Tiểu Luận - Luật Dân Sự 2 - Đề Tài - Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản

1.6 Về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản Quy định tại Điều 439 Bộ luật Dân sự 2005: “Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 4

PHẦN BÁO CÁO LÝ THUYẾT 5

1 Những quy định chung - Hợp đồng mua bán tài sản 5

1.1 Chủ thể của hợp đồng mua bán 5

1.2 Về đối tượng của hợp đồng 5

1.3 Về hình thức hợp đồng 6

1.4 Về nội dung hợp đồng 6

1.5 Về hiệu lực của hợp đồng mua bán 6

1.6 Về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản 7

1.7 Về thời điểm chịu rủi ro 7

2 Hợp đồng mua bán nhà ở 7

2.1 Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở 7

2.2 Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở 8

2.3 Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở 8

3 Hợp đồng mua tài sản theo phương thức đấu giá 8

3.1 Về hình thức hợp đồng 8

3.2 Về giá hợp đồng ký kết 8

4 Hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện bảo lưu quyền sở hữu 9

PHẦN NGHIÊN CỨU RIÊNG CỦA NHÓM 10

1 Lý luận và cơ sở pháp lý về “ Đặt cọc” 10

1.1 Thỏa thuận đặt cọc là gì ? 10

1.2 Đối tượng của đặt cọc: 11

1.3 Về hình thức của đặt cọc: 11

1.4 Về nội dung 11

1.5 Giao dịch đặt cọc bi coi là vô hiệu 11

2 Đường lối xử lý vấn đề đặt cọc 12

2.1 Giao dịch đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng 12

2.2 Đặt cọc để bảo đảm việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm việc giao kết vừa bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng 12

2.3 Xử lý tài sản đặt cọc đối với hợp đồng vô hiệu 12

PHẦN ỨNG DỤNG THỰC TIỄN 14

TÀI LIỆU THAM KHẢO 17

PHẦN MỞ ĐẦU

Hợp đồng dân sự là một chế định pháp luật quan trọng và là một trong những chế định pháp lý cổ xưa nhất Hợp đồng dân sự khái quát một cách toàn diện các hình thức giao lưu dân

sự phong phú của con người, là phương thức hữu hiệu để các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình Từ những năm đầu của thời kỳ đổi mới các pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng đã ra đời: Pháp lệnh hợp đồng kinh tế (1989); Pháp lệnh hợp đồng dân sự (1991) Đến khi Bộ Luật dân sự năm 1995 ra đời là một bước đi quan trọng nhằm khẳng định vai trò và ý nghĩa đặt biệt của chế định hợp đồng trong đời sống xã hội,

nó dược quy định tương đối đấy đủ và có hệ thống Tuy nhiên, sau 10 năm áp dụng, những quy định về giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng nói riêng bộc lộ những hạn chế, bất cập cần sửa đổi, bổ sung Vì vậy Bộ Luật Dân sự năm 2005 được Quốc hội thông qua ngày 14/06/2005

và có hiệu lực từ ngày 01/01/2006 đã thể hiện một bước tiến cao hơn trong tu duy lập pháp, hành pháp và tư pháp của các nhà làm luật; đã khắc phục được những hạn chế, bất cập của Bộ luật Dân sự năm 1995 Chế định hợp đồng đã chiếm tới hơn 200 điều trong tổng số 777 điều của Bộ Luật Dân sự Trong Bộ Luật Dân sự năm 2005 này còn có các quy định riêng về 13 loại hợp đồng thông dụng Theo khuôn khổ đề tài của nhóm, chúng tôi xin trình bày rõ về những quy định của một trong 13 loại hợp đồng trong Bộ Luật Dân sự năm 2005 đó là “Hợp đồng mua bán tài sản”

PHẦN BÁO CÁO LÝ THUYẾT

1 Những quy định chung - Hợp đồng mua bán tài sản

Khi bỏ ra một khoản tiền, dù ít hay nhiều để mua một tài sản, người mua ai cũng muốn tài sản đó phải được đảm bảo về chất lượng cũng như phải đứng tên sở hữu của chính mình Để như vậy, trước tiên các bên phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật đối với hợp đồng mua bán “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán” (Điều 428 Bộ luật Dân sự 2005)

Đối với những loại tài sản khác nhau và tùy đặc điểm chủ thể của hợp đồng, các bên có thể thiết kế hợp đồng mua bán “muôn hình muôn vẻ” nhưng chung quy lại, phải đảm bảo được những điều kiện cơ bản như sau:

1.1 Chủ thể của hợp đồng mua bán

Bên mua và bên bán: là các cá nhân và tổ chức

- Đối với cá nhân phải đảm bảo có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự Đây cũng là một trong các điều kiện hiệu lực của hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Bộ Luật Dân sự năm 2005

- Đối với tổ chức, việc xác định năng lực hành vi dân sự và năng lực pháp luật dân sự phụ thuộc vào việc tổ chức đó có được công nhận là pháp nhân hay không Tổ chức có thể là một công ty, xí nghiệp, hiệp hội, hoặc một cơ quan nhà nước

1.2 Về đối tượng của hợp đồng

Điều 429 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán như sau:

“1 Đối tượng của hợp đồng mua bán phải là những tài sản được phép giao dịch

2 Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định rõ

3 Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sỡ hữu bên bán.”

Theo đó đối tượng của hợp đồng mua bán không chỉ có vật cụ thể Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản còn là quyền tài sản (quyền đòi nợ, quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu trí tuệ…) thì phải có những chứng từ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu bên bán

Đối tượng hợp đồng mua bán có thể tài sản hình thành trong tương lai (mua bán căn hộ chung cư đang được xây dựng…)

Đối tượng hợp đồng mua bán có thể là tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu hoặc tài sản phải đăng ký quyền sở hữu (xe máy, ô tô, nhà đất …)

Với từng loại tài sản khác nhau, pháp luật có những quy định đặc thù về hình thức, nội dung hợp đồng cũng như điều kiện chủ thể

1.3 Về hình thức hợp đồng

“Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.” (Điều 401 Bộ Luật Dân sự 2005)

Dưới hình thức văn bản, hợp đồng mua bán đối với một số tài sản đặc biệt phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định:

- Hợp đồng mua bán nhà ở, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở (Theo quy định tại Điều 450 của Bộ luật Dân sự năm 2005 và điểm b, khoản 3, Điều 93 của Luật Nhà ở năm 2005);

- Hợp đồng mua bán xe cơ giới (ô tô, xe máy…) của cá nhân (Theo quy định tại điểm 3.1.7 Khoản 3 Điều 7 Thông tư số 36/2010/TT-BCA đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 75/2011/TT-BCA ngày 17/11/2011 của Bộ Công an quy định về đăng ký xe)

1.4 Về nội dung hợp đồng

Hợp đồng mua bán tài sản phải thể hiện được các điều khoản cơ bản dưới đây:

- Tài sản mua bán, đặc điểm và tình trạng pháp lý (Điều 429, 430 Bộ luật Dân sự 2005)

- Giá cả và phương thức thanh toán (Điều 431 Bộ luật Dân sự 2005)

- Thời hạn thực hiện hợp đồng ( Điều 432 Bộ luật Dân sự 2005)

- Địa điểm và phương thức giao nhận tài sản ( Điều 433, 434 Bộ luật Dân sự 2005)

- Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại

- Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên

- Giải quyết tranh chấp trong hợp đồng

- Các thỏa thuận khác (theo yêu cầu của các bên)

1.5 Về hiệu lực của hợp đồng mua bán

Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác

Quy định khác của pháp luật bao gồm một số trường hợp sau đây:

- Hợp đồng công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu công nghiệp có hiệu lực khi đã được đăng ký tại cơ quan quản lý nhà nước về quyền sở hữu công nghiệp

1.6 Về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản

Quy định tại Điều 439 Bộ luật Dân sự 2005:

“Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó

Trong trường hợp tài sản mua bán chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên bán.”

Và Điều 168 Bộ Luật Dân sự 2005 như sau:

“Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền

sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

1.7 Về thời điểm chịu rủi ro

“Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản mua bán cho đến khi tài sản được giao cho bên mua, còn bên mua chịu rủi ro đối với tài sản mua bán kể từ khi nhận tài sản, nếu không có thoả thuận khác

Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, kể cả khi bên mua chưa nhận tài sản, nếu không có thoả thuận khác.” ( Điều 430 Bộ Luật Dân sự 2005)

Việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản và thời điểm chịu rủi ro là một quy định rất quan trọng để có thể xác định quyền lợi ích và trách nhiệm bồi thường đối với tài sản khi có tranh chấp xảy ra

2 Hợp đồng mua bán nhà ở

2.1 Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở là loại đặc biệt của hợp đồng mua bán tài sản, nó có những đặc điểm của hợp đồng dân sự và có đầy đủ những đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản

Do đó khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở có thể được hiểu như sau: “ Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng mà theo đó bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua, bên mua trả tiền và nhận nhà đồng thời các bên phải đăng kí chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo đúng trình tự và thủ tục bắt buộc do pháp luật quy định”

2.2 Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà được xác định bởi cấu trúc xây dựng, diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, vị trí ranh giới Ngôi nhà đó phải được xác định cụ thể trên một ranh giới diện tích đất nhất định Nhà mua bán phải đáp ứng được các điều kiện sau: Nhà ở tham gia giao dịch được quy định rõ hơn ở Điều 91 Luật Nhà ở 2005

2.3 Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở

Nhà ở vừa là khối tài sản lớn vừa mang tính xã hội sâu sắc, do đó pháp luật quy định rất chặt chẽ về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở Theo Điều 450 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định hình thức hợp đồng mua bán nhà ở như sau:

“Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

3 Hợp đồng mua tài sản theo phương thức đấu giá.

Trong các hợp đồng mua bán tài sản thông thường thì hợp đồng mua bán tài sản theo phương thức đấu giá hiện nay không mới nhưng vẫn chưa phổ biến như là một giao dịch thường xuyên trên thị trường

3.1 Về hình thức hợp đồng

Tại khoản 3 Điều 35 Nghị định 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 04/03/2010 về bán đấu giá tài sản thì “Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá được ký kết giữa tổ chức bán đấu giá tài sản và người mua được tài sản bán đấu giá Đối với những tài sản mà pháp luật quy định hợp đồng mua bán phải có công chứng hoặc phải được đăng ký, thì hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá phải phù hợp với quy định đó.”

Thủ tục bán đấu giá tài sản được tiến hành theo các bước được quy định từ Điều 22 đến Điều 35 của Nghị định 17/2010/ND-CP

3.2 Về giá hợp đồng ký kết.

Giá hợp đồng là giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm do người bán đấu giá công bố Trường hợp giá cao nhất mà nhỏ hơn giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá không thành

4 Hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện bảo lưu quyền sở hữu.

Do có tính chất đặc thù về nguyên tắc khi giao kết loại hợp đồng này, ngoài việc tuân thủ những quy định chung về hợp đồng dân sự nói chung thì phải tuân thủ những quy định riêng tác động đến thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản và thời điểm chịu rủi ro; nên làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi ích và trách nhiệm của bên mua và bên bán Ta xét 3 trường hợp được quy định tại Điều 460 đến 462 Bộ Luật Dân sự 2005; bao gồm:

- Mua sau khi sử dụng thử

- Mua trả chậm, trả dần

- Chuộc lại tài sản đã bán

Hợp đồng mua

bán tài sản- quy

định chung

Mua sau khi sử dụng thử

Mua trả chậm, trả dần

Chuộc lại tài sản

đã bán

Quyền sở hữu đối

với tài sản mua bán

được chuyển cho bên

mua kể từ thời điểm

được giao

Khi tài sản chưa

được chuyển giao

phát sinh hoa lợi, lợi

tức thì thuộc về người

bán

Quyền sở hữu đối với vật vẫn thuộc về bên bán trong thời gian dùng thử

Vật phát sinh hoa lợi thì thuộc về bên mua

Quyền sở hữu đối với vật bán vẫn thuộc

về bên bán đến khi bên mua trả đủ tiền

Tài sản phát sinh hoa lợi thì thuộc về bên mua

Bên mua chỉ được quyền sở hữu tài sản trong một thời hạn nhất định

Tài sản phát sinh hoa lợi thì thuộc về bên mua

Bên bán chịu rủi

ro đối với tài sản mua

bán cho đến khi tìa

sản được giao cho bên

mua, bên mua chịu

rủi ro kể từ khi nhận

tài sản

Bên bán chịu rủi

ro đối với vật bán trong thời gian dùng thử

Bên mua chịu rủi

ro đối với vật bán trong thời gian sử dụng

Bên mua chịu rủi

ro đối tài sản vật bán trong thời hạn chuộc lại

PHẦN NGHIÊN CỨU RIÊNG CỦA NHÓM

Hiện nay, việc giải quyết tranh chấp đặt cọc trong các hợp đồng mua bán tài sản, đặt biệt là chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án còn chưa thống nhất Trong một số trường hợp, Tòa không căn cứ vào cam kết khi đặt cọc để quyết định, có nhiều trường hợp tòa án xác định không chính xác khoản tiền nào là đặt cọc hoặc không đúng quy định về phạt cọc Vì vậy, nhóm chúng em một số ý kiến của nhóm về vấn đề này nhằm làm rõ hơn các qui định của pháp luật về vấn đề đặt cọc Khi hợp đồng bị vô hiệu hoặc do các bên thỏa thuận hủy hợp đồng thì có phạt cọc không, hoặc khi hợp đồng bị hủy vì lý do khách quan thì có phạt cọc không; hiện nay, cách giải quyết việc này chưa thống nhất

1 Lý luận và cơ sở pháp lý về “ Đặt cọc”

1.1 Thỏa thuận đặt cọc là gì ?

Có nhiều quan điểm khác nhau, có quan điểm cho rằng thỏa thuận đặt cọc không phải là một giao dịch dân sự, lại càng không phải là một hợp đồng, nó đơn thuần chỉ là một biện pháp bảo đảm Cũng có ý kiến cho rằng, đó là một phụ lục của hợp đồng, hay còn gọi là hợp đồng phụ, khi hợp đồng chính vô hiệu thì phần phụ lục hợp đồng cũng vô hiệu theo

Điều 358 Bộ Luật Dân sự 2005 có quy định về đặt cọc như sau:

“1 Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2 Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Dựa vào nội dung Điều 358 Bộ Luật Dân sự 2005, ta có thể thấy đặt cọc là một giao dịch dân sự thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên Theo đó, một bên giao cho bên kia một tài sản trong một thời hạn nhất định nhằm xác nhận rằng các bên đã thống nhất sẽ giao kết một hợp đồng hoặc đã giao kết một hợp đồng Lúc này, kể từ thời điểm bên nhận đặt cọc nhận được tài sản đặt cọc thì các bên đều có nghĩa vụ thực hiện những điều mà họ đã thỏa thuận khi đặt cọc Nghĩa vụ đó có thể là nghĩa vụ giao kết hợp đồng hoặc nghĩa vụ thực hiện hợp đồng và cũng có thể phải thực hiện cả hai nghĩa vụ đó

1.2 Đối tượng của đặt cọc: là tiền, những vật có giá trị như kim khí quí, đá quý hoặc vật

có giá trị khác mà bên đặt cọc sẽ giao trực tiếp cho bên nhận đặt cọc Đối tượng của đặt cọc ở đây vừa mang chức năng bảo đảm, vừa mang chức năng thanh toán, vì vậy việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, trong đó phải xác định rõ số tiền đặt cọc, số tài sản đặt cọc…

1.3 Về hình thức của đặt cọc: Đặt cọc có thể được thực hiện bằng một văn bản riêng,

nhưng cũng có thể được thể hiện bằng một điều khoản trong hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng dịch vụ với nhiệm vụ để đảm bảo cho một giao kết, thỏa thuận hoặc việc thực hiện hợp đồng dân sự

1.4 Về nội dung: Đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm cho sự giao kết hoặc thực hiện hợp

đồng dân sự nên tài sản đặt cọc không phải là tài sản để thực hiện nghĩa vụ của một bên trong hợp đồng dân sự Do đó, khi hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền khi thực hiện hợp đồng dân

sự Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, không thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác)

Ta không thể coi đặt cọc là phụ lục của hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng dịch vụ Bởi lẽ, khi đã coi khi đã coi đặt cọc là phụ lục của hợp đồng thì chỉ khi có hợp đồng chính mới hình thành phụ lục hợp đồng, đó là việc đặt cọc Nội dung giao dịch về đặt cọc có thể chỉ đơn thuần

là để đảm bảo giao kết hợp đồng và có thể vừa là để đảm bảo giao kết hợp đồng vừa để đảm bảo thực hiện hợp đồng

1.5 Giao dịch đặt cọc bi coi là vô hiệu

Đặt cọc được hình thành thông qua một giao dịch dân sự Nên muốn có hiệu lực pháp lý,

nó phải tuân theo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 122 Bộ Luật Dân sự 2005; đồng thời, nó còn bị chi phối bởi nội dung thỏa thuận của các bên đối với hợp đồng mà giao dịch đặt cọc muốn bảo đảm Vì vậy, giao dịch đặt cọc sẽ vô hiệu trong các trường hợp sau:

- Những người tham gia vào giao dịch đặt cọc không có đủ năng lực hành vi dân sự

- Một bên hoặc cả hai bên tham giao việc đặt cọc không hoàn toàn tự nguyện

- Tài sản đặt cọc là đối tượng pháp luật cấm lưu thông dân sự; nội dung giao dịch đặt cọc

là trái pháp luật hoặc vi phạm đạo đức xã hội

- Việc đặt cọc không được lập thành văn bản

2 Đường lối xử lý vấn đề đặt cọc

Do quá trình hình thành và thực hiện hợp đồng có nhiều giai đoạn khác nhau Vì vậy, để giải quyết đúng vấn đề đặt cọc cần có sự phân biệt như sau:

2.1 Giao dịch đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng

Nếu giao dịch đặt cọc được coi là hợp pháp thì bên nào có lỗi làm cho không giao kết được hợp đồng thì bên đó phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận; nếu các bên không có thỏa thuận mức phạt cọc thì việc xử lý tài sản đặt cọc sẽ theo hướng: bên đặt cọc từ chối việc giao kết thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc

Nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp bất khả kháng (Ví dụ, hai bên có thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng mua bán chiếc xe ô tô, nhưng do bão lũ cuốn trôi chiếc xe ô tô dẫn đến không thể giao kết được hợp đồng) thì không áp dụng chế tài phạt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác không trái pháp luật

2.2 Đặt cọc để bảo đảm việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm việc giao kết vừa bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng

Nếu việc đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm cho giao kết hợp đồng, không nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng, thì không được lấy tài sản đặt cọc bảo đảm cho giao kết hợp đồng để phạt

do lỗi vi phạm khi thực hiện hợp đồng

Nếu việc đặt cọc vừa bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng hoặc việc đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được thực hiện thì Tòa án phải phạt cọc theo cam kết của họ (cam kết không trái pháp luật), không phân biệt tiền cọc đó nhỏ hay lớn; nếu không thỏa thuận về mức phạt cọc, khi có tranh chấp, tại Tòa án, đương sự có yêu cầu phạt cọc thì Tòa án áp dụng quy định tại Khoản 2 Điều

358 Bộ Luật Dân sự 2005để giải quyết Nếu ngoài khoản đặt cọc, bên mua đã trả thêm một phần tiền để thực hiện hợp đồng nhưng sau đó hợp đồng không được thực hiện thì Tòa án tách riêng tài sản đặt cọc để giải quyết theo thỏa thuận về phạt cọc hoặc theo quy định tại Điều 358

Bộ Luật Dân sự 2005, khoản tiền một bên trả để thực hiện hợp đồng thì trả lại cho bên mua

2.3 Xử lý tài sản đặt cọc đối với hợp đồng vô hiệu.

Bên nhận đặt cọc hoặc bên đặt cọc có lỗi làm cho hợp đồng dân sự vô hiệu, thì giải quyết theo thỏa thuận khi đặt cọc; nếu hai bên không thể hiện rõ trong văn bản mức phạt cọc thì áp dụng Khoản 2 Điều 358 Bộ Luật Dân sự 2005 để giải quyết, tức là nếu người đặt cọc có lỗi làm cho hợp đồng mua bán, hợp đồng dịch vụ bị vô hiệu thì sẽ mất cọc, ngược lại, nếu người nhận