Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói KB Zalo/Tele 0973 287 149 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN VĂN TÚY HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở THEO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014 Chuy[.]
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN VĂN TÚY HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở THEO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014 Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các kết số liệu nêu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, xác quan chức công bố Những kết luận khoa học luận văn chưa có tác giả cơng bố cơng trình khoa học Tác giả luận văn NGUYỄN VĂN TÚY MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở 1.1 Những vấn đề lý luận chung hợp đồng thuê nhà .9 1.2 Lý luận pháp luật hợp đồng thuê nhà 18 1.3 Lịch sử hình thành pháp triển pháp luật hợp đồng thuê nhà 23 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở THEO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014 29 2.1 Nội dung pháp luật điều chỉnh hợp đồng thuê nhà 29 2.2 Một số vướng mắc, tranh chấp phát sinh thực tiễn ký kết thực hợp đồng thuê nhà 53 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở 69 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê nhà 69 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng thuê nhà 74 KẾT LUẬN 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .81 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà tài sản quan trọng, đặc biệt người Việt Nam, tư tưởng “an cư lạc nghiệp” ăn sâu, bén rễ suy nghĩ từ ngàn đời Việc hiến định quyền có nơi hợp pháp Hiến pháp 2013 thể quan tâm Đảng Nhà nước ta việc thực sách an sinh xã hội, nhằm giải chỗ ổn định người dân, bảo đảm khả tái tạo sức lao động họ phát triển hệ trẻ, thúc đẩy phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội Nhà nước có trách nhiệm bảo đảm quyền có nơi công dân coi yếu tố cần thiết để phát triển người cách toàn diện, đồng thời nhân tố định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho nghiệp xây dựng phát triển đất nước Thực chiến lược phát triển kinh tế - xã hội Đại hội Đảng lần thứ XI, pháp luật Nhà nước bước ghi nhận phát triển quỹ nhà để đáp ứng nhu cầu người ghi nhận Hiến pháp, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai Bộ luật Dân Theo Nhà nước có sách để phát triển mạnh nhà cho nhân dân, tạo điều kiện để người dân có chỗ ở, cho đối tượng sách người thu nhập thấp Điều có nghĩa Nhà nước, mặt tạo môi trường thuận lợi để phát triển nhà nhằm đáp ứng nhu cầu nhà người dân theo chế thị trường; đồng thời quan tâm phát triển nhà xã hội, có hỗ trợ Nhà nước để phục vụ đối tượng sách xã hội, người nghèo, người thu nhập thấp có khó khăn nhà nguyên tắc việc phát triển nhà trách nhiệm Nhà nước, xã hội người dân Chính sách phát triển nhà phải thể quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội đất nước, phải tuân thủ quy hoạch, chương trình kế hoạch phát triển nhà giai đoạn địa phương, bảo đảm sử dụng có hiệu nguồn lực cho phát triển nhà ở, khắc phục tình trạng lệch pha cung cầu phát triển nhà Theo chiến lược phát triển Việt Nam, diện tích khu vực thành thị tăng từ 105.000 lên 460.000 năm 2020 tốc độ thị hóa tăng từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025; dân số thành thị đạt 46 triệu người Việt Nam phải xây dựng 35 triệu m2 nhà thành thị để tăng mức diện tích nhà lên 20 m2/người vào năm 2020 [9, tr.81] Nền kinh tế mở cửa theo cam kết WTO, hiệp định TPP phát triển theo định hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa đẩy nhu cầu loại hình bất động sản tăng cao thời gian tới, nhu cầu nhà ở, cơng trình xây dựng tăng cao tất yếu khách quan Báo cáo tổng điều tra dân số lập ngày 17 tháng 12 năm 2014 theo Quyết định số 1253/QĐ-TCTK Tổng cục trưởng Tổng cục thống kê việc ban hành phương án điều tra dân số nhà kỳ thời điểm tháng năm 2014 cho thấy cịn gần 11.500 hộ dân chưa có nhà địa bàn nước [39, tr 84] Trong đó, thành phố lớn, số hộ chưa có nhà khoảng 4.500 hộ Phần lớn hộ dân thực có nhu cầu nhà có thu nhập thấp nên khó có khả mua nhà Nguyên nhân việc gia tăng nhu cầu nhà tốc độ đô thị hóa Việt Nam diễn mạnh mẽ chưa có, từ mức 21,7% năm 1999 đến năm 2014 đạt 33,1% (bình quân năm tăng gần 1% suốt 15 năm) Một nguyên nhân làm gia tăng nhu cầu nhà di cư học Theo kết điều tra năm 2014 cho thấy, di cư ngoại tỉnh, luồng di cư từ nông thôn thành thị chiếm tỷ trọng cao (44,2%) Dân cư khu vực nông thôn từ tỉnh khác chuyển đến chiếm 3,38% dân số thành thị So với giai đoạn 2004- 2009, tỷ trọng luồng di cư từ nông thôn thành thị tăng lên (44,2% so với 30,5%), tỷ trọng luồng di cư từ thành thị đến thành thị giảm xuống từ 34,6% xuống 14,9% Điều cho thấy sức hút kinh tế khu vực thành thị khu vực nông thôn ngày lớn Theo Bộ Xây dựng, thành thị có khoảng 50% nhà kiên cố số loại nhà khu vực nông thôn 20% Từ đến năm 2020, Việt Nam cần khoảng 1,3 tỷ m2 nhà tương đương với 16.250.000 nhà để thay toàn nhà tạm, nhà bán kiên cố Từ số liệu nêu cho thấy, nhu cầu nhà cho tầng lớp xã hội Việt Nam năm lớn, đặc biệt nhu cầu nhà đô thị Tuy nhiên, với suy thối kinh tế tồn cầu nay, Việt Nam phải đối mặt với khó khăn thách thức vô to lớn Kinh tế khó khăn, nạn thất nghiệp ngày tăng, thu nhập người dân ngày bị tụt giảm Không đối mặt với vấn đề việc làm, kế sinh nhai mà n" ăn, chốn ở"để a" n cư lạc nghiệp"đối với đại đa số người dân có thu nhập trung bình thấp lại khó khăn phức tạp nhiều Với thu nhập bình quân người dân Hà Nội khoảng 72 triệu đồng/năm [15, tr 82], giá nhà trung bình thấp thành phố Hà Nội khoảng 11,86 triệu đồng/m2 [41, tr 84] Như để sở hữu hộ 60 m2 người mua cần có số tiền khoảng 720 triệu đồng Điều có nghĩa, người Hà Nội phải làm việc liên tục 10 năm, với điều kiện không tiêu dùng, không ăn uống đủ tiền mua nhà để Khả tạo lập cho ngơi nhà vấn đề nan giải, cán cơng chức, người lao động có thu nhập trung bình thấp thị Sự khó khăn khơng phải sớm chiều giải Trong tình này, giải pháp trước mắt có hiệu để giảm tải gánh nặng tài cho người dân họ cần có chỗ ổn định thông qua phương thức thuê nhà đánh giá giải pháp có tính thích ứng khả thi cao, tạo đà mở hướng kinh doanh cho thị trường bất động sản Đánh giá tầm quan trọng nhà cho thuê, pháp luật thời gian gần bắt đầu ghi nhận điều chỉnh quan hệ thuê nhà Trong thời gian gần bắt đầu ghi nhận điều chỉnh quan hệ thuê nhà Cụ thể: Bộ Luật Dân 2005 giành phần Mục để ghi nhận hợp đồng thuê nhà Luật nhà số 65/2014/QH13, Luật kinh doanh bất động sản 66/2014/QH13 với tư cách văn luật chuyên ngành có thay đổi trọng việc xây dựng chế định pháp lý điều chỉnh quan hệ thuê nhà phát triển ổn định, lành mạnh Dù quan tâm nhiều sách nhà thời gian gần đây, xong khách quan mà thừa nhận rằng, pháp luật hợp đồng thuê nhà nói riêng chưa tập trung, quy định rải rác nhiều văn pháp luật Các quy phạm pháp luật chưa tạo thành chỉnh thể thống nhất, điều chỉnh cách toàn diện lĩnh vực Trên thực tế, chế định pháp luật hợp đồng thuê nhà chưa thực tạo hành lang pháp lý an toàn đảm bảo cho bên tham gia quan hệ Đây nguyên nhân làm cho giao dịch thuê nhà thời gian qua xảy nhiều tranh chấp Theo số liệu báo cáo tổng kết công tác xét xử vụ án dân Tòa án nhân dân tối cao cho thấy năm gần tranh chấp hợp đồng thuê nhà không ngừng gia tăng Năm 2009 tòa án nhân dân cấp thụ lý 79.600 vụ việc dân sự, tranh chấp hợp đồng thuê nhà 688 vụ Sau năm tức năm 2013 số tăng lên 94.932 vụ [44, tr 84] Các vụ tranh chấp khơng gia tăng mà tính chất phức tạp gay gắt Nhiều vụ tranh chấp hợp đồng thuê nhà phải giải đi, giải lại nhiều lần Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng thuê nhà phần lớn ý thức tuân thủ pháp luật chủ thể tham gia quan hệ Bên cho thuê nhà không muốn lập hợp đồng thuê nhà có lập mang tính chất đối phó nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ tài với Nhà nước Bên cạnh nguyên nhân vi phạm chủ thể tham gia quan hệ, thiếu đồng hệ thống pháp luật điều chỉnh hợp đồng thuê nhà nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng thuê nhà Sự cân đối cung cầu dẫn đến việc nhà cho thuê không không đáp ứng đủ tiêu chuẩn đưa vào thị trường cho thuê Trước thực trạng trên, việc nghiên cứu pháp luật hợp đồng thuê nhà cách có hệ thống thực cần thiết có tính cấp bách Một mặt nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng thuê nhà Mặt khác khuyến khích thành phần kinh tế tham gia tạo lập quỹ nhà cho thuê, bước đáp ứng nhu cầu cải thiện chất lượng nhà người dân Từ trên, lựa chọn đề tài “Hợp đồng thuê nhà theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ Học viện Khoa học xã hội Tình hình nghiên cứu đề tài Hợp đồng thuê nhà chế định quan trọng chế định hợp đồng pháp luật dân Việt Nam Đến có số sách tham khảo vấn đề như: “Hỏi - đáp hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà phương pháp giải tranh chấp” tác giả Nguyễn Việt Cường; “Bình luận hợp đồng thơng dụng luật dân Việt Nam” tác giải Nguyễn Ngọc Điện… Ngồi cịn số viết hợp đồng thuê nhà đăng tạp chí chuyên ngành như: Tạp chí nghiên cứu lập pháp, Tạp chí luật học nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến hợp đồng thuê nhà Luận văn thạc sĩ viết vấn đề có cơng trình nghiên cứu tác giả Nguyễn Việt Cường với đề tài “Hợp đồng thuê nhà pháp luật dân Việt Nam”, đề tài “Hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật hành” tác giả Lê Thị Luyến, đề tài “Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Xuân Các cơng trình nghiên cứu hợp đồng th nhà theo quy định Bộ luật dân Công trình tác giả Nguyễn Việt Cường viết năm 1996 sau Bộ luật dân 1995 có hiệu lực Cơng trình nghiên cứu tác giải Lê Thị Luyến viết năm 2011 sở Bộ luật dân sư 2005 Do đề tài nghiên cứu “Hợp đồng thuê nhà theo Luật Kinh doanh bất đơng sản 2014” cơng trình nghiên cứu tiếp cận theo hướng luật chuyên ngành điều chỉnh lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhằm mục đích hồn thiện chế định pháp luật hợp đồng thuê nhà tạo sở pháp lý vững chắc, thực giải pháp nhà cho thuê hướng phù hợp điều kiện kinh tế xã hội Việt Nam nói riêng xu hướng phát triển giới nói chung Khi giải pháp nhà cho thuê vào sống giảm giảm tải áp lực tài cho người dân cần có chỗ ổn định, hồn thành mục tiêu hiến định sách nhà Đảng Nhà nước, đồng thời mở hướng kinh doanh cho thị trường bất động sản Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm góp phần làm sáng tỏ sở lý luận hợp đồng thuê nhà theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Đồng thời bất cập quy định pháp luật làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp bên hợp đồng thuê nhà Trên sở tác giả đề xuất số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, tạo hành lang pháp lý vững quan hệ hợp đồng thuê nhà Đối tượng phạm vi nghiên cứu Hợp đồng thuê nhà lĩnh vực tương đối phức tạp không pháp luật Việt Nam mà nước khu vực giới Trong phạm vi luận văn thạc sĩ luật học, tác giả tập trung nghiên cứu chất pháp lý hợp đồng thuê nhà theo Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 25/11/2014 Bên cạnh có nghiên cứu đến quy phạm điều chỉnh hợp đồng thuê nhà Bộ luật dân sự, Luật nhà văn luật có liên quan nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp đánh giá vai trò chế định hợp đồng thuê nhà điều kiện kinh tế xã hội Việt Nam thời kỳ đổi Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận nghiên cứu Luận văn chủ nghĩa Mác Lênin vật biện chứng vật lịch sử để giải vấn đề liên quan đến việc thuê nhà Việt Nam Bên cạnh tác giả có vận dụng quan điểm, đường lối sách Đảng Nhà nước nghiệp đổi xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa dân dân Luận án thực dựa việc áp dụng phương pháp nghiên cứu tổng hợp sau: - Phương pháp phân tích nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận, tính phù hợp quy định pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật vệc thuê nhà Việt Nam - Phương pháp thống kê nhằm tập hợp, hệ thống lại quy định pháp luật điều chỉnh lĩnh vực thuê nhà - Phương pháp so sánh, quy nạp tác giả áp dụng nhiều trình nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ bất cập quy phạm pháp luật để từ đưa đề xuất, giải pháp hoàn thiện pháp luật Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn - Về lý luận: Tác giả sử dụng phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng để tiến hành nghiên cứu cách có hệ thống vấn đề lý luận nhằm làm sáng tỏ chất pháp lý hợp đồng thuê nhà làm sở thống cách hiểu áp dụng chế định pháp luật hợp đồng thuê nhà thực tế - Về thực tiễn: Việc nghiên cứu quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng thuê nhà tác giả nghiên cứu cách tổng quát gắn liền với thực tiễn Lấy thực tiễn sở đánh giá tính phù hợp quy định Luật kinh doanh bất động sản hợp đồng thuê nhà Đồng thời qua kiến ... đồng thuê với chủ sở hữu nhà Như vậy, trường hợp này, hợp đồng thuê nhà hợp đồng cho thuê lại nhà hợp đồng hợp đồng phụ Theo đó, hợp đồng th nhà mà vơ hiệu hợp đồng cho thuê lại nhà bị chấm dứt theo. .. tỏ sở lý luận hợp đồng thuê nhà theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Đồng thời bất cập quy định pháp luật làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp bên hợp đồng thuê nhà Trên sở tác... triển pháp luật hợp đồng thuê nhà 23 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở THEO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014 29 2.1 Nội dung pháp luật điều chỉnh hợp đồng thuê nhà 29