Nghĩa vụ tài chính đối với đất đai, đấu giá quyền sử dụng đất và giá đất

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI BỘ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI 0 0 ĐỀ BÀI NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT Giảng viên PGS TS Doãn Hồng Nhung Lớp K66LKDA Hà Nội.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT - ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI BỘ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI 0-0 ĐỀ BÀI: NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT Giảng viên : PGS TS Doãn Hồng Nhung Lớp : K66LKDA Hà Nội – 2022 MỤC LỤC Đấu giá quyền sử dụng đất 1.1 Mục đích đấu giá quyền sử dụng đất 1.2 Thẩm quyền tổ chức đấu giá .3 1.3 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 1.4 Các nội dung cụ thể đấu giá quyền sử dụng đất 1.4.1 Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất .4 1.4.2 Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất 1.4.3 Thực đấu giá quyền sử dụng đất 1.4.4 Trách nhiệm tổ chức xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất 1.5 Sai phạm hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất Giá đất 10 2.1 Sự phát triển pháp luật giá đất .10 2.2 Nguyên tắc phương pháp định giá đất 11 2.3 Khung giá đất 11 2.4 Tác động việc bỏ khung giá đất 11 2.5 Bảng giá đất giá đất cụ thể 12 2.6 Hệ số điều chỉnh giá đất 13 2.7 Tư vấn xác định giá đất .14 2.8 Quyền nghĩa vụ tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất .14 Nghĩa vụ tài đất đai .16 3.1 Nghĩa vụ tài đất đai gì? Sơ lược lịch sử nghĩa vụ tài chính đối người sử dụng đất 16 3.1.1 Nghĩa vụ tài đất đai gì? 16 3.1.2 Sơ lược lịch sử nghĩa vụ tài chính đối người sử dụng đất 17 3.2 Các nghĩa vụ tài đất đai .19 3.2.1 Tiền sử dụng đất, Tiền thuê đất 19 3.2.3 Phí, lệ phí .25 3.2.4 Các nghĩa vụ tài khác với đất 29 3.3 Các quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế 30 3.4 Liên hệ thực tiễn 33 3.4.1 Bản án 191/2021/DS-PT .33 Đấu giá quyền sử dụng đất 1.1 Mục đích đấu giá quyền sử dụng đất - Công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhằm khai thác hợp lý quỹ đất Huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng , tăng nguồn thu ngân sách, cải tạo sở hạ tầng đồng hoàn thiện - Đấu giá quyền sử dụng đất nhằm lựa chọn chủ đầu tư có lực để nâng cao hiệu sử dụng đất 1.2 Thẩm quyền tổ chức đấu giá Thứ nhất, Tổ chức phát triển quỹ đất Tổ chức phát triển quỹ đất đơn vị nghiệp công lập thành lập theo quy định pháp luật có chức Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao tổ chức thực việc đấu giá quyền sử dụng đất có trụ sở, dấu riêng, có tư cách pháp nhân mở tài khoản để hoạt động theo quy định pháp luật Thứ hai, đơn vị thực đấu giá quyền sử dụng đất có chức bán đấu giá tài sản theo quy định đấu giá tài sản bao gồm: + Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản đơn vị nghiệp công lập trực thuộc sở tư pháp tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương định thành lập + Doanh nghiệp đấu giá tài sản tổ chức thành lập hoạt động hình thức, cơng ty hợp danh doanh nghiệp tư nhân, theo quy định Luật đấu giá quy định khác pháp luật có liên quan + Thứ ba, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất Uỷ ban nhân dân cấp định thành lập 1.3 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất Theo TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất thực sau: Bước 1: Lập phương án đấu giá đất Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá Bước 3: Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất Bước 4: Xác định phê duyệt giá khởi điểm đất đấu giá Bước 5: Lựa chọn ký hợp đồng thuê đơn vị thực bán đấu giá quyền sử dụng đất Bước 6: Thực bán đấu giá quyền sử dụng đất Bước 7: Phê duyệt kết đấu giá quyền sử dụng đất Bước 8: Nộp tiền sử dụng đất, tiền th đất có định cơng nhận kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất 1.4 Các nội dung cụ thể đấu giá quyền sử dụng đất 1.4.1 Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất Thực công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia Phải trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật đất đai pháp luật đấu giá tài sản Ví dụ vi phạm nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất: Căn hợp đồng ký kết, kể từ ngày 6-1, Cục Thuế TP.HCM ban hành thơng báo đóng tiền sử dụng đất lệ phí trước bạ cho doanh nghiệp trúng đấu giá Ngày sử dụng làm mốc tính thời hạn để doanh nghiệp nộp tiền Trong hạn 30 ngày, kể từ 6-1, doanh nghiệp phải đóng lệ phí trước bạ 50% tiền sử dụng đất (đợt 1) Trong hạn 60 ngày tiếp theo, đơn vị trúng đấu giá phải nộp 50% tiền sử dụng đất lại (đợt 2) Trường hợp thời hạn toán đợt 1, đợt mà người trúng đấu giá chậm tốn tiền mua tài sản phải nộp tiền chậm nộp theo quy định pháp luật quản lý thuế Quá thời hạn 180 ngày mà bên trúng đấu giá khơng nộp tiền vi phạm hợp đồng ký kết với UBND TP Lúc này, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM thực thủ tục thông báo việc không nộp tiền mua tài sản đấu giá để Trung tâm Phát triển quỹ đất báo cáo Sở Tài nguyên môi trường Sở hồn tất hồ sơ, trình UBND TP định hủy kết trúng đấu giá Tiền cọc doanh nghiệp nộp bị xử lý, nộp vào ngân sách nhà nước Về tiền cọc, tham gia đấu giá, doanh nghiệp phải đóng tiền đặt trước 20% giá khởi điểm lô đất Số tiền đặt trước chuyển thành tiền cọc doanh nghiệp trúng đấu giá ký hợp đồng mua lô đất Như vậy, Công ty cổ phần Dream Republic Công ty cổ phần Sheen Mega bị số tiền cọc tương ứng đóng 115 tỉ đồng 203 tỉ đồng Ngồi bị tiền cọc, Cơng ty cổ phần Dream Republic Cơng ty cổ phần Sheen Mega cịn bị quan thuế TP phạt tiền chậm nộp theo quy định 0,03%/ngày cho đợt phải nộp tiền (đợt từ ngày 6-2 đợt từ ngày 7-4) Với số tiền chậm nộp phải trả 2,3 tỉ đồng/ngày, đến tiền chậm nộp doanh nghiệp lên đến hàng trăm tỉ đồng 1.4.2 Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất Một, trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (trừ trường hợp khoản điều 118 luật đất đai 2013): + Đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê cho thuê mua + Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê + Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng + Sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất sở sản xuất phi nông nghiệp + Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối + Giao đất, cho thuê đất đất nhà nước thu hồi xếp lại, sử lý trụ sở làm việc, sở hoạt động nghiệp, sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước + Giao đất thị, nơng thơn cho hộ gia đình, cá nhân + Giao đất, cho thuê đất trường hợp giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Hai, trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê: + Giao đất không thu tiền sử dụng đất + Sử dụng đất miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định điều 110 luật đất đai 2013 + Sử dụng đất quy định điểm b, g khoản khoản điều 56 luật đất đai 2013 + Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản + Sử dụng đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà tái định cư, nhà xã hội nhà công vụ + Giao đất cho công chức, cán bộ, viên chức chuyển nơi công tác theo định điều động quan có thẩm quyền + Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân có hộ thường trú xã mà khơng có đất chưa nhà nước giao đất + Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân có hộ thường trú thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà khơng có đất chưa nhà nước giao đất + Các trường hợp khác thủ tướng phủ định Ba, trường hợp đưa đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định khoản điều 118 Luật đất đai 2013 mà người tham gia; có người đăng kí tham gia đấu giá đấu giá lần khơng thành nhà nước thực giao đất, cho thuê đất mà đấu giá 1.4.3 Thực đấu giá quyền sử dụng đất Điều kiện để tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao, cho thuê đất: + Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước thẩm quyền phê duyệt + Đất giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước + Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt  Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện: + Thuộc đối tượng nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định điều 55 56 luật đất đai 2013 + Đảm bảo điều kiện để thực dự án đầu tư theo quy định điều 58 luật đất đai 2013 trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư 1.4.4 Trách nhiệm tổ chức xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất Sở tài nguyên môi trường: tổ chức định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất… Sở tài chính: chủ trì, phối hợp với sở TN MT tổ chức thực việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất gắn với tài sản thuộc sở hữu nhà nước Nhà nước: ban hành thủ tục công khai; thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, 1.5 Sai phạm hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất Thời gian qua, công tác quản lý Nhà nước hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất địa phương triển khai đồng bộ, hiệu quả; công tác tra, kiểm tra hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất triển khai thường xuyên, kịp thời phát xử lý hành vi vi phạm, gây thiệt hại cho tổ chức, cá nhân làm thất thoát tài sản Nhà nước Bên cạnh đó, cịn tồn số sai phạm hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất như: Chỉ định thầu trái quy định; sai phạm việc giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá; vi phạm hoạt động tổ chức đấu giá; có khuất tất quy trình đấu giá quyền sử dụng đất;… * Chỉ định thầu trái quy định; giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá Chỉ ̣ nh thầu số hình thức hoạt động đấu thầu theo Luât ̣ đấu thầu 2013 Đây hình thức đươc nhị ều doanh nghiêp ̣ áp dung ̣ thủ tuc l ưa ch on nh thầu đơn giản hơn, thời gian diễn trình n ̣ h thầu cũng ngắn gon ̣ Theo đó, Chỉ định thầu quy định khoản Điều 22 Luật Đấu thầu 2013 sau: Chỉ định thầu nhà thầu áp dụng trường hợp sau đây: a) Gói thầu cần thực để khắc phục để xử lý kịp thời hậu gây cố bất khả kháng; gói thầu cần thực để bảo đảm bí mật nhà nước; gói thầu cần triển khai để tránh gây nguy hại trực tiếp đến tính mạng, sức khỏe tài sản cộng đồng dân cư địa bàn để khơng ảnh hưởng nghiêm trọng đến cơng trình liền kề; gói thầu mua thuốc, hóa chất, vật tư, thiết bị y tế để triển khai cơng tác phịng, chống dịch bệnh trường hợp cấp bách; b) Gói thầu cấp bách cần triển khai nhằm mục tiêu bảo vệ chủ quyền quốc gia, biên giới quốc gia, hải đảo; c) Gói thầu cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, mua sắm hàng hóa phải mua từ nhà thầu thực trước phải bảo đảm tính tương thích cơng nghệ, quyền mà khơng thể mua từ nhà thầu khác; gói thầu có tính chất nghiên cứu, thử nghiệm; mua quyền sở hữu trí tuệ; d) Gói thầu cung cấp dịch vụ tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế xây dựng định cho tác giả thiết kế kiến trúc cơng trình trúng tuyển tuyển chọn tác giả có đủ điều kiện lực theo quy định; gói thầu thi cơng xây dựng tượng đài, phù điêu, tranh hoành tráng, tác phẩm nghệ thuật gắn với quyền tác giả từ khâu sáng tác đến thi cơng cơng trình; đ) Gói thầu di dời cơng trình hạ tầng kỹ thuật đơn vị chuyên ngành trực tiếp quản lý để phục vụ cơng tác giải phóng mặt bằng; gói thầu rà phá bom, mìn, vật nổ để chuẩn bị mặt thi cơng xây dựng cơng trình; e) Gói thầu cung cấp sản phẩm, dịch vụ cơng, gói thầu có giá gói thầu hạn mức áp dụng định thầu theo quy định Chính phủ phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội thời kỳ Ví dụ định thầu trái quy định; giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá: UBND tỉnh Khánh Hòa ký hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) với Công ty Cổ phần Thanh Yến để xây dựng sở Trường Chính trị Khánh Hịa Đổi lại, Cơng ty Thanh Yến UBND tỉnh Khánh Hoà giao khu "đất vàng" 7.388m2 Trường Chính trị tỉnh Khánh Hịa cũ Ngày 25/5/2011, UBND tỉnh Khánh Hịa có văn xin ý kiến Chính phủ định thầu dự án BT Trường Chính trị Chính phủ yêu cầu Bộ Kế hoạch Đầu tư có ý kiến 10 09/9/2016 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất thông tư hướng dẫn Bộ Tài Tiền sử dụng đất ghi nợ Theo quy định Điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP Cụ thể:  Người Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sau đây: + Hộ gia đình, cá nhân giao đất ở; + Tổ chức kinh tế giao đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê; + Người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước giao đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê; + Tổ chức kinh tế giao đất thực dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau gọi tắt đất nghĩa trang, nghĩa địa); + Tổ chức kinh tế giao đất để xây dựng cơng trình hỗn hợp cao tầng, có diện tích nhà để bán để bán kết hợp cho thuê  Người sử dụng đất Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất đất nghĩa trang, nghĩa địa trường hợp sau: + Đất nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp có nguồn gốc giao không thu tiền sử dụng đất, quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất đất nghĩa trang, nghĩa địa; + Đất nơng nghiệp có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất; + Đất phi nơng nghiệp (khơng phải đất ở) có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất có thu tiền sử dụng đất; + Đất nông nghiệp, đất phi nơng nghiệp (khơng phải đất ở) có nguồn gốc 21 Nhà nước cho thuê đất chuyển sang sử dụng làm đất đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất • Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng năm 2014 cấp Giấy chứng nhận • Theo đó, tiền sử dụng đất xác định dựa sau: + Diện tích đất giao, chuyển mục đích sử dụng, cơng nhận quyền sử dụng đất + Mục đích sử dụng đất + Giá đất tính thu tiền sử dụng đất Trong đó, giá đất tính thu tiền sử dụng đất xác định thông qua: + Giá đất theo Bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành; + Giá đất cụ thể xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư; + Giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Tại Khoản 1, Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất có quy định: Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất; cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều Nghị định hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn tài chính, có nguyện vọng ghi nợ ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp Giấy chứng nhận sau có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hồ sơ giao đất tái định cư có đơn xin ghi nợ nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất Người sử dụng đất trả nợ dần thời hạn tối đa năm; sau năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất lại theo giá đất thời điểm trả nợ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân 22 tốn nợ trước hạn hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ 2%/năm thời hạn trả nợ trước hạn tính số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn * Tiền thuê đất Tiền thuê đất khoản tiền mà cá nhân, tổ chức thuê đất phải trả trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất Chính sách tiền thuê đất quy định Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất; thơng tư hướng dẫn Bộ Tài Tiền thuê đất xác định cứ: - Diện tích đất cho thuê; - Thời hạn cho thuê đất; - Đơn giá thuê đất; trường hợp đấu giá quyền thuê đất giá đất thuê đơn giá trúng đấu giá; - Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Cách tính tiền thuê đất áp dụng trường hợp Nhà nước cho thuê đất Riêng trường hợp người sử dụng đất thuê đất tiền thuê theo thỏa thuận bên Thuê đất không thông qua đấu giá Căn Khoản Điều Khoản Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, tiền thuê đất trường hợp không thông qua đấu giá xác định theo công thức sau: Tiền thuê đất thu 01 năm = Diện tích phải nộp tiền thuê x Đơn giá thuê đất hàng năm Trong đó, đơn giá th đất hàng năm tính sau: Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) x Giá đất tính thu tiền thuê đất (tính theo giá đất cụ thể) Thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất 23 Theo Khoản Điều Khoản Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, tiền thuê đất trường hợp thông qua đấu giá tính sau: Tiền thuê đất thu 01 năm = Diện tích phải nộp tiền thuê x Đơn giá thuê đất Trong đó, đơn giá thuê đất đơn giá trúng đấu giá thời hạn 01 năm Th đất xây dựng cơng trình ngầm Căn Khoản Điều Khoản Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, tiền thuê đất trường hợp đất xây dựng cơng trình ngầm xác định sau: Tiền thuê đất thu 01 năm = Diện tích phải nộp tiền thuê x Đơn giá thuê đất Trong đó, đơn giá th đất khơng q 30% đơn giá thuê đất bề mặt với hình thức thuê đất trả tiền th đất hàng năm có mục đích sử dụng Thuê đất có mặt nước Theo Khoản Điều Khoản Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, tiền thuê đất trường hợp thuê đất có mặt nước xác định sau: Tiền thuê đất thu 01 năm = Diện tích phải nộp tiền thuê x Đơn giá thuê đất Trong đó, đơn giá thuê đất có mặt nước xác định sau: - Đối với phần diện tích đất khơng có mặt nước, xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm theo quy định trường hợp - Đối với phần diện tích đất có mặt nước đơn giá thuê đất hàng năm, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê không thấp 50% đơn giá thuê đất hàng năm đơn giá thuê đất thu lần cho thời gian th loại đất có vị trí liền kề có mục đích sử dụng (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu cụ thể để tính đơn giá thuê) Tiền thuê đất không ghi nợ Tiền thuê đất trả lần trả năm 3.2.2 Thuế Người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp loại thuế liên quan đến đất đai như: Thuế sử dụng đất; 24 Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Cụ thể: * Thuế sử dụng đất Thuế sử dụng đất nông nghiệp Chính sách thuế sử dụng đất nơng nghiệp:được quy định Luật thuế Sử dụng Đất Nông nghiệp 1993 23-L/CTN Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực theo quy định Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 Theo đó, tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp phải nộp thuế; thuế sử dụng đất nơng nghiệp tính thóc, thu tiền Giá thóc thu thuế ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định, thấp không 10% so với giá thị trường địa phương vụ thu thuế Trong trường hợp đặc biệt, thuế thu thóc Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định Để khuyến khích phát triển nơng nghiệp, nơng dân, nơng thơn, xóa đói giảm nghèo, cải thiện đời sống nhân dân, Quốc hội cũng ban hành nhiều nghị miễn, giảm thuế sử dụng đất nơng nghiệp, quy định miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp hầu hết đối tượng đến hết ngày 31/12/2025 Thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp Chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:được quy định Thông tư 153/2011/TT-BTC hướng dẫn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Trước năm 2012, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp điều tiết Pháp lệnh thuế nhà, đất Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua ngày 03/7/1992 sửa đổi, bổ sung số điều năm 1994 Ngày 17/6/2010, kỳ họp thứ 7, Quốc hội Khóa XII thông qua Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thay cho Pháp lệnh thuế nhà, đất có hiệu lực vào ngày 01/01/2012 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp điều tiết vào đất ở, đất sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp đảm bảo phù hợp với Luật đất đai Ngồi ra, đất phi nơng nghiệp thuộc đối tượng không chịu thuế, sử dụng vào mục đích kinh doanh cũng thuộc đối tượng chịu thuế 25 Thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp tính dựa giá tính thuế thuế suất Giá tính thuế đất xác định diện tích đất tính thuế nhân với giá 1m2 đất Về thuế suất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp xây dựng mức thuế suất theo tỷ lệ phần trăm giá tính thuế phân biệt theo mục đích, trạng sử dụng đất khác Đối với đất ở, có phân biệt thuế suất diện tích hạn mức (0,03%) diện tích vượt hạn mức mức độ khác (0,07% 0,15%) Ngoài ra, thuế suất xây dựng mức khác đất kinh doanh phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng, đất lấn chiếm, đất sử dụng sai mục đích * Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) quyền sử dụng đất Luật thuế TNCN số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 sửa đổi, bổ sung theo Luật số 26/2012/QH13 ngày 22/11/2012 có quy định thuế TNCN quyền sử dụng đất bao gồm khoản chính: (i) Thuế TNCN khoản thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng bất động sản, bao gồm: quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất; quyền sở hữu nhà, kể nhà hình thành tương lai; kết cấu hạ tầng cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể cơng trình xây dựng hình thành tương lai; quyền thuê đất; quyền thuê mặt nước; khoản thu nhập khác nhận từ thừa kế, quà tặng bất động sản hình thức Số thuế TNCN tính phần thu nhập nhận từ thừa kế, quà tặng bất động sản vượt 10 triệu đồng theo lần phát sinh nhân với thuế suất 10%; (ii) Thuế TNCN thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu sử dụng nhà ở; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước; khoản thu nhập khác nhận từ chuyển nhượng bất động sản Căn tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giá chuyển nhượng lần thuế suất 26 Chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định Luật Thuế TNDN hành, doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế, ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất; doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất phải khai, nộp thuế TNDN Căn tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thu nhập tính thuế thuế suất Trong đó, thu nhập tính thuế thu nhập chịu thuế trừ khoản lỗ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm trước (nếu có) Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác định doanh thu thu từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ giá vốn bất động sản khoản chi phí trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thuế suất áp dụng cho thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản doanh nghiệp 20% từ ngày 01/01/2016 3.2.3 Phí, lệ phí * Lệ phí Khái niệm: Lệ phí khoản tiền ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý nhà nước quy định Danh mục lệ phí ban hành kèm theo Luật Theo ta có loại lệ phí Lệ phí trước bạ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Lệ phí trước bạ Theo quy định Nghị định 140/2016/NĐ-CP, lệ phí trước bạ số tiền mà người sử dụng đất phải nộp vào giá tính lệ phí trước bạ mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) Trong đó: - Giá tính lệ phí trước bạ xác định bao gồm nhà đất Cụ thể: 27 + Giá tính lệ phí trước bạ đất giá đất Bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành theo quy định pháp luật đất đai thời điểm kê khai lệ phí trước bạ; + Giá tính lệ phí trước bạ nhà giá Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành theo quy định pháp luật xây dựng thời điểm kê khai lệ phí trước bạ (Giá trị lệ phí trước bạ số trường hợp cụ thể quy định Nghị định 140/2016/NĐ-CP) - Mức thu lệ phí trước bạ nhà, đất 0,5% Công thức: Lệ phí trước bạ = Gía tính lệ phí trước bạ x 0.5% Đối tượng chịu lệ phí trước bạ • Nhà, đất: + Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho mục đích khác + Đất, gồm: loại đất nông nghiệp đất phi nông nghiệp theo quy định Luật Đất đai thuộc quyền quản lý sử dụng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (không phân biệt đất xây dựng công trình hay chưa xây dựng cơng trình) • Súng săn, súng dùng để tập luyện, thi đấu thể thao • Tàu thủy, kể sà lan, ca nô, tàu kéo, tàu đẩy • Thuyền thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với quan quản lý Nhà nước, kể du thuyền • Tàu bay • Xe mô tô hai bánh, xe mô tô ba bánh, xe gắn máy, loại xe tương tự phải đăng ký gắn biển số quan nhà nước có thẩm quyền cấp (sau gọi chung xe máy) • Ơ tơ, rơ mc sơ mi rơ mc kéo tơ, loại xe tương tự phải đăng ký gắn biển số quan nhà nước có thẩm quyền cấp • Trường hợp loại máy, thiết bị thuộc diện phải đăng ký gắn biển số quan nhà nước có thẩm quyền cấp ô tô theo quy định 28 Luật Giao thông đường văn hướng dẫn thi hành khơng phải chịu lệ phí trước bạ • Vỏ, tổng thành khung (gọi chung khung), tổng thành máy tài sản phải chịu lệ phí trước bạ nêu khoản 3, 4, 5, Điều khung, tổng thành máy thay khác với số khung, số máy tài sản quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo Khoản Điều Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi Thơng tư 106/2021/TTBTC), lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền HĐND cấp tỉnh Do đó, mức thu phụ thuộc vào địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng mà lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác nhau, thường khơng q 500 ngàn đồng/lần cấp * Phí Khái niệm: Phí khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả nhằm bù đắp chi phí mang tính phục vụ quan nhà nước, đơn vị nghiệp công lập tổ chức quan nhà nước có thẩm quyền giao cung cấp dịch vụ cơng quy định Danh mục phí ban hành kèm theo Luật Theo có số loại phí là: Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: + Theo Điều Thơng tư 85/2019/TT-BTC, Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khoản thu công việc thẩm định hồ sơ, điều kiện cần đủ đảm bảo việc thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận cấp) theo quy định pháp luật + Khoản thu theo quy mơ diện tích đất, tính chất phức tạp loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất điều kiện cụ thể địa phương 29 + VD: Mức phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội (Nghị 20/2016/NQ-HĐND) Nội dung thu Mức thu phí Hồ sơ giao đất, cho thuê đất 1.000 đồng/m2; tối đa 7.500.000 đồng/hồ sơ Hồ sơ chuyển quyền sử 0,15% giá trị chuyển nhượng, dụng đất, quyền sở hữu nhà tối đa 5.000.000 đồng/hồ sơ tài sản khác gắn liền với đất Phí đo đạc, lập đồ địa Điều Thơng tư 02/2014/TT-BTC quy định giải thích rõ: + Phí đo đạc, lập đồ địa khoản thu tổ chức, cá nhân, hộ gia đình quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất phép thực việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập đồ địa nơi chưa có đồ địa có tọa độ + Mức thu: Căn vào bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập đồ địa tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất giao, thuê phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ dự án, mức thu phí đo đạc, lập đồ địa tối đa khơng q 1.500 đồng/m2 Phí khai thác sử dụng tài liệu đất đai + Theo thông tư 85/2019/TT-BTC, Phí khai thác sử dụng tài liệu đất đai khoản thu người có nhu cầu khai thác sử dụng tài liệu đất đai quan nhà nước có thẩm quyền quản lý hồ sơ, tài liệu đất đai (như: quan địa chính, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, quận, huyện) nhằm bù đắp chi phí quản lý, phục vụ việc khai thác sử dụng tài liệu đất đai bù đắp chi phí cho hoạt động thu phí Phí khai thác sử dụng tài liệu đất đai bao 30 gồm đồ quy hoạch sử dụng đất, đồ trạng sử dụng đất, đồ chuyên đề, đồ địa + Mức thu phí tối đa khơng q 300.000 đồng/hồ sơ, tài liệu (khơng bao gồm chi phí in ấn, chụp hồ sơ, tài liệu) 3.2.4 Các nghĩa vụ tài khác với đất Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai (Nghị định 91/2019/NĐCP) - Thời hiệu xử phạt vi hành lĩnh vực đất đai năm Các hành vi vi phạm pháp luật đất đai: + Sử dụng đất trồng lúa vào mục đích khác khoogn có cho phép quan có thẩm quyền + Sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất vào mục đích khác khơng quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định điểm c d khoản Điều 57 Luật đất đai + Sử dụng đất nông nghiệp đất trồng lúa, đất rừng phịng hộ, khơng phải đất rừng đặc dụng, khơng phải đất rừng sản xuất vào mục đích khác khơng quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định điểm b d khoản Điều 57 Luật đất đai + Sử dụng đất nhóm đất phi nơng nghiệp vào mục đích khác khơng quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định điểm đ, e g khoản Điều 57 Luật đất đai + Chuyển đổi cấu trồng đất trồng lúa không quy định; sử dụng đất vào mục đích khác thuộc trường hợp phải đăng ký mà không đăng ký theo quy định + Lấn, chiếm đất + Hủy hoại đất + Gây cản trở thiệt hại cho việc sử dụng đất người khác 31 + Không đăng ký đất đai + Chuyển quyền, cho thuê, chấp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định khoản Điều 188 Luật đất đai 3.3 Các quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế Thứ nhất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (căn điều 108 BLĐĐ 2013): • Một, tính tiền sử dụng đất + Diện tích đất giao, chuyển mục đích sử dụng, cơng nhận quyền sử dụng đất; + Mục đích sử dụng đất; + Giá đất theo quy định Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất giá đất giá trúng đấu giá • Hai, tính tiền cho thuê đất + Diện tích đất cho thuê; + Thời hạn cho thuê đất; + Đơn giá thuê đất; trường hợp đấu giá quyền thuê đất giá đất thuê đơn giả trúng đấu giá, Hình thức Nhà nước cho thuê đất: + Thu tiền thuê đất hàng năm + Thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian th • Ba, thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời điểm Nhà nước định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất Thứ hai, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất (căn Điều 109 BLĐĐ 2013) 32 • Một, chuyển mục đích sử dụng đất quy định điểm d, đ, e g khoản Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau + Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả lần cho thời gian thuê mức chênh lệch tiền sử dụng đất, tiền thuê đất loại đất sau chuyển mục đích sử dụng đất tiền sử dụng đất, tiền thuê đất loại đất trước chuyển mục đích sử dụng đất, + Nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau chuyển mục đích sử dụng đất • Hai, gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đổi tượng phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải thực nghĩa vụ tài thời gian gia hạn Tại Điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phu quy định thu tiền sử dụng đất (Nghị định số 45/2014/NĐ-CP) sửa đổi, bổ sung bại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định cụ thể thu tiền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất, Thứ ba, quỹ phát triển đất (căn điều 111 BLĐĐ 2013) • Quỹ phát triển đất địa phương Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài khác địa phương để ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt • Nguồn tài Quỹ phát triển đất phân bố từ ngân sách nhà nước huy động nguồn khác theo quy định pháp luật • Tại Điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định chi tiết quỹ phát triển đất Thứ tư, miễn, gia tiên sử dụng đất, tiền thuê đất (căn điều 110 BLĐĐ 2013) - Để khuyến khích hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản dự án phát triển nhanh phạm vi nước, Nhà nước ban hành 33 sách, quy định pháp luật miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất Thông qua giải pháp tác động trực tiếp tài chính, Nhà nước tác động xây dựng nên nhận thức người sử dụng đất ưu đãi mà Nhà nước dành cho họ - Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực trường hợp sau đây: + Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại, + Sử dụng đất để thực sách nhà ở, đất người có cơng với cách mạng, hộ gia đình nghèo, hộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo, sử dụng đất để xây dựng nhà xã hội theo quy định pháp luật nhà ở, đất cho người phải di dời Nhà nước thu hồi đất có nguy đe dọa tính mạng người, + Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số; + Sử dụng đất xây dựng cơng trình nghiệp tổ chức nghiệp công lập; + Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay, đất xây dựng sở, cơng trình cung cấp dịch vụ hàng không, + Sử dụng đất làm mặt xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho, xây dựng sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hợp tác xã nông nghiệp, + Các trường hợp khác theo quy định Chính phủ Mục từ điều 10 đến điều 13 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định cụ thể miễn, giảm tiền sử dụng đất 34 3.4 Liên hệ thực tiễn 3.4.1 Bản án 191/2021/DS-PT - Đây án dân phúc thẩm tranh chấp kết bán đấu giá quyền sử dụng đất tòa án tỉnh Tây Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 330/2020/TLPT-DS ngày 29 tháng 11 năm 2020 - Theo án, năm 1999, bên nguyên đơn mua lơ đất Phịng Địa huyện Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất Nhưng hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất không tiến hành tổ chức đấu giá theo quy định pháp luật; cụ thể phân lô đất sơ đồ, mà không giao ngồi thực địa, chưa có phương án giải tỏa, đất hộ khác lấn chiếm; chưa có phương án bồi thường nhà cửa, tài sản khác đất; chưa công khai đấu giá theo quy định; không tiến hành cắm mốc ngồi thực địa, khơng bàn giao tài sản diện tích đất Trường Quản lý kinh tế trước cấp cho cá nhân, tập thể sử dụng Như trái với quy định Luật đất đai 1993 (hiện hành giờ) nghị định 86/CP phủ Vậy Hội đồng đấu giá vi phạm nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất 35 ... LUẬT ĐẤT ĐAI 0-0 ĐỀ BÀI: NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT Giảng viên : PGS TS Doãn Hồng Nhung Lớp : K66LKDA Hà Nội – 2022 MỤC LỤC Đấu giá quyền sử dụng đất. .. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất .4 1.4.2 Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất 1.4.3 Thực đấu giá quyền sử dụng đất ... giá quyền sử dụng đất Bước 6: Thực bán đấu giá quyền sử dụng đất Bước 7: Phê duyệt kết đấu giá quyền sử dụng đất Bước 8: Nộp tiền sử dụng đất, tiền th đất có định cơng nhận kết trúng đấu giá quyền