Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói KB Zalo/Tele 0973 287 149 LUẬN VĂN Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện 1 mở đầu 1 Tính cấp thiết của việc nghiên[.]
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 LUẬN VĂN: Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật hành phương hướng hoàn thiện Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 mở đầu Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nhà vấn đề nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu giác độ khác nhau, từ đưa khái niệm khác nhà Theo phạm trù triết học, nhà lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học phương tiện đáp ứng nhu cầu người; theo phạm trù kinh tế dân nhà khối tài sản thường có giá trị lớn; cịn theo phạm trù pháp luật đối tượng điều chỉnh nhiều ngành luật, có ngành luật dân Nhà ln gắn liền với sống người, nhu cầu khơng thể thiếu cá nhân, gia đình nên mang tính xã hội sâu sắc Chính thế, quyền nhà ghi nhận Hiến pháp hầu hết quốc gia với tư cách quyền công dân nước ta, Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi) Điều 58 quy định cơng dân có quyền sở hữu hợp pháp nhà Để đáp ứng nhu cầu có nhà cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho tham gia giao dịch mua bán nhà Tuy nhiên, nhu cầu nhà điều kiện nước có mật độ dân số đơng nước ta cao, đặc biệt thị lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh vấn đề tạo lập nhà pháp luật quy định chặt chẽ ngày hoàn thiện bước, tạo sở pháp lý vững cho thị trường bất động sản hình thành phát triển theo định hướng Nhà nước Nền kinh tế nước ta 20 năm đổi có bước phát triển mạnh mẽ, đời sống vật chất tinh thần người dân nâng cao Do đó, nhu cầu có ngơi nhà khang trang, đủ tiện nghi thuận tiện sinh hoạt công việc ngày người dân trọng Trong việc tạo lập nhà việc tham giao dịch mua bán nhà phát triển ngày phong phú, đa dạng phức tạp Chính thế, quy định pháp luật giao dịch mua bán nhà ln Nhà nước trọng hồn thiện để đáp ứng với tình hình Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Thực tế nước ta, hoạt động mua bán nhà trải qua nhiều thời kỳ khác thời kỳ có nét riêng biệt phản ánh khác đường lối, sách nhà Đảng Nhà nước Tuy nhiên, thời kỳ giao dịch mua bán nhà phải thực hình thức hợp đồng, phải chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền phải thực thủ tục bắt buộc pháp luật quy định Mặc dù vậy, nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan nhiều chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà lại không thực hiện, thực quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, dẫn đến nhiều tranh chấp xảy làm cho giao dịch mua bán nhà vốn phức tạp lại phức tạp Chính vậy, đề tài "Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật hành phương hướng hoàn thiện" nghiên cứu dựa sở lý luận, sở thực tiễn, nhằm điểm hạn chế pháp luật thực định Từ tìm phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản nước ta phát triển lành mạnh Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 2.1 Mục tiêu Mục tiêu tổng quát đề tài nghiên cứu, tìm luận khoa học thực tiễn cho việc xây dựng hoàn thiện quy định Bộ luật dân hợp đồng mua bán nhà giai đoạn 2.2 Nhiệm vụ Làm rõ sở lý luận, thực tiễn số nội dụng quy định pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà Đánh giá đắn, khách quan, toàn diện số nội dung quy định Bộ luật dân năm 1995 quy định pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Đánh giá thực trạng việc thực quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, từ đưa phương hướng, giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Phạm vi nghiên cứu "Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật hành phương hướng hồn thiện" đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng, nội dung phong phú, đa dạng, phức tạp Vì vậy, phạm vi luận văn thạc sĩ luật học, tác giả tập trung nghiên cứu sở lý luận, thực tiễn để đánh giá khách quan, toàn diện thực trạng nội dung số quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà Từ đưa phương hướng, giải pháp hoàn thiện nội dung quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà giai đoạn thời gian tới, cụ thể: Những nội dung chính, pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, đặc biệt đối tượng hợp đồng, hình thức hợp đồng, thủ tục mua bán nhà Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thời gian qua Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật hợp đồng mua bán nhà Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu 4.1 Cơ sở lý luận Đường lối, chủ trương, sách Đảng, Nhà nước sách nhà nước ta giai đoạn Nội dung quan điểm đạo xây dựng Bộ luật dân năm 1995; Bộ luật dân năm 2005; Đề án Luật nhà năm 2005 Nội dung văn quy phạm pháp luật hợp đồng mua bán nhà văn sách Nhà nước nhà nước ta giai đoạn 4.2 Phương pháp nghiên cứu Đề tài thực sở phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng, chủ nghĩa vật lịch sử phép biện chứng chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh nhà nước pháp luật Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Các phương pháp nghiên cứu cụ thể sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội học để thể nội dung đề tài ý nghĩa điểm đề tài Đề tài "Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật hành phương hướng hoàn thiện"được nghiên cứu để đạt kết sau: Đây luận văn nghiên cứu bậc cao học có tính hệ thống, tồn diện hợp đồng mua bán nhà ở nước ta Đề tài có tính hệ thống hóa cách tồn diện quy định pháp luật nước ta hợp đồng mua bán nhà từ năm 1945 đến Xác định hiệu điều chỉnh quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, qua điểm hạn chế pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà ở, giúp nhà lập pháp hoàn thiện quy định pháp luật hành, đồng thời giúp cho quan xét xử hoàn thiện chế giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà So sánh với quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà quy định pháp luật Cộng hòa Pháp số nước khác để làm bật tính đại pháp luật Việt Nam quy định hợp đồng mua bán nhà Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà quy định Bộ luật dân năm 1995 Đặc biệt, quy định liên quan đến đối tượng hợp đồng nhà chung cư, nhà hình thành tương lai giải pháp hồn thiện quy định pháp luật loại đối tượng góp phần hồn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương, mục Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Chương Khái quát hợp đồng mua bán nhà 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà Nhà tư liệu sinh hoạt nhu cầu thiết yếu cá nhân, gia đình Xã hội văn minh, đại chỗ mà xác nhà có vai trị quan trọng Nhà vật thể kiến trúc đơn bảo đảm nhu cầu người, mà cịn vật thể biểu thị giá trị văn hóa, lịch sử dân tộc, quốc gia nhân loại Chính nhà nhiều ngành khoa học nghiên cứu góc độ khác Theo phạm trù triết học nhà lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học phương tiện đáp ứng nhu cầu người; theo phạm trù kinh tế khối tài sản thường có giá trị lớn tổng tài sản quốc gia; theo phạm trù pháp luật nhà đối tượng điều chỉnh nhiều ngành luật, có ngành luật dân Khi sống văn minh, xã hội phát triển người ngày trọng nhiều đến nhà vấn đề nhà ln quan tâm người toàn xã hội quốc gia nào, Nhà nước phải quan tâm đến vấn đề nhà Sự quan tâm thể việc Nhà nước ban hành thực sách xã hội nhà điều quan trọng Nhà nước ban hành quy định pháp luật, tạo khung pháp lý an toàn, tiện lợi cho người dân tự thực giao dịch, tạo lập nhà đáp ứng nhu cầu cần thiết Để đáp ứng nhu cầu có nhà để ở, cá nhân, gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác như: tự xây dựng nhà ở, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho, đổi nhà, tham gia giao dịch mua bán nhà Trong đó, tham gia giao dịch mua bán nhà ngày có xu phát triển mạnh xã hội đại Mặt khác, với cách phân loại tài sản theo quy định pháp luật dân sự, nhà loại bất động sản quan trọng, buộc phải đăng ký quyền sở hữu nên giao dịch mua bán nhà pháp luật quy định chặt chẽ Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Chế định hợp đồng mua bán nhà quy định Bộ luật dân năm 1995 Bộ luật dân năm 2005 Theo đó, hợp đồng mua bán nhà hiểu dạng cụ thể hợp đồng mua bán tài sản Hợp đồng mua bán nhà thỏa thuận bên Trong hợp đồng mua bán nhà tồn bên bán nhà bên mua nhà, họ cá nhân, pháp nhân hộ gia đình hay tổ hợp tác Các bên thỏa thuận nội dung hợp đồng sở tự ý chí nội dung thỏa thuận không trái pháp luật đạo đức xã hội Tự ý chí vấn đề trọng yếu pháp luật hợp đồng nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng Tự ý chí hiểu khơng ép buộc người khác phải tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà với với chủ thể khác Tất "hợp đồng mua bán nhà ký kết mà vi phạm điều kiện tự ý chí chủ thể giao kết hợp đồng hợp đồng bị vơ hiệu" (theo quy định Điều 138, Điều 141 Bộ luật dân sự) [2 Sự tự ý chí thỏa thuận bên nguyên tắc giao kết hợp đồng dân nói chung quy định Điều 395 Bộ luật dân năm 1995, giao kết hợp đồng bên bán nhà bên mua nhà phải thực nguyên tắc: - Tự giao kết hợp đồng, không trái với pháp luật, đạo đức xã hội; - Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực thẳng Nhà ở, theo pháp luật dân Việt Nam, tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu Mặt khác, nhà thường loại tài sản có giá trị lớn, có tác động lớn đến đời sống cá nhân, hộ gia đình sách xã hội Nhà nước, vậy, việc thỏa thuận bên giao kết hợp đồng phải thực văn bản, công chứng chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền phải tuân theo thủ tục luật định Thực tế năm vừa qua, giao dịch mua bán nhà ln giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm thường có nhiều sai phạm, đặc biệt sai phạm hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành liên quan đến đăng ký quyền sở hữu Hiện tượng sai phạm tồn có tính hạn chế lịch sử định Để giải tồn giao dịch dân nhà xác lập trước ngày Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 01/07/1991, mục II khoản 12 Thơng tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTCVKSNDTC ngày 25/01/1999 Tịa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng số quy định Nghị số 58/1998/ NQ-UBTVQH xác định: Hợp đồng mua bán nhà thỏa thuận bên, theo bên bán nhà có nghĩa vụ giao nhà chuyển giao quyền sở hữu nhà cho bên mua nhà nhận tiền, cịn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà trả tiền cho bên bán Được coi hợp đồng mua bán nhà thuộc trường hợp sau đây: a) Có hợp đồng văn (có thể có xác nhận khơng xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền; bên mua nhận chưa nhận nhà ở); b) Người nhà chứng minh họ mua nhà cách hợp pháp; c) Một người thuộc điểm a, b c khoản mục I thông tư thừa nhận bán nhà [64] Theo quy định hợp đồng mua bán nhà thiết lập hợp pháp bên mua "chứng minh họ mua nhà cách hợp pháp" pháp luật thừa nhận Nhưng điều khó thực nào, cách người ngơi nhà chứng minh họ mua ngơi nhà cách hợp pháp, pháp luật quy định giao dịch nhà từ thời kỳ phong kiến, thời kỳ Pháp thuộc khẳng định tất giao dịch loại phải thể văn Vậy, tính "hợp pháp" hiểu thật khó có câu trả lời xác đáng trường hợp Theo chúng tôi, pháp luật không thiết phải đưa dự liệu khơng có tính khả thi, để giải vấn đề cần sử dụng nguyên tắc suy đoán pháp lý, nguyên tắc xác lập quyền sở hữu tài sản bất động sản Khi khơng có tranh chấp, người sử dụng ngơi nhà cách hợp pháp tình họ coi chủ Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 sở hữu hợp pháp nhà khơng cần phải đề cập đến hợp đồng mua bán nhà họ Nếu có tranh chấp xét đến vấn đề xác lập quyền sở hữu nhà người ngơi nhà người tranh chấp phải chứng minh người sử dụng nhà khơng có pháp luật Mặt khác, theo quy định điểm c khoản 12 thông tư hợp đồng mua bán nhà thể ý chí đơn phương bên bán nhà ở, khẳng định họ bán nhà cho bên mua Nhà làm luật đưa dự liệu nhằm giải tồn giao dịch mua bán nhà ở, thực tế, xảy thời gian tương đối dài Tuy nhiên, có nhiều lý khác mà Nhà nước chưa ban hành hệ thống văn pháp luật để điều chỉnh loại quan hệ Bên cạnh đó, quan nhà nước có thẩm quyền bng lỏng hoạt động quản lý nhà nước nhà làm cho giao dịch nhà diễn cách tùy tiện Để giải hậu này, cần phải có giải pháp định để bình ổn giải tranh chấp xảy giao dịch mua bán nhà không tuân thủ triệt để quy định pháp luật Tóm lại, dựa lý luận hợp đồng dân sự, vào khái niệm hợp đồng mua bán tài sản quy định Điều 421, quy định hợp đồng mua bán nhà quy định từ Điều 443 đến Điều 451 Bộ luật dân năm 1995 thực tiễn đời sống hợp đồng mua bán nhà ở, đưa khái niệm hợp đồng mua bán nhà sau: Hợp đồng mua bán nhà thỏa thuận văn bên mua bên bán, theo bên bán nhà có nghĩa vụ chuyển giao ngơi nhà phần nhà quyền sở hữu nhà phần nhà cho bên mua; bên mua chủ sở hữu nhà phần nhà bên bán chuyển giao Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán thời hạn, địa điểm, theo phương thức bên thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà 1.1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà Nhà ở, đối tượng hợp đồng mua bán nhà loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, thế, giao dịch mua bán nhà quy định chặt chẽ pháp luật Theo quy định pháp luật, hợp đồng mua bán nhà loại hợp Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 đồng cụ thể hợp đồng mua bán tài sản, đó, có đầy đủ đặc điểm hợp đồng mua bán tài sản nói chung Ngồi ra, có đặc điểm thể tính đặc thù riêng (đối tượng loại hợp đồng mua bá nhà khác so với loại hợp đồng khác, ra, cịn chịu ảnh hưởng sách nhà Nhà nước ta) Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật số nước khác giới quy định hợp đồng mua bán nhà phải tn thủ hình thức văn bản, có công chứng chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền phải thực theo thủ tục pháp luật quy định Sở dĩ có quy định nhà loại bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, thường có giá trị lớn mang tính xã hội sâu sắc Mặt khác, việc quy định đảm bảo cho hoạt động quản lý nhà nước nhà đạt hiệu cao Nhà nước, thông qua việc đăng ký quyền sở hữu nhà thủ tục mà chủ thể mua, bán nhà phải thực ký kết hợp đồng, quan nhà nước có thẩm quyền có đánh giá khách quan tình hình cung - cầu nhà Thơng qua đánh giá đó, Nhà nước xây dựng ban hành sách nhà để đảm bảo cho người dân, đặc biệt người có thu nhập thấp, người thuộc diện sách xã hội có nhiều điều kiện thuận lợi việc có nhà để Như vậy, hợp đồng mua bán nhà loại hợp đồng mua bán tài sản nên có đặc điểm pháp lý chung loại hợp đồng là: Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng song vụ Theo đó, bên bán nhà bên mua nhà có quyền nghĩa vụ định, không bên có quyền phải thực nghĩa vụ Nghĩa vụ bên quyền lợi bên ngược lại Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực nghĩa vụ không thực cam kết thỏa thuận, bên có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực đúng, thực đủ cam kết thỏa thuận Tính song vụ cịn thể chỗ quyền lợi bên bán bên mua đảm bảo bên mua bên bán thực đầy đủ nghĩa vụ tương ứng Nói cách khác, hợp đồng mua bán nhà ở, quyền nghĩa vụ bên bán tương ứng với nghĩa vụ quyền bên mua Vì hợp đồng mua bán nhà phải lập thành nhiều có giá trị pháp lý nhau, bên giữ để làm sở pháp lý cho việc đảm bảo quyền việc thực 10 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 ... thức hợp đồng, thủ tục mua bán nhà Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thời gian qua Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật hợp đồng mua bán nhà Cơ sở lý luận phương pháp. .. trình xây dựng pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở: Việc mua bán nhà thuộc hình thức sở hữu phải thực thông qua hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà ký kết văn bên mua bên bán Đất có nhà khơng phải... phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội học để thể nội dung đề tài ý nghĩa điểm đề tài Đề tài "Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật hành