Khóa luận tốt nghiệp: Hợp đồng thuê nhà ở - Một số vấn đề lí luận và thực tiễn

Bi qua những gia: đoạn khác nhau trong dang chấy lich sở, các quy đính pháp luật về hà ở ni chung hợp đồng thuê nhà ở nối riêng luôn có sy thay đối đ bão dim bão hủ hợp với thực tin đời

BỘ TƯ PHÁP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO

|BỘ TƯ PHAP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LỜI CAMĐOAN.

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu cũa riéng tôi

sác hết luận, số liệu tong khỏa luận tắ nghiệp là trưng thực

“đâm bác đột cd,

“Tác nhận cũa “Tác giả khóa luận tắt ngập

TS Lê Thị Giang, Hoang Minh Nhật

ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIET TAT

MỤC LỤC Trngghubia i Tôi cam doom „

Danh mục lạ liệu hoặc các chit cái viết tắt THỂ

Mic luc »

LOIMG ĐẦU 1

1 Tinh cắp thiết của việc nghiên cứu đề tài 1

2 Tinh hình nghiên cứu đề tài 2 3.Mye dich, nhiệm vụ nghiên cứu 3

4 Đối tuợng vàp hạm vinghién cứu 4

1.2.2, Đặc đẫm hợp đẳng thuê nhà ở 15

1.23, Phân loạ hop đồng td nha é 16

14 Sesính hợp đồng thué nhà ở và hep đồng mugn nhà ở 1913.1, Giẳngnhai 19

132 Khác nha 20

14 Lịch sẽ kình thành và phát trên pháp luật về hợp đồng thuê nhà #23

1.42 Giai đoạntìrnăm 1990 đẫn năm 1995 24

1.44 Giai đoạn từ 2005 đến năm 2014 251.45 Giai đoạn năm 2014 din nay 3KET LUẬN CHƯƠNG 1 2CHVONG 2 QUY ĐỊNH VÀ ĐÁNH GIÁ VE PHÁP LUẬT VIET NAM HIEN

HANH VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở 28

2.1 Quy định của pháp luật về hợp đồng ting che quyền sử đựng đất 28

211 Chủ thễ của hợp đồng tu nhàở 32.1.2 Nội đìng của hop đồng thuế nhà 2

KET LUẬN CHƯƠNG 2 9CHVONG 3 THỰC TIỀN AP DUNG PHAP LUAT VE HỢP ĐỒNG THUÊ.NHÀ 6 VÀ MOT SỐ KIỀN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 03.1.Thục tến áp dụng pháp lujtvé hợp đồng thuê nhà ở hiện may 04.1.1 Thực tin tinh hình at «thn nay 03.1.2 Thực trangtranh chắp và giã quyết ranh chấp hop đồng thuê nha S1

313 Thực tấn dp chong uy đnh về quyển và nga vụ cia các bên trong hợp

đồng tins nhàở, 56

5.14 Thực tnp mg quy đnhyề dé kiện dean vào kh doanh 38

3.2 Phuong hướng hoàn thiện pháp hujtvé hep đồng thuê nhà ở 393.21, Hoàn thiện pháp luật ð trên cơ sở quan đẫm đường lỗ, chỉnh sách của

Đăng và Nhà nước d0

“Hoàn thiện pháp Inde về hop đẳng Huế nhà ở phù hợp vớt xu thé changcủa thể git đ043.2.3, Hoàn thién pháp luậtv hop đồng thé nhà ở hướng tới mục iu xây đứngtha trường bắt động sân ð én ảnh minh bach 61

33.Mi ý liền nghị hoàn thiện pháp lậtvà về hợp đồng thuê nhà #623.4 Mật số giãipháp nhằm nang cao hiệu qua thục thiphip hật về hợp đồng

LỜI MỞ ĐÀU

1 Tính cấp thất của đề

"rong bỗi cảnh xã hội hiện nay, nhà ở để trở thành mốt trong những phương

tién quan trong để cơn người thôa mãn nhủ cầu cơ bản của con người ĐỂ có thể thônsin nhủ cầu vi nhà 3, các chỗ thể có thể thông qua nhiều phương thúc khác nhan,

‘vi mét rong những phương thúc dé là thông qua việc giao kit hợp đẳng thu nhà ởthi nhổ - xã hội phát tiễn manh, din sổ tăng nhanh th như cầu vỀ nhà ð nối chúng,nhụ cầu giao kết hợp đồng thuê nhà ở nói riêng lại cảng trở thành nhụ câu cao hon

bao giờ bắt Do đó, pháp tut vỗ nhà ð nói chúng pháp luật vỗ hợp đồng thuê nhà ð

nỗi sing ra đối như một tất yéu khách quan để đều chỉnh các mỗi quan hệ niy Bi

qua những gia: đoạn khác nhau trong dang chấy lich sở, các quy đính pháp luật về

hà ở ni chung hợp đồng thuê nhà ở nối riêng luôn có sy thay đối đ bão dim bão

hủ hợp với thực tin đời sống

‘Tuy nhiên hiện nay, vấn con những bất cấp hoặc không còn phù hợp ma cần

hải hoàn thiện Những mâu thuẫn nhõng bit cập cia các quy định về hop đẳng thuê

hà 3, và mykhông thống nhất và thiêu ính đẳng bô trong các quy định côn phép luậtNgoài ra những bất cập, hạ chế này đã

dang pháp luật Mật khác, việc này đời hôi phải có những nghiên cửu chuyên su

shim dia ra những liên nghi, gi phép để khắc phục tinh trang này cảng sớm cảng

tốt Trước tinh hinh da, việc nghiên cứu các vẫn để Hiên quan đến hop đẳng thuê nhà

đến những khó khăn trong quá trình áp

ở cả dưới góc độ lý luận và thục tẤn, sẽ gop phân phân tích và lâm rõ các quy dinh

của pháp luật din sự Việt Nam hiện hành và bảo vé quyền lợi người thu và ngườicho thuê nhà , thông qua đó có những để xuất kién nghĩ nhằm hoàn thiện hơn cáccgay định của pháp luật dân sự Việt Nam vi vẫn để này, tạo ra mốt khung pháp lý

"hoàn thiện góp phần thúc diy my phát tiển bén võng của nên kính tổ Việt Nam trong

quế tình hội nhập.

“Xuất Phát từ do trên, tác giã đã lựa chon để tà nghiên cứu: “Hợp đồng thuê

nhà ð- Mộtsổ »vd ý hận và thục tin Tàm đồ tài khóa luận tốt nghiệp với mongmuốn được tim hiễu râu hơn pháp luật vé hợp đồng thuê nha 6, từ đó du ra các giãghép, kién nghĩ hoàn thiện pháp luật để bio vé quyễn lợi cũa người thuê và người

cho thuê nhà 6

3 Tình hình nghiền cứu đề tài

Trong quả tình hội nhập toàn câu dit nước phát tiễn hơn về moi mất của đôisống xã hội cho din kinh ổ, Bên cạnh sự phát tiển đá, quy định pháp loật vé hop

đẳng thuê nhà ở din din được hoàn thiện hơn Nhiẫu tác giả đã nghiễn cũu về chế

dish này và đỀ xuất nhiễu kiến nghỉ nhẫm góp phin hoàn thiện hơn các quy định phép

i Nhõng công hình nghiên cứa tiêu biểu

uất ip thời đập ứng nự vân đồng của

có thi nhắc đến nh

Luận văn, luận án

1 Luận văn Thạc đ Luật Lê Thị Luyễn Q011), “Hop đồng thuế nhà ở theo gi"

inh cũa pháp luật hiện hành", Luận văn thee Š học, Trường Dai học Luật Hà Ni.

3 Nguyễn V ăn Tuy 2016), “Hợp đồng Huế nhà theo luật lanh doanh bắt động

sản năm 2014”, tuận văn thạc đ luật học, Học viện Khoa học xã hội, Ha Nội

3 Nguyễn Quang Thái 2020), “Hop đồng thé nhà ở theo pháp luật hiện hành

và thực td dp ng trên da bản inh Hoà Binh”, Luân văn Thạc Luật học, Trường

Dai học Luật Hà Nội

3 Nguyễn Như Ý (Chủ tiêu) (1999), “Đại Tir didn tdng Piet”, Neb Văn hoá

thông tin, Hà Nội

Tạp chí

1Ngơ Huy Cương C011), “Để nghĩ giao kết hợp đồng theo pháp luật Việt Nam”

1 Nguyễn Thị Kim Chung G018), "Hop đổng cho thud nhà ở”, ĐỂ ti nghiên của kho hoe, Truờng Dai học Sã Gan.

Những cơng bình nghiên cứu trên đã âm rõ nhiều vẫn để lý luận áp đụng những

«gay ảnh của pháp luật về hop đồng thuê nhà & Mặc da BLDS 2015 đã được thi hành

trên thục té trong một khộng thời gian cơng khá dài (từ ngày 01/01/2017 cho đếnnay) và quy ảnh rất cụ thể vé hop đồng thuê nhà 6, nhưng những năm gần đây chưa

cĩ nhiễu bai viết lâm rõ cơng như cập nhật tính mới vi nội dung vẫn đ nay Vì thả,

Xhơa luận sẽ nghiên cứu su và làm làn rõ hơn những vin đã pháp lý liên quan dénhhop đồng thuê nhà ở theo khuơn khổ các quy định cia pháp luật được quy ảnh trong

BLDS Việt Nam hiện hành Bán canh do nên lên những hen ch cịn tổn tạ vé guy

cánh hợp đẳng thuê nhà ở và một s kiến nghĩ giải pháp shim nâng cao hiệu qua ápdang chỗ định này rong thục tn và hồn thiện pháp luật

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Việc nghiên cứu quy định của phép luật vé hợp đẳng thuê nhà ở kết hợp với

thục tiến áp đụng giúp nhân thốc rõ hơn vi nội dung hiệu qua ep dng, cũng nhờ chỉ

xe những hạn chế, vướng mắc cịn ổn tei của quy định pháp luật vé vẫn để này, Trên

co sở đĩ, tim hiểu nguyên nhân dẫn đồn những cho khấn lâm giảm tính hiệu qua áp

dang và để xuất những gi pháp gĩp phẫn hồn thin pháp uật và ning cao hiệu qua

áp đụng trên thục tiễn Gắn liên với các mục tiêu nêu trên bài viết thực hiện các nhiệm

Thứ nhất nghiên oi về những vin đồ tý luận chúng vé quy định hop đồng thuê

nhà theo pháp tuật din sự Việt Nam N god ra cịn phân tích lý luân về hãy bổ hợp

đẳng dn as tei một số nước trên thể giới nhằm tim hiễu và đưa ra những lý luậnchung nhất vé hợp đồng thuê nha ở

Thứ hai, thực hiệnnghiên cứu các quy định của BLDS 2015 vé hợp đẳng thuê

“bà ở trên cơ sở pháp luật hiện hành và đặt trong méi quan hệ so sánh giữa pháp luật hiện hành va pháp luật thời ky trước.

Thirba im hiểu thực tin áp dụng quy định của pháp luật v quy định hop đồng

thuê nhà 6 đổ từ đó đánh giá về các quy dinh pháp luật phù hợp và các quy dinh còn,

han chế, vướng mắc mã pháp luật chưa thể dự liệu hoặc điều chinh chưa hiệu quảThứ tr sau khi phân ích, đánh giá và tổng hợp nhồng quy nh pháp luật còn,hhan chế, chưa rõ răng, vướng mắc cũng về chế định hop đẳng thuê nhà ở sẽ đơn ramột số tiễn nghị nhằm hoàn thiện hệ thẳng pháp luật và giã pháp nâng cao hiệu quả

áp dang các quy nh này,

4 Đối tuợng và phạm vi nghiên cứu

41 Đối trợng nghiên cin

him đạt được nuục đích và hoàn hành các nhiệm vụ nghiên cứu dé ra, tắc giã tập trùng ngiên cứu các đối tượng sau dy

Thứ nhất, nghiên cứu các quy định của pháp luật kiện hành và các các quy din

đã hit hiệu lực để làm nền ting so sánh đối chiêu v hợp đồng thuê nhà ở Tác giã

tập trùng nghiên cứu quy định về hợp đồng thuê nhà ð rong BLDS và các vin bin

nhấp uật khác cóliên quan

“Thờ bơ, nghiên củu các công vinh khos học tờ Luận án luận văn, sách bà viết

tạp chỉ và các tả iệu tham khảo khác có Hiên quan đến hợp đông thuê nhà 6

“Thử ba nghiên cửa các bản án về hợp đẳng thuê nha ở để tim hiểu vi te trang

áp dang pháp luật về hợp đồng thuê nha ở hiện nay.

42 Phạm vi ughién cin

Pham vi vé nội dog nghên cứu: ĐỀ tả tập trang é stu và phân tích, tổng hop

và đánh giá về quy định hop đồng thuê nha ở trên cơ sở pháp luật hiện hành: khóa

Iuin nghién cứa the tn ép dụng pháp luật rong hợp đồng thu nhà ở để từ đó cóthể nêu ra những khó khăn, bất cập trong việc áp dạng pháp luật vé hợp đẳng thuê

hà ở nói iêng cũng như việc thực hiện hợp đẳng din nựnói chung

T không gian nghiên cnt: Khoa loận tốt nghiệp nghiên cứu đổ tài hợp đồngthuê nhà ở nổi chung và nghiên cứu về thục tén áp dụng trên phạm vi da bản cảước Do dé, khỏa luận tốt nghiệp không giỏi hạn vé không gian nghiên cửa cụ thể

tr tnh, thành phổ nào

Tr tời gian nghién cin: Khoa luận tốt nghiệp nghiên cửu hợp đồng thu nhà ở theo quy dinh pháp luật hiện hành Do đổ, thời gian nghiên cứa tập trung tử thời điển BLDS 2015 có hiệu lọc thi hành - tir ngày 01/01/2017 Các bên án được sử dụng

trong khỏa luận tốt nghiệp công được lấy tử thời điểm BLDS 2015 có hiệu lực thihành đến nay

5 Phương pháp nghiên cứu.

$1 Phương pháp hận

Nhẫn thực hiện những mue tiêu để ra hưtrên, việc nghiên cứu được tác giã dn trên phương pháp luận của chủ ngjấa Mác —L# Nin theo chủ nggĩa duy vật biện chứng và chủ ngiĩa duy vật bin cing lich sở Đẳng th, tering Hỗ Chí Minh

và đườnglỗi đúng din của Đăng cũng là phương pháp luận qua trong để luận vẫn

nghiên cứu doe tiên

5.2 Phương pháp ughiều cứ

“Trên cơ sở phương pháp luận của chủ ngiĩa Mác — Lê Nin, tác giả sử dụng, những phương pháp trong quá trình nghiên cứu luận văn như sau:

Phuong pháp so sinh được áp dụng đ so sánh các quy định của pháp luật vé

hop đồng thuê nhà ð giữa BLDS 2015 và quy đính của pháp luật hop đẳng trước đây

liên quan đến chế ti huỷ hợp đẳng Ngoài ra còn được s dụng để so sinh giữa hợp

đẳng thuê nhà ð và hợp đồng mượn nhà ở theo quy định của BLDS và Luật nhà ở

Phuong pháp phân tích, tổng hop được sử dung khi phân ích các nối dụngtrong bài viết về các vấn dé khái niệm, bả chất, cén cử đều kiện áp dụng và hâu quả

php lý của nhằm mục đích khái quất ha các quy định cũa pháp luật về vấn đi này, lâm cơ sở cho việc bình luận đánh giá pháp luật

Phương pháp khảo sát thục tiến đoợc áp dụng để khảo sắt vé hoạt ding giải

quit các ranh chấp hop đẳng thông qua các bản án xét xử cũa Toa án Tập hợp và đơn ra những đánh giá về mức độ phù hop cũa pháp luật với sự vận động của xã hội

để từ đó hoàn hiện pháp luật và nâng cao hiệu qua áp dụng

Ngoài ra các phương pháp nghiên cứu khoa học khác cũng được sit đụng nine

ghương pháp điều ra thống kê để thu thập tả lidu hiệu, hồ sơ và thông tin cầnthidtlién quan đôn phạm vũ để tả nhằm làm sáng tô vẫn để nghién cửa:

cho các hợp đẳng thé nhà ð

7 Két chu khóa hận tốt nghiệp

Bên canh Phần mỡ đầu, Kất luận, Danh mục ti liêu tham khảo th uận vấn cókết cầu với phân nội dang gém 03 chương

Chương 1 Một số vẫn để lý luận về hợp đồng thud nhà ở

Chương 2 Quy định và đánh giá thục tiễn về pháp luật Pit Nam luận hành về

hop đồng tu nhà ởChương 3 Thực tẾn áp dụng pháp luật về hợp đẳng thé nhà ở và một sổ kiến

night giải pháp hoàn thin pháp luật

'CHƯƠNG 1: MOT SỐ VẤN DE LÝ LUẬN VE HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

11 Khái niệm va đặc điểm của nhà ở

LLL Khải nigm nhà ở

“Trong quá tình hồi nhập toàn cầu sỉ cũng đều có những nhủ cầu cơ bên là ăn,

ắc và ở, đây được coi là những nhủ cu thiết yêu nhất cũa m&i cơn người Trong

đó, nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nu câu thiết yêu của mỗi cá nhân, méi gia định

6 mỗi thời kỹ khác nhao thủ như cầu về chỗ ở được đáp ứng ở các múc độ khác nhan.Nha ở không chi là mét vật thể tiền trúc thông thường bảo dim nh cầu & ca com

"người mã nó côn là vật thé biểu thị các giá ti vin hóa, lich sử cũa mốt din tộc, mốt

quốc ga Công chính vi vậy ma ở bất ky quốc gia nào cũng đều rất quan tâm din vin

đồ nhà ở thông qua việc ban hành các chính sách pháp luật cia Wha nước, tạo khung php lý atoàn cho người dân thục hiện các giao địch 8 nhà ở nói riêng,

6 ngớc tạ theo phương châm chiến lược phát tid kinh tÔ- xã hội của Dai hi

lân thử2XI của Đăng và theo quy định tạ Điều 59 Hién pháp 2013 thi Nhà nước phải

có chính sách phat tiễn manh nhà ở cho nhân din, tạo đu kiện df moi người din

ố 6, nhật là các đối tương chỉnh sách va người thu nhập thấp Thể chế hóa đường,Tối của Ding va nổi dụng được hiễn đnh trong Hiên pháp 2013, các quy dinh về nhà

ở được nhà nage ghi nhận rong Bộ luật Dần ny2005 cũng như Bồ luật Dân nự 015, Luật nhà & 2014, Luật ánh doanh bất động sin 2014 và các văn bản pháp luật khác

có liên quan

Doviy, thuậtngữ “hả ở” không chỉ doc hiễuđưới gốc đồ khoa học, mã thuật

ngữ "nhà ð" cũnglà một tong những thuật ngữ pháp ly được lut hoa trong các vẫn

‘bin pháp luật khác nhau Tuy nhiễn, ở mỗi góc đổ tiếp cân, hei niệm nhà ð la được

hủ nhân theo các cách khác nha:

“Dưới góc đồ ngôn ngữ: theo cách giãi nga trong từ dién Tiếng Vit thi “nhàđược hiểu trong ngiấa nhà ðla danh từ chỉ công tình xây đựng cổ mái, cổ tường váchđược sử dạng lâm chỗ ð,thuờng cùng với gia dink? Góc tp cân này là góc tip cântruyền thẳng khi nhà ở được coi la nơi hạ hop của các thinh viên gia din sau mấttuổi lâm việc

na

iy là cách tip cân truyện thống và không hoàn toàn đúng trong thời dei ngày

nay khi mê các gia định chi có một hoặc hai thành viên ngày cảng trở nên phổ biển

Hon nit, cách tiép cân truyền thông này không còn phis hợp với các quy định của php luật nhà ở hiện hành đặc biệt Tà quy định v chủ sở hồu nhà ở he quy định cia Luật Nhà ở nim 2014 thi “chỉ sở Hữm nhà ở làtổ chức, hồ gia Ảnh cả nhân có nhà

4G hợp pháp thông qua các hin thức đẫu he xây chong mua thuê mu, nhận tăng chonhân thừa kễ, nhân góp vẫn nhận dd nhà ở và các hình thức khác theo guy din củaLudt này và pháp luật có liên quan.

Dis gốc độ mắt học, nhà ö là lượng vật chất định hình liên trúc, đẳng b6 và

mangtính vin hóa Theo phạm trủ xã hội học thi nha ð là phương tién dep ứng na

cầu chổ ở ci cơn người Theo phạm trù kính học thì nhà ở được coi là khối ti sẵnthường có giá trị lớn trong tổng tử sin quốc ga

“Dưới gốc đồ xấy mg Nhà 1 sin phim đuợc tao ra cia quá tình hoạt độngxây đang và không gian bên trong có các tổ chức câu trúc được ngăn cách với mỗitrường bên ngoài và được ding đã thục hiển mục dich &

Nhà

“Dưới góc đổ kh td và xã hội, Nhà ð 1ã tài săn có gi tì đặc tiệt đãi với đạisống con người, là bộ phận quan tong và không thể thiêu bão vé con người trước các

hiện tuong thời tit của tự nhiên

(Cin dưới góc đổ quy dinh pháp luật, Nhà š được ảnh nghĩa như sau: “Nhà ở

à công trình vậy ching với muc ch sử ng là dé ở và phục vụ các vai cẩu sinhhoạt của cá nhân, hỗ gia đình Đây là cách tiấp cân của Luật Nhà ở năm 2014 và

li rk thửa của Luật Nha ở năm 2005 Tuy nhiên, cách tiếp cân này chỉ phủ hợp với

Ios nhà ở do hd gia nh, cá nhân tạo lập để sử dạng vào mục dich để ở

“Trong khí đó, nấu tiếp cận theo mục đích xây đựng thi nhà 3 được xây dựng có

thể với nhiều mục dich khác nhau nur nhà ö ông lẽ được xây dựng đổ õ, nhà 5thương mei được xây dụng dé bán nhà ð xã hội được xây dụng đã gai quyết các nh

Nhờ vậy, cĩ thể thấy, đã ở gic đồ nghién cửu nào thi nhà ð đều lä nơi phục vụ

nu câu hit yêu của cơn người Khơng những véy, nhà ở con là mốt tải sin, một bitđơng sin co giá bị đặc biệt đối với cá nhân và la đốt tượng đặc biết uơn gắn với dit

xi, một los ti sin luơn gin với quyin sở hữu của Nhà nước ma cá nhân chỉ cĩ quyền nữ đụng,

“Tổng hợp các gĩc đồ

su thể vé nhà ở nhau sau: “Nhà ở là cơng tình xây đựng được tạo thành bởi sức

cặn này, tác giã cĩ thể xây dựng và đưa ra khá niệm

In ing cđa con người vật ện xây hơng thất bị lắp đặt rào cơng trình đượctết định vị với đất với cơng đụng chink là dé ở và phục vụ các nm cẩn sink hoạt

1.L2 Đặc điễm cha nhà ở

“Từ việc tim hiểu vé khá niệm nhà nêu trên, ta cĩ thể khái quát được nhữngđặc đm chính của nhà ở như sau

Thứ nhất nhà š 1ã một los cơng tình xây đụng cơng giống như các Losi cơng

trình sy dung khác, nhà 6 là sản phim được tao thành bai ate lao động cite con

"người, vật liệu xây đụng thiết bi lắp đặt vào cơng tỉnh, đuợc iên kết ảnh vị với đắt

cĩ thi bao gin: “Phẩn dace mặt đế: phẩn rơn mặt đất phẩn đướt mat made vàphẳn

trên mặt nước“, được xây đựng theo thiết kệ Cơng tinh xây dung bao gồm cơng

trình din cing cơng trình cơng nghiệp, giao thơng nơng nghip và phát tiễn nơng

sinh hoạt Thứ hơi, nhà ð được lập r với mục địthlà đỗ ð hoặc phục vụ nina

của con người Đồ chỉnh là khơng gian cơ trú, sinh sống của cá nhin hộc của các thành viên trong gia din Nĩ khơng chỉ cĩ giá bị vật chất ma con meng gti tinh

thin đối với mỗi thành viên sinh sống trong ngồi nhà fy Ngồi ra nhà ở cịn cĩ thé

sổ các cổng đụng khác toỷ thuộc vào mục dich sở dụng cơn con người

Thứ ba, nhà co thể la bit động sản hoặc động sản Trong trường hop nhà ở

ân với đắt ds, khơng thé tách ri, khơng thé trực tiẾp mang ấ nua bản hoặc

trao đổi th nhá ở lúc nay la bit động sin, Mặt khác, trong trường hop nhà ð khơng

gắn liên với dit đa, tách riéng ra để mang di mua bản hoặc trao đối thi nhà ð trong

trường hop này là đồng sản,

Thre; nhà š được cỗ dink với một vỉ tr địa lý và không thể dich chuyển đượcNha ở luôn gin vớ dit đa - mốt loại tải sin dic tiết nôn về cơ bản là không thể dichchuyển được, vì vậy ma nhà ở cing được coi 1a métioni bất động sẵn Trong đó, nhà

ở là on: bất động sin đoợc ghỉ nhân tei đm b khoản 1 Điễu 107 BLDS năm 2015

va Điều 5 Luật Kinh doanh bit động sản năm 2014

Thứnăm, nhà tắt đa dang phong phú cả và chất lượng và số lượng trong cuộcsống hiện nay, Đặc điểm này được xuất phát từ nơ đa dang của các tổng lớp din ox,dân tộc, srché ngàn chủ thiên thiên nhiên, đu liên tơ nhiên và sự ứng đụng khoa

học kỹ thuật hiên đ trong vide xây dựng và thất kế nhà ở

Thứ cắn nhà la một low ti sin phii đăng ky quyền sỡ hữu theo quy định cia

phip luật Theo quy dinh tei khoản 1 Điều 106 BLDS năm 2015 th "quyền sở hồn,quyền khác đối vớ tả sin là bất ding sin được đăng ký theo quy đính của Bồ luật

nay và pháp luật về đăng ký tài sản” Theo đó, quyển sở hữu đối với nhà ở phải được đăng ký theo quy đả nh của pháp luật vỀ nhà ở và các vin binpháp luật vé đăng ký tai sin khác có liên quan.

Thứ bảy, nhà šà mất đốt tượng chịu sự đều chỉnh của nhiễu văn bản php luật

Xhác nhau Nhà 6 là mốt trong nhống lo tả sin có quy định pháp lý da dạng khi là đối tương chit mr điều chỉnh của nhiều vin bản pháp luật khác nhau Do đó, trong

nhiều trường hop các vin bản này lại có những quy dinh trữ ngược nhau JT duđến

inh là theo qu đành cũa Luật Nhà ở năm 2014 thả nhà ở chưa có đồng hệ quyền sở

Đấu cũng vẫn có thể là đốt tương của hợp đồng thuê nhà ở, trong lồi đồ theo anyinh của Luật Kinh doanh bắt đồng sản thi nhà ở đưa vào lạnh doanh phải lànhà ở

số đăng lý quyên sở hine

1.1.3 Phân loại nhà ở

Căn cử du trăn những itu chi 1á đốt tượng và mục ich sk dụng và rên cơ sởcủa Luật nhà 2014 hướng din phân oại cụ thể cá loại nhà như su:

10

Căn cử vào db tượng nhà ð được phân chia thành những loại cơ bản như suNha ở iênglẻ là nha ở được xây đụng trên thie đất ở iêng biệt thuộc quyền sửdung hợp pháp của tổ chức, cá nhân, hộ gia dink’, Nhà ở riêng lẻ bao gém nhà biệt

ting nhà ở liền kề và nhà ð độ lập Thông thường đây là nhà ở do hộ gia din cánhân,

tạo lập là nhà ở do hộ gia Ảnh, cá nhân diu te xây dung vào mục dich để ở và đểphe vụ các nh cầu sinh hoạt khác

Nha chung cư là nhà có tir? ting trở lên, có nhiều căn hộ, có lốt đ, cầu thangchung có phần sở hồu riêng, phần sỡ hấu chung và hé thống cổng tình hạ ting sửdạng chúng cho các hộ gia đu, cá nhân, tổ chúc Nhà chung cơ bao gm nhà chung

car được xây dụng với mục dich để ð và nhà chung cư được xây dựng có mục dich sử

dang hỗn hop đổ ở và kính doanh:

Nha ở do Nhà nước đầu tu xây dụng à nhà ở được sở đụng đỄ phục vụ cho cán

bổ, công chức khi thục hién chúc năng nhiễm vụ được giao hoặc để phục vụ cho cácshu cầu khác nhu đỄ phục vụ cho như sầu ti din cư kồi nhà nước thụ hỗ đất hoặc

gai tén nhà ở của hộ gia dink cá nhân,

Việc phân oại nhà ð vio đổi tượng co ý nghĩa võ cing quan rong bôi sự phát

triễn cũa xã hồi và tốc đô thị hón giúp da dang hóa các Losi nhà ở

Thứ hắt mỗi oxi nhà đều có quy chin tng về xây dơng do đó giúp dim bio

su toàn cho các đối tượng

Thứ hơi, vide này con giỏp xée định các quy chế pháp ly được áp dang đối với

từng loại, đây là cơ sở để các đố tương st dung thục hiện quyén và ngiều vụ cũa

"mình kh sở đụng các loại nhà này trong cuộc sing,

Căn cứ theo muc dich si đhng nhà ở được phân chia thành những loại cơ bản

Ti san

Ni ở thương mui là nhà ở được đầu tơ xây dung để

‘mua theo cơ chế thi trường”

án, cho thuê, cho thuê

Nha ở công vali nhà ở được ding đ cho các đối tương thuộc điện được ð nhà

công vụ heo quy định cia pháp luật và được thu trong thời gian dim nhân chức vụ, công tac’.

Wha ở đỄ phục vụ tá Ảnh cơ là nhà ở để bố bí cho các hỗ ga định, cá nhấn

thuộc điên được tả đãnh cơ khi Nhà nước thu hỗ dit 6, bi giã tba nhà ở theo quy đính của pháp luật.

Wha ở xã hội là nhà ở có meh trợ ofa Nhà nước cho các đối tượng được hướng

vớt cách mang gia Ảnh hộ nghèo, cân nghèo

Việc phân loại nhà ở căn cứ vào mục dich sở dụng này có ngiễa võ cing quan trọng.

Thứ nhất vie phân losi này giúp cho các bên xá lập giao dịch tiên quan đến.mối lo nhà 6 có cơ sỡ pháp lý rõ răng ủi thục hién giao dich cũng như bản về quyển

vi li ích hợp pháp của mình kh có vi phạm xây ra

Thứ hơi, viậc này con giip xác nh các quy thế pháp ly được áp dang đối với

tổng loại nhà

"mình kh sỡ đăng các loại nhà này

1.2, Khái riệm và đặc điểm pháp lý cũa hợp đồng thuê nhà ở

1.2.4 Khải niện thud nhà ở và hợp đồng thud nhà ở

ĐỂ có thể dun rà một khái niệm toàn điền và đấy đã nhất vé thuê nhà &, trước

, đây là cơ sở để các chi thể sử dung thực hiện quyền, ngiĩa vụ của

hắt cin phi hiễu nghĩa của từ “thud ta g? Trong Đại từ in ống Việt “tin” được

Biểu lá “muon người lâm hoặc mượn vật gi đó để sử dụng một thoi gian theo thônthuận"! “Muon được hiểu "sn pháp, tam ding cũa người khác trong mat thời

mi”? ĐỂ một quan hệ thuê được xác lập cần phải cóí nhất ha bên gồm:

gin

tiên cho thu và bên thuê tai sin Các chỗ thé này tạo lập quan hộ đơa trên nina cầu và

sn ding thuận cia các bên Thuê nhà ở là sự thôa thuận cia các bên để théa mẫn nhcầu trao đỗi trong đời sng xã hồi

Hoi BI ngang

S750) Laat se

mi VEcY C ta) 99) “Da terệayVớf, NO Vinh tớ HN ti

2

Nhờ vậy, có thể đưa ra khá niệm thuê nha 6 nhạy sau: “Thuế nha ở la việc bôn

cho thê chuyẫn giao quyễn cử ng nhà cho bên tu sử đụng nhà vào mục dich dé

G trong một khoảng thế han nhất nh và được nhận tân cho thé nhà một lẳn hoặc

iuẫu lẫn bên thuế

Vé hợp ding thuê nhà 6, đầy là mốt dang của hop đồng thuê ti sin Hiện tử

hop đồng thuê nhà ở chiu sự điễu chinh của Bộ let din sự Luật nhà ð và Luật nh, doanh bit đông sin, Trong Bộ luật din sự công nh các luật chuyên ngành không có

khái niệm riêng về hợp đồng thuê nhà ở nhưng có thé được biễu là mốt giao dich din

snr được hình thành từ sự thôa thuận đ đến thống nhất ÿ chỉ gita các bên nhằm lâm,

phat sinh, thay đổi châm đút quyển và ngiễa vụ din my Hiểu theo cách khác, việc

got hợp đồng thuê nhà ở giữa bên cho thuê nhà và bên huê nha phi tuân thả các

"nguyên tic hơ nguyện, bình ding thiện chí, trung thực, không được trái pháp lut vàdao đức xã hội Nội dung théa thuận nhằn hướng tới việc bên cho thuê nhà chuyển

ao quyên sử dung nhà cho bên thuê và yêu cầu ban thuê tr lạ cho bên cho thuê

“một ol ch vật chất nhất ảnh goi là iễn thuê nhà Bén thuê nhà được quyền sở đụng

hà vào mục dich để trong một thời gian nhất dinh do các bên thôn thuận

“Thôn thuận được coi lad tới ne đồng ý saulôi cân nhắc, thio luận giữa hai bên

Su thôn thuận ofa các bên được thục hiện rên cơ sở tr nguyên, bình ding Kit quả

cuối cũng được thể hiện ở ch các nội đang ghỉ nhận trong hợp đồng đều pis được

lập thành vin bản Nội dong théa thuận nhim hướng tới mục đích bên cho thuê nhà

chuyên geo ti sản là quyền s đụng nhà cho bên thuê và nhận lợi ich vật chất nhất

cảnh goi là tiền thuê nhà từ bên thuê Bén thuê nhà nhận quyền sở dạng nhà từ bên

cho thuê để sử đụng vào mục đích ở, Hop đồng thuê nhà ð ngoài yêu tổ tự do thôa

thuận của các bên, quan hệ thuê nhà ở con mang tink chất chính ti xi hội Tuy nhiên,

trên thực té cổắt nhiều quan điễm khác nhaulién quan én hợp đồng thuê nhà , đặciệtlà khái niệm cũa lon họp ding này, nykhác biệt này xuất phát hờ nhiễu cách tiép

cân khác nhu.

“Theo tác giã Nguyễn Vin Tuy, đã đưa ra khái niệm hop đẳng thuê nhà ở nineseu: Hop đẳng thuê nhà ở à sợ thôn thuận bằng vin bản nhằm xác lập thay đổi, hoặcchim dit quyên, nghĩa vụ giữa bin cho thuê và bên thuê, theo đó bn cho thuê chuyển

gro nhà ở cho bên thuê sở đụng dé ở trong mốt thời han nhất Ảnh và được nhận in

thuê nhà từ bên thuê) Tuy nhiên, theo cách đưa ra khổ niệm của tac giả NguyễnVan Tuy dha rên quy định bit bude về hình thúc của hop đông sẽ không thé bao quátđược môi trường hợp, bối vì có những truờng hợp hợp đồng được xác lập bing vấn

‘bin có cổng chứng hoặc chúng thuc Hơn nữa, hình thúc bằng vin bản hey bằng

suing chi lé phương tiên thi hiện sự thôn thuận, cho đài được thể hién cai hình thenào th bản chất của hợp đồng thuê nhà ở cũng không they đổi va đ chính la mrthia

thuận Chính và vậy, việc thôm cum từ “Đẳng vẫn bán” vào khú niện này là không cần thất

6 cách tiép cân khác, theo tác giả Lê Thị Luyén thì khát niệm hop đồng thuê

hà ở được hidula arthéa thun của các bin theo dé bên cho huÊ có nghĩa vụ chuyển

0 nhà ở hoặc điện tích nhà cho bin thuê sử đụng vào việc ở trong mt thời hen

nhất ảnh và nhận tin cho thuê nhà, côn bin thuê nhà có nga ve sử dang ngôi nhàhoặc điện tích nhà thuê để ở và trã tên thuê nhà theo thôi hạn và phương thức thôn

"thuận hoặc theo quy định của pháp luật*

‘Tuy nhiên việc khú niệm này gh nhận bên cho thuê có nga vụ “chuyn giaonhà ở“ là chưa phủ hop bởi và cụm từ “chuglẫn giao nhà ở” đặt ra với tường hợp

tên cho thuê nhà chỉ cổ nghĩa vụ

“giao nhà ở ma không có nghia vụ “chuyẩn giao nhà ở” cho bên thuê Ngiĩa vụ

này không được mổ tả cụ thỄ trong quy Ảnh về hop đẳng thuê nhà trong Luật Nhà

ở năm 2014, song lạ được ghi nhận chung ở phần ngiĩa vụ của bên cho thuê ti sẵnsus bn nhà 3 Đốt với trường hợp thuê nh

trong hợp đẳng thuê tai sin rong BLDS năm 201515 Mặt khác, việc sử dụng cum tir'chuyễn giao din tích nhà cho bên tu sử hong’ la không phù hợp

ôi điện tích nhà chỉ là một trong các yêu ổ thể hiện đặc điẫn của nhà ở mãtiên cho thuê giao cho bên thuê sử đạng Nhà cho thu có th là toàn bộ cần nhà hoặc

một phin của căn nhà Do đó thay và việc sử dụng cum từ “điên ích” th theo quan

cm cá nhân nên sử dụng cụm từ “nốt phẩn căn nhà” để thay thế

(Qua những phần ích trên, có thể đơn ra khái niêm hoàn chink hơn vé hop đồngthuê nhà ở cụ thể như sau “Hop đồng thuế nhằở là aựthoá thn giữa các bên theo

3 bên cho thud giao nhà cho bên td sử-hmg trong một khoảng tờ giannhdt Ansôn bên thiê phát trả tiễn theo thôa thun hoặc theo quy độnh của pháp luật

1.2.2 Đặc điễm cña hợp đồng thuê nhà ở

Hop đồng thu nhà là mốt lo hợp đồng dân sợ nhằm mục dich thục hiện việcchuyển giao quyển sở đụng nhà ð ừ bận cho thuê sang bên thuê Do đó, hop đồngthuê nha ở bao gém các đặc đm sau

Thứ nhắ: hop đồng thuê nhà ở được xác lập trén cơ số tha thiên giữa bên

thuê và bên cho thuê Theo đó, quyền và nghĩa vụ cia bên cho thuê và bên thuê nhà phát ánh kta các bên đã có đã thẳng nhất thôn thuận v nổi dụng của hop đồng Nói

cách khác, hop đồng chỉ được giao kết khi bên đã nghị nhận được sự hấp nhân geokết cia bên được để nghị “Thời điểm giao hết hop đồng bằng văn bản là thời đễm

"bên sancùng lạ! vào văn bản "18

Thứ hai, hợp đồng thuê nhà là hợp đồng cong vu Đặc đm song vụ cs hợpđẳng thuê nhà ở thể hiên ở chỗ: Bán cho thuê nhà và bên thuê nhà đều co quyền và

"nghĩa và rong hop đẳng, Quyên cia bên cho tu tương ứng với nghĩa vụ của bên thuê và ngược lạ

Thirba, hợp đồng thu nhà là hợp đồng có đẫn bic Theo thôn thuận, bên thuê

hà ph trả cho bên cho thuê nhà mét khoăn tién din bò thiệt hai trong quá trình thuế

hà bị phát sinh, Khodn tiền này là sơ bù dp của bên thuê tr cho bên cho thuê khi Xôi thác sử dụng nhà ở của bên cho thuê

Thứ t, hop đồng thuê nhà ở là hop đồng cô dds tương lànhà ma không ph

hà sứ chang vào mục dich khúc Nhà ở và nhà sit đụng vào mục dich khác có những

cm giống và khác tiệt Sự khác biệt này chỉ phối các yêu tổ tiên quan din giao dich

về các loại nhà này, Theo đó, đối tương côn hợp đồng thuê nhà ở chỉ có

“Theo quy dinh của Luật Nhà va văn bán hướng dẫn thi hành thi nhà ð đơa vào cho

là nhà ở

thuê ngoài việc phi đáp ứng các điều tiện chung cần phi dip ứng các điều Hân cần

——

thiết khác như phải là nhà đã hoàn thiên và dua vào sử dụng phi dim bảo hệ thống

én nước, vé nh môi troờng va các đệ kiện hit yêu khác đổ có thé théa mãn nhcầu ð và các như câu sinh hoạt khác của con người Những yéuté này không c trongnhà được xây đụng dé sử đụng vào mu dich khác

Thứ năm, hợp đẳng thé nhà ở là hợp đồng có mục dich chuyễn quyển sẽ đụng

tải sản Trong các hợp đồng có đối tương là tải sân, can tiên mục đích của việc xác

lập hợp đồng có thể phân chia thành hop đồng chuyển quyển sở hữu tà sản và hợp

thuê nhà 6, bên cho thuê nhà ở đồng chuyển quyền sỡ dụng tải sin Trong hop

chỉ chuyỄn quyên sỡ đụng nhà ð mê không chuyển quyên dinh đoạt nha ở, Quyển sử

dangnhà ở ai thuê phụ thuộc vào sự th thuận của các bận theo do bên thuê chỉ được

sử đăng nhà ð theo động thöa thuận Trường hợp các bên không cóthôa thuận vé mục ich sở dang hà thuê thi việc sở dạng nhà thu phi theo đúng công dụng chỉnh của

hà, và đương hiên khi nhà đã được tiệt kế va xây dựng để ở thi bên thuê chữ được

sử dạng vào mục dich

1.2.3, Phân loại hợp đồng theo nhà ở

(Cin cứ vào việc phân loại nhà ti phin tn, để từ đ tác giã đưa r việc phânoxi hợp đẳng thuê nhà ở, V8 cơ bản, hợp đồng thuê nhà rất da dạng, dựa vào mốimột lo cén cử khác nha ta có thể phân hợp đồng thuê nhà ð thành ning loại sau:Căn cứ vào tình vác đạnh cũa thời han thu, hợp đồng thuê nhà ở được phân

chia thành lai loại đồ là

Hop đồng thuê cô xác định thời hạn, đây là loại hop đồng ma các bên có thôa

thuận cụ thé v thời bạn của hợp đẳng Hầu it các trường hop, pháp tuật din sơ vàphip luật về nhà ở đều không có gói hạn về thôi hạn thu nha ở ma phụ thuộc vao

“arthõa thuận cia các bận

Tuy nhiên, đối với trường hợp thuê nhà ð là nhà công vụ thì thời hạn thu phụ

thuộc vào thời gian mã bên thuê dim nhận chúc vụ thời gian được điều đồng luân chuyển Khi châm dt thời hạn cũa hop đồng thuê nhà, néu các bên không có thôn

thuận gia hạn thi bên thuê phi tri nhà cho bên cho thuê Riéng đãi với trường hợpthuê nhà ð cổng vụ trường hợp không còn đã đều kiên đổ tấp tụ thuê nhà ð công

ve thi bên thuê phii tr lạ nhà trong thời hạn 90 ngày LỄ từ ngày nhận được thông

háo côn cơ quan quân ý nhà công vụ.

16

“Hop đồng thuê không xác đình thời han đây là loi hop đồng ma tạ thi idm.

tổo kết hợp đồng nhà ñ, các bên có th thôn thuận hoặc không thôn thuận vỀ thải hen của hop đẳng Trường hop các bên không thôa thuận về thời hạn ci hợp đồng thuê nhà ð thì hop ding được coi la không xác dinh thời hen Khi đó, các bên có quyển yêu cầu chấm dit hop đồng bit cử hóc nào nhưng phii báo cho nhau trong khoảng thời gian hop lý Khoảng thời gian này là 90 ngày id từ ngày bên cho thuế nhà &

thông báo cho bên thuê nha ở tiết vie chim đứt hop đồng,

Viée phân loại căn cử vào tính xác định của hôi han thuê, vie phân loại nay có

Ý nghĩa quan rong

Thứ nhất việc phin loại này giúp cho các bén nắm được các quy ảnh cia phápluật có liên quan đến thé hạn cũa hợp đồng thuê nhà Qua đó,

Thứ hơi, giúp các bên hiểu được quyén và li ich ofa mink tong tùng trường

hợp cu th, đặc iệt là bên thuê nhà ở trong trường hop hop đẳng thu nhà ở không xác dinh thôi hạn thuê

Căn cứ vào bình thức xác lập hợp đồng td nhà ở trên thực té hop đồng được

phân chia thành he loại như sau

Hop đồng thuê nhà ở được xác lập bằng miéng, theo quy định của Luật Nhà &

nim 2014 thi hợp đẳng thuê nha ở phải được xác lấp bing văn bản Tuy nhiên trên thục tổ việc giao kết hợp đẳng thuê nhà ð thông qua hình thie niệng được các bin

áp dạng phổ biễn rên thực tỉ, đặc bit là hop đồng thuê nha ở mà bên thuê lá inh

viên, công nhân trong các khu công nghiệp, người leo động khác Mặc đã việc giao kết hop đồng thuê nhà ở trong nhing trường hợp này không đáp ting điều liên về

Hình thức song theo quy đặnh của pháp Iuit hién hành hợp đồng này có thể không bị'vô hiệu nếu thuộc các trường hợp ngoại 1é theo quy định của pháp luật”

Hop đồng thuê nhà ở được xác lập bằng văn bản, hợp dng thuê nhà là loại

hop đẳng không bit buộc phải được công chứng chúng thực nhưng phi được xá lap

bing vin bin Đây là nythay đổi sơ với quy định rước đầy, Trong BLDS năm 2005

và Luật Nhà ở năm 2005, hop đồng thuê nhà ở có thời han từ tháng trở lên phải được công chúng chứng thục theo quy định Hiện nay, việc công chứng hoặc chứng thục hợp đồng thuê nhà ở chỉ được thực hiện nếu các bên có yêu cầu.

Vé ÿngiễa cia việc phân loại hợp đồng thuê nhà ð căn cứ vào nh thức xác lập hợp đồng thuê nhà ở rên thục tẾ

Thứ nhất việc phin loa này cóÿ ngiấa quan trong trong việc xác nh các đều,

Xiện có hiệu lực cd hợp đồng

Thứ hơi, vite phần loại này cũng giúp các bên nhận thức 18 quy định của pháp

luật có liên quan dim bão quyển lợi ích hop pháp của mình trong trường hợp có

tranh chấp xây ra

Cấn cứ dts tượng cũa hợp đồng hop đẳng tr nhà ở được phân chia thánh hơi

len như san

Hop đồng tnd toin bộ nhà, diy là losi hợp đồng các bên thôn thuận đỗi tương

ca hop đồng a căn nhà hoàn chinh Thông thường việc thuê toàn bổ cần nhà xây ra với trường hợp thuê nhà ởiêngễ Theo đó, bên thu cổ th sử đụng toàn bộ căn nhà

vio việc & và sinh hoạt hoặc có thé cho thuê lại một hoặc nhiễu phân căn nhà khi

được bên cho thu đồng y

Hop đồng thuê métphin căn nhà, diy la losi hợp đẳng nhà & phd tiên trên thực

tẾ Do nhụ cầu thực tổ ci bên thuê nhà ở là sở dạng vio việc ở mà không phải nh,

doanh nên việc thuê một phần căn nhà là hop lý và giá thu Việc thuê một phân căn

hà có thi là thu mét phần cia toàn nà riêng š hoặc mốt phòng (căn hộ) trong tòa

nhà chung cứ

Cấn cứ chủ thé cũa hop đồng hợp đồng thuê nhà bao gỗn hơi loại nu cenHop đồng thuê nhà ở giữa cá nhân pháp nhân Pit Nam với nhai Đây là loạihop đồng thuê nhà ở thông thường và ph bin trên thục tế Losi hình hợp đồng naykhông có sự đặc tiệt về chủ thể, Ca bên thuê và bên cho thuê đều là cá nhân phápnhân Việt Nam nên chỉ cần thôa mãn các điều kiện của chỗ thé giao dich dân sự nồi

chung và chỗ thể cia hợp đồng thuê nhà ở nà riêng

Hop đẳng thu nhà ở giữa od nhân pháp nhân Thét Nam với người Tiét Nam inh cục nước ngoài, cá nhân, pháp nhân nước ngoài Diy là ruờng hợp bên thuê nhà Gla ngời Việt Nem đnh cư ð nước ngoài hoặc cá nhân, phi nhân nước ngoài

có nh cầu sử dụng nhà 6 trong thời gian làm việc, sinh sống ti Việt Nam, Luật nhà

ở năm 2014 quy dinh ing: “Nớulã cá nhân nước ngoài người Thét Nam Ảnh cư tạ

18

xước ngoài thì phat có đủ năng lực hành vĩ đân sự đễ thực hễn giao dich về nhà ởtheo aug dink ca pháp luật Tt Nam, phat tude đốt tương được số hữu! nhà ở taTết Nam theo guy din của Luật này và không bắt buộc phốt có đăng i hạn ti hoặcđăng ký thường tú tại not có nhà ở được giao dich"!

Vy ngiĩa của việc phân loại hợp đồng thuê nha ở căn cử vào đối tượng củahợp đồng hop đẳng thu nhà ở

Thứ nhất gp các bên, được quyền và lợi ich của mình trong tùng trường Hợp cụ thé, đặc iệt là bên thuê nhà ở rong trường hop hop đẳng thuê nhà ở không xác inh thời hạn thuê

Thứ hai vide phén loai căn cứ đổi tượng cia hợp đồng hợp đồng thuê nhà có ý

"nghĩa trong việc xác định điều kiên có hiệu hục ia hợp đồng thu nhà trong ting trường hop cụ thé Đặc biệt là khi bên thuê lá cá nhân người Việt Nam, định cư ở nước ngoài hoặc cá nhân, pháp nhân người nước ngoài.

1⁄4 So sánh hep đồng thuê nhà ở và hợp đồng mugn nhà ở

Dua trên cơ sở phần tích ở phn trên, hợp đồng thuê nhà ðlá sự thô thuận giữa

các bên theo đó bên cho thuê giao nha cho bên thuê sở dụng trong một khoảng thôi

tan nhất dink, côn bên thuê phi tr tién theo thôa thuận hoặc theo quy định ca phápluật Còn đối với hop đồng mươn nhá ở hủ là sự thô thuân giữa các bên

Theo đã, bên cho mượn giao nha ở cho bin muon dé sở dụng rong mớt thời Than ma không phi ta tiên, bên muươn phải trả lử ngôi nhà do kh hỗt thời han sue, hoặc nuục dich mượn đã đạt được

13.1 Giống nhan

Hii los: hop đồng này đầu có bản chit à các hợp đồng din my được hành thànhdian iên cơ sở nự thôn thuận và thing nhất ý chỉ cũa các chủ thé tham gia quan hệthôa thuận Bản cũng cấp nhà ở trong ba los hợp đồng này được gợi là bên cho thuê

hoặc cho muon nhà ở, và bên sở dụng tai sin được goi là bên thuê hoặc mượn nba ở.

“aan Hon 2 Điệu 19 Loita ð nấm 301%

Xét về mục dich hii loại hop đồng này đâu có mục đích chuyển giao quyênsit dng tử chỗ thể này sang chỗ thể khác trong mét thôi gian nhất nh phủ hợp với ýchi của bên cho thuê hoặc cho muon tai sin nhưưng không chuyển giao quyén rỡ hia

và bai hop đẳng này đều được bình thành du trên cơ sở sợ thôa thuận và thống nhất ýchí của các chỗ thể tham gia quan hệ thôn thuận

ĐỂ gao kit các loại hợp đồng ny, it nhất phi có hai chủ thể đúng về hai phía

it cả các bên phi có từ cách chỗ thể tham gia vào quan

Trong khí đủ hợp đẳng mượn nhà ðlà hợp đồng đơn vy cổ ngs a bên cho mượn có quyền yêu cầu bên mượn trả lạ nh ö khi hét hen hop đồng hoặc mục dich mượn đã dat được Bên mượn có nghĩa vụ rã hả ð mượn theo yêu cầu của bên cho

ượn Hợp đồng mượn nhà ö là hợp đẳng thực tf, phát ảnh hiệu lực kh bên chomượn di chuyễn giao tài sân cho bin mượn

"Mặc di cả ha loại hợp đồng đầu có đối trợng là nhà & Tuy nhiên, rong quả trình thục hiện hop đẳng, bén thuê hoặc muon nhà trong hợp đồng mượn nhà ở

hông phả tra dẫn nhưng phải tr lại nhà ö đó ei hết hen muượn hoặc kh mục đích

mượn di đạt đoợc Trong hi đó, trong hợp đồng thuê nhà 6, ban thu nhà ở phi rã tên cho bên cho thu nhà ð trong suốt thời gian sỡ dạng và trả lạ nhà ở đá khi hợp đẳng kết thúc

1 tinh chất đền bù của hợp đẳng:

20

Hop đẳng thuê nhà ở là một loại hop đồng có tinh chất đền bù Theo đồ, bênthuê sẽ phii tr khoản tiên đền bù cho bản cho thuê để được sở đụng hà ð trong mộtthời gian nhất dinh Khodn tên này thường được các bên thôn thuân trước và ghỉ

Think thức của hop đồng

Hình thức của hai loại hop đẳng này có sơ khác biệt ding ké Hop đồng cho

thuê nhà ở phải được lập thành vấn bên nhơng không bắt buộc phải công ching

chúng thục, trừ trường hợp có yêu cầu từ các bên cũa hop đồng Tuy nhiên lmyềnXhích cá nhân, tổ chúc hi thu nhà chúng thục, cổng ching hop đồng thuê nhà để

có thể dim bảo quyền lợi cin các bân trong guá tình thuê nhà

"Trong khi đó, hợp đồng mượn tải sản không bi răng buộc về bình thức pháp lý.Các bên có thể thôa thuân hình thúc bằng niêng hoặc bing vin bản tuy nhiên các

êu cầu vé đấ tượng hợp dng và nhà ở mươn phối được thösthuân rõ răng để tránh,những ranh chấp vỀ cau Nêu không có yêu cầu về giácễ được đặtratrong hop đồngmuon nha ở, điều đó cho thấy mục dich của bên cho mượn không phải là dé thu lợinhuận, mà có thể để chia si, tao điều kin thuận lợi cho bên mươn, hoặc đơn giản Tà

để giúp đỡ bên mượn

‘Tom lại, trong hợp đẳng thuê nhà ở, hình thức pháp lý thường được quy đính chất chế hơn so với hợp đẳng mượn nhà ở, để dém bảo tinh pháp lý của các bên Các tiên cu nắm rõ các quy Ảnh pháp luật và thỏa thuận 16 ring vỀ Hình thúc và yêu cầu

của hợp đẳng đã tránh những tranh chấp xảy rà su này

TẺ tht hạn cũa hợp đẳng

Hop đồng thuê nhà ở và hợp đẳng mượn nhà ð cổ sự khác biệt về thời hen hopđẳng Đổi với hop đồng thuê nhà , thời hạn thuê được sắc định bat sự thôn thuậncủa các bên Trong trường hop không có thôa thuân về thời hen thuê nba & th thôihan thuê có thể được xác nh theo mục dich thuê nha ở Tuy nhiên, nêu thôi bạn thuêkhông thể xác Ảnh được theo muc đích thué, mỗi bên có quyền chim đốt hợp đồngbit cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên ka trước một thời gian hợp lý để tránh,

tranh chấp

"Trong ki đó, thời hạn mượn rong hợp đồng mượn nhà ở được thôa thuận bồi các bin Tuy nhiễn, nếu không có thöa thuận về thời hạn, thí bén muon phi trả li nhà ở ngay khí mục dich muon di đạt được và bên cho mươn công có quyển đổi lạ nhà ở ngay sau ki bên mươn đã đạt được mục đích Điễu này có ngiĩa là thôi hạn

trong hợp đồng mượn nhà ở sẽ phụ thuộc vio mục đích muon và có th kết thúc sớmhơn so với thôi han trong hop đồng thuê nhà ở

TẾ quần đối với nhà

“Trong hợp ding thu nhà ở, bin thuê được cấp quyền sở dụng nhà ở theo thoi Hạn và mục đích thuê đãthôa thuận với bên cho thuê Tuy nhiên, quyền sử dụng nhà

ở này không có ngiĩa là bin thuê được phép làm bit cử điều gì với nhà ở, mã chỉ được sử dung và bão quản tài sin một cách hop lý, dim bảo không gây hơ hạ hoặc

xmất mát cho tai sản Néw bén thuê muda cho thuê lại nhà ở thi phii được nợ đẳng ý

của bên cho thuê và phi có sựthôa thuận vé giá cả, thời hạn cho thuê và các điều ifn khác

“Trong kh đ6, trong hợp đẳng mươn nhà ö, bin muon được cấp quyền sử đụng

sha ở để thọc hiện mục đích muon dé thôa thuận với bên cho muon, Bên mượn có

trích nhiệm bio quản nha ở và sỡ dụng nhà ở mốt cách hop lý, dim bio không gây

Tơ h hoặc mất mát cho nhà ở, Tuy nhién, bên muon không được pháp cho thuê lại

hà ð cho bên thứ bahay sử đụng nhà ở cho mục đích khác ngoài mục dich mươn đã thôn thuận

Voi sự khác biệt này ta thấy rằng trong hợp đẳng thuê nhà ở, bân thuê có thE

sổ quyền cho thuê lại nhà ở nêu đoợc mr đồng ý côn bên cho thuê Trongichi đ, trong hop đồng muon nhà ở, bên muon không được phép cho thuê lại nha ở.

2

14 Lịch sử hình thành và phát n của pháp ht về hep đồng thuê nhà ở,

Pháp luật vé hop đồng thuê nhà ở được hình thành khi các quan hệ thuê nhà &

phat ign din mốt mie đồ nhất dink, đều này dẫn din wade cén phai có me đều chỉnh,của Nhà nước Công cụ mã nhà nuớc sử dụng để đều chỉnh các nhóm quan hệ xã hội

à hệ thắng các quy pham pháp luật Trong quan hộ thuê nhà nói chung và thuê nhà

sử đăng vào mục đích để ở nồi riêng, công đều phải chịu sự điều chinh của Nhà nước thông qua công cụ pháp luật

1⁄41 Gini đoạm từ năm 1954 đến năm 1990

Saungty mién Đắc hoàn toàn được giải phóng nhẫn thing nhất và ting cườngsay quân lý của Nhà nước trơng lĩnh vục thuê nhà ð, hạn chế & din xóa bổ chế độ bóc

Tết bản chủ ngiấa Ban chấp hinh Trung ương di rahi thi số 200/CT-TW về cải tao nhiễu nhà cho thu và quân lý toàn bộ nha của cho thuê ð các thành phổ và thi xã

“Thực hiện chỗ troơng của Ban chip hành Trung ương ngày 29/06/1960, Hai đồng

chính phủ ben hành Nghĩ định số 19/CP vé chính sich đối với vide cho thuê nhà của nhân & các thành phổ và thị xã Ngiy 1302/1961 Hội đẳng chính phủ ban hành.

Nghĩ định sổ 24/CP bổ sung chính sich quản Lý và thing nhất nhà cho thuê

thành phố và thị xã

ĐỂ hưởng dấn thục hién các nghĩ ảnh trên, Thủ tướng chính hủ đã đơn ra

“Thông tơ số 61/TTg giã thích thống nhất những nổi dong quy nh những vin để vềnhà cho thuê tei các thành phổ lớn và thị xã Ngày 27/09/1964 Hội đồng chính phố

‘ban hành Nghị inh 115/CP vé việc ben hành Diulé cho thuê nhà 6 Nội dụng Điệu

Tê nhằm mục đích xác định rõ quyên lợi và ngÖấa vụ của bên cho thuê nhà và bên thuê

hà iên cơ sỡ đô xây đụng nôi qua hệ tt đẹp giữa ha bên Các bên có sơ giản stlẫn nhan rong vie chip hành các chính sich, chế độ th Iš nhà ca cũa Nhà nướcTrong đó, Điễu lẽ cho thuê nhà ở thành phố, thị xã gém có 5 phẫn chia làm 31

du quy đính tương đối diy đã về nguyên tắc chung công như hình thúc, điều liện

có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà, quyên và nghĩa vụ của bên cho thuê, bên thuê,

ấn thuê nhà thim quyền giải quyết tranh chấp và hop đồng thuê nhà Khi miễn Nam

hoàn toàn được giã phông Hồi đồng chính phi ban hành Quyết nh số 111/CP ngày,14/04/1977 về việc ban hành chính sich quản lý of tao xã hội chủ ngiấa đối với nhà

đất cho thuê & các đồ thị thuộc các tỉnh phía Nam.

Su hai đợt tén hành chỉnh sách cũ tao nhà ở miễn Bắc và mién Nam, Nhà

"ước đã quản ý trên 7 tiệu mỞ nhà để đơn vào quỷ nhà ở của nhà mage Sauk hoàn,thánh chính sich cũ tạo nhà cho thu, cä nước bất đầu ténhành áp dung thing nhấtĐiều lệ cho thuê nhà ở thành phổ thị xã ban hành theo Nghĩ dinh 115/CP ngày,27/09/1964 của Hội đồng chính phủ

1.42 Giai dogn từ năm 1990 dé năm 1995

ĐỂ xóa bd những bit cập của hệ thống pháp loật và nhằm dim bảo và khuyếnXhích tổ chúc các nhân duy tỉ phát tiễn quỹ nhà &, ngày 26/03/1991 Hội đồng Nhà

"ước dé ban hành Pháp nh nha & So với Điều lệ cho thuê nha ở thành pho và tị xế

thi chế dinh hop đẳng thuê nhà 6 rong Pháp Lành nhà ð đ có sợ thay đổi rổ rét Quan

hộ gita bên cho thuê nhà và bên thuê nhà binh đẳng hơn, ar can thiệp của Nhà nước

vo các finh vực này chỉ mang tinh dinh hướng Các bên thu nhà được quyén tự do thôa thuận về hôi hen thu, giá thuê nhà ở_ Bên thuế nếu có khổ khẩn về nhà ở cũng chỉ được kéo đã so với thời bạn thuê không quá mét nấm

"Một đễm mới của chế nh hợp đồng thuê nhà ở trong Pháp lnh nhà ở à bên

cho thuê không phải trich 25% đến 40% tién thuê nhà hàng tháng để gửi vào ngân

hàng làn tiền dự rỡ cho việc nia chữa nhà Những người thuộc bên thuê nhà ở đâutình đẳng như nhu về quyén và nghĩa vụ Bén cho thué có quyễn hy hop đồng thuê

hà ö mà không cin có ự cho pháp của cơ quan quản lý nhà đắt khi bên thuỷ có một

trong những hành ví cụ thế,

1⁄43 Giai dogn từ 1995 đẫn 2005

CChuyễn đỗt nền kink tí ử tập trang bao cấp sang cơ ché th trường có sự quản

ý của Nhà nue là một bước đột phá rong chính sich phát tridn kinh tẾ xã hội Sauđỗi mới nền nh tổ xã hội oa Vidt Nam đã dat được những thành hưu quan trong cả

vi hình té và xã

trọng, bảo hồ và được ghỉ nhận trong Bộ luật din sợ năm 1995

ôi Các quyền cơ bản của con người cũng đã được Nhà nước tổn.

1

Suere đời của Bộ luật din sự 1995 đã đánh dâu một bước ngoặc lồn rong trong, quá tình xây dựng Phép luật 6 Việt Nam, Bên cạnh các quy định trong Bộ luật dén enim 1995, Chính phủ còn ben hành một số văn bản điều chỉnh quan hệ thuê nhà

nà bên thuê nha là người made ngodi hoặc người Việt Nam định cự 6 nước ngoài lâm, việc tại Việt Nam,

1⁄44 Giai đoạn từ 2005 đến năm 2014

Gisi đown này đánh déu bước phát iển mạnh mổ của host động xây đụng pháp

hà ở nói iêng Pháp luật vé hợp

đẳng thuê nhà ở trong Bộ luật Dân sơ năm 2005 kế thừa có đều chỉnh các quy dinh

Tuật din sự nói chung và các quy đính pháp luật

B6 luật Dân nynăm 1995 Bộ luật Dân mz2005 bô quyén lưu cư được quy din ti

Điều4Đ9 của Bộ luật dân sự năm 1995 Nguyên tic hự do thôn thuận được d cao, giá

thuê nhà hoàn toàn do các bên tự thỏa thuận Quyên và nghĩa vu của bên cho thuê

hà ð và bin thuê nhà ở quy định trong Bộ luật Dân 2005 tương đổi nh đẳng

"Ngay 29/11/2005 Quốc hội đã thông qua Luật nhà 6 sổ 56/2005/QH11 Luật nhà

{saul có hiệu lục đã đạt được những thành tow quan trọng, đãi quyết cơ bản được

shu cầu v nhà ð của người din, Pháp luật về hop đồng thuê nhà 6 được quy đảnh chỉ

Ất tei mục 3 từ Điều 99 đến Điều 104 Luật nhà ở 2005, Nội dung quy định trong

uục này di có những they đổi quan trong so với Bộ luật dan sự năm 2005

Đông bô với chính sich phá tiển nhà ở của Đăng và Nhà nước, ngày

35/11/2014 Quốc hồi đã ban hành Luật nhà ở số 65/2014/QH13, Luật nhà ở 2014 được ban hành ginh vie sử ménh bảo đầm quyển có chổ ở cise công dân theo quy

cảnh ct Hiễn pháp năm 2013 và coi đầy lá đu kiện cân tht phat tiễn con nguộimột cách toàn điện, đồng thời là nhân tô quyết nh đã phát tiễn nguôn nhân lực phục

ai cho sự nghiệp phát tiễn dit nước

1⁄45 Gini doqn từ năm 2014 đẫn nay

Sau 10 năm thi hành các quy dinh pháp luật vỀ din sợ nói chung các quy dish

vi nha ở nóiiêng đ bộc lô những bắt cập, han chỗ nhất định: Do đó những quy dn

đã có sựthay đổi cơ bản, Din din sera doi cin Luật Nhà ð năm 2014 và Bổ luật Dân

arnăm 3015 Trong đô, ác quy định vé nhà ở nối thung hop đồng thuê nhà ở nói rifag không cin được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự năm 2015 mà chi được gũi

hiên trong Luật Nhà ở năm 2014 Sự thay đổ này là hoàn toàn phù hợp với thuốc

tổ, nhằm hạn chỗ sơ chẳng chóo trong các quy định liên quan đến nhà & nói chúng cho thuê nhà 6 nói riêng

Trong giai đoạn này, những quy dinh về hop đẳng thuê nhà ở về cơ bản vẫn có

snr thừa các quy định trong Bộ luật Dân nynäm 2005 và Luật nhà ở năm 2005 Tuy

nhiên những quy định này cũng có hay đổi cơ bản năm hợp đồng thuê nhà ở không

bit buộc phải được công chúng ching thực, những quy ảnh vỀ nối chung của hợp

đẳng thuê nhà ở cũng có a thay đỗi cơ bản nhẹ thời han chim đút hợp đồng trongtrường hợp các bên không thôn thuận cụ th về thời han cũa hop đồng Các thay đỗinày thể hiện ny hoàn hiện của pháp luật vé nhà ở nói chung pháp luật vé hop đồng

cho thuê nhà ở nói ng

KET LUẬN CHƯƠNG 1

ĐỂ det được mục dich đơaranhững phần tích đánh giá thự trong pháp luật hiện

ảnh, những khó khẩn, bất cập trong việc áp dụng pháp luật việc nghiên cứu những

vẫn dé Lý luân cơ bản là rất quan trong Nó là yêu tổ góp phẫn định hướng cho việc

nhân ti, đánh giá và kién nghị hoàn thiện pháp luật có cơ sỡ vồng chắc Tei chương

1, tae

hop đồng thuê nhà ở, Trong đó, những nội dụng ni bật đã dst được nh sa

a đã nghiên cứu và phân tích những vin để ly luân cơ bản nhất liên quan đền,

Thứ nhất tác gã đã phân tích và làm nỗi bật những vẫn đề quan trong về nhàlim cơ sỡ dé ngiên cứu lý luận về hợp đồng thuê nhà 6 Từ việc nghiên cứu những

khái niệm, những quy dinh của phép luật có liên quan đã xây dmg được khái niệm hop đồng thuê nhà ð mt cách hop Lý nhất Tâm nén ting dinh tướng cho vie nghiên, cứu các nội dụng khác

Thứ hai, ân cơ sở khá niệm tác giã đ chỉ ra và phântích những đặc điểm cinhop đồng thu nhà ở Việc phân tich những đặc điểm này giúp cho người đọc biểusâu tắc hơn về loại hợp đẳng này, làm cơ sở để phântích, đánh giá những quy dinh

php luật có liền quan ð chương 2

Thứ ba, rong chương này, tác giả công dun ra một số tiêu chi phân loại hợp

đẳng thuê nhà ö Mỗi tiêu cs, hợp đồng được phân thành các loại khác nhan, đồngthời việc phân loi theo mỗi tiêu chỉ cũng có những ý ngiĩa nhất định trong việc

"nghiên cửu và áp đụng pháp luật

Thứ tr, tắc giã đã nghiễn cứu hệ thống hóa một cách khái quát quy định pháp

uất có liên quan vé hop đồng thuê nhà 3 Vie nghiên cửa khái quit quy định pháp

Init vi hop đồng thuê nhà ở giúp cho người nghiên cửa có được cả nin toàn điện

vi quá tình inh thánh, phát

các thời kỳ khác nhau Thông qua đỏ có thể dr liệu được những thay đổi rong tương

Ini Tờ đó có những kiên nghị hoàn thiện pháp luật phù hợp

cũng như nhũng they dBi của các quy dink này qua

'CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH VÀ ĐÁNH GIÁ VỀ PHÁP LUẠT VIET NAM

HIEN HANH VE HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở2.1 Quy định của pháp lật Việt Nam hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở

2 Chit thé của hợp đồng thud nhà ở

“Theo quy dinh của Luật Nhà ở nim 2014 vé giao dich nhà ở có để cập din các

edu liên áp dụng đối với chủ thể kh tham gja gao dich về nhà ở nói chung và thuêsha ð nói iêng cụ the?

“Đi vớt bên cho thi nhà ở cần dip ứng các đu kiện sai

Thứ nhất phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc ngs được chủ sở hữu cho phép, byquyền dé thục hiện Gao dich vé nhà ở theo quy định của Luật này và phép luật vỀ

din sự Điều này dim bảo tính tuong thích và linh hoạt trong các hoạt động thường gay của đời sống xã hội

Thứ hai, nêu à cá nhân thì phii có diy đã năng lục hành vi din sự đ thực hiệngeo dich vé nhà ở theo quy định của pháp lut dân mực nÊu là ổ chứ thi phấ có hrcách pháp nhân, trừ trường hop tổ chúc tặng cho nha tinh nghĩa, nhà tình thương Khixétvi đổ tudi, khã năng nhận thi, đều kin hành vĩ thi cá nhân được tham gia vào

các giao dich v nhà ở nói chung phải dém bảo phải tir đã 18 ti trở lên không bị mất năng lực hành vi din sự không có khỏ khẩn trong nhận thie và lăn chủ hành vi,

không bị hen chế năng lực hành vi dân me hoặc phi từ đã 15 dn chưa 4318 tuổi thi

hải có sơ ding ý của ngời đi diện theo pháp luật Đối với pháp nhân phải thôn

sn các quy dinh tri Điều 74 Bộ luật Dân sự 2015

“Đi vớt bin bên thi nhà ở cần dip ing các đu kiện sai

Thứ nhất néw là cá nhân trong nước thì phất có đã năng lọc hành vi dân sơ đểthục hiện các gao dich về nhà 6 theo quy định oie pháp luật din nợ và không bit

buộc phải có ding iy tem trú hoặc đăng kỹ thường trả tại nơi có nhà ở được giao

cách Trường hop chủ thể thuê nhà ở không có đã năng hục hành vi din sự hoặc chưa

đã tuổi đỂ thục hiện việc kợ kết hop đồng thu nhà ở thi sẽ do người giêm hồ hoặc

"người đ điện theo pháp uật của người đó xác lập và thực hiện việc ký kết hợp đồng

thuê nha 6

Điền 19 Do nhà 62014

Thứ hơi, nều là cá nhân nước ngoài, nguời Việt Nem định cư ð nước ngoài từ

hãi có đã năng lục hành vi dân sự để thục hiện giao dịch về nhà ở theo quy định ciaphp luật Việt Nam, đập ứng một sổ quy định pháp luật người made ngoài đã điều

Xiện và được phép thu nhà tei Việt Nam

Thứ ba, trường hop bên thuê nhà ở là tổ chúc thi phi có tư cách pháp nhân vàkhông phụ thuc vào nơi đăng ký lánh doanh, nơi thành lập Trong trường họp tổ

chức được ủy quyển quản Lý nhà th phẩi cổ chúc năng lánh doanh dich vụ bắt động sin và đụng hoạt động tại Việt Nam theo quy dinh cit pháp luật v Lành doanh bắt đồng sin.

2.1.2, Nội dung cña hop đồng thud nhà ở

21.2.1, ĐắI hương cia hợp đồng th nhà ở

Đi tương của hop đẳng thuê nhà ở chính là ngôi nhà hoặc điện tích nha cho thuê được tinh bing mát vuông Theo quy dinh tạ Khodn 1 Điễu 3 Luật nhà ở 2014

“Nhà ở là công trình xập cheng với mục dich đễ ở và phuc vụ các nit cẩu anh hoạt

của hộ gia Ảnh; cá nhân” Do nguyên nhân của vie cho thué và thué xuất phát từ

shu cầu cũa các bên trong quan hệ thuế nhà & nôn nó có thi bao gầm hoặc không bao

gu phân điện tích phụ cũa ngãi nhà

Ngoài ra đốt tượng là nhà 6 có thể là nhà ð ng 8 nhà & được xây dụng tiên hân đất @ sing tt tude quyên at đụng hợp pháp cũa tổ chúc, hồ gia Ảnh, cá nhân

ao gm nhà bit thục nhà ở in k và nhà ở đố lập Hoặc nhà chung cự nhà có tử

3 tổng trở lên, cổ nhiều căn hộ, có lối đ, cầu thang chung có phân sở hồu riêng phân

sở hữu chung và hệ thống công tình he ting sử dung chung cho các hộ gia Ảnh, cá

hân tổ chúc Bén canh đó, đối tượng là nha ð cổ thé la nhà ð thương mai, nhà ỡ côngvai nhà ở để phục vụ vụ tế Ảnh cư và nhà ở xã hội

“Tuy nhiên đủ có ở loại hình nhà ð nào tị các đối tuong cia hợp đồng thuê nhà

vấn phải dim bio các điều kiện heo luật định ti Điều 118 Luật nhà ở 2014 và phảidim bảo điều kiện chung của hợp đồng và quan hệ ngiĩa vụ Khoản 2 Điều 276 Bộluật din 222015, nêu không hợp đồng sẽ vô hiệu Cụ th, theo đều 118 Luật nhà ở

2014 quy dink trường hợp giao dich về cho thuê nh ở thì nhà ở phải có day đã các

iu kiện bao gồm:

Thứ nhất cần phải có giấy chúng nhân theo quy dinh côn pháp luật Ngoại trừ

ố trường hợp pháp luật quy đính không bắt buộc cân phải có giấy chúng nhận.như Mua bén nha ở hình thành trong tương lai, TỔ chức thục hiện ting cho nhà tinh

"nghĩa, nhà tinh thương, Bán nhà ð thuộc sỡ hồu nhà nước, bản nhà ð xã hội, nhà ở để phe vụ tới dinh cư không thuộc sở hồn nhà nước, bản nhà ở quy định tei khoăn 4

Điễu 62 của Luật nhà ð 2014, Bán nhà 614 nhà nhận thừa kể

một

Thứ hai Nhà ð cho thuê bắt buộc phi không thuộc diện dang có xây ra tranh,

chip, khiếu nai hoặc đang xiy ra khiêu kiên về quyền sỡ hữu Ngoài ra nhà & cho

thuê không được thuộc điên đang trong thời hạn sở hữu nhà ð đối với trường hop sở Hữu nhà có thời hạn

Thứ ba, đốt với nhà 6 cho thuê phải không thuộc troờng hợp dang hoặc đã bị kếtiên để thi hành án hoặc không bị kế biên để chip hành quyết định hành chính đã cóliệu lục pháp luật của cơ quan nhà nước có hẫm quyén dua ra, Bén cạnh đã, nhà &cho thuê phii không thuộc dién để có quyết din th hồi đất không thuộc điện cóthông báo giãi tôn, phá đố nhà ð cũa cơ quan có thấm quyền,

“Theo quy định của pháp luật, trường hợp thuê nhà ở không bắt buộc phải có

Giấy chứng nhân Trong đó có thuê nhà ở thuộc cỡ hữu nhà nước, thuê nhà ở xã hội,

hà ð đ phục vụ tả định cơ không thuộc sở hữu nhà nuớc quy Ảnh tri khoản 4 Điệu

62 của Luật VỀ nguyên tắc cho thuê nhà ở xã hội thủ bên thuê nhà ở xã hội không

được bán lạ nhà ở trong thời hạn tái thiễu là 05 nim, kể từ thời đễm thanh toán hết

ấn thuê nhà 8È

Ngoài ra trường hợp nhà ở cho thuê thi các điêu kiện nêu trần nhà ở côn phi

đầm bảo chất lượng toàn cho bên thu nhà ö, có đầy đồ hộ thẳng đin, cấp, thoát

nước, bảo dim vệ sinh méi trường và các điều liên thiết yêu khác, Đây là các loại

nhà ở và điều kiên để đơn vào tham gia giao dich vé nha ở nói chung và giao dich

30

thuê nhà ở nối riêng” Mét khác, việc đưa nhà ở vào them gia hop đồng thuê nha 3,oxi đãi tượng này bude phải dim bảo đu kiện chung côn hop đẳng và quan hệ nghĩa

va Ly do la i đổi tượng cia hop đồng luôn lá điễu khoản cơ bản trường hop đổi

tương không rõ ring káo theo việc không thục hiện được hop đồng rên thực tỉ Khi

xem xét dưới gốc đô pháp luật, căn cỡ theo Điều 408 Bộ luật Dân nợ 2015 thi hợpđồng thuê nhà ở sẽ bị “vo hiểu “2%

Qua những g tác gã đi đơn ra trên mudn rỡ thành đối tượng của hop đồng

thuê nhà ð ph dim báo được tính khả thi trong quá bình thục hiện thi nhà ở phẩi

được xác định cụ thi due theo mô phông hoặc hiện trạng thực tổ căng cơ thé baonhiêu khš ning tranh chấp cảng giêm bot bây nhiễu để dim bio tỉnh xác thục về loi

đối tương của hợp đẳng thuê va giá trì sở dạng trong quá tình khai hấc

212.2, Giá thud nhà ở

Do bin chit cia hợp đồng thuê nhà 618 hop đồng co đền bù Chính vi vậy khbên cho thu nhà ở chuyén giao quyền sử dụng nhà ở cho bên thuê nhà ở để đượcnhận một khoăn tiền go là iền thuê nhà Số lượng tin thuê nhà & chính là giá cinhop đồng thuê nhà ở Qua đó có thể hiểu giá tin thuê nhà ở theo hợp đồng thuê nhà

Š là số lương tên mà bên thuê nhà pha trả cho bên cho thuê nhà khi sử đang nhà vào

mục dich & 6

“Theo quy định giá của hop đẳng thuê la một trong các đu khoăn thông thing

vi gi thuê do các bên thia thun hoặc do người thứ ba xác dinh theo yêu cầu cũa các bên trừ trường hợp luật có quy din khác, Trường hợp không có the thuận hoặc thôn thuận không 8 rang thi giáthuê nha ở được xác định theo giá th rường tạ dia

và thải diém giao kết hop đồng thuê Trường hop các bên rong họp đẳng thuê nhà ðkhông thô thuân v đều khoăn này, hop đồng vấn có thể thục hiện được Theo Điện

473 Bộ luật din nự 2015 quy dinh giá thu do các bên thôa thun hoặc do người thử

te xác dinh theo yêu cầu cũa các bận, trừ trường họp luật cố quy định khác Trường hop không cỏ thôn thuận hoặc this thuận không rõ rang thi giá thuê được xác din

theo giá thi trường tử địa đm và thi đm giao kết hop đồng thuê

Hota) Bae By Barats

Ngồi ra theo Điều 129 Luật nhà ở 2014 quy dint: “Bên cho thuế và bên tad

hà ở được thơn thiên giá thuế và nh thức trả tiễn hud nhà theo định kỳ hoặc tr

mốt lẫn: trường hop Nhà nước cơ quy độnh về giá thé nhà ở thi các bên phái thựcIgn theo qup đình đĩ” Trường hợp clus hit hen họp đẳng thuê nhà ở ma bên cho

thuê thục hiện cãi tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thi bin cho thuê được quyển

iu chính giá thuê nhà & Giá thuê nhà ở mới do các bén thơn thuân, trường hợp

khơng thơn thuân được thi bên cho thuê cổ quyền đơn phương chấm dit hop đồng

thuê nha ð và phi bả thường cho bên thu theo quy dinh của pháp luật Ngồi nhõng

uy dinh tén thì việc xác dinh đầu khoăn giá trong hop đồng thuê nh ở cn được

xem xét dựa tiên quy đính chuyên ngành theo quy định của pháp luật.

Giá thuê nhà ở cĩ thể được các bên thơn thuân theo tháng hoặc theo quý, trong

6 trường hợp giá thuê nhà ở cĩ thể được các bên théa thuận theo năm Số én

thuê nha & cĩ thé được các bin than tốn truve hoặc sau kha ký kết hop đẳng thuê nhà , đơn vị iẫntệ được xác định a theo đơn vị tin Việt Nam đẳng Trường hợp các bin st dang các đơn vi tiên tế khác ngồi Đảng Việt Nam du được coi là ví pham pháp luật việc các bên rong hop đẳng thuê nhà thơa thuận định giá, ghi giá

‘bing ngoại tệ à vi phạm quy dinh pháp luật, dị cĩ quy đối giá ti tương đường bingDéng ViệtN am và theo do cĩ thi bị phạt én từ 30 hiệu đẳng din 50 triệu đẳng theoiim nkhộn 4 Điều23 Nghị ảnh số 58/2019/NĐ-CP

một

21.23, Thời ham của hợp đồng ud nhà ở

Cơng như họp đẳng thuế ti sẵn hợp đồng thuê nha ở à bên cho thuê giao nhàcho bên thuê rỡ dang nha véo mục đích để ð trọng một thời gian nhất nh gợi Tà thơihan thuê nhà Thơng thường hợp đồng thuê nhà ở giữn tr nhân với nhau huy hop đồng

thuê nhà ở mà bên thuê là người nước ngồi thi thời han đợc quy định rõ ring Tuy hiên trong hợp đồng thuê nha ở thuộc sở hữu của Nhà nước thường quy nh thời

an thuê từ03 dn 05 năm, Het thời hạn số kỷ tấp, nhưng trên thục té hau như cáctên khơng kỹ Ini hop đổng Hop đồng thuê nhà ð ngồi đặc điểm meng tính chất

thương mind cịn mang tính chất chỉnh tis xã hối Do đồ chỉ khi nào Nhà nước cân

3

sử đăng nhà ở vào mục địch khác cân thiết hơn thi Công ty quan lý nhà sẽ bổ tr cho

bên thuê mốt chở khác

“rong các quy dinh của Luật ánh doanh bắt động săn 2014 vé thù: han thuê nhà

Š thi hoàn toàn đều do các bên te do thôn thuận với nhau Quy nh này trong luật

ảnh doanh bất động sản xuất phát từ nguyên tic bình ding hr nguyên Nó dim bio

quyền nữ hữu hợp pháp vé nhà ð cia bên cho thuê nhà ð, dng thời nó công phi bảo đâm quyén có nhà & cho bên thuê nhà

Trong thôi hạn của hợp đẳng thuê nhà, các bên chỉ được quyển đơn phương châm đất hop đồng khi có bánh và vi pham đoợc dự hiệu trong Điều 30 Luật kính doanh bit đông sản 2014 Bén thuê nhà ở phải tr ei nhà ở cho bên cho thuê nhà khi thời han thuê đá hết hoặc khi một bin vi pham, bên còn lại cổ quyền đơn phương

chim dit hợp đẳng Tuy nhiên, dò thời bạn cũa hợp đồng do các bân thôn thuận

nhưng không được vượt quá thoi hạn giao nha, thuê nha ở hoặc thời han sở dụng nhà ð

Đi với trường hợp nếu không có théa thuận thi được xác định theo mục đíchthuê nhà ð Theo Điều 474 Bộ luật Dân sơ 2015 quy đính vé thời hạn thuê tủ sổ do

các bên tự tha thuận với nhau và rong trường hợp các bên không có thôa thuận vé thời hạn thuê nha ở và thời hạn thuê nhà ở không thể xác định được theo mục dich

thuê thi mối bên đều có quyin chấm dit hợp đẳng thu nhà ở bất cứ lúc nào, nhưng,Với đều kiện phi thông báo cho bên ki rước một khoảng thời gian hop lý theo thoả

the thuận thời hạn hoặc có thõa thuận những không xác định õ Vi vậy, trường hợp

có tranh chấp vé đều khoản thời hạn đối với hợp đẳng thu nhà & thủ quy định này

sổ được ưu iên áp dụng để giã quyết nha &