Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói KB Zalo/Tele 0973 287 149 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI BÙI NGỌC TÙNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY, T[.]
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI BÙI NGỌC TÙNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY, TỪ THỰC TIỄN QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI BÙI NGỌC TÙNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY, TỪ THỰC TIỄN QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành : Luật Kinh tế Mã số : 8.38.01.07 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS LÊ THỊ BÍCH THỌ Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng Các kết nghiên cứu Luận văn trung thực không trùng lặp với cơng trình nghiên cứu có liên quan cơng bố; số liệu phục vụ cho việc phân tích, đánh giá số thơng tin trích dẫn thích nguồn gốc rõ ràng, xác TÁC GIẢ LUẬN VĂN Bùi Ngọc Tùng LỜI CẢM ƠN Tác giả luận án xin gửi lời cảm ơn tri ân sâu sắc Pgs.Ts Lê Thị Bích Thọ - Người Thầy tận tâm hướng dẫn, giúp đỡ tác giả suốt trình nghiên cứu Tác giả xin gửi lời cảm ơn đến Học viện Khoa học Xã hội, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam tạo điều kiện tốt để tác giả học tập hoàn thành cơng trình nghiên cứu TÁC GIẢ LUẬN VĂN Bùi Ngọc Tùng MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở 1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng nhà 1.1.1 Khái niệm hợp đồng 1.1.2 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng nhà 1.1.3 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng nhà .9 1.2 Phân loại hợp đồng chuyển nhượng nhà .12 1.2.1 Hợp đồng chuyển nhượng nhà gắn với quyền sử dụng đất .12 1.2.2 Hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư 13 1.3 Pháp luật vai trò pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà 14 1.3.1 Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà 14 1.3.2 Vai trò pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà 17 1.4 Các nguyên tắc pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà .21 1.4.1 Nguyên tắc giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà 21 1.4.2 Nguyên tắc thực hợp đồng chuyển nhượng nhà .22 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở 26 2.1 thực Thực trạng pháp luật chủ thể hợp đồng chuyển nhượng nhà 26 2.1.1 Chủ thể cá nhân 26 2.1.2 Chủ thể pháp nhân 34 2.2 Pháp luật thủ tục chuyển nhượng nhà .40 2.3 Thực trạng pháp luật hiệu lực hợp đồng .43 2.3.1 Về thời điểm có hiệu lực hợp đồng .43 2.3.2 Hợp đồng chuyển nhượng nhà vô hiệu xử lý hợp đồng vô hiệu 47 2.4 Thực trạng pháp luật nội dung hợp đồng chuyển nhượng nhà .56 2.4.1 Đối tượng hợp đồng chuyển nhượng nhà 56 2.4.2 Quyền nghĩa vụ bên 60 2.5 Thực trạng pháp luật trách nhiệm vi phạm hợp đồng chuyển nhượng nhà 64 2.5.1 Căn phát sinh trách nhiệm dân vi phạm nghĩa vụ 64 2.5.2 Các hình thức trách nhiệm vi phạm nghĩa vụ hợp đồng chuyển nhượng nhà 65 2.6 Thực trạng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà từ thực tiễn Quận 1, Thành Phố Hồ Chí Minh 68 Chƣơng 3: ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở 73 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chế thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà 73 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chế thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà 74 KẾT LUẬN 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà nhu cầu quyền người, thời gian qua, với phát triển xã hội, tăng lên nhanh chóng dân cư khu vực thị trình di cư tạo nên nhu cầu lớn nhà ở, đặc biệt thành phố lớn như: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh địa phương có quy mô dân số lớn nước, Theo thống kê Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, quy mô dân số Thành phố gần 13 triệu người, có khoảng triệu người nhập cư Tốc độ tăng dân số bình quân thành phố 3,5%/năm, tốc độ tăng dân số học 2,3%/năm, gấp đôi mức tăng dân số tự nhiên Trung bình năm dân số thành phố tăng khoảng 200.000 người, năm, thành phố tăng dân số khoảng triệu người, tương đương dân số quận Hiện nay, diện tích Thành phố 2.095 km2 có 24 quận huyện, có 19 quận huyện Quận nằm vị trí trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích 7,73 km2 dân số 193.632 người Mặc dù diện tích khơng tăng điều kiện hạ tầng phục vụ phát triển nhà khó khăn, quy mô dân số Quận tiếp tục tăng, chủ yếu số dân nhập cư, hạn chế quỹ đất, khó khăn giải phóng mặt bằng, tốc độ tăng giá yếu tố đầu vào đẩy giá nhà lên cao nhiều so với thu nhập người dân Chính vậy, nhiều biểu tiêu cực, phức tạp lĩnh vực mua bán nhà diễn thời gian qua, làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích người tiêu dùng ổn định xã hội Đó tượng đầu cơ, làm lũng đoạn thị trường gây rào cản cho hội tiếp cận nhà cách công người dân; thiếu minh bạch sách giá công khai thông tin dự án; hợp đồng không rõ ràng, không thực cam kết ký hợp đồng Hợp đồng mua bán nhà có đặc trưng riêng so với loại hợp đồng khác, liên quan đến đời sống dân hàng ngày, tính mạng cư dân sống cơng trình nhà ở; nhà bất động sản gắn liền với đất Vì vậy, Nhà nước ban hành nhiều văn quy phạm pháp luật quan trọng như: Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ người tiêu dùng… văn luật khác Nhìn chung, hệ thống pháp uật chuyển nhượng nhà tương đối hồn chỉnh có tác động tích cực giải vấn đề từ thực tiễn Song, việc không tuân thủ quy định pháp luật hợp đồng, thiếu hiểu biết pháp luật giao kết hợp đồng; quy định pháp luật nhà hợp đồng mua bán nhà cịn có bất cập, thiếu đồng bộ, minh bạch nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ngày diễn phức tạp Vì vậy, việc tác giả lựa chọn thực đề tài luận văn thạc sĩ luật học: "Hợp đồng chuyển nhượng nhà theo pháp luật Việt Nam nay, từ thực tiễn Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh" nhằm khoảng trống pháp luật chế thực pháp luật có ý nghĩa lý luận thực tiễn việc hoàn thiện chế định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, việc quản lý nhà nước với hoạt động diễn lĩnh vực Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Đã có nhiều cơng trình khoa học khác nghiên cứu hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, có số nhóm cơng trình nghiên cứu như: * Nhóm cơng trình nghiên cứu vấn đề lý luận pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà - Trần Thị Thu Hà, "Về hợp đồng mua bán nhà vô hiệu vi phạm quy định hình thức", Tạp chí Tịa án nhân dân, Số 2/2014 - Hồng Thị Thu Thủy (2014), Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Khoa Luật, ĐH Quốc gia Hà Nội - Nguyễn Thị Minh Phượng (2017), Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ luật học, HVKHXH Việt Nam - Đỗ Xuân Sơn (2017), Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam nay, Luận văn Thạc sĩ luật học, HVKHXH Việt Nam * Các cơng trình nghiên cứu thực tiễn thực hợp đồng chuyển nhượng nhà theo pháp luật - Dương Anh Sơn, Lê Minh Hùng (2010), Hình thức văn bản, văn có chứng thực điều kiện có hiệu lực hợp đồng, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 18, tr 28-33 - Nguyễn Thị Minh Phượng (2016), Bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình hợp đồng mua bán nhà bị vơ hiệu, Tạp chí Kiểm sát, số 12/2016 - Tác giả Trần Thị Huệ Nguyễn Văn Hợi (2012), Một số bất cập pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, Tạp chí Luật học, số 12/2012, tr 19-24 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Để thực mục đích nghiên cứu đề tài, tác giả xác định nhiệm vụ cụ thể sau: Làm rõ vấn đề lý luận pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn thực quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, dựa trường hợp cụ thể từ số liệu Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh Từ đó, điểm hợp lý chưa hợp lý quy định pháp luật chế thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà Đề xuất định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật nhà hợp đồng mua bán nhà ở, chế quản lý nhà nước với hoạt động chuyển nhượng nhà nhằm hướng đến ổn định phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng Việt Nam nói chung Kết nghiên cứu đề tài nhằm đánh giá mức độ phù hợp bất cập quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng nhà qua việc nghiên cứu thực tiễn từ hoạt động chuyển nhượng nhà Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Trong giới hạn luận văn, tác giả nghiên cứu pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà theo nghĩa hẹp, nghĩa góc độ hoạt động mua, bán nhà Luận văn tập trung vào đối tượng nhà chung cư, nhà riêng lẻ; phân tích số quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ( xây dựng, giao kết, thực hiện, hợp đồng, tranh chấp), tìm hiểu số tranh chấp, nguyên nhân tranh chấp thực tiễn địa bàn Quận khoảng thời gian từ năm 2015 đến năm 2018, qua đưa số kiến nghị hồn thiện qui định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà Cơ sở lý luận thực tiễn luận văn Đề tài dựa sở phương pháp luận Chủ nghĩa Mác- Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh nhà nước pháp luật, sách Đảng Nhà nước nhà quyền có nhà cơng dân, sách xây dựng thị trường nhà ở, quản lý hoạt động mua bán nhà kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Kết nghiên cứu góp phần làm rõ lý luận hợp đồng chuyển nhượng nhà sở thực tiễn hoạt động chuyển nhượng nhà khu chung cư địa bàn Quận thành phố Hồ Chí Minh qua điểm hợp lý chưa hợp lý quy định pháp luật để đưa đề xuất chế quản lý nhà nước hoạt động này, Ngoài kết nghiên cứu đề tài cịn sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ học tập cho sinh viên ngành Luật, Khoa học xã hội nhân văn trường đại hoc, cao đẳng Phƣơng pháp nghiên cứu Phương pháp thống kê hệ thống hóa, phương pháp phân tích, tổng ... chọn thực đề tài luận văn thạc sĩ luật học: "Hợp đồng chuyển nhượng nhà theo pháp luật Việt Nam nay, từ thực tiễn Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh" nhằm khoảng trống pháp luật chế thực pháp luật. .. lý luận pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn thực quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, dựa trường hợp cụ thể từ số liệu Quận 1, Thành phố Hồ Chí. .. VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở 73 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chế thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà 73 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chế thực pháp luật hợp đồng