LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là báo cáo thực tập tại cơ quan tiếp nhận thực tập Các nội dung trong báo cáo là trung thực, đảm bảo độ tin cậy Xác nhận của Cán bộ hướng dẫn thực tập Tác giả báo c.
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan báo cáo thực tập quan tiếp nhận thực tập Các nội dung báo cáo trung thực, đảm bảo độ tin cậy./ Xác nhận Cán hướng dẫn thực tập Tác giả báo cáo thực tập (Ký ghi rõ họ tên) i DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS: BLHS: BLLĐ: BLTTDS: BLTTHS: HĐTP: TANDTC: VBQPPL: HĐMB: NĐ-CP: Bộ luật Dân Bộ luật Hình Bộ luật Lao động Bộ luật Tố tụng Dân Bộ luật Tố tụng Hình Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân Tối cao Văn quy phạm pháp luật Hợp đồng mua bán Nghị định – Chính phủ MỤC LỤC MỞ ĐẦU Với phương trâm “Người thực, việc thực, tạo giá trị thực” Công ty Cổ phần Tập đoàn KSFINANCE Chủ đầu tư uy tín ngành bất động sản, cung cấp cho khách hàng – người tiêu dùng sản phẩm hộ chất lượng, yếu tố thành cơng Cơng ty nhờ phần không nhỏ vấn đề pháp lý hợp đồng mua bán nhà Nhà vấn đề nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu giác độ khác nhau, từ đưa khái niệm khác nhà Theo phạm trù triết học, nhà lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học phương tiện đáp ứng nhu cầu người; theo phạm trù kinh tế - dân nhà khối tài sản thường có giá trị lớn; cịn theo phạm trù pháp luật đối tượng điều chỉnh nhiều ngành luật, có ngành luật dân Nhà gắn liền với sống người, nhu cầu thiếu cá nhân, gia đình nên mang tính xã hội sâu sắc Chính thế, quyền nhà ln ghi nhận Hiến pháp hầu hết quốc gia với tư cách quyền công dân Ở nước ta, Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi) Điều 58 quy định cơng dân có quyền sở hữu hợp pháp nhà Để đáp ứng nhu cầu có nhà cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho tham gia giao dịch mua bán nhà Tuy nhiên, nhu cầu nhà điều kiện nước có mật độ dân số đơng nước ta cao, đặc biệt đô thị lớn như: Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh vấn đề tạo lập nhà pháp luật quy định chặt chẽ ngày hoàn thiện bước, tạo sở pháp lý vững cho thị trường bất động sản hình thành phát triển theo định hướng Nhà nước Mặc dù vậy, nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan nhiều chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà lại không thực hiện, thực quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, dẫn đến nhiều tranh chấp xảy làm cho giao dịch mua bán nhà vốn phức tạp lại phức tạp Chính vậy, đề tài "Hợp đồng mua bán nhà - số bất cập thực tiễn áp dụng" nghiên cứu dựa sở lý luận, sở thực tiễn, nhằm điểm hạn chế pháp luật thực định Từ tìm phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản nước ta phát triển lành mạnh NỘI DUNG CHƯƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1 Khái niệm Theo quy định Điều 385 Bộ Luật Dân 2015, hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Như vậy, hợp đồng phải xuất phát từ yếu tố thỏa thuận thỏa thuận hợp đồng Chỉ thỏa thuận làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân tạo nên quan hệ hợp đồng Trên thực tế, thỏa thuận mang tính cách giúp đỡ vơ tư (ví dụ: cho nhờ xe, ) hay thỏa thuận mang tính cách xã giao (nhận lời mời dự tiệc hay chơi ) hợp đồng “Hợp đồng mua bán nhà thỏa thuận văn bên mua bên bán, theo bên bán nhà có nghĩa vụ chuyển giao ngơi nhà phần nhà quyền sở hữu nhà phần nhà cho bên mua; bên mua chủ sở hữu nhà phần nhà bên bán chuyển giao Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán thời hạn, địa điểm, theo phương thức bên thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà ở” 1.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng song vụ Theo đó, bên bán nhà bên mua nhà có quyền nghĩa vụ định, không bên có quyền phải thực nghĩa vụ Nghĩa vụ bên quyền lợi bên ngược lại Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực nghĩa vụ không thực cam kết thỏa thuận, bên có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực đúng, thực đủ cam kết thỏa thuận Tính song vụ cịn thể chỗ quyền lợi bên bán bên mua đảm bảo bên mua bên bán thực đầy đủ nghĩa vụ tương ứng Nói cách khác, hợp đồng mua bán nhà ở, quyền nghĩa vụ bên bán tương ứng với nghĩa vụ quyền bên mua Vì hợp đồng mua bán nhà phải lập thành nhiều có giá trị pháp lý nhau, bên giữ để làm sở pháp lý cho việc đảm bảo quyền việc thực nghĩa vụ Tuy nhiên, đặc tính song vụ biểu rõ nét sau hợp đồng chứng thực, chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền (thời điểm có hiệu lực hợp đồng) Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng có đền bù Tức là, hợp đồng, bên bán nhà bên mua nhà thực cho bên lợi ích, nhận từ phía bên lợi ích tương ứng Điều hoàn toàn khác với việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà quan hệ thừa kế, tặng cho nhà Trong hai loại quan hệ này, người chuyển giao quyền sở hữu nhà không nhận lợi ích vật chất tương ứng với giá trị nhà để lại thừa kế đem tặng, cho Còn người tiếp nhận quyền sở hữu nhà (người thừa kế, tặng cho) thực nghĩa vụ tài sản người chuyển quyền sở hữu nhà Đặc điểm đền bù hợp đồng mua bán nhà cụ thể hóa nguyên tắc trao đổi ngang giá giao lưu dân mà bên mua bán thực để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp họ tham gia giao kết hợp đồng Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng chuyển giao tài sản quyền sở hữu tài sản từ phía người bán cho người mua Trong quan hệ giao dịch mua bán này, người bán nhà có trách nhiệm chuyển giao nhà phần nhà quyền sở hữu nhà hợp pháp cho người mua, đồng thời người bán nhà phải chuyển giao quyền sử dụng đất có nhà cho người mua, trừ trường hợp bán nhà phần đất thuê CHƯƠNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH 2.1 Phân loại hợp đồng mua bán nhà 2.1.1 Hợp đồng mua bán nhà gắn với quyền sử dụng đất Đây loại hợp đồng thông dụng dùng giao dịch nhà tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà hợp đồng mua bán nhà gắn với quyền sử dụng đất xây dựng tồn diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân xây dựng phần đất Tuy nhiên, tính chất đặc biệt đối tượng hợp đồng chỗ, hai bên không thực giao dịch với mục đích mua nhà đơn lẻ mà ln gắn liền với việc mua bán quyền sử dụng đất Do đó, giá trị hợp đồng khơng tính giá trị nhà ở, mà cịn tính giá trị quyền sử dụng đất mua bán 2.1.2 Hợp đồng mua bán nhà chung cư Đây loại hợp đồng mà việc mua bán có đối tượng nhà dạng hộ chung cư Điều Luật Nhà năm 2014: “Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung…” Như vậy, thực chất mua bán nhà chung cư có mục đích chủ yếu chuyển quyền sở hữu phần nhà thuộc sở hữu riêng Phần nhà cơng trình sở hữu chung khu nhà chung cư quyền phát sinh từ quyền sở hữu hộ khu nhà chung cư Song, đặc tính nhà chung cư nên chung cư hình thành tương lai hợp đồng mua bán nhà chung cư chủ yếu hợp đồng góp vốn Chủ đầu tư thỏa thuận với tổ chức, nhân văn văn ghi nhận góp vốn theo hình thức hợp đồng để đầu tư xây dựng nhà chung cư Theo hợp đồng này, bên góp vốn nhận sản phẩm nhà hình thành tương lai sở theo thỏa thuận hợp đồng 2.2 Vai trò pháp luật hợp đồng mua bán nhà 2.2.1 Là công cụ để nhà nước quản lý hoạt động giao dịch nhà Nhà loại tài sản có giá trị lớn tăng dần theo thời gian xem kênh tích lũy vốn kinh doanh bên cạnh việc đầu tư vào vàng Đơ la , Nhà nước quản lý hoạt động giao dịch mua bán nhà với công cụ quy định khung pháp lý để đảm bảo an toàn cho giao dịch dân Nhà nước quản lý hoạt động giao dịch công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng; quản lý khung giá; quản lý biến động; quản lý chủ thể mục đích sử dụng Các giao dịch mua bán nhà phải có giám sát Nhà nước, đặc biệt khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia Nhà nước vào thị trường bất động sản có giao dịch nhà công cụ, quy định khung pháp lý yếu tố pháp luật làm cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch thông tin, ổn định an tồn Thơng qua kiểm sốt thị trường nhà ở, Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách từ thuế giao dịch bất động sản 2.2.2 Là sở pháp lý để bên tham gia quan hệ giao dịch thực nguyên tắc tự thỏa thuận Hợp đồng mua bán nhà lĩnh vực cụ thể hợp đồng Do đó, tự thỏa thuận nguyên tắc quan trọng, chi phối tồn q trình xây dựng hợp đồng Ngun tắc tự giao kết hợp đồng xuất phát từ nguyên tắc luật dân Bằng nguyên tắc này, cá nhân, tổ chức hội đủ điều kiện tư cách chủ thể tham gia thực quyền giao kết giao dịch hợp đồng dân phù hợp với nhu cầu đáp ứng nguyện vọng Tuy nhiên, hợp đồng có hiệu lực pháp luật, pháp luật cơng nhận bảo vệ ý chí bên giao kết hợp đồng phù hợp với ý chí nhà nước, lợi ích cá nhân khác, lợi ích chung xã hội trật tự cơng cộng Vì vậy, can thiệp nhà nước vào quan hệ pháp luật tư, có việc kiểm sốt tự hợp đồng giới hạn pháp lý Sự kiểm soát nhằm bảo đảm lợi ích cộng đồng, tồn xã hội thực thông qua quy định pháp luật trở thành giới hạn cho tự ý chí chủ thể tham gia giao kết thực hợp đồng mua bán nhà thực tế 2.2.3 Là sở pháp lý giải tranh chấp xử lý vi phạm Trong trình bên thực hợp đồng mua bán nhà phát sinh bất đồng quan điểm điều khoản hợp đồng để đến thực hợp đồng mua bán nhà Dựa khuôn khổ quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, quan chức có thẩm quyền giải tranh chấp có sở để xác định tính tuân thủ quy định, tính phù hợp pháp luật hành hợp đồng, hành vi vi phạm liên quan trình thực Đồng thời, quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà sở để xử lý hành vi vi phạm 2.2.4 Bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp bên Khi hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực làm phát sinh quyền, nghĩa vụ bên thỏa thuận hợp đồng quyền, nghĩa vụ khác Trong quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất chuyển giao quyền nhận giá trị tốn bên mua bán quan trọng Thơng qua quan chức năng, Nhà nước công nhận hợp đồng bảo đảm cho quyền sở hữu, quyền sử dụng chuyển giao nhanh chóng Pháp luật hợp đồng mua bán nhà pháp lý để bên tham gia giao dịch đối chiếu để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp mình, kể trường hợp đồng bị xác định vơ hiệu Cơ sở thể việc, bên xác định tính hợp pháp, an tồn đối tượng hợp đồng điều khoản hợp đồng Việc thực nghĩa vụ hợp đồng nhằm hướng đến bảo vệ quyền lợi bên Khi bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng khn khổ pháp luật hợp đồng mua bán, chủ thể bị xử lý để khơi phục quyền lợi cho bên bị vi phạm 2.2.5 Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Các quy định pháp luật tạo ổn định cho quan hệ xã hội mua bán nhà Chính nhờ an toàn, ổn định mà chủ thể yên tâm tham giao kết hợp đồng Nhờ vậy, khuyến khích cá nhân, tổ chức tham gia thị trường bất động sản Nhờ tạo nên minh bạch, phát triển theo chiều hướng tích cực thị trường nhà ở; loại bỏ yếu tố tiêu cực như: gian lận, thiếu minh bạch, đầu Chỉ giá trị nhà phù hợp với giá cả; nhà đáp ứng nhu cầu thật người dân, sở pháp lý đảm bảo cho giao dịch phù hợp thị trường bất động sản nói chung thị trường nhà nói riêng phát triển ổn định Vì vậy, Nhà nước phải xây dựng khuôn khổ pháp lý phù hợp nhằm bảo vệ, thúc đẩy lành mạnh hóa quan hệ pháp lý giao dịch nhà 2.2.6 Ổn định quan hệ sở hữu nhà ở, hạn chế rủi ro phát sinh Pháp luật mua bán nhà có vai trị quan trọng ổn định quan hệ sở hữu nhà hạn chế tối đa rủi ro phát sinh bên thực việc giao dịch Tuy nhiên, vai trò đạt quy định pháp luật hoàn chỉnh, phù hợp thực tiễn Nhờ chế tài áp dụng với bên tham gia vi phạm nghĩa vụ hợp đồng như: bị phạt cọc (nếu bên có thỏa thuận), bồi thường thiệt hại, hủy giao dịch mà tạo ổn định, trật tự, ý thức tuân thủ pháp luật bên, đồng thời khắc phục thiệt hại cho bên bị vi phạm; bảo đảm cơng xã Qua đó, góp phần ổn định quan hệ sở hữu tài sản có giá trị lớn nhà Dựa khung pháp lý hợp đồng mua bán nhà ở, chủ thể biết rõ quyền, nghĩa vụ thủ tục cần thiết nhằm xác lập quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Sự minh bạch hóa thơng tin, u cầu quản lý hợp đồng giao dịch mua bán nhà tạo nên vững an toàn cho quan hệ pháp lý CHƯƠNG MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 3.1 Thực trạng pháp luật nội dung hợp đồng mua bán nhà 3.1.1 Đối tượng hợp đồng mua bán nhà Đối tượng hợp đồng mua bán nhà ngơi nhà diện tích nhà có cơng dùng vào việc ở, sinh hoạt hàng ngày người Nhà hiểu ngơi nhà độc lập, hộ có công sử dụng dùng cho người sinh hoạt, nghỉ ngơi xác định diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, ranh giới khơng gian Trường hợp nhà có khn viên sử dụng riêng phần diện tích khn viên sử dụng riêng thuộc đối tượng mua bán – vật theo nghĩa rộng Theo quy định pháp luật hành, nhà đối tượng hợp đồng mua bán tồn hữu hình thành tương lai phải đáp ứng điều kiện sau đối tượng hợp đồng mua bán nhà ở: Thứ nhất, nhà đối tượng hợp đồng mua bán phải xác định cụ thể Như phân tích, đối tượng hợp đồng mua bán nhà bao gồm nhà diện tích đất gắn liền với ngơi nhà chúng cần phải hợp đồng mua bán Thứ hai, nhà phải có loại giấy tờ liên quan xác định chủ quyền, hồ sơ hợp lệ chứng tỏ quyền sở hữu hợp pháp bên bán nhà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất loại giấy tờ xác định quyền sở hữu lưu hành theo luật định ngồi cịn có loại giấy tờ khác khoán điền thổ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà … Đó sở pháp lý để quan chức nhà nước theo pháp luật quy định để bảo vệ quyền sở hữu chủ thể chủ sở hữu thực quyền nghĩa vụ theo luật định - Khơng bị tranh chấp quyền sở hữu diện tích nhà đem bán - Không bị cấm lưu thông dân - Nếu nhà thuộc sở hữu chung theo phần hợp phải tuân theo quy chế pháp lý riêng loại nhà thuộc sở hữu nhiều người Về đối tượng hợp đồng mua bán nhà đối tượng hẹp so với hợp đồng mua bán hàng hóa khác, đối tượng cụ thể nhà ở, nhà tồn nhà hình thành tương lai Đối tượng nhà phải phép giao dịch quan hệ dân Nhà giao dịch mua bán thuộc hình thức sở hữu khác sở hữu tư nhân hay sở hữu nhà nước, sở hữu chủ sở hữu sở hữu đồng sở hữu Nhà phải tình trạng phép giao dịch Đối với việc mua bán dự án nhà chung cư, tức tài sản nhà hình thành tương lai phải thỏa mãn điều kiện mà Luật Nhà văn hướng dẫn quy định Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà 2014 có quy định Điều 19: “Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà thương mại thực thông qua hình thức quy định Khoản 2, Điều 69 Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không với quy định Điều 68, Điều 69 Luật Nhà quy định Điều khơng pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định pháp luật phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn” Tại khoản Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định trách nhiệm quan quản lý nhà nước việc thẩm định xem chủ đầu tư có bán nhà 10 hình thành tương lai hay không Quy định nhằm đề cao vai trò nhà nước việc hạn chế rủi ro cho khách hàng, phần dẫn đến tâm lý “tin tưởng” khách hàng mua nhà hình thành tương lai thiếu việc kiểm tra thông tin cần thiết khác Tuy nhiên Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐCP lại quy định Sở Xây dựng khơng có văn bán phải chịu trách nhiệm Có thể thấy rằng, có tranh chấp xảy việc chủ đầu tư “chịu trách nhiệm” lúc dựa nhiều yếu tố khác rủi ro lớn thuộc khách hàng Bên cạnh đó, theo quy định Khoản Điều 69 Luật Nhà năm 2014 Chủ đầu tư nhà vốn huy động thơng qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thơng qua hợp đồng góp vốn Trong giai đoạn dự án chưa đáp ứng điều kiện để bán Chủ đầu tư tổ chức bán hàng với phương thức ký kết huy động vốn góp Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định Chủ đầu tư không ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà cho bên huy động vốn, quy định chưa cụ thể, rõ ràng dẫn đến tồn thỏa thuận “ngầm” Khi trường hợp có xảy tranh chấp, vấn đề xử lý phức tạp 3.1.2 Điều kiện nhà tham gia giao dịch Điều kiện nhà tham gia giao dịch quy định Điều 118 Luật Nhà năm 2014 Theo đó, nhà tham gia giao dịch phải thỏa mãn điều kiện không bị kê biên để thi hành án không bị kê biên để chấp hành định hành có hiệu lực pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền Điều kiện cần bàn luận thêm trường hợp sau đây: - Tại thời điểm bên xác lập hợp đồng mua bán nhà ở, bên biết tình trạng nhà thuộc đối tượng bị kê biên để thi hành án thi hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền, cố tình xác lập - Tại thời điểm bên xác lập hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán việc ngơi nhà thuộc sở hữu bị kê biên để thi hành án thi hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền Hiện tại, quy định pháp luật điểm c khoản Điều 118 Luật Nhà năm 2014 không phân biệt rõ ràng hai trường hợp Theo quan điểm cá nhân, hai trường hợp tuyên bố hợp đồng mua bán vô hiệu không tuân thủ quy định 11 điều kiện nhà tham gia giao dịch khơng đảm bảo cách tốt quyền lợi ích hợp pháp bên 3.1.3 Chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà Theo khoản Điều 119 Luật Nhà năm 2014 quy định bên bán nhà đề cập đến “Chủ sở hữu người chủ sở hữu cho phép, uỷ quyền để thực giao dịch” Có thể nhận định quy định thiếu vắng hồn tồn nhóm chủ thể xác lập thực hợp đồng mua bán, “người có quyền bán tài sản", chủ thể ghi nhận khoản Điều 431 BLDS năm 2015 Đó bên nhận cầm cố, bên nhận chấp tài sản nhà ở, 3.1.4 Pháp luật thủ tục mua bán nhà Đối với pháp luật Việt Nam thực định, việc thực thủ tục mua bán nhà khâu quan trọng giao dịch từ bắt đầu đến kết thúc giao dịch Thủ tục mua bán nhà hoàn thiện kiện pháp lý đánh dấu thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua Trước hết thủ tục mua bán nhà việc bên đem hợp đồng mua bán bên soạn thảo phịng cơng chứng, Ủy ban nhân dân (hoặc hai bên đến phịng cơng chứng, ủy ban nhân dân để công chứng viên, cán tư pháp soạn thảo hợp đồng) Hợp đồng có nội dung hợp pháp chứng thực, sau thực xong thủ tục chứng thực, bên mang hợp đồng làm thủ tục trước bạ sang tên (lệ phí trước bạ khơng có thỏa thuận bên mua chi trả) Sau thực xong thủ tục sang tên nộp thuế quyền sở hữu chuyển giao từ người bán nhà sang người mua nhà Điều 120 Luật Nhà năm 2014 quy định trình tự, thủ tục thực giao dịch nhà cụ thể sau: Bước Các bên tham gia giao dịch nhà thỏa thuận lập loại hợp đồng phù hợp về: mua bán, tặng cho, đổi, chấp, góp vốn, cho mượn, cho thuê, thuê mua, cho nhờ, uỷ quyền quản lý nhà văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại (sau gọi chung hợp đồng nhà ở) có nội dung quy định Điều 121 Luật Nhà ở; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương cần lập văn tặng cho Bước Các bên thỏa thuận để bên thực nộp hồ sơ đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhà đó; trường hợp mua, thuê mua nhà chủ đầu tư dự án chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để quan nhà 12 nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận Bước Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà với nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp có nhà đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho bên nhận quyền sở hữu nhà Cụ thể hóa trình tự, thủ tục mua bán nhà sau: - Ký hợp đồng mua bán nhà ở: Nhà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà hình thành tương lai, mua bán hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, bên phải mang theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà giấy tờ tùy thân bên, chứng minh nhân dân, hộ khẩu, đăng ký kết hôn Đối với bên giao dịch có yếu tố nước ngồi phải kèm theo hộ chiếu, visa thời hạn giấy xác nhận gốc công dân Việt Nam Việt kiều - Kê khai nộp thuế, lệ phí (tại phận cửa Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện Đối với trường hợp mua bán nhà hình thành tương lai doanh nghiệp kinh doanh bất động sản làm) - Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: - Một hai bên nộp hồ sơ mua bán Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện (Trường hợp bán phần nhà gắn với quyền sử dụng đất phải kèm theo vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất có thẩm tra Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) - Căn vào hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai quận/ huyện kiểm tra, xác định vị trí đất gửi cho quan thuế để xác định nghĩa vụ tài - Sau có thơng báo quan thuế, quan quản lý nhà gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà nộp nghĩa vụ tài quan thuế - Sau nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho quan quản lý nhà để nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Thời gian làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho người mua tối đa 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Thời gian không tính vào thời gian chủ nhà nộp nghĩa vụ tài cho Nhà nước Các 13 tỉnh, thành phố có quy định cụ thể trình tự chuyển dịch quyền sở hữu nhà cho phù hợp với địa phương Với hợp đồng mua bán nhà chung cư, mẫu hợp đồng mua bán nhà chung cư Bộ Xây dựng quy định cụ thể Thông tư số 03/2014/TTBXD ngày 20/2/2014 Có thể nói, hợp đồng mua bán nhà chung cư tài sản hình thành tương lai (căn hộ chung cư dự án) mang đặc điểm riêng biệt Còn hợp đồng mua bán hộ chung cư mà đối tượng hộ có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hợp đồng mua bán hộ chung cư việc mua bán thực đơn giản giống mua bán nhà thơng thường khác Hình thức định loại hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư phổ biến hợp đồng góp vốn Chủ đầu tư thực quyền ký kết hợp đồng, văn góp vốn với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà Theo hợp đồng này, bên góp vốn nhận phần sản phẩm theo thỏa thuận nhà hình thành tương lai sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận Như vậy, hợp đồng góp vốn, người góp vốn hiểu người nhận mua bán nhà chung cư dự án Về chất, hợp đồng góp vốn hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư dự án, đáp ứng đủ yếu tố mua bán, bên có nghĩa vụ trả tiền để nhận tài sản hộ nhà chung cư, bên có nghĩa vụ giao tài sản cho bên bán nhận tiền từ bên mua Trên quy định hình thức trình tự thủ tục hợp đồng mua bán nhà để đảm bảo điều kiện có hiệu lực hợp đồng Với quy định cần công khai niêm yết trụ sở làm việc Ủy ban nhân dân cấp, văn phòng công chứng công, tư để sở cho công dân theo đó, ghi nhớ làm theo, để giảm tải cách tối đa vấn đề vi phạm pháp luật dẫn đến giao dịch không thực mong muốn bên Pháp luật quy định hình thức thủ tục hợp đồng mua bán nhà rườm rà, phải qua nhiều cửa, gây khơng khó khăn cho người dân Hơn nữa, việc quy định chuyển quyền sở hữu tiến hành thủ tục mua bán nhà chưa quy định Luật Nhà ở, làm cho bên khó xác định rủi ro mà họ phải gánh chịu Đây điểm bất cập mà nhà làm luật cần lưu ý sửa đổi 3.1.5 Quyền nghĩa vụ bên Liên quan đến quyền nghĩa vụ bên hợp đồng có số vấn đề đặt sau: 14 Bộ luật Dân năm 2015, Điều 161 thừa nhận thỏa thuận bên thời điểm xác lập quyền sở hữu Theo đó, thời điểm xác lập quyền sở hữu xác định theo thứ tự sau đây: - Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác tài sản thực theo quy định Bộ luật này, luật khác có liên quan; - Trường hợp luật khơng có quy định thực theo thỏa thuận bên; - Trường hợp luật khơng quy định bên khơng có thỏa thuận thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác tài sản thời điểm tài sản chuyển giao Việc công nhận thỏa thuận bên thời điểm xác lập quyền sở hữu tạo điều kiện pháp lý cho bên quyền tự ý chí, thống với thời điểm cụ thể Quy định mở rộng thêm quyền cho bên giao dịch chuyển giao quyền sở hữu Có thể thấy quy định Bộ luật Dân năm 2015, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu ưu tiên áp dụng theo quy định luật chun ngành, khơng có luật quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu áp dụng theo thỏa thuận bên Các trường hợp lại xác định chủ yếu dựa vào thời điểm nắm giữ, chi phối tài sản chủ thể Ngoài ra, tài sản chưa chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức hoa lợi, lợi tức thuộc bên có tài sản chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Trong thực tiễn, nhiều trường hợp người mua nhà toán đủ tiền mua nhà theo hợp đồng, chưa nhận nhà, phổ biến với nhà chung cư, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư gây tranh chấp trách nhiệm chủ đầu tư dự án việc giải vấn đề mặt pháp lý cố chất lượng nhà Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khắc phục số vấn đề lỗ hổng chưa thực bảo vệ người tiêu dùng Chẳng hạn, quy định bảo lãnh thời gian giao nhà lại không bảo lãnh chất lượng hộ bàn giao Do đó, khách hàng nhận nhà mà chất lượng khơng cam kết tranh chấp phát sinh Qua nghiên cứu, tìm hiểu quy định pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà nước ta tìm hiểu thực tiễn hoạt động mua bán nhà diễn nước ta năm vừa qua, theo quan điểm chúng tôi, pháp luật 15 hợp đồng mua bán nhà vào thực thi đời sống pháp luật, đạt mục đích Nhà nước ban hành văn pháp luật cần phải: * Nhanh chóng bổ sung, hồn thiện hệ thống quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở: Nhà nước cần xây dựng, ban hành đạo luật chuyên biệt để điều chỉnh lĩnh vực nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng Đạo luật gồm hệ thống quy phạm đồng điều chỉnh lĩnh vực nhà ở, cụ thể hóa quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà nói riêng, lĩnh vực khác nhà nói chung Bộ luật dân năm 1995 Bộ luật dân năm 2005 quy định * Nhà nước cần nhanh chóng xây dựng quy chế pháp lý để thị trường bất động sản thức vào hoạt động: Khi thị trường bất động sản thức vào hoạt động, giúp người dân có thơng tin đầy đủ nhà ở, đất để lựa chọn loại hình tham gia phù hợp với điều kiện kinh tế thân Mặt khác, làm cho giao dịch mua bán quy hơn, chuyên nghiệp hơn, đảm bảo cho giao dịch tuân thủ tốt quy định pháp luật * Các quan chức quản lý nhà nước lĩnh vực nhà đất phải tăng cường hiệu hoạt động nữa, đảm bảo cho công tác quy hoạch phát triển nhà phù hợp với điều kiện phát triển đất nước; tích cực thực việc hồn thành cải cách thủ tục hành để công nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất nhân dân * Tăng cường hiệu công tác hướng dẫn giải tranh chấp nhà ở, đất Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao Tòa án nhân dân cấp, Viện kiểm sát nhân dân cấp; giải kịp thời tranh chấp hợp đồng mua bán nhà 16 KẾT LUẬN Nghiên cứu pháp luật hợp đồng mua bán nhà nhằm hệ thống hóa đánh giá hiệu điều chỉnh pháp luật hành quy định hợp đồng mua bán nhà Nhìn chung, quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Nhà nước quan tâm Chỉ riêng thời kỳ đổi mới, hàng loạt văn pháp luật nhà ban hành, nhằm điều chỉnh quan hệ nhà ở, có hợp đồng mua bán nhà thuộc thành phần kinh tế hình thức sở hữu góp phần đảm bảo cho giao dịch dân nhà theo chuẩn mực pháp lý ngày cao Cơ chế pháp luật thơng thống nguồn tác nhân thúc đẩy giao lưu dân mở rộng điều kiện việc tạo thị trường mua bán bất động sản phù hợp với quy luật cung cầu xã hội Có thể nhận định rằng, pháp luật nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng, cần phải có quy định thật phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế nước nhu cầu nhà cá nhân Quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà phải hướng tới mục đích nhằm nâng cao chất lượng sống cá nhân, đồng thời nhằm củng cố ổn định giao lưu dân sự, trật tự an toàn xã hội nước ta trình phát triển hội nhập Đáp ứng yêu cầu xã hội giai đoạn nay, ngày 14 tháng 06 năm 2005 Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ thông qua Bộ luật dân thay Bộ luật dân năm 1995 Bộ luật dân năm 2005 có hiệu lực từ ngày 01/01/2006 có nhiều quy định quan trọng điều chỉnh quan hệ tài sản, hợp đồng mua bán 17 tài sản nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng Đây sở pháp lý quan trọng cho việc xây dựng ban hành văn quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ giao dịch mua bán nhà thời gian tới, đặc biệt việc ban hành Luật nhà TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2015), Bộ luật Dân sự, 91/2015/QH13, ngày 24/11/2015, Hà Nội Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật đất đai, 45/2013/QH13, ngày 29/11/2013, Hà Nội Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật Nhà ở, 65/2014/QH13, ngày 25/11/2014, Hà Nội Bộ tư pháp (2020), Thông tư quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16 tháng 02 năm 2015 Chính phủ cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch, 01/2020/TT-BTP ngày 03/3/2020, Hà Nội Chính phủ (2022), Nghị định lệ phí trước bạ, 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022, Hà Nội Chính phủ (2015), Nghị định công chứng, chứng thực, 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015, Hà Nội Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980, 1992, 2013), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 19 ... HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 3.1 Thực trạng pháp luật nội dung hợp đồng mua bán nhà 3.1.1 Đối tượng hợp đồng mua bán nhà Đối tượng hợp đồng mua bán nhà nhà diện tích nhà có cơng dùng vào việc ở, sinh... kết thực hợp đồng mua bán nhà thực tế 2.2.3 Là sở pháp lý giải tranh chấp xử lý vi phạm Trong trình bên thực hợp đồng mua bán nhà phát sinh bất đồng quan điểm điều khoản hợp đồng để đến thực hợp. .. bên bán thời hạn, địa điểm, theo phương thức bên thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà ở? ?? 1.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng song vụ Theo đó, bên bán nhà bên mua