng, cần phải xác định rõ quyền hạn và trách nhiệm của những người thực hiện định giá, nhằm hạn chế các trường hợp định giá bất động sản không chính xác so với giá trị thực của chúng trên thị trường Thứ nhất, việc quy định trách nhiệm chuyên môn là cần thiết Năng lực chuyên môn là điều kiện tiên quyết và quan trọng để thực hiện công việc định giá Để tăng cường tính chuyên nghiệp, Ngân hàng cần phải ban hành các quy định rõ ràng về trách nhiệm chuyên môn trong việc định giá Trách nhiệm chuyên môn được xác định khi nhân viên ngân hàng vi phạm các quy định như định giá không khách quan và công bằng, không tuân thủ quy định pháp luật và tiêu chuẩn định giá, không liên tục nâng cao trình độ chuyên môn, và không bảo mật thông tin định giá Quy định về trách nhiệm chuyên môn đòi hỏi không chỉ kiến thức về các vấn đề liên quan mà còn sự hiểu biết sâu rộng để tránh các rủi ro có thể gây nên tác động tiêu cực tới hệ thống Ngân hàng
Thứ hai, cần phải cập nhật các văn bản pháp luật liên quan đến định giá Các văn bản pháp luật liên quan thường xuyên thay đổi, do đó, nhân viên ngân hàng cần phải liên tục cập nhật Trên cơ sở này, họ có thể phân tích và áp dụng linh hoạt các văn bản này trong các tình huống cụ thể Qua đó, họ có thể tự rút ra kinh nghiệm và học hỏi từ thành công và thất bại của mình Để có kiến thức hệ thống về pháp luật,
Ngân hàng nên tạo điều kiện cho nhân viên tham gia các khóa đào tạo về luật pháp và có thể mời các chuyên gia về lĩnh vực này đến giảng dạy cho nhân viên ngay tại Ngân hàng
Thứ ba, việc tổ chức huấn luyện để nâng cao trình độ của nhân viên ngân hàng là cần thiết Tạo điều kiện cho những chuyên viên thực hiện định giá tham gia các khóa đào tạo chuyên môn về định giá tài sản hoặc mời các giảng viên từ các trường đại học và các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực để hướng dẫn và trao đổi kinh nghiệm Mở các cuộc họp giữa các cán bộ trong hệ thống ngân hàng nhằm trao đổi kinh nghiệm và các thực tế trong quá trình thực hiện công việc định giá Từ đó, mỗi cán bộ có thể rút ra kinh nghiệm và học hỏi từ những trải nghiệm của đồng nghiệp, từ đó tránh được những sai lầm trùng lặp
3.2.4 Về thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và ngân hàng
Thông tin tín dụng có thể được thu thập từ các nguồn như trung tâm thông tin tín dụng CIC, các tổ chức tín dụng khác, và các nguồn thông tin trên phương tiện truyền thông công cộng, dựa trên các quan hệ của Ngân hàng với các tổ chức khác Trong thời đại hiện nay, ngành Ngân hàng đang tiến hành ứng dụng công nghệ thông tin một cách rộng rãi để tối ưu hóa các hoạt động của mình Việc sử dụng công nghệ trong việc thu thập thông tin phục vụ cho việc vay và bảo đảm vay là một ưu tiên hàng đầu của các ngân hàng Bằng cách này, quản lý nội bộ và kiểm soát khách hàng cũng sẽ được nâng cao Để phục vụ cho việc định giá tài sản bảo đảm, các chi nhánh cần thực hiện các bước như sau:
Thứ nhất, là bước thu thập thông tin Ban lãnh đạo của Ngân hàng cần phải thiết lập kế hoạch cụ thể để thu thập, tìm kiếm, và phân tích thông tin thị trường nhằm hoàn thiện hệ thống dữ liệu của Ngân hàng Trước khi bắt đầu việc thu thập, các nhân viên thẩm định giá cần xác định thông tin cần thu thập và phân biệt giữa thông tin chính và thông tin phụ để đảm bảo hiệu quả Cần xác định nguồn thông tin đáng tin cậy để đảm bảo tính xác thực của thông tin Các nguồn thông tin có thể bao gồm thông tin từ khách hàng, khảo sát thực tế, cơ sở dữ liệu, hoặc các cơ quan có liên quan
Thứ hai, là bước phân tích và xử lý thông tin Việc phân tích thông tin cần được thực hiện một cách khoa học và chi tiết Khi phân tích tài sản, cần nhận biết các đặc điểm và tiêu chuẩn quan trọng có thể ảnh hưởng đến giá trị của tài sản Các cán bộ tín dụng cần loại bỏ thông tin không cần thiết và tập trung vào đánh giá các yếu tố cơ bản để tránh sự mơ hồ và không chính xác Khi phân tích so sánh, cần xem xét nguồn gốc và tính chất của các chứng cứ thị trường để đảm bảo tính đáng tin cậy của dữ liệu Khi ước tính chất lượng còn lại của tài sản bảo đảm, cần có căn cứ rõ ràng Trong một số trường hợp, có thể cần sự hỗ trợ từ các chuyên gia trong lĩnh vực Khi lập luận để đưa ra kết luận cuối cùng, cần xem xét các yếu tố thị trường liên quan để có kết quả phù hợp