I.Khái quát về kinh doanh bất động sản 1. Khái niệm 2. Các nguyên tắc trong kinh doanh bất động sản II.Phân tích nội dung vàý nghĩa của các nguyên tắc trong kinh doanh bất động sản 1.Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật. 2.Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện do luật định III.Đánh giá, bình luận về thực tế triển khai các nguyên tắc
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2009 PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Việt Nam, Nxb.Tư pháp, Hà Nội, 2012 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp: Các giải pháp pháp lý bảo đảm tính minh bạch thị trường bất động sản, Thơng tin Khoa học Pháp lý, năm 2009 Nguyễn Quang Tuyến & Nguyễn Thị Nga, “Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam kiến nghị hoàn thiện”, Tạp chí Luật học, số -2011 Một số trang web: http://doc.edu.vn/tai-lieu/tieu-luan-phan-tich-nguyen-tac-to-chuc-va-hoatdong-cua-san-giao-dich-bat-dong-san-va-dua-ra-nhung-binh-luan-danh-gia- 39698/ http://www.bwportal.com.vn/2014/07/tam-quy-tac-vang-trong-kinh-doanh- bat.html http://www.luanvan.co/luan-van/phan-tich-cac-nguyen-tac-to-chuc-va-hoatdong-cua-san-giao-dich-bat-dong-san-va-nhung-quy-dinh-cua-phap-luat-ve- san-giao-9699/ http://zbook.vn/ebook/van-dung-cac-nguyen-tac-chung-cua-quan-ly-kinhdoanh-vao-doanh-nghiep-13284/ MỞ ĐẦU Chúng ta biếtpháp luật sinh để thiết lập chếđiều chỉnh ngành nghề nhấtđịnh Việc quy định pháp luật giúp bảo quyền lợiích, đồng thời quy định nghĩa vụ bên chủ thể tham gia Việc quy định pháp luật kinh doanh bất động sản mang ý nghĩa Theo thời kỳ phát triển biến động xung quanh thị trường bất động sản thay đổi pháp luật để phùhợp Trong tiểu luận em xin trình bày vấn đề : “Phân tích ý nghĩa việc quy định nguyên tắc kinh doanh bất động sản luật kinh doanh bất động sản 2014,đánh giá, bình luận nguyên tắc thực tế triển khai” NỘI DUNG I.Khái quát kinh doanh bất động sản Khái niệm khoản Điều Luật kinh doanh bất độngsản quy định “kinh doanh bất động sản” việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Nguyên tắc kinh doanh bất động sản quy định chung nhất, thống nhất chủ thể thực hoạt động kinh doanh phải tôn trọng tuân theo Nếu vi phạm nguyên tắc coi vi phạm pháp luật Các nguyên tắc kinh doanh bất động sản Điều luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định cụ thể sau: Bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tơn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên thông qua hợp đồng, không trái quy định pháp luật Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản khu vực ngồi phạm vi bảo vệ quốc phịng, an ninh theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt II.Phân tích nội dung vàý nghĩa nguyên tắc kinh doanh bất động sản 1.Bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tôn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên thông qua hợp đồng, không trái quy định pháp luật Bình đẳng trước pháp luật: Quy định pháp luật hồn tồn đáng cần thiết Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản quy định sau: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã (sau gọi chung doanh nghiệp) có vốn pháp định không thấp 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định khoản Điều Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mơ nhỏ, khơng thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật.” Trong phạm vi quy định củaĐiều luật chủ thể có quyền nghĩa vụ bình đẳng với Hơn hết hiểu vai trị bìnhđẳng xã hội Quan hệ bình đẳng giúp bên cạnh tranh cách cơng bằng, lành mạnh, khơng có uấtức, tiêu cực Là tích cực cơng phát triển lợiích nhân nói riêng phát triển kinh tế đất nước nói chung Tự thỏa thuận sở tơn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên thông qua hợp đồng không trái pháp luật Bản chất giao dịch liên quan đến bất động sản thực chất thỏa thuận nội dung chủ thể Theo pháp luật để chủ thể tự ý chí để thỏa thuận mong muốn phạm vi không trái với quy định pháp luật Ví dụ quy định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán nhà, công trình (điều 21-24) pháp luật kinh doanh bất động sản nói ngồi nghĩa vụ chủ thể thực quyền thi hành nghĩa vụ theo bên thỏa thuận việc tơn trọng hồn tồn vào ý chí bên tham gia giao dịch Tuy nhiên pháp luật qui định chủ thể phải thực quyền, nghĩa vụ định để dảm bảo quyền lợi ích chánh đáng chủ thể cịn lại, như: bên án nhà có quyền u cầu bên mua toán đầy đủ tiền nhà hồn thành tất thủ tục họ phải có nghĩa vụ bàn giao nhà cho bên mua hay Điều 15 luật qui định: Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bên thỏa thuận ghi rõ hợp đồng Trường hợp Nhà nước có quy định giá bên phải thực theo quy định Ý nghĩa: Việc tơn trọng quyền lợiích hợp pháp đối tác cở để đối tác tin tưởng tơn trọng mình, góp phần phát triển tốtđẹp mối quan hệ kinh doanh bất động sản Nguyên tắc đảm bảo cho việc kinh doanh bất động sản trở nên thuận lợi bình đẳng chủ thể, thu hút nhà kinh doanh họ có an tồn, khơng bị phân biệt đối xử với nhà kinh doanh khác Việc tự thỏa thuận bên không gian mở để bên tự khai thác, tìm kiếm nguồn lợi cho thơng qua cuộcđàm phán, đương nhiên, thỏa thuậ cần tuân theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Mặt khác, họ hiểu nhu cầu thân xã hội họ có quyền phát triển theo xu hướng cửa mình, điều góp phần tạo nên đa dạng hoạt động kinh doanh bất động sản, giúp thúc phát triển kinh tế nước nhà 2.Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng điều kiện luật định Theo Điều luật kinh doanh bất động sản bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng điều kiện sau: Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh: a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với nhà, cơng trình xây dựng có sẵn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; b) Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất; c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Các loại đất phép kinh doanh quyền sử dụng đất: a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; b) Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất Các quy định tạiĐiều luật quy định cần thiết đưa tài sản bất động sản vào kinh doanh Đây quy định tối thiểu cần có để chứng chủ sở hữu bất động sảnđưa vào giao dịch, chứng tình trạng pháp lý tài sảnsẽđảm bảo an toàn cho bên giao dịch, đồng thời, việc quy định quyền sử dụng đất không bị tranh chấp giúp giải vấn để rắc rối phát sinh cử lý (như thi hành án) Đây cách bảo đảm an tooàn cho người giao dịch bất động sản.Do vậy, quy định luậtđịnh quy định bản, bảo chủ thể tham gia, tuân thủ quy định pháp luật nhằm tránh rủi ro, thất thoát, gian dối kinh doanh Ý nghĩa: Muốn có mơi trường kinh doanh bất động sản an toàn phát triển cần hạn chế sai sót, mối nguy đe dọa từ khách thể, chủ thể, việc đảm bảo đối tương kinh doanh bất động sản phải pháp luật điều cần thiết theo đó, quy định chặt chẽ điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh từ hạn chế vấn đề xảy kinh doanh bất động sản khơng có nguồn gốc rõ ràng, thuộc dự án nhà nước phục vụ cho quốc phịng an ninh…Quy định nhằm tạo mơi trường đầu tư an toàn cho nhà đầu tư kinh doanh bất động sản đối tượng kinh doanh bất động sản phù hợp với quy định pháp luật, pháp luật cơng nhận Ngồi ra, nhận thấy việc quy định bất động sản đưa vào kinh doanh tạo phân biệt, ranh gới rõ rang pháp luật vi phạm pháp luật, bảo vệ quyền lợi cho chủ thể tham gia, đặc biệt chủ thể có nhu cầu sử dụng bất động sản, giảm tránh rủi ro xảy ra, bảo vệ quyền lợi cho họ 3.Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch Trung thực, công khai, minh bạch tức chủ thể thực giao dịch bất động sản phải có thái độ đắn, thành thật bất động sản đối tượng giao dịch Luôn công khai, không che giấu, cố gắng lấp liếm, tạo thông tin giả bấtđộng sản để trục lợi, đánh lức đối tác, gây cho đối tác hiểu nhầm, nắm bắt thông tin cách sai lệch mà phải minh bạchưu khuyếtđiểm bất động sản mà giao dịch, mặt khác phải trung thực quan nhà nước tiến hành làm thủ tục hành chính, cần khai báo xác số liệu có liên quan đến bất động sản Ý nghĩa:Trước hết, việc trung thực, công khai, minh bạch cung cấp cho chủ thể thơng tin xác, đáng tin cậy từ giúp chủ thể tìm đối tượng mà mong muốn, tạo nên thuận tiện giao dịch liên quan đến bất động sản Mặt khác, việc kinh doanh bất động sản công khai, minh bạch tạo nên môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh, chủ thể hồn tồn tìm hiểu cách nhanh chóng, hiểu thị trường bất động sản thực chất biến chuyển để đưa phương án phù hợp cho mục tiêu, chiến lược Đó só liệu quan trọng góp phần vào việc quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản, nhà nước có thẻ dựa vào để đưa sách phù hợp để giúp thị trường bất động sản phát triển Quan trọng vấn đề công khai, minh bạch tạo mơi trường an tồn, đáng tin tưởng nhằm thu hút đầu tư nhà đầu tư kinh doanh bất động sản 4.Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản khu vực ngồi phạm vi bảo vệ quốc phịng, an ninh theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Khu vực bảo vệ an ninh quốc phòng vấn đề thuộc trị, sách quốc gia Nó có tầm ảnh hưởng rộng lớn cho quốc gia đó, nắm giữ bí mật kinh tế quân Nhà nước, khu vực quan trọngảnh hưởng đến tồn quốc gia đó, ảnh hưởng đến đời sống vật chất nên kinh tế tồn thể dân cư quốc gia.Do chủ thể không phép kinh doanh bất động sản khu vực hợp lý Chúng ta thấy việc quy định nguyên tắc tạo thống hành động chủ thể khác Nó tạo khung pháp lý để chủ thể tham gia phải tuân theo Từ kéo theo đơn giản thực thủ tục, tạo gọn nhẹ thực có hoạt động giám sát, kiểm sát hoạt động Ý nghĩa: Nguyên tắc bảođảm hịa bìnhổnđịnh, bìnhổn an ninh quốc phịng nước nhà Chúng ta biết với sựđi mạnh mẽ kinh tế đất nước vững mạnh cần có bảo chế độ an ninh quốc phịng Do đó, ta hiểu tầm quan trọng vô lớn bất động sản lên quan đến vùng Chúng cần quy định chặt chẽ vàáp dụng chế tài Quy định bất động sản khơng đưa vào kinh doanh dùng để phục vụ mục đích quân hợp lý Vì việc bảo vệ an ninh quốc gia không bị tác động việc đưa bất động sản vào kinh doanh Còn bất động sản khác tự vòng hoạt động kinh doanh mình, xác định thuộc hay khơng thuộc loại bất động sản phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phịng an tồn cho chủ thể tiến hành kinh doanh, không bị thiệt hại xảy có thay đổi xảy Bên cạnh đó, tạo mơi trường rộng lớn rõ ràng để chủ thể tiến hành hoạt động khơng bị tác động sách nhà nước III.Đánh giá, bình luận thực tế triển khai nguyên tắc Lý thuyết bước đệm lý luận tảng để dẫn đến hành động thực tế Tuy nhiên, quy định có hồn hảo giấy đếnđâu cần tuân thủ thực tiễn để có kết mong muốc Các nguyên tắc quy định luật kinh doanh bất động sản vậy, cần đảm bảo thực nghiêm chỉnh thực tế mang lại hiệu Xét mặt tích cực Chúng ta thấy nguyên tắc tương đối rõ rang đơn giản chủ thể tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản dễ dàng thực hiện, khơng phức tạp rườm rà Nó nguyên tắc chung quy định cách thống giúp cho người tuân thủ cách tự nguyện Việc quy định nguyên tắc mang lại lợi ích cho đa số chủ thể thực kinh doanh bất động sản vấn đề tự nguyện thực nguyên tắc tương đối lơn, từ góp phần vào việc quản lí nhà nước nhanh chóng, gọn nhẹ Các nguyên tắc qui định điều phù hợp với sách phát triển nhà nước tất yếu nhà nước đảm bảo thực theo chế định, có chế tài để bảo đảm, nguyên tắc không nguyên tắc “suông” Về mặt tiêu cực: Do vấn đề lợi nhuận ln ln có sức hấp dẫn lớn nhà kinh doanh bất động sản Trong đó, việc khơng trung thực theo quy định pháp luật khai man giá trị bất động sản, tâng bốc bất động sản mang lại lợi nhuận vô lớn, thời buổi tấc đất tấc vàng nay.Do đó, có hay nhiều chủ thể khơng tuân theo, thực nguyên tắc điều tránh khỏi, từ dẫn đến việc ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chủ thể khác Đồng thời thị trường bất động sản bị hỗn loạn Không phải quy định nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản có chế tàiđủ khắt khe để khiến chủ thể kinh doanh lĩnh vực cần phải kiêng nể Họ tìm cách lách luật để mang lại nguồn lợi nhuận cho ví dụ ngun tắc phải trung thực, cơng khai, minh bạch…họ ngơn ngữ hóa từ ngữ để khiến bất động sản trở nên có giá trị so với thực tế để đội giá, họ ý đến lợi ích thân làm ảnh hưởng đến lợi ích chủ thể khác, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản KẾT LUẬN Như vậy, qua phân tích nhận thấy thị trường kinh doanh bất động sản miếng thịt béo bở thu hút nhà đầu tư, nguyên tắc quy định luật kinh doanh bất động sản 2014 mang lại ý nghĩa định, góp phần vào ổn định thị trường tạo nên môi trường kinh doanh bất động sản sôi động, phát triển, góp phần vào phát triển kinh tế đất nước 10 11 ... định nguyên tắc kinh doanh bất động sản luật kinh doanh bất động sản 2014,đánh giá, bình luận nguyên tắc thực tế triển khai? ?? NỘI DUNG I.Khái quát kinh doanh bất động sản Khái niệm khoản Điều Luật. .. động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Nguyên tắc kinh doanh bất động sản quy định. .. chủ thể thực hoạt động kinh doanh phải tôn trọng tuân theo Nếu vi phạm nguyên tắc coi vi phạm pháp luật Các nguyên tắc kinh doanh bất động sản Điều luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định cụ