Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm sản phẩm thâm định giá2 3.1.. Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trEnh thâm định giá và mức độ k
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING
KHOA THAM ĐỊNH GIÁ - KINH DOANH BÁT ĐỘNG SAN
GIANG VIEN GIANG DAY HOC PHAN: TH.S PHAN THI SAO VI
TP.HO CHI MINH, NAM 2023
Trang 2PHƯỜNG THẢO DIEN, THANH PHO THU ĐỨC,THÀNH PHO HO CHI MINH
TRUONG DAI HOC TAI CHINH — MARKETING
KHOA THAM ĐỊNH GIÁ - KINH DOANH BAT DONG SAN
TRUONG DAI HOC
TAI CHINH - MARKETING
TIỂU LUẬN HỌC PHẢN THẤM ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SAN
TÊN ĐÈ TÀI THẢM ĐỊNH GIÁ BẬT DONG SAN TAI 135 NGUYEN VAN HUGNG,
Trang 5Il
MUC LUC
BAO CAO THAM ĐỊNH GIIÁ 5 S1 S112112112111111212111112111211211210211111211 1211111011112 se
L Thông tin về đơn vị thầm định ĐIẢ cà 1
Il Thông tin cơ bản về yêu cầu thâm định giá 1
2.1 Thông tin khách hàng thâm định giá - 26-22 2222211 112211121221 1.1 re 1
2.2 Thông tin về tải sản á- c2 11 2112 2121 n1 gen er te 1
2.3 Cac nguon thong tin được sử dụng trong quá trình thâm định giá và mức độ
kiếm tra, thâm định các nguồn thông tin ỔÓ L1 2192191311211 1 1111111212 1xx5 1
2.4 Căn cứ pháp lý thâm định s6 2s 2221 221122112212211 1H 222g rerere 2 Ill Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về
thị trường giao dịch của nhóm sản phẩm thâm định giá2
3.1 Giới thiệu về vị trí địa lý dân cu, chính trị xã hội của khu vực nghiên cứu 2
3.2 Giới thiệu vẻ tình hình thị trường bất động sản tại vị trí bat động sản thâm
Ginh 91a 194 ưiệcHadddầdđiaidẳẳẳẳaẳadadddaaiaẢẢẢẢẢỶẢẮÃÝÃÝÝÁẢ 3
IV Thông tin về tài sản thâm định giá 4
4.1 Đặc điểm pháp lý của tài sản thâm định giá - 5c St tr tre 5
42 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thâm định giá - cccccccsrrces 5
V Coso gia tri cua tai san thâm định giả 7
VỊ Các giả thuyết và các giả thuyết đặc biệt §
VII Áp dụng cách tiếp cận c2-cccsccczrrercee 9
7.1 _ Cách tiếp cận và phương pháp thâm định giá (Thứ nhất) 52-55 55s 552 9 7.2 Cách tiếp cận và phương pháp thâm định giá (Thứ hai) 55-555: 10 7.3 Cach tiếp cận và phương pháp thâm định giá (Thứ ba) 55-5555: 10
VIIIL Kết quả thâm định giá II
1 Thông tin tài sản thâm định giá - 56 2S 22 221 2112211227122 2 2 re 11
2, Đơn giá quyên sử dụng đất ác TH HH H2 tre te 12
3 Phân tích mối tương quan giữa các TSSS với TSTĐG - sen, 12
4 — Bảng điều chỉnh cs nh TH HH HH HH tre 13 5 Thống nhất mức giá chỉ dẫn 5-5 té 1E 211211 1121121 E1 1 He ra 17
Trang 66 Ước tính giá trị thâm định giá - 222 t2 2111221 c1 teerrreeo 17
7 Kết Luận ST HH HH HH HH tre rye 17
IX Thời hạn có hiệu lực của kết quả thâm định giá L7
X._ Những điểm trừ và hạn chế 2-2 2z2zszsz2 18
Tài liệu tham khảo L0 11111 n TT ng cá KH HC kk HH kh HH cou 23
Trang 7MỤC LỤC HÌNH ẢNH
HEnh 1: Chứng nhận quyền sử dụng đất (Nguồn: chủ sở hữn) 5
HEnh 2: Gooogle maps khu vực Thảo Điền (Nguồn: Google.com) .7
HEnh 3: Giấy chứng nhận QSDĐ TSSS1 (Nguôn:Guland.vn) 20
HEnh 4: Giấy chứng nhận QSDĐ TSSS2 (Nguồn: Guland.vn) 21
HEnh 5: Giấy chứng nhận QSDĐ TSSS3 (Nguồn: Guland.vn) 22
CTXD Công trình xây dựng BTCT Bê tông cốt thép
DANH MUC VIET TAT
Trang 8BAO CAO THAM ĐỊNH GIÁ
I Thong tin về đơn vị thắm định giá
Tên công ty : Công ty cô phần thâm định giá TTTB
Dia chỉ : 2295 Huynh Tan Phát, huyện Nhà Bè, TP Hồ Chí
Minh
Người đại diện : Cao Văn Bảo
Điện thoại :0962610715
Il Thông tin cơ bản về yêu cầu thâm định giá
ILI Thông tin khách hàng thâm định giá
Tên chủ sở hữu : Ông Nguyễn Đình Quý
Thời điểm thâm định: Tháng 12/2023
Mục đích : Kết quả thâm định giá sử dụng cho mục đích dùng làm cơ
sở tham khảo vay vốn Ngân hàng BIDV
11.3 Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trEnh thâm định giá và mức độ kiểm tra, thâm định các nguồn thông tin đó
Các thông tin sử đụng trong bài báo cáo trên được nhóm thâm định giá thu thập trong quá trình kiếm tra hiện trạng tài sản thâm định qua các nguồn:
- Thông tin tham khảo từ chủ sở hữu tải sản
Trang 9- _ Thông tin tham khảo từ cư dân xung quanh khu vực khảo sat
- _ Thông tin tham khảo từ Công ty cô phần thâm định giá FARGO
- _ Tài liệu tham khảo thâm định giá bat động sản của trường Đại học Tải Chính
II Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị
trường giao địch của nhóm sản phẩm thấm định giá
IILI — Giới thiệu về vị trí địa lý dân cư, chính trị xã hội của khu vực nghiên cứu
Vị trí địa lí: Tài sản thắm định tọa lạc tại Số 135 Nguyễn Văn
Hưởng, phường Thảo Điền, Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh Cách
Uỷ ban nhân đân phường Thảo Điền khoảng 2km Cách Xa Lộ Hà
Nội khoảng 1.2km, cách trường Đại học Văn Hoá Tp.HCM khoảng
500m Khu vực an ninh, hệ thống giao thông quanh tài sản thâm
định thông thoáng, thuận tiện Hệ thống điện, nước sạch và cơ sở
hạ tầng hoàn thiện Khu vực dân cư đồng đúc, thích hợp để ở
Dân cư: Đông đúc, phần lớn là dân nơi khác chuyên đến
Thành phần chính là cư dân có tài chính cao; địa hình băng phẳng;
có hệ thống thoát nước hoàn thiện Hệ thống điện hoàn thiện, môi
trường (môi trường tự nhiên, môi trường xã hội) tốt; đời sống dân
cư ôn định
Trang 10Chính trị - xã hội: Khu vực xung quanh tài sản thâm định giá
an ninh, ôn định Nằm cạnh cầu cầu Sài Gòn nên hay bị kẹt xe vào
giờ cao điểm
IIL2 — Giới thiệu về tEnh hEnh thị trường bất động sản tại
vị trí bất động sản thắm định giá tọa lạc
Phường Thảo Điền có diện tích 3,75 km” với số dân sinh sống
tính vào năm gần đây nhất là 8.559 người với mật độ đân số đạt
2.282 người/km” Khu vực Thảo Điền từ vài năm trở lại đây luôn
được nhắc đến với tên gọi "khu nhà giàu" Thị trường bất động sản
Thảo Điền khởi sắc nhờ kế hoạch quy hoạch và xây dựng đúng đắn
phù hợp với điều kiện tự nhiên Đây là một trong các phường của
Quận 2 có vị trí thích hợp dé xay dung cac khu dan cu, nha 6 cao
cấp hợp với xu hướng sống hiện đại Những năm gần đây, xu
hướng sống xanh đã trở thành xu hướng chung của nhiều người
Mọi người đều cố gắng tìm kiếm môi trường sống thân thiện và
gần gũi với thiên nhiên Đặc biệt là khi sống tại đô thị lớn như
thành phố Hồ Chí Minh, xu hướng này càng trở nên mạnh mẽ hơn
Những khu vực ven sông, hỗ, có nhiều mảng xanh là những khu
vực được lựa chọn để xây dựng nhà ở và hỉnh thành cộng đồng
dân cư ổn định Các dự án nhà ở cao cấp ven sông khu Thảo Điền
hiện nay đã có số lượng người đến sinh sống khá đông đúc
(Arenta, 2023)
Định hướng phát triển kinh tế của khu đông thành phó Hồ Chí
Minh có sự đóng góp không nhỏ đến quá trình đổi mới của phường
Thảo Điền Quận 2 nói chung và phường Thảo Điền nói riêng đang
có những bước chuyên mình rõ rệt Từ một vùng đất nông nghiệp
hoang sơ trở thành khu vực kinh tế phát triển bật nhất phía đông
Trang 11TP.HCM Các hoạt động kinh doanh tại phường Thảo Điền sầm uất
và thu hút số lượng lớn dân cư, người kinh doanh, khách hàng
đến tham gia vào các hoạt động mua bán tại đây (Arenta, 2023)
Phường Thảo Điền nằm tiếp giáp đại lộ Xa Lộ Hà Nội cạnh
ngay khu vực liên kết trung tâm thành phố và đường hướng ra khu
vực ngoại thành qua cầu Sài Gòn Lợi thế liên kết khu vực cũng
phần nào giúp cho thị trường bất động sản ở Thảo Điền tăng sức
hút Khu Thảo Điền chắc chắn không phải là nơi hoàn toàn tách
biệt với các khu vực khác thuộc phía đông TPHCM Các dự án giao
thông như mở rộng Xa Lộ Hà Nội, xây dựng tuyến đường kết nối
Nguyễn Văn Hưởng đến Xa Lộ Hà Nội, tuyến đường sắt Metro chạy
qua khu vực Thảo Điền Hệ thống hạ tầng giao thông dần hoàn
hiện làm tăng sức hút cho thị trường bất động sản tại Thảo Điền
Có thê nói, khu vực Thảo Điền hội tụ đủ các yếu tố về tự nhiên, xã
hội, định hướng kinh tế và kết nối giao thông để người dân đến
sống và làm việc tại phường Thảo Điền có được nơi an cư lạc
nghiệp lâu đài và ôn định (Arenta, 2023)
Trên nền tảng phat triển của hiện tại, thị trường bất động sản khu vực Thảo Điền trong tương lai sẽ hướng đến sự phát triển ôn
định hơn Số lượng dự án đô thị, nhà ở cao cấp và biệt thự ven
sông được đầu tư và xây dựng dày đặc Cho thấy được giá trị thị
trường tại Thảo Điền chưa bao giờ hạ nhiệt Ngoài ra, thị trường
bất động sản phân khúc cao cấp đang trở thành xu hướng đầu tư
tại khu vực Thảo Điền, nơi đây được xem là đích đến đầu tư lý
tưởng bởi các nhà đầu tư có nhiều sự lựa chọn trong số các dự án
tại đây, cộng thêm sự uy tín của các chủ đầu tư trong và ngoài
nước, tiện ích cuộc sống và cơ sở hạ tầng đã tạo nên một thị
trường bền vững cho bất kỳ nhà đầu tư nào (Arenta, 2023)
Trang 12Quỹ đất khu vực Thảo Điền ngày cảng thu hẹp bởi sự đầu tư
Š ạt của nhiều dự án Trong vải năm tới, khi sự phát triển của khu
vực Thảo Điền đi vào ổn định, cuộc chiến đầu tư sẽ ngày cảng
khốc liệt hơn bởi quỹ đất ngày cảng thu hẹp và các nhà đầu tư đều
muốn sở hữu cho mình những tài sản bất động sản có vị trí vàng
còn sót lại của mảnh đất Thảo Điền Thêm vào đó, phường Thảo
Điền là nơi giao thoa của nhiều nền văn hóa, với dân cư người
nước ngoài đông đảo Tạo nên môi trường sống tiêu chuẩn của thời
đại mới Trong tương lai, đây là khu vực tạo ra sự kết nối chặt chẽ
với thị trường quốc tế Chất lượng đầu tư đi đôi với chất lượng dân
cư đến sinh sống
IV Thong tin về tài sản thâm định giá
Các thông tin được lấy từ công ty Fargo (công ty Fargo, 2023)
IV.L _ Đặc điểm pháp lý của tài sản thâm định giá
Bất động sản có đầy đủ pháp lí chứng minh tài sản thuộc
quyền sở hữu của chủ: Quyền sở hữu nhà ở do Ủy ban nhân dân
TP.Hồ Chí Minh cấp, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM 162412 số vào số
cấp GCN CT76147 đo Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ
Chí Minh cấp ngày 21/09/2018" Thời hạn sử dụng Đến ngày
Trang 13Yếu tổ khác (View): View Landmark 8l, sông, mặt tiền đường
Nguyễn Văn Hưởng
Thời hạn sử dụng và mục đích sử dụng: Đến ngày
14/12/2057, mục đích sử dụng: đất ở tại đô thị
Diện tích: 412m?
Hình đáng kích thước: 3 mặt tiền, tương đối vuông vức; Chiều
dài: khoảng 14,5m và vạt góc mỗi bên khoảng 6m; Chiều dài
lô đất: I8m?
Cơ sở hạ tầng ôn định, tốt
Kinh tế, văn hóa, an ninh tốt
IV.2.2 Công trEnh xây dựng trên đất
Trang 14- Kết cấu chung: Tường gach, san bé tông cốt thép, mái bê tông cốt thép
- Cac tiện ích khác: Trong bán kính Ikm gần với trường Đại học văn hóa TPHCM; Trường đại học tư thục Quốc tế Sài Gòn; Trường quốc tế BIS Tp.HCM; Trường tiêu học Huỳnh Văn Ngỡi
TSTDG
HEnh 2: Gooogle maps khu vuc Thao Dién (Nguén:
Google.com)
V Cơ sở giá trị của tài sản thâm định giá
Cơ sở giá trị thi trường
Giá trị bất động sản được ước tính trên cơ sở giá trị thị trường
và được xác định bằng các cách tiếp cận theo quy định của hệ thống Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam
Trang 15Giá trị thị trường là mức giá ước tính của bất động sản tại thời điểm, địa điểm thâm định giá, giữa một bên là người mua sẵn
sang mua và một bên là người bán sẵn sảng bán, trong một giao
dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành
động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc
VL Các giả thuyết và các giả thuyết đặc biệt
Giả thiết
- Trong thời gian thâm định giá thì bất động sản không có
thêm tu sửa hay thay thế mới
- _ Diện tích đất sử đụng của tài sản là phù hợp với quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của địa phương, văn bản quy định của pháp luật hiện hành
- _ Diện tích đất trên thực tế sau khi đo đạc là đúng với thông tin được cung cấp của chủ sở hữu
- Hiện trạng pháp lý của tài sản thâm định giá tại thời điểm
thâm định giá là hợp pháp, hoàn chỉnh: 100%
- Cac bén giao dich không có quan hệ gì với nhau, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin
- Vi tri tương đồng mặt tiền đường Nguyễn Văn Hưởng thuộc
địa phận phường Thảo Điển, Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh
- _ Tuổi đời kinh tế chia theo cấp nhà:
+ Cấp 1: 90 năm
+ Cấp 2: 70 năm
Trang 16+ Cấp 3: 50 năm
+ Cấp 4: 30 năm
Bình quân đơn giá xây dựng là: 10.497.656 đồng/m?
Lợi nhuận nhà thầu: 0
Tỉ trọng tương quan về đơn giá sử dụng đất
Tương quan về vị trí:
+ Một mặt tiền: 90%
+ Hai mặt tiền: 97%
+ Ba mặt tiền: 100%
Tương quan về chiều rộng:
+ Đường nhựa rộng trên L0m: 100%
+ Đường nhựa rộng dưới lŨm: 98%
Tương quan về chiều dài:
Môi trường sống an ninh: 100%
Hình dáng tương đối vuông vức, phong thủy dung hoa không
có yếu tố bất lợi
Đường nhựa rộng lóm cả lề xe ôtô ra vào thuận tiện
Các yếu tố khác mang lợi thế cho bất động sản như: view hướng sông, hướng đẹp, nội khu, cơ sở hạ tầng cao cấp hiện đại, khu dân cư an ninh, đông đúc, nhộn nhịp,
Trang 17a Thông tin tài sản so sánh l: (Guland, 2023)
- — Vị trí: Số 135, đường Nguyễn Văn Hưởng, phường Thảo Điền,
Quận 2, thành phố Hỗ Chí Minh, có 2 mặt tiền
- Yéutékhac( View): Nội khu, mặt tiền đường Nguyễn Văn Hưởng
- _ Diện tích đất: 310 (m?)
- _ Kích thước: chiều ngang: l5.5m
chiều dài : 20m
- _ Diện tích sử dụng: 310 (m”)
- Gia thuong luong: 100.300.000.000 (VND)
b Cách tiếp cận: Trực tiếp với chủ sở hữu
c Phương pháp thâm định giá: Phương pháp so sánh, phương
pháp chi phí và phương pháp thặng dư
7.2 Cách tiếp cận và phương pháp thâm định giá (Thứ hai)
a Thông tin tài sản so sánh 2: được tìm kiếm tại (Guland,
2023)
- _ Vị trí: Đường Nguyễn Văn Hưởng, phường Thảo Điền, Quận 2,
thành phó Hồ Chí Minh, có 3 mặt tiền