Nhận diện và giải quyết tranh chấp liên quan đến hoạt động sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội, giải pháp bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân chung cư

Đây là công trình khoa học đầu tiên nghiên cứu một cách tổng quan nhất về hoạt động nhận diện và giải quyết các tranh chấp liên quan đến sử dụng nhà chung cư, từ đó có cơ sở để đề xuất những nội dung cần thiết khi xây dựng Luật chung cư tại Việt Nam. Thông qua quá trình nghiên cứu và khảo sát thực tiễn, đề tài hướng đến mục tiêu cuối cùng là kiến nghị những nội dung có chọn lọc, định hướng cho quá trình xây dựng Luật chung cư trong thời gian tới.

Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 Kỷ yếu khoa học NHẬN DIỆN VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI, GIẢI PHÁP BẢO VỆ QUYỀN LỢI CHÍNH ĐÁNG CỦA NGƯỜI DÂN CHUNG CƯ Nguyễn Thị Thùy Linh*, Đặng Hải My, Nguyễn Bảo Ngọc Trường Đại học Luật Hà Nội *Tác giả liên lạc: linhk14dhl@gmail.com TĨM TẮT Đây cơng trình khoa học nghiên cứu cách tổng quan hoạt động nhận diện giải tranh chấp liên quan đến sử dụng nhà chung cư, từ có sở để đề xuất nội dung cần thiết xây dựng Luật chung cư Việt Nam Thơng qua q trình nghiên cứu khảo sát thực tiễn, đề tài hướng đến mục tiêu cuối kiến nghị nội dung có chọn lọc, định hướng cho trình xây dựng Luật chung cư thời gian tới Từ khóa: Chung cư, tranh chấp, nhận diện, sử dụng nhà chung cư, giải tranh chấp IDENTIFY AND RESOLVE DISPUTES RELATED TO THE USE OF CONDOMINIUMS IN HANOI MEASURES TO PROTECT THE LEGITIMATE INTERESTS OF APARTMENT PEOPLE Nguyen Thi Thuy Linh*, Dang Hai My, Nguyen Bao Ngoc Ha Noi Law University *Corresponding Author: linhk14dhl@gmail.com ABSTRACT This is the first scientific work to study the most common way of identifying and resolving conflicts related to the use of condominiums, which has the basis to propose the necessary content when building Building Laws in Vietnam Through the process of research and field survey, the topic of the final goal is to recommend selected contents, orientation for the process of building the Law in the near future Keywords: Apartment, dispute, identification, use of apartment building, dispute resolution TỔNG QUAN Nhóm nghiên cứu giải vấn đề lý luận xoay quanh đề tài nghiên cứu cách đưa khái niệm, đặc điểm phân loại về: Nhà chung cư, hoạt động sử dụng nhà chung cư, tranh chấp sử dụng nhà chung cư, hoạt động nhận diện giải tranh chấp sử dụng nhà chung cư Từ đưa số nhận định quan trọng, góp phần tạo tiền đề sở cho nghiên cứu thực trạng tranh chấp địa bàn Thành phố Hà Nội Thứ thống cách hiểu nhà chung cư: “Nhà chung cư hiểu cơng trình xây dựng nhiều tầng, nhiều hộ, có phần sở hữu chung cho hộ hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để 367 Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 kinh doanh” rút đặc điểm bật để phân biệt nhà chung cư với nhà đất thông thường như: Được xây dựng chủ thể chuyên nghiệp; có nhiều người sử dụng phần diện tích bên nhà chung cư; có thời hạn sử dụng định phải đáp ứng điều kiện diện tích, kết cấu, phù hợp với quy hoạch đại phương Tiếp đó, phân loại nhà chung cư dựa theo tiêu chí chủ sở hữu mục đích sử dụng nhằm mục đích phục vụ cho việc nghiên cứu phần sau Chia nhà chung cư theo tiêu chí Chủ sở hữu để xác định xem chủ thể người có thẩm quyền giải tranh chấp phát sinh nhà chung cư, nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước trước giải đường tài phán Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải nhà giao cho địa phương quản lý Bộ Xây dựng giải nhà giao cho quan trung ương quản lý Hay vào mục đích sử dụng để chia thành nhà chung cư để bán, chung cư cho thuê, hay chung cư hỗn hợp vừa để bán vừa cho thuê với mục đích kinh doanh Sự phân loại sở để nghiên cứu đặc thù tranh chấp phát sinh loại chung cư Thứ hai, hoạt động sử dụng nhà chung cư hiểu hoạt động chủ thể nhằm khai thác công dụng hưởng hoa lợi từ nhà chung cư Chính đặc điểm hoạt động sử dụng nhà chung cư phần lý giải nguyên nhân dẫn đến tranh chấp trình sử dụng nhà chung cư Thứ ba, tranh chấp nhóm nghiên cứu phân chia theo tiêu chí cụ thể Song nhóm lựa chọn tiêu chí chủ thể để sâu nghiên cứu tất dạng tranh chấp điển hình thực tế, Kỷ yếu khoa học bao gồm: tranh chấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhau, tranh chấp Chủ đầu tư với chủ sở hữu người sử dụng; tranh chấp Chủ sở hữu với Ban quản trị đơn vị quản lý vận hành Mỗi tranh chấp lại có đặc điểm riêng chủ thể, nội dung, quy mơ tính chất tranh chấp,vì hoạt động nhận diện giải tranh chấp muốn đạt hiệu trước hết cần phải bắt nguồn từ việc hiểu tranh chấp cụ thể Nhóm nghiên cứu cung cấp kiến thức lý luận nhằm giúp người đọc nhận diện tranh chấp điển hình nhà chung cư Đồng thời tảng cho trình tìm hiểu tranh chấp có thực địa bàn Thành phố Hà Nội Nhóm nghiên cứu kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu, từ phân tích tổng hợp tài liệu đến quan sát, so sánh khảo sát điều tra xã hội học để nhận diện tranh chấp cụ thể diễn chung cư địa bàn Thành phố Hà Nội qua đánh giá thực trạng giải tranh chấp Đồng thời tìm nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp Nhóm nghiên cứu tiến hành tìm hiểu tranh chấp thực tiễn dựa theo phân loại chủ thể tranh chấp, bao gồm: Tranh chấp Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhau; tranh chấp Chủ sở hữu hộ chung cư với Chủ đầu tư; tranh chấp Chủ sở hữu hộ với Ban quản trị đơn vị quản lý vận hành Thứ nhất, dựa cách phân loại tranh chấp, nhóm tác giả tiến hành phân tích, đánh giá thực trạng tranh chấp nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội chương Thứ hai, từ số, kiện tranh chấp, nhóm nghiên cứu tiến hành thâm nhập thực tế, tiến hành vấn sâu thu thập chứng cứ, ý kiến 368 Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 cư dân nơi xảy tranh chấp để biết diễn biến tranh chấp, nguyên nhân xảy tranh chấp, trình giải kết giải tranh chấp Thứ ba, nhóm tác giả bắt đầu phân tích nguyên nhân chủ quan, nguyên nhân khách quan dẫn đến tranh chấp Đánh giá hoạt động nhận diện tranh chấp chủ thể giải tranh chấp loại tranh chấp cụ thể PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trong trình nghiên cứu, nhóm tác giả sử dụng phương pháp luận chủ nghĩa Mác – Lênin, phương pháp vật biện chứng vật lịch sử để nghiên cứu quy định pháp luật quyền nghĩa vụ bên chủ thể trình sử dụng nhà chung cư giai đoạn lịch sử đặt vấn đề nghiên cứu mối tương quan với ngành khoa học khác để nhìn nhận Bên cạnh đó, nhóm tác giả cịn sử dụng phương pháp nghiên cứu, phân tích tài liệu; phương pháp quan sát; phương pháp so sánh, tổng hợp; phương pháp thống kê; khảo sát điều tra xã hội học để nhận diện giải tranh chấp liên quan đến sử dụng nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội rút học kinh nghiệm để tìm giải pháp tối ưu Các phương pháp trình bày rõ phần nghiên cứu để làm rõ vấn đề nghiên cứu KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN Những tranh chấp liên tục xảy thời gian gần địa bàn thành phố Hà Nội chưa có hướng giải thỏa đáng nguyên nhân làm giảm hấp dẫn chung cư gián tiếp cản trở phát triển loại hình địa bàn thành phố Trong xung đột quan hệ lợi ích nguyên nhân dẫn tới tranh chấp này, Kỷ yếu khoa học xong tất vụ việc hay địa bàn giống Các tranh chấp có xu hướng gia tăng q trình thị hóa Hà Nội ngày phát triển, chung cư liên tục xây dựng để đảm bảo nhu cầu nhà người dân Trong thời gian qua, cư dân chung cư xảy tranh chấp địa bàn thành phố Hà Nội chịu nhiều bất lợi sống sinh hoạt thường nhật Việc giải tranh chấp chưa hiểu tạo tâm lí xấu cho cộng đồng nhìn nhận nhà chung cư Người sử dụng nhà chung cư mong muốn quy định phù hợp pháp luật vào quan chức để giúp họ có sống ổn định, bảo vệ lợi ích đáng họ Cơng trình nghiên cứu nhóm tác giả tập trung phân tích tranh chấp q trình sử dụng nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội Từ tìm thiếu xót, ngun nhân để đề số kiến nghị, hướng giải để bảo vệ quyền lợi bên trình sử dụng nhà chung cư Trong nghiên cứu, nhóm tác giả số tranh chấp tiêu biểu xảy địa bàn Thành phố Hà Nội thời gian qua Trong tranh chấp này, có tranh chấp giải quyết, có tranh chấp chưa giải quyết, tương lai mối tiềm ẩn tranh chấp xảy khu chung cư Vì sau nghiên cứu, nhóm đưa số nguyên nhân số giải pháp để cung cấp thông tin hỗ trợ trình đánh giá vấn đề giải tranh chấp xảy tương lai Đặt bối cảnh nay, tình trạng cần sớm giải nước ta đặt mục tiêu trở thành nước cơng nghiệp hóa – đại hóa vào năm 2020 với dân số 369 Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 đô thị chiếm 50% Theo đó, nhu cầu hộ chung cư tương lai tăng nhiều lần nay, đặc biệt Thành phố Hà Nội, dân số đô thị ngày gia tăng, tỷ lệ nhập cư lớn, nhu cầu nhà lớn Vì vậy, để bảo đảm quyền lợi người dân, tăng sức hút với thị trường hộ chung cư, Nhà nước cần nâng cao vai trị quản lý thân Chủ đầu tư bất động sản cần có hành động tích cực Kỷ yếu khoa học hơn, để giải vấn đề mâu thuẫn nội KẾT LUẬN Cơng trình nghiên cứu có đóng góp lớn tiến trình xây dựng khung pháp lý để bảo vệ quyền lợi người dân chung cư, đóng góp vào việc xây dựng Luật chung cư sau Với ý nghĩa đó, kết đề tài áp dụng có quy hoạch, chiến lược mang lại tín hiệu khả quan TÀI LIỆU THAM KHẢO NGHỊ ĐỊNH SỐ 15/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành Luật Hòa giải sở NGHỊ ĐỊNH SỐ 43/2014/NĐ – CP Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 370 ... hai, hoạt động sử dụng nhà chung cư hiểu hoạt động chủ thể nhằm khai thác công dụng hưởng hoa lợi từ nhà chung cư Chính đặc điểm hoạt động sử dụng nhà chung cư phần lý giải nguyên nhân dẫn đến tranh. .. sát điều tra xã hội học để nhận diện giải tranh chấp liên quan đến sử dụng nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội rút học kinh nghiệm để tìm giải pháp tối ưu Các phương pháp trình bày rõ phần nghiên... triển, chung cư liên tục xây dựng để đảm bảo nhu cầu nhà người dân Trong thời gian qua, cư dân chung cư xảy tranh chấp địa bàn thành phố Hà Nội chịu nhiều bất lợi sống sinh hoạt thường nhật Việc giải