NỘI DUNG THUYẾT TRÌNH đề tài NHỮNG điểm mới của LUẬT KINH DOANH bất ĐỘNG sản 2014

NỘI DUNG THUYẾT TRÌNH ĐỀ TÀI NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014 1/ So sánh Luật KDBĐS 2006 & 2014 Nội dung Phạm vi điều chỉnh Luật này quy định về hoạt động kinh doanh

NỘI DUNG THUYẾT TRÌNH ĐỀ TÀI NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014

1/ So sánh Luật KDBĐS 2006 & 2014

Nội dung

Phạm vi điều

chỉnh

Luật này quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản;

quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản

Luật này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh

bất động sản và quản lý nhà nước

về kinh doanh bất động sản.

Tiêu cực vì trong Luật nhà ở 2014 lại

quy định rõ “…Đối với giao dịch

mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.”

Vốn pháp định Vốn pháp định 06 tỷ đồng

Khoản 1, điều 3 của Nghị định 153/2007/NĐ-CP

Vốn pháp định không thấp hơn 20

tỷ đồng Điều 3, Nghị định 76/2015/NĐ-CP

Tiêu cực vì quy định về Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản không rõ ràng, dẫn đến hiểu nhầm kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng phải có vốn pháp định >=

20 tỷ đồng

Giải thích từ ngữ Hoạt động kinh doanh bất động

sản bao gồm kinh doanh bất

động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản

Kinh doanh bất động sản là việc

đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng;

Tiêu cực không tách riêng giữa kinh doanh bất động sản & kinh doanh dịch vụ bất động sản

cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch

vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch

vụ tư vấn bất động sản hoặc quản

lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi

Phương thức giao

dịch BDS

Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định tại Điều 60 của Nghị định số

71/2010/NĐ-CP và pháp luật về kinh doanh bất động sản, trừ trường hợp chủ đầu tư thực hiện huy động vốn thông qua các hình thức quy định tại các điểm a, b, c và điểm d khoản 1 Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP

Bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản

Tích cực

2/ So sánh Luật KDBĐS 2014 của VN & thế giới

Trong quá trình xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã sưu tầm tài liệu và nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc, Úc, New Zealand, một số nước Châu Âu và Mỹ về chính sách liên quan đến thị trường bất động sản để tham khảo, học hỏi kinh nghiệm để đưa những nội dung, những quy định phù hợp với điều kiện của nước ta và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Khái quát chung cho thấy các nước đều rất quan tâm đến

thị trường bất động sản Đây là một thị trường lớn, đóng góp một phần đáng kể cho thu nhập quốc dân, là một thị trường ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế-xã hội của đất nước, đặc biệt là ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập, đời sống, sinh hoạt của người dân Tuy có khác nhau, nhưng nhìn chung các nước đều có tương đối đồng bộ các văn bản quy phạm pháp luật để quản lý, tạo điều kiện thúc đẩy thị trường này hoạt động hiệu quả, lành mạnh, ổn định, có tính chuyên nghiệp cao và đều có xu hướng mở cửa, thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường này được thể hiện từ các quy định của Luật đến các quy định, chính sách xử lý từng tình huống cụ thể, nhất là khi có biến động không ổn định của thị trường bất động sản (lúc “nóng”, lúc “lạnh” thậm chí “đóng băng”) Các nước đều có sự quan tâm đặc biệt đến thị trường nhà ở, vì đây là thị trường nhạy cảm liên quan trực tiếp đến nhu cầu thiết yếu về chỗ ở của người dân, nhất là đối với các đối tượng thu nhập thấp, cụ thể như sau:

Về hệ thống văn bản liên quan đến

kinh doanh bất động sản Luật kinh doanhBDS, luật nhà ở,

luật đất đai &

luật dân sự

Luật về cấp phép hành nghề bất động sản Luật bất động sản(Residential Property

Act)

Hầu hết các nước đều có hệ thống pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến BĐS, giao dịch BĐS…

Các loại BDS đưa vào kinh doanh

+ Về khái niệm BĐS

+ Về các loại BĐS được đưa vào kinh

doanh

+ Bộ luật dân sự

2005 định nghĩa BDS bao gồm:

đất đai, nhà, công trình, tài sản tài sản gắn liền với đất,

+ Điều 5 Các loại bất động sản đưa vào

+ Được chia thành nhiều loại: BĐS ở (có loại BDS ở không có hạn chế), công nghiệp, thương mại & BDS là khách sạn,…

+ Đa số quy định giống nhau, các nước đều quy định bất động sản gồm đất đai và các công trình xây dựng trên đất không di chuyển được

+ Các nước đều

kinh doanh

Các loại bất động

sản đưa vào kinh

doanh theo quy

định của Luật

này (sau đây gọi

là bất động sản)

bao gồm:

1 Nhà, công

trình xây dựng có

sẵn của các tổ

chức, cá nhân;

2 Nhà, công

trình xây dựng

hình thành trong

tương lai của các

tổ chức, cá nhân;

3 Nhà, công

trình xây dựng là

tài sản công được

cơ quan nhà

nước có thẩm

quyền cho phép

đưa vào kinh

doanh;

coi bất động sản

là loại tài sản hàng hóa, được giao dịch trên thị trường, trừ một số loại bất động sản thuộc sở hữu nhà nước, làm trụ sở

cơ quan nhà nước, phục vụ cho an ninh, quốc phòng

là không được đưa vào kinh doanh,

4 Các loại đất

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép

quyền sử dụng đất

Về quyền sở hữu BDS & phạm vi

kinh doanh BDS của tổ chức, cá

nhân nước ngoài

+ Về sở hữu BDS

+ Về đầu tư kinh doanh BDS

+ Các nước hiện nay đều cho phép người nước ngoài được sở hữu bất động sản ở nước mình

+ Khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài bỏ vốn thực hiện các

dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trên đất nước

mình, kể cả việc đầu tư thông qua hình thức mua bán bất động sản

Về giao dịch bất động sản Thông qua tổ

chức, cá nhân đủ

KDBDS theo quy định của pháp luật

Thị trường bất động sản Mỹ có một số lượng lớn các doanh nghiệp môi giới BĐS, chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực bất động sản khu vực dân

cư Tại các thành phố lớn ở Mỹ đều có hội nghề nghiệp để giúp cho những người môi giới bất động sản hành nghề có hiệu quả hơn,

đó là MLS (Multiple Listing Service) MLS cung cấp đầy đủ mọi thông tin chi tiết về

Một điểm đặc biệt trong pháp luật về đăng ký bất động sản của Singapore

là chỉ có luật sư có chứng chỉ hành nghề mới được phép làm dịch

vụ tư vấn chuyển nhượng bất động sản

Luật sư là người có đủ năng lực pháp lý và là nhân viên của toà Chủ

sở hữu tài sản phải tham khảo và nhờ luật sư tư vấn cho bất cứ vấn đề pháp lý nào liên quan tới giao dịch và hợp đồng mua bán Các giấy

Ở hầu hết các nước, các giao dịch bất động sản của các tổ chức,

cá nhân đều thực hiện thông qua Trung tâm, văn phòng môi giới bất động sản, nhà môi giới bất động sản độc lập hoặc các luật sư; việc thanh toán trong các giao dịch bất động sản đều thông qua ngân hàng

tình trạng mua, bán

BĐS trong khu vực

Khi những thông tin

này được sử dụng

thành công, những

người môi giới phải

chia một phần thù lao

cho tổ chức đã cung

cấp thông tin gốc Hầu

hết tất cả các giao dịch

bắt đầu bằng việc

người bán đăng ký

niêm yết bất động sản

với một đại lý theo

một mức giá và thời

gian cụ thể Việc niêm

yết được đại lý kiểm

duyệt, sau đó thông tin

về bất động sản đăng

ký niêm yết sẽ được

gửi tới MLS địa

phương qua mạng

điện tử Các đại lý đại

tờ chuyển nhượng chỉ được văn phòng chứng nhận sở hữu chấp nhận đăng ký nếu có xác nhận của Luật sư Do đó trong giao dịch liên quan đến bất động sản, luật sư cũng là người thực hiện việc tìm hiểu giấy tờ sở hữu, tìm hiểu các thông tin liên quan đến bất động sản, tìm hiểu các yêu cầu pháp lý liên quan đến một số cơ quan Chính phủ, hoàn tất việc chuyển nhượng

và các giao dịch bất động sản khác

diện cho người mua liên tục tìm kiếm trên MLS về các bất động sản phù hợp với những gì người mua của họ muốn và có nhu cầu;

Về mua bán, cho thuê BDS hình

thành trong tương lai

Hầu hết các nước đều cho phép mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, đặc biệt

là đối với bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai

Chứng chỉ hành nghề môi giới BDS Cá nhân phải có

chứng chỉ hành nghề

Để hành nghề môi giới bất động sản ở

Mỹ, phải có 1 giấy phép do chính quyền bang cấp, phải thi trả lời nhiều câu hỏi về các giao dịch bất động

Hầu hết các nước đều quy định chặt chẽ về điều kiện hành nghề môi giới bất động sản Văn phòng, trung tâm môi giới bất động sản được thành lập bởi các nhà môi giới có

sản cơ bản và luật liên

quan đến mua bán bất

động sản, phải tham

gia một khóa đào tạo

từ 60 đến 120 giờ, và

phải có kinh nghiệm

mua bán bất động sản

từ 1 đến 3 năm Giấy

phép hành nghề có

giá trị từ 1 đến 2

năm Như vậy để hành

nghề môi giới tại Mỹ

phải trải qua đợt kiểm

tra sát hạch, đáp ứng

hàng loạt các quy định

chặt chẽ, đòi hỏi kinh

nghiệm, chính vì thế

mà dịch vụ môi giới tại

Mỹ rất phát triển và rất

chuyên nghiệp Đặc

biệt, tại bang New

York, giấy phép hành

nghề môi giới và việc

trình độ và chuyên môn cao trong lĩnh vực bất động sản (Hàn Quốc) Để hành nghề, cá nhân phải có chứng chỉ hành nghề hoặc thẻ hành nghề (Anh), để được cấp chứng chỉ hành nghề thì cá nhân phải trải qua đào tạo và sát hạch nghiêm túc

và đáp ứng một số điều kiện nhất định

sát hạch thi viết để cấp giấy phép do Bộ Nội

vụ tổ chức

3/ Phân tích những điểm mới của Luật KDBDS 2014

Ngày 25/11/2014, Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 8 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (gọi tắt là Luật KDBĐS năm 2014) Luật này bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, sẽ thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và có nhiều điểm mới tích cực

Được kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Đây là điểm mới được của Luật KDBĐS năm 2014 So với Luật KDBĐS hiện hành thì Điều 5 của Luật quy định rất chi tiết các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm: 1 Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; 2 Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; 3 Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; 4 Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất

Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước

Mặc dù đều quy định về phạm vi kinh doanh, nhưng Luật KDBĐS hiện hành quy định rất khái quát, còn Luật KDBĐS năm 2014 đã quy định chi tiết phạm vi, hình thức kinh doanh bất động sản đối với từng chủ thể kinh doanh bất động sản Theo đó, Điều 11 của Luật quy định:

Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức: 1 Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; 2 Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; 3 Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở

để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó; 4 Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; 5 Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; 6 Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; 7 Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất; 8 Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; 9 Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây: a) Các hình thức quy định tại các điểm 2, 4, 7 và 8 nêu trên; b) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;c) Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất

Vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng

Theo Luật KDBĐS hiện hành thì vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là 6 tỷ đồng Con số về vốn đã tăng lên gấp hơn 3 lần theo Luật KDBĐS 2014, Điều 10 quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng Đây là mức đã được hạ tới hơn một nửa so với đề xuất mức vốn pháp định 50 tỷ tại dự thảo luật được Quốc hội cho ý kiến ở kỳ họp trước Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải thích, thì việc quy định mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng là điều kiện cần khi thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Còn khi thực hiện dự án cụ thể thì chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai

Cũng theo Điều 10 của Luật KDBĐS năm 2014 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật

Theo thống kê cho thấy các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thành lập có vốn dưới 20 tỷ hiện chiếm khoảng 60% Như vậy,

có trên 40% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn pháp định trên 20 tỷ là đủ điều kiện hoạt động 60% doanh nghiệp có vốn dưới 20 tỷ hiện nay vẫn triển khai bình thường, nhưng sau 1 năm kể từ khi Luật KDBĐS có hiệu lực (tức 1/7/2016), nếu doanh nghiệp không bổ sung thêm vốn pháp định thì không thể tiếp tục thị trường kinh doanh bất động sản

Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

Theo Điều 12 của Luật KDBĐS năm 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác