Lời mở đầu Trong năm qua, quy định pháp luật sách tài đất đai thu nhiều thành đáng ghi nhận bên cạnh tồn khơng bất cập, hạn chế cần giải Nhằm góp phần làm rõ đem lại hiểu biết sâu sắc vấn đề này, chúng em xin lựa chọn đề tài: "Các bạn làm việc nhóm viết chuyên đề hoàn thiện pháp luật sách tài đất đai nhằm nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản" Chúng em xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo tổ môn giảng giải tiết học tư vấn để giúp chúng em hoàn thành tốt tập Nội dung Chính sách tài đất đai Theo quy định Điều 54 Luật đất đai năm 2003 quy định cụ thể hoá tài đất đai khoản thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước gồm chín khoản xếp theo ba nhóm lớn với trình tự khâu là: giao đất, sử dụng đất thuế từ đất đai Luật đất đai ban hành tạo sở pháp lý để hình thành hệ thống sách tài đất đai như: sách thuế, thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính… Hệ thống đáp ứng kịp thời yêu cầu công tác quản lý đất đai pháp luật Nhà nước; khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả; phục vụ cho phát triển đất nước Tuy nhiên mảng pháp luật liên quan đến vấn đề tài đất đai dường chưa Nhà nước trọng áp dụng; biểu việc chưa có thống sách tài đất; cơng tác tài thực sách tài đất đai nhiều yếu kém… Vậy, nhằm nâng cao hiệu quản lí Nhà nước thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường quyền sử dụng đất đai thị trường bất động sản pháp luật sách đất đai nhà nước ta cần tiếp tục hoàn thiện theo hướng nào? Đâu biện pháp tốt cho hoàn thiện ấy? Chuyên đề hồn thiện pháp luật sách tài đất đai nhằm nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thứ nhất, thu tiền sử dụng đất tiền thuê đất Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phải nhằm khuyến khích nhà đầu tư đầu tư vào dự án phát triển đô thị, giúp cho hộ gia đình, cá nhân có điều kiện lựa chọn hình thức nhà phù hợp với khả chi trả điều kiện sinh sống gia đình Thứ hai, với việc giao đất theo định quan Nhà nước có thẩm quyền cần đẩy mạnh việc giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất vị trí có khả sinh lợi cao, có điều kiện kết cấu hạ tầng tốt, nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ quỹ đất để phát triển đô thị Khuyến khích, thu hút vốn đầu tư thành phần kinh tế nước thực dự án đầu tư khu công nghiệp, khu kinh tế, khu cơng nghệ cao Thứ ba, cần hồn thiện chế tài sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng, dành quyền chủ động cho quyền địa phương để huy động nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng công trình hạ tầng để phát triển thị toán lại quỹ đất thương phẩm dự án đầu tư, hình thành thị trường bất động sản lành mạnh quan trọng Bên cạnh đó, sách thuế góp phần điều tiết vào q trình thị hố chủ yếu tập trung thuế đất đai thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất Chính sách thuế đất đai nhằm điều tiết, phân phối lại khoản thu nhập từ đất đai đảm bảo quản lý Nhà nước đất đai thị trường bất động sản Thứ tư, tổ chức thực tốt sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo Luật Đất đai năm 2003 Về phạm vi thu hồi đất, Nhà nước thực thu hồi đất, bồi thường tái định cư đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch phê duyệt; Đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trường hợp đầu tư, xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế dự án đầu tư lớn theo quy định Chính phủ; Đối với dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất nhà đầu tư thực nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mà khơng phải thực thu hồi đất Bồi thường hỗ trợ cho người có đất, tài sản đất hợp pháp bị thu hồi theo nguyên tắc người sử dụng đất Nhà nước thu hồi, bồi thường theo loại đất có mục đích sử dụng, khơng có đất để bồi thường LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com bồi thường giá trị quyền sử dụng đất thời điểm có định thu hồi Bồi thường tài sản đất phải xác định giá trị phù hợp với thực tế Nhà nước có quỹ nhà tái định cư cho người có nhà, đất bị thu hồi theo định Nhà nước Ngoài biện pháp trên, việc điều tiết thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Điều 54 Luật đất đai năm 2003 cần ý hai vấn đề sau: Một là: Cần xác định lộ trình cụ thể việc thức luật hố thuế thu nhập người có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân cho phù hợp với thuế suất điều tiết thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Hai là: phải kiểm soát chặt chẽ thu nhập phát sinh qua lần chuyển quyền sử dụng đất, tính đúng, tính đủ thu nhập phát sinh để tạo nguồn thu cho ngân sách tạo công xã hội Chun đề hồn thiện pháp luật sách tài đất đai nhằm thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Thứ nhất, việc ban hành sách phải bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, quán, giảm tối đa can thiệp Nhà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm bất động sản tham gia vào thị trường phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; tập trung xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đăng ký bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Thuế sử dụng đất Luật Thuế tài sản theo Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh Quốc hội; với việc khẩn trương xây dựng văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Luật Xây dựng phải tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung các Văn quy phạm pháp luật hiện hành liên quan đến thị trường bất động sản nhằm khắc phục quy định chồng chéo, mâu thuẫn bất cập làm hạn chế hiệu thị trường bất động sản Thứ hai, cần nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường Thơng qua thuế, phí lệ phí, Nhà nước cần phải điều tiết thị trường bất động sản, đặc biệt địa tô chênh lệch trường hợp Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời giảm thuế phí giao dịch thị trường bất động sản mức hợp lý nhằm LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách Nhà nước Thứ ba, tăng khả cung cấp hàng hoá bất động sản đất cho sản xuất kinh doanh bất động sản nhà để chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, đồng thời góp phần thực sách xã hội Để thực có kết giải pháp này, bên cạnh việc phát triển quỹ đất để điều tiết thị trường theo quy định Luật Đất đai năm 2003, cần khuyến khích thành phần kinh tế đầu tư phát triển bất động sản nhà ở, loại bất động sản thương mại khác, đặc biệt nhà cho thuê, nhà bán trả dần thơng qua sách tạo điều kiện để người thu nhập thấp, hộ gia đình sách xã hội gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở, ngun tắc xố bao cấp, thực thi sách hỗ trợ cho hộ gia đình, cá nhân phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội, khả ngân sách nhà nước địa phương Kiên thu hồi tổ chức bán đấu giá các lô đất dự án mà chủ đầu tư thứ cấp không đầu tư sau 12 tháng mà không quan nhà nước có thẩm quyền cho phép Thứ tư, quy định bắt buộc việc bán nhà chuyển quyền sử dụng đất các dự án Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực cơng khai để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin qua Trung tâm giao dịch bất động sản; hoàn thiện tăng cường lực hoạt động tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm thông tin bất động sản để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, hiệu Kết luận Thị trường đất đai hình thành phát triển phụ thuộc vào tình hình cụ thể nước, yếu tố pháp lí đất đai yếu tố ban đầu khơng thể thiếu Cơng tác hồn thiện pháp luật đặc biệt trọng tạo phát triển thuận lợi, bền vững cho thị trường đất đai Việt Nam Nhà nước Việt Nam với vai trò chủ sở hữu đất đai mặt tạo dựng mơi trường pháp lí định cho bình ổn sách tài đất đai đồng thời nhà nước “bà đỡ” cho thị trường có biến động lớn Sự quản lí Nhà nước đất đai thực mang lại hiệu định Song, có cố gắng Nhà nước thơi chưa đủ mà cịn cần tham gia toàn xã hội đưa thị trường sử dụng đất đai phát triển lành mạnh tương lai LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Danh mục tài liệu tham khảo Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb CAND, Hà Nội, 2008 Viện đại học mở Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2008 Khoa luật – Đại học quốc gia Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb Đại học quốc gia Hà Nội LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... tập trung thuế đất đai thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất Chính sách thuế đất đai nhằm điều tiết, phân phối lại khoản thu nhập từ đất đai đảm bảo quản lý Nhà nước đất đai thị trường... cho ngân sách tạo cơng xã hội Chun đề hồn thiện pháp luật sách tài đất đai nhằm thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Thứ nhất, việc ban hành sách phải... biến động lớn Sự quản lí Nhà nước đất đai thực mang lại hiệu định Song, có cố gắng Nhà nước thơi chưa đủ mà cịn cần tham gia toàn xã hội đưa thị trường sử dụng đất đai phát triển lành mạnh tương