Từ CHÍNH SÁCH ĐẾN CGỘC SỐNG Sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 nhằm khơi thông nguồn lực đất đai thời gian tới ĐINH THỊ NGỌC HÀ * TRẦN HẠNH LINH" Luật Đất đai đời 30 năm, với lần sửa đổi, gần vào năm 2013 Sau gần 10 năm thực thi, Luật Đất đai năm 2013 lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến nhiều vướng mắc Hệ trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển trở nên phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, cản trở bước phát triển thị trường bất động sản quyền sử dụng đất Nguồn lực đất đai bị thất thốt, rơi vào túi nhóm lợi ích, gây hệ lụy lớn xã hội, như: khiếu kiện kéo dài, niềm tin người dân vào hệ thông công quyền THƯC TRẠNG HUY ĐỘNG NGUồN llực ĐẤT ĐẤI Những kết đạt Các sách tài đất đai xuất Việt Nam sớm, ban đầu nội dung tương đơì đơn giản, tâp trung chủ yếu vào vấn đề quản lỵ nhà nước đôi với đất đai quy đ nh Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 Sau đó, Luật Đất đai năm 1993 đởi, Luật Đâ't đai năm 2003 cụng với văn pháp luật thuế đa quy định cách rõ ràng, chi tiết hon sách tài đối VC i đất đai, như: vấn đề giá đất, quy định thuế liên quan đến đât đai tiền sử dụng đất, phí lệ phí liên quan đêjn đất đai Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ quyền đất đai pháp luật bảo hộ, bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thùa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, tạo điềa kiện cho thị trường quyền sử dụng đất bất động sản đất phát triển Hơn nữa, Luật Đất đai năm 2013 có nhiều đổi nhằm tạo điều kiện thú(f đẩy hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển Cụ thể hoàn thiện thể chế cho thị trường sơ câp Nhà nước bên có liên quan thơng qua quy định quy hoạch, kê hoạch sử dụng đất để cung đất thị trường; quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất đế lựa chọn nhà đầu tư; việc giao đất theo hình thức đấu giá cơng khai minh bạch; quy định giá đất cụ thể Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 hoàn thiện thể chê cho thị trường thứ cấp chủ thể tham gia hoàn thiện quy định quyền người sử dụng đất; cải cách thủ tục hành thực quyền; đẩy mạnh việc cấp Giấy chứng nhận để tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị truờng; thiết lập chế tư vấn định giá đất, hồn thiện tổ chức dịch vụ cơng để hỗ trợ cho hoạt động thị trường Sự điều chỉnh sách tài thơng qua lần sửa đổi Luật Đất đai nguyên nhân giúp tăng nguồn thu từ đất đai, đem lại nguồn thu không nhỏ cho ngân sách nhà nước (NSNN) Theo Báo cáo số 5382/BTC-QLCS, ngày 24/5/2021 Bộ Tài chính, kết thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào NSNN (trong có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất) tăng qua năm Cụ thể, năm 2013 63.681 tỷ đồng (chiếm 7,80% tổng thu NSNN); năm 2014 69.580 tỷ đồng (chiếm 8,89%); năm 2015 102.045 tỷ đồng (chiếm 11,20%); năm 2016 145.801 tỷ đồng (chiếm 14,37%); năm 2017 185.957 tỷ đồng (chiếm 15,34%); năm 2018 218.699 tỷ đồng (chiếm 16,58%); năm 2019 232.689 tỷ đồng (chiếm 16,49%); năm 2020 254.854 tỷ đồng (chiếm 16,85%) Đến ngày 21/12/2021, số đạt 172.250 tỷ đồng, chiếm 15,2% tổng thu ngân sách nội địa [2] (Hình) Xét từ góc độ NSNN, khoản thu từ đâ't đai ngày khẳng định ý nghĩa tầm *, ", Khoa Kinh tế - Luật, Trường Đại học Thương mại I Economy and Forecast Review Từ CHÍNH SÁCH ĐẾN SỐNG HÌNH: NGGồN THO NSNN VỀ ĐẤT ĐAI QGA CÁC NĂM 254.854 quan trọng, chiếm tỷ trọng đáng kể tổng thu nội địa so với nhiều nguồn khác Một số vướng mắc Luật Đất đai năm 2013 khiến nguồn lực đất đai bị that thốt, lãng phí Tuy nhiên, thực tiễn cho thây, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với nguồn lực đất đai, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách Hoạt động thu tiền sử dụng đất tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cịn nhiều bất cập Thiít thốt, tham nhũng, vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai phức tạp có hệ nghiêm trọng Nguyên nhân khái qt số’ vướng mắc sau quy định Luật Đát đai năm 2013: Một là, quy định khung giá đất, định giá đất chưa phản ánh với thực tế thị trường diễn Theo quy định Luật Đất đai năm 2013, khung giá đất nông nghiệp Chính phủ ban hành Trên sở khung giá đất nơng nghiệp, sau trình HĐND thơng qua, UBND tỉnh, thành phô' trực thuộc Trung ương định giá đất cụ thể Thực tế cho thây, khung giá đất bảng giá đất nông nghiệp tỉnh thường thấp giá thị trường nhiều Việc tổ chức thực công tác định giá đất cụ thể nhiều trường hợp chưa đáp ứng kịp thời tiến độ tính thu tiền sử dụng đất tiền thuê đất, tính bồi thường, nguyên nhân chủ yếu chế quy trình hành khâu tổ chức thực Trước đây, theo Luật Đất đai năm 2003, đầu mối sở Tài chủ trì tồn cơng tác xác định thẩm định giá đât cụ thể Còn theo Luật Đất đai năm 2013, công tác phân chia cho đầu môi: sở Tài nguyên - Môi trường lập kê hoạch định giá đất cụ thể tô chức thực việc xác định giá đất cụ thể; sở Tài làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất câp tỉnh để thẩm định phương án giá đất Cơ chế dẫn đến quy trình hành xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thơng, có sơ hở tạo chế xin - cho, nhũng nhiễu, tạo cấu kết doanh nghiệp với quan chức có thẩm quyền dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh Điển vụ chuyển nhượng 30 đất dự án Khu dân cư Phước Kiền Công ty TNHH thành viên Đầu tư Xây dựng Tân Thuận trực thuộc Thành uỷ TP Hồ Chí Minh cho Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai tháng 11/2017, với giá 1,29 triệu đồng/m: Trong giá thị trường thời điểm đó, mét vng đất ỏ lên đến khoảng 40 triệu đồng Hay hàng loạt khu, lô đất vàng lãnh đạo TP Đà Nang TP Hồ Chí Minh chuyển nhượng cho Phan Văn Anh Vũ (Vũ "nhơm”), với giá rẻ ngồi sức tưởng tượng giai đoạn 20092016 như: khu đất phía Nam cuối đường Phạm Văn Đồng, TP Đà Nang, cần nhượng lại, Vũ “nhôm” bỏ túi chênh lệch 495 tỷ đồng; hay khu đất 29 thuộc dự án Sân golf Đa Phước, làm lợi cho "Ông trùm” 579 tỷ đồng Hàng loạt lô đất đắc địa khác bị Vũ "nhơm” thâu tóm Hay trường hợp ông Nguyễn Chiến Thắng, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa, năm 2015 ký chuyển nhượng nhiều khu “đất vàng” TP Nha Trang cho doanh nghiệp, như: Khu biệt thự phức hợp Phúc Sơn, diện tích 106,2 (sân bay Nha Trang cũ); Trường Chính trị tỉnh Khánh Hịa nằm vị trí đắc địa, cách biển Nha Trang khoảng 100 m, với diện tích gần 7.400 m2, phải di dời để nhường cho dự án xây dựng khách sạn hợp đồng BT, tháng 6/2015 [2]' Thời gian qua, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất giá trị doanh nghiệp nhà nước (DNNN) cổ phần hóa (CPH) gặp khơng vướng mắc làm ảnh hưởng đến tiến độ xếp, đổi DNNN Theo báo cáo Kiểm tốn nhà nước, hầu hết tập đồn, tổng công ty nhà nước thực CPH giai đoạn 2011-2015 khơng tính giá trị lợi quyền th đất vào giá trị doanh nghiệp Thực tế, số doanh nghiệp có diện tích đất lớn, vị trí đắc địa, khơng tính giá trị lợi quyền th đất vào giá khởi điểm để đấu giá KLhi CPH, doanh nghiệp sản xuât chọn hình thức thuê đất, trả tiền đất hàng năm khơng tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp phù hợp Nhưng sau CPH, doanh nghiệp từ bỏ ngành Kinh tế Dự háo sản xuất, kinh doanh chính, xin chuyển nhượng chuyển mục đích sử dụng đât sang đất thương mại, đất lại tiềm ẩn nguy thất Nguy xảy tất doanh nghiệp CPH trước [4], Hai là, vướng mắc quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư gây nhiều tranh cãi, khiếu kiện căng thẳng thiệt hại cho bên Việc chủ Ỉlầu tư tự thỏa thuận, bồi thường giải ihóng đạt 100% gần bất khả thi, lếu cần vài trường hợp không lỢp tác, mà khơng có chế tài Các rủi pháp lý đẩy hết cho chủ đầu tư chịu t^ách nhiệm, gây nên tâm lý e ngại phát triển dự án có quy mơ lớn Trên t lực tế, tất dự án có quy Íơ lớn có q trình bồi thường, giải lóng mặt khó khăn, chí khơng có hồi kết, dẫn đến dự án treo Eiển vụ giá đất đền bù c lênh lệch với giá thị trường Dự án K1hu đô thị Thủ Thiêm Dự án triển khai 20 năm, cơng tấc giải phóng mặt chưa hoàn th ành, người dân khiếu kiện tập thể kéo dài, giá đất đền bù cho người dân 18 triệu đồng/nr, công ty bất động sản bán lại giá 350 triệu đồng/m2 JSIHỮNG VẤN^ĐỀ LỘN CAN SỬA ĐOI TRO^IG LUẬT DAT ĐAI NẶM 2013 NHẰM KHỞI THÔNG NGUON LỰC ĐẤT ĐAI Có thể thấy, bất cập Luật Đất đai, khơng gây thất tài sản Economy and Forecast Review nhà nước vô lớn, mà điểm nghẽn lĩnh vực đầu tư, chuyển nhượng, tích tụ ruộng đất ; nguồn vơ số vụ khiếu kiện, biểu tình, tranh chấp đất đai hệ lụy tiêu cực khác Trước thực trạng đó, Hội nghị Trung ương Khóa XII (tháng 7/2017) đặt nhiệm vụ hoàn thiện pháp luật đất đai để huy động, phân bổ sử dụng hiệu đất đai, khắc phục tình trạng tranh chấp, khiếu kiện, tham nhũng, lãng phí lĩnh vực Theo đó, việc sửa đổi Luật Đất đai yêu cầu cấp bách nhằm khơi thơng tăng tính hiệu nguồn lực đất đai Ngày 03/12/2021, Bộ Tài nguyên Môi trường gửi Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi tờ trình để lấy ý kiến bộ, ngành, địa phương Định hướng sửa đổi luật dự kiến tập trung vào nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng; giá đất; tài đất đai; quyền trách nhiệm đại diện chủ sở hữu đất đai trách nhiệm quản lý nhà nước đất đai Theo Bộ Tài nguyên Mơi trường, sách tài đất đai, giá đất vấn đề cốt lõi việc sửa đổi Luật Đất đai lần Trên sở định hướng chung Bộ Tài ngun Mơi trường, nhóm tác giả kiến nghị số đề xuất sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 sau: Thứ nhât, cần làm rõ phạm vi quyền hạn trách nhiệm Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý đất đai Cụ thể, Điều Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý”, nhiên, lại chưa làm rõ chế độ quản lý sử dụng đất đai Nhà nước, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất đô'i với cơng trình, tài ngun phạm vi khơng gian Luật Đất đai pháp luật khác có liên quan xác định Đồng thời, cần rà soát thẩm quyền, phân Từ CHÍNH SÁCH ĐẾN SỐNG cấp, phân quyền cho quan quản lý nhà nước từ Trung ương tới địa phương công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, định giá đất; có sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất, để điều chỉnh cho phù hợp với lực thực đôi tượng phân cấp Thứ hai, cần sửa đổi điều luật định giá đất, giá đất bảng giá đất vấn đề xác định giá trị đất đai bối cảnh ngân sách nhà nước khó khăn nguồn thu vấn đề quan trọng Giá trị đất đai chuyển đổi quyền sử dụng phải tính đúng, tính đủ theo giá thị trường Đây điểm quan trọng cần sửa đổi Luật Đất đai tới đây, nhằm không làm giá trị đất đai, mà đất thuộc quyền định Nhà nước, giá trị tăng thêm phải vào ngân sách nhà nước Cụ thể, cần sửa Điều 112 Luật Đất đai nguyên tắc định giá đất Theo đó, giá đất xác định phải phù hợp với giá thị trường đất đai khơng cịn khác giá đất bảng giá với giá đất cụ thể, thực sách tài đất đai Cùng với cần sửa Điều 114 Luật Đất đai giá đất bảng giá đất; nên bỏ khung giá đất Chính phủ ban hành giao UBND câp tỉnh ban hành giá đất theo mục đích sử dụng đất đê tính nghĩa vụ tài đât đai, bồi thường thu hồi Theo đó, giá đất cần xác định cho đất dùng để tính thuế, phí lệ phí, thu tiền sử dụng đất bồi thường thu hồi đất Giá đất đăng ký bắt buộc thông tin đất cập nhật dựa giá chuyển nhượng giá tính th đât, khơng thâp mức giá quy định bảng giá đât địa phương Bảng giá đất xây dựng cập nhật hàng năm để làm sở xác định giá đất cụ thể cho đất, thực sách kinh tế đất đai Thứ ba, cần hoàn thiện phương pháp xác định giá đất thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội nói chung phát triển thị trường bất động sản nói riêng Bên cạnh việc hoàn thiện phương pháp định giá đất truyền thông ban hành, cần nghiên cứu sử dụng phương pháp định giá đại sử dụng mơ hình, máy tính Cách mạng cơng nghiệp 4.0 Đây cơng cụ giúp quan định giá đất nhanh, kịp thời xác Bên cạnh đó, cần tăng cường tham gia tổ chức thẩm định giá vào trình xác định giá đất Đê’ đảm bảo giá quan thẩm định đưa khách quan, độc lập, Nhà nước cần nghiên cứu thành lập quan định giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng chịu trách nhiệm trước pháp luật hoạt động định giá Khi đó, giá đất đưa quan định giá không phù hợp với giá thị trường gây thiệt hại cho người có đất cho ngân sách, phải chịu chê tài pháp luật Ngồi ra, cần có chế giám sát việc xây dựng bảng giá đất, cập nhật, điều bảng giá đất; xây dựng sở liệu giá đất; nâng cao lực đội ngũ cán làm công tác định giá đất, bất động sản Nâng cao lực quan nhà nước làm nhiệm vụ xây dựng bảng giá đất, thẩm định giá đất, theo dõi, cập nhật giá đất thị trường Thứ tư, hồn thiện hệ thơng thơng tin liệu định giá đất để phục vụ việc xác định giá đât Điều 114 Luật Đát đai có quy định việc xác định giá đất cụ thể dựa vào "thông tin giá đất sở liệu đât đai” Tuy nhiên, nay, sở liệu thông tin giá đất địa phương chưa hình thành Vì thế, cần đẩy nhanh ứng dụng công nghệ tiên tiến, công nghệ số việc thu thập quản lý hệ thông sở liệu đất đai, cập nhật liên thông với hệ thông sở liệu quốc gia Bộ Tài nguyên Môi trường cần sớm xây dựng Đề án tổng thể xây dựng sở liệu đất đai quốc gia trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.U TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2021) Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi Kiên Cường (2022) Giải pháp để thị trường bất động sản phát triển bền vững, truy cập từ https://plo.vn/do-thi/giai-phap-de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung-1047737.html Ngơ Trí Long (2021) Sửa đổi Luật Đất đai để giải câu chuyện tồn bất cập định giá đất, truy cập từ https://reatimes.vn/sua-doi-luat-dat-dai-de-giai-cau-chuyen-ton-tai-bat-captron-20201224000003754.html Trần Thúy Phượng (2021) Bất cập pháp luật đất đai quy trình xác định giá đất nhìn từ góc độ quản lý, truy cập từ https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/bat-cap-trong-phapluat-dat-dai-ve-quy-trinh-xac-dinh-gia-dat-nhin-tu-goc-do-quan-ly-340468.html Kinh tê Dự báo ... xuất sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 sau: Thứ nhât, cần làm rõ phạm vi quyền hạn trách nhiệm Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý đất đai Cụ thể, Điều Luật Đất đai năm 2013. .. NGGồN THO NSNN VỀ ĐẤT ĐAI QGA CÁC NĂM 254.854 quan trọng, chiếm tỷ trọng đáng kể tổng thu nội địa so với nhiều nguồn khác Một số vướng mắc Luật Đất đai năm 2013 khiến nguồn lực đất đai bị that thốt,... trọng Giá trị đất đai chuyển đổi quyền sử dụng phải tính đúng, tính đủ theo giá thị trường Đây điểm quan trọng cần sửa đổi Luật Đất đai tới đây, nhằm không làm giá trị đất đai, mà đất thuộc quyền