Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp nhóm ngành bất động sản tại Việt Nam

TRUONG DAI HỌC KINH TE QUOC DANKHOA THONG KE

DE TAI

PHAN TÍCH CÁC NHÂN TO ANH HUONG DEN HIỆU QUA KINH

DOANH CUA CAC DOANH NGHIEP NHOM NGANH BAT DONG SAN

TAI VIET NAM

Giáo viên hướng dan : PGS.TS Trần Thị Bích

Họ và tên : Nguyễn Thị Thùy Dương

Mã sinh viên : 11151002

Lop chuyên ngành : Thống kê kinh doanh 57

Hà Nội - 2019

MỤC LỤCMỤC LỤC

DANH MỤC TU VIET TAT

DANH MUC BANG

DANH MỤC HINH VELOI CAM ON

027 0080/(06)7 100-334 1

CHƯƠNG 1: TONG QUA NGHIÊN CỨU VE HEU QUÁ KINH DOANHCUA CÁC DOANH NGHIỆP NGANH BAT DONG SAN 3

1.1 Những van dé chung về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiép 3

1.1.1 Khái niệm về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp - 3

1.1.2 Ý nghĩa của hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp - 5

1.1.3 Hệ thống chỉ tiêu thống kê hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp 5

1.2 Các yêu tô ảnh hưởng dé hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp 81.2.1 Các nhâ tố khách quan 2-2 5¿+++2++E+++Ex++E++EE+erx++rxerrxersrers 8

1.2.2 Các yếu tố chủ Quam ccecceeceeccecessesseessessessessecseessessessesssessessessesesseesess 13CHƯƠNG 2: CÁC NHÂN TO ANH HUONG DE HIỆU QUÁ KINH

DOANH CUA CÁC DOANH NGHIỆP NHÓM NGÀNH BAT ĐỘNG SAN

sản tại Việt ÏNam - ĂG Q11 11111 19

2.2 Phương pháp nghiÊn CỨU 5c 2213 **2EESEESEEEEEESrirkrkrrerrrerkrree 23

2.3 Mô hình phân tích sơ bộ -. 2c 2.12313391111111 EEerrkrrke 26

2.4 Nguồn dit liệu 2-©2222SE+SE2E2EEEEEEEE21122171711211221 7111.21.11 272.4.1 Thu thập dữ liệu - - 6 5S 3k9 HH ng nh 272.4.2 Thống kê mô tả dit liệu nghiên cứu 2-2-2 s++s++xe+zs+zxeex 27

2.4.3 Kiém định phân phối chuẩn của các biến trong mô hình 29

2.4.4 Sự tương quan giữa các biến nghiên cứu -z-s+cs+zszcszex 31

2.5 Phân tích hỗồi quy -:- 22 5¿©2+£2++EE+2EE2EEEEEEEEESEEEEEEEEEEerkrrrkrrrrees 32

2.5.1 Lua chọn mô hình phân tích - - - ¿+ «+ + *E++*E+sEEEseekseeeseeerss 32

2.5.2 Đánh giá mô hình sử dụng - s5 11+ nhi, 362.6 Mô hình kết quả phân tích và nhận xét -2- 2 2£ ++sz+zz+z++zs+z 372.7 Kiến nghị - ¿- 2 + St EEEEE121121121111717111111111 1.111.111 1E E1 cte 38

400090007 ,Ô 40DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO -.2- 2-2 s2 ©ss5sse5sse 41

PHU LỤC 5-5-5 5< 993 90508596035883846058838960480380800138060815816050080 42

DANH MỤC TỪ VIET TAT

STT | Kí hiệu Nguyên ngữ tiếng Việt Nguyên ngữ tiếng Anh1 CSH Chu sở hữu

2 ROA Tỷ suất lợi nhuận trên tong tài sản Return on Assets

3 Pooled OLS | Mô hình gộp Pooled model

4 REM Mô hình tác động ngẫu nhiên Random effects model

5 GO Giá trị sản xuất Gross Output

6 ROE Ty suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu | Return on Equity

7 FEM Mô hình tác động cô định Fixed effects model

DANH MỤC BANG

Bảng 1.1 Kết quả các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh doanh của các doanhnghiệp thuộc nhóm ngành Bat động sản 2-2-5252 s£x+£E+zE++z++zxersez 21Bang 2.1: Thống kê mô tả về các biến trong mô hình 2-2 252 28Bảng 2.2 Kết quả kiểm định phân phối chuẩn các biến gốc và biến logarit 29Bang 2.3 Hệ số tương qua giữa các biến trong mô hình - s2 +: 31

Bang 2.4: Kết quả hồi quy theo mô hình gộp — Pooled OLS - 33

Bang 2.5: Kết quả hồi quy theo mô hình REM - 2-25 s+5s+s+£s+£zzse2 33

Bang 2.6: Kết quả hồi quy theo mô hình FEM 2 ¿5 s+cs+£++£z+£zzse2 34Bảng 2.7 Hệ số VIF của các biến trong mô hình 2-2 5z+z+ss+z++zse¿ 36

DANH MỤC

Hình 1.1: Lượng hàng tổ kho bat động sản

HÌNH VẼ

Hình 2.1 Kết quả kiểm định Breusch — Pagan -2- 2-52 5+25+2zz+zxecxeee

Hình 2.2 Kết quả kiểm định Hausman

LOI CAM ON

“Bốn năm hoc gắn bó với mái trường Đại hoc Kinh tế Quốc dan là quãngthời gian tươi đẹp nhất trong cuộc đời em Đặc biệt hơn nữa là khi được trở thànhsinh viên của khoa Thống kê Học tập tại khoa em không những có hành trangkiến thức đầy đủ, chuyên sâu qua những tiết học trên giảng đường mà còn đượcthầy cô luôn tạo điều kiện tiếp xúc với công việc thống kê trong thực tế dé tăngvốn hiểu biết và trang bị thêm kinh nghiệm cho sau này khi tốt nghiệp Bên cạnhđó suốt bốn năm học, thầy cô trong khoa giúp sinh viên có những trải nghiệp

thực tế trau dồi kĩ năng sống và bồi dưỡng tâm hồn qua các hoạt động ngoại

khóa Em vô cùng hạnh phúc khi được sống và học tập trong môi trường giáo

dục tốt dep của khoa Thống kê và biết ơn vô cùng với những né lực là tâm huyếtcủa thầy cô đã dành cho thế hệ sinh viên khoa Thống kê.

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp này là kết quả của sự học tập, tìm tòi,nghiên cứu, của em dưới sự chỉ dẫn tận tình, quý báu của PGS.TS Trần Thị Bích.

Do những hạn chế về mặt kiến thức, bài chuyên dé của em không tránh khỏinhững thiếu sót Vì vậy em kính mong các thầy cô chỉ bảo thêm để em có thê

hoàn thành chuyên đề một cách tốt nhất Em xin chân thành cảm ơn

Hà Nội, ngày 28 tháng 4 năm 2019

Nguyễn Thị Thùy Dương

PHAN MỞ ĐẦU1 Lý do chọn đề tài

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam ngày có những bước phát triển mớidần sánh vai với các cường quốc năm châu, sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế,khoa học- kỹ thuật tạo nên một xu hướng hội nhập trên phạm vi toàn thế gidi.Cùng với sự phat triển về kinh tế là sự phát triển xã hội đi kèm theo sư gia tăngdân số, nhu cầu về địa điểm sống và làm việc của con người càng tăng lên Chínhvì vậy mà lĩnh vực kinh doanh bắt động sản đã hình thành và phát triển rất nhanhchóng, mạnh mẽ Nhờ những đặc tính riêng biệt của mình mà kinh doanh batđộng sản đem lại lợi nhuận khong lồ với mỗi doanh nghiệp.

Sau giai đoạn suy thoái 2007-2009 thì thị trường bất động sản Việt Namđã dan dần hồi phục Trong môi trường cạnh tranh ngày càng khốc liệt giữa cácdoanh nghiệp thì việc thu lại lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu của các công ty Vậynên mỗi doanh nghiệp luôn chú trọng đến hiệu quả kinh doanh của công ty Việc

đánh giá về hiệu quả kinh doanh giúp các công ty nhìn nhận chính xác về tìnhtrạng sử dụng các nguồn lực của doanh nghiệp Từ đó có thể nhận ra cả ưu điểm

và hạn chế trong quá trình hoạt động đồng thời đưa ra những giải pháp khắc phụchạn chế kịp thời Có rất nhiều yếu tố tác động đến hiệu quả kinh doanh của

doanh nghiệp và trong mỗi ngành lại khác nhau Các yếu tố có thé xuất hiện từmôi trường bên ngoài như các chính sách của Nhà nước, tình hình kinh tế - chínhtrị, văn hóa trong nước, Hay các yếu tố xuất phát từ chính bản thân doanhnghiệp như tiềm lực tài chính, chất lượng lao động, việc huy động và sử dụngvốn, Bất kì doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đều mong muốn đem vềhiệu quả kinh doanh cao nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng có thể đạt

Xuất phát từ tầm quan trọng và tính cấp thiết của vẫn đề về hiệu quả kinhdoanh va các yếu tô tác động đến nó dé giúp các doanh nghiệp tìm ra giải phápnâng cao hiệu quả kinh doanh, năng lực cạnh tranh trong ngành bất động sản, tácgiả lựa chọn đề tài “Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinhdoanh của các doanh nghiệp nhóm ngành bat động sản tại Việt Nam” dé

nghiên cứu.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tông quát của đề tài là xác định các nhân tố ảnh hưởng đến hiệuquả kinh doanh của các doanh nghiệp thuộc ngành bat động sản tại Việt Nam Từđó đề xuất giải pháp nhăm nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của dé tài là các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả

kinh doanh của các doanh nghiệp ngành bat động sản tại Việt Nam

Pham vi nghiên cứu:

Về không gian: Các doanh nghiệp ngành bất động sản được niêm yết trênsàn chứng khoán Việt Nam Gồm 26 công ty thuộc nhóm ngành bất độngsản: VIC, KDH, DXG, OGC, KBC, NLG, HAG, DIG, HDG, FLC, ITA,

SJS, SCR, NBB, D2D, DLR, DRH, HQC, IDI, IDJ, JC, QCG, LHG, NHA,NTL, PPI

Về thời gian: Số liệu thu thập trong 5 năm 2009, 2012, 2013, 2015 va 2018.Bài nghiên cứu thu thập dữ liệu từ các bản báo cáo tài chính của các doanhnghiệp va các website kinh tế Dữ liệu nghiên cứu trong bài là dữ liệumảng.

3 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thống kê mô tả để đưa ra các đặc tính căn bản của số liệu thuthập được.

Phương pháp hồi quy với dữ liệu mảng giúp xây dựng mô hình các yếu tố

ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.

4 Kết cau của dé tai

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo chuyên đề baogồm 2 chương chính như sau:

Chương 1: Tổng quan về hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp thuộcngành bất động sản.

Chương 2: Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các doanh

nghiệp ngành bat động sản tại Việt Nam.

CHƯƠNG 1: TONG QUAN NGHIÊN CỨU VE HEU QUA KINH DOANHCUA CAC DOANH NGHIEP NGANH BAT DONG SAN

1.1 Những van đề chung về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp

1.1.1 Khái niệm về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp

Đề nắm rõ về khái niệm hiệu quả kinh doanh, trước hết chúng ta xem xét vềkhái niệm kinh doanh “Hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp là hoạt

động sáng tạo ra sản phẩm vật chất và dịch vụ cung cấp cho nhu cầu tiêu dùng xãhội nhằm đạt mục tiêu lợi nhuận” (PGS.TS.Nguyễn Công Nhự (2017), Giáo trìnhT hong ké doanh nghiép, Dai hoc Kinh té Quốc dân) Như vậy kinh doanh đượchiểu đơn giản là những hoạt động giao dịch mua- bán dé kiếm lời và sinh lời của conngười Mục đích của kinh doanh là giảm chi phí đến mức thấp nhất có thé nhưngđem lại lợi nhuận cao nhất cho doanh nghiỆp Đề đảm bảo có lợi nhuận cao mà chỉphải chi một lượng chi phí nhỏ người tham gia kinh doanh hay chủ doanh nghiệpphải thường xuyên đánh giá kết quả công việc của mình Từ đó có thé kịp thời nhậnra những sai sót, 16 hồng trong kinh doanh dé có các cách biện phát kip thời ngăn

chặn và không ngừng nâng cao hiệu quả kinh doanh.

Theo giáo trình Thống kê doanh nghiệp của trường Đại học Kinh tế HồChí Minh (2018) “Hiệu quả kinh doanh là một phạm trù kinh tẾ, nó phản ánh lợi

ích đạt được từ các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp trên cơ sởso sánh giữa lợi ích thu được với chỉ phí bỏ ra trong quá trình sản xuất kinh

doanh, biểu hiện mức độ phát trién của doanh nghiệp cả về chiều sâu và độ rộng,phản ánh trình độ khai thác các nguồn lực nhằm thực hiện được mục tiêu kinhdoanh” Một quan điểm tương tự về hiệu quả kinh doanh “hiệu quả sản xuất, kinhdoanh là một phạm trù kinh tế theo chiều sâu, nó phản ánh trình độ khai thácnguồn lực trong quá trình tái sản xuất nhằm thực hiện mục tiêu kinh doanh là thuđược lợi ích nhiều hơn” (PGS.TS.Nguyễn Công Nhự (2017), Giáo trình Thốngkê doanh nghiệp, Đại học Kinh tế Quốc Dân) Khi xét đến bản chất của hiệu quảkinh doanh, bản thân doanh nghiệp cần xem xét đánh giá một cách toàn diện khôngnhững về không gian và thời gian mà còn phải xem xét về mặt định lượng và định

- vé mặt không gian: Việc hiệu qua kinh doanh của doanh nghiệp có đạt hiệu

qua hay không sẽ phụ thuộc vào hiệu quả của từng hoạt động kinh tế cụ thé.Đó là việc đưa các giải pháp kinh tế trong kế hoạch triển khai vào thực tếphải đặt dưới sự xem xét của tông thê nền kinh tế khi nó không gây những

ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả chung của nền kinh tế Như vậy mới gọi làhiệu quả kinh tế thiết thực

- Vé mat thoi gian: Sự toàn diện của hiệu quả đạt được trong từng thời ki làkhông được làm giảm hiệu quả khi xem xét hiệu quả đó ở thời kỳ dài.

- Vé mat dinh lượng: Hiệu quả san xuất kinh doanh được biéu hiện thông quamối liên hệ giữa thu và chi Doanh nghiệp mong muốn tăng doanh thu giảmchỉ tiêu để có lọi nhuận nhiều nhất.

- Về mặt định tính: Đứng trên góc độ của nền kinh tế, hiệu qua doanh nghiệp

cần phải gắn chặt với hiệu quả của nền kinh tế.

“Về mặt thời gian, hiệu quả mà doanh nghiệp đạt được trong từng thời kỳ,từng giai đoạn không được làm giảm sút hiệu quả các giai đoạn, các thời kỳ kinhdoanh tiếp theo Điều đó đòi hỏi bản thân doanh nghiệp không được vì lợi íchtrước mắt mà quên đi lợi ích lâu dài, không thể coi tăng thu giảm chỉ là hiệu quảkhi giảm một cách tùy ý, thiếu cân nhắc các chi phí cải tạo môi trường, đảm bảomôi trường sinh thái, đầu tư cho giáo dục, nguồn nhân lực” (PGS.TS NguyễnNgọc Huyền (2016), Quan tri kinh doanh, Dai học Kinh tế Quốc dân)

Một doanh nghiệp được đánh giá là đạt hiệu quả kinh doanh toàn diện làkhi chiêu tiêu doanh nghiệp giảm nhưng chất lượng sản phẩm vẫn không hề giảmnói cách khác đó là chất lượng giữ nguyên hoặc có thể tăng lên Bên cạnh đó

công ty cần khai thác triệt để các yếu tố đầu vào trong quá trình sản xuất kinhdoanh.

Có 2 quan điểm về hiệu quả kinh doanh.

Quan điểm thứ nhất, hiệu quả kinh doanh là chỉ tiêu tuyệt đối Theo Adam

Smith - nhà kinh tế học người Anh “Hiệu quả là kết quả đạt được trong hoạt

động kinh tế, doanh thu tiêu thụ hàng hóa Hiệu quả kinh doanh được xác địnhthông qua sự gia tăng về kết quả kỳ nghiên cứu so với kỳ gốc” Theo quan diémnày Adam Smith đã đồng nhất hiệu quả với chỉ tiêu phản ánh kết quả sản xuấtkinh doanh Quan điểm này biểu hiện được mối liên hệ giữa kết quả đạt được vàtoàn bộ chi phí bỏ ra Các đánh giá này có ưu điểm là khá đơn giản, dễ hiéu, dễthực hiện, tuy nhiên tính thuyết phục chưa cao Bởi nó chỉ xem xét về kết quả sảnxuất mà chưa xét tới chi phí sản xuất Trong trường hợp kết quả sản xuất có tốcđộ tăng chậm hơn chi phí sản xuất nghĩa là chi phi bỏ ra quá lớn thì dé dẫn đếntình trạng làm ăn thua lỗ trong doanh nghiệp, thậm chí có thé dẫn đến tình trạngphá sản Bên cạnh đó, nêu kêt quả sản xuât kinh doanh luôn tăng về sô tuyệt đôi

nhưng độ tăng của nó lại chậm hơn so với tốc độ của tăng chỉ phí thì ta khó cóthê đánh giá tính hiệu quả của doanh nghiệp

Với quan điểm này hiệu quả kinh doanh được xác định bằng công thức:Hiệu quả kinh doanh = Kết quả kinh doanh — Chi phí kinh doanh

Quan điểm thứ hai, hiệu quả kinh doanh là số tương đối, là tỷ số giữa kếtquả kinh doanh và hiệu quả kinh doanh Đây là quan điểm của giảng viên đại họcngười Đức Manfredn Kuhn, ông đưa ra cách tính hiệu quả kinh doanh bằng cáchlay kết qua thu được tính theo đơn vị giá trị chia cho chi phí kinh doanh đã bỏ radé đạt được kết quả đó.

Kết quả kinh doanh

Hiệu quả kinh doanh = Chỉ phí kinh doanh

Quan điểm nay đã biéu hiện được mối quan hệ so sánh giữa kết quả kinhdoanh và chỉ phí sản xuất Đây là quan điểm thuyết phục nhất, bởi vì ta có thê cóthể nghiên cứu mối quan hệ giữa kết quả với chỉ phí, vừa có thê thấy được sựphát triển của hiện tượng thông qu cách so sánh về thương sé.

Vì vậy tác giả lựa chọn quan điểm này đề sử dụng cho bài nghiên cứu.1.L2 Ý nghĩa của hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp

Từ những đánh giá hiệu quả kinh doanh mỗi doanh nghiệp sẽ nhận ra được

tình hình khai thác nguồn lực của doanh nghiệp Điều này giúp doanh nghiệp tìm ranhững hạn chế trong quá trình sản xuất kinh doanh Từ đó đưa ra các biện pháp dékhắc phục những điểm yếu của mình đồng thời phát huy điểm mạnh của doanhnghiệp Ngoài ra, nó còn góp phan thúc day doanh nghiệp không ngừng đôi mớicông nghệ, áp dụng khoa học kĩ thuật vào sản xuất đề khai thác nguồn lực một cáchtriệt để nhất.

1.1.3 Hệ thống chỉ tiêu thong kê hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp

Dé đo lường hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp có nhiều chỉ tiêukhác nhau, nhưng có 2 nhóm chỉ tiêu thường được sử dụng là: nhóm chỉ tiêu sử

dụng “công cụ kế toán” và nhóm chỉ tiêu về “hệ số giá trị thị trường”

Nhóm thứ nhất, nhóm chỉ tiêu sử dụng công cụ kế toán bao gồm Tỷ số

giữa kết quả kinh doanh va chi phí kinh doanh.

Các chỉ tiêu phản ánh kết quả kinh doanh gồm: Giá trị sản xuất (GO),Giá tri gia tăng (VA), Giá tri gia tang thuần (NVA); các chỉ tiêu doanh thu như:Doanh thu bán hàng (DTTsx), Doanh thu thuần hoạt động kinh doanh (DTTxp),

Tổng doanh thu thuần (DTT); các chỉ tiêu lợi nhuận như: Lợi nhuận gộp (LG),

Loi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh (L Tp), Lợi nhuận thuần về bán hàng

và cung cấp dịch vụ (LTen), Lợi nhuận thuần trước lãi vay va thué (EBIT), Loi

nhuận thuần sau thuế (LTsr)

Các chỉ tiêu phản ánh chi phí kinh doanh bao gồm: Tài sản bình quân

(TS), Vốn chủ sở hữu bình quân (VC), Tổng quỹ lương (QL), Chí phí trung gian

(IC) Số lao động bình quân (L)

Mỗi một chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh doanh được tạo ra khi ghép một

chỉ tiêu phản ánh kết quả kinh doanh với một chỉ tiêu phản ánh chi phí kinhdoanh Chỉ tiêu này cho biết khi sử dụng một đơn vị chi phí vào quá trình sảnxuất kinh doanh thì sẽ tạo ra bao nhiêu đơn vị kết quả kinh doanh.

Từ những nghiên cứu trước đây ta thấy có ba chỉ tiêu được các nhànghiên cứu sử dụng nhiều nhất là ROA, ROE và ROS.

ROA - Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản

Chỉ tiêu này được xác định bằng cách lay chỉ tiêu Lợi nhuận chia cho chỉtiêu Tổng tài sản bình quân Chỉ tiêu ROA cho biết bình quân 1 đồng tài sảnđược đầu tư thì sau quá trình sản xuất kinh doanh sẽ tạo ra được bao nhiêu đồnglợi nhuận Don vi tính là % Kết quả tính của chỉ tiêu này càng cao thì chứng tỏdoanh nghiệp đã sử dụng hiệu quả nguồn tài sản của mình Chỉ tiêu này đã được sửdung trong các nghiên cứu của Stanwick & Stanwick(2000); Tarawneh(2006);

Agiomirgiannakis & cộng sự( 2006); Zeitun & Tian (2007); Liargon-vas &

Skandalis(2008),Đỗ Dương Thanh Ngọc (2011); nhóm tác giả Chu Thị Thu Thủy,

Nguyễn Thanh Huyền, Ngô Thị Quyên (2015) Một số công thức tính ROA:Tỷ suất lợi nhuận trước lãi vay và thuế trên tổng tài sản bình quân:

ROAg = = x 100%

Chỉ tiêu này đo lường kha năng sinh lời (chưa xét đến ảnh hưởng của don

bây tài chính và thuế) của tông tài sản cho chủ sở hữu và chủ nợ Chỉ tiêu này được

tính toán đứng trên góc độ của chủ nợ.

Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên tông tài sản bình quân:

ROAsr= ` x 100%

Chỉ tiêu này đo lường khả năng sinh lời thuần của tổng tài sản cho chủ sở

hữu Đây là chỉ tiêu được tính toán trên góc độ chủ sở hữu Đây là thước đo tránh

được những bóp méo được tạo ra từ các chiến lược tài chính Doanh nghiệp giốngnhư tạo ra đối với ROE

ROE - Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu:

ROE được tính bằng cách so sánh chỉ tiêu Lợi nhuận với Vốn chủ sở hữu.

Chỉ tiêu ROE cho biết bình quân 1 đơn vị vốn chủ sở hữu được bỏ vào đầu tư sauquá trình hoạt động sản xuất kinh doanh sẽ tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận Chỉtiêu này được tính bằng đơn vị % Một số nhà nghiên cứu như: Liargon-vas &Skandalis (2008); Konar & Cohen (2011) sử dụng chi tiêu ROE.

Chỉ tiêu này được sử dung phô biến vì tinh đơn giản, dé so sánh, dễ hiểu giữa

các doanh nghiệp trong cùng một ngành với các mức quy mô khác nhau, thậm chí làgiữa các doanh nghiệp hoạt động ở các lĩnh vực khác nhau Vì vậy nó thường đượccác nhà dau tư lựa chọn dé đưa ra các quyết định nhanh chóng.

Tuy nhiên chỉ tiêu này dễ bị tác động bới các chính sách của các nhà chiếnlược tài chính Ví dụ, các nhà tài chính có thê dự đoán được vì một vài lí do có thể

làm lợi nhuận của doanh nghiệp giảm Họ lập tức sử dụng các chính sách tài chính

để can thiệp (tăng đầu tư vào dư nợ, mua cô phiếu từ nguồn tiền mặt hoặc bằngnguôn tiền tích trữ, ) dé cải thiện ROE.

ROS - Tỷ suất lợi nhuận thuần trên doanh thu thuần:

Đây là chỉ tiêu được tính bằng cách lấy chỉ tiêu Lợi nhuận thuần chia chochỉ tiêu Doanh thu thuần ROS phản ánh mức độ sinh lời của doanh thu thuần Chỉtiêu này cho biết với mỗi 1 đồng doanh thu trong kỳ thì doanh nghiệp sẽ thu về bao

nhiêu đồng lợi nhuận Hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp càng lớn khi tỷ suấtlợi nhuận trên doanh thu càng lớn Don vi tính của chỉ tiêu này là % Chỉ tiêu nayđược sử dụng trong bài nghiên cứu dé đánh giá hiệu quả kinh doanh của doanhnghiệp cua Hart & Ahuja (1996); Liargovas & Skandalis (2008)

Nhóm thứ hai, chỉ tiêu về hệ số giá trị thị trường Hai chỉ tiêu thường đượcdùng trong nghiên cứu là hệ số MBVR và Tobin's Q.

“Hệ số MBVR - Tỷ số giữa giá trị thị trường của vốn cô phần trên giá trị số

sách của vốn cổ phần, được tinh bằng cách so sánh tong giá trị thị trường của vốn

chủ sở hữu và giá trị số sách của vốn chủ sở hữu, trong khi đó hệ số Tobin’s Q là giá

trị sô sách của số nợ trên giá trị sé sách của tông tài sản, được tinh bằng cách so sánhtổng giá trị trường của vốn chủ sở hữu và giá trị các khoản nợ phải trả trên số sách

với giá trị tong tài sản trên số sách” (Zeitun & cộng sự,2007)

Hai chỉ tiêu này được dùng dé đánh giá hiệu quả tương lai của doanh nghiệp

vì nó biểu hiện cái nhìn chủ quan của thị trường đối với khả năng tạo lợi nhuận củadoanh nghiệp.

Đứng trên giác độ là chủ doanh nghiệp đồng thời dé phù hợp với điều kiện thực hiện

dé tài còn nhiều hạn chế nên tác giả chọn chỉ tiêu ROA dé đánh giá hiệu quả kinhdoanh của doanh nghiệp được trình bày trong đề tài này

1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp

1.2.1 Các nhân tô khách quan

a Nhân tô môi trường chính trị, pháp luật

Tình hình chính trị ở mỗi quốc gia, những chính sách phát triển hay mởcửa tác động trực tiếp tới hoạt động tiêu thụ hàng hóa của doanh nghiệp nên cócũng là nguyên nhân ảnh hưởng tới hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.Ukraine là một ví dụ điển hình trong trường hợp này Quốc gia này đã phải chịutốn thất kinh tế nặng nề khi tình hình đất nước rơi vào trạng thái chiến tranh Một

báo cáo do Viện nghiên cứu Kinh tế và Hoà bình (IEP) có trụ sở tại Sydney

(Australia) tiết lộ, năm 2016, Ukraine đã thiệt hai 66,749 ti USD, tương đương

20,4% GDP nước này do cuộc chiến ở miền Đông Theo tính toán của IEP, thiệt

hại kinh tế do bạo lực của Ukraine tính trên đầu người/năm là 1.571 USD Trongkhi đó, GDP trên đầu người của Ukraine trong năm 2016 ước tính chỉ vào 8.230USD, và GDP theo giá hiện hành (GDP danh nghĩa) thì còn thấp hơn nhiều, chỉ2.194 USD Bản báo cáo Chỉ số Hoà bình toàn cầu 2017 của IEP cho biết,Ukraine xếp thứ 19 trong số 20 quốc gia chịu thiệt hại kinh tế nhiều nhất do bạolực, thông qua cách đánh giá cả những chi phí trực tiếp lẫn gián tiếp Điều đóchứng tỏ rằng môi trường chính trị, pháp luật 6n đỉnh là một trong những điềukiện căn bản dé một doanh nghiệp có thể hoạt động sản xuất kinh doanh và nâng

cao hiệu quả kinh doanh.

Ché độ chính trị là một trong các nhân tố ảnh hưởng đến bất động sản nóichung có trở thành hàng hoá hay không Dưới chế độ quốc hữu hoá ruộng đất xã hộichủ nghĩa, có những giới hạn nhất định về đất đai tham gia vào thị trường bất động

sản, ví dụ như chính sách khống chế mục đích sử dụng đất làm cho việc chuyên dịch

giữa các loại chủng loại hang hoá không dé dàng Ngoài ra các nhân tố chính trị cónhững ảnh hưởng đến thị trường bat động san dưới khía cạnh quản lý của Nhà nước

đối với các giao dịch bất động sản Có những nước quy định thủ tục giao dịch hợp

pháp khá phức tạp, chi phí lớn, làm cho khả năng phát triển của thị trường giảm đi.

Trong khi đó, có những nước có chi phí về thủ tục thấp sẽ khuyến khích đưa bat

động sản vào giao dịch.

Môi trường pháp lý bao gồm “luật và các văn bản đưới luật”, chính nó tạothành vành đai phát lý để bảo vệ hoạt động của doanh nghiệp Các doanh nghiệpcó trách nhiệm phải chấp hành pháp luật cũng như thực hiện đầy đủ các nghĩa vụcủa mình thông như nộp thuế đầy đủ, đảm bảo an toàn lao động và thực hiện đầyđủ các chính sách đối với công nhan, Luat pháp ban hành các quy định được introng Luật Đầu tư, Luật Đất đai 2013, Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở, LuậtKinh doanh Bat Động Sản 2014, Đây là văn bản luật quy định về hành vi đượcthực hiện và bị cắm trong lĩnh vực đất đai Luật này quy định về kinh doanh batđộng sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản vàquản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, Vì vậy, các doanh nghiệp sẽ cómôi trường kinh doanh và cạnh tranh công bằng, trong sạch, minh bạch, giảm

thiểu tối đa các trường hợp gian lận, trốn thuế làm ảnh hưởng đến các doanh

nghiệp khác cũng như nên kinh tế của đất nước.

Môi trường văn hóa xã hội

Quốc gia nào cũng có bản sắc dân tộc riêng của mình, đó là văn hóa, là

phong tục tập quán đặc trưng, nó tạo nên tâm lý và thói quen tiêu dùng của người

dân Do vậy dé đạt được doanh thu cao cũng như hiệu quả kinh doanh thì việc

năm vững tâm lý tiêu dùng cũng như phong tục của người dân là một điều rất cần

Bài luận này đưa ra cho chúng ta hai ví dụ cụ thể về cách nắm vững tâm lí

người tiêu dùng cũng như phong tục tập quán của người bản xứ sẽ mang lại hiệu

quả trong kinh doanh Đầu tiên là tương hiệu McDonald’s- chuois đồ ăn nhanh số1 trên thế giới Vào năm 2014 công ty thức ăn nhanh nổi tiếng toàn cầu“McDonald’s” có cửa hàng đầu tiền tại Việt Nam, mục tiêu của họ là nhanhchóng mở rộng ra 100 cửa hàng chỉ trong 10 năm Nhưng sau 3 năm số cửa hàngxuất hiên trên cả nước chỉ đạt con số khiêm tốn là 17 cửa hàng Đây được coi làthất bại trong việc kinh doanh cửa hang này mặc dù McDonald’s đã rất thành

công tại Nhật Bản và Trung Quốc Vấn đề nằm ở chỗ họ không nắm được thói

quen tiêu dùng của người Việt Theo ông Hảo Trần - Đồng sáng lập websiteVietcetera chia sẻ: “Các chuỗi đồ ăn nhanh nước ngoài không được ưa chuộng ởViệt Nam vì khi người Việt ăn hàng ho có thé dé dang mua đồ ăn ví như 1 bát

phở hay 1 cái bánh mì từ những gánh hàng rong trên đường phố Duong như các

ông lớn fastfood đã đánh giá quá thấp các đối thủ tại địa phương mà họ sẽ phải

cạnh tranh Người dân ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh - noi McDonald's mở cửahàng có rất nhiều lựa chọn” Một ví dụ khác là thương hiệu đồ uống Starbucks.Đặt chân đến thị trường Việt Nam, Starbucks bắt đầu từ những chỉ tiết nhỏ nhất.

Chiến lược gia Maketting bà Patricia Marques đã dành nhiều công sức nghiêncứu tâm lý và phong cách uống cà phê của người Việt theo đặc trưng văn hóa củatừng vùng miền, để từ đó tạo ra những sản phâm đồ uống cà phê phù hợp vớingười Việt - vùng đất vốn có truyền thống về cà phê Từ chỉ tiết nhỏ là thấu hiểu

văn hóa cà phê của người Hà Nội Starbucks đã sáng tạo nên những cửa hàng cà

phê với không gian ấm cúng Các cửa hàng đều được thiết kế theo phong cáchhoài cô của người Hà Nội Mỗi cửa hàng của Starbucks đều được thiết kế cónhững nét riêng và thé hiện sự năng động, hiện đại của thành phố Hà Nội trênnền tảng trân trọng đi sản cà phê lâu đời của Việt Nam Nội thất và đồ trang trítrong các cửa hàng do các nghệ sỹ trong nước thực hiện cũng như được mua từcác nhà cung cấp ở địa phương, mang đậm bản sắc văn hóa Hà Nội Như vay rõràng nắm bắt được phong tục tập quán sẽ mang lại thành công trong việc kinh

doanh của doanh nghiệp.

Trong lĩnh vực bất động sản cũng vậy, ngày từ thời xa xưa đã có câu “An

cư lạc nghiệp” nghĩa là có nhà ở trước rồi mới đến việc xây dựng sự nghiệp Dù

trải qua nhiều năm nhu cầu cũng như suy nghĩ của con người dần thay đổi nhưngkhông thé phủ nhận rằng suy nghĩ đó đã thắm nhuan vào người Việt Nắm bắttâm lí chung về nhu cầu bất động sản của người dân như: có nhà ở riêng, nhà cómức giá rẻ, doanh nghiệp dần điều tiết hướng đầu tư và tìm kiếm nguồn kháchhàng dé đạt hiệu quả kinh doanh cao.

b Các nhân tố kinh tế

Bên cạnh những ảnh hưởng của môi trường văn hóa thì môi trường kinh tếcũng là một trong những nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanhnghiệp Cụ thé là các nhân tổ sau:

Tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế quốc dân Từ nhân tố này doanh nghiệpcó thê suy xét việc mở rộng hay thu hẹp quy mô kinh doanh GDP cao sẽ dẫn đến

dòng tiền đồ vào bất động sản Kênh bắt động sản được xem là một kênh đầu tư rất

tiềm năng vì đặc tính chuyên biệt của nó.

Hệ thống chính sách tiền tệ Khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thìngười dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn Điều này đồng nghĩa với

10

tiền sẽ đồ vào kênh bat động sản tăng lên khiến cho thị trường giá thay đôi Bên cạnhđó yêu tổ lạm phát tác động đến việc kích thích hay kim hãm dau tư.

Tỷ lệ thuế và mức thuế suất Khi chính phủ thực hiện chính sách tài khóa thắtchặt là cho thuế khi đó doanh nghiệp phải nộp thuế nhiều hơn, điều đó có thé làmcho hiệu quả kinh doanh giảm sút Ngược lại khi chính phủ thực hiện chính sách tàikhóa mở rộng nghĩa là mức thuế phải đóng giảm, từ đó làm tăng hiệu quả kinhdoanh Trong nghiên cứu của tác giả Zeitun & Tian (2007) đã đưa ra kết quả Thuếlà một trong những yếu tố tác động đến hiệu quả kinh doanh và có tác động làdương Khu vực có mức thuế suất ưu đãi sẽ thu hút vốn đầu tư và kéo theo thịtrường BĐS tăng lên Ở Việt Nam hiện tại có thê ké đến mô hình Đặc khu kinh tế

(SEZ) với những ưu đãi, đặc quyền vô cùng tốt về môi trường thuế suat.

Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hay giá trị lợinhuận hàng năm từ bất động sản mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị củabất động sản đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giáchuyên nhượng của nó càng cao và ngược lại Điều này cũng giống như khi muamột mảnh đất và bán được với giá tốt, sau đó người kế tiếp lại bán với giá tốt và cứvậy giá sản phâm bắt động sản đó tăng lên Từ đó doanh thu thu về sẽ cao hơn làmnâng cao hiệu quả kinh doanh.

Khi cơ cấu kinh tế có sự thay đổi sẽ kéo theo xu hướng phát triển của các

doanh nghiệp Vì vậy mà các công ty phải thường tìm hiểu, phân tích kỹ lưỡng các

yếu tô tác động trước khi quyết định có nên đầu tư hay không Một nền kinh tế cótốc độ tăng trưởng cao, tỷ lệ lạm phát hợp lí, kết hợp chính phủ có những chính sách

ưu đãi kịch cầu đối với doanh nghiệp thì đây là điều kiện tốt dé doanh nghiệp

nang cao hiệu quả kinh doanh của bản thân.

c Điêu kiện tự nhiên, cơ sở hạ tâng

Vị trí đại lí là yếu tố quan trong ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh củadoanh nghiệp nói chung và của ngành bất động sản nói riêng Vị trí địa lý có ảnh

hưởng đến chỉ phí chi cho nguyên vật liệu trong quá trình xây dựng hay chỉ phí vận

chuyên dẫn đến chỉ phí cao hay thấp cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng Những khuvực có vị trí địa lí khó khăn hay gặp điệu kiên thời tiết xấu sẽ làm gián đoạn quátrình sản xuất kinh doanh Địa hình nơi bất động sản toạ lạc cao hay thấp SO VỚI cácbất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản Ở nhữngkhu vực thấp - vùng trũng, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiệntượng thủy triều như bất động san ven biển thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược

11

lại giá của bất động sản sẽ cao hơn Tùy theo vỊ trí mà bất động sản tọa lạc mà doanhthu của doanh nghiệp thu về khi giao dịch có thé cao hoặc thấp và nó ảnh hưởng đến

hiệu quả kinh doanh của công ty.

c Khoa học công nghệ

Trình độ tiến bộ khoa học công nghệ và khả năng ứng dụng công nghệvào sản xuất kinh doanh sẽ tác động đến năng suất lao động cũng như chất lượngsản phâm Bên cạnh đó tiến bộ công nghệ còn giúp công ty nâng cao năng lựccạnh tranh nhất là trong thời đại 4.0 hiện nay khi mà mọi người dễ dàng tiếp cậnvới mạng internet Hiện nay chủ yếu các doanh nghiệp bất động sản đều sở hữu

cho mình những trang website chuyên dụng cho công ty Những trang web này

chính là cầu nối sơ khai giữa khách hàng và doanh nghiệp, nó là kênh thông tintiếp cận khách hàng phổ biến, nó vẽ lên cái nhìn bao quát và ấn tượng về doanhnghiệp và các sản phẩm bất động sản Từ đó các doanh nghiệp nâng cao khảnăng cạnh tranh với các doanh nghiệp khác về mảng marketing.

d Môi trường ngành

Cạnh tranh trong nội bộ ngành: Trong bat cứ lĩnh vực nào cũng xuất hiện

cạnh tranh nhưng mức độ cạnh tranh lại do chính phản ứng của từng doanhnghiệp tạo nên nhất là trong những ngành mang lại lợi nhuận cao như bất độngsản hay bảo hiểm Mỗi doanh nghiệp luôn phải tạo sự khác biệt, vượt trội hơn đốithủ dé thu hút người tiêu dùng Nếu không chịu tiến lên đổi mới thì doanh nghiệpsẽ sớm bị đào thải Đây là thử thách đặt ra cho mỗi doanh nghiệp Thị trường bấtđộng sản ở Việt Nam đã được hình thành lâu đời, trải qua những cuộc khủnghoảng cũng như dang dan có những bước chuyền mình thoát khỏi khủng hoàng.

Trong quá trình hình thành đó dần có nhiều công ty kinh doanh bất động sảnđược hình thành, bao gồm cả công ty lớn và nhỏ như: Tập đoàn Vingroup, Sun

Group, Nova land, Công ty cô phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh, Việccạnh tranh giữa các công ty lớn với nhau hay công ty lớn và nhỏ là điều không thé

tránh khỏi Tuy nhiên thị trường bất động sản cũng có những phân khúc nhu cầu củangười tiêu dùng khác nhau Các công ty nên chú ý vào các đoạn thị trường phù hợpvới mình đồng thời tận dụng các nguồn lực dé mang lại hiệu quả kinh doanh cao.

Người tiêu dùng: Khi lập ý tưởng kinh doanh hầu như doanh nghiệp nàocũng đã định sẵn cho mình đối tượng tiêu dùng sản phẩm chính của doanh nghiệpvà làm thế nào đề tìm kiếm nguồn khách hàng, đồng thời mở rộng thị trường tiêu thụ.Các yêu tố mà doanh nghiệp cần phải quan tâm đó là thu nhập, thị yếu của kháchhang, vì nó anh hưởng trực tiếp tới lượng bán và giá của sản phẩm.

12

Nguồn cung ứng: Nguyên vật liệu đầu vào của doanh nghiêp không sảnphẩm thay thé mà luôn phải dựa vào một cung cấp đọc quyền thì nó ảnh hưởngđến chi phí đầu vào của quá trình sản xuất Khi đó chi phí đầu vào sẽ khá cao

trong khi đó để phù hợp với phân khúc thị trường doanh nghiệp bán sản phần thudoanh thu về có thể sẽ thấp Điều đó ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của

quản lí được tính theo công thức:

Chỉ số năng le quân 1# Lợi nhuận

1 SỐ nang lực quan ly = ———————————————sived y Số điều kiện thỏa man

Trong đó lợi nhuận có thé là lợi nhuận trước thuế hoặc lợi nhuân sau thuế.Trong nghiên cứu của MaMerikas và cộng sự (2006) chỉ ra một người quản lýchuyên nghiệp sẽ thỏa mãn những điều kiện: “Một là đã tốt nghiệp đại học, hai là

quản lý trực tiếp hoặc là thành viên của nhóm quản lý Nhóm quản lý trong mộtdoanh nghiệp thỏa mãn tối thiểu ba trong năm điều kiện: Kinh nghiệp quản lý

trung bình của nhà quản lí là 20 năm, Nhóm quản lý nam giữ ít nhất 34% cổ phan

của doanh nghiệp, các nhà quản lý trong nhóm có trình độ học vấn từ bậc đại học

trở lên, tuổi trùng bình của nhóm các nhà quản lý trong khoảng 50-60 tuổi, tat cảcác thành viên trong nhóm quản lý đều thực hiện các hoatjd động đổi mới về giớithiệu sản phân, công nghệ mới, phát tiên thị trường và đổi mới cơ cấu tô chứccủa doanh nghiệp”

Theo nghiên cứu của Chu Thị Thu Thủy, Nguyễn Thanh Huyền và Ngô

Thị Quyên (2015) đã chỉ ra kết quả “năng lực quản lí có tác động thuận tới hiệu

quả kinh doanh”.

Bên cạnh năng lực của người quản lý thì trình độ lao động của công nhâncó ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp Người laođộng có trình độ kĩ thuật cao sẽ giúp day mạnh năng suất lao động, chat lượngsản phẩm được cải thiên hon, từ đó nâng cao hiệu quả kinh doanh Có thé nói đây

13

là yếu tố cốt lõi dé nâng cao hiệu quả Kênh bán hang pho biến nhất của ngànhbất động sản là thông qua các chuyên viên tư vấn bất động sản Chuyên viên tưvan có năng lực cao, hiểu sản phẩm của công ty và có kĩ năng xử lý tình huống

tốt mới có thé bán được nhiều bat động sản Từ đó mới nâng cao hiểu quả kinh

doanh của doanh nghiệp.

b Yếu tố tài chính của doanh nghiệp

Doanh nghiệp biết sử dụng tối đa nguồn tài chính của mình sẽ đảm bảo

được hiệu quả kinh doanh Công ty có nền tảng tài chính vững chắc giúp đảmbảo hoạt động sản xuất diễn ra ôn định và có khả năng đầu tư công nghệ giúp

nâng cao năng suất lao động đồng thời giảm chi phí nhân công Hơn nữa sẽ giúpmang lại niềm tin lớn cho các nhà đầu tư tạo nên uy tín công ty Day là cơ hội déthu hút người tiêu dùng tìm đến doanh nghiệp, nó đây nhanh quá trình tiêu thụsản phẩm và giúp công ty chủ động hơn trong sản xuất Tuy nhiên một công ty cónguồn vốn lớn nghĩa là có khả năng tài chính mạnh Đề xác định một doanh

nghiệp có khả năng tài chính như thê nào ta cân phân tích các yêu tô sau:Cơ cầu von

Cơ cấu vốn trong doanh nghiệp là mối tương quan tỷ lệ giữa nợ và vốnchủ sở hữu Có nhiều khái niệm khác nhau về cơ cau vốn Theo Stephen A.RossW.Westerfield và Bradford D Jordan (2003): “Cơ cấu vốn của doanh nghiệp là

sự kết hợp giữa việc sử dụng nợ và vốn chủ sở hữu theo một tỷ lệ nhất định dé tàitrợ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp” Con theo Colin Firer

và cộng sự (2004): “cấu trúc vốn đề cập đến sự pha trộn của nợ và vốn chủ sở hữmà một doanh nghiệp sử dụng để tài trợ cho các hoạt động của doanh nghiệp”.Trong nghiên cứu của Macguigan và cộng sự (2006) lại chỉ ra “Cấu trúc tài chính

là sự kết hợp giữa nợ ngắn hạn thường xuyên, nợ dài hạn, vốn cổ phan ưu đãi vàvốn cô phần thường được sử dụng để tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp”.

Công cụ dùng dé xác định cơ cau vốn của doanh nghiệp chính là đòn bay tàichính Don bay tài chính được biéu hiện qua hai chỉ tiêu, đó là “Hệ số nợ trên tổngtài sản” và “Hệ số tự tài trợ”.

Công cu dùng dé xác định cơ cấu vốn của doanh nghiệp chính là đòn bay

tài chính Don bẩy tài chính được biểu hiện qua hai chỉ tiêu, đó là “Hệ số nợ trên

tổng tài sản” và “Hệ số tự tài trợ”.

Hệ số nợ trên tổng tài sản cho biết mức độ sử dụng vốn đi vay và đánh giá khanăng thanh toán nợ của doanh nghiệp Hệ số nợ được xác định bằng công thúc:

14

> Hệ số nợ chung = Tổng nợ phải trả /Tổng tài sản

> Hệ số nợ ngắn hạn = Nợ ngắn hạn/Tổng tài sản> Hệ số nợ dài hạn = Nợ dài hạn/Tổng tài sản

Nếu hệ số nợ chung lớn hơn 0.5 (50%) tức là nguồn vốn doanh nghiệpchủ yếu là các khoản nợ và điều này không tốt cho hoạt động kinh doanh củadoanh nghiệp.

Hệ số tự tài trợ được xác định bằng tỷ số giữa vốn chủ sở hữu với tổngnguồn vốn của doanh nghiệp Hệ số tự tài trợ càng lớn cho biết doanh nghiệp cókhả năng tự chủ tài chính bằng vốn chủ sở hữu càng cao và rủi ro thanh khoản

càng thấp Hệ số tự tài trợ được tính bằng công thức:

Hệ số tự tài trợ = Vốn chủ sở hữu/Tổng nguồn vốn.

Quản trị vốn có hiệu quả là yếu tố then chốt trong quản trị kinh doanh vàđánh dấu sự thành công hay thất bại của mỗi công ty Bởi vậy từ trước đến nay mối

liên hệ giữa yếu tố này và hiệu quả kinh doanh thu hút được nhiều quan tâm của các

nhà nghiên cứu Trong các bài nghiên cứu của Majumdar và Chhibber (1999);

Gleason và cộng sự (2000); Zeitun va Tian, (2007); Gill, Biger & Mathur (2011) ởnhững phạm vi nghiên cứu khác nhau nhưng đều cho ra kết quả đòn bẩy tài chính cóảnh hưởng nhất định đến hiệu quả kinh doanh Nhưng vẫn chưa hắn có sự đồng nhấttrong các kết quả này Cụ thể, Majumdar và Chhibber (1999) có mẫu quan sát gồm1000 doanh nghiệp trong suốt những năm từ 1988 đến 1994 ở Ấn Độ cho ra kết luậnrằng “cơ cau vôn có tác động ngược chiều đến hiệu quả kinh doanh” Còn Gleason

và cộng sự (2000) cũng kết quả tương tự rằng “hệ số nợ tác động ngược chiều đến

hiệu quả kinh doanh” khi ông thực hiện nghiên cứu hiệu quả kinh doanh của cácdoanh nghiệp ở phạm vi 14 quốc gia tại châu Âu trong lĩnh vực hàng hóa bán lẻ.Ngoài ra nghiên cứu của Zeitun và Tian (2007) cũng chỉ ra kết quả tương tự khinghiên cứu 167 công ty trong giai đoạn kéo dài 14 năm tính từ 1989 Bên cạnh cácbài nghiên cứu nước ngoài thì tại Việt Nam cũng đã có các bài nghiên cứu tương tự.Trong nghiên cứu “Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của 230công ty phi tài chính niêm yết trên sàn chứng khoán thành phố HCM, giai đoạn2011-2013”của tác giả Chu Thị Thu Thủy, Nguyễn Thanh Huyền và Ngô Thị

Quyên (2015) lại cho kết quả cơ cầu vốn (Tổng no/Téng tai san binh quan) va hiéu

quả kinh doanh có tác động ngược chiều với nhau Ngược lại trong một số bàinghiên cứu lại chỉ ra cơ câu vốn có tác động dương với hiệu quả kinh doanh nhưGill, Biger & Mathur (2011) khi nghiên cứu “Hiệu quả kinh doanh của 272 doanhnghiệp ngành dịch vụ niêm yết trên sàn chứng khoản của New York giai đoạn

15

2005-2007”, hay nghiên cứu của Weixu, (2005) với số ngịjq uan sát lên đến 1130

doanh nghiệp.

Cơ cấu tài sản

Cơ cấu tài sản của doanh nghiệp được thé hiện qua chỉ tiêu tỷ trọng tài sản cốđịnh Ở cả trong nước và ngoài nước trước đó đều có những bài nghiên cứu chỉ ra cơcấu tài sản có ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp Theo nhànghiên cứu Kanwal & Nadeem, (2013) thì cơ cấu tài sản có tác động thuận chiềuvới hiệu quả kinh doanh Hay theo tác giả Lê Thị Mỹ Phương với bài nghiên cứuvào năm 2017 cũng cho ra kết quả tương tự với tác giả Kanwal & Nadeem Tuynhiên cũng có những nghiên cứu đem lại kết quả trái ngược như nghiên cứu củaZeitun & Tian, (2007) hay Onaolapo & Kajola, (2010).

Kha nang thanh toan

Mối liên hệ giữa kha năng thanh toán và hiệu quả kinh doanh đã được chỉ ratrong các bài nghiên cứu trước đây Ta có thê tìm thấy trong bài nghiên cứu củaLiargovas Almajala & cộng sự, (2012) hay Maleya & Muturi (2013).

Công thức xác định Khả năng thanh toán :

^ kayo Ũ Tài sản ngắn hạn

> Hệ sô khả năng thanh nợ ngăn hạn: RTrNH = — —Nợ ngắn hạn

, Tài sản ngắn han—Hang tồn kho

> Hệ sô khả năng thanh toán nhanh: RTrN =

——«ằ -Nợ ngắn hạn

Lãi vay

> Hệ số khả năng thanh toán lãi vay: RrrLv =

Khi hệ số khả năng thanh toán có kết quả đạt ở mức thấp mà diễn ra trongthời gian dài sẽ làm tăng rủi ro thanh toán đối với công ty, hậu quả nghiêm trọng làdẫn đến phá sản Mặt khác, nếu hệ số thanh toán quá cao sẽ có ảnh hưởng đến hiệuquả kinh doanh Gia dụ như một công ty có khả năng thanh toán ngăn hạn ở mứccao, trong trường hợp này nếu doanh nghiệp đầu tư quá nhiều vào tài sản ngắn hạn

(tiền mặt) thì doanh nghiệp sẽ bỏ lỡ cơ hội tận dụng những nguồn vốn ngắn hạn có

chi phí thấp Li do này là nguyên nhân dẫn tới lãi giảm và kéo theo hiệu quả kinh

doanh cũng giảm theo Những lý thuyết này hoàn toàn phù hợp với các nghiên cứutrong nước như các bài của tác giả Chu Thị Thu Thủy, Nguyễn Thanh Huyền &

Ngô Thị Quyên (2015), Lê Thị Mỹ Phương (2017).

Chỉ tiêu này được chỉ ra có mối quan hệ thuận chiều với hiệu quả kinh doanh theokết quả nghiên cứu của tác gia Onaolapo & Kajola (2010).

Tốc độ tăng trưởng của doanh nghiệp

Trong bài nghiên cứu của Đỗ Dương Thanh Ngọc (201 1) ông chỉ ra chỉ tiêu

tốc độ tang trưởng của doanh nghiệp xác định qua tốc độ tăng tài sản của bản thân

doanh nghiệp Và kết quả là “tốc độ tăng trưởng có tác động cùng chiều đến hiệuquả kinh doanh” Kết luận trên cũng hoàn toàn trùng khớp với bài nghiên cứu củatác giả Zeitun & Tian (2007).

Tốc độ tăng trưởng của của doanh nghiệp được tính bằng công thức:

Tổng tài sản (doanh thu) năm sau~Tổng tài sản (đoanh thu)năm trước | 4 gq

Tốc độ tăn ong=0C độ ang trưở & Tổng tài sản (doanh thu)năm trước

Khi tốc độ tăng trưởng có kết quả lớn hơn 0% đây là dấu hiệu tốt cho doanh

nghiệp, bởi khi đó công ty đang hoạt động có hiệu quả Sau một năm hoạt động tài

sản của công ty đã tăng so với trước Nhưng nếu kết quả tính ra con số âm (nhỏ hơn

0%) chứng tỏ lượng tài sản mà doanh nghiệp sở hữu giảm như vậy đưa ra kết luận

rằng doanh nghiệp hoạt động không hiệu quả.

Quy mô doanh nghiệp

Quy mô doanh nghiệp được thé hiện qua quy mô tài sản, nguồn vốn haydoanh thu của công ty Các nghiên cứu của Weixu, (2005); Zeitun & Tian, (2007);Almajali & cộng sự, (2012), đã chỉ ra mối liên hệ mật thiết giữa quy mô doanhnghiệp và hiệu quả kinh doanh Từ tìm hiểu của tác giả trong các bài nghiên cứutrước đây thì xuất hiện hai luồng ý kiến trái chiều về sự tương quan giữa chỉ tiêu quy

mô doanh nghiệp và hiệu quả kinh doanh Quan điểm đầu tiên cho rằng khi quy mô

doanh nghiệp càng tăng thì cho ra hiệu quả kinh doanh càng cao hay quy mô doanh

nghiệp có tác động cùng chiều với hiệu qủa kinh doanh Đây chính là kết quả đượctìm thấy trong cái bài nghiên cứu của Weixu, (2005); Zeitun & Tian, (2007) và

Onaolapo & Kajola, (2010) Bên cạnh đó tác giả Yugi, (2008) có ý kiến ngược lại.Đó là hai chỉ tiêu này có quan hệ âm Nguyên nhân là do có thé xuất hiện hiện tượng

tham nhũng của cán bộ trong công ty hoặc trình độ kiểm soát giám sát của cán bộ

quản lý còn kém trong các doanh nghiệp có quy mô lớn Một số bài nghiên cứu củatác giả trong nước cũng có cùng kết luận như trên như tác giả Ths.Lê Thị Mỹ

Phương, (2017).

Don bay tài chính

Đòn bây tài chính đề cập đến việc sử dụng nợ trong cấu trúc vốn của công ty.Đòn bây tài chính được tính bằng công thức:

17

Don bay tài chính Tổng nợ

on bay tar com = Tổng tài sản bình quan

Trong các nghiên chỉ ra tác động của đòn bay tài chính đến với hiệu quả kinh

doanh ví dụ như trong nghiên cứu của Gleason và các cộng sự,(2000), Maleya va

Muturi( 2013) các tác giả đã chỉ ra tác động giữa đòn bay tài chính hiệu quả kinh

doanh là tác động ngược chiều.

18

CHƯƠNG 2: CÁC NHÂN TO ANH HUONG DEN HIEU QUÁ KINH

DOANH CUA CAC DOANH NGHIỆP NHÓM NGANH BAT ĐỘNG SAN

2.1 Thực trạng hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp nhóm ngành bat

động sản tại Việt Nam

a Diễn biến tình hình thị trường bat động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam vận hành theo chu kỳ, có giai đoạn thì

tăng trưởng, có giai đoạn chững lại, cũng có giai đoạn suy thoái Trong 10 nămqua, thị trường bất động sản đã trải qua hai thời điểm phát triển quá nóng sốt đểrồi dẫn đến khủng hoảng từ năm 2007 Hai giai đoạn suy thoái nặng dẫn đến

“đóng bang” thị trường là những năm 2008 — 2009 và 2011 — 2013 Những giai

đoạn nay, thị trường phát triển mat cân đối, nhiều khi không có giao dịch nhưng

có lúc thì giao dịch quá “sôt”.

Do ảnh hưởng của bong bóng nhà đất từ năm 2006-2010, khảo sát thịtrường còn yếu kém và không có kế hoạch nhà ở cụ thé cho người dân khiến thịtrường bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng dài trong những năm 2009-2012 Tính đến thời điểm 12/2012 có tới 14490 căn hộ bị tồn Số lượng căn hộ bịtồn chủ yếu là loại căn hộ cao cấp có diện tích lớn Trong khi nhu cầu của đại bộ

phận người dân là trong khu nhà ở giá rẻ Từ đó mà nguồn cung khó tiếp cận

được với nhu câu của thị trường.

Trước tình hính đó Chính phủ và Bộ xây dựng đã nhanh chóng đưa ra các

chính sách phù hợp dé đưa thị trường bat động sản ra khỏi cuộc khủng này Từ

cuối năm 2013 cho đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đi vào chu kỳphục hồi và tăng trưởng trở lại đỉnh cao là năm 2015.

Các cơ chế, chính sách và hệ thống pháp luật như Luật Dau tư, Luật Datđai 2013, Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất Động Sản 2014,chính sách tín dụng, đã giữ vai trò quyết định, tạo hành lang pháp lý và có tác

động trực tiếp đến thị trường bất động sản Khi thị trường bất động sản Việt Nam

bị khủng hoảng dẫn tới “đóng băng” thì Chính phủ đã nới lỏng chính sách tiền tệ

cũng như giảm lãi suất tín dụng cơ bản từ 14% năm 2008 xuống dần còn 7 %năm 2010 và giảm hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản xuống còn 150 %,cho phép sử dụng vốn huy động ngắn hạn dé cho vay trung hạn và dài hạn lênmức tối đa 60% năm 2014 Ngoài ra, trong các biện pháp thúc đây thị trường,Chính phủ còn thực hiện kích cầu đầu tư tương đương 20.000 tỷ đồng năm 2009.Bên cạnh đó còn có Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ với

19