Hoàn thiện pháp luật về tài chính đối với đất đai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LƯU CƠNG THÀNH HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI - 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các thơng tin Luận văn trung thực, có tiếp thu sử dụng ý tưởng khoa học tác giả có nghiên cứu liên quan Những phần trích dẫn có xuất xứ rõ ràng Tác giả Lưu Cơng Thành LỜI CẢM ƠN Để hồn thành đề tài luận văn này, bên cạnh nỗ lực thân, nhận giúp đỡ, động viên hướng dẫn thầy cô giáo, gia đình bạn bè suốt khóa học thời gian nghiên cứu Với lòng kính trọng biết ơn sâu sắc, xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám hiệu, toàn thể quý thầy, cơ, cán bộ, nhân viên Phòng Đào tạo, Khoa Sau đại học, Khoa Pháp luật kinh tế cán bộ, nhân viên thư viện trường Đại học Luật Hà Nội tạo điều kiện thuận lợi suốt q trình học tập, nghiên cứu để tơi hồn thành luận văn thạc sỹ Ngồi ra, muốn đặc biệt gửi lời cảm ơn tới Tiến sỹ Nguyễn Thị Nga, người ln tận tình hướng dẫn, bảo thực nghiên cứu mà khơng có có lẽ tơi khơng hồn thành luận văn Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè cạnh động viên giúp đỡ tơi q trình học tập thực luận văn thạc sỹ Hà Nội, ngày 27 tháng năm 2014 Tác giả Lưu Công Thành MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN Phần mở đầu CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI 1.1 Khái niệm tài đất đai 1.2 Cơ sở quy định tài đất đai 10 1.3 Vai trò sách tài đất đai 12 1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến tài lĩnh vực đất đai 13 1.5 Lịch sử phát triển quy định tài đất đai Việt Nam 16 1.6 Các quy định tài đất đai giới 21 KẾT LUẬN CHƯƠNG 27 CHƯƠNG 28 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI 28 ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 28 2.1 Thực trạng pháp luật thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 28 2.2 Thực trạng pháp luật thuế sử dụng đất 39 2.3 Thực trạng quy định thuế thu nhập liên quan đến đất đai 46 2.4 Thực trạng quy định pháp luật phí lệ phí 55 KẾT LUẬN CHƯƠNG 61 Chương 62 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 62 3.1 Những yêu cầu việc đổi pháp luật tài đất đai 62 3.2 Một số giải pháp hồn thiện pháp luật tài đất đai Việt Nam 65 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật tài đất đai 73 KẾT LUẬN CHƯƠNG 76 KẾT LUẬN 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 78 Phần mở đầu Tính cấp thiết đề tài Đất đai lĩnh vực nhạy cảm xã hội, tư liệu sản xuất khơng thể thiếu hầu hết lĩnh vực sản xuất kinh doanh Đúng lời phát biểu ông Barrard Bims Báo cáo Hội thảo pháp lý, hành đất đai soạn thảo cho tổ chức FAO: “Đất đai cội nguồn dự trữ tài nguyên có giá trị người phương tiện sống mà thiếu người ta khơng thể tồn tại, trì phát triển sống”[39], hay Nghị Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành trung ương khóa IX khẳng định: “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực nguồn vốn to lớn đất nước; quyền sử dụng đất hàng hóa đặc biệt”[2, 61] Chính vậy, việc khai thác, quản lý sử dụng đất đai cách có hiệu cần thiết phải Nhà nước quan tâm Trước đây, kinh tế nước ta mang nặng tính tập trung, quan liêu bao cấp nên việc quản lý sử dụng đất đai chủ yếu áp dụng biện pháp hành Các biện pháp kinh tế chưa trọng sử dụng quản lý đất đai Tuy nhiên, từ đất nước chuyển sang chế thị trường hội nhập quốc tế, quan hệ đất đai ngày thể rõ vai trò phát triển kinh tế; thu hút quan tâm sâu sắc Đảng, Nhà nước toàn thể xã hội Việc trì biện pháp quản lý đất đai biện pháp mang tính trị, hành khơng phù hợp mà cần kết hợp thêm phương thức quản lý kinh tế, có sách tài đất đai Các biện pháp quản lý kinh tế nói chung hay sách tài đất đai nói riêng biến đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn cung cấp cho hoạt động sản xuất, kinh doanh Theo đó, sách tài đất đai tạo nguồn thu từ đất đai vào Ngân sách nhà nước với số tiền năm sau cao năm trước chiếm tỷ trọng ngày đáng kế cấu khoản thu Ngân sách nhà nước Khơng dừng lại đó, việc thực thi sách tài đất đai góp phần nâng cao ý thức người sử dụng đất việc sử dụng đất mục đích, tiết kiệm, hợp lý có hiệu quả, khuyến khích người sử dụng đất đầu tư, bồi bổ cải tạo đất Ngồi ra, sách tài đất đai góp phần xây dựng vận hành thị trường bất động sản hoạt động thông suốt, đồng Tuy nhiên bên cạnh thành tựu to lớn khơng thể phủ nhận, sách tài đất đai hành bộc lộ số hạn chế sau đây: Thứ nhất, quy định định giá đất chưa hợp lý dẫn đến Việt Nam tồn song song hai loại giá đất giá Nhà nước quy định giá đất thị trường Điều dẫn đến việc áp dụng giá đất làm xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất số trường hợp chưa phù hợp làm ảnh hưởng tới lợi ích Nhà nước người sử dụng đất Thứ hai, sách tài đất đai chưa xây dựng chế thu phù hợp, bảo đảm giải hài hòa mối quan hệ lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất chủ đầu tư Ví dụ việc phân chia khoản lợi nhuận chênh lệch tiền sử dụng đất tạo từ thay đổi mục đích sử dụng đất Thứ ba, sách tài đất đai chưa giải thỏa đáng có hiệu việc điều tiết phần thu nhập tăng thêm người sử dụng đất giá trị tăng thêm từ đất đai không đầu tư người sử dụng đất mang lại vào Ngân sách nhà nước Thứ tư, số quy định thuế suất số sắc thuế liên quan tới đất đai bất hợp lý chưa ngăn chặn có hiệu tình trạng đầu cơ, tạo hội cho tham nhũng quản lý sử dụng đất Thứ năm, số quy định phí, lệ phí quản lý sử dụng đất đai sửa đổi, bổ sung song lạc hậu so với thực tiễn dẫn tới việc áp dụng triển khai thực gặp nhiều khó khăn, vường mắc chưa đáp ứng nhu cầu hoạt động quản lý xây dựng thông tin đất đai thời kỳ Trong giai đoạn tiếp tục đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước với mục tiêu phấn đấu đến năm 2020, nước ta trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng đại, hạn chế tồn sách tài đất đai “bức tường” cản trở việc hoàn thành mục tiêu mà Đảng Nhà nước đề Để hạn chế sách tài đất đai nhiều bất cập gây thất thoát lớn cho Ngân sách nhà nước khuynh hướng tự phát chạy theo chế thị trường làm sai lệch việc thực sách đất đai [2, 59], Luật đất đai năm 2013 đời nhằm đáp ứng yêu cầu tiến trình phát triển đất nước giai đoạn Để có nhìn tổng qt sách tài đất đai hành góc độ pháp lý để từ đưa giải pháp hoàn thiện theo xu hướng Luật đất đai năm 2013, tác giả xin lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện pháp luật tài đất đai” làm đề tài luận văn thạc sỹ Tình hình nghiên cứu đề tài Chính sách tài đất đai lĩnh vực nhận quan tâm tìm hiểu giới nghiên cứu nước ta nhiều góc độ khác Thời gian qua có nhiều cơng trình khoa học vấn đề cơng bố mà tiêu biểu cơng trình sau đây: TS Đàm Văn Huệ: Thuế đất đai - Công cụ quản lý điều tiết thị trường bất động sản (BĐS), Nxb Kinh tế quốc dân, Hà Nội - 2006; Trường Đại học Luật Hà Nội: Giáo trình Luật Thuế Việt Nam - Chương VI Pháp luật thuế đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội - 2010; 3.TS Trần Quang Huy - TS Nguyễn Quang Tuyến (Chủ biên): Pháp luật kinh doanh bất động sản - Phần Quy định vấn đề tài kinh doanh BĐS, Nxb Tư pháp, Hà Nội - 2009; PGS.TS Thái Bá Cẩn - ThS Trần Nguyên Nam: Thị trường bất động sản -Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam: Chương X Một số giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam; PGS.TS Phan Thị Cúc - PGS.TS.Nguyễn Văn Xa: Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nxb Đại học quốc gia thành phố Hồ Chí Minh- 2009; Trần Thành Hưng: Giải pháp tài thức đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Tạp chí Tài - số 11, 2001; Bùi Ngọc Tuân: Gía quyền sử dụng đất thị trường bất động sản nước ta Hội thảo “Xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, Bộ môn Luật kinh doanh - Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội tổ chức ngày 26/05/2002; ThS Bùi Tuyết Mai: Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Lao động - Xã hội, Hà Nội - 2005; TS Đinh Văn Ân (Chủ biên), Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2011; 10 Viện Khoa học Pháp lí - Bộ Tư pháp, “Các giải pháp pháp lí bảo đảm tính minh bạch thị trường BĐS”, Thơng tin Khoa học Pháp lí, 2009; 11 Hội thảo “Tài đất đai, giá đất chế sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” Do Tổng cục Quản lý đất đai Viện Chiến lược, sách tài ngun mơi trường (Bộ Tài nguyên Môi trường) tổ chức Hà Nội, ngày 12/07/2011; 12 PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (chủ nhiệm đề tài) Pháp luật tài đất đai giá đất Việt Nam, đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2012 Các cơng trình nghiên cứu mức độ phạm vi khác (tổng quát hay lĩnh vực cụ thể giao dịch bất động sản, nghĩa vụ cấp quyền sử dụng đất ) đề cập bình luận sách tài đất đai, từ cung cấp thơng tin hữu ích liên quan đến vấn đề Tuy nhiên, đặt bối cảnh Luật đất đai năm 2013 vừa đời với thay đổi quy định tài giá đất, cần có cơng trình nghiên cứu để xem xét khía cạnh pháp lý sách tài đất đai để cung cấp thông tin xu hướng thay đổi tương lai vấn đề Trên sở tiếp thu, kế thừa thành tựu khoa học cơng trình nghiên cứu cơng bố, Luận văn tiếp tục tìm hiểu, bổ sung hồn thiện hệ thống sở lý luận thực tiễn pháp luật tài đất đai phân tích, bình luận nội dung cụ thể lĩnh vực pháp luật Việt Nam số nước giới nay, đồng thời điểm Luật đất đai năm 2013 vấn đề để có giải pháp bổ sung hồn thiện cần thiết Mục đích nghiên cứu Trong bối cảnh Luật đất đai năm 2013 thông qua, luận văn tập trung vào mục tiêu chủ yếu sau: - Tập hợp, hệ thống hóa quy định hành tài đất đai; góp phần hồn thiện sở lý luận thực tiễn cho việc xây dựng sách, pháp luật tài lĩnh vực đất đai thông qua học kinh nghiệm từ mơ hình số nước giới - Đánh giá quy định hệ thống quy định tài đất đai hành Chỉ điểm Luật đất đai năm 2013 vấn đề tài đất đai Việt Nam - Trên sở điểm Luật đất đai năm 2013 hạn chế tồn để đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật tài đất đai Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận văn: 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu chủ yếu đề tài, bao gồm: - Hệ thống quan điểm, lý luận định hướng Đảng việc xây dựng sách tài đất đai - Các quy định pháp luật liên quan đến sách tài đất đai bao gồm quy định chưa có hiệu lực thi hành Luật đất đai năm 2013 - Thực tiễn thi hành sách tài đất đai nước ta - Kinh nghiệm thực tiễn pháp lý số nước sách tài đất đai 4.2 Phạm vi nghiên cứu Chính sách tài đất đai phạm trù có nội hàm nghiên cứu rộng, từ quan điểm, lý luận tư tưởng định hướng cho toàn hệ thống tài quy định hoạt động thu chi cụ thể nằm rải rác chế định ngành luật khác Tuy vậy, khuôn khổ luận văn thạc sỹ luật học, luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu tập trung chủ yếu vào quy định pháp luật liên quan đến khoản thu từ đất đai Nhà nước người sử dụng đất, cụ thể sau: (i) Các quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; (ii) Các quy định thuế sử dụng đất; (iii) Các quy định thuế thu nhập liên quan đến chuyển nhượng bất động sản; (iv) Các quy định phí, lệ phí liên quan đến đất đai Phương pháp nghiên cứu Để giải yêu cầu mục đích mà đề tài đặt ra, luận văn chủ yếu sử dụng phương pháp nghiên cứu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác - Lê nin - Ngồi ra, đề tài dự kiến sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây: + Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử… sử dụng Chương nghiên cứu số vấn đề lý luận tài lĩnh vực đất đai + Phương pháp so sánh luật học, phương pháp phân tích sử dụng Chương nghiên cứu mơ hình số nước giới, + Phương pháp đánh giá, phương pháp bình luận, phương pháp thống kê… sử dụng Chương nghiên cứu thực trạng pháp luật tài lĩnh vực đất đai + Phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp… sử dụng Chương số giải pháp hoàn thiện sách tài đất đai Những đóng góp luận văn Luận văn có đóng góp sau đây: - Tổng hợp, bổ sung phát triển hệ thống luận điểm khoa học, lý luận sách tài đất đai - Cung cấp nhìn tổng quan sách tài giới; đưa số mơ hình có giá trị tham khảo nước ngồi xây dựng thực thi sách pháp luật tài đất đai thơng qua đưa gợi mở cho Việt Nam trình hồn thiện pháp luật tài đất đai giá đất - Đưa đánh giá vè thực trạng sách tài đất đai định giá đất; - Chỉ điểm Luật đất đai năm 2013 việc hoàn thiện sách tài đất đai, từ bổ sung thêm số giải pháp giúp góp phần hồn thiện sách tài đất đai tương lai Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận danh mục tài liệu thảm khảo, luận văn kết cấu thành chương với nội dung sau: - Chương 1: Một số vấn đề lý luận sách tài đất đai - Chương 2: Thực trạng sách tài đất đai Việt Nam - Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện sách tài đất đai Việt Nam CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI 1.1 Khái niệm tài đất đai 1.1.1 Định nghĩa tài đất đai Tài cơng phạm trù kinh tế đời phát triển tài cơng ln gắn liền với xuất Nhà nước kinh tế hàng hóa – tiền tệ Trong tác phẩm “Nguồn gốc gia đình, chế độ tư hữu, Nhà nước” Ăngghen rằng, Nhà nước sản phẩm đấu tranh giai cấp Nhà nước xuất với tư cách quan quyền lực công cộng, đứng quản lý, trì phát triển xã hội, đất nước Để làm điều đó, Nhà nước cần phải có tiềm lực tài Bằng quyền lực công, Nhà nước quy định khoản thuế bắt buộc tổ chức, cá nhân phải đóng góp tạo nên khoản thu Nhà nước Đồng thời, Nhà nước có khoản chi tiêu cần thiết quân đội, máy quản lý… nhằm trì quyền lực Từ đó, khái niệm tài cơng bắt đầu xuất Trong điều kiện kinh tế vận hành theo chế thị trường tài công hiểu hoạt động thu chi tiền Nhà nước, phản ánh hệ thống quan hệ kinh tế hình thức giá trị trình hình thành sử dụng quỹ tiền tệ Nhà nước nhằm phục vụ việc thực chức vốn có (khơng nhằm mục tiêu thu lợi nhuận) Nhà nước xã hội Như vậy, thấy tài cơng biểu tổng hợp giá trị tư liệu sản xuất tư liệu tiêu dùng xã hội Chính nên phạm vi hoạt động tài cơng rộng, bao gồm nhiều lĩnh vực có lĩnh vực đất đai Ở nước ta, sở chế định sở hữu tồn dân đất đai kể từ Luật đất đai năm 1993 (hiện thay Luật đất đai năm 2003 tương lai Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực) đời tạo sở pháp lý để hình thành hệ thống sách tài đất đai sách thuế, sách thu tiền sử dụng đất, sách thu lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính… Hệ thống mặt đáp ứng kịp thời yêu cầu công tác quản lý đất đai pháp luật Nhà nước, mặt khác, khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả, phục vụ cho nghiệp phát triển đất nước Trên thực tế, chưa có định nghĩa xác tuyệt đối cho khái niệm tài lĩnh vực đất đai, nhiên vào khái niệm tài cơng đưa với quy định pháp luật đất đai vấn đề hiểu khái qt tài đất đai nghĩa vụ vật chất mà pháp luật quy định cho người sử dụng đất phải thực Nhà nước trường hợp định phụ thuộc vào đối tượng mục đích sử dụng đất Các khoản thu xếp thành ba nhóm theo trình tự bước là: cấp quyền sử dụng đất; sử dụng đất thuế từ đất đai 66 3.2.1 Hoàn thiện quy định giá đất làm xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất Có thể thấy, nghĩa vụ tài người sử dụng đất Nhà nước ta giá trị đất đai hay nói cách khác quy định định giá đất tác động trực tiếp tới hiệu tính khả thi sách tài đất đai Do đó, để xây dựng hệ thống thu ngân sách từ đất đai phù hợp, bảo đảm lợi ích Nhà nước người sử dụng đất, tác giả xin để xuất số giải pháp giúp nâng cao khả định giá đất quy định hành: -Thứ nhất, bổ sung quy định để làm rõ vai trò dịch vụ định giá đất tổ chức định giá đất, đồng thời có quy định cho phép sử dụng kết định giá đất tổ chức làm xác định nghĩa vụ trách nhiệm Nhà nước ngưới sử dụng đất Sửa đổi hạn chế Luật đất đai 2003 chưa có quy định tạo khung pháp lý cho hoạt động tư vấn, định giá đất, Luật đất đai năm 2013 dành 02 điều quy định trường hợp tư vấn giá đất thực hiện, điều kiện hoạt động tư vấn giá đất hành nghề tư vấn giá đất, quyền nghĩa vụ tổ chức tư vấn có chức tư vấn xác định giá đất Tuy nhiên, quy định Luật đất đai năm 2013 dừng lại việc coi việc định giá đất tổ chức khác để quan nhà nước có thẩm quyền định giá đất Như vậy, chất, quan có thẩm quyền ban hành định cuối giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, kể trường hợp có tranh chấp khiếu nại giá đất Đây chế không hợp lý, khách quan không đảm bảo quyền lợi người dân Do vậy, để hoàn thiện việc định giá đất để xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất chức định giá cần trả cho thị trường thông qua dịch vụ định giá đất Kinh nghiệm số nước giới cho thấy tham gia dịch vụ định giá đất làm tăng tính khách quan xác định giá đất Vì vậy, tiếng nói cuối định giá đất cần giao cho tổ chức khơng thuộc máy hành Tại Úc, Đài Loan hay Thái Lan, Hàn Quốc, Hiệp hội định giá có vai trò quan trọng việc trợ giúp quan có thẩm quyền định giá đất giải tranh chấp giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đồng thời hiệp hội đóng vai trò chủ yếu phát triển hạ tầng thông tin phục vụ định giá, đào tạo nâng cao trình độ người làm nghiệp vụ định giá, hướng dẫn áp dụng thống tiêu chuẩn kỹ thuật định giá quốc tế Các liệu bồi thường đất số dự án TP Hồ Chí Minh rằng, giá bồi thường đất dựa giá thị trường tư vấn định giá độc lập cung cấp phần lớn người dân chấp nhận (70 -80%) [46, 89] Vì vậy, theo Ngân hàng Thế giới [46,72], giải pháp Việt Nam Chính phủ định thành lập Hội đồng định giá đất đai bất động sản cấp quốc gia (gọi Hội 67 đồng định giá bất động sản quốc gia) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thành lập hội đồng định giá đất đai bất động sản cấp tỉnh (gọi Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh) Đây kiến nghị GS.TS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài ngun Mơi trường Ơng cho “cần áp dụng chế hội đồng để định giá (Chính phủ định thành lập Hội đồng định giá đất đai BĐS cấp quốc gia UBND cấp tỉnh định thành lập Hội đồng định giá đất đai BĐS cấp tỉnh” [42] Theo đó, Hội đồng cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành định giá đất đai, bất động sản ban hành định giải lần đầu, Hội đồng định giá cấp quốc gia có thẩm quyền ban hành định giải lần cuối tranh chấp giá đất đai, bất động sản, định cấp chứng hành nghề cho định giá viên đất đai, bất động sản đăng ký hành nghề Giải pháp cho phép giảm nguy tham nhũng giảm khiếu kiện người dân giá đất - Thứ hai, bổ sung quy định phương pháp định giá đất Có thể nói, phương pháp định giá đất sử dụng nước ta (phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư) phương pháp sử dụng phổ biến giới Tuy nhiên, để việc sử dụng phương pháp đạt hiệu thực tiễn, đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, quy định chi tiết bước thực hiện, phạm vi áp dụng cách khả thi Trên sở sửa đổi, bổ sung quy định nêu trên, phương pháp định giá đất thực cách dễ dàng hơn, góp phần đảm bảo tính xác, minh bạch hoạt động định giá đất Ngồi ra, thấy phương pháp định giá đất nước ta phải phụ thuộc nhiều vào hệ thống sở liệu đất đai, thực tế thông tin đất đai Việt Nam lại thiếu tính minh bạch cơng khai, khó để lấy làm sở cho việc áp dụng phương pháp Vì vậy, việc pháp luật quy định sử dụng bốn phương pháp việc định giá đất vơ hình chung làm hạn chế khả định giá đất cách hợp lý sát với giá trị thực đất đai Về lâu dài, bốn phương pháp đem lại hiệu nước ta xây dựng sở liệu đất đai tin cậy Nhưng trước mắt không nên quy định “cứng” việc định giá đất dựa bốn phương pháp mà cần quy định “mở” Quy định để tạo điều kiện cho phát triển tổ chức định giá đất tự áp dụng phương pháp khác để tính tốn giá trị mảnh đất cho phù hợp Trên sở đó, trước mắt, phía nhà nước, để tránh tình trạng áp dụng giá đất thấp xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất làm thất thu cho Ngân sách Nhà nước, tác giả xin có để suất sử dụng phương pháp định giá đất dựa trung bình giá đất số tổ chức định giá đất địa phương Phương pháp phù hợp 68 với quy định Luật đất đai năm 2013 cho phép sử dụng giá tổ chức tư vấn làm cư để xác định giá đất đồng thời bảo đảm phù hợp tốt với giá thị trường 3.2.1 Hoàn thiện quy định thuế đất đai 3.2.1.1 Hoàn thiện quy định thuế sử dụng đất Thứ nhất, phần phân tích, quy định Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp không phù hợp với điều kiện phát triển đất nước với mục tiêu xây dựng kinh tế thị trường Do đó, cần có thay đổi thuế suất thuế sử dụng đất nông nghiệp chuyển từ thuế suất vật dựa kg thóc/ha/năm thành thuế suất dựa tiền tệ Đồng thời, quy định lại việc phân loại đất nông nghiệp Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp cho phù hợp với quy định Luật đất đai - Thứ hai, bổ sung thêm đối tượng người sở hữu nhà vào đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Bổ sung phù hợp với xu hướng thay đổi Luật đất đai năm 2013 thống đăng ký quản lý đất tài sản gắn liền với đất, theo đó, việc sở hữu nhà ở, hộ khu chung cư coi người sử dụng đất phải có nghĩa vụ thực nộp thuế sử dụng đất với Nhà nước - Thứ ba, Đối với việc xây dựng hạn mức tính thuế, cần quy định cụ thể trách nhiệm quyền địa phương việc ban hành hạn mức đất địa phương để làm tính thuế; khơng việc tính thuế nảy sinh bất cập sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định việc áp dụng biểu thuế suất lũy tiến đất Cụ thể trách nhiệm quy định thống cách thức xác định vị trí đất tính thuế với cách thức xác định vị trí bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhằm tránh vướng mắc áp vị trí đất để xác định giá đất tính thuế - Thứ tư, cần nghiên cứu tăng mức thuế suất đất hạn mức Các mức thuế suất 0,07% 0,15% tương ứng với diện tích đất vượt từ lần đến lần lần hạn mức sử dụng đất thấp, chưa thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, chưa góp phần mạnh mẽ ngăn ngừa tượng đầu đất Chẳng hạn như, với mức thuế suất 0,15% lơ đất vượt lần hạn mức có giá trị 10 tỷ đồng năm phải nộp 15 triệu đồng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp – số tiền cao so với thuế đất hành tương đối thấp so với thu nhập chủ sử dụng đất, chưa đủ sức tác động đến hành vi chủ sử dụng đất Nhiều nước giới có mức thu cao so với Việt Nam chẳng hạn Indonesia 0,5%; Chile từ 1% đến 2%; Mỹ từ 0,2% đến 4%; Đài Loan từ 0,2% đến 6% [43] Với mức thuế khiến chủ sử dụng đất phải cân nhắc tiếp tục giữ đất đầu chờ giá lên hay bán đất để nộp thuế đất, đồng thời có thuể thu lợi nhuận từ việc đầu tư số tiền từ việc bán quyền sử dụng đất vào hoạt động sản xuất, kinh doanh khác Như vậy, với mức thuế suất phù hợp hạn chế phần nạn đầu đất để thúc đẩy hiệu sử dụng đất cho hoạt động sản xuất, kinh doanh 69 3.2.1.2 Hoàn thiện quy định thuế thu nhập liên quan đến lĩnh vực đất đai Chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản có tác dụng điều tiết mối quan hệ cung – cầu bất động sản, qua hạn chế tượng đầu nhà đất làm phát sinh tượng “bong bóng bất động sản” huy động nghĩa vụ đóng góp đối tượng có nhiều quyền sử dụng đất, sở hữu nhiều tài sản gắn liền với đất có giá trị tài sản tăng lên Nhà nước quy hoạch, đầu tư xây dựng sở hạ tầng kinh tế - xã hội vào Ngân sách Nhà nước để hộ trợ đối tượng có thu nhập thấp giải hài hòa ba lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư người có quyền sử dụng đất theo tinh thần Nghị trung ương khóa IX định hướng giao Chính phủ triển khai thức hiện: “Ban hành sớm sách tài để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không người sử dụng đất tạo ra, mà thị hóa, Nhà nước đầu tư sở hạ tầng, quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung” (Theo Nghị số 26-NQ/TW năm 2003 Theo đó, để phát huy vai trò thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản điều kiện thực tế nước ta nay, tương lại, cần bổ sung, sửa đổi số quy định sau Thứ nhất, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, để chống việc “lách thuế” qua việc ghi cao giá trị thực tế chuyển nhượng (đối với hoạt động mua bán, chuyển nhượng doanh nghiệp) ghi thấp giá trị thực tế chuyển nhượng (đối với cá nhân thực mua bán, chuyển nhượng) việc xây dựng ban hành bảng giá đất hàng năm phải có thay đổi để phù hợp sát giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường Thứ hai, sửa đổi thuế chuyển nhượng bất động sản, quy định mức thu khác gắn với khoảng thời gian sử dụng trước thực chuyển nhượng theo nguyên tắc thời gian từ đầu tư, mua sắm bất động sản đến thời điển chuyển nhượng dài mức thuế thấp Thứ ba, cần có quy định tạo khung pháp lý cho việc xây dựng quản lý hệ thống thông tin đất đai, thông tin người sử dụng đất cách toàn diện đầy đủ phạm vi tồn quốc Hệ thống thơng tin phải bảo đảm có kết nối phối hợp ngành thuế, ngành tài nguyên – môi trường… để có thơng tin xác thực trạng quản lý sử dụng bất đống sản chủ thể Qua đó, giúp hạn chế việc khai gian lận giao dịch chuyển nhượng bất động sản tài sản để miễn thuế; đồng thời tạo điều kiện xây dựng thị trường bất động sản công khai, minh bạch Thứ tư, tương lai, hướng tới việc sửa đổi thuế chuyển nhượng bất động sản theo hướng giảm dần sử dụng thuế bất động sản (loại thuế trực thu đánh thẳng chủ thể có quyền sở hữu, sử dụng bất động sản) để thay Khi đó, bảo đảm điều tiết phần giá trị tăng thêm không người sử dụng đất đầu tư, vừa có 70 thể quản lý cách thuận tiện, dễ dàng so với quản lý giao dịch thực tế vốn khó kiểm sốt dựa phần lớn vào trung thực bên giao dịch 3.2.2 Hoàn thiện quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Trên sở đánh giá quy định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tác giả xin đưa số đề suất để hoàn thiện vấn đề Thứ nhất, sửa đổi quy định trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp sách có liên quan (chính sách thu tiền sử dụng đất (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP), sách thu tiền thuê đất (Nghị định số 142/2005/NĐ-CP) sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất (Nghị định số 197/2004/NĐ-CP Nghị định số 17/2006/NĐ-CP) văn hướng dẫn theo hướng: Tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, Nhà nước cho thuê đất (không phân biệt người sử dụng đất nước hay nước ngoài) ứng trước tiền để chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp (bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ đất tài sản đất) tồn diện tích Nhà nước giao cho thuê Số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trừ không vượt tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp Thứ hai, bổ sung quy định đối tượng giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất Theo đó, bổ sung đối tượng tổ chức trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp sử dụng đất vào mục đích làm trụ sở làm việc vào nhóm đối tượng lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bởi theo quy định Luật quản lý, sử dụng tài sản nhà nước Luật Ngân sách nhà nước trụ sở làm việc tổ chức trị, xã hội – nghề nghiệp; tổ chức xã hội; tổ chức xã hội - nghề nghiệp không thuộc đối tượng Nhà nước bao cấp không Ngân sách nhà nước bảo đảm kinh phí nên rõ ràng đối tượng khơng thuộc nhóm giao đất khơng thu tiền sử dụng đất Bổ sung đối tượng tổ chức Hội, đồn thể, đơn vị nghiệp cơng lập tự chủ tài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất tổ chức kinh tế Thay đổi nhằm cho phép tổ chức Hội, đồn thể, đơn vị nghiệp cơng lập tự chủ tài sử dụng đất vào mục đích liên doanh, liên kết, đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê kết hợp sử dụng phần cho văn phòng làm việc; đơn vị nghiệp cơng lập thực chế tài tự chủ, liên doanh, liên kết theo quy định việc cho phép họ giao đất có thu tiền sử dụng đất chuyển từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất Thứ ba, bổ sung quy định đối tượng miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất - Bổ sung đối tượng miễn tiền sử dụng đất Nghị định số 198/2004/NĐ-CP: Quy định miễn tiền sử dụng đất phần diện tích đất hộ gia đình, cá nhân 71 sử dụng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trường hợp: + Đất hộ gia đình, cá nhân thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; + Đất hộ gia đình, cá nhân UBND xã, phường, thị trấn xác nhận thuộc diện hộ nghèo theo tiêu chí hộ nghèo Bộ Lao động - Thương binh Xã hội công bố Việc miễn thu tiền sử dụng đất áp dụng trường hợp nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời điểm quy định có hiệu lực thi hành chưa nộp tiền vào ngân sách nhà nước Trường hợp nộp tiền vào ngân sách nhà nước ngân sách nhà nước khơng hồn trả lại số tiền nộp Trường hợp ghi nợ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trước ngày quy định có hiệu lực thi hành mà thuộc trường hợp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác nhận việc miễn, giảm mức thu nghĩa vụ tài vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nợ - Bổ sung đối tượng miễn tiền thuê đất Nghị định số 142/2005/NĐ-CP Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước: Để phù hợp với sách ưu đãi đầu tư Luật Đầu tư Nghị định số 108/2006/NĐ-CP Chính phủ, chúng tơi kiến nghị bổ sung đối tượng dự án thuộc Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư đầu tư địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án thuộc Danh mục lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư đầu tư địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn miễn tiền thuê đất mười lăm (15) năm, kể từ ngày xây dựng hoàn thành đưa dự án vào hoạt động Thứ tư, sửa đổi quy định đơn giá thuê đất Điều chỉnh đơn giá cho thuê đất quy định Nghị định số 142/2005/NĐ-CP Chính phủ thu tiền cho thuê đất, mặt nước, cụ thể sau: - Đảm bảo nguyên tắc cơng nghĩa vụ tài người Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê với người Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Vì trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê người thuê đất có quyền tương tự người Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Mức thu tiền thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê phải tương ứng với mức thu tiền sử dụng đất cộng với thuế sử dụng đất phải nộp Giá đất tính thu tiền thuê đất trường hợp nộp tiền thuê đất lần cho thời gian thuê đất xác định theo giá thị trường thời điểm nộp tiền thuê đất không điều chỉnh thời hạn thuê đất trường hợp giao đất - Theo quy định Nghị định số 198/2004/NĐ-CP thì: Dự án có thời hạn sử dụng đất 70 năm thu tiền sử dụng đất 100% giá đất Dự án có thời hạn sử dụng đất 70 72 năm giảm thu tiền sử dụng đất năm không giao đất sử dụng 1,2% mức thu 70 năm Như vậy, với dự án có thời gian sử dụng đất bình qn 50 năm tiền sử dụng đất 76% giá đất, từ tiền sử dụng đất tính cho 01 năm 1,5% giá đất Ngoài tiền sử dụng đất phải nộp lần giao đất, người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất Trong đơn giá cho thuê đất 01 năm 0,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành người thuê đất nộp thuế sử dụng đất Tuy nhiên, quyền lợi người sử dụng đất thuê đất giao khác Người Nhà nước giao đất phải nộp tiền sử dụng đất lần với giá thị trường có quyền chuyển nhượng, góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất, phải nộp thuế sử dụng đất Còn người thuê đất nộp tiền thuê đất hàng năm với giá UBND cấp tỉnh ban hành khơng có quyền chuyển nhượng, góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất nộp thuế sử dụng đất Trên sở đó, đề xuất sửa đổi tỷ lệ (%) xác định đơn giá thuê đất Nghị định 142/2005/NĐ-CP từ 0,5% lên thành 1,5% giá đất, tương đương với mức thu tiền sử dụng đất theo cách tính nêu Người thuê đất nộp thuế sử dụng đất nhiều quyền người nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất; ngược lại, người thuê đất nộp tiền sử dụng đất lần với số tiền lớn người Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Như vậy, đối tượng có nguồn tài hạn hẹp lựa chọn sử dụng đất theo hình thức thuê trả tiền thuê đất hàng năm Giá đất để tính tiền thuê đất theo giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành ổn định năm quy định Nghị định số 142/2005/NĐ-CP 3.2.3 Hoàn thiện quy định phí, lệ phí đất đai Thứ nhất, tương lai, để bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất tạo hiệu cho công tác quản lý đất đai, kiến nghị nên xem xét thay chế độ thu lệ phí trước bạ với tỷ lệ thu phần trăm giá trị đất mức thu cố định cho dịch vụ hành đăng ký quyền sử dụng loại lệ phí khác Mức thu lệ phí trước bạ ấn định theo mức phù hợp với giá trị mảnh đất theo giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Ví dụ: Mức phí đất đai có giá trị 500 triệu đồng lệ phí là: 200.000 đồng, đất đai có giá trị 500 triệu đồng đến tỷ đồng lệ phí trước bạ 500.000 đồng, từ tỷ đồng đến tỷ đồng lệ phí triệu đồng Hoặc trước mắt trì quy định tỷ lệ phần trăm giá trị đất Nhà nước cần quy định tiếp tục giảm tỷ lệ xuống 0,2% giá trị đất Như giảm gánh nặng người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng đất đặc biệt giai đoạn thị trường bất động sản khó khăn Việc giám mức thu lệ phí trước bạ giúp giảm tượng trốn thuế mức đóng lệ phí q cao, giúp Nhà nước kiểm sốt tài sản đất thị trường bất động sản 73 Thứ hai, đề xuất phương án trường hợp Nhà nước giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đất quan chức thẩm định giá, tính lệ phí trước bạ theo giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Trường hợp bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ tính vào giá nhà, đất ghi hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hóa đơn khơng thấp giá Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành Đối với trường hợp người dân cấp chủ quyền nhà, đất (kể đất ngồi hạn mức đất ở) đóng lệ phí trước bạ theo giá Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành hàng năm Với nội dung này, với đề xuất cách tính lệ phí trước bạ theo mức tỷ lệ với giá đất, tác giả cho quy định theo bảng giá đất hoàn toàn hợp lý, tạo thống đơn giản thực hiện, đồng thời phù hợp với quy định Luật đất đai năm 2003 (Khoản Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 quy định Giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm sử dụng làm để tính lệ phí trước bạ) 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật tài đất đai 3.3.1 Các giải pháp tổ chức thực Tổ chức thực giữ vai trò quan trọng việc giúp cho sách, pháp luật tài đất đai thành công hay thất bại Thu Ngân sách nhà nước thành cơng có nghĩa thu nhiều mặt tài chính, bảo đảm tính cơng xã hội, kích thích kinh tế đơn giản nghiệp vụ Trong giải pháp tổ chức thực sách thu đất đai, cần quan tâm đến số nội dung chủ yếu sau: - Tăng cường, củng cố tổ chức máy, nâng cao trình độ cho cán xây dựng sách, pháp luật tài đất đai cán bộ, cơng chức trực tiếp thực quản lý thu Ngân sách nhà nước đất đai - Cải tiến ứng dụng công nghệ thông tin tổ chức thu nộp, tổng hợp, báo cáo thu Ngân sách Nhà nước đất đai - Xử lý nghiêm minh trường hợp vi phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất thực sách thu Ngân sách nhà nước đất đai, kịp thời khen thưởng tổ chức, cá nhân có thành tích cơng tác thu nộp Ngân sách Nhà nước - Để tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, cần thực có hiệu xúc tiến hoạt động sau đây: + Sớm ban hành Luật Đăng ký bất động sản để minh bạch, cơng khai hóa bất động sản chủ thể có quyền sở hữu, sở Nhà nước áp dụng đánh thuế lũy tiến Làm vậy, Nhà nước tận thu nghĩa vụ tài đối đất đai đối 74 với chủ thể Mặt khác, sở để đảm bảo cơng bình đẳng quan hệ đất đai Đây biện pháp tích cực chống đầu đất đai + Đẩy mạnh công tác đăng ký đất đai mà đặc biệt là đăng ký biến động đất đai Đây sở liệu phản ánh trung thực nguồn gốc, trạng sử dụng đất Đó để Nhà nước thu đúng, thu đủ nghĩa vụ tài đất đai người sử dụng đất Điều có ý nghĩa đặc biệt quan trọng loại đất có thay đổi mục đích sử dụng, loại đất vườn ao, đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư, cận trung tâm Nếu hoạt động đăng ký trọng, mặt giúp Nhà nước kiểm sốt chặt chẽ đất đai; mặt khác, thơng qua việc quản lí mà truy thu nghĩa vụ tài kịp thời, đầy đủ - Khẩn trương hồn thành tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm sở pháp lý cho người sử dụng đất Nhà nước có để quản lý đất đai nói chung để xác định nghĩa vụ tài Ngân sách nhà nước nói riêng cần đẩy nhanh cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập sổ địa cấp xã Đây giải pháp nhằm phục vụ cho công tác quản lý đất đai nói chung quản lý thu thuế đất đai nói riêng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sổ địa pháp lý để làm sở cho việc tính thu khoản thu đất đai Thông qua số liệu cấp giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất, lập sổ địa kết hợp với hỗ trợ phương tiện kỹ thuật công nghệ thông tin đại, quan tài cấp giảm nhẹ cơng tác tính tốn, lập sổ, tăng cường cơng tác quản lý đối tượng, tổ chức công tác thu Từ đó, nâng cao hiệu cơng tác ngành thuế, ngành tài Ngồi ra, cần đơn giản hóa thủ tục hành đất đai liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đất đai; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay giấy chứng nhận theo hướng thuận tiện, nhanh chóng nhằm động viên người sử dụng đất thực nghĩa vụ lệ phí địa chính, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất… - Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để hỗ trợ cho việc xác định phần giá trị tăng thêm từ đất đai không đầu tư người sử dụng đất, tránh thất thu cho Ngân sách nhà nước bảo đảm công xã hội - Tổ chức đấu giá, đầu thầu quyền sử dụng đất công khai, dân chủ, minh bạch làm sở cho việc xác định giá đất để tính nghĩa vụ người thắng đấu giá, đầu thầu - Đẩy mạnh cơng tác trun tuyền, giải đáp vướng mắc sách, pháp luật tài đất đai 3.3.2 Phát triển thị trường bất động sản Trong kinh tế thị trường để Nhà nước thực tốt sách tài đát đai, khơng tạo lập quản lý thị trường bất động sản công khai, 75 minh bạch tuân theo quy luật thị trường, với tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực quyền người sử dụng đất; mở rộng hội cho tổ chức, cá nhân dễ dàng có đất sử dụng đất ổn định cho sản xuất – kinh doanh; tạo điều kiện thuận lợi cho q trình tích tụ tập trung đất canh tác sở chuyển đổi phận lao động nông nghiệp sang phi nông nghiệp; tạo môi trường cho người sử dụng đất thực quyền đất đai mà pháp luật cho phép như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Do xu hướng chuyển dịch đất đai người làm ăn không hiệu sang người làm ăn có hiệu quả, người cần người không cần sử dụng đất nên thị trường bất động sản hình thành thơng qua đó, đất đai luân chuyển nhanh tạo nguồn thu bảo đảm nguồn thu ngày tăng cho Ngân sách nhà nước thông qua khoản thu đất đai Vì vậy, cần có biện pháp sau: - Thực nghiêm quy định quy hoạch sử dụng đất công khai quy hoạch sử dụng đất để tổ chức, cá nhân biết - Bắt buộc giao dịch quyền sử dụng đất phải thông qua sàn giao dịch bất động sản - Tiếp tục cải cách thủ tục hành lĩnh vực giao đất, cho thuê đất, cấp phép xây dựng cơng trình sở xếp tổ chức máy, xếp đội ngũ cán bộ, cải cách thủ tục hành chính; đảm bảo yêu cầu thu hút vốn đầu tư nói chung đưa tài nguyên đất đai nói riêng vào phát triển cách nhanh có hiệu - Mở rộng mạng lưới thông tin tuyên truyền đất đai thị trường quyền sử dụng đất thông qua phương tiện thông tin đại chúng, nhằm góp phần thúc đẩy q trình chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất tài sản đất cách nhanh chóng minh bạch - Kịp thời ban hành chế độ, sách có liên quan đến thị trường bất động sản nói chung thị trường quyền sử dụng đất nói riêng Thơng qua giải pháp nêu góp phần thúc đẩy thị trường đất đai hoạt động cách nhộn nhịp, khẩn trương, bảo đảm quyền lợi bên “mua”, “bán” giúp cho quyền địa phương cấp kiểm soát đất đai thu Ngân sách nhà nước đất đai 3.3.3 Khẩn trương hồn thiện tổ chức thực tốt sách phát triển sản xuất nông nghiệp nông thôn theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố hợp tác hố Thuế bắt nguồn từ sản xuất Do đó, bên cạnh sách thuế cần phải có sách phát triển sản xuất, tạo nguồn dẫn xuất cho thuế Trong phạm vi sách, pháp luật tài đất đai, thuế sử dụng đất, tác giả đề cập đến giải pháp hồn thiện sách phát triển sản xuất nông nghiệp nông thôn theo hướng cơng 76 nghiệp hóa – đại hóa hợp tác hoá nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò sản xuất nơng nghiệp, tạo nguồn thu cho thuế thu vào đất đai nói riêng thu Ngân sách nhà nước từ đất đai nói chung Sau số nội dung cần quan tâm giải quyết: - Đẩy nhanh trình chuyển dịch cấu kinh tế gắn với phân công lại lao động nông thôn - Một mặt cần nâng cao hiệu hoạt động thân ngành nông nghiệp, trọng tăng chất lượng nông sản, nâng cao giá trị gia tăng đơn vị diện tích (tăng cường thâm canh); mặt khác, cần tăng nhanh tỷ trọng sản phẩm lương thực tỷ trọng ngành, nghề tiểu thủ công nghiệp dịch vụ nông thôn KẾT LUẬN CHƯƠNG Trên sở yêu cầu quản lý đất đai nhu cầu thu Ngân sách nhà nước đáp ứng mục tiêu phát triển đất nước, việc hồn thiện sách tài lĩnh vực đất đai Việt Nam điều tất yếu giai đoạn Theo đó, giải pháp nều triển khai đồng giúp phát huy tác dụng việc tạo lập huy động nguồn thu đáng kể bền vững cho Ngân sách nhà nước từ đất đai, đóng góp tích cực cho công tác quản lý đất đai phương pháp kinh tế, bảo đảm công xã hội phù hợp với sách tài quốc gia giới 77 KẾT LUẬN Trên sở nghiên cứu cách tổng thể, có hệ thống sách tài đất đai Việt Nam (chính sách thu Nhà nước người sử dụng đất), tác giả xin đưa số kết luận sau: - Hệ thống pháp luật tài đất đai cơng cụ pháp lý quan trọng hữu hiệu tay nhà nước để thực quản lý nguồn tài nguyên quan trọng quốc gia; tạo sở pháp lý bảo đảm cho thành công mục tiêu phát triển đưa nước ta trở thành nước cơng nghiệp hóa – đại hóa - Qua đánh giá tổng quan hế thống pháp luật tài giới, phân tích số mơ hình có giá trị tham khảo số quốc gia xây dựng thực thi sách pháp luật tài đất đai, luận văn thành cộng cung cấp gợi mở cho việc hoàn thiện pháp luật tài đất đai Việt Nam - Dựa vào việc phân tích, đánh giá quy định hệ thống quy định tài đất đai hành Chỉ điểm Luật đất đai năm 2013 vấn đề tài đất đai Việt Nam sở điểm Luật đất đai năm 2013 hạn chế tồn để đưa giải pháp hồn thiện pháp luật tài đất đai Việt Nam Pháp luật tài đất đai lĩnh vực rộng nhạy cảm xã hội Nó liên quan đến nhiều vấn đề, nhiều cấp, nhiều ngành đơn vị quản lý nhà nước Các cơng trình khoa học trực tiếp nghiên cứu vấn đề có ý nghĩa quan trọng Chính thế, việc nghiên cứu cách đầy đủ, có hệ thống sách tài đất đai đòi hỏi cơng tác học tập, nghiên cứu hoạt động thực tiễn nhà nước Dưới góc độ nghiên cứu luận văn thạc sỹ luật học, tác giả không tham vọng làm rõ, nghiên cứu sâu tất vấn đề, mà đưa nhìn khái quát vấn đề liên quan đến khoản thu từ đất đai Nhà nước người sử dụng đất, qua đánh giá quy định pháp luật để từ mạnh dạn đưa số kiến nghị hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi thực tế Mong rằng, đóng góp nhỏ giúp hồn thiện hệ thống sách tài đất đai Việt Nam 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Tài liệu nước I Văn kiện, nghị đại hội đảng Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XI; Nghị hội nghị lần Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX; Nghị số 26/NQ-TW ngày 12/03/2003 II Văn pháp luật Luật đất đai năm 2013; Luật đất đai năm 2003; Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi năm 2012; Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008; Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993; Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010; 10 Luật Ngân sách nhà nước năm 2003; 11 Pháp lệnh phí lệ phí 12 Nghị số 15/2003/QH11 ngày 17/6/2003 miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2003 đến năm 2010; 13 Nghị số 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2010 đến năm 2020; 14 Nghị số 17/2011/QH13 Quốc hội khóa XIII quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất 05 năm; 15 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thu tiền sử dụng đất; 16 Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; 17 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; 18 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; 19 Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 142/2005/NĐ-CP; 20 Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần 21 Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp; 22 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/06/2013 quy định chi tiết số điều Luật thuế thu nhập cá nhân; 79 23 Nghị định số số 45/2011/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 17/6/2011 lệ phí trước bạ; 24 Nghị định số 23/2013/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 45/2011/NĐ-CP lệ phí trước bạ 25 Nghị định 57/2002/NĐ-CP ngày 03/6/2002 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh phí lệ phí; 26 Nghị định 24/2006/NĐ-CP ngày 06/3/2006 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 57/2002/NĐ-CP ngày 03/6/2002 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh Phí Lệ phí; 27 Nghị định 115/2011/NĐ-CP ngày 14/12/2011 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung điểm 2, mục IV phần B Danh mục chi tiết phí, lệ phí ban hành kèm theo Nghị định 24/2006/NĐ-CP ngày 06/03/2006 Chính phủ; 28 Thơng tư số 02/2014/TT-BTC ban hành ngày 02/01/2014 hướng dẫn phí lệ phí thuộc thẩm quyền định Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; 29 Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 Bộ Tài việc hướng dẫn lệ phí trước bạ; 30 Thơng tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài việc hướng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất; 31 Thơng tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 Bộ Tài việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất ; 32 Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 Bộ Tài việc hướng dẫn thực Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/ 2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; 33 Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 Bộ Tài việc sửa đổi, bổ sung Thơng tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; 34 Quyết định số 1357/1995/QĐ-BTC ban hành ngày 30/12/1995 Bộ trưởng Bộ tài quy định khung giá cho thuê tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất; 35 Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC ban hành ngày 24/11/2000 Bộ Tài việc ban hành Bản quy định tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng hình thức đầu tư nước Việt Nam; 80 III Luận án, luận văn, khóa luận tốt nghiệp 36 Quách Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật tài lĩnh vực đất đai, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; 37 Trường Đại học Luật Hà Nội (2012), Pháp luật tài đất đai giá đất Việt Nam, Hà Nội (Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Chủ nhiệm đề tài: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – Trưởng khoa Luật đất đai); 38 Nguyễn Hải Yến (2010), Những vấn đề pháp lý nghĩa vụ tài người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; IV Sách, báo, tạp chí, báo cáo, chun đề 39 Giáo trình Luật đất đai – Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2001, Nxb Công an nhân dân 40 Bộ Tài Nguyên Môi trường, Báo cáo số 193/BC-BTNMT tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật đất đai 41 Bộ Tài nguyên Mơi trường, Kinh nghiệm nước ngồi quản lý pháp luật đất đai, tháng 9/2012 V Tài liệu trực tuyến 42 Bảo Cầm (2012), “Định giá đất kiểu để giảm khiếu kiện”, truy câp ngày 26/4/2013 địa website: http://www.thanhnien.com.vn/pages/20120917/dinh-giadat-kieu-gi-de-giam-khieu-kien.aspx 43 Trang web Vụ Chính sách Thuế - Bộ Tài B Tài liệu nước 44 Ngân hàng giới, Cải cách thuế Việt Nam – Hướng tới hệ thống hiệu công hơn”, Gangadha Prasad Shukla, Phạm Minh Đức, Michael Engelschalk, Lê Minh Tuấn (Đồng chủ biên), ngày 30/9/2011; 45 An introduction to real estate finance” – Edward A Glickman, 2014; 46 Ngân hàng giới (2011), “Cơ chế Nhà nước thu hồi đất chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam”, Hà Nội ... Một số giải pháp hoàn thiện sách tài đất đai Việt Nam 6 CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI 1.1 Khái niệm tài đất đai 1.1.1 Định nghĩa tài đất đai Tài cơng phạm... định tài đất đai hành Chỉ điểm Luật đất đai năm 2013 vấn đề tài đất đai Việt Nam - Trên sở điểm Luật đất đai năm 2013 hạn chế tồn để đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật tài đất đai Việt Nam Đối tượng... cầu việc đổi pháp luật tài đất đai 62 3.2 Một số giải pháp hồn thiện pháp luật tài đất đai Việt Nam 65 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật tài đất đai