tiểu luận cuối kỳ môn quản trị rủi ro đề tài quản trị rủi ro trong ngành bất động sản thương mại

TRUONG DH KINH TE - LUAT, BHQG-HCM KHOA QUAN TRI KINH DOANH

TIEU LUAN CUOI KY

MON QUAN TRI RUI RO

DE TAI: QUAN TRI RUI RO TRONG NGANH BAT DONG SAN THUONG MAI

Nhóm thực hiện: Nhóm 3

Giảng viên hướng dẫn: ThS Nguyên Minh Thoại

Tp Hồ Chí Minh, ngày 04 tháng 12 nam 2023

STT

10 11 12 13 14 15 16 17

Nguyễn Thị Thanh Thảo

Nguyễn Đăng Thiện

Đỗ Trúc Vy Đỗ Thị Thanh Hằng

Trương Trúc Quỳnh

Tran Quynh Anh

Lê Thi Thanh Hiền Phạm Văn Lộc

Lời đầu tiên, chúng em xin được gửi lời cảm ơn đến thầy Nguyễn Minh Thoại, người thầy không chỉ cung cấp đầy đủ kiến thức mới mẻ của môn học mà còn tận tình hướng dẫn, sẵn sàng hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc của tụi em trong suốt quá trình hoàn thành bài tiểu luận của môn học Quan tri rui ro

Dù cho được nâng cao về kỹ năng học hỏi, tiếp thu kiến thức chuyên môn cũng

như thực tế từ thầy và tự tìm hiểu ở bên ngoài xã hội thì năng lực và kinh nghiệm khi

viết bài tiểu luận vẫn còn tồn đọng nhiều mặt hạn chế nên khó có thê tránh khỏi những

sai sót trong bài làm Vì thế, Nhóm 3 - chúng em thực sự hi vọng nhận được nhận xét

và ý kiến đóng góp từ kiến thức thực tiễn của thầy cũng như quan điểm, góc nhìn đa chiều của các bạn trong lớp để bài tiểu luận của nhóm sẽ dần hoàn thiện hơn

Lời cuối cùng, Nhóm 3 - chúng em xin gửi lời chúc tốt đẹp tới thầy và toàn thê các bạn trong lớp luôn có những ngày làm việc hiệu quả, thật nhiều sức khỏe và đạt được nhiều kết quả tốt trong môn Quản trị rủi ro cũng như trong cuộc sống

Xin chân thành cảm ơn thây và các bạn!

TPHCM, ngày 04 tháng 12 năm 2023 SV nhóm 3

Điểm:

(Ký và ghi rõ họ tên) (Ký và ghi rõ họ tên)

962 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYÉT 0c 222222 2212122121212EE1 re 4

1.1 Tổng quan về rủi rO :- -S: 222212121 11111111151111111181112111111 2010111 101011101 8 tru 4

1.1.1 Khái niệm Cửa rửi FO LH HT TT HH TT TT TH TK TT ky rự 4 1.1.2 PHAN ion 8Š Ụ 4

1.1.3 Mơ hình FIRM, mơ hình STOIC và bow-tie trong phân tích rới ro 7

1.2 Khái quát về quản trị rủi FO ccccccccccsceeeceseececeeceseseeeeeetitieseteeereeeiteeeenetens 8

I4 20080020000 (0000 0(HiiiiiiậaŸ34Ả 8 1.2.2 Mạc tiêu ca quán fr/ FiÏ FO 2c 20011111222 2211 111 1kg g6 ven hay 10

1.2.3 Các yếu tố rác động tới quản tr riÏ FO -.- 22:2: xcxs 222tr 10 1.2.4 Nguyên tắc quán tr rứÏ fO c1 2 2 232112 1222112 8112181521812 treg 11

1.2.5 Nhiệm v; cza nhà quán tr; Pitt FO c TS 2 222221111 n1 2 xxx rey 12

1.2.6 Nĩi dung cza quán tr; rzi ro (4Ts và kiểm sốt rới ro) - 5555: 13

1.2.6.1 4Ts để ứng phĩ với rủi ro nguy hiểm 5c 2222222 kexserreei 13 1.2.6.2 Kiểm sốt rủi FO -: 2c 1 2211121 2111122211 ke 14 1.3 Khái niệm liên quan đến ngành Bắt động sản 5222 cccsc sec: 15

1.3.1 Khái niềm Bar déng san, thi ruong và kinh doanh Bá: động sán 15

1.3.2 Các chø thể trong th; zzzờng Bái động Sản .- 5-2-5 c2 se crea 16

1.3.3 Phan logi Bat d6NG SGN eee cecccececceseecceseccecseeceseeserteseetereescrteeeetrtasneas 17 1.3.4 Cac rai ro trong thy đrường ĐĐŠ Là ch cn nh ng ket 18

1.4 Tổng quan và thị trường Bắt động sản - 5 22222212222 xe rerree2 18 1.4.1 Cac chi sé trong ngành Bái động Sản trong năm 2022 18

1.4.2 Thực trang suc khoe thi truéng trong 2 năm trở lại đây ( 2022 -2023) 19

1.4.3 Thực trạng sức khỏe doanh nghiệp đâu #, phát rriển Bát động sản hiện

HOẠT ĐỘNG TRONG NGANH BÁT ĐỘNG SẢN - 252cc 21

2.1 Rủi ro tài chính - c1 220022212211 1111111 1111120111011 0111 1 ket 21

2.1.1 Riúi fO VỀ VỐN 2 2 1 121221112121 1111111 1112111111 8111 1101111128122 1n HH rêu 21 2.1.1.1 Tình huống thực tẾ + S1 122211123111 5151 1111111111815 11101 1111 81 re 21

2.1.1.2 Phân tích rủi ro nợ Vây - 0000 Q1 Q.2 SH HT HH ng HH nh ng ky 22

2.1.1.3 Phân tích rủi ro trái phiếu -¿ 22221 121 22212121 111815111111 11 xx6 27

2.1.1.4 Đo lường và đánh giả rủi FO c c ST nSS SH khe 31

2.1.2 Rzi ro vẻ tính thanh kho¿n c1 1 1 1111151111111 11111 111112111 1H kng 32

2.1.2.1 Tình huống thực tẾ + 1 122212123111 5151 1111111121181 211 811111 81 re 32

2.1.2.2 Phân tích rủi ro thông qua mô hình Bow-tie: ccciceằ 33

2.1.2.3 Đo lường và đánh giá rủi FO - HT nn SH HT kkn 41

2.2 Rúi ro pháp lý ccc 2201111 211111111111 151 111110111 K 1E TK KE TK KH 43

2.2.1 Rúi ro đạo đức kinh doanh TQ TS TH TH ST TH HT TT HT nen gen ra 43

2.2.1.1 Tình huống thực tẾ + 1 1 2212123211 5151 1111111112181 211811111 811 re 43 2.2.1.2 Phân tích rủi ro bằng Sơ đồ chiếc nơ .- +cccc+c c2 sec 44

2.2.1.3 Đo lường và đánh giả rủi FO - 2c 1S nnnn ST Tnhh 53

2.2.2 Rui ro vé tranh chap lién quan dén Bát động Sản .ằò.2-5 252 54 2.2.2.1 Tình huống thực tẾ - - 1 22211112123 51215112181111112151 101811111 8111k 54 2.2.2.2 Phân tích rủi ro bằng sơ đồ chiếc nơ - +2 2 2222 S+x+x+£z£z+zzesi 56

2.2.2.3 Đo lường và đánh giá rủi FO - SH HH HT HT kkn 63 "ca ¡51 ccc ˆ :134Œ+S+S ees 65

Và: {+ 8.1.8 MHIIIddảảŸỶŸÝẢẢẢẢ 65 2.3.1.1 Tình huống thực tẾ + S1 122 121231115151 11111111 1118151201811 81 re 65 2.3.1.2 Phân tích rủi ro bằng Sơ đồ chiếc nơ: . 2-2 +222+2<+x+zzcz se 67

2.3.1.3 Do lường và đánh giá rủi FO 2c Sàn TS SH Tnhh 71

2.3.2 Rati rO NQUY DiI cece cece cce cee eseecceceeceeeecesteccetesteteesateesaterssertertatertereitiess 72 2.3.2.1 Tình huống thực tẾ - - S1 1222212123111 5151 2111111111181 111 011111 81 re 72 2.3.2.2 Phân tích rủi ro bằng mô hình Bowtie (mô hình chiếc nơ): 73

2.3.2.3 Đo lường và đánh giả rủi FO .- 5 -ccn Snnn nghe 82

CHƯƠNG 3: HÀM Ý QUẢN TRỊ RỦI RO - 0 222 1212212121111 rrye 84 3.1 Hàm ý quản trị rủi ro về vốn 2:22 212122 121111321 1515112111111 11s re 84

n2 co AGU 100 cece ốe 84 3.1.2 Đối Với các nhà đM Hư àSà cà ThS T11 E11 21111 H1 n1 te ưu 85 3.2 Hàm ý quản trị rủi ro về tính thanh khoản 55-522 52c+z+z+zxzxssse2 86

3.2.1 Đối với Chủ AGU 100 eee SS: S21 2111111112111 H1 H1 H11 rên 86 3.2.2 Đối Với nhà đM Hự ST 52t S11 12111211111 T1 1121111111111 11 1E rg 88

3.3 Hàm ý quản trị rủi ro đạo đức kinh doanh . ccccccccsssssssey 88

n2 ốp na e 88 Ung gã nen 89

3.3.3 Đổi Với cơ quan nhà THƯỚC ác TT TH TH 1n HH nga 90

3.4 Hàm ý quản trị rủi ro về tranh chấp liên quan đến bắt động sản 91 3.5 Hàm ý quản trị rủi ro đầu cơ - - 5 22222212125 1115151121112111 181511 tr rtet 93

3.5.7 Đối với doanh nghiệp - 1 22222232123 E115 8181818111181 nrere 93 EU N2 nh ẻốaa 94

3.5.3 Đổi Với các cơ quan quán |Ý, nhà HƯỚC ác c TT nh nước 95

3.6 Hàm ý quản trị rủi ro nguy hiểm S S22 2121212121112 1E xe 96 3.6.1 POL VOL CNG r nh Ầ ".a ẢẢ ÔÔÔỒỖỎỖ 96 3.6.2 Đối Với nhà đM Hự S3 St S E11 121 1211111 1111121111111 1118111 ng 99 m8) aOAa.ắ 100 TAI LIEU THAM KHAO ooo oc ccccccecccececececsescsesesesecerecececevecstststsesesnsesnseteteteteneees 101

DANH MUC BANG

Bảng 2.1: Đánh giá mức độ ảnh hưởng Cửa rú| f0 nợ VâyY cà 31

Bang 2.2: Đánh giá khả năng xáy ra rúÌ fO VỀ VỐN 2 25 22212111 111 31 Bang 2.3: Ma trộn sắp xếp thứ tự tu tiên của rủi f0 Về VỐNn ằc 7c cccccscsa 32 Bang 2.4: Đánh giá mức độ ảnh hưởng cửa rúI ro thanh khoản 41

Bang 2.5: Đánh giá khả năng xảy ra của rúi ro thanh khoản 42

Bang 2.6: Ma trận sắp xếp thứ tự ưu tiên của rúi ro tính thanh khođn 42

Báng 2.7: Đánh giá mức độ ảnh hướng cúa rủi ro về đạo đức kinh doanh 53

Bang 2.8: Đánh giá khá năng xảy ra của rúi ro về đạo đức kinh doanh 53

Báng 2.9: Ma trán sắp xếp thứ tự ưu tiên của rúi ro vẻ đạo đức kinh doanh 54

Bang 2.10: Đánh giá mức độ ảnh hướng của rúi ro pháp lý 63

Bảng 2.11: Đánh giá khả năng xảy ra của rúi ro pháp lý - 64

Bang 2.12: Ma trán sắp xếp thứ tự tru tiên của rúi ro pháp lý à - ác 64 Báng 2.13: Đánh giá mức độ ảnh hướng của rủi ro Về đẳu cơ à.c sec sccc se: 71 Báng 2.14: Đánh giá khả năng xảy ta Của túi ro ÂM CƠ à Scc Set sessrsee 71 Bang 2.15: Ma trán sắp xếp thứ tự tru tiên của túi ro đÌM Ơ ă cccccecserekceei 72 Báng 2.16: Đánh giá mức độ ảnh hướng của rủi ro nguy hiểm 82

Báng 2.17: Đánh giá khả năng xảy ra của rúi ro nguy hiểm .ò.5 25: 82 Bang 2.18: Ma trán sắp xếp thứ tự ưu tiên của rúi ro nguy hiểm 83

DANH MUC HINH VE, DO THI

Hình 1.1: Mô hình Bow-tie cece ce cecee cee enneeeeeeeeeee sees seseaeeeesneeeesnteeeess 8

Hình 1.2: Các nguyên tắc quán tr fứÏ rO 2222521222222 12125 12151 1EEE2xsxe 12 Hình 1.3: Kiểm soát rới ro nguy hiểm . - c1 2 1232212 512511 81518151118 xe 15

Hình 2.1: Chi phí tài chính ca Novaland từ ndm 2018 đến năm 2022 24

Hình 2.2: Mức răng nợ của Novaland quad CÁC HỒ NH ào QQQQẶ TS ky 24 Hình 2.3: Chưng khoán Novaland trên sàn HOSE nhe 26 Hình 2.4: Các khoán nợ đáo han cua Novaland theo thởi gian 29

Hình 2.5: Doanh thu và Lợi nhun sau thuế ca Novaland (2022 và Q1/2023) 30

Hình 2.6: Báo cáo kết quá kinh doanh ca Novaland (Q4/2022 - Q3/2023) 33

Hình 2.7: Lượng cung mới, giao dịch nhà ở từ 21⁄2022 đến Q1/2023 38

Hình 2.8: Lượng giao dịch ở một số phân khúc bái đồng sản - 5555: 39

Hình 2.9: Số zzơng nhân sự Đất Xanh Group mổi quý . -: 55c s<cs s5: 40

Hình 2.10: Biểu đồ thể hiện guá trình tăng vốn điều lệ và các có đồng góp vốn của

Công ty cổ phẩ» đ/a ốc Alibaba - L0 12211211111 21112111 1111111111011 111 0111 ng 48

Hình 3.1: Ma trán rứi ro và quán tr; rửÏ rO 4TS c ST TS SSSS S2 xe ky 86

QTRR: Quan tri rui ro UBND: Ủy ban nhân dân BĐS: Bất động sản

1 Ly do chon dé tai

Bat động sản luôn là một từ khóa quen thuộc và không khỏi “hot” với nhiều người, trong số đó có cả những bạn sinh viên vẫn còn ngồi trên ghế giảng đường ít nhiều dành sự tò mò về chủ đề này Có thể thấy kinh doanh Bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng của nền kinh tế thị trường vì nó liên quan trực tiếp tới nhiều lượng lớn tài sản về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân Bắt động sản đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế, xây dựng cơ sở hạ tầng, cải thiện chất lượng cuộc sống người dân, thu hút vốn đầu tư nước ngoài và là lĩnh vực có tiềm năng phát triển mạnh trong tương lai Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bắt động sản Việt Nam, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP hiện vào khoảng 7,62%, cao hơn mức Tổng cục thống kê công bố là 4,51% và khi nhu cầu của ngành Bắt động sản tăng 1 tỷ đồng, kích thích các ngành sản xuất khác

0,772 tỷ đồng và giá trị tăng thêm là 0,191 tỷ đồng Không chỉ thế còn tạo ra 308.000

lao động trong ngành Bất động sản nói riêng và hơn 4,5 triệu việc làm trong ngành Xây dựng Ngoài ra trong các chu kỳ kinh tế, sự phát triển của Bất động sản đều mang ý nghĩa rất lớn đối với sự tiến bộ chung của toàn nền kinh tế - xã hội

Trong thời kỳ hiện nay, kinh tế của toàn thế giới đang trong giai đoạn trầm lắng, có nhiều biến động tiêu cực và không mấy khả quan đã tác động khá mạnh mẽ tới nền kinh tế của Việt Nam nói chung và đặc biệt là thị trường Bất động sản nói riêng

Cụ thể, tính đến 6 tháng đầu năm 2023, thị trường Bất động sản ghi nhận 2,622 doanh

nghiệp BĐS thành lập mới ghi nhận giảm 56,2%, 756 doanh nghiệp BĐS giải thé

tăng 17% và vốn đầu tư nước ngoài ghi nhận L,76 tỷ USD giảm 47,2 % Có thể nói

thời điểm này thị trường Bất động sản đang cầu cứu vì ân chứa trong nó quá nhiều rủi ro hiện hữu liên quan tới tải chính, pháp lý, các loại rủi ro khác như lệch pha cung cầu trong thị trường Bất động sản nhà ở hay rủi ro đạo đức kinh doanh của doanh nghiệp nhưng vẫn chưa tìm được “lối ra” thích hợp để trở nên sôi động trở lại Thị trường Bắt động sản Việt Nam đang vận hành trong một môi trường còn thiếu nhiều cơ chế, chính sách mang tính kim chỉ nam để định hướng một cách xuyên suốt cho

Bắt động sản (Doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án, Doanh nghiệp kinh doanh địch vụ BĐS, Môi giới BĐS, Nhà đầu tư BĐS nhỏ lẻ ) đều duy trì trong trạng thái thoi

thóp, cằm chừng suốt 6 tháng đầu năm 2023 Đứng trước thực trạng như vậy, Nhóm 3 thực hiện nghiên cứu đề tài “Quản trị rủi ro trong ngành Bất động sản thương mại tại Việt Nam” nhằm phân tích khái quát các rủi ro và tìm ra các phương án khả thi giúp các chủ thê hoạt động trong thị trường Bắt động sản tháo gỡ được vướng mắc tạm thời và làm chủ được cuộc chơi trong thị trường Bắt động sản này

2 Mục tiêu nghiên cứu

Khái quát cơ sở lý luận về rủi ro, quản trị rủi ro, bất động sản, các thuật ngữ chuyên ngành bất động sản, rủi ro trong ngành Bất động sản thương mại và các phương thức nhận diện cũng như đo lường, kiểm soát chúng

Vận dụng các lý thuyết đã nghiên cứu để phân tích, đánh giá rủi ro hiện hữu

trong ngành Bắt động sản thương mại tại Việt Nam Từ đó đưa ra các kiến nghị, giải pháp phù hợp để giúp các chủ thể hoạt động trong thị trường Bất động sản phòng ngừa,giảm thiểu được rủi ro cũng như đưa ra phương án phát triển đúng đắn khi hoạt động trong thị trường

3 Đối tượng nghiên cứu

Các van dé lý luận và thực trạng rủi ro với các chủ thể hoạt động trong ngành Bắt động sản thương mại hiện nay tại Việt Nam

5 Nội dung nghiên cứu

Phân tích rủi ro và quản trị rủi ro trong ngành Bất động sản thương mại

Nghiên cứu thực trạng VỀ rủi ro trong ngảnh Bắt động sản vả để thực hiện đề tài này, bài tiêu luận chủ yếu dùng phương pháp tông hợp

Bài này cũng thừa kế những lý luận cơ bản về kiến thức quản trị rủi ro trong lĩnh vực Bất động sản, từ đó hình thành nên cơ sở lý thuyết của bải tiểu luận Ngoài ra, bài tiểu luận còn sử dụng, chọn lọc dữ liệu từ sách vở, báo chí, bài nghiên cứu và các website có nội dung liên quan đề tham khảo

7 Kết cầu đề tài

Bên cạnh phần mở đầu và kết luận, kết cấu bài gồm 3 phần tương ứng với 3 chương, cụ thể:

Chương I: Cơ sở lý thuyết

Chương 2: Nhận dạng, phân tích rủi ro của các chủ thê hoạt động trong ngành Bát động sản

Chương 3: Hàm ý quản trị rủi ro

1.1 Tổng quan về rủi ro 1.1.1 Khải niệm của rủi ro

Trong cuộc sống, chúng ta đối điện với nhiều thứ tình huống mà không thê biết được chuyện gì tốt xấu sẽ xảy ra Một kế hoạch dù bạn đã chuẩn bị rất kỹ lưỡng mọi thứ nhưng đến khi thực thi thì không đạt kết quả như mong muốn, hoặc đơn giản như

hôm bạn lỡ quên học bài thì giáo viên lại cho làm bài kiểm tra Những tình huống

như vậy người ta gọi là rủi ro

Cho đến nay vẫn chưa có định nghĩa thống nhất nào về rủi ro bởi vì mỗi trường phái, mỗi cá nhân đều có những quan điểm khác nhau khi định nghĩa về rủi ro Những định nghĩa này rất đa dạng phong phú, tuy nhiên, nhìn chung rủi ro có 2 trường phái chính: trường phái cỗ điền (tiêu cực) và trường phái trung hòa Theo trường phái cô điền (tiêu cực): Rủi ro là sự không may, sự tôn thất, mất mát, nguy hiểm, là kết quả không mong đợi Theo trường phái trung hòa: Rủi ro là sự bất trắc có thể đo lường được bằng xác suất

Theo Vién OTRR IRM: Rui ro la su két hợp của xác suất xảy ra của một sự kiện và kết quả của nó, kết quả này có thê biến động từ tích cực đến tiêu cực

Theo Viện Kiểm toán nội bộ IIA: Rủi ro là sự không chắc chắn của sự kiện diễn ra tác động đến việc đạt mục tiêu, được đo lường dưới dạng kết quả và khả năng xảy

ra

Theo Paul Hopkins và cộng sự: Rủi ro là sự kiện với khả năng tạo ra tác động (cản trở, gia tăng hay gây nghi ngờ) về hiệu quả và hiệu suất của các quy trình cốt lõi trong tô chức

Nhìn chung, rủi ro có thể được hiểu là mội cơ hội hoặc một sự mắt mát hoặc một điều không chắc chắn xuất hiện trong tô chức

1.1.2 Phâm loại rủi ro Tựa vào bản chất của rủi ro:

có bảo hiểm thì tổ chức sẽ chấp nhận và quản trị với mức độ mà tô chức có thé chap nhận Rủi ro nguy hiểm là những rủi ro chỉ có thể gây cản trở việc đạt được các mục tiêu của công ty Thông thường, đây là những rủi ro (hoặc hiểm họa) thuộc loại có thể bảo hiểm, và sẽ bao gồm hỏa hoạn, bão, lũ lụt, thương tích

- Rủi ro tuân thủ: là việc tuân thủ các quy định, pháp luật Đối với các ngành được quản trị chặt chẽ, chăng hạn như năng lượng, tài chính, cờ bạc và vận tải, van đề tuân thủ là rất quan trọng

- Rủi ro cơ hội (đầu cơ): thường được xem là các rủi ro thị trường, rủi ro thương mại thì tổ chức sẽ chủ động tiếp cận đề đạt được các lợi ích tích cực Rủi ro cơ hội là những rủi ro mà tổ chức tìm kiếm hoặc chấp nhận (Những rủi ro này phát sinh do tô chức đang tìm cách gia tăng mục tiêu, mặc dù chúng có thê cản trở tô chức nếu kết qua là bat loi Day là loại rủi ro quan trọng nhất đối với sự thành công lâu dài trong tương lai của bất kỳ tô chức nào)

- Rủi ro kiểm soát: thường được xem là các rủi ro quản trị dự án, sự không chắc chăn sẽ gắn liền với lợi ích và việc hoàn thành dự án đúng thời gian, đúng ngân sách và đúng mục tiêu định hướng thì tô chức quản trị để đảm bảo rằng các kết quả từ dự án sẽ nằm trong vòng kỳ vọng, giảm thiêu sự sai biệt giữa kết quả kỳ vọng và kết qua thực tế Rủi ro kiểm soát là những rủi ro gây nghỉ ngờ về khả năng đạt được mục tiêu của tô chức, liên quan đến sự không chắc chắn, phụ thuộc vào việc quản trị thành công con người và thực hiện hiệu quả các quy trình kiểm soát

Dựa vào khung thời gian tác động:

- Rui ro ngắn hạn: CÓ ác động ngay sau khi sự kiện điễn ra, gây ra sự gián đoạn ngay lập tức đối với các hoạt động hiệu quả thông thường và có lẽ là loại rủi ro đễ xác định và quản trị hoặc giảm thiểu nhất (VD: hỏa hoạn, cháy nô, )

- Rủi ro trung hạn: có tác động một thời gian sau khi sự kiện xảy ra hoặc quyết định được đưa ra, và thường là khoảng một năm sau đó, thường liên quan đến các dự án hoặc chương trình làm việc

khi sự kiện xảy ra hoặc quyết định được đưa ra Rủi ro dài hạn do đó liên quan đến các quyết định chiến lược

Dựa trên cơ sở nguồn gốc môi trường phát sinh:

- Rủi ro do môi trường Thiên nhiên: Các hiện tượng thiên nhiên như động đất,

núi lửa, lũ lụt, sóng thần, hạn hán, xâm nhập mặn có thê gây thiệt hại, tác động tiêu cực đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp

- Rủi ro do môi trường Văn hóa: Do sự khác biệt, thiếu hiểu biết về phong tục, tập quán, tín ngưỡng, lối sống, nghệ thuật của các dân tộc, nhóm người khác từ đó

dẫn đến cách hành xử, tiếp cận không phù hợp, gây ra những thiệt hại, mắt cơ hội

kinh doanh

- Rủi ro do môi trường Xã hội: Sự thay đôi các chuẩn mực giá trị, hành vi của con IIĐƯỜI, cầu trúc xã hội

- Rui ro do môi trường Chính trị: Sự thay đổi của hệ thông chính tri, cam quyén,

giai tầng trong xã hội ảnh hưởng lớn đến bầu không khí kinh doanh, có thê làm đảo

lộn môi trường kinh doanh của nhiều doanh nghiệp, tổ chức

- Rủi ro do môi trường Luật pháp: Các chuân mực luật pháp không theo kịp bước biến đôi của xã hội hay thay đôi quá nhiều, quá nhanh, không ôn định thì cũng tạo nên nhiều rủi ro cho doanh nghiệp

- Rủi ro do môi trường Kinh tế: Mọi hiện tượng, biến động diễn ra như suy thoái kinh tế, sụt giảm GDP, lạm phát, biến động tỷ giá đều có thể ảnh hưởng trực tiếp/gián tiếp đến hoạt động của các doanh nghiệp, gây nên những thiệt hại

- Rủi ro đo môi trường Hoạt động của tô chức, doanh nghiệp: Có thê phat sinh ở nhiều lĩnh vực như công nghệ, tô chức bộ máy, văn hóa công ty, tuyển dụng, đàm phán kinh doanh

- Rui ro do môi trường Nhận thức của con người: Nhận điện và phân tích không đúng thì tất yếu sẽ đưa ra kết luận sai, giữa thực tế và nhận thức hoàn toàn khác nhau thi tiềm ân rủi ro sẽ vô cùng lớn

- Rủi ro về tài sản: Khả năng được hay mắt đối với tài sản vật chất (nhà máy, thiết bị, phương tiện vận tải ), tài sản tài chính (vốn, tiền mặt, cô phiếu, trái phiếu ), tài sản vô hình (danh tiếng, thương hiệu )

- Rủi ro về nhân lực: Gây tốn thương, thương vong, giảm thu nhập, mất mát nhân sự ở cấp quản lý, nhân viên hay các đối tượng có liên quan

- Rủi ro về pháp lý: Liên quan đến tranh chấp kiện tụng kéo dài có thể ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp

Rui ro phap lý có nguồn gốc từ việc: Thay đổi về luật pháp liên quan đến kinh doanh; Thiếu kiến thức về pháp lý; Thiếu chặt chẽ trong những hợp đông kinh tế hoặc đâu tư; Vi phạm pháp luật quốc gia như luật chống độc quyễn;

1.1.3 Mô hình FIRM, mô hình STOIC và bow-fe trong phân tích rủi ro FIRM ding đề xác định mức độ ảnh hưởng của sự kiện đối với các yếu tổ: - Financial (tai chính): chỉ phí quỹ và nguồn vốn, khả năng tạo lợi nhuận của doanh nghiệp, độ chính xác của báo cáo tải chính

- Infrastructure (co sé ha tang): hiệu suất và lợi thể cạnh tranh, chỉ phí hoạt động

- Reputation (Danh tiếng): tận dụng danh tiếng doanh nghiệp, giá trị của vốn chủ sở hữu, g1a tăng nhận thức thương hiệu

- Market (Thị trường): tối ưu hóa cơ hội quảng bá, thị phần, kích cầu khách hàng (thỏa mãn nhu cầu của họ)

STOC ding đề xác định hậu quả sau tác động dân tới việc không đạt được các

yếu tố:

- Strategy ( chiến lược) - Tactic ( chiến thuật) - Operation( tô chức)

- Compliance( tuân thủ hiệu quả/hiệu suất)

- Mục đích của minh họa chiếc nơ về QTRR là để chứng minh rằng các nguồn rủi ro có thể dẫn đến các sự kiện có hậu quả

- Sự kiện được hiễn thị ở giữa chiếc nơ sẽ được liệt kê dưới dang thanh phan của tô chức bị ảnh hưởng bởi sự kiện này Các thành phần này là con người, cơ sở, quy trình và sản phẩm (people, premises, processes, products - 4P), FIRM, STOC,

1.2 Khái quát về quản trị rủi ro

1.21 Khai niém quan trị rủi ro

Cùng với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường, rủi ro và quản trị rủi ro ngày cảng nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư cũng như các nhà kinh tế học Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa có khái niệm thống nhất về quản trị rủi ro Có nhiều trường phái nghiên cứu đã đưa ra những khái niệm về quản trị rủi ro rât khác nhau, thậm chí mâu thuần, trái ngược nhau

bảo hiểm ” Tức là chuyên một phần gánh nặng rủi ro có thể gặp phải sang cho các doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm Những người theo trường phái này giới hạn, chỉ quản trị những rủi ro “thuần túy”, “những rủi ro có thể phân tán”, “những rủi ro có thê mua bảo hiểm” Nhóm người theo trường phái này đã định nghĩa: “Quản tri rủi ro là quá trình xác định các rủi ro và tìm cách quan ly nhằm hạn chế các thiệt hại đối với tổ chức ” Hoặc khi vận dụng vào quản trị rủi ro dự án thì “Quản trị rủi ro là việc xác định, phân tích và đề ra những biện pháp đề kiểm soát, không chế các tình huỗng bắt ngờ có định hướng xấu đến dự án” Bên cạnh đó, trường phái mới lại cho rằng, cần phải quản trị tất cả mọi loại rủi ro của tổ chức một cách toàn diện Theo quan điểm này, có thể tiếp cận khái niệm quản trị rủi ro theo 2 góc độ riêng biệt đó là “quản trị” và “rủi ro” Trong đó, quản trị là quá trình hoạch định mục tiêu, chiến lược, kế hoạch mà đối tượng quản lý cần đạt được trong một g1ai đoạn nhất định, tổ chức thực hiện các chiến lược, các mục tiêu đó, quản trỊ con người vả kiểm tra các hoạt động trong tô chức một cách có hệ thống nhằm hoàn thành các mục tiêu đề ra Còn rủi ro là những bắt trắc có thể đo lường được Do đó, quản trị rủi ro là tập hợp các hoạt động hoạch định chiến lược và kế hoạch quản lý rủi ro, tô chức thực hiện và kiêm tra, kiểm soát toàn bộ hoạt động của tô chức liên quan đến quản lý rủi ro sao cho đạt được mục tiêu đề ra một cách hiệu quả nhất Ủng hộ quan điểm nảy, T.Merna và F Al-Thani (2011) cho rằng, quản trị rủi ro là một quy trình cho phép xác định, đánh giá, hoạch định và quản lý các loại rủi ro Do đó, quản trị rủi ro hướng đến 3 mục tiêu chính: phải xác định được loại rủi ro, thực hiện phân tích một cách khách quan các loại rủi ro đặc thủ, ứng phó với những loại rủi ro đó một cách phù hợp, hiệu quả

Theo Kloman va Haimes: Quan trị rủi ro là quá trình tiếp cận rủi ro một cách khoa học và có hệ thông nhăm nhận dạng, kiểm soát, phòng ngừa và giảm thiêu những tốn thất, mất mát, ảnh hưởng bắt lợi của rủi ro đồng thời tìm cách biến rủi ro thành những cơ hội thành công

Theo Baltzan, Philips và Haag (2009): Quản trị rủi ro là một quá trình xác định rủi ro, phân tích và phát triển các phản ứng với các yếu tố nguy cơ

Quản trị rủi ro theo định nghĩa của Kerzner (2001) la nghé thuật hoặc thực tiễn đối phó với rủi ro Quản trị rủi ro bao gồm việc xác định, đánh giá và phân tích các vấn đề về rủi ro, cũng như lập kế hoạch cho sự xuất hiện của rủi ro và bao gồm phát triển một hệ thống quản lý để xử lý rủi ro Hệ thông này nên được thiết kế để cho phép theo dõi các rủi ro để xác định xem chúng đã thay đôi như thế nao

Tóm lại, quản trị rủi ro là quá trình ngăn ngừa tiềm năng xuất hiện một kết quả không mong đợi của các biến cô sẽ xảy ra trong tương lai Hay nói cách khác, quản trị rủi ro là sự nhận dạng, đo lường và kiểm soát các loại rủi ro có thê đe dọa các loại tài sản và thu nhập từ các dịch vụ chính hay từ các hoạt động sản xuất kinh doanh chính của một ngành kinh doanh hay của một doanh nghiệp sản xuất Quản trị rủi ro không có nghĩa là né tránh rủi ro mà lả đối điện với rủi ro để lựa chọn rủi ro nao sẽ lưu giữ và rủi ro nào cần phải chuyền giao

1.2.2 Mục tiêu của quản trị rủi ro

Mục tiêu của QTRR chỉ ra các mục đích hoặc động lực có thể có cho QTRR la: + Bắt buộc (mandatory) thực hiện các nghĩa vụ mà tô chức phải thực hiện + Đảm bao (assurance) có sự quản trỊ các rủi ro lớn

+ Ra quyét dinh (decision making) trong tổ chức phải có cân nhắc đầy đủ đến Các rỦI ro

+ Hiệu quả và hiệu suất của các quy trình cốt lõi (effective and efficient core processes) giúp tô chức đạt được chiến lược, chiến thuật, hoạt động, tuân thủ có hiệu quả, hiệu suất với kết quả tốt nhất và giảm thiêu sự biến động

1.2.3 Các yếu tô túc động tới quản trị rủi ro

Quy mô zố c#zc: Tùy thuộc vào quy mô tô chức của công ty, nêu công ty lớn thì rủi ro lớn và ngược lại, điều đó thê hiện rõ ràng qua rủi ro các cá nhân sẽ nhỏ hơn nhiều so với công ty lớn hay tập đoàn

Tiêm lực tô chức: Tất cả các yêu tô về tài chính, nguồn lực con người mạnh hay yếu tác động đến rủi ro hiện tại và tương lai của doanh nghiệp

Môi trường, lĩnh vực, ngành nghề kinh doanh đặc thù: Bắt động sản có đặc thủ là một ngành chịu rủi ro cao khi đa phần các tô chức sẽ sử đụng đòn bẩy tài chính với

tỷ lệ nợ vay lớn đôi lúc chiếm hơn 80%,

Nhận thức lãnh đạo tổ chức: Tác động mạnh mẽ đến quá trình quản trị rủi ro của doanh nghiệp Muốn doanh nghiệp phát triển, các nhà quản trị phải quan tâm đến các rủi ro có thể xảy ra với doanh nghiệp, phải nhận dạng, phân tích, đo lường và đánh giá các rủi ro đó, để lường trước các lợi ích hay tôn thất có thê xảy ra từ đó xây dựng các phương án, chính sách phủ hợp cho doanh nghiệp của mình

1.2.4 Nguyên tắc quản trị rủi ro

Tương ứng: Các hành động quản trị rủi ro phải tương ứng với mức độ rủi ro mà tô chức phải đối mặt

Phù hợp: Các hành động quản trị rủi ro phải phù hợp với các hoạt động khác của tô chức

Toàn điện: Các hành động quản trị rủi ro phải có hệ thống, cấu trúc

Được tích hợp: Các hành động quản trị rủi ro cần phải được tích hợp trong các thủ tục và giao thức kinh doanh của tô chức

Năng động: Các hành động quản trị rủi ro phải phản ứng tốt với các rủi ro liên tục lặp lại và thường xuyên thay đối

Proportionate Risk management activities must be proportionate

to the level of risk faced by the organization Aligned ERM activities need to be aligned with the other

activities in the organization

Comprehensive In order to be fully effective, the risk management approach must be comprehensive

within the organization

responsive to emerging and changing risks

Hình 1.2: Các nguyên tắc quản trị rải ro

1.2.5 Nhiệm vụ của nhà quản trị rủi ro

Chuyên viên quản trị rủi ro là người phụ trách các công việc theo dõi, quản lý và đánh giá nhằm dự báo các vấn đề có khả năng sẽ xảy ra ảnh hưởng đến doanh nghiệp Từ đó đề xuất các giải pháp phù hợp giúp giảm thiểu tối đa các ảnh hưởng, thiệt hại đến việc kinh đoanh của doanh nghiệp

- Xây dựng chính sách quản lý rủi ro dựa trên chiến lược kinh doanh và phát

triển của công ty

- Thực hiện việc hoạch định chiến lược về quản trị rủi ro

- Phát triển các công cụ, mô hình đề nhận dạng, đo lường, kiểm soát, giám sát về rủi ro thị trường, thanh toán, thanh khoản và cảnh báo kịp thời tới cấp trên hoặc các bộ phận liên quan

- Thực hiện các báo cáo liên quan đến hoạt động nghiệp vụ của doanh nghiệp và phối hợp với các bộ phận liên quan đề xây dựng các chỉ số hạn mức rủi ro của

công ty

- Giám sát sự tuân thủ các hạn mức đã được phê duyệt

- Giám sát hoạt động các nghiệp vụ nhằm giảm thiêu rủi ro và đảm bảo tuân thủ

đúng quy định quan lý rủi ro trong đơn vi

- Tham gia xây dựng và cập nhật về các chính sách, quy định, văn bản hướng dẫn, quy chế, quy trình liên quan đến các hoạt động của công ty, đảm bảo tính chặt chẽ và phù hợp giữa văn bản pháp lý với thực tế môi trường làm việc

- Cập nhật và nghiên cứu kỹ các chuẩn mực quốc tế và quy định của nhà nước về quản lý rủi ro nhằm đảm bảo hệ thống quản lý rủi ro của đơn vị tiên tiến, hiện dai, đáp ứng các yêu cầu quốc tế và phù hợp với tình hình thực tiễn ở Việt Nam

1.2.6 Nội dung của quản trị rủi ro (415 và kiểm soát rủi ro)

1.2.6.1 4Ts để ứng phó với rủi ro nguy hiểm

Những rủi ro đáng kể ưu tiên mà tô chức phải đối mặt là những rủi ro có: - Tác động cao hoặc rất cao so với mức tác động có ý nghĩa mà tô chức chấp nhận

- Khả năng xảy ra cao hoặc rat cao bang hoặc cao hơn mức chuân xảy ra mả tô chức tham chiếu

- Phạm vi tác động cao hoặc rất cao đối với các kiểm soát hiệu quả chỉ phí — Chi những rủi ro quan trọng được ưu tiên mới cần được quan tâm ở cấp cao nhất của tô chức

- Việc xác định chuân tham chiếu về mức tác động nên được đặt ở mức thể hiện tác động đáng kê đối với tổ chức Sau khi xác định được các rủi ro đáng kể ưu tiên, tô chức cần xem xét các biện pháp kiểm soát hiện có và quyết định xem có cần thực hiện các hành động tiếp theo hay không

- Đối với các rủi ro nguy hiểm, phạm vi ứng phó sẵn có thường được mô tả là 4Ts:

Chấp nhận (tolerate): Mức độ rủi ro có thê chấp nhận được mà không cần thực

hiện thêm bất kỳ hành động nào Ngay cả khi không thể chấp nhận được, khả năng thực hiện bất cứ điều gì đối với một số rủi ro có thể bị hạn chế hoặc chi phí thực hiện

bất kỳ hành động nào có thê không tương xứng với lợi ích tiềm năng đạt được

Xử lý (treat): Số lượng rủi ro lớn hơn sẽ được giải quyết theo cách này Mục đích của việc xử lý là trong khi tiếp tục hoạt động làm phát sinh rủi ro thi hành động (kiếm soát) được thực hiện để hạn chế rủi ro ở mức có thể chấp nhận được

Chuyển giao (transfer): Đối với một số rủi ro, phản ứng tốt nhất có thê là chuyền giao chúng đi Điều này có thể được thực hiện bằng bảo hiểm thông thường hoặc có thê được thực hiện bằng cách trả tiền cho bên thứ ba đề chấp nhận rủi ro theo cách khác Tùy chọn này đặc biệt tốt để giảm thiểu rủi ro tài chính hoặc rủi ro đối với tải sản

Loại bỏ (terminate): Một số rủi ro sẽ chỉ có thể được xử lý hoặc có thê ngăn chặn băng cách loại bỏ hoạt động Cần lưu ý rằng lựa chọn loại bỏ hoạt động có thê bị hạn chế nghiêm trọng trong chính phủ khi so sánh với khu vực tư nhân

1.2.6.2 Kiếm soát rủi ro

Có một loạt các biện pháp kiểm soát có thê được áp dụng cho các rủi ro nguy

hiểm Hệ thống phân loại thuận tiện nhất để mô tả các biện pháp kiểm soát này là

phòng ngừa, khắc phục, chỉ dẫn và điều tra

- Kiểm soát phòng ngừa (preventive): Được thiết ké dé hạn chế khả năng xảy ra kết quả không mong muốn Việc ngăn chặn một kết quả không mong muốn càng quan trọng thì việc thực hiện các biện pháp kiểm soát phòng ngừa thích hợp càng quan trọng hơn

- Kiểm soát khắc phục (corrective): Được thiết kế để hạn chế phạm vi tôn thất và giảm bắt kỳ kết quả không mong muốn nảo đã xảy ra, cung cấp một nguồn gốc để đạt được sự phục hồi nào đó trước những mắt mát hoặc thiệt hại

- Kiểm soát chỉ dẫn (directive): Được thiết kế để đảm bảo đạt được một kết quả cụ thê, dựa trên việc đưa ra hướng dẫn cho mọi người về cách đảm bảo rằng tôn thất không xảy ra, phụ thuộc vào những người tuân theo các hệ thống làm việc an toàn đã được thiết lập

- Kiểm soát điều tra (detective): Được thiết kế đề xác định các trường hợp xảy ra các kết quả không mong muốn, tác động là “sau sự kiện” vì vậy chỉ phù hợp khi có thể chấp nhận rằng mắt mát hoặc thiệt hại đã xay ra

Liên quan đến rủi ro nguy hiểm, các kiểm soát phòng ngừa, khắc phục, chỉ dẫn và điều tra (PCDD) thê hiện một hệ thông kiểm soát phân cấp rõ ràng

Mỗi quan hệ giữa bốn loại biện pháp kiểm soát này và các ứng phó rủi ro chủ yếu đối với các mức rủi ro khác nhau được minh họa trên ma trận rủi ro

C impact >

a

risk to another party ' activity generating the risk

Dominant type of control will be Detective

CLikelinood >

Hình 1.3: Kiểm soát rải ro nguy hiém

1.3 Khái niệm liên quan đến ngành Bắt động sản

1.3.1 Khái niệm Bắt động sản, thị trường và kinh doanh Bất động sản Bat động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thé tach roi khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản như hàng rào, cây cối, và các trang thiết bị cấp nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin, bất động sản có những đặc tinh sau đây:

- Có vị trí có định, không thé di chuyén duoc

Theo khoản 1, điều 107, Bộ Luật dan su 2015, Bar động sản bao gồm:

a) Đất đai:

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng: đ) Tài sản khác theo quy định của pháp luật

Thị trường Bất động sản

Thị trường Bất động sản là thị trường giao dịch các quyên lợi chứa trong BĐS đó chứ không phải là bản thân đất đai và công trình Thông thường thì các quyền lợi đó bị một số hạn chế, chăng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng, tức là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối

Kinh doanh Bắt động sản là việc đầu tư vốn đề thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyên nhượng để bán, chuyên nhượng: cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua Bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bat động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vẫn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi

1.3.2 Các chủ thể trong thị trường Bất động sản

Doanh nghiệp đầu tư, phát triển BĐS: Các doanh nghiệp đầu tư và phát triển BĐS là các tổ chức hoặc công ty chuyên đầu tư vào dự án bất động sản, bao gồm việc mua, xây dựng, phát triển và quản lý các tài sản như căn hộ, văn phòng, và khu đô thị để bán hoặc cho thuê

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS: là cầu nỗi giữa các Chủ đầu tư với

khách hàng

Môi giới Bắt động sản: là người hoặc tô chức giúp kết nỗi người mua và người bán BĐS và hỗ trợ trong quá trình giao dịch

Đoanh nghiệp kinh doanh BĐS: là tô chức hoặc công ty hoạt động trong việc mua bán, phát triển, và quản lý tài sản BĐS với mục tiêu tạo lợi nhuận

Tử giác liên thông: Bảo hiêm - Ngân hang - Chứng khoán - Bất động sản liên

quan chặt chẽ với nhau

Ngân hàng và tô chức tài chính: Các ngân hàng và tô chức tài chính cung cấp vay mua nhà và các sản phâm tài chính liên quan đến BĐS

Chính phú: Chính phủ có vai trò quy định và quản lý thị tường BĐS thông qua quy tắc, luật pháp, và chính sách thuế

Người tiêu dùng và thuê nhà: Những người cần thuê hoặc mua BĐS để sử dụng làm nhà ở hoặc để kinh doanh

1.3.3 Phân loại Bắt động sản

Căn cứ vào mục đích:

- Bất động sản thương mại: Bất kỳ tài sản nào được sử dụng riêng cho mục đích kinh doanh, chăng hạn như khu chung cư, trạm xăng, cửa hàng tạp hóa, bệnh viện, khách sạn, văn phòng, bãi đậu xe, nhà hàng, trung tâm mua sắm, cửa hàng và rạp hát - Bất động sản công nghiệp: Bất kỳ tài sản nào được sử dụng để sản xuất, sản xuất, phân phối, lưu trữ, nghiên cứu và phát triển

- Đất đai: Bao gồm tài sản chưa được phát triển, đất trống và đất nông nghiệp như trang trại, vườn cây ăn trái, trang trại và đất khai thác gỗ

- Mục đích đặc biệt: Tài sản được công chúng sử dụng, chăng hạn như nghĩa trang, tòa nhà chính phủ, thư viện, công viên, nơi thờ cúng và trường học

Căn cứ vào nhu cầu đầu tư:

- Bất động sản đầu tư, xây dựng: Đây là loại hình đầu tư phố biến trong lĩnh vực bất động sản Nhóm này bao gồm nhà xưởng và các công trình thương mại, dịch vụ,

các loại hình bất động sản hạ tang hay bat động sản trụ sở làm việc Các loại hình đầu tư thông dụng nhất là căn hộ chung cư, đất nền, nhà phố, phòng trọ cho thuê,

- Bất động sản không có đầu tư, xây dựng: Đây là loại bắt động sản cho các hoạt động sản xuất, khai thác, bao gồm: đất dùng cho nông nghiệp, dùng để nuôi trồng thủy hải sản, đùng làm muối hoặc các loại đất hiếm, đất chưa qua sử dụng

- Bất động sản đặc biệt: Loại hình bất động sản đặc biệt thường là tài sản công, thuộc về một tập thê, tô chức hay các cấp chính quyền bảo tồn như đình, chùa, nhà thờ, đền, miễu hay các di sản thiên nhiên và văn hóa, Ngoài ra, đó còn là các tài sản khác găn liền với đất đai hay do pháp luật quy định

1.3.4 Các rủi ro trong thị trưởng BĐS

- Rủi ro về vốn: Thiếu hụt vốn có thể làm chậm tiến độ dự án và giảm khả năng tận dụng cơ hội thị trường

- Rủi ro về tính thanh khoản: Xem xét thời gian đầu tư và tính thanh khoản của tài sản để tránh tình trạng khó bán hoặc cho thuê khi cần

- Rủi ro đạo đức kinh doanh: chuẩn mực, thông lệ đạo đức dựa trên các nguyên

tắc như tôn trọng, công băng, minh bạch

- Rủi ro về thế chấp, tranh chấp: những tranh chấp trong quá trình đầu tư, từ việc lựa chọn, mua bản, chuyền nhượng, cho thuê, sử dụng, quản lý, đến việc thanh ly bất động sản

- Rủi ro nguy hiểm: An ninh và an toàn của tài sản có thể bị đe dọa bởi trộm cắp, xâm nhập, hoặc hỏa hoạn, dẫn đến thiệt hại tài sản và đôi khi thương vong 1.4 Tổng quan về thị tường Bắt động sản

1.4.1 Các chỉ số trong ngành Bất động sản trong năm 2022

Tổng số lao động đang làm việc trong ngành hoạt động kinh doanh BĐS có trên 308 nghìn người, chiếm 0,63% tông số lao động đang làm việc, đứng thứ 13/21 ngành kinh tế của cả nước

Gia tri tang thêm của ngành hoạt động kinh doanh BĐS đạt 328,7 nghìn tỷ đồng,

chiếm 3,46% tông số GDP, đứng thứ 10/21 ngành kinh tế của cả nước

Tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký của các dự án còn hiệu lực đầu tư vào

ngành hoạt động kinh doanh BĐS đến cuối 2022 là trên 67 tỷ USD, chiếm 12,1%,

đứng thứ 2/21 ngành kinh tế của cả nước (chỉ sau công nghiệp chế biến, chế tạo 248,7

Một lượng lớn khách hàng khó khăn vẻ tài chính đo nó tình hình kinh tế chung

Sut giam giao dich:

Thiếu nguồn cung phù hợp cộng với dòng tiền yếu và niềm tin sụt giảm khiến

cho lượng giao dịch năm 2022 và quý I năm 2023 đều có chiều hướng đi xuống:

- Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường năm 2022 đạt khoảng 39% tương đương với 19000 giao dịch, chỉ bằng 17% lượng giao dịch so với năm 2018

- Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thi trường trong quý 1 năm 2023 dat khoang 11% tương đương 2700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022

Trong quý 1.2023, doanh thu của các doanh nghiệp giảm 38,6% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế giảm 38,6% so với cùng kỳ năm 2022

Dữ liệu từ 20 doanh nghiệp Bất động sản có tổng tài sản lớn nhất tại ngày

31/12/2022 cho thấy:

Có tới 6 doanh nghiệp phải cắt giảm nhân sự đáng kế trong năm 2022 bao gồm: CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) cùng công ty con CTCP Dịch vụ Bất động

sản Đất Xanh (HOSE: DXS) khi lần lượt cắt giảm 41% và 45% nhân sự trong năm

2022 Các doanh nghiệp có mức cắt giảm nhân sự đáng kế còn lại là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa (HOSE: NVL) với 20%, CTCP Phát triển Sunshine Homes

(UPCoM: SSH) với 16% và CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HOSE:

AGG) voi 29%,

CHƯƠNG 2: NHẬN DẠNG, PHẦN TÍCH RỦI RO CỦA CÁC CHỦ THẺ HOAT DONG TRONG NGANH BAT DONG SAN

2.1 Rui ro tai chinh 2.1.1 Rui ro vé von

Cấu trúc vốn là thuật ngữ thường được sử dụng mé ta nguén géc hinh thanh nguồn vốn của các doanh nghiệp Dựa vào nguồn gốc đó chia làm hai thành phần cơ bản là vốn chủ sở hữu và vốn nợ Tùy vào lĩnh vực, ngành nghề, đặc trưng mà từng doanh nghiệp sẽ có cầu trúc vốn khác nhau Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực Bất động sản cũng tương tự như vậy Tuy nhiên, cấu trúc vốn của những doanh nghiệp này thường tìm ân nhiều rủi ro hơn các doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực khác như sản xuất hay dịch vụ

2.1.1.1 Tình huồng thực tế

Tập đoàn Novaland là một trong những công ty hoạt động trong lĩnh vực đầu tư va phat trién Bat động sản tại Việt Nam Novaland huy động nguồn vốn của mình từ rất nhiều nguồn khác nhau, đặc biệt là từ các khoản nợ vay như: trái phiếu, nợ Ngân hàng, vay bên thứ 3 Ngoài ra, Novaland đã phát hành nhiều lô trái phiếu trong những năm gần đây để huy động vốn cho các dự án của mình Tuy nhiên, Novaland cũng phải đối mặt với nhiều thách thức và rủi ro tài chính do nợ trái phiếu quá cao §O với vốn chủ sở hữu, cũng như do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 đến thị trường Bắt động sản

Novaland đã phát hành thành công 8 16 trai phiếu với tổng giá trị 10.557 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2022 Các lô trái phiếu này có kỳ hạn từ 12 tháng đến 10 năm,

có lãi suất từ 10% đến 12% mỗi năm, và được bảo đảm bằng cô phần hoặc tài sản của Novaland hoặc các công ty liên quan

Tính đến ngày 31/12/2022, khối nợ vay của Novaland tăng thêm 4.350,5 tỷ đồng

so với hồi đầu năm (tương đương tăng 7,19%) lên mức gần 64.868,9 tỷ đồng, chiếm 30,5% nợ phải trả của doanh nghiệp bao gồm nợ ngân hàng 11.020 tỷ đồng, nợ phát

hành trái phiếu 44.170 tỷ đồng và vay bên thứ ba là 10.373,3 tỷ đồng Trong đó, chi

phí phát hành trái phiếu lên đến 694,4 tỷ đồng

Nhìn vào Báo cáo Lưu chuyên tiền tệ hợp nhất của Novaland có thê thấy tại thời

điểm 30/9/2023 tiền lãi vay đã trả là 3.352 tỷ đồng, giám khoảng 32,7% so với cùng

kỳ Như vậy, trong 9 tháng đầu năm nay, mỗi ngày “mở mắt” Novaland này phải trả hơn 12,3 tỷ đồng tiền lãi vay Cùng kỳ năm ngoái, mỗi ngày doanh nghiệp này phải chịu 18,3 tỷ đồng tiền lãi Xét riêng về trái phiếu, doanh nghiệp này có rất nhiều trái phiếu đã đến hạn nhưng chưa kịp thanh toán, chậm trả hoặc dời hạn thanh toán

Novaland đã phát hành một số trái phiêu cho hai Ngân hang là Ngân hàng Quân

Đội - MB Bank và Ngân hàng TMCP Đại Chúng - PVeomBank Đối với MB Bank, đến cuối quý 2 năm 2022, tổng giá trị trái phiếu Novaland phát hành cho MB Bank

còn lại là 5.575,2 tỷ đồng, trong đó nợ trái phiếu dài hạn là 4.729 tỷ và nợ trái phiếu

ngắn hạn là 846,2 tỷ đồng Số tiền này đều do Công ty Cô phần Chứng khoán MB -

MBS - công ty con của MB Bank, làm đại lý phát hành

Vì vậy sau những thời gian phát hành quá nhiều trái phiếu có thời gian đáo hạn gân nhau nên theo thông kê của VBMA cũng cho thấy Novaland là doanh nghiệp có

nhiều trái phiếu đáo hạn trong tháng 6/2023 nhất với hơn 3.400 tỷ đồng

Trong bài nghiên cứu này, nhóm nghiên cứu sẽ lựa chọn ra 2 yếu tố tiêu biểu tác động đến tài chính của các doanh nghiệp là trả lãi các khoản nợ cao với các thành tố gây sụt giảm doanh thu trên thị trường và việc phát hành quá nhiều trái phiếu để

phân tích

2.1.1.2 Phân tích rai ro ng vay

PHAN TICH RUI RO THEO MO HiINH BOWTIE

Nguôn rủi ro Sự kiện Ảnh hưởng

lượng lớn tiền cho tiên

Nguôn rủi ro Sự kiện Ảnh hưởng

Lãi suất vay vốn tăng các khoản nợ tài Cơ sở hạ tầng: Tiến độ các chính dự án bị trì trệ

Sử dụng đòn bẩy tài chính Danh tiếng: Khách hàng

cao, vay nợ từ nhiều nguồn hoài nghi về uy tin va kha năng sinh lời khi đầu tư,

mua bán

Thị trường: thị phần của doanh nghiệp có xu hướng giảm, nhiều nhà đầu tư chuyên hướng sang hình thức đầu tư khác

2.1.1.2.1 Nguén rai ro

Rui ro chién loc: Ste dung don bay tài chính cao

Tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu (D/E) của Novaland ở mức 4,73 lần tại thời điểm cuối năm 2022 Chỉ số này tăng liên tục từ mức 2,68 cuối năm 2019 Hay nói cách khác, cử 5 đồng tài sản của Novaland hiện nay, 4 đồng được tài trợ băng nợ Ty lệ này cao hơn rất nhiều các công ty khác cùng lĩnh vực trên thị trường như Vinhomes năm 2022 khoảng 1,43, D/E Phat Dat 1,46, D/E Khang Điền 0,83 Các khoản nợ này đến từ nhiều kênh khác nhau như trái phiếu, vay từ ngân hàng, vay bên thứ 3

3.852

2.085 1.932

Hình 2.1: Chi phí tài chính của Novaland từ năm 2018 đến năm 2022

Đòn bẩy tài chính là một rủi ro cơ hội hay nó là con dao hai lưỡi, có thể giúp doanh nghiệp phát triển mạnh mẽ hoặc chịu tôn thất tài chính nặng nề Trong trường hợp này, Đòn bây tài chính cao làm Novaland phải đối mặt với áp lực tài chính lớn khi phải trả 1 khoản nợ cả gốc lẫn lời cho nhiều bên khác nhau

Lãi suất vay von tang

Ảnh hưởng bởi nền kinh tế toàn cầu đang có sự biến động như khủng hoảng tải chính, nợ công ở Mỹ và Châu Âu, chiến tranh, thiên tai dịch bệnh xảy ra trên thế 2101 it nhiéu déu tac động đến Việt Nam

Ở Việt Nam, nhằm khắc phục ảnh hưởng từ dịch và chịu ảnh hưởng tăng lãi suất từ FED, nhà nước đã nhiều lần thay đôi lãi suất cho vay nhằm hỗ trợ người dân và ôn định nền kinh tế Vào giai đoạn dịch bệnh, nguồn tiền được bơm vao thi trường rất nhiều, dễ thấy nhất là sự bùng nỗ của thị trường BĐS và chứng khoán Tuy nhiên sau đó, nhà nước bắt đầu tăng lãi suất cho vay nhằm cân bằng kinh tế đất nước, ngăn ngừa khủng hoảng dẫn đến nhiều Nhà đầu tư và doanh nghiệp bị thắt chặt nguồn vốn

2.1.1.2.2 Anh huéng

Tai chinh

Việc phải trả 1 khoản nợ lớn trong | thoi gian ngan anh huong dén kha nang

thanh khoản của doanh nghiệp và thậm chí de dọa doanh nghiệp phá sản Cũng chính vì thế việc Chính phủ và các bộ ngành liên tục thực hiện biện pháp hỗ trợ, ban hành chính sách để tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giúp Novaland vượt qua khó khăn tài chính Ngoài ra, tập đoàn cũng đang tái cấu trúc toàn diện nhằm cải thiện tình hình tài chính và tập trung hơn vào hoạt động kinh doanh cốt lõi

Cơ sở hạ tầng

Trả 1 khoản tiền lớn làm ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp để phát triển các dự án Do đó, những dự án sẽ không đủ nguồn vốn để tiếp tục thi công, dẫn đến chậm trễ và xuống cấp Những tình trạng “bám bụi” của tài sản như trên vừa gia tăng các chí phí duy trì mà cũng khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn tiền cho doanh nghiệp Mặc dù vậy, mới đây đã có những dấu hiệu tích cực khi mới đây Novaland đã cho tái khởi động triển khai thi công hoàn thiện, trong đó có nhiều dự án như Victoria Village (Phuong Thanh My Loi, Tp.Thu Duc), Palm City (Phuong Long Truong, Tp Thu Dic), Sunrise Riverside (Khu Nam Sai Gon), The Grand Manhattan

(Quan 1)

Danh tiếng

Việc phải trả I khoản tiền lớn cho các khoản nợ vay khiến các hoạt động của công ty bị ảnh hưởng tiêu cực Biểu hiện của công ty không tốt trên thị trường, nhiều báo chí đăng tin về những rủi ro của công ty khiến thương hiệu mất điểm trong mắt những nhà đầu tư Điều này có thể được thể hiện qua giá chứng khoán của Novaland trên thị trường chứng khoán

Cổ phiếu NVL của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland) kết phiên 5/10 giảm 5,5% về dưới mốc 14.000 đồng/cp - thấp nhất 4 tháng Mức giảm điểm đã xóa toàn bộ nỗ lực tăng giá của giai đoạn 6/6 - 8/9 Sau gần 1 thang liên tục điều chỉnh, cỗ phiếu NVL mắt 37% giá trị và lui về vùng tích lũy tháng 4 - 5 Khối lượng giao dịch trong 3 tuần gần đây liên tục giảm mạnh còn trung bình 20 triệu cp/phiên

Địa ốc Novaland, D, HOSE | 1

lượng tài sản của ngành Ngân hàng, khiến những Ngân hàng cho Novaland vay phải

trích lập dự phòng, ảnh hưởng tới kết quả kinh doanh năm 2023

2.1.1.3 Phân tích rủi ro trái phiếu

PHÂN TÍCH RỦI RO THEO MÔ HÌNH BOWTIE

Nguôn rủi ro Sự kiện Ảnh hưởng (Theo FIRM)

Tài chính: Giảm nguồn thu sinh lời của Novaland

Chạy theo dự án lớn Cơ sở hạ tâng: Tiên độ các dự án bị trì trệ

Phát hành lượng trái phiếu

nhiều Novaland phát hành nhiều trái phiếu với

thời gian đáo hạn

Cơ cấu: Ảnh hưởng tới cơ cầu tô chức của công ty bởi những ảnh hưởng đến minh bạch và tuân thủ pháp luật của công ty

2.1.1.3.1 Nguén rai ro

Rải ro chiến lược: Xuất phát từ việc chạy theo những dòng bất động sản lớn với giá trị cao của Novaland thông qua việc sử dụng nhiều đạng đòn bẩy tài chính bất chấp việc dòng tiền lưu chuyền của bất động sản trong thời kỳ này đang có dấu hiệu chậm lại bởi các yếu tổ sau:

- Sức mua giảm là một trong những lý do chính khiến bất động sản đang có dấu hiệu ngưng trệ và cũng buộc các nhà đầu tư phải điều tiết lại tiễn độ phát triển

- Ngoài ra cũng do khủng hoảng kinh tế với việc trước các quyết định tăng lãi suất rất mạnh của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED), sự lên giá của đồng USD và áp lực lạm phát trong nước

- Thu hẹp nguồn vốn: Nhằm khắc phục ảnh hưởng từ dịch và tránh lạm dụng tình hình thời dịch để đây giá hay đầu cơ BĐS, Nhà nước đã có những chính sách ngăn ngừa khủng hoảng sau này bằng việc áp dụng các chính sách khiến nhiều Nhà đầu tư và doanh nghiệp bị thắt chặt nguồn vốn vào BĐS

- Các biến động trên khiến thu nhập của người dân Việt Nam bị ảnh hưởng, các lĩnh vực ở Việt Nam chịu tác động tiêu cực theo hiệu ứng dây chuyền, sự suy giảm lan rộng toàn bộ nền kinh tế

— Với chiến lược liên tục sử dụng đòn bây tài chính qua việc trái phiếu phát hành chỉ có thể giúp Novaland thoát khỏi những vẫn đề về vay nợ trong ngắn han nhưng sẽ khiến Novaland liên tục phải đối điện những rủi ro về đòn bây tài chính lớn hơn

ủi ro vận hành:

Việc liên tục phát hành trái phiếu số lượng lớn với thời gian đáo hạn ngắn đã khiến Novaland rơi vào cái bấy do chính mình tạo ra Novaland phụ thuộc lớn vào trái phiếu trong các khoản nợ vay của mình với số nợ phát hành trái phiếu lên đến 44.170 tỉ đồng trong tong gan 64.868,9 tỷ đồng nợ vay Bên cạnh đó, công ty liên tục phát hành quá nhiều trái phiêu có thời gian đáo hạn gần nhau nên theo thống kê của

VBMA cũng cho thấy Novaland là doanh nghiệp có nhiều trái phiếu đáo hạn trong

tháng 6/2023 nhất với hơn 3.400 tỷ đồng

Việc phụ thuộc quá nhiều vảo trái phiếu và thời hạn đáo hạn gần nhau làm Novaland đối mặc với việc chỉ trả l nguồn tiền lớn cho cả gốc và lời trong I khoảng thời gian ngăn

11,660 10,520

5,100 4,370

2,968 2,830 2,811 l

Q1.2023 Q2.2023 Q3.2023 Q4.2023 Q1.2024 Q2.2024 Q3.2024 4.2024

Hình 2.4: Các khoản nợ đáo hạn của Novaland theo thời gian

— Với những khó khăn trên đã đây Novaland vào tình thé tiễn thoái lưỡng nan khi mà Novaland không thể để nguyên bỏ trống các dự án hàng trăm nghìn tỷ mà cũng chỉ có thé 4p dung don bay tai chính để duy trì và tối đa hóa nguồn lợi nhuận

2022 Novaland lãi sau thuế 1.045 tỷ đồng) Tổng nợ phải trả đến 31/3/2023 hơn

211,786 tỷ đồng, trong đó dư vay nợ thuê tài chính ngắn hạn 29.889 tỷ đồng và dư

vay nợ thuê tài chính đài hạn 32.840 tỷ đồng Ở phần có, tiền và tương đương tiền

còn 5.363 tỷ đồng, các khoản đầu tư tài chính nắm giữ đến ngày đáo hạn còn 117 tỷ đồng Giá trị hàng tồn kho 136.900 tỷ đồng — tăng 2.000 tỷ đồng so với thời điểm đầu

năm Điều này cho thấy Novaland sử dụng đòn bây cao để tăng tài sản, nhưng cũng tăng rủi ro tài chính

Tình 2.5: Doanh thu và Lợi nhuận sau thuế của Novaland (2022 và Q1⁄2023)

- Ảnh hưởng đến thị trưởng: Những trải phiếu trễ đạo hạn hay có tỉnh trạng nợ xấu có thê ảnh hưởng rất lớn đến các nhà đầu tư khác trong thị trường chứng khoán Những khoản lãi vay trái phiếu có thê bị trì hoãn từ đó làm giảm dòng tiền tệ cũng như giảm khả năng phát triển kinh tế thị trường

- Ngoài ra những ảnh hưởng khác của công ty ở danh tiếng và cơ sở hạ tầng cũng như phân tích 6 phan rủi ro vay vốn ở trên

Như vậy, có thể thay răng, việc phát hành quá nhiều trái phiêu là một chiến lược nguy hiểm của Novaland, khiến công ty gặp nhiều rủi ro tài chính, pháp lý và uy tín Novaland cần phải cải thiện tình hình thanh khoản, giảm nợ, tăng dòng tiền và tuân thủ các quy định về công bồ thông tin để khôi phục niềm tin của thị trường.