Đấu giá quyền sử dụng đất và giá đất
Sự phát triển của pháp luật về giá đất và giá trị quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 1993: giá đất lần đầu tiên được đề cập, nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hình thức giao đất không thu tiền và giao đất có thu tiền.
Nghị định số 87/NĐ-CP: Chính phủ ban hành nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc thu tiền sử dụng đất trong quá trình giao đất.
Nghị định số 17/1998/NĐ-CP: Được chính phủ ban hành bởi sau 05 năm thi hành nghị định số 87/NĐ-CP nhận thấy không còn phù hợp với tình hình thực tiễn quản lý và sử dụng đất và nhằm bổ sung cho khoản 2 điều 4 nghị định số 87/NĐ-CP.
Luật Đất đai 2003: quy định khá cụ thể, chi tiết về một số vấn đề quan trọng như khái niệm giá đất, nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất,vv…
Các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003: Nghị định 188/2004/NĐ-CP, nghị định 123/2007/NĐ-CP, nghị định 69/2009/NĐ-CP,
Từ năm 1998 đến 2009, các quy định về giá đất phát triển mạnh mẽ, giá đất căn cứ vào vị trí, diện tích, hình dáng, kích thước Nhưng phát triển mạnh mẽ nhất là từ năm 2003 bời đầu tư nước ngoài và trong nước tăng mạnh, xuất hiện nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau vì vậy Nhà nước phải ban hành các quy định mới để điều chỉnh các quan hệ này.
1.2 Mục đích của đấu giá quyền sử dụng đất
- Công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhằm khai thác hợp lý quỹ đất Huy động được nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng , tăng nguồn thu ngân sách, cải tạo cơ sở hạ tầng đồng bộ và hoàn thiện.
- Đấu giá quyền sử dụng đất nhằm lựa chọn các chủ đầu tư có năng lực nhất để nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
1.3 Thẩm quyền tổ chức đấu giá
Thứ nhất, Tổ chức phát triển quỹ đất
Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công lập được thành lập theo quy định của pháp luật có chức năng được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trụ sở, con dấu riêng, có tư cách pháp nhân và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, các đơn vị thực hiện cuộc đấu giá quyền sử dụng đất có chức năng bán đấu giá tài sản theo quy định về đấu giá tài sản bao gồm:
+ Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc sở tư pháp tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thành lập.
+ Doanh nghiệp đấu giá tài sản được tổ chức thành lập và hoạt động dưới hình thức, công ty hợp danh doanh nghiệp tư nhân, theo quy định của Luật đấu giá và quy định khác của pháp luật có liên quan
+ Thứ ba, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân các cấp quyết định thành lập.
1.4 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất
Theo TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP, các thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
Bước 1: Lập phương án đấu giá đất
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá
Bước 3: Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá
Bước 5: Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 6: Thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 7: Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 8: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất
1.5.1 Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất
Thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
Phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
1.5.2 Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất
Một, các trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (trừ các trường hợp tại khoản 2 điều 118 luật đất đai 2013):
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
+ Sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
+ Giao đất, cho thuê đất đối với đất nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, sử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước.
+ Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân.
+ Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Hai , các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê:
+ Giao đất không thu tiền sử dụng đất
+ Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại điều 110 luật đất đai 2013
+ Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 điều 56 luật đất đai 2013
+ Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản
+ Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ
+ Giao đất ở cho công chức, cán bộ, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền
+ Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được nhà nước giao đất ở
+ Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được nhà nước giao đất ở
+ Các trường hợp khác do thủ tướng chính phủ quyết định.
Ba , trường hợp đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 điều 118 Luật đất đai 2013 mà không có người tham gia; hoặc chỉ có 1 người đăng kí tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất 2 lần nhưng không thành thì nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá.
1.5.3 Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao, cho thuê đất:
+ Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước thẩm quyền phê duyệt
+ Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước
+ Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện: + Thuộc đối tượng được nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại điều
55 và 56 của luật đất đai 2013
+ Đảm bảo các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại điều 58 luật đất đai 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
1.5.4 Trách nhiệm tổ chức xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.
Sở tài nguyên và môi trường: tổ chức các định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất…
Sở tài chính: chủ trì, phối hợp với sở TN và MT tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất gắn với tài sản thuộc sở hữu nhà nước.
Nhà nước: ban hành các thủ tục công khai; thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
Ví dụ về vi phạm nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất:
Căn cứ hợp đồng đã ký kết, kể từ ngày 6-1, Cục Thuế TP.HCM đã ban hành các thông báo đóng tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ cho các doanh nghiệp trúng đấu giá Ngày này được sử dụng làm mốc tính thời hạn để các doanh nghiệp nộp tiền.
Trong hạn 30 ngày, kể từ 6-1, các doanh nghiệp phải đóng lệ phí trước bạ và 50% tiền sử dụng đất (đợt 1) Trong hạn 60 ngày tiếp theo, các đơn vị trúng đấu giá phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại (đợt 2).
Trường hợp quá thời hạn thanh toán các đợt 1, đợt 2 mà người trúng đấu giá chậm thanh toán tiền mua tài sản thì phải nộp tiền chậm nộp theo quy định pháp luật về quản lý thuế.
Quá thời hạn 180 ngày mà bên trúng đấu giá không nộp tiền thì vi phạm hợp đồng đã ký kết với UBND TP Lúc này, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM sẽ thực hiện thủ tục thông báo về việc không nộp tiền mua tài sản đấu giá để Trung tâm Phát triển quỹ đất báo cáo Sở Tài nguyên và môi trường Sở sẽ hoàn tất hồ sơ, trình UBND TP ra quyết định hủy kết quả trúng đấu giá Tiền cọc các doanh nghiệp đã nộp sẽ bị xử lý, nộp vào ngân sách nhà nước.
Về tiền cọc, khi tham gia đấu giá, các doanh nghiệp phải đóng tiền đặt trước bằng 20% giá khởi điểm của các lô đất Số tiền đặt trước này sẽ chuyển thành tiền cọc khi các doanh nghiệp trúng đấu giá ký hợp đồng mua các lô đất.
Như vậy, Công ty cổ phần Dream Republic và Công ty cổ phần Sheen Mega sẽ bị mất số tiền cọc tương ứng đã đóng lần lượt là hơn 115 tỉ đồng và hơn 203 tỉ đồng.
Ngoài bị mất tiền cọc, Công ty cổ phần Dream Republic và Công ty cổ phần Sheen Mega còn bị cơ quan thuế TP phạt tiền chậm nộp theo quy định 0,03%/ngày cho 2 đợt phải nộp tiền (đợt 1 từ ngày 6-2 và đợt 2 từ ngày 7-4) Với số tiền chậm nộp phải trả hơn 2,3 tỉ đồng/ngày, đến nay tiền chậm nộp của mỗi doanh nghiệp đã lên đến hàng trăm tỉ đồng.
Sai phạm trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất
Thời gian qua, công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương được triển khai đồng bộ, hiệu quả; công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất được triển khai thường xuyên, kịp thời phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm, gây thiệt hại cho tổ chức, cá nhân và làm thất thoát tài sản của Nhà nước.
Bên cạnh đó, vẫn còn tồn tại một số sai phạm trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất như: Chỉ định thầu trái quy định; những sai phạm trong việc giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá; vi phạm trong hoạt động tổ chức đấu giá; có sự khuất tất trong quy trình đấu giá quyền sử dụng đất;…
* Chỉ định thầu trái quy định; giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá
Chỉ định thầu là một trong số 7 hình thức của hoạt động đấu thầu theo Luâ qt đấu thầu 2013 Đây là hình thức được nhiều doanh nghiê qp áp dụng do thủ tục lựa chọn nhà thầu đơn giản hơn, thời gian diễn ra quá trình chỉ định thầu crng khá ngắn gọn
Theo đó, Chỉ định thầu được quy định tại khoản 1 Điều 22 Luật Đấu thầu
1 Chỉ định thầu đối với nhà thầu được áp dụng trong các trường hợp sau đây: a) Gói thầu cần thực hiện để khắc phục ngay hoặc để xử lý kịp thời hậu quả gây ra do sự cố bất khả kháng; gói thầu cần thực hiện để bảo đảm bí mật nhà nước; gói thầu cần triển khai ngay để tránh gây nguy hại trực tiếp đến tính mạng, sức khỏe và tài sản của cộng đồng dân cư trên địa bàn hoặc để không ảnh hưởng nghiêm trọng đến công trình liền kề; gói thầu mua thuốc, hóa chất, vật tư, thiết bị y tế để triển khai công tác phòng, chống dịch bệnh trong trường hợp cấp bách; b) Gói thầu cấp bách cần triển khai nhằm mục tiêu bảo vệ chủ quyền quốc gia, biên giới quốc gia, hải đảo;
9 c) Gói thầu cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, mua sắm hàng hóa phải mua từ nhà thầu đã thực hiện trước đó do phải bảo đảm tính tương thích về công nghệ, bản quyền mà không thể mua được từ nhà thầu khác; gói thầu có tính chất nghiên cứu, thử nghiệm; mua bản quyền sở hữu trí tuệ; d) Gói thầu cung cấp dịch vụ tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế xây dựng được chỉ định cho tác giả của thiết kế kiến trúc công trình trúng tuyển hoặc được tuyển chọn khi tác giả có đủ điều kiện năng lực theo quy định; gói thầu thi công xây dựng tượng đài, phù điêu, tranh hoành tráng, tác phẩm nghệ thuật gắn với quyền tác giả từ khâu sáng tác đến thi công công trình; đ) Gói thầu di dời các công trình hạ tầng kỹ thuật do một đơn vị chuyên ngành trực tiếp quản lý để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng; gói thầu rà phá bom, mìn, vật nổ để chuẩn bị mặt bằng thi công xây dựng công trình; e) Gói thầu cung cấp sản phẩm, dịch vụ công, gói thầu có giá gói thầu trong hạn mức được áp dụng chỉ định thầu theo quy định của Chính phủ phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.
Ví dụ về chỉ định thầu trái quy định; giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá:
UBND tỉnh Khánh Hòa ký hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) với Công ty Cổ phần Thanh Yến để xây dựng cơ sở mới của Trường Chính trị Khánh Hòa mới Đổi lại, Công ty Thanh Yến được UBND tỉnh Khánh Hoà giao khu "đất vàng" hơn 7.388m2 Trường Chính trị tỉnh Khánh Hòa cr
Ngày 25/5/2011, UBND tỉnh Khánh Hòa có văn bản xin ý kiến Chính phủ được chỉ định thầu ở dự án BT Trường Chính trị Chính phủ đã yêu cầu Bộ Kế hoạch và Đầu tư có ý kiến.
Theo đó, tại Công văn số 3834 ngày 15/6/2011, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Đặng Huy Đông cho rằng thực hiện theo hình thức BT là phù hợp nhưng không thống nhất về việc chỉ định nhà đầu tư.
Thế nhưng, UBND tỉnh Khánh Hòa đã bỏ qua ý kiến của Bộ KH-ĐT và chỉ định nhà đầu tư là Công ty CP Thanh Yến.
Ngoài ra, thời điểm giữ chức Phó Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa, ông Đào Công Thiên đã ký nhiều văn bản liên quan đến việc giao khu đất Trường Chính trị Khánh Hòa cr cho Công ty CP Thanh Yến không qua đấu giá với giá rẻ mạt, gây thiệt hại hàng trăm tỉ đồng đối với Nhà nước.
Theo đó, Ông Đào Công Thiên đã ký quyết định phê duyệt giá khu “đất vàng” trên sau khi đã giao cho Công ty CP Thanh Yến với giá chỉ gần 22,5 triệu đồng/m2 đất ở, toàn bộ diện tích đất sản xuất, kinh doanh còn lại chỉ có giá 7,8 triệu đồng/m2 Trong khi tại thời điểm đó, giá đất ở mặt tiền đường Trần Hưng Đạo trên các sàn giao dịch bất động sản ở mức 380-400 triệu đồng/m2.
* Vi phạm trong việc tổ chức bán đấu giá
Cụ thể, ngày 25/9/2021 diễn ra cuộc đấu giá tại xã Đồng Tháp, huyện Đan Phượng, Hà Nội đối với 48 thửa với sự tham gia của 76 khách hàng Kết luận thanh tra phát hiện công ty đấu giá hợp danh Đông Á ban hành quy chế cuộc đấu giá có nội dung không đúng; không thông báo công khai ít nhất 2 lần trên báo in hoặc báo hình của Trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản đấu giá về việc thay đổi nội dung đấu giá đã được niêm yết, thông báo công khai, vi phạm Luật Đấu giá tài sản. Đáng chú ý là, Cty đấu giá hợp danh Đông Á đã chấp nhận cho một số người đăng ký tham gia đấu giá cùng một thửa đất nộp tiền đặt trước cho nhau là chưa đảm bảo tính khách quan, minh bạch trong hoạt động đấu giá tài sản.
* Kiến nghị hoàn thiện: Từ những sai phạm trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất trong thực tiễn, có thể thấy bên cạnh những kết quả đạt được, vẫn còn xuất hiện nhiều lỗ hổng lớn trong pháp luật đất đai và sẽ rất khó để ngăn ngừa những hành vi tương tự xảy ra trong tương lai nếu không kịp ngăn chặn những lỗ
11 hổng này Điều này đặt ra đòi hỏi cần phải sửa các quy định liên quan đến pháp luật đất đai để bịt các lỗ hổng như trên Cần phải kịp thời sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến cơ chế giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất… Đồng thời, cần phải siết chặt các hoạt động đấu giá, cần sớm sửa đổi những chính sách phù hợp để tránh những vi phạm trong việc tổ chức đấu giá.
Giá đất
Nguyên tắc phương pháp định giá đất
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất đai là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội.
Khung giá đất
Khung giá đất là cơ sở để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương áp dụng để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, tiền thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất
Tác động của bỏ khung giá đất
Khung giá đất được đặt ra với mục đích làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương áp dụng để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, tiền thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất
Thực tế cho thấy, việc ban hành khung giá đất không những không phát huy được mục đích đề ra mà còn tạo cơ chế hai giá, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai của nhà nước crng như việc triển khai các dự án có sử dụng đất Phổ biến nhất là làm kéo dài tiến độ dự án, thậm chí không thể triển khai dự án do ách tắc ở khâu giải phóng mặt bằng.
Theo quan điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc bãi bỏ khung giá đất là một nhiệm vụ cần phải được chú trọng để có thể khắc phục được đầy đủ những hạn chế, bất cập đang phát sinh trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai tại thời điểm hiện tại Theo đó, Bỏ khung giá đất tức là Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tổi thiểu và tối đa với từng loại đất nữa mà thay vào đó trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương thì UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, các phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất.
Việc bỏ khung giá đất mang đến nhiều tác động, trong đó tác động rõ rệt nhất là làm hạn chế việc kê khai giá thấp khi giao dịch đất đai giúp tăng thu ngân sách từ thuế chuyển nhượng bất động sản Đồng thời, bỏ khung giá đất crng sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án bởi nếu bị thu hồi đất mà được đền bù dựa trên giá thị trường, người dân crng dễ đồng thuận hơn.
“Khi bỏ khung giá đất, thì giá cả sẽ được tính theo nguyên tắc thị trường, giá đền bù thỏa đáng, hiện tượng khiếu kiện giảm, sẽ giúp việc triển khai dự án được đẩy nhanh hơn Có thể chi phí đầu vào của dự án sẽ tăng lên, nhưng các chủ đầu tư sẽ chủ động được việc tính toán, đưa ra phương án từ đầu, hiệu quả kinh tế mang lại sẽ lớn hơn”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản
Bảng giá đất và giá đất cụ thể
Về cơ quan ban hành:
Bảng giá đất: UBND cấp tỉnh ban hành sau khi được HĐND cùng cấp thông qua.
Giá đất cụ thể: UBND cấp tỉnh.
Về thời hạn ban hành:
Bảng giá đất: Được xây dựng định kỳ 05 năm một lần.
Giá đất cụ thể: Không ấn định kỳ hạn mà theo từng trường hợp áp dụng
Về trường hợp sử dụng:
Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
+ Tính thuế sử dụng đất.
+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức…
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.
+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp Nhà nước cổ phần hóa đượcNhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
Hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất (hay còn gọi là hệ số K) là hệ số dùng để tính giá đất cụ thể trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và bảng giá đất do Ủy ban nhân dân dân tỉnh, thành ban hành.
Ví dụ: Bảng giá đất là 01 triệu đồng/m2, trường hợp hệ số điều chỉnh giá đất khi Nhà nước thu hồi do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định là 1,5 thì khi đó giá đất cụ thể để tính giá bồi thường là 1,5 triệu đồng/m2.
* Trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất: Tùy thuộc vào từng trường hợp mà cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất thuộc về Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường
* Thẩm quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và bảng giá đất (khoản 1 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP).
Tư vấn và xác định giá đất
Tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; Xây dựng, điều chỉnh hành lang giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu;
Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thấm quyền, các bên có liên quan;
Khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu.
Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất: Khi thực hiện tư vấn xác định giá đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:
- Thực hiện đúng các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, nội dung khi xây dựng khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể;
- Độc lập, trung thực, khách quan.
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn và xác định giá đất
1 Quyền của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất: a) Thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật này, Luật giá và quy định khác của pháp luật có liên quan; b) Yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến việc tư vấn xác định giá đất; được nhận tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng; c) Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng tư vấn xác định giá đất khi bên thuê tư vấn vi phạm điều kiện do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật; d) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2 Nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất a) Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả tư vấn giá đất. b) Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn xác định giá đất với bên thuê tư vấn; c) Chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tổ chức, kết quả hoạt động tư vấn xác định giá đất định kỳ hàng năm hoặc trong trường hợp đột xuất; d) Thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan theo quy định của pháp luật; đ) Đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt trụ sở chính; e) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về kết quả tư vấn xác định giá đất; g) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
● Ví dụ về xem giá đất:
Chị C có thửa đất tại mặt đường Hồ Tùng Mậu, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. Chị C có nhu cầu xem giá đất để tính lệ phí trước bạ
B1: Tìm Bảng giá đất đang áp dụng theo Quyết định 30/2019/QĐ-UBND.
B2: Địa chỉ thửa đất là ở đường Hồ Tùng Mậu, quận Cầu Giấy và mục đích đang sử dụng crng như được quy định trong sổ đỏ là đất ở
B3: Vị trí thửa đất của chị C là vị trí số 1 thuộc mặt đường Hồ Tùng Mậu B4: Giá đất của thửa đất của chị C là 39.200.000 đồng/m2
Lệ phí trước bạ 1m2 đất của chị C là 196.000đ (39.200.000 x 0.5 %)
Nghĩa vụ tài chính đối với đất đai
Nghĩa vụ tài chính đối với đất đai là gì? Sơ lược về lịch sử nghĩa vụ tài chính chính đối người sử dụng đất
3.1.1 Nghĩa vụ tài chính đối với đất đai.
Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ (sau đây gọi là Nghĩa vụ tài chính) do cơ quan thuế xác định Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin địa chính cho cơ quan thuế đối với các trường hợp đủ điều kiện và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Cơ quan nhà nước có trách nhiệm thông báo việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính là:
Cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địa chính.
Cơ quan có thẩm quyền ký Giấy chứng nhận đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không phải nộp, được nợ nghĩa vụ tài chính hoặc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc có quyết định miễn nghĩa vụ tài chính.
Giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định; trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể thì do cơ quan thuế xác định.
Các nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp, có thể phải nộp là:
Tiền thuê đất khi được nhà nước cho thuê
Tiền thuế sử dụng đất
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai
Tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai
Phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất là thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin đại chính đến cơ quan thuế.
Thời hạn Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; thời hạn cơ quan thuế thông báo nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất không quá 05 ngày kể từ ngày nhận được thông tin đại chính do Văn phòng đăng ký đất đai chuyển đến.
Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai chuyển thông tin chậm hoặc cơ quan thuế chậm xác định nghĩa vụ tài chính thì thời điểm tính thu tiền sử dụng đất được xác định là thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Việc xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính khi cấp lại Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật được thực hiện theo quy định sau đây:
Trường hợp việc cấp Giấy chứng nhận không đúng quy định của pháp luật do lỗi của cơ quan nhà nước thì giá đất được xác định tại thời điểm đã cấp Giấy chứng nhận trước đây;
Trường hợp việc cấp Giấy chứng nhận không đúng quy định của pháp luật do lỗi của người sử dụng đất thì giá đất được xác định tại thời điểm cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
3.1.2 Sơ lược về lịch sử nghĩa vụ tài chính chính đối người sử dụng đất
Trước đây Luật Đất đai năm 1993 có quy định về thuế chuyển quyền sử dụng đất; Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (sửa đổi, bổ sung năm 1999), tại khoản 1, 2 Điều 7 quy định mức thuế suất chuyển quyền sử dụng đất như sau:
- Một, đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, thuế suất là 2%;
- Hai, đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác, thuế suất là 4%
Mức thuế suất trên là cao so với thu nhập của người dân Chính vì vậy, trong đời sống của người dân, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất gặp rất
19 nhiều rủi ro, nguyên nhân là từ việc người sử dụng đất đã không khai báo trung thực giá của bất động sản, đất đại khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhiều trường hợp người chuyển quyền sử dụng đất kể khai giá trị nhà, quyền sử dụng đất thấp hơn nhiều lần để nộp thuế thấp, hoặc giao dịch ngầm” bằng giấy viết tay, không khai báo với cơ quan quản lý nhà nước đối với đất đai Việc hoàn thiện và đồng bộ hóa thể chế các quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng là rất cần thiết Tuy nhiên, bên cạnh đó phải đảm bảo việc thực thi pháp luật một cách nghiêm minh, thống nhất trên phạm vi cả nước.
Trước đây, sau khi có Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2008, Thông tư số
161/2009/TT-BTC, trong đó đối tượng nộp thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là cá nhân chuyển nhượng Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng có thoả thuận là người nhận chuyển nhượng thực hiện các nghĩa vụ thuế thay cho người chuyển nhượng thực hiện kê khai, nộp thuế thay cho người chuyển nhượng. Bất động sản chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng thuộc sở hữu của nhiều người thì đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là từng cá nhân đồng sở hữu bất động sản đó Nếu bất động sản chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhưng đã được chuyển nhượng và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận thì căn cứ vào các loại giấy tờ hợp pháp khác để xác định đối tượng nộp thuế.
Thông tư số 116/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính có hiệu lực từ ngày 26/9/2009 và bãi bỏ các nội dung hướng dẫn tại Công văn số 16181/BTC-
TCT, Công văn số 672/BTC-TCT của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản Thông tư số 116/2009/TT-
Các nghĩa vụ tài chính về đất đai
3.2.1 Tiền sử dụng đất, Tiền thuê đất.
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Chính sách tiền sử dụng đất hiện hành thực hiện theo Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất và các thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính
Tiền sử dụng đất được ghi nợ
Theo quy định tại Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Cụ thể:
Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây: + Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa);
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:
+ Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;
+ Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;
+ Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;
+ Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm
2014 khi được cấp Giấy chứng nhận.
Theo đó, tiền sử dụng đất được xác định dựa trên các căn cứ sau: + Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
+ Mục đích sử dụng đất.
+ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất.
Trong đó, giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định thông qua:
+ Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành;
+ Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư;
+ Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Tại Khoản 1, Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất có quy định:
Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất.
Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.
Tiền thuê đất là khoản tiền mà cá nhân, tổ chức thuê đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất Chính sách về tiền thuê đất được quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 135/2016/NĐ-CP
23 ngày 09/9/2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất; các thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính. Tiền thuê đất được xác định trên các căn cứ:
- Diện tích đất cho thuê;
- Thời hạn cho thuê đất;
- Đơn giá thuê đất; trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì giá đất thuê là đơn giá trúng đấu giá;
- Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Cách tính tiền thuê đất dưới đây áp dụng đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất Riêng trường hợp người sử dụng đất thuê đất của nhau thì tiền thuê theo thỏa thuận của các bên.
Thuê đất không thông qua đấu giá
Căn cứ Khoản 1 Điều 4 và Khoản 1 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, tiền thuê đất đối với trường hợp không thông qua đấu giá được xác định theo công thức sau:
Tiền thuê đất thu 01 năm = Diện tích phải nộp tiền thuê x Đơn giá thuê đất hàng năm
Các quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế
Thứ nhất, căn cứ thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (căn cứ điều
Một, căn cứ tính tiền sử dụng đất
+ Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất;
+ Mục đích sử dụng đất;
+ Giá đất theo quy định tại Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013, trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá
Hai, căn cứ tính tiền cho thuê đất
+ Diện tích đất cho thuê;
+ Thời hạn cho thuê đất;
+ Đơn giá thuê đất; trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì giá đất thuê là đơn giả trúng đấu giá,
Hình thức Nhà nước cho thuê đất:
+ Thu tiền thuê đất hàng năm
+ Thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Ba, thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai , nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất (căn cứ Điều 109 BLĐĐ 2013)
Một, khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm d, đ, e và g khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây.
+ Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất,
+ Nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Hai, khi được gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đổi tượng phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn
Tại Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phu quy định về thu tiền sử dụng đất (Nghị định số 45/2014/NĐ-CP) được sửa đổi, bổ sung bại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP đã quy định cụ thể về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất,
Thứ ba, quỹ phát triển đất (căn cứ điều 111 BLĐĐ 2013)
Quỹ phát triển đất của địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương để ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nguồn tài chính của Quỹ phát triển đất được phân bố từ ngân sách nhà nước và huy động các nguồn khác theo quy định của pháp luật.
Tại Điều 6 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP đã quy định chi tiết về quỹ phát triển đất.
Thứ tư, miễn, gia tiên sử dụng đất, tiền thuê đất (căn cứ điều 110 BLĐĐ 2013)
- Để khuyến khích trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản và các dự án được phát triển nhanh trên phạm vi cả nước, Nhà nước đã ban hành những chính sách, các quy định pháp luật về miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất Thông qua các giải pháp tác động trực
35 tiếp bằng tài chính, Nhà nước đã tác động và xây dựng nên nhận thức của người sử dụng đất về những ưu đãi mà Nhà nước đã dành cho họ.
- Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại,
+ Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo, hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo, sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở, đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người,
+ Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số;
+ Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập;
+ Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay, đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không,
+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho, xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp,
+ Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.
Mục 2 từ điều 10 đến điều 13 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP đã quy định cụ thể về miễn, giảm tiền sử dụng đất.