DANH MỤC VIẾT TẮTHQHDKD Hiệu quả hoạt động kinh doanhHDKD Hoạt động kinh doanh CSTT Chính sách tiền tệCTCP Công ty cô phần TTCK Thị trường chứng khoán BĐS Bat động sanBHYT, BHXH | Bảo hi
THỰC TRẠNG HOAT ĐỘNG KINH DOANH CUA CÁC DOANH
NGHIỆP BAT ĐỘNG SAN NIÊM YET
2.1 Tổng quan về ngành BĐS tại Việt Nam 2.1.1 Khái niệm về ngành BĐS Điều 107, Bộ Luật dân sự 2015 ban hành ngày 24/11/2015 có ghi: “Bat động sản bao gồm đất dai; nhà công trình xây dựng gắn lién với đất đai; tài sản khác gắn liền với dat dai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật ”
Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 ban hành ngày 25/11/2014 có ghi: “Kinh doanh bắt động sản là việc dau tư vốn dé thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bắt động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bắt động sản; dịch vụ sản giao dịch bắt động san; dịch vu tu van bat động sản hoặc quan lý bắt động sản nhằm mục dich sinh loi.”
Như vậy có thé hiểu ngành kinh doanh BĐS hay viết tat là ngành BĐS là ngành dịch vụ kinh doanh bao gồm bán, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về BĐS cho các bên giao dịch, kiểm tra giấy tờ về BĐS đảm bảo điều kiện được giao dịch, làm trung gian cho các bên đàm phán và kí kết.
2.1.2 Lịch sử phát triển và hình thành của ngành BĐS
Trước năm 1990, theo đánh giá của Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thì thị trường BĐS hầu như diễn ra trong âm thầm và chủ yếu ở các thị trường lớn như Sai Gòn — Hà Nội và chủ yếu là giao dịch ngầm và phi thi trường
Giai đoạn 1993 — 1994, “sóng” bất động sản dâng cao 1993 nổi bật với Luật Đất đai 1993, hoàn thiện bố sung cho bộ luật trước đó là năm 1987 Đặc biệt 1993 là một năm kinh tế bắt đầu khởi sách, kiềm chế thành công lạm phát và tăng trưởng nhanh chóng Những yếu tố nay đã khiến người mua tự tin và lạc quan hơn, thúc day giá đất tăng mạnh, đồng thời nhu cầu về chỗ ở, sản xuất kinh doanh, xí nghiệp tăng lên dẫn đến nhu cầu BĐS là rất lớn.
1995 — 1999 là thời điểm kinh tế tăng trưởng chậm lại Đi kèm đó giá nhà đất trên đà tăng mạnh, thị trường vô cùng “nóng” dẫn đến tinh trạng đầu cơ Dé giải quyết van dé này, Chính phủ can thiệp thông qua tiền chuyển nhượng quyền sử dụng và thuê
13 đất Các biện pháp này tác động đến các nhà đầu cơ, họ bán tháo số BĐS đang nắm giữ khiến tình hình cung thừa cầu thiếu Bên cạnh đó, tình trạng kinh tế thế gidi va Chau A bi chững lại do khủng hoảng dẫn đến dòng tiền nước ngoài đồ vào thị trường
2001 — 2002, sau 5 năm đóng băng va gần như nguội lạnh, thị trường BĐS Việt Nam bước vào giai đoạn bùng né mới với chủ trương mới cho người Việt ở nước ngoài va ban hành giá đất mới Giá nhà đất tăng nhanh liên tục và tăng nhanh nhất vào khoảng quý I năm 2001.
Thời kỳ “dong băng” lần thứ hai diễn ra vào năm 2003 — 2006 Sau cơn sốt bat động sản giai đoạn trước, Chính phủ lại một lần nữa can thiệp hạ nhiệt thị trường bang Luật đất dai 2003 và Nghị định 181 Theo đó, tinh trạng “phân lô bán nền” sẽ bị cham dứt Sự can thiệp này ngay lập tức có tác dụng vì đánh vào lợi ích tạo ra giá đầu cơ.
Theo số liệu thống kê, năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và 2005 là 78%.
Cơn sốt BĐS lần thứ ba bùng nỗ ở giai đoạn 2007 — 2008, tập trung vào phan khúc căn hộ cao cấp và biệt thự liền kề Có thể lý giải điều này như sau Thứ nhất, nguồn vốn FDI đồ mạnh vào Việt Nam giai đoạn 2003 — 2007 tạo nên tăng trưởng kinh tế ấn tượng Thứ hai, năm 2006 — 2007 có thé nói nói là giai đoạn thăng hoa của TTCK Việt Nam, điều này dẫn đến một nguồn vốn thặng dư lớn chuyên dịch sang thị trường BĐS Thứ ba, nên kinh tế tăng trưởng cao, vốn nước ngoài lớn, tăng trưởng tín dụng cao.
Giai đoạn 2009 — 2013 là giai đoạn suy thoái của thị trường BĐS tại Việt Nam.
Nguyên nhân khách quan do ảnh hưởng từ những bat ôn của kinh tế trong và ngoài nước Nguyên nhân chủ quan do sự can thiệp từ Chính phủ Năm 2008 cũng là một năm lạm phát cao chóng mặt, tín dụng quá “nóng” Chính phủ đã tiến hành điều tiết thị trường băng các CSTT và việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ Bên cạnh đó, nghị định 71 và 69 ra đời năm 2010 làm thị trường đã trầm lắng với Luật đất đai có sửa đổi 2009 và việc thu thuế sử dụng đất lại càng thêm phần ảm đạm.
2014 — 2016, giai đoạn “tan băng” và bùng nỗ nhiều phân khúc mới Sau giai đoạn thị trường BĐS gần như “chạm đáy”, đến cuối năm 2013 hàng loạt can thiệp từ chính sách vĩ mô như Nghị quyết 02/2013/NĐ-CP đã được Chính phủ đưa ra nhằm khắc phục những khó khăn của thị trường chung và trong đó phần nhiều là cho thị
14 trường BĐS Việc khối doanh nghiệp, trong đó nổi bật là nhóm doanh nghiệp dau tư phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ được giảm nghĩa vụ tài chính; gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng được đưa ra đã từng bước góp phần làm cho thị trường BĐS dan phục hồi, lúc này đã “am dần”, “tan băng”, có xu hướng đi lên Đồng thời những người quan tâm đến BĐS lúc này đã chứng kiến thêm sự bùng nỗ ở phân khúc BĐS cao cấp và BĐS nghỉ dưỡng Với hình thức phát triển tương tự thì nhà ở, cũng được bán theo hình thức “BĐS hình thành trong tương lai”, người mua có thể sở hữu chúng nhăm thực hiện giao dịch cho thuê như hình thức homestay phân khúc này đã và đang tạo nên một cuộc lột xác ngoạn mục, một số thị trường trọng điểm như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc và là động lực phát triển cho các thị trường tiềm năng như Đại Lai, Sa Pa, Hoàng Liên Sơn, Sam Sơn
2017 — đến nay, giai đoạn tái cau trúc thị trường BĐS Năm 2017, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng yêu cầu ngành Xây dựng khắc phục lệch pha cung — cầu các sản phẩm BĐS, gan với thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia, trọng tâm là nhà ở xã hội Theo dự báo của Hiệp hội Bat động sản Thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn tiến đến 2020, thị trường BĐS sẽ có sự thay đôi mạnh mẽ, triển khai cơ cấu lại sản phẩm nhằm giải quyết hiện tượng lệch pha cung — cầu đang nghiêng về phân khúc BĐS cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng.
2.1.3 Vị trí của ngành BĐS trong nên kinh tế quốc dân
Bang 2.1: Phân tích SWOT đối với ngành bat động sản ở Việt Nam ĐIÊM MẠNH DIEM YEU
- Là một ngành kinh doanh được rat nhiều | - Chi phi ngầm cao người quan tâm.
- Có khả năng cung cấp các sản phẩm rất | - Đội ngũ nhân sự yếu, chưa chuyên đa dạng cho nhiều đối tượng khách hàng | nghiệp. khác nhau.
- Dân số đông và trẻ - Các thủ tục hành chính rườm rà, gây - Môi trường chính trị đầu tư ồn định khó khăn trong việc triển khai các dự án.
- Áp lực cạnh tranh trong ngành ngày càng lớn.
- Kinh tế thế giới được dự báo là phức tạp, khó lường với thời cơ, thách thức đan xen nhau.
(Nguôn: Tổng hợp của người viết)
KIEM ĐỊNH CAC YEU TO TÁC ĐỘNG TỚI HIEU QUA HOAT
DONG KINH DOANH CUA DOANH NGHIEP
3.1 Phuong pháp ngiên cứu mô hình định lượng
3.1.1 Mô hình nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu
Hình 3.1 Mô hình nghiên cứu các yếu tố tác động tới HQHDKD của doanh nghiệp
(Nguôn: Tổng hợp của người viết) Thực tế các nhân tố có gây ảnh hưởng đến HQHDKD gồm nhân tổ chủ quan va nhân tố khách quan Trong giới hạn của của bài chuyên đề thực tập tốt nghiệp, người viết chọn sử dụng một đại diện của nhóm nhân tố khách quan là chỉ sỐ tăng trưởng GDP theo quý trong giai đoạn 2014 — 2018 và nhóm nhân tố chủ quan xuất phát từ bên trong doanh nghiệp cụ thé như: quy mô, ty trong tài sản cố định, khả năng thanh toán nhanh, khả năng thanh toán tổng quát và tỷ lệ nợ ngắn hạn trên VCSH.
Như đã trình bày ở chương | về chỉ tiêu đánh giá HQKD thông qua chi phi đầu vào và chi phi đầu ra Chỉ tiêu này càng cao thì hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp càng lớn và ngược lại Do đó, chỉ số mà người viết lựa chọn dùng để đánh giá HQHDKD của các doanh nghiệp BĐS niêm yết là ROA, ROE.
Các tác giả nghiên cứu trước đây đã thực hiện trên cả phương diện tài chính và phương diện về tác động của các yếu tố tới HỌHĐKD như: tỷ lệ nợ, quy mô của doanh nghiệp, tốc độ tăng trưởng kinh tế, tỷ trọng TSCĐ, ngành nghề kinh doanh
Các nghiên cứu đã đưa ra kết quả các yếu tố có tác động đến HQHDKD của doanh nghiệp với các mức độ khác nhau, tác động có thé cùng chiều hoặc ngược chiều.
Khi hồi quy với số liệu mảng, có ba phương pháp phân tích cơ bản tương ứng với ba mô hình phô biến: mô hình bình phương gdp (Pool regression model — POLS), mô hình tác động ngẫu nhiên (Random Effect Model — REM) va mô hình tác động có định
3.1.1.2 Giả thuyết nghiên cứu a Giả thuyết 1: HOHPKD va khả năng thanh toán của doanh nghiệp (QR, H, CR) Ho: Khả năng thanh toán của doanh nghiệp có tác động đến HQHDKD
Hi: Khả năng thanh toán của doanh nghiệp không tác động đến HQHDKD b Giả thuyết 2: HOHPKD và quy mô doanh nghiệp
Ho: Quy mô của doanh nghiệp có tác động đến HQHĐKD Hi: Quy mô của doanh nghiệp không tác động đến HQHDKD c Giả thuyết 3: HQHĐKD và tỷ trọng TSCĐ
Ho: Cơ câu TSCD của doanh nghiệp có tác động đến HOHDKD Hi: Cơ câu TSCD của doanh nghiệp không tác động đến HQHĐKD d Giả thuyết 4: HDKOKD và tăng trưởng GDP
Ho: Tăng trưởng GDP có tác động đến HQHĐKD Hi Tăng trưởng GDP không tác động đến HQHĐKD
3.1.2.1 Phương pháp thống kê mô tả
Phương pháp thống kê mô tả được dùng để mô tả về tính chất của những dữ liệu đã thu thập, qua đó biết được giá trị lớn — nhỏ nhất, giá trị trung bình và độ lệch chuẩn.
3.1.2.1 Phương pháp phân tích hồi quy
Như đã ké trên có 3 phương pháp phân tích cơ bản ứng với ba mô hình phô biên a Mô hình bình phương gộp (hay mô hình hệ số không thay đổi — POLS)
Thực chất POLS là mô hình bình phương nhỏ nhất khi dữ liệu mảng được sử dụng như một tập hợp các quan sát bình thường, không phân biệt theo thời gian và
38 không gian Như vậy, tat cả các hệ số chặn và hệ số hồi quy đều là hằng số, đồng thời những đặc thù theo thời gian và không gian đều không tồn tai, hay c¡i=cia=ci3= =Cit.
Tuy nhiên, trên thực tế đối với số liệu mảng luôn tồn tại sự khác biệt theo thời gian và không gian, tức là tồn tại c¡ Do đó nếu sử dụng phương pháp POLS có thể dẫn đến hiện tượng tự tương quan, phản ánh sai lệch mối quan hệ giữa biến độc lập và biến phụ thuộc, kết quả ước lượng không phù hợp. b Mô hình tác động có định (FEM)
Mô hình tác động có định được sử dụng dé ước lượng những ảnh hưởng thực của biến giải thích lên biến phụ thuộc khi các yếu tố dị biệt hoặc các đặc trưng theo không gian c¡ có tương quan với các biến độc lập X¡ bang cách kiểm soát và tách anh hưởng của những yếu tổ trên ra khỏi biến giải thích.
Trong mô hình tác động cố định, hệ số hồi quy không thay đổi nhưng hệ số chặn (tung độ góc) thay đổi theo không gian nhưng có thé giữ cố định theo thời gian Như vậy mỗi tinh/thanh phố sẽ có một tung độ gốc khác nhau và tung độ gốc này không thay đổi theo thời gian Mô hình tác động sẽ có dạng:
Yit = Bai + B¿Xap + BaXait + ch + tụ Giả thiết của mô hình:
- Phuong sai của sai số ngẫu nhiên đồng đều: Var(u¿/c¡,X¡¿) = Var(u) Ge
- Sai số ngẫu nhiên không có tự tương quan: Cov(u¡,c¡j) =0 Vt#s Tuy nhiên, mô hình FEM tồn tại hai nhược điểm lớn: thứ nhất, có nhiều biến được tao ra trong mô hình, do đó có khả năng làm giảm bậc tự do va tăng hiện tượng đa cộng tuyến; thứ hai, FEM không đo lường được các tác nhân không thay đổi theo thời gian. c Mô hình tác động ngẫu nhiên (REM)
KHUYEN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUÁ HOAT ĐỘNG KINH
DOANH CUA DOANH NGHIỆP Từ kết quả nghiên cứu ở chương 3, ta thay các yêu tô ảnh hưởng đến HOHDKD của doanh nghiệp là Cơ cấu tài sản cố định, Quy mô doanh nghiệp, Khả năng thanh toán nhanh, Khả năng thanh toán tổng quát, Tỷ nợ ngắn hạn trong đó tác động mạnh nhất là Tỷ lệ nợ ngắn hạn STDTA, tác động theo chiều âm Do vậy các doanh nghiệp muốn gia ting HQHDKD thì cần cố gắng quản lý và giảm thiểu nguồn vốn bằng vay nợ, phát huy tối đa các kênh huy động khác, đặc biệt nên tăng cường sử dụng các nguồn vốn trung và dai hạn dé phù hợp với bản chất HDKD.
4.1 Đối với doanh nghiệp 4.1.1 Nâng cao năng lực kinh doanh, mở rộng quy mô, đây mạnh uy tín của doanh nghiệp
Việc nâng cao năng lực, mở rộng quy mô, tăng tính tin cậy của doanh nghiệp là vô cùng quan trọng Doanh nghiệp có thé dé dàng nhận được tín hiệu tốt từ nhà dau tư, khách hàng, nhà cung cấp và đối thủ cạnh tranh. Đề giảm thiêu tỷ lệ nợ, thì doanh nghiệp cần hướng đến những nguồn vốn khác trong đó quan trọng là những khoản vốn từ các nhà đầu tư trên thị trường, theo đó sẽ hạn chế được chi phí lãi vay can chi trả Việc mở rộng quy mô làm doanh nghiệp tăng thị phần, tăng thêm vị thế trên thị trường, đồng thời cũng tiếp cận gần các khoản đầu tư hơn nữa.
Năng lực kinh doanh của doanh nghiệp được thê hiện qua khả năng quản lý, kỹ năng hoạt động, tài chính và sự nhanh nhạy trong kinh doanh Việc nâng cao năng lực kinh doanh cho doanh nghiệp là góp phần nâng cao uy tín của doanh nghiệp trong con mắt nhà đầu tư, là điều kiện tiên quyết để vay vốn hay nhận sự tin tưởng từ bên đối tác.
4.1.2 Thu hút các nguôn vốn huy động khác
Thứ nhất, thu hút vốn liên doanh thông qua góp vốn thành lập liên doanh với các đối tác trong và ngoài nước Ké từ 2018, tại Việt Nam, xu hướng liên doanh đã bắt đầu trở lại cùng với sự bùng nô của đầu tư theo hình thức mua bán — sáp nhập (M&A), không chi đơn thuần là đầu tư vốn, song đây cũng là cách dé nhà đầu tư góp vốn vào doanh nghiệp trong nước, thêm nguồn lực để phục vụ cho kinh doanh, học hỏi thêm kinh nghiệm quản trị và chuyên giao công nghệ
Thứ hai, huy động vốn dài han thông qua phát hành cô phiếu, trái phiếu cho cô đông hiện hữu, cho đối tác chiến lược hoặc phát hành rộng rãi trên TTCK, phát hành chứng chỉ nhận nợ dài hạn Tuy nhiên các doanh nghiệp cần có nghiên cứu thật kỹ về thị trường, các thủ tục pháp lý và loại giấy tờ có lợi nhất.
Thứ ba, thuê tài chính là một hình thức tiếp cận vốn khá mới mẻ và phù hợp với những doanh nghiệp vừa và nhỏ khi không bị áp lực về tài sản đảm bảo.
Thứ tư, huy động vôn từ các quỹ đầu tư Các quỹ đầu tư với khả năng tài chính mạnh mẽ, có chuyên môn cao, không chỉ giúp doanh nghiệp qua những khó khăn về vốn thông qua thu mua cô phiếu mà còn góp phan giảm sự yếu kém trong van dé quan tri bang cách tư van chiến lược, cải thiện quy trình hoạt động, kế toán tài chính, hoạt động nhân sự
Thứ năm, huy động vôn thông qua hình thức tín thác BĐS: đây là hình thức tăng cường mối liên hệ giữa ngân hàng, doanh nghiệp và người dân Thông qua hình thức này, người mua nhà, doanh nghiệp và ngân hàng ký hợp đồng tín thác đăng ký chuyên giao bất động sản cho bên tín thác là ngân hàng Ngân hàng mở và quản lý một tài khoản tín thác gồm tiền ngân hàng cho vay xây dựng công trình, tiền tự có của doanh nghiệp xây dựng, tiền người mua nhà nộp trước Các chi phí xây dựng công trình sẽ được chi trả từ tài khoản tín thác Hiện tại các dự án của Tập đoàn Vingroup —
CTCP (VIC) đang thực hiện với quy trình như trên, cùng đối tác là Ngân hàng TMCP
Kỹ Thương Việt Nam - Techcombank và Ngân hàng quân đội MBBank.
4.1.3 Quản trị hàng tôn kho
Khả năng thanh toán nhanh có tác động cùng chiều đáng kê đối với HQHĐKD, mặt khác yếu tố này được tính thông qua chỉ tiêu HTK Đặc thù của ngành BĐS là ngành có tỷ trọng HTK tương đối lớn trong cấu trúc TS, bởi vậy doanh nghiệp muốn tang HQHDKD thì vaasns đề giảm thiểu HTK là vô cùng cần thiết, do vậy doanh nghiệp cần quản lý HTK, cần tập trung duy trì khả năng thanh toán nhanh phù hợp, không nên để các tài sản có tính chất thnah khoản cao và PTKH ở mức quá thấp so với
NNH, không nên lạm dung nợ làm tăng chi phí lãi vay.
Nhằm kích thích mua bán sản pham, giảm thiêu HTK, doanh nghiệp cần có chính sách bán hàng ưu đãi, hấp dẫn như mua bán trả góp, khuyến mại, hỗ trợ cho khách hàng, từ đó tăng doanh thu và giảm HTK.
Co câu TSCD ảnh hưởng ngược chiều đến HQHDKD Nhăm gia tăng HQHDKD thì doanh nghiệp cần giảm tỷ trọng TSCD Cần thanh lý những tài sản lạc hậu, không dem lại hiệu quả cao dé thu hồi vốn Đổi mới trang thiết bị, bên cạnh đó doanh nghiệp có thể dụng hình thức thuê thiết bịm văn phòng Khi sử dụng phương pháp giúp doanh nghiệp P sử dụng vốn đúng mục đích, tránh thiệt hại khi mua không đúng và khai thác tối đa lợi ích của TSCD trong HDKD.
4.2 Đối với Nhà nước 4.2.1 Ôn định kinh tế, kiểm soát lam phát
Nhà nước cần có những CSTT hợp lý nhằm kiểm soát lạm phát, 6n định nền kinh tế vĩ mô tạo cho doanh nghiệp có môi trường kinh doanh tốt, cạnh tranh lành mạnh góp phan quan trọng trong nâng cao HQHĐKD của doanh nghiệp.
Một CSTT hợp lý còn góp phần giúp cho lãi suất tín dụng ổn định, hợp lý, tạo cơ hội đầu tư, mở rộng và nâng cao HQHDKD cho các doanh nghiệp.
4.2.2 Bình ổn, phát triển thị trường chứng khoán
TTCK là một bộ phận quan trọng trong thị trường tài chính TTCK phát triển là điều kiện dé thị trường tài chính phát triển, góp phan giúp cho doanh nghiệp dé dàng huy động hơn Một số khuyến nghị như:
- Nâng cao vị thế của TTCK trong chính sách phát triển kinh tế vĩ mô của
Việt Nam Cần xem xét sự tác động của khi đưa ra quyết sách mới đối với TTCK trước khi xem xét liên quan đến thị trường tiền tệ, tài chính.