Khoá luận tốt nghiệp: Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam

Thực tế cuộc sống hiện nay, các van dé pháp lý liên quan đến hợp dong thuê nha ở diễn ra ngảy cảng phức tap, thường xuyên nảy sinh nhiéu mâu thuẫn,tranh chấp, trong khi quy định pháp luậ

BO TUPHAP BỘ GIAO DUC VÀ ĐÀO TAO

TRƯỜNG DAI HOC LUẬT HÀ NỘI

TRAN THỊ MINH TAM

451536

HOP DONG THUE NHA O THEO QUY DINH

CUA PHAP LUAT VIET NAM

KHOA LUAN TOT NGHIEP

BO TUPHAP BO GIAO DUC VÀ ĐÀO TAO

TRƯỜNG DAI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRAN THỊ MINH TAM

451536

HOP DONG THUÊ NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH

CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAMChuyên ngành: Pháp luật Dân swe

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP.

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC.

TS NGUYEN BÍCH THẢO

Hà Nội - 2023

LOI CAM DOAN

Tôi xin cam đoan diy là công trình nghiên cứu của riêng.tôi, các kết luận, số liệu trong khóa luận tốt nghiệp là trung

thực, dim bảo độ tin cậy

“Xác nhận của' Tác giả khỏa luận tốt nghiệp giảng viên hướng dẫn (Ky và ghi rõ họ tên).

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS Bộ luật Dân sự.

KDBĐS Kinh doanh Bat động sin

1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở' 7

1.1.1 Khái niệm nhà ở 7

903

1.12 Đặc điêm nhà ở.

1.13 Phân loại nhà ở

ita nhà ở và nhà sứ dụng vào mục dich khác

1.2 Khái niệm và đặc điểm của hợp đông thuê nhà ở.

1.3.1 Khái niệm hop đông thué nhà ở

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở 14

1.3 Phân loại hợp đông thuê nha

1.3.1 Phân loại theo tính xác định của thời han thué 181.3.2 Phân loại theo hành thức xác lip hợp đồng thuê nhà ở 191.3.3 Phân loại theo đôi tượng của hop đông 30 1.3.4 Phân loại theo chit thé của hợp đồng 30

1.4 Ý nghĩa quy định của pháp luật về hợp đẳng thuê nhà ở

LS Sơ lược sự phát của pháp luật Việt Nam về hợp đẳng thuê

221.5.1 Giai đoạn fừ năm 1945 - 1995 n1.5.2 Giai đoạn tie năm 1995 ~ 2005 ”1.5.3 Giai đoạn tie năm 2005 đỗu nay ”

TIỂU KET CHƯƠNG1 26 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CUA PHAP LUAT VIET NAM VE HỢP BONG THUÊ NHÀ 0 2 2.1 Quy định cũa pháp luật hiện hành về hợp đồng nhà 27

3.1.1 Chủ thể của hợp đông a7 3.12 Đôi tượng của hợp đồng 3

353.14 Thời han hợp đồng thuê nhà ở 372.15 Quyên và nghĩa vụ của các bên 382.1.6 Hình thức của hợp đông 41 3.17 Hiệu lực của hop đông thuê nhà ở 4 2.1.8 Các trường hợp châm dứt hợp đồng thuê nhà ở 46

2.2 Đánh giá quy định của pháp luật hiện hành về hợp đông thuê

nhà ở AB2.2.1 Những tru diém đã dat được 43.2.2 Những han chế cần khắc phục 4p

TIỂU KET CHƯƠNG 2 SL CHUONG 3: THỰC TIEN ÁP DUNG QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUẬT

VE HỢP BONG THUÊ NHÀ Ở VÀ MỘT SO KIEN NGHỊ HOÀN

THIỆN PHÁP LUẬT 52

3.1 Thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về hop đồng thuê nha

a 523.1.1 Tlute tién tranh chip hop đông thuê nhà ở 523.1.2 Thực trạng giải quyết tranh chấp về hop đông thuê nhà ở 56

3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê nha ở 61 TIỂU KÉT CHƯƠNG 3 6

65666g

KẾT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.

PHY LUC

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Tai Việt Nam, quyền về chỗ ở được Nha nước quan tâm, ghi nhận vả bảo.

hộ tại Khoăn 1 Diéu 22 Hiển pháp năm 2013 đã quy định: “Công da có quyển

sở nơi 6 hop pháp ” Tit quy định mang tính hiển định trên, những chính sách

xã hội va quy định của pháp luật qua các thời kỳ đã được nha nước ban hành.tạo khung pháp ly cho chủ thể tham gia vào giao dịch nha ở Nha ở lả một loại tải sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu sinh hoạt của mỗi gia đỉnh, cá nhân Cùng.với sự tăng trưởng dân số của đất nước, sự biển động của quan hệ kinh tế mới

‘va van để hội nhập quốc tế thi nhu câu vẻ nhà ở của người dân ngày cảng tăng, đặc biệt tai các khu đô thị hay các thành phố lớn Nhà ở trở thành đổi tượnggiao địch dan sự phục vụ nhu cầu để ở của người dân Hợp đồng thuê nhà ở làmột căn cử pháp lý thông dụng để các bên chủ thé thực hiện việc giao kết quyền.

sở hữu nha ở tử chủ thể nảy sang chủ thể khác.

Thực tế cuộc sống hiện nay, các van dé pháp lý liên quan đến hợp dong thuê nha ở diễn ra ngảy cảng phức tap, thường xuyên nảy sinh nhiéu mâu thuẫn,tranh chấp, trong khi quy định pháp luật điều chỉnh vẻ nha ở có tinh én định.chưa cao, còn có sư chéng chéo, trùng lặp hoặc chưa theo kịp nhu cầu thực tế

vẻ nhà ở, kinh doanh, phát triển bat động sản, hoặc chưa dư liệu được hếtBên canh đó, có thé nhận thấy rằng, dit Nhả nước có sự quan tâm nhất địnhthông qua việc ban hành nhiễu văn bản quy pham pháp luật liên quan đến hợpđẳng thuê nha ở nhưng những tranh chấp về hop đồng thuê nhà ở vẫn diễn rarất nhiều trong thực tiến, tiêm ẩn nhiều rủi ro nhất định cho các bên tham giagiao dịch Vi vậy, các chế định pháp luật vé hop đồng thuê nha ở cân được ưu.tiên nghiên cứu một cách toàn điện, tim ra những nguyên nhân của sự tranh.chấp, có hệ thống khắc phục những vướng mắc, hạn chế, tiền tới lành manh hóathị trường bat động sẵn nước ta, đáp ứng nhu câu về nha ở cho người dân vàhoàn thiện công tác quan lý nhà nước vé nba ở trong su thể hội nhếp quốc tế

“Xuất phát từ thực trang trên, tác giả chon đề tài: “Hop đồng thud nhà ở theo quy định cũa pháp luật Việt Noon’ làm khóa luận tốt nghiệp của mình.

"Thông qua việc nghiên cứu các quy định của pháp luật cũng như tìm hiểu thực tiễn tranh chấp, các nguyên nhân dẫn đền tranh chap trong các hợp đông.thuê nhà 6, khóa luân tốt nghiệp sẽ có những luân giải về các quy định hiện

‘hanh, tìm ra những bat cập trong các quy định dé co những hướng hoàn thiện pháp luật nhằm tăng cường hiểu quả và chất lượng trong việc giãi quyết các tranh chấp về hợp đông thuê nha ở.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Hop đồng thuê nba ở là một loại hợp đẳng phổ biển và quan trong trongđời sống xã hội Do vay, hợp đồng thuê nba ở luôn là để tai khoa học được quantâm nghiên cứu với nhiều công trình nghiên cửu được đăng trên các tap chí,giáo trình giảng day của các cơ sở đảo tao ngảnh luật, khóa luận tốt nghiệTuân văn thạc đ, luận văn tiền sĩ, Mỗi tác giã sẽ cỏ những cách tiếp cân khácnhau, có để tai nghiên cứu chuyên sẽu vẻ lý luận, có dé tài nghiên cứu trongthực tiễn áp dụng với mục dich gop phan xây dựng hệ thông pháp luật hoản.thiên hơn, đáp ứng điều chỉnh các mỗi quan hé luôn thay đỗi không ngừng Cóthể nêu một số công trình nghiên cứu tiêu biểu như sau:

- Luân văn thạc sĩ luật hoc cũa Nguyễn Quang Thai (2020) về “Hop đồng.Tim Àö theo pháp luật hiện hành và thuec tiễn dp dung trên địa bản tinh HòaBinh” Luận văn nghiên cửu va lam rổ các cơ sở của việc xây dưng pháp luật

vẻ hop đồng thuê nhà ở tại Việt Nam La công trình nghiên cứu toàn diện về

‘ban chất, đặc điểm pháp ly, phân tích, tình luận, đưa ra những ưu, nhược điểm.

vẻ quy dinh của pháp luật về hop đồng thuê nhà 6 Từ thực tiễn từ địa phương Hoa Bình, tác gi đã đưa ra những bat cập, han chế và những kiến nghỉ nhằm.hoàn thiện các quy định chung vẻ hợp đông thuê nha 6

- Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thi Xuân (2014) về “Pháp iuật vê hop đồng kinh doanh bắt động sản ở Việt Nam” Tac già nghiên cứu những van dé

ý luân về hợp đồng kinh doanh bat động sản, có những phân tích về thực trang

pháp luật hiện hành về hợp đồng kinh doanh bat động sản va thực tiễn áp dụng tại Việt Nam Qua những nghiên cứu đó, tác giã đưa ra một số kiến nghị nhằm.

"hoàn thiên pháp luật vả nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng kinh.doanh bắt đông sản

- Luận văn thạc si luật học của Lê Thi Luyén (201 1) về “Hop đẳng thaiénhà ð theo quy dinh của pháp luật hiện hành” Luận văn đã nghiên cứu và làm

16 những cơ sở lý luân về hop đồng thu nha 6 Từ cơ sở lý luận, tác giã cũngđưa ra phân tích vẻ thực tiễn áp dung pháp luật vé hop déng thuê nha ở Từ đó,tác giã đưa ra một số giãi pháp nhằm hoàn thiện các quy đính về hợp đồng nay

vả tăng cường hiệu quả việc áp dụng các quy định vé hợp đồng thuê nhà ở đểgiải quyết những vẫn để liên quan

- Khia luận tốt nghiệp cia Bao Thi Phương (2010) về “Hop đồng tind nhà 6” Khóa luận nghiên cửu một số van dé chung của hop đồng thuê nha ởtheo Luật Nha ở năm 2005 đang có hiệu lực Mặc đủ, những phân tích, đánh.giá khá chi tiết, nhưng bai không còn gia tr trong việc kiến nghĩ hoan thiện quyđịnh pháp luật về hợp đông thuê nhả ở trong thời điểm hiện nay.

- Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Việt Cường (1996) về “Hop đẳngThuê nhà 6 trong pháp luật dân sự Việt Nam” Luận văn giãi quyết những vẫn

để lý luên cơ bản và thực trạng pháp luật cũng như thực trang giải quyết tranhchấp về hợp đồng thuê nha ở Tuy nhiên luận văn nảy được nghiền cứu ở thờiđiểm Pháp lênh Nhà 6 năm 1901 đang có hiệu lực pháp luật nên những phân tích, đánh giá va kiên nghị hoàn thiện hẳu như không còn phủ hợp với thực tiễn.hiện nay

- Bai tạp chí của Nguyễn Minh Hang, Vũ Thị Hong Nguyên (2016) vẻ

“Phạm vì xét xứ phúc thẩm từ thực tiễn giải quyết tranh chấp hop

nhà ở”, Tạp chí Kiểm sát, số 18/2019 Bai viết tập trung phân tích về thực tiến giải quyết tranh chấp của hợp đồng thuê nhà ở, phạm vi xét xử phúc thẩm tại Tòa án Đưa ra một bản án cụ thể dé phân tích để tir đó bình luận những batcâp, thiểu sót trong các quy định của pháp luật

ig thud

- Bài tap chí của Nguyễn Văn Cường (2009) về “Khuyến nghi sửa adi một số điều về giao địch đân sự được quy đình trong Bộ luật Dân sự năm2005", Tap chí Tòa án nhân dân Bai viết phân tích các yêu tổ vé giao dich dân.

sự Đồng thời chi ra những bat cập trong giao dịch dân sự tại BLDS năm 2005

để đưa ra một số kiễn nghĩ hoàn thiên pháp luật.

Tuy có nhiêu công trình nghiên cứu vé pháp luật nhà ở nói chung phápuất về hợp đồng thuê nhà ở nói riêng nhưng những công trình này chưa được

để cập chuyên sâu Các nghiên cứu bầu như chỉ để cập đến một khía cạnh nhỗliên quan đến hợp đẳng thuê nha ở Một số công trình nghiên cứu chưa đưa ranhững so sảnh về hợp đẳng thuê nha ở giữa pháp luật về Việt Nam vả pháp luậtnước ngoải, nên việc đưa ra một số kiến nghĩ hoàn thiện chưa phủ hợp với sựphát triển kinh tế thi trường của thé giới Do vay, việc nghiên cửu hop đẳng thu nhà ở theo quy đính của Luật Nha 6 năm 2014 vả thực tiễn ap dung tronghop đông nay là thực sự cẩn thiết nhẩm phân tích, danh gia và đưa ra các kiến

‘nghi hoàn thiên, ap dung thống nhất trong các lĩnh vực liên quan trong giai đoan.hiện nay Việc tiếp tục nghiên cứu quy định pháp luật vẻ hop đỏng thuê nha &

là thực sự cần thiết và sẽ mang lại những giá trị lý luân, thực tiễn sẽu sắc

3 Mục đích nghiên cứu

'Việc nghiên cứu để tải nhằm lam sảng td van dé lý luận vẻ hợp đồng thuênhà ở, đưa ra được khải niệm, nghiền cứu vẻ đặc điểm riêng biết và nhân danghop đồng thuê nha ở, vẻ hình thức va nội dung của hop đẳng thuê nha ở Đánh.giá thực trang pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật vé hợp đông thuê nhà ở trong pháp luật Việt Nam, lảm sáng tỏ nguyên nhân, vướng mắc trong việc ápdụng các văn bản pháp luật vào thực té

Bên cạnh đó, việc nghiên cứu van dé nhằm hướng tới mục dich hoản thiện.các quy định pháp luật về hợp đồng thuê nha 6 đầm bao tinh thống nhất giữa cácquy định của luật chung và luất chuyên ngành Từ đó, khỏa luân tốt nghiệp đánh.giá tính thực tiễn của các quy định về hợp đồng thuê nhà ở trong việc điều chỉnh

các mối quan hệ xã hội va đưa ra một số kiễển nghĩ tạo tiễn dé hoa thiện phápluật và nâng cao hiệu quả cia hợp đồng thuê nha ở tại Việt Nem

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cin

Đối tương nghiên cứu của khóa luân là những van để lý luận vé hợp đồngthuê nha, các quy định pháp luất vẻ hợp đẳng thuê nha ở va thực tiễn ap dungtại Việt Nam,

4.2 Phạm vỉ nghiên cita

Pham vi nghiên cứu về nội dung Khóa luên tập trung nghiên cứu vẻnhững quy định của Bộ luật Dân su năm 2015 về hợp đồng thuê nha ở, đồng.thời phân tích them về những quy đính liên quan được cụ thé hóa trong cácLuật chuyên ngành như Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014, LuậtĐất đai năm 2013, Luật Công chứng năm 2014 đẳng thời đánh giá vẻ thực tiễn.thực hiện hợp đồng thuê nhà ở tai Viết Nam

Pham vi nghiên cứu vẻ thời gian: Khỏa luận tập trung nghiên cửu cácquy đính pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê nha ỡ từkhi B6 luật Dân sự năm 2015, Luât Nhà 6 năm 2014, Luật Công chứng năm

2014 có hiệu lực pháp luật Ngoài ra, khóa luận sẽ có sự so sánh với các quyđịnh tại các văn ban pháp luật đã hết hiệu lực để cỏ cơ sở đánh giá những wu,nhược điểm của những quy định về hợp đồng thuê nha ở và thực tiễn thực hiện.trước đó,

Pham vi nghiên cứu vé không gian hóa luận tập trung nghiên cứu cácquy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở tại Việt Nam.

5 Phương pháp nghiên cứu

Để hoàn thiện luận văn, tác giả đã sử dụng nhiéu phương pháp nghiêncứu khác nhau, bao gồm các phương pháp sau: thống kê, phân tích, so sảnh,tổng hợp khão sát thực tiễn Trong đó, phương pháp phân tích, tổng hợp vả so sánh được sử dung để nghiên cứu các van dé lý luận cơ bản và thực trạng quyđịnh của pháp luật hiện hành vé hop đồng thuê nha ở Trong quá trình nghiên

cứu, tác giã sơ sánh các quy định trước đó vẻ hop đồng thuê nha ở để thay rố những thay đổi để hoàn thiện các quy định vé hợp đông thuê nha ở Từ việc đánh giá các quy định pháp luật sẽ lả cơ sở để tác giã đưa ra các kiền nghị hoàn.thiện pháp luật,

Ngoài ra, tac giả còn sử dung các phương pháp nghiên cứu khác nhưphương pháp lich sử, phương pháp tư duy logic để nghiên cứu, phân tích, đánh giá, thực tiến thực hiện vả kiến nghị hoán thiện pháp luật

6 Kết cầu của khóa luận.

Ngoài lời mỡ đâu, kết luân và danh mục tải liệu tham khảo, khóa luân.được kết cầu gồm 3 chương, cụ thể như sau:

Chương 1: Một sé van để ly luận về hop đồng thuê nhà ở.

Chương 2: Thực trạng quy định của pháp luật Việt Nam vé hop đẳngthuê nhà ở

Chương 3: Thực tiễn áp dung quy định của pháp luật vé hợp đồng thuênhà ỡ và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật

HUONG 1: MỘT SỐ VAN BE LÝ LUẬN VE HỢP DONG THUÊ

- NHÀ Ở1.1 Khai niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở'

LLL Khái niệm nhà ở

Nha ở là công trình sớm suất hiện trong lich sử phát triển xã hội của loài người Vi vậy, ngay từ ban đâu, có thé hiểu chung nhất nha ở la thực thể vat chat nơi cu ngụ của con người Theo từ điển Tiếng Việt thi “nha” được hiểu làdanh từ chỉ “công trinh xập đựng có mái, cô tường vách để ö hay đỗ ding vàomột việc nào dé") Nhà ở là nhu câu thiết yên va chính đáng của mỗi con người.Đây không chi 1a không gian cử trú, nơi sinh hoạt ma còn là môi trường văn.hóa, giáo duc, là tổ ám của mỗi gia đình va là thước đo sự phát triển kinh tế, zã hội của đất nước Thực tế ngày nay, nhu cầu vẻ bắt đông sản luôn tăng cingvới sự phát triển của kinh té, sự gia tăng dân số và đô thị hóa dẫn đền nhu câu

‘vénha ỡ cảng trở nên mạnh mẽ Nhà ở vừa la đổi tượng trong các giao dich dân

sư phục vụ nhu cầu dé ỡ của người dan vừa la đổi tượng giao dich kính doanhthương mại của các doanh nghiệp kinh doanh nhà 3

Nha 6 được tiếp cân đưới góc đô của khoa học pháp lý là đổi tượng điềuchỉnh của nhiều ngành luật vả mỗi ngảnh luật lại có các cách hiểu từ những.khía cạnh khác nhau Theo góc độ pháp luật dân sự thì nha ỡ 1a một loại tai sẵn,1à đối tương của một số giao dich dân sự như giao dich mua ban nhà ở, thể chấpnhà 6, tặng cho nha 6, cho thuê nha ở Theo goc đồ pháp luật vẻ xây dựng, nha

ở là công trình xây dựng? với mục đích để ỡ và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt

của hô gia đình, cá nhân), Theo góc độ quản lý kinh té, nha ở lá tai sẵn có giá

tri đặc biết đối với con người, 1a bô phận quan trong bảo vệ con người trước

các hiện tượng tự nhiên*, Theo Luật Nha ở năm 2014 được giải thích 16 như

sau: “Nà ở là công trình xáy deeng với mục đích a 6 và phue vụ các nh câu

Vinaginngithoc G010), Tian Ming Mit Nob Ten Bính Rho, Ha Nội 69;

Cảng šh sy dmg singin được to tho bi sp: dng ca cong, ot wy ges

lip itv engrave aki atv dicot bao gampin cae sản wena itp

công mật cà pein tn mất nước, doe sy dmg two thất kệ ho 10 Điện 2 Luật Yay đựng hãm 3014);

‘hoin 1 Điều Luit Nh ong 3014,

* Bam Vin Aah (2017), Thế chép nhà Š hồn thành hong hưng li để bão ln cho hợp đẳng ổn ng tản,

‘vinthuc sThaithec, Đường Đại học Fait Hà Nội, He NOLES,

7

sinh hoat của Hộ gia đình, cá nhân “5 Tuy nhiên, khái niệm nay bỏ hep pham.

vĩ mục dich của không gian cư trú được xây dựng lên để ở Trong khi đó, thực

tế cho thấy không chỉ là loại nhà ỡ do cá nhân, hô gia đính tạo lập sử dụng vàomục đích để ỡ mà có các mục đích khác nhau như: nhà ở (nhả biệt thự, nhà ởriêng lẻ, căn hô chung cư) được xây dưng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo nhu cầu và cơ chế thi trường (kể cả nhà ở trong khu đồ thi mới, khu du lịch sinh: thái, nghĩ đưỡng, công trình nha ở có mục đích sử dụng hỗn hợp), nha ở thuộc.

sỡ hữu của nhá nước, nha ỡ được zây dựng để bán, cho thuê, cho thuế mua theo

cơ chế do Nha nước quy đính (nhà 6 2 hội), nhà ở tết định cư, nba 6 riêng lễ

của hộ gia đình, cả nhân tại khu đô thi và nông thôn (khoản 6 Điễu 1)6 Do đó,

khái niệm về nha ở cân được tiếp cận theo hướng mới có thể mô ta đây đũ dầuhiệu nhân điện loại tài sẵn nay Cu thể “Nhà ở công trình xdy dung đượctạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xâp dung tiiết bị lắp đặt vào công trình được liên Rết định vị với mặt đắt, với công dung chỉnh là đã 6

và phục vụ các niu cẩu sinh hoạt của con người ”” Ngoài ra, xã hội ngày nay xuất hiện một khái niệm mới về “het iắp ráp” cú thể hiểu đây là công trình cókhông gian, chức năng giống như ngôi nha truyền thống nhưng được lắp ghép

từ các vật liệu nhẹ, có thể di đời Hiện nay, công trình này được khá nhiều người tiết đến vì công dụng dé vận chuyển vật liệu, dé di dời Liệu “ahd lắp ráp” cóđược coi là nha ỡ thông thường theo quy định của pháp luật hay không? Do đó,khái niệm nha 6 cân được tiép cân 6 nhiễu góc độ khác nhau về muc đích machủ thé tạo dựng hướng đến và tinh lâu dai, bên vững Tổng hợp các góc nhìn khác nhau trên, có thể định nghĩa nhà ở như sau:

"Nhà ở là công trình xây dựng được liên két dmh vị với mặt đất không dt chuyén được, không thé trực tiếp mang đi mua bản, trao đổi, với công dung chính là đỗ 6 và phục vụ các nim cầu sinh hoạt cña con người.

+ mồng traả ISD010/22 BXD ca Bộ ay ng banbinkingy 01/010 qu đnh c thổ và hưởng dnt

tệ Bắt sgn ng ca ng đi 7120101Đ.CPng 3162010 ca Catt gự Gah ti v tý

"Nguyễn Quang Thi 2020), Hop ding tui nhi jo phip thin hia vide tổn fp đựnguên đu bê

thị Hon Bish, Luận vin tac ĩLuậchọc, sing Dathoc Lait Ba Nộ Ha NOL,

1.12 Đặc điểm nhà ở

"Từ những phân tích, đánh giá va việc xây dựng khái niêm nhả ỡ như trên,

cĩ thể nhận thay những đặc điểm cơ bản của nha ở như sau:

Thứ nhất, nhà ở là một loại cơng trình xây dựng Nba 9 phải là một thực thể vật chất được tạo thảnh bỡi sức lao động của con người, từ những vat liệuxây dựng vả thiết bi được lắp đặt vào cơng trình, được liên kết định vị với đấttheo tiêu chuẩn và quy định cia pháp luật về zây dưng đổi với từng loại nha 6.Cơng trình xây dựng bao gồm cơng trình dân dụng, cơng trình cơng nghiệp,giao thơng, nơng nghiệp và phát trién nơng thơn, cơng trình hạ tang leỹ thuật va

cơng trình khácẼ

Thứ hai, mục dich của việc sử dụng nha là để 6, là nơi cư trú của nhữngcon người, thực hiện các nhu câu sinh hoạt vật chất cia hộ gia đính, cả nhântrong ngơi nha như ăn, udng, ngủ, nghĩ, và đời sống tỉnh thén như gặp gỡ,

giao lưu, sinh hoạt văn hĩa, của các thành viên trong gia đính”,

'Ngoải ra, nhà ở là một loại ải sin đặc biệt trong các giao dich dân sự vớinhững đặc điểm riêng biệt sau!”

Thứ nhất, nhà ở 1a một loại bat động sản” Dựa vào tính chất của bat

đơng sản (di dời được hay khơng di déi được) để phân loại tai sản bao gồmđộng sản và bất động sản Dưa vào bản chất, đất đai là tài sẵn khơng thể di dờiđược Những tai sản gắn liên với đắt như nha ở khơng di dời được về mặt cơhọc déu là bat động sản Nhà ở phải được zây dựng gắn lién hoặc toa lạc trên

“thửa đất" nhất định nếu khơng nha ở chi là một khỗi tai sin thơng thường được.tạo thành bởi sự gắn kết của các nguyên vật liêu Do đặc tính gắn liên với đất,các quy định vẻ nha & chiu ảnh hưỡng bối các quy định của Luật đất dai, cácchính sách của nha nước vẻ dam bảo quốc phịng, an ninh, pháp luật đặt ra

` Rhộn 10 Đầu Lait Xây đựng nấm 2016,

‘ue Jana mtd vin phong cơng ching nên ain hoi phd Ha NE La in tục silat, Trưng

"Đụ học Lait Ha Một Ha Nos 1415,

"Diab Moin 1 Đầu 107 BLD Sai 2015;

những yêu cầu chất chế đổi với các giao dich liên quan đến nhà ở, hạn chế vềđổi tượng được sở hữu nha ở tại Việt Nam va hạn chế số lượng nha ở được sỡ

"hữu đối với một số đối tương nhất định

Thứ hai, nhà là tai sẵn có giả tr lớn, thường chiếm ty trọng cao trong đa

số tổng tải sản sở hữu của mỗi ca nhân, gia đỉnh do giá thảnh nguyên vật liệu

"ây dựng nhà ở cao, chi phí nhân công lớn, quỹ đắt dé xây dựng nha ỡ có hantrong khi dén sé ngày cảng tăng

Thitba nhà ở được thiết kế xây đựng có kết cầu, công năng sử dụng gắn liên với mục đích trú ngụ va phục vụ nhu cầu sinh hoạt của mỗi con người, mỗigia định với các mỗi quan hệ huyết thống, chăm sóc, nuôi dung Việc sử dụng,khai thác nha ở bị giới han bởi chính muc đích nay như không được sử dụngnha ỡ vào các mục đích khác nhau không phai để ở hoặc sử dụng vào các mụcđích có nguy cơ dẫn tới mất an toàn chung cho cộng đông thi phải đáp ung những yêu câu, điều kiện nhất định Vi dụ một hành vi bí nghiêm cấm theo quy định tai khoản 11, khoản 12 Điều 6 Luật Nhà 6 năm 2015: “Sie đơng căn h chung cw vào muc dich không phét để 6”, “Sie dung nhà ở riêng lễ vào muc dich kinh doanh vật liu gay chảy, nỗ, lanh doanh dich vu ay 6 nhiễm môitrường tiếng ôn, ảnh hướng đẫn trật tự an toàn xã hội, sinh hoạt cũa lim dân

ca mà không hiân thit các guy định của luật về điều kiện kinh doanh:

Thức nhà ỡ côn có tinh bên vững, khả năng tốn tại lâu dai và thường,được truyền từ thé hệ nay sang thể hệ khác trong gia đính, có ý ngiĩa quantrong về mặt tinh thân trong đời sống 2 hội con người

"Thông thưởng, đây là loại nha ở riêng lẻ được xây dựng trong khuôn viên đất

ở thuộc quyển sử dụng của hộ gia đính, cá nhân theo quy định của pháp luật

(Ga) Nhà ở do tổ chức tạo lap Tổ chức tạo lập nha ở thưởng la tổ chức có chức năng kinh doanh nha ở tiến hành đầu tư xây dựng nha ở để bán hoặc để thực hiện các chính sách của Nha nước về nba ỡ Nha 6 do tỗ chức tạo lập baogầm nhà 6 thương mai, nha 6 sã hội, trong đó nha ở thương mai la loại nhà ỡđược zây dựng để bán, con nhà ở zã hội được xây đưng để giải quyết nhu cảu.

về chỗ ỡ cho các đối tương được hưởng chính sách wu đãi vé nhà ở

(đi) Nhà ở do Nha nước đâu tư xây dựng là nha ỡ được sử dụng để phục

‘vu cho căn bộ, công chức khi thực hiện chức năng, nhiệm vụ được giao hoặc

để phục vụ cho các nhu cầu khác như để phục vụ cho nhu cầu tái định cư khi nhả nước thu hồi đất hoặc giải tda nha ỡ của hộ gia đính, cả nhân.

Clin eve vio rane đích xd đựng nhà 6, nhà 6 bao gồm các loại nie sem

@Nha ở riêng lẽ la nha ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc.quyên sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đỉnh, cá nhân bao gồm nha biết thư,

nhà ở liên ké và nha ở độc lập Nha ở riêng lẽ 18 công trình được xây dựng,

trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia dinh, cả nhân theo quy

định của pháp luật.

(i) Nha ở thương mai là nha ở được đầu tr xây dưng để bán, cho thuế,

cho thuê mua theo cơ chế thi trường".

(ii) Nhà ở 2 hội la nha ở có sự hỗ trợ của Nha nước cho các đổi tương, được hưởng chính sách hỗ tre vẻ nhà theo quy định của Luật nay"

(iv) Nha ở để phục vu tai định cư là nhà 6 để bé trí cho các hô gia đỉnh,

cá nhân thuộc điện được tát định cư khi Nha nước thu hồi đất 6, bị giải töa nhà

ở theo quy định cia pháp luật!5,

(9)NHà ở công vụ là nhà ở được ding dé cho các đối tượng thuộc diền đượcnhả ở công vu theo quy định của Luật nảy thuê trong thời gian đầm nhận chức vụ,

công tác”,

hon 2 Diu 3 Lait Nh dima 2014;

> Khoản 26 Đu 3 Luật 1ổy đăng ấm 2014,

“thon 4 Điệu 3 Lait Nba

Enoin 7 iu 3 Lait Nà

° Rhois6 Điệu 3 Lait Nhà

—

nu

(vi) Nhà chung cư là nhà ỡ từ 2 ting trở lên, có nhiều căn hộ, có lỗi đi, cfu thang chung, có phan sỡ hữu riêng, phan sở hữu chung va hệ thống công trình ha tang sử đụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nha chung cư được xây đựng có mục dich sử dụng hỗn hợp để ỡ và kính doanh.

Căm cử dựa trên kết câu kỹ thuật xây dung gôm: Nhà biét thự, nhà cập I,nhà cấp II, nha cấp III, nhà cấp IV và nha tạm

Can cứ dua trên mức độ hoàn thành, hình thành gém: Nhà ở có sẵn vànhà ở hình thành trong tương lai Trong dé nha ở hình thảnh trong tương lai lảnhà ỡ dang trong quá trình đâu từ xây dựng va chưa được nghiệm thu đưa vao

sử dụng

1.14 Sự khác biệt giữa nhà ở và nhà sử dung vào nme đích khác

‘Theo quy định của BLDS năm 2015 và Luật Kinh doanh Bắt đông sản,cũng như các văn bản pháp luật khác có liên quan thi nhà là một công tình đượccon người xây dựng trên đất, là nơi sinh sống, cư trú hoặc gắn với các nhu cầu.sản xuất kinh doanh của con người Nha ở vả nba sử dụng vào mục đích kháccủng là đối tương của các quan hệ pháp luật dân sự, hành chính cũng như cácquan hệ pháp luật khác Tuy nhiên, hai loại nhả này lại có những đặc điểm khácbiệt cơ bản như sau:

Thứ nhất, khác tiệt về công dụng chính khi được tạo lập

Nha ở được xây dựng gắn với mục đích phục vụ hoạt đông sinh hoạtthường ngày của con người Đây la đặc điểm mang tính đặc trưng nhất của nhaở: Trong khi đó, nha sử dụng vào muc dich khác được xây dựng nhằm muc đích.phục vụ khác như phục vụ công dong, kinh doanh, hội hop, biểu diễn nghệthuật, Ví dụ nha xưởng, nhà sinh hoạt văn hóa của thôn, bản Công dungchính của từng loại nha này phụ thuộc vào kết câu được thiết kế ở thời điểm nó được xây dựng và phụ thuộc vao ch thé tao lập Ngoài công dụng chính, nhà

ở hoặc nha sử dụng vào mục đích khác còn có thé cỏ các công dụng khác tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng của các chủ thể,

° Ngyễn Hong thân QUA), Hp đây tl cd nhì seo gi đọh si php dân ự và en

_Ngti lông bug mai chất hộ mạnh Hương Lata stake, toe Lae Hệ NL 24,

Tint hai, sự khác biệt về luật áp dụng để điều chỉnh.

Nha 6 là đối tượng chiu sự điêu chỉnh của BLDS, Luật Nha 6, Lut Xydung, Luật Kinh doanh bat động sản vả các văn bản hướng dẫn thi hành, cácvăn bản pháp luật khác Tuy nhiền, nha sử dụng vào mục đích khác không chu

sự điều chỉnh của Luật Nhà ở năm 2014 va các văn bản thí hành Việc sắc địnhpháp luật điểu chỉnh là căn cứ quan trong để zác định gia trị của các quan hệ liên quan đến các loại đối tượng này Đồng thời, xác định được luật diéu chỉnh cũng giúp cơ quan Nha nước có thẩm quyên vận dụng chính xác cơ sở pháp ly

để giải quyết các tranh chấp có liên quan.

"Việc phân biệt sự khác biệt giữa nha ở và nhà được sử dung vao mucđích khác có vai trò quan trọng trong việc xác định quy chế pháp lý được ápdụng đôi với từng loại Nó là cơ sở để chủ sở hữu và các chủ thể thực hiênquyền va nghĩa vụ của mình khi sử dụng các loại nhà nay Đồng thời, việc phânthiệt nay còn giúp cho các bên ác lập giao dịch liên quan đền mỗi loại nha ỡ có

cơ sở pháp lý rõ ràng khi thực hiện giao dịch liên quan đến mỗi loại nhà ở có

cơ sỡ pháp lý rõ rang khi thực hiện giao dich cũng như bão vệ quyền va lợi ich

hợp pháp của mình khi có sự vi phạm xảy ra!”

1.2 Khái niệm và đặc điểm của hợp đẳng thuê nhà ở

‘bén trong việc thông nhất quan điểm về quyên và nghĩa vụ của các bên khi tham.gia một quan hệ nhất định Việc thể hiện ý chi nay được pháp luật thừa nhận.một giao dịch dan sự nên việc thỏa thuân cũng phải hợp pháp, không vi pham.điều cắm của pháp luật, không trái với đạo đức 24 hội Hợp đồng được xem làmột trong những công cụ kết nối các quan hệ xã hội va đây cũng là một trongnhững chế định ra đời sớm nhất trong hệ thống pháp lua Ngày nay, hợp đẳng

Ja công cụ quan trong va phổ biển để con người thực hiện các giao dịch?!

° Ngyễn Quang Tái 2020), Hop ding Oud nhà ö tho phép uất rộn hành và duc nn áp đọng min đức

"Sàn ủi He Tuần văn tac sĩ Luật học, ương Đạt lọc Lait Ha Mộ, Hi Nội Œ 1-15,

"Bài Du Nhẹ Quỳnh 2020), Pp ude về lớp dng Đương ta vổ li ở TÖệt Nou Due Deng và giã pháp

Doda in Lain vin Bạc 57 Tsật học, Tường Đụ Tọc Luit Hà Nội ,

"Nguyen Thị Shin 2019), Pp hết về hep đồng ad don bắt động sấn 6 Tệt Nem, Luận vin tục ,

athe Lait, Đm học Quộc ga Hi Nes

Fey

Nha ở là một loại tải sin có tính chất và tim quan trọng đổi với cuộc sống của con người nên dù hợp đẳng thuê nba ở là một dang cu thé của hợpđẳng thuê tai sản nhưng BLDS đã tach hợp đồng thuê nha ở thảnh một chế địnhpháp lý riêng trong hợp đông thuê tải sản riêng trong hop đẳng thuê tai sin Từnhững lý luận chung của hợp đồng dân su, hợp déng thuê tải sẵn thi chúng ta

có thé nit ra khái niêm cơ bản vẻ hợp đồng thuê nhà 6 như sau: "Hợp đồng thuênhà ở là sự théa thuận bằng văn ban giữa bén cho thuê vả bên thuê, theo đó bên.cho thuê có nghĩa vụ giao nha ở cho bến thuê, bên thuê có ngtifa vu trả tiễn theo

thöa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”?

'Ở một cách tiệp cân khác, hợp đồng thuê nhà ở 1a sự thỏa thuận giữa các

‘bén, theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử dung trong một thời hạn nhấtđính, còn bên thuế phải trả tiên theo théa thuận hoặc theo quy định của pháp

luật”, Đây lá một định nghĩa khá hoàn thiên, phủ hợp với quy định của pháp

Tuất, đồng thời phù hop với zu hướng phát triển xã hôi ngày nay Các bên tronghợp đồng thuê nhà ở thöa thuận nội dung của hợp đồng trên cơ sỡ bình đẳng, tựdoy chí và nội dung đó không tri với các quy định của pháp luật, không trái vớiđạo đức sã hôi Hợp đồng thuê nba ở có đổi tượng lả nha 6, một loại tài sẵn cóvai trỏ quan trong trong đời sống và được điều chỉnh bối luật chuyền ngành, nên

nó mang những đặc điểm chung của hợp đẳng dân sự nói chung,

1.2.2 Đặc điêm của hợp đông thuê nhà ở

Hop đồng thu nha ở 1a một trong các loại hop đồng thông dụng, do đó via có những đặc điểm chung của hop đẳng, vita có những đặc điểm riêng của

‘hop đồng thuê nha ỡ, cu thể như sau:

Thứ nhấn hop đồng thué nhà ở là hợp đông song vu.

Tính song vu của hợp đẳng thuê nhà ở thể hiện ở chỗ các bên đều coquyền và ngiãa vụ đổi nhau, quyển của bên này tương ứng với nghĩa vu của

‘bén kia va ngược lại và quyền lợi của bên thuê va bên cho thuê chi có thé đăm.

‘Bio Tinton G010), áp đống th nhỏ; nn kùntổnnghệp, Đường Dasa Lut Hi Nội, Bộ Nội 4;

° Nguyễn Quang Thải 2020), Hop đồng Du nà Z theo plép tiện hà về thực nin ép dong én đạc

"Sản ủi Hồn Ton Tuần vin tac ĩ Luật học, ương Đạt học Lait Ha Một, Hi Nội 1,

‘bao khi bên thuê va bên cho thuê thực hiện dy đủ các nghĩa vụ tương ứng củaminh, Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiệnđúng những cam kết đã thöa thuận, thì bên có quyển sẽ yêu cầu bên có nghĩa

‘vu phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận Vi dụ, Bên.cho thuê có nghĩa vụ giao nha 6 thi bên thu có quyền yêu cẩu bên cho thuêphải giao nhà ở khi hop đồng có hiệu lực pháp luật Bên cho thuế nha ở cónghĩa vụ trả tiên thuê nha thì bên cho thuê có quyển yêu cầu bên thuê tra tiễnđúng thời hạn Bên cho thuê nha ở giao nhả cho bên thuê sử dung theo đúngcam kết và phải tả tiễn thuê nhà Bên thuê có quyển yêu cầu bên cho thuê sửa

chữa những hư hông lớn của nha 6 đang cho thuế!"

“Xác định hợp dng thuê nha ở lả hợp đồng song vu có ý nghĩa thực tiễntrong việc sắc đính trách nhiệm khi các bên không thực hiện, thực hiện không,đúng hợp ding Các bên phải thực hiện nghĩa vụ đỏ song hành, không bến nào

có quyền buộc bên kia phải thực hiện trước nghĩa vụ

Thử hai, hop đồng tin’ nhà ở là hợp đồng có đồn bit

Trong hop đồng thuê nhà ở, khi một bên đã thực hiện cho bên kia mét

ợi ích thi sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương img Vi dụ, bên chothuế nhà ở nhận được đó là số tiền thuê nhà ma bên thuê trả theo thöa thuân.hoặc theo quy định của pháp luật, còn bên đi thuê nha được đó ka việc khai tháccông dụng nhà ở để phục vụ nhu cầu ỡ và sinh hoạt hang ngày Trên thực tế, trong nhiều trường hợp bên cho thuê hoặc miễn tiên thuê vi các lý do khác nhau, điều 46 có nghĩa rằng bên đi cho thuê nhà ở có thé không trả tiên thuê Tuynhiền, diéu này không lam mắt di bản chất có đến bù của hợp đồng thuê nhà 6.Ban chất của tính chất đền bu thể hiện ở chỗ các bên có phải thực hiện nghĩa

‘vu chuyển giao lợi ich cho nhau hay không mà không phụ thuộc vào việc loi ich đó đã được chuyển cho đổi tác hay chưa?”

“LE Thị Luyin GOLD, Hop đồng td nhà ở theo guy di ca phíp luật rộn hềnh Luận vn thạc số ật

"học mưởng Đụ Bạc Lut Hà NG), HA Nội tố,

LE Thị Luyền QDI), Hop đồng thể nhủ theo gạ nh cũa pháp thn hờn Luận vẫn tục sỉ vật

"học roỡng Đụ hạc Lit Bx Nội Bà Nội r8,

1s

Thứ ba, hop đông thuê nhà ở là hợp đồng ung thud.

Hop đồng ưng thuận là những hợp đồng mà theo quy định của pháp luật, quyền và nghĩa vụ của các bên phát sinh ngay sau khi các bên đã thỏa thuậnvới nhau xong nội dung chủ yêu của hợp ding Hay nói cach khác, hợp đông

‘ung thuên là hợp đồng mà thời điểm có hiệu lực của nó được sắc dink la thời điểm giao kết, Đối với hop ding thuê nha ở, theo quy định tại khoăn 2 Điều

122 Luật Nhà ở năm 2014 thi thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thuê nhà 6 là thời điểm do các bén théa thuận, trường hop các bên không có théa thuận thi thời điểm phát sinh hiệu lực la thời điểm ký kết hop đồng, Theo quy định này, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp dong thuê nha ở có thể lá thời điểm théa thuận hoặc thời điểm giao kết hợp dong, Do đó, hợp đồng thuê nha

ở cũng là một trong các loại hợp đồng có tính chất ưng thuận.

_Đï dụ: Ông Nguyễn Văn A cho ông Đảo Văn B thuê nhà của minh, Hai

‘bén đã théa thuận xong các điều khoản cơ ban của hợp đồng va ký tên vào hợpđẳng thuê nha 6 do hai bên théa thuận Hop đồng ghi rổ sau 3 ngày kể từ ngày

ký kết hợp đồng thuê nhã, bên cho thuê nha phải giao nhà cho bên thuế nha

"rong trưởng hợp này, ông Nguyễn Văn A không giao nba theo đúng thời hanthì ông Đào Văn B có quyển yêu cầu ông Nguyễn Văn A thực hiện hợp đồng

để ký kết giữa hai bên trong hợp ding

Tint te hợp đồng thud nhà ở là hợp đồng chịu sự điều chinh của nhiềuTĩnh vực pháp luật Khác nhan

Nha 6 là một loại tải sản đặc biệt, vừa có giá tr lớn, chịu sự quản ly của

nhà nước, lai gắn liễn với đắt đai” vi vậy tiên cạnh sự điều chinh của Luật Nhà

ở thi hợp đồng thuê nhà 6 còn chiu sư điều chỉnh của nhiều ngành luật khácnhư Luật Xây dựng điều chỉnh hoạt đông xây dựng nhà ở, BLDS điều chỉnh.vấn dé sở hữu, chuyển giao quyền sở hữu hoặc chuyển quyên sử dung nha ở,

ing Đọc Tu Bà NG; 010), Gi nh uất đất sp 2 Ne, Công nan in Bộ Mộ r1319,

1ã Thị Lm G013), Fp đồng min nh theo tạ đồi cin php tt hiệnhành— BAG sổ vấn để ý

‘ide nến Doin in tac sỹ Tuậthọc, Đường Đạ học Luật Hà Nội 10,

Song cũng có trường hợp các văn ban này có sự mâu thuẫn, chẳng chéo khi cóđiều chỉnh cùng một vẫn để liên quan đến nhà 3,

Vidu: Theo quy định cia Luật Nhà ỡ thì nhà ỡ cho thuê không cần phải

có gidy chứng nhân quyển sỡ hữu nha, trong đó theo quy đính của Luật Kinhdoanh bat đông sản thi nha ở đưa vào cho thuê phãi có giấy chứng nhận quyển

sở hữu theo đúng quy định Nhưng mâu thuẫn, chẳng chéo này dẫn đến những.

‘bat cập trong cách hiểu va ap dụng thống nhất vào thực tiến Đây cũng chính lanhững vấn để ma luận văn nay hướng tới nghiên cứu nhẳm đưa ra những kiếnnghị hoàn thiện

Thứ năm, hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có mac đích cing

ở theo đúng théa thuận Trường hợp các bên không có théa thuận vé muc dich

sử dụng nha thuê thi việc sử dụng nhà thuê phai theo đúng công dụng chính củanhà, va đương nhiên khi nhà đã được thiết kế và zây dưng để ở thi bên thuê chỉ

được sử dụng vào mục đích để 6

Bên thuê có quyền sử dụng nh thuê vao muc đích để ở trong một thời han nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật Đây là đặc điểm đặc trưng khác biệt nhất giữa hop đồng thuê nha với các hợp đồng khác như hợp đồng dy quyền, hop déng mua bản Theo hợp đỏng thuê nhà, thi bên cho thuê nhà chỉ chuyển giao quyển sử dụng ngôi nha hoặc diện tích nhà đúng mục đích thuê (để ở) trong một thời hạn theo thöa thuận trong hợp đồng, còn.

"Ngyễn Guang Thái 2020), Hop đng dnd rc deo pháp hột in hà) và Due tn áp ng nên đức

‘aan Hỏa Bồn Tần vẫn thạc sĩ buậ học, rường Đạọc tật Ha NG, Hi Nội 20,

”

‘hop đông mua bán thì bên ban nha chuyển giao quyền sở hữu ngôi nha cho bên mua, với hợp đồng ủy quyền thi bên được ủy quyên chi được sử dụng ngồi nhatrong phạm vi ủy quyển của bên ủy quyển như quyển sử dụng, quyển chiếm.giữ theo các điều kiện quy định trong hợp đồng ủy quyền”.

13 Phân loại hợp đồng thuê nha ở

1.3.1 Phin loại theo tính xác dink của thời hạn thué

Căn cứ vào tính xác định của thời hạn thu, hop đồng thu nha ở đượcphân chia thảnh hai loại đó là

(0) Hop đồng thuê có sắc định thời hạn

Đây là loại hợp đồng ma các bên có thỏa thuận cụ thể vé thời hạn củahợp đồng, Hau hết các trường hợp, pháp luật dn sự và pháp luật về nhà ở đềukhông có giới hạn vé thời hạn thuê nha 6 mà phụ thuộc vào sự thöa thuận củacác bên Tuy nhiền, đối với trường hợp thuê nhà ở lả nha công vụ thi thời hanthuê phụ thuộc vao thời gian mã bên thuê đảm nhên chức vụ, thời hạn đượcđiều đông, luân chuyển Do đó, đổi với loại hợp đông thuê nha ở có xác địnhthời hạn thì thời han thuê có thé do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy.định Khi chấm đứt thời han của hop đồng thuê nhả, nêu các bên không có thöathuận gia hạn thi bên thuê phải tr lại nha trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày

nhận được thông bao cia cơ quan quản lý nha công vụ?”

(đi) Hop đồng thuê không xác định thời han

Điều khoản về thời hạn của hợp dong thuê tai sản nói chung, thuê nha ở nói riêng không phải la điều khoản bắt buộc các bên phải thỏa thuận Do đó, tai thời điểm giao kết hợp đông thuê nha ở, các bên có thể thỏa thuận hoặc không.thöa thuận về thời han của hop ding Trường hợp các bên không thỏa thuận vẻthời han của hợp đồng thuê nhà thì hợp đông được coi là không ác đính thờihạn Khi đó, các bên có quyển yêu câu chim đút hop đồng bat cử lúc nào nhưngphải báo cho nhau một khoảng thời gian hop lý Khoảng thời gian nảy là 90ngày kế từ ngày bên cho thuê nha ở biết việc cham dứt hợp đồng”!

LE Thị Lupin G019, Hop đồng td nhủ ở theo guy di ca phíp luật rộn hềnh Luận vn thạc số

"học pưởng Đạ hạc Lut Hà Nội, HA Nội tố,

` Biện đ khoản 2 Điu 34 Lait Nhi ở nấm 2014,

° iễma hoàn 2 Đều 13] Lait Nhà Sam 2014,

'Việc phân loại nảy giúp cho các bên nắm được các quy đính của phápluật có liên quan đến thời han của hop đồng thuế nha Qua đó, các bên hiểu được quyền và lợi ich của mình trong từng trường hợp cụ thể, đặc biệt la bên.thu nhà ở trong trường hợp hợp đồng không xác định thời han thuê

1.3.2 Phin loại theo hành thức xác lập hợp đằng thuê nhà ở

Căn cứ vào hình thức xc lập hợp đồng thuê nhà ở trên thực tế, hợp đẳngđược phân chia thánh hai loại như sau

(4) Hop đồng thuê nha ỡ được ác lập bằng miệng

‘Theo quy định của Luật Nha ở năm 2014, hop đẳng thuê nha ở phải được

ác lập bằng văn bản” Tuy nhiên trên thực tế, việc giao kết hop đồng thuê nha

ở thông qua hình thức miéng được áp dung phổ biển trên thực tế, đặc biệt lả hopđồng thuê nha ở ma bên thuê là sinh viên, công nhân trong các khu công nghiệp,người lao đông khac, Mac dit việc giao kết hợp đồng thuê nha ở trong những.trường hợp nảy không đáp ửng diéu kiên về hình thức song theo quy định củapháp luật hiện hành, hop đồng nay có thể sẽ không bi vô hiệu nếu thuộc cáctrường hợp ngoại lệtại Điều 129 và khoăn 2 Điều 132 BLDS năm 2015

(đi) Hợp đồng thuê nha ỡ được xác lập bằng văn bản

Hình thức của hop đồng thuê nhà ở được ghi nhận tại Luật Nha 6 năm 2014.Theo đó, hợp đẳng thuê nhà ở là loại hợp đồng không bắt buộc phải được công chứng, chứng thực nhưng phải được xác lập bằng văn bản Đây là sự thay đổi so.với quy định trước đây Trong BLDS năm 2005 vả Luật Nha ở năm 2005, hopđồng thuê nhà ở có hiểu lực từ 6 tháng trở lên phải được công chứng, chứng thựctheo quy định Hiện này, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thuê nha ở chi được thực hiện néu các bên có yêu câu Việc phân loại hợp đẳng thuê nhà &theo tiêu chi nay có ý ngiấa trong việc ắc định các điều kiện có hiệu lực của hopđồng Đặc biệt là điều kiện vẻ hình thức hợp đồng, Ngoài ra, việc phân loại này cũng giúp các bên nhận thức rõ quy định của pháp luật có liên quan để đảm bãoquyền, lợi ích hợp pháp của minh trong trường hợp có tranh chấp xây ra

` Ehošn 2 Điều 122 Lo Nhà Gain 2014,

18

13.3 Phân loại theo đôi tượng của hợp đông

Căn cử đổi tương của hợp đồng, hop đẳng thuê nha ỡ được phân chia hailoại như sau:

(0) Hop đồng thuê toàn bộ nha

Đây là trường hợp các bên théa thuận đổi tương của hợp đồng lá căn nhàhoàn chỉnh Thông thường, việc thuê toàn bô căn nha xảy ra với trường hopthu nhà ở riêng lẽ Theo đó, bên thuê có thé sử dụng toàn bô căn nha vào việc

ở và sinh hoạt hoặc có thể cho thuê lại một hoặc nhiều phân của căn nha khi được bên cho thuê đồng ý.

(Gi) Hợp đông thuê một phan căn nha

'Việc thuê một phân căn nhà 1a hoạt động thuê nha ở phổ biển trên thực.

tÊ Bai nhu câu thực tế cũa bên thuê nha ở là sử dụng vao việc ỡ ma không phảikinh doanh, nên việc thuê một phan căn nha lả hợp lý về giá thuê Việc thuê một phân căn nhà có thé lá thuê một phản của toàn nhá riêng lẽ hoặc một phòng,(văn hộ) của tòa nha chung cư

1.3.4 Phân loại theo clu thể của hợp đồng

Căn cứ chủ thể của hop đẳng, hợp đồng thuê nhà ở bao gm hai loại như sau:

@ Hợp đồng thuê nhà ỡ giữa cá nhân, pháp nhân Viết Nam với nhau.Đây là loại hợp đồng thuê nhà ở thông thường và phổ biển trên thực tế Loại hợp đồng này không có sư đấc biệt về chủ thể Cả bên thuê và bên cho thuê la cá nhân, pháp nhân Việt Nam nên chi cẩn théa mãn các điều kiện của chủ thể giao dịch dân sự nói chung, chủ thé của hợp đông thuê nha ở nói riêng,

(i) Hợp đồng thuê nha ở giữa cá nhân, pháp nhân Việt Nam với ngườiViet Nam định cư ỡ nước ngoài, cá nhân, pháp nhân nước ngoái

Đây là trường hợp bên thuê nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước

"ngoài hoặc cá nhân, pháp nhân nước ngoài có nh câu sử dung nha ở trong thờigian lam việc, sinh sống tại Việt Nam Luật Nhà 6 năm 2014 quy định “Néu

là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủnăng lực hảnh vi dân sự để thực hiện giao dich vé nhà ở theo quy định của pháp

uất Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sỡ hữu nha ở tại Việt Nam theo quyđịnh của Luật nảy va bất buộc phải đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được

1.4 Ý nghĩa quy định của pháp luật về hợp đông thuê nhà ở

Thứ nhất, pháp luật về hợp đẳng thuê nhà ở là công cụ pháp lý đáp ứng

nu câu của các bên chủ thể Trong điều kiện kinh tế khó khăn ma nh cầu nha

ở của người dan ngày cảng cao, quỹ đất thi cô định, việc Nha nước tạo điềukiện cho người dan thuê nhà ở sẽ giúp ho tự giãi quyết nhu cầu về nha ở củaminh, đặc biết đối với những người có thu nhập thấp Đồng thời, việc cho thuênha cũng giải quyết được van dé xã hội kèm theo như mối trường, sức khöe, an.ninh, Các chính sich về nha ở giúp én định 2 hội

Thứ hai, việc ban hành các quy định của pháp luật về hợp đồng thuế nba

ở có ý nghĩa to lớntrong việc thúc day các giao dịch dân sự về nha ở nói néng

và các giao dich dân sự nói chung din ra ngày cảng phổ biến Pháp luật quyđịnh về vẫn dé nay giúp moi ting lớp dân cư đặc biệt trong béi cảnh nu cầu

về nba ỡ trỡ nên vô cùng bức thiết nhất tại các thảnh phổ lớn, các eu đồ thị.hin chung, hé thống quy đính của pháp luật về nhà ở hiện hành đã phản naođiều chỉnh, tao sự én định phát triển của thi trường bất động sẵn, ảnh hưởngtích cực tới sư phát triển nên kinh tế thi trường ngày nay, Nha nước điều tiếtđược giá nha, thực hiện các chính sách quốc gia vẻ nha ở (nhà ở xã hội, nhàtình thương, )

Thứ ba, pháp luật về hợp đông thuê nha ở có vai trò hướng dẫn, chi dẫn các chủ thé tuân theo quy định của pháp luật vé mọi nôi dung trong giao kếtcũng như thực hiện hop ding Trong hợp đồng nảy, hai bên cho thuê và bên

ˆ* Đếm b vod 3 Bu 199 rất Nhà ở nấm 2016,

a

thuê cùng nhau thỏa thuận, thông nhất giá cả thuê, thời điểm chuyển giao nha

ở và các điều kiện kèm theo Điều nay, có ý nghĩa to lớn trong việc thu hút nhàđầu tư mua bat đông sản dé kinh doanh nha ở cho thuê, các căn chung cư và các khu biệt thự cao cap gồm các dich vụ tiện ich như bệnh viện, trường học,công viên

Thứ te quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà 6 1a cơ sé pháp lý

để giải quyết tranh chấp của co quan nha nước có thẩm quyền, đặc biệt là coquan thực hiện chức năng xét xử các quy đính nay tao thành hành lang pháp lýcho viếc xác lập trat tự Gn định trong hoạt đông kinh doanh, đâm bảo hoat đông nay được van hành thông suốt và an toàn về mắt pháp lý Pháp luật vẻ thuê nhà

ở là cơ sở pháp lý cân thiết để hướng dẫn điều chỉnh hảnh vi của các chủ thểtham gia quan hệ thuê nhà ở tuân thi theo đúng pháp luật va dim bao an toán.pháp l vẻ quyển lợi cho nhà đầu tu va người dân khi thu nha 6

15 Sơ lược sự phát triển của pháp luật Việt Nam về hợp đồng thuê nhà ở

15.1 Giai đoạn tit năm 1945 - 1995

'Ở nước ta vào những năm đâu của thập niên sáu mươi, sau khi miên Bacđược giải phóng, Nhà nước tiền hảnh chính sách cdi tạo nba đất (1960 ~ 1964).Lúc đỏ ở miễn Bắc nước ta, nha của ở các thành thị tập trung nhiều vào bathành phé Ha Nội, Hai Phòng, Nam Định Còn một số it các thi sã khác Ở các thảnh phổ lớn nhà cửa tư nhân chiếm tới 81% tổng số diện tích nha Riêng số nhà cho thuê chiếm tới 33% tổng số điện tích, trong đó có 1⁄4 Ia nhà vắng chủ?!

Trong hoàn cảnh nay, các khái niệm vé thuê nhả ở được tiếp cận dướigóc độ pháp lý Cu thé:

~ Ngày 30/3/1960 Ban chấp hành trung wong đã ra chi thị số 200/CT-TW

về việc cải tạo những người có nhiều nha cho thuế và quản lý toàn bộ nhà citacho thuê 6 thành phổ va thị sã Mục đích chủ yếu của văn ban nay lá thống nhất

và tăng cường việc quân lý của Nha nước đổi với nhà cửa của tư nhân cho thuê,hạn chế di đến xóa bỏ su bóc lột tư bản chủ ngiĩa vé việc cho nhà thuê Ngày.cai sổ 200 — TWngiy 1/3960 v vile chia nbingngy cd nhunh cho tu vì nên Htoinds

ai ia do mổ ðtnhhổ th ấ,

29/6/1960 Hội đẳng chính phủ đã ra Nghỉ định 19/CP vẻ chính sách đối vớiViệc cho thuê nha của từ nhân ở các thành phố và thi xã.

- Khi thực hiện xong chính sách cải tao, quan lý nha cho thuê ở thảnh.phổ, thi xã ngày 29/7/1964 Hội đẳng chỉnh phủ đã ra nghỉ đính 115/CP ban

"hành điểu lê cho thuê nha ở các thành phổ và thị xã Điều lệ này nhằm mục đích

"ác định rõ quyền lợi vả nghĩa vụ cia bên cho thuê nha và bên thuê nhà Điều

lê cho thuê nhà ở thành phó, thi xế tại thời điểm ban hành đã phát huy một cách.tích cực góp phẩn xóa bé chế đô bóc lốt trong quan hé cho thuê nha, một

“phương thức bóc lột lac hậu hon so với công nghiệp tu bản và một phén naocôn mang năng tinh chất bóc lột phong kiến”

- Cũng trong thời gian nay miễn Nam sống đưới chế độ của Mỹ nguy,năm 1972 chính quyên Sài Gòn ban hành Bộ luật dân Nội dung của Bộ luậtdân này chủ yếu rút tia những nguyên tắc dai cương của Bé dân luật Pháp năm.

1804 Trong bô luật này có phụ tiết 1 gồm 36 điển (Từ Điều 1097 dén điều1132) quy định về điều lệ chung cho việc thuê nha dat ở thảnh thị và thuê nôngtrai vườn đất ở thôn quê Khi miễn Nam hoàn toàn giải phỏng Hội đồng chính.phủ đã ra quyết định số 111/CP ngày 14/4/1977 ban hảnh chính sách quản lý

và cải tạo xã hồi chủ nghĩa với nhà, đất cho thuê ở các đô thị các tỉnh phía nam.Mac dich cơ bản của Quyết định 111/CP nhằm xóa bỏ kinh doanh bóc lột vềnhà dat thực hiện thông nhất quan lý Nhà nước vẻ nha, đất ở đồ thi

-Ngày 26/3/1901 hội đồng Nhà nước dé ban hành pháp lệnh ở nhà ở Pháplênh nhà ở có hiệu lực từ ngày 01/7/1901 nên những quy định vẻ hop đồng thuênhà 6 chỉ áp dung đối với các quan hệ thuê nha ỡ phat sinh từ ngày 01/7/1991 trở

vẻ sau Ngày 28/10/1995 tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa IX nước Công hòa xãhội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Bồ luật đân sự BLDS đã ây dựng chế địnhhợp đồng thuê nhà thảnh một phân trong,

một trong những cơ sở pháp lý quan trọng gop phản bo đảm sự hoạt đồng lành

mục hợp đồng thuê tai san Đây là

manh của các quan hệ thuê và cho thuê nhà ở trong diéu kiện thời 8ó”,

` Nggyễn Vệt Cường (1996), Hep ang Oud nhà ở mong pháp hi đến Fe Nw, Tuần vin tac Luật

"học Phong Địt hạc Fut Hà Nội Hà Mộ tr7.1,

2

1.5.2 Giai đoạn từ năm 1995 ~ 2005

Ngày 28/10/1995, tai ky họp thứ VIII, Quốc hội khóa IX đã thông quaBLDS năm 1995 và Bộ luật nay bắt đầu cỏ hiệu lực từ ngày 01/7/1996, Bộ luật nay xây dựng trên cơ sỡ thừa kế và phát triển nội dung các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam từ trước đến nay, nó đánh dầu một bước phát triển mới,quan trong trong việc xây dựng hệ thông các văn bên quy pham pháp luật củanước ta BLDS năm 1995 đã dành 13 điều (từ điều 489 đến điều 501) để quy đính về chế định Hợp đẳng thuê nhà ở Với các quy định cụ thể về hình thứchop đẳng, giá thuê, quyển va nghĩa vụ các bên, các trưởng hop đơn phương,đình chỉ hợp đồng, cham đứt hợp đồng”.

"Với đối tượng thuê nha là người nước ngoài, người Việt Nam định cử &nước ngoài thi Chính phủ đã ban hành Nghỉ định 56/CP ngày 18/9/1995 banhành quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoàithuê nha ở Viết Nam va Nghị định 09/CP ngày 30/1/1997 sửa đổi điều 7 củaquy chế trên Nghị định nay đã quy đính nha cho người nước ngoái thuê phảiđáp ứng đủ các điều kiện Lan đâu tiên khái niệm hop đồng thuê nhà ở đã đượcquy định trong một văn bản pháp luật đó lả tại khoản 6 Thông từ liên tich01/1900: “Hop đồng tim nhà ở là sự thôa thuận giữa các bên theo đó bên chothn nhà ở giao nhà cho bên thud dé sử ching (có thời lươn hoặc Riông thời hạn)

và nhận tiền thuê, còn bên ï ô nhà ở được sử dung nhà ở đó và phải trả tiễnThuê nhà 6 theo théa tind hoặc theo quy đinh của pháp luật

1.5.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến nay

BLDS năm 2005 ra đời đã cu thé hóa các quy định về vé chế định hợpđẳng thuê nhà ở từ điều 492 đến điều 499 Nội dung chính quy định về hìnhthức hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, những trường hợp ma

lược đơn phương châm đứt hợp đồng, cụ thé honđược quy định trong Luật Nhà ở năm 2005 Luật nhà ở đã được ban hành ngàymột trong các bên chủ

“Dio Thí Phương 2010), Hep ding dud weg, Khóa hận tổtnguập, Trường Đụ học Trật Hi Nột, Hà Nội,

th

09/12/2005 có hiệu lực từ ngấy 01/7/2006 để điên chỉnh những quan hệ xã hội đặc trưng về nha ở như van dé sở hữu nhà ở, phát triển quan ly nha nước về nhà.

ở, các giao dịch về nha ở trong đó có giao dịch thuê nha ỡ Luật Nha ở năm

2005 cùng với BLDS năm 2005 đã quy định một cách rõ rang cu thé hơn để điểu chỉnh giao dịch thuê nha ở thể hiện qua các chế định từ Điều 99 đến Điều

104, là cơ sở pháp lý để các bên chủ thể tuân thủ khi tham gia vào quan hệ thuênhà ở Sau 10 năm thi hành, các quy định pháp luật vẻ dân sư nói chung, cácquy đính về nhà ở nói riêng đã bộc lô những bắt cập, han ché nhất định Do đó,những quy định đã có sự thay đổi nhất định Đó la sự ra đời của Luật nhà ở năm.

2014 và BLDS năm 2015 Trong đỏ, các quy định về nba ở nỏi chung, hợpđẳng thuê nhà ỡ nói riêng không còn được ghi nhận trong BLDS năm 2015 machỉ được ghi nhận trong Luật Nha ở năm 2014 Sự thay đổi 1a hoàn toan phủ

‘hop với thực tế, nhằm hạn chế sự chong chéo trong các quy định liền quan đến.nha ở nói chung, cho thuê nhà ở nói riêng, Trong giai đoạn này, những quy định

vẻ thuê hợp đông thuê nhà ở về cơ bản vẫn có sự kế thừa các quy định trong.BLDS năm 2015 vả Luật Nha ở năm 2005 Tuy nhiên, những quy định naycũng có sự thay đổi cơ bản như hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, những quy đính vẻ ni dung của hop đẳng thuê nhà ỡ cũng,

có sự thay đỗi cơ bản như châm đút hợp đồng trong trưởng hợp các bên không thöa thuận cụ thé vé thời hạn của hợp đỏng, những thay đôi nảy thể hiện sự hoàn thiện của pháp luật vé nhà ở nói chung, pháp luật vé hợp đẳng thuê nha ở nói riêng” Tóm lại, Nhà nước ban hành rét nhiéu các văn ban quy phạm pháp luật điều chỉnh toàn bộ các van dé liên quan đến nha ở nói chung, các văn bản.điểu chỉnh các giao dịch liên quan dén nha ỡ, trong đỏ có hop đẳng thuê nha ỡ.Điều ny đã tao một hành lang pháp lý vững chắc cho quá trình thực hiện vàgiải quyết những tranh chấp phát sinh trong hợp dng

` Ngyẫn Guang Tali 2020), Hep ang th nhà ð theo php ade Hiện hành và thục nba dp don trên ai

"Sản ủi Hồn Fon Tuần vẫn tac ĩ Luật học, Trường Đạ học Lut Hà Nội Ha Ni, 28,

Fy

TIỂU KET CHƯƠNG 1

Nghiên cửu vé hop đồng thuê nha ở cần thiết phải xây dựng được kháiniệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nha ở cũng dong thời nam vững, tiểu 16 về đối tượng được thuê trong hợp đồng la nha ở với những đặc điểm của loại hình nhà ở này để từ đó có sự vận dụng các quy đính của pháp luật phủ

‘hop với hợp đồng thuê nha ở Bên cạnh đó là sự cẩn thiết của quy định phápuất về hợp đồng thuê nha ở, quy định pháp luật cảng chất chế thi những tranh.chấp phát sinh giữa các bén trong quá trình thực hiện hợp đồng sẽ được giảm

‘vot, hạn chế thiệt hại không mong muôn cho mỗi bên, đồng thời sự phát trên.của quan hệ thuê nha ở trong thời gian gân đây thi các quy định pháp luật đãđược ban hành cũng phải không ngừng được hoản thiện những thiêu sót, những

‘han chế để theo kip với sự phát triển đó.

Tổng kết lại, trong chương 1, tác giả đã nghiền cứu van đề lý luân cơ bản liên quan đến nha 6, hợp đồng thuê nhà ở như Đã phân tích và hoàn thiện khi niệm, đặc điểm, phân loại nha ở, Việc phân tích các khái niệm vé hợp đồng thuê nha ở, những đặc điểm chung của hợp đồng va đặc điểm riêng của hợpđẳng thuê nhà ở, Phân loại hep đồng thuê nha ở theo cách cơ bản nhất, Đồng,thời đưa ra quá trình phát triển của quy định pháp luật Việt Nam về hợp đồng.thuê nhà ở

CHUONG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUẬT VIỆT

NAM VE HỢP BONG THUÊ NHÀ Ở 2.1 Quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng nhà ở

3.1.1 Chủ thé của hợp đồng

4.1.1.1 Bồn cho thưê nhà ở

Chủ thể của các quan hệ pháp luật dân sự là người tham gia vao các quan

hệ pháp luật dân sự, có quyển và nghĩa vụ trong các quan hệ pháp luật dân sựđó* Trong giao dịch về hợp đồng thuê nha ở thi các cá nhân, tổ chức đều có thể trở thành chủ thé trong quan hệ giao dịch về nha ở nếu đáp ứng được các.điều kiện theo quy định của pháp luật về dân sự, đặc biết theo quy định củaLuật Nhà 6, Luât KDBĐS Theo Luật Nha ở năm 2014 quy định về giao dichnha ở có để cập tới các điều kiện áp dung đổi với chủ thể khi tham gia giao địch.

vẻ nha ở nói chung vả thuê nha ở nói riêng, cụ thể

Thitnhét, phải cô đầy đủ năng luc hành vi dân sự để thực hiển giao địch.

vẻ nhà ỡ theo quy định của pháp luật dân sự

Điều 19 BLDS năm 2015 quy định: “Ning luc hành vi đân sự của cả'khã năng của cá nhân bằng hành vi cũa minh vác lập, thuec hiên uy

ẩn su” Đẳng thời, điều 20 quy định, người thành niền là người tir

"gi vụ

đủ 18 tuổi trở lên, người này được sắc định là có đẩy đủ năng lực hành vi dân.

su, trừ trường hợp rơi vào Điều 22 — người mắt năng lực hành vi dan sự, Điểu.

23 ~ người có khó khăn trong nhân thức va lam chủ hành vi, Điển 24 ~ Ngườihạn chế năng lực hảnh vi dân su va khoản 4 Điểu 21 có quy định: “Người tie

đi 15 tdi đến chưa ati 18 tudt tự mình xác iập, thực hién giao địch đân sự, trừ giao dich dân sự liên quan đến bắt động sẵn, động sản phải đăng it và giaodich dân sự khác theo quy dinh của luật phải được người đại diện theo phápTuật đồng ý ”.Như vậy có thể thay, néu năng lực pháp luật dan sự của cá nhân”?

° Ngyn Thị Quyền G033), ngẩn nner hợp ng mua Bản hồ hùnh nh ong hong lá, Luận văn

Tait Học, Tường Đụ học Luit Ha Nộ tđ.,

"Blea 16 BLDEnie 2015,

”

14 như nhau thi năng lực hảnh vi dân sự của các cá nhân khác nhau là khácnhau, phụ thuộc vào 46 tuổi, khả năng nhận thức, làm chủ hành vi của chính cá nhân đó, Cụ thể hóa quy định về năng lực pháp luật dân sự vả năng lực hành vi dân sự của cá nhân vao việc sắc định tư cách chủ thể trong hợp đồng thuê nhà

ở Có thể nhân định rằng, ngoài việc cá nhân phải là chủ sở hữu tải sẵn, ngườiđược chi sỡ hữu ủy quyền, cho phép cho thuê nha ở thi cả nhân cho thuê tảisản có năng lực pháp luật phù hop Và cả nhân là bên cho thuê nhà ở phải thỏamãn các điều kiên về đô tuổi, kha năng nhận thức, điều khiển hành vi Do đó,

có thé thay rằng không phải cá nhân nao cũng có thé tham gia vo việc xác lập.

vả thực hiện hợp đồng thuê nha ở mà phải hội đũ các điều kiện về chủ thể là cánhân được tham gia vào các giao dich cho thuê nha ỡ

Thứ hai, là chủ sỡ hữu nha ở hoặc người được chủ sỡ hữu cho phép, ủyquyền dé thực hiên giao dịch về nha ỡ theo quy định của Luật nay va pháp luật

vẻ dân sự Xét về bản chất, cho thuê nha ỡ chính 1a việc một chủ thể đang thựchiện quyền sử dung tai sản của mình Tại Điễu 189 BLDS năm 2015 quy định

“Quyền sử dung là quyễn Rhai thác công dung hướng hoa lot, lợi tức từ tàisản Quyén sử dung có thé được cimyễn giao cho người khác theo théa thuâm

, việc cho thuê nha ở vita đảm bao

ode theo quy ãh cũa pháp luật” Thực

giá tri khai thác công dung của người có tai sin vừa théa mãn được nhu cầu sitdung của người thuê đối với tai sin đó Thâm chí, người thuê tai sản tiếp tụcđóng vai trò là người cho thuê tải sản khí họ muốn khai thác công dung của taisản thuê để thu hoa lợi, lợi tức Với quy định nêu trên, ngoái chủ sỡ hữu tai sản,chủ thể khác (tuân theo cơ chế thỏa thuân hoặc pháp luật quy dinh'®) cũng có thể cho thuê tai sản

Đối với chủ thê là t6 chức.

Thứ nhất, phải có tu cách pháp nhân, trừ trường hợp tỗ chức tăng quả nhà tỉnh nghĩa, tinh thương BLDS năm 2015 quy định về chủ thể tham giaquan hệ pháp luật dân sự bao gồm: cá nhân va pháp nhân Nói cách khác, những

* Đầu 191 BLDSxim 2015,

chủ thé 1a tổ chức không có tư cách pháp nhân không được xem xét 1a chủ thểtham gia quan hệ pháp luật dân sự, việc tham gia vảo các quan hệ pháp luật dân.

sự của những tổ chức này phải thông qua cơ chế đại diện theo ủy quyền (căn

cử theo quy định từ Điều 101 đến Điều 104 BLDS) Như vậy, tổ chức có thé tham gia quan hệ pháp luật dan sự với tư cách là một chủ thể độc lập la tổ chức phải có đủ tư cách pháp nhân Cu thể, một td chức được công nhận la một phápnhân phải có đủ các điều kiện tại Diéu 74 BLDS năm 2015 Theo đó, việc chothuê nha ở là loại quan hé dân sự nền ngoài cả nhân cũng chỉ có pháp nhân mới

đũ điều kiện thực hiện loại giao dịch này nhưng việc không được ghi nhân dia

‘vi pháp lý một cách rõ rang đồng nghĩa với việc không có cơ chế đông bộ để được bao vệ khi có tranh chấp.

Thứ hai, là chủ sở hữu nha ở hoặc người được chủ sỡ hữu cho phép, ủyquyền thực hiện giao dich v nha 6 theo quy định của luật này và pháp luật vềdân sự Giống như chủ thể cả nhân, để khai thác được quyền sử dung tai sẵn lànhà 6, tổ chức có đủ tư cách cũng phải dam bao quyền sở hữu", được cho phép,được ủy quyển của chủ sở hữu khi cho thuê tài sin lả nha 6

Pháp nhân khi tham gia quan hệ pháp luật dân sự cũng dai hi có năngtực chủ thé phù hợp với giao dich được xác lập Tuy nhiên, khác với cả nhân, năng lực pháp luật va năng lực hành vi dân sự của pháp nhân có đồng thời một thời điểm, tai thời điểm pháp nhân được coi là sự ra đời (ghi tên trong So đăng.

ký kinh doanh, hoặc theo quyết định thành lập pháp nhân )

311.12 Bên tine nad

"heo quy định tai khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ỡ năm 2014, bên thuế aba

ở cũng được xác định thành hai chủ thé:

Đốtvới chủ thé là cá nhân: Giống như điêu kiện về cả nhân trong giao dịch chung, Bên thuê nha ở 1a cá nhân — chủ thé chủ yêu va phổ biển trong giao dichthuê nha ỡ Cá nhân tham gia giao dich thu nhà 6 phải đâm bảo các điểu cơ ban,dota:

Wain 2 Đn 8 Luật Nhi Gaim 2016;

“Dua 20 212223 4 BLDSnim 2015,

23

M@t là bén thuê là cả nhân trong nước phải có đủ năng lực hành vi din

sự để thực hiển các giao dich vẻ nhà ở theo quy đình của pháp luật dân sự vàkhông bắt buéc phải có đăng ký thưởng trú tai nơi có nha ỡ được giao dichNăng lực hảnh vi dân sự lả khả năng của cá nhân bằng hảnh vi cia mình xác

lập, thực hiển quyền và nghĩa vụ dân suf,

Hat là bén thuê nha ở là người nước ngoài, người Việt Nam định cư &nước ngoài thi phải có đủ năng lực hành vi dân sư dé thực hiên giao địch vềnhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam phải thuộc đổi tương được sở hữu.nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này va không bat buôc phải có đăng,

ký tam trủ hoặc đăng ký thường trú tai nơi có nha 6 được giao dịch

‘Bit với chủ thé là tổ ch

Mét i đối với tễ chức trong nước Điều kiện để tổ chức rong nước được.quyền thuê nhà ỡ đó là phải có tư cách pháp nhân vả không phụ thuộc vao nơiđăng ký kinh doanh, Đối với tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải cóchức năng kinh doanh dich vụ bat động sin va đang hoạt động tại Việt Namtheo quy định của pháp luật vé kinh doanh bat động sản,

Hai là đôi với tổ chức nước ngoài Trường hợp này thì phải thuộc đổitượng được sỡ hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy đính Pháp luật quy định rổ tổchức, cả nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không qua 30% tổng số căn hô củamột tủa nha chung cu, trường hợp trên một địa bản có số dân tương đương mộtđơn vị hành chính cấp phường mà có nhiễu tòa nhả chung cư để bán, thuê mưathì tổ chức, cả nhân nước ngoài chỉ đưc sở hữu không quá 30% số căn hồ củamỗi tòa nha chung cư va không quá 30% tổng số căn hộ của tat cã các tòa nha

chung cư này *

Ngoài điều kiện chung được áp dung đối với bên thuê, một số loại hình cho thuê nha ở tiếp tục được điều chỉnh mang tinh đặc thù, cụ thể

TBE mfp Beng O019), Pip hớ VỀ mu bổn 0i tinh din rong ơn l và hục tu lệnh

“Đền hổ Bie Ne Luận ấn bạc tec, Đường Đ học rệt Ha Vộ g2)

-! Đền 76 Nón ảnh99D01MB-Cðng 2102015,

Loat hình thuê nhà ở xã hội: Thực té cho thay, quỹ nhà ở xã hôi của Nharước có han nên pháp luật quy định đổi tượng được thuê nhà ở x8 hội cũng giới

han bao gém**: Người có công với cách mang theo quy định của pháp luật về

‘Wu dai người có công với cách mang, Hỗ gia đình tai khu vực nông thôn thuộc.vũng thưởng xuyên bị ảnh hưởng béi thiên tai, biển đổi khí hậu; Người thunhập thép, hỗ nghéo, cân nghèo tại khu vực dé thị, Người lao đông đang lamviệc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp, Si quan, ha sĩ quannghiệp vụ, ha si quan chuyền môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công,nhân trong cơ quan, đơn vi thuộc công an nhân dân và quân đôi nhân dân, Cán

bộ, công chức, viên chức theo quy định cia pháp luật về cản bô, công chức,viên chức, Các đổi tượng đã trả lai nhà ở công vụ theo quy định tai khoản 5Điều 81 của Luật Nhà ở năm 2014; Học sinh, sinh viền các học viện, trường,đại học, cao đẳng, day nghễ, học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sitdung nha ở trong thời gian hoc tap; H gia đính, cá nhân thuộc điển bi thu hồiđất vả phải giải töa, phá đỡ nha ỡ theo quy định của pháp luật mà chưa được

"Nhà nước bôi thường bằng nha 6, đất ở

Loat hình tim nhà ở công vụ: Theo quy đính tại khoăn 1 Điều 32 Luật Nha ở năm 2014 và Điều 49 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nha

ở năm 2014, đối tượng được thuê nhà ở công vụ bao gồm: Cán bô lãnh đạo củaang, Nhà nước thuộc điền nha ở công vu trong thời gian dim nhân chức vụ,Can b công chức thuộc các cơ quan của Dang, Nha nước, tô chức chính tn -

xã hội không thuộc diện quy định tại điểm a khoăn này được điều động, luân.chuyển đến công tác tai cơ quan trung ương giữ chức vụ tử cấp Thứ trưởng và tương đương trở lên, được điều đông, luân chuyển đến công tác tai địa phương, giữ chức vụ từ Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện, Giám đốc sở và.tương đương trở lên Kem theo đó, phải thuộc điện chưa có nha 6 thuộc sở hữucủa mình và chưa được thué, thuê mua hoặc mua nha ở sã hội tại nơi đến côngtác hoặc đã có nha ở thuộc quyên sé hữu của mình tai nơi đến công tác nhưng,

amin Ì Đn 50 Lait Noa Gaim 2014;

a

có diện tích nba ở bình quân trong hộ gia đính đưới 15m? sản/người Và không

thuộc diện phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang nhân dân theo quyđịnh của Bô quốc phòng, Bô Công an; Cán bô, công chức thuộc các cơ quan.của Đăng, Nha nước, tổ chức chính trị - xã hội không thuộc điển quy định tại điểm b khoản nảy được điều động, luân chuyển đến công tac tại xã ving sâu,ving sa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biết khó khăn, khu vực biêngiới, bai dio, Kèm theo đó, phải thuộc diện chưa có nha ở thuộc sỡ hữu củatrình va chưa được thuê, thuê mua hoặc mua nha 6 sã hội tại nơi đến công táchoặc đã có nba ở thuộc sở hữu của mình tại nơi đến công tác nhưng có điền tichnhả ỡ bình quân trong hộ gia đính dưới 15m? sản/người., Giáo viên đến côngtác tại khu vực nông thôn, xã ving sâu, vùng za, vùng có diéu kiện kinh tế - xãhội đấc biệt khó khăn, khu vực biển giới, hãi do, Bac si, nhân viên y tế đếncông tác tại khu vực nông thôn, xã ving sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh

tế - xã hôi đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hãi đảo, Nhà khoa học được.giao chủ tri nhiém vụ khoa học va công nghệ cấp quốc gia đặc biết quan trongtheo quy định của Luật khoa học vả công nghệ

Nhu vay, dựa trên các điều kiên chung được quy định trong BLDS năm

2015 và nét đặc thù của tài sin là nhà ở (giá trị lớn, đáp ứng nhu câu cẩn thiếtyêu về chỗ ở, sinh hoạt cho nhiều người ), các trường hợp được xem xét hỗtrợ chỗ ở từ nhà nước mà chủ thé của quan hệ thuê nhà & bao gồm cả bên thuê

‘va bên cho thuê đã được pháp luật đất ra một cảch tương đổi rõ ràng, Bằng việc

ác định các chủ thể nói trên, chúng ta có thể hình dung một cảch khái quát đếnchi tiết về điều kiện để tham gia vào loại hợp đồng thuê nha ở Tử đó có hành.

vi ứng xử phù hợp khi tham gia loại quan hệ nay

2.1.2 Đôi trong của hợp đồng

Ngoài quyền sử dụng đắt, nha ở cũng là một trong số đối tương phổ biến của hợp đồng thuê nha 6 Theo quy định của pháp luật, nhà ở là công trình zây dựng với mục dich dé 6 vả phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ hộ gia đính,

cá nhân'® Nhà ở là đối tượng của hợp đồng gồm diện tích chính và din tich phụ, nhưng có thé chỉ cho thuê diện tích chính ma không cho diện tích phụ, có thể cho thuê toàn bộ cA diện tích chính và điện tích phụ?” Đối tượng nha ở có thể là "hd ở riêng lẽ” hoặc "nhà clung cue” Nhà @ riêng lề là nha 6 được xây, đựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liễn kẻ va nhà ở độc lập Bên.canh Luật Nha ỡ năm 2014 thi khoản 29 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 cũng

có quy định về nha ở riêng lẽ Nhà chung cư là nhà trong đó có nhiễu căn hồtiêng biết, độc lập với nhau nhưng có những phan diện tích hoặc trang thiết bi

sử dung chung Theo quy định tại khuẩn 3 Diéu 3 Luật Nha ỡ năm 2014 quyđịnh: "Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tằng trở lên, cô nhiều căm hộ, có lỗi ai,câu thang chung có phẫm số hữu riêng phẫn sở hữu chung và Thống côngtrinh ha ting sit dung chung cho các hộ gia đình, cá nhân tỗ chức, bao gỗmnhà chung cự được xây đương với muc đích dé 6 và nhà chung cứ được xây đựng,

có mục dich sử đhung hỗn hop dé ở và kinh doanh” Ngoài ra, nha ỡ con nhiềuloại khác như Nha ở thương mai, Nhà ở công vu, Nha ở để phục vu tải định

a, Nha ở zã hôi, Tóm lại, đối tượng của hợp đẳng thuê nhà ở có thé là nhà

ở thuộc bat kỷ loại nào thì vẫn phải thỏa mễn các diéu kiên theo quy đính củapháp luật khi tham gia giao dich dân sự nói chung Theo khoăn 1 Điều 118 LuậtNha ỡ năm 2014, quy định như sau:

Thứnhắt, Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nai, khiêu kiến vềquyển sé hữu, đang trong thời han sỡ hữu nhà ở đối với trường hop sở hữu nha

ở có thời hạn, Nhà 6 không thuộc dién đang có tranh chấp, khiêu nai, khiếu.kiên về quyên sở hữu: Mục dich cia hợp đồng thuê nha ở 1a chuyển quyền sihữu tai sin

Thứ hai, không bi kê tiên dé thi hành án hoặc không bi kê biên để chấp.hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nha nước có

“9 Ehuễn 1 Đu 3 Lait Nhi Sak 2014,

© Le Thị Luyện C010), Hop ding Du nhủ 3 theo adn cũa pháp lệ adn hï hận vin thạc số mật

học, Ting Đại học Lưặ Hà Nội BA Nội ,r28;

ihn 3 Điệu 3 Luật Nh im 2016,

Fy

thấm quyền Diéu 95 Luật thi hành án dan sự năm 2014 quy định về việc kêbiển nhà ỡ như sau

- Việc ké biên nhà ỡ là nơi ở duy nhất của người phải thi hảnh án và giađính chỉ được thực hiền sau khi xác đính người đó không có các tai sẵn kháchoặc có nhưng không di để thí hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nha ở để thi hanh an.

- Khi ké biên nhà ở phải kê biên c& quyền sử dụng dat gắn liên với aba

ở Trường hợp nha ở gắn liên với đất thuộc quyển sử đụng của người khác thì chấp hành viên chỉ kê biên nha 6 và quyền sit dung đất để th hành án nếu người

có quyển sử dụng đất đồng ý Trường hop người có quyền sử dụng đất khôngđẳng ý thì chỉ kê biên nha ỡ của người phải thi hảnh án, nếu việc tách rời nha

ở và đất không lâm giảm đáng kể giá tn căn nha.

Với các trường hợp nha ở đã bị kê biên để thi hành án hoặc kê biên dé chấp hành quyết định ảnh chính đã có hiệu lực pháp luật, chủ sỡ hữu nha không được phép tặng cho chủ thể khác Quy định này nhằm ngăn cén hành vi tấu tan tai sản của chủ thể có nha bị kê biển.

Thứ ba, không thuộc diện đã có quyết định thu hội đắt, có thông bảo giãi töa, phá đỡ nha ở của cơ quan có thẩm quyển Theo diéu 16 Luật Dat đai năm.

2013, Nha nước quyết đính thụ hỗi đốt trong các trường hop sau đây: (a) Thuđất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vi lợi ích quốcgia, công công, (b) Thu héi đất do vi pham pháp luật vẻ đất đai, có nguy cơ dedoa tính mạng con người Khi quyển sit dụng đất bị thu héi thi các bên không được phép xác lập hợp đồng thuê nha ỡ nằm trên quyển sử dụng đất thuộc điên thu hỗi thi hop đông nay bị vô hiệu do vi phạm điều cắm của pháp luật

Đối với trường hop gid tỏa, phá dỡ nhà 6, Điều 02 Luật Nhà ở năm 2014quy đính như sau: (a) Nhà ở bi hư hông năng, có nguy cơ sập

đâm an toàn cho người sử dung đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ.

không bao

quan quản ly nha ở cấp tỉnh noi có nhà ở hoấc trong tinh trang khẩn cấp, phòng chống thiên tai; (b) Nha ở thuộc điên phải giãi töa dé thu hồi dat theo quyết