Thực trạng và giải pháp hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai trên địa bàn quận 9, thành phố hồ chí minh

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng tơi “Thực trạng giải pháp hồn thiện chế thực sách tài đất đai địa bàn quận 9, thành phố Hồ Chí Minh” Các thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Các số liệu sử dụng, kết nghiên cứu nêu luận văn tự tìm hiểu, phân tích cách trung thực, khách quan phù hợp với thực tiễn địa bàn nghiên cứu Các kết chưa công bố cơng trình khác Tác giả Luận văn Phạm Minh Tâm ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, nỗ lực thân, xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông lâm Huế Khoa Tài ngun Đất Mơi trường Nơng nghiệp; Phịng Đào tạo Sau đại học truyền đạt cho kiến thức quý báu tạo điều kiện thuận lợi cho suốt thời gian học tập trường, hoàn thành luận văn tốt nghiệp Xin trân trọng gửi tới q Thầy, Cơ lịng biết ơn sâu sắc tình cảm q mến Đặc biệt, tơi xin chân thành cảm ơn đến PGS.TS Hồ Kiệt, người hướng dẫn khoa học, tận tình, chu đáo Thầy giúp đỡ tơi nhiều q trình hình thành ý tưởng hồn thiện luận văn Tơi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến tập thể đơn vị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận bạn bè giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện cung cấp số liệu để tơi hồn thành luận văn Tơi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè góp ý, động viên giúp đỡ vật chất lẫn tinh thần trình thực đề tài Ngày tháng 10 năm 2017 Tác giả Luận văn Phạm Minh Tâm iii TÓM TẮT Tác giả thực đề tài “THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠ CHẾ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9, TP HỒ CHÍ MINH” Ngồi ra, để thực tốt chế tài đất đai, luận văn kiến nghị số nội dung có liên quan: - Xem xét việc có nên bỏ quy định giao đất có thời hạn, mà nghiên cứu sửa đổi theo hướng giao đất giao sử dụng ổn định lâu dài (áp dụng đất ở) Còn đất sử dụng có thời hạn (đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp) thực theo hình thức th đất (trả tiền thuê đất hàng năm lần cho thời gian thuê) - Nghiên cứu bổ sung quy định tổ chức nước thuê đất hàng năm thực dự án đầu tư xây dựng nhà thuê tổ chức nước (đã quy định điểm d khoản Điều 119 Luật đất đai); - Nghiên cứu sửa đổi quy định khoản 1c Điều 111 Luật đất đai theo hướng tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền thuê hàng năm không quyền bán tài sản gắn liền với đất thuê mà thực theo chế tổ chức khơng cịn nhu cầu sử dụng nhà nước thu hồi, bán đấu giá quyền sử dụng đất bồi thường giá trị tài sản cho tổ chức theo quy định pháp luật để tránh trường hợp chuyển quyền sử dụng đất thuê hàng năm (vì thực tế vừa qua trường hợp thu đuợc lợi ích lớn, nhà nước điều tiết phần nhỏ thông qua thuế thu nhập doanh nghiệp) - Nghiên cứu để sửa đổi quy định liên quan đến quyền nghĩa vụ tổ chức giao đất có thu tiền sử dụng đất tiền khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước quy định Điều 109 110 Luật đất đai; theo quy định điều trường hợp tổ chức kinh tế giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất nộp tiền khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có quyền: chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho; chấp, bão lãnh; góp vốn quyền sử dụng đất Như vậy, doanh nghiệp nhà nước hoạt động lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản nhà nước giao vốn để đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê khơng thực mục tiêu bảo tồn phát triển vốn nhà nước; mà phải sử dụng vốn vay để hoạt động iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC CÁC BẢNG viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ ix MỞ ĐẦU 1 ĐẶT VẤN ĐỀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 ĐẤT VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐỐI VỚI CON NGƯỜI 1.1.1 Khái niệm đất đai 1.1.2 Vai trò đặc điểm đất 1.2 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 1.2.1 Hệ thống quản lý nhà nước đất đai 1.2.2 Phân loại đất đai 11 1.2.3 Nội dung quản lý nhà nước đất đai 12 1.3 CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 13 1.3.1 Khái quát sách tài đất đai 13 1.3.2 Bản chất nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai 15 1.3.3 Vai trị sách đất đai 16 1.4 KHÁI QUÁT QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI 18 1.4.1 Giai đoạn trước cách mạng tháng năm 1945 18 1.4.2 Giai đoạn từ Cách mạng tháng năm 1945 đến năm 1988 18 1.4.3 Giai đoạn từ năm 1988 đến năm 1993 19 1.4.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003 20 1.5 CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN HÀNH 21 v 1.5.1 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 21 1.5.2 Thuế nhà đất 23 1.5.3 Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 24 1.5.4 Tiền sử dụng đất 27 1.5.5 Thu tiền cho thuê đất, thuê mặt nước 29 1.5.6 Lệ phí trước bạ 31 1.6 CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 32 1.6.1 Chính sách thu đất Úc 32 1.6.2 Chính sách thu đất Thụy Điển 32 1.6.3 Chính sách thu đất New Zealand 33 1.6.4 Chính sách thu đất Thượng Hải – Trung Quốc 34 CHƯƠNG PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.1 PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 35 2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 35 2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38 3.1 TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI QUẬN 9, TP HỒ CHÍ MINH 38 3.1.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 38 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế 39 3.1.3 Thực trạng xã hội 41 3.1.4 Nhận xét chung thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 43 3.2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 44 3.2.1 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 44 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 45 3.2.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu đất từ năm 2011 - 2016 46 3.2.4 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 47 3.2.5 Công tác giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo quản lý đất đai 48 vi 3.3 THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 49 3.3.1 Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ chi cục thuế Quận 50 3.3.2 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 51 3.3.3 Tiền sử dụng đất 51 3.3.4 Tiền thuê đất 52 3.3.5 Thuế nhà, đất 54 3.3.6 Thuế thu nhập cá nhân 55 3.3.7 Lệ phí trước bạ 57 3.3.8 Tổng hợp thực trạng khoản thu thuế từ đất địa bàn Quận từ năm 2011 – 2016 58 3.4 NHỮNG BẤT CẬP TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI 59 3.4.1 Thiếu tính thống đồng 60 3.4.2 Phân biệt nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước 62 3.4.3 Bất cập với diễn biến quan hệ đất đai 63 3.4.4 Tính hai giá chế thực sách tài 63 3.4.5 Nguyên nhân tồn 67 3.5 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ CHẾ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 69 3.5.1 Cơ chế trừ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư 69 3.5.2 Cơ chế điều tiết phần tăng thêm đất Nhà nước đầu tư sở hạ tầng 71 3.5.3 Lệ phí trướcbạ 72 3.5.4 Cơ chế thực giá đất, bảng giá, khung giá 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 74 4.1 KẾT LUẬN 74 4.2 KIẾN NGHỊ 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 vii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT BTC : Bộ Tài CT : Chỉ thị DTTN : Diện tích tựnhiên DT : Diện tích ĐC : Địa GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định TTg : Thủ tướng TT : Thông tư UBND : Ủy ban nhân dân UBTVQH : Ủy ban thường vụ Quốc hội QSDĐ : Quyền sử dụng đất NSNN : Ngân sách nhà nước SDĐ : Sử dụng đất KT-XH : Kinh tế -xã hội CN : Công nghiệp QH-KHSDĐ : Quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất TNCN : Thu nhập cán hân TĐC : Tái định cư viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1.Định suất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp 22 Bảng 1.2 Tổng hợp nguồn thu từ đất đai địa bàn Tp Hồ Chí Minh 31 Bảng 3.1 Quy mô tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011 – 2016 40 Bảng 3.2.Giá trị sản xuất Quận 41 Bảng 3.3.Tỉ lệ gia tăng dân số qua năm địa bàn \quận 42 Bảng 3.4.Phân bố lao động ngành sản xuất 43 Bảng 3.5.Cơ cấu sử dụng theo đối tượng sử dụng đất năm 2016 45 Bảng 3.6.Số lượng hồ sơ cấp GCNQSSĐ giai đoạn 2011-2016 46 Bảng 3.7 Số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất quận 47 Bảng 3.8 Tổng đơn tranh chấp, khiếu nại đất đai từ 2011 –2016 48 Bảng 3.9.Tình hình thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2011-2016 52 Bảng 3.10.Tình hình thu tiền thuê đất giai đoạn 2011 - 2016 53 Bảng 3.11 Tình hình thu thuế chuyển QSDĐ, thuế thu nhập cá nhân giai đoạn 2011 – 2016 54 Bảng 3.12 Tình hình thu phí, lệ phí sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2016 57 Bảng 3.13.Các khoản thu thuế từ đất đai địa bàn Quận giai đoạn 2011-2016 58 Bảng 3.14 Đơn giá TĐC Khu TĐC Kiến Á, quận 66 Bảng 3.15 Đơn giá TĐC Khu TĐC Man Thiện III, quận 67 ix DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Hình 1.1.Sơ đồ Hệ thống quản lý nhà nước đất đai Hình 1.2.Sơ đồ mối quan hệ chế quản lý đất đai chế thị trường BĐS 11 Hình 3.1 Hình ảnh thu nhỏ đồ ranh giới Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh 39 Hình 3.2 Sơ đồ máy tổ chức Chi cục thuế Quận 50 MỞ ĐẦU ĐẶT VẤN ĐỀ Chính sách tài đất đai công cụ thiếu để Nhà nước quản lý đất đai biện pháp kinh tế huy động nguồn tài từ đất đai thành quỹ tiền tệ tập trung ngân sách nhà nước Trong năm qua, sách tài đất đai Việt Nam có nhiều đổi mới, chưa đáp ứng yêu cầu huy động nguồn thu ngân sách nhà nước quản lý sử dụng đất đai kinh tế thị trường Trong đó, văn pháp lý quy định sở để tính loại nghĩa vụ tài như: giá đất, phương pháp xác định giá đất, quy định thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền bồi thường chưa đáp ứng với yêu cầu thực tiễn Mặc dù Luật Đất đai năm 2003 quy định bảng giá đất UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm phải sát với thị trường, nhằm điều hoà bất cập nêu phương pháp xác định giá đất lại không đảm bảo yếu tố sát với thị trường Kèm theo đó, Chính phủ lại ấn định khung giá trần sàn cho khu vực Các vấn đề mâu thuẫn nêu không không phù hợp với chức quan trọng văn pháp lý mà cịn ảnh hưởng đến q trình áp dụng pháp luật vào thực tiễn sống Từ trước đến nay, có số đề tài nghiên cứu đến lĩnh vực tài đất đai Tuy nhiên, đề tài chủ yếu nghiên cứu khía cạnh sách thu thuế đất đai sách thuế Hồ Đơng (2001) đưa phương hướng giải pháp hoàn thiện thuế thu vào đất đai Việt Nam Bạch Thị Minh Huyền (2002) nghiên cứu hệ thống thuế thống việc sử dụng đất Việt Nam tổng hợp khả điều kiện áp dụng loại thuế Một số đề tài khác nghiên cứu hệ thống sách tài nói chung góc độ khai thác nguồn lực tài từ đất đai cho mục đích cơng nghiệp hóa, đại hóa phát triển kinh tế đất nước, chưa nghiên cứu tập trung vào vấn đề sách tài đất đai thị trường bất động sản Phạm Đức Phong (2003) nghiên cứu sách tài nhằm khai thác nguồn lực đất đai bất động sản phục vụ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Chu Thị Thuỷ Chung (2003) chọn cách tiếp cận khác cụ thể đưa giải pháp tài nhằm khai thác nguồn lực đất đai phục vụ nghiệp phát triển kinh tế nước ta điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế Kế thừa kết nghiên cứu năm 2003, Chu Thị Thủy Chung (2008) nghiên cứu sâu rộng để đưa giải pháp hồn thiện sách thu đất đai Việt Nam Phần lớn tác giả dựa quy định Luật Đất đai năm 1993 văn hướng dẫn thi hành trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành Đến pháp luật đất đai có nhiều thay đổi Trong lĩnh vực sách thu đất đai Chu Thị Thủy Chung (2008) nghiên cứu tiếp cận sách thu đất 69 3.5 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ CHẾ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI Chính sách tài đất đai khơng cơng cụ quan trọng để điều tiết nguồn lợi từ đất đai mà góp phần thúc đẩy quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai cách tiết kiệm, có hiệu Tuy nhiên, q trình thực sách tài đất đai cịn số bất cập Từ năm 2004 đến nay, số nội dung sách hoàn thiện theo yêu cầu đổi Luật Đất đai năm 2003, sau Luật Đất đai 2013 như: Tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền SDĐ giá đất - công cụ khơng thể thiếu để thực sách tài đất đai Các nội dung này thay phù hợp với tinh thần pháp luật đất đai hành, số bất cập chế thực sách tài đất đai (Phụ lục 1) 3.5.1 Cơ chế trừ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư Qua nội dung so sánh cho thấy, chế trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp hành sách có liên quan mật thiết với sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất, sách thu tiền SDĐ sách thu tiền thuê đất, nhiên xây dựng sách chưa nghiên cứu tổng thể, đồng nên tạo “khấp khểnh”, cụ thể: - Chưa thống quy định trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp: Chưa thống đối tượng (giữa tổ chức, cá nhân nước tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngoài); chưa thống số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trừ (trừ tiền bồi thường, hỗ trợ đất hay toàn số tiền bồi thường, hỗ trợ bao gồm tài sản đất); chưa thống phạm vi diện tích đất trừ (được trừ tiền bồi thường, hỗ trợ diện tích đất có thu tiền SDĐ, tiền th đất hay tồn diện tích đất giao cho thuê); chưa thống giới hạn tiền bồi thường, hỗ trợ đất (được vượt hay không vượt số tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp) - Các quy định hành chưa phù hợp với thực tế: Khi giao đất cho thuê đất, nhà đầu tư phải ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư không riêng đất mà tài sản đất không bồi thường, hỗ trợ, tái định cư diện tích đất có thu tiền SDĐ, thu tiền cho thuê đất mà bồi thường toàn diện tích đất giao, cho thuê (bao gồm phần diện tích giao th khơng phải nộp tiền, phần diện tích cơng cộng) Quy định hành cho trừ tiền bồi thường, hỗ trợ đất phần diện tích đất cho thuê chưa phù hợp với thực tế 70 - Chế độ trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp cịn có phân biệt nhà đầu tư nước: Nhà đầu tư nước trừ tiền bồi thường, hỗ trợ đất tài sản đất, nhà đầu tư nước trừ tiền bồi thường, hỗ trợ đất; nhà đầu tư nước trừ số tiền bồi thường, hỗ trợ không vượt số tiền thuê đất phải nộp, cịn nhà đầu tư nước ngồi bồi thường, hỗ trợ vượt số tiền thuê đất phải nộp Để khắc phục vướng mắc công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư phương án tốt Nhà nước giao cho Tổ chức phát triển Quỹ đất tổ chức thu hồi đất đưa Quỹ đất thực đấu giá quyền SDĐ, quyền thuê đất cho người SDĐ Tổ chức phát triển quỹ đất đơn vị trực thuộc Sở Tài ngun Mơi trường, đơn vị nghiệp có thu, tự đảm bảo phần chi phí hoạt động, có tư cách pháp nhân, có dấu riêng, cấp vốn kinh phí, mở tài khoản Ngân hàng Kho bạc Nhà nước để hoạt động theo quy định Đồng thời, cần tạo chế cho trung tâm tìm nguồn vốn ngồi ngân sách, kênh huy động vốn hữu hiệu, để thực việc thu hồi đất nhằm thực vai trò đơn vị cung cấp “đất sạch” cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội.Thực đề xuất khắc phục tình trạng nhà đầu tư phải “loay hoay” khơng “nỗi khổ” thực đền bù giải phóng mặt bằng; khắc phục tình trạng giao đất theo hình thức định mang nặng tính “xin - cho” tránh thất thu NSNN giá đất UBND cấp tỉnh xác định thấp giá thị trường Khi quỹ đất đưa đấu giá, quan hệ đất đai thực theo chế thị trường, thúc đẩy thị trường quyền SDĐ thị trường bất động sản phát triển Tuy nhiên, thực phương án vướng mắc lớn khả tài NSNN, nhà nước khơng có đủ nguồn kinh phí cho tổ chức phát triển quỹ đất ứng trước để đền bù giải phóng mặt Đây vấn đề chế tài cho Tổ chức phát triển quỹ đất, giải thời gian ngắn Để phù hợp với điều kiện thực tế Việt Nam nay, bên cạnh việc tăng cường thực giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, chế cho nhà đầu tư ứng trước tiền để thực đền bù, giải phóng mặt cần thiết, phải tiếp tục hoàn thiện thống nhất, đồng phù hợp với thực tế, cụ thể: - Bất cập quy định trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp sách có liên quan (chính sách thu tiền SDĐ (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP), sách thu tiền thuê đất (Nghị định số 142/2005/NĐ-CP) sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất (Nghị định số 197/2004/NĐ-CP Nghị định số 17/2006/NĐ-CP) văn hướng dẫn theo hướng: Tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, Nhà nước cho thuê đất (không phân biệt người SDĐ nước hay nước ngoài) ứng trước tiền để chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư trừ vào tiền sử 71 dụng đất, tiền thuê đất phải nộp (bao gồm đền bù, hỗ trợ đất tài sản đất) toàn diện tích Nhà nước giao cho thuê Số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trừ không vượt tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp 3.5.2 Cơ chế điều tiết phần tăng thêm đất Nhà nước đầu tư sở hạ tầng Quy định hành (Điều 86 Luật Đất đai năm 2003, Điều 82 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) có đầy đủ sở pháp lý để thực việc thu hồi đất để chỉnh trang, phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn (như việc cho phép thu hồi diện tích đất hai bên đường để khai thác quỹ đất, tạo cảnh quan bảo vệ môi trường ) Tuy nhiên, chưa có quy định cụ thể bắt buộc hướng dẫn thực việc thu hồi thêm phần diện tích đất để chỉnh trang, phát triển thị, khu dân cư nông thôn Nhà nước thu hồi đất để thực dự án; nên đa số địa phương khơng thực dẫn đến chi phí giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng cao; giá trị phần đất xung quanh dự án đầu tư sở hạ tầng Nhà nước tăng lên đột biến, khơng tạo thành nguồn lực tài Nhà nước mà phận tổ chức, cá nhân xã hội hưởng lợi, làm thất thu NSNN Vì vậy, cần ban hành quy định hướng dẫn việc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không người SDĐ đầu tư mà Nhà nước đầu tư sở hạ tầng Ngoài ra, luận văn đề xuất mơ hình biên chỉnh trang tuyến đường giao thông mở rộng, hay xây dựng khu vực ven thị Trong đó, phương thức thực theo mơ hình “biên chỉnh trang” nghiên cứu nhân rộng cho dự án đầu tư công Hiện nay, theo Thông tư 07/2008/TT-BXD ngày 7/4/2008, có ghi rõ Phần II, Nội dung III, Mục “Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng cải tạo hai bên trục đường đô thị phải xác định phạm vi lập quy hoạch tối thiểu 50m bên kể từ phía giới đường đỏ Đối với quốc lộ tỉnh lộ trục hành lang phát triển phải xác định phạm vi lập quy hoạch tối thiểu 100m bên kể từ phía ngồi hành lang an toàn đường bộ” Như vậy, sở pháp lý biên chỉnh trang khẳng định Cơ sở thu thuế giá trị đất tăng thêm phần giá trị tăng thêm đất, xác định sở giá đất chênh lệch sau Nhà nước đầu tư sở hạ tầng so với giá đất trước đầu tư sở hạ tầng Tất nhiên, để xác định mức chênh lệch phải tiến hành định giá đất Tuy nhiên phương pháp định giá truyền thống phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập mang nặng ý chí chủ quan nhà định giá phù hợp với định giá riêng lẻ, không đại diện cho tổng thể toàn thị trường Trong trường hợp định giá hàng loạt nhằm mục đích thu thuế phương pháp truyền thống vốn không hiệu Cách tiếp cận số nước phát triển định giá thông qua việc xây dựng hàm hồi qui giá đất giao dịch thị trường Phương pháp địi hỏi trợ giúp hệ thống thơng tin đất giao dịch thị trường dạng liệu sở hỗ trợ máy tính thơng qua 72 nhiều kỹ thuật phân tích hồi qui khác nhau, kỹ thuậ thedonic Các tiêu chí hàm hedonic sử dụng để mô tả hồi qui giá giá đất, kỹ thuật giúp thiết lập mối quan hệ giá trị đất đai với đặc tính riêng đất đai, có yếu tố “chiều rộng mặt đường” Trên sở hàm hồi qui xây dựng cho phép nhà định giá xác định giá trị gia tăng đất sau mở rộng đường cách dễ dàng Việc quy định tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng nhận giao đất, lại lựa chọn hai hình thức thuê đất trả tiền thuê đất lần thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tổ chức, cá nhân nước nhận giao đất có thu tiền SDĐ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, không trả tiền thuê đất lần Quy định vậy, tạo bất bình đẳng thành phần kinh tế ngồi nước, mà cịn làm cho sách phức tạp, khó hiểu khó thực Ngồi ra, tổ chức, cá nhân nước không thực việc đấu giá quyền SDĐ thuê vì: việc đấu giá quyền SDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ phải theo nguyên tắc có hiệu lực thời điểm định giá trúng đấu giá để thu tiền SDĐ tiền thuê đất; tổ chức, cá nhân nước đấu giá quyền SDĐ thuê nộp tiền thuê đất hàng năm, không nộp lần cho toàn thời hạn thuê đất chưa có hướng dẫn việc nộp tiền thuê đất hàng năm trường hợp thực đấu giá quyền SDĐ thuê quyền tổ chức, cá nhân thuê đất nộp tiền thuê đất lần cho thời hạn thuê đất Vì vậy, việc sửa đổi chế độ nộp SDĐ cần thiết - Cho phép tổ chức, cá nhân nước giao đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh (bao gồm đất để kinh doanh bất động sản) theo hình thức giao đất có thời hạn tổ chức, cá nhân nước - Thống chế độ thuê đất thuê đất nộp tiền thuê đất hàng năm Tất tổ chức, cá nhân nước nước ngồi có quyền th đất hàng năm Các trường hợp có nhu cầu trả tiền thuê đất lần chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền SDĐ có thời hạn Vì theo quy định trường hợp giao đất có thu tiền SDĐ để sản xuất kinh doanh tổ chức, cá nhân nước có quyền nghĩa vụ trường hợp cho thuê đất, trả tiền thuê đất lần tổ chức, cá nhân nước 3.5.3 Lệ phí trướcbạ Lệ phí trước bạ khoản tiền mà người trước bạ phải nộp cho NSNN để bù đắp chi phí phục vụ cơng tác trước bạ Trong thực tiễn, khoản thu thuận lợi Bởi vì, phát sinh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng quyền sở hữu, chủ tài sản có mong muốn hợp pháp hố quyền lợi thường tự giác làm thủ tục trước bạ Bởi vì, vốn tài sản, đặc biệt tài sản đất đai có giá trị lớn, muốn chuyển nhượng, chuyển đổi, khai thác (cho thuê, góp vốn liên doanh, 73 chấp) phải có giấy tờ hợp pháp nên buộc người có quyền SDĐ phải nộp đủ lệ phí trước bạ, yêu cầu giấy tờ hợp pháp Hiện nay, nước ta lệ phí trước bạ trở thành khoản nộp phổ biến có số thu chiếm tỷ lệ tương đối lớn Tuy nhiên, chất khoản thu mang tính chất thuế (xác định giá trị tài sản) Để đồng với hệ thống sách thu đất đai thời gian tới - thuế SDĐ sắc thuế đánh tài sản đất đai, lệ phí trước bạ thực chức kiểm tra cơng tác đăng ký quyền SDĐ; thu phải phù hợp với chất nội dung thu mức đóng góp cần điều chỉnh phù hợp với khả người SDĐ Nội dung bất cập lệ phí trước bạ: Sau Luật Thuế SDĐ ban hành người SDĐ phải đóng thuế tài sản theo hình thức thuế luỹ tiến với mức tương đối cao Luận văn đề xuất giải pháp: Thay chế độ thu lệ phí trước bạ với tỷ lệ thu 0,5% giá trị đất mức thu cố định cho dịch vụ hành đăng ký quyền sử dụng loại dịch vụ hành khác, chẳng hạn: đối đất đai có giá trị 500 triệu đồng lệ phí là: 100.000 đồng, đất đai có giá trị 500 triệu đồng đến tỷ đồng lệ phí trước bạ 200.000 đồng 3.5.4 Cơ chế thực giá đất, bảng giá, khung giá Các đề xuất hoàn thiện chế tài đất đai có quan hệ mật thiết với giá đất, giá đất phương tiện để thực chế tài đất đai, giá đất phải đổi tư tổ chức xác định giá đất Về tư nhận thức phải thống nhất, giá đất trước hết hình thành từ khả sinh lợi đất, quan hệ cung cầu đất tâm lý người chuyển nhượng quyền SDĐ người nhận quyền SDĐ (có thể nói bao gồm giá trị vơ hình hữu hình) Nhưng giá đất chịu điều tiết Nhà nước, thông qua quy định nguyên tắc phương pháp xác định giá đất Chính phủ, giá đất cụ thể địa phương quy định Vấn đề giá đất cần tiếp tục hoàn thiện với giải pháp sau đây: - Giá đất Nhà nước ban hành:Yêu cầu giá đất sát giá thị trường thời điểm ban hành, nhiên trình biến động giá đất thị trường, nên có thời điểm giá đất Nhà nước quy định thấp cao giá thị trường; mức thấp (cao) chấp nhận chênh lệch khoảng 20% so với giá thị trường Trường hợp có biến động lớn giá cả, Nhà nước đầu tư sở hạ tầng thay đổi quy hoạch xác định lại cho trường hợp - Giá đất UBND cấp tỉnh định cho trường dự án cụ thể thu tiền SDĐ, đền bù giải phóng mặt bằng, tính giá trị quyền SDĐ vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá 74 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 4.1 KẾT LUẬN Đất đai ln giữ vị trí quan trọng đời sống kinh tế, xã hội quốc gia; góp phần đảm bảo ổn định, bền vững tăng trưởng xã hội Trong năm qua, tình hình phát triển kinh tế - xã hội có tác động mạnh mẽ đến việc quản lý sử dụng đất đai Quận 9, việc chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng sản xuất phi nơng nghiệp thương mại dịch vụ có ảnh hưởng đến chuyển dịch cấu sử dụng đất, chủ yếu chuyển từ đất nông nghiệp sang phi nơng nghiệp Cùng với sách quản lý kinh tế xã hội nói chung, cơng tác quản lý đất đai địa phương bước vào nếp, tiến hành thực công cụ pháp lý, kinh tế, hành Cụ thể, việc quản lý đất đai thông qua chế thực sách tài đất đai làm thức dậy nguồn tiềm từ đất: tạo vốn từ quỹ đất xây dựng sở hạ tầng (đường, trường, trạm ), dùng đất góp vốn liên doanh gọi vốn đầu tư nước ngoài, dùng đất chấp vay vốn ngân hàng năm tạo nguồn thu trực tiếp cho NSNN nguồn thu ổn định, bền vững ngân sách địa phương Việc thực chế tài đất đai thông qua công cụ điều tiết địa bàn Quận từ năm 2011 đến năm 2016 thu 1.399.290,828 triệu đồng, bao gồm khoản thu từ loại nghĩa vụ tài đất đai Cơ chế thực sách tài với đất đai Quận nói riêng có nhiều tiến bộ, chưa đáp ứng yêu cầu khai thác nguồn lực tài từ đất đai địa q trình thị hóa Luật Đất đai năm 2003 đời đánh dấu bước ngoặt quan trọng sách tài đất đai hàng loạt tư tưởng đổi mang tính tiến bộ, phù hợp với chế thị trường ngày hoàn thiện qua Luật Đất đai 2013 Bên cạnh kết đạt được, chế thực sách tài đất đai hành cịn có số bất cập thiếu tính thống đồng bộ; quy định thu tiền SDĐ, thu tiền cho thuê đất sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất phân biệt nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngoài; bất cập với diễn biến quan hệ đất đai đối tượng giao đất cho thuê đất tính hai giá chế thực sách tài Những tồn hệ thống sách tài đất đai Việt Nam nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan sau: Một là, quan hệ đất đai mối quan hệ phức tạp, có ảnh hưởng sâu rộng đến đối tượng xã hội Hai là, việc quản lý, sử dụng đất nước ta buông lỏng thời gian dài phát sinh nhiều quan hệ phức tạp quản lý, sử dụng đất Ba là, tàn dư tư tưởng bao cấp hành 75 đất đai tồn nặng nề Bốn là, số sách tài đất đai chậm sửa đổi, bổ sung nên chưa phù hợp với điều kiện phát triển đất nước Năm là, việc hoạch định sách cịn hạn chế Sự vận động phát sinh mối quan hệ đất đai thực tế phức tạp Trên sở phân tích trình bày trên, luận văn đề xuất bốn giải pháp hồn thiện chế tài đất đai sau: (1) Cơ chế trừ tiền bồi thường giải phóngmặtbằng; (2) Cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm đất Nhà nước đầu tư sở hạ tầng; (3) Lệ phí trước bạ; (4) Cơ chế thực giá đất, bảng giá, khung giá 4.2 KIẾN NGHỊ Ngoài ra, để thực tốt chế tài đất đai, luận văn kiến nghị số nội dung có liên quan: - Xem xét việc có nên bỏ quy định giao đất có thời hạn, mà nghiên cứu sửa đổi theo hướng giao đất giao sử dụng ổn định lâu dài (áp dụng đất ở) Còn đất sử dụng có thời hạn (đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp) thực theo hình thức thuê đất (trả tiền thuê đất hàng năm lần cho thời gian thuê) - Nghiên cứu bổ sung quy định tổ chức nước thuê đất hàng năm thực dự án đầu tư xây dựng nhà thuê tổ chức nước (đã quy định điểm d khoản Điều 119 Luật đất đai); - Nghiên cứu sửa đổi quy định khoản 1c Điều 111 Luật đất đai theo hướng tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền thuê hàng năm không quyền bán tài sản gắn liền với đất thuê mà thực theo chế tổ chức khơng cịn nhu cầu sử dụng nhà nước thu hồi, bán đấu giá quyền sử dụng đất bồi thường giá trị tài sản cho tổ chức theo quy định pháp luật để tránh trường hợp chuyển quyền sử dụng đất thuê hàng năm (vì thực tế vừa qua trường hợp thu đuợc lợi ích lớn, nhà nước điều tiết phần nhỏ thông qua thuế thu nhập doanh nghiệp) - Nghiên cứu để sửa đổi quy định liên quan đến quyền nghĩa vụ tổ chức giao đất có thu tiền sử dụng đất tiền khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước quy định Điều 109 110 Luật đất đai; theo quy định điều trường hợp tổ chức kinh tế giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất nộp tiền khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có quyền: chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho; chấp, bão lãnh; góp vốn quyền sử dụng đất Như vậy, doanh nghiệp nhà nước hoạt động lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản nhà nước giao vốn để đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê khơng thực mục tiêu bảo tồn phát triển vốn nhà nước; mà phải sử dụng vốn vay để hoạt động 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Đinh Văn Ân (2009), Chính sách phát triển thị trường bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế học cho Việt Nam, NXB Thốngkê [2] Nguyễn Đình Bồng (2004), Pháp Luật Đất đai bất động sản số vấn đề định giá bất động sản, Nghiên cứu thảo luận Tài nguyên Môi trường [3] Nguyễn Đình Bồng (2004), Thử tác phân tích động chế quản lý kinh tế hình thành phát triển thị trường bất động sản, NXB tạp chí Địa [4] Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Văn Chiến, Trần Hùng Phi (2004), Đăng ký Đất đai bất động sản, Nghiên cứu thảo luận Tài nguyên Mơi trường [5] Ngơ Đức Cát (2000), Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, NXB Nôngnghiệp [6] Nguyễn Mạnh Hải (2006), Khả áp dụng số phương pháp xác định giá quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Đề tài cấp Bộ, HàNội [7] Trần Ngọc Hiên, Trần Xuân Trường, Đỗ Thế Tùng ctv (1999), Giáo trình Kinh tế học trị Mác – Lê Nin, NXB Chính trị Quốc gia, HàNội [8] Nguyễn Thanh Hiền cộng biên dịch (Patricia M Hillebrandt, 2000), Lý thuyết kinh tế công nghiệp xây dựng, NXB Xây dựng [9] Trần Thanh Hùng (2002), Các chế điều chỉnh quan hệ đất đai Việt Nam kinh tế thị trường, Luận án tiến sĩ, Maxcova [10] Trần Thanh Hùng (2004), Bài giảng môn học Kinh tế đất, 68trang [11] Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Trần Thanh Hùng, Hoàng Hữu Phê (2008), Phương pháp định giá Bất động sản ứng dụng Lý thuyết Vị - Chất lượng [12] Nguyễn Thúc Huyên (2006), Các yếu tố chất lượng đất đai cho số ngành nghề sản xuất kinh doanh đất, Tạp chí KHKT Nông Lâm Nghiệp số 3/2006, trang - 8, Trường Đại học Nơng Lâm Tp Hồ ChíMinh [13] Tơn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng (2006), Quản lý đất đai thị trường bất động sản, NXB Bản đồ, Hà Nội [14] Vũ Ngọc Kích (2006), Quản lý Nhà nước Tài ngun mơi trường chun đề sách đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội, 102 trang [15] Nhiêu Hội Lâm (2004), Kinh tế học thị, Nhà xuất Chính trị Quốcgia [16] Nguyễn Thu Linh (2005),Báo cáo hội thảo xây dựng sách cơng 77 [17] Huỳnh Trung Lương, Trương Tôn Hiền Đức (2002), Phương pháp định lượng quản lý vận hành, NXB khoa học kỹ thuật, 346 trang [18] Lê Chi Mai (2000), Những vấn đề sách quy trình sách, NXB Đại học quốc gia Tp.HCM, 178 trang [19] Dương Thị Bình Minh, Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011), Cơ sở thu thuế giá trị đất tăng thêm nhà nước đầu tư vào sở hạ tầng, Tạp chí khoa học kinh tế, trường Đại học Kinh tế Tp.HCM, số 248, tháng 6/2011 [20] Hoàng Hữu Phê Patrick Wakely (2000), Vị thế, chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới lý thuyết vị trí dân cư thị, Tạp chí thị học xuất Vương quốc Anh, 37 (1), 12 trang [21] Bùi Xuân Sơn (2007), Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch sử dụng đất, Hội thảo khoa học quy hoạch sử dụng đất, HàNội [22] Đặng Thái Sơn (2007), Pháp luật quy hoạch sử dụng đất Việt Nam, Hội thảo khoa học quy hoạch sử dụng đất, Hà Nội [23] Dư Phước Tân (2008), Giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất q trình thị hóa thành phố Hồ Chí Minh, Viện nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh [24] Lê Đình Thắng (2002), Ngun lý thị trường nhà đất, NXB Chính trị Quốcgia [25] Bùi Ngọc Tuân (2007), Nghiên cứu số nguyên nhân làm biến động giá đất đô thị thị trường đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp nước ta, Bộ Tài Nguyên Mơi Trường [26] Hồng Việt (1999), Vấn đề Sở Hữu Ruộng Đất kinh tế hàng hoá nhiều thành phần Việt Nam, NXB trị quốc gia, 136 trang [27] Hồ Văn Vinh (2000), Các vấn đề đất sách có liên quan giai đoạn chuyển đổi kinh tế Việt Nam theo hướng thị trường, Tài liệu hội thảo “Nền kinh tế Việt Nam sách đất đai” tỉnh Thái Nguyên vào tháng 12 năm 1999, NXB Nông nghiệp, Hà Nội [28] Ngơ Dỗn Vịnh (2006), Những vấn đề chủ yếu kinh tế phát triển, NXB trị quốc gia, Hà Nội 429trang [29] Mã Khắc Vỹ (Tôn Gia Huyên cộng biên dịch 1995), Lý luận phương pháp định giá đất đai, NXB Cải Cách, Bắc Kinh [30] Ban vật giá Chính phủ (2000), Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, NXB Tp.Hồ Chí Minh [31] Bộ Tài (2008), Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC 78 [32] Bộ Tài – Cục quản lý cơng sản (2011), Chính sách tài đất đai – di dời, Hà Nội [33] Bộ Tài nguyên Môi trường (2010), Báo cáo số 191/BC-BTNMT ngày 10 tháng năm 2010, Hà Nội [34] Bộ Tài ngun Mơi trường (2010).Chính sách đất đai với thị trường bất động sản [35] Phòng Tài Nguyên Môi Trường quận (2010), Báo cáo tổng kết nhiệm vụ năm 2010, phương hướng nhiệm vụ năm 2011 lĩnh vực Tài nguyên môi trường [36] Phịng Tài Ngun Mơi Trường quận (2011), Báo cáo tổng kết nhiệm vụ năm 2011, phương hướng nhiệm vụ năm 2012 lĩnh vực Tài nguyên mơi trường [37] Phịng Tài Ngun Mơi Trường quận (2012), Báo cáo tổng kết nhiệm vụ năm 2012, phương hướng nhiệm vụ năm 2013 lĩnh vực Tài ngun mơi trường [38] Phịng Tài Ngun Mơi Trường quận (2013), Báo cáo tổng kết nhiệm vụ năm 2013, phương hướng nhiệm vụ năm 2014 lĩnh vực Tài ngun mơi trường [39] Phịng Tài Ngun Môi Trường quận (2014), Báo cáo tổng kết nhiệm vụ năm 2014, phương hướng nhiệm vụ năm 2015 lĩnh vực Tài ngun mơitrường [40] Phịng Tài Nguyên Môi Trường quận (2015), Báo cáo tổng kết nhiệm vụ năm 2015, phương hướng nhiệm vụ năm 2016 lĩnh vực Tài nguyên môi trường [41] Phịng Tài Ngun Mơi Trường quận (2016), Báo cáo tổng kết nhiệm vụ năm 2016, phương hướng nhiệm vụ năm 2017 lĩnh vực Tài nguyên môi trường [42] Sở Tài Nguyên Môi Trường Tp.HCM (2010), Báo cáo tổng kết thi hành Luật đất đai 2003 [43] Tổng cục địa (1999), Phương pháp luận quy hoạch sử dụng đất đai, Chương trình hợp tác Việt Nam – Thụy Điển đổi hệ thống địa [44] Viện nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương (2010), Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Mã số KX 01-13/06-10, đề tài nghiên cứu khoa học cấp nhà nước [45] Viện nghiên cứu phổ biến kiến thức bách khoa (1998), Đại từ điển kinh tế thị trường, trang 1248 79 PHỤ LỤC Phụ lục Cách tính thuế nhà, đất theo dự kiến Quốc hội 80 Phụ lục So sánh qui định trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp CHÍNH SÁCH NỘI DUNG CHÍNH SÁCH BỒITHƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ (NGHỊ ĐỊNH 197/2004/NĐ-CP, CHÍNH SÁCH THU TIỀN SDĐ (NGHỊ ĐỊNH 198/2004/NĐ- CP) CHÍNH SÁCH THU TIỀN CHO THUÊ ĐẤT (NGHỊ ĐỊNH 142/2005/NĐ-CP) 17/2006/NĐ-CP) I Về số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trừ Đối với tổ chức, Được trừ tiền bồi cá nhân nước thường, hỗ trợ đất Được trừ tiền bồi Trừ tiền bồi thường, Trừ tiền bồi thường, Tổ chức, cá nhân hỗ trợ đất (khơng nước ngồi, người thường, hỗ trợ (không hỗ trợ đất (không phân biệt bồi trừ tiền bồi thường, hỗ trừ tiền bồi thường, hỗ Việt Nam định cư thường, hỗ trợ đất trợ tài sản đất) trợ tài sản đất) nước ngồi hay tài sản trênđất) II Về diện tích đất trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Đối với tổ chức, Không quy định Không quy định cá nhân nước trừ tiền bồi thường, trừ tiền bồi thường, hỗ Chỉ trừ tiền bồi hỗ trợ toàn trợ toàn diện thường, hỗ trợ Tổ chức, cá nhân diện tích đất hay tích đất hay phần diện tích đất có nước ngồi, người phần diện tích phần diện tích đất có thu tiền cho th đất Việt Nam định cư đất có thu tiền SDĐ, thu tiền SDĐ thu tiền cho thuê đất nước III Giới hạn tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trừ Đối với tổ chức, cá nhân nước Tổ chức, cá nhân nước ngồi, người Việt Nam định cư nƣớcngồi Khơng vượt tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp Được vượt tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp Không vượt tiền thuê đất phải nộp Không vượt tiền SDĐ phải nộp Được vượt tiền thuê đất phải nộp 81 Phụ lục : Một số hình ảnh trình thực đề tài 82 83 ... TÓM TẮT Tác giả thực đề tài “THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ CHẾ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9, TP HỒ CHÍ MINH? ?? Ngồi ra, để thực tốt chế tài đất đai, luận văn... thực sách tài đất đai địa bàn Quận 9, Tp Hồ Chí Minh? ?? điều kiện phát triển cần thiết MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI - Nắm rõ thực trạng thực sách tài đất đai địa bàn Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh - Phân... hệ đất đai 63 3.4.4 Tính hai giá chế thực sách tài 63 3.4.5 Nguyên nhân tồn 67 3.5 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ CHẾ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 69 3.5.1 Cơ chế