tiểu luận luật dân sự đề tài thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành

Các chủ thể quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 5, Luật Đất đại năm 2013 - Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông qua các quyền như: Quyền quyết định mục đích sử dụng, hạn mức sử

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM

TIỂU LUẬN LUẬT DÂN SỰ

ĐỀ TÀI THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH

CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

Ngành: LUẬT KINH TẾ

Giảng viên hướng dẫn : TS Lê Ngọc Thạnh Sinh viên thực hiện : Huỳnh Quang Duy

Mã b ổ sung kiến thức : 23LK120

TP Hồ Chí Minh, Tháng 08/ 202 3

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM

TIỂU LUẬN LUẬT DÂN SỰ

ĐỀ TÀI THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT

HIỆN HÀNH

Ngành: LUẬT KINH TẾ

Giảng viên hướng dẫn : TS Lê Ngọc Thạnh Sinh viên thực hiện : Huỳnh Quang Duy

Mã bổ sung kiến thức : 23LK120

TP Hồ Chí Minh, Tháng 08/2023

M C L C Ụ Ụ

A.NỘI DUNG 1

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1

1.1 Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất 1

1.2 Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất 1

1.2.1 Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất 1

1.2.2 Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất 2

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3

2.1 Điều kiện về thế chấp quyền sử dụng đất 3

2.1.1 Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 3

2.1.2 Đất không có tranh chấp 3

2.1.3 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án 3

2.1.4 Trong thời hạn quyền sử dụng đất 4

2.2 Hồ sơ, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất 4

2.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất 5

2.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp đất 5

2.3.2 Quyền và nghĩa vụ của nhận thế chấp đất 6

2.3.3 Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp 7

B K T LU N Ế Ậ 8

C TÀI LI U THAM KH O Ệ Ả 9

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN

1

A N I DUNG Ộ

CHƯƠNG 1: M T S V Ộ Ố ẤN ĐỀ LÝ LU N V Ậ Ề THẾ CHẤP QUY N S D Ề Ử ỤNG ĐẤT

1.1 Khái niệm, đặc điểm c a quyủ ền sử ụng đấ d t

- Trong Điều 53 Hiến Pháp năm 2013 quy định: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu và thống nhất quản lý

- Cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp năm 2013, Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể quyền sở hữu đất đai: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này" Các chủ thể quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 5, Luật Đất đại năm 2013

- Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông qua các quyền như: Quyền quyết định mục đích sử dụng, hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng; phân bổ đất đai thông qua các hoạt động giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện quản lý Nhà nước ở cả phương diện hành chính và kinh tế thông qua việc điều tiết các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất

- Như vậy, người sử dụng đất có đầy đủ 3 quyền gồm: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng

và quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất mà mình có căn cứ theo quy định tại Điều

158 của Bộ Luật Dân sự năm 2015 về quyền sở hữu tài sản Người sử dụng đất có những quyền năng nhất định nhưng không phải là chủ sở hữu đất đai

1.2 Khái niệm, đặc điểm c a th ủ ế chấp quyền sử ụng đất. d

1.2.1 Khái niệm về thế chấp quy n s dề ử ụng đất

- Thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng và các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung được quy định trong Khoản 2, Điều 54 Hiến pháp năm 2013: " Tổ chức, cá nhân

2

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được quyền sử dụng đất, được quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Sử dụng đất được pháp luật bảo hộ"

- Cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 đã ghi nhận các quyền của người sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất gồm: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Thế chấp quyền sử dụng đất chính là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 quy định, theo đó bên có quyền sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự Nhà nước hiện đã có nhũng quy định cụ thể hướng dẫn quy trình, thủ tục trong việc xác lập, thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, các phương thức giải quyết tranh chấp phát sinh về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hẹ thế chấp quyền sử dụng đất

1.2.2 Đặc điể m của thế chấp quyền sử d ụng đất

- Thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng cụ thể của thế chấp tài sản Ngoài những đặc điểm của thế chấp tài sản, thế chấp quyền sử dụng đất còn có một số đặc điểm cơ bản sau:

- Thứ nhất: Đối tượng thế thế chấp là một loại tài sản nhưng không thuộc quyền sở hữu

của bên thế chấp vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu

Do đó, trong thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thế chấp không phải là vật ( đất đai) mà

là vật quyền ( quyền sử dụng đất)

- Thứ hai: Thế chấp quyền sử dụng đất không phải là hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, bên có tài sản thế chấp chỉ chuyển giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, mà không chuyển giao quyền sử dụng đất

về mặt thực thể để bên nhận thế chấp chiếm hữu và nắm giữ, khai thac giá trị của quyền sử dụng đất Trong thời gian thế chấp, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên thế chấp

- Thứ ba: Việc thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ tuân thủ các quy định về điều kiện

thế chấp tài sản do pháp luật dân sự đề cập mà còn phải thỏa mãn các điều kiện thế chấp

3

quyền sử dụng đất do pháp luật về đất đai quy định Ngoài ra, thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ tuân thủ các điều kiện quy định tại khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013 mà còn phải căn cứ vào từng hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước khi được giao đất, cho thuê đất mà người sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUY N S D Ề Ử ỤNG ĐẤT

2.1 Điều kiệ n v thế chấp quyền sử dụng đất ề

- Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất Luật Đất đai 2013 quy định quyền sử dụng đất được thế chấp khi có đủ các điều kiện quy định tại Khoản 1, Điều 188:

2.1.1 Có Giấy chứng nh n quy n s dậ ề ử ụng đất.

Ví dụ: Anh A có mảnh đất 300m2 đất ở và 200m2 đất trồng cây lâu năm ở thị xã Sông Cầu, Phú Yên và được cấp đầy đủ giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất do Cơ quan có thẩm quyền cấp thì sẽ được làm hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

2.1.2 Đất không có tranh chấp

Ví dụ: Ông Xuân ( 80 tuổi) và bà Mai ( chị ruột) cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất 10.000m2 đất trồng cây lâu năm Ông Xuân mất không để lại di chúc cho 5 người con Giữa bà Mai và 5 người con ông Xuân bắt đầu xảy ra tranh chấp quyền sử dụng phần đất này Phần đất này chưa xác định “Ai là người có quyền sử dụng đất” hiện tại 5 chưa thể làm thủ tục thế chấp

2.1.3 Quy n s dề ử ụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Ví dụ: Ông Phạm Thanh Hải bị bắt vì tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản hơn 10.000 tỷ đồng vào năm 2015 Phần đất của ông Hải sẽ bị kê biên để đảm bảo việc thi hành án Do đó, toàn

bộ đất đai do ông đang sử dụng đều sẽ không được thực hiện thế chấp

4

2.1.4 Trong thời hạn quy n s dề ử ụng đất.

- Thời gian sử dụng đất của từng loại đất đối với từng thửa đất đều được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nếu quá thời gian sử dụng được ghi trên giấy thì sẽ không được thực hiện thế chấp đất

- Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực

kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

2.2 H ồ sơ, thủ ụ t c thế chấp quyền sử ụ d ng đ ất

- Căn cứ Điều 39 Nghị định 102/2017/NĐ CP, người yêu cầu đăng ký thế chấp nộp 1 bộ

-hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:

- Phiếu yêu cầu đăng ký theo Mẫu số 01/ĐKTC (1 bản chính)

- Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (1 bản chính hoặc 1 bản sao có chứng thực)

- Bản chính giấy chứng nhận (Sổ đỏ, sổ hồng)

- Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (1 bản chính hoặc 1 bản sao có chứng thực hoặc 1 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu)

- Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau đây:

+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (1 bản chính hoặc 1 bản sao có chứng thực hoặc 1 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);

+ Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm

- Trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất:

+ Bước 1: Nộp hồ sơ Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai ( )

+ Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

+ Bước 3: Giải quyết

5

- Thời gian giải quyết: Không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

2.3 Quyền và nghĩa vụ ủ c a các bên trong quan h ệ thế chấp quyền sử ụng đấ d t 2.3.1 Quyền và nghĩa vụ ủ c a bên th ế chấp đất

Nghĩa vụ:

- Nghĩa vụ của bên thế chấp được quy định tại Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 Theo

đó, bên thế chấp có nghĩa vụ như sau:

- Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác Theo đó, bên thế chấp phải chuyển giao các giấy tờ pháp

lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp Khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện hợp pháp để thế chấp quyền sử dụng đất Vì vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên thế chấp, là cơ sở pháp lý

để bên nhận thế chấp bảo vệ quyền lợi của mình khi có tranh chấp xảy ra

- Bên thế chấp có nghĩa vụ cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp như diện tích, số thửa, tứ cận, thực trạng sử dụng diện tích đất, tài sản của người thứ ba được xây dựng trên đất hay thực trạng về việc diện tích đất đang cho người thứ ba thuê, cho ở nhờ

- Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ hoặc bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật

- Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp

- Bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ các trường hợp do pháp luật quy định

Quyền :

- Về nguyên tắc, trong thời hạn thế chấp, bên thế chấp không có quyền thực hiện việc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp Chỉ trong một số trường hợp nhất định, để đảm bảo giá trị của tài sản thế chấp hoặc theo ý chí của bên nhận thế chấp, bên thế chấp có

6

thể được thực hiện các giao dịch chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất như được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp Một yêu cầu có tính bắt buộc là phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết

2.3.2 Quyền và nghĩa vụ ủ c a bên nh n th ậ ế chấp đất

Quyền:

- Quyền của bên nhận thế chấp tài sản được quy định tại Điều 323 của Bộ luật dân sự năm

2015 Theo đó, bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền sau:

- Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp

- Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp

- Trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản

- Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật

- Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ

- Theo sự thỏa thuận của các bên, bên nhận thế chấp có quyền giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp như Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

- Xử lý tài sản thế chấp khi nghĩa vụ chính bị vi phạm

Nghĩa vụ:

- Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản được quy định tại Điều 322 của Bộ luật dân sự năm 2015 Theo đó, bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau:

- Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp

- Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật

7

2.3.3 Quyền và nghĩa vụ ủa người thứ c ba gi ữ tài sản thế chấp

Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp được quy định tại Điều 324 Bộ luật dân sự năm 2015

Quyền:

- Được khai thác công dụng tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận

- Được trả thù lao và chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Nghĩa vụ:

– Thứ nhất, bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; nếu làm mất tài sản thế chấp, làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp thì phải bồi thường

– Thứ hai, không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp

– Thứ ba, giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật

8

B KẾT LUẬN

- Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì: “ Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

- Để được cơ quan đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính thì các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện đầy đủ các thủ tục như: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; Kê khai nghĩa vụ tài chính và đóng thuế thu nhập cá nhân (kể cả trường hợp được miễn nộp thuế); Đăng ký biến động đất đai và nộp hồ sơ đăng ký biến động cho cơ quan đăng ký đất đai Như vậy, phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực giữa các bên thì người nhận chuyển nhượng mới thực hiện được thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thực tế cho thấy các vụ án tranh chấp về hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ngay càng gia tăng và phức tạp hơn, vì nhiều lý do mà vẫn còn có rất nhiều trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức hợp đồng uỷ quyền Tuy nhiên hiện nay vẫn chưa có văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể đối với việc uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu có phát sinh tranh chấp thì sẽ được giải quyết như thế nào, chấp nhận giao dịch được uỷ quyền, bảo vệ người thứ ba ngay tình hay tuyên hợp đồng uỷ quyền vô hiệu do giả tạo và huỷ giao dịch đối với người thứ ba

- Do đó, thời gian tới, đề nghị Quốc hội, Chính phủ, các cơ quan có liên quan nên có văn bản hướng dẫn giải quyết các trường hợp liên quan với hợp đồng uỷ quyền với mục đích là chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu phát sinh tranh chấp thì tuyên hợp đồng vô hiệu, còn nếu như đã được chuyển nhượng cho người thứ ba ngay tình và người thứ ba không biết được mục đích của việc uỷ quyền là nhằm trốn thuế thì cần chấp nhận giao dịch của người thứ ba là hợp pháp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của công dân, phù hợp với quy định của pháp luật dân sự