Đang tải... (xem toàn văn)
Sau hơn 7 năm thực hiện Luật Đất đai, Tòa án nhân dân (TAND) đã có nhiều cố gắng và đạt được những thành tựu quan trọng trong giải quyết, xét xử các tranh chấp, khiếu kiện đất đai và xét xử các loại tội phạm có liên quan đến đất đai. Bài viết nêu kết quả đạt được của TAND, một số vướng mắc và kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai.
THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT, XÉT XỬ LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN, MỘT SỐ VƯỚNG MẮC VÀ KIẾN NGHỊ SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI TS Nguyễn Hồng Nam Phó Chánh án TAND cấp cao Hà Nội Ths Nguyễn Hoàng Long TAND quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội Đặt vấn đề: Luật Đất đai Quốc hội khóa XIII thơng qua ngày 29/11/2013 kỳ họp thứ 6, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 (sau viết tắt Luật Đất đai) Luật Đất đai có nhiều ưu điểm, tiến bộ, tạo sở pháp lý cho Tòa án giải quyết, xét xử tranh chấp, khiếu kiện đất đai xét xử loại tội phạm liên quan đến đất đai thuận lợi Tuy nhiên, tranh chấp đất đai tranh chấp phức tạp, gay gắt loại tranh chấp thuộc thẩm quyền giải Tòa án Sau năm thực Luật Đất đai, Tịa án nhân dân (TAND) có nhiều cố gắng đạt thành tựu quan trọng giải quyết, xét xử tranh chấp, khiếu kiện đất đai xét xử loại tội phạm có liên quan đến đất đai Trong phạm vi biết này, nêu kết đạt TAND, số vướng mắc kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai KẾT QUẢ GIẢI QUYẾT, XÉT XỬ LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN 1.1 Sơ lược thẩm quyền giải quyết, xét xử liên quan đến đất đai Tòa án - Đối với vụ án dân sự: Tranh chấp quyền sử dụng đất thơng thường có dạng tranh chấp sau: Tranh chấp người có quyền sử dụng đất, tranh chấp đòi lại đất cho thuê, cho mượn, cho nhờ…, tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp quyền sử dụng đất ly (tài sản có trước kết hơn, sau kết hôn, tặng cho, thừa kế riêng), tranh chấp lối đi, quyền thoát nước… Việc xác định thẩm quyền Tòa án giải tranh chấp quyền sử dụng đất dựa sở chung xác định thẩm quyền tương tự loại vụ án dân khác (nguyên tắc xác định thẩm quyền theo loại việc, theo cấp Tòa án, theo lãnh thổ) Luật Đất đai năm 2013 quy định số điểm quan trọng thẩm quyền Tòa án việc giải tranh chấp đất đai Theo quy định Điều 203 luật tranh chấp đất đai mà đương khơng có Giấy chứng nhận khơng có loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai đương lựa chọn quan giải UBND khởi kiện TAND Như thẩm quyền TAND mở rộng 199 - Đối với vụ án hình Tịa án xét xử liên quan đến vi phạm chế độ quản lý đất đai, xâm phạm trật tự quản lý kinh tế, thiếu trách nhiệm gây hậu nghiêm trọng, lợi dụng chức vụ, quyền hạn thi hành công vụ - Đối với vụ án hành chủ yếu khiếu kiện Quyết định hành chính, hành vi hành thu hồi, đền bù, tái định cư liên quan đến đất đai 1.2 Hướng dẫn TAND tối cao giải quyết, xét xử tranh chấp đất đai - Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao ban hành 13 án lệ liên quan đến giải tranh chấp đất đai bao gồm: + Án lệ số 04/2016/AL tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất + Án lệ số 07/2016/AL công nhận hợp đồng mua bán nhà xác lập trước ngày 01/7/1991 + Án lệ số 11/2017/AL công nhận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất mà đất có tài sản khơng thuộc sở hữu bên chấp + Án lệ số 14/2017/AL công nhận điều kiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà điều kiện khơng ghi hợp đồng + Án lệ số 15/2017/AL công nhận thỏa thuận miệng đương việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp + Án lệ số 16/2017/AL công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất di sản thừa kế đồng thừa kế chuyển nhượng + Án lệ số 25/2018/AL khơng phải chịu phạt cọc lý khách quan + Án lệ số 31/2020/AL xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 Chính phủ quyền tài sản + Án lệ số 32/2020/AL trường hợp đất cá nhân khai phá sau xuất cảnh định cư nước ngồi người khác quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài + Án lệ số 33/2020/AL trường hợp cá nhân Nhà nước giao đất không sử dụng mà để người khác quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài + Án lệ số 34/2020/AL quyền lập di chúc định đoạt giá trị bồi thường đất trường hợp đất bị Nhà nước thu hồi có bồi thường + Án lệ số 35/2020/AL người Việt Nam trước định cư nước giao lại đất nông nghiệp cho người nước sử dụng + Án lệ số 36/2020/AL hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ 200 - TAND tối cao ban hành Giải đáp, Công văn trao đổi nghiệp vụ, hướng dẫn số vấn đề vướng mắc giải vụ việc tranh chấp đất đai, cụ thể sau: + Giải đáp số 02/GĐ-TANDTC ngày 19/9/2016 TAND tối cao số vấn đề tố tụng hành chính, tố tụng dân + Giải đáp số 01/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 TAND tối cao số vấn đề nghiệp vụ + Giải đáp số 01/GĐ-TANDTC ngày 05/01/2018 TAND tối cao số vấn đề nghiệp vụ + Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 TAND tối cao việc thông báo kết giải đáp trực tuyến số vướng mắc hình sự, dân sự, tố tụng hành + Cơng văn số 79/TANDTC-PC ngày 12/4/2019 TAND tối cao việc thông báo kết giải đáp số 64/TANDTC-PC + Công văn số 212/TANDTC-PC ngày 13/9/2019 TAND tối cao việc thông báo kết giải đáp trực tuyến số vướng mắc xét xử + Công văn số 89/TANDTC-PC ngày 30/6/2020 TAND tối cao việc thông báo kết giải đáp trực tuyến số vướng mắc xét xử + Công văn số 121/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 TAND tối cao việc trao đổi nghiệp vụ Những văn nêu ban hành kịp thời, đóng vai trị quan trọng việc hướng dẫn áp dụng thống pháp luật để giải quyết, xét xử vụ án liên quan đến đất đai phạm vi toàn quốc 1.3 Kết giải quyết, xét xử liên quan đến đất đai TAND từ ngày 01/7/2014 đến ngày 31/12/2020 Theo số liệu thống kê Vụ tổng hợp TAND tối cao kết giải quyết, xét xử hình sự, dân sự, hành liên quan đến đất đai TAND cụ thể sau: * Kết thụ lý giải vụ án hình sơ thẩm liên quan đến đất đai: - Tổng số vụ án hình thụ lý: 479.261 vụ/ 850.006 bị cáo - Tổng số vụ án hình giải quyết: 436.208 vụ/760.913 bị cáo - Tổng số vụ án hình cịn lại: 43053 vụ/89093 bị cáo Trong đó: - Số vụ án hình liên quan đến đất đai thụ lý: 116 vụ/379 bị cáo - Số vụ án hình liên quan đến đất đai giải quyết: 94 vụ/297 bị cáo 201 - Tổng số vụ án hình liên quan đến đất đai lại: 22 vụ/82 bị cáo * Kết giải vụ án dân sơ thẩm liên quan đến tranh chấp đất đai: - Tổng số vụ án dân thụ lý: 962.322 vụ - Tổng số vụ án dân giải quyết: 597.804 vụ - Tổng số vụ án dân cịn lại: 364.528 vụ Trong đó: - Số vụ án dân liên quan đến tranh chấp đất đai thụ lý: 233.061 vụ Chiếm tỉ lệ 24,2% tổng số vụ án dân thụ lý - Số vụ án dân liên quan đến tranh chấp đất đai giải quyết: 102.156 vụ - Số vụ án dân liên quan đến tranh chấp đất đai lại: 130.095 vụ * Kết giải vụ án hành sơ thẩm liên quan đến tranh chấp đất đai: - Tổng số vụ án hành thụ lý: 49.777 vụ - Tổng số vụ án hành giải quyết: 25.739 vụ - Tổng số vụ án hành cịn lại: 24.038 vụ Trong đó: - Số vụ án hành liên quan đến tranh chấp đất đai thụ lý: 38.040 vụ Chiếm tỉ lệ 76,4% tổng số vụ án hành thụ lý - Số vụ án hành liên quan đến tranh chấp đất đai giải quyết: 19.844 vụ - Số vụ án hành liên quan đến tranh chấp đất đai lại: 18.196 vụ Qua số liệu thấy từ ngày 01/7/2014 đến ngày 31/12/2020 TAND thụ lý theo thủ tục sơ thẩm 1.491.360 vụ án hình sự, dân sự, hành có 271.217 vụ liên quan đến đất đai chiếm 18,1% tổng số loại án Số lượng vụ án dân liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ cao số vụ án dân thụ lý giải (24,2%) Phần lớn tranh chấp dân liên quan đến đất đai liên quan đến yêu cầu chia tài sản chung, chia thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn quyền sử dụng đất yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Số lượng vụ án hành liên quan đến đất đai chiếm đa số tổng số án hành thụ lý giải (chiếm tỷ lệ 76,4% tổng số vụ án hành thụ lý) Các loại khiếu hành liên quan đến đất đai bao gồm định hành chính, hành vi hành việc áp dụng, phí, thu phí, lệ phí, thu tiền sử dụng đất định hành chính, hành vi hành quản lý đất đai trường hợp giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, cho phép chuyển mục 202 đích sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư, cấp thu hồi GCNQSDĐ, gia hạn thời hạn sử dụng đất Số lượng vụ án hình liên quan đến tranh chấp đất đai (116 vụ/379 bị cáo), chiếm tỉ lệ nhỏ 0,02% tổng số vụ án hình thụ lý giải phức tạp, nhiều bị cáo, tập trung vào hai loại tội “Vi phạm quy định sử dụng đất đai” (Điều 228 Bộ luật Hình 2015) tội “Vi phạm quy định quản lý đất đai” (Điều 229 Bộ luật Hình 2015) VƯỚNG MẮC TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG LẬT ĐẤT ĐAI 2.1 Về giải thích từ ngữ quy định Điều Luật Đất đai - Khoản 19, 20 Điều Luật Đất đai quy định: Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định Theo quy định Điều 112 Luật Đất đai, giá thị trường giá đất phổ biến thị trường Quy định cụ thể hóa Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Việc định giá tài sản, Hội đồng định giá tài sản quy định Điều 104 Bộ luật tố tụng dân Tuy nhiên thực tế khó khăn xác định giá thị trường nhiều nơi khơng có giao dịch chuyển nhượng, dẫn đến việc Hội đồng định giá không xác định giá đất mà theo giá Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành Đây nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện kéo dài Tịa án cịn lúng túng xác định xác giá đất theo giá thị trường để xét xử, đảm bảo quy định pháp luật công cho đương - Tại khoản 29 Điều Luật Đất đai quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” Khoản Điều 98 Luật Đất đai quy định:“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cấp cho người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu cấp chung Giấy chứng nhận trao cho người đại diện” Tuy nhiên có nhiều vụ án việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình không ghi đầy đủ tên người hộ giải quyết, Tòa án xác định thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất khó khăn thường ghi tên người đại diện chủ hộ khơng có văn ủy quyền thành viên khác Trong thành viên hộ gia đình hay biến động: 203 gái lấy chồng cắt nhà chồng, cháu nhập nhờ hộ để học Trường điểm, lớp chọn… Để tháo gỡ vướng mắc vấn đề này, Mục Phần III Giải đáp số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 TAND tối cao giải đáp số vấn đề nghiệp vụ có hướng dẫn: - Thời điểm để xác định hộ gia đình có thành viên có quyền sử dụng đất thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất - Việc xác định thành viên hộ gia đình phải vào hồ sơ cấp GCNQSDĐ Trường hợp cần thiết, Tịa án u cầu UBND có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ xác định thành viên hộ gia đình thời điểm cấp GCNQSDĐ để làm giải vụ án đưa họ tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - Khi giải vụ án dân sự, người thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất, Tòa án phải đưa người trực tiếp quản lý, sử dụng đất hộ gia đình, người có cơng sức đóng góp làm tăng giá trị quyền sử dụng đất tài sản đất tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Thực tế, nhiều vụ án khơng có hồ sơ cấp GCNQSDĐ UBND khơng cịn lưu giữ, sổ hộ sổ theo dõi nhân thời điểm Nhà nước giao đất thất lạc thành viên gia đình có biến động … dẫn đến khó khăn việc Tịa án đánh giá chứng để xác định thành viên hộ gia đình Vì vậy, cần có tập trung nghiên cứu, thống cách xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất văn hướng dẫn chi tiết nhằm khắc phục vướng mắc 2.2 Về thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng quy định Điều 62 Luật Đất đai Theo quy định Điều 62 Luật Đất đai Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng 03 trường hợp là: (1) Thực dự án quan trọng quốc gia Quốc hội định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất; (2) Thực dự án Thủ tướng phủ chấp thuận, định đầu tư mà phải thu hồi đất; (3) Thực dự án Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất Trong thực tiễn, đa số khiếu kiện đất đai khiếu kiện thu hồi đất dự án Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư Trong đó, khiếu kiện tập trung dự án xây dựng cơng trình phục vụ công cộng 204 (điểm c khoản Điều 62) dự án xây dựng khu đô thị (điểm d khoản Điều 62) Theo quy định Luật Đất đai thực dự án quy định điểm c điểm d khoản Điều 62 nêu trên, quan có thẩm quyền định thu hồi đất, lập phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sau tiến hành thủ tục thu hồi đất, giải việc bồi thường, hỗ trợ theo quy định Sau thu hồi đất, quan có thẩm quyền định giao đất cho chủ đầu tư; người sử dụng đất không bàn giao đất bị cưỡng chế Giá để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giá Nhà nước quy định Tuy nhiên, giá đất Nhà nước quy định không sát với giá thị trường, người dân có đất bị thu hồi cho rằng: Nhà nước thu hồi đất bồi thường với mức giá thấp Chủ đầu tư Nhà nước giao đất để đầu tư kinh doanh phục vụ lợi ích cơng cộng mà lợi ích nhà đầu tư Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường theo khung giá Nhà nước thấp so với giá thị trường, nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện kéo dài 2.3 Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng quy định Điều 101 Luật Đất đai Quy định cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất chưa chặt chẽ, chưa điều tra xác minh rõ nguồn gốc đất, trình quản lý sử dụng gắn với hồ sơ cấp đất ban đầu Theo quy định Điều 101 Luật Đất đai Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, cơng trình xây dựng khác thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng năm 2004; Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận khơng có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch không phù hợp với quy hoạch đất sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch sử dụng đất nơi chưa có quy hoạch; chưa có thơng báo định thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền trường hợp phải thu hồi cơng nhận quyền sử dụng đất ” Được hiểu trường hợp nêu ngồi điều kiện phù hợp với quy hoạch cần UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp cấp GCNQSDĐ Trong thực tế có nhiều vụ án quyền sử dụng đất có nguồn gốc A cho B mượn sử dụng nhờ, trình sử dụng B tự ý kê khai cấp GCNQSDĐ nên phát sinh tranh chấp, sau Tịa án tuyên xử quyền sử dụng đất A, buộc phải hủy GCQNSDĐ cấp cho B; có vụ án quyền sử dụng đất di sản thừa kế, người quản lý sử dụng tự kê khai, đăng ký xin cấp 205 GCNQSDĐ Đồng thời, Điều 236 Bộ luật Dân (BLDS) xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu chiếm hữu, lợi tài sản khơng có pháp luật cho người chiếm hữu tình, liên tục, cơng khai bất động sản 30 năm kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu Do đó, để phù hợp với quy định BLDS thực tiễn cần có quy định chặt chẽ việc cấp GCNQSDĐ trường hợp người sử dụng đất khơng có giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai ngồi điều kiện phù hợp với quy hoạch xác nhận không tranh chấp UBND xã phường, người yêu cầu cấp giấy phải quản lý, sử dụng ổn định lâu dài từ 30 năm trở lên đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ 2.4 Về điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất quy định Điều 188 Luật Đất đai * Tại khoản Điều 188 Luật Đất đai quy định điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất Tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản quy định nguyên tắc chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản Tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản Tại Điều 46 Luật Đầu tư quy định việc chuyển nhượng dự án đầu tư Việc chuyển nhượng dự án bất động sản việc chuyển nhượng dự án đầu tư thường liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều 188, 189, 190, 191, 192, 193 194 Luật Đất đai không quy định điều kiện chuyển nhượng toàn phần dự án đầu tư, chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản phải quan nhà nước có thẩm quyền định việc đầu tư đồng ý văn Do đó, nhiều trường hợp, thực tế bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng tồn phần dự án đầu tư, chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản khác (không phải dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê) theo quy định Luật Đất đai khơng cần quan nhà nước có thẩm quyền định việc đầu tư đồng ý văn Tuy nhiên, theo quy định Điều 48, 49 Luật Kinh doanh bất động sản Điều 46 Luật Đầu tư nêu việc chuyển nhượng phải quan nhà nước có thẩm quyền định việc đầu tư đồng ý văn Vì vậy, cần xem xét sửa đổi Luật Đất đai theo hướng bổ sung điều khoản quy định “Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực dự án đầu tư, dự 206 án kinh doanh bất động sản việc chuyển nhượng phải quan nhà nước có thẩm quyền định việc đầu tư đồng ý văn bản” * Tại khoản Điều 188 Luật Đất đai quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” Tại khoản Điều 122 Luật Nhà quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng nhà thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng Thực tiễn thực quy định khoản Điều 188 Luật Đất đai Khoản Điều 122 Luật Nhà cho thấy từ cơng chứng đến hồn thành thủ tục đăng ký khoảng thời gian không ngắn hầu hết nhà xây dựng đất Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng đất chuyển nhượng nhà đất hiệu lực thời điểm nào? Áp dụng theo khoản Điều 188 Luật Đất đai hay áp dụng khoản Điều 122 Luật Nhà Vì vậy, cần thiết phải quy định cho thống hiệu lực giao dịch quyền sử dụng đất nhà Luật Đất đai Luật Nhà Hơn nữa, khoản Điều 129 BLDS quy định: “Giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tòa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, bên thực việc cơng chứng, chứng thực” Theo quy định thời điểm để xác định thời điểm có hiệu lực giao dịch, thời điểm thực nghĩa vụ Trong trình áp dụng quy định này, gặp phải vướng mắc việc chứng minh thực 2/3 nghĩa vụ hợp đồng chấp quyền sử dụng đất khó xác định (khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đánh giá thông qua số tiền trả cho nhau) Bên cạnh đó, khoản Điều 129 bỏ ngỏ giải pháp hợp đồng không tuân thủ quy định đăng ký (như hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có cơng chứng mà khơng đăng ký) hậu pháp lý nào? Điều 188 Luật Đất đai quy định đăng ký điều kiện phát sinh hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nên khơng tn thủ hợp đồng vô hiệu Luật Đất đai quy định đăng ký thủ tục bắt buộc, hệ việc không đăng ký trường hợp bên chứng minh thực 2/3 nghĩa vụ lại khơng quy định cụ thể Vì vậy, cần có quy định để xác định 2/3 nghĩa vụ hợp đồng chấp quyền sử dụng đất trường hợp chủ thể không thực việc đăng ký xác lập hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hậu Đồng thời, cần sửa đổi Luật Đất đai 2013 cho đồng bộ, thống với BLDS 207 2.5 Về trường hợp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định Điều 191 Luật Đất đai Tại khoản Điều 191 Luật Đất đai quy định: “Hộ gia đình cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa” mâu thuẫn với quy định quyền thừa kế pháp luật dân Hiến pháp, cụ thể Điều 609 BLDS quy định: “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản mình, để lại tài sản cho người thừa kế theo pháp luật, hưởng di sản theo di chúc theo pháp luật Người thừa kế khơng cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc” Tại khoản Điều 32 Hiến pháp quy định: “…quyền thừa kế pháp luật bảo hộ” Như quy định khoản Điều 191 Luật Đất đai làm ảnh hưởng đến quyền thừa kế cá nhân theo quy định pháp luật 2.6 Về hòa giải tranh chấp đất đai quy định Điều 202 Luật Đất đai - Theo quy định Điều 202 Luật đất đai tranh chấp đất đai bắt buộc phải hịa giải UBND cấp xã UBND cấp xã làm nhiệm vụ hịa giải, hịa giải khơng thành yêu cầu Tòa án giải Thực tiễn giải tranh chấp đất đai cho thấy hòa giải sở đất đai mang lại hiệu chưa cao, đa phần kết hịa giải khơng thành, nhiều vụ việc có tính chất phức tạp việc hịa giải cịn qua loa, đại khái Nhiều vụ việc tranh chấp đất đai tiến hành hòa giải cấp xã kéo dài; số vụ việc tiến hành hòa giải không thực quy định điểm b khoản Điều 88 Nghị định số 43/NĐ-CP (như không đúng, đủ thành phần Hội đồng hòa giải; vắng mặt bên tham gia hịa giải…) Do đó, xử lý đơn khởi kiện, có Tịa án phải trả lại đơn để UBND cấp xã tiến hành hòa giải lại (gây khó khăn cho người dân), có Tịa án tiến hành giải quyết, xét xử vụ việc 2.7 Về thẩm quyền giải tranh chấp đất đai theo quy định Điều 203 Luật Đất đai - Tại khoản Điều 203 Luật Đất đai quy định: " Tranh chấp đất đai mà đương Giấy chứng nhận khơng có loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật đương lựa chọn hai hình thức giải tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: a) Nộp đơn yêu cầu giải tranh chấp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định khoản Điều này; b) Khởi kiện Tịa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định pháp luật tố tụng dân sự.” Theo quy định đương lựa chọn hai hình thức giải tranh chấp Nếu đương cố tình khơng khai báo mà yêu cầu UBND 208 TAND giải tranh chấp gây khó khăn q trình giải Hoặc UBND thường hướng dẫn Tòa án giải mà đương khơng biết cịn lựa chọn giải UBND Thực tế tranh chấp lựa chọn Tòa án giải nhiều thời gian lựa chọn UBND Tòa án giải phải đề nghị UBND cung cấp hồ sơ, tài liệu chứng liên quan đến nguồn gốc đất để giải vụ án - Điều 203 Luật Đất đai quy định loại đất tranh chấp mà bên chưa có loại giấy tờ thuộc thẩm quyền Tịa án chưa phù hợp Bởi lẽ, theo quy định pháp luật tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp chủ thể, có chủ thể khác xâm phạm dẫn đến tranh chấp Tòa án vào tài liệu, chứng để xác định thực chất tài sản chủ thể cơng nhận cho chủ thể đó, buộc bên chiếm hữu bất hợp pháp phải trả lại tài sản cho bên có quyền Đối với loại đất mà bên chưa có loại giấy tờ gì, có nghĩa đất thuộc quyền sở hữu tồn dân, chưa quan có thẩm quyền cơng nhận đất chưa giao cho chủ thể tranh chấp sử dụng Vấn đề thường xảy vụ án tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, Tịa án khó khăn để xác định quyền sử dụng đất di sản Theo quy định Luật đất đai quan nhà nước thực quyền hạn trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai, thực nhiệm vụ thống quản lý nhà nước đất đai, thực tế bên tự khai thác (khi chưa quan có thẩm quyền cho phép) dẫn đến tranh chấp quyền sử dụng đất Khi Tòa án giao thẩm quyền giải Tịa án phải định đất (vốn chưa nhà nước cơng nhận ai) bên quyền sử dụng, không phù hợp với quy định tính thống quản lý đất đai theo quy định Luật đất đai 2.8 Vướng mắc tranh chấp liên quan đến diện tích đất tranh chấp có mồ mả Trên diện tích đất tranh chấp cịn tồn mồ mả người khơng có họ hàng thân thích với người sử dụng đất (do lịch sử để lại) Đặt vấn đề công nhận hay không công nhận không xem xét giải phần diện tích đất mà đất có mồ mả Trường hợp tồn diện tích đất tranh chấp cấp GCNQSDĐ cho bên tranh chấp, việc giữ nguyên trạng mồ mả hay buộc phải di dời phải có quy định cụ thể để Tịa án có giải 2.9 Những khó khăn vướng mắc liên quan đến phối hợp Tòa án quan chuyên môn quản lý đất đai Một số vụ án dân sự, hành liên quan đến tranh chấp đất đai, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tòa án bị kéo dài thời hạn giải tạm đình giải vụ án phải chờ quan chuyên môn cung cấp tài liệu, chứng cứ; cung cấp kết đo đạc xem xét thẩm định chỗ (do cung cấp chậm, cung cấp 209 khơng đầy đủ, khơng u cầu khơng có văn trả lời cho Tòa án, sau tiến hành đo đạc khơng có kết đo đạc ngay) Một số vụ án, Tòa án ban hành văn yêu cầu văn đôn đốc nhiều lần quan chuyên môn không cung cấp hồ sơ cấp GCNQSDĐ; hồ sơ kỹ thuật đất; sổ mục kê, sổ địa chính…, tờ đồ (dạng giấy file số) chỉnh lý biến động qua thời kỳ, tài liệu, hồ sơ đất đai quan nhà nước số địa phương tỉnh lưu trữ qua thời kỳ có mâu thuẫn, khơng khớp số liệu, vị trí, loại đất… gây khó khăn việc đánh giá chứng KIẾN NGHỊ SỬA ĐỔI, BỔ SUNG LUẬT ĐẤT ĐAI 3.1 Kiến nghị xây dựng pháp luật - Sau Luật đất đai ban hành có hiệu lực Quốc hội thơng qua nhiều đạo luật có nội dung liên quan đến đất đai Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Tín ngưỡng, tơn giáo, Luật Quy hoạch, Luật Lâm nghiệp Do cần rà sốt quy định cịn chồng chéo Luật Luật Đất đai, văn quy định chi tiết Luật để kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật đất đai - Đề nghị sửa đổi quy định Điều 62 Điều 63 Luật Đất đai theo hướng tách riêng thành 03 trường hợp thu hồi đất bao gồm: Thu hồi đất mục đích quốc phịng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế lợi ích quốc gia thu hồi đất để phát triển kinh tế; đó, thu hồi đất để phát triển kinh kế lợi ích quốc gia bao gồm trường hợp thực dự án quan trọng Quốc hội định chủ trương đầu tư thực dự án Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, định đầu tư Đồng thời, sửa khoản Điều 63 theo hướng: Tách số loại dự án có tính chất đặc thù dự án đầu tư kinh doanh chợ, nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng, kinh doanh nhà khu đô thị thành nhóm để xác định chế thu hồi, bồi thường phù hợp Cần làm rõ dự án có phục vụ lợi ích cơng cộng hay khơng? Nếu đầu tư vốn ngân sách Nhà nước bồi thường theo giá nhà nước sử dụng cho mục đích cơng cộng, khơng lợi nhuận; Nếu huy động nguồn vốn ngân sách nhà nước chủ đầu tư kinh doanh thu lợi nhuận Nhà nước xây dựng khung giá riêng để bồi thường thu hồi đất, giá phải sát với giá thị trường chuyển sang chế nhà đầu tư thỏa thuận thuê nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Đề nghị sửa đổi Điều 188 Luật Đất đai cho thống với Luật Nhà - Đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản Điều 202 Luật Đất đai hậu pháp lý việc UBND cấp xã không tiến hành giải tranh chấp đất đai theo quy định, theo hướng: Nếu thời hạn định (có thể 30 ngày) kể từ ngày nhận đơn mà UBND cấp xã khơng tiến hành hịa giải tranh chấp đất đai người u cầu khởi kiện vụ án dân Tòa án 210 Đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản Điều 202 Luật Đất đai sau: “Việc hòa giải phải lập lập thành biên có chữ ký bên có xác nhận hịa giải thành hịa giải không thành UBND cấp xã Trường hợp bên bên đương khơng có mặt tham gia hịa giải coi hịa giải khơng thành” - Đề nghị sửa đổi Điều 203 Luật Đất đai theo hướng khơng giao cho Tịa án giải tranh chấp loại đất chưa có loại giấy tờ 3.2 Kiến nghị cơng tác phối hợp quan nhà nước - Tăng cường phối hợp quan quản lý đất đai có thẩm quyền cấp với Tòa án Đây việc làm thiết thực đảm bảo cho việc giải vụ án xác, nhanh chóng, tạo niềm tin nhân dân quan Nhà nước - Nên có Quy chế liên tịch quy định cụ thể trách nhiệm UBND cấp quan chuyên môn địa phương việc cung cấp thông tin, tài liệu quản lý đất đai đất tranh chấp có u cầu Tịa án Cần quy định chi tiết văn hướng dẫn chế để thực quy định xử lý hành để xử lý trường hợp không cung cấp, chậm cung cấp cung cấp thông tin, tài liệu khơng đầy đủ cho Tịa án 211 ... thống pháp luật để giải quyết, xét xử vụ án liên quan đến đất đai phạm vi toàn quốc 1.3 Kết giải quyết, xét xử liên quan đến đất đai TAND từ ngày 01/7/2014 đến ngày 31/12/2020 Theo số liệu thống... hình liên quan đến đất đai giải quyết: 94 vụ/297 bị cáo 201 - Tổng số vụ án hình liên quan đến đất đai lại: 22 vụ/82 bị cáo * Kết giải vụ án dân sơ thẩm liên quan đến tranh chấp đất đai: - Tổng số. .. số vụ án dân thụ lý - Số vụ án dân liên quan đến tranh chấp đất đai giải quyết: 102.156 vụ - Số vụ án dân liên quan đến tranh chấp đất đai lại: 130.095 vụ * Kết giải vụ án hành sơ thẩm liên quan