Chuyên đề tốt nghiệp: Hoàn thiện hoạt đọng thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - chi nhánh Thanh Xuân

Trong quá trình phân tích thực tiễn các hoạt động của ngân hàng, đề tài đề xuất một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hơn nữa chất lượng của việc thâm định BĐS thế chấp

TRUING Đất HC eT QUẦY ĐÀN TRUNO TẠM TY OLE VÀ ee

> | HOÀN THIEN HOẠT DONG THẤM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỒNG |

zs | VIỆT NAM - CHÍ NHÀNH THÁNH XUAN |

Sinh viên thực hiện: TRAN THỊ THU HÀNG

© TRƯỜNG ĐẠI HOC KINH TE QUOC DÂN Se

TRUNG TAM TIEN TIEN CLC VA POHE

Dé tai:

HOAN THIEN HOAT DONG THAM DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP TAI NGAN HANG TMCP CONG THUONG

VIET NAM - CHI NHANH THANH XUAN

Ho và tên sinh viên :TRẢN THI THU HANG

% TT THONG TIN THUVIEN | YS

td HA NỘI; 05/2018

LOI CAM ON

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành và lòng biết ơn sâu sắc đến cô Nguyễn Thị

Ngọc Diệp đã tận tình hướng dẫn em trong việc lựa chọn đề tài nghiên cứu, hướng tiếpcận và giúp em chỉnh sửa những thiếu sót trong suốt quá trình viết chuyên đề tốt nghiệp

Em chân thành cảm ơn quý thay, cô trong khoa Tiên tiến, Chất lượng cao vàPOHE, Trường Đại Học Kinh tế Quốc Dân đã tận tình truyền đạt kiến thức trong nhữngnăm em học tập Và trong thời gian thực tập em đã có cơ hội áp dụng những kiến thứchọc ở trường vào thực tẾ, đồng thời học hỏi được nhiều kinh nghiệm thực tẾ tại ngân

hàng Cùng với sự nỗ lực của bản thân, em đã hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình

Để có được kết quả này, em cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám đốccủa Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Thanh Xuân; và các anh, chị phòng

khách hàng doanh nghiệp lớn đã cho phép và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong thời

gian thực tập.

Do kiến thức còn hạn hẹp nên không tránh khỏi những thiếu sót trong cách hiểu, lỗi trình bày Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô và Ban lãnh

đạo, các anh chị trong công ty dé báo cáo tốt nghiệp đạt được kết quả tốt hon

Em xin chân thành cảm ơn!

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TẮTT - << s° se sss£seseeseeseeseeseeseese Vv

DANH MỤC CAC BANG, SO DO .cccsssssssssssssssssssscssscsnsenscsnscascenscssccusccnscensesses vi

980 (0)87105 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYET KHOA HỌC CUA THAM ĐỊNH GIÁ.

BAT DONG SAN THE CHAP TRONG HOAT ĐỘNG CHO VAY CUA

NGAN HANG wacscsssssssssssssssssssssssssssessnsssesssccsssssccesesnscsascsuccsscsascsaccascsaceascenscssccenscssceaees 3

1.1 Bất động sản thé chấp và vai trò của bat động sản thé chấp trong hoạt

Gong cho vay của ngắn WANG ‹ accescceeneannseeniiinrodimisiimeasennansesxe 3

1.1.1 KH HÏỆNH _ so có C2222 Hải ng cen TH GHI 140106 38938200000500188/700/09085000KH4GGEĐ3/0100/48 a

1.1.2 Vai trò của bất động sản thé chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng 4

1.2 Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng 6

1.2.1 Dinh giá bất động sản thế chấp 2-2 2© + ©s++x+++xerxerrerrxerreee 6 1.2.2 Sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay

tủa BEN HAIG cuas seceeenasionannnketdauirtptoogrrgiidtisd310019600009923S10009800/300609020.00000/190000000X60 7

1.3 Các nguyên tắc định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân

WATG 00 rscevererneevrenneversurqereeseevenseresenacenaysonrennrnemneusennsannasseusnnnensonaseapansabanssnaiaectad 8

1.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhat 2- 2 §

1.3.2 Nguyên tắc cung cầu -2- + 5£ ©+++++Ex++t£xtExeEkerverkerkerkerrrrrrrrrree 8 1.3.3 Nguyên tắc thay thé cccecccccscssessessessessesssssecsesssssesnesussuesecseeseeaeeseeneeseasees 9 1.3.4 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ich trong tương Iai 9

1.3.5 Nguyén tac GOng 0017 9

1.4 Quy trình định gia bắt động sản trong hoạt động cho vay của ngân hang 10

1.4.1 Xác định vấn để -s-cxte kh errerrree 101.4.2 Lập kế hoạch định giá -2- 2-2 + ©+++++++Ee£xerterverrerxerrerreres 11

1.4.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin bat động sản - 11

1 AA Phân tele [hông titties esasas cca scascn cana ne ana T880 10N3.094686381346140/6148600005 11

1.4.5 Xác định giá trị bat động sản cần định giá -2- 55555: 12

1.4.6 Lập báo cáo và chứng thư định giá . 5+ -==5s<+<<<<<++eces 12

1.5 Các phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của

CE | 12

1.5.1 Phuong pháp 1: Phuong pháp so sánh trực "0 12

il

1.5.2 Phương pháp 2: Phương pháp chi phí - ««<«««ss<e+ss+ess 14

1.5.3 Phương pháp 3: Phương pháp đầu tư . -2- ¿2 s2 sz£sz+sezzs4 16

1.5.4 Phuong pháp 4: Phương pháp thang dư «- «s5 «£<«<+ss++ 18

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẺ CHÁP

TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH

:79).0‹47/905~ 20

2.1 Sự hình thành và phát triển Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam

Chi nhánh Thanh Xuân - (S1 111g ng 20

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triỀn 2-2 2 5£ ©e+xz£xzzxeevxeee 20

2.1.2 Khái quát về tình hình kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh trong

H810 gan day "+ Pe2.2 Thực trang thấm định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho

vay tại Chỉ nhánh Ngân hang công thương Thanh Xuan 27

2.2.1 Kết quả của thâm định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại

ngân hàng trong những năm gan đây - 2 2© 2©szsz+xcszcsd 27

2.2.2 Căn cứ pháp lý của hoạt động định giá BĐS tại ngân hàng Công Thương

Cola trinh Thanh “HIỂN co cóc c2 2620610020022 2200122206 28

2.2.3 Quy trình và phương pháp thâm định giá bất động sản thế chấp trong

hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam Chi nhánh Thanh Xuân .e- sec 29

2.3 Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản thé chấp tại Chi

nhánh Ngân hàng Công thương Thanh Xuân - << ««<<+ 40 2.3.1 Những mặt đạt được - - - << 1S v.v ng ngư40

2.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân 2-2 2522 +xe+sz£xsrxzcsd 4]

CHUONG 3: CAC GIAI PHAP HOAN THIEN HOAT DONG DINH GIA

BAT DONG SAN THE CHAP TAI NGAN HANG TMCP CONG THUONG VIỆT NAM CHI NHÁNH THANH XUAN cccsssssssssssssesssessesssesssccssecsneenecsseenses 46

3.1 Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bds thé chấp tai ngân hang

" 46

3.1.1 Dao tạo nghiệp vụ nguồn nhân lực, cán bộ thâm định viên 463.1.2 Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại ngân hàng.473.1.3 Tăng cường kiểm tra giám sát công tác định giá bất động sản thế chấp

nhằm hạn chế rủi ro, tăng tính xác thực của hồ sơ định ee 49

ill

3.1.4 Hoàn thiện quy định của ngân hàng thương mại và các cơ quan có liên

quan về định giá bat động sản thé chấp tại ngân hàng 49

3.1.5 Phát triển và hoàn thiện hệ thống thông tin về bất động sản thế chấp làm

căn cứ để định giá -¿- 2 2 s©+*+x+x#EE£EEEESEEExEEkeEkrrkrrkrrrrrrrrrrvres 51

3.1.6 Tang cường áp dụng khoa hoc công nghỆ - -«<-=++s 52

3.1.7 Xây dựng kế hoạch công Vi6C - ¿- 2 ++++++++++x++x+erterverxerxeee 53

3.3 Ki@ 6) 53

3.3.1 Kiến nghị với co quan Nhà nước có thẩm quyễn - 53

3.3.2 Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước -. - + + ++++++e++x++zxezrxe+ 54x8 00/007 56

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO «<< s<sssesssesse 57

IV

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết

quả nêu trong chuyên đề thực tập này là do tôi tự thu thập, trích dẫn, tuyệt đối

không sao chép từ bất kỳ một tài liệu nào.

Hà Nội, ngày 16 tháng 05 năm 2018

Sinh viên thực hiện

TRAN THI THU HANG

DANH MỤC CAC CHỮ VIET TAT

NHTMCP Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần

TSDB Tai san dam bao

UBND Uy ban nhân dân

Vietinbank Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Công Thương Việt Nam

XHCN Xã Hội Chủ Nghĩa

DANH MỤC SƠ ĐỎ, BANG BIEU

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức tại chi nhánh 2-5-5 5 2 S2 +s£szs£szszxzszszse2 23

Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn của chỉ nhánh qua các năm (2015 — 2017) 24

Bảng 2.2: So sánh tình hình nguồn vốn của chỉ nhánh qua các năm (2015 — 2017) 24

Bảng 2.3: Tình hình cho vay theo thời hạn của chi nhánh qua các năm (2015 —

2017) 25

Bảng 2.4: So sánh tình hình cho vay theo thời hạn của chi nhánh qua các năm

[2015— 50T} can ggneineoeeintinnntiasoinnrioingD4000A00000531058305000880G80640005710000000002009E00230961 26

Bảng 2.5 : Thực trạng hoạt động đầu tư của chi nhánh qua các năm (2015 — 2017)27

Bang 2.6: So sánh sự khác nhau giữa BĐS A và BĐS B -S- 36

Bảng 2.7: Dinh giá khu đất của ông Tú theo giá thị trường . - 37

Bảng 2.8: Giá đất thuộc địa bàn quộc Thanh Xuân đối với giá đất ở 38

Bảng 2.9: Giá xây dựng mới nhà Ở - 5 52522 * + StEetEeetrstrsersrrsrrsvee 39

Bang 2.10: Tình hình dư nợ của chi nhánh trong các năm (2015 — 2017) 40

vi

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bat động sản(BĐS) đang thu hút rất nhiều các doanh nghiệp, các

nhà đầu tư trong và ngoài nước bởi các chính sách hỗ trợ thị trường BĐS tại Việt

Nam càng ngày càng hap dẫn, Hơn nữa, đây là một thị trường đầy biến động và có

tiềm năng phát triển mạnh mẽ trong nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay.

Trên thế giới đã tồn tại các hoạt động dùng BĐS thế chấp trong vay vốn tại ngân hàng từ rất lâu Tại Việt Nam các vẫn đề liên quan tới BĐS thế chấp đã được

quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật Nhưng hiện nay các vấn đề liện.

quan đến quản lý, sử dụng và định giá BĐS thế chấp vẫn còn chưa đúng với thực

tiễn, thiếu đồng bộ về mặt pháp lý và nhiều van đề bất cập khác trong thực tế ngân

hàng và trên thị trường BĐS.

Với sự quan tâm về lĩnh vực ngân hàng và quá trình học chuyên ngành, em

đã quyết định chon đề tài: “Hoàn thiện hoạt động thấm định giá bat động sản thé

chấp tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chỉ nhánh Thanh Xuân” làm

đề tài chuyên đề tốt nghiệp.

Với việc chọn đề tài này em hi vọng đóng góp phần nào đó vào công tác

thâm định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hang, làm cho hoạt

động này ngày càng có chất lượng, hiệu quả, tạo niềm tin và uy tín đối với khách

hàng.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài là hệ thống hóa cơ sở lý luận khoa học liên quan đến định giá BĐS thế

chấp, các khái niệm, tiêu chuẩn, phương pháp trong công tác định giá Đánh giá

khái quát tình hình hoạt động trong định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Công Thương Việt Nam(Vietinbank) về quy định, nội dung, quy trình

định giá; đánh giá thành công và hạn chế của hoạt động này tại ngân hàng Trong

quá trình phân tích thực tiễn các hoạt động của ngân hàng, đề tài đề xuất một số

kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hơn nữa chất lượng của việc thâm định BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng Thương Mại Cổ Phần

Công Thương Việt Nam (NHTMCP).

3 Pham vi nghiên cứu

Chuyên đề đi sâu nghiên cứu về van đề thâm định giá BĐS thế chấp trong

hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Thanh

Xuân trong giai đoạn 2015 — 2017.

4 Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong quá trình hoàn thành đề tài

bao gồm:

e Phương pháp duy vật biện chứng.

e Phương pháp thống kê khoa học.

e Phương pháp tổng hợp, phân tích

e Phương pháp điều tra thu thập số liệu

e Phương pháp so sánh.

5 Kết cau của đề tài

Đề tài có kết cầu gồm ba chương:

Chương 1: Cơ sở lý thuyết khoa học của thâm định giá bat động sản thé

chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng

Chương 2: Thực trạng thẩm định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho

vay tại Ngan hàng TMCP Công Thương Việt Nam chỉ nhánh Thanh Xuân.

Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện thâm định giá BĐS trong

hoạt dộng cho vay tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chỉ nhánh Thanh Xuân.

Do giới hạn về mặt thời gian và đữ liệu, chuyên đề không thể tránh khỏi còn

nhiều thiếu sót Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong

khoa để chuyên đề của em được hoàn thiện hơn

Em xin gửi lời cảm ơn tới các anh chị tại Ngân hàng TMCP Công Thương

Việt Nam chỉ nhánh Thanh Xuân và các thầy cô đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên

đê này.

CHUONG 1: CƠ SỞ LÝ THUYET KHOA HOC CUA THAM

DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP TRONG HOAT DONG

CHO VAY CUA NGAN HANG

1.1 Bất động sản thế chấp và vai trò của bat động sản thế chấp trong hoạt

động cho vay của ngân hàng

1.1.1 Khái niệm

1.1.1.1 Khái niệm bat động sản

Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Tài sản là vật,tiền, giấy to cógiá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bat động sản va động sản.” Theo đó, các tài

sản được phân thành “bất động sản” và “động sản”, trong đó BĐS gồm các công

trình xây dựng, mùa màng, các loại cây trồng và tất cả những vật ở trên mặt đất

cùng các bộ phận cấu thành nên lãnh thé; những vật có liên quan hoặc được gan lién

trén dat

Theo pháp luật của các nước trên thé giới đều coi BĐS bao gồm “đất va các

tài sản gắn liền trên đất” Tuy nhiên, mỗi nước đều có các hệ thống pháp luật với

những đặc trưng riêng biệt được thể hiện ở các quan điểm về phân loại và các tiêu

chí phân loại; từ đó tạo ra “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bat dong san va

động sản”.

Theo quy định tại Điều 174, Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa

XHCN Việt Nam: “Bat động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình

xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây

dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy

định”.

Theo đó, BĐS được định nghĩa rất rộng và đa dạng, cần có những quy định

cụ thể trong hệ thống pháp luật của từng quốc gia Tại Việt Nam hiện nay, hệ thống

pháp luật còn chưa áp dụng đúng với thực tế hoạt động trong thị trường BĐS.

1.1.1.2 Khái niệm bat động sản thế chấp

BĐS thế chấp được sử dụng nhằm thế chấp để vay vốn trong ngân hàng hoặc

các tô chức tín dụng.

Theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa

XHCN Việt Nam: “bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trìnhxây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xâydựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quyđịnh” Theo đó, nhận thấy một trong những đặc tính của BĐS chính là không thể di

dời được.

Vậy, BĐS thế chấp có thể là nhà ở, nhà máy, cửa hàng, và tất cả các “công

trình xây dựng gắn liền với dat đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xâydựng đó”, (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp giá trị quyền sửdụng đất) Ngoài ra, nó còn bao gồm hoa lợi, lợi tức, các khoản tiền bảo hiểm; cáckhoản tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp Những BĐS thuộc quyền sở hữu củacác cá nhân và tổ chức theo đúng quy định của pháp luật đều có thể mang ra thếchấp cho mục đích vay vốn

Hoạt động thế chấp vay vốn ngân hàng là vấn đề khách quan tồn tại trong cơchế thị trường Không chỉ đáp ứng kịp thời nhu cầu về luân chuyển vốn của các cánhân và tổ chức kinh doanh mà còn đáp ứng một cách nhanh chóng lượng cầu vềluân chuyển vốn của ngân hàng và các tô chức tin dụng khác Đồng thời hoạt độngthé chấp giúp cho các tô chức này có thé giảm thiểu các rủi ro về tín dụng khi cho

Vay.

Thế chấp BĐS là hình thức đảm bảo tín dụng mà trong đó người đi vay dùngcác tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quản lý của mình theo quy định của pháp luật

để đảm bảo cho các khoản nợ ở ngân hàng

1.1.2 Vai trò của bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân

hàng

1.1.2.1 Vai trò của bất động sản thế chấp đối với ngân hàng

Đối với các ngân hàng hiện nay, một trong những hình thức của cấp tín dụng

là hoạt động cho vay, phổ biến đặc biệt là cho vay có sử dụng tài sản đảm bảo

Ngân hàng thường gặp rủi ro với các hình thức cấp tín dụng đặc biệt là hoạt độngcho vay vì có nhiều yếu tố khác nhau tác động Một trong những vấn đề phổ biến

nhất khiến hoạt động cho vay xảy ra rủi ro chính là ngân hàng không thể thu hồi cáckhoản nợ của khách hàng khi đến ngày đáo hạn hay nói cách khác là tình trạng nợ

xấu Có rất nhiều nguyên do khác nhau có thể dẫn đến tình trạng này: khách hàng bị

phá sản làm cho mat khả năng thanh toán khoản nợ hay hoạt động kinh doanh của

khách hàng gặp vấn đề khó khăn trong việc quay vòng vốn dẫn đến mat khả năng

trả nợ khi các khoản vay này đến ngày đáo hạn,

Khi tình trạng này xảy ra, ngân hàng sẽ gặp rủi ro tín dụng gây ra những hậu

quả nghiêm trọng ảnh hưởng tới hoạt động ngân hàng Vì vậy, với hình thức cấp tín dụng là cho vay, hầu hết mọi ngân hàng đều yêu cầu khách hàng thế chấp tài sản để đảm bảo cho khoản vay Một trong những nguyên nhân mà ngân hàng yêu cầu có

tài sản đảm bảo với các khoản vay đó là nâng cao được ý thức thanh toán các khoản

vay của khách hàng Hơn nữa, việc sử dụng tài sản thế chấp giúp giảm thiểu thiệt

hại một phần cho các ngân hàng khi khách hàng không thể thanh toán toàn bộ hoặc

một phần khoản vay Đến ngày đáo hạn các khoản vay nếu khách hàng không thanh

toán khoản nợ với ngân hàng thì ngân hàng có quyền tiến hành phát mãi tài sản để

thu hồi tiền bù đắp cho khoản vay và chi phí có liên quan theo quy định trong hợp

đồng cho vay vốn đã được ký kết với khách hàng trước đó

1.1.2.2 Vai trò của bất động sản thế chấp đối với toàn nền kinh tế

Khi đề cập đến vấn đề thế chấp bất động sản có nghĩa là nói đến quan hệ

giữa BĐS và thị trường vốn, hoạt động thế chấp bảo đảm cho các khoản vay đóng vai trò rất quan trọng trong thu hút các nguồn vốn từ trong và ngoài nước Người

dân cần vốn để sản xuất và phục vụ các mục đích khác, còn các nhà đầu tư rất cần các nguồn vốn dé phát triển công việc kinh doanh của mình Ngân hàng và các tô

chức tín dụng là nơi mà người dân có thể trực tiếp vay vốn Nhằm hạn chế cao nhất các rủi ro xảy ra trong hoạt động tín dụng đòi hỏi các khách hăng vay phải thế chấp

tài sản đảm bảo, đặc biệt là bất động sản làm tài sản thế chấp Đối với ngân hàng, việc cho vay vốn thông qua hình thức thế chấp bất động sản góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng, tạo tiền đề phát triển chất lượng, vị thế và quy mô của ngân

hàng trên thị trường ngành ngân hàng.

Thông qua việc thế chấp BĐS các cá nhân và tổ chức có thêm nguồn vốn dé

đầu tư mở rộng quy mô và nâng cao chất lượng hoạt động kinh doanh sản xuất; tạo

ra của cai, công ăn việc làm thúc đây sự phát trién của nên kinh tê và xã hội.

Việc đưa BĐS vào thị trường qua hình thức thế chấp góp phần kích thích sự phát triển của thị trường BĐS Việc thâm định giá BĐS thế chấp giúp cho thông tin

về giá cả bat động sản minh bạch hơn, ngân hang có thé căn cứ vào giá trị của BĐS được định giá làm cơ sở cho mức cấp vốn vay.

Bat động sản muốn là tài sản thế chấp thì phải có những tiêu chuẩn nhất định

do pháp luật quy định Vì vậy công tác thế chấp cũng giúp cho những cơ quan có thâm quyền quản lý bat động sản một cách dé dàng hơn Bảo vệ quyền lợi cho các

bên liên quan.

1.2 Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng

1.2.1 Định giá bất động sản thế chấp

Định giá BĐS thế chấp nói riêng và định giá BĐS nói chung đều thuộc hoạt động định giá tài sản nên chúng đều dựa trên nguyên tắc chung của định giá tài sản.

Căn cứ Luật Giá 2012: “Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ

chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ.”

Theo Luật Giá 2012: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức

nang thim định giá xác định gia tri bằng tiền của các loại tài sản theo quy định

của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẳm định gid.”

Vì vậy có thể hiểu: Định giá BĐS là sử dụng một hay nhiều phương pháp định giá nhằm tinh giá trị của quyền sở hữu BĐS bang tiền tệ cho một mục đích đã

được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bat động san cụ thể tại một thời điểm xác

định.”

Khi định giá BĐS phải dựa vào các tiêu chuẩn được quy định trong các văn

bản pháp luật của nhà nước và ngân hàng: đồng thời khi định giá cần chú ý dựa vàogiá trị trên thị trường của BĐS tại thời điểm BĐS được định giá Khi tiến hành định

giá BĐS cần tuân thủ nghiêm ngặt theo quy định của pháp luật; đặc biệt cần sự

trung thực và khách quan.

Như vậy, định giá bất động sản là việc xác định giá trị bất động sản trong sự

thống nhất giữa mục đích, đặc điểm của BĐS khi tiến hành định giá với thời điểm

tiến hành định giá Hiện nay, thị trường BĐS có nhiều tiềm năng phát triển nhưngdiễn biến vô cùng phức tạp, điều này dẫn đến việc xác định giá trị của BĐS phụthuộc nhiều yếu tố khác nhau Các yếu tố này có sự khác biệt nhau về số lượng và

mức độ ảnh hưởng: các yếu tố này chủ yếu đến từ môi trường bên ngoài như kinh tế,

xã hội và hệ thống văn bản quy phạm pháp luật nước ta, và các yếu tố bên trong như

đặc điểm của BĐS hay tình trạng sử dụng của BĐS

Từ đó, ta có thể có cái nhìn tổng quát về việc xác định giá của BĐS thếchấp Nhìn chung, về nguyên tắc thì việc xác định giá trị BĐS thế chấp chính làđịnh giá bất động sản đó tại một thời điểm xác định Do đó, hoạt động này có đầy

đủ đặc điểm và các yếu tố chi phối như định giá bất động sản Điểm duy nhất cụ thể

hóa hoạt động này là các BĐS này chính là tài sản được đem đi thế chấp để đảm

bảo tiền vay ở ngân hàng

Như vậy, định giá bất động sản thế chấp là hoạt động định giá bất độngsản nhằm mục đích cho vay có tài sản thế chấp của các ngân hàng

1.2.2 Sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay

của ngân hàng

Việc thâm định giá BĐS là rất quan trọng, đảm bảo an toàn cho ngân hàng vềkhoản vốn được vay Đây cũng chính là cơ sở dé cho ngân hang xác định được mứcvốn cho vay đối với khách hàng Thế chấp BĐS mang lại khoản vốn vay lớn hơn rấtnhiều so với các tài sản khác Mặt khác, BĐS được coi là một loại hàng hóa đặc

biệt, thị trường BĐS luôn biến động không ngừng vì vậy việc thế chấp đóng vai trò

quan trọng đối với mỗi ngân hàng nhằm đảm bảo khoản vay an toàn và giảm thiểucác rủi ro về tín dụng

Định giá của BĐS thế chấp là cơ sở để cho ngân hàng xem xét mức vốn cho

vay hợp lý Khi tham gia hợp đồng mỗi bên đều muốn bảo vệ quyền lợi của mình.

Bên thế chấp muốn vay một khoản lớn để đảm bảo có nguồn vốn lớn thực hiện kế

hoạch của mình, còn ngân hàng muốn cho vay nhưng vẫn đảm bảo an toàn cho

khoản vốn đó Dựa trên kết quả của định giá mà ngân hàng sẽ quyết định mức vốn

cho vay phù hợp đảm bảo quyền lợi với cả các bên.

Định giá BĐS thế chấp phải được xem xét trong cả trường hợp xảy ra rủi rokhi khách hàng không thể thanh toán nợ khi đáo hạn Sau khi thế chấp thì người thế

chấp vẫn sử dụng BĐS đó, trong quá trình sử dụng BĐS bị hao mòn, hư hỏng là khó

tránh khỏi Vì vậy BĐS thế chấp cần được định giá lại để xem giá trị của bất động

sản có đủ dé trả nợ khoản vay của khách hàng không Tài sản bị hao mòn trong quá

trình sử dụng nhưng không được ngân hàng tiến hành định giá lại sau đó mà trực

tiếp đem bán trên thị trường sẽ xảy ra tổn hại lớn cho ngân hàng và cả khách hàng.

Chính vì vậy hoạt động định giá BĐS thế chấp là đóng vai trò hết sức quan

trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng.

1.3 Các nguyên tắc định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân

hàng

1.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quá nhất

Một BĐS được ngân hàng cho là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất nếu tại

thời điểm định giá mà BĐS đó đang được khách hàng sử dụng một cách hợp pháp

và có thu nhập ròng lớn hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng lớn

hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất.

Nội dung của nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất được thể hiện qua

4 mặt:

e Tự nhiên: BĐS được coi là sử dụng tốt nhất khi các điều kiện về mặt tự

nhiên của nó tốt nhất (vị trí, điện tích, ) và được nhiều người lựa chọn sử dung;

e Pháp luật: BĐS được coi là sử dụng tốt nhất khi các giấy tờ và hồ sơ liên

quan đến bắt động sản đó tuân thủ theo đúng quy định của Nhà nước;

e Vật chất (sử dụng): BĐS được coi là sử dụng tốt nhất khi nó tạo ra nguồn

thu nhập ròng cao nhất hay cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là

cao nhất;

e Thời gian: BĐS được coi là sử dụng tốt nhất khi nó tạo ra nguồn thu nhập

ròng trong khoảng thời gian lâu nhất.

1.3.2 Nguyên tắc cung cầu

Theo Quyết định số 24/2005/QD-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính

ban hành Tiêu chuẩn số 01: “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính

sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thâm định giá và được xác định giữa

một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán săn sàng bán; trong

một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bìnhthường.”

Các yếu tố liên quan đến cung — cầu trong nền kinh tế cần được xem xét một

cách kĩ lưỡng, từ đó phân tích và đánh giá toàn diện các tác động của nó tới giá tri

của tài sản đảm bảo khi tiến hành định giá

1.3.3 Nguyên tắc thay thế

Giá trị của các loại tài sản có thể thay thế liên quan đến sự hình thành giá tri

của các tài sản được thâm định giá

Theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài chínhban hành tiêu chuẩn số 06: “ Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào

chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá

trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiếttương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sựthay thế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sảnthay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.”

Theo đó, khi hai tài sản có công dụng như nhau nhưng có một tài sản được

chào bán với mức giá thấp hơn thì nó sẽ được ưu tiên bán trước

1.3.4 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai

Khi định giá của một tài sản có thể ước tính giá trị của nó trong tương lai vềkhả năng tạo ra lợi nhuận của nó.

Theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài chính

ban hành tiêu chuẩn số 06: “Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiếnthị phần của những người tham gia trị trường và những thay đổi có thể dự tính trướctrong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị Việc ước tính giá trị của tài sản luônluôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng

tài sản của người mua.”

1.3.5 Nguyên tắc đóng góp

Đóng góp trong khi định giá BĐS là sự tham gia về mặt giá trị các khoản thu

nhập của từng phân BĐS trong tong giá trị thu nhập của toàn bộ BĐS đó.

Theo Quyết định số 77/2005/QD-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài chính

ban hành tiêu chuân sô 06: “Giá trị của một tác nhân sản xuât hay một bộ phận câu

thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá

trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá tri mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ

là bao nhiêu Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thicủa việc đầu tư bé sung vào tài sản khi thâm định viên xác định mức sử dung tài sảntốt nhất và có hiệu quả nhất.”

1.4 Quy trình định giá bat động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng

Theo Khoản 9 điều 4 Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định: “Định giábat động sản là hoạt động tư van, xác định của một bat động sản cụ thé tại một thờiđiểm xác định.”

Theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài chínhban hành tiêu chuẩn số 05: “Các bước phải thực hiện trong quá trình thâm định giá:

- Bước 1: Xác định van đề

- Bước 2: Lập kế hoạch định giá.

- Bước 3: Khảo sat và thu thập thông tin.

- Bước 4: Phân tích thông tin.

- Bước 5: Xác định giá trị bat động sản cần định giá.

- Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư định gia.”

1.4.1 Xác định vấn đề

Trong bước này, các chuyên viên thâm định có thể xây dựng hoặc thỏa thuậnnhững điều khoản cụ thé trong hợp đồng định giá BĐS Nó cũng là cơ sở giúp cácchuyên viên thâm định có thé lên kế hoạch định giá BĐS chỉ tiết

Các vấn đề cần phải xác định được trong khi xác định vấn đề:

e Xác định các đặc điểm của BĐS cần định giá: vi trí, diện tich,

e Xác định BĐS có hợp pháp không dựa trên các loại giấy tờ, hồ sơ theo

quy định của Nhà nước;

e Xác định mục đích của khách hàng khi định giá BĐS

e Xác định BĐS sẽ ước tính theo giá trị nào (giá thị trường, đầu tư, thế

chap, ); |

e Xác định các phương pháp định giá BĐS được áp dung;

e Xác định thời điểm định giá có hiệu lực;

e Xác định thời điểm hoàn thành quá trình định giá va phí thỏa thuận.

10

1.4.2 Lập kế hoạch định giá.

e Xác định thời gian, công việc, nguồn lực cần thiết để định giá Lập kế hoạch

làm việc khoa học, tùy thuộc vào khối lượng công việc đòi hỏi thời gian dài hay ngắn.

e Xây dựng biểu mau dé thu thập thông tin về cung, cầu BĐS để so sánh

e Xây dựng đề cương báo cáo của kết quả định giá

1.4.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin bất động sản.

Các chuyên viên thâm định cần thu thập các tài liệu về:

e Thông tin của tài sản cần định giá:

e Hồ sơ, dữ liệu của tài sản so sánh;

e Các văn bản quy phạm pháp luật của tỉnh, thành phố liên quan đến tài sản

cần định giá;

e Hồ sơ, dữ liệu liên quan đến chi phí, lãi suất và giá cả trong thị trường tạithời điểm định giá tài sản;

e Xác thực độ tin cậy và bảo mật thông tin hồ sơ, dữ liệu thu thập được

1.4.4 Phân tích thông tin |

Theo Quyết định số 77/2005/QD-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài chính

ban hành tiêu chuẩn số 05: “Phân tích thông tin là quá trình đánh giá tác động của

các yếu tố đến mức giá của bất động sản cần định giá.”

s* Phân tích dữ liệu : Dựa trên hồ sơ, dữ liệu đã thu thập được tiến hành

phân tích:

e Phân tích thị trường: Từ các thông tin đã thu thập được cần phân tích ki

lưỡng thị trường của tài sản định giá.

e Phân tích tài sản: Tiến hành phân tích các thông tin liên quan đến tài sản

so sánh.

e Phân tích so sánh: Đối với các tài sản so sánh cần lựa chọn các phương

pháp thích hợp

e Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

“ Uớc tinh giá trị:

e Việc phân tích dữ liệu bên trên là cơ sở giúp chuyên viên thẩm định có thểxác định được phương pháp định giá chính và phương pháp định giá kiểm tra chéo

11

e Chuyên viên thẩm định cần áp dụng một cách linh hoạt các phương phápđịnh giá để định giá một cách chính xác nhất tài sản.

1.4.5 Xác định giá trị bất động sản cần định giá.

Các chuyên viên thẩm định cần xác rõ phương pháp định giá để áp dụng định

giá BĐS Phương pháp đó cần đúng với quy định của Nhà nước ban hành

Việc áp dụng linh hoạt giữa các phương pháp định giá yêu cầu các chuyên

viên thâm định cần phân tích được sự phù hợp của phương pháp đối với các đặc điểm của BĐS theo như thông tin đã được thu thập trước đó.

Trong báo cáo về định giá BĐS, các chuyên viên thẩm định phải xác định rõ

ràng phương pháp định giá chính và phương pháp định giá kiểm tra chéo; để đưa ra

kết luận cho việc định giá BĐS.

Các chuyên viên cần đưa ra được kết quả định giá BĐS theo từng phươngpháp áp dụng; từ đó đưa ra nhận xét về kết quả cũng như mặt hạn chế của các

phương pháp này trong quá trình định giá BĐS đó.

Trên cơ sở đó khuyến nghị các chuyên viên thâm định lựa chọn mức giá ướclượng giá trị thị trường, phi thị trường của bat động sản đó.

1.4.6 Lập báo cáo và chứng thư định giá.

Theo Quyết định số 77/2005/QD-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài chính

ban hành tiêu chuẩn số 04: “Báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá dựa trêngiá trị phi thị trường phải nêu rõ những điều kiện hạn chế ảnh hưởng đến kết quả

thâm định giá Tham định viên không được sử dụng những hạn chế này để làm sai lệch kết quả thâm định giá.”

Chứng thư định giá được lập nhằm mục đích công bố nội dung về kết quả

định giá BĐS cho khách hàng hoặc các bên liên quan biết Chứng thư định giá được

lập theo mẫu về kết quả định giá

1.5 Các phương pháp định giá bat động sản trong hoạt động cho vay của ngân

hàng

1.5.1 Phương pháp 1: Phương pháp so sánh trực tiếp

s* Cơ sở ly luận:

Cơ sở của phương pháp này là nguyên tắc thay thế Căn cứ Thông tư số

126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính: “Phương pháp so

12

sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa

trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh dé ước tính, xác định giá trị của

tài sản thâm định giá Phương pháp so sánh thuộc các tiếp cận từ thị trường.”

Tại Việt Nam hiện nay áp dụng phổ biến phương pháp này trong định giá

BĐS do mức độ đơn giản của nó đem lại, các chuyên viên thâm định chỉ việc tim

các “tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá” mà

không cần lập công thức tính.

s* Quy trình:

Bước I: Thu thập đầy đủ thông tin liên quan đến BĐS được thực hiện giao

dich tai thời điểm gan với thời điểm định giá nhất dé so sánh với BĐS mục tiêu về:

e Đặc điểm về vật chất của ÐĐS: Kích thước, kết cấu, thời gian sử dụng

e Mat bằng: Diện tích, môi trường xung quanh (khói bụi), cơ sở hạ tầng,

e Vị trí: Nằm ở đâu? Tiếp giáp với những đường nào? Giao thông,

e Tình trạng pháp lý: Căn cứ vào các giấy tờ liên quan để xác nhận xem

BĐS có đủ các giấy tờ pháp lý theo quy định của Nhà nước không?

e Thời điểm giao dịch: Chuyên viên thâm định cần thu thập thông tin về

BĐS so sánh được giao dịch trên thị trường tại thời điểm gan với thời điểm định giá

Bước 4: Phân tích và tìm ra các yếu tố so sánh khách nhau của BĐS so sánh

và BĐS mục tiêu; từ đó điều chỉnh giá của các BĐS, tiến hành điều chỉnh giảm mức

giá gia dịch của BĐS so sánh trong trường hợp các yếu tố của BĐS đó tốt hơn và

ngược lại.

Bước 5: Căn cứ vào giá của BĐS đã được điều chỉnh, chuyên viên thâm

định tiến hành định giá của BĐS mục tiêu

13

s* Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

- Ưu điểm: Phương pháp này được áp dụng nhiều nhất tại Việt Nam hiện

nay

e Phương pháp này dễ dang hơn cho việc định giá mà không phải gặp nhiều

khó khăn trong kỹ thuật xây dựng phép tính phức tạp;

e Phương pháp dựa trên cơ sở là giá trị của BĐS trên thị trường, được các cơ

quan có thâm quyền công nhận tính hợp pháp;

e Là phương pháp tiền dé hay cơ sở cho các phương pháp khác.

- Hạn chế:

e Các BĐS so sánh phải có giao dich tại thời điểm gần nhất với thời điểm

định giá BĐS mục tiêu;

e Thị trường BĐS rất phức tạp và biến động, vì vậy thông tin mà các

chuyên viên thâm định thu thập được thường chỉ có độ chính xác trong một khoảng

e Dữ liệu thu thập được cần đầy đủ, chuẩn xác và có thể kiểm tra;

e Đây là phương pháp được áp dụng để định giá các BĐS có giao dịch

thường xuyên trên thị trường;

e Thị trường cần 6n định vi sẽ Xảy ra sai số nếu có sự biến động mạnh trên

thị trường.

1.5.2 Phương pháp 2: Phương pháp chi phí

s* Cơ sở tiễn hành:

Căn cứ Quyết định số 129/2008/QD-BTC ngày 21/12/2008 của Bộ Tài chính

ban hành tiêu chuẩn số 08: “Phương pháp chi phí là phương pháp thâm định giá dựa

trên cơ sở chỉ phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá dé xác định

giá trị thị trường của tài sản cần thâm định giá.”

Theo đó, giữa hai BĐS có day đủ thông tin mà có một BĐS có chi phí nhỏ

hơn thì BĐS đó sẽ được lựa chọn mua.

14

số tiền giảm giá khỏi chi phí của co sở hạ tầng

Bước 5: Xác định giá trị của BĐS (lấy giá trị của đất cộng VỚI gia tri cua cơ

sở hạ tang trên dat)

“+ Uu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

- Uu điểm:

e Phương pháp này phù hợp với những BĐS có “mục đích sử dụng đặc biệt”

(trường học, bệnh vién, )

e Phương pháp này thuận lợi cho việc xác định chi phí của các công trình

xây dựng mới hoặc phù hợp để tính thuế.

- Hạn chế:

e Để thực hiện phương pháp định giá theo chi phí cũng cần có các thông tin

liên quan đến thị trường nên có thể xảy ra sự sai sót thông tin, không phù hợp với

tình hình thực tế:

e Thường có sự sai lệch giữa giá trị thực tế của BĐS và giá trị ước tính của

nó;

e Phương pháp này khi định giá thường mang tính chất chủ quan do ước

tinh giá trị giảm giá của cơ sở hạ tang qua các nguyên nhân tìm được;

e Phương pháp định giá theo chi phí yêu cầu các chuyên viên thâm định phải thành thạo về nghiệp vu, và có sự hiểu biết kỹ lưỡng về các kỹ thuật trong

ngành xây dựng.

- Điều kiện áp dụng:

Theo Quyết định số 129/2008/QD-BTC ngày 21/12/2008 của Bộ Tài chính

ban hành tiêu chuẩn số 08: “Phuong pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong:

e Tham định giá những tài sản có mục dich sử dụng đặc biệt; những tài sản

chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dung phương pháp so sánh.

15

e Tham định gia tai san phuc vu muc dich bao hiểm; tính toán mức tiền hỗ

trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù.

e Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định khác.”

1.5.3 Phương pháp 3: Phương pháp đầu tư

s* Cơ sở ly luận:

Theo Quyết định số 129/2008/QD-BTC ngày 21/12/2008 của Bộ Tài chính

ban hành tiêu chuẩn số 09: “Phương pháp đầu tư (còn gọi là phương pháp thu thập)

là phương pháp thâm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng

trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của

tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để

ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thâm định giá.”

s* Kỹ thuật định giá:

Định giá BĐS dựa vào thu nhập dựa trên giả thiết “Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (giá trị tại thời điểm cần thâm định giá) của các

khoản thu nhập ròng có thể thu về trong tương lai từ tài sản.” (ích Quyết định số

129/2008/OD-BTC ngày 21/12/2008 của Bộ Tài chính ban hành tiêu chuẩn số 09).

F

%o = 2, (1 + itt=1

Vo : Giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai và cũng là giá trị của BĐS

F, : Thu nhập tương lai của BĐS trong năm thứ t

i : Ty suất chiết khấu

n : Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)

e Với những loại BĐS có thu nhập ròng không biến động hang năm:

e Với những BĐS có thu nhập ròng tăng đều hàng năm:

Vo : Thu nhập ở năm hiện tại Ip

i: Tỷ suất chiết khấu

k_ : Tỷ lệ tăng thu nhập hàng năm

s* Các bước tiễn hành:

Bước I: Ước tính mức thu nhập ròng hàng năm BĐS mang lại dựa trên các

yếu tô liên quan tác động vào thu nhập

Bước 2: Xác định chi phí, sau đó trừ khỏi thu nhập hàng năm (thuế, chi phí

cho quan lý hay dịch vụ, )

Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi phù hợp dé tính toán

Bước 4: Sử dụng công thức vốn hóa dé xác định giá trị của BĐS mục tiêu

s* Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

- Um điểm:

e Phương pháp này là phương pháp đánh giá chặt chẽ nhất trên lý thuyết vi

phương pháp này tiếp cận được lợi ích BĐS mang tới nhà đầu tu

e Khi thu thập đủ thông tin về các giao dịch gần nhất để so sánh thì phương

pháp này sẽ có độ chính xác cao.

- Hạn chế:

e Các khoản thu nhập trong tương lai thường được xác định thiếu cơ sở;

e Kết quả thường ảnh hưởng bởi các yếu tố chủ quan do sự biến đổi của

tham số trong quá trình tính toán.

- Điều kiện áp dụng:

Theo Quyết định số 129/2008/QD-BTC ngày 21/12/2008 của Bộ Tài chính

ban hành tiêu chuẩn số 09: “Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong

thẩm định giá SAA đầu (Pat động sản, động sin, doanh nghiệp, tài chính) mà

PHÒNG LUẬN AN - TƯLIỆU p6 8Ÿ

L BH, ———— 17 ete

thâm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được

tỷ suất chiết khấu phù hợp.”

1.5.4 Phương pháp 4: Phương pháp thặng dư

s* Cơ sở ly luận:

Căn cứ theo Quyết định số 129/2008/QD-BTC ngày 21/12/2008 của Bộ Tài

chính ban hành tiêu chuẩn số 10: “Phương pháp thang dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thâm định giá được xác định căn cứ vào gái

trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản

(tổng doanh thu) trừ đi tat cả các chi phi phát sinh dé tạo ra sự phát triển đó.”

> Các bước tiễn hành:

Bước I: Xác định đặc điểm của BĐS mục tiêu;

Bước 2: Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư để

xác định giá trị ước tính của sự phát triển của BĐS;

Bước 3: Xác định tông các chi phí của sự phát triển cảu BĐS (chi phí cho

xây dựng, lợi nhuan, );

Bước 4: Xác định giá trị thặng dư của BĐS (bằng giá trị phát triển trừ đi chỉ

phí phát triển);

Bước 5: Xác định giá trị của BĐS mục tiêu.

s* Uu điểm, hạn chế và điều kiện áp dung:

- Uu điểm:

e Áp dung trong quá trình đánh giá BĐS có nhiều tiềm năng cho sự phát

triển trong tương lai;

e Trong quá trình đấu thầu, phương pháp này phù hợp để áp dụng.

- Hạn chế:

e Tùy vào sự biến động theo từng giai đoạn khác nhau của thị trường, các

loại chi phí và giá bán của BĐS;

e Giá trị về thời gian của tiền không được đề cập đến trong phương pháp

này;

e Việc xác định giá tri của các BĐS nhạy cảm với tham số liên quan đến các

loại chi phi.

18

- Điêu kiện áp dụng:

Căn cứ vào Quyết định số 129/2008/QD-BTC ngày 21/12/2008 của Bộ Tài chính ban hành tiêu chuẩn số 10: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển; phương pháp có thể sử dụng cho đất trống dé xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thé cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất.”

19

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ

BĐS THE CHAP TẠI NGAN HÀNG TMCP CÔNG

THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH THANH XUÂN

2.1 Sự hình thành và phát triển Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam Chỉ

nhánh Thanh Xuân.

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

“Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) được thành lập

vào ngày 26/03/1988 sau khi tách ra từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam với tên gọi

ban đầu là Ngân hàng Chuyên doanh Công Thương Việt Nam Ngày 14/11/1990,Ngân hàng Chuyên doanh Công Thương Việt Nam đổi tên thành Ngân hàng Công

Thương Việt Nam theo Quyết định số 402/CT của Hội đồng Bộ trưởng Sau đó, Thống đốc ngân hàng Nhà nước (NHNN) kí Quyết định số 67/QĐ-NH5 ngày

27/03/1993, thành lập doanh nghiệp nhà nước có tên Ngân hàng Công thương Việt

Nam Ngày 21/09/1996, thành lập lại Ngân hàng Công Thương Việt Nam theo

Quyết định số 285/QĐ-NH5 của Thống đốc NHNN Việt Nam Ngày 23/09/2008, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt phương án cỗ phan hóa Ngân hàng Công Thương

Việt Nam theo Quyết định số 1354/QĐ-TTg Tên đầy đủ của ngân hang sau khi cổ

phần hóa là Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Ngày 03/07/2009, Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam được cấp Giấy phép hoạt

động số 142/GP-NHNN với thời hạn hoạt động là 99 năm kể từ ngày được cấp giấy

phép Ngày 30/6/2010 Ngân Hàng TMCP Công Thương Việt Nam đã được Sở Kế

hoạch và đầu tư Hà Nội cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh và đăng ký thuế Công ty cổ phần với mã số doanh nghiệp 0100111948 VietinBank là ngân hàng có vốn chủ sở hữu tính đến 31/12/2017 là 63.765 tỷ đồng.” (trich Nguôn: Tư liệu về

quá trình hình thành và phát triển của Vietinbank)

Theo nguồn thông tin từ trang thông tin chính thức của Vietinbank: “Hiện

nay, VietinBank có hệ thống mạng lưới trải rộng toàn quốc với 01 Sở giao dịch; 150Chi nhánh và trên 1000 Phòng giao dịch/ Quỹ tiết kiệm; 7 Công ty hạch toán độc

lập là Công ty Cho thuê tài chính, Công ty Chứng khoán Công thương, Công ty

20

TNHH MTV Quản lý Nợ và Khai thác Tài sản, Công ty TNHH MTV Bảo hiểm,

Công ty TNHH MTV Quản lý Quỹ, Công ty TNHH MTV Vàng bạc đá quý, Công

ty TNHH MTV Công đoàn và 3 đơn vị sự nghiệp là Trung tâm Công nghệ Thông

tin, Trung tâm Thẻ, Trường Đào tạo và phát triển nguồn nhân lực VietinBank có

quan hệ đại lý với trên 900 ngân hàng, định chế tài chính tại hơn 90 quốc gia và

vùng lãnh thổ trên toàn thế giới, là thành viên của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam,

Hiệp hội ngân hàng Châu Á, Hiệp hội Tài chính viễn thông Liên ngân hàng toàn cầu

(SWIFT), Tổ chức Phát hành và Thanh toán thẻ VISA, MASTER quốc tế.”

VietinBank đã đánh dấu sự phát triển của nền kinh tế nói chung và nền tài chính nói riêng của Việt Nam trên thị trường khu vực và trên thị trường quốc tế;

xứng đáng trở thành ngân hàng đầu tiên được cấp chứng chỉ ISO tại Việt Nam.

Bên cạnh đó, chất lượng hoạt động và khả năng cung ứng, đa dạng hóa các sản phẩm dịch vụ ngân hàng của VietinBank cũng không ngừng được nâng cao

thông qua việc ứng dụng sự phát triển của công nghệ điện tử nhằm nâng cao tiện ích

dịch vụ và sự đa dạng hóa các mối liên kết với các doanh nghiệp khác trong việc

đáp ứng sản phẩm dịch vụ ngân hàng, đáp ứng yêu cầu quản trị và kinh doanh.

Ngoài ra, VietinBank đã thu hút nhiều nhân sự cao cấp có trình độ năng lực về công tác, tăng cường trong việc đào tạo nghiệp vụ cho nhân viên, quan tâm tới chế độ

lương, thưởng và các chính sách khác cho các cán bộ nhân viên (CBNV) có thành

tích đóng góp vào sự phát triển của ngân hàng VietinBank hiện có 19.840 nhân

viên Hội đồng quản trị (HĐQT) xác định tầm nhìn của VietinBank là “trở thành

Tập đoàn tài chính ngân hàng hiện đại, hiệu quả hàng đầu trong nước và quốc tế”.

Ngày 25/12/2008, Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank)

tiến hành “cổ phần hóa thành công mang tên là Ngân hàng TMCP Công thương

Việt Nam”.

“Chi nhánh Ngân hàng TMCP Công Thương Thanh Xuân (Vietinbank

Thanh Xuân) thành lập căn cứ vào Quyết định số 93/NHCT-TCCB ngày

24/03/1993 của Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, giấy

phép kinh doanh số 302331 do ủy ban kế hoạch Nhà nước thành phố Hà Nội cấp ngày 17/10/1994.” (ích Nguồn: Tài liệu nội bộ về sự hình thành và phát triển của

chỉ nhánh Thanh Xuân)

at

Chi nhánh Ngân hang Công Thuong Thanh Xuân là một trong những chi

nhánh đạt được các kết quả kinh doanh rất tốt trong nhiều năm qua của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam; góp phần tăng vị thế và uy tín của ngân hàng trong

khu vực và trong thị trường tài chính.

“Ngân hàng Công thương Thanh Xuân tiền thân là phòng giao dịch của Ngân

hàng Công thương Đống Đa đặt tại 275 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội Do đặc điểm dân cư trên địa bàn quận chủ yếu là cán bộ công nhân viên, hưu trí và các thành phần tiểu thủ công nghiệp do vậy khách hàng của Ngân hàng Công thương

Thanh Xuân là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các tô chức sản xuất kinh doanh, công

ty trách nhiệm hữu hạn và các cá nhân Ngoài ra còn có các nhà máy, công ty trên

địa bàn mở tài khoản và có quan hệ tín dụng với ngân hàng.” (ích Nguồn: Tài liệu

nội bộ về Vietinbank Thanh Xuân)

Chi nhánh Ngân hàng Công thương Thanh Xuân ra đời là một sự nhận thức

đúng đắn, một tất yếu khách quan nhằm huy động tối đa mọi nguồn vốn trong dân

cư, bám sát nhu cầu về dịch vụ tài chính của khách hàng trong quận và các địa bàn

lân cận.

Trong những năm qua, chi nhánh luôn đổi mới các chính sách và nâng cao

chất lượng của dịch vụ nhằm thu hút khách hàng trong địa bàn quận Thanh Xuân và

khu vực lân cận, điều này thể hiện nhận thức đúng đắn về việc đáp ứng kịp thời nhu

câu về tài chính của khách hàng.

pa)

2.1.2 Khái quát về tình hình kết quả hoạt động kinh doanh của chỉ nhánhtrong những năm gần đây

2.1.2.1 Cơ cấu tô chức của chỉ nhánh

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức tại chỉ nhánh

Ban Giám đốc

Phòng kê toán giao

tệ kho quỹ toán

(Nguôn: Tư liệu nội bộ của Vietinbank Thanh Xuân)

23

2.1.2.2 Huy động vốn

Bang 2.1: Tình hình huy động vốn của chỉ nhánh qua các năm (2015 — 2017)

Đơn vị: Triệu dongNăm 2016 Nam 2017

Nam 2015 Chi tiéu :

Don vị: triệu dong

So sánh năm So sánh năm So sánh năm Chỉ tiêu 2016/2015 2017/2015 2017/2016

nhánh là 1.299.770 triệu đồng, trong năm 2016 nguồn vốn của chỉ nhánh tiếp tục

tăng 604.017 triệu đồng ứng với 46,47% so với năm 2015 và nguồn vốn trong năm

24

2017 là 1.763.909 triệu đồng giảm 7,35% so với năm 2016 nhưng vẫn có xu hướng

tăng 35,7% so với năm 2015.

Nguồn vốn của chỉ nhánh tăng là do sự tăng lên của nguồn vốn huy động,

điều này chính là kết quả cho việc chi nhánh áp dụng hiệu quả nhiều chính sách về

lãi suất nhằm huy động tiền gửi của dân cư tại địa bàn

Đối với nguồn vốn huy động tại chỉ nhánh thì tiền gửi có kỳ hạn là chủ yếu, luôn chiếm tỷ trọng cao và tăng qua các năm; điều này do mục đích gửi tiền của

người dân là tiết kiệm và hưởng lãi Trong các năm gần đây nguồn tiền gửi không kìhạn cũng tăng nhưng vẫn chiếm tỷ trọng thấp do đây là tiền gửi của doanh nghiệp

tại chỉ nhánh nhằm mục đích thanh toán.

Nhìn chung qua các năm, tình hình huy động vốn của ngân hàng có xu

hướng tăng: việc này phải ké đến sự nỗ lực của chi nhánh dé thu hút nguồn vốn

trong dân cư và doanh nghiệp trên địa bàn.

2.1.2.3 Hoạt động cho vay tại chỉ nhánh

Bảng 2.3: Tình hình cho vay theo thời hạn của chỉ nhánh

qua các năm (2015 — 2017)

Đơn vị: Triệu đông

ay Nam 2015 Nam 2016 Năm 2017

Bảng 2.4: So sánh tình hình cho vay theo thời hạn của chỉ nhánh qua các năm

(2015 — 2017)

Don vị: Triệu dong

So sanh nam So sanh nam So sánh năm

(Nguôn: Phòng kê toán - Ngân hàng Công Thương chỉ nhánh Thanh Xuan)

Theo các bảng dữ liệu trên, doanh số cho vay trong ngắn hạn đã đạt tỷ trọng

lớn trong cơ cấu của doanh số cho vay của chi nhánh, và theo xu hướng tăng qua

các năm Năm 2015, cho vay trong ngắn hạn đạt 735.970 triệu đồng: trong năm

2016 cho vay trong ngắn hạn đạt 801.696 triệu đồng tăng tương ứng 8,93% so vớitrong năm 2015 và cho vay trong ngắn hạn trong năm 2017 đạt 915.575 triệu đồng

tăng so với trong năm 2015 và 2016 lần lượt là 24,4% và 14,2%.

Trong những năm gần đây, nguồn vốn trong ngắn hạn giúp bù đắp được kịpthời những thiếu hụt về vốn của doanh nghiệp hay hỗ trợ phát triển sản xuất cho các

cá nhân, vì vậy cho vay trong ngắn hạn ngày càng trở nên cần thiết và chiếm một tỉ

trọng lớn trong hoạt động cho vay tại chi nhánh Hơn nữa, thời gian thu hồi vốn của

các khoản vay ngăn hạn này là ngắn nên ngân hàng rat chú trọng vào các khoản vaytrong ngắn han này, và ngược lại, đối với các khoản vay trong trung — dài hạn thìngân hàng cần kiểm tra và phân tích kĩ lưỡng khả năng thanh toán nợ của kháchhàng khi đến ngày đáo han do các khoản vay trung, dai hạn này lớn và thời gian thu

hôi nợ lâu hơn.

26

Tốc độ tăng của cho vay trong trung, dài hạn ở mức thấp chỉ đạt 4,5% qua

các năm là do hiện nay chỉ nhánh đang chú trọng vào công tác thâm định giá BĐS

thé chấp đối với những khoản vay này nhằm hạn chế rủi ro tin dụng tại chi nhánh,

vì vậy việc cấp vốn cho những khoản vay này sẽ khó khăn hon.

2.1.2.4 Hoạt động đầu tư

Bảng: 2.5 : Thực trạng hoạt động đầu tư của chỉ nhánh

qua các năm (2015 — 2017)

Đơn vị: Triệu đồng

_ Năm 2015 | Năm 2016 | Năm 2017

ỉ tiêu

Chứng khoán đầu tư 774.350 865.979 828.320gkhoi BE ee

Góp von, dau tư dài hạn 25.112 20.662 20.091p von, , | 212 | 2062 [| 2009 |

Đâu tư vào công ty liên doanh 17.954 17.902 17.447

Đâu tư dài hạn khác 7.298 2.777 2.662

Du phong giam gia dau tu dai han 140 17 18

(Nguôn: Phòng kê toán - Ngan hang TMCP Công Thuong chi nhánh Thanh

Xuân)

Hoạt động đầu tư tại chỉ nhánh trong năm 2015 đạt 799.462 triệu đồng, năm

2016 đã đầu tư 886.641 triệu đồng cho hoạt động mua bán chứng khoán, đầu tư và góp

vốn dài hạn Đối với hoạt động chứng khoán đầu tư năm 2016 tăng 91 629 triệu đồng

so với năm 2015 Trong năm 2017 VietinBank Thanh Xuân đã đầu tư 848.411 triệu đồng cho hoạt động mua bán chứng khoán, đầu tư và góp vốn dài hạn Đối với hoạt động chứng khoán đầu tư trong năm 2017 đã giảm 37.659 triệu đồng so với năm 2016 2.2 Thực trạng thẩm định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay

tại Chi nhánh Ngân hàng công thương Thanh Xuân

2.2.1 Kết quả của thâm định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại

ngân hàng trong những năm gần đây

Hoạt động định giá thế chấp luôn luôn gan liền với hoạt động cho vay tín

dụng Theo số liệu thống kê của chỉ nhánh VietinBank Thanh Xuân thì tính đến

27