Luận văn thạc sĩ Luật học: Hợp đồng thuê nhà ở theo pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Hoà Bình

Chính vi vậy, pháp luật về nhà ở nói chung, pháp luật về hop đẳng thuê nhà ở ni tiêngra doi như một tất yêu khách quan dé đều chỉnh các môi quan hệ này: Trãi qua những giá đoạn khác nhau

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BOTUPHAP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUAT HÀ NỘI

NGUYEN QUANG THAI

LUAN VAN THAC SiLUAT HOC

HÀ NỘI - 2020

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BOTUPHAP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUAT HÀ NỘI

NGUYEN QUANG THAI

HOP DONG THUÊ NHÀ Ở THEO PHAP LUAT HIỆN HANH

VÀ THỰC TIEN AP DUNG TREN DIA BAN TINH HOA BÌNH

Chayén ngành : Luật dan sự và tố tụng dan sự

Mã số 838 0103

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

.Người lưướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Thị Huệ

HÀ NỘI - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tối xin cam đoan đây 1a công trinh nghiên cứu khoa học độc lập của tiêng tôi

Các kết quả nêu trong luân văn chưa được công bổ trong bat kỳ công

trình nao khác Các số liêu trong luân văn la trung thực, có nguồn gốc rổ rằng,được trích dẫn đúng theo quy định

"Tôi xin chịu trách nhiệm vé tỉnh chính ác và trung thực của luận văn này.

TÁC GIÁ LUẬN VĂN

Nguyễn Quang Thai

Đặc điểm của hop đồng thuê nhà ở

Phin loi hợp đẳng thuê nhà ở

Thế quất quy đính pháp tuât vé hợp đồng thuê nhà 6 qua các thời kỳ

“Chương 2: QUY ĐINH CUA PHÁP LUẬT VIET NAM HIEN HÀNH VỀ

HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

“Chỗ thể của hợp đồng thuê nhà 5

Ni dung của hợp đẳng thuê nhà 5

Tình thức của hợp đồng thu nhà ở

Tiêu lục của hợp đồng thuê nhà ở

Các trường hợp chim đút hợp đồng thuê nhà ở

“Chương 3 THỰC TIẾN AP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ

"NHÀ Ở TREN DIA BAN TĨNH HOA BÌNH VÀ MỘT SỐ

"KIỀN NGHỊ HOÀN THIÊN

“Thục én áp đụng pháp luật về hop đẳng thuê nhà 6 trên đị bin

tinh Hoà Binh

Đánh giá quy đính pháp luật Việt Nem về hop đồng thuê nhà ở và

“một số kiên nghị hoàn thiện

DANH MỤC CÁC TỪ VIET TAT

BLDS :BôluftDina

UBND :Uybennhin din

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

"Nhà 6 là một trong những phương tiên quan trong để con người thôn mãnshu cầu ở - một trong be nho cầu cơ bản côn con người ĐỂ có thể thôn mãn như cầu,

vi nha, các chỗ thể có th thông qua nhiều phương thức khác nhau, và một trong những phương thức dé là thông qua việc giao tết hợp đồng thuê nha 6 Khi kink tế

xã hội hát tiễn manh, din số tăng nhanh thi niu cầu vé nhà ở ni chúng như cầugto kết hop đồng thuê nha ở nói nông lại cảng trở thánh nh cầu cao hơn bao giữhit Chính vi vậy, pháp luật về nhà ở nói chung, pháp luật về hop đẳng thuê nhà ở

ni tiêngra doi như một tất yêu khách quan dé đều chỉnh các môi quan hệ này:

Trãi qua những giá đoạn khác nhau, các quy định pháp luật vé nhà ð nóichung hợp đẳng thuê nhà ở nó riêng luôn có sự thay đổi để bảo dim my phù hopvới thục tiến đời sống Tuy vậy, nơ phát tiển không ngừng cũa đời sống xã hộihiên cho các quy định pháp luật về nhà ở nổi chung quy định về hợp đồng thuê

hà ð nói rng vin còn những bất cập hoặc không còn thà hợp mà cân pis hoàn

thiện Vi dụ trong Luật Nhà ở năm 2014, chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia định,

cá nhân có nhà ở hợp pháp và cũng đồng thời là chủ thé của hop đẳng thuê nhà ở,

song theo quy nh của Bộ luật Dân sơ BLDS) năm 2015, chỗ thể oie hop đẳngchỉ có thể là cá nhân hoặc pháp nhân, hoặc theo quy định của Luật Nhà 6 thi cổ

nhân giao kết hợp đẳng thuê nhà ở phải có năng lực hành vi din ar diy đồ), trong

Xôi đó theo quy dinh cia BLDS nấm 2015 thi cá nhân có năng lục hãnh vi dân sơ

không đầy đã về đồng sin thông qua

gud dei điện Ngoài ra, cũng còn nhiễu quy nh không phù hợp hoặc có mâu

cou ác lập và thực biện giao dich.

thuần với các quy dinh pháp luật khác có lin quan Những mâu thuấn, bất cập cũacác quy đảnh và hợp đẳng thuê nhà ở trước hết thể hiện sơ không thống nhất và

thiêu tính đồng bộ trong các quy định của pháp luật Ngoài ra, chỉnh sơ không thông

shit này dn đến những khó khẩn trong quả tình áp dụng Điều này dai hồi phai cónhững nghiên cứu chuyên sit nhắm đưa ra những kiến nghỉ, giã pháp dé khắc phục

tình trang này

1 Eögin 12 Đền 3 Lait Nh Sima 2014,

3 Đầu 119 Liệt Nis din 2014

Cho din hii điễm hiện nay, di có nhiễu công tinh nghiên cit vé hợp đồng

thuê nhà ð với nhiễu hướng tiếp căn và phạm vi tip cân khác nhau, Các công tình nay đã dun tụ dave mét sổ Liễn nghĩ hoàn thiện pháp luật va ning cao hiệu qua áp dạng pháp luật vé hop đẳng thuê nhà ở trên thục én Tuy nhiên, những cổng tình này hầu như mới chỉ nghiên cửu ở những khía canh nhỏ cia hop đẳng thuê nhà ở

Cá tit co một số công bình nghiên cửu toàn điện về hop đẳng thuê nhà ở song hầu

hit đều được thục hiện trước khi Luật Nhà ð năm 2014 có hiệu lục thi hành, hoặc

chỉ nghiên cửu trong mốt nh vực cụ thé Hon nữa, hầu hết các công tỉnh chỉ tập

trùng phân tích, đánh giá quy định của pháp luật ma it để cập dn thực rang áp

dạng pháp luật, đặc biệt là thục ấn áp đụng pháp luật về hop đẳng thuê nhà ở ritinh Hoa Bình, mốt trong nhiing địa phương ma việc giao kết hop đồng thuê nhà ởchưa thực sự phổ biến, hoặc chưa phủ hop với quy định của pháp luật Do đó,

những liên nghị hoàn thiện mà các công trình này đơa ra hoặc là không còn phi hop hoặc mới chi lẽ tổ ma không co tính hệ théng

Từ thục tin này cho thiy việc tấp tue nghiên cứu các quy định pháp luật

và thực fa thục hiện quy dinh pháp luật về hợp đẳng thuế nhà ở nói chung thựcXẾn áp dụng pháp luật ta tinh Hoa Bình nói riing la đời hồi bức thiết Do da, tácgiã di lựa chon và nghiên ci để ti "Hợp đồng thuê nhà ở theo pháp hưật hiện

hành và thực tiễn áp đựng trên địa bà tink Hồn Bình" Việc nghiên cia độ ti

nay sẽ mang lại những giá bị lý luận, thục tấn cao

2 Tỉnh hình nghiên cứu đề ti

1 Nguyễn Binh An C012), Cổng chứng hop đẳng cho thư nhà ở làm vănhing cũa doch nghập lanh doanh bắt đồng sản, Tap ch Toe án, 387, tr 20-22

Bai viết chỉ để cập din hoạt đông công ching hợp đồng cho thuê nhà ở sử

dang vào mục dich lam vấn phòng âm việc của đoanh nghiệp kinh doanh bất động

sản mà không để cập din các nội dung khác của họp đẳng thuê nha ở, Hơn nie, bit

vit được thục hiện ở thôi đểm Luật Nha ở năm 2014 chưa được ban hành nên bài vit không đưa ra được các kién nghị hoàn thiện quy định của Luật này và các văn thân khác có liên quan

2 Nguyễn Việt Cường (1996), Hợp đẳng thud nhà trong pháp luật din

sie Tiệt Nam, Luận vin thạc & Luật học, Trường Dai học Luật Ha Nội

Luận vin này giả: quyết những vin để lý luận cơ bin và thục trang pháp

luật cũng nhơ thục rạng giã quyết trenh chấp về hợp đông thuê nhà ở, Tuy vậy,

Tuân vin này được nghiên cứu ở thời đễm Pháp lành Wha ở năm 1991 dang có hiệu

lọc pháp luật nến những phân tỉch kiến nghĩ hoàn thiên hầu như không còn phù hop với thục tẾn hiện nay.

3 Nguyễn Việt Cường (2000), Hồi - dip hợp đồng dân sc hợp đồng muabán tài săn mua bản nhà 6, hop đồng thuê nhà ở và phương hướng giả quyết ranh

chấp, Nxb Chính tị quốc ga Hà Nội

Cuốn sách này chi bao gồm các câu hồi về những trường hop cụ thé và chỗ1à din chiễu quy đính cia pháp luật ma không phân tích, đánh giá quy dinh cũaphp luật có liên quan din hop đẳng thuê nhà ở, Hơn nữa, cain sách được viễt ởthời điễm Luật Nhà ở chữa được ban hành nên không có giá tri thuc Hẫn ở thờiiim hiện nay

4 Nguyễn Minh Hing 2016), Pham ve xót xử phúc th từ thực tiến giải

“yễt ranh chấp hop đồng thuê nhà ð, Tap chỉ Kiẫm sứ số 18, tr 32-35

Bai viất phân tích quy định về pham vi xét xổ phúc thẫm trong Bộ luật Tổ tong din ny năn 2015 lién quan đồn tranh chip vé hop đẳng thuê nha ở Trong đó

niu ra một số vướng mắc từ thục in giã quyết tranh chấp hop đồng thuê nhà ởtheo quy ảnh về phạm vi xát xử phúc thim, Qua đó, bài viết đã xuất một số giãghép nhữn quyết các vướng mắc rong qué tinh giải quyit Nhơ vậy, bài viết nay

hông tập trung phân tích các vần để lý luận, thục trạng pháp luật về hop đồng thuê nhà ở về mất nội dang ma chi tip trừng vio nghiên cửu các vin để liên quan din

trình tụ thủ tục giãi quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở

5 Phan Thi V ân Hương G011), Những;

vụ tranh chấp hợp đồng thuê nhà, Tap chi Dân chỗ và pháp tut, số, tr 48-50

Bùi viết chỉ ấp trung phân tích, đánh giá những quan diém khác nhau liên quan din việc giãi quyét ranh chấp vé hop đẳng thuê nhà ở Trong đó chi yêu tập

tấn khác nhưa về giải quyết mot

trùng vào các vẫn đồ vé thủ tục Hơn nữa, những hân tích, đánh gi trong bai vat hoàn toàn dựa trên quy định của Luật Nhà ở nim 2005 và văn bản hướng dfn thi hành, nên chữa giải quyết được những hen ch, bất cập của quy dinh trong Luật

Nha ở năm 2014 và các vin bản hưởng dẫn thi hành

6 Phan Thị Vin Hương (2011), Tranh chấp hop đẳng thuế nhà ở võ hậu

cio vi phạm hình thức, Tạp chỉ Tòa án, số 18, tr 29-31

Bài viết được the hiễn tei thỏi đễm BLDS năm 2005 và Luật Nha ở năm

2005 đang còn hiệu lục Trong hai vin bên này, hợp đồng thuê nhà ở phi lập thành,

Văn bản và trong nhiễu tuuờng hợp phải được cổng ching, chúng thực, Nghiên cửunối đăng bà viết cho thấy, bai viết chi tip trung vio vin dé giã quyết ranh chấp vềhop đồng thuê nhà ở vô hiệu ma không gia quyết các nội dang khác liên quan đến.hợp đồng thuê nhà ở

7 Lê Thị Luyén Q011), Hop dng thư nhà ở theo guy din của pháp luật

hiện hành, Luận văn thạc đ Luật học, Trường Dai học Luật Hà Nội.

Trong công tỉnh này, tác giã ấp trung làm rõ ba vấn dé lồn đỏ là khó quát

chung v hợp đồng thuê nhà , các yêu tổ của quan hệ hop đẳng thuê nhà , thực

trang pháp luật và giả pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê nha ở, Trong đó tác

agi kết cầu luận vin theo hướng đạn xen mà không rạch rồi các nội dang vỀ lý luận

va thực trang pháp luật Đặc biệt tác giã đồ cập đến quy ảnh pháp luật ð cả 3 chương

của luận văn Hon nữa, trong luận vấn này, tác giã không để cập dn thục tn thực iện pháp luật về hop đồng thuê nhà ở nên không có những kiễn nghĩ nâng cao hiệu

qgu thre hiện pháp luật Nhin chúng luân văn được nghiên cửu ở thời điểm Luật

Nha ở nim 2014 chưa được ban hành nôn còn nhiều bất cập trong Luật Nhà ở năm

2014 chơa được phân tích để chỉra

8 Nguyễn Minh Oanh (chủ biên, 2018), Bình Ind Tuất Nhà ở nim 2014,

Nab Lao động, Hà Nội

Cuốn sich này & vào phân tích, đảnh giá tổng thể các quy dinh cũa Luật

Nha ở nim 2014, trong đó bao gầm cả những quy định lên quan dén cho thuê nhà

ở Tuy nhiên, những phân tích đánh giá chỉ được thục hiễn trục tấp trên những điềuuất cụ thé mã rất liên hệ sơ sánh với nhöng quy nh pháp luật khác có liên quan.Ngoài ra, cuốn sich cũng chưa có những phân tích, đánh giá nhõng vấn để lý luận

cơ bản về hợp đẳng thuê nha & cũng như thục tấn thục hiền pháp luật về loại hopding nay Do vậy, cuốn sich cũng chun gii quyết được tiét để những vin để lý

oán, quy định pháp luật vã thục tin thực hiện pháp luật vé hợp đồng thuê nhà ở

9 Nguyễn Minh Oanh (chủ biên, 2018), Binh luôn Luật Kinh doanh bắt

ing sân năm 2014, Nab Lao động Hà Nội

Tương hy nh cuốn Bình luận Luật Nhà ở năm 2014, trong cuốn sách này:

nhóm tác giả di vào phân tich đánh giá img điều luật mã không tập tring nghiêncửa các vẫn để lý luận, pháp lý và thục tiến thục hiện phá luật về hợp đồng thuê

nhà ở trong host động kinh doanh bét động sin Do đó, cuốn sich cũng chưa giã quyết các vin để lý luận, phấp luật và thục ta thre hiện pháp luật về hợp đồng thuê nhà 6 mã để ải uận vấn này mong muốn nghiên cửu.

10 Đào Thị Phương C010), Hop dng thuế nhà 6, Kha luận tốt nghiệp, Trường Dai học Luật Hà Nội

Thỏa luận này được thụ hiện ở hôi diém Luật Nhà ở nim 2005 đang có

liệu lục pháp luật nén các phần ích, định giá kiễn ngủ hoàn thiện chỉ xosy quanh Luật Nhà ở năm 2005 mà Không liên quan đến Luật Nhà ở năm 2014 Mặc dù

những phân ch, đảnh giá trong khóa luận này công khá chỉ tết, song nó không còn

gi tr trong việc kiên nghị hoàn thiên quy đình pháp luật v hop đồng thuê nha ở trong thời diém hiện nay.

11 Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên, 2014), Bình huận khoa học Bộ luật Dân

seni 2005 cũa mrớe Cộng hàa xã hội chủ nghĩa Tiệt Nam, Nb Tư pháp, Hà NGL

Chấn sich này được viết khi những quy ảnh vỀ hợp đẳng thuê nhà ở vẫn còn

đã cập cả rong BLDS và Luật Nhà & Tuy nhiên, cuỗn sich không tip trung vào phân

tick, đánh giácác vẫn đ ý luân về hợp đẳng thuê nhà ð mà chỉ đơn ra những tỉnh luận

sơ bin in quan din các quy định của BLDS nim 2005, trong đổ có quy ảnh tên quan

đổ hợp đông thuê nhà & Song ở thời dm hiện tạ, những quy đính và hợp đẳng thuê

hà ở không có được quy ảnh thánh mét los hợp đồng cụ thể rong BLDS mã chữ còn,được gh nhận rong Luật Nha ở năm 2014 và những quy ảnh chung về gao dich dân sơ

và hợp đồng rong BLDS Do đủ, những phân tich đánh giá quy ảnh về hop đồng thuê

hà ở mắc đủ có gi ti than iio nang không có gi ta rong việc đưa a các Hiên nghị hoàn thiện quy ảnh của Luật Nhà ở năm 2014 và các vin bản pháp luật cổ iên quan

12 Châu Thi Khánh Van C018), Thỏi điển lế kết hop đồng mua bán, cho

thuê, cho thuê mua nhà cổng trink xập chong hinh thành trong tương lơ, Tap chỉ

tương lạ tei các de án đầu từ và để xuất hưởng khắc phục các đẫm han chế cũaphip luật v vẫn để này, Các nội dụng khác tiên quan đến hợp cho thuê nhà ở không,được dé cập trong bài viết này

13 Nguyén Văn Tay C019), Hop đồng thuế nhà ở theo luật lanh doanh bắt

ing săn năm 2014, Luân văn thạc Luật học, Học viên Khos hoc xã hội Hà Nội

Đây là công trình nghién cứa toàn điện vé hop đồng thuê nha ở từ thôi đểm,

Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực php luật, song chỉ tập trung nghiên cứu hop đẳng thuê nha ð theo quy dinh ois Luật Kinh doanh bit động sin năm 2014 Theo

đõ, luận văn này chỉ nghiên cứu loa hop đồng thuê nhà ma một bên của hop đồng

1à tỔ chúc có chúc năng kinh đoanh dich vụ cho thuê nhà ở Do đổ, những nghiên

sử phân tích, đảnh giá trong loận vin này chỗ yêu tập trung vào hep đẳng thuê

nhà ở đoời gốc độ lánh doanh bất động sin Chính và vậy, luận vin cũng chưa

"nghiên cửu toàn điện các trường hợp có liên quan vé hop đồng thuê nhà 6, nén chưa

xây dụng được hệ thống kién nghỉ toàn điện vé Losi hop đẳng này:

"nghiên cứu Các nghiên cứu hầu nh chỉ để cập din một khi canh nhỏ iên quan đến

hop đẳng thuê nhà ở Một sổ công tinh nghiễn cứu toàn din về oxi hợp đẳng này li được thục hiện trước khi Luật Nhà ở năm 2014 cỏ hiệu lực hoặc chi nghiên cứu dưới góc đô ci mốt Losi hop đồng trong host động kinh doan bất động sân Chính

¿ những bt cập, han chế trong quy dinh côn pháp luật về hợp đồng thuê nhà ởhiện hành chua đuợc dé cập diy đồ và chun có những kiễn nghị hoàn thiện pháp

uất có giá ti Do đủ, vide tiếp tục nghiên cửu quy dinh pháp luật vé hợp đẳng thuê

nhà 6a thục nự cân hit và sẽ mang lạ những giá trì ly luận, thực HẤn râu sắc

3 Muc đích, nhiệm vu nghiên cầu

3.1 Mục đích nghiền cứu

Việc nghiên cứu dé tai hưởng tới mue đích xây đụng đoợc hệ thống các

Js fn nghị hoàn thiện pháp luật và ning cao hiệu qua áp dụng pháp luật ở tỉnh Hoa

Bình về hop ding thuê nha ở

Thứ hơi, luận vin phấi đưa ra những phân tich đánh giá các quy định pháp

luật hiện hành vé hop đẳng thuế nhà ở Những ngưên cửa, phân tích, đánh giá quy

cảnh pháp luật hiện bình sẽ được thục hin theo hướng đính giá những kết quả nghiên

cửu ci các công trình trước đó, im ra những đểm chưa phù hop, từ dé có những

nghiên cửu, phân tích, đánh giá quy định pháp luật hiện hành một cách phù hợp nhất.

Thứ ba, juin vin sẽ nghiên cứu thục tấn thực hién phép luật vỀ hop đồngthuê nhà ở rên địa bản tinh Hòa Bình để đơa ra những nhận xét, đính giá về thục

trang thục hiện pháp luật ở dia phương này

Thứ hạ từ những phân tích, đánh giá những vẫn để lý luận cơ bản thực

trang pháp luật và thục tẾn thục hiện pháp luật luận vin sẽ xây đụng hé thống các

ifn nghị hoàn thiện pháp luật và giã pháp ning cao hiệu quả thục hiện pháp luật

vi hợp đẳng thu nhà ở trên thực tế

4 Đồi tuợng và phạm vi nghiên cứu

4.1, Đối trợng nghiên cin

Đồi tượng nghiên cứu côn luận vin là các quy định pháp luật về họp đồng

thuê nhà ở và thục tin thục hiện tạ tỉnh Hóa Bình

43 Pham vinghién cứm

VỀ nội dang nghiên cứu: luân vin tip trùng nghiên cứu quy dint ct pháp

uất hiện hành về hợp đồng thuê nha 6 va thực nthe hiện pháp luật v hợp đồng

thuê nhà 6 trên địa bản tinh Hae Bình.

VỀ thời gian nghiên cửu luân vin tập trung nghiễn cứu các quy định phápluật và thục tấn thực hiện pháp luật từ khš Luật Nhà ở nim 2014 có hiệu hue pháp

uất Bên canh đỏ có sơ sánh, đổi chiễu với quy định của Luật Nha ở năm 2005 và thục tiễn thục hiện trước đó

Vé không gian nghiên cứu luân vin tập trung nghién cứu quy định pháp uất về hợp đồng thuê nba 6 tại Việt Nam

5 Phương pháp Inn và phương pháp nghiên cứu

tai được ngiên cứu rên quan điểm của chủ ngiữa Mác - Lénin, tr

tưởng Hồ Chi Minh và dung Idi oie Đảng về xây dựng nhà nước pháp quyền Xã

Hồi chủ nghĩa 6 Việt Nam Do đổ, các phương pháp nghiên cửu đợc áp dụng rong luận vấn ny phải phủ hợp với phương pháp luân nghiên ei

"Những phương pháp ngiễn cứu cu thd

-Phuong pháp phân tích tổng hợp được tác giã sử dung để nghiên cửu tình,

Hình nghiên cửu dé tii trước đó Phương pháp này công đoợc sở đụng để nghiên

cứu các vẫn để lý luận cơ bản về hop đẳng thu nhà ở

Phuong pháp so sánh, ting hop, đánh giá được tác giá sở dụng khi nghiên

cửa thục trang quy định của pháp luật hiện hành về hop đẳng thuê nhà & Tong quá trình phân tích các quy nh pháp luật hiện hành, tác giã số sơ ánh với các quy nh,

ghép luật trước đó để thấy được những điểm hoàn thiện cia pháp luật hiện hành.Đảng thời, việc đảnh giá các quy định pháp luật sẽ giúp cho ác gi cổ cơ sb để đơa

xe các kiên nghĩ hoàn thiện phép luật

Ngoài ra khi thục hiển để tii này, tắc giả còn sử ding các phương pháp

"nghiên cứu khác nh phương phép lich si, phương pháp tơ duy logic.để nghiên,

sửa lược sử quy dinh pháp luật về hợp đẳng thuê nhà ở công như phân tích, đánh

4 kiễn nghĩ hoàn thiện pháp luật và tục tn thực hiện pháp luật

6 Những đồng góp mu của đề tài

Việc nghiên cứu đồ tà luân vin này sẽ có một sổ đẫm mới cơ bản như ssư

Luân văn xây dơng được khái niệm hoàn chinh và phù hợp nhất về hep

đẳng thuê nhà ð, khái nl này sẽ thể hiện 18 bản chất ce hợp đồng thuê nhà 6

Luân văn phân tích diy đồ các dic đểm pháp ly cde hợp đồng thuê nhà ở Luận vấn là công trình nghiên cửu mốt cách toàn điện các quy đính pháp

luật hiện hành (hờ khi Luật Nha ở năm 2014 có hiệu hục pháp tua) về hop đẳng thuênhà ở, đồng thời đơa ra những đảnh giá tụ nhược đểm của pháp luật hiện hành,

lâm cơ sở xây đụng hệ thống kiễn nghĩ hoàn thiện.

Luân vin a công tình đầu tiên nghiên cửu thục trang áp đụng pháp luật về

hop đồng mua bán nhà ở rên da bin tinh Hòa Binh,

Luận vấn đưa ra được hộ thing các kiễn nghị hoàn thiện Luật Nhà ở năm

2014 và các văn bản có iên quan vé hop đồng thuê nhà ở và thục tn thục hiện

php luật loại hợp đẳng này

1 Kết chu cia luận văn

"Ngoài phần mỡ đầu, kết luận và danh mue tả liêu tham khảo, nội dụng citetin vấn gồm 3 chương:

Chương 1 Một sô vẫn đồ tý luân về hop đồng thu nhà &

Chương 2 Pháp uit Viét Nam hiện hành về hop đẳng thuê nh ở

áp đăng pháp luật về hop đẳng thuê nhà ở trên đa bản tinh Hòa Binh va một sổ kiến nghĩ hoàn thiện

6 tong bất cứ xã hộ nào thi cơn người cũng đều có những nhủ cầu cơ bản

là ăn mặc, ở Đây la những nhủ cầu thiét yêu nhất của con người Ở mỗi thời kỳ

“khác nhau, nhu cả

cầu về chi ð được đáp ứng thông qua nhà , và nhà ở là hơiệu sinh hoạt và la nina

về chỗ ở được đáp tng ở các mite đô khác nhu Nghy nay, nh

cầu thất yêu của mỗt cá nhân, ga dink! Đồ là nơi difn ra các sinh hoạt thiết yêu

hing ngủy của cf một gia ánh hoc cũ ing cánhần Vi vi td quan rong của nhà

ở mà hệ thống pháp luật méi quốc gia luôn quan tâm điều chỉnh các mốt quan hệ tiến các chỗ thể tin quan đến nhà ở Do vậy, tint ngữ nhà ở không chỉ được hiểu dưới góc độ khoe học, mà cũng là mốt rong những thuật ngữ pháp ý được luật hóa

trong các vin bản khác nh Tuy nhiên, ð mỗi góc độ tấp cận, khá niệm nha ở lạ

được ghi nhận theo các mức đồ khảs nhan

Dưới góc đồ ngôn ngũ, nhà ð là chỗ ở và sinh hoạt của mốt gia nh’ Theo

cách gai nghĩa niy, nhà ở luôn gắn với sinh hoạt của mot ga ảnh: Cách tiếp cận nay là cích tiếp căn truyền thing khi nhà ở được coi là nơi te hợp côn các thành,

iên ga inh sưu mỗi buổi lam việc, Đây là cách tiép cân truyền thống và không

hoàn toàn ding trong thời dei ngày ney khi ma các gia dinh chỉ có một hoặc hai

thành viên ngày cảng trở nên phd biển Hon nie, cách tiếp cân truyền thống này,

không còn phù hợp với các quy định của pháp luật nhà ở hiện hành, đặc biết là

quy định vỀ chủ sở hấu nhà & Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thi "Chỉ

sở hữu nhà ở là 16 chức, hỗ gia dinh cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các

Tình thức du tr xdy đừng mua thuê mua, nhận tầng cho nhận thừa kễ nhận góp yến nhân đỗi nhà và các lành thức khác theo guy ảnh cũa Luật này và pháp luật

"

có liên quanh

3 Ngyẫn Vin Tuy G019), Hip đẳng Dut edd eo hột ái đoan bắ động vấnnău 2014, hận văn tục

sthuthge Bọc van Nho lọc sã hội 34 Nộp g 9

4 Nguyễn Nix ¥ (Chibi) 1999), Dei Tn ng Vit, ob Vấn ho thông th, Hà NỘI, 84

5 Kom Li Điu Laat Nhà ở năm 2014

Dưới gốc đô pháp lý thi "Nhà ở là cổng trinh nay ching vớt mục dich để ở

và phục vụ các nhat cẩu sn hoạt ca hộ gia dink, cá nhn'5 Bay là cảnh tập cân

của Luật Nhà ở năm 2014 và cũng là sơ kể thừa của Luật Nhà ð năm 2005 Tuy hiên, cách iếp cén may chi phủ hợp với Losi nhà ở do hộ gia nh, cá nhân tao lập

để sở dạng vào mục dich để 3 Trong khi do, nêu tấp cân theo mục dich xây đụng

thi nhà & được xây dụng cổ thể với nhiêu mục đích khác nhau nhy nha ð riêng lễ aioe xấy dạng dé 6, nhà ö thương mai được xây đụng để bén nhà 6 x8 hội được xây dụng @ gai ay các nhu câu về chỗ ở cho người có thu nhập thập va có sự

công tình xây dựng: nhà ở có thi do nhiễu chủ thể khác nhau tao dung, việc xâydmg nhà ở có thể nhim các mục đích khác nhao, Tổng hop các gốc độ tệp cặnnay, có thé xây dụng khổ niệm cụ hổ v nhà ở nh seu

“Nhà ở là công tình xậy chong được tao thành bối sức lao đồng cia cơn

người, vật liệu xậy đừng thắt bt lắp đặt vào công tinh được liên kết din vị với

“đất với công ng chính là để ở vàplục vụ các niu cẫu sinh hoat ca cơn người

111.2 Đặc dm cũanhà ở

Từ những phân tích, đánh ga và việc xây dụng kh niệm nhà ở như kiên,

có thi nhận thấy những đặc điểm cơ bản của nhà ở nh say

Thứ nhất, nhà š là một loi công tinh xây đựng Cũng giống như các loại

công tình xiy đơng khác, nhà ở là sẵn phim đoợc tạo thành bai sức lao động củacon người, vật liệu xây đụng thit bi lắp dit vio công trình được liên kết định vĩVới đất có thi bao gim phẫn dusi mất dit, phẫn trên mất đất, phân đười mất nước

va phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết ké Công tình xây dụng bao gồm

công tình dân đụng, công tình công nghiệp, geo thông, nông nghiệp và phát hiển

nông thôn, công trình hạ tang kỹ thuật và công trình khác”

Thứ hơi, nha 6 1a một loại tờ liện đông vio việc ở và các sinh hot khác cũa con nguời Đây là công đọng chính cia nhà ở khi được tao ra nên việc thất kế và

xây dmg nhà ở phấi bảo dim được các yéu tổ quan trong, cần thiét ch việc ở vàcác sinh host khác Ngoti ra nhà ð còn có thể có các cổng dụng khác tùy thuốc vào

sue dich sử đụng cũa con người

3 Luật Nhà San.

Thứ ba, nhà ð là một loại bit động sin theo quy định của pháp luật Bat

đồng sin la một trong những loại tis sản cổ giá tr lớn, được ghi nhận ở nhiều loại

Hệ thống vin bản pháp luật khác nhau Trong đó, nhà ở à loại bắt động sin được

gi nhân tạ đểm b khoản 1 Điều 107 BLDS nấm 2015 và Điều 5 Luật Kinh doanh

bit động sin năm 2014

Thich, nhà ð là một lo tải sin phấi đăng ký quyển sở hữu theo quy Ảnh của pháp luật Theo quy Ảnh tạ khoản 1 Điều 106 BLDS nim 2015 thi "quyền sở hữu, quyền khác đổi với tà sân 1a bất động sin được đăng iy theo quy dinh của Bồ

luật này và pháp luật về đăng ký ti săn" Theo đó, quyền sở hữu đốt với nhà ở phải

được đăng Lý theo quy định của phip luật về nhà 6 và các vin bản pháp luật về đăng kỷ ti sẵn khác có liên quan Mặc đủ việc đăng ý quyén sở hồu nhà ð không

ghi là mốt trong nhing điều liên bắt buộc với moi trường hop để nhà ð được đơavio giao dich song thông qua ding lý, chủ sở hữu được nhà nước gh nhận quyển

sử hữu đối với nhà 6 Đẳng thờ, việc đăng ký quyển sở hữu nhà ở cũng là căn cử

để chỗ si hồu nhà ở có thé thực hiện được moi quyền năng đãi với nha, có thôm,căn cử để bảo vệ uyên và lợi ích cia minh nu bị xâm phạm,

Thứ năm, nhà 61a một đỗi tương chịu sự điều chinh của nhiễu vin bản pháp

uất khác nhau Có thé nói, nha ð là một rong những Loe t săn có quy chế pháp lý

đa dang kh là đối trơng chi sự điều chinh của nhiều văn bản pháp luật khác nhau

Từ quy dinh có tinh nguyên tắc cia BLDS cho đến các quy định có tính riêng biệt

của Luật Nha 3, Luật Kinh doanh bất động sin, Luật Xây dmg và các vin bản

hướng din thi hành: Mỗi văn bản lại iéu chỉnh về nhà ở theo góc đồ khác nhau.Song, trong nhiều trường hop các vin bản này lại có nhõng quy định tr ngược

nhau Ví du, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở chưa có đăng ky

quyền sở hữu cũng vẫn có thé là đốt tượng eda hợp đồng thuê nha, trong khi đồ

theo quy định cia Luật Kinh doanh bất động sẵn thi nhà ð đưa vào kinh doanh phải

là nhà ở có đăng ký quyền sở hin’

@ Nhà ở do hơ gia định, cá nhân tao lập là nhà ở do hồ gla dink, cá nhân

đầu te xây dụng vào mục dich dé & và để phục vụ các nh cầu sinh hoạt khác

Thơng thường diy lá loại nhà ở riêng lễ dave xây dựng trong khuơn viên đất ở thuộc quyền sử đụng cũa hồ gia đ nh, cá nhân theo quy ảnh của pháp luật

(i Nhà ở do tỔ chúc tạo lập Tổ chức tao lập nhà ở thường là tổ chúc cổchức năng kinh doanh nhà ở iến hành đầu tư xây dựng nhà ð để bén hộc để thựcHiện các chính sách của Nhà nước về nhà ở Nhà & do tổ chức tạo lập bao gm nhà

ở thương mại, nhà ở xã hội, trong đĩ nha ở thương mai là loại nhà ở được xây đựng,

để bin, cơn nhà ở xã hội được xây đụng để giả: quyết ru cầu về chố & cho các độitương được hưởng chính sách uw đất vỀ nhà

(Ga) Nhà 6 do Nhà nước đầu tơ xây đơng là nha ở được sở dụng để phục vụcho cán bộ, cơng chức khi thực hiện chức năng, nhiệm vụ được giao hoặc để phục

Xhác như để phục vụ cho như cầu tử ảnh cơ khi nhà nước thụ

Hồi dit hoặc giải tổa nhà ở cũa hồ gia định, cá nhân,

* Căn cứ vào mục ích xây đừng nhà ð, nhà bao gỗm các oi nơn sau:

“Một là, nhà @ ring 1 la nhà & được xây dựng tiên thie đất ở nơng biệtthuộc quyền nữ dang hop pháp cit ổ chức, hồ ge định, cá nhân, bao gém nhs biệt

thự, nhà ở liên ké và nha ở độc lập” Nha ở riêng lẽ là cơng trình được xây đụng

trong khuơn viên đất ở thuộc quyền sở dụng cia hộ gia nh, cá nhân theo quy đính,

‘vu cho các nhủ.

của pháp luật?

“Hat là chà ð thương mei là nhà & được đầu tơ xây dụng để bán, cho thuê,

cho thuê mua theo cơ ch tịtroờng!

“Ba là, nhà ư xã hội là nhà ở cĩ sự hỖ tro của Nhà nước cho các đối tượng

được hưởng chính sách hố trợ về nhà ở theo quy định của Luật nay”

Bắn là, nhà š đỄ ghục vụ tá định cơ là nhà ð để bổ tr cho các hộ gia Ảnh,

cá nhân thuộc điện được ti định cư khi Nhà nước thụ hai đất &, bị gli tơa nhá ở

theo quy định của pháp luật?

2 8622 Đàn bu hi Fm 2016

hệ in nem

13 EBoi7 Điệu 3 Lait Nh Gama 2014

13 Rnoin6 Điện 3 Luật Nh Guan 2014

“Năm là nhà ð công vụ là nhà ở được đăng dé cho các đổi tượng thuộc điện

được ở nhà công vụ theo quy đnh cia Luật này thuê trong thời gan dim nhân chức

vay công tác,

LLL Sị Bác bật giãn nhà ở và nhà sử ng vào mục dich khác

Theo quy định của BLDS năm 2015 và Luật Kinh đoanh bất động sẵn, cing

nh các vấn bản pháp luật khác có liên quan thi nhà là một rong những Losi bắt

đông sin co giá ti, được xây dung dé phục vụ cho nhủ cầu ð hoặc các nu cầu sinxuất lanh đoanh cia con người Hai loại nhà này cũng 1a đối tượng cũa các quan hệ

php luật din sự hành chính công nh các quan hệ pháp luật khác, đặc biệt đều có

thể thành đối tuong cia quan hệ hop đồng thuê ta sản Tuy nhiên hai loại nhànày lại có những đi

Thử nh khác tiệt về công dạng chính khi được tạo lấp

"Nhà & đoợc coi là tri sinh hoạ, phục vụ cho mục dich ở và các nhủ cầu

sinh hoạt khác của cơn người Trong khi đó, nhà sit đụng vào mục ich khác lại được coi là tli sin xuất (i dụ nhà xưởng để sẵn uit hoặc trong mốt rổ trường hợp được coi là tr liệu sinh hoạt (nhà sinh hoạt vin hóa cia thôn, bis) Công dụng

chính cia ting loại nhà này phụ thuôc vio kết cầu được thễt kế ở thời diém nóđược xây dụng và phụ thuộc vào chủ thé tao lập Ngoii công dụng chỉnh, nhà ởhoặc nhà cỡ dng vào mục dich khác còn có thể có các công dung khác tùy thuộcvào như cầu sử dụng của các chủ thi, Song, công dụng chính được xác đính theothidt kế lạ là cơ sở để sắc định bin thuê, bên muon, bin ở nhờ c sử dụng đúngcông dụng của nhà hay không, Đây là cơ sở để chủ thể thực hiện hành vi nhằm ngăn

chin việc sỡ dụng sử mục dich công dụng của nhà

Thứ hơi, ne chic tiệt và luật được áp dang để điều chỉnh:

Nha ở là đối tương chiu sơ điều chỉnh của BLDS, Luật Nhà ở, Luật Xây

dmg Luật kinh doanh bất động sin và các vin bản hưởng din tỉ hành, các vin

‘bin pháp luật khác, Tuy nhiên, nhà sử dung vào mục dich khác không chiu sự điều chinh của Luật nhà ð năm 2014 và các vấn bản hướng din thi hành Việc xắc dinh

ghép luật đều chỉnh là căn cứ quan trong để xác dinh giá bị của các quan hệ liên

“khác biệt cơ bản nhu sau:

quên din các oại đối tượng này Đẳng thé, xác ảnh được luật đu ehinh cũng

1 Thošn 5 Dida 3 Lait Nha Gan 2014

ip cơ quan nhà nước c6 thm quyin vận dang chính xác cơ ở pháp ý để gi

aqayit các ranh chấp có liên quan

Việc hân biệt ny khác iệt giữa nhà ở và nhà được sử đụng vio mục dich

Ähác có vai trò quan trong trong việc xác din quy chế pháp lý được áp dụng đáivới từng loại Nó a cơ sở để chủ sở hữu và các chỗ thể thu hiện quyền và ngĩa vụ

của mình khi sử đụng các loại nhà này, Đồng thi, vie phân biệt này còn giúp cho các bên xác lập giao dich iên quan din mỗi loại nhà ở cổ cơ sở pháp lý rõ ring khí

thục hiện giao dịch cing như béo vệ quyền và loi ich hợp pháp của mình khi có sơ

vi phạm xây ra

1.1.2 Khải niệu hop đồng thuê nhà ở

Qui tình cống và tên tại của con người luôn gin với các nh câu nhất Ảnh

Tự bản thân mốt cá nhân, pháp nhân không thé théa mãn được diy đã các nhu cầu

ny nên quá tinh trao đỗi các nhủ cầu với nhao xuất hiện nine mốt tt yêu cũa cuộc

sống Trong các phương iận được các chỗ thể sử dụng dé xác lập các quan hộ với

eh thi khác thì hợp đồng được coi 1à một rong những thương tên quan trong bắc nhất a8 các chủ thể trao đỗ, thoả mãn các như cẩu từ cơ bản dén nâng cao cũa sink, từ các như cầu sin hoạt giãn đơn cho đến nho cầu sẵn xuất kinh doanh cũa minh Trong đổ, vie xác lập và trục hiên hop đồng thuê nhà ð đợc coi là phương

thöa mén một trong ba nu câu thiết yêu nhất của con người đó là nhủ cầu Mặc dò việc xác lập và thục hiện hợp đồng thuê nhà ở có thé hướng tới nhiều mục đích khác nhau, song mục dich chính vẫn là thuê nhà để sử dụng vào mục đích ở, và đây chính là công dung chính của nhà ở đã được phân tích ở trên Cũng giống như các loại hợp đồng khác, xét về bản chất thi hợp đồng thuê nhà ở

cũng là thie thuận giữa các bên Sự thöa thuận này được thi hiệ thông qua Hình

thức nào, bao gim những nội dung gi do các bên lựa chon nhưng phi đáp ứng các

shiny ma mốt cach tiếp căn đều có những điẫm han chế cén khắc phục

6 cách tép cân thir nhất, hop đồng thuê nhà ở là mr thôa thuận bing vin

‘bin giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao nhà & cho bôn thuê sở dụng trong một

thời hạn, còn bin thuê phải tr tin thuê nhà” Theo kh niệm này tác ga khẳng

cảnh hop đẳng thuê nha ở là sự thôa thuận bing vin bin mà không phi bing bất cửHình thúc nào khác Tuy nhiên, cach định ngiĩa dus trên quy định bit buộc vé hình,thúc cia hợp ding sẽ không thi bao quit được moi trường hop, bồi vì có nhữngtrường hop hop đẳng được xác lập bing vấn bản, có công chứng hoặc chứng thực

Hon nữa, bình thức bing văn bản hay bảng miệng chỉ là phương tiện

thöa thuân, cho đủ được thé hiện dưới hình thức néo thi bản chất của hợp đồng thuê nhà ở cũng không thay đổi và đó chính là sự thôn thuận Chính vi vậy, việc thém

cum tử "bằng vin bản" vào khá niệm này là không cần thiết

Công cách tiép cân này, tác giã Nguyễn Vấn Tuy nên ra khái niệm nh rauHop ding thuê nhà ở là sự thôa thuận bing vin bản nhằm xác lip, thay đỗ, hoặc

chim dit quyên nghĩa vụ giữa bin cho thué và bên thuê, theo đó bên cho thuê

chuyển giao nhà ð cho bin thuê sử dung đ ở trong một thời hen nhất định và được

nhận tiễn thuê nhà từ bên thuêÌẾ Khái niệm này rườm rà và có mốt số điểm cẩn

phi lưu ý như sau

@ Việc đơa cum từ "băng văn bán" vo khá niệm nay là không cin thiết

như tắc giả đã nêu ở trên,

Q9 Tác giã khá niêm đã quả máy móc khi đưa nguyên of cơn từ "nhằm

ác lập hay đổ, hoc chấm đợt quyễn nga vụ gin bên cho thuê và bên thế"

đến nhiêu cách bi

ào khả niệm khiển cho khái niễm vừa nườm ra vùn cổ

khác nhau về hợp đồng thuê nhà ở Bản chất và mục dich của vie xác lập hop đồng

thuê nhà 6 1a bên cho thuê giao nhà, con bên thué tr tiễn Do đó, hop đồng thuê nhà

và ngiĩa vụ giãn các bin Việc các bin

ở chỉ hoớng tới việc làm phát sinh qu

thôa thuận đổ thay đỗ, chấm dit hợp đẳng thuê nhà ð chính Tà sựthôa thuận để limthay đổi nội dung hoặc chim dit mốt hợp ding dang có hiệu lye mà không limphat ảnh thêm một hop đẳng nào khác,

(đi) Việc khẳng inh bên cho thuê "được nhân tin thuê từ bên thuê" làkhông ding rong mơi trường hợp và có vẽ miễn cuống Bồi vi có nhiêu trường hợp

bên thuê miẫn tiên thuê hoặc trường hop bin thuê chit ma ngiĩa vụ tr tiền thuê

15 Nggẫn Việt Cường (1996), Bop ding ua nề 3 trong pháp ht ins Fide Năm, Liên vin tac sĩ

Inithoc,Truing Đụ óc Luật Bà Nội, Ha Một 14

1ó Ngyễn Vin Tey 2016), Hep dg 0h nữ ở theo tt ih đơn bắt đng sốn nữ 2019, Trân văn

cục sf Laithec Bọc văn Khon học số bột, Hệ Nội 1Á

không thể chuyển giao cho người thie ké thi bên cho thuê cũng không thể nhận,được tin thuê nhà Do đó, thay vi viée khẳng định "được nhận tién thuê nhà" thtcần ghỉ "bin thuê phấ trả tién thuê" giống như sự ghỉ nhận ngiĩa vụ cia bên thuê,còn nghĩa vụ đó có được thục hiện hay không lạ la vẫn dé hoàn toàn khác

6 cách ấp cân khác, hop đẳng thuê nhà ð được hiểu là my thôn thuận cũacác bên, theo dé bên cho thuê có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở hoặc điện tich nha cho

tiên thé sử đang vào việc ð trong mốt thời hạn nhất đnh và nhân tiên cho thuê nhà,

cò bên thuê nhà có ngiĩa vụ sử đụng ngôi nhà hoặc điện tích nhà thuê đỂ ở và tr

đến thuê nhà theo thoi bạn và phương thie thô thuận hoặc theo quy dinh cia pháp

luật” hii niệm này có một sổ vẫn để cân bản luận như sư

“Một là, việc hả nhận bên cho thuê có ngiễa vụ "chuyển giao nhà 6" la chưaphù hợp bởi vì cụm từ "chuyển giao nhà ở" đặt ra với trường hợp mua bán nhà ở

Đi với trường hợp thuê nhà 6, bên cho thuê nhà chỉ có nghĩa vụ “giao nhà ð* mà

Xhông có ngiấa vụ "chuyển giao nha 6* cho bên thuê Ng]ĩa vụ này không được mổ

ti ow thể trong quy dinh về hợp đồng thuê nha ở rong Luật Nhà ở năm 2014, song

Ini được ghi nhân chung ð phin ngiĩa vụ cin bên cho thuê tử sin trong hop đồng

"thuê tai sẵn trong BLDS năm 2015!

Hi là, việc sử dạng can từ “cin ao điện tich nhà cho bên thuê sử dang! là không phù hop Bi điện tích nhà chỉ 1a một trong các yêu tổ thé hiện đặc

điểm của nhà ở ma bin cho thuê giao cho bên thuê sỡ đụng Nhà cho thuê có thể là

toàn bé căn nhà hoặc mét phn côn căn nhà Do dé, thay wi việc sử dụng cum từ điện tích thi nôn sở dụng cum tir"mét phần cân nhàn

Ba là, ác giã quá lam dung việc lit kê nghĩa vụ của các bên trong hep

đẳng thuê nhà khiển cho khá niệm giếng nh mốt sự it kê các nghĩa vụ của cáctên mét cách không cin thiết Trong khú niệm này tác giá đồ cập din ngiĩa vụ

“nhận tiên cho thuê nhà" của bản cho thuê và nghĩa vụ "sỡ dụng nhà thuê hoặc điện

tích nhà thuê để ð* là không cân thết Bi vì bên cho thuê hoàn toàn có thé khôngnhận tên cho thuê nhà và bên đ thuê hoàn toàn có thé không sở đụng nhà thuê

Đây là nhông quyền cơ bản của các bên ma không phất nghĩa vụ Do đó, cần phải lược bet những cum R mang tính chất mô ta rong khổ niệm,

11.18 Trị Layin G010), Bọp aig thể nhà;

"học, Tường Đaihọc Luật Ha Nội, Hà NEw 6

1¢ dom Đo 476 BLD Sam 2015

19 inca php le iện hờn, Luận vitae sit

12 Đặc điểm của hợp đồng thưê nhà ở

Hop đồng thuê nhà ở là một rong các loại hop đông thông dụng do đó vừa

có những die diém chung của hop đồng vir có những dic diém riêng côn hop

đẳng thuê nhà õ, cụ thể như sa

Thử nhất, hop đẳng thuê nhà ở là sự thôn thuận của các bên tham gia giao

kết hợp đồng

Thie thuận là nguyên tắc cơ bin cin pháp luật dân my nồi chung, của pháp

luật về hop đồng nói siing Bất cử hợp đồng nào cũng đều xuất phất từ nr thôn

là mr thi hiện ý chi một cách tuyét đổithuận của các bên Sự thỏa thuận này có thé

cũng có thể là sự thôn thuận ý chi mốt cách có giới hạn, song đó là cơ sở để hành

thành quan hệ giữa các bên Trường hợp hop đồng được xác lập ma có sự vỉ pham

say thôn thuận và thống nhất ý chí thi hop đồng đó có thể bị tuyên vô hiệu theo yêu

cầu của các bên.

Thứ hơi, hợp đồng thuê nhà ð là hợp đồng có đổ tương là nhà ở ma không hãi nhà sử dụng vào mục đích khác

"Nhờ đã phân tích ở mục 1.11 nói trên nhà ở và nhà sử đụng vào mục dich

Xhác có những điểm giống và khác biệt Sự khác biết này chí phốt các yêu tổ liênquan din gieo dich về các loi nhà này, Theo đó, đổi tượng côn hợp đẳng thuế nhà

ở ch có thể lá nhà ð Theo quy đnh của Luật Nha ở và văn bản hướng dẫn thi hành

thi nhà ở đơn vào cho huê ngoài việc phi dip ứng các điều kiện chang còn phi đáp Xing các điều kiên cân Hấết khác như phii là nhà đã hoàn thiện và đơa vào sở dụng

phi dim bio hệ thống điện nước, vé sinh môi trường và các điều lận thất yêuXhác dé cổ thi thôa mãn nhu cầu ð và các như cầu sinh hoạt khác của cơn ngườiNhững yêu tổ này không có rong nhà được xây dựng a sỡ dụng vào mục đích khác

Thứ ba, hop đồng thu nhà ở 1a hop đồng có mục đích chuyển quyền sử

dang tài ân.

Trong các hợp đồng cổ đối tuơng là tả sẵn, dn trên mục dich ci việc xác

lập hợp đẳng có thể phân chia thinh hop đẳng chuyễn quyền sở hữu ta sẵn và hợp

kế và xây dụng để 6 thi bên thuê chỉ được sử dung vio mục dich để ở

Thử tr hop đồng thuê nhà ở à hợp đồng song vụ.

Hop đồng song vụ là hợp đồng ma các bin đều phãi thục hiện nghĩa vụ đối

với nhau Nghĩa vụ của bên thuê luôn đổi ứng với quyền cia bên cho thuê và ngược

lạ Khi gao kết hợp đồng, các bên có th thôa thuận diy đã các quyền và nghĩa vụ

của các bên Trường hợp các bên không thôn thuận hoặc thôn thuận không diy đã thi các quyén, ngiĩa vụ của các bin được xác dinh theo quy dinh cite pháp luật

Trong khoa học phá Lý din sự vẫn có ý tiền cho rằng hop đẳng thuê nhà ở có thé

là hợp đồng đơn vụ bởi vi có trường hợp các bên thôa thuận thời điểm có hiệu lục

của hop đồng là thời điểm giao nhà ở cho thuê Tuy nhién, diy là trường hop thot

cm thực hiện ngiĩa vụ của bên cho thuê nha ð trùng với thoi điểm có hiệu lực của

hợp đồng Bởi và nấu bên cho thuê nhà ở giao nhà không đóng thi thuận thi vinphải chịu trách nhiệm về sự vi phạm nghĩa vụ của minh Do đó, không tên tại hop

đẳng thuê nhà ð là hop đẳng đơn vụ Trong hop dng thuê nha õ, ngiễa vụ cơ bản

nhất của bên cho thuê là giao nhà ở cho bin thuê sử ding trong một thỏi han nhất

nh, con nghĩa vụ cơ bin nhất của bin thuê 1a trả tin thuê theo ding thoả nhắn:

hoặc theo quy định của pháp uất

Thử nm, hop đẳng thuê nhà 51a hop đẳng co đền bù

Tinh chit din bù cia quan hệ hop đẳng thể hiện ở việc cổ ai có li vé lợiich giữa các bên Theo đó, các bên đều nhân được lợi ich của đố tác và đầu phảichuyển lẻ một lợi ích tương ting cho đối tác cia mình Như khả niễm hợp đồng

thuê nhà ð đã được xây dung ð mục 1.1.2 nói trên, c bên trong hop đồng thuê nhà

ở du có ngiữa vụ chuyển lợi ich cho nhau Lợi ich ma bên cho thuê nhà ở nhận

được dé la số tiên thuê nhà mã bên thuê trĩ theo thôn thuận hoặc theo quy định của ghép luật Lợi ích ma bên đ thuế nhà được đồ là vide khử thác công dạng của nhà

ở af phục và nim cầu ð và sinh hoạt hing ngày Trên thục tẾ, rong nhiễu trườnghop bên cho thuê giảm hoặc nuẾn tên thuê vì các ý do khác nhau, điều đồ cổ nghĩaring bên đi thuê nhà ở có thể không phải trả tiên thuê Tuy nhiên, điều này khôngTâm mắt i bản chất có din bi của hop đồng thuê nhà ở Bán chất có dn bù thể hiện

ở chỗ các bên có phi thục hiển ngiĩa vụ chuyển giao lợi ich cho nhau hay không

sé không phụ thuộc vio việc lợi ch do đã được chuyễn cho đổi tác hay chưa

Thứ sấu, hợp đồng thuê nhà ở là hop đồng ứng thun

Hop ding ung thuận là nhing hợp đồng ma theo quy đảnh cite pháp int,

quyền và ngiễa vụ của các bin phát anh ngay sau khi các bên dé thie thuận với

mu xeng về nối dụng chủ yêu của hop đẳng Hay nổi cách khác, hợp đồng ứngthuận 1a hợp đồng mã thời diém có hiệu lực của nó được xác định là thời điẫm giao

kết” Đối với hợp đồng thuê nh ð, theo quy dinh ti khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở

năm 2014 thi thỏi điễm phát sinh hiệu ive cd hợp đẳng tu nhà 6 a thôi diém docác bên thôa thuận, trường hợp các bên không có thôa thuận tì thời diém phát sinhiệu lục là thời đẫm lợ kết hop đồng Theo quy din này, thải điểm phát ánh hiệulực của hop đẳng thuê nha ở có th la thời dim thöa thuận hoặc thải điểm giao kết

hop đồng Do đô, hợp đồng thuê nhà & cũng là mốt trong các loại hợp đồng có tinh chất ung thuận,

Thứ bảy, hop đẳng thuê nhà ö là hợp đồng chiu my đều chỉnh của nhiều hộthống pháp luật khác nhu

"Nhờ đã phân tích ở tễu mục 11.1 thi nhà ở là los tả sin có nhiều đặcrim khác nhau nh là một loại bất đồng sin, hãi đăng ký quyền sở hữu Do đó,

có nhiều hệ thống pháp luật khác nhau cing điều chỉnh các quan hệ liên quan đến nhà 6 Các quy đính pháp luật này có thể điều chỉnh ở những khía cạnh độc lập

shu (Luật Xây dụng đều chỉnh hoạt động xây dụng nhà 3, BLDS điều chỉnh vin

đồ sở hữa,chuyễn gao quyên sỡ Hữu hoặc chuyển quyin sử dang nhà õ,.), song

cũng có những trường hop các vin bản này có sơ mâu thuấn, chẳng cháo khi đu

chinh cùng một vin đồ liên quan đến nhà 3 Vi da, theo quy dinh của Luật Nhà tht

nhà ở cho thuê không cân phải có giấy ching nhận quyền sở hữu nhà, trong kh đồ theo quy dink cia Luật Kinh doanh bit động sin thi nhà ở đơn vio cho thuê phải có

19 Tường Đại học Toit Hi Nội 2019), Gio wh Luậ dẫn su, tp 2, Nob Cổng mn xiên din, Hi NỘI,

isis

Ấy chúng nhận quyên sở hữu theo quy nh: Nhông mâu thuấn, chẳng chéo nàydấn din những bét cập trong cách hiễu và áp dụng thing nhất vào thực tin Đây

cũng chính là nhing vin đề ma luận vin này hướng tới nghiên cứu nhằm đơn ra những tiễn nghĩ hoàn thiện

Thứ tăm, hop đồng thuê nhà ở là loại hop đồng ma mục đích sử dang tà

xác định my và phạm của bên thuê là căn cử để bên cho thuê có

chim dit hợp đồng nêu sở đụng sei mục dich mã các bên đ thôn thuận.

1.3 Phân loại hep đồng thuê nhà ở

* Căn cứ vào tính xác định của thời hạn thuê, hop đồng thuê nhà ở được hân chia thành hai loại đ lẽ

@ Hop đông th có xác ảnh thời hạn

Đây là loại hop đồng mà các bên có thöa thuận cụ thể về thời hạn của hopđẳng Hẳu hết các trường hop, pháp luật din nự và pháp luật về nhà ở đầu không có

giới hạn về thôi hạn thuê nhà ð mà phu thuộc vào sự thôa thuận cia các bin, Tuy hiên, đổi với trường hợp thuê nhà ở à nhà công vụ ti thời hen thu phụ thuộc vào

thời gian ma bên thuê dim nhân chức vụ thời gian được điều động luên chuyển Do

đó, đố với Losi hợp đẳng thu nhà ở có xác Ảnh this hạn th thời bạn thuê có hể do

các bên thôn thuận hoặc do pháp uật quy ảnh Kia chấm dit thời hạn của hop đồng thuê nhà, nêu các bân không có thôa thuân gia hen thi bên thuê phai tr lạ nhà cho tên cho thuê Riêng đối với trường hợp thuê nhà ở công vụ trường hợp không còn.

đủ điều kiên để tiếp tục thuê nhà ở công vụ thì bên thuê phải trả lại nhà trong thời

"hạn 90 ngày kể từ ngày nhân được thông báo của cơ quan quản lý nhà công vu^”

(i Hợp đồng thuê không xác ảnh thời hen

Điệu khoăn về thời han của hop đẳng thuê tai sin nói chung thuê nhà ở nói

ring không phii la điều khoản bắt bude các bên phố thôa thuận, Do da, tạ thời

đơn phương.

điểm giao kắt hop đồng thuê nhà 6, các bên có thé thôn thuận hoặc không thathuận vé thời han của hợp đồng Truing hop các bên không thôn thuận vé thot hạn

của hop đồng thuê nhà ở thi hợp đồng được coi à không xác nh thời hạn, Khi đó, các bin có quyền yêu cầu chim dit hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phi báo cho

shu một khoảng thời gian hop lý Khong thời gian này là 90 ngày kể từ ngày bên,

cho thuê nhà 6 thông báo cho bên thuê nhà ở tiết việc chim dit hợp đẳng”,

Việc hân loại này giúp cho các bén nim được các quy định của pháp luật

có liên quan din thoi han cia hop đồng thuê nhà Qua đó, các bên hiểu được quyén

và lợi ich cia mình trong tùng trường hợp cu thi, đặc biệt là bên thuê nha ð trong

trường hợp hop đồng không xác nh thời hen thuê

* Cân cử vào hình thúc xác lập hop đẳng thuế nhà ở rên thực ti, hop đẳng

được phân chia thành hai loại như say

@Hop ding thu nhà ở được xác lập bing nưệng

Theo quy định của Luật Nhà ð năm 2014, hop đồng thu nhà ở phấ: được

xác lập bằng văn bin” Tuy nhiên trên thực tế, việc giao kết hợp đồng thuê nhà ở

thông qua hình thie miéng được các bên áp dung phổ biển trên thục t, đặc iệt là hợp ding thuê nhà ở mà bên thuê là sinh viên, công nhin tong các khu cổng

"nghiệp, người lao động khác, Mắc đủ việc giao kết hop đẳng thuê nhà ở trong

những trường hop này không đáp ing diéu kiện vỗ hình thức song theo quy Ảnh.của pháp luất hiện hành, hợp đẳng này có thé sẽ không bi vé hiệu nu thuộc các

trường hop ngoạ lệ tạ Điễu 129 va khoản 2 Điều 132 BLDS năm 2015

(6) Hop đồng thuê nhà ð được xác lập bing vin bản

Hình thúc cia hợp đồng thuê nhà ð được ghi nhân tạ Luật Nhà ở năm

2014 Theo đó, hợp đẳng thuê nhà & là loại hợp đồng không bit buộc phấi được

công chúng chúng thục những phải được xác lập bằng vin bản Đây là sợ thay đổ:

so với quy dink trước đây Trong BLDS năm 2005 và Luật Nhà & năm 2005, hop đẳng thuê nhà ở có thời hạ từ 6 tháng trở lên phải được công chúng chúng thục theo quy dinh Hiện nay, iệc công chúng hoặc chúng thục hợp đồng thuê nhà ð chỉ được thực hiện nêu các bên có yêu cầu

21, Yama din Rein 2 Đi lãi Luật Nhi Sain 2014

33 Xem thuän 2 Điệu 122 mật Ma ở năm 2014

Việc hân loại hop đẳng thuế nhà ở theo tiêu chỉ này có ý nghĩa trong việc xác Ảnh các điều kiện có hiệu lực của hop đồng Đặc biét là đều kiện về hình thúc của hop đẳng N go ra việc phân loại này cũng giúp các bên nhận thúc rõ quy Ảnh của pháp luật có liên quan để bảo dim quyền lợi ich hop pháp cia mình trong trường hop có tranh chấp xây ra

* Căn cứ đổi tương của hep đẳng hợp đồng thuê nhà ở được phân chia thành ha Losi như say

@ Hop ding thuê toàn bộ nhà

Đây là trường hop các bên thôn thuận đố tượng cũa hop đồng là căn nhà hoàn chỉnh Thông thường việc thuê toàn bổ cin nhà xây ra với trường hợp thuê

hà ð iêng š Theo dé, bên thuê có thể sử dụng toàn bộ cân nhà vio việc ở và anhhhost hoặc có thé cho thuê isi một hoặc nhiễu phn căn nhà khi đoợc bên cho thuêđẳng,

@ Hợp đồng thuê một phần cần nhà

Việc thuê một phần căn nhà là host động thuê nhà ð phd biển tin thục tẾ

‘Bai nia cầu thục tổ cũa bên thuê nhà ð là cỡ dạng vào việc ở mà không phải lãnh, doanh, nên việc thuê mét phân căn nhà lá hợp lý và giá thuê Việc thuê một phần

căn nhà có thể là thuê một phẫn ofa toàn nhà riêng 1é hoặc một phòng (căn hộ)

trong tòa nhà chúng cư

* Cấn cứ chủ thể củ hợp đẳng họp đồng thuê nhà ð bao gm hư loại nh sax

@ Hop đồng thuê nhà ở giữa cá nhân, pháp nhân Việt Nam với nhau.

Đây la loại hop đồng thuê nhà ở thông thường và phỗ biển tiên thục tổLosi hợp đồng này không có sự đặc biệt về chỗ thể, Cả bên thuê và bên cho thuêđều là cá nhân, pháp nhân Việt Nam niên chỉ cần théa mãn các điều kiện của chủ thể

geo dich din sơ nói chung, chỗ thể côn hợp đồng thuê nhà ở nôi ông

(i Hop đồng thuê nhà ở giữa cá nhân, pháp nhân Việt Nam với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, pháp nhân nước ngoài

Đây là trường hop bên thuê nhà ở là ngời Việt Nam dinh cự ở nước ngoài hoặc cá nhân, pháp nhân nước ngoài có nhu câu sử dung nhà ở trong thời gian làm vide, ảnh sống tei Việt Nam Luật Nhà ở năm 2014 quy định "Nêu là cá nhân

"ước ngoti, nguời Việt Nam định cư ở nước ngoài thi phii có đã năng lực hành vĩ

dân sự đỂ thục hiện giao dich vé nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phất

thuộc đối tương được sở hữu nhà ở tạ Việt Nam theo quy định oie Luật này và

không bit buộc phii có đăng kỹ tạm ti hoặc đăng ký thường tn tai nơi có nhà ở

được giao dịch")

Việc phân loại này có ý ngiữa trong việc xác dinh đều kiện có hiểu lục ca

hop đồng thuê nhà ð trong ting trường hop ou thể, Đặc biệt là khi bên thuê là có

nhân người Việt Nam đính cư ở nước ngoài hoặc cá nhân, pháp nhân nước ngoài

14 Khái quit quy định pháp ậtvề hợp đồng thuê nhà ở qua các thời kỳ

Công với sác quy dinh vé hop đẳng nói chung các quy định về hop đồng

thuê nhà ở cũng không phải là những quy inh mới được ban hành và áp dụng mã nnd được hình thành từ lâu Trãi qua thời gian thục hiện, các quy định này cũng

luôn có sơ thay đổi, bổ sung cho phủ hơp với thục tiẫn cuộc sing Trong nội dụng

này, tác giả giới thiêu khái quất quy định của pháp luật về hop đồng thuê nhà ở từ

năm 1945 đến nay Trong mỗi gist đoạn, tic giã sẽ mô ta khái quất các vin bản,

pháp luật có liin quan din hop đồng thuê nhà ở mà không & vào phân tích các

quy định này:

-* ii đoạn tì 1945 dẫn 1990

Đây là gai đoạn nước Việt Nam dân chỗ công hoa đợc thành lập cho dintuớc khi Pháp lãnh Nhà ð nim 1991 được ban hành Ở trong giai doen này, hepđồng thuê nhà ở được thực hiện theo các quy dinh cụ thể nh sa

Ngày 30/3/1960, Ben Chip hành Trung wong đã ban hành Chỉ thi sổ 200/CT-TW về cũ tao những người có nhiễu nhà cho thuê và quản lý toàn bộ nhà cửa cho thuế ở các hành phố v thị xã Vin bản này không đưa ra những quy nh trục tp về hợp đồng thuê nhà ở mã chỉ hướng tới một số mục dich sau: () Thống

shit và ting cường việc quân lý của Nhà nước đối với nhà cũa, tr nhân cho thuê,

hhan ché & din xóa bé nự bóc lột tơ bản chi ngiấa về việc cho thuê nhà, Gi) Giải quyất tỉnh trang ding nhà không hop lý, thôa mãn một phẫn nhu cầu nhà cồn cơ quan Nhà nước vã của nhân din, đồng thời xây đụng quan hệ tốt về việc thuê mướn shi; (i) Ting cường việc bảo quân va st chữa nhà trong các thành phd, dim bio sntoin cho nhân din, gop phần dim bảo mỹ quan của thành phổ

33, Yom dil thuẫn 3 Đầu 119 Luật Nh Sima 2016

Từ chủ trương của Ban Chấp hành Trung ương được thể hiện tử Chỉ thí số

200/07-TW, ngày 29/6/1960, ôi đồng Chính phổ ban hành Nghi định số 19-CP

về chính sách đốt với việc cho thuê nhà ở các thành phố, thị xã Văn bản nay shim quy nh ning biên pháp nhẫn cải tạo quan hệ te bản chủ ngiễa trong việc cho thuê nhà ở các thành phổ va thi xã, xây dụng quan hệ thuê muốn mới, đáp ứng

một phin nhu câu về nhà cổa sơ quan Nhà nước và ci nhân din Trong đó quy

dish quyền cia Nhà nước trong việc quân ly nhà cho thuê Theo đó, moi việc phân hii, sử đụng tù sis, dinh giá cho thuê nhà và tha tiin đều do Nhà nước dim nhiệm Chủ nhà được hung tử 15% đến 50% tién cho thu nhà, Số tiền còn ai do

Nha nước quản ý dé ding vào việc đóng huẾ, tu sẵn nhà và các chỉ phí khác và

quân lý, Chủ nhà được giữ lạ điện tich aha đang ding để ở nhưng không được

quê 200 thước vuông, trừ trường hop đặc biệt do Ủy ban hành chính king, thánh

phi, tinh quyết định.

XNgày 13027961 Hộ đổng Chin phủ tấp tự bạn inh Ng Ảnh 24CP sung mét số điểm trong chính sách quản lý thống nhất đối với nhà cho thuê của tư nhân ở các hành phd và thị xã do Nghĩ din số 19/CP và 20/CP của Hội

đẳng Chính phủ đã ban hành ngày 29 thing 6 năm 1960 Trong đó, ngoài việc bỗsang một sổ quy dinh về quyển quân ý nhà ở Nhà nuớc còn quy định "tt cả chủ

nhà cho th, trước khi giao nhà cho Nhà nước quản lý và sử dạng, đều có trách nhiệm tu se nhà ca”

ĐỂ bảo dim việc thực hiện tốt Nghị din số 19.CP côn Hội đồng Chính

phi, ngiy 1702/1961 Thủ tướng Chỉnh phố ban hành Thông từ số 61-TTg gii

thích chính sách quản lý thống nhất ning nhà cho thuê & các thành phổ và thị xã

“Thông từ này chỉ ra sự cần thiét hãi quân lý thing nhất nhà cho thuê ở các thành,pho, thi xã và các nội đụng giả thính cụ thể đổi với Nghị Ảnh số 19.CP của Hội

đẳng Chính phủ

Ngày 05/7/1961 Ben cả tao công thương nghiệp tr doanh ben hành hai

thông ty, đỏ lã Thông từ số 140/BCT và vẫn để nhà chuyên đ cho thuê của các tên

giáo, trong 46 xác định vỀ nguyên tắc, nhà chuyên cho thuê côn các tốn giáo tht cũng áp dụng chính sich nhy đối với tơ nhân có nhà cho thuê khác, Thông tự sổ

144/BŒT về vin để nhà cho thuê cde hz nhân ở các ngoại thành ngoại th Trong đó

xác dink “tong công tác quân ý thống nhất nhà cho thuê cia hz nhân ở các thành,

phd và th xã, có một số vẫn để thuộc về chính sich cụ (hỗ, các dia phương có yêu,

i quyết, chúng tối ben hành Thông tơ này nhằm nêu mốt số ý tần để các địa

hương nghiễn cửa th hành”

"Ngày 2709/1964 Hội đẳng Chính phủ ban hành Nght đính 115-CP về Điều

Tế cho thuê nhà 6, Điễu lệ này xác dinh cơ thi vi những yêu cầu đôi với hop đồngcho thuê nhà ð và những vin để khác có liên quan Tuy nhiên, ở thôi đểm nay việc

cho thuê nhà ở vẫn đặt đưới sự giám sát của Nhà nước

Sau khi miễn Nam hoàn toàn giải phóng dit nước thống nhất lam ha mién,ngày 14/4/1977, Hội đồng Chính phủ ban hành Nghị định sổ 111-CP về việc ban

ảnh chính sich quản lý và ei tao xã hội chủ ngiấa đối với nhà đắt cho thuê ở các

đổ thị của các tinh phía mem Vấn bản này hướng tối mốt số mục dich nh (9 Koa

tổ kinh đoanh bóc lột về nha đất thực hiện thông nhất quân ý của Nhà nước về nhà

đất đô thí; Gi) Cai tạo đến đầu, quân lý tốt din đó, đẳng thỏi tiên hành qhy hoạch,

tổ bí, sắp xép điều chỉnh Ini những khu wre sin xuất khu vue hành chính sơ

"nghiệp, km vục & và các cơ sở phúc lợi công công sao cho công bằng: hop lý và

6 loi nhất trên tình thin tân dụng cơ sở sin có, kết hop với xây dựng mới, tùng

thước giải quyết chỗ lam việc cho cơ quan Nhà nước và chỗ ở cho công nhân, nhân

xiên và nhân dân lao động chưa cỏ chổ ở hoặc ở qua chất, cũ thiện tùng bước điều

Xiện nhà ð của nhân din gop phin én định và phát hiển sin xuất, (ii) Tăng cường

việc bio quản, sia chữa nhà cia và ting bước cải tao và xây đụng thành thi theo hướngxã hội chủ nga

hin chung, vẫn để cho thuê nhà ở trong gia đoạn này chưa thể hiện rõ bảnchất cia quan h hợp đồng nói chung Trong đó, bén cho thuê nhà không được hy

ih đoạt moi vin để có liên quan din việc cho thuê nhà Việc cho thuê nhà ð vẫnchâu mự chỉ phối và quân lý của Nhà nước Điễu này xuất phất từ nhiều nguyên

nhân, trong đó có nguyên nhân là đo nước ta mới thoát khối chế 6 thuộc dia nữa

hong kién ách áp bức bóc lốt vừa mới được xóa bỏ Do dé, việc Nhà nước quản lý

chất chế viée cho thuê nhà nhẫn Losi bố nhõng tin dư cuốt cùng cit chế độ bóc lốt trong x@ hội cũ.

* Giai đoạn te 1991 đẫn 1995

Đây là gia dom mã chính sich về nhà & đoợc thay đổi theo hướng xóa bốnhõng bất cập cia các quy dink trước diy, nhằm bio dim và khuyên khích tổ chức, cảnhân duy trì phát triển nhà ở, trong đó có nhà ở cho thuê Trong giai đoạn này Hội

đẳng Nhà nước đã ban hành Pháp lệnh Nhà ở vio ngày 26/3/1991 Trong Pháp lành

nay, các quy dinh về hợp đồng cho thu nhà & đã có sự thay đổi rổ rật Quy din vécho thuê nhà ð được quy nh tei Chương 4, sừ Điều 20 đến Điều 30 Trong đó xác

cảnh hop đẳng phải được lập thành vin bản và phii có cổng chứng chúng thực Các

nối dng của hợp đẳng thuê nhà ở và việc sửa đổ, bỗ sung chấm dit hợp đồng chothuê nhà ð ũng được quy nh co thể theo axing tn trong ar thie thuận ca các bên

* Giai đoạn tie 1995 đẫn 2005

Gist đoxn này đánh đấu bước phế tiễn manh mZ của hoạt đông lập pháp

din sự nổi chung của các quy ảnh pháp luật vé nhà ở nói riêng Lin đâu tin, Việt

Nam ban hành BLDS năm 1995 với 811 điều Trong đó, hop đồng thuê nhà ở đượcquy dinh từ Điều 489 din Diu 502 Những quy định này thay thể cho các quy dinh

về thuê nhà ở trong Pháp lậnh nhà ở nấm 1991

Ngoài ra một số văn bản pháp luật có liên quan cũng được ben hành trong

gai dom này nine Ngày 20/8/1998, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghĩqguyất 36 58 về giao dich din mei nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991; Ngày5701/1999, Tòa án nhân dân tối cao - Viện kiểm sát nhân din tố: cao phối hợp banảnh Thông tư lên tich số 01/1999/TTLT-TANDTC.VKSNDTC hướng dẫn Nghị

quyét số 58/1998/NQ-UBTVQH về giao địch liên quan đền nha ở xác lập trước nghy 01/7/1991; Ngày 19/4/1999, Chính phủ ban hin Nghị nh s 25/1999/NĐ-CP

hướng dẫn Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTV OH về giao dịch liên quan đôn nhà ở

xác lập trước ngày 01/7/1991

* Giai đoạn tie 2005 đẫn 2014

Đây là gsi dom mà các quy dinh pháp luật vé din sự nói chung và quy,

cảnh pháp luật vé nhà ở nói riêng đều có mr thay đổi manh mZ, BLDS năm 2005 ra

đời, thay thể cho các quy định của BLDS năm 1995 Trong đó, hop đẳng cho thuê

nhà ở tấp tue được ghi nhận tei các Điều từ Điễu 492 din Điều 500 Nhõng quy,

cánh về hop đẳng thuê nhà ở chi tip trưng vào mốt số khía cạnh nh hình thức của

hop đồng quyền và ngấn vụ của các bên, don phương chim dit và các truồng hợp

chim dit hợp đồng thuê nhà 3

'Ngoài những quy nh khái quát rong BLDS nim 2005, quy ch và hop đông thuê nhà ở cn được gh nhận trong Luật Nh & năm 2005 Bên cenh những quy din

Khi quát rong BLDS nim 2005, Luật Nhà ð năm 2005 còn quy ảnh cụ thể về đều

Xiện cũa các bên trong hop đồng, về các trường hop cho thuê nhà ở cụ thé như eho

33/6/2010, Chinh phi ben hành Nghị dinh số 71/2010 hướng dẫn th hành Luật nhà

3.2005; Ngày 22/4/2013, Chính phổ ban bành Nghi định số 342013 về quân ý st

dang nhà ö thuộc sở hữu Nhà nước;

* iơi đoạn ti 2014 đẫn nay

Sau 10 năm thi hành, các quy đính pháp luật vé din sự nói chung các quy

i vi nhà ở nói tiêng đã bộc lô những bit cập, han chế nhất Ảnh: Do đó, những

quy định để có sự thay đổi cơ bản Đó là sự ra đời cia Luật Nhà ở năm 2014 vàBLDS nim 2015 Trong đó, các quy định vé nhà ở nối chung, hợp đồng thuê nhà ở

nổi ring không còn được ghỉ nhận trong BLDS ném 2015 ma chỉ được ghi nhận

trong Luật Nhà ở nim 2014 Sự thay đổi này là hoàn toàn phủ hop với thực t,

m hạn chế sự chẳng chéo trong các quy định liên quan đến nhà ở nói chung, cho thuê nhà ở nói riêng

Trong giei đoạn này, những quy dinh vé hop đồng thuê nhà ở về cơ bản vấn,

c6 sự kể thir các quy đính trong BLDS năm 2005 và Luật nhà ở năm 2005 Tuy nhiên, những quy ảnh này cũng có thay đổi cơ bản như hợp đổng thuê nhà ở

không bất buộc phải được công chứng, chứng thực, những quy dinh về nội dang cũahop đồng thuê nhà ở cũng cổ sơ thay đổi cơ bản như thời hạn châm đốt hop đồng

trong trường hợp các bên không thôn thuận c thể vé thời hạn cia hop đồng,

Những thay đỗi này thể hiện sơ hoàn thiện cöa pháp luật v nha ở nói chung phápluật vi hợp đồng cho thuê nhà ở nổi iêng,

(ii) Trên cơ sở khi niệm, tác giã đã chỉ ra và phân tính những đặc

của hop đồng thuê nha ö Việc phân tích những die đm này giúp cho ác giã hiểusâu sic hơn và loa hop đẳng này, làm cơ sở để phântích, đảnh giá những quy dinh

php luật có liên quan ð chương 2

(iv) Trong chương này, ác giã cũng đơa ra một sổ tiêu chỉ phân Losi hopđẳng thuê nhà 3 Mỗt iêu chi, hợp đồng được phân thành các loại khác nhau, đẳngthời việc phân loi theo mỗi tiêu chỉ cũng có những ý ngiễa nhất định trong việc

"nghiên cửu và áp đụng pháp luật

(9 Trong chương này, tác cũng giã đã nghiên cửu, bệ thẳng hỏa một cách khái aque quy dinh pháp luật có liên quan về hợp đồng thuê nhà õ, Việc nghiên cửu khái

qt quy định pháp luật về hop đồng thuê nhà ở giúp cho người nghiên cửu có được

cái nin toàn điện về quá tình hình thánh, phát triển cing nh những thay đỗ: của

các quy ảnh này qua các thời kỹ khác nhau Thông qua đ có thể dự liệu được những

thay đổi trong tuong lạ, Tử đó có những kiến nghỉ hoàn thiên pháp lit phù hop

Chương2

QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUAT VIET NAM HIEN HANH

VE HỢP DONG THUÊ NHÀ Ở

Theo quy định của BLDS năm 2005, hop đẳng thuê nhà ở được điều chỉnh,

ti mốt mục rêngˆ" Các nội dung nhọ hình thức, quyển và nghĩa vụ cũa các bin

trong hop đẳng vẫn để chim dit hop đồng thuê nhà ở được quy định trongthể Tuy nhiên, nhà G14 một đối ượng được dé cập ới trong Luật Nhà ở với vai tro1à luật chuyên ngành trong hệ thống pháp luật Việt Nam nôn ki ste đổ, bổ sung

BLDS nim 2005, các nhà soen luật đã đưa chế dink hop đồng thuê nhà ở và các hop

đẳng khác về nhà ð quay trở lei Luật Wha ở 4 điều chỉnh Điều này dim bảo tinh

đồng bộ, chuyên môn hóa cao hon, đ chẳng chéo giữa vấn bin meng tinh quy dink chung phỗ quát là BLDS với các luật chuyên ngành: Mặc đò không được để cập tối trong BLDS năm 2015 một cách chi tất tước nhưng hợp đẳng thuê nhà ở vấn, luôn tên tử là mốt loi giao dich din sự Do đó, các vẫn để chung vé loại hợp đồng này vấn bị chi phổi đẳng thời bi BLDS và luật chuyên ngành Dưới diy là quy, cảnh của pháp uật Việt Nam hiện hành vé các yêu tổ côn hop đồng thuê nhà ở,

- Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở

2.11 Bên cho thu nhà ở

Tei Chương VIII Luật Nhà & năm 2014 quy định vé giao dich nhà ở có để

cập tới các điều liện áp dong đổi với chủ thể kh tham gia giao dich vé nhà ở nóichung và thuê nhà ở nói riêng, cụ thể

- Đổi với chủ thể lã cá nhâm

Thư nhất là chỗ sỡ hồu nhà ở hoặc nguời được chủ sở hữu cho phép, ủy quyển

đã thục hiện giao dịch vé nhà ð theo quy đnh của Luật này và pháp luật về din my

“Xét vi bin chất, cho thuê nhà ð chính la việc một chủ thể dang thực hiện

quyền nữ đụng tii sân của mình Tại Điều 189 BLDS năm 2015 quy định:

“Quyên sir chong là quyễn Wie thc công dong hưông hoa To Io tet sản

Quyển sir dụng có thd được chuyển giao cho người khác theo théa thin

oặc theo quy đnh cia pháp luật" The te, ve cho thuê nhà 6 vừa dim bio gá ti

24, Tu mm Hamu § Chương XVT BLD Sima 2005

kha thác công đụng của nguồi có tải sin vie théa mẫn được như cầu sử dụng cũa người thuê đối với tủ sẽn đó Thâm chi, người thuê tải sẵn tp tue đồng vai r là

"người cho thuê ti sin lôi ho mudn hei thác công dụng cũa tài sân thuê 4 thú hoa

li, lợi túc Với quy đính nêu rên ngoài chủ sở hữu ti sản, chủ thể khác ain theo cơ

chế tha thun hoặc pháp luật quy din) cũng có thể cho thuê tai sân Điều này dim

‘bio th tương thích vành hoạt rong các hot động hàng ngày cũa đời sốngxã hổi

Thử hơi, ghấi có diy đã năng ive hành va din sự để thục hiện geo dich về

hà ð theo quy nh côn pháp luật din my

15 không quy định cụ thể về năng lực hành wi dân sự

để tse hiện gieo dịch vé nhà ð nhơng ti Điều 19 có để cp: "Năng lực hành vi đôn

tr của cả nhận là khả ning cũa cá nhân bằng hành vi cũa mình vác lập, thue hiệntuyển ngĩa vụ din sa”, Đẳng thờ, Điễn20 có quy nh, người thành niên là người ir

đã 18 tuổi rở lên, người này được xác định là có diy đủ năng lực hành vi din sự,trừ trường hop roi vào Điễo 22 - người mắt năng lục hành vi din sự Điễu 23 -

Bộ luật Dân sự năm

"người có kho khẩn trong nhân thức và làm chủ hành vị, Điễu 24 - Người hen chế năng lực hành vi din a và khoản 4 Điễu 21 6 quy định "Người ti đĩ muười lãm

tt đến chưa đũ mười tôm tudi ne minh xác lập, thực hiện giao dịch đến sxc iegiao dich dân se liễn quan din bắt đồng een đồng sân phải đăng lý và giao dich

din ar héc theo ay đnh của hut phe được người de điện theo pháp luật ding"

Theo quy Ảnh nó tin, khi xét vé độ tub, khả năng nhận thức, điều khẩn

ảnh vì thi cá nhân được tham: gia vio các giao dịch vé nhà ở nói chung phãi dim bio hei đều kiện cơ bản: Mốt là, phi từ đã 18 tuổi trở lên không bị mất năng lục Hành và dân sy, kho khăn trong nhận thúc và lam chủ hành vi, hạn chế năng lọc

Hành vi din my Hai lá, từ đã 15 đến chữa di 18 tuổi phi có mr đồng ý của người

dai điện theo pháp luật

Tôm lạ, đối với bên cho thuê nhà ở là cá nhân, pháp luật quy định, cá nhân,

luôn phất dim bảo điều tiện về năng ive chủ thể Cu thể, ngoài việc cá nhân phãi là

chủ sở hữu tải sản, người được chủ sở hữu ủy quyền, cho phép cho thuê nha ở Tức

à cá nhân cho thu tài sin có năng lục pháp luật phù hop Va cá nhân là bên thuê

hà ở phải thôn mãn điều kiên về độ tui, khã năng nhân thủ, đu khiễn hành vĩTúc là, cá nhân này phãi có năng lục hành v lương ứng đối với năng lực pháp luật

35 bau 191 BLDSnin2015

đó Khi hội đã các điều kiên này, chỗ thể là cá nhân được them ga vào các giao dich cho thuê nhà &

không có quy nh cần các thành viên tổ chúc không có tơ cách php nhân thực hiện

oxi giao dich này nhưng việc không được ghi nhân die vi pháp lý mốt cách rõ râng

đồng ngiễa với việc không có cơ chế đồng bộ a được bão vệ ki có tranh chip

Thí ha, 1à chỗ sở hiếu nhà ð hoặc nguời được chủ sở hữu cho pháp Ủy quyển

đã thục hiên giao dịch về nhà ð theo quy đnh cia Luật này và pháp luật về din my

Giảng như chủ thể cá nhân, để khi thác được quyền sử đụng ti sin là nhà

4 t8 chúc có đủ bơ cách cũng phối dim bio quyén sé hin được cho phép, được

tủy quyền cin chủ sở hữu lửi cho thuê tả sẵn lá nhà ở

Voi các quy định hiện hành, đồ thôa mẫn điều kiện đối với chi thd cho thuê

tài sản là nhà ở, đủ là cá nhân hay tổ chức phải đảm bảo hei yêu tổ cơ bản đó năng,lọc chỗ thể Bên cho thuê có quyền đưa ti sẵ là nhà ở vio tham gia geo dich hay

không và có đồ khả năng thục hiện quyền, nghĩa vụ và chiu trách nhiệm phát sinh

tir giao dịch đó hay không? Thôa mãn hei câu hồi này, chủ thể thuê tai sẵn là nhà ð

có đã tư cánh tham gia vio hop đồng thuê nha 6

34 Xem Kooi Đồn § Lat Nôi i 2014 guy

"Đội vớitồ đóc,c shin ơng hước tà hức cí nhân mức ngoài có đã đổniện nợ ãnh ni Đẫn 160 của

Tsặ hủy ba ở hợp pap hông ga các hàn thức so dy

“Độ vớn dục hổ ga Gc da nựngnoộc tị đồng gua hàn tác Shey ng, nà Ta nga,

Đổi ngôi Vit Ne gõ ce muộc ni Di Sng gu bền em nh hi š mang gui cin

‘Sno ng hain asin 0 Vệ côn gh, chsh nhận ene gE Sting dt wong avn det ty gata ở tương mại đc pp Dannin & wets chứ By ag

rig ge den cin tệp bậc

Thứ nhất cánhận tnd nhà 6

Giảng như điều kiện về cá nhân trong giao dich chung”, gao dich riêng vé

bit đông sản pháp loật phân loại thành

- Niu là cá nhân rong nước thi phi có đã năng lục hành vi din sự để thục

Hiện các giao dich về nhà theo quy dinh cia pháp luật din sự và không bit buộc

hải có ding ký thường trả tạ nơi có nhà ở đuợc giao dich,

có đã năng lục hành vũ din sự để thực hiện giao dich vé nhà ở theo quy định của

phip luật Việt Nam, phả thuộc đối tương được sở hữu nhà ti Việt Nam theo quy

cánh của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đồng lý thường

trú ti nơi có nhà & được giao dich,

Thứ hai tổ chức thn nhà &

- Phi cổ te cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng kí kinh dosnt,

sha ð tạ Việt am theo quy Ảnh của Luật này,

- Niu tổ chức được ủy quyển quân lý nha ở thi phi có chúc năng lạnh

doanh dich vợ bắt động sản và dang hoạt đông tại Viét Nam theo quy định của phep Init về inh doanh bất đồng sin

"Ngoài đều kiên chúng được áp dụng đối với bên thuê, mét sổ loại hình chothuê nhà 6 tiếp tục được điều chỉnh mang tinh đặc thù, cụ thé

oat hành thé nhà ở xã hột Thục té cho thây, quỹ nhà ð xã hồi của Nhà

"ước có hạn nên pháp luật quy định đãi tương đuợc thuê nhà ở xã hội cũng giới hạn

bao gém*: Người có công với cách meng theo quy đính của pháp luật về ưu đãi

người có công với cách mạng Hồ ga định tạ kin vục nông thôn thuộc vùng

thường xuyên bị ánh hưỗng bồi thiên t, biển đổi khi hậu; Người thụ nhập thấp, hổ

"nghèo, cân nghào ti Lm vực đồ thi; Người lao đông dang lim việc tei các does

"nghiệp trong và ngoài kim công nghiệp, Si quan ha quan nghiệp vụ hạ d quan chuyên môn kỹ thuật quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vĩ thuộc công an nhân din và quân đôi nhân din; Cán bộ, công chúc, viên chúc theo qgyy din của pháp luật về cản bộ, công chúc, viên chúc, Các đãi tượng đã tr lai

7.Đu20,21,23,33,34 BLDSnim 2015

8 Kein [Bafa 50 Lae Nhà Gan 20146

nhà ở công vụ theo quy định tủ khoăn 5 Điều 81 cia Luật Nhà ở năm 2014; Học

sinh, sinh viên các hoc viên, trường đại học, cao ding day nghé; học sinh trường

dân tộc nộ trú công lập được sỡ dụng nhà ở trong thời gian hoc tập, HỘ gia Ảnh, có nhân thuộc điện bi thụ hồ dit và phi giã te, phá đỗ nhà ð theo quy định côn pháp

It ma chưa được Nhà nước bổi thường bing nhà , đất ở

+ Toại hình thuê nhà ở công vụ: Theo quy định tủ Khoản] Điều 32 Luật

Nha ð năm 2014 và Điều 49 Nghi dink 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm

2014, đối tượng được thuê nha ở công vụ bao gầm:

gan dim nhận chúc vụ,

- Cẩn bô, công chúc thuộc các cơ quan của Đăng, Nhà nước, t8 chức chính,

trì - xã hội không thuộc diện quy inh ti điểm a khoản này được điều động luânchuyễn din công tc tử cơ quan trung wong giữ chức vụ từ cấp Thổ tring và tương

đương trở lên, được điều động, luân chuyển din công tác tử de phương giữ chức

va từ Chỗ tich Ủy ban nhân din (UBND) cấp huyén, Giám đổc Sở và tương đương

tờ lên Kém theo đổ, pis thuốc điện chưa có nhà ở thuộc sỡ hữu cia mình và chưa được thuê, thuê mua hoặc mua nhà ð xã hộ tại nơi din công tác hoặc đi có nhà ở thuộc sỡ hữu cin mình tai nơi din công tác nhưng cỏ điện tich nhà ở bình quân

trong hồ gia định đưới 15 m” sàn/người Và không thuộc diện phải ở trong doanh

tr của lọc lượng võ trang nhân din theo quy đính của Bồ Quốc phòng, Bồ Công an

= Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính.

trì - xã hội không thuộc điên quy nh tei điểm b khoản này được điều động luânchuyển din công tác tei xã vùng râu, vùng xa, ving có điều liên kánh tô xã hội đặc

tiệt khó khẩn, khu vực biên giới, hải đáo Kèm theo đó, phéi thuộc diện chưa có

hà ở thuộc sở hữu cia mình và chưa được thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội thi nơi din công tác hoặc đã có nhà ð thuộc sở hữu cia minh tạ nơi đến công tác

nhưng có diện tích nhà ở bình quân trong hồ gia đình đưới 15 m? sàn/người

Si quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lục long võ trang nhân dân được

diéu động luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng an nh: trừ đối tương ma phép

uất quy din phii trong doanh trai cũa lục lượng võ trăng Đẳng thoi, trường hợp

cử đắn công tác tử khu vục nông thôn ving đẳng bing, trung du ti phii ngoài địa ban cấp huyện và cách nơi ở của minh đến nơi công tác từ 30 km trở lên, trường

hop dén công tác tại khu vue nông thôn vùng sâu, vùng xa có đu kiên nh tỄ- xã hồi đặc biệt khó khẩn, biên gió, hãi dio thi do UBND cấp tinh quy định cho phis hop với tình hình thục ổ của ting khu vục nhưng phấi eich xa từ nơi ð ce mảnh

đến nơi công te ti thiểu là 10 km,

- Giáo viên din công tác tạ khu vực nông thôn, xã vùng râu, vùng xa, ving

có đều liện kink - xã hội đặc iệt ho khăn, khu vục bi giới hãi đảo,

- Bác d, nhân viên y té din công tác ti km vục nông hôn, xã ving sâu vũng

xa, vũng cổ điều lên Lành tÔ xã hội đặc biệt khổ khăn, khu vục biên gói, hãi đo,

- Nhà khoa học được giao chủ tủ nhiệm vụ khoa hoe và công nghệ cấp

quốc ga dic iệt quan trong theo quy định ca Lut hos học và cổng nghệ

Ninrviy, dun trên các đều liên ching được qhự định rong BLDS năm 2015

‘at ict cũ tạ sin aha & (gi lớn đáp img ns sầu thất yê về chở, ảnh host cho nhiễu người ), các rường họp dave xem xét hỗ tre

chủ thể của quan hệ thud nha ở bao gần cf bên thuê và bên cho thuê đã được php uit

dit ra một cich tương dé tổ ring Đẳng vie xác định các chỗ thé nói rên, chứng ta cóthể hình ding một cách khá quát đến ch tết vé điều kiện để tham gia vào loại hợp

đẳng thuê nhà ở Từ đó có hành vi ứng xử phù hợp khi tham gia loại quan hệ nay.

ở từ nhà nước ma

{dung của hep đồng thuê nhà &

2.2.1 Déi trọng của hợp đồng

tương của hợp đồng thuê nhà ở chính là ngi hà hoặc điện ích nhà

cho thuê được tinh bằng mét vuông” Nhà 6 theo quy định tei Khoản Điều 3 Luật

Nhà ở năm 2014 là công tình xây dựng với mục dich để & và phục vụ các hủ cầusinh hoạt của hộ gia Ảnh, cá nhân Công tinh này bao gdm ed điện tích phụ Những

vide cho thuê và thuê xuất phát từ nh cầu cũa các bên tong quan hệ nên nó có thé

ao gỗm hoặc không bao gốm phin điện tích phụ Ngoài ra, đối tượng là nha ở cô

thể là nhá ở riéng lẻ nha ở được xây đụng tiên thin đất ở riêng trệt thuộc quyển

sử dang hop pháp cin tổ chúc, hô gia dink, cá nhân, bao gồm nhà biết thự nhà ở

Tiên kề và nhà ở đốc lip Hoặc nh chưng cr- nhà có từ 2 tang trở lên, có nhiễu căn

hồ, có lối đ, cu thang chưng có phần sỡ hữu riêng, phn sở hữu chung và hệ thôngcông tình hạ ting sử dụng chung cho các hộ gia nh, cá nhân, tổ chức, bao gém

“trường Đụ lọc Lait Bà Nội Bà Nội t3