Đang tải... (xem toàn văn)
Luật đất đai NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT GV bộ môn PGS TS DOÃN HỒNG NHUNG (Giảng viên cao cấp Trường Đại học Luật ĐHQGHN) NHÓM 6 1 Đấu giá quyền sử dụng đấ.
NHÓM N G H Ĩ A V Ụ TÀ I C H Í N H Đ ỐI V Ớ I Đ ẤT ĐA I , Đ Ấ U G I Á Q U Y Ề N SỬ D Ụ N G V À G I Á Đ Ấ T Đ ẤT GV mơn: PGS TS DỖN HỒN G N HUN G (Giảng viên cao cấp Trường Đại học Luật -ĐHQGHN) NHÓM - Đấu giá quyền sử dụng đất NHĨM 1.1 M ục đích đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhằm khai động nhiều nguồn thác hợp lý quỹ đất Huy vốn tham gia đầu tư xây dựng , tăng nguồn thu ngân sách, cải tạo sở hạ tầng đồng hoàn thiện Đấu giá quyền sử dụng đất nhằm lựa chọn chủ đầu tư có lực để nâng cao hiệu sử dụng đất NHÓM 1.2 Thẩm quyền tổ c đấu giá Các đơn vị thực Trung tâm dịch vụ đấu giá tài Tổ chức đấu giá quyền sử dụng sản phát triển đất có chức bán đấu Doanh nghiệp đấu giá tài sản giá tài sản theo quy định quỹ đất đấu giá tài sản Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất Uỷ ban nhân dân cấp định thành lập NHÓM 1.3 Quy t r ì n h đấu giá quyền sử dụng đ ấ t Theo TTLT Bước 1: Lập phương án đấu giá đất 14/2015/TT- BTNMTBTP, Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá Bước 3: Quyết định đấu giá t h ủ tục đấu giá quyền sử dụng đất quyền sử dụng đ ấ t Bước 4: Xác định phê duyệt thực giá khởi điểm đất đấu sau: giá Bước 5: Lựa chọn ký hợp đồng thuê đơn vị thực bán đấu giá quyền sử dụng đất Bước 6: Thực bán đấu giá quyền sử dụng đất Bước 7: Phê duyệt kết đấu giá quyền sử dụng đất Bước 8: Nộp t iền sử dụng đất , t iền t h đất có định cơng nhận kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất NHÓM 1.4 Các nội dung cụ t h ể đấu giá quyền sử dụng đ ấ t 1.4.1 Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất: Thực hi ệ n công kha i , liên tục, khách quan, t r u n g thực, bì nh đẳng, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên t h a m gia Phải t r ì n h t ự , t h ủ tục t h e o quy đ ị n h pháp l u ậ t đ ấ t đai pháp l u ậ t đ ấ u giá t i sản NHÓM 1.4.2 Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất: M ộ t , trường hợp n h nước giao đ ấ t có t h u t i ề n sử dụng đ ấ t , cho t h u ê đ ấ t t h e o h ì n h th ứ c đ ấ u giá q uyền sử dụng đ ấ t ( t r trường hợp t i Khoản Điều 118 Luật đất đai 2013): Đầu t xây dựng nhà để bán cho thuê cho thuê m ua Đầu t xây dựng k ế t cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê Sử dụng quỹ đấ t để tạo vốn cho đầu t xây dựng k ế t cấu hạ tầng Sử dụng đ ấ t thương mại, dịch vụ, đ ấ t sở sản xuất phi nông nghiệp Cho thuê đấ t thuộc quỹ đ ấ t nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích để sản xuất nơng nghiệp, l âm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, l àm muối Giao đất, cho thuê đ ấ t đ ấ t nhà nước t h u hồi xếp lại, xử lý t r ụ sở làm việc, sở hoạt động nghiệp, sở sản xuất, kinh doanh m tài sản gắn liền với đấ t thuộc sở hữu nhà nước Giao đ ấ t tạ i thị, nơng thơn cho hộ gia đình, cá nhân Giao đất, cho thuê đ ấ t trường hợp giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đ ấ t NHÓM 1.4.2 Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất: Hai, trường hợp không đ ấ u giá qu yền sử dụng đ ấ t k h i n h nước giao đ ấ t , cho t h u ê : Giao đấ t không t h u tiền sử dụng đ ấ t Sử dụng đ ấ t miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đ ấ t quy định tạ i Điều 110 Luật đấ t đai 2013 Sử dụng đ ấ t quy định Điểm b, g Khoản Khoản Điều 56 Luật đ ấ t đai 2013 Sử dụng đấ t vào mục đích hoạt động khống sản Sử dụng đ ấ t để thực dự án đầu t xây dựng nhà tái định cư, nhà xã hội nhà công vụ Giao đ ấ t cho công chức, cán bộ, viên chức chuyển nơi công tác theo định điều động quan có t h ẩ m quyền Giao đ ấ t cho hộ gia đình, cá nhân có hộ thường t r ú tạ i xã m khơng có đ ấ t chưa nhà nước giao đ ấ t Giao đ ấ t cho hộ gia đình, cá nhân có hộ thường t r ú tạ i thị t r ấ n thuộc vùng có điều kiện kinh t ế - xã hội đặc biệt khó khăn m khơng có đ ấ t chưa nhà nước giao đ ấ t Các trường hợp khác th ủ tướng phủ định NHĨM 1.4.2 Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất: Ba, trường hợp đưa r a đ ấ u giá quyền sử dụng đ ấ t t h e o quy đ ị nh t i k h o ả n điều 118 Luậ t đ ấ t đai 2013 m khơng có người t h a m gia; có người đăng kí t h a m gia đ ấ u giá đ ấ u giá í t n h ấ t lầ n không t h n h t h ì n h nước thực hi ệ n giao đ ấ t , cho t h u ê đ ấ t m đ ấ u giá NHÓM 1.4.3 Thực đấu giá quyền sử dụng đất: Điều kiện để tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao, cho thuê đất: Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước thẩm quyền phê duyệt Đất giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện: Thuộc đối tượng nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định điều 55 56 Luật đất đai 2013 Đảm bảo điều kiện để thực dự án đầu tư theo quy định Điều 58 Luật đất đai 2013 trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư NHÓM 3.2 Các nghĩa vụ tài đất đai: Thuê đất xây dựng cơng trình ngầm Căn Khoản Điều Khoản Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, tiền thuê đất trường hợp đất xây dựng công trình ngầm xác định sau: Tiền thuê đất thu 01 năm = Diện tích phải nộp tiền thuê x Đơn giá thuê đất Trong đó, đơn giá thuê đất không 30% đơn giá thuê đất bề mặt với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có mục đích sử dụng 3.2.1 Tiền sử dụng đất, Tiền thuê đất NHÓM 3.2 Các nghĩa vụ tài đất đai: Th đất có mặt n c Theo Khoản Điều Khoản Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, tiền thuê đất trường hợp thuê đất có mặt nước xác định sau: Tiền thuê đất thu 01 năm = Diện tích phải nộp tiền thuê x Đơn giá thuê đất Trong đó, đơn giá thuê đất có mặt nước xác định sau: - Đối với phần diện tích đất khơng có mặt - Đối với phần diện tích đất có mặt nước đơn giá thuê đất hàng năm, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời nước, xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê gian thuê không thấp 50% đơn giá thuê đất hàng năm đơn giá thuê đất thu lần cho thời gian thuê loại đất hàng năm t heo quy định t rường hợp đất có vị trí liền kề có mục đích sử dụng (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu cụ thể để tính đơn giá thuê) Lưu ý: Tiền thuê đất không ghi nợ Tiền thuê đất trả lần trả năm 3.2.1 Tiền sử dụng đất, Tiền th đất NHĨM 3.2 Các nghĩa vụ tài đất đai: Người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp loại thuế liên quan đến đất đai như: Thuế sử dụng đất ; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất 3.2.2 Thuế NHÓM 3.2 Các nghĩa vụ t i đ ấ t đai: Thuế sử dụng đất nơng nghiệp Chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp: quy định Luật thuế Sử dụng Đất Nơng nghiệp 1993 23-L/CTN Theo đó, tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp phải nộp thuế; thuế sử dụng đất nông nghiệp tính thóc, thu tiền Giá thóc thu thuế ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định, thấp không 10% so với giá thị trường địa phương vụ thu thuế Trong trường hợp đặc biệt, thuế thu thóc Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định 3.2.2 Thuế NHÓM 3.2 Các nghĩa vụ t i đ ấ t đai: Thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp Chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: quy định Thông tư 153/2011/TT-BTC hướng dẫn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Ngày 17/6/2010, kỳ họp t h ứ 7, Quốc hội Khóa XII thơng qua Luật Thuế sử dụng đấ t phi nông nghiệp thay cho Pháp lệnh thuế nhà, đấ t có hiệu lực vào ngày 01/01/2012 Ngồi ra, đấ t phi nơng nghiệp thuộc đối tượng khơng chịu thuế, sử dụng vào mục đích kinh doanh thuộc đối tượng chịu thuế Thuế sử dụng đấ t phi nơng nghiệp tính dựa t rên giá tính thuế thuế suất Giá tính thuế đấ t xác định diện tích đ ấ t tính thuế nhân với giá 1m2 đất Về thuế suất, thuế sử dụng đ ấ t phi nông nghiệp xây dựng mức thuế suất theo tỷ lệ phần t r ă m t rên giá tính thuế phân biệt theo mục đích, trạng sử dụng đ ấ t khác Đối với đấ t ở, có phân biệt thuế suất diện tích hạn mức (0,03%) diện tích vượt hạn mức mức độ khác (0,07% 0,15%) Ngoài ra, thuế suất xây dựng mức khác đấ t kinh doanh phi nông nghiệp, đấ t chưa sử dụng, đấ t lấn chiếm, đấ t sử dụng sai mục đích 3.2.2 Thuế NHĨM 3.2 Các nghĩa vụ t i đ ấ t đai: Thuế thu nhập t chuyển quyền sử dụng đất Chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) quyền sử dụng đất Luật thuế TNCN số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 sửa đổi, bổ sung theo Luật số 26/2012/QH13 ngày 22/11/2012 có quy định thu ế TNCN quyền sử dụng đ ấ t bao gồm khoản chính: Thuế TNCN khoản t h u nhập t nhận thừa kế, quà tặng bất động sản Thuế TNCN t h u nhập t chuyển nhượng bất động sản 3.2.2 Thuế NHÓM 3.2 Các nghĩa vụ t i đ ấ t đai: Thuế thu nhập t chuyển quyền sử dụng đất Chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định Luật Thuế TNDN hành, doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế, ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất; doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất phải khai, nộp thuế TNDN Căn tính thuế t hu nhập t chuyển nhượng quyền sử dụng đ ấ t t hu nhập tính thuế thuế suất Trong đó, t hu nhập tính thuế t hu nhập chịu thuế t r khoản lỗ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đ ấ t n ăm trước (nếu có) Thu nhập chịu thuế t chuyển nhượng quyền sử dụng đ ấ t xác định doanh t h u t hu t hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đ ấ t t r giá vốn bất động sản khoản chi phí t r liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thuế suất áp dụng cho t hu nhập t chuyển nhượng bất động sản doanh nghiệp 20% t ngày 01/01/2016 3.2.2 Thuế NHÓM 3.2 Các nghĩa vụ t i đ ấ t đai: Lệ phí: Là khoản tiền ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý nhà nước quy định Danh mục lệ phí ban hành kèm theo Luật Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng Lệ phí trước bạ đất 3.2.3 Phí, lệ phí NHĨM 3.2 Các nghĩa vụ t i đ ấ t đai: Lệ phí trước bạ Theo quy định Nghị định 140/2016/NĐ-CP, lệ phí trước bạ số tiền mà người sử dụng đất phải nộp vào giá tính lệ phí trước bạ mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) Trong đó, Giá t í n h lệ phí trước bạ xác định bao gồm nhà đất Cụ thể: Giá t í n h lệ phí trước bạ đ ấ t giá đ ấ t t i Bảng giá đ ấ t Ủy ban nhân dân tỉ nh ban hành theo quy định pháp l uật đ ấ t đai t i thời điểm kê khai lệ phí trước bạ; Giá t í n h lệ phí trước bạ nhà giá Ủy ban nhân dân t ỉ nh ban hành theo quy định pháp l uật xây dựng t i thời điểm kê khai lệ phí trước bạ Mức thu lệ phí trước bạ nhà, đất 0,5% 3.2.3 Phí, lệ phí NHĨM 3.2 Các nghĩa vụ t i đ ấ t đai: Phí Khái niệm: Phí khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả nhằm bù đắp chi phí mang tính phục vụ quan nhà nước, đơn vị nghiệp công lập t ổ chức quan nhà nước có thẩm quyền giao cung cấp dịch vụ cơng quy định Danh mục phí ban hành kèm theo Luật Phí t h ẩ m định cấp quyền sử dụng đ ấ t Phí đo đạc, lập đồ địa 3.2.3 Phí, lệ phí Phí khai thác sử dụng t i liệu đ ấ t đai 3.2 Các nghĩa vụ t i đ ấ t đai: 3.2.4 Các nghĩa vụ tài khác với đất Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai (Nghị định 91/2019/NĐ-CP) Thời hiệu xử phạt vi hành lĩnh vực đất đai năm Các hành vi vi phạm pháp luật đất đai: -Sử dụng đất trồng lúa vào mục đích khác khơng có cho phép quan có t h ẩ m quyền -Sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất vào mục đích khác khơng quan nhà nước có t h ẩ m quyền cho phép theo quy định Điểm c d Khoản Điều 57 Luật đất đai - Sử dụng đất nông nghiệp đất trồng lúa, đất rừng phịng hộ, khơng phải đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất vào mục đích khác khơng quan nhà nước có t h ẩ m quyền cho phép theo quy định Điểm b d Khoản Điều 57 Luật đất đai 3.2 Các nghĩa vụ t i đ ấ t đai: 3.2.4 Các nghĩa vụ tài khác với đất Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai (Nghị định 91/2019/NĐ-CP) Các hành vi vi phạm pháp luật đất đai: - Sử dụng đất nhóm đ ất phi nơng nghiệp vào mục đích khác khơng quan nhà nước có t h ẩ m quyền cho phép theo quy định Điểm đ, e g Khoản Điều 57 Luật đất đai - Chuyển đổi cấu trồng đ ất trồng lúa không quy định; sử dụng đất vào mục đích khác thuộc trường hợp phải đăng ký m không đăng ký theo quy định - Lấn, chiếm đất; Hủy hoại đất - Gây cản trở thiệt hại cho việc sử dụng đất người khác - Không đăng ký đất đai - Chuyển quyền, cho thuê, chấp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định Khoản Điều 188 Luật đất đai 3.3 Các quy định tiền sử dụng đất, tiền t huê đất, t huế Thứ hai, nộp tiền sử dụng đất, Thứ nhất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đấ t (căn Điều 108 BLĐĐ 2013) tiền thuê đ ất chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đấ t (căn Điều 109 BLĐĐ 2013) Thứ tư, miễn, gia tiên sử dụng đất, tiền thuê đ ất Thứ ba, quỹ phát triển đ ấ t (căn Điều 111 BLĐĐ 2013) (căn Điều 110 BLĐĐ 2013) BẢN Li ê n hệ t hực ÁN 191/ 2021/ DS-PT: TRAN H QUYỀN t iễn CHẤP KẾT QUẢ BÁN ĐẤU GI Á SỬ DỤN G ĐẤT Theo án, n ă m 1999, bên nguyên đơn m u a lô đ ấ t Phịng Địa huyện Hịa Thành, t ỉ n h Tây Nin h t ổ chức đấu giá quyền sử dụng đất Nhưng hội đồng đấu giá quyền sử dụng đ ấ t không tiến hành t ổ chức đấu giá theo quy định pháp luật; cụ t h ể phân lô đ ấ t t r ê n sơ đồ, m không giao ngồi thực địa, chưa có phương án giải tỏa, đ ấ t hộ khác lấn chiếm; chưa có phương án bồi thường nhà cửa, t i sản khác t r ê n đất; chưa công khai đấu giá theo quy định; không tiến hành cắm mốc ngồi thực địa, khơng bàn giao t i sản diện tích đ ấ t Trường Quản lý kinh t ế trước cấp cho cá nhân, t ậ p t h ể sử dụng N h t r i với quy định Luật đ ấ t đai 1993 (hiện hành giờ) nghị định 86/CP phủ Hội đồng đấu giá vi p h m nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất NHÓM Thanks for listening! ... thiện Đấu giá quyền sử dụng đất nhằm lựa chọn chủ đầu tư có lực để nâng cao hiệu sử dụng đất NHÓM 1.2 Thẩm quyền tổ c đấu giá Các đơn vị thực Trung tâm dịch vụ đấu giá tài Tổ chức đấu giá quyền sử. .. u tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất 3.2.1 Tiền sử dụng đất, Tiền thuê đất NHÓM 3.2 Các nghĩa vụ t i đ ấ t đai: Chính sách tiền sử dụng đất hành... sử dụng đất, Tiền thuê đất NHÓM 3.2 Các nghĩa vụ tài đất đai: Người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp loại thuế liên quan đến đất đai như: Thuế sử dụng đất ; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất