Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói KB Zalo/Tele 0973 287 149 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT Vũ Thùy Liên Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam LUẬN VĂN THẠC SỸ Đ[.]
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT Vũ Thùy Liên Hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam LUẬN VĂN THẠC SỸ Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT Vũ Thùy Liên Hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam Luận văn Thạc sĩ Mã Số: 60 38 50 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Ngh Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT MỤC LỤC MỤC LỤC Danh mục viết tắt LỜI NÓI ĐẦU Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu CHƯƠNG I: Những vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà pháp luật hợp đồng mua bán nhà Việt Nam 11 1.1 Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 11 1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản 11 1.1.2 Lịch sử hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 14 1.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam 25 1.2.1 Hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam có tham gia nhiều lực lượng xã hội 25 1.2.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam chịu ảnh hưởng điều tiết thị trường chịu chi phối chế sách Nhà nước 34 1.2.3 Thị trường BĐS Việt Nam thị trường mà việc tham gia hay rút khỏi thị trường vấn đề khó khăn phức tạp cần phải có nhiều thời gian 37 1.2.4 Thị trường BĐS thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo 38 1.3 Quan niệm hợp đồng mua bán nhà 40 1.4 Quan niệm pháp luật hợp đồng mua bán nhà - tiêu chí đánh giá 47 1.4.1 Quan niệm pháp luật hợp đồng mua bán nhà 47 1.4.2 Các tiêu chí đánh giá 50 CHƯƠNG 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh bất động sản 54 2.1 Hệ thống quy phạm pháp luật hành điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh bất động sản 54 2.1.1 Về chủ thể giao kết hợp đồng 54 2.1.2 Về đối tượng hợp đồng 54 2.1.3 Về hình thức hợp đồng 56 2.1.4 Về nội dung chủ yếu hợp đồng 56 2.1.5 Về hiệu lực hợp đồng 58 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 10/2009 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh bất động sản vấn đề đặt 61 CHƯƠNG 3: Các giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà Việt Nam giai đoạn .74 3.1 Sự cần thiết việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà Việt Nam .74 3.2 Quan điểm hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà Việt Nam 75 3.3 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản 77 3.3.1 Nhóm giải pháp tổng thể 77 3.3.2 Nhóm giải pháp chi tiết 78 3.4 Giải pháp nâng cao hiệu việc áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thực tiễn 80 KẾT LUẬN 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 10/2009 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT Danh mục viết tắt BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật dân DN Doanh nghiệp HĐ Hợp đồng LĐĐ Luật Đất đai LKD BĐS Luật Kinh doanh bất động sản LTM Luật Thương mại NN Nhà nước PL Pháp luật QD Quyết định QH Quốc hội TP Thành phố TT Thông tư UBND Uỷ ban nhân dân UBTV Uỷ ban thường vụ VN Việt Nam Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 10/2009 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT LỜI NÓI ĐẦU Lý chọn đề tài Trong giai đoạn gần hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) Việt Nam phát triển ngày giữ vai trò quan trọng kinh tế thị trường Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nhu cầu tất yếu xã hội đại, nhiên có thực tế là; hệ thống sách liên quan đến thị trường BĐS có nhiều, lại chưa toàn diện thiếu đồng Trong cấu thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh, nhiều thành tố thị trường hình thành tự phát Cung cầu thị trường ln tình trạng cân đối lớn chủng loại số lượng Cộng thêm tình trạng đầu phổ biến làm tăng nhu cầu ảo, đẩy giá bất động sản nhiều khu vực cao thực tế, đặc biệt thành phố lớn Hà Nội TP Hồ Chí Minh Bên cạnh đó, giao dịch "ngầm" chiếm đa số khiến thông tin thị trường bất động sản trở nên tù mù Ðiều không gây thất thu thuế cho Nhà nước mà cịn góp phần hạn chế số lượng giao dịch lành mạnh thành cơng Ðể phát triển thị trường bất động sản, điều quan trọng hệ thống chế, sách phải hồn thiện theo hướng: bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, quán, tôn trọng quy luật thị trường Ðồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh để thị trường hoạt động lành mạnh Ngồi ra, phải tăng cường thơng tin giúp thị trường ngày minh bạch tạo sân chơi bình đẳng, thu hút thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường bất động sản Một thực tế là, thị trường bất động sản tồn nhiều vấn đề, vượt tầm kiểm soát Nhà nước Nhằm tránh thuế, nhiều giao dịch đất đai tồn dạng phi thức bán thức Để lách thuế, nhiều giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS không bên 10/2009 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT tham gia làm thành hợp đồng đem công chứng (mặc dù điều kiện bắt buộc luật pháp quy định giao dịch mua bán, chuyền nhượng thị trường BĐS) Hoặc có làm hợp đồng đem cơng chứng hợp đồng lý lách thuế nên việc khai thấp giá mua bán BĐS công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS người dân phổ biến Hiện nay, hoạt động thị trường BĐS Việt Nam chịu điều chỉnh nhiều văn pháp luật, có văn pháp luật chủ yếu sau đây: Bộ Luật Dân (BLDS) 2005; Luật Thương Mại 2005; Luật Đất Đai 2003, Luật Nhà 2005 Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 Nếu BLDS 2005 Luật Thương mại 2005 quy định chung hoạt động thị trường BĐS thị trường kinh doanh hàng hoá khác kinh tế thị trường nhiều thành phần, Luật Đất đai 2003; Luật Nhà 2005 Luật kinh doanh BĐS 2006 hai đạo luật chuyên ngành quy định chi tiết vấn đề liên quan đến hàng hoá đặc biệt giao dịch thị trường BĐS quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, quy định hoạt động thị trường BĐS thị trường kinh doanh hàng hố đặc biệt có điều kiện Vì lý nêu, thấy vai trị hợp đồng giao dịch thị trường BĐS Việt Nam chưa coi trọng, chế định đóng vai trị quan trọng việc điều tiết quản lý hoạt động thị trường BĐS, phần ý thức bên tham gia giao dịch, phần khơng phần định việc hệ thống pháp luật hành chưa đáp ứng u cầu thực tế Chính mạnh dạn chọn đề tài “Hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam” làm đề tài luận văn cao học 10/2009 ... pháp luật hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh bất động sản 54 2.1 Hệ thống quy phạm pháp luật hành điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh bất động sản ... hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 14 1.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam 25 1.2.1 Hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam có tham gia nhiều lực lượng... vai trò, đặc thù hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh BĐS pháp luật hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam, đồng thời nghiên cứu nguyên nhân pháp luật hợp đồng chưa thực phát