Đặc biệt những người mới vào nghề thì những bước đầu học tậpnếu không có một nền tảng, hiểu biết về BĐS sẽ rất khó khăn nên rất cần được đảo tạovề quy trình làm việc, kỹ năng cần thiết c
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN KHOA BAT ĐỘNG SAN VÀ KINH TE TÀI NGUYEN
Giảng viên hướng dẫn : Ths Nguyễn Đức Kiên
HA NOI, 2023
Trang 2Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi lời cảm ơn đến quý thầy cô ở Khoa
Bat bộng san và Kinh tế tài nguyên trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã truyền đạt
vốn kiến thức quý báu cho chúng em trong suốt thời gian học tập tại trường Nhờ có
những lời hướng dẫn, dạy bảo của các thầy cô nên đề tài nghiên cứu của em mới có thêhoàn thiện tốt đẹp
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn ThS Nguyễn Đức Kiên là người đã trực
tiếp hướng dẫn và hỗ trợ em trong suốt quá trình làm chuyên đề, cảm ơn thầy vì nhữngchia sẻ thực tế và những lời khuyên bổ ích nhất dé áp dụng vào cả thực tiễn cũng nhưlý thuyết để em hoàn thành tốt chuyên đề và là hành trang để áp dụng vào thực tế sau
này.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn tới ban lãnh đạo, toàn thể nhân viên tại công tyBĐS Địa Ốc Vàng đã tận tình giúp đỡ để em hoàn thành xuất sắc quá trình thực tập tại
công ty Qua thời gian làm việc cùng anh chị, em đã có được rất nhiều trải nghiệm
cũng như kinh nghiệm thực tế
Vì thời gian và kiến thức còn hạn hẹp nên không tránh khỏi những thiếu sót ,em rat mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của quý Thay Cô dé kiến thứccủa em trong lĩnh vực nay được hoàn thiện hon đồng thời có điều kiện bổ sung, nâng
cao ý thức của mình.
Em xin chân thành cam ơn!
Tác giả Trang
Đinh Thị Kiều Trang
Trang 3CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VE QUY TRÌNH MOI GIỚI BAT DONG SAN
THO CƯ 5£ ®©dEEE+eESE.4EE7244 E774 E77249 97214077441 77449 92941 0274492281 orre 4
1.1 Môi giới bất động sản thé cư .s- 5c << sscsevsstssesserserserssesserserssrse 4
1.1.1 Khái niệm và vai trò của bất động sản - 2-52 2S ctccxeEeExerrrxrreee 41.1.2 Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản -¿ s¿©5s+¿ 41.1.3 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản thỔ CƯ -ccxcccrerererrrkeree 81.2 Quy trình môi giới bất động sản thổ cư -e s 5s csscssessessecsssse 9
1.2.1 Định nghĩa, vai trò về quy trình môi giới bat động sản - 91.2.2 Nội dung quy trình môi giới bất động sản thổ cư 2-2 555: 91.3 Các nhân tố ảnh hướng đến quy trình môi giới bat động sản thé cư 17
1.3.1 Nhân tố khách quan -. -s¿ Error! Bookmark not defined.1.3.2 Nhân tố chủ Quan ccscccsseessesssssssssessssssssssecsssssusssscssecsusssecssecssesssseseeasecsseess 19CHƯƠNG 2: THỰC TRANG VE QUY TRÌNH -° 22s cssesses 20
MOI GIỚI BAT DONG SAN THO CƯ TẠI CÔNG TY -. -5-5° ©5555 20
BAT DONG SAN DIA ÓC VÀNG s-csccsscesceserserserssrtsrrserssrksrssrrssrssrssree 20
2.1 Giới thiệu chung về công ty BĐS Dia Oc Vàng e s-sccsecsscsses 20
2.1.1 Giới thiệu chung về công ty 2- 22 +¿+2++2E+2EE+2EEtEEEeEEerkrrrkerrrsrke 20
2.1.2 Các lĩnh vực hoạt động chính của công ty SccSsserseireererrree 21
2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của công †y - 2 2z s+s+zx+z+rszez 212.1.4 Cơ cầu công ty ¿5c tk T1 11211211111 11111101111 21121111 11 1111 11c 252.2 Thực trạng về quy trình môi giới bất động sản thé cư tại công ty BĐS Địa
Oc VAG 107777 26
2.2.1 Thu thập thông tin về cung BĐS thổ cư - 2 252 5c+cx+zxezerszes 27
2.2.2 Thu thập thông tin về cầu BĐS thổ cư 2-2-2 2£2+£s+£xsrxeres 28
Trang 42.2.3 Tư van người mua và bán bat động sản thé cư - 22 2 s+cxe>ez 30
2.2.4 Thực hiện thủ tục mua và bán BĐS thổ cư ¿2 se e+x+x+Eerzxsrers 332.2.5 Kết thúc thương VỤ -¿- 2-52 SESEE SE EEE1E112112111111111 1111111 c0 352.3 Đánh giá thực trạng, kết quả thực hiện quy trình môi giới bat động sản thécư tại công ty BĐS Địa Oc Vàng s- s-cscsecsecsecseEseEsEssessesetsersersersersere 36
"0ô ca 46
2.3.3 NQUYVEM NAN 01a 50
CHUONG 3: GIAI PHAP HOAN THIEN QUY TRINH MOI GIOI BAT DONGSAN THO CU TẠI CONG TY BĐS DIA OC VÀNG -e-5-sccsccsecsses 53
3.1 Định hướng phat triển và mục tiêu hoạt động kinh doanh của công ty 53
3.1.1 Phuong hướng phát triển chung của công ty -2- ¿5x55 533.1.2 Phương hướng phát triển đối với hoạt động môi giới bat động san 543.2 Một số giải pháp hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản thé cư của
CÔN ẤY d G0 sọ ọ cọ cọ 0 1 0 000.0010009 00004 080460009080096 54
3.2.1 Giải pháp về quy trình thu thập thông in cess eesseestesseesseeeses 543.2.2 Giải pháp về quy trình tư vấn khách hàng 2-2 2+2 s+cxz+szez 553.2.3 Giải pháp về quy trình thực hiện các thủ tục mua bán bat động sản 56
3.2.4 Một số giải pháp khác 2 2 2 Sx+EE‡EEE2EE2EEEEE2E12E1271 71211211 1x 57
3.3 Kiến nghị, đề xuất nhằm hoàn thiện quy trình môi giới bat động sản thé cư
CUA CONG ẤY d 5G THỌ Họ 0 0.0001098 800 9Ø 60
000.90 ,ôÔỎ 62DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHAO 5° s<s°ssvssesseessesseessees 64PHU LUC 22127777 .Ô 65
Trang 5DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt Nghĩa Tiếng Việt
GCNQSDD Giây chứng nhận quyền sử dung dat
KDBĐS Kinh doanh bat động sản
UBND Ủy ban nhân dân
Trang 6DANH MỤC BANG
Bang 2.1: Báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh 2 25+ s2 5+: 22Bảng 2.2: Một số chỉ tiêu phản ánh kết quả và hiệu quả kinh doanh giai đoạn 2020 —2022 của công ty BĐS Địa Oc Vàng - 2-52-5222 E21 E1 121101111111121 21111111 xe 24
Trang 7DANH MỤC HÌNH, BIEU DO
Biểu đồ 2.1: Doanh thu của công ty BĐS Địa Oc Vàng từ 2020-2022 - 23Biểu đồ 2.2: Lợi nhuận của công ty BĐS Địa Oc Vang từ 2020-2022 23Hình 2.1: Thống kê độ tuổi nhân viên môi giới - 2 2 + 22 2+E£+++£x+zs+zseẻ 37Hình 2.2: Thống kê giới tính nhân viên môi giới - - 2-2 2 22 2+E£E££xe£+zE+zxeez 38Hình 2.3: Thống kê số năm kinh nghiệm của nhân viên môi giới - - 38Hình 2.4: Thống kê chứng chỉ hành nghề môi giới 2- + ¿+2 ©5++zxz2sz£2 39Hình 2.5: Mức độ hài lòng của nhân viên môi giới về công ty . -s- 25+: 39Hình 2.6: Mức độ hài lòng về hoa hồng nhân viên nhận được sau mỗi giao dịch 40Hình 2.7: Đánh giá về quy trình môi giới BĐS thé cư tại công ty -. 40Hình 2.8: Các van đề công ty cần sửa đổi ¿- 2:22 2t2xSEkEEkerkerkrerkrrrres 41Hình 2.9: Thống kê độ tuổi khách hang c.ccccccccscessesssesssesssessesssessseessssesssesssecseeeseestecs 42Hình 2.10: Thống kê giới tính khách hàng - - 2 2 E©E£2E£+EE+EE+EEEEEzEEzrxerxres 43Hình 2.11: Thống kê thu nhập khách hàng - 2 ¿2£ s2 S2 £+EE+E£+E££Ee£EerEerxzxxee 43Hình 2.12: Đánh giá thái độ phục vụ và tư van của nhân viên môi giới 44Hình 2.13: Đánh giá về giá cả nguồn hàng BĐS thé cư của công ty 44
Hình 2.14: Đánh giá phí dich vụ môi giới của CONG ty ccsccsscsserssereses 45
Hình 2.15: Cảm nhận về quy trình mua-nhận BĐS của công ty . - 45Hình 2.16: Đánh giá nội dung hợp đồng môi giới 2 2 2 x+E+2E+zE+zxerxres 46Hình 2.17: Cham điểm dịch vụ môi giới của công ty 2 ¿5z +s+csecxsrssceee 46
Trang 8DANH MỤC SƠ ĐỎ
Sơ đồ 1.1: Tam giác môi giới bất động sản 2- 2-52 2+E£+E£EeEEeEEeEkerxrrkrreee 5Sơ đồ 1.2: Quy trình môi giới bất động sản thổ cư 2-2 2+52+Ee£Ee£xz£xeErrzes 17Sơ đồ 2.1: Cơ cấu nhân sự trong công ty + ¿+ E+SE+EE+EE2EE2EEEEEEErEerkerkrrxres 25Sơ đồ 2.2: Quy trình môi giới BĐS thé cư tại công ty BĐS Địa Oc Vàng 26
Sơ đồ 2.3: Quy trình tương tác môi giới tại công ty ¿-2¿©5+2cx++zxvcxeerxesrxee 36
Trang 9LỜI MỞ ĐẦU
1 Lý do lựa chọn đề tài, tính cấp thiết lựa chọn đề tài
Bat động sản (BĐS) là tai sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng
số của cải xã hội thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước.Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế
Chính vì vậy, BĐS sẽ tao cho nền kinh tế của quốc gia một tiềm năng đáng ké về vốn,để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đặt ra Thị trường bất
động san tại Việt Nam chính thức được hình thành từ năm 1993, với sự ra đời của Luật
Đất Dai cho phép chuyên nhượng, chuyên đổi, cho thuê, thé chấp giá trị quyền sửdụng đất Tuy nhiên, lúc này, hoạt động trên thị trường vẫn còn thiếu chuyên nghiệp
và minh bạch.
Do thông tin trên thị trường bất động sản thường không hoàn hảo, chính xác, vì
vậy, khi mua bán giao dịch, cả bên bán và bên mua thường phải sử dụng một trong
những dịch vụ của chuyên gia tư vấn và hoạt động môi giới bất động sản là một trong
những số đó Hoạt động môi giới bất động sản là một trong những dịch vụ kinh doanhbất động sản ra đời nhằm hỗ trợ và kích thích thị trường bất động sản phát triển
Trong lĩnh vực BĐS, hoạt động môi giới đóng vai trò vô cùng quan trọng vì là
cầu nối giữa cung và cầu, là bên trung gian mang lại thông tin của các bên cho nhau.Thời điểm hiện tại, khi mà Việt Nam đang phát triển theo hướng công nghiệp hóa —hiện dai hóa và trải qua thời đại công nghệ 4.0 thì thông tin đã được truyền tải đến tatcả mọi người nhiều hơn với độ chính xác cao, vì vậy trình độ dân trí tăng, nhận thứccủa con người cũng tăng Con người ta bat đầu biết nhìn nhận về môi giới BĐS và coiđó là một nghề nghiệp hợp pháp Khi có nhu cầu quan tâm đến BĐS, người ta đã bắt
đầu tìm đến các nhà môi giới để được tư vấn, có được những thông tin hữu ích vàđược giúp đỡ khi cần Người tiêu dùng ngày càng thông minh đòi hỏi các nhà môi giới
ngày càng phải có kiến thức, trau dồi kĩ năng và phải chuyên nghiệp hơn dé có được
khách hàng.
Từ năm 2019, số lượng công ty môi giới BĐS gia tăng nhanh chóng, số lượngngười muốn làm môi giới cũng ngày càng gia tăng vì mức thu nhập khủng của nghề.Nhưng dé trụ lại được với nghề thì phải đòi hỏi sự kiên trì, chịu khó, học hỏi, trau dồikiến thức rất nhiều Đặc biệt những người mới vào nghề thì những bước đầu học tậpnếu không có một nền tảng, hiểu biết về BĐS sẽ rất khó khăn nên rất cần được đảo tạovề quy trình làm việc, kỹ năng cần thiết cho một nhà môi giới BĐS và tầm quan trọngcủa quy trình môi giới BĐS đối với sự thành công của một thương vụ
Trong thời gian thực tập tại công ty bat động sản Dia Oc Vàng, thông qua việc
1
Trang 10tìm hiểu, phân tích quá trình thực hiện các thương vụ môi giới cùng với một số tài liệuthu thập được, em xin chọn nghiên cứu đề tài “Hoàn Thiện Quy Trình Môi Giới BắtĐộng Sản Thổ Cư Tại Công Ty Bat Động Sản Địa Oc Vàng” với mong muốn tìm
hiểu kỹ hơn về thực tế hoạt động môi giới bat động sản tại công ty và xin đưa ra mộtsố ý kiến đóng góp với hy vọng góp phần hoàn thiện quy trình môi giới BĐS tại công
ty nói riêng và lĩnh vực môi giới bất động sản nói chung
2 Mục tiêu nghiên cứu
- Mục tiêu tổng quát: Hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản thổ cư tại công
ty bat động sản Dia Oc Vàng
- Mục tiêu cụ thê:
Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về quy trình môi giới bất động sản thổ
cư trên thị trường BĐS Hà Nội hiện nay.
Tìm hiểu quy trình môi giới BĐS và đánh giá thực trạng quy trình môi giớiBĐS thổ cư tại công ty BĐS Địa Oc Vàng
Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình môi giới BĐS thổ cư tạicông ty BĐS Dia Oc Vang, qua đó góp phan thúc đây sự phát triển của thị trường BĐSthổ cư trên địa bàn Hà Nội
3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng:Nghiên cứu quy trình môi giới bat động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến quytrình môi giới bất động sản
- Phạm vi nghiên cứu:
Không gian: Nghiên cứu quy trình môi giới bất động sản thổ cư tại công ty
BĐS Địa Oc Vàng trên địa bàn Hà Nội
Thời gian: Toàn bộ số liệu dùng dé nghiên cứu trong chuyên đề được thu thậptừ kết quả hoạt động kinh doanh của công ty từ tháng 01/2020 đến 06/2022
Nội dung: Nghiên cứu quy trình môi giới BĐS tại công ty BĐS Địa Oc Vàng
với hai hoạt động chính, là quy trình môi giới mua-bán BĐS và quy trình môi giới cho
thuê BĐS thổ cư Trong đó chủ yếu tập trung nghiên cứu về quy trình môi giới bán BĐS thổ cư
mua-4 Phương pháp nghiên cứu
Chuyên đề vận dụng cơ sở pháp lý về môi giới BĐS và quy trình môi giới BĐSchung dé phân tích thực trạng hoạt động môi giới BĐS cụ thể tại công ty BĐS Dia Óc
Vàng Nghiên cứu tổng quan các công trình nghiên cứu về môi giới BĐS nói chung để
làm rõ khung lý thuyết và các kinh nghiệm thực tiễn trong quy trình môi giới BĐS thổ
cư nói riêng Các nghiên cứu trong chuyên đề được áp dụng cả phương pháp định
2
Trang 11lượng và định tính trong thu thập và xử lý thông tin.
Trong nghiên cứu có thu thập tai liệu và số liệu thứ cấp về quy trình thực hiệnhoạt động môi giới, kết quả thực hiện môi giới các sản phẩm BĐS thé cư tại công ty
BĐS Địa Ốc Vàng, cụ thé là sử dụng số liệu có sẵn về kết quả các thương vụ giao dịchthành công của công ty Qua đó tô chức, tiến hành điều tra, khảo sát thực tế dựa trên
các tài liệu mà công ty cung cấp, thông qua cách thức phỏng vấn online 100 nhân viên
môi giới từ các phòng kinh doanh khác nhau và 50 khách hàng đã và đang sử dụng
dịch vụ môi giới tại công ty BĐS Địa Ốc Vàng
Tham khảo ý kiến của các nhà chuyên môn: là các lãnh đạo, chuyên gia môi
giới tại công ty BĐS Địa Oc Vàng.
Tiếp xúc khách hàng, làm việc thực tế tại công ty BĐS Dia Oc Vang
5 Kết cau của đề tài
Ngoài Lời mở đầu, Kết luận, Tài liệu tham khảo chuyên đề gồm 3 phan:Chương 1 Cơ sở lý luận về quy trình môi giới bất động san thé cư
Chương 2 Thực trạng quy trình môi giới bất động sản thổ cư tại công ty Bấtđộng sản Dia Oc Vang
Chương 3 Giải pháp hoàn thiện quy trình môi giới bat động san thé cư tai côngty bất động sản Dia Oc Vàng
Trang 12CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VE QUY TRÌNH MOI GIỚI
BAT ĐỘNG SAN THO CƯ
1.1 Môi giới bất động sản thổ cư
1.1.1 Khái niệm và vai trò của bat động sản
a) Khái niệm bat động sản
Bat động sản là một thuật ngữ trong pháp luật, bao gồm dat đai và những gì liên
quan chặt chẽ không thể tách rời với mảnh đất Những thứ được xem là dính liền vĩnhviễn với mảnh đất đó là nhà cửa, kiến trúc bên trên hoặc những gì bên dưới mặt đất
như dau khí, mỏ khoáng chất Ngược lại, còn những thứ có thé đỡ bỏ ra khỏi mảnh đất
thì không được xem là bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tại Điều107 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắnliền với đất đai, ké cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sảnkhác gan liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”
b) Vai trò của bất động sảnBĐS có ảnh hưởng sâu sắc tới sự phát triển của kinh tế mỗi quốc gia nói riêngvà kinh tế toan cầu nói chung BĐS, trong đó có cả những công trình hạ tang cơ sở, là
yếu tố sản xuất, tạo nên cơ sở về vốn cho việc tao ra sản phẩm và dịch vụ BĐS cungcấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt động xã hội của kinh tế gia đình
ngoài thời gian làm việc Không chi vậy, BĐS còn là đối tượng dé đầu tư trong thờigian dai, là nơi dụng vốn Nó là nơi gom vốn và có thê chuyền sự gom vốn từ ngườinày sang người khác khi được bán Ngoài ra, BĐS có giá trị vốn trên thị trường Điềunay cho phép thực hiện việc chuyền BĐS thành tiền thông qua việc bán hay dé vay
vốn tín dụng bằng thế chấp.1.1.2 Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản
a) Khái niệm về môi giới bất động sản
Môi giới là hoạt động cầu nối trung gian giữa hai đối tượng cung và cầu, đượcbên cung hoặc bên cầu ủy thác tiến hành các công việc liên quan đến cung — cầu sanphẩm để giải quyết các vấn đề giữa họ, bằng kiến thức chuyên môn và kinh nghiệmliên quan đến lĩnh vực đó mà người môi giới sẽ đưa ra những lời khuyên, những giảipháp, thay mặt hai đối tượng này giải quyết một số vấn đề nếu được ủy quyền Môigiới là chủ thể (cá nhân, một nhóm, tổ chức, ) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủthể khác tạo được mối quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh Khi tiễn hành nghiệp vụ thì
4
Trang 13người môi giới không được đứng tên của chính mình mà đứng tên của người ủy thác,
không chiếm hữu hàng hóa và không chịu trách nhiệm cá nhân trước người ủy thác vềviệc khách hàng không chịu thực hiện hợp đồng Người môi giới không tham gia trực
tiếp vào việc thực hiện hợp đồng trừ trường hợp được ủy quyền Quan hệ giữa ngườiủy thác và người môi giới dựa trên sự ủy thác từng lần, không dựa vào hợp đồng dài
hạn.
Đối với lĩnh vực BĐS, đó là những người tư vấn cung cấp cho hai bên cung,cầu những thông tin cần thiết trong giao dịch BĐS được trôi chảy và đang được Nhànước khuyến khích hoạt động chuyên nghiệp Còn trong Luật kinh doanh BĐS ở ViệtNam và các văn bản pháp luật liên quan, khái niệm về môi giới bat động sản được hiểu:
“Môi giới BĐS là hoạt động mà theo đó bên môi giới làm trung gian cho các bên kinh
doanh BĐS và bên mua, nhận chuyền nhượng, thuê, thuê mua BĐS trong việc đảmphán giao dịch, kí kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao theo hợp đồng
môi giới.”
Sơ đồ 1.1: Tam giác môi giới bất động sảnb) Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản
Phần lớn những người môi giới BĐS cũng như khách hàng của họ cho rang
không có gì khó khăn dé xác định công việc của nhà môi giới là gì Người ta hiểu đơngiản nghề môi giới như là công việc dẫn dắt các bên đến việc ký kết thương vụ, mà
một bên là chủ sở hữu, hay người có một số quyền sử dụng nào đó đối với BĐS, muốn
bán, cho thuê nó và bên thứ hai muốn mua, thuê hay sử dụng nó Khái niệm này đượchiểu một cách thông thường, không rõ ràng trong phạm vi hẹp của vấn đề so với bảnchat day đủ của việc môi giới hiện nay Dĩ nhiên yếu tố quan trọng nhất của việc môigiới là sự dẫn dat người bán/cho thuê với người mua/thuê đến việc ký kết thương vu
5
Trang 14Tuy vậy bên cạnh vấn dé này, trong công việc của nhà môi giới còn xuất hiện các yếutố khác như khả năng tìm ra hướng giải quyết tốt nhất cho từng khách hàng Nhà môigiới phải can trọng dẫn dắt khách hàng của mình qua tất cả các bước có thé xảy ra
trong những giai đoạn khác nhau của thương vụ Vì vậy việc môi giới hiểu theo nghĩa
hẹp chính là việc kết nối trong thương vụ và theo nghĩa rộng như là dịch vụ với dãy
những hoạt động phụ thêm xung quanh thương vụ.
Vai trò của việc môi giới là một khái niệm rộng, mà bên cạnh vấn đề bản chấtcủa môi giới nó cho ta biết nhà môi giới cần hành động như thé nào, những hoạt độnggì cần thực hiện dé hoàn thành nhiệm vu của mình một cách tốt nhất, chuyên nghiệp
nhất.
* Thu thập, cung cấp thông tin về bat động san và các thông tin có liênquan đến BĐS
Thông tin về bất động sản hay những thông tin liên quan đến bất động sản là cơ
sở quan trọng giải quyết nhu cầu của khách hàng quan tâm Trong đó quyền và lợi ích
của các bên trong giao dịch BĐS được đảm bảo Việc đầu tiên một môi giới thé cưcần làm chính là thu thập đầy đủ và chính xác mọi thông tin liên quan đến bất động
sản Cụ thể như sau:
- Thông tin vé loai hinh bat động san và vi trí của bất động sản
- Thông tin về chính sách, quy hoạch có liên quan đến BĐS- Diện tích và quy mô của bất động sản
- Đặc điểm, tính chất, chất lượng và công năng sử dụng của nhà đất
- Những thông tin về hạ tầng, dịch vụ kỹ thuật, hạ tầng xã hội có liên quan đếnbất động sản
- Vấn đề về pháp lý bao gồm giấy tờ, hồ sơ, quyền sở hữu sử dụng bắt động sảncùng các giấy tờ có liên quan khác (lịch sử sở hữu, tạo lập bất động sản, sử dụng
BĐS )
- Nếu có cần cung cấp thông tin hạn chế về quyền sở hữu và quyền sử dụng.- Cập nhật thông tin giá bán, giá cho thuê hay chuyên nhượng BĐS
- Các thông tin có liên quan khác như: phong thuỷ, thiết kế, tư vẫn đầu tu
Đối với môi giới thổ cư, nhiệm vu của họ chính là công khai toàn bộ thông tinđã thu thập một cách đầy đủ và chính xác để tạo niềm tin cho khách hàng Nếu thông
tin môi giới cung cấp không chính xác hay có biéu hiện lừa đảo thi sẽ bị coi là hành vi
vi phạm pháp luật.
“Vai trò tư van cho khách hang
Phần lớn người dân Việt không có quá nhiều hiểu biết về thị trường bất độngsản hay đầu tư bất động sản Khi phát sinh giao dịch mua bán BĐS nào đó thậm chí họ
6
Trang 15không biết cần những thủ tục hay giấy tờ gì Lúc này môi giới sẽ có vai trò tư van chokhách hàng (bên bán hoặc bên mua) đặc biệt chú trọng hơn đến bên cầu (bên cần mua
Cụ thể như: khách A đang có nhu cầu mua nhà riêng môi giới sẽ tìm hiểu thôngtin và tư vấn cho ông A về giá cả, khu vực phù hợp, tiện ích, khả năng tăng giá trongtương lai, thiết kế kiến trúc, phong thuỷ hợp cung mệnh và các thủ tục hoàn tất giao
dịch,
s* Vai trò là cầu nối giữa cung - cầu bat động sản
Môi giới thổ cư sẽ có vai trò thu thập thông tin từ người bán hay nắm bắt nhu
cầu của người mua sau đó kết nối cung - cầu thích hợp với nhau Tuy nhiên không đơngiản công việc của họ chỉ là giúp cầu tìm gặp cung mà họ chính là người giúp đỡ dé 2bên hoàn thành giao dịch tốt nhất Tài sản bất động sản có giá trị lớn nên các vấn đềliên quan đến giao dịch, giấy tờ pháp lý cần sự cần trọng cao Đã liên quan đến phápluật nên đòi hỏi ở người mua và người bán mức độ hiéu biết nhất định
s* Vai trò làm tăng lượng giao dịch bat động sản cho thị trườngTừ chức năng của dịch vụ môi giới BĐS chúng ta có thể thấy được răng, môi
giới là cầu nối cho cung - cầu bất động sản gặp được nhau thông qua những thông tinthu thập được dé giải quyết van đề liên quan đến BĐS Nhờ môi giới, cung - cầu gặpnhau một cách nhanh chóng và hiệu quả nhất tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường
BĐS hoạt động ổn định hay trở nên sôi động hon
s* Môi giới mé ra kênh thị trường công khai, minh bạch về bat động sảngiúp thị trường BĐS phát triển 6n định, bền vững
Hoạt động môi giới chuyên nghiệp cần có trách nhiệm cao đối với việc mìnhlàm Đặc biệt đạo đức nghề nghiệp được đặt lên hàng đầu Những thông tin môi giớicung cấp cho khách hàng phải đầy đủ, chính xác, công khai và minh bạch rõ ràng
Điều nay góp phan tạo nên thị trường thé cư nói chung phát triển ổn định, lành mạnh
và hiệu quả hơn Khi mọi thông tin được công khai minh bạch sẽ tạo tiền đề giúp việc
thực hiện giao dịch hợp pháp, tránh tình trạng ứ đọng giao dịch ngâm trên thị trường.
Vì thế vai trò của môi giới vô cùng quan trọng cho sự phát triển chung của thịtrường thô cư theo hướng bền vững, hiệu quả Phát huy tốt vai trò trong sự phát triển
chung của nên kinh tê quôc dân.
Trang 16động môi giới BĐS thuộc lĩnh vực kinh doanh BĐS, đây cũng là nơi phát sinh và bộc
lộ rõ ràng những xung đột lợi ích của các đối tượng tham gia thị trường Môi trườngpháp lý thiếu chặt chẽ và hiệu lực thì mâu thuẫn sẽ phát sinh dày đặc hơn dẫn đến hậuquả là những đô vỡ trên thị trường
Trong hoàn cảnh thực tiễn Việt Nam hiện nay, phát triển nghề môi giới bấtđộng sản sẽ góp phan to lớn trong việc làm ổn định thị trường Dé nghề môi giới phát
triển cần tạo ra một môi trường pháp lí, xã hội lành mạnh, cạnh tranh với những dịchvụ chất lượng cao
1.1.3 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản thổ cư
a) Khái niệm bất động sản thổ cưTheo Luật đất đai năm 2013, đất thổ cư là loại hình đất thuộc nhóm đất phinông nghiệp, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị, được nhà nước công nhậnthông qua số đỏ, hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Cụthé chủ dat thổ cư sẽ có quyền xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu, mụcđích của họ Ngoài ra, đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộckhu dân cu và kể cả vườn, ao gan liền với nhà ở riêng lẻ đã được công nhận thuộc loại
hình đất ở Tóm lại, đất thé cư là đất được cấp phép dé ở hoặc xây dựng nhà cửa và
các công trình liên quan dé phục vụ đời sống
b) Đặc điểm bất động sản thé cư
Về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sô đỏ) : Dat thé cư đã có nhà hoặc cócác công trình đi kèm theo găn liền với đất thì đều sẽ được cấp số đỏ Hiện nay Ủy bannhân dân các cấp cùng Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm và quyềnhạn cấp loại giấy tờ này cho người dân
Theo quy định của pháp luật thi đất thé cư chính là đất để người dân xây nhàcũng như các công trình phục vụ nhu cầu ở nói chung Tuy nhiên trên thực tế đã cókhông ít trường hợp chủ sở hữu không rõ đất của mình thuộc loại đất nào và vẫn cótình xây nhà Kết quả là họ đã bị phạt hoặc thu hồi đất theo Điều 64 Luật Đất đai Vìvậy dé tránh tình trạng này, chủ đất phải kiêm tra lại giấy tờ đất đai của mình dé chắcchắn mình có quyền xây nhà ở
Cu thé, chủ đất cần kiểm tra phần “Mục dich sử dụng” có ghi trong GCN quyềnsở hữu đất Nếu phần này ghi là “đất ở” thì chủ sở hữu hoàn toàn có quyền xây nhàcùng các công trình phụ trợ khác Khi đó, BĐS xây trên đúng phạm vi mảnh đất cũng
8
Trang 17sẽ thuộc quyền sở hữu của chủ đất và được Pháp luật công nhận, bảo vệ.
Mức thuế mà chủ sở hữu đất thổ cư phải đóng Hiện nay các loại đất đều phảithực hiện đúng, đủ nghĩa vụ thuế đối với nhà nước, bao gồm cả đất thô cư Công thức
tính thuế dat thé cư được thực hiện như sau:
Số thuế can đóng = (Diện tích dat tính thuế) x (Giá của Im2 đất) x (Thuế suất)
— Phần thuế được miễn giảm
Trong đó, thuế suất được tính theo mỗi hạn mức là khác nhau, tùy thuộc vàodiện tích đất ở mà chủ thé dang sở hữu
Pat thổ cư còn được sử dụng cho mục đích kinh doanh, tuy nhiên để có thểđược kinh doanh một cách hợp pháp thì người chủ đất vẫn cần làm hồ sơ đăng ký biến
động đất đai lên cơ quan có thâm quyền của khu vực
1.2 Quy trình môi giới bất động sản thé cư 1.2.1 Định nghĩa, vai trò về quy trình môi giới bất động sản
Quy trình môi giới BĐS được hiểu là một chuỗi trình tự thực hiện các hoạt
động của một nhà môi giới để đáp ứng những mục tiêu cụ thể của hoạt động môi giới
BĐS Những trình tự hoạt động này được đưa ra và sắp xếp một cách phù hợp nhằmnâng cao chất lượng, trình độ, sự hiểu biết của người môi giới BĐS về thị trường, về
nguồn cung BĐS, về các chủ thé tham gia vào giao dich BĐS, góp phan làm gia tăngvai trò trung gian kết nối giữa bên cung và bên cầu BĐS, giúp các giao dịch BĐS được
diễn ra nhanh chóng, hiệu quả và chuyên nghiệp hơn.
1.2.2 Nội dung quy trình môi giới bất động sản thé cư
a) Thu thập thông tin về nguồn cung bat động sản* Thông tin về bat động sản
Môi giới bất động sản có thé tìm kiếm thông tin mua bán bằng nhiều cách
khác nhau Cách thông thường nhất là khách hàng trước tiên cung cấp thông tin bánhay cho thuê BĐS cho nhà môi giới băng cách đến các văn phòng môi giới hoặc gọi
điện thoại Với những thông tin trao đôi lần đầu bằng điện thoại, thì nhà môi giới sẽ
đưa quyết định có tiếp nhận công việc hay không Nhà môi giới sẽ phải xem xét can
thận công việc Không thé mang lại dịch vu hiệu qua cũng như đáp ứng tốt yêu cầumua bán của khách hàng nếu như không trực tiếp nhìn thấy tận mắt BĐS Việc xácđịnh rõ BĐS là cần thiết do những nguyên nhân sau đây:
Thứ nhất: mỗi một BĐS đều có tính khác, không nên dựa vào kinh nghiệm để
phán đoán.
Thứ hai: chỉ có sự quan sát của bản thân mới có thể miêu tả và phân tích chínhxác về BĐS, đánh giá một cách khách quan hơn những miêu tả tốt đẹp về BĐS của
Trang 18chủ sở hữu, qua đó đánh giá được giá trị của BĐS Nếu nhà môi giới chỉ dựa trên lờicủa chủ sở hữu thì rất có thé sẽ gây ra sự hiểu biết lệch lạc, thiếu tính thực tế về BĐS.
Thứ ba: chỉ khi nhà môi giới đến quan sát BĐS mới có thể xác định được sởthích và phong cách của chủ sở hữu Với sự tiếp cận thì chủ sở hữu sẽ thay nhà môigiới rất chuyên nghiệp và gửi gắm lòng tin Từ đó chủ sở hữu sẽ cảm thấy vui vẻ và
ứng xử một cách tự nhiên, cởi mở hơn khi họ ở trong ngôi nhà của mình hơn là khi
gặp trực tiếp nhà môi giới tại văn phòng
Thứ tư: bằng việc quan sát BĐS và phân tích một cách trực tiếp cho phép nhà
môi giới có thể đưa ra những câu hỏi cụ thể Hơn nữa nhà môi giới có thể được xemcác giấy tờ liên quan trực tiếp đến BĐS tại đây
Thứ năm: khi chúng ta đi quan sát trực tiếp BĐS thì sẽ không ở thế bị động khikhách hàng mua BĐS hỏi xem chúng ta đã xem tận mắt BĐS đó chưa Điều này mộtphần nào đó sẽ tạo lòng tin, thoải mái với khách hàng mua
VỊ trí
Sức hấp dẫn của một BĐS đó chính là: vị trí, vị trí và vị trí Có thé thay đượcđiều này khi mà trang thiết bị hiện đại, phong cách thiết kế và các yêu cầu trong tiêuchuẩn kỹ thuật đều có thé thay đổi được trong khi đó thì vị trí BĐS là cố định khôngthay đổi được Chính vì vậy mà vị trí, địa chi, môi trường sống, có ý nghĩa rất lớn và
từ đó tác động trực tiếp đến mối quan tâm của khách hàng, quyết định của họ cũng như
giá cả BĐS.Tuy nhiên mỗi khách hàng có những nhận định khác nhau về một BĐS có
thể đẹp với người này nhưng lại xấu với người khác Nhà môi giới phải nhận địnhđược đối tượng khách hàng dé rồi thỏa mãn những nhu cầu của họ
Tình trạng kỹ thuật
Van dé này liên quan mật thiết đến khách hàng Khách hàng thường quan tâmđến việc phải đầu tư thêm bao nhiêu để BĐS được an toàn và tiện dụng về kỹ thuật.Đây là một trong những mối quan tâm hàng đầu cho những người muốn mua căn hộchung cư (cả cũ lẫn mới) Van dé này không trở nên quan trọng lắm đối với những
người mua nhà riêng Ở đây cần xác định rằng nhà môi giới không có trách nhiệm với
những lỗi kĩ thuật ẩn dấu bên trong Đó là những lỗi ma bằng mắt thường không théthay trong khi chủ sở hữu không biết hay có tình dau Sau khi thương vụ hoàn thànhthì người sử dụng không thể trách hay đòi bồi thường về những lỗi này
* Thong tin về người cung bất động sảnSau khi đã thu thập được một khối lượng thông tin về hàng hóa BĐS thé cư cangiao dịch nhất định, công việc tiếp theo mà người môi giới cần làm chính là tiếp tụctiến hành thu thập thông tin về người cung BĐS, hay nói một cách khác đó là chủ sởhữu BĐS cần giao dịch Người môi giới cần liên hệ trực tiếp tới người cung BĐS đó
10
Trang 19dé có đề xuất hợp tác, tìm hiểu mọi thông tin cá nhân của chủ BĐS đó nhằm xác địnhrõ ràng, cụ thê hơn về mối tương quan giữa BĐS và người chủ BĐS.
Hiện nay trên thị trường BĐS cũng có rất nhiều cách thức để người môi giớitim gặp được người đại diện cho bên cung BĐS Phương thức đầu tiên có thể ké đếnvà đây cũng là cách mà đa số môi giới BĐS hiện nay đang áp dụng triệt dé, đó làngười môi giới chủ động đi tìm người cung (cụ thé là những người đang có BĐS cầnbán hoặc cần cho thuê) Người môi giới thông thường sẽ tìm kiếm người cung BĐS
qua sách báo phô thông, hoặc qua các trang mạng internet, bởi đây là nguồn thông tin
dồi dào, cập nhật nhanh nhất về nhu cầu bán, cho thuê của chủ sở hữu BĐS, đặc biệt làtrong bối cảnh nền kinh tế đang ảnh hưởng trực tiếp từ cách mạng công nghiệp 4.0 như
hiện nay Bên cạnh đó, các công ty kinh doanh, các cơ quan Nhà nước có chức năng
quan lý như Bộ Xây Dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, là những nơi có chứa nhiềuthông tin về các dự án, công trình BĐS; cơ quan đấu giá đất và BĐS, ngân hàng, nơithế chấp, các công ty xây dựng, kinh doanh cũng là nơi có nguồn cung BĐS lớn Quađó, người môi giới có thé xác định được thông tin về các chủ sở hữu BĐS đó
Ngoài việc người môi giới chủ động tìm kiếm thông tin về chủ sở hữu BĐS, thìhiện nay cũng có rất nhiều trường hợp người cung BĐS tự tìm gặp rồi thông tin cho
người môi giới về BĐS cần giao dịch của mình Cụ thể, người cần bán (hoặc cần chothuê) BĐS gọi điện trực tiếp hoặc thông qua văn phòng công ty môi giới tìm đếnngười môi giới để cung cấp thông tin nguồn hàng BĐS cần giao dịch của mình Trongthực tế, còn có những trường hợp người cung BĐS thông qua bạn bè, người thân của
họ giới thiệu người môi giới để làm viéc
Hiện nay trên thị trường BĐS thé cư, người cung BĐS va người môi giới BĐScòn có thể liên hệ với nhau thông qua các kênh trung gian, chăng hạn đó là các vănphòng môi giới nhà đất, nguồn thông tin về BĐS cũng như người cung BĐS phong
phú đến từ chính các đồng nghiệp, đối tác của người môi giới Ở đây cũng cần nhấnmạnh tầm quan trọng của việc xây dựng, tạo lập các mối quan hệ tốt đẹp cũng như cơchế hợp tác trong công việc hợp lý giữa các sàn văn phòng môi giới BĐS với nhau
b) Thu thập thông tin về cầu hàng hóa bat động sảnThông tin về người cầu bat động sản
Dé giao dịch thành công được một BĐS đã xác định, chắc chắn người môi giớikhông thé dừng lại ở việc thu thập thông tin về người cung BĐS, mà còn phải tìmkiếm thông tin về người cầu BĐS, có nghĩa là các chủ thể đang có nhu cầu cần mua,thuê, thuê mua, BĐS đó Người môi giới cần tìm hiểu, khai thác thông tin về nhu cầucụ thé của khách hàng, tương tự như việc khai thác thông tin về hãng hóa BĐS vangười cung BĐS, thông tin về khách hàng cũng cần chuẩn xác, đầy đủ, tạo tiền đề giúp
11
Trang 20khách hàng tìm được BĐS phù hợp với nhu cầu của họ.
Trong thị trường BĐS thé cư hiện nay, người cầu về hàng hóa BĐS được phânloại thành nhiều dạng khác nhau, tuy nhiên trong nghiên cứu nay chỉ phân tích chủ yếu
hai dạng đối tượng cơ bản: người mua BĐS và người thuê BĐS
Chưa có nhà
Nhà ở ““ : Nhu cầu mới
Người tiêu dùng Sản xuất, nhà xưởng
Kinh doanh dịch vụ Nhu cầu của họ?
Người mua BĐS < Dau tu Se doanh BDS
Bao toan vo opin cơ tiền nhàn rỗi
Văn phòng, công sở, chi nhánh, phòng giao dich, đại li Thuê kinh doanh dich vụ, thương mai
Người thuê BĐS Thuê sản xuất kinh doanh: công nghiệp, nhà xưởng, mặt
bằng sản xuất Họ là ai? Đặc tinh gi? Thuê nhà ở Cặp vợ chồng trẻ, lao động trẻ
Công nhân,người nước ngoài
Người tạm thời chưa có chỗ ở hay
muốn cải thiện điều kiện ở
>,
¢ Thong tin về cầu bat động sảnNhững thông tin cần thu thập về cầu hàng hóa BĐS bao gồm thông tin về yêucầu của người cần mua thuê đối với BĐS mục tiêu, thông tin về mục đích mua thuêBĐS của người cầu BĐS, thông tin về tình hình tài chính của người cầu BĐS
Thứ nhất, đối với thông tin yêu cầu đối với BĐS cần mua thuê, người môi giớicần phải truy vấn được một số tiêu chí thuộc về nhu cầu của người cần mua thuê BĐS,chang hạn như:
Vị trí của BĐS mục tiêu — yếu tố quan trong hàng đầu đối với mỗi khách hang
trước khi lựa chọn mua hoặc thuê một BĐS Xuất phát từ một số điểm đặc biệt củaBĐS như BĐS có tính duy nhất, có tính cố định, mà bắt buộc người khách hàng phảiquan tâm trước khi ra quyết định mua hoặc thuê một BĐS nao đó dé phục vụ cho mụcđích của mình, đó là vấn đề vị trí Thông thường, người cần mua thuê BĐS sẽ có nhucầu tìm kiếm những BĐS có vi trí thuận lợi cho công việc va cho gia đình của họ, đặcbiệt là với khách hang cần mua thuê BĐS dé phục vụ cho nhu cau ở, sinh sống Còn
12
Trang 21đối với những đối tượng khách hàng cần thuê BĐS để phục vụ mục đích kinh doanhdịch vụ, thì vấn đề vị trí lại càng trở nên quan trọng hơn cả Đó là những loại hình
BĐS như nha dat mặt phố - đặc biệt là những tuyến phố sam uất, có lưu lượng ngườiqua lại cũng như dân cư sinh sống đông đúc, nhu cầu về mặt hàng mà người cần thuêBĐS đang kinh doanh đó phải tương đối lớn; hoặc những BĐS thổ cư có diện tíchrộng, có đường ô tô chạy qua, gần nhiều cơ quan, văn phòng, trường học,
Yếu tố tiếp theo quan trong không kém phan vi trí, chính là các thông số kinh tế
- kỹ thuật của BĐS, như là diện tích và quy mô BĐS, hướng của BĐS, đường ở phía
mặt tiền của BĐS, tiện ích xung quanh BĐS, môi trường, cảnh quan trọng khu vực cóBĐS đó, Tất cả những thông tin đó, bắt buộc người môi giới phải nắm bắt được bằngcách truy vấn khách hàng của mình, thông qua việc đặt các câu hỏi gợi ý cho kháchhàng, nếu việc truy van đó càng được thực hiện kĩ lưỡng thì việc tìm ra một BĐS phùhợp với nhu cầu của khách hàng càng trở nên dé dàng hơn
Thứ hai, sau khi người môi giới khai thác được thông tin sơ bộ về nhu cầu củakhách hàng đối với BĐS cần mua thuê, thì người môi giới cũng cần tìm hiểu về mụcđích sử dụng BĐS sau khi mua/thué của khách hàng Khách hàng có thể mua/thuéBĐS do người môi giới BĐS giới thiệu để phục vụ các mục đích khác nhau của mình,
điển hình như dé ở, dé tự kinh doanh, dé đầu tư sinh lợi nhuận, hoặc đề giữ làm tài sản riéng, Vì mỗi một BĐS trên thị trường BĐS lại có một “sứ mệnh” riêng dé phuc vu
các mục dich su dụng khác nhau của người mua thuê chúng Vay nên từ đó, người môi
giới có thé dựa vào các mục dich sử dụng mà khách hàng cung cấp dé tìm kiếm, kết
nối đến nguồn cung BĐS phù hợp, tránh gây tình trạng làm mất thời gian giữa các bên
Thứ ba, người môi giới cần phải thu thập thông tin về tài chính của bên ngườicầu BĐS Bởi BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, nó có giá trị vô cùng lớn, nên thông tinvề tình hình tài chính của bên khách hàng cần mua/thuê BĐS lại đóng vai trò rất quan
trọng Lúc này, người môi giới cần truy vấn về khả năng tài chính của khách hàng
trước khi tìm mua thuê một BĐS, hoặc những người có quyết định về mặt tải chính
trước khi đưa ho di xem một BĐS nao đó.
c) Quy trình tư vấn nguoi cung — cầu bất động sản¢ Tư vấn bên cung bat động sản
eLàm hợp đồng môi giới đối với bên cung BĐSCông việc đầu tiên trong khâu quy trình tư vấn cho bên cung BĐS (bên cần bánhoặc cho thuê BĐS) mà bắt buộc bất kỳ một người môi giới BĐS nào cũng phải thực
hiện, đó là việc tư vấn dịch vụ môi giới của mình đến với chủ sở hữu BĐS, đề nghịbên cung BĐS hợp tác với người môi giới, sử dụng dịch vụ của môi giới dé BĐS củahọ có thể nhanh chóng được giao dịch hơn Sau khi đã tư vấn về dịch vụ môi giới cũng
13
Trang 22như những ưu điểm vượt trội khi người cung hàng hóa BĐS đồng ý sử dụng dịch vụcủa mình, thì người môi giới cần tiến hành việc ký kết hợp đồng với bên cung BĐS,
bao gồm cả người cần bán và người cần cho thuê BĐS đều cần thực hiện làm hợp
đồng này với người môi giới, mẫu hợp đồng được trình bày tại Phụ lục 1 và Phụ lục 2.Mục đích của việc cần làm hợp đồng môi giới với bên cung BĐS là để đảm bảo quyền
lợi cũng như nghĩa vụ giữa người cung BĐS và người môi giới BĐS.
eTu vấn giá và các điều kiện trong giao dịch BĐSNgười môi giới sau khi thực hiện xong việc làm hợp đồng môi giới với bên
cung BĐS và tiếp nhận được thông tin cơ bản về BĐS cần giao dịch đó, thì cần tiễn
hành các bước về tư vấn giá cả và tư vấn về các điều kiện trong giao dịch BĐS cho
người cung BĐS.
“+ Tu vấn bên cầu bat động sản
Sau khi người môi giới đã khai thác được thông tin về nhu cầu BĐS của kháchhàng và tìm kiếm được BĐS tiềm năng, phù hợp với các tiêu chí của khách hàng,người môi giới cũng cần phải thực hiện quá trình tư vấn cho khách hàng Lúc này,người môi giới cũng cần tư vấn cho bên khách hàng các vấn đề về giá cả, vị trí, pháply tư vấn trong đàm phán giao dich, tư vấn về tinh phù hợp của BĐS đang được giớithiệu so với nhu cầu đưa ra ban đầu của khách hàng Công việc này cũng cần người
môi giới đảm bảo được lợi ích của khách hàng, giúp khách hàng nhanh chóng giao dịch được BĐS đó.
d) Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê bất động sảnKhi người môi giới đã đưa được hai chủ thể là người cung và người cầu BĐS“sip nhau” trên thị trường BĐS, hai bên sẽ tiến hành việc thương lượng, đàm phán
trong giao dịch, thông thường công việc này sẽ được những người môi giới có liên
quan đến giao dịch BĐS đó làm chứng, cũng như góp phần thúc đây quá trình diễn ra
giao dịch nhanh hơn và thuận lợi hơn.
s* Lam hợp đồng mua ban, cho thuê BĐSThông thường, thủ tục khi giao dịch mua bán, cho thuê một BĐS được tiếnhành qua nhiều bước khác nhau Tuy nhiên nhìn chung các giao dịch BĐS hiện nay
trên thị trường đều phải trải qua một số cách làm chung nhất định Đầu tiên, khi ngườimôi giới đã giúp chủ BĐS và khách hàng kết nối được với nhau, xác định BĐS cầnđược giao dịch đó là một BĐS hoàn toàn phù hợp với nhu cầu của khách hàng, thì
người môi giới cần sẵn sàng giúp đỡ hai bên thực hiện quy trình làm hợp đồng mua
bán/cho thuê BĐS.
Quá trình đặt cọc dé mua/thuê BĐS có thé thực hiện tại văn phòng công chứnghoặc có người thứ ba đứng ra làm chứng Thường trên thực tế giao dịch BĐS hiện nay
14
Trang 23thì sẽ do một người thứ ba đứng ra làm chứng, đó là người môi giới mà đã kết nối giữahai bên cung — cầu BĐS, bởi người này không có quan hệ với cả hai bên Những thông
tin co bản khi tiến hành quy trình đặt cọc cần chuan bị bao gồm các thông tin cơ bản
của người chủ BĐS: Họ tên, ngày/tháng/năm sinh, chuẩn bị chứng minh nhân dân gốc,
giấy chứng nhận độc thân hoặc đã kết hôn có giấy đăng ký kết hôn (hoặc giấy chứngnhận ly hôn nếu đã ly hôn) Nếu tài sản bán có người đồng sở hữu thì cung cấp thôngtin người đồng sở hữu đó Chuẩn bị số đỏ và giấy tờ liên quan như giấy chứng nhậntình trạng BĐS hay trích lục Còn các thông tin cơ bản về người khách hàng cần
mua/thuê BĐS như: Họ tên, ngày/tháng/năm sinh, chứng minh thư nhân dân (căn cước
công dân), địa chỉ thường trú Chuẩn bị sẵn hợp đồng đặt cọc (Phu lục 5) trong đó nêurõ giá tri tai sản mua bán/cho thuê, số tiền đặt cọc, thời gian ký hợp đồng mua bán vàhình thức thanh toán, thỏa thuận bên chịu thuế
Sau thủ tục đặt cọc, công việc tiếp theo cần thực hiện là ký hợp đồng mua
bán/cho thuê BĐS tại văn phòng công chúng theo thời gian đã thỏa thuận trong hợp
đồng đặt cọc Người môi giới cần chủ động nhắc nhở hai bên chuẩn bị sẵn những thủtục, giấy tờ cần thiết như: chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân Đối vớibên chủ sở hữu BĐS thì cần chuẩn bị thêm GCN quyền sử dụng đất, giấy đăng ký kết
hôn (nếu trường hợp sở hữu của vợ chồng) hoặc giấy chứng nhận độc thân nếu chưa
kết hôn
Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán/cho thuê nhà đất tại văn phòng công chứng,bên mua/thuê thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán/cho thuê Lúc này bênbán/cho thuê sẽ bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất cho bên
mua/thué.
* Làm thủ tục sang tên, hoàn thiện giấy tờ mua ban, cho thuê BĐSThủ tục hoàn tat, đối với người mua BĐS sẽ mang hồ sơ lên phòng địa chính
nơi quản lý nhà đất dé nộp và làm thủ tục sang tên số đỏ cho người mới Chuan bị đầy
đủ hồ sơ, bắt đầu tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thông qua
các bước hoản thành thủ tục công chứng như sau:
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu công chứng
Bước 2: Thực hiện công chứng
Ngoài ra, có một số lưu ý mà người môi giới cần thông tin trước với hai bênmua và bán BĐS khi công chứng Đó là phải công chứng tại các tổ chức công chứngtrong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất; có thé công chứng ngoài trụ sở công chứng đối vớingười già yếu, không thể đi lại được ; thời hạn công chứng không quá 02 ngày làmviệc; với hợp đồng nội dung phức tạp thì thời gian công chứng có thể kéo đài hơn
nhưng không quá 10 ngay làm việc.
15
Trang 24Sau khi hoàn tất các thủ tục mua bán nhà đất và nộp thuế thì khách hàng sẽ có
nhiệm vụ cầm toàn bộ giấy to nay dén UBND noi mua ban nha dat Néu xét thay hồ sơ
của khách hàng đủ điều kiện pháp lý, bên bộ phận nghiệp vụ sẽ chính thức sang tên số
hồng theo đúng trình tự, mẫu pháp luật quy định Bước kế tiếp khi khách hàng đã nhậnđược GCN quyền sử dụng đất, khách hàng sẽ nộp toàn bộ số tiền còn lại theo đúngthời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc Như thế, các bước tiễn hành thủ tụcmua bán nhà đất có số đỏ đã hoàn thành
e) Kết thúc thương vụ
Sau khi quy trình thực hiện các thủ tục mua bán/cho thuê BĐS thé cư đượchoàn tất giữa hai bên chủ BĐS và khách hàng mua thuê BĐS, thì người môi giới cầntiến hành đến các bước của quy trình cuối cùng Kết thúc mỗi thương vụ giao dịchbằng việc thu phí dịch vụ môi giới BĐS mà người môi giới và người cung BĐS đãthỏa thuận với nhau từ đầu, có kèm biên bản xác nhận môi giới đã nhận đủ tiền thù laocủa giao dịch BĐS từ bên cung BĐS Ngoài ra, người môi giới cũng có thê giới thiệuthêm về các dịch vụ của minh dé chủ BĐS tham khảo và cân nhắc sử dụng vào lần kếtiếp
Kết thúc một giao dịch BĐS, người môi giới cần thực hiện một số lưu ý như ghi
nhận những ý kiến đóng góp từ khách hàng Thông thường, đa số khách hàng đi muahoặc thuê BĐS đều là những con người rất giỏi, họ có thể không am hiểu sâu về lĩnh
vực BĐS, nhưng lại là chuyên gia trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh của họ, vậy
nên điều này sẽ giúp người môi giới tiếp nhận thêm được nhiều kinh nghiệm bồ ích cảtrong cuộc sống lẫn công việc, góp phần hoàn thiện hơn về quy trình làm nghề môi
giới của mình qua các ý kiến đóng góp ấy Qua đó, người môi giới cũng cần phải lưutrữ thông tin khách hàng đầy đủ, cũng như tự nhận định, đánh giá mức độ hài lòng củakhách hàng đối với dịch vụ môi giới của mình, duy trì liên lạc và chăm sóc khách hàng
thường xuyên kế ca khi khách hàng đã được ban giao BĐS; tạo dựng mối quan hệ tốt
đẹp với khách hàng dé từ đó, người môi giới có thé tiếp cận được thêm nhiều mối quan
hệ khác thông qua những khách hàng đã từng sử dụng dịch vụ môi giới BĐS của mình.
Tóm lược lại, quy trình môi giới BĐS thổ cư bao gồm chuỗi quy trình như sau:
16
Trang 25Thu thập thông tin về nguồn cung bat động san
Thu tập thông tin về cầu bất động sản
Tư vần người cung-câu bât động sản
Kết thúc thương vụ
Sơ đồ 1.2: Quy trình môi giới bat động sản thé cư1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến quy trình môi giới bat động sản thé cư 1.3.1 Nhân tổ khách quan
a) Quy định pháp luật về kinh doanh bat động sản, môi giới bat động sản
Chính sách, pháp luật của nhà nước có ý nghĩa rất quan trọng đối với hoạt động
môi giới quy chuân của nghề môi giới, là điều kiện để nghề môi giới phát triển theo
một cách minh bạch và bền vững Nghề môi giới bất động sản được nhà nước công
nhận và cũng có quy định chặt chẽ về cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản,nâng cao chất lượng dịch vụ của nghề Pháp luật được áp dụng vào nghề môi giới sẽđiều tiết được những giao dịch bất động sản ngầm gây ra tình trạng thất thu ngân sách
cho nhà nước Theo luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cá nhân, tô chức
kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì cần phải thành lập doanh nghiệp và phải
có ít nhất 2 cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới Còn đối với cá nhân kinh doanhdịch vụ môi giới bất động sản thì cần có chứng chỉ hành nghề môi giới và có đăng kýmã số thuế Pháp luật cũng khuyến khích các hoạt động giao dịch bất động sản cầnđược giao dịch trên sàn và minh bạch thông tin trên thị trường bat động sản
Điều 62 Luật KDBĐS 2014 quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môigiới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉhành nghề môi giới bất động sản Nếu không thành lập doanh nghiệp, thì cá nhân kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất độngsản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế Tổ chức, cá nhân kinhdoanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa làmột bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bắt động sản.”
17
Trang 26Tương tự, Điều 63 quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản,theo đó, tô chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập
doanh nghiệp Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ítnhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành
sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
Điều 74 quy định tô chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải
thành lập doanh nghiệp Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà
hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà
0.
b) Tinh chat canh tranh trong thị trưởng kinh doanh dich vụ môi giới bắt động sản
Hoạt động môi giới ngày càng phát triển nên số lượng nhà môi giới cũng gia tăngrất nhanh, do mỗi giao dịch bất động sản thành công nhà môi giới cũng nhận đượckhoản hoa hồng rất lớn so với thu nhập của các ngành khác Việc cạnh tranh đối vớicác nhà môi giới trên thị trường trở lên khốc liệt hơn rất nhiều, nhiều nhà môi giới bất
chấp dé có khách hàng về minh Vi vậy công ty kinh doanh hoạt động môi giới cũng
phải lên những kế hoạch và chiến lực rõ ràng dé có thé có những chiến lược cạnh tranh
một cách lành mạnh với những nhà môi giới của những công ty khác trên thị trường.
Về phía công ty cần có chính sách ưu đãi cho khách hàng khi mua hàng, đểkhách hàng cảm thấy được chăm sóc sau khi mua hàng thì lượng khách hàng của công
ty ngày cảng gia tăng và thương hiệu của công ty ngày càng được tang cao.
c) Ap dụng công nghệ thông tin vào hoạt động dịch vụ môi giới
Công nghệ thông tin ngày càng phát triển thì việc áp dụng vào trong ngày dịch vụ là
vô cùng cần thiết, đặc biệt là hoạt động môi giới bất động sản thì việc áp dụng công nghệ
vào trong quá trình quảng cáo sản phẩm, chạy Marketing dự án dé mang dự án bat độngsản dé khách hang dễ tiếp cận hơn Khách hàng khi tìm hiểu thông tin nào đó chỉ cần lênInternet tìm kiếm thông tin sơ bộ trước khi tìm một nhà môi giới dé hỗ trợ tư vấn kháchhang Công nghệ thông tin là cách nhanh nhất dé tiếp cận khách hang, đã là một cái phéudé lọc ra những khách hàng có quan tâm đến sản phẩm bat động san, còn những khách
hàng mà không quan tâm thì chắc chắn họ sẽ không tìm kiếm những thông tin liên quanđến bat động sản Công nghệ thông tin giữ một vị trí trong bất động sản nên công ty naomà áp dụng tốt Marketing vào bất động sản thì lượng khách hàng của công ty đó ngày
càng tăng lên.
18
Trang 271.3.2 Nhân tổ chủ quan
Là những nhân tố ảnh hưởng trực tiếp từ nội bộ của doanh nghiệp kinh doanhdịch vụ môi giới bất động sản hay từ chính cá nhân hành nghề môi giới bat động san
a) Năng lực, tâm nhìn, định hướng của công ty
Tùy vào năng lực công ty bao gồm năng lực về tài chính, về nhân lực và năng lựcquan hệ mà tác động đến quy trình môi giới bất động sản của họ Chăng hạn nhữngcông ty có năng lực tài chính tốt, mối quan hệ với các chủ đầu tư rộng rãi và nguồnnhân lực hoạt động dồi dào họ sẽ rất dễ dàng chiếm ưu thế trong việc tạo ra uy tíntrong môi giới bất động sản so với những công ty có quy mô bé, thiếu nhân lực
Những công ty có định hướng tầm nhìn chuyên nghiệp phát triển nghề môi giới
với phương châm uy tín chất lượng lên hàng đầu thì kĩ năng môi giới của họ cũng sẽtốt hơn so với những công ty không có định hướng tốt
b) Co cấu bộ máy công ty
Một cơ cấu tốt, sắp xếp bố trí các phòng ban hợp lý, chuyên môn hóa công việcvà kết hợp hợp lý giữa các đơn vị trong công ty, sẽ tránh được sự chồng chéo côngviệc, công việc tiễn hành sẽ nhanh chóng hon, tạo nên một quy trình về môi giới bat
động sản hợp lý Ngược lại, công ty có bộ máy không khoa học, công việc không được
phân công rõ ràng từng khâu, từng người mà giao việc theo kiểu kiêm nhiệm, thiếutính chuyên nghiệp thì kĩ năng môi giới bất động sản sẽ không được phát huy tốt
c) Nang lực lãnh đạo và trình độ của đội ngũ nhân viên môi giới BĐS của công ty
Day là một yếu tô hết sức quan trọng ảnh hưởng đến việc xây dựng nên những ki
năng môi giới hoàn thiện cho các nhà môi giới bất động sản Nhà lãnh đạo tầm nhìn và
định hướng chiến lược tốt thì sẽ chú trọng đến vấn đề đào tạo cho nhân viên những kĩ
năng môi giới cần thiết nhưng đồng thời cũng phải rất linh động phù hợp với từng loạibất động sản, từng phân khúc trên thị trường và từng thời điểm nóng sốt của thị trường
Tuy nhiên dé công ty hoạt động tốt với một quy trình hợp lý thì không chi vai trò quan
trọng ở lãnh đạo mà trình độ và kĩ năng của đội ngũ nhân viên trong công ty cũng giữ
vị trí chủ chốt Một đội nhân viên chuyên nghiệp giàu kinh nghiệm, có tinh thần tráchnhiệm và yêu nghề là điều quan trọng dẫn đến thành công của công ty
19
Trang 28CHƯƠNG 2: THUC TRANG VE QUY TRÌNH MOI GIỚI BAT DONG SAN THO CƯ TẠI CÔNG TY
BAT ĐỘNG SAN DIA OC VÀNG
2.1 Giới thiệu chung về công ty BĐS Dia Oc Vang 2.1.1 Giới thiệu chung về công ty
Dia Oc Vang là công ty chuyên về môi giới bất động sản thổ cư có đội ngũ
thành viên có hàng chục năm kinh nghiệm về bat động sản Với kho hàng lên tới hàng
ngàn căn nhà chính chủ, tập trung ở các quận chính trong nội thành Hà Nội như Ba
Đình, Đống Da, Tây Hồ, Cau Giấy Công ty bat động sản Dia Oc Vàng đã và danggóp phần cung cấp cho khách hàng những sự lựa chọn hoàn hảo cho tổ ấm của mình
- Tên công ty: Công ty bất động sản Địa Óc Vàng- Địa chỉ: Số 58 Nguyễn Chi Thanh, phường Láng Thượng, quận Đống Đa, Hà
Nội
- Mã số thuế: 0108078548
- Điện thoại liên hệ: 0899165566
- Người đại diện pháp luật: Phạm Thị Thanh
a) Lịch sử hình thành và phát triển
Công ty bat động sản Dia Oc Vàng thành lập ngày 1/12/2017 trai qua thời gian
xây dựng với những khó khăn và thử thách của thị trường bat động sản day cạnh tranhvà biến động, công ty bất động sản Địa Oc Vàng dù tuổi đời còn non trẻ nhưng đãkhăng định được thương hiệu và uy tín của mình trong mảng môi giới BĐS, định giá
BĐS, đảo tạo môi giới BĐS.
b) Tầm nhìn và sứ mệnh:
Tầm nhìn: trở thành công ty bất động sản lớn nhất và tốt nhất Việt Nam, đồng
thời vươn ra thế giới trong thời gian không xa
Sứ mệnh: Đúng theo Slogan của công ty "Dia Oc Vàng - Nơi khởi nguồn hạnh
phúc".
c) Giá trị cốt lõi"Đồng lòng - Trách nhiệm - Kiên trì - Chia sẻ - Tuân thủ"d) Triết lý kinh doanh
Mục tiêu hướng đến của Dia Oc Vàng chính là sự an tâm và hài lòng của kháchhàng Sự tin tưởng của khách hàng chính là động lực vô cùng lớn để công ty không
ngừng cô găng và vươn xa trong tương lai.
20
Trang 292.1.2 Các lĩnh vực hoạt động chính của công ty
*.
“ Môi giới bat động sản
Công ty bat động sản Địa Oc Vàng hiện nay hoạt động chủ yếu trong lĩnh vựcmôi giới bất động sản thổ cư Cùng với đó công ty đang không ngừng nỗ lực sáng tạo,
cải tiến quy trình môi giới dé giúp thị trường BĐS dễ thanh khoản hơn, chuyên nghiệphon Cụ thé hoạt động môi giới được thực hiện với hai hình thức môi giới phổ biến
trên thị trường hiện nay đó là mua bán và cho thuê, đa dạng hóa các loại hình BĐS
như đắt, nhà thé cư
s* Dinh giá BĐS
Với đội ngũ nhân viên phân tích thị trường chuyên nghiệp, năm bắt cơ sở dữliệu về giá ca các BĐS trong từng khu vực được cập nhật liên tục, song song với hoạtđộng môi giới BĐS công ty đã và đang cam kết mang đến dịch vụ tư vấn định giá BĐSthé cư tốt nhất cho khách hàng
s* Đào tạo kiến thức về BĐSĐiểm cốt lõi của công ty BĐS Địa Oc Vàng chính là ở đội ngũ nhân sự đượccông ty tuyển dụng và trực tiếp dao tạo về BĐS từ lý thuyết tới thực tiễn Giáo trìnhdao tạo của công ty luôn được nâng cấp và đôi mới định kỳ dé bắt nhịp với thị trường
Ngoài ra, trong thời gian gần đây, công ty BĐS Địa Ốc Vàng còn phát triểnthêm một số lĩnh vực hoạt động nữa, có liên quan mật thiết tới lĩnh vực BĐS đó là hoạtđộng du lịch Công ty thực hiện việc tổ chức các chuyến du lịch cả trong và ngoàinước cho những khách hang là cá nhân, đơn vi, tô chức, doanh nghiệp, có nhu cầu
2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty
a) Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh
21