Thực hiện hợp đồng hợp đồng thuê nhà ở theo pháp luật dân sự việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THÙY LINH THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM KHÓA LUẬN CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ TP HỒ CHÍ MINH- THÁNG – NĂM 2023 Phụ lục 2: BỘ GIÁO DỤC(Khổ VÀ ĐÀO Mẫu trang phụ bìa 210 TẠO x 297 mm) TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THÙY LINH THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN ThS NGUYỄN TẤN HỒNG HẢI TP HỒ CHÍ MINH – THÁNG – NĂM 2023 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, án, định luận án trung thực Những kết luận khoa học khóa luận chưa cơng bố cơng trình khác Tác giả Nguyễn Thùy Linh LỜI CẢM ƠN Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới ThS Nguyễn Tấn Hoàng Hải người thầy dành nhiều tâm huyết công sức hướng dẫn, động viên tơi suốt q trình thực khóa luận Tác giả xin cảm ơn thầy, cô, anh, chị, bạn bè, đồng nghiệp gia đình động viên, khuyến khích, giúp đỡ, đóng góp ý kiến q báu để tác giả hồn thành khóa luận Tác giả Nguyễn Thùy Linh DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân CTCP Công ty cổ phần KDBĐS Kinh doanh bất động sản TAND Tòa án nhân dân TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU 1 Lý thực đề tài Tình hình nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khóa luận .7 Bố cục khóa luận CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 1.1 Khái niệm hợp đồng thuê nhà thực hợp đồng thuê nhà .9 1.1.1 Khái niệm nhà 1.1.2 Khái niệm thuê nhà .10 1.1.3 Khái niệm hợp đồng thuê nhà .10 1.1.4 Khái niệm thực hợp đồng thuê nhà .12 1.2 Nguyên tắc pháp luật dân Việt Nam liên quan đến hợp đồng thuê nhà 13 1.2.1 Thực hợp đồng thuê nhà cách thiện chí, trung thực .13 1.2.2 Thực hợp đồng thuê nhà theo tinh thần tự hợp tác 14 1.2.3 Thực hợp đồng thuê nhà cam kết 15 1.2.4 Thực hợp đồng thuê nhà không vi phạm điều cấm luật trái đạo đức xã hội 16 1.3 Nội dung thực hợp đồng thuê nhà 17 1.3.1 Quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà 18 1.3.1.1 Quyền bên cho thuê nhà 20 1.3.1.2 Nghĩa vụ bên cho thuê nhà .29 1.3.2 Quyền nghĩa vụ bên thuê nhà 32 1.3.2.1 Quyền bên thuê nhà 32 1.3.2.2 Nghĩa vụ bên thuê nhà 37 1.4 Ý nghĩa việc thực hợp đồng thuê nhà .38 KẾT LUẬN CHƯƠNG 40 CHƯƠNG THỰC TRẠNG THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT 41 2.1 Thực trạng nhu cầu thuê nhà thực trạng nhà cho thuê Việt Nam .41 2.1.1 Thực trạng nhu cầu thuê nhà Việt Nam 41 2.1.2 Thực trạng nhà cho thuê Việt Nam 43 2.2 Thực hợp đồng không với thỏa thuận 44 2.2.1 Quy định pháp luật Việt Nam thực hợp đồng không với thỏa thuận 46 2.2.2 Thực tiễn xét xử 48 2.2.3 Quan điểm tác giả .50 2.2.4 Pháp luật nước ngồi thực hợp đồng khơng với thỏa thuận 51 2.2.5 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam thực hợp đồng không với thỏa thuận 52 2.3 Sự kiện phát sinh trình thực hợp đồng thuê nhà dẫn đến điều chỉnh hợp đồng chấm dứt hợp đồng 53 2.3.1 Thực hợp đồng có kiện bất khả kháng 53 2.3.1.1 Quy định pháp luật Việt Nam thực hợp đồng có kiện bất khả kháng 53 2.3.1.2 Thực tiễn xét xử 56 2.3.1.3 Quan điểm tác giả 57 2.3.1.4 Pháp luật nước thực hợp đồng có kiện bất khả kháng .58 2.3.1.5 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam thực hợp đồng có kiện bất khả kháng 60 2.3.2 Thực hợp đồng có thay đổi hồn cảnh .62 2.3.2.1 Quy định pháp luật Việt Nam thực hợp đồng có thay đổi hồn cảnh 63 2.3.2.2 Thực tiễn xét xử 66 2.3.2.3 Quan điểm tác giả 68 2.3.2.4 Pháp luật nước thực hợp đồng có thay đổi hoàn cảnh .68 2.3.2.5 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam thực hợp đồng có thay đổi hồn cảnh .71 KẾT LUẬN CHƯƠNG 73 KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC MỞ ĐẦU Lý thực đề tài Nhà nhu cầu thiết yếu người, quan hệ liên quan mua bán, cho thuê nhà mối quan tâm hàng đầu người Sự phát triển toàn diện pháp luật với đặc thù mang tính quy phạm, tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế tự điều chỉnh trở thành biện pháp quản lý hiệu so với biện pháp quản lý khác để điều chỉnh hoạt động cho thuê nhà Cụ thể, cần thiết phải điều chỉnh pháp luật hợp đồng thuê nhà vấn đề thực hợp đồng thuê nhà thể điểm sau: Thứ nhất, thời điểm kinh tế khó khăn, cơng việc thiếu tính ổn định môi trường cạnh tranh khốc liệt khiến cho người gặp nhiều trở ngại việc sở hữu nhà nơi mong muốn Mặc dù vậy, nhà nhu cầu vô thiết yếu, ảnh hưởng trực tiếp quan trọng đến sống người Nhà yếu tố quan trọng giúp người trì sức khoẻ sống, nhu cầu có nhà ở, nghỉ ngơi nhu cầu mà người đặt lên hàng đầu Thứ hai, giá nhà thành phố lớn, nơi tập trung nhiều dân cư sinh sống làm việc thực tế lại không phù hợp với mức thu nhập họ Nguyên nhân chủ yếu tình trạng số lượng lớn dân cư đổ thành phố kiếm việc làm sinh sống, nhu cầu nhà tăng cao, tỉ lệ thuận với gia tăng chóng mặt giá nhà đất Đặc biệt, sau tình hình dịch bệnh Covid 19 diễn căng thẳng toàn cầu suốt giai đoạn 2020 – 2021, kinh tế Việt Nam đến bị ảnh hưởng nghiêm trọng dẫn đến khả mua nhà hay bất động sản người dân giảm sút nghiêm trọng Có quan điểm cho rằng: “Giao dịch thuê nhà bị đóng băng so với giao dịch mua bán bất động sản nói chung mua bán nhà nói riêng”1 Đây nhân tố đưa phần lớn khách hàng thực có nhu cầu nhà quan tâm đến giao dịch cho thuê nhà để ổn định chỗ hay nơi làm việc năm gần Mặc dù nhu cầu thuê nhà cao nguồn cung cấp nhà cho thuê chưa phát triển rộng rãi chuyên nghiệp, đặc biệt khu vực ngoại thành Hơn nữa, bất cập thiếu sót quy định pháp luật khả tiếp cận Hồng Thế Liên (chủ biên) (2009), Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005 (Tập II), Nxb Chính trị quốc gia, Thành phố Hồ Chí Minh, tr 448 1 pháp luật người dân chưa hoàn chỉnh nên hầu hết giao dịch thuê nhà diễn tự phát không thực đầy đủ Trong số trường hợp, bên chí khơng ký kết hợp đồng nào, xảy tranh chấp, mối quan hệ giải Theo đó, việc thực hợp đồng thuê nhà gặp nhiều khó khăn Để khắc phục tình trạng nêu trên, Nhà nước cần quan tâm quản lý, điều tiết có sách pháp luật điều chỉnh chi tiết, cụ thể quan hệ liên quan đến thực hợp đồng thuê nhà phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội Việt Nam Hệ thống pháp luật cần có hồn thiện đồng nhằm đảm bảo mơi trường pháp lý ổn định lĩnh vực thuê nhà Thứ ba, hợp đồng công cụ pháp lý quan trọng để cá nhân tổ chức thỏa thuận trao đổi lợi ích với nhau, nhằm đáp ứng nhu cầu bên Việc ký kết hợp đồng đóng vai trị khơng thể thiếu việc thúc đẩy phát triển kinh tế, hình thức pháp lý việc trao đổi hàng hóa xã hội Đặc biệt, thời kỳ nay, Việt Nam xây dựng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, việc lập chấp nhận hợp đồng coi phần thiếu trình xây dựng pháp luật ký kết tổ chức, cá nhân Trong số loại hợp đồng giao dịch phổ biến sôi động nhất, hợp đồng thuê nhà thuê công trình xây dựng lĩnh vực kinh doanh bất động sản đóng vai trị quan trọng Tuy nhiên có nhiều trường hợp giao kết hợp đồng không tuân thủ quy định pháp luật, tranh chấp xảy phổ biến làm ảnh hưởng đến phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh trật tự nói chung ảnh hưởng đến quyền nghĩa vụ bên tham gia giao kết hợp đồng nói riêng, đặc biệt sau tình hình dịch bệnh COVID 19 diễn gợi mở nhiều vấn đề pháp lý phát sinh Xuất phát từ lý trên, tác giả lựa chọn đề tài “Thực hợp đồng hợp đồng thuê nhà theo pháp luật dân Việt Nam” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu Đề tài “Thực hợp đồng hợp đồng thuê nhà ở” đề tài tương đối hẹp với nội dung tương đối mới, đa dạng phức tạp khoa học pháp lý Việt Nam Trước có nhiều tác giả nghiên cứu vấn đề liên quan thực hợp đồng, nguyên tắc thực hợp đồng hay thực hợp đồng giao dịch mua bán nhà ở, thuê mua nhà xã hội… nhiều góc độ đạt thành cơng định Cụ thể số cơng trình sau: khả kháng” Phía nguyên đơn cho có dịch bệnh Covid-19 bị đơn chưa tận dụng hết khả để khắc phục mà mục đích chuyển đến địa điểm tiếp tục kinh doanh không xem bất khả kháng Theo bị đơn (bên B), dịch bệnh nên khơng có học sinh học, Công ty giải thể ngày 26/02/2020 gửi Thông báo chấm dứt thuê nhà trước 03 tháng, bị đơn xác nhận thực khoản 9.7 Điều Hợp đồng Tuy nhiên, lý chấm dứt ngun đơn khơng chấp nhận Qua xem xét tồn diện chứng cứ, Hội đồng xét xử nhận thấy, dịch Covid-19 xảy đương khơng lường trước được, thực tế dịch bệnh gây hậu nặng nề, làm ảnh hưởng đến sống bình Thường, ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh từ dẫn đến ảnh hưởng đến thu nhập người thật xảy mà cụ thể vụ án ảnh hưởng đến nguyên đơn, bị đơn Hiện nhà nguyên đơn chưa có người th mà ngun đơn cịn phải đóng tiền vay Ngân hàng; phía bị đơn, sau nước thực Chỉ thị 16 vào năm 2020 số học sinh đến lớp bị hạn chế dẫn đến doanh thu thấp trả lương nhân viên chi phí khác ; Tại cấp phúc thẩm, nguyên đơn cung cấp chứng bị đơn tiếp tục kinh doanh sau chấm dứt thuê nhà, bị đơn nộp thuế hàng tháng, có phiếu thu tiền học phí, hồ sơ khơng thể thu nhập bị đơn từ hoạt động kinh doanh Trong trường hợp này, trình thực hợp đồng hồn cảnh thay đổi bên Tơng lượng với nhau, khoản Điều 420 Bộ luật dân quy định: “Trong trường hợp hồn cảnh thay đổi bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên đàm phán lại hợp đồng thời gian hợp lý”; phía bị đơn có văn gửi nguyên đơn việc xin chấm dứt hợp đồng thực tế ý thức nguyên đơn có thiện chí cho bị đơn chấm dứt hợp đồng thuê nhà, khơng đồng ý nhận lại nhà ngun đơn khơng u cầu bị đơn phải sơn sửa lại nhà trạng ban đầu hẹn ngày giao nhận nhà phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn trình bày thời điểm tháng 6/2020 bị đơn đáp ứng yêu cầu sửa nhà thỏa thuận hợp đồng nguyên đơn sẽ không yêu cầu bồi thường 01 năm tiền nhà (vì bên B th nhà để dạy học tốn tính nhanh anh văn nên bị đơn có sơn sửa lại nhà, lại đường điện ) Như vậy, trước chấm dứt hợp đồng thuê nhà bị đơn có thực theo điều khoản hợp đồng báo trước 03 tháng với phân tích xem lý đáng để bị đơn khơng th nhà tiếp tục Vì vậy, khơng buộc bị đơn phải bồi Thường 01 năm tiền thuê nhà theo kháng cáo nguyên đơn [3] Từ nhận định trên, chấp nhận phần kháng cáo nguyên đơn; Sửa phần án dân sơ thẩm số: 40/2021/DS-ST ngày 24/3/2021 Tòa án nhân dân thành phố C [4] Ý kiến đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa đề nghị giữ nguyên án sơ thẩm; nhiên, Hội đồng xét xử sửa phần án sơ thẩm với nhận định [5] Về án phí Do sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận phần khởi kiện ngun đơn, nên án phí dân sơ thẩm có thay đổi Nguyên đơn phải chịu án phí dân sơ thẩm có giá ngạch 5% yêu cầu không chấp nhận 10.800.000 đồng, khấu trừ phần dự nộp Bị đơn phải chịu 6.300.000 đồng Án phí phúc thẩm ngun đơn khơng phải chịu, dự nộp nhận lại toàn [6] Các định khác án sơ thẩm không kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị Vì lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH: Căn cứ: Khoản Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự; chấp nhận phần kháng cáo nguyên đơn; Sửa án dân sơ thẩm số: 40/2021/DS-ST ngày 24/3/2021 Tòa án nhân dân thành phố C, tỉnh Cà Mau Căn vào Điều 117, 118, 121 Luật Nhà năm 2014 Điều 73 Luật Doanh Nệp năm 2014; Điều 93, 94, 156, 351, 420, 428 472 Bộ luật dân sự; Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 26 Nghị số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí lệ phí Tịa án Chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện nguyên đơn việc việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà lập ngày 01/8/2018 anh Phan Văn T, chị Nguyễn Hồng N với chị Trần Thị Thúy A chủ sở hữu Công ty TNHH Đầu Tư Phát triển Thanh M (Công ty giải thể) buộc chị Trần Thị Thúy A toán tiền thuê nhà cho nguyên đơn Phan Văn T, chị Nguyễn Hồng N số tiền 126.000.000 đồng Bác yêu cầu nguyên đơn việc yêu cầu bị đơn bồi Thường 01 năm tiền thuê nhà theo giá năm thứ hai 216.000.000 đồng Trường hợp Trần Thị Thúy A chậm thực nghĩa vụ toán phải chịu lãi suất theo chậm thi hành án theo quy định khoản Điều 468 Bộ luật dân Về án phí 3.1- Án phí dân sơ thẩm có giá ngạch Ngun đơn anh Phan Văn T chị Nguyễn Hồng N phải chịu số tiền 10.800.000đ Ngày 11/11/2020, anh T chị N nộp số tiền tạm ứng án phí 8.550.000đ theo biên lai thu số 0000185 đối trừ chuyển thu Anh T chị N phải nộp tiếp 2.250.000 đồng Bị đơn chị Trần Thị Thúy A phải chịu 6.300.000 đồng (chưa nộp) 3.2- Án phí phúc thẩm nguyên đơn chịu, Phan Văn T, Nguyễn Hồng N nộp tạm ứng án phí 300.000 đồng biên lai số 0000518 ngày 06/4/2021 Chi cục Thi hành án dân thành phố C nhận lại toàn Các định khác án sơ thẩm khơng kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị Trường hợp án, định thi hành theo quy định Điều Luật Thi hành án dân người thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án bị cưỡng chế thi hành theo quy định điều 6, 7, 7a, 7b Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án thực theo quy định Điều 30 Luật Thi hành án dân Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án Bản án số 21/2022/DS-PT ngày 04/05/2022 Tòa án nhân dân Tỉnh Quảng Nam tranh chấp hợp đồng thuê nhà TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NAM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Bản án số: 21/2022/DS - PT Ngày: 04 – 05 – 2022 V/v “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở” NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NAM - Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có: Thẩm phán - Chủ tọa phiên tịa: Ơng Phạm Quốc Bảo Các Thẩm phán: Bà Nguyễn Thị Liên; Ông Trần Mạnh Dũng - Thư ký phiên tịa: Ơng Huỳnh Minh Ngơn - Thư ký Tịa án nhân dân tỉnh Quảng Nam - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Nam: Bà Nguyễn Thị Hà Kiểm sát viên tham gia phiên tòa Ngày 04 tháng năm 2022, trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 84/2021/TLPT-DS ngày 02 tháng 11 năm 2021 “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà” Do Bản án dân sơ thẩm số: 82/2021/DS-ST ngày 29 tháng năm 2021 Tòa án nhân dân thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam bị kháng cáo Theo Quyết định đưa vụ án xét xử phúc thẩm số: 84/2021/QĐXXPT- DS ngày 20 tháng 12 năm 2021, đương sự: Nguyên đơn: bà Nguyễn Thị Hoài T, sinh năm 1988 Địa chỉ: thôn T, xã L, huyện P, tỉnh Thừa Thiên Huế Người đại diện theo ủy quyền nguyên đơn: ông Trần Hồng Minh Q, sinh năm 1984; địa chỉ: Số 162 đường H, Phường S, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng (theo văn ủy quyền ngày 13/4/2022) Có đơn đề nghị xét xử vắng mặt Bị đơn: ông Hồ Kim T, sinh năm 1965 bà Bùi Thị Thu T1, sinh năm 1967 Nam Cùng địa chỉ: Số 56/H đường L, phường M, thành phố H, tỉnh Quảng Người đại diện theo ủy quyền bị đơn: bà Nguyễn Thị Hồng T2, sinh năm 1977; địa chỉ: Số 127 đường L, phường S, thành phố H, tỉnh Quảng Nam (theo văn ủy quyền ngày 14/4/2021) Có mặt Người kháng cáo: nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hoài T NỘI DUNG VỤ ÁN Theo đơn khởi kiện, văn có hồ sơ vụ án phiên tòa, nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hoài T người đại diện theo ủy quyền ngun đơn trình bày: Ngày 01/3/2016, bà Nguyễn Thị Hồi T vợ chồng ông Hồ Kim T, bà Bùi Thị Thu T1 có ký kết Hợp đồng thuê nhà (số công chứng 0496/2016, số 01/TP/CCSCC/HĐGD lập Văn phịng Cơng chứng T, tỉnh Quảng Nam) Theo đó, ơng T bà T1 cho bà T thuê toàn diện tích ngơi nhà địa số 47 đường L, phường M, thành phố H, tỉnh Quảng Nam, với điều khoản bao gồm: mục đích thuê: để kinh doanh; thời hạn thuê: 06 năm kể từ ngày 01/3/2016 đến ngày 28/02/2022; giá thuê: năm thứ năm thứ hai giá thuê 90.000.000 đồng/tháng, năm thứ ba năm thứ tư giá thuê tăng thêm 10% so với giá thuê 02 năm đầu tiên, năm thứ năm năm thứ sáu giá thuê tăng thêm 10% so với giá thuê năm thứ tư Thời hạn toán: kỳ toán đầu tiên, bên thuê phải toán 24 tháng tiền thuê với số tiền 2.160.000.000 đồng vào ngày 27/02/2016; kỳ toán thứ hai, bên thuê phải toán 24 tháng tiền thuê với số tiền 2.376.000.000 đồng vào ngày 27/02/2018; kỳ toán cuối cùng, bên thuê phải toán 24 tháng tiền thuê với số tiền 2.613.600.000 đồng vào ngày 27/02/2020; đặt cọc (thực khoản tiền ký quỹ): bên thuê đặt cọc cho bên cho thuê số tiền 540.000.000 đồng, tương ứng với 06 tháng tiền thuê nhà đầu tiên, số tiền sẽ trừ vào kỳ tốn cuối Ngồi ra, Hợp đồng thỏa thuận điều khoản chung khác Thực Hợp đồng, hai kỳ toán đầu bà T ln tốn tiền th đầy đủ hạn, kỳ toán thứ ba vào ngày 27/02/2020 Tuy nhiên, trước vào ngày 14/01/2020, bà T1 nhờ bà T chuyển cho bà mượn trước 500.000.000 đồng ngày 15/02/2020, bà T tiếp tục chuyển cho bà T1 500.000.000 đồng Bà T1 hứa sẽ gia hạn thời hạn toán đến tháng 4/2020 Tổng cộng, bà T toán trước tiền thuê nhà kỳ cuối cho vợ chồng bà T1 1.000.000.000 đồng Thời gian này, dịch bệnh Covid-19 ảnh hưởng, cửa hàng phải đóng cửa theo lệnh quyền, doanh thu sụt giảm nghiêm trọng nên bà T khơng có khả tốn đủ tiền thuê nhà kỳ cuối cho vợ chồng ông T, bà T1 Tuy nhiên, bà T tốn trước tiền th nhà cho ơng T, bà T1 đến hết tháng 12/2020 (tức toán trước tháng) Việc bà T toán tiền thuê nhà kỳ cuối khơng đầy đủ hồn tồn lý khách quan, tình bất khả kháng, khơng thể lường trước Bà T giải trình khó khăn để mong ơng T, bà T1 thơng cảm, chia sẻ với bà T bà T xin bà T1 cho mở cửa kinh doanh hết số tiền tốn, bà T1 khơng đồng ý Đến ngày 12/6/2020, bà T bất ngờ nhận thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng ông T, bà T1 Theo nội dung Thông báo, ông T, bà T1 định đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hời hạn, buộc bà T phải bàn giao nhà vào ngày 30/6/2020 Bà T cho rằng, vợ chồng ông T, bà T1 đơn phương chấm dứt Hợp đồng với lý bà T vi phạm nghĩa vụ tốn trái quy định pháp luật, khơng hợp lý, thiếu đạo đức kinh doanh, thời hạn hợp đồng cịn khó khăn bà T toán trước 08 tháng tiền thuê nhà (đến hết tháng 12/2020) cho bà T1 Việc bà T1 đơn phương chấm dứt Hợp đồng vi phạm quy định Điều 481 Bộ luật Dân năm 2015 Điều 30 Luật KDBĐS năm 2014, gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền lợi ích hợp pháp bà T Vì vậy, bà Nguyễn Thị Hồi T khởi kiện u cầu Tịa án xem xét, giải buộc ông Hồ Kim T bà Bùi Thị Thu T1: - Hoàn trả cho bà T số tiền thuê nhà mà bà T toán trước cho kỳ tốn cuối (1.000.000.000 đồng), tính từ ngày ông T, bà T1 đơn phương chấm dứt hợp đồng (ngày 01/7/2020) là: 1.000.000.000 đồng - (108.900.000 đồng/tháng x tháng) = 564.400.000 đồng; - Hoàn trả số tiền bà T đặt cọc 540.000.000 đồng; - Bồi thường cho bà T 06 tháng tiền thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng: 108.900.000 đồng x tháng = 653.400.000 đồng; - Bồi thường cho bà T 50% chi phí đầu tư sửa chữa ban đầu 250.000.000 đồng Tổng cộng, ông T, bà T1 phải hoàn trả, bồi thường cho bà T số tiền 2.007.800.000 đồng Tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện theo ủy quyền nguyên đơn rút phần yêu cầu khởi kiện, cụ thể rút yêu cầu: hoàn trả số tiền thuê nhà 564.400.000 đồng; bồi thường 06 tháng tiền thuê nhà 653.400.000 đồng bồi thường chi phí đầu tư sửa chữa ban đầu 250.000.000 đồng; cịn lại u cầu ơng T, bà T1 hồn trả số tiền bà T đặt cọc 540.000.000 đồng Đối với yêu cầu phản tố bị đơn, nguyên đơn có ý kiến sau: Nguyên đơn cho rằng, việc đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ông Hồ Kim T bà Bùi Thị Thu T1 với lý bên thuê nhà không trả tiền th nhà kỳ hạn khơng có pháp luật nên ngun đơn hồn tồn khơng đồng ý với toàn yêu cầu phản tố bị đơn việc buộc nguyên đơn phải toán tiền phạt tương đương với 06 tháng tiền thuê nhà 653.400.000 đồng Căn quy định mục 7.2.1 Điều Hợp đồng bên cho th có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng trước thời hạn bên thuê không trả tiền thuê nhà thời hạn theo quy định Điều 4.9 Hợp đồng Tuy nhiên, kiểm tra kỹ toàn nội dung Hợp đồng th nhà ký ngày 01/3/2016 khơng có “Điều 4.9” Đối với yêu cầu phản tố việc buộc nguyên đơn phải toán khoản tiền thuê nhà thời gian từ ngày 01/3/2020 đến thời điểm xét xử ngày 29/9/2021, tiền lãi phát sinh… Nguyên đơn cho rằng, u cầu hồn tồn khơng có Hợp đồng thuê nhà chấm dứt từ thời điểm ngày 12/6/2020 khơng cịn để tính tiền th nhà; hợp đồng khơng có nội dung quy định hợp đồng chấm dứt mà bên thuê chưa bàn giao mặt cho bên cho thuê bên thuê phải chịu tiền thuê nhà theo hợp đồng pháp luật khơng có quy định Tại văn có hồ sơ vụ án phiên tòa sơ thẩm, bị đơn ông Hồ Kim T, bà Bùi Thị Thu T1 người đại diện theo ủy quyền bị đơn trình bày: Ngày 01/3/2016, vợ chồng ông Hồ Kim T, bà Bùi Thị Thu T1 bà Nguyễn Thị Hoài T ký kết hợp đồng thuê nhà, Văn phòng Công chứng T chứng nhận số 0496/2016, số 01/TP/CC-SCC/HĐGD Theo đó, ơng T, bà T1 đồng ý cho bà T thuê nhà địa số 47 đường L, phường M, thành phố H, tỉnh Quảng Nam để kinh doanh Nội dung hợp đồng quy định thời hạn toán sẽ chia làm kỳ kỳ toán cuối: bên B sẽ trả cho bên A 24 tháng tiền thuê nhà với số tiền 2.613.600.000 đồng sẽ toán vào ngày 27/02/2020 sau trừ số tiền đặt cọc 540.000.000 đồng Thực hợp đồng, ông T, bà T1 thỏa thuận với bà T bà T sẽ toán trước cho ông T, bà T1 số tiền 1.000.000.000 đồng; ngược lại, số tiền cịn lại kỳ tốn cuối, ơng T, bà T1 sẽ gia hạn thời hạn toán cho bà T đến cuối tháng 04/2020 Và thực tế, bà T tốn cho ơng T, bà T1 số tiền 500.000.000 đồng vào ngày 14/01/2020 500.000.000 đồng vào ngày 15/02/2020 Vấn đề này, bà T xác nhận Đơn khởi kiện Tòa án nhân dân thành phố Hội An thụ lý Tuy nhiên, đến hết tháng 4/2020, bà T khơng tốn số tiền th nhà cịn lại kỳ tốn cuối thỏa thuận Ông T, bà T1 nhiều lần liên hệ với bà T để yêu cầu toán số tiền thuê nhà lại bà T khơng tốn Việc bà T khơng tốn số tiền thuê nhà hạn đầy đủ theo quy định khoản 4.3 Điều Hợp đồng ngày 01/3/2016 bà T vi phạm hợp đồng thỏa thuận bên Do đó, số tiền đặt cọc 540.000.000 đồng sẽ khấu trừ vào kỳ toán cuối hợp đồng (được quy định khoản 4.4 Điều 4) Do đó, ơng T, bà T1 khơng chấp nhận yêu cầu hoàn trả số tiền đặt cọc 540.000.000 đồng nguyên đơn Hợp đồng thuê nhà ngày 01/3/2016 ông T, bà T1 bà T thỏa thuận việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, theo bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng khoản 7.2.1 Điều Hợp đồng thuê nhà ngày 01/3/2016, cụ thể: "Bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn bên B có hành vi sau đây: Không trả tiền thuê nhà thời hạn theo quy định Điều 4.3 hợp đồng này" Tại Điều 4.3 Hợp đồng thuê nhà ngày 01/3/2016 quy định thời hạn toán tiền thuê nhà kỳ cuối ngày 27/02/2020 Theo quy định khoản Điều 481 Bộ luật Dân năm 2015: “Trường hợp bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn bên cho th có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng, bên thuê không trả tiền ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác” Vì vậy, ơng T, bà T1 quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn bà T vi phạm hợp đồng theo quy định khoản 7.2.1 Điều (chấm dứt hợp đồng trước thời hạn) Hợp đồng nêu Ngày 12/6/2020, ông T, bà T1 gửi thông báo việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà cho bà T Theo đó, ơng T, bà T1 u cầu bên th (bà T) phải dọn nhà để trả lại nhà cho ông T, bà T1, hạn chót ngày 30/6/2020, không đến ngày 01/7/2020 ông T, bà T1 sẽ lấy lại nhà Tuy nhiên, bà T không thực việc bàn giao nhà, khơng tốn số tiền mà bên thỏa thuận Hiện nay, bà T quản lý, sử dụng nhà số 47 đường L, phường M, thành phố H Vì vậy, bà T phải toán số tiền thuê nhà cho thời gian chưa tốn tạm tính đến thời điểm xét xử sơ thẩm (ngày 29/9/2021) là: 108.900.000 đồng x 18 tháng 29 ngày - 1.000.000.000 đồng (bà T tốn trước) = 1.065.470.000 đồng Ngồi ra, bà T cịn phải toán số tiền lãi chậm thực nghĩa vụ toán tiền thuê nhà tiền phạt vi phạm hợp đồng Theo thỏa thuận, bà T phải tốn tiền vào cuối tháng 4/2020, tính đến ngày 29/9/2021 18 tháng 29 ngày, lãi suất 10%/năm (0,83%/tháng) nên số lãi tính: 0,83% x 18 tháng 29 ngày x 1.065.470.000 đồng = (0.83% x 18 tháng x 1.065.470.000 đồng) + (0.83%/30 x 29 ngày x 1.065.470.000 đồng) = 167.709.239 đồng; tiền phạt vi phạm hợp đồng (tương đương 06 tháng tiền thuê nhà): 108.900.000 đồng/tháng x tháng = 653.400.000 đồng Vì vậy, ơng T, bà T1 có đơn phản tố u cầu Tịa án nhân dân thành phố Hội An xem xét, giải buộc bà T thực thỏa thuận hợp đồng nghĩa vụ phát sinh Cụ thể: - Công nhận việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 01/3/2016 ông Hồ Kim T, bà Bùi Thị Thu T1 với bà Nguyễn Thị Hoài T - Bàn giao nhà số 47 đường L, phường M, thành phố H cho ông T, bà T - Thanh tốn cho ơng T, bà T số tiền phạt 653.400.000 đồng - Thanh tốn cho ơng T, bà T1 tồn số tiền th nhà cịn lại chưa tốn, tính từ ngày 01/3/2020 bàn giao tài sản (tạm tính đến ngày 29/9/2021) 1.065.470.000 đồng - Thanh tốn cho ơng T, bà T1 số tiền lãi phát sinh chậm thực nghĩa vụ toán, tạm tính đến thời điểm ngày 29/9/2021 167.709.239 đồng Tổng cộng, ông T, bà T1 yêu cầu bà T toán số tiền 1.346.579.239 đồng (đã trừ số tiền đặt cọc 540.000.000 đồng) Với nội dung vụ án trên, Bản án dân sơ thẩm số 82/2021/DS- ST ngày 29/9/2021 Tòa án nhân dân thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam khoản Điều 26, điểm a khoản Điều 35, điểm a khoản Điều 39, Điều 147, khoản Điều 235, khoản 1, khoản Điều 244, Điều 271 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân năm 2015; Điều 117, Điều 119, Điều 147, khoản Điều 328, khoản Điều 351, khoản Điều 357, Điều 385, Điều 398, Điều 401, khoản Điều 468, Điều 472, Điều 474, khoản 1, khoản Điều 481 Bộ luật Dân năm 2015; khoản 3, khoản Điều 26 Nghị số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí lệ phí Tịa án Xử: Đình xét xử sơ thẩm yêu cầu khởi kiện nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hoài T bị đơn ông Hồ Kim T, bà Bùi Thị Thu T1 việc hoàn trả số tiền thuê nhà mà bà T toán trước cho kỳ toán cuối 564.400.000 đồng; bồi thường 06 tháng tiền thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng 653.400.000 đồng bồi thường 50% chi phí đầu tư sửa chữa ban đầu 250.000.000 đồng Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hồi T bị đơn ơng Hồ Kim T, bà Bùi Thị Thu T1 việc yêu cầu hoàn trả số tiền bà T đặt cọc 540.000.000 đồng Chấp nhận phần yêu cầu phản tố bị đơn ông Hồ Kim T, bà Bùi Thị Thu T1 nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hoài T việc "Tranh chấp hợp đồng thuê nhà" Công nhận việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 01/3/2016 ông Hồ Kim T, bà Bùi Thị Thu T1 với bà Nguyễn Thị Hoài T Tuyên chấm dứt hợp đồng thuê nhà lập ngày 01/3/2016 bà T với ông T, bà T1 nhà số 47 đường L, phường M, thành phố H, tỉnh Quảng Nam thuộc đất số 143, tờ đồ số 11, diện tích 82,5m2 phường M, thành phố H, tỉnh Quảng Nam Buộc bà Nguyễn Thị Hoài T giao trả nhà số 47 đường L, phường M, thành phố H, tỉnh Quảng Nam cho ông Hồ Kim T, bà Bùi Thị Thu T1 Buộc bà Nguyễn Thị Hoài T phải tốn cho ơng Hồ Kim T, bà Bùi Thị Thu T1 số tiền thuê nhà tiền lãi chậm thực nghĩa vụ toán tạm tính đến ngày 29/9/2021 599.765.000 đồng Ngồi ra, án sơ thẩm cịn định án phí, nghĩa vụ thi hành án quyền kháng cáo đương Sau xét xử sơ thẩm, nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hoài T (do người đại diện theo ủy quyền) kháng cáo toàn án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn bác toàn yêu cầu phản tố bị đơn Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Nam phát biểu ý kiến: - Về việc tuân theo pháp luật trình giải vụ án dân giai đoạn phúc thẩm: Thẩm phán phân công trực tiếp giải vụ án thực quy định pháp luật việc thụ lý vụ án, thời hạn giải vụ án, việc chuyển hồ sơ vụ án cho Viện kiểm sát nghiên cứu để tham gia xét xử Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa thực trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật Các đương thực quyền, nghĩa vụ theo quy định pháp luật - Về việc giải vụ án: đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm khoản Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân năm 2015, chấp nhận phần kháng cáo nguyên đơn, sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện nguyên đơn, chấp nhận phần yêu cầu phản tố bị đơn Cụ thể: tính đến ngày chấm dứt hợp đồng, bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền 1.002.760.000 đồng (gồm: 540.000.000 đồng tiền đặt cọc 462.760.000 đồng tiền thuê nhà nguyên đơn trả trước) Từ thời điểm chấm dứt hợp đồng đến nay, nguyên đơn không trả nhà bị đơn không trả tiền dẫn đến bị đơn thất thu 14 tháng tiền nhà 1.528.230.000 đồng Do nguyên đơn không trả lại nhà bị đơn không trả lại tiền nên nguyên đơn bị đơn có lỗi Vì vậy, ngun đơn bị đơn phải chịu 50% thiệt hại, tương ứng với số tiền 764.115.000 đồng Ngoài ra, thời điểm nguyên đơn thuê nhà giữ nhà bị đơn Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam có 03 Quyết định tạm dừng số hoạt động kinh doanh nên có miễn tiền thuê nhà (15 ngày) với số tiền 54.450.000 đồng miễn bồi thường thiệt hại (35 ngày) với số tiền 63.525.000 đồng cho nguyên đơn Trên sở đó, bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn số tiền: (1.002.760.000 đồng + 54.450.000 đồng) - (764.115.000 đồng - 63.525.000 đồng) = 356.620.000 đồng NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN Căn vào tài liệu, chứng xem xét phiên tòa, kết tranh tụng phiên tòa, ý kiến phát biểu đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định: [1] Tại cấp phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, giữ nguyên kháng cáo [2] Xét kháng cáo nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hồi T thấy: [2.1] Ngày 01/3/2016, ngun đơn bà Nguyễn Thị Hồi T bị đơn ơng Hồ Kim T, bà Bùi Thị Thu T1 ký kết Hợp đồng thuê nhà địa số 47 đường L, phường M, thành phố H, tỉnh Quảng Nam Văn phịng Cơng chứng T chứng nhận ngày Theo hợp đồng, ngun đơn th tồn ngơi nhà bị đơn thời hạn 06 năm, kể từ ngày 01/3/2016, với giá 7.149.600.000 đồng, thời hạn toán chia thành 03 kỳ nguyên đơn đặt cọc cho bị đơn số tiền 540.000.000 đồng Các bên tham gia ký kết hợp đồng có đầy đủ lực trách nhiệm dân sự, thỏa thuận hợp đồng hồn tồn tự nguyện, nội dung thỏa thuận khơng vi phạm điều cấm luật không trái đạo đức xã hội; có nội dung hình thức phù hợp với quy định Điều 121, Điều 122 Luật Nhà Điều 119, Điều 398 Bộ luật Dân nên có hiệu lực bên tham gia ký kết [2.2] Đối với yêu cầu phản tố bị đơn việc công nhận việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 01/3/2016 nguyên đơn với bị đơn buộc nguyên đơn bàn giao nhà số 47 đường L, phường M, thành phố H cho bị đơn: xét thấy, mục 7.2.1 Điều Hợp đồng thuê nhà ngày 01/3/2016, bên có thỏa thuận: “Bên A (bên cho thuê) có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng trước thời hạn Bên B (bên thuê) có hành vi sau đây: Không trả tiền thuê nhà thời hạn theo quy định Điều 4.9 Hợp đồng này” Tuy Hợp đồng th nhà ngày 01/3/2016 khơng có “Điều 4.9”, bên thỏa thuận kỳ hạn tốn cuối ngày 27/02/2020 sau bị đơn đồng ý gia hạn cho nguyên đơn đến cuối tháng năm 2020 Tuy nhiên, thời hạn này, ngun đơn khơng tốn tiền th nhà cho bị đơn theo thỏa thuận Do đó, Tịa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu phản tố bị đơn, công nhận việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà tuyên chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 01/3/2016 nguyên đơn với bị đơn; buộc nguyên đơn phải bàn giao lại nhà số 47 đường L, phường M, thành phố H cho bị đơn có cứ, pháp luật Tuy nhiên, Tịa án cấp sơ thẩm khơng xác định thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê nhà thiếu sót Về thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê nhà: kể từ nhận thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà bị đơn thời điểm xét xử sơ thẩm, nguyên đơn quản lý nhà (vẫn giữ chìa khóa), khơng thu dọn tài sản để bàn giao nhà lại cho bị đơn Chính vậy, tính đến thời điểm xét xử sơ thẩm, hợp đồng thuê nhà bên chưa chấm dứt, nguyên đơn không đồng ý với việc đơn phương chấm dứt hợp đồng bị đơn Do đó, cần phải tuyên chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 01/3/2016 nguyên đơn bị đơn kể từ ngày tuyên án sơ thẩm (ngày 29/9/2021) để buộc nguyên đơn trả lại nhà cho bị đơn [2.3] Đối với yêu cầu phản tố bị đơn việc buộc nguyên đơn tốn cho bị đơn tiền th nhà cịn lại chưa tốn tính đến thời điểm bàn giao nhà (tạm tính đến ngày 29/9/2021) 1.065.470.000 đồng, sau trừ số tiền đặt cọc 540.000.000 đồng, lại phải toán số tiền 525.470.000 đồng: xét thấy, kỳ toán cuối nguyên đơn phải toán cho bị đơn số tiền 2.613.600.000 đồng/24 tháng (tương ứng 108.900.000 đồng/tháng) cho thời gian thuê nhà từ ngày 01/3/2020 đến ngày 28/02/2022 Nguyên đơn cho rằng, ảnh hưởng dịch bệnh Covid-19, cửa hàng phải đóng cửa theo yêu cầu quyền, doanh thu sụt giảm nghiêm trọng nên ngun đơn khơng có khả tốn đủ tiền thuê nhà kỳ cuối cho bị đơn Lẽ ra, điều kiện khó khăn ảnh hưởng dịch bệnh Covid-19 nguyên đơn trình bày, sau nhận thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà bị đơn, nguyên đơn phải tiến hành bàn giao lại nhà cho bị đơn để tránh phát sinh thêm khoản tiền thuê nhà, nhiên nguyên đơn tiếp tục quản lý thời điểm xét xử sơ thẩm Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu phản tố bị đơn, buộc nguyên đơn toán cho bị đơn số tiền thuê nhà khoảng thời gian từ ngày 01/3/2020 tạm tính đến ngày xét xử sơ thẩm 29/9/2021 18 tháng 29 ngày, với số tiền 2.065.470.000 đồng (18 tháng 29 ngày x 108.900.000 đồng/tháng = 2.065.470.000 đồng) có cứ, pháp luật Do nguyên đơn toán trước cho bị đơn số tiền 1.000.000.000 đồng trừ số tiền nguyên đơn đặt cọc 540.000.000 đồng, lại nguyên đơn phải toán tiếp cho bị đơn số tiền thuê nhà 525.470.000 đồng [2.4] Đối với yêu cầu phản tố bị đơn việc buộc nguyên đơn trả lãi chậm toán cho số tiền thuê nhà: phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền bị đơn thống yêu cầu nguyên đơn trả tiền lãi chậm toán số tiền 525.470.000 đồng từ ngày 01/7/2020 tạm tính đến ngày xét xử sơ thẩm 29/9/2021, nguyên đơn bị đơn thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà kể từ ngày 01/7/2020, nguyên đơn tiếp tục quản lý, sử dụng nhà để kinh doanh, không chịu bàn giao nhà lại cho bị đơn Hội đồng xét xử xét thấy: theo quy định khoản Điều 132 Luật Nhà bên đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà phải thông báo cho bên biết trước 30 ngày Tại Tòa án cấp sơ thẩm, nguyên đơn thừa nhận ngày 12/6/2020 nguyên đơn nhận thông báo việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà bị đơn Do vậy, bị đơn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà kể từ ngày 12/7/2020 Như phân tích trên, sau nhận thơng báo việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà bị đơn, đến ngày 12/7/2020 nguyên đơn không tiến hành bàn giao nhà lại cho bị đơn để tránh phát sinh thêm tiền thuê nhà, mà tiếp tục quản lý thời điểm xét xử sơ thẩm Cho nên, việc nguyên đơn chậm toán tiền thuê nhà cho bị đơn khoảng thời gian kiện bất khả kháng (do ảnh hưởng dịch bệnh Covid-19) Vì vậy, buộc nguyên đơn phải chịu trách nhiệm trả cho bị đơn khoản tiền lãi chậm trả tiền số tiền thuê nhà cịn phải tốn (525.470.000 đồng), kể từ ngày 12/7/2020 thời điểm xét xử sơ thẩm (ngày 29/9/2021), với mức lãi suất 10%/năm theo quy định Điều 357 khoản Điều 468 Bộ luật Dân Cụ thể là: (525.470.000 đồng x 10% : 12 x 14 tháng) + (525.470.000 đồng x 10% : 12 : 30 x 17 ngày) = 63.786.000 đồng Riêng khoản tiền lãi chậm trả tiền từ ngày 01/7/2020 đến ngày 11/7/2020 mà bị đơn yêu cầu phiên tịa phúc thẩm, xét thấy ngun đơn khơng thực nghĩa vụ trả tiền thuê nhà khoảng thời gian kiện bất khả kháng (do ảnh hưởng dịch bệnh Covid- 19) nên nguyên đơn chịu trách nhiệm dân (không phải chịu tiền lãi chậm trả tiền) theo quy định khoản Điều 352 Bộ luật Dân [2.5] Đối với yêu cầu khởi kiện nguyên đơn việc buộc bị đơn hoàn trả lại số tiền đặt cọc 540.000.000 đồng: theo thỏa thuận mục 4.3 mục 4.4 Điều Hợp đồng th nhà ngày 01/3/2016 vào kỳ tốn cuối bên thuê (nguyên đơn) phải toán 24 tháng tiền thuê nhà với số tiền 2.613.600.000 đồng vào ngày 27/02/2020 số tiền đặt cọc 540.000.000 đồng sẽ khấu trừ vào kỳ toán cuối hợp đồng; nhiên, thời hạn này, nguyên đơn khơng tốn đủ số tiền kỳ tốn cuối cho bị đơn Tính đến thời điểm xét xử sơ thẩm, ngun đơn cịn phải tốn cho bị đơn số tiền thuê nhà 1.065.470.000 đồng nên cần phải khấu trừ số tiền đặt cọc 540.000.000 đồng vào số tiền thuê nhà mà nguyên đơn phải trả cho bị đơn, khơng có buộc bị đơn trả lại cho nguyên đơn theo yêu cầu nguyên đơn [2.6] Đối với yêu cầu khởi kiện mà nguyên đơn rút yêu cầu phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử sơ thẩm đình xét xử với quy định khoản Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân Đối với yêu cầu phản tố bị đơn việc buộc nguyên đơn toán tiền phạt có lỗi dẫn đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà 653.400.000 đồng (tương đương với 06 tháng tiền th nhà) khơng Tịa án cấp sơ thẩm chấp nhận bị đơn khơng có kháng cáo nên Hội đồng xét xử phúc thẩm không xem xét [2.7] Xét thấy, nguyên đơn chưa bàn giao nhà lại cho bị đơn nên xác định số tiền thuê nhà thừa mà bị đơn phải hồn trả lại cho ngun đơn Vì thế, khơng có sở bị đơn có phần lỗi vi phạm nghĩa vụ trả lại tiền đặt cọc tiền thuê nhà thừa cho nguyên đơn để buộc bị đơn chịu 50% thiệt hại theo quan điểm Kiểm sát viên [2.8] Từ nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy có để chấp nhận phần kháng cáo nguyên đơn, sửa án sơ thẩm [3] Về án phí dân sơ thẩm phúc thẩm: [3.1] Án phí dân sơ thẩm: Tịa án cấp sơ thẩm buộc nguyên đơn phải chịu án phí sơ thẩm yêu cầu khởi kiện nguyên đơn khơng Tịa án chấp nhận u cầu phản tố bị đơn Tòa án chấp nhận; đồng thời, buộc bị đơn phải chịu án phí sơ thẩm yêu cầu phản tố bị đơn khơng Tịa án chấp nhận quy định pháp luật Do sửa án sơ thẩm nên Hội đồng xét xử phúc thẩm xác định lại nghĩa vụ chịu án phí dân sơ thẩm theo quy định pháp luật [3.2] Án phí dân phúc thẩm: Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa án sơ thẩm nên ngun đơn khơng phải chịu hồn trả lại số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm nộp Vì lẽ trên; QUYẾT ĐỊNH Căn vào khoản Điều 308 Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân Chấp nhận phần kháng cáo nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hoài T, sửa Bản án dân sơ thẩm số: 82/2021/DS-ST ngày 29/9/2021 Tòa án nhân dân thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam Căn vào khoản Điều 26, điểm a khoản Điều 35, điểm b khoản Điều 38, điểm c khoản Điều 39, Điều 147, khoản Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 117, Điều 119, khoản Điều 328, khoản Điều 351, Điều 357, Điều 401, Điều 420, Điều 422, khoản Điều 468, Điều 472 Điều 482 Bộ luật Dân sự; Điều 117, 119, 121, 122, 131 132 Luật Nhà ở; Điều 26 Điều 29 Nghị số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí lệ phí Tịa án Xử: Đình xét xử yêu cầu khởi kiện nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hoài T bị đơn ông Hồ Kim T, bà Bùi Thị Thu T1 việc hoàn trả số tiền thuê nhà mà bà T toán trước cho kỳ toán cuối 564.400.000 đồng; bồi thường 06 tháng tiền thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng 653.400.000 đồng bồi thường 50% chi phí đầu tư sửa chữa ban đầu 250.000.000 đồng Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hoài T bị đơn ông Hồ Kim T, bà Bùi Thị Thu T1 việc yêu cầu hoàn trả số tiền bà T đặt cọc 540.000.000 đồng Chấp nhận phần yêu cầu phản tố bị đơn ông Hồ Kim T, bà Bùi Thị Thu T1 nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hoài T việc "Tranh chấp hợp đồng thuê nhà" Công nhận việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 01/3/2016 ông Hồ Kim T, bà Bùi Thị Thu T1 với bà Nguyễn Thị Hoài T Tuyên chấm dứt Hợp đồng thuê nhà lập ngày 01/3/2016 ông Hồ Kim T, bà Bùi Thị Thu T1 với bà Nguyễn Thị Hồi T ngơi nhà số 47 đường L, phường M, thành phố H, tỉnh Quảng Nam kể từ ngày tuyên án sơ thẩm (ngày 29/9/2021) Buộc bà Nguyễn Thị Hồi T trả lại ngơi nhà số 47 đường L, phường M, thành phố H, tỉnh Quảng Nam cho ông Hồ Kim T, bà Bùi Thị Thu T1 Buộc bà Nguyễn Thị Hồi T phải tốn cho ơng Hồ Kim T, bà Bùi Thị Thu T1 số tiền thuê nhà 525.470.000 đồng tiền lãi chậm thực nghĩa vụ trả tiền 63.786.000 đồng; tổng cộng 589.256.000 (Năm trăm tám mươi chín triệu hai trăm năm mươi sáu nghìn) đồng Khơng chấp nhận u cầu phản tố bị đơn ông Hồ Kim T, bà Bùi Thị Thu T1 việc buộc nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hồi T tốn tiền phạt có lỗi dẫn đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà 653.400.000 đồng Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án người thi hành án thi hành án xong, bên phải thi hành án phải chịu khoản tiền lãi số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy định Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân năm 2015 Án phí dân sơ thẩm: bà Nguyễn Thị Hoài T phải nộp số tiền 53.170.000 (Năm mươi ba triệu trăm bảy mươi nghìn) đồng, trừ vào số tiền tạm ứng án phí sơ thẩm nộp 36.078.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tịa án số 0005097 ngày 18/02/2021 Chi cục Thi hành án dân thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam; bà T phải nộp tiếp số tiền 17.092.000 (Mười bảy triệu khơng trăm chín mươi hai nghìn) đồng Ơng Hồ Kim T bà Bùi Thị Thu T1 phải nộp số tiền 34.293.000 (Ba mươi bớn triệu hai trăm chín mươi ba nghìn) đồng, trừ vào số tiền tạm ứng án phí sơ thẩm nộp 22.416.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tịa án số 0005123 ngày 19/4/2021 Chi cục Thi hành án dân thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam; ông T, bà T1 phải nộp tiếp số tiền 11.877.000 (Mười triệu tám trăm bảy mươi bảy nghìn) đồng Án phí dân phúc thẩm: bà Nguyễn Thị Hồi T khơng phải chịu, hồn trả lại cho bà T số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm nộp 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tịa án số 0007012 ngày 14/10/2021 Chi cục Thi hành án dân thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam Trường hợp án thi hành theo quy định Điều Luật Thi hành án dân người thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án bị cưỡng chế thi hành án theo quy định Điều 6, Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án thực theo quy định Điều 30 Luật Thi hành án dân