Hợp đồng thuê nhà ở lý luận và thực tiễn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI NGUYỄN THỊ HIỀN LKT 11 - 01 HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở - LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN Ngành Luật Kinh tế Mã số: 52380107 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Hà Nội, 5/2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI NGUYỄN THỊ HIỀN LKT 11 - 01 HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở - LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN Ngành Luật Kinh tế Mã số: 52380107 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Người hướng dẫn: Th.S PHẠM HÙNG CƯỜNG Hà Nội, 5/2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng chưa công bố Các số liệu, thông tin kết trình bày Luận văn trung thực trích dẫn nguồn rõ ràng Nếu có tranh chấp tơi xin chịu trách nhiệm trước pháp luật Hà Nội, tháng 05 năm 2015 Xác nhận Giảng viên hướng dẫn Th.S PHẠM HÙNG CƯỜNG Tác giả Khóa Luận NGUYỄN THỊ HIỀN LỜI CẢM ƠN Khóa luận với đề tài: “Hợp đồng thuê nhà - Lý luận thực tiễn” hoàn thành Khoa Luật, Viện đại học Mở Hà Nội Để hồn thành khóa luận em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Phạm Hùng Cường giảng viên khoa Luật, Viện đại học Mở Hà Nội tận tình hướng dẫn giúp đỡ em hồn thành khóa luận Đồng thời, em xin gửi lời cảm ơn đến thầy giáo, cô giáo giảng dạy Khoa Luật, Viện đại học Mở Hà Nội, người cung cấp cho em kiến thức pháp lý tảng quý báu bốn năm học vừa qua Cuối em xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè động viện, giúp đỡ suốt trình hồn thành khóa luận thân Với thời gian kiến thức hạn chế, chắn đề tài khơng tránh khỏi thiếu xót nội dung hình thức Vì vạy em mong nhận góp ý, dẫn thầy giáo giáo để khóa luận tốt nghiệp em hoàn thiện tốt Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên thực NGUYỄN THỊ HIỀN MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 2.1 Mục tiêu 2.2 Nhiệm vụ Phạm vi nghiên cứu Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu 4.1 Cơ sở lý luận 4.2 Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa điểm đề tài Kết cấu luận văn CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Khái niệm hợp đồng thuê nhà Đặc điểm pháp lý hợp đồng thuê nhà Khái quát tiến trình phát triển quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà nước ta CHƯƠNG II: HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH 12 Chủ thể hợp đồng thuê nhà 12 1.1 Bên cho thuê nhà 12 1.2 Bên thuê nhà 14 Đối tượng hợp đồng thuê nhà 17 Nội dung hợp đồng thuê nhà 18 3.1 Quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà 18 3.2 Quyền nghĩa vụ bên thuê nhà 24 3.3 Quyền nghĩa vụ người thuộc bên thuê nhà 29 Hình thức hợp đồng thuê nhà 29 CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở VÀ NHỮNG KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP 31 Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà 31 Một số kiến nghị giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà 33 2.1 Về quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà 34 2.2 Về thỏa thuận quyền nghĩa vụ bên hợp đồng 35 2.4 Về việc xác định điều kiện cho thuê nhà 37 KẾT LUẬN 38 TÀI LIỆU THAM KHẢO 39 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nhà vấn đề nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu góc độ khác nhau, từ đưa khái niệm khác nhà Theo phạm trù triết học, nhà lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học nhà phương tiện đáp ứng nhu cầu người; theo phạm trù kinh tế - dân nhà khối tài sản thường có giá trị lớn; cịn theo phạm trù pháp luật nhà đối tượng điều chỉnh nhiều ngành luật, có ngành luật dân Nhà gắn liền với sống người, nhu cầu thiếu cá nhân, gia đình nên mang tính xã hội sâu sắc Chính thế, quyền nhà ln ghi nhận Hiến pháp hầu hết quốc gia với tư cách quyền công dân nước ta, Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi) Điều 58 quy định cơng dân có quyền sở hữu hợp pháp nhà Hiến pháp năm 2013 Điều 22 ghi nhận cơng dân có quyền có nơi hợp pháp Để đáp ứng nhu cầu có nhà cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho tham gia giao dịch mua bán nhà Tuy nhiên, nhu cầu nhà điều kiện nước có mật độ dân số đông nước ta cao, đặc biệt đô thị lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh vấn đề tạo lập nhà pháp luật quy định chặt chẽ ngày hoàn thiện bước, tạo sở pháp lý vững cho thị trường bất động sản hình thành phát triển theo định hướng Nhà nước Nền kinh tế nước ta 20 năm đổi có bước phát triển mạnh mẽ, đời sống vật chất tinh thần người dân nâng cao Do đó, nhu cầu có ngơi nhà khang trang, đủ tiện nghi thuận tiện sinh hoạt công việc ngày người dân trọng Ngày nay, việc thuê nhà với mục đích để hay thuê nhà để kinh doanh, buôn bán hay làm dịch vụ ngày trở nên phổ biến, đặc biệt khu công nghiệp, khu đô thị Do nhu cầu ngày tăng nhà ở, nhà để làm văn phòng, trụ sở giao dịch, nên giao dịch th nhà bị “đóng băng” so với giao dịch mua bán bất động sản nói chung mua bán nhà nói riêng Thuê mua nhà giải pháp giúp cho người dân hay doanh nghiệp không đủ tiềm lực tài để trở thành chủ sở hữu ngơi nhà có quyền khai thác, sử dụng với hình thức thuê Tuy nhiên, nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan nhiều chủ thể tham gia quan hệ thuê nhà lại không thực hiện, thực GVHD: Th.S Phạm Hùng Cường quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà ở, dẫn đến nhiều tranh chấp xảy làm cho giao dịch thuê nhà vốn phức tạp lại phức tạp Chính vậy, đề tài " Hợp đồngthuê nhà ở, lý luận thực tiễn" nghiên cứu dựa sở lý luận, sở thực tiễn, nhằm đưa điểm hạn chế pháp luật thực định Từ tìm phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành hợp đồng thuê nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản nước ta phát triển lành mạnh Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 2.1 Mục tiêu Mục tiêu tổng quát đề tài nghiên cứu, tìm luận khoa học thực tiễn cho việc xây dựng hoàn thiện quy định Bộ luật dân hợp đồng thuê nhà giai đoạn 2.2 Nhiệm vụ Làm rõ sở lý luận, thực tiễn số nội dụng quy định pháp luật thực định hợp đồng thuê nhà Đánh giá đắn, khách quan, toàn diện số nội dung quy định Bộ luật dân năm 2005 quy định pháp luật thực định hợp đồng thuê nhà Đánh giá thực trạng việc thực quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà ở, từ đưa phương hướng, giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà Phạm vi nghiên cứu “Hợp đồng thuê nhà ở, lý luận thực tiễn” đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng, nội dung phong phú, đa dạng, phức tạp Trong phạm vi tập trung nghiên cứu sở lý luận, thực tiễn để đánh giá khách quan, toàn diện thực trạng nội dung số quy định pháp luật hành hợp đồng thuê nhà Từ đưa phương hướng, giải pháp hoàn thiện nội dung quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà giai đoạn thời gian tới, cụ thể: Những nội dung chính, pháp luật hợp đồng thuê nhà ở, đặc biệt đối tượng hợp đồng, hình thức hợp đồng, chủ thể hợp đồng nhà quyền, nghĩa vụ bên tham gia Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật hợp đồng thuê nhà GVHD: Th.S Phạm Hùng Cường Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu 4.1 Cơ sở lý luận Đường lối, chủ trương, sách Đảng, Nhà nước sách nhà nước ta giai đoạn Nội dung quan điểm đạo xây dựng Bộ luật dân năm 2005; Luật nhà năm 2005 Nội dung văn quy phạm pháp luật hợp đồng thuê nhà văn sách Nhà nước nhà nước ta giai đoạn 4.2 Phương pháp nghiên cứu Đề tài thực sở phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng, chủ nghĩa vật lịch sử phép biện chứng chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh nhà nước pháp luật Các phương pháp nghiên cứu cụ thể sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội học để thể nội dung đề tài Ý nghĩa điểm đề tài Đề tài " Hợp đồng thuê nhà ở, lý luận thực tiễn" nghiên cứu nhằm đạt kết sau: Nghiên cứu có tính hệ thống, tồn diện hợp đồng thuê nhà ở nước ta Đề tài có tính hệ thống hóa cách toàn diện quy định pháp luật nước ta hợp đồng thuê nhà Xác định hiệu điều chỉnh quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà ở, qua điểm hạn chế pháp luật thực định hợp đồng thuê nhà ở, giúp nhà lập pháp hoàn thiện quy định pháp luật hành, đồng thời giúp cho quan xét xử hoàn thiện chế giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương chính, là: - Chương I: Khái quát chung hợp đồng thuê nhà Chương II: Hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật hành Chương III: Thực trạng giải tranh chấp pháp luật hợp đồng thuê nhà kiến nghị, giải pháp GVHD: Th.S Phạm Hùng Cường CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Khái niệm hợp đồng thuê nhà Nhà tư liệu sinh hoạt nhu cầu thiết yếu cá nhân, gia đình Xã hội văn minh, đại nhà có vai trị quan trọng Nhà khơng phải vật thể kiến trúc đơn bảo đảm nhu cầu người, mà cịn vật thể biểu thị giá trị văn hóa, lịch sử dân tộc, quốc gia nhân loại Chính nhà nhiều ngành khoa học nghiên cứu góc độ khác Theo phạm trù triết học nhà lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học phương tiện đáp ứng nhu cầu người; theo phạm trù kinh tế khối tài sản thường có giá trị lớn tổng tài sản quốc gia; theo phạm trù pháp luật nhà đối tượng điều chỉnh nhiều ngành luật, có ngành luật dân Khi sống văn minh, xã hội phát triển người ngày trọng nhiều đến nhà vấn đề nhà quan tâm người toàn xã hội quốc gia nào, Nhà nước phải quan tâm đến vấn đề nhà Sự quan tâm thể việc Nhà nước ban hành thực sách xã hội nhà điều quan trọng Nhà nước ban hành quy định pháp luật, tạo khung pháp lý an toàn, tiện lợi cho người dân tự thực giao dịch, tạo lập nhà đáp ứng nhu cầu cần thiết Để đáp ứng nhu cầu có nhà để ở, cá nhân, gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác như: tự xây dựng nhà ở, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho, đổi nhà, tham gia giao dịch mua bán nhà Trong điều kiện nên kinh tế thị trường, thuê nhà giao dịch phổ biến thông dụng đáp ứng nhu cầu sử dụng khai thác nhà ngày lớn tầng lớp dân cư Với nguồn tài hạn chế khơng thể trở thành chủ sở hữu ngơi nhà chủ thể có quyền khai thác, sử dụng nhà với hình thức thuê Thuê nhà để ở, thuê nhà để mở văn phòng, thuê nhà để làm kho, bến bãi, thuê nhà để làm cửa hàng, cửa hiệu, hay thuê nhà để làm sở sản xuât kinh doanh Hợp đồng thuê nhà dạng cụ thể hợp đồng thuê tài sản Tuy nhiên, tính đặc thù riêng quan hệ thuê nhà khơng đơn mang tính chất kinh tế mà cịn mang ý nghĩa trị, xã hội, nên quan hệ th nhà cịn có đặc điểm khác quan hệ thuê tài sản thông thường Do quan hệ thuê nhà mang tính chất trị, xã hội nên quy định quyền nghĩa vụ bên cho thuê bên thuê nhà có điểm hồn tồn khác với quy định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê tài 10 GVHD: Th.S Phạm Hùng Cường Người thuê nhà phải trả lại nhà thuê tình trạng nhận, trừ hao mòn tự nhiên theo tình trạng thỏa thuận hợp đồng Người thuê phải chịu trách nhiệm hư hỏng xuống cấp khơng bình thường nhà th vật dụng nhà không chứng minh hư hỏng xuống cấp nguyên nhân bất khả kháng Do vậy, để thực tốt nghĩa vụ trả nhà cho bên thuê người thuê thởi điểm nhận nhà thuê nên với người cho thuê lập văn ghi nhận tình trạng nhà cho thuê lúc đó, văn sở đánh giá việc hoàn thành nghĩa vụ trả nhà cho bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê nhà b- Quyền bên thuê nhà Điều 496 Bộ luật dân 2005 quy định quyền bên thuê nhà sau: * Nhận nhà thuê theo thỏa thuận Đây quyền bên thuê nhà mục đích hợp đồng thuê nhà nhằm thỏa mãn chỗ bên thuê, quyền nhận nhà thuê theo thỏa thuận nhằm mục đích Quyền bên thuê tương ứng với nghĩa vụ giao nhà bên cho thuê Do đó, bên cho thuê không giao nhà theo thỏa thuận thời gian, chất lượng nhà, bên cho thuê vi phạm hợp đồng thuê nhà phải chịu trách nhiệm dân bên thuê nhà, phải bồi thường thiệt hại việc chậm trễ giao nhà gây cho bên thuê Bên thuê nhà có quyền từ chối khơng nhận nhà u cầu bồi thường thiệt hại có * Được đổi nhà thuê với bên thuê khác bên cho thuê đồng ý văn Xuất phát từ nguyên tắc hợp đồng thuê nhà chấm dứt hợp đồng thuê nhà hết thời hạn kết hợp với thực tế, nhiều người sau thuê nhà, họ lại có thay đổi cơng tác, sống, tiền thuê nhà cao so với thu nhập bên thuê hợp đồng thuê nhà thời hạn Pháp luật cho phép bên thuê nhà đổi nhà thuê cho nhau, phải bên cho thuê đồng ý văn bên cho th khơng phải họ cần đến việc nhận khoản tiền cho thuê nhà mà nhiều họ xem xét đến thái độ, tư cách người thuê Vì cho thuê có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi bên cho thuê bên thuê có khả trả tiền th nhà đủ khơng, có ý thức bảo quản, giữ gìn nhà th khơng Quy định vừa đáp ứng nhu cầu đa dạng giao dịch dân vừa góp phần đưa giao dịch dân vào trật tự ổn định * Được cho thuê lại nhà thuê, bên cho thuê đồng ý văn Quyền bên thuê nhà thực có hai điều kiện: _ Thời hạn thuê nhà 26 GVHD: Th.S Phạm Hùng Cường _ Được bên cho thuê đồng ý văn Khi có hai điều kiện trên, bên thuê nhà cho thuê lại nhà thuê, hợp đồng thuê nhà khác với hợp đồng ban đầu nên bên cho thuê lại bên thuê phải giao kết hợp đồng theo quy định pháp luật, Giá hai bên thỏa thuận, cao thấp hay giá thuê hợp đồng ban đầu Thời hạn hợp đồng phải có thời hạn hợp đồng mà bên cho thuê thuê lại giao kết với bên cho thuê ban đầu, trừ trường hợp bên cho thuê ban đầu đồng ý cho ký với thời hạn thuê dài Bên cho thuê lại có quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà Riêng nghĩa vụ sửa chữa nhà cho thuê chủ sở hữu nhà cho thuê ban đầu chịu trách nhiệm Bên cho thuê lại có quyền nghĩa vụ bên thuê nhà Như vậy, bên thuê nhà cho th lại nhà lúc tồn hai hợp đồng thuê nhà Hợp đồng thuê nhà chủ sở hữu nhà tức bên cho thuê ban đầu với bên cho thuê lại nhà hợp đồng với bên cho thuê lại nhà bên thuê Hai hợp đồng tồn độc lập Tuy nhiên, hiệu lực hợp đồng thứ hai phụ thuộc vào hiệu lực hợp đồng ban đầu Ví dụ, hợp đồng thuê nhà ban đầu hết hạn hợp đồng cho thuê lại hết hạn không đồng ý gia hạn bên cho thuê ban đầu Đối với nhà xã hội nhà công vụ lại có quy định riêng vấn đề Người thuê nhà xã hội không cho thuê lại chuyển nhượng nhà hình thức thời gian thuê nhà theo hợp đồng ký với bên cho thuê (Khoản Điều 19 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP) Đối với nhà công vụ, không chuyển đổi mục đích sử dụng cho thuê lại nhà hình thức nào; trường hợp nhà cũ việc chuyển nhượng quyền thuê nhà cho người khác phải đồng ý văn quan quản lý nhà người thuê phải thực ký kết hợp đồng thuê nhà với đơn vị quản lý vận hành theo quy định (Khoản điều 19 Nghị định số 34/2013/NĐ-CP) * Được tiếp tục thuê theo điều kiện thỏa thuận với bên cho thuê trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà Thay đổi chủ sở hữu nhà cho thuê xảy trường hợp chủ sở hữu nhà cho thuê tặng cho, đổi chác bán cho người khác hay chủ sở hữu nhà cho thuê chết, nhà chuyển cho người thừa kế hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ thời hạn kể thời hạn lưu cư, bên thuê nhà tiếp tục thuê nhà với chủ sở hữu theo điều kiện bên thuê nhà thỏa thuận với chủ sở hữu cũ Chủ sở hữu có quyền 27 GVHD: Th.S Phạm Hùng Cường nghĩa vụ bên cho thuê nhà quy định hợp đồng Bộ luật dân 2005 Pháp luật quy định xuất phát từ nguyên tắc hợp đồng thuê nhà nói riêng hợp đồng thuê tài sản nói chung, bên thuê phải trả lại tài sản hết hạn hợp đồng, bên cho thuê muốn lấy lại nhà trước hết hạn hợp đồng phải đồng ý bên thuê Nguyên tắc không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu tài sản cho th Chính vậy, hợp đồng mua bán nhà ở, nhà đem bán cho thuê, bên bán nhà phải thông báo cho bên mua nhà biết để bên mua nhà thực quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà, họ đồng ý mua nhà Chủ sở hữu có nghĩa vụ phải bảo đảm quyền bên cho thuê nhà kết thúc thời hạn hợp đồng thuê nhà * Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà cho thuê trường hợp nhà bị hư hỏng nặng Đây quy định nhằm bảo đảm quyền sử dụng nhà bên cho thuê nhà Nếu nhà bị hư hỏng nặng, bên thuê nhà có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà lúc mà chờ đến kỳ sửa chữa, bảo dưỡng nhà theo định kỳ * Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà Bên thuê nhà trả lại nhà trước thời hạn đồng ý bên cho thuê Tuy nhiên, pháp luật cho phép bên thuê nhà trả lại nhà trước hết hạn hợp đồng đòi bồi thường thiệt hại trường hợp bên cho thuê nhà không sửa chữa nhà chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng hay bên cho thuê nhà tăng giá thuê bất hợp lý Ngoài ra, bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng quyền sử dụng nhà bị hạn chế lợi ích người thứ ba Bên cho thuê nhà khơng có lỗi, để bảo đảm lợi ích cho bên thuê nhà, pháp luật quy định Trong trường hợp này, bên thuê nhà không yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại Ví dụ: Bên cạnh nhà cho thuê mọc lên nhà máy luyện gang làm cho mơi trường xung quanh bị nhiễm nặng khí thải nhà máy thải ra, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sức khỏe dân cư khu vực đó, trường hợp bên cho th nhà khơng có lỗi bên th có quyền đơn phương chấm dứt thực hiên hợp đồng thuê nhà Bên thuê nhà muốn đơn phương chấm dứt thực hợp đồng phải báo cho bên biết trước tháng hai bên khơng có thỏa thuận khác Quy định thời hạn báo trước nhằm mục đích để bên cho th nhà khắc phục điều 28 GVHD: Th.S Phạm Hùng Cường kiện dẫn đến việc bên thuê đình thực hợp đồng Nếu khơng bên cho th có thời gian để giao kết hợp đồng với người khác người tiếp nhận nhà 3.3 Quyền nghĩa vụ người thuộc bên thuê nhà Thông thường, bên thuê nhà có nhiều người sống nhà thuê, điều diễn phổ biến giao dịch dân thường có người ký hợp đồng, gia đình có nhiều hệ: ơng bà, bố mẹ, thường có người bố người ông ký hợp đồng thuê nhà Điều 497 BLDS quy định, người có tên hợp đồng thuê nhà có quyền ngang việc sử dụng diện tích nhà, có quyền ký tiếp hợp đồng thuê nhà bên cho thuê đồng ý Có trách nhiệm ngang liên đới thực nghĩa vụ với bên cho thuê Tuy nhiên, cần lưu ý, người có tên hợp đồng thuê nhà có quyền nghĩa vụ ngang Những người sống nhà khơng có tên hợp đồng, họ khơng coi người th nhà Do đó, họ khơng có quyền thực nghĩa vụ người thuê nhà Bên cho thuê yêu cầu số người thuê có tên hợp đồng thuê nhà thực toàn nghĩa vụ bên th nhà mình, khơng thiết yêu cầu người thuê thực nghĩa vụ riêng rẽ Trong trường hợp này, áp dụng quy định việc thực nghĩa vụ liên đới quy định Điều 298 Bộ luật dân 2005 để giải quyền nghĩa vụ người thuê nhà Quy định pháp luật nhằm bảo đảm quyền nghĩa vụ người thuộc bên thuê nhà ở, có vi phạm hợp đồng, việc xác định quyền nghĩa vụ bên, kể người thuộc bên thuê nhà có ý nghĩa quan trọng Hình thức hợp đồng thuê nhà Nhà với tư cách loại tài sản đặc biệt có ảnh hưởng lớn đến đời sống người, xã hội Vì giao dịch liên quan đến nhà nói chung giao dịch thuê nhà nói riêng theo quy định luật thực định Việt Nam nhiều nước khác giới quy định hình thức giao dịch phải thể văn Theo quy định Điều 492 Bộ luật dân 2005 Điều 93 Luật nhà 2005 có quy định: - Hợp đồng thuê nhà có thời hạn tháng phải lập thành văn bản, - Hợp đồng thuê nhà có thời hạn thuê từ tháng trở lên hình thức hợp đồng phải lập thành văn phải có chứng nhận công chứng chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp huyện nhà đô thị, chứng thực Uỷ ban nhân dân xã nhà 29 GVHD: Th.S Phạm Hùng Cường nông thôn trừ trương hợp bên cho thuê nhà tổ chức có chức kinh doanh nhà Đồng thời, trường hợp cho thuê nhà có thời hạn từ tháng trở lên bên cho thuê phải nộp cho Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà hợp đồng cho thuê nhà Hợp đồng mua thuê phải lập thành văn quy định bắt buộc bên Quy định mang tính bắt buộc đảm bảo cho quyền nghĩa vụ bên pháp luật ghi nhận bảo vệ, phòng ngừa tranh chấp xảy Mặt khác, hợp đồng bên thỏa thuận ghi nhận dạng văn bản, cụ thể hóa nội dung liên quan đến đối tượng hợp đồng, đến quyền nghĩa vụ bên Còn hợp đồng văn vấn đề liên quan đến nhà ở, vấn đề phức tạp, thường liên quan đến quyền lợi ích nhiều chủ thể khác khó giải cách triệt để Hợp đồng thuê nhà công vụ hợp đồng thuê nhà xã hội lập thành văn có quy định cụ thể quyền nghĩa vụ bên có liên quan khơng phải cơng chứng, chứng thực (khoản 3, Điều 63 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) Tuy nhiên, theo Nghị số 52/NQ-CP Chính phủ ngày 10/12/2010 đơn giản hóa thủ tục hành thuộc phạm vi chức quản lý Bộ Tư pháp nêu rõ ý a điểm 28 Mục III (các thủ tục hành lĩnh vực bổ trợ tư pháp) Phụ lục đính kèm sau: Bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng số hợp đồng, có hợp đồng thuê nhà Quy định khẳng định Thông báo số 63/TP-CPCP Văn phịng Chính phủ kết luận Thủ tướng Chính phủ lộ trình thực thi phương án đơn giản hóa bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng hợp đồng nhà quyền sử dụng đất Tại Điều thông báo nêu rõ: tiếp tục thực thi phương án bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng hợp đồng “cho thuê nhà ở” theo Nghị số 52/NQCP ngày 10/12/2010 Chính phủ Như vậy, nay, hợp đồng cho thuê nhà ở, không phụ thuộc vào thời hạn thuê không bắt buộc phải công chứng Vì vậy, tự lập hợp đồng cho th nhà theo thỏa thuận bên mà cơng chứng hợp đồng Nhưng để đảm bảo bảo quyền lợi ích hợp pháp bên tính chặt chẽ hợp đồng đảm bảo tốt quyền lợi ích hợp pháp bên tự nguyện u cầu công chứng hợp đồng thực tế có nhiều tranh chấp phát sinh từ việc hợp đồng thuê nhà không công chứng hay chứng thực 30 GVHD: Th.S Phạm Hùng Cường CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở VÀ NHỮNG KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà Sau 20 năm thực sách đổi toàn diện Đảng Nhà nước, kinh tế nước ta phát triển mạnh mẽ, bước đầu có tăng trưởng ổn định, đời sống vật chất tinh thần người dân có cải thiện đáng kể Do đó, vấn đề nhà nhu cầu ngày thiết người dân làm cho giao dịch liên quan đến nhà tăng nhanh đáng kể, đặc biệt giao dịch thuê nhà Đồng thời với việc tăng nhanh số lượng giao dịch việc tăng nhanh số lượng tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở, tranh chấp hợp đồng mua thuê diễn ngày phức tạp gay gắt làm ảnh hưởng khơng nhỏ đến tình hình trật tự xã hội, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế đất nước, địi hỏi quan tâm tồn xã hội, đặc biệt công tác nghiên cứu, xây dựng hồn thiện pháp luật, tạo mơi trường thuận lợi cho giao dịch thuê nhà phát triển bình thường thị trường bất động sản Các tranh chấp hợp đồng thuê thường phức tạp, liên quan nhiều đến quy định pháp luật sách đất đai, nhà Nhà nước thời kỳ lịch sử khác Do đó, Bộ luật dân năm 1995 có hiệu lực thi hành, ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/08/1998 hướng dẫn việc giải tranh chấp giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/07/1991 Đây sở pháp lý quan trọng để quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà bên ký kết trước ngày Pháp lệnh nhà có hiệu lực pháp luật Dựa vào nội dung Nghị 58, Tòa án nhân dân, ủy ban nhân dân cấp giải triệt để tranh chấp bên quan hệ thuê nhà xác lập trước ngày 01/07/1991 Trong thực tiễn Việt Nam năm trở lại đây, tranh chấp hợp đồng thuê nhà nhiều nguyên nhân khác gây ra, đa số thường bắt nguồn từ việc bên không tuân thủ triệt để quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà Những tranh chấp hợp đồng thuê nhà thực tế đa dạng phức tạp, đan xen nhiều vi phạm pháp luật Do đó, để tìm hiểu cội nguồn, chất tranh chấp bên thuận tiện nghiên cứu, hồn thiện pháp luật, xét tranh chấp thành nhóm: 31 GVHD: Th.S Phạm Hùng Cường * Tranh chấp hợp đồng thuê nhà không tuân thủ quy định điều kiện chủ thể - Hợp đồng thuê nhà ký kết chủ thể có hai bên khơng đủ lực hành vi dân - Cho thuê nhà khơng thẩm quyền Tóm lại, hợp đồng thuê nhà vi phạm quy định điều kiện chủ thể tham gia hợp đồng, theo tinh thần chung pháp luật thực định Việt Nam Tịa án tun hủy tồn phần hợp đồng liên quan đến vi phạm điều kiện chủ thể phần vi phạm độc lập, phân định quyền nghĩa vụ, lợi ích chủ thể khác * Tranh chấp hợp đồng thuê nhà không tuân thủ quy định pháp luật nội dung - Nội dung hợp đồng không rõ ràng, đầy đủ quyền nghĩa vụ bên, đặc biệt nội dung liên quan đến ranh giới nhà đất có nhà, thời hạn thuê nhà, trả tiền nhà - Cho thuê nhà thuộc diện tích đất cơi nới trái phép - Cho thuê nhà nhà tài sản dùng làm tài sản chấp - Cho thuê lại mà không thỏa thuận với chủ sở hữu, quản lý nhà cho thuê - Cho thuê nhà loại nhà có tranh chấp quyền sở hữu * Tranh chấp hợp đồng thuê nhà không tuân thủ quy định hình thức thủ tục thuê nhà Những tranh chấp liên quan đến vi phạm hình thức thủ tục thuê nhà chiếm tỷ lệ đáng kể vụ án hợp đồng thuê nhà ở, mà chủ yếu việc bên ký kết hợp đồng không lập thành văn bản, lập thành văn khơng có cơng chứng, chứng thực hợp đồng quan nhà nước có thẩm quyền thời hạn thuê sáu tháng mà bên cho thuê nhà laij tổ chức có chức kinh doanh nhà Trường hợp thường xảy bên thuê bên cho thuê có quan hệ huyết thống, bạn bè thân quen, tin tưởng hạn chế hiểu biết pháp luật sau ký kết thực điều kiện thỏa thuận đột biến thị trường làm cho nhà đất tăng giá cao gấp nhiều lần dẫn đến giá thuê nhà theo thị trường tăng cao làm phát sinh tranh chấp bên Theo pháp luật hành hợp đồng thuê nhà vi phạm hình thức để Tòa án tuyên hủy hợp đồng mà bên ký kết có tranh chấp xảy Tóm lại, năm vừa qua việc giải vụ án tranh chấp hợp đồng thuê nhà ngày nhiều với tính chất ngày phức tạp gay gắt Điều 32 GVHD: Th.S Phạm Hùng Cường bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân khác nhau, có số nguyên nhân chủ yếu là: - Nhu cầu thuê nhà ngày tăng cao quỹ nhà lại chưa đáp ứng nhu cầu người dân, đặc biệt nhu cầu thuê nhà xã hội giao dịch thuê nhà thành phố lớn, trung tâm kinh tế thương mại, khu đô thị (sự cân đối cung, cầu nhà thành phố, thị xã nước) - Công tác quản lý đất đai nhà quan nhà nước có thẩm quyền cịn nhiều hạn chế, bất cập chế hoạt động đội ngũ cán - Ý thức chấp hành pháp luật người dân chưa cao Điều xuất phát từ nhiều nguyên nhân, song có số nguyên nhân như: tâm lý, văn hóa sống, trình độ nhận thức, điều kiện tiếp xúc với quy định pháp luật quan Một số kiến nghị giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà Nhà nhu cầu thiết yếu gia đình, cá nhân, đó, xã hội phát triển, đời sống vật chất tinh thần nhân dân cao giao dịch nhà tăng nhanh Tuy nhiên, qua kết khảo sát quan nhà nước có thẩm quyền tình trạng giao dịch khơng quy không làm thủ tục theo quy định pháp luật chiếm tỷ lệ lớn, gây thất thu cho ngân sách nhà nước khó khăn cho cơng tác quản lý Đây nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện phức tạp, kéo dài nhiều năm Để giao dịch nhà nói chung, giao dịch thuê nhà nói riêng thực an tồn quy luật vốn có nó, Nhà nước cần phải hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà ở, đồng thời phải đẩy mạnh cơng tác cải cách hành quan bảo vệ áp dụng pháp luật, tạo chế đồng điều chỉnh quan hệ thuê nhà diễn tương lai Quy định để đảm bảo quyền lợi người có nhà cho thuê, vừa với nguyên tắc hợp đồng thuê nhà, vừa đảm bảo lợi ích hợp pháp người thuê nhà, đồng thời bảo đảm ổn định xã hội vấn đề cần thiết nhiều người quan tâm Nghị định 115/CP ban hành từ năm 1964, sau hồn thành cơng cải tạo XHCN nhà cho thuê thành phố thị xã, Nghị định nghiêng bảo vệ lợi ích người thuê Năm 1991, Nhà nước ta ban hành Pháp lệnh nhà ở, có chế định hợp đồng thuê nhà thay Nghị định 115/CP Việc áp dụng pháp lệnh nhà quan hệ thuê nhà sau ngày 1/7/1991, quan hệ thuê nhà trước ngày 1/7/1991 phải áp dụng sách nhà cửa trước Mặc dù quy định đầy đủ quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà Tuy nhiên, 33 GVHD: Th.S Phạm Hùng Cường có quy định chưa hợp lý tranh chấp bên hợp đồng thuê nhà xảy thường xuyên gây nhiều tranh cãi BLDS 1995, chế định hợp đồng thuê nhà từ Điều 489 đến Điều 501 quy định rõ ràng cụ thể quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà Tuy nhiên, để phù hợp với thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu thuê nhà ngày tăng, quan hệ thuê nhà ngày phức tạp hơn, cần có quy định phù hợp quyền nghĩa vụ bên nói riêng hợp đồng thuê nhà nói chung BLDS năm 2005 (Điều 492 đến Điều 500) Luật nhà năm 2005 (Điều 20 đến Điều 30) hai văn pháp luật quy định đầy đủ, hợp lý quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà ở, nhằm tạo điều kiện để bên tham gia hợp đồng, đáp ứng nhu cầu xúc nhà Những quy định BLDS Luật nhà năm 2005 phù hợp với thực tiễn thuê nhà nay, đảm bảo quyền lợi bên cho thuê bên thuê nhà Tuy nhiên, quy định gây nhiều tranh cãi kiến nghị 2.1 Về quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà Theo Điều 498 Bộ luật dân 2005bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng sáu trường hợp: Không trả tiền thuê nhà liên tiếp ba tháng trở lên mà khơng có lí đáng; Sử dụng nhà khơng mục đích th; Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng; Sửa chữa, đổi cho người khác thuê lại toàn phần nhà th mà khơng có đồng ý văn bên cho thuê; Làm trật tự công cộng nhiều lần ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường người xung quanh; Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường Theo quy định quyền đơn phương chấm dứt HĐ thuê nhà bên cho thuê chấp nhận Bên thuê vi phạm thời hạn 03 tháng liên tiếp Theo định nghĩa tháng “Liên tiếp” hiểu khoảng thời gian liên tục, không bị ngắt quãng, (ví dụ: ba tháng liên tiếp hiểu tháng 01, tháng 02 tháng 03) Nếu bên thuê không vi phạm liên tiếp mà họ vi phạm nghĩa vụ không liên tiếp (như tháng vi phạm, đến tháng vi phạm tiếp, tháng tiếp tục vi phạm) Bên cho th nhà khơng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Hơn nữa, để bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà kéo dài thời hạn 03 tháng liên tiếp dẫn đến việc chủ nhà đòi lại tiền thuê nhà khó khoản tiền thuê nhà hàng tháng số tiền khơng nhỏ Vì tiền nhà tháng không trả chi để đến tận 03 tháng liên tiếp, đó, với khoản tiền cho người khác thuê chủ nhà thu đầy đủ phát huy giá trị sử dụng số tiền 34 GVHD: Th.S Phạm Hùng Cường Cần tiến hành sửa đổi lại quy định theo hướng bên thuê nhà vi phạm nghĩa vụ tốn tiền nhà bên cho th có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà thời hạn tháng liên tiếp trở lên, trừ trường hợp bên thuê có lý đáng Tuy nhiên, để thực tốt tinh thần quy định trên, điều luật cần giải thích rõ “ lý đáng” nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng quy định pháp luật Ngồi có hai trường hợp: Làm trật tự công cộng nhiều lần ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường người xung quanh; Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường Đây hai trường hợp cần quan có thẩm quyền giải thích cách cụ thể trật tự cơng cộng, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường người xung quanh Làm trật tự lần trở lên bị coi nhiều lần? Thế làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh mơi trường? Nếu khơng có quy định chi tiết cụ thể văn luật việc áp dụng điều luật khó khăn dẫn đến việc áp dụng cách tùy tiện theo chủ quan người 2.2 Về thỏa thuận quyền nghĩa vụ bên hợp đồng Cần phải thấy rằng, hợp đồng thuê nhà giao dịch dân sự, theo nguyên tắc BLDS cần phải tôn trọng thỏa thuận bên hợp đồng Vì vậy, Hợp đồng thuê nhà bên có thoả thuận với điều khoản hợp đồng điều kiện để bên cho thuê đòi lại nhà cho th có tranh chấp bên có nghĩa vụ phải tuân theo điều khoản để giải mà khơng cần phải khởi kiện Tịa án Ví dụ:Trong hợp đồng thuê nhà, bên có thỏa thuận: “Nếu Bên th nhà khơng tốn tiền th nhà theo thỏa thuận bên hợp đồng Bên cho th có quyền lấy lại nhà Và Bên thuê nhà phải tự chuyển đồ khỏi nhà thuê Trong trường Bên thuê nhà khơng chuyển Bên cho th có quyền chuyển toàn tài sản bên thuê khỏi nhà thuê.” Lý do: Trên thực tế cho thấy có nhiều trường hợp có hợp đồng thuê nhà có giá trị thấp (ví dụ: Hợp đồng thuê nhà có 12 triệu đồng/năm) nên trường hợp có tranh chấp lại phải tịa khơng hợp lý Trong bên có điều khoản thỏa thuân tự giải hợp đồng trường hợp khơng cần thiết phải u cầu Tịa án giải Vì vậy, Cần sửa lại Điều 255 – Bộ luật dân 2005 theo hướng:“Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền tự bảo vệ tài sản thuộc sở hữu mình, tài sản chiếm hữu hợp pháp biện pháp theo quy định pháp luật 35 GVHD: Th.S Phạm Hùng Cường Nếu hợp đồng bên có thỏa thuận riêng biện pháp để bảo vệ quyền sở hữu mình, tài sản chiếm hữu hợp pháp chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền chủ động thực biện pháp nhằm bảo vệ quyền sở hữu, quyền chiếm hữu hợp pháp đó” Trường hợp chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp không tự bảo vệ quyền sở hữu, chiếm hữu hợp pháp có quyền u cầu Tịa án, quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực quyền sở hữu, quyền chiếm hữu yêu cầu bồi thường thiệt hại.” 2.3 Quyền nghĩa vụ người thuộc bên thuê có tên hợp đồng Điều 497 Bộ luật dân 2005 quy định: “Những người thuộc bên thuê có tên hợp đồng thuê nhà có quyền, nghĩa vụ ngang bên cho thuê phải liên đới thực nghĩa vụ bên thuê bên cho thuê” Với quy định trên, người thuộc bên thuê có tên hợp đồng có quyền lợi nghĩa vụ bắt nguồn từ hợp đồng thuê nhà Họ có quyền lợi nghĩa vụ ngang nhau, người đứng ký hợp đồng khơng có đặc quyền so với thành viên khác Pháp luật quy định nghĩa vụ liên đới thành viên hợp đồng thuê nhà bên thuê, vậy, bên cho thuê nhà có quyền yêu cầu bát kỳ có tên hợp đồng phải thực tồn nghĩa vụ cho Ví dụ, đến thời hạn trả tiền thuê nhà, người đứng ký hợp đồng có tên hợp đồng có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà Nhưng nay, tồn nhiều hợp đồng có người gia đình đứng ký hợp đồng cịn người khác khơng có tên hợp đồng Vấn đề ln xảy th nhà có có hai vợ chồng, sau sinh con, họ chung sống nhà Vậy có coi thành viên gia đình, người có quyền nghĩa vụ với người đứng tên hợp đồng hay không? Thực tế có vụ, thành viên gia đình tranh chấp với diện tích diện tích làm cửa hàng phát sinh từ quan hệ thuê nhà Trong đó, có người đứng tên hợp đồng thuê nhà tất họ có hộ nhà Xuất phát từ luật nhân gia đình, vợ chồng, cái, cha mẹ người thuê nhà, chung với người thuê nhà họ có quyền nghĩa vụ ngang diện tích thuê Nếu thành niên cịn chung gia đình với cha mẹ, mà cha mẹ người thuê nhà nên coi người có quyền nghĩa vụ ngang với người đứng tên hợp đồng thuê nhà Nếu người có hộ 36 GVHD: Th.S Phạm Hùng Cường hộ phòng thuê, thực tế, số người nơi khác, họ thăm gia đình khơng nên coi người có quyền nghĩa vụ ngang với thành viên sống hộ Mặt khác, theo Khoản Điều 104 Luật nhà năm 2005: “Khi bên thuê nhà chết mà thời hạn th nhà cịn người với bên thuê nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác.” Như vậy, điều luật đặt cho người chung sống với bên th, khơng u cầu phải có tên hợp đồng thuê nhà Do đó, nên coi người chung sống với bên thuê có quyền nghĩa vụ ngang 2.4 Về việc xác định điều kiện cho thuê nhà Theo điều 33 Luật nhà 2005 có loại Nhà quy định: Nhà thương mại, Nhà riêng lẻ, Nhà xã hội Nhà công vụ Theo định nghĩa điều có nhà thương mại tổ chức, cá nhân đầu tư bán cho thuê theo nhu cầu thị trường, Nhà riêng lẻ gia đình, cá nhân xây dựng khơng có quy định để bán cho thuê Nhà thương mại, điều trái với thực tế nhiều khu Nhà riêng lẻ xây với chất lượng thấp, chất lượng thấp Nhà cấp (theo phân loại sản phẩm xây dựng), xây để bán, thuê khu vực ven đô phổ biến, thị trường có nhu cầu đối tượng mua, thuê nhà người đến từ địa phương khác tìm việc làm đô thị đến đô thị làm thuê ngắn hạn, dài hạn Ngay loại Nhà lại Nhà xã hội, Nhà công vụ - sản phẩm hàng hóa tiêu dùng có nhu cầu sang nhượng, thuê lại, thuê mua lại (một hình thức bán) vào thời điểm khác nhau, người thuê mua Nhà xã hội phải thay đổi chỗ việc làm thay đổi Nhà cơng vụ có lúc cần bán hiệu sử dụng kém, nhu cầu điều động,luân chuyển cán bộ, cơng chức khơng cịn cao (Hiện nhiều nhà khách Bộ, Ngành phải thực việc kinh doanh phục vụ khách hàng khác cán bộ, cơng chức ngành hay cán công chức máy nhà nước) Do cần sửa lại, bổ sung điều kiện bán, cho thuê vào quy định loại nhà 37 GVHD: Th.S Phạm Hùng Cường KẾT LUẬN Nhà mối quan tâm hàng đầu tầng lớp dân cư, mục tiêu khơng thể thiếu người, gia đình, lĩnh vực sản xuất vật chất quan trọng, góp phần tăng trưởng kinh tế, giải vấn đè xã hội đất nước Trong nhu cầu sử dụng nhà tầng lớp dân cư ngày tăng khơng phải có điều kiện tài để mua nhà để Vì vậy, thuê nhà biện pháp hữu hiệu để giải nhu cầu nhà người Có thể nói, hợp đồng thuê nhà dạng cụ thể hợp đồng thuê tài sản Tuy nhiên, dựa tính chất tầm quan trọng sống người nên hợp đồng dân tách hợp đồng thuê nhà thành chế định pháp lý riêng hợp đồng thuê tài sản Bộ luật dân 2005 dành Điều, từ Điêu 492 đến Điều 500 quy định hợp đồng thuê nhà Trong đó, quyền nghĩa vụ bên hợp đồng quy định rõ ràng phù hợp với lợi ích hai bên hợp đồng Những quy định pháp luật quyền nghĩa vụ bên góp phần giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà Nghiên cứu pháp luật hợp đồng thuê nhà nhằm hệ thống hóa đánh giá hiệu điều chỉnh pháp luật hành quy định hợp đồng thuê nhà Nhà nước quan tâm Chỉ riêng thời kỳ đổi mới, hàng loạt văn pháp luật nhà ban hành, nhằm điều chỉnh quan hệ nhà ở, có hợp đồng thuê nhà thuộc thành phần kinh tế hình thức sở hữu góp phần đảm bảo cho giao dịch dân nhà theo chuẩn mực pháp lý ngày cao Tuy nhiên, pháp luật nhà hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật hành tồn hạn chế định: Những quy định đối tượng, hình thức, thủ tục giao kết hợp đồng mua bán nhà điểm chưa thật phù hợp với thực tế; quy định hợp đồng thuê nhà chưa thật đầy đủ, cụ thể, bên cạnh cịn có quy định phức tạp hóa quan hệ dân thơng thường mang nặng tính chất hành chính, cản trở giao lưu dân nhà ở, cần sớm để tạo điều kiện cho cá nhân, hộ gia đình cơng dân chủ thể khác có nhu cầu thuê nhà ở, tham gia vào quan hệ hợp đồng thuê nhà thuận lợi Có thể nhận định rằng, pháp luật nhà nói chung hợp đồng thuê nhà nói riêng, cần phải có quy định thật phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế nước nhu cầu nhà cá nhân Quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà phải hướng tới mục đích nhằm nâng cao chất lượng sống cá nhân, đồng thời nhằm củng cố ổn định giao lưu dân sự, trật tự an toàn xã hội nước ta trình phát triển hội nhập 38 GVHD: Th.S Phạm Hùng Cường TÀI LIỆU THAM KHẢO A Các văn pháp luật Bộ luật dân năm 1995, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 2.Bộ luật dân 2005, Nxb Lao động, Hà Nội Luật nhà năm 2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Pháp lệnh nhà năm 1991, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 4.Nghị số 58/1998/ NQ-UBTVQHngày 24/08/1998 ủy ban Thường vụ Quốc hội hướng dẫn giải giao dịch nhà 5.Thông tư liên tịch số 01/1999//TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng số quy định Nghị số 58/1998/ NQ-UBTVQH nhà xác lập trước ngày tháng năm 1991 6.Nghị định số 19/1960/NĐ-CP sách việc cho thuê nhà tư nhân tỉnh, thành phố thị xã 7.Nghị định số 24/1961/NĐ-CPngày 13/2/1961 Hội đồng Chính phủ ban hành bổ sung sách quản lý, thống nhà cho thuê thành phố thị xã 8.Thông tư số 61/1961/TTg giải thích sách quản lý thống nhà cho thuê thành phố, thị xã Nghị định số 02/1979/NĐ-HĐCP ban hành Điều lệ thống quản lý nhà cửa thành phố, thị xã 10.Nghị định số 56/1995/NĐ-CP ngày 18/9/1995 ban hành quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thuê nhà Việt Nam 11.Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Giao dịch bảo đảm 12 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà 2005 13 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội 14.Nghị định 34/2013/NĐ-CP quản lý sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước 15.Nghị số 52/NQ-CP Chính phủ ngày 10/12/2010 đơn giản hóa thủ tục hành B Các tài liệu khác PGS.TS Đinh Văn Thanh,TS Nguyễn Minh Tuấn, (Chủ biên), Giáo trình Luật dân Việt Nam – tập 2, Nxb Công an nhân dân, trường Đại học Luật Hà Nội, 2011 Nguyễn Việt Cường (1996) Hợp đồng thuê nhà pháp luật dân Việt Nam, luận án Thạc sỹ luật học, trường Đại học Luật Hà Nội 39 GVHD: Th.S Phạm Hùng Cường Th.S Nguyễn Việt Cường, Hỏi – Đáp - Hợp đồng dân sự, Hợp đồng mua bán tài sản, mua bán nhà ở, Hợp đồng thuê nhà Phương hướng giải tranh chấp, Nxb Chính trị quốc gia, 2000 PGS TS Hồng Thế Liên (Chủ biên), Bình luận khoa học luật dân 2005, Nxb Chính trị quốc gia, 2013 C Thông tin từ trang web www.thuvienphapluat.vn www.thongtinphapluatdansu.edu.vn www.luatvietnam.com.vn www.moj.gov.vn www.xaydung.gov.vn 40