Bộ luậtdân sự 2015: thuvienphapluat.vn, 2015 Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản được hiểu làđất đai và tài sản gắn liền với đất đai, bao gồm: 1 Đất trống, ruộng,vườn
Bất động sản
Khái niệm
Cho đến nay, hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La Mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản” Như vậy Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới, tài sản được định nghĩa là đất đai và những gì do thiên nhiên và con người tạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất Do tính chất quan trọng của bất động sản nên luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.
Theo khoản 1 Điều 107 Bộ Luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam, bất động sản được bao gồm: (1) Đất đai; (2) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; (3) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; (4) Tài sản khác theo quy định của pháp luật (Bộ luật dân sự 2015: thuvienphapluat.vn, 2015)
Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất đai, bao gồm: (1) Đất trống, ruộng, vườn, đồng cỏ, bãi chăn nuôi gia súc, đất rừng; (2) Hầm mỏ; (3) Nhà ở: căn hộ riêng lẻ (nhà ở riêng lẻ, nhà ở liên kế, biệt thự), căn hộ chung cư;
(4) Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp: đê điều,công trình thủy lợi, trạm trại ươm giống, chăn nuôi, nông, lâm trường,trang trại, ; (5) Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất công nghiệp:nhà xưởng sản xuất; kho; các công trình phụ trợ; (6) Các công trình xây dựng phục vụ thương mại, dịch vụ: cửa hàng, chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng, cao ốc văn phòng, ngân hàng,resort, ; (7) Các công trình giao thông: cầu, đường, hầm, cảng, bến,bãi, sân bay, ga, ; (8) Các công trình xây dựng khác: trụ sở làm việc của cơ quan công quyền, bệnh viện, trường học, trung tâm thể dục thể thao,công viên, ( ThS.Nguyễn Thế Phượng, 2011)
Thuộc tính của bất động sản
Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này đến nơi khác, mỗi bất động sản đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc Đều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào đại điểm, vị trí của nó và thường mang tính chất địa phương
1.1.2.2 Tính đa dạng( không đồng nhất)
Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau Trước hết chúng khác nhau về vị trí, ngoài ra do sở thích cá nhân và đều kiện tài chính của người sử dụng, nên về kiến trúc và trang trí nội thất chúng hiếm khi giống hệt nhau hoàn toàn Bên cạnh đó bất động sản có nhiều dạng khác nhau như đã nêu trên, ngoài ra quy mô diện tích, hình dáng của chúng cũng có thể khác nhau dù ở cạnh bên nhau.
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người có xu hướng ngày càng tăng lên và vượt quá mức so với sự tăng lên của đất đia hữu dụng nên luôn tồn tại sự khan hiếm trên thị trường bất động sản, dẫn đến giá đất có xu hướng ngày càng tăng và giá bất động sản có xu hướng ngày càng tăng lên Ngoài ra sự khan hiếm của một loại hình bất động sản nào đó trong từng thời kỳ nhất định cũng chỉ mang tính chất tương đối và nhất thời.
1.1.2.4 Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài Đất đai cùng các công trình trên đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài Cuộc sống của con người luôn gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục,hàng trăm năm Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác: đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi là hàng trăm năm: đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn.
Đặc trưng của bất động sản
1.1.3.1 Khả năng co giãn của cung bất động sản kém
Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả. Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau:
Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định: Có thể nói tổng cung đất đai là cố định kể cả trong ngắn hạn và dài hạn Tuy nhiên điều này không phải đúng hoàn toàn, chẳng hạn như ở Hà Lan có thể khai hoang một vài vùng quanh biển, hay Nhật Bản đã lấn biển để xây phi trường, hoặc như ở Kiên Giang (Việt Nam) có thể lấn biển để xây khu dân cư mới, nhưng đây là các trường hợp đặc biệt và không thể thực hiện đại trà.
Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn: Đặc điểm tự nhiên của chất đất tại các vùng đất cụ thể được hình thành từ tự nhiên qua quá trình hằng triệu năm và do tính bất động của đất đai nên diện tích đất phù hợp cho việc sản xuất các loại nông sản cụ thể là có giới hạn.
Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có các hạn chế về mặt quy hoạch sử dụng đất và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất: Do tính chất quan trọng của đất đai về mặt kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước nên việc sử dụng đất cho từng mục đích của từng thời kì luôn luôn được Nhà nước quan tâm quản lý chặt chẽ thông qua việc quy hoạch sử dụng đất phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội tại từng địa phương cũng như cả nước Người sở hữu hay người sử dụng đất không được tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng đất trái quy hoạch.
Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn: Đặc điểm tự nhiên của chất đất tại các vùng đất cụ thể được hình thành từ tự nhiên qua quá trình hằng triệu năm và do tính bất động của đất đai nên diện tích đất phù hợp cho việc sản xuất các loại nông sản cụ thể là có giới hạn.
Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có các hạn chế về mặt quy hoạch sử dụng đất và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất: Do tính chất quan trọng của đất đai về mặt kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước nên việc sử dụng đất cho từng mục đích của từng thời kì luôn luôn được Nhà nước quan tâm quản lý chặt chẽ thông qua việc quy hoạch sử dụng đất phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội tại từng địa phương cũng như cả nước Người sở hữu hay người sử dụng đất không được tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng đất trái quy hoạch.
Các quy định của Nhà nước về mật độ xây dựng, tầng cao cho phép trong xây dựng tại các địa điểm cụ thể nhằm đảm bảo môi trường sống, sự an toàn và cảnh quan đô thị cũng góp phần làm cung bất động sản kém co giãn so với sự biến đổi của giá cả Đặc điểm và yêu cầu đảm bảo chất lượng của quá trình thi công xây dựng công trình cũng tác động làm cho cung bất động sản kém co giãn so với biến đổi của giá cả.
Ngoài ra, ở nước ta theo quy định của pháp luật: đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước đại diện làm chủ sở hữu, người sử dụng đất không được phép tự định đoạt mục đích sử dụng đất, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép chính quyền.
Cộng thêm sự phức tạp trong thủ tục hành chính về đất đai và đầu tư xây dựng làm cho quá trình hình thành và đưa bất động sản, đặc biệt là bất động sản cư trú ra thị trường rất lâu (thông thường trên 3 năm), đã góp phần đáng kể vào việc kém co giãn của cung bất động sản so với sự thay đổi của giá cả.
Do đặc điểm này nên khi giá cả bất động sản biến động do sự thiếu hụt cung thì sự biến động rất mạnh và kéo dài ở nước ta.
1.1.3.2 Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao, khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh hoạt
Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với chủ sở hữu nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý Mặc khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của pháp luật Vì vậy thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua bán, giao dịch cao, dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt của bất động sản kém linh hoạt Hay nói cách khác, tính thanh khoản của bất động sản kém, rủi ro trong kinh doanh bất động sản cao, đòi hỏi tỷ suất lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao.
1.1.3.3 Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản.
1.1.3.4 Giá cả bất động sản chịu sự tác động của môi trường xung quanh Đây là điều khác biệt lớn giữa bất động sản và các tài sản, hàng hóa khác Đối với các loại tài sản hàng hóa khác, giá cả của chúng chỉ phụ thuộc vào bản thân chúng và nhu cầu tiêu dùng chứ không phụ thuộc vào môi trường xung quanh Riêng đối với bất động sản giá trị, giá cả của chúng phụ thuộc lớn vào môi trường xung quanh Do tính bất động không di dời được của đất đai nên môi trường xung quanh bao gồm môi trường tự nhiên, môi trường kinh doanh và môi trường xã hội tác động và góp phần lớn vào việc tạo ra tính hữu dụng và khả năng sinh lợi của bất động sản.
Thị trường bất động sản
Khái niệm
Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó các bên giao dịch tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc giao dịch bất động sản thông qua cơ chế giá thị trường.
Khái niệm thị trường chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa người mua và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của họ Mỗi bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá cũng như khả năng, kiến thức nắm bắt về tính hữu dụng của bất động sản.
Thị trường bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế.
Phân loại thị trường bất động sản
1.2.2.1 Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước
Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch Nhà nước có thể kiểm sát được, như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, các khách sạn, các công ty kinh doanh đại ốc
Thị trường phi chính thức: giao dịch về BĐS không tiến hành các thủ tục có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ
1.2.2.2 Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường
(1) Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai; thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê; (2)Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS
1.2.2.3 Căn cứ vào loại hàng hóa bất động sản trên thị trường
(1)Thị trường đất đai; (2)Thị trường nhà ở; (3)Thị trường bất động sản công nghiệp; (4)Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở; (5)Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ.
1.2.2.4 Căn cứ vào tính chất giao dịch
(1)Thị trường mua bán BĐS; (2)Thị trường thuê và cho thuê BĐS;(3)Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm
Đặc điểm của thị trường bất động sản
1.2.3.1 Không có thị trường trung tâm Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chính thức Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu ( mua hoặc bán ), hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới ( cò nhà đất ) hoặc sàn giao dịch bất động sản.
Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trường rất khó thu thập, độ tin cậy kém, đặc biệt là ở các thị trường mới phát triển tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường
1.2.3.2 Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở Đặc tính của đất đai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi Sự khan hiếm đất ở khu vực này không thể được đáp ứng bằng sự thừa thãi đất ở địa phương khác Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chất truyền thống địa phương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán của người dân nên thị trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương.
1.2.3.3 Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo
Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kém nên thị trường bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hóa thông dụng khác, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cả hàng hóa thông thường, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn củaNhà nước, đặc biệt là trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản Đa số các giao dịch trong thị trường bất động sản được tiến hành riêng rẽ và giá cả được giữ bí mật giữa người mua và người bán nên các thông tin có nắm bắt được hoặc bị tiết lộ cũng bị hạn chế vì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích, tình trạng sỡ hữu, điều kiện giao dịch
1.2.3.4 Thị trường bất động sản không phải chỉ là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản Đối tượng giao dịch chủ yếu trên thị trường bất động sản là quyền tài sản bất động sản, tức là các quyền và lợi ích nảy sinh từ quyền sở hữu bất động sản Cái mà người mua và người bán trao đổi trên thị trường chủ yếu không phải là thực thể vật chất của bất động sản mà chính là tổng thể các quyền và lợi ích hoặc một nhóm quyền hay một quyền.
1.2.3.5 Quá trình giao dịch phức tạp
Bất động sản thường có giá trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý, do vậy quá trình giao dịch của bất động sản thường phức tạp Đặc điểm này làm tăng thời gian và chi phí giao dịch cho các công tác tìm kiếm thông tin, tư vấn, thẩm định, thanh toán.
1.2.3.6 Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác
Hàng hóa bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh Việc khai thông thị trường bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh bất động sản mà cho các ngành sản xuất kinh doanh có thể đưa bất động sản tích lũy tham gia vào hoạt động kinh tế.
1.2.3.7 Nhạy cảm với các biến dộng kinh tế- chính trị
Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp của tình hình phát triển kinh tế, lạm phát, các chủ trương chính sách của Nhà nước liên quan đến bất động sản, đến phát triển kinh tế, xã hội, sự biến động trong thu nhập dân cư.
1.2.3.8 Dễ bị phân khúc thị trường
Do mục đích sử dụng bất động sản rất đa dạng, bên cạnh đó cung cầu bất động sản ở từng địa phương khác nhau cũng khác nhau, nên thị trường bất động sản là thị trường đa phân khúc Thị trường trong từng phân khúc ở cùng một thời điểm cũng có thể khác nhau Vì vậy trong thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên cần phải xem xét, đánh giá kỹ phân khúc thị trường của bất động sản cần thẩm định giá.
1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường bất động sản
1.2.4.1 Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch
Mối liên hệ giữa các bên trong giao dịch: chỉ khi người mua và người bán thực hiện việc giao dịch theo mục đích hợp lý và khách quan thì mới được coi là chứng cứ thị trường.
Các điều khoản giao dịch: các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau, do vậy thẩm định viên phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định chứng cứ thị trường.
Các điều kiện thị trường: thị trường bình thường là khi cung cầu cân bằng và mức giá không phản ánh sự khan hiếm của cung hay cầu Giao dịch đã thực hiện là giao dịch chín muồi, có thông tin tốt và đáp ứng yêu cầu của giá trị thị trường thì khi đó giá của bất động sản giao dịch mới được xem là chứng cứ giá trị thị trường.
Một bất động sản có giá trị phải có một số đặc tính sau: (1)Tính hữu ích; (2)Tính khan hiếm; (3)Có nhu cầu; (4)Có thể chuyển giao được.
1.2.4.2 Nhóm các yếu tố vĩ mô
Chính sách của Nhà nước: các chính sách của nhà nước tác động rất lớn trực tiếp đến giá bất động sản thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:
Nhà nước ban hành các qui định về quyền sở hữu, thuê đất sử dụng, chuyển nhượng bất động sản, sự thay đổi các qui định này trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bất động sản trên thị trường.
Thẩm định giá bất động sản
Khái niệm về thẩm định giá
Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.”
Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV
QH 10 ngày 10/05/2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.” (Pháp lệnh giá: moj.gov.vn, 2002)
Theo Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trượng tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”
Nhìn chung các khái niệm trên đây khi đề cập đến thẩm định giá đều có chung một số yếu tố là: Sự ước tính giá trị của tài sản; Tính bằng tiền; Theo yêu cầu, mục đích nhất định; Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể; Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường hoặc phi thị trường.
Do vậy, chúng ta có thể hiểu khái niệm về thẩm định giá như sau:“Thẩm định giá là một khoa học và nghệ thuật về ước tính giá trị của tài sản/quyền tài sản bằng hình thái tiền tề tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn quốc tế hoặc quốc gia” (ThS.Nguyễn Thế Phượng, 2011)
Khái niệm về thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ,trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.
Thẩm định giá bất động sản có vai trò và vị trí quan trọng trong hoạt động thẩm định giá trên toàn thế giới cũng như nước ta hiện nay Điều này được thể hiện ở điểm khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trong thẩm định giá tài sản Thẩm định giá bất động sản là nền tảng cho việc phát triển thị trường tài sản và tài chính toàn cầu ( ThS.Nguyễn Thế Phượng, 2011)
Các nguyên tắc chi phối trong thẩm định giá
Căn cứ theo thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, hệ thông tiêu chuẩn TĐG Việt Nam, tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 04 (Ký hiệu: TĐGVN 04) ta có 11 nguyên tắc chi phối trong TĐG sau: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất; Nguyên tắc cung - cầu; Nguyên tắc thay đổi; Nguyên tắc thay thế;Nguyên tắc cân bằng; Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm; Nguyên tắc phân phối thu nhập; Nguyến tắc đóng góp; Nguyên tắc phù hợp: Nguyên tắc cạnh tranh; Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.
1.3.2 Cơ sở giá trị trong thẩm định giá bất động sản
1.3.2.1 Cơ sở giá trị thị trường
Căn cứ theo thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, hệ thông tiêu chuẩn TĐG Việt Nam, tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 02 (Ký hiệu: TĐGVN 02) ta có khái niệm về giá trị thị trường như sau: “Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”.
1.3.2.2 Giá trị phi thị trường
Căn cứ theo thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam, tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 03 (Ký hiệu: TĐGVN 03) ta có khái niệm về giá trị phi thị trường như sau: “Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác”
(Thông tư 158/2014/TT-BTC: thuvienphapluat.vn, 2014)
1.3.3 Các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản
1.3.3.1 Cách tiếp cận thị trường
Căn cứ theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính, hệ thồng tiêu chuẩn TĐG Việt Nam, tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số
08 (Ký hiệu: TĐGVN 08), ta hiểu về cách tiếp cận thị trường như sau:
Cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thị trường cần phản ánh được quan điểm của các đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định giá, căn cứ vào mức giá giao dịch của các tài sản so sánh sau khi đã đều chỉnh mức độ tác động đến giá của các yếu tố khác biệt Giá trị của tài sản thẩm định giá cần được ước lượng, đánh giá trên cơ sở nhu cầu của đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định, không dựa trên các đặc điểm đặc biệt chỉ có giá trị đối với một số cá biệt đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá.
Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn này quy định và hướng dẫn thực hiện cách tiếp cận từ thị trường trong quá trính thẩm định giá tài sản. Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên về giá hành nghề (sâu đây gọi chung là thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá, bao gồm:Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị tài sản thâm rđịnh giá tại thời điểm thẩm định giá; xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá; xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá; xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá; xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá, bao gồm việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin: các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường; thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vung miền có liên quan đến tài sản Thông tin được ưu tiên thu thập từ két quả các giao dịch thành công trên thị trường Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dực trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản dã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá
Bước 4: Phân tích thông tin: là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng Yêu cầu khi phân tích thông tin: phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và những điểm bất lợi của tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá: mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh được xác định trên cơ sở mức giá của các tài sản so sánh sau khi điều chỉnh chênh lệch do khác biệt về các yếu tố só sánh.
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
Cách tiếp cận từ chi phí
Căn cứ theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính, hệ thồng tiêu chuẩn TĐG Việt Nam, tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số
09 (Ký hiệu: TĐGVN 09), ta hiểu về cách tiếp cận từ chi phí như sau:
Cách tiếp cận từ chi phí có thể sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ảnh được quan điểm của đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định giá Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách cận chi phí cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt, đặc điểm đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc biệt của tài sản thẩm định giá.
Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn này quy định và hướng dẫn thực hiện cách tiếp cận từ chi phí trong quá trình thẩm định giá đối với tất cả các loại tài sản Trong trường hợp có Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam áp dụng riêng cho một nhóm tài sản cụ thể thì áp dụng tiêu chuẩn thẩm định giá riêng đó. Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên về giá hành nghề (sau đây gọi chung là thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị bất động sản.
Giá trị của đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có tính đến mục đích sử dụng đất hợp pháp và tại thời điểm thẩm định giá Các giả thiết, điều kiện tính toán, cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các bộ phận cấu thành bất động sản thẩm định giá như đất đai, nhà xưởng, máy, thiết bị,
Bước 2: Ước tính các chi phí tái tạo, chi phí thay thế công trình xây dựng hiện có.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xây dựng hiện có.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây dựng công trình bước 2 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước 3.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá bằng cách lấy giá trị của đất bước 1 cộng (+) giá trị ước tính của công trình xây dựng bước 4.
(Thông tư 126/2015/TT-BTC: thuvienphapluat.vn, 2015)
Giới thiệu khu vực
Lịch sử hình thành
Tỉnh Gia Định vào đầu thế kỷ 20 gồm 4 quận “Hóc Môn, Thủ Đức, Gò Vấp và Nhà Bè”, vào năm 1917, Gò Vấp chia làm 3 tổng: Dương Hòa Thượng, Bình Trị Hạ, Bình Trị Thượng, gồm 37 xã.
Từ năm 1940 đến năm 1953 nhiều xã được sáp nhập, còn lại 24 xã, bao gồm cả vùng đất của quận Bình Thạnh, quận Năm 1698, khi Lễ Thành Hầu NguyễnHữu Cảnh thừa lệnh Chúa Nguyễn Phúc Chu kinh lý miền Nam, xác lập chủ quyền cương thổ của Việt-Nam ở vùng đất mới thì đất Gò Vấp đã có tên trong sổ bộ, thôn, xã thuộc huyện Tân Bình, Phủ Gia Định.
Tên làng Gò Vắp đặt dựa theo vùng đất mọc nhiều cây vắp, nơi đây đã được khai phá từ những ngày đầu khi lưu dân Việt đi mở đất từ cuối thế kỷ XVI đầu thế kỷ XVII.
Gò Vấp cách trung tâm Bến Nghé xưa, tức khu vực quận 1 bây giờ, khoảng 1 km về phía Tây Bắc, lại nằm trên vùng đất “Gò” cao, hơn 11m so với mặt biển và có nước ngọt của sông Bến Cát – phụ lưu của sông Sài Gòn – thuận lợi canh tác và sinh hoạt, vì thế lưu dân chọn lập làng, dựng ấp, tạo dựng quê hương mới.
Theo Gia Định Thành thông chí của Trịnh Hoài Đức thì vào triều Gia Long, năm 1818, vùng đất mang tên Gò Vấp rộng lớn nằm trong địa phận các tổng Bình Trị và Dương Hòa thuộc huyện Bình Dương Năm 1836, khi Nhà Nguyễn đạc điền và lập bạ cho toàn bộ lục tỉnh Nam Kỳ thì Gò Vấp thuộc tổng Bình Trị Hạ, huyện Bình Dương, tỉnh Gia Định.
Sau khi chiếm Nam Kỳ, người Pháp đẩy mạnh quá trình đô thị hóa vùng Bến Nghé – Sài Gòn, năm 1894, mở rộng thành phố lên phía Bắc lấy rạch Thị Nghè và đường Thuận Kiều làm giới Huyện Bình Dương của tỉnh Gia Định ở phía Bắc và tỉnh Chợ Lớn ở phía Nam trở thành các khu ngoại ô của thành phố Sài Gòn.
Phú Nhuận, quận Tân Bình, quận 12 và một phần của huyện Bình Chánh và huyện Củ Chi ngày nay, vào thời gian này xã Tân Sơn Nhứt không còn sau khi người Pháp lấy đất để xây dựng sân bay Tân Sơn Nhứt.
Ngày 11-5-1944, chính quyền thành lập tỉnh Tân Bình bằng các tách một phần của tỉnh Gia Định Gò Vấp thuộc tỉnh Tân Bình Sau 1945, tỉnh Tân Bình bị xóa bỏ.
Ngày 29-4-1957, chính phủ Việt Nam Cộng Hòa ban hành nghị định 138-
NV ấn định địa giới tỉnh Gia Định gồm 6 quận (10 tổng, 61 xã) tăng thêm 2 quận là Bình Chánh và Tân Bình Tân Bình là phần đất tách từ quận GòVấp Quận Gò Vấp vào năm 1960 có 8 xã
Vị trí địa lí
Quận Gò Vấp có vị trí địa lí thuận lợi, nằm ở phía Đông Thành phố Hồ ChíMinh với tổng diện tích 19,73km² Gò Vấp phía đông giáp quận BìnhThạnh,Phía tây và phía bắc giáp Quận 12, ranh giới là kênh Tham Lương -Bến Cát - Nước Lên, Phía nam giáp các quận Phú Nhuận và Tân Bình Đây là một khu vực phát triển với nhiều tiện ích như trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học, công viên Quận Gò Vấp cũng giao thông thuận tiện, liên kết với các tuyến đường chính như Phạm Văn Đồng, Quang Trung, Lê Văn Thọ, Bình Lợi
(Gò Vấp : vi.wikipedia.org, 2019)
Hình 2.1.2.1 : Vị trí địa lý quận gò vấp
Tình hình phát triển kinh tế xã hội
Bên cạnh những kết quả đạt được, cùng với quá trình đô thị hóa nhanh, đồng chí Nguyễn Ngọc Anh cũng thừa nhận, quận Gò Vấp cũng đối mặt nhiều khó khăn thách thức, cụ thể như: kinh tế chưa cụ thể từng cấp, từng ngành nên rất khó cho cấp quận triển khai thực hiện; công tác phối hợp giữa các cấp các ngành trong quy hoạch phát triển kinh tế chưa thống nhất, chưa rõ nét; thẩm quyền quyết định thực hiện các Chương trình, đề án phát triển kinh tế cấp quận chưa cao, chưa chủ động; công tác quản lý chợ truyền thống chưa phù hợp đặc thù phát triển đô thị; nguồn lực dành cho các chương trình phát triển kinh tế còn hạn chế Bên cạnh đó, nguồn lực tài chính cho đầu tư phát triển, bảo dưỡng tài sản còn hạn chế Hạ tầng đô thị chưa được đầu tư đồng bộ, chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển của quận, hệ thống các tuyến đường trục liên phường, liên quận được đầu tư ở các giai đoạn trước còn mang đặc thù giao thông ngoại thành… Đối với định hướng phát triển ngành, lĩnh vực trên địa bàn quận Gò Vấp thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, đồng chí Nguyễn Ngọc Anh cũng cho biết, quận xác định mục tiêu xây dựng quận Gò Vấp theo hướng văn minh, hiện đại, nghĩa tình, năng động sáng tạo, có nguồn nhân lực chất lượng cao; góp phần xây dựng TPHCM là TP dịch vụ - công nghiệp hiện đại, đầu tàu về kinh tế số, xã hội số, trung tâm kinh tế, tài chính, thương mại, văn hoá, giáo dục, khoa học - công nghệ của cả nước, hội nhập quốc tế sâu rộng, có vị thế nổi trội trong khu vực Đông Nam Á Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trên các lĩnh vực
Tại tọa đàm, các đại biểu cho rằng, quận Gò Vấp tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành chính; nâng cao chất lượng hoạt động công vụ; hiện đại hóa nền hành chính; xây dựng chính quyền số; nâng cao năng lực cạnh tranh; cải thiện, nâng cao hơn nữa chất lượng môi trường đầu tư, kinh doanh, tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế đầu tư, kinh doanh, bảo đảm cạnh tranh lành mạnh,bình đẳng, minh bạch Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trên các lĩnh vực; thực hiện quản lý nhà nước theo ngành, lĩnh vực đảm bảo chặt chẽ, đúng quy định,đặc thù của quận Gò Vấp…
Thông tin quy hoạch quận Gò Vấp
Thông tin quy hoạch là điều đầu tiên nhà đầu tư cần phải quan tâm khi muốn chọn chỗ an cư hay đầu tư dự án nhà đất, thương mại.
Quận Q.Gò Vấp là một quận nội thành thuộc Thành phố Hồ Chí Minh Từ những năm 80, Q.Gò Vấp được xem như một quận có tốc độ thành thị hóa cao của Thành phố Hồ Chí Minh và đã có thời điểm không kiểm soát được So với quận khác, Q.Gò Vấp còn có quỹ đất lớn.
Quá trình thành thị hóa quá nhanh đã làm cho Q.Gò Vấp trở thành một trong các ba quận có tốc độ tăng dân số cơ học cao nhất thành phố Cụ thể, năm
1976 Q.Gò Vấp có 144 ngàn dân thì năm 1995 đã có 223 ngàn người, năm
2000 là 231 ngàn, năm 2003 là 413 ngàn và năm 2004 là 455 ngàn người Tính từ thời điểm năm 1980 đến năm 2003, dân số của Q.Gò Vấp tăng 2,87 lần, trung bình tăng mỗi năm 13,66% Theo thống kê lại vào năm 2011 của Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh, dân số Q.Gò Vấp là 561.068 người.
Quận Gò vấp được định hưởng quy hoạch thành 2 cụm đô thị với 4 khu vực như sau:
Cụm 1: (gồm khu vực 1 và 2) Là cụm đô thị trung tâm hành chính, văn hóa, dịch vụ, thương mại Cụm 1 chịu ảnh hưởng trực tiếp của sân bay Tân Sơn Nhất nên quy hoạch không gian sẽ bị hạn chế phát triển về chiều cao Diện tích 942,89 ha, dự kiến quy mô dân số khoảng 317.000 người, trong đó:
- Khu vực 1: Gồm các phường 1, 3, 4, 5 và 7, là khu vực đô thị chỉnh trang với trung tâm phát triển sẽ là khu vực đất quốc phòng chuyển đổi, các khu vực chỉnh trang đô thị dọc tuyến đường Phạm Văn Đồng (tên cũ là đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài thuộc địa bàn các phường 1, 3, 4) và đường Dương Quảng Hàm (tại phường 5) Diện tích 495,81 ha, dự kiến quy mô dân số khoảng 166.000 người.
- Khu vực 2: Gồm các phường 10, 17 và phường 6 (là phường mới, tách ra từ phường 17) Đây vẫn là khu vực trung tâm quận bao gồm trung tâm hành chính, văn hóa đã hình thành và trung tâm đô thị mới, thương mại, dịch vụ, sẽ được hình thành từ đất quốc phòng chuyển đổi (tại phường 10) Diện tích 447,08 ha, dự kiến quy mô dân số khoảng 151.000 người.
Cụm 2: (gồm khu vực 3 và 4) Là cụm đô thị ở, quy hoạch cải tạo, phát triển tầng cao Diện tích 1.032,96 ha, dự kiến quy mô dân số khoảng 353.000 người.
- Khu vực 3: Gồm phường 11 (có điều chỉnh ranh), 13, 15, 16 Đây là khu vực đô thị ở với trung tâm là khu đô thị mới Ấp Doi tại phường 15 Diện tích 468,94 ha, dự kiến quy mô dân số khoảng 163.000 người.
- Khu vực 4: Gồm phường 12 (điều chỉnh lại ranh), phường 8, 9 (là phường mới tách ra từ phường 11 và 12) và phường 14 (tách ra từ phường 12) Hiện là khu vực có tốc độ đô thị hóa phức tạp nhất, do vậy đây sẽ là khu vực dân cư mới, chú trọng quy hoạch cải tạo xây dựng, trung tâm phát triển sẽ là khu đô thị phường 14 dọc sông Bến Cát với quỹ đất phát triển là đất nông nghiệp và công nghiệp di dời, chuyển đổi Diện tích 564,02 ha, dự kiến quy mô dân số khoảng 190.000 người.
Ngoài ra, đồ án còn quy hoạch hệ thống các trung tâm - dịch vụ đô thị; hệ thống cây xanh; công nghiệp, kho, cảng; giao thông đối nội và đối ngoại.
2.1.4.3 Các trung tâm công trình công cộng
Công trình hành chính: bao gồm trung tâm hành chính quận và các cơ sở hành chánh, trụ sở cơ quan phường xã, công trình hành chính tại 16 phường.Thương mại – dịch vụ: bao gồm hệ thống thương mại dịch vụ tại các tuyến đường trung tâm: đường Quang Trung, đường Nguyễn Oanh-Nguyễn Kiệm, đường Dương Quảng Hàm; trung tâm thương mại Ngã Sáu, trung tâm thương mại Ấp Doi,trung tâm thương mại Hạnh Thông Tây, trung tâm thương mại phường 14 (khu công nghiệp phường 12 hiện nay), trung tâm thương mại phường 3, 7, 10 Ổn định chỉnh trang hệ thống chợ (chợ Gò Vấp, Xóm Mới,
An Nhơn và Tân Sơn Nhất).
Giáo dục đào tạo: đảm bảo đủ quy mô, chỉ tiêu đất giáo dục theo định hướng phát triển của quy hoạch ngành theo Quyết định số 02/2003/QĐ-UB ngày 03 tháng 01 năm 2003 của Ủy ban nhân dân thành phố và quy hoạch chi tiết mạng lưới trường học quận Gò Vấp đến năm 2030 đã được Ủy ban nhân dân quận
Gò Vấp phê duyệt tại Quyết định 387/QĐ-UBND ngày 29/3/2011
Dự kiến nhu cầu đất giáo dục trên địa bàn quận 66,6 ha, chỉ tiêu bình quân 1,0 m2/người; trong đó mầm non: khoảng 15ha, tiểu học: khoảng 22,1 ha, trung học cơ sở: khoảng 16,2 ha, trung học phổ thông: khoảng 8,8 ha và dạy nghề khoảng 4,5ha.
Tiến hành duy tu, bảo dưỡng và nâng cấp các công trình giáo dục hiện hữu.
Xây dựng một số trường đảm bảo bán kính phục vụ và việc huy động số người trong độ tuổi đến trường.
Khuyến khích xã hội hóa trong lĩnh vực hình thành các cơ sở giáo dục
Y tế: công trình cấp quận gồm bệnh viện quận Gò Vấp; cấp phường có các trạm y tế phường (xây dựng lại một số trạm y tế do di dời như phường 3, 5,15 và các trạm y tế mới phục vụ cho các phường mới được tách ra) Ngoài ra còn có một số bệnh viện tư nhân đang được triển khai Tổng quỹ đất y tế xây dựng trong đợt khoảng hơn 3ha, hoàn thiện hệ thống y tế, đạt chuẩn quốc gia tất cả các cơ sở y tế, đối với trạm y tế, quy mô 500m2/trạm.
Văn hóa: Bổ sung các trung tâm văn hóa liên phường, có nhiều cụm văn hóa, nhà văn hóa đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của các khu vực ở theo các cụm dân cư.
Thị trường bất động sản quận Gò Vấp
Đánh giá chung
- Quận Gò Vấp là một trong những quận nội thành của TP.HCM, có vị trí thuận lợi, kết nối tốt với các khu vực lân cận.
- Trong những năm gần đây, quận Gò Vấp đã có sự phát triển mạnh mẽ về hạ tầng giao thông, tiện ích, thu hút nhiều dự án bất động sản mới.
- Nguồn cung căn hộ tại Gò Vấp khá dồi dào, với nhiều dự án chung cư cao cấp, trung cấp và bình dân.
- Giá bán căn hộ dao động từ 30-50 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí, tiện ích và thời điểm mua.
- Nhu cầu thuê căn hộ tại Gò Vấp cũng khá lớn, đặc biệt là từ người lao động, sinh viên.
Thị trường nhà phố, biệt thự:
- Nguồn cung nhà phố, biệt thự tại Gò Vấp không quá dồi dào, tập trung nhiều ở các khu vực như Phường 3, Phường 16.
- Giá bán nhà phố, biệt thự dao động từ 8-15 tỷ đồng tùy vào vị trí, diện tích, thiết kế.
- Nhu cầu mua nhà phố, biệt thự tại Gò Vấp vẫn ổn định, đặc biệt là từ các gia đình trẻ, người có thu nhập cao.
- Với sự phát triển về hạ tầng, tiện ích và nhu cầu gia tăng, thị trường bất động sản Gò Vấp được đánh giá là có triển vọng tích cực trong thời gian tới.
- Tuy nhiên, cần lưu ý về tình trạng ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường tại một số khu vực.
Tóm lại, thị trường bất động sản quận Gò Vấp đang có sự phát triển tích cực, với nhiều cơ hội đầu tư và an cư cho các nhà đầu tư và người mua.
Đánh giá cụ thể từng khu vực
Khu vực trung tâm (gồm các phường 3, 4, 6, 10, 14):
- Đây là khu vực phát triển sôi động, có nhiều cơ sở thương mại, dịch vụ, trường học, bệnh viện.
- Hạ tầng giao thông tương đối tốt, có nhiều tuyến đường chính và các phương tiện công cộng.
- Mật độ dân cư cao, giá đất và nhà ở khá cao so với các khu vực khác.
Khu vực phía Bắc (gồm các phường 1, 2, 5, 9, 16):
- Khu vực phát triển ổn định, có nhiều khu dân cư, một số khu công nghiệp.
- Hạ tầng giao thông và tiện ích cơ bản đáp ứng nhu cầu sinh hoạt.
- Mật độ dân cư trung bình, giá đất và nhà ở ở mức trung bình.
Khu vực phía Nam (gồm các phường 7, 8, 11, 12, 13, 15):
- Khu vực phát triển chậm hơn so với các khu vực khác, có nhiều diện tích đất trống, khu công nghiệp.
- Hạ tầng giao thông và tiện ích chưa hoàn thiện, một số khu vực còn khó khăn.
- Mật độ dân cư thấp hơn, giá đất và nhà ở ở mức thấp hơn so với trung tâm.
Tóm lại, quận Gò Vấp có sự phát triển khá đồng đều, với khu vực trung tâm là sôi động nhất, trong khi các khu vực phía Bắc và phía Nam còn nhiều tiềm năng phát triển hơn Mỗi khu vực đều có những ưu và nhược điểm riêng.
Giới thiệu về mẫu khảo sát
Giới thiệu chung
Để khảo sát thị trường giao dịch BĐS trên địa bàn quận Gò Vấp , tôi đã được chia 9 con đường: Thống Nhất, Lê Đức Thọ, Phạm Văn Chiêu, Nguyễn Văn Khối, Nguyễn Văn Lượng, Nguyễn Oanh, Phan Văn Trị, Quang Trung thuộc địa bàn quận Gò Vấp để tiến hành khảo sát và đồng thời tôi được tham khảo bảng giá đất Nhà nước quy định Ban hành kèm quyết định số 51/2014/QĐ – UBND ngày 31/12/2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố nhằm so sánh với mức giá thị trường của BĐS sau khi hoàn thành khảo sát Thời gian khảo sát bắt đầu từ tháng 01 năm 2024 và kết thúc vào cuối tháng 4 năm 2024
Quá trình thu thập thông tin của tôi chủ yếu được tiến hành qua phương pháp thu thập sơ cấp Thông qua các trang web bất động sản, báo mạng tôi biết được trên đoạn đường đó có những nhà nào đang được rao bán, sau đó tôi liên hệ với bên trung gian đến trực tiếp để điều tra thông tin về các BĐS đang giao dịch, tìm hiểu về giá, môi trường xung quanh của BĐS để đánh giá thực tế cácBĐS đó Ngoài ra, tôi còn đi khảo sát thực tế trên những đoạn đường tôi được chia vì có một số nhà bán nhưng không thông qua trung gian, không có thông tin trên các trang BĐS khác.
Phương pháp thu thập thông tin
Thu thập thông tin là một giai đoạn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với quá trình nghiên cứu Thu thập thông tin bao gồm các phương pháp thu thập thông tin dữ liệu sơ cấp và thứ cấp Trong bài báo cáo này, tôi đã áp dụng phương pháp thu thập thông tin dữ liệu sơ cấp để phục vụ cho bài nghiên cứu của mình Phương pháp thu thập thông tin của tôi bao gồm các bước như sau:
Bước 1: Xác định vấn đề nghiên cứu hình thị trường BĐS ở khu vực nghiên cứu.
Bước 2: Lập kế hoạch nghiên cứu
Xác định phạm vi nghiên cứu: Các tuyến đường Thống Nhất, Lê Đức Thọ, Phạm Văn Chiêu, Nguyễn Văn Khối, Nguyễn Văn Lượng, Nguyễn Oanh, Phan Văn Trị, Quang Trung thuộc quận Gò Vấp , TP.HCM Đối tượng nghiên cứu: Đơn giá QSDĐ.
Từ đó tôi xác định những thông tin cần tiềm kiếm: (1) Các BĐS đã và đang giao dịch, rao bán trong khu vực nghiên cứu; (2) Thông tin quận Gò Vấp : Vị trí địa lý, quy mô dân số, tình hình kinh tế, chính trị xã hội ; (3) Chứng cứ thị trường cần thiết, có thể là tình hình giao dịch gần đây ở khu vực gần đây để hiểu rõ về thị trường BĐS hiện nay.
Bước 3: Thu thập thông tin
Liên hệ Ủy ban nhân dân quận, phường để hiểu rõ tình hình dân cư, tình hình quy hoạch, tình hình giao dịch bất động sản trong khu vực.
Tìm kiếm thông tin trên báo chí, mạng internet, khảo sát thực tế, đến các sàn giao dịch BĐS các thông tin liên quan đến BĐS trong khu vực.
Bước 4: Phân tích thông tin
Từ những thông tin tìm kiếm được, tiến hành chọn lọc những thông tin cần thiết, quan trọng để đưa vào đề án.
Viết đề án dựa trên các thông tin thu thập được, dựa trên sự hướng dẫn của giáo viên hướng dẫn và từ những kiến thức trong quá trình học tập của bản thân.
Mô tả chi tiết và xác định đon giá QSDĐ của tài sản
Đơn giá công trình xây dựng mới
Công ty CP thiết kế nội thất và XD Mai Việt Địa chỉ: 190/34 Bùi Văn Ngữ, P Hiệp Thành, Quận 12
Bảng: Đơn giá công trình xây dựng mới
Hạng nhà Đơn giá Đơn vị tính
Phân cấp theo tuổi thọ nhà
Căn cứ theo Thông tư số 162/2014/TT-BTC ngày 06 tháng 11 năm 2014 của bộ Tài chính quy định chế động quản lý, tính hao mòn tài sản cố định trong các cơ quan Nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập và các tổ chức có sử dụng ngân sách nhà nước, ta có bảng phân cấp theo tuổi thọ nhà sau đây:
Bảng: Bảng phân cấp theo tuổi thọ nhà
Cấp nhà Tuổi thọ (năm)
Trong chương này, tôi sẽ áp dụng các công thức sau đây để tính đơn giá QSDĐ của các BĐS thu thập được:
Giá trị CTXD mới = Đơn giá xây dựng mới x Tổng diện tích sàn xây dựng
Tỷ lệ hao mòn = Tuổiđời iệu ℎ quả
Chất lượng còn lại = 100% – Tỷ lệ hao mòn
Giá trị CTXD hiện tại = Giá trị CTXD mới x Chất lượng còn
Giá trị đất = Giá trị thương lượng BĐS – Giá trị CTXD hiện tại Đơn giá QSDĐ = Giá trị đất
3.2.2 Mô tả chi tiết tài sản
Mô tả chi tiết BĐS
Bất động sản 1: Địa chỉ: 220/48/30 Nguyễn Văn Khối, P9, Gò Vấp
- Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng
- Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị
- Loại nhà: Nhà ở riêng lẻ
- Tổng diện tích sử dụng 105,5 m2
- Kết cấu: Tường gạch, sàn gạch men, mái laphong
- Mục đích xây dựng Để ở
- Tiện nghi: Điện riêng, nước máy, nước giếng, wifi riêng
- Thụ hưởng lợi ích công cộng Gần trường DHCN, chợ, siêu thị, công viên,
- Trật tự an ninh xã hội: Tốt
Giá trị thương lượng: 4 tỷ 150
Bất động sản được giao dịch công khai thông qua môi giới.
- Diện tích đất được công nhận: 42,5 m2
- Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng
- Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị
- Loại nhà: Nhà ở riêng lẻ
- Tổng diện tích sử dụng 72,9 m2
- Kết cấu: Tường gạch, sàn gạch men, mái laphong
- Mục đích xây dựng Để ở
Tiện nghi: Điện riêng, nước máy, nước giếng, wifi riêng
Thụ hưởng lợi ích công cộng Đường hẻm 3 gác, vị trí đẹp, khu dân cư trí thức, yên tĩnh,
Giá trị thương lượng: 4 tỷ 300
Nguồn thông tin: Bất động sản được giao dịch công khai thông qua môi giới.
Mô tả chỉ tiết BĐS
- Diện tích đất được công nhận:
- Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng
- Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị
- Loại nhà: Nhà ở riêng lẻ
- Tổng diện tích sử dụng 59 m2
- Kết cấu: Tường gạch, sàn gạch men, mái laphong
- Mục đích xây dựng Để ở
Tiện nghi: Điện riêng, nước máy, nước giếng, wifi riêng
Thụ hưởng lợi ích công cộng Gần trường cấp 3 Nguyễn Công Trứ, khu sạch sẽ cao ráo, không ngập nước.
Trật tự an ninh xã hội Tốt Địa chỉ: 83/27/6 Nguyễn Văn Khối, p11, Gò Vấp.
- Diện tích đất được công nhận: 32,2 m2
- Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng
- Mục đích sử dụng: Sử dụng riêng
- Loại nhà: Nhà ở riêng lẻ
- Tổng diện tích sử dụng 83,4 m2
- Kết cấu: Tường gạch, sàn gạch men, mái laphong
- Tiện nghi: Điện riêng, nước máy, nước giếng, wifi riêng
- Thụ hưởng lợi ích công cộng Gần trường DHCN, chợ, siêu thị, công viên,
- Trật tự an ninh xã hội: Tốt
Giá trị thương lượng: 3 tỷ 750
Nguồn thông tin: Bất động sản được giao dịch công khai thông qua môi giới.
3.2.3 Xác định đơn giá QSDĐ của tài sản
45 xác định giá của BĐS1 theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện như sau:
2 Giá trị đất chuyể n nhượn g
4 Vị trí Gần trường, chợ, siêu thị, công viên
Gần trường, chợ, siêu thị, công viên
Gần trường cấp 3, khu sạch sẽ cao ráo, không ngập nước
Gần trường, siêu thị, công viên
Hẻm rộng, đường nhựa, dễ di chuyển
6 Các yếu tố hạ tầng Điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước kém, hay bị khi mưa to Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt
47 đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh
Phân tích, so sánh,điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của BĐS so sánh với BĐS cần định giá Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về vị trí BĐS 1 = BĐS 2 = BĐS 4, kém hơn BĐS 3 là 10%
- Tỷ lệ điều chỉnh của BĐS 3 là: 100 % 110 % −110 % =− 9 , 09 %
- Tỷ lệ điều chỉnh của BĐS D là: 100 % 105 % −105 % =− 4 , 76 % Điều chỉnh mức giá do yếu tố về cơ sở hạ tầng , BĐS 1 nhỏ hơn BĐS 2 , BĐS 3,BĐS 4 ;à 10 %
- Tỷ lệ điều chỉnh của BĐS 2,3,4 là: 100 % 110 % −110 % = − 9 , 09 %
Giá đất của thửa đất cần định giá A là 82120252 , 1+81538175 3 , 8+ 80958026 ,5 =¿
Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của BDS cần định giá với giá đất ước tính theo BĐS 2 so sánh là:
Tỷ lệ chênh lệch bds bds 1 2 = 81538818 82120252 ,1 − 82120252 , 1 , 1 × 100 % = −7 , 08 %
Tương tự có tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của BĐS cần định giá 1 với giá đất ước tính theo BĐS so sánh 3 và BĐS 4 lần lượt là: 7,87% và 7,17%
Do đó, giá đất của BDS cần định giá 1 bảo đảm chênh lệch với các giá đất ước tính không quá 10%
Kết luận: Giá đất ước tính của BDS cần định giá 1 là: 81538818,1đồng/m2
Thu nhập thông tin trên địa bàn phường 9 Gò Vấp :
Ta được 3 bđs với giá kết cấu và tiện ích dùng để cho thuê nhà nguyên căn tương tự nhau với giá thuê lần lượt như bảng sau
TT Yếu tố so sánh
1 Giá đất 3 tỷ 4 3 tỷ 550 3 tỷ 6
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ & PHƯƠNG PHÁP TRIẾT TRỪ
52 mới mới x Tổng diện tích sàn xây dựng = 364.500.000
Tỷ lệ hao mòn Tuổi đời hiện tại x 100%
CLCL 100% - Tỷ lệ hao mòn
Giá trị CTXD hiện tại
Giá trị CTXD mới x CLCL
Giá trị đất Giá trị thương lượng BĐS – Giá trị CTXD hiện tại
VNĐ Đơn giá Giá trị đất/ Diện tích đất
53 mới mới x Tổng diện tích sàn xây dựng = 295.000.000
Tỷ lệ hao mòn Tuổi đời hiện tại x 100%
CLCL 100% - Tỷ lệ hao mòn
Giá trị CTXD hiện tại
Giá trị CTXD mới x CLCL
Giá trị đất Giá trị thương lượng BĐS – Giá trị CTXD hiện tại
VNĐ Đơn giá Giá trị đất diệntícℎ đất
Tiêu chí Công thức Giá trị Đơn vị
Giá trị CTXD mới Đơn giá xây dựng mới x Tổng diện tích sàn xây dựng
Tỷ lệ hao mòn Tuổi đời hiện tại x 100%
54 mới mới x Tổng diện tích sàn xây dựng = 417.000.000
Tỷ lệ hao mòn Tuổi đời hiện tại x 100%
CLCL 100% - Tỷ lệ hao mòn
Giá trị CTXD hiện tại
Giá trị CTXD mới x CLCL
Giá trị đất Giá trị thương lượng BĐS – Giá trị CTXD hiện tại
VNĐ Đơn giá Giá trị đất diệntícℎ đất
Giá trị CTXD hiện tại Giá trị CTXD mới x CLCL 527.500.000 x 96%
PP triết trừ trong PP chi phí
Tổng kết nội dung nghiên cứu của đề án
Cơ sở lý thuyết về BĐS, thị trường BĐS và thẩm đinh giá BĐS.
Khái quát về quận Gò Vấp, tình hình thị trường giáo dịch BĐS trên địa bàn quận.
Mô tả các tài sản thu thập được trong quá trình khảo sát, tính được đơn giá QSDĐ, xác định các nhân tố ảnh hưởng đến đơn giá QSDĐ, so sánh giữa đơn giá đất thị trường so với đơn giá đất của Nhà nước.
Trong giai đoạn hiện nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, TP.HCM là một trong những thành phố đi đầu cả nước về
