Phân tích ý nghĩa của việc quy định các nguyên tắc về kinh doanh bất động sản trong luật kinh doanh bất động sản 2014,đánh giá, bình luận về các nguyên tắc này trong thực tế triển khai

I.Khái quát về kinh doanh bất động sản 1. Khái niệm 2. Các nguyên tắc trong kinh doanh bất động sản II.Phân tích nội dung vàý nghĩa của các nguyên tắc trong kinh doanh bất động sản 1.Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật. 2.Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện do luật định III.Đánh giá, bình luận về thực tế triển khai các nguyên tắc

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

2 Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2009.

3 PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam, Nxb.Tư pháp, Hà Nội, 2012

4 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp: Các giải pháp pháp lý bảo đảm tính minh

bạch của thị trường bất động sản, Thông tin Khoa học Pháp lý, năm 2009

5 Nguyễn Quang Tuyến & Nguyễn Thị Nga, “Pháp luật môi giới bất động sản ở Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện”, Tạp chí Luật học, số 6 -2011

6 Một số trang web:

 http://doc.edu.vn/tai-lieu/tieu-luan-phan-tich-nguyen-tac-to-chuc-va-hoat- dong-cua-san-giao-dich-bat-dong-san-va-dua-ra-nhung-binh-luan-danh-gia-39698/

 http://www.bwportal.com.vn/2014/07/tam-quy-tac-vang-trong-kinh-doanh-bat.html

 http://www.luanvan.co/luan-van/phan-tich-cac-nguyen-tac-to-chuc-va-hoat- dong-cua-san-giao-dich-bat-dong-san-va-nhung-quy-dinh-cua-phap-luat-ve-san-giao-9699/

 http://zbook.vn/ebook/van-dung-cac-nguyen-tac-chung-cua-quan-ly-kinh-doanh-vao-doanh-nghiep-13284/

MỞ ĐẦU

Chúng ta đều biếtpháp luật được sinh ra là để thiết lập một cơ chếđiều chỉnh những ngành nghề nhấtđịnh Việc quy định pháp luật giúp bảo về quyền và lợiích, đồng thời quy định nghĩa vụ của các bên chủ thể tham gia Việc quy định pháp luật trong kinh doanh bất động sản cũng mang ý nghĩa như thế Theo từng thời kỳ phát triển

và nhưng biến động xung quanh thị trường bất động sản là sự thay đổi của pháp

luật để phùhợp Trong bài tiểu luận này em xin trình bày vấn đề : “Phân tích ý nghĩa của việc quy định các nguyên tắc về kinh doanh bất động sản trong luật kinh doanh bất động sản 2014,đánh giá, bình luận về các nguyên tắc này trong thực tế triển khai”

NỘI DUNG I.Khái quát về kinh doanh bất động sản

1 Khái niệm

khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất độngsản quy định “kinh doanh bất động sản” là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch

vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi

Nguyên tắc trong kinh doanh bất động sản là những quy định chung nhất, thống nhất nhất khi các chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh phải tôn trọng và tuân theo Nếu vi phạm các nguyên tắc này sẽ coi là vi phạm pháp luật

2 Các nguyên tắc trong kinh doanh bất động sản

Điều 4 luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định cụ thể như sau:

1 Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật

2 Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này

3 Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch

4 Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm

vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

II.Phân tích nội dung vàý nghĩa của các nguyên tắc trong kinh doanh bất động sản

1.Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.

Bình đẳng trước pháp luật:

Quy định này của pháp luật là hoàn toàn chính đáng và cần thiết Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản quy định như sau:

1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này

2 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”

Trong phạm vi quy định củaĐiều luật trên thì các chủ thể có quyền và nghĩa vụ bình đẳng với nhau Hơn ai hết chúng ta đều hiểu vai trò của sự bìnhđẳng trong xã hội hiện tại Quan hệ bình đẳng giúp các bên cạnh tranh một cách công bằng, lành mạnh, không có uấtức, tiêu cực Là sự tích cực trong công cuộc phát triển lợiích các nhân nói riêng cũng như phát triển kinh tế đất nước nói chung

Tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng và không trái pháp luật.

Bản chất của các giao dịch liên quan đến bất động sản thực chất là sự thỏa thuận về các nội dung của các chủ thể Theo đó pháp luật để các chủ thể tự do ý chí để thỏa thuận những gì mình mong muốn trong phạm vi không trái với các quy định của pháp luật Ví dụ quy định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà, công trình (điều 21-24) thì pháp luật về kinh doanh bất động sản nói rằng ngoài những nghĩa vụ cơ bản thì các chủ thể được thực hiện quyền cũng như thi hành nghĩa vụ theo như các bên đã thỏa thuận việc này là tôn trọng hoàn toàn vào

ý chí của các bên khi tham gia giao dịch Tuy nhiên pháp luật cũng qui định là các chủ thể phải thực hiện các quyền, nghĩa vụ nhất định để dảm bảo quyền và lợi ích chánh đáng của chủ thể còn lại, như: bên án nhà có quyền yêu cầu bên mua thanh toán đầy đủ tiền nhà khi hoàn thành tất cả các thủ tục thì họ cũng phải có nghĩa vụ bàn giao nhà cho bên mua hay như tại Điều 15 luật qui định: Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó

Ý nghĩa: Việc tôn trọng quyền và lợiích hợp pháp của đối tác cũng chính là cơ cở

để đối tác tin tưởng và tôn trọng chính mình, góp phần phát triển tốtđẹp các mối quan hệ trong kinh doanh bất động sản

Nguyên tắc này sẽ đảm bảo cho việc kinh doanh bất động sản trở nên thuận lợi bởi

sự bình đẳng giữa các chủ thể, thu hút các nhà kinh doanh bởi khi đó họ có sự an toàn, không bị phân biệt đối xử với các nhà kinh doanh khác Việc tự do thỏa thuận giữa các bên sẽ là một không gian mở để các bên tự do khai thác, tìm kiếm nguồn lợi cho mình thông qua các cuộcđàm phán, đương nhiên, những thỏa thuậ này cần tuân theo các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản Mặt khác, họ hiểu được nhu cầu của bản thân mình cũng như xã hội cho nên họ có quyền được phát triển theo xu hướng cửa mình, điều này góp phần tạo nên sự đa dạng trong hoạt động kinh doanh bất động sản, giúp thôi thúc và phát triển nền kinh tế nước nhà

2.Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện do luật định

Theo Điều 9 luật kinh doanh bất động sản thì bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện sau:

Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất

Các quy định tạiĐiều luật trên đây là các quy định cơ bản và cần thiết khi đưa các tài sản là bất động sản vào kinh doanh Đây là các quy định tối thiểu và cần có để chứng mình chủ sở hữu của bất động sảnđưa vào giao dịch, chứng mình tình trạng pháp lý của tài sảnsẽđảm bảo an toàn cho các bên giao dịch, đồng thời, việc quy định quyền sử dụng đất không bị tranh chấp giúp giải quyết các vấn để rắc rối có thể phát sinh khi cử lý (như thi hành án) Đây cũng là một cách bảo đảm an tooàn cho người giao dịch bất động sản.Do vậy, các quy định do luậtđịnh là các quy định

cơ bản, bảo về các chủ thể tham gia, do đó tuân thủ các quy định của pháp luật nhằm tránh các rủi ro, thất thoát, gian dối trong kinh doanh

Ý nghĩa: Muốn có một môi trường kinh doanh bất động sản an toàn và phát triển thì cần hạn chế những sai sót, mối nguy cơ đe dọa từ các khách thể, chủ thể, trong

đó việc đảm bảo đối tương kinh doanh bất động sản phải đúng pháp luật là một điều hết sức cần thiết theo đó, khi quy định chặt chẽ về điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh thì từ đó sẽ hạn chế các vấn đề xảy ra như kinh doanh bất động sản không có nguồn gốc rõ ràng, thuộc dự án của nhà nước phục vụ cho quốc phòng an ninh…Quy định này nhằm tạo môi trường đầu tư an toàn cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản bởi đối tượng kinh doanh bất động sản là phù hợp với quy định của pháp luật, được pháp luật công nhận

Ngoài ra, chúng ta có thể nhận thấy việc quy định những bất động sản nào được đưa vào kinh doanh sẽ còn tạo ra được sự phân biệt, ranh gới rõ rang giữa cái đúng pháp luật và cái vi phạm pháp luật, bảo vệ quyền lợi cho các chủ thể tham gia, đặc biệt là chủ thể có nhu cầu sử dụng bất động sản, giảm tránh những rủi ro xảy ra, bảo vệ quyền lợi cho họ

3.Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch

Trung thực, công khai, minh bạch tức là các chủ thể khi thực hiện các giao dịch bất động sản phải có thái độ đúng đắn, thành thật về bất động sản là đối tượng được giao dịch Luôn công khai, không che giấu, cố gắng lấp liếm, tạo thông tin giả về bấtđộng sản để trục lợi, đánh lức đối tác, gây cho đối tác sự hiểu nhầm, nắm bắt thông tin một cách sai lệch mà phải luôn minh bạchưu và khuyếtđiểm của bất động sản mà mình giao dịch, mặt khác cũng phải trung thực đối với cơ quan nhà nước khi tiến hành làm thủ tục hành chính, cần khai báo chính xác những số liệu

có liên quan đến bất động sản

Ý nghĩa:Trước hết, việc trung thực, công khai, minh bạch sẽ cung cấp cho các chủ thể các thông tin chính xác, đáng tin cậy từ đó có thể giúp các chủ thể tìm được đối tượng mà mình mong muốn, tạo nên sự thuận tiện trong giao dịch liên quan đến bất động sản Mặt khác, việc kinh doanh bất động sản được công khai, minh bạch sẽ tạo nên một môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh, các chủ thể hoàn toàn

có thể tìm hiểu một cách nhanh chóng, hiểu được thị trường bất động sản thực chất đang biến chuyển như thế nào để có thể đưa ra những phương án phù hợp cho những mục tiêu, chiến lược của mình Đó sẽ là một só liệu quan trọng góp phần vào việc quản lý của nhà nước về kinh doanh bất động sản, nhà nước có thẻ dựa vào đó để đưa ra những chính sách phù hợp để giúp thị trường bất động sản phát triển

Quan trọng hơn là vấn đề công khai, minh bạch thì sẽ tạo ra một môi trường an toàn, đáng tin tưởng nhằm thu hút sự đầu tư của các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản

4.Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm

vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Khu vực bảo vệ an ninh quốc phòng là vấn đề thuộc về chính trị, chính sách của một quốc gia Nó có tầm ảnh hưởng rộng lớn cho quốc gia đó, nắm giữ các bí mật kinh tế quân sự của Nhà nước, là khu vực quan trọngảnh hưởng đến sự tồn tại của quốc gia đó, ảnh hưởng đến đời sống vật chất và nên kinh tế của toàn thể dân cư của quốc gia.Do đó các chủ thể không được phép kinh doanh bất động sản trong khu vực này là hợp lý

Chúng ta thấy rằng việc quy định nguyên tắc sẽ tạo ra sự thống nhất trong một hành động nào đó của các chủ thể khác nhau Nó tạo ra như một khung pháp lý để các chủ thể tham gia phải tuân theo Từ đó kéo theo sẽ là sự đơn giản khi thực hiện các thủ tục, tạo ra sự gọn nhẹ khi thực hiện khi có hoạt động giám sát, kiểm sát hoạt động

Ý nghĩa: Nguyên tắc này bảođảm sự hòa bìnhổnđịnh, sự bìnhổn của an ninh quốc phòng nước nhà Chúng ta đều biết cùng với sựđi mạnh mẽ của nền kinh tế thì một đất nước vững mạnh cần có sự bảo về của chế độ an ninh quốc phòng Do đó, ta hiểu được tầm quan trọng vô cùng lớn của những bất động sản lên quan đến vùng này Chúng cần được quy định chặt chẽ vàáp dụng chế tài Quy định những bất động sản sẽ không được đưa vào kinh doanh nếu nó đã được dùng để phục vụ mục đích quân sự là hết sức hợp lý Vì khi đó việc bảo vệ an ninh của quốc gia sẽ không

bị tác động bởi việc đưa một bất động sản nào đó vào kinh doanh Còn những bất động sản khác sẽ được tự do trong vòng hoạt động kinh doanh của mình, hơn nữa khi xác định nó thuộc hay không thuộc loại bất động sản phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng thì sẽ an toàn cho các chủ thể tiến hành kinh doanh, không bị thiệt hại xảy ra khi có sự thay đổi xảy ra

Bên cạnh đó, sẽ tạo ra một môi trường rộng lớn nhưng rõ ràng để các chủ thể tiến hành các hoạt động của mình bởi sẽ không bị tác động bởi chính sách của nhà nước

III.Đánh giá, bình luận về thực tế triển khai các nguyên tắc

Lý thuyết là những bước đệm đầu tiên và cũng là lý luận nền tảng để dẫn đến những hành động thực tế Tuy nhiên, các quy định có hoàn hảo trên giấy đếnđâu cũng cần tuân thủ trong thực tiễn để có được kết quả như mong muốc Các nguyên tắc quy định trong luật kinh doanh bất động sản cũng vậy, nó cần được đảm bảo thực hiện nghiêm chỉnh trên thực tế thì mới mang lại hiệu quả

Xét về mặt tích cực

Chúng ta thấy rằng các nguyên tắc này tương đối rõ rang và đơn giản các chủ thể tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản có thể dễ dàng thực hiện, không quá phức tạp và rườm rà Nó là những nguyên tắc chung được quy định một cách thống nhất cho nên sẽ giúp cho mọi người có thể tuân thủ một cách tự nguyện hơn

Việc quy định các nguyên tắc đó nó mang lại lợi ích cho đa số chủ thể thực hiện kinh doanh bất động sản thì vấn đề tự nguyện thực hiện các nguyên tắc đó là tương đối lơn, từ đó góp phần vào việc quản lí của nhà nước cũng nhanh chóng, gọn nhẹ hơn

Các nguyên tắc được qui định là những điều phù hợp với chính sách phát triển của nhà nước thì tất yếu nó sẽ được nhà nước đảm bảo thực hiện theo một cơ chế nhất định, có chế tài để bảo đảm, cho nên các nguyên tắc sẽ không chỉ là những nguyên tắc “suông”

Về mặt tiêu cực:

Do vấn đề lợi nhuận luôn luôn có sức hấp dẫn lớn đối với các nhà kinh doanh bất động sản Trong khi đó, việc không trung thực theo quy định của pháp luật như khai man về giá trị của bất động sản, tâng bốc về bất động sản mang lại lợi nhuận

vô cùng lớn, nhất là trong thời buổi tấc đất tấc vàng như hiện nay.Do đó, có ít hay nhiều các chủ thể không tuân theo, thực hiện các nguyên tắc là điều không thể tránh khỏi, từ đó dẫn đến việc ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của các chủ thể khác Đồng thời khi đó thị trường bất động sản sẽ bị hỗn loạn

Không phải mọi quy định về nguyên tắc của hoạt động kinh doanh bất động sản đều có chế tàiđủ khắt khe để khiến các chủ thể kinh doanh trong lĩnh vực này cần phải kiêng nể Họ có thể tìm cách lách luật để mang lại nguồn lợi nhuận cho mình

ví dụ như nguyên tắc phải trung thực, công khai, minh bạch…họ có thể ngôn ngữ hóa từ ngữ để khiến bất động sản của mình trở nên có giá trị hơn so với thực tế để đội giá, họ chỉ chú ý đến lợi ích của bản thân mình cho nên làm ảnh hưởng đến lợi ích của các chủ thể khác, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

KẾT LUẬN

Như vậy, qua những gì phân tích ở trên chúng ta có thể nhận thấy rằng thị trường kinh doanh bất động sản là một miếng thịt béo bở luôn thu hút các nhà đầu tư, các nguyên tắc quy định trong luật kinh doanh bất động sản 2014 đã mang lại những ý nghĩa nhất định, góp phần vào sự ổn định của thị trường cũng như sẽ tạo nên một môi trường kinh doanh bất động sản sôi động, phát triển, góp phần vào sự phát triển kinh tế đất nước