Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kỹ thuật của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam

Trang 1

Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trọng Vũ GVHD: TS Nguyễn Hoài Sơn TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN

KHOA KINH TE HOC

CAC YEU TO TAC DONG DEN HIEU QUA KY

THUAT CUA CAC DOANH NGHIEP BAT DONG SAN NIEM YET TAI VIET NAM

Sinh viên thực hiện h Nguyễn Trọng Vũ

Trang 2

Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trọng Vũ GVHD: TS Nguyễn Hoài Sơn

MỤC LỤC

1900050 0 — 1

DANH MUC TU VIET TẮTT - 2 2 %+SE2E£2EE+EE£EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErrkerreeg 4 DANH MỤC HÌNH VÀ SƠ ĐỎ 2- 5225222121 2E221271711211211211 1121 cyee 5 DANH MỤC BANG BIEU - - 2-52-5252 SE 2E E21121121221 11111111111 cxe 6

PHAN I: GIỚI THIEU CHUNG 2-22 2 E+SE£EEE2EE+EE£EEEEEEEEESEEeEEerEerrkerreee 7

1 Lý do chọn đề tài ¿5c St St E2 1 E21 1111111011111 211111111 1111110 7 1.1 Lĩnh vực bất động sản - 2-52 2S SE EEEEE1211211211 1151111111111 re 7 1.2 Linh vực bắt động sản tại Việt Nam - 2-2552 crxerxerkerrrrrkerreee 8

1.3 Vai trò của lĩnh vực bat động san tại Việt Nam 2-5552 11 1.4 Lý do chọn đề taie c cccccccccccccssscsssesssessssssesssecssssssessesssecsusssecssecssessssssessseesseens 11

2 Mục dich nghiên CỨu - - 5 - 2 2S 11211391113 1119111 11 1 1 1n vn kg ngư 12

Kì) :20)(1)08 124i 50 0n 5 13 4 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu -2- ¿2 ©s+cs++c++2 14 4.1 Đối tượng nghiên €ứu - 2 2s S2E£+EE+EE£EEEEEEEEEEEEEEEEErkrrkrrkerreee 14 4.2 Phạm vỉ nghiên CỨU - (G2212 3321335115115 1 111111 1e re 14

5 Ý nghĩa đề tài ¿2-5 SE E2 EE712211211 112211211 211.1111211211 1111111 14

5.1 Ý nghĩa thực tiễn ¿22 +¿©2+22S+2EE22122112711211211271.271211 21.11 14 5.2 Ý nghĩa lý luậnn - 2 2+ + +2++2E+£EE2EEEEEEEEE2EE 22171.271.211 14 6 Cơ cầu nội dung - -¿- 2 2 %+S kề E2 1211211 111111111111111 1111111 xe 15

PHAN II: CƠ SỞ LÝ LUẬN VA TONG QUAN NGHIÊN CỨU 16

1 Các khái niệm cơ bản - 1xx HH Hưng gà 161.1 Hiệu quả kỹ thuật - - - - G5 2221122111113 1 191119 1118111 1111 11g ng rry 16

1.2 Bất động sản - 5c S2 TS TT 211011 111211211211111 21111011111 erre 16

1.3 Doanh nghiệp bat động sản niêm yet oo eeseesesseeseeseesesseeseees 16 P.78 a 17 2.1 Hiệu quả kỹ thuật - G22 223 11213221121151511 1111111811111 1 11 1xx 17

2.2 Lợi thế kinh tế nhờ quy mô 2: 52+ E+EE£EE££E++EE+EEeEErErrrxerxerreee 22 2.3 Lý thuyết cơ cấu vốn tối ưu theo quan điểm truyền thống "— 24

2.4 Lý thuyết Modigliani & Miller về cơ cấu vốn -2- 5 sec: 25 3 Các nghiên cứu thực nghiệm - 2 22 E213 EE2EESEESeEEeessrrrserrrsrrrses 27

Trang 3

3.1 Các nghiên cứu trong ưỚC - - c 32c 32133313 E<EEererreerresrrserreree 27

3.2 Các nghiên cứu nước ngoài - - - - - 2G 251121112112 11221111 x1 cay 30

3.3 Đánh giá chung những công trình nghiên cứu - eee eee 31 3.4 Khoảng trống nghiên cứu - 2 ¿5£ +SeSEeEEEEESEEEEEEEEEEEEEEEEEkerkrrkrrkee 31

PHAN III: MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU -::-52222+222vvvttevrvvrrsrrrrerree 33

1 Xây dung mô hình nghiên €Ứu - G2 221132113 SE ESrerrrrerrersvre 33

1.1 Các nhân tố ảnh hưởng tới hiệu quả kỹ thuật 2-5-5552 33

1.2 Mô hình nghiên cứỨU -.- - - 5 2 2c 32111211 1955511821 151111111181 81111 1x kry 38

2 Mô tả các biến - ch re 39

3 Cơ sở dir liệu và phương pháp nghiên cứu s55 S5 s+ssseseersserees 403.1 Dit LiGu Str Ung an -a 403.2 Phương pháp nghiên CỨU - - (5c 2213231321131 EEEErkrrrrrreree 41

3.3 Điểm khác biệt của đề tai cece 5-2 c2 2E 2121121121111 xe 44 PHAN IV: KET QUÁ NGHIÊN CỨU THỰC NGHIEM -2- 5 45

II) 45

2 Mô tả đặc điểm mẫu - 2-2 2 E2EESEESEEEEE2E1571717112111171.71111 1111 xe 46

3 Mô hình hiệu quả kỹ thuật - - - c2 2232233 1S gi 51 3.1 Kiểm định dạng hàm - 2 2 2 S2E22EESEEEEEEEEE2E1221 7171.211.111 51 3.2 Kiểm định hiện tượng phi hiệu qua kỹ thuật eee 51 3.3 Kiếm định dang phân phối của phi hiệu quả kỹ thuật 52

3.4 Kiểm định hiệu quả kỹ thuật thay đổi theo thời gian - 52

4 Mô hình ước lượng các nhân tố ảnh hưởng tới hiệu qua kỹ thuật 52

PHAN V: KET LUẬN VA HAM Ý CHÍNH SACH w ccccescessessssssesstesseeseeseene 63

1 Tóm tắt và thảo luận kết quả nghiên cứu 0.0 cccccccccsecsecseesseessecssesstesseessees 63 2 Khuyến nghị một số giải pháp 2-2 - SE SS‡EE‡EEEEEEEEerEerkerkerkereee 64

3 Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo - 2-2-2 2+s+£Ee£E++E+Exerxerxez 64

3.1 Hạn chế của đề tài -: 52-56 SE EEEE1211211211211211 111111111 xe 64

3.2 Hướng nghiên cứu tiếp theo - ess 52 +EE£EEE2EE2EEEEEEEEEEEErrkrrkerreee 65 DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHAO -2- 2© 2+2E£2E2E£+£E£2£EzzExrrreeree 66

PHU LUC 0 4: ÔỎ 691 Danh sách doanh nghiệp trong nghiên cứu s55 5<s>+ss+sssersxs 692 Mô hình ước lượng hàm Cobb-Doullas, - - s5 xe seeeeesersessres 70

2

Trang 4

3 Mô hình ước lượng hàm Translog 5 5+3 * + £+vvseereerseeressresss 70 4 Mô hình kiểm định không có phi hiệu qua -2- 5-52 22 s52 71 5 M6 hình kiểm định có phi hiệu quả - 2 25s 2252 £+EezEerxerxerxerxez 71

6 Kiém định dang phân phối của phi hiệu qua kỹ thuật khi p =0 72

7 Kiểm định dạng phân phối của phi hiệu qua kỹ thuật khi # 0 72

8 Kiểm định phi hiệu quả kỹ thuật không đỗi theo thời gian 72

9 Kiểm định phi hiệu quả kỹ thuật thay đổi theo thời gian - 73

10 Mô hình ước lượng các yếu tố ảnh hưởng tới phi hiệu quả kỹ thuật 73

Trang 5

Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trọng VũGVHD: TS Nguyễn Hoài Sơn

DANH MỤC TỪ VIET TAT

STT | Từ viết tắt Ý nghĩa

1 GDP Tổng sản phâm quốc nội

2 WTO Tổ chức Thương mại Thé giới

3 DEA Phân tích bao đữ liệu

4 OLS Phương pháp bình phương nhỏ nhất 5 WACC Chi phí sử dụng vốn bình quân

6 CRSTE Hiệu quả kỹ thuật với biên sản xuất cô định theo quy mô 7 VRSTE Hiệu quả kỹ thuật với biên sản xuất biến đồi theo quy mô

8 SE Hiệu quả quy mô

9 ROE Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu 10 ROA Lợi nhuận trên tong tài sản

11 TE Hiéu qua ky thuat

12 PTE Hiệu quả kỹ thuật thuần túy

Trang 6

DANH MỤC HÌNH VÀ SƠ DO

STT Tên bảng, biểu Trang : Hình 1: Biểu đồ quy luật phát triển thị trường Bat động sản Việt 10

2 Hình 2: Số lượng doanh nghiệp bat động san tại Việt Nam 12

Hình 3: Giá trị đóng góp của ngành bất động sản vào GDP của Việt

3 12Nam

4 Hình 4: Hiệu quả kỹ thuật, hiệu quả phân bồ và hiệu quả kinh tế 18 5 Hình 5: Lợi thế kinh tế nhờ quy mô 22

Hình 6: Tỷ lệ sở hữu nhà nước và tỷ lệ sở hữu nước ngoài trung 46

6 binh

7 Hình 7 Các yếu tố đầu vào và đầu ra trung bình 48

8 Hình 8 Khả năng thanh toán trung bình 489 Hinh 9 Vong quay tai san trung binh 49

10 Hình 10 Co cấu vốn trung bình 49 11 Hình 11 Tốc độ tăng trưởng doanh thu trung bình 50 12 |Hinh 12 Tài sản có định/Tổng tài sản 50 Hình 13 Hiệu quả kỹ thuật trung bình của các doanh nghiệp bat 60

13 động san niêm yết tại Việt Nam giai đoạn 2015-2021

Hình 14 Biéu đồ thé hiện tỷ lệ các mức điểm hiệu quả kỹ thuật của

14 các doanh nghiệp bat động sản niêm yết tại Việt Nam giai đoạn 62

2015-2021.

Trang 7

Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trọng VũGVHD: TS Nguyễn Hoài Sơn

DANH MỤC BANG BIEU

STT Tên bảng, biểu Trang

1 |Bảng 1 Các biến đầu vào và đầu ra trong phân tích hiệu quả kỹ thuật 39

Bang 2 Các yếu tổ tac động đến phi hiệu qua kỹ thuật các doanh nghiệp 40

2 bat động san niêm yết tại Việt Nam

3 |Bảng 3 Số lượng dự án bat động sản trong Quý II/2022 45 4 |Bảng 4 Thống kê mô tả các biến trong mô hình 41 Bảng 5 Kết quả ước mô hình hiệu quả kỹ thuật và các nhân tố ảnh 53

> lhưởng tới hiệu quả kỹ thuật

6 |Bảng 6 Bảng kết qua TE 59 Bang 7 Bảng tong hợp diém hiệu quả kỹ thuật của các doanh nghiệp 61

7 diéu tra

Trang 8

PHAN I: GIỚI THIỆU CHUNG 1 Lý do chọn dé tai

1.1 Lĩnh vực bat động sản

Thị trường bat động sản là một thị trường đặc biệt, mang nhiều tính chat mà các thị trường khác trong nền kinh tế không có được Đó là tính cố định, một bat động sản nói chung luôn gan liền với đất đai, với mỗi mảnh đất, mảnh đất đó được xác định vị trí,

diện tích, chức năng sử dụng cố định trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, đất đai là một tài sản có hạn, nó không thể tự sinh sôi, nảy nở nên dẫn đến đặc điểm

thứ hai là tính khan hiếm Vì lý do đó, bất động sản luôn là một thị trường tiềm năng, không bao giờ có xu hướng lỗi thời hay thiếu sức hấp dẫn Tiếp theo là tính giá trị phụ

thuộc nhiều vào mục đích sử dụng, bắt động sản có thể được phân loại là đất nông

nghiệp, đất ở, đất rừng, Mỗi loại đất tương ứng với mục đích sử dụng và chính sách khác nhau Cuối cùng là tính bền lâu, bất động sản được xác nhận quyên sử dụng/sở hữu

lâu dài và nó mang giá tri lớn nên không có tính thanh khoản cao so với các loại mặthàng thông thường.

- Phân loại thị trường bat động san:

+ Dựa vào công dụng của bat động san: thị trường đất dai, thi trường công trình

thương mại, dịch vụ; thị trường công trình công nghiệp; thị trường nhà ở; thị trường

công trình đặc biệt.

+ Dựa vào loại hình hoạt động: thị trường mua bán, chuyền nhượng bất động sản;

thị trường cho thuê bất động sản; thị trường thé chấp và bảo hiểm bat động sản; thị trường dịch vụ bat động sản; thị trường các giao dịch khác như: góp vốn LD, cỗ phan

+ Dựa vào khu vực: thị trường bat động sản khu vực đô thị; thị trường bat động

sản khu vực nông thôn; thị trường bất động sản khu vực giáp ranh

+ Dựa vào trình tự bất động sản gia nhập thị trường: thị trường sơ cấp; thị trường

thứ cấp.

+ Dựa vào mức độ kiểm soát: thị trường chính thức hay phi chính thức.

Thị trường bất động sản luôn có những đặc điểm riêng biệt với các thị trường

khác Đầu tiên, thị trường bat động san có mối quan hệ mật thiết với nhiều loại thị trường

7

Trang 9

khác của nền kinh tế như thị trường lao động, thị trường nguyên vật liệu, thị trường vốn,

thị trường khoa học — công nghé, Thứ hai, thị trường bất động sản phan ứng “trễ” của cung so với cầu Thứ ba, Thị trường bat động sản biến động có tính chu ky, tại Việt Nam chu kỳ bat động sản biến động 7-8 năm một lần Thứ tư, như đã trình bay ở trên, thị

trường bat động sản có tính thanh khoản thấp Thứ năm, thị trường bat động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dé nảy sinh tình trạng độc quyền va

cần đến các dịch vụ trung gian Thứ sáu, thị trường bat động sản chịu sự chi phối mạnh

mẽ của yêu tô pháp luật vì đất đai là thuộc sở hữu của Nhà nước, và người dân chỉ có

quyên sử dụng dat và quyền sở hữu các tài sản trên đất.

1.2 Lĩnh vực bat động sản tại Việt Nam

Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước đây, thị trường này chưa có điều kiện phát triển Nhưng khi chuyên sang thực hiện phát triển nền kinh tế thị

trường, thị trường bat động sản ở nước ta đã từng bước hình thành và phát triển với tốc

độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước.

Luật đất đai 1993 ra đời, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ

dang hon Day được xem là thời kỳ hoàng kim của TTKT khi GDP năm 1993 tăng 8,1%,

năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5% Tăng trưởng mạnh của GDP khiến người ta tin vào tương lai sáng lan của nên kinh tế, thúc day giá nhà đất tăng mạnh Năm 1994, Nhà nước ban hành 2 Nghị định là Nghị định số 18 và số 87 về thuê dat

nham ngăn chan hiện tượng đầu cơ, điều tiết thị trường Theo đó, người sử dụng đất phải

trả tiền hai lần (tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất) Hai nghị định này buộc các nhà đầu cơ phải sử dụng đòn bẩy tài chính đề tham gia thị trường phải bán tháo đất dai dang nắm giữ dé trả tiền cho ngân hàng Lan sóng xả hang 6 ạt diễn ra đã làm cho

thị trường bat động san ở trạng thái cung vượt quá cầu và quay đầu lao dốc Bên cạnh

đó, khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn từ Thái Lan (1997-1998) đã làm cho một số dự án bất động sản nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thất bại, góp phần làm cho thị

trường suy thoái.

Bắt đầu từ giai đoạn 2000-2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết Hiệp định thương mại Việt - Mỹ, những quy định sửa đổi Luật Đất đai năm 2001 theo hướng mở rộng

8

Trang 10

thêm quyền năng của người sử dung dat và những thay đổi trong chính sách cho người

Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở đã làm cầu về nhà đất gia tăng Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong đó chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển kinh tế - xã

hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển đô thị Cơn sốt chủ yếu tập trung vào nhà mặt tiền và đất dự án Đầu cơ gia tăng mạnh mẽ Giao dịch mua bán sôi động nhưng không có công trình hay nhà ở nào được xây dựng, thê hiện đây là cơn sốt từ nhu cầu ảo, giá ảo Cơn sốt trên thị trường nhà dat bắt đầu bùng phát từ cuối năm 2001 kéo dai

đến cuối năm 2003, khi Luật Đất đai được thông qua, với những quy định mới về kiểm

soát cung - cầu dat đai và thị trường bat động sản Ké từ thời điểm Luật Dat đai 2003 có hiệu lực thi hành với những quy định chi tiết của Nghị định 181/2004/NĐ-CP “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” đã chấm dứt tình trạng phân lô bán nền tác động

mạnh mẽ đến thị trường bất động sản Thị trường đất nền gần như tê liệt, cơn lốc đầu cơ

lắng dần thị trường bat động sản bước vào giai đoạn tram lắng.

Giai đoạn 2004-2006 thị trường bất động sản chuyền sang tram lắng, kém sôi

động, các dự án bất động sản không có nhiều giao dịch, giá cả không giảm mạnh do vốn đầu tư chủ yếu là tiền nhàn rỗi của tư nhân Năm 2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải tỏa lên cao khiến các dự án

tiếp tục gặp khó khăn Lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh khiến dòng

vốn chuyên sang thị trường chứng khoán.

Từ cuối năm 2007 đến tháng 3 năm 2008 thị trường bất động sản sôi động tại

một số thành phố lớn, do Việt Nam chính thức gia nhập WTO, đón nhận làn sóng đầu tư lớn sau hội nhập, tăng trưởng tín dụng cao, thị trường chứng khoán phát triển cực thịnh, nguồn vốn thặng dư lớn chuyên dịch từ thị trường chứng khoán sang thị trường

bất động sản Đồng thời, do lãi suất vay ngân hàng thấp và cơ chế cho vay thông thoáng,

cộng với tâm lý lo lắng về lam phát, đồng tiền mat giá dẫn tới tình trạng nhiều người lao

vào vòng xoáy mua bán bất động sản, làm cho nhu cầu nhà đất tăng đột biến, đây giá

nhà chung cư tăng cục bộ ở một số dự án, một số khu vực nhất định Bên cạnh đó, năm 2007, Luật Kinh doanh bắt động sản có hiệu lực, cùng sự ra đời của các hành lang pháp lý như Luật Đăng ký bất động sản, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở, chính sách áp

Trang 11

dụng cho Việt kiều mua nhà giúp cá nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường Thị trường có sự tham gia đông đảo của các nhà đầu cơ lướt sóng.

Tuy nhiên, hiện tượng quá nóng của thị trường bất động sản đã “chững lại” do một số nguyên nhân, như ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, nên kinh tế Việt Nam suy thoái, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh Chính sách thắt chặt tín dụng nhằm kiểm soát bong bóng bat động sản và kiềm chế lạm phát, hạn chế tỷ lệ cho vay bất động sản, tỷ lệ lãi suất cho vay trên thị trường quá cao Do đó, từ 3/2008 đến

tháng 6/2008 thị trường bất động sản giảm mạnh về giá và số lượng giao dịch Giá căn hộ chung cư cao cấp giảm đáng ké từ 35% - 60% (tương đương với mặt bằng giá trước

khi xảy ra hiện tượng tăng giá năm 2007), mức giá giao dịch đất nền nhà riêng lẻ, nhà

biệt thự giảm khoảng 30%.

Từ tháng 7/2008 đến tháng 12/2008, thị trường trầm lắng, giao dịch rất ít và giá cũng không biến đổi nhiều (chỉ giảm khoảng 8%) So với đầu năm 2008 thì tình hình giá bất động sản đã giảm nhiều, trở về tương đương với mặt bằng giá tháng 10/2007.

Từ cuối năm 2013, thị trường bat động sản có dấu hiệu phục hồi Năm 2014, Luật

Kinh doanh bắt động sản ra đời, mở rộng cơ hội cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam Thị trường xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới: Officetel, condotel,

shophouse, bất động sản công nghiệp.

Nhìn chung từ năm 1993 đến nay, thị trường bất động sản ở nước ta phát triển mạnh và có tính chu kỳ khoảng 7 - 8 năm lại xuất hiện một đợt sốt về giá cả cũng như

về lượng giao dịch những biến động chủ yếu xảy ra tại một số thành phó lớn, đối với

khu vực nông thôn và các tỉnh miền núi thị trường chỉ có những giao dịch với quy mô

nhỏ, chủ yêu mua bán giữa người dân với nhau.

Trang 12

1.3 Vai trò của lĩnh vực bắt động sản tại Việt Nam

- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân.

- Thị trường bắt động sản phát triển góp phần huy động nguồn vốn nội tại.

- Phát triển và quản lý tốt thị trường bat động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng dé sử dụng có hiệu qua tài sản quý giá thuộc sở hữu

toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguôồn thu cho ngân sách.

- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn.

1.4 Lý do chọn đề tài

Lĩnh vực bat động sản đóng vai trò quan trọng trong mọi nền kinh tế quốc dân.

Tại Việt Nam, mặc dù ngành bất động sản được xem là còn non trẻ so với các quốc gia

trong khu vực và trên thế giới, nhưng quy mô của ngành bất động sản không ngừng tăng lên Cụ thể, theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, về số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản,năm 2017 cả nước có 14,987 doanh nghiệp đến năm 2021 con số này đã tăng lên thành 34,464 doanh nghiệp, tăng tới 130%; về chất lượng, giá trị đóng góp vào GDP cả nước đã tăng từ 61,413 tỷ vào năm 2005 lên 305,926 ty vào nam 2021, tăng 398% trong 16 năm Ngoài ra, tỷ lệ đóng góp của lĩnh vực bất động sản vào GDP trong

giai đoạn 2005-2021 trung bình đạt 5.02%.

Với sự phát triển nhanh chóng của lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, nhăm mục

tiêu phát triển ngành bất động sản ở Việt Nam nói riêng và phát triển nền kinh tế cả

nước nói chung, vấn đề cấp thiết được đặt ra là làm sao để có thé cải thiện năng suất,

hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này tại nước nhà.

11

Trang 13

mmsSó lượng doanh nghiệp bắt động sản ==—=Tốc độ tăng

Hình 2 Số lượng doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam

Nguồn số liệu: GSO.

Mục đích của bài việt là nghiên cứu, phân tích và đánh giá các yêu tô ảnh hưởng đến hiệu quả kỹ thuật của các doanh nghiệp bat động sản niêm yết tại việt Nam Từ đó,

12

Trang 14

đề xuất các giải pháp kịp thời dé cải thiện và nâng cao hiệu quả kỹ thuật cho ngành nhằm mục tiêu phát triển kinh tế về chiều sâu.

Một sô câu hỏi chính của nghiên cứu:

(1) Tình trạng hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam hiện nay?

(2) Nhân tổ nào ảnh hưởng tới hiệu quả kỹ thuật của các doanh nghiệp bất động san niêm yết tại Việt Nam?

(3) Có những giải pháp nào giúp các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt

Nam cải thiệu hiệu quả kỹ thuật?

3 Phương pháp nghiên cứu

Đề phản ánh chính xác tác động của các yếu tố đến hiệu quả kỹ thuật của các doanh nghiệp bat động sản niêm yết tại Việt Nam, từ cơ sở lý thuyết và xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến thu nhập nông hiệu quả kỹ thuật của các doanh nghiệp bất động sản

từ các nghiên cứu đã công bố trước đây, tiền hành xây dựng mô hình nghiên cứu chính

thức cho đề tài.

Sau khi có được mô hình nghiên cứu chính thức, xử lý dữ liệu thu được từ các

Báo cáo tài chính, Báo cáo thường niên tại 41 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong

thời gian từ năm 2015 đến năm 2021, thực hiện tính toán hiệu quả kỹ thuật của các

doanh nghiệp này trên phần mềm Frontier 4.1.

Sau khi có kết quả về hiệu quả kỹ thuật của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, kết hợp với số liệu về các chỉ số kinh tế vĩ mô được lấy từ World Bank, sử dụng phương pháp ước lượng hợp lý cực đại để ước lượng mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến phi hiệu quả kỹ thuật của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam Phi

hiệu quả kỹ thuật và hiệu quả kỹ thuật là hai biến số có mối tương quan ngược chiều với

nhau, do vậy, từ những kết luận rút ra từ mô hình ước lượng mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến phi hiệu quả kỹ thuật, ta có thê rút ra những kết luận tương tự đối với hiệu

quả kỹ thuật.

13

Trang 15

4 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu hướng đến là hiệu quả kỹ thuật và các yếu tố ảnh hưởng tới hiệu quả kỹ thuật của các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản niêm

yết tại Việt Nam.

4.2 Phạm vỉ nghiên cứu

- Không gian nghiên cứu: các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản đã niêm yết tại Việt Nam, các doanh nghiệp này có hoạt động kinh doanh chính là đầu

tư phát triển dự án bất động sản, không tính đến các công ty môi giới, dịch vụ bất động

- Thời gian nghiên cứu: phân tích các yêu tô có ảnh hưởng tới hiệu quả kỹ thuật

của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam dựa trên số liệu từ năm 2015

đến năm 2021.

5 Ý nghĩa đề tài

5.1 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả được rút ra từ quá trình nghiên cứu là cơ sở dé đánh giá hiệu quả kỹ thuật của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam Bên cạnh đó,

các doanh nghiệp bất động sản có những đánh giá và nhận định về chính xác về chiều

hướng, mức độ ảnh hưởng của các nhân tổ tới hiệu quả kỹ thuật Từ đó, có những giải

pháp dé cải thiện hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh cho chính doanh nghiệp của

mình Bên cạnh đó, chính phủ và các cơ quan chức năng có thâm quyền có thé đưa ra những giải pháp hỗ trợ về chính sách, pháp lý nhằm tháo gỡ những khó khăn cho doanh nghiệp bat động sản trong nước, tăng khả năng cạnh tranh tạo ra sự phát triển vững chắc cho nền kinh tế nước nhà.

5.2 Ý nghĩa lý luận

Kết quả của đề tài góp phần làm rõ hơn về lý luận về hiệu quả kỹ thuật trong các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam.

14

Trang 16

6 Cơ cấu nội dung

Với các mục tiêu trên, bài nghiên cứu được cơ cấu thành 5 phần, bao gồm:

Phần I: Giới thiệu chung

Trình bày lý do thực hiện dé tài, mục tiêu nghiên cứu, xác định đối tượngvà phạm

vi mà nghiên cứu hướng đến, ý nghĩa của dé tài và cơ cấu nội dung Phần II: Cơ sở lý luận và tổng quan nghiên cứu

Trình bày các cơ sở lý thuyết có liên quan và một vài nghiên cứu trong nước, quốc tế về đề tài tương tự Từ đó, rút ra khoảng trống trong các nghiên cứu trước đây, tìm ra hướng đi mới của đề tài.

Phần III: Mô hình nghiên cứu

Dua ra phương pháp nghiên cứu, cơ sở dir liệu, xây dựng mô hình và các giả

thuyết của nó.

Phần IV: Kết quả nghiên cứu thực nghiệm

Dua ra kết quả nghiên cứu, có đánh giá ảnh hưởng của các yếu té tới hiệu quả kỹ

thuật của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam.

Phần V: Kết luận và hàm ý chính sách

Tóm tắt kết quả nghiên cứu và đưa ra đề xuất giải pháp dé cải thiện hiệu quả kỹ

thuật của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam Từ đó, nhìn nhận những

điểm hạn chế của đề tài và đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo đề đề tài được hoàn thiện

15

Trang 17

PHAN II: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TONG QUAN NGHIÊN CỨU

1 Các khái niệm cơ bản

1.1 Hiệu quả kỹ thuật

Hiệu quả kỹ thuật (Technical Efficiency) là phương diện của quá trình sản xuất Nó biéu thị dưới dạng hiện vật cách kết hợp các đầu vào nhân tố tốt nhất để sản xuất ra một mức sản lượng nhất định (Nguyễn Văn Ngọc, Từ điển Kinh tế học, Đại học Kinh

tế Quốc dân).

Năm 1951, Koopman đưa ra định nghĩa chính thức “Một nhà sản xuất được xem

là có hiệu quả kỹ thuật nếu một sự gia tăng trong bất kì đầu ra đòi hỏi một số giảm xuống của ít nhất một đầu ra khác hoặc một sự gia tăng của it nhất một đầu vào”.

Hiệu quả kỹ thuật là số lượng sản phẩm có thé đạt được trên một don vị chi phí

đầu vào hay nguồn lực sử dụngvào sản xuất nông nghiệp trong những điều kiện cụ thê về kĩ thuật hay công nghệ áp dụng vào nông nghiệp Hiệu quả kỹ thuật được áp dụng phô biến trong kinh tế vi mô dé xem xét tình hình sử dụng các nguồn lực cụ thể.

1.2 Bất động sản

Theo điều 107 của Bộ Luật dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội Chủ

nghĩa Việt Nam, Bắt động sản bao gồm:

a) Đất đai

b) Nhà, công trình xây dựng gan liền với dat đai

c) Tài sản khác gắn liền với dat đai, nhà, công trình;

đ) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. 1.3 Doanh nghiệp bat động sản niêm yết

Trong phạm vi của bài nghiên cứu này, doanh nghiệp bất động sản được hiểu là

doanh nghiệp thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản Theo Điều 3 Luật Kinh

doanh bất động sản của Việt Nam năm 2014 giải thích như sau:

“Kinh doanh bat động sản là việc đầu tư vốn đề thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng dé bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua

bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư van bat động sản hoặc quản lý bất động sản nhăm mục đích sinh lợi.”

16

Trang 18

Theo Điều 4 Luật Chứng khoán năm 2019, “Tổ chức niêm yết, tổ chức đăng ký

giao dịch là tổ chức có chứng khoán phát hành được niêm yết hoặc đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dich chứng khoán” Do đó, ta có thể hiểu, doanh nghiệp niêm yết là một tô chức niêm yết và cô phiếu của công ty sẽ được mua bán công khai trên sàn giao

dịch chứng khoán Và khi trở thành một công ty niêm yết, doanh nghiệp phải chịu sử quản lý, giám sát chặt chẽ từ cơ quan nhà nước và phải công khai minh bạch các thông tin về cô phiếu.

Dé phù hợp với mục tiêu nghiên cứu, các doanh nghiệp được hướng tới của bài nghiên cứu là các doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh chính là đầu tư vào các dự án phát triển bất động sản, không bao gồm các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi

giới bat động san, dich vụ tu van va quan ly bat động san đã thực hiện đăng ký niêm yết

thành công trên các Sở giao dịch Chứng khoán tại Việt Nam.

2 Cơ sở lý thuyết

2.1 Hiệu quả kỹ thuật

Machmud và cộng sự (2018) cho rằng hiệu quả là thước đo quan trọng dé đo lường hiệu suất hoạt động của doanh nghiệp Điều này bắt nguồn từ nhu cầu sử dụng tối

thiểu các nguồn lực đầu vào dé tạo các mức đầu ra mong muốn của các doanh nghiệp.

Vì thế, hiệu quả được xem là việc sử dụng đầu vào dé sản xuất đầu ra tối ưu nhất Theo

Vu (2016) thì lý thuyết kinh tế về đo lường hiệu quả đã phát triển ba loại hiệu quả:

(1) Hiệu quả kỹ thuật đề cập đến khả năng kết hợp các yếu tố đầu vào (như lao

động và vốn) ở một trạng thái công nghệ nhất định để tạo ra các mức sản lượng nhất

(2) Hiệu quả phân bổ phan ánh khả năng kết hợp tối ưu các yếu tố sản xuất từ giá

đầu vào và công nghệ cho trước;

(3) Sự kết hợp giữa hiệu quả kỹ thuật và hiệu quả phân bồ trở thành hiệu quả kinh Tuy nhiên, hiệu quả phân bồ và hiệu quả kinh tế dựa trên giả định về hiệu quả kỹ thuật đầy đủ, do đó, việc ước tính hiệu quả kỹ thuật là nền tang dé xem xét hiệu quả nói

chung của các doanh nghiệp.

17

Trang 19

Kalirajan và Shand (1999) cho rằng xuất phát điểm dé đo lường hiệu quả kỹ thuật

là công nghệ sản xuất được biểu diễn bằng các đường dang lượng va ham sản xuất của

doanh nghiệp Trên Hình 1, các doanh nghiệp đạt được hiệu quả kỹ thuật và mức sản

lượng tiềm năng khi hoạt động trên đường biên sản xuất FF’ (Kalirajan & Shand, 1999; Kokkinou, 2015) Tại B, tiếp điểm giữa đường biên sản xuất và đường giá, doanh nghiệp đang có hiệu quả kinh tế Đồng thời, doanh nghiệp đang sử dụng đầu vào I¡ tạo đầu ra

Q: có lợi nhuận tối đa m¡ ở B Nếu doanh nghiệp hoạt động tại A, sử dụng đầu vào I› tạo

sản lượng Q2; sẽ thu lợi nhuận m2 kém hiệu qua hơn B một lượng 72/r¡ Tuy nhiên, trong

thực tế, các doanh nghiệp hoạt động trên đường sản xuất KK’ dưới đường biên FF’ do

kiến thức không day đủ dé triển khai các giải pháp kỹ thuật tốt nhất hoặc bị các yếu tố khác ảnh hưởng đến khả năng đạt được mức sản xuất tiềm Nếu doanh nghiệp hoạt động tại C, sử dụng lượng đầu vào Ip tạo ra sản lượng Q3 sé thu được lợi nhuận 7a Kalirajan va Shand (1999), Kokkinou (2015) cho rang mức sản xuất C là phi hiệu quả phân bô Do đó, doanh nghiệp muốn tối đa hóa lợi nhuận 7a phải hoạt động tại D với đầu vào la và sản lượng Qa Tuy nhiên, doanh nghiệp sẽ không đạt được hiệu quả kỹ thuật sản xuất tại D do sản xuất dưới đường biên FF’.

Đâu ra

Đâu vào T h T

Hình 4 Hiệu quả kỹ thuật, hiệu quả phân bé và hiệu quả kinh tế

Nguồn: Kalirajan va Shand (1999), Kokkinou (2015)

18

Trang 20

Như vậy, hiệu quả kỹ thuật là một thành phần quan trọng tạo ra hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp Trên Hình 1, tng thiệt hại về hiệu quả kinh tế khi sản xuất tại C so

với B là m1 — ma Trong đó, sự mat mát và ton thất do phi hiệu quả kỹ thuật là 73 — m, ton that do sự không hiệu quả phân bé là mị — xa Chính vì thế, Kokkinou (2015) cho rang

hiệu quả kỹ thuật đại diện cho mức độ thành công của doanh nghiệp khi sử dụng đầu vào dé tạo ra các đầu ra cho từng mục tiêu tương ứng Sự khác biệt về sản lượng, chi phí và lợi nhuận của các doanh nghiệp khác nhau bắt nguồn từ phi hiệu quả kỹ thuật, phi hiệu quả phân bổ và các cú sốc ngoại sinh không lường trước được (Kokkinou,

2015) Nhu vậy, hiệu quả kỹ thuật thấp cho thấy các doanh nghiệp phân bé đầu vào

trong quá trình sản xuất không đạt mức tối ưu Hiệu qua kỹ thuật thấp có thé làm giảm chất lượng và tăng giá sản phâm, từ đó gây ra khả năng cạnh tranh thấp cho các doanh

nghiệp (Setiawan và cộng sự, 2016).

Theo Parmeter và Kumbhakar (2014) thì hàm sản xuất Y¡ = FŒX¡, B) trong lý thuyết kinh tế học tân cô điển mô tả khả năng sản xuất tối đa (biên sản xuất) của doanh nghiệp i khi sử dung tập đầu vào Xi dé tao ra sản lượng Y¡ Nếu doanh nghiệp tạo ra mức sản lượng Y¡ < F(Xit, B) thì hiệu quả kỹ thuật được xác định bằng tỷ số:

Yit Z +

Fn: voi0 < TE <1 (1)

với 0 < TE < 1 (1) Parmeter và Kumbhakar (2014) cho rằng phương trình (1) được biéu diễn ở dang log như sau:

Vir = ÍXi,B) — uy; vớiuu>0 (2)

Trong đó, uit được hiểu là phi hiệu quả kỹ thuật, phản ánh các nguyên nhân han chế khả năng đạt được mức sản lượng tiềm năng của doanh nghiệp Nói cách khác, phi

hiệu quả kỹ thuật mô tả nguyên nhân gây ra sự khác biệt giữa các giá trị quan sát và các

giá trị tối đa trong sản xuất tại các công nghệ được sử dụng (Gumbau-Albert & Maudos,

2002) Tuy nhiên, quá trình tổ chức sản xuất thực tế trong doanh nghiệp khó loại bỏ hoàn toàn tình trạng phi hiệu quả kỹ thuật, mặc dù đây là yếu tố mô tả việc sử dụng lãng

phí đầu vào để tạo đầu ra (Bogetoft & Hougaard, 2003; Tsionas & Izzeldin, 2018) Điều này là do phi hiệu quả kỹ thuật có nguồn gốc từ các đặc điểm cụ thể bên trong và các yếu t6 môi trường liên quan có ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp (Chu &

19

Trang 21

Kalirajan, 2011; Tsionas & Izzeldin, 2018) Gumbau-Albert và Maudos (2002) cho rang

có bốn yếu tố chính tạo ra phi hiệu quả kỹ thuật, bao gồm:

(1) Các yếu tố bên ngoài thị trường mà doanh nghiệp đang hoạt động;

(2) Các đặc điểm nội bộ trong doanh nghiệp như: Quy mô, cấu trúc tô chức quản lý, vốn đầu tư và lợi thế vị trí;

(3) Các sai lệch so với tình trạng cân bằng dài hạn do hậu quả của các chiến lược sản xuất trong doanh nghiệp;

(4) Sở hữu công hoặc tư và mức độ can thiệp của chính phủ làm ảnh hưởng đến hiệu qua sử dung các yếu tố sản xuất.

Do đó, doanh nghiệp chỉ có thể kiểm soát hiệu quả khi thiết lập quá trình tối ưu hóa có tính đến chi phí cải thiện hiệu quả (Tsionas & Izzeldin, 2018).

Về lý thuyết kinh tế, hiệu quả sản xuất bao gồm hiệu quả kỹ thuật và hiệu quả phân bổ, trong đó hiệu qua kỹ thuật phan ánh khả năng của doanh nghiệp trong việc tối đa hóa sản lượng cho một nhóm đầu vào tài nguyên nhất định trong khi hiệu quả phân

bổ (yếu tố giá cả) phản ánh khả năng doanh nghiệp sử dụng các đầu vào một cách tối

ưu Tỷ trọng dựa trên giá cả và công nghệ sản xuất tương ứng của chúng (Farrell, 1957) Hiệu quả kỹ thuật có thé là đầu ra hoặc hướng vào đầu vào Hiệu qua kỹ thuật định hướng đầu ra xảy ra khi lượng đầu ra tối đa được tạo ra cho một tập hợp đầu vào nhất định trong khi hiệu quả kỹ thuật hướng đầu vào xảy ra khi lượng đầu vào tối thiêu

được yêu cầu dé tạo ra mức dau ra nhất định (Farrell, 1957) Do đó, hiệu quả kỹ thuật bắt nguồn từ chức năng sản xuất hoặc giới hạn khả năng sản xuất.

Các phương pháp tiếp cận thường được sử dụng bao gồm: chỉ số Malmquist,

phương pháp bao dữ liệu (DEA) và phân tích biên ngẫu nhiên Frontier DEA, do Charnes

et al (1978), là một phương pháp tiếp cận phi tham số (tức là không thống kê) hoặc lập

trình toán học để xem xét các giải pháp tối ưu liên quan đến các đơn vị riêng lẻ (ví dụ,

các công ty) thay vì giả định, như trong hồi quy tối ưu, rằng một giải pháp áp dụng cho

mỗi quyết định - đơn vị chế tạo Có hai định hướng chính của phương pháp DEA dé

đánh giá hiệu quả kinh tế và kỹ thuật: định hướng đầu vào và đầu ra Hiệu quả kỹ thuật có thể là đầu ra hoặc hướng vào đầu vào Hiệu quả kỹ thuật định hướng đầu ra xảy ra khi lượng đầu ra tối đa được tạo ra cho một tập hợp đầu vào nhất định trong khi hiệu

20

Trang 22

quả kỹ thuật hướng đầu vào xảy ra khi lượng đầu vào tối thiểu được yêu cau dé tạo ra

mức đầu ra nhất định (Farrell, 1957) Do đó, hiệu quả kỹ thuật bắt nguồn từ chức năng

sản xuất hoặc giới hạn khả năng sản xuất Phép đo dựa trên đầu vào xem xét các yếu tổ

đầu vào có thê được giảm xuống như thế nào so với mức đầu ra mong muốn Phép đo

dựa trên đầu ra cho biết đầu ra có thể được mở rộng như thế nào với các mức đầu vào Cách tiếp cận này đã được áp dụng bởi Fulginiti và Perrin (1997; 1998), Arnade (1998), Rao và Coelli (1998), Nin et al (2003) và Trueblood va Coggins (2003) Một han ché được thừa nhận của việc sử dụng DEA dé đánh giá hiệu quả kỹ thuật là các khuyến nghị

về việc giảm sử dụng đầu vào hoặc mở rộng mức đầu ra là về tỷ lệ có giá trị vô hướng

được giữ không đổi (tức là, các khuyến nghị ty lệ cố định).

Chỉ số năng suất Malmquist do Caves et al (1982a; 1982b) là phép so sánh nhị phân của hai thực thể, hàm khoảng cách đầu vào và đầu ra Färe và cộng sự (1994) đã mở rộng chi số dé cho phép so sánh năng suất giữa lĩnh vực này với lĩnh vực khác và phân tích năng suất của các nhân tổ tổng thé thành sự thay đổi về hiệu quả kỹ thuật và

thay đối công nghệ Phương pháp tiếp cận đo lường sự thay đổi năng suất bang cách so

sánh sự thay đổi quan sát được ở đầu ra với sự thay đôi về đầu ra có thé có từ những thay đổi đầu vào được quan sát Việc áp dụng dựa trên khả năng sản xuất được đặt ra cho giai đoạn hiện tại hoặc giai đoạn tiếp theo Trong quá trình tính toán, nó sử dụng DEA để tạo ra tỷ số của hai hàm khoảng cách (hàm khoảng cách đầu vào và đầu ra) và giá tri trung bình hình học của chúng (Fare và cộng sự, 1994) Một số nghiên cứu thực nghiệm đã áp dụng phương pháp nay (Grifell-Tatjé và Lovell, 1995; Fulginiti và Perrin,

1997; Coelli và Rao, 2003).

Phân tích biên ngẫu nhiên Frontier xác định mối quan hệ giữa mức đầu ra và đầu vào bằng cách sử dụng hai thuật ngữ lỗi Một thuật ngữ lỗi là thuật ngữ sai số thông thường truyền thống, trong đó giá trị trung bình bang 0 và phương sai là không đổi Thuật ngữ lỗi khác thê hiện sự kém hiệu quả về mặt kỹ thuật và có thé được biểu thị

dưới dạng phân phối gamma hai tham số bình thường, cắt ngắn bình thường, hàm mũ

hoặc hai tham số Hiệu quả kỹ thuật sau đó được ước tính thông qua khả năng tối đa của chức năng sản xuất tuân theo hai thuật ngữ sai số [Aigner, et al., (1977) và Meeusen va

Van den Broeck (1977)].

21

Trang 23

Các nghiên cứu thực nghiệm sử dụng hàm sản xuất biên ngẫu nhiên tuân theo

phương pháp tiếp cận hai bước, đầu tiên ước tính hàm sản xuất biên ngẫu nhiên dé xác định các chỉ số hiệu quả kỹ thuật và sau đó, các chỉ số nay được hôi quy trên các biến giải thích, thường đại diện cho các đặc điểm cụ thé của doanh nghiệp, sử dụng phương

pháp bình phương nhỏ nhất (OLS) thông thường Giống như nhiều cách tiếp cận khác, ước tính của cách tiếp cận này không có giới hạn Hạn chế chính của nó là giả định rằng các tác động kém hiệu quả là độc lập và được phân phối giống nhau Dé khắc phục điều này, Reifschneider và Stevenson (1991) đã phát triển một mô hình trong đó các tác động kém hiệu quả được định nghĩa là một hàm rõ ràng của các yếu tố cụ thể đối với trang doanh nghiệp và tất cả các tham số được ước tính trong một bước bằng cách sử dụng quy trình khả năng tối đa, và do đó, một bước tiếp cận Phương pháp tiếp cận một bước này đã được các nhà nghiên cứu khác sử dung (Huang va Liu, 1994; Battese va Coelli,

2.2 Lợi thế kinh tế nhờ quy mô

Lợi thế kinh tế nhờ quy mô là các lợi thế về chi phí mà công ty có được khi sản xuất trở nên hiệu quả, nhờ việc chi phí được phân bé cho nhiều sản phẩm hơn Biéu hiện

của lợi thế kinh tế nhờ quy mô trong sản xuất là ở chỗ càng sản xuất với quy mô lớn thì

chi phí sản xuất ngày càng giảm hay là càng tăng sản lượng thì chi phí bình quân dai

hạn càng giảm.

Hình 5 Lợi thé kinh tế nhờ quy mô

Các nguyên nhân dẫn đến hiện tượng hiệu quả kinh tế nhờ quy mô có thể kế đến

như là:

22

Trang 24

Thứ nhất, phân b6 chi phí nội bộ trên nhiều sản phẩm giúp giảm chi phí đơn vi.

Điều này xuất phát từ thuộc tính không thé chia nhỏ của tài sản cô định (máy móc, thiết

bị) trong quá trình sản xuất Luôn cần một lượng tối thiêu các yếu tố sản xuất đầu vào

dé duy trì sự hoạt động của doanh nghiệp bat ké doanh nghiệp có tiến hành sản xuất hay

không Những chi phí này được gọi là chi phí cố định và thường không đổi bat dù cho doanh nghiệp không thực hiện sản xuất - có mức sản lượng bằng không (vi dụ chi phí thuê nhà xưởng, chi phí mua và lắp đặt máy móc, thiết bị ) Néu san lượng được tao ra là quá thấp, những yêu tố sản xuất trên sẽ không được sử dụng hết công suất hay năng

lực Trong trường hợp này, tăng sản lượng không làm tăng chi phí lên một cách tương

ứng Khi đó, sản lượng cao hơn cho phép doanh nghiệp khai thác hiệu quả hơn các năng lực hay công suất dư thừa của các đầu vào Trong kế toán, các chi phí cố định này được phân bồ vào sản phẩm gọi là chi phí cố định trên đơn vị sản phẩm Như vậy, nếu sản lượng đầu ra ngày cảng tăng (tức quy mô sản xuất ngày càng lớn) thì mức chi phí cố định trên một đơn vị sản phâm dau ra ngày càng giảm, kéo theo chi phí sản xuất một

đơn vị sản phẩm giảm, lợi nhuận trên một đơn vị sản phẩm từ đó cũng tăng theo.

Thứ hai, chuyên môn hóa lao động và công nghệ tích hợp tăng khối lượng sản xuất Lao động, máy móc phải với số lượng đủ lớn mới cho phép người ta tổ chức sử dụng chúng theo kiêu chuyên biệt Khi sản xuất với quy mô lớn hơn, sản lượng đầu ra nhiều hơn, nhà sản xuất có điều kiện để mua sắm thêm nhiều phương tiện máy móc,

thiết bị hiện đại, ứng dụng các công nghệ tiên tiễn hơn vao sản xuất, sản xuất chuyền dịch từ sản xuất dựa trên lao động sang sản xuất dựa trên máy móc, từ đó tăng năng suất

lao động và nâng cao chất lượng sản phẩm sản xuất ra, góp phần giảm thiểu chi phí bình

Thứ ba, các đơn đặt hàng số lượng lớn từ các nhà cung cấp giúp giảm chỉ phí nguyên liệu, hoặc chi phí vốn thấp hơn Khi quy mô ngày càng tăng, nhà sản xuất trở thành khách hàng đối với các nhà cung cấp Do đó, các nhà sản xuất sẽ được hưởng chiết khấu thương mại lớn khi khi mua hàng với số lượng lớn Ngoài ra, khi giao dịch với một khối lượng hàng hóa lớn, doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được một số chi phí như

chi phí đàm phan, chi phí liên lạc, từ đó làm giảm chi phí bình quân.

23

Trang 25

Thứ tư, sức mạnh truyền thông lớn Khi trở quy mô sản xuất tăng, số lượng hàng

hóa bán ra nhiều, doanh nghiệp có nhu cầu xúc tiễn các chương trình quảng cáo, truyền

thông, kéo theo mật độ ban hàng dày hơn và lực lượng bán lớn hon làm tăng mức độ

nhận diện thương hiệu trên thị trường, mang lại lợi nhuận lớn hơn.

Thứ năm, hiệu quả về mặt tài chính, khi quy mô sản xuất lớn, doanh nghiệp có cơ hội tiếp xúc với nguồn vốn có mức lãi suất thấp, thời hạn vay vốn dài và các ưu đãi vay tài chính khác Như vậy thì chi phí tài chính trên mỗi đơn vị sản phẩm cũng sẽ giảm đi.

2.3 Lý thuyết cơ cấu vốn tối ưu theo quan điểm truyền thống

Cấu trúc vốn tôi ưu của một công ty là sự kết hợp tốt nhất giữa vốn vay và tài trợ

vốn cô phan dé tối đa hóa giá trị thị trường của công ty trong khi giảm thiểu chi phí sử

dụng vốn của nó, mà ở đó doanh nghiệp có thể gia tăng giá trị doanh nghiệp bằng cách

sử dụng tỷ số về đòn bay tài chính một cách phù hợp.

Theo lý thuyết, việc vay nợ mang lại cho doanh nghiệp chi phí sử dụng vốn thấp

nhất do bởi vì khả năng khấu trừ thuế của thuế doanh nghiệp Tuy nhiên, doanh nghiệp không nên lạm việc việc vay nợ quá mức, nếu công ty thực hiện vay nợ quá nhiều, điều

này sẽ gây ra áp lực cho hệ thống tài chính của công ty, từ đó làm tăng rủi ro tài chính

cho các cô đông và lợi nhuận trên von chủ sở hữu của họ Do đó, điều cần thiết là các doanh nghiệp cần phải tìm ra điểm tối ưu, mà tại đó lợi ích cận biên từ việc vay nợ bằng

với chi phí biên mà vay nợ gây ra.

Cấu trúc vốn tối ưu được ước tính bang cách tinh toán hỗn hợp nợ và vốn chủ sở hữu dé giảm thiêu chi phí vốn bình quân gia quyền (WACC) của một công ty dé tối đa hóa giá trị thị trường của công ty đó Chi phí vốn càng thấp thi giá trị hiện tai của dòng

tiền trong tương lai của công ty càng lớn được chiết khẩu bởi WACC Do đó, mục tiêu

tài chính của doanh nghiệp là tìm ra cấu trúc vốn tối ưu dé tạo ra WACC thấp nhất và giá trị của công ty là lớn nhất.

WACC thé hiện chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp, trong đó mỗi loại vốn có một tỷ trọng tương ứng Các công ty và các nhà đầu tư thường sử dụng WACC như chỉ

sô quan trọng đê có thê đánh giá mức độ mong muôn của một dự án hoặc việc mua lại

24

Trang 26

nhất định WACC cũng có thể được sử dụng dé làm tỷ lệ chiết khấu cho các dòng tiền trong tương lai trong các phân tích dòng tiền chiết khấu.

Chỉ phí vay nợ ít tốn kém hơn vốn chủ sở hữu vì nó mang đến rủi ro hơn Lợi tức

phải trả cho các nhà đầu tư cho vay ít hơn lợi tức phải trả cho các nhà dau tư cé phan,

bởi vì các khoản thanh toán lãi suất được ưu tiên hơn so với cô tức và các chủ nợ được ưu tiên trong trường hợp thanh lý Nợ cũng rẻ hơn vốn chủ sở hữu vì các công ty được giảm thuế đối với lãi vay, trong khi cô tức được trả từ thu nhập sau thuế.

Tuy nhiên, các công ty nền có một giới hạn vay nợ của riêng mình vì khi số nợ

là quá nhiều sẽ làm tăng các khoản chi trả lãi vay gây ra sự biến động của thu nhập và

nguy cơ phá sản Điều này làm gia tăng rủi ro tài chính đối với các cô đông, khi đó các cô đông sẽ yêu cầu một mức lợi tức lớn hơn đề bù dap cho họ và giữ chan ho lại trong cơ cấu cô đông, điều này làm tăng WACC - và làm giảm giá trị thi trường của một doanh nghiệp Cơ cau tối ưu bao gồm việc sử dụng đủ vốn chủ sở hữu dé giảm thiêu rủi ro không thé trả nợ và có tính đến sự thay đôi của dòng tiền của doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp có dòng tiền 6n định sẽ có tỷ lệ nợ cao hơn trong cấu trúc vốn

tối ưu vì khi có dòng tiền 6n định, các doanh nghiệp này có thé chịu được khối lượng nợ lớn hơn nhiều mà vẫn đảm bảo khả năng thanh toán nợ trong mức an toàn Ngược

lại, một công ty có dòng tiền biến động sẽ cần có ít nợ hơn và số lượng vốn chủ sở hữu

lớn hơn.

Theo một số nhà kinh tế, trong trường hợp không có thuế, chi phí phá sản, chi

phí đại diện và thông tin không cân xứng và trong một thị trường hiệu quả thì giá trị của

một công ty sẽ không bị ảnh hưởng bởi câu trúc vôn của nó. 2.4 Lý thuyết Modigliani & Miller về cơ cấu vốn

Lý thuyết cấu trúc vốn hiện đại của Modigliani và Miller được công bố năm 1958 Ở lý thuyết này Modigliani va Miller đã lý giải về mối quan hệ quan hệ giữa giá trị doanh nghiệp, chi phí sử dụng vốn và mức độ sử dung nợ của doanh nghiệp.

Modigliani và Miller phát triển lý thuyết thành 2 mệnh đề: mệnh đề thứ nhất về giá trị doanh nghiệp và mệnh dé thứ hai về chi phí sử dụng vốn Và các mệnh đề được nghiên cứu trong hai trường hợp khác nhau là có thuế và không có thuế thu nhập doanh

25

Trang 27

a) Không có thuế thu nhập doanh nghiệp Các giả định bao gồm:

— Không có thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân;

— Không có chi phí giao dịch;

— Không có chi phí phá sản và chi phí khó khăn về tài chính

— Cá nhân và doanh nghiệp đều có thê vay tiền ở mức lãi suất như nhau.

Mệnh đề thứ nhất: Giá trị doanh nghiệp có sử dụng nợ vay (VL) bằng giá tri doanh nghiệp không sử dụng nợ vay (VU), nghĩa la VL = VU, có nghĩa là cấu trúc vốn không ảnh hưởng gì đến giá trị doanh nghiệp.

Trong thị trường vốn hoàn hảo, không có lợi ích nào từ việc vay nợ (lợi về thuế) hay chi phí đi vay (chi phí giao dịch, chi phi phá sản, chi phí đại dién, ) so với vốn chủ

sở hữu Do đó, việc sử dụng nợ vay không đem lại bất kỳ khoản lợi ích tăng thêm và chỉ

phí tăng thêm nào cho doanh nghiệp Vì vậy, giá trị của công ty không phụ thuộc vào

cấu trúc vốn Tuy nhiên, những giả định về thị trường vốn hoàn hảo là không có thực, nhưng những giả định này đúng với một số trường hợp nhất định như doanh nghiệp mới

thành lập, công ty mới cổ phần hóa được miễn thuế trong 3 năm dau.

Mệnh dé thứ hai: Chi phi sử dung vôn tỷ lệ thuận với hệ số nợ.

Mệnh đề này cho rằng, chỉ phí sử dụng vốn chủ sở hữu tăng lên nếu doanh nghiệp tăng nợ Với các giả định trên, chi phí sử dụng vốn vay thấp hơn chi phí sử dụng vốn cô phần nên nếu doanh nghiệp tăng tỷ trọng vay nợ sẽ làm giảm chỉ phí sử dụng vốn bình

quân, đồng thời chi phí sử dụng vốn cô phan cũng tăng theo tỷ trọng nợ vay lại làm chỉ

phí sử dụng bình quân tăng lên Do đó, chi phí sử dụng vốn bình quân không thay đổi.

b) Trường hợp có thuế thu nhập doanh nghiệp Các giả định bao gồm;

- Có thuế TNDN;

— Không có chi phí giao dịch

— Các cá nhân và doanh nghiệp đều có thé vay nợ với lãi suất như nhau.

26

Trang 28

Mệnh đề thứ nhất: Giá trị doanh nghiệp có sử dụng nợ vay bằng giá trị doanh nghiệp không sử dụng nợ vay cộng với giá trị hiện tại của lá chăn thuế từ lãi vay.

Theo Modigliani và Miller, khi có thuế thu nhập doanh nghiệp thì sử dụng nợ sẽ làm tăng giá trị doanh nghiệp vì chi phí lãi vay là chi phí hợp lý nên được khấu trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp, do đó một phần thu nhập của doanh nghiệp có sử dụng

nợ được chuyển sang cho các nhà đầu tư Phần tiết kiệm về thuế đó còn được gọi là “lá

chăn thuế” Vậy giá trị doanh nghiệp có sử dụng nợ vay bằng với giá trị doanh nghiệp không sử dụng nợ vay cộng với giá trị hiện tại của lá chắn thuế (VL = VU + txD với t là thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp, D là nợ vay) Như vậy, khi sử dụng nợ càng

cao thì giá trị doanh nghiệp càng tăng và tăng đến mức tối đa khi doanh nghiệp dùng

100% nợ.

Mệnh dé thứ hai: Chi phí sử dụng von chủ sở hữu tỷ lệ thuận với hệ số nợ.

Tương tự trường hợp không có thuế, trường hợp có thuế thì chi phí sử dụng vốn cổ phần cũng tăng lên theo mức độ sử dụng nợ vay Vì vậy, doanh nghiệp tăng tỷ trọng nợ vay làm giảm chi phí sử dung vốn bình quân, đồng thời chi phí sử dụng vốn cô phan cũng tăng theo tỷ trọng nợ vay lại làm chi phí sử dụng vốn bình quân với tốc độ tăng chậm hon Do đó, chi phí sử dụng vốn bình quân giảm khi doanh nghiệp tăng hệ số nợ.

Mệnh đề này cho thấy rõ sự tác động của đòn bây tài chính đến chi phí sử dụng vốn Vay nợ giúp doanh nghiệp tiết kiệm được thuế nên chi phí sử dụng vốn bình quân giảm, mặt khác đòn bay tài chính gia tăng làm tăng rủi ro đối với vốn chủ sở hữu nên chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu tăng lên.

3 Các nghiên cứu thực nghiệm3.1 Các nghiên cứu trong nước

3.1.1 Nguyễn Thị Mỹ Phượng (2021) Các yếu tố tác động đến hiệu quả của các

doanh nghiệp bắt động sản niêm yết tại Việt Nam

Nghiên cứu của Nguyễn Thị Mỹ Phượng ước tính hiệu quả và nghiên cứu các

yếu tô tác động đến hiệu quả của 38 doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam

(doanh nghiệp bất động sản Việt Nam) trong thời kỳ 2010-2019 Nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích bao dữ liệu DEA để đo lường mức độ hiệu quả của các doanh

27

Trang 29

nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam Sau đó tiếp tục sử dụng kết hợp hai mô hình

Tobit va Bayesian Model Averaging dé xác định các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam.

Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt

Nam chưa sử dụng tối đa các nguồn lực đầu vào và còn lãng phí các đầu vào ở mức trung bình từ 15.46% đến 24.22% Kết quả ước lượng ba mô hình Tobit theo các biến phụ thuộc CRSTE, VRSTE và SE cho thấy hiệu quả của các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi 13 yếu tố, gồm: quy mô doanh nghiệp, vòng quay tài sản, khả năng sinh lời, sở hữu nước ngoài, giá bất động sản, chỉ số tiếp cận đất đai, tăng trưởng kinh tế, tính dé tốn thương của khu vực ngân hàng và hiệu quả chính phủ có tác động cùng chiều, trong khi đó rủi ro hệ thống, cấu trúc vốn, lãi suất và lạm phát có tác động ngược chiều đến hiệu quả của các doanh nghiệp bat động sản Việt Nam.

3.1.2 Minh Nhựt và Phương Thảo (2014) Phân tích các nhân tổ ảnh hưởng đến

hiệu qua hoạt động của các doanh nghiệp bat động sản đang niêm yết trên thị trường

chứng khoán Việt Nam

Các tác giả sử dụng mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dựa vào phương pháp

bình phương bé nhất (OLS) dé ước lượng các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết tại Việt Nam Mẫu số liệu nghiên cứu gồm 58 doanh nghiệp, dang giao dịch trên hai sàn chứng khoán HOSE và HNX trong

thời gian ba năm từ 2010-2012 Hai chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động của các doanh

nghiệp này là lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) và lợi nhuận trên tổng tài san (ROA) Kết quả nghiên cứu cho thấy hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bat động sản niêm yết tại Việt Nam chịu anh hưởng bởi tỷ lệ đòn bay tài chính, tỷ lệ tài sản cố

dinh/téng tài sản, tỷ lệ cổ phiếu quy/téng số cô phan, tỷ lệ chi cho chi phí bán hàng,

quản lý doanh nghiệp và thời gian hoạt động của doanh nghiệp Trong đó, tổng no/téng vốn chủ sở hữu có tác động tích cực tới ROE nhưng không tác động tới ROA ở mức ý nghĩa 1%; tỷ lệ cô phiếu quỹ/tổng số cổ phan cũng có tác động tích cực tới hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp bat động sản; tỷ lệ chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp/tổng chi phí hoạt động có tác động dương lên chỉ số ROA; và biến thời gian hoạt động doanh nghiệp thì có tác động thuận chiều tới cả hai biến ROE và ROA Bên cạnh

28

Trang 30

các biến có ảnh hưởng tích cực, thì kết quả ước lượng cũng chủ ra rằng tỷ lệ tài sản cố

định/tổng tài sản có tác động tiêu cực và tỷ lệ vay nợ/tông nợ có tác động tiêu cực tới cả

2 chỉ số ROE và ROA Ngoài ra, các biến như hàng tồn kho/téng tài sản, giới tính lãnh đạo và tốc độ tăng của tông tài sản hầu như không ảnh hưởng tới hiệu quả hoạt động của

các doanh nghiệp bất động sản.

3.1.3 Thế Huỳnh (2019) Các yếu to tác động đến hiệu quả kỹ thuật trong các

doanh nghiệp nhỏ và vừa tại Việt Nam

Nghiên cứu này phân tích tác động các yếu tổ tác động đến hiệu qua kỹ thuật.

Bài viết sử dụng hàm biên ngẫu nhiên Battese và Coelli (1995) và phương pháp MLE (Maximum Likelihood Equation) dé phân tích bộ dữ liệu được trích xuất từ kết quả điều

tra doanh nghiệp của Tổng cục Thống kê giai đoạn 2013-2016 đối với các doanh nghiệp

vừa và nhỏ tại Việt Nam.

Bài nghiên cứu sử dụng mô hình Battese và Coelli (1995) dạng mở rộng, theo

quan điểm của tác giả, đây là mô hình có ưu điểm nhất trong hệ thống biên ngẫu nhiên

vì đã mô tả một cách nhất quán các biến số bên ngoài hàm sản xuất có ảnh hưởng đến phi hiệu quả kỹ thuật Các biến tham gia hàm sản xuất gồm có: đầu ra là doanh thu

thuần; các yếu tố đầu vào là tông tài sản cố định, số lao động, chi phí nguyên vật liệu và

chi phí gián tiếp Trong khi đó, các yếu tố được xem xét trong mô hình xác định các

nhân tổ tác động tới hiệu quả kỹ thuật gồm có tuổi, quy mô, năng suất lao động, vị trí,

xuất khâu, hỗ trợ của chính phủ, sở hữu nước ngoài, mức độ đầu tư, cấu trúc vốn.

Kết quả nghiên cứu cho thấy, các yếu tố vốn, lao động và máy móc có tác động tích cực đến quá trình sản xuất sản lượng đầu ra của các doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Việt Nam Trong khi đó, các yếu tô nguyên vật liệu và chi phí gián tiếp không thực sự

tạo ra các ảnh hưởng tới quá trình sản xuất Kết quả ước lượng các yếu tố ảnh hưởng

đến hiệu quả kỹ thuật chỉ ra răng, năng suất lao động, tuổi của doanh nghiệp, sở hữu nước ngoài, hoạt động xuất khâu, quy mô doanh nghiệp có ảnh hưởng tích cực đến việc cải thiện hiệu quả kỹ thuật của các doanh nghiệp Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra răng, cường độ đầu tư vốn, vị trí tọa lạc của doanh nghiệp, cấu trúc vốn làm gia tăng phi hiệu quả kỹ thuật trong các doanh nghiệp được nghiên cứu Và chưa có bằng chứng thống kê

29

Trang 31

dé khang định sự hỗ trợ của chính phủ có ảnh hưởng đến hiệu quả kỹ thuật trong các

doanh nghiệp.

3.2 Các nghiên cứu nước ngoài

3.2.1 Abdullah & cộng sự (2019) do lường mức độ hiệu quả và xác định các yếu

to tác động đến hiệu quả của các doanh nghiệp bat động sản niêm yết trên Sở giao dịch

chứng khoán Kuala Lumpur

Bước đầu tiên, tác giả ước tính mức độ hiệu quả của các công ty bất động sản bang cách sử dụng phương pháp bao di liệu (DEA) Bước thứ hai, sử dụng mô hình Tobit dé ước tinh và xác định các yêu tố ảnh hưởng đến hiệu quả thu được từ bước một.

Dữ liệu được sử dụng trong nghiên cứu này bao gồm 67 công ty bất động sản được niêm

yết trên Sở giao dịch chứng khoán Kuala Lumpur trong năm 2012.

Kết quả chỉ ra rằng, điểm hiệu quả trung bình cao nhất là 0.7, có 23 công ty đạt

được mức này chiếm khoảng 34% trong tổ sống doanh nghiệp được nghiên cứu Mô hình hồi quy Tobit có biến phụ thuộc là mức hiệu quả của doanh nghiệp bất động sản thu được từ ước tính DEA bao gồm hiệu quả kỹ thuật (TE), hiệu quả kỹ thuật thuần túy

(PTE), Hiệu quả quy mô (SE) và các biến độc lập gồm có lợi nhuận trên tài sản (ROA),

lợi nhuận của công ty, thị phan, chi phí, tỷ lệ sở hữu nước ngoài, loại hình doanh nghiệp, năm thành lập công ty, thuộc sở hữu của Bumiputera Hồi quy Tobit cho kết quả là lợi nhuận, thị phần và tỷ trọng nước ngoài ảnh hưởng tích cực đến hiệu quả của công ty bất động sản trong khi chi phí ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả đúng như dự đoán.

3.2.2 Chen, Q.T và Li, F.D (2017) Phân tích thực nghiệm về hiệu quả của các

công ty bắt động sản niêm yết ở Trung Quốc bằng DEA.

Nghiên cứu được thực hiện trên số liệu của 30 công ty niêm yết tại thị trường

Thâm Quyến và Thượng Hải Dữ liệu được thu thập từ năm 2009 đến năm 2015 Sử dụng phương pháp bao dit liệu (DEA) dé thu được kết quả Sau đó, áp dung mô hình hồi quy Tobit để nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố khác nhau đến hiệu quả của các doanh nghiệp Các biến được đưa vào mô hình Tobit dé nghiên cứu về các nhân tô ảnh

hưởng đến hiệu quả tại các doanh nghiệp gồm có mức độ tập trung vốn chủ sở hữu, cơ

câu von, khả năng sinh lời và trình độ học van của nhân viên,.

30

Trang 32

Kết luận được rút ra là hầu hết các công ty không đạt hiệu quả cao, và khoảng

cách về hiệu quả là khá rộng Kết quả của mô hình Tobit cũng chỉ ra rằng chưa đủ bằng

chứng chứng minh rằng ton tại mối quan hệ giữa mức độ tập trung vốn chủ sở hữu với

hiệu quả của doanh nghiệp bất động sản, tồn tại mối quan hệ ngược chiều giữa tỷ lệ tài

sản — nợ phải trả với hiệu quả của doanh nghiệp bat động sản, bên cạnh đó thì lãi suất ròng và trình độ học vấn của nhân viên lại có ảnh hưởng tích cực đến hiệu quả của các

doanh nghiệp được nghiên cứu.

3.3 Đánh giá chung những công trình nghiên cứu

Các nghiên cứu trên thế giới và Việt Nam có những cách tiếp cận khác nhau đối

với hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp bất động sản và có những biến độc lập được

đưa vào mô hình là khác nhau: có nghiên cứu quan tâm đến hiệu quả của chính phủ, rủi ro hệ thống: trong khi đó, có nghiên cứu quan tâm đến vấn đề về mức độ tập trung của vốn chủ sở hữu, trình độ của nhân viên Nhưng nhìn chung, các yếu tố nhận được chú ý

của hầu hết các tác giả trong các bài nghiên cứu của mình đó là: quy mô doanh nghiệp, cau trúc vốn, chi phí, tăng trưởng kinh tế, lãi suất, lam phát Tuy nhiên, trong số đó vẫn

có những kết luận trái ngược về chiều hướng tác động của các yếu tô Chang hạn, nghiên cứu của Nguyễn Thị Mỹ Phượng (2021) cho răng lãi suất có ảnh hưởng ngược chiều tới

hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bat động sản, còn Chen, Q.T và Li, F.D (2017)

trong nghiên cứu của mình lại cho kết luận lãi suất có ảnh hưởng tích cực đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.

Các nghiên cứu đã thực hiện tính toán nhiều giá trị hiệu quả và đưa ra những kết

luận luận tương đồng và tương phản khác nhau về các yếu tô ảnh hưởng tới hiệu qua kỹ

thuật Kết quả của sự khác biệt này bắt nguồn từ việc lựa chọn dữ liệu, lựa chọn ngành,

phương pháp ước lượng mô hình nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu (Le và cộng sự,

3.4 Khoảng trống nghiên cứu

Các nghiên cứu liên quan tới thị trường Bất động sản tại thị trường Việt Nam

thường sử dụng phương pháp DEA và tập trung vào đối tượng nghiên cứu là hiệu quả

hoạt động Trong khi đó, phương pháp DEA là phương pháp dựa trên những quan sát

thực tế của hãng, nghĩa là việc tính toán dựa trên doanh nghiệp có hiệu quả hoạt động

31

Trang 33

lớn nhất chứ không phải là tối đa theo lý thuyết Bên cạnh đó, phương pháp này lại nhạy

cảm với các quan sát trội và không có các kiểm định thống kê Do đó, nghiên cứu này lựa chọn đối tượng là hiệu quả kỹ thuật và ước lượng bằng phương pháp MLE — phương pháp có thể khắc phục những nhược điểm của phương pháp DEA để tạo ra một “bức

tranh” toàn diện hơn về thị trường bat động san tại Việt Nam.

32

Trang 34

PHAN III: MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

1 Xây dựng mô hình nghiên cứu

1.1 Các nhân tổ ảnh hưởng tới hiệu quả kỹ thuật

1.1.1 Quy mô doanh nghiệp

Quy mô doanh nghiệp có thể được xác định bằng tổng tài sản, doanh thu thuần

hoặc số lượng nhân viên Tính kinh tế theo quy mô cho rằng, chi phí bình quân trên một

đơn vị giảm cùng với sự gia tăng của quy mô Theo đó, lợi nhuận trên mỗi đơn vị và

quy mô có mối quan hệ thuận chiều Tính kinh tế theo quy mô có thé đạt được nhờ sự giảm chi phí cố định, sự gia tăng của hoạt động giám định và hiệu quả của việc mua hàng với số lượng lớn.

Ngoài ra, các công ty quy mô lớn có nhiều đặc điểm cạnh tranh hơn, chăng hạn

như danh tiếng, nhận diện thương hiệu, thị phần hoặc sức mạnh tài chính Họ cũng được

tiếp cận nhiều hơn với nguồn tài chính chi phí thấp Vì những lý do đó, quy mô doanh nghiệp có tác động tích cực đến lợi nhuận và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.

Chính vì thế, các nghiên cứu về hiệu quả hoạt động vẫn luôn xem xét đến yếu tố quy mô của doanh nghiệp như Tùng, Hải và Mỹ (2019), Phượng (2021), Huỳnh (2019),

Wang va Liu (2009), Bhaumik va cộng sự (2012), Kapelko và Lansink (2015) 1.1.2 Khả năng thanh toán

Khả năng thanh toán của doanh nghiệp là năng lực về tài chính mà doanh nghiệp có được dé đáp ứng nhu cầu thanh toán tất cả các khoản nợ ngắn và dài hạn cho các cá nhân, tổ chức có quan hệ cho doanh nghiệp vay hoặc nợ.

Một doanh nghiệp có khả năng thanh toán cao, chứng tỏ doanh nghiệp có năng

lực tài chính tốt, đảm bảo khả năng chỉ trả tốt các khoản nợ của doanh nghiệp.

Nếu khả năng thanh toán thấp, điều đó cho thấy doanh nghiệp gặp vấn đề về tài chính và có nhiều rủi ro dẫn đến mat khả năng thanh toán trong tương lai Về lâu dài, nếu doanh nghiệp không thê thanh toán các khoản nợ, có thé dẫn đến việc phá sản Một doanh nghiệp có tình trạng tài chính tốt chứng tỏ doanh nghiệp hoạt động hiệu quả, đảm bảo được khả năng thanh toán các khoản nợ của doanh nghiệp và năng lực tài chính cao

sẽ giúp doanh nghiệp có được nhiều cơ hội phát triển Ngược lại, nếu có tình trạng tài

chính xấu, doanh nghiệp đang gặp vấn đề, hoạt động sản xuất kinh doanh kém hiệu quả,

33

Trang 35

các khoản nợ có thé không được đảm bảo chi trả đúng hạn Từ đó làm giảm uy tín doanh

nghiệp và có thể dẫn đến phá sản nếu doanh nghiệp mắt khả năng thanh toán.

Một chủ đầu tư sẽ phải xem xét đến vấn đề tiền của họ có thé thu hồi lại được

hay không Đối với doanh nghiệp bat động sản, nguồn vốn phan lớn đến từ việc đi vay thì việc đảm bảo thông tin tài chính tốt sẽ là lợi thế của doanh nghiệp đề thu hút vốn đầu tư, tiếp tục day mạnh hoạt động đầu tư, xây dựng, triển khai dự án và nâng cao chất

lượng, hiệu quả công trình.

Nghiên cứu của Phượng (2021), Saul & cộng sự (2008) đã nghiên cứu mối quan

hệ giữa khả năng thanh toán tới hiệu quả hoạt động của một doanh nghiệp.1.1.3 Vòng quay tài sản

Vong quay tổng tài sản (Total Asset Turnover Ratio) hay số vòng quay tong tài sản là một tỷ số tài chính, được coi là “thước đo” hiệu quả trong việc đo lường, hiệu quả sử dụng tài sản của doanh nghiệp Các doanh nghiệp lớn đầu tư nhiều vào tài sản cho

các hoạt động sản xuất, kinh doanh thì tỷ số này cho biết với mỗi đồng doanh nghiệp đầu tư vào tài sản sẽ tạo ra bao nhiêu đồng doanh thu.

Thông thường chỉ số này càng tăng cho thấy hiệu quả sử dụng tài sản càng cao, doanh nghiệp đầu tư vào các kế hoạch mua sắm tài sản hợp lý Ngược lại, nếu chỉ số này thấp thì cho thấy các kế hoạch mua săm, đầu tư vào tài sản chưa đạt hiệu quả dé tao ra doanh thu, dong tién cho doanh nghiép.

Các nghiên cứu đã tìm hiểu về tác động của vòng quay tài sản tới hiệu qua hoạt

động của doanh nghiệp là Saul & cộng sự (2008), Phượng (2021),

1.1.4 Kha năng sinh lời

Kha năng sinh lời là tỷ số loi nhuận ròng trên tong tài san (ROA), chỉ số này đo lường khả năng sinh lợi trên mỗi đồng tài sản của doanh nghiệp Chỉ số này cung cấp thông tin hữu ích cho nhà đầu tư về các khoản lãi được tạo ra từ lượng vốn ban đầu Hiện nay, các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán rất đề ý tới chỉ số ROA và nó ảnh

hưởng trực tiếp tới quyết định đầu tư vào doanh nghiệp hay không Đối với một doanh

nghiệp bat động sản, nguồn vốn huy động từ phát hành cô phiếu đề thực hiện, triển khai dự án chiếm một tỷ trọng tương đối lớn Chỉ khi có đủ vốn, dự án bất động sản của doanh nghiệp mới có thé thực hiện nhanh chóng, đúng tiễn độ Điều này trực tiếp ảnh

34

Trang 36

hưởng tới quá trình xây dựng, nghiệm thu công trình và đưa vào khai thác của một dựán.

Nghiên cứu của Abdullah và cộng sự (2019) tại thị trường Malasia, của Phượng

(2021) tại Việt Nam, Saul & cộng sự (2008), đã chỉ ra rằng chỉ số ROA có tác động

tới hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp.

1.1.5 Tốc độ tăng trưởng của doanh nghiệp

Tốc độ tăng trưởng của doanh nghiệp trong nghiên cứu này được thé hiện bang tốc độ tăng của doanh thu thuần Doanh thu thuần là một yếu tố quan trọng trong kết

quả hoạt động của doanh nghiệp Đối với một doanh nghiệp bat động sản, doanh nghiệp

có hoạt động hiệu quả hay không phụ thuộc vào việc dự án bất động sản của họ có phù

hợp với người dân, ty lệ đến ở của dự án là bao nhiêu Và khi một dự án thành công sẽ đem lại cho doanh nghiệp nguồn doanh thu lớn, do vậy tăng trưởng của doanh thu cũng phan nào thê hiện được chất lượng công trình, mức độ phù hợp với thị hiéu khách

hang hay khả năng bán hàng kinh doanh của doanh nghiệp

Saul & cộng sự (2008), Phượng (2021), Wang & Jiang (2015), đã nghiên cứu về tốc độ tăng trưởng doanh thu của doanh nghiệp tới hiệu quả hoạt động của một doanh

1.1.6 Cấu trúc vốn

Cấu trúc vốn ở đây hay còn được gọi là hệ số đòn bây tài chính được đo lường bang ty lệ Nợ trên Vốn chủ sở hữu hoặc Nợ trên Tổng tài sản Nó cho thấy cau trúc vốn

của doanh nghiệp và mức độ Nợ tương đối của các nguồn vốn khác Cấu trúc vốn của

doanh nghiệp có liên quan trực tiếp đến thuế doanh nghiệp Mục đích của việc sử dụng nợ là tận dụng chi phí lãi vay có định dé tăng thu nhập thang dư của các chủ sở hữu vốn chủ sở hữu Do chi phí lãi vay được khấu trừ thuế nên việc sử dụng nợ cũng tạo ra lợi

ích từ lá chắn thuế lãi vay và tạo ra nhiều dòng tiền sau thuế hơn Do đó, giá trị công ty

tăng lên cùng với việc sử dụng nợ Tuy nhiên, đòn bay ngày càng tăng cũng dẫn đến rủi

ro tài chính bé sung Ban dau, chi phí nợ thấp và lợi ích từ lá chắn thuế làm cho chi phí

sử dụng vốn bình quân giảm nếu sử dụng nhiều nợ hơn Khi cấu trúc vốn đạt được điểm “tối ưu”, nợ bố sung làm tăng chi phí nợ vì rủi ro vỡ nợ cao hơn Do đó, các công ty có mức vay nợ cao sẽ dé bị tồn thương hơn và chịu nhiều rủi ro hon trong chu kỳ thị trường

35

Trang 37

đi xuống Đồng thời, doanh nghiệp sử dung đòn bay tài chính cao có thê tạo động lực

cho các nhà quản lý thực hiện tốt hơn các quyết định quản trị, sử dụng hiệu quả hơn các yếu tô sản xuất, từ đó gia tăng hiệu suất của các doanh nghiệp (Mei-Foong và cộng sự,

Yếu tố cơ cau vốn luôn là một yếu tô quan trong được nghiên cứu trong hau hết các nghiên cứu tìm hiểu về các yếu tô ảnh hưởng tới hiệu quả kỹ thuật của các doanh

nghiệp như Sinani và cộng sự (2008), Phuong (2021), Huỳnh (2019) Wang va Liu

(2009), Amornkitvikai va Harvie (2010), Kapelko và Lansink (2015), Tiberti và cộng

sự (2016), Nhựt va Thảo (2014), Vo (2017).

1.1.7 SỐ năm hoạt động

Trong lĩnh vực bất động sản, kinh nghiệm là một yếu tố quan trọng của một doanh

nghiệp Năng lực triển khai dự án sẽ được phản ánh trực tiếp thông quan những dự án mà doanh nghiệp đã thực hiện trong quá khứ Thời gian hoạt động lâu dài sẽ mang đến cho doanh nghiệp bất động sản lợi thế về kinh nghiệm sản xuất, kỹ thuật xây dựng, uy

tín, mức độ nhận diện thương hiéu, Tuy nhiên, yếu tố này vẫn còn gây ra tranh cãi khi

một vài nghiên cứu đã chỉ ra răng không có bang chứng chứng minh độ tuôi của doanh nghiệp có ảnh hưởng tới hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động

Các nghiên cứu của Phượng (2021), Huynh (2019), Sinani và cộng sự (2008),

Tran và cộng sự (2008), Le (2010), Charoenrat và cộng sự (2013), Barchue và Aikaeli

(2016), Vu (2016), Khải, N.Q & Toàn, P.N (2015), cũng đã nghiên cứu ảnh hưởng của yếu tổ tuôi tới hiệu quả kỹ thuật của các doanh nghiệp.

1.1.8 Tăng trưởng kinh tế

Tăng trưởng kinh tế thể hiện phần nào sự sôi động của nền kinh tế Nền kinh tế có tăng trưởng cao cũng có nghĩa là người dân đang có thu nhập nhiều hơn so với năm trước Đối với hàng hóa lâu bền như bat động sản, số tiền dé chi cho một bat động sản là rất lớn, có nhiều người cả đời phan đấu chỉ dé mua/xây được một ngôi nhà Do vậy,

tăng trưởng kinh tế tác động trực tiếp tới “túi tiền” của người dân, từ đó ảnh hưởng tới

nhu câu mua nhà của người tiêu dùng.

36