Nghiên cứu hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam

Đặc điểm nhà ở

(vi) Nhà chung cư là nhà ỡ từ 2 ting trở lên, có nhiều căn hộ, có lỗi đi, cfu thang chung, có phan sỡ hữu riêng, phan sở hữu chung va hệ thống công trình ha tang sử đụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nha chung cư được xây đựng có mục dich sử dụng hỗn hợp để ỡ và kính doanh. Căm cử dựa trên kết câu kỹ thuật xây dung gôm: Nhà biét thự, nhà cập I,. nhà cấp II, nha cấp III, nhà cấp IV và nha tạm. Can cứ dua trên mức độ hoàn thành, hình thành gém: Nhà ở có sẵn và. nhà ở hình thành trong tương lai. Trong dé nha ở hình thảnh trong tương lai lả nhà ỡ dang trong quá trình đâu từ xây dựng va chưa được nghiệm thu đưa vao. Sự khác biệt giữa nhà ở và nhà sử dung vào nme đích khác. ‘Theo quy định của BLDS năm 2015 và Luật Kinh doanh Bắt đông sản, cũng như các văn bản pháp luật khác có liên quan thi nhà là một công tình được con người xây dựng trên đất, là nơi sinh sống, cư trú hoặc gắn với các nhu cầu. sản xuất kinh doanh của con người. Nha ở vả nba sử dụng vào mục đích khác củng là đối tương của các quan hệ pháp luật dân sự, hành chính cũng như các. quan hệ pháp luật khác. Tuy nhiên, hai loại nhả này lại có những đặc điểm khác. biệt cơ bản như sau:. Thứ nhất, khác tiệt về công dụng chính khi được tạo lập. Nha ở được xây dựng gắn với mục đích phục vụ hoạt đông sinh hoạt thường ngày của con người. Đây la đặc điểm mang tính đặc trưng nhất của nha ở: Trong khi đó, nha sử dụng vào muc dich khác được xây dựng nhằm muc đích. phục vụ khác như phục vụ công dong, kinh doanh, hội hop, biểu diễn nghệ. Ví dụ nha xưởng, nhà sinh hoạt văn hóa của thôn, bản. chính của từng loại nha này phụ thuộc vào kết câu được thiết kế ở thời điểm nó. được xây dựng và phụ thuộc vao ch thé tao lập. Ngoài công dụng chính, nhà ở hoặc nha sử dụng vào mục đích khác còn có thé cỏ các công dụng khác tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng của các chủ thể,. ° Ngyễn Hong thân QUA), Hp đây tl cd nhì seo gi đọh si php dân ự và en. _Ngti lông bug mai chất hộ mạnh Hương Lata stake, toe Lae Hệ NL 24,. Tint hai, sự khác biệt về luật áp dụng để điều chỉnh. Nha 6 là đối tượng chiu sự điêu chỉnh của BLDS, Luật Nha 6, Lut Xy. dung, Luật Kinh doanh bat động sản vả các văn bản hướng dẫn thi hành, các. văn bản pháp luật khác. Tuy nhiền, nha sử dụng vào mục đích khác không chu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở năm 2014 va các văn bản thí hành. Việc sắc định. pháp luật điểu chỉnh là căn cứ quan trong để zác định gia trị của các quan hệ liên quan đến các loại đối tượng này. Đồng thời, xác định được luật diéu chỉnh cũng giúp cơ quan Nha nước có thẩm quyên vận dụng chính xác cơ sở pháp ly để giải quyết các tranh chấp có liên quan. "Việc phân biệt sự khác biệt giữa nha ở và nhà được sử dung vao muc đích khác có vai trò quan trọng trong việc xác định quy chế pháp lý được áp dụng đôi với từng loại. Nó là cơ sở để chủ sở hữu và các chủ thể thực hiên quyền va nghĩa vụ của mình khi sử dụng các loại nhà nay. Đồng thời, việc phân thiệt nay còn giúp cho các bên ác lập giao dịch liên quan đền mỗi loại nha ỡ có. cơ sở phỏp lý rừ ràng khi thực hiện giao dịch liờn quan đến mỗi loại nhà ở cú cơ sỡ phỏp lý rừ rang khi thực hiện giao dich cũng như bóo vệ quyền va lợi ich. hợp pháp của mình khi có sự vi phạm xảy ra!”. Khái niệm và đặc điểm của hợp đẳng thuê nhà ở. ‘bén trong việc thông nhất quan điểm về quyên và nghĩa vụ của các bên khi tham. gia một quan hệ nhất định Việc thể hiện ý chi nay được pháp luật thừa nhận. một giao dịch dan sự nên việc thỏa thuân cũng phải hợp pháp, không vi pham. điều cắm của pháp luật, không trái với đạo đức 24 hội. Hợp đồng được xem là. một trong những công cụ kết nối các quan hệ xã hội va đây cũng là một trong. những chế định ra đời sớm nhất trong hệ thống pháp lua. Ngày nay, hợp đẳng Ja công cụ quan trong va phổ biển để con người thực hiện các giao dịch?!. Doda in Lain vin Bạc 57 Tsật học, Tường Đụ Tọc Luit Hà Nội ,. athe Lait, Đm học Quộc ga Hi Nes. Nha ở là một loại tải sin có tính chất và tim quan trọng đổi với cuộc sống của con người nên dù hợp đẳng thuê nba ở là một dang cu thé của hợp. đẳng thuê tai sản nhưng BLDS đã tach hợp đồng thuê nha ở thảnh một chế định. pháp lý riêng trong hợp đông thuê tải sản riêng trong hop đẳng thuê tai sin. những lý luận chung của hợp đồng dân su, hợp déng thuê tải sẵn thi chúng ta. nhà ở là sự théa thuận bằng văn ban giữa bén cho thuê vả bên thuê, theo đó bên. cho thuê có nghĩa vụ giao nha ở cho bến thuê, bên thuê có ngtifa vu trả tiễn theo. thửa thuận hoặc theo quy định của phỏp luật”?. 'Ở một cách tiệp cân khác, hợp đồng thuê nhà ở 1a sự thỏa thuận giữa các. ‘bén, theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử dung trong một thời hạn nhất đính, còn bên thuế phải trả tiên theo théa thuận hoặc theo quy định của pháp. luật”, Đây lá một định nghĩa khá hoàn thiên, phủ hợp với quy định của pháp Tuất, đồng thời phù hop với zu hướng phát triển xã hôi ngày nay. Các bên trong. hợp đồng thuờ nhà ở thửa thuận nội dung của hợp đồng trờn cơ sỡ bỡnh đẳng, tự doy chí và nội dung đó không tri với các quy định của pháp luật, không trái với đạo đức sã hôi. Hợp đồng thuê nba ở có đổi tượng lả nha 6, một loại tài sẵn có vai trỏ quan trong trong đời sống và được điều chỉnh bối luật chuyền ngành, nên. nó mang những đặc điểm chung của hợp đẳng dân sự nói chung,. Đặc điêm của hợp đông thuê nhà ở. Hop đồng thu nha ở 1a một trong các loại hop đồng thông dụng, do đó via có những đặc điểm chung của hop đẳng, vita có những đặc điểm riêng của. ‘hop đồng thuê nha ỡ, cu thể như sau:. Thứ nhấn hop đồng thué nhà ở là hợp đông song vu. Tính song vu của hợp đẳng thuê nhà ở thể hiện ở chỗ các bên đều co. quyền và ngiãa vụ đổi nhau, quyển của bên này tương ứng với nghĩa vu của. ‘bén kia va ngược lại và quyền lợi của bên thuê va bên cho thuê chi có thé đăm. ‘bao khi bên thuê va bên cho thuê thực hiện dy đủ các nghĩa vụ tương ứng của minh, Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đỳng những cam kết đó thửa thuận, thỡ bờn cú quyển sẽ yờu cầu bờn cú nghĩa. ‘vu phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận. Vi dụ, Bên. cho thuê có nghĩa vụ giao nha 6 thi bên thu có quyền yêu cẩu bên cho thuê phải giao nhà ở khi hop đồng có hiệu lực pháp luật. Bên cho thuế nha ở có. nghĩa vụ trả tiên thuê nha thì bên cho thuê có quyển yêu cầu bên thuê tra tiễn. đúng thời hạn Bên cho thuê nha ở giao nhả cho bên thuê sử dung theo đúng. cam kết và phải tả tiễn thuê nhà. Bên thuê có quyển yêu cầu bên cho thuê sửa chữa những hư hông lớn của nha 6 đang cho thuế!". “Xác định hợp dng thuê nha ở lả hợp đồng song vu có ý nghĩa thực tiễn. trong việc sắc đính trách nhiệm khi các bên không thực hiện, thực hiện không, đúng hợp ding Các bên phải thực hiện nghĩa vụ đỏ song hành, không bến nào có quyền buộc bên kia phải thực hiện trước nghĩa vụ. Thử hai, hop đồng tin’ nhà ở là hợp đồng có đồn bit. Trong hop đồng thuê nhà ở, khi một bên đã thực hiện cho bên kia mét ợi ích thi sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương img Vi dụ, bên cho. thuế nhà ở nhận được đú là số tiền thuờ nhà ma bờn thuờ trả theo thửa thuõn. hoặc theo quy định của pháp luật, còn bên đi thuê nha được đó ka việc khai thác. công dụng nhà ở để phục vụ nhu cầu ỡ và sinh hoạt hang ngày. Trên thực tế, trong nhiều trường hợp bên cho thuê hoặc miễn tiên thuê vi các lý do khác nhau, điều 46 có nghĩa rằng bên đi cho thuê nhà ở có thé không trả tiên thuê. nhiền, diéu này không lam mắt di bản chất có đến bù của hợp đồng thuê nhà 6. Ban chất của tính chất đền bu thể hiện ở chỗ các bên có phải thực hiện nghĩa. ‘vu chuyển giao lợi ich cho nhau hay không mà không phụ thuộc vào việc loi ich đó đã được chuyển cho đổi tác hay chưa?”. “LE Thị Luyin GOLD, Hop đồng td nhà ở theo guy di ca phíp luật rộn hềnh Luận vn thạc số ật. LE Thị Luyền QDI), Hop đồng thể nhủ theo gạ nh cũa pháp thn hờn Luận vẫn tục sỉ vật. ‘ung thuên là hợp đồng mà thời điểm có hiệu lực của nó được sắc dink la thời điểm giao kết, Đối với hop ding thuê nha ở, theo quy định tại khoăn 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thi thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thuê nhà 6 là thời điểm do các bén théa thuận, trường hop các bên không có théa thuận thi thời điểm phát sinh hiệu lực la thời điểm ký kết hop đồng, Theo quy.

Phân loại hợp đồng thuê nha ở

• Phân loại theo đôi tượng của hợp đông
• Ý nghĩa quy định của pháp luật về hợp đông thuê nhà ở

BLDS năm 1995 và Bộ luật nay bắt đầu cỏ hiệu lực từ ngày 01/7/1996, Bộ luật nay xây dựng trên cơ sỡ thừa kế và phát triển nội dung các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam từ trước đến nay, nó đánh dầu một bước phát triển mới,. 2005 cựng với BLDS năm 2005 đó quy định một cỏch rừ rang cu thộ hơn để điểu chỉnh giao dịch thuê nha ở thể hiện qua các chế định từ Điều 99 đến Điều 104, là cơ sở pháp lý để các bên chủ thể tuân thủ khi tham gia vào quan hệ thuê.

THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VE HỢP BONG THUÊ NHÀ Ở

Chủ thể của các quan hệ pháp luật dân sự là người tham gia vao các quan. Thitnhét, phải cô đầy đủ năng luc hành vi dân sự để thực hiển giao địch.

Điều 401 BLDS năm 2015 quy định: “Hop đồng được giao két hop pháp có hiệu lực từ thời điễm giao kat. tric trang hợp có thôa thuận khác

(iv) Bên có lỗ: gây thiệt hại thì phải bôi thường,. ‘Vin để hợp đồng vô hiệu cỏ liên quan mật thiết với quy định vẻ thời hiệu khối kiên yên câu tuyên bồ hợp đẳng vô hiệu, vì đối với từng trường hợp vô hiệu vi những lý do khác nhau thi pháp luật dân sự quy định vé thời hiệu khởi kiện khác nhau. Theo đó, khi muốn yêu cẩu tuyên bổ hop đồng thuê nha vô hiệu thì. hip tt én hàn và thực n áp don trên ea. ‘to Hoa Fon Tain vin Thạc si Tuệ học, Đường Đụ học Luật Hà Nột, Hà Nột S6,. tai BLDS năm 2015 quy đính rằng thời han yên cầu Toa án tuyên bổ giao dich dân sự vô hiệu quy định tại Điều 129 kể trên là 02 năm, kể từ ngày giao dich dân. su được sác lập trong trường hợp giao dich dn sự không tuân thủ quy định về hình thức Đồng thời sác định, hết thời hiệu quy định nói trên ma không có yêu. cầu tuyờn bổ giao dich dõn sự vừ hiệu thỡ giao dịch dõn sự vụ hiệu. Các trường hợp châm dứt hợp đông thuê nhà ở. Năm trong quy luật vận đồng của các sử vật hiện tương nói chung, hợp. đẳng dân sự cũng trải qua các giai đoạn phát sinh, phát triển và chấm dứt. Đổi với hợp đông dan sự thì các sự kiện lam chấm đứt hợp đẳng dan sự không phải. do các sự biển sinh do sự vận đông của tự nhiên mà đó 1a sự kiên được xuất. hiện từ hanh vi có ý thức của các chủ thể hoặc do pháp luật quy định” Luật Nha 6 năm 2014 đưa ra các trường hợp chấm dứt hợp đồng dựa theo chủ thể sở hữu nha ở, Cụ thể. Thứ nhất, nêu nhà ở thuộc sỡ hữu của Nha nước, trường hợp cham ditt. hợp đồng thuê nha 6 xuất hiện khi Nha nước thu héi nhà ở. Các trường hợp thu. hồi nba ở bao gém @) Bán, cho thuê, cho thuê mua nha ở không đúng thẩm. Bên thuê, bên thuê mua trả lại nha ở dang thuê, thuê mua, (iv) Bên thuê không còn đã điên kiên được thuênhả ở theo quy đính của Luật này, (v) B én thuê chết hoặc có tuyên bổ mắt tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống, trường.

Thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về hợp đông thuê nhà ở tại

Việc khối phục tinh trang ban đầu la van để rat phức tạp, không phải lúc nào nhả thuê vẫn còn nguyên hiện trang, vi dụ nhà ở khi hoàn trả bị hư hồng thi dim bao quyển và lợi ích hop pháp bên thuê, Tòa án đã buộc bên thuê nhả thanh toán khoản tién sửa chữa căn nhà bị hư hông, xuống cấp cho bên cho thuế nhà. Xudt phát từ ý chi chủ quan của các bên trong hợp đồng mong muốn được hưởng lợi về phía mình nhưng chính vi điều này vô tinh phát sinh tranh chấp dẫn đến xung đột giữa các bên khó có thể hòa giải được.

Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê nhà

Buéc chị D phải có nghĩa vu giao trả cn nhà cho chi Th và phải thanh toán cho chi Th số tiễn thuê nhà lá 70.000.000 ding Chấp nhân một phản yêu cầu phản. Nó ảnh hưỡng đến nhiễu chủ thể tham gia trong hợp đông và nếu để cho người thừa kế được tiếp tục hưởng quyển thùa kế đối với hợp đồng nhà ở sẽ gây khó khăn cho các bên trong.

Bình giá mức độ

(ĐỀ nhị người hướng dẫn shận xé về th độ ý hức hy tập tinh thần rách nhiện; khả năng mvs pc nắng lực hai thúc vàng họp tả lều; ning lục sử lý và big luận kết quá.) Sinh ii Trần Thị Minh Tâm có độ ÿ thúc ge pe, nghiêm ức có nh thần tách nhiệm. TH đá Di im khỏa lận, có khả nãn lâm việc ic hp có năng lực khá thác vàng hợp ti.