Đ Ạ I H Ọ C QU Ố C GIA HÀ N Ộ I TRƯ Ờ NG Đ Ạ I H Ọ C LU Ậ T BÀI THUY Ế T TRÌNH C Ủ A NHÓM M ÔN PHÁP LU Ậ T V Ề Đ Ấ T ĐAI – M ÔI TR Ư Ờ NG Đ Ề TÀI Pháp lu ậ t v ề tài chính đ ấ t đai, giá đ ấ t H à N ộ.
ĐẠ I H Ọ C QU Ố C GIA HÀ N Ộ I TRƯ ỜNG Đ Ạ I H Ọ C LU Ậ T BÀI THUY Ế T TRÌNH C Ủ A NHĨM MƠN PHÁP LU Ậ T V Ề ĐẤ T ĐAI – MÔI TR ƯỜ NG ĐỀ TÀI : Pháp lu ật v ề tài đ ất đai, giá đ ất H N ội - 2022 MỤC LỤC PHẦN 1: TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI I Sự phát triển pháp luật tài đất đai II Chính sách tài đất đai Khái niệm khoản thu tài đất đai Các đặc điểm khoản thu tài từ đất đai Các khoản thu tài Nhà nước từ đất đai III Các quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế Căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất Quỹ phát triển đất Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất IV Sơ lược lịch sử nghĩa vụ tài người sử dụng đất PHẦN 2: GIÁ ĐẤT I Các quy định pháp luật giá đất giá trị quyền sử dụng đất Sự phát triển pháp luật giá đất giá trị quyền sử dụng đất Giá đất 10 II Giá trị quyền sử dụng đất tài sản tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất tài sản doanh nghiệp nhà nước 18 Giá đất cụ thể 18 Bảng giá đất 18 PHẦN 3: LIÊN HỆ THỰC TIỄN, NHẬN XÉT, KIẾN NGHỊ SỬA ĐỔI 19 I Vụ án liên quan 19 II Thực tiễn tài đất đai, giá đất 21 III Một số kiến nghị sửa đổi luật, đề xuất giải pháp 23 PHẦN 4: DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 25 PHẦN 1: TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI I Sự phát triển pháp luật tài đất đai - Luật Đất đai năm 1987 chưa đề cập đến vấn đề tài đất đai cách rõ nét Luật Đất đai giai đoạn chủ yếu cụ thể hóa quy định pháp luật liên quan đến chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê đất đai, loại phí, lệ phí điền địa - Luật Đất đai năm 1993 đề cập đến vấn đề tài đất đai người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất, nộp thuế sử dụng đất, tiền lệ phí địa - Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi bổ sung năm 1998 quy định thêm việc giao đất có thu tiền giao đất không thu tiền đất Sau sửa đổi bổ sung vào năm 1998, quy định quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân, hộ gia định thuê đất Nhà nước mà trả tiền thuê đất hàng năm trả tiền thời hạn thuê góp phần quan trọng vào việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, điều chỉnh quan hệ đất đai phát sinh với phát triển xã hội - Luật Đất đai 1993 sau sửa đổi bổ sung lần thứ hai vào năm 2001 quy định tài đất đai ngày rõ ràng - Luật Đất đai năm 2003 có quy định vấn đề tài đất đai điều 54 điều 59 quy định giá trị quyền sử dụng đất - Luật Đất đai năm 2013 dành riêng chương để quy định tài đất đai, giá đất Nhà nước không quản lý đất đai hành mà Nhà nước cịn quản lý đất đai phương diện tài Các khoản tiền phí lệ phí quản lý sử dụng đất đai thu để sử dụng vào mục đích cơng II Chính sách tài đất đai Khái niệm khoản thu tài đất đai Là khoản thu cho ngân sách Nhà nước từ loại thuế đất đai thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất đai; tiền bán, cho thuê tài nguyên đất đai; loại phí, lệ phí số hình thức thu khác Các đặc điểm khoản thu tài từ đất đai + Các khoản thu tài thể mối quan hệ Nhà nước (với tư cách đại diện chủ sở hữu chủ thể quản lý đất đai) với người sử dụng đất (là đối tượng trực tiếp khai thác sử dụng đất) + Việc cụ thể hóa khoản thu vào ngân sách Nhà nước phương diện tài thể lực quản lý Nhà nước đất đai phạm vi nước + Các khoản thu tài quy định khác tùy theo đối tượng, loại đất sử dụng, mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng, tình trạng pháp lý, quyền nghĩa vụ sử dụng đất + Mỗi chủ thể sử dụng đất đồng thời phải thực nhiều nghĩa vụ tài khác đất đai như: trả tiền sử dụng đất, tiền thuế đất cho Nhà nước, + Các khoản thu tài đất đai gắn liền với giá đất hay nói cách khác giá đất có tác động lớn khoản thu cho ngân sách Nhà nước từ đất, lẽ giá đất Nhà nước xác định để xác định khoản thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai Các khoản thu tài Nhà nước từ đất đai quy định điều 107 Luật Đất đai 2013 sau Các khoản thu tài từ đất đai bao gồm: a) Tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; b) Tiền thuê đất Nhà nước cho thuê; c) Thuế sử dụng đất; d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai; e) Tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; g) Phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai Chính phủ quy định chi tiết việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử phạt vi phạm pháp luật đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai III Các quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế Căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định Điều 108, Luật Đất đai 2013 Căn tính tiền sử dụng đất: a) Diện tích đất giao, chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất; b) Mục đích sử dụng đất; c) Giá đất theo quy định Điều 114 Luật này; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất giá đất giá trúng đấu giá Căn tính tiền cho thuê đất: a) Diện tích đất cho thuê; b) Thời hạn cho thuê đất; c) Đơn giá thuê đất; trường hợp đấu giá quyền thuê đất giá đất thuê đơn giá trúng đấu giá; d) Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời điểm Nhà nước định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất quy định Điều 109, Luật Đất đai năm 2013 Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định điểm d, đ, e g khoản Điều 57 Luật người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây: a) Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả lần cho thời gian thuê mức chênh lệch tiền sử dụng đất, tiền thuê đất loại đất sau chuyển mục đích sử dụng đất tiền sử dụng đất, tiền thuê đất loại đất trước chuyển mục đích sử dụng đất; b) Nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau chuyển mục đích sử dụng đất Khi gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải thực nghĩa vụ tài thời gian gia hạn Chính phủ quy định chi tiết Điều Quỹ phát triển đất quy định Điều 110, Luật Đất đai năm 2013 Quỹ phát triển đất địa phương Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài khác địa phương để ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Nguồn tài Quỹ phát triển đất phân bổ từ ngân sách nhà nước huy động nguồn khác theo quy định pháp luật Chính phủ quy định chi tiết Điều Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định Điều 111, Luật Đất đai năm 2013 Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực trường hợp sau đây: a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại; b) Sử dụng đất để thực sách nhà ở, đất người có cơng với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà xã hội theo quy định pháp luật nhà ở; đất cho người phải di dời Nhà nước thu hồi đất có nguy đe dọa tính mạng người; c) Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số; d) Sử dụng đất xây dựng cơng trình nghiệp tổ chức nghiệp công lập; đ) Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng sở, cơng trình cung cấp dịch vụ hàng không; e) Sử dụng đất làm mặt xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hợp tác xã nông nghiệp; g) Các trường hợp khác theo quy định Chính phủ Chính phủ quy định chi tiết Điều IV Sơ lược lịch sử nghĩa vụ tài người sử dụng đất - Trước Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994 (sửa đổi, bổ sung năm 1999) có quy định mức thuế suất chuyển quyền sử dụng đất khoản 1, 2, Điều sau: Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, thuế suất 2% Đất ở, đất xây dựng cơng trình loại đất khác, thuế suất 4% - Có thể thấy, mức thuế suất cao so với thu nhập người dân Do vậy, giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất người dân gặp nhiều rủi ro, nhiều lý như: Người sử dụng đất không khai báo trung thực giá bất động sản chuyển nhượng, kê khai giá trị nhà, quyền sử dụng thấp để nộp thuế thấp, “giao dịch ngầm” giấy viết tay,… Vậy nên việc hoàn thiện đồng hóa thể chế quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng cần thiết.1 - Trước đây, sau có Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2008, Thông tư số 161/2009/TT-BTC, có nhiều quy định đa dạng đối tượng nộp thuế hoạt động chuyển nhượng bất động sản Thơng tư số 161/2009/TT-BTC có quy định mới: • Đối với trường hợp cá nhân đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất miễn thuế thu nhập cá nhân ngân hàng phát mại tài sản nhà ở, đất cá nhân miễn thuế • Về thuế suất thu nhập cá nhân, có hai cách: 25% chênh lệch giá mua giá bán 2% giá trị chuyển nhượng => Có thể thấy, điều tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản Việt Nam thời gian dài thuế thu nhập cá nhân đánh trực tiếp giao dịch liên quan đến bất động sản PHẦN 2: GIÁ ĐẤT I Các quy định pháp luật giá đất giá trị quyền sử dụng đất Sự phát triển pháp luật giá đất giá trị quyền sử dụng đất a Năm 1993 - Giá đất lần đề cập Luật Đất đai 1993: Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất hình thức giao đất khơng thu tiền có thu tiền Ban hành Nghị định số 87/NĐ-CP: tạo sở pháp lý cho việc thu tiền sử dụng đất trình giao đất b Năm 1998 , NXB ĐHQGHN, tr 315 Doãn Hồng Nhung, Giáo trình Luật Đất Đai Sau năm thực hiện, Nghị định số 87/NĐ-CP khơng cịn phù hợp, Chính phủ ban hành Nghị định số 17/1998/NĐ-CP bổ sung khoản Điều Nghị định số 87/NĐ-CP: trao cho UBND cấp tỉnh quyền điều chỉnh khung giá đất loại c Năm 2003: Vấn đề giá đất quy định cụ thể Điều 4, 55, 56 Luật Đất đai năm 2003: Chính phủ ban hành nhiều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003: Nghị định số 188/2004; Nghị định số 123/2007; Nghị định số 69/2009 => Có thể thấy, từ năm 1998 đến 2009, quy định pháp luật giá đất phát triển mạnh mẽ, từ năm 2003 d Năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 thực tốt trình quản lý đất đai theo phân cấp, phân quyền Giá đất Giá đất hình thành theo đường: - Hình thành đấu giá quyền sử dụng đất - Giá đất quy định khung giá loại đất UBND tỉnh, thành phố thuộc trung ương, quan nhà nước có thẩm quyền ban hành năm lần công bố công khai vào 1/1 năm đầu kỳ - Hình thành bên tự thỏa thuận - Hình thành quan tư vấn thẩm định giá đất.2 a Nguyên tắc, phương pháp định giá đất Việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; , NXB ĐHQGHN, tr 318 Doãn Hồng Nhung, Giáo trình Luật Đất Đai 10 - Nếu cơng nhận phần diện tích đất hạn mức nộp tiền sử dụng đất theo giá đất bảng giá đất (số tiền hơn) Nếu cơng nhận phần diện tích vượt hạn mức tiền sử dụng đất phải nộp tính theo giá đất cụ thể (số tiền phải nộp nhiều hơn) - Tính tiền sử dụng đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân (2) Tính thuế sử dụng đất - Tùy thuộc vào loại đất sử dụng mà người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp, trừ trường hợp miễn - Theo Thông tư 153/2011/TT-BTC, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không thuộc trường hợp miễn, giảm tính sau: - Thuế phải nộp = (Diện tích x Giá 1m2 đất) x Thuế suất - Trong đó, giá 1m2 đất thông thường giá đất quy định bảng giá đất, số vị trí giá 1m2 đất giá đất x hệ số K (3) Tính phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai - Khi đăng ký quyền sử dụng đất người có quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ Trường hợp đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu lệ phí trước bạ phải nộp giá đất bảng giá đất x 0.5% (4) Tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai (5) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai (6) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước trường hợp đất trả lại đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê 14 Giá đất cụ thể - Theo quy định khoản Điều 114 Luật đất đai năm 2013 Giá đất cụ thể UBND cấp tỉnh định Cơ quan quản lí đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong trình thực hiện, quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể - Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa sở điều tra, thu thập thông tin đất, giá đất thị trường thông tin giá đất sở liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp - Giá đất cụ thể sử dụng để làm trường hợp sau đây: (Khoản Điều 114) Giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất - Như biết, nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Do đó, người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất, khoản tiền gọi tiền sử dụng đất – khoản 21 Điều Luật đất đai năm 2013 - Thứ tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích đất vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích vượt hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền th đất đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân 15 - Đối với trường hợp giá đất cụ thể áp dụng để tính tiền sử dụng đất phần diện tích đất vượt hạn mức, cịn phần diện tích đất hạn mức khơng phải tính tiền sử dụng đất - Thứ hai tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất – điểm b, khoản 4, Điều 114 Luật đất đai năm 2013 Giá đất cụ thể tính tiền thuê đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất - Tính tiền thuê đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất - Giá đất cụ thể hiểu giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định để từ tính số tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất đủ điều kiện để bồi thường đất mà khơng có đất để bồi thường quy thành tiền theo giá đất cụ thể loại đất thu hồi thời điểm định thu hồi quy định Điều 74 Luật đất đai năm 2013 Giá đất cụ thể tính giá trị quyền sử dụng đất - Dựa vào giá đất cụ thể ta tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; tính tiền thuê đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Doanh nghiệp nhà nước sử dụng đất Nhà nước giao, cho th mà thực cổ phần hóa doanh nghiệp cổ phần hóa Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất tổ chức kinh tế giao đất để thực dự án 16 đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê – khoản Điều 43, nghị định 43/2014/NĐ-CP, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê theo quy định Điều 56 Luật Đất đai Tư vấn xác định giá đất a Các trường hợp thực tư vấn xác định giá đất - Khoản Điều 115 Luật đất đai năm 2013 quy định trường hợp tư vấn xác định giá đất bao gồm: + Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất định giá đất cụ thể mà quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu; + Khi giải khiếu nại giá đất theo yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền, bên có liên quan; + Khi thực giao dịch dân liên quan đến giá đất cụ thể mà bên có yêu cầu b Điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất - Điều kiện hoạt động cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất + Căn Điều 2, Nghị định 136/2018/NĐ-CP ngày 05/10/2018 Chính phủ quy định điều kiện hoạt động cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất sau: + Cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất thuộc trường hợp sau: Trường hợp 1: Có Chứng định giá đất cấp theo quy định pháp luật đất đai: _ Thông tư 61/2015/TT-BTNMT ngày 15/12/2015 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định việc cấp quản lý chứng định giá đất _ Cá nhân cấp Chứng định giá đất phải có đủ 03 điều kiện sau: 17 i, Có trình độ từ đại học trở lên thuộc chuyên ngành quản lý đất đai, địa chính, bất động sản, vật giá, thẩm định giá, kinh tế, tài chính, kế toán, kiểm toán, ngân hàng, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật; ii, Có thời gian cơng tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 (ba mươi sáu) tháng trở lên sau có tốt nghiệp chuyên ngành quy định điểm a Khoản tính đến ngày nộp hồ sơ đề nghị cấp Chứng định giá đất; iii, Có Giấy chứng nhận hồn thành khóa học bồi dưỡng định giá đất theo chương trình bồi dưỡng định giá đất Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành Trường hợp 2: Có Thẻ thẩm định viên giá Chứng định giá bất động sản Giấy chứng nhận hồn thành khóa học bồi dưỡng định giá đất theo chương trình bồi dưỡng định giá đất Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành c Điều kiện tổ chức hoạt động vấn xác định giá đất Tổ chức tư vấn xác định giá đất hoạt động có đầy đủ điều kiện sau: - Có chức tư vấn xác định giá đất thẩm định giá tư vấn định giá bất động sản; - Có định giá viên đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất mục a Nguyên tắc hoạt động tư vấn xác định giá đất Theo quy định điều 19, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định nguyên tắc hoạt động tư vấn xác định giá đất: + Thực nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, nội dung xây dựng khung giá đất, bảng giá đất định giá đất cụ thể; + Độc lập, trung thực, khách quan; Có thể thấy tư vấn xác định giá đất đai đóng vai trị quan trọng quản lý đất đai để quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, quy định giá đất 18 Quyền nghĩa vụ tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất - Quyền tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất (Khoản Điều 116) a) Thực tư vấn xác định giá đất theo quy định Luật này, Luật giá quy định khác pháp luật có liên quan; b) Yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thơng tin, tài liệu có liên quan đến việc tư vấn xác định giá đất; nhận tiền dịch vụ theo thỏa thuận hợp đồng; c) Đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng tư vấn xác định giá đất bên thuê tư vấn vi phạm điều kiện hai bên thỏa thuận hợp đồng theo quy định pháp luật; d) Các quyền khác theo quy định pháp luật - Nghĩa vụ tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất (Khoản Điều 116) a) Chịu trách nhiệm trước pháp luật tính xác, trung thực, khách quan kết tư vấn giá đất; b) Thực thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn xác định giá đất với bên thuê tư vấn; c) Chịu tra, kiểm tra quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức, kết hoạt động tư vấn xác định giá đất định kỳ hàng năm trường hợp đột xuất; d) Thực nghĩa vụ thuế nghĩa vụ tài khác có liên quan theo quy định pháp luật; đ) Đăng ký danh sách định giá viên việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt trụ sở chính; e) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu kết tư vấn xác định giá đất; g) Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật 19 II Giá trị quyền sử dụng đất tài sản tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất tài sản doanh nghiệp nhà nước Giá đất cụ thể - Quy định khoản điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 01/2017/NĐ-CP áp dụng với số trường hợp: - Các trường hợp quy định điểm a, b, c d khoản Điều 114, khoản Điều 172 khoản Điều 189 Luật đất đai năm 2013 => Xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê (thửa đất khu đất dự án có giá trị tính theo giá đất bảng giá đất) Bảng giá đất Dưới 30 tỷ: Thành phố trực thuộc Trung ương Dưới 10 tỷ: Các tỉnh miền núi, vùng cao Dưới 20 tỷ: Các tỉnh lại - Xác định giá đất để làm tính tiền thuê đất nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất (Điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo) - Xác định giá đất để làm sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất (Khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê hàng năm) Trường hợp quy định điểm d khoản Điều 114 Luật Đất đai 2013 dự án có đất liền kề 20 - Áp dụng phương pháp định giá đất quy định khoản 1, 2, Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 01/2017/NĐ-CP để xác định giá đất cụ thể đất - UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho trường hợp quy định điểm a khoản Điều 18 - Nghị định số 44/2014/NĐ- CP sửa đổi bổ sung nghị định số 01/2017/NĐ-CP - Đối với trường hợp quy định điểm b Khoản Điều 18 nghị định số 44/2014/ND-CP sửa đổi, bổ sung nghị định số 01/2017/NĐ-CP UBND cấp tỉnh định hệ số điều chỉnh giá đất loại đất theo dự án theo khu vực để xác định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất => Cùng mục đích sử dụng, khả sinh lợi thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự trường hợp khu vực thu hồi đất không đảm bảo yêu cầu thông tin PHẦN 3: LIÊN HỆ THỰC TIỄN, NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ SỬA ĐỔI I Vụ án liên quan - Vụ án tiêu biểu: UBND Thành phố Hồ Chí Minh sở, ngành có nhiều sai phạm giá đất định giá đất triển khai dự án khu đô thị Thủ Thiêm - Nội dung vụ án: Cụ thể, UBND thành phố duyệt chi phí bình quân m đất thương mại - dịch vụ - nhà 26 triệu đồng, giảm khoảng 50% so với giá sở ngành đề xuất trước với lý loại bớt số chi phí cho hạng mục cơng trình phê duyệt quy hoạch có tổng giá trị 17.000 tỷ đồng Việc làm không đầy đủ không quy định 21 Việc UBND TP.HCM sở, ngành lấy mức 26 triệu đồng/m làm giá tối thiểu để xác định giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư tự thỏa thuận giao đất cho nhà đầu tư dự án Khu đô thị Thủ Thiêm không đầy đủ, thiếu xác khơng quy định Tồn quỹ đất Khu đô thị Thủ Thiêm 221,68 tạo nguồn ngân sách Nhà nước, UBND TP sử dụng chủ yếu để toán đối ứng cho dự án BT (Dự án BT hiểu đơn giản dự án xây dựng, chuyển giao, hay gọi đổi đất kấy sở hạ tầng) định nhà đầu tư, dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho Khu thị Thủ Thiêm, khơng thơng qua hình thức đấu thầu dự án giao đất có thu tiền sử dụng đất, không qua đấu giá quyền sử dụng đất vi phạm quy định đấu thầu quản lý sử dụng đất đai Như vậy, UBND TP.HCM sử dụng đơn giá chi phí đầu tư bình qn 26 triệu đồng/m2 khơng đầy đủ, thiếu xác, khơng quy định, làm giá tối thiểu để tính tiền sử dụng đất tốn đối ứng cho dự án BT, dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho Khu thị Thủ Thiêm định nhà đầu tư, giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá theo quy định Có nguy làm thất hàng chục tỷ đồng, làm phá vỡ quy hoạch phê duyệt, việc đầu tư xây dựng Thủ Thiêm bị đình trệ việc khiếu nại người dân kéo dài chưa giải quyết, làm ảnh hưởng đến sống người dân - Điểm bất cập: + Bất cập giá đất theo khung giá đất Nhà nước ban hành giá đất thị trường Thị trường đất đai Việt Nam tồn chế hai giá Tức giá theo khung giá đất Nhà nước ban hành, sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án Thứ hai giá thị trường, thường xuyên biến động cao nhiều lần so với khung giá đất 22 + Việc Nhà nước quy định thực tế có khoảng cách xa, độ chênh giá từ 20 - 40% giá, chí 50% Khi thu thuế với giao dịch bất động sản (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) Nhà nước muốn thu thuế 23 sở giá thị trường; thu hồi đất lại bồi thường theo giá Nhà nước Điều khiến cho người bị thu hồi đất không đền bù thỏa đáng giá đền bù thấp, gây khiếu kiện kéo dài, đông người + Hệ lụy tham nhũng từ đất đai lớn việc giá thị trường cao giá Nhà nước quy định thấp nên nhiều nhiều người làm quản lý địa phương dựa vào chênh lệch giá kết hợp với khu vực doanh nghiệp mà thường gọi lợi ích nhóm, kiếm lợi chia chác II Thực tiễn tài đất đai 2.1 Tình hình thực nghĩa vụ tài đất đai - Hiện Ngân sách Nhà nước thu trực tiếp nhiều khoản thu từ đất đai tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất; phí lệ phí đất đai (phí trước bạ, phí thẩm định, …) khoản thu khác Những năm gần đây, nguồn thu từ đất chiếm khoảng 810% ngân sách địa phương, nguồn thu chiếm tỷ lệ quan trọng tỉnh, thành Nguồn thu có xu tăng dần qua năm với trình gia tăng tốc độ thị hóa Mức thu tiền sử dụng đất thuê đất trả tiền lần lớn trở thành rào cản cho doanh nghiệp người dân thực có nhu cầu sử dụng đất Do đất đai nguồn lực hữu hạn nên lâu dài, để xảy tình trạng làm cạn kiệt nguồn thu ngân sách từ đất - Bên cạnh đó, sách tài lĩnh vực đất đai chưa khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; chưa hạn chế tình trạng lãng phí vi phạm pháp luật đất đai Thông tin đầu vào để áp dụng phương pháp định giá đất bất cập; việc định giá đất cụ thể số nơi chưa kịp thời - Theo số liệu thống kê Tòa án nhân dân tối cao, từ 1/7/2014 đến ngày 31/12/2020, Tòa án nhân dân thụ lý theo thủ tục sơ thẩm 271.217 vụ liên quan đến đất đai, chiếm 18,1% tổng số loại án Số lượng vụ án dân 24 liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ cao số vụ án dân thụ lý giải (24,2%) 2.2 Một số sai phạm liên quan đến nghĩa vụ tài đất đai - Trong q trình thực thi nghĩa vụ tài đất thường xảy sai phạm, thất thoát liên quan đến xác định tiền sử dụng đất thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Một số lỗ hổng làm thất thoát nguồn thu tiền sử dụng đất, gây thất thoát vốn, tài sản Nhà nước tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản việc định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất khơng đối tượng mà không thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi; bán định đất công cho nhà đầu tư với giá thấp so với giá thị trường; lỏng lẻo trình thực chủ trương cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp có nhiều quỹ đất có giá trị cao; lỏng lẻo q trình thực chủ trương thối vốn Nhà nước cơng ty cổ phần có quỹ đất lớn Thực đầu tư theo phương thức hợp tác công - tư theo hình thức định nhà thầu dẫn đến việc nhà thầu kiêm nhà đầu tư dự án vừa nhận thầu cơng trình với giá tốt, lại vừa nhận quỹ đất phát triển dự án bất động sản với lợi nhuận cao - Một số vụ việc, số quan, đơn vị sử dụng mặt đất công thực hợp tác đầu tư với doanh nghiệp tư nhân để phát triển dự án kinh doanh, dịch vụ, giá trị thương quyền mặt chưa quan có thẩm quyền thẩm định lại giá trị sau cho chuyển đổi mục đích sử dụng; tình trạng cho thuê đất công với giá thấp so với giá thị trường; chuyển nhượng quỹ đất dự án doanh nghiệp nhà nước cho tư nhân với giá thấp giá thị trường; thỏa thuận ngầm cán nhà nước doanh nghiệp làm thất thoát khoản tiền sử dụng đất mà chủ dự án bất động sản phải nộp - Về tiền thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc quy định ban hành “Khung giá đất định kỳ năm lần” “Bảng giá đất” UBND cấp tỉnh ban hành việc xác định “Giá đất cụ thể” mâu thuẫn với nguyên 25 tắc “Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến thị trường” không phù hợp với giá đất thực tế địa phương Các bên chuyển nhượng thường ký hợp đồng công chứng; kê khai thuế thu nhập, phí trước bạ giá tính thuế theo khung giá UBND cấp tỉnh ban hành; giá thị trường thường cao gấp nhiều lần khung giá đất Nhà nước ban hành làm giảm số thuế thu nhập, phí trước bạ phải nộp; dẫn đến nguy thất thoát khoản thu từ chuyển nhượng bất động sản III Một số kiến nghị sửa đổi luật, đề xuất giải pháp - Nghị 18 Trung ương đề nhiệm vụ, giải pháp hoàn thiện chế xác định giá đất hồn thiện chế, sách tài đất đai Trong đó, bật việc bỏ khung giá đất; có chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ trách nhiệm quan có nhiệm vụ xác định giá đất Trung ương xây dựng tiêu chí quy trình kiểm tra, giám sát địa phương việc xây dựng bảng giá đất Hội đồng nhân dân cấp tỉnh định kiểm tra, giám sát việc thực giá đất Đồng thời, sách tài đất đai phải đảm bảo hài hịa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầu tư; Quy định mức thuế cao người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang,… - Thể chế hóa nội dung này, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi Bộ Tài nguyên Mơi trường chủ trì soạn thảo kế thừa, sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung bỏ khung giá đất; có chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; quy định chức năng, nhiệm vụ trách nhiệm quan có nhiệm vụ xác định giá đất; có chế điều tiết hợp lý, hiệu nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền th đất; có sách điều tiết chênh lệch địa tơ, 26 - Tịa án nhân dân tối cao đề nghị sửa đổi quy định Điều 62 Điều 63 Luật Đất đai theo hướng tách riêng thành trường hợp thu hồi đất bao gồm: Thu hồi đất mục đích quốc phịng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế lợi ích quốc gia thu hồi đất để phát triển kinh tế, đó, thu hồi đất để phát triển kinh tế lợi ích quốc gia bao gồm trường hợp thực dự án quan trọng Quốc hội định chủ trương đầu tư thực dự án Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, định đầu tư - Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện quy định liên quan đến tài đất đai, giá đất; nghiên cứu xây dựng hệ thống sở liệu giá đất đai; xem xét tách trình xử lý liên quan đến đất đai khỏi trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, nhằm hạn chế thất thốt, lãng phí - Đẩy mạnh cơng tác tun truyền, giáo dục nâng cao nhận thức, trách nhiệm cho cán bộ, đảng viên, cơng chức, viên chức hệ thống trị từ Trung ương người dân, doanh nghiệp nghĩa vụ tài đất đai; kết xác định giá đất phù hợp với thực tiễn, góp phần bảo đảm quyền lợi người có đất bị thu hồi, tăng thu cho ngân sách Nhà nước - Tổ chức thực tốt việc xây dựng, ban hành Bảng giá đất, xác định giá đất cụ thể để áp dụng địa phương Việc ban hành Bảng giá đất thời gian, phù hợp với khung giá đất Chính phủ quy định; việc xác định giá đất cụ thể thực theo quy trình chặt chẽ (điều tra, khảo sát xác định giá đất, thông qua hội đồng thẩm định giá đất, định giá đất) - Tăng cường tra, kiểm tra công tác quản lý, sử dụng đất đai đảm bảo hiệu quả, tiết kiệm Thực điều tiết cách hợp lý giá trị tăng thêm từ đất Nhà nước đầu tư sở hạ tầng đem lại Khai thác quỹ đất đai bên đường đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng giao thông đường cách hiệu quả, tiết kiệm - Các giải pháp tiến hành đồng bộ, hiệu góp phần tích cực giải vướng mắc, bất cập tổ chức thực mặt khác khắc phục tình trạng 27 lợi dụng trục lợi, tham nhũng từ đất đai PHẦN 4: DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường Giang (2021), “Tòa án nhân dân tối cao: Xác định giá đất – cần nghiên cứu sửa đổi”, https://baotainguyenmoitruong.vn/toa-an-nhandantoi-cao-xac-dinh-gia-dat-can-nghien-cuu-sua-doi-332599.html, truy cập ngày 09/10/2022 Trường An (2022), “Đổi tài chính, giá đất: Tăng minh bạch quản lý, công quyền lợi hiệu nguồn thu - Nguồn lực đất đai cần phát huy đầy đủ hơn”, https://baotainguyenmoitruong.vn/doi-moive-taichinh-gia-dat-tang-minh-bach-quan-ly-cong-bang-quyen-loi-vahieu-quanguon-thu-nguon-luc-dat-dai-can-duoc-phat-huy-day-duhon343449.html, truy cập ngày 10/10/2022 Minh Thành (2022), “Sửa đổi Luật Đất đai: Phải xây dựng, hoàn thiện nguyên tắc định giá đất phù hợp, bảo đảm tính độc lập”, https://quochoi.vn/tintuc/Pages/tin-hoat-dong-cua-quochoi.aspx? ItemID=69197, truy cập ngày 10/10/2022 Doãn Hồng Nhung, Giáo trình Luật Đất Đai, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 28 ... GIÁ ĐẤT I Các quy định pháp luật giá đất giá trị quyền sử dụng đất Sự phát triển pháp luật giá đất giá trị quyền sử dụng đất a Năm 1993 - Giá đất lần đề cập Luật Đất đai 1993: Nhà nước giao đất. .. PHẦN 1: TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI I Sự phát triển pháp luật tài đất đai II Chính sách tài đất đai Khái niệm khoản thu tài đất đai Các đặc điểm khoản thu tài từ đất đai Các... pháp luật giá đất giá trị quyền sử dụng đất Sự phát triển pháp luật giá đất giá trị quyền sử dụng đất Giá đất 10 II Giá trị quyền sử dụng đất tài sản tổ chức Nhà nước giao đất