MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở 10 1 1 Khái niệm nhà ở và hợp đồng thuê nhà ở 10 1 2 Đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở 18 1 3 Phân loại hợp đồng thuê nhà ở[.]
MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở 10 1.1 Khái niệm nhà hợp đồng thuê nhà 10 1.2 Đặc điểm hợp đồng thuê nhà 18 1.3 Phân loại hợp đồng thuê nhà 21 1.4 Khái quát quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà qua thời kỳ 24 Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ 30 HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở 2.1 Chủ thể hợp đồng thuê nhà 30 2.2 Nội dung hợp đồng thuê nhà 35 2.3 Hình thức hợp đồng thuê nhà 46 2.4 Hiệu lực hợp đồng thuê nhà 47 2.5 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà 56 Chương 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ 61 NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HOÀ BÌNH VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN 3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng thuê nhà địa bàn 61 tỉnh Hồ Bình 3.2 Đánh giá quy định pháp luật Việt Nam hợp đồng thuê nhà 69 số kiến nghị hoàn thiện KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân UBND : Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nhà phương tiện quan trọng để người thỏa mãn nhu cầu - ba nhu cầu người Để thỏa mãn nhu cầu nhà ở, chủ thể thơng qua nhiều phương thức khác nhau, phương thức thông qua việc giao kết hợp đồng thuê nhà Khi kinh tế xã hội phát triển mạnh, dân số tăng nhanh nhu cầu nhà nói chung, nhu cầu giao kết hợp đồng thuê nhà nói riêng lại trở thành nhu cầu cao hết Chính vậy, pháp luật nhà nói chung, pháp luật hợp đồng thuê nhà nói riêng đời tất yếu khách quan để điều chỉnh mối quan hệ Trải qua giai đoạn khác nhau, quy định pháp luật nhà nói chung, hợp đồng thuê nhà nói riêng ln có thay đổi để bảo đảm phù hợp với thực tiễn đời sống Tuy vậy, phát triển không ngừng đời sống xã hội khiến cho quy định pháp luật nhà nói chung, quy định hợp đồng thuê nhà nói riêng cịn bất cập khơng cịn phù hợp mà cần phải hồn thiện Ví dụ, Luật Nhà năm 2014, chủ sở hữu nhà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà hợp pháp1 đồng thời chủ thể hợp đồng thuê nhà ở, song theo quy định Bô luật Dân (BLDS) năm 2015, chủ thể hợp đồng cá nhân pháp nhân; theo quy định Luật Nhà cá nhân giao kết hợp đồng thuê nhà phải có lực hành vi dân đầy đủ 2, theo quy định BLDS năm 2015 cá nhân có lực hành vi dân khơng đầy đủ xác lập thực giao dịch bất động sản thông qua người đại diện, Ngồi ra, cịn nhiều quy định khơng phù hợp có mâu thuẫn với quy định pháp luật khác có liên quan Những mâu thuẫn, bất cập quy định hợp đồng thuê nhà trước hết thể không thống thiếu tính đồng quy định pháp luật Ngồi ra, khơng thống dẫn đến khó khăn q trình áp dụng Điều địi hỏi phải có nghiên cứu chuyên sâu nhằm đưa kiến nghị, giải pháp để khắc phục tình trạng Khoản 12 Điều Luật Nhà năm 2014 Điều 119 Luật Nhà năm 2014 2 Cho đến thời điểm nay, có nhiều cơng trình nghiên cứu hợp đồng thuê nhà với nhiều hướng tiếp cận phạm vi tiếp cận khác Các công trình đưa số kiến nghị hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng thuê nhà thực tiễn Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu khía cạnh nhỏ hợp đồng thuê nhà Cá biệt có số cơng trình nghiên cứu tồn diện hợp đồng th nhà song hầu hết thực trước Luật Nhà năm 2014 có hiệu lực thi hành, nghiên cứu lĩnh vực cụ thể Hơn nữa, hầu hết cơng trình tập trung phân tích, đánh giá quy định pháp luật mà đề cập đến thực trạng áp dụng pháp luật, đặc biệt thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng th nhà tỉnh Hịa Bình, địa phương mà việc giao kết hợp đồng thuê nhà chưa thực phổ biến, chưa phù hợp với quy định pháp luật Do đó, kiến nghị hồn thiện mà cơng trình đưa khơng cịn phù hợp lẻ tẻ mà khơng có tính hệ thống Từ thực tiễn cho thấy việc tiếp tục nghiên cứu quy định pháp luật thực tiễn thực quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà nói chung, thực tiễn áp dụng pháp luật tỉnh Hịa Bình nói riêng địi hỏi thiết Do đó, tác giả lựa chọn nghiên cứu đề tài "Hợp đồng thuê nhà theo pháp luật hành thực tiễn áp dụng địa bàn tỉnh Hịa Bình" Việc nghiên cứu đề tài mang lại giá trị lý luận, thực tiễn cao Tình hình nghiên cứu đề tài Nguyễn Bình An (2012), Công chứng hợp đồng cho thuê nhà làm văn phòng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Tạp chí Tịa án, số 7, tr 20-22 Bài viết đề cập đến hoạt động công chứng hợp đồng cho thuê nhà sử dụng vào mục đích làm văn phòng làm việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà không đề cập đến nội dung khác hợp đồng thuê nhà Hơn nữa, viết thực thời điểm Luật Nhà năm 2014 chưa ban hành nên viết khơng đưa kiến nghị hồn thiện quy định Luật văn khác có liên quan Nguyễn Việt Cường (1996), Hợp đồng thuê nhà pháp luật dân Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Luận văn giải vấn đề lý luận thực trạng pháp luật thực trạng giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà Tuy vậy, luận văn nghiên cứu thời điểm Pháp lệnh Nhà năm 1991 có hiệu lực pháp luật nên phân tích, kiến nghị hồn thiện khơng cịn phù hợp với thực tiễn Nguyễn Việt Cường (2000), Hỏi - đáp hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán tài sản, mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà phương hướng giải tranh chấp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Cuốn sách bao gồm câu hỏi trường hợp cụ thể chủ yếu dẫn chiếu quy định pháp luật mà khơng phân tích, đánh giá quy định pháp luật có liên quan đến hợp đồng thuê nhà Hơn nữa, sách viết thời điểm Luật Nhà chưa ban hành nên khơng có giá trị thực tiễn thời điểm Nguyễn Minh Hằng (2016), Phạm vi xét xử phúc thẩm từ thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở, Tạp chí Kiểm sát, số 18, tr 32-35 Bài viết phân tích quy định phạm vi xét xử phúc thẩm Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 liên quan đến tranh chấp hợp đồng thuê nhà Trong nêu số vướng mắc từ thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà theo quy định phạm vi xét xử phúc thẩm Qua đó, viết đề xuất số giải pháp nhằm vướng mắc trình giải Như vậy, viết khơng tập trung phân tích vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật hợp đồng thuê nhà mặt nội dung mà tập trung vào nghiên cứu vấn đề liên quan đến trình tự, thủ tục giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà Phạm Thị Vân Hương (2011), Những ý kiến khác giải vụ tranh chấp hợp đồng thuê nhà, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số 6, tr 48-50 Bài viết tập trung phân tích, đánh giá quan điểm khác liên quan đến việc giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà Trong đó, chủ yếu tập trung vào vấn đề thủ tục Hơn nữa, phân tích, đánh giá viết hồn tồn dựa quy định Luật Nhà năm 2005 văn hướng dẫn thi hành, nên chưa giải hạn chế, bất cập quy định Luật Nhà năm 2014 văn hướng dẫn thi hành Phan Thị Vân Hương (2011), Tranh chấp hợp đồng thuê nhà vô hiệu vi phạm hình thức, Tạp chí Tịa án, số 18, tr 29-31 Bài viết thực thời điểm BLDS năm 2005 Luật Nhà năm 2005 hiệu lực Trong hai văn này, hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn nhiều trường hợp phải công chứng, chứng thực Nghiên cứu nội dung viết cho thấy, viết tập trung vào vấn đề giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà vô hiệu mà không giải nội dung khác liên quan đến hợp đồng thuê nhà Lê Thị Luyến (2011), Hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật hành, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Trong cơng trình này, tác giả tập trung làm rõ ba vấn đề lớn khái quát chung hợp đồng thuê nhà ở, yếu tố quan hệ hợp đồng thuê nhà ở, thực trạng pháp luật giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê nhà Trong đó, tác giả kết cấu luận văn theo hướng đan xen mà khơng rạch rịi nội dung lý luận thực trạng pháp luật Đặc biệt, tác giả đề cập đến quy định pháp luật chương luận văn Hơn nữa, luận văn này, tác giả không đề cập đến thực tiễn thực pháp luật hợp đồng th nhà nên khơng có kiến nghị nâng cao hiệu thực pháp luật Nhìn chung, luận văn nghiên cứu thời điểm Luật Nhà năm 2014 chưa ban hành nên nhiều bất cập Luật Nhà năm 2014 chưa phân tích để Nguyễn Minh Oanh (chủ biên, 2018), Bình luận Luật Nhà năm 2014, Nxb Lao động, Hà Nội Cuốn sách vào phân tích, đánh giá tổng thể quy định Luật Nhà năm 2014, bao gồm quy định liên quan đến cho thuê nhà Tuy nhiên, phân tích đánh giá thực trực tiếp điều luật cụ thể mà liên hệ so sánh với quy định pháp luật khác có liên quan Ngồi ra, sách chưa có phân tích, đánh giá vấn đề lý luận hợp đồng thuê nhà thực tiễn thực pháp luật loại hợp đồng Do vậy, sách chưa giải triệt để vấn đề lý luận, quy định pháp luật thực tiễn thực pháp luật hợp đồng thuê nhà Nguyễn Minh Oanh (chủ biên, 2018), Bình luận Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Nxb Lao động, Hà Nội Tương tự Bình luận Luật Nhà năm 2014, sách này, nhóm tác giả vào phân tích, đánh giá điều luật mà không tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận, pháp lý thực tiễn thực pháp luật hợp đồng thuê nhà hoạt động kinh doanh bất động sản Do đó, sách chưa giải vấn đề lý luận, pháp luật thực tiễn thực pháp luật hợp đồng thuê nhà mà đề tài luận văn mong muốn nghiên cứu 10 Đào Thị Phương (2010), Hợp đồng thuê nhà ở, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội Khóa luận thực thời điểm Luật Nhà năm 2005 có hiệu lực pháp luật nên phân tích, đánh giá, kiến nghị hồn thiện xoay quanh Luật Nhà năm 2005 mà không liên quan đến Luật Nhà năm 2014 Mặc dù phân tích, đánh giá khóa luận chi tiết, song khơng cịn giá trị việc kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà thời điểm 11 Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên, 2014), Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội Cuốn sách viết quy định hợp đồng thuê nhà đề cập BLDS Luật Nhà Tuy nhiên, sách khơng tập trung vào phân tích, đánh giá vấn đề lý luận hợp đồng thuê nhà mà đưa bình luận liên quan đến quy định BLDS năm 2005, có quy định liên quan đến hợp đồng thuê nhà Song, thời điểm tại, quy định hợp đồng thuê nhà quy định thành loại hợp đồng cụ thể BLDS mà ghi nhận Luật Nhà năm 2014 quy định chung giao dịch dân hợp đồng BLDS Do đó, phân tích, đánh giá quy định hợp đồng thuê nhà có giá trị tham khảo khơng có giá trị việc đưa kiến nghị hoàn thiện quy định Luật Nhà năm 2014 văn pháp luật có liên quan 12 Châu Thị Khánh Vân (2018), Thời điểm kí kết hợp đồng mua bán, cho thuê, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai, Tạp chí Kiểm sát, số 5, tr 36-41 Bài viết không nghiên cứu chuyên sâu hợp đồng cho thuê nhà mà tập trung phân tích, bình luận quy định pháp luật thời điểm kí kết hợp đồng mua bán, cho thuê, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai dự án đầu tư đề xuất hướng khắc phục điểm hạn chế pháp luật vấn đề Các nội dung khác liên quan đến hợp cho thuê nhà không đề cập viết 13 Nguyễn Văn Túy (2016), Hợp đồng thuê nhà theo luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luận văn thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội Đây cơng trình nghiên cứu tồn diện hợp đồng thuê nhà từ thời điểm Luật Nhà năm 2014 có hiệu lực pháp luật, song tập trung nghiên cứu hợp đồng thuê nhà theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Theo đó, luận văn nghiên cứu loại hợp đồng thuê nhà mà bên hợp đồng tổ chức có chức kinh doanh dịch vụ cho th nhà Do đó, nghiên cứu, phân tích, đánh giá luận văn chủ yếu tập trung vào hợp đồng thuê nhà góc độ kinh doanh bất động sản Chính vậy, luận văn chưa nghiên cứu tồn diện trường hợp có liên quan hợp đồng thuê nhà ở, nên chưa xây dựng hệ thống kiến nghị toàn diện loại hợp đồng Kết luận chung: Thực tiễn cho thấy hợp đồng thuê nhà loại hợp đồng giao kết thực phổ biến thực tế, pháp luật hợp đồng thuê nhà quy định có vị trí quan trọng hệ thống pháp luật hợp đồng pháp luật nhà Tuy nhiên, nghiên cứu pháp luật nhà nói chung, pháp luật hợp đồng thuê nhà nói riêng chưa nhận quan tâm mức nhà nghiên cứu Các nghiên cứu đề cập đến khía cạnh nhỏ liên quan đến hợp đồng thuê nhà Một số cơng trình nghiên cứu tồn diện loại hợp đồng lại thực trước Luật Nhà năm 2014 có hiệu lực nghiên cứu góc độ loại hợp đồng hoạt động kinh doanh bất động sản Chính vậy, bất cập, hạn chế quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà hành chưa đề cập đầy đủ chưa có kiến nghị hồn thiện pháp luật có giá trị Do đó, việc tiếp tục nghiên cứu quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà thực cần thiết mang lại giá trị lý luận, thực tiễn sâu sắc Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài hướng tới mục đích xây dựng hệ thống kiến nghị hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật tỉnh Hịa Bình hợp đồng thuê nhà 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu trên, luận văn có nhiệm vụ cụ thể sau: Thứ nhất, luận văn phải tập trung nghiên cứu, phân tích, đánh giá vấn đề lý luận hợp đồng th nhà cơng trình cơng bố Từ hồn thiện, bổ sung để xây dựng hệ thống lý luận hợp đồng thuê nhà Thứ hai, luận văn phải đưa phân tích, đánh giá quy định pháp luật hành hợp đồng thuê nhà Những nghiên cứu, phân tích, đánh giá quy định pháp luật hành thực theo hướng đánh giá kết nghiên cứu công trình trước đó, tìm điểm chưa phù hợp, từ có nghiên cứu, phân tích, đánh giá quy định pháp luật hành cách phù hợp Thứ ba, luận văn nghiên cứu thực tiễn thực pháp luật hợp đồng thuê nhà địa bàn tỉnh Hịa Bình để đưa nhận xét, đánh giá thực trạng thực pháp luật địa phương Thứ tư, từ phân tích, đánh giá vấn đề lý luận bản, thực trạng pháp luật thực tiễn thực pháp luật, luận văn xây dựng hệ thống kiến nghị hoàn thiện pháp luật giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng thuê nhà thực tế Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà thực tiễn thực tỉnh Hịa Bình 4.2 Phạm vi nghiên cứu Về nội dung nghiên cứu: luận văn tập trung nghiên cứu quy định pháp luật hành hợp đồng thuê nhà thực tiễn thực pháp luật hợp đồng thuê nhà địa bàn tỉnh Hịa Bình Về thời gian nghiên cứu: luận văn tập trung nghiên cứu quy định pháp luật thực tiễn thực pháp luật từ Luật Nhà năm 2014 có hiệu lực pháp luật Bên cạnh có so sánh, đối chiếu với quy định Luật Nhà năm 2005 thực tiễn thực trước Về khơng gian nghiên cứu: luận văn tập trung nghiên cứu quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà Việt Nam Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Đề tài nghiên cứu quan điểm chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh đường lối Đảng xây dựng nhà nước pháp quyền Xã hội chủ nghĩa Việt Nam Do đó, phương pháp nghiên cứu áp dụng luận văn phải phù hợp với phương pháp luận nghiên cứu Những phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp phân tích, tổng hợp tác giả sử dụng để nghiên cứu tình hình nghiên cứu đề tài trước Phương pháp sử dụng để nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng thuê nhà Phương pháp so sánh, tổng hợp, đánh giá tác giả sử dụng nghiên cứu thực trạng quy định pháp luật hành hợp đồng thuê nhà Trong q trình phân tích quy định pháp luật hành, tác giả so sánh với quy định pháp luật trước để thấy điểm hoàn thiện pháp luật hành Đồng thời, việc đánh giá quy định pháp luật giúp cho tác giả có sở để đưa kiến nghị hoàn thiện pháp luật Ngoài ra, thực đề tài này, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu khác phương pháp lịch sử, phương pháp tư logic, để nghiên cứu lược sử quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà phân tích, đánh giá, kiến nghị hoàn thiện pháp luật thực tiễn thực pháp luật Những đóng góp đề tài Việc nghiên cứu đề tài luận văn có số điểm sau: Luận văn xây dựng khái niệm hoàn chỉnh phù hợp hợp đồng thuê nhà ở, khái niệm thể rõ chất hợp đồng thuê nhà Luận văn phân tích đầy đủ đặc điểm pháp lý hợp đồng thuê nhà Luận văn cơng trình nghiên cứu cách tồn diện quy định pháp luật hành (từ Luật Nhà năm 2014 có hiệu lực pháp luật) hợp đồng thuê nhà ở, đồng thời đưa đánh giá ưu, nhược điểm pháp luật hành, làm sở xây dựng hệ thống kiến nghị hoàn thiện Luận văn cơng trình nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà địa bàn tỉnh Hịa Bình Luận văn đưa hệ thống kiến nghị hoàn thiện Luật Nhà năm 2014 văn có liên quan hợp đồng thuê nhà thực tiễn thực pháp luật loại hợp đồng ... vấn đề lý luận hợp đồng thuê nhà Chương Pháp luật Việt Nam hành hợp đồng thuê nhà Chương Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng thuê nhà địa bàn tỉnh Hòa Bình số kiến nghị hồn thiện 10 Chương... biến thực tế, pháp luật hợp đồng thuê nhà quy định có vị trí quan trọng hệ thống pháp luật hợp đồng pháp luật nhà Tuy nhiên, nghiên cứu pháp luật nhà nói chung, pháp luật hợp đồng thuê nhà nói riêng... trạng áp dụng pháp luật, đặc biệt thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng th nhà tỉnh Hịa Bình, địa phương mà việc giao kết hợp đồng thuê nhà chưa thực phổ biến, chưa phù hợp với quy định pháp luật