Bài Tập Lớn - Định Giá Bất Động Sản - Đề Tài - Lập Báo Cáo Và Chứng Thư Thẩm Định Giá Bất Động Sản Số 217, Đường Âu Cơ

Những thông tin cơ bản : - Tên tài sản: Giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất - Vị trí của bất động sản : số 217, đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố

Trường: HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

Khoa: TÀI CHÍNH

Bộ môn: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Bài tập lớn:

L P BÁO CÁO VÀ CH NG TH ẬP BÁO CÁO VÀ CHỨNG THƯ ỨNG THƯ Ư

TH M Đ NH GIÁ B T Đ NG S N ẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ẤT ĐỘNG SẢN ỘNG SẢN ẢN

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ

1. Những thông tin cơ bản :

- Tên tài sản: Giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất

- Vị trí của bất động sản : số 217, đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố

Hà Nội

- Khách hàng yêu cầu thẩm định giá: Công ty Cổ Phần Dịch vụ Viễn thông và In Bưu Điện.

Địa chỉ: 564 Nguyễn Văn Cừ, quận Long Biên, thành phố Hà Nội

- Ngày tháng năm thẩm định giá : tháng 1 năm 2011

- Tổ chức thẩm định giá: Công ty CP Tư vấn Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam- TĐG Việt

Nam

- Họ và tên thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá: Nguyễn Thị Hồng Nhung

- Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá hoặc

phụ trách chi nhánh

- Mục đích của thẩm định giá: Làm cơ sở tham khảo để bán tài sản

2 Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá.

- Thông tư số 05/BXD/ĐT ngày 09/2/1993 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở

- Thông tư số 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao TSCĐ

- Kết quả đánh giá CLCL của công trình xây dựng theo phương pháp thống kê kinh nghiệm

- Quyết định số 32/2010/QĐ-UBND, ngày 4/8/2010 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn thành phố Hà Nội;

3 Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật.

 Hiện trạng công trình trên đất

+ Kết cấu: Nhà 1 tầng, mái bằng bê tông cốt thép trên có lát gạch chống nóng; tường quét vôi, nền lát gạch, cửa ra vào gỗ, cửa sổ chớp

+ Xây trên diện tích 120m2

+ Năm xây dựng: 2000 Năm sử dụng: 2001

+ Móng xây gạch lỗ bình thường, trần bê tông

+ Tường xây 20 cm bằng gạch lỗ

 Đặc điểm quyền sử dụng đất

+ Tổng diện tích 465,2m2

+ Nằm chân đê, cách đường chính 6m

+ Mmặt tiền đường chân đê rộng 5m

+ Tình trạng: hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, hạ tầng xã hội tốt (gần chợ, khu trung tâm thương mại, trường mầm non tư thục)

4. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu và sử dụng toàn bộ diện tích đất và tài sản gắn liền

trên đất

Cụ thể:

Stt Tên văn

Cơ quan cấp/

xác nhận

01 Giấy

chứng

nhận

Số:

1171/2008/QĐ-UB/405/2008 ngày 03/06/2008

Cấp cho ông Phạm văn Tiến và bà Nguyễn thị Hải được quyền sử dụng thửa đất số 80 + 81, tờ bản đồ số

17 tại số Số 217, đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội với tổng diện tích là 465,2m2

UBND quận Tây Hồ

02 Hợp

đồng

chuyển

nhượng

Ngày công chứng 29/12/2009

Bên A (bên chuyển nhượng) đồng ý chuyển nhượng dứt khoát quyền sở hữu và/ hoặc sử dụng toàn bộ diện tích đất và tài sản gắn liền trên đất tại thửa đất số 80 +

81, tờ bản đồ số 17 tại số Số 217, đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội cho bên B (bên nhận chuyển nhượng)

Phòng công chứng số 2 thành phố

Hà Nội

5 Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản.

Kết quả đánh giá CLCL của công trình xây dựng theo phương pháp thống kê kinh nghiệm

6 Kết quả khảo sát thực địa

- Mục đích: kiểm tra lại thực trạng của quyền sử dụng đất và công trình trên đất thời gian

tháng 12 năm 2010

- Thời gian khảo sát: tháng 12/2010

- Người tiến hành khảo sát thực địa: Nguyễn Thị Hồng Nhung và Nguyễn Văn A

- Kết quả thu được từ khảo sát thực địa

Địa chỉ bất động sản định giá: Số 217, đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

Vị trí

 Mặt tiền đường chân đê rộng: 5m  hai

chiều

Cấp hẻm:

Nằm chân đê cách đường chính: 6 m

 Loại đường:

Kích thước, qui mô, hình dáng, loại đất:

 Kích thước khuôn viên (RxD): 12,2x 37,4(m)

 Diện tích đất: 465,2 m2

 Loại đất: đất ở.

 Hình thức sử dụng:

 Riêng: 465,2 m2  Chung: …… m2

 Thời hạn sử dụng: lâu dài

3

 Bê tông  Nhựa  Đất  Cấp

phối

 Hướng: Bắc

 Căn hộ: Tầng thứ …… trong tổng số ………

tầng của tòa nhà ……Vị trí : ……… (đầu hồi,

đối diện cầu thang …)

 Hình dáng:  Vuông vức

 Không vuông vức:  Tóp hậu

 Vát hậu  Hình chữ

L

Môi trường xung quanh

 Môi trường sống:  yên tĩnh  ồn ào

 ô nhiễm  không ô nhiễm

Khác…………

 Môi trường kinh doanh:

Gần:  Chợ  Trường học  Bệnh

viện

 Công viên  Khu thương mại, Siêu thị

 Khu hành chính  Khu công

nghiệp

 trường mần non tư thục

Tiện: Làm nhà ở  Kinh doanh

 Kho, xưởng  Mở văn phòng

Khác………

Cơ sở hạ tầng:  Hoàn chỉnh  Chưa hoàn

chỉnh

Cấu trúc nhà

  Nhà trệt  Nhà lầu  Căn hộ  Biệt thự Khác: nhà mái bằng bê tông

 Diện tích xây dựng: 120 (m²)

 Diện tích sử dụng: 120 (m²)

 Số tầng:……

… Tầng lửng … Tầng hầm … Sân thượng Khác ………

 Số phòng khách:

 Số phòng ngủ: …

 Số phòng vệ sinh: …

Kết cấu

 Móng: xây gạch lỗ bình thường

 Cột:

………

 Nền, sàn: đổ chạt xi măng cát vàng trên lát

gạch Ceramic

 Tường: xây 20 cm bằng gạch lỗ

………

 Trần: bê tông

 Mái:

………

 Cửa: cửa gỗ

………

Khác:

………

Tiện nghi

 Đồng hồ điện  Internet

 Đồng hồ nước  Điện thoại

 Giếng nước  Truyền hình cáp/KTS

 Máy bơm nước  Bồn tắm

 Máy phát điện  Hồ bơi

 Thang máy  Chỗ để xe hơi

 Máy nước nóng  Hệ thống chữa cháy

 Hệ thống chống sét Khác: ………

Nội thất

 Cao cấp  Trung bình  Kém

Khác: ………(xây thô…)

Hiện trạng nhà:

 đang ở  cho thuê  để trống  thế chấp Khác………

Hiện trạng: Nhà để trống, không sử dụng

+ Kết cấu: Nhà 1 tầng, mái bằng bê tông cốt thép trên có lát gạch chống nóng; tường quét vôi,

nền lát gạch, cửa ra vào gỗ, cửa sổ chớp

+ Năm xây dựng: 2000 Năm sử dụng: 2001

+ Hiện trạng: Móng có hiện tượng lún, tường gạch bị nứt và thấm Hệ thống cửa gỗ nứt + Hiện

trang đang không sử dụng

+ Diện tích: 120 m2

 Nhìn chung, không có sự chênh lệch đáng kể giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ

địa chính.

7 nguyên tắc thẩm định giá

-Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:

Mỗi tài sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích và đem lại các lợi ích khác nhau nhưng giá

trị của chúng được thừa nhận hay xác định trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả

nhất

-Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai:

Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho nhà

đầu tư

-Các nguyên tắc khác: thay thế, đóng góp,cung cầu

8 Phương pháp thẩm định giá

* Phương pháp so sánh: gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế.

Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một Bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các Bất động sản tương tự có thể so sánh đã được mua, bán trên thị trường

Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vì:

- Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật

- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được

cơ quan pháp lý công nhận

- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác Thông thường nhà thẩm định giá

sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để thẩm định giá Bất động sản

Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà dựa

5

trên kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp Ngoài ra, Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải tìm kiếm các Bất động sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống so với Bất động sản cần thẩm định giá, từ đó

có điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị Bất động sản cần thẩm định giá Đối với Bất động sản thẩm định giá, các số liệu để tính toán theo phương pháp so sánh không nhiều và không tương đồng Phương pháp so sánh được sử dụng là phương pháp tính toán thành phần

* Phương pháp chi phí:

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng,

ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh

Để áp dụng phương pháp này, người thẩm định giá phải có kiến thức, kinh nghiệm, và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

Định giá theo phương pháp này cũng phải dựa vào dữ liệu thị trường

Áp dụng phương pháp thẩm định giá:

Đối với công trình trên đất

- Quyết định số 32/2010/QĐ-UBND, ngày 4/8/2010 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn thành phố Hà Nội

Giá nhà cấp IV loại 3 là 2,663.503 triệu tức gần bằng 2,66 triệu

- Thông tư số 05/BXD/ĐT ngày 09/2/1993 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở

Cấp nhà và

công trình

Chất lượng sử dụng Chất lượng xây dựng

Độ bền vững Độ chịu lửa Cấp I Bậc I: Chất lượng sử

dụng cao

Bậc I: Niên hạn sử dụng trên 100 năm

Bậc I, II

Cấp II Bậc II: Chất lượng sử

dụng tương đối cao

Bậc II: Niên hạn sử dụng trên 100 năm

Bậc III

Cấp III Bậc III: Chất lượng sử

dụng trung bình

Bậc III: Niêm hạn sử dụng trên 200 năm

Bậc III

Cấp IV Bậc IV: Chất lượng sử

dụng thấp

Bậc IV: Niêm hạn sử dụng dưới 20 năm

Bậc V Công trình trên đất này thuộc bậc IV chất lượng sử dụng thấp và bậc IV về chất lượng sử dụng có niêm hạn sử sụng dưới 20 năm

Nên ta có tỷ lệ giảm giá tự nhiên là 10/20 = 0,5

Vậy ta có giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất là:

10

20x 2,66 x 120=159.6 triệu

Đối với quyền sử dụng đất áp dụng phương pháp so sánh

1 Tham khảo qua điện thoại

0913.208.568 , Ngày:

15/12/2010, anh Hưng

Pháp lý : Sổ đỏ chính chủ

Vị trí: 268 Âu Cơ, quận tây

Hồ, Tp Hà Nội, Mặt tiền đường (đường bê tông rộng 5m) chân đê đường Âu Cơ, gần đối diện TSTĐG, cách tài sản thẩm định 50m Hướng Tây

Hình dạng: Vuông vức DTKV: 5(m)x 14 (m)= 70 m2

DTSD:70 m2

Hiện trạng: Nhà 05 tầng mới xây xong, Tổng diện tích sàn

sử dụng là 350 m 2

Giao bán: 9 tỉ Ước tính: 9 tỉ

2 Tham khảo qua điện thoại

0169.781.6738 – A.Thắng

Pháp lý : Sổ đỏ chính chủ

Vị trí: Bên số chẵn đường Âu

Cơ, quận tây Hồ, Tp Hà Nội , Mặt tiền đường (đường bê tông rộng 5m) chân đê đường

Âu Cơ, cách tài sản thẩm định 250m Hướng Đông Bắc

Hình dạng: Vuông vức

DTKV: 6m x 12 m = 72 m2

DTSD: 72 m2

Hiện trạng: Nhà 03 tầng + 1

hầm bê tong cốt thép, mái tôn, nhà mới Tổng diện tích

sàn sử dụng là 216m 2

Giao bán: 11 tỉ Ước tính: 9.6 tỉ

3 Tham khảo qua điện thoại

0972.206.562 Pháp lý : Sổ đỏ chính chủ Vị trí: Bên số chẵn đường Âu

Cơ, quận tây Hồ, Tp Hà Nội, Mặt tiền đường (đường bê tông rộng 5m) chân đê đường

Giao bán: 22 tỉ Ước tính: 20 tỉ

7

Âu Cơ, cách tài sản thẩm định 380m Hướng Đông Nam

Hình dạng: Vuông vức

DTKV: 180 m2

DTSD:180 m2

Hiện trạng: Nhà 01 tầng, nhà mới, Tổng diện tích sàn sử

dụng là 180 m 2

Nhận xét: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện giao thông, điều kiện

môi trường, điều kiện kinh doanh tương đối tương đồng với bất động sản thẩm định giá, có thể dùng làm căn cứ để so sánh được

- Áp dụng Quyết định số 32/2010/QĐ-UBND, ngày 4/8/2010 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn thành phố Hà Nội Bất động sản Bất động sản so sánh 1 Bất động sản so sánh 2 Bất động sản so sánh 3 Đặc điểm công trình

xây dựng

Nhà 05 tầng mới xây xong, Tổng diện tích

sàn sử dụng là 350 m 2

Nhà 03 tầng + 1 hầm

bê tong cốt thép, mái tôn, nhà mới Tổng diện tích sàn sử dụng

là 216m 2

Nhà 01 tầng, nhà mới, Tổng diện tích sàn sử

dụng là 180 m 2

- Hệ số điều chỉnh giữa giá BĐS so sánh và BĐS định giá

TT Yếu tố so sánh Bất động sản

mục tiêu

Bất động sản

so sánh 1

Bất động sản

so sánh 2

Bất động sản

so sánh 3

A Giá bán (trđ) Chưa biết 7.358,5 10.097,12 21.521,2

C Đơn giá

(trđ/m2)

D Yếu tố điều

chỉnh D1 Pháp lý Đã qua chuyển

nhượng

Sổ đỏ chính chủ

Sổ đỏ chính chủ

Sổ đỏ chính chủ

Tỷ lệ điều

Mức điều chỉnh(trđ/m2)

Giá sau điều chỉnh(trđ/m2)

Tỷ lệ điều chỉnh

Mức điều chỉnh(trđ/m2)

D3 Vị trí Gần chợ, trung

tâm thương mại trường mầm non

Cách bds mục tiêu 50m

Cách bds mục tiêu 250m

Cách bds mục tiêu 380m

Tỷ lệ điều chỉnh

Mức điều chỉnh(trđ/m2)

D4 Quy mô diện

2

vát hậu 70 – 150 m

2 vuông vức 70 – 150 m

2

vuông vức 70 – 150 m

2

vuông vức

Tỷ lệ điều chỉnh

Mức điều chỉnh(trđ/m2)

E Mức giá chỉ

G Số lần điều

Điều chỉnh thuần

Điều chỉnh gộp

-BĐS so sánh 1 có số lần điều chỉnh ít nhất nên ta có thể lấy mức giá chỉ dẫn của BĐS so sánh 1

làm mức giá chỉ dẫn cho BĐS mục tiêu: 89,26 trđ/m2

Vậy giá của mảnh đất cần thẩm định giá: 89,26 * 465,2 = 41.523,75 trđ

Vậy tổng giá trị của bất động sản: 159,6 + 41.523,75 = 41.683,35 trđ

9 Một số lưu ý về quyền lợi và nghĩa vụ các bên:

- Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam-TDG Việt Nam chỉ chịu trách nhiệm về số lượng văn bản (bản chính và bản sao) do Công ty phát hành Các trường hợp sao văn bản không có xác nhận của TDG Việt Nam hoặc của Công chứng Nhà nước đều không có giá trị

9

- Khách hàng chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin liên quan tới tài sản thẩm định giá đã cung cấp cho TDG Việt Nam trong quá trình thẩm định giá tài sản

10.Thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tài sản.

Nguyễn Thị Hồng Nhung

( chữ ký)

11.Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả thẩm định giá.

Hình ảnh hiện trạng tài sản tại địa điểm và thời điểm thẩm định giá

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

(áp dụng đối với đất đai, công trình kiến trúc trên đất)

Công ty CP Tư vấn Đầu tư và

Thẩm định giá Việt Nam

SỐ 113

Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Hà Nội, ngày 19 tháng 01 năm2011

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Kính gửi: công ty cổ phần Dịch vụ Viễn thông và In Bưu Điện Theo đề nghị của ông/bà/ doanh nghiệp cổ phần Dịch vụ Viễn thông và In Bưu Điện tại văn

bản số 113 ngày 30/11/2010về việc thẩm định giá Giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất

1 Mục đích thẩm định giá:

Xác định giá tài sản phục vụ mục đích làm cơ sở tham khảo để bán tài sản

2 Thời điểm thẩm định giá:

Tại thời điểm thẩm định giá tháng 01 năm 2011

3 Cơ sở thẩm định giá (nêu rõ những căn cứ chủ yếu để thẩm định giá)

- Căn cứ hồ sơ, giấy tờ pháp lý do ông/bà/ doanh nghiệp cổ phần Dịch vụ Viễn thông và In Bưu Điện cung cấp.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1171/2008/QĐ-UB/405/2008 ngày 03/06/2008 của

Uỷ ban Nhân dân Thành Phố Hà Nội cấp cho ông Phạm Văn Tiến và bà Nguyễn Thị Hải

- Hợp đồng chuyển nhượng ( đã công chứng) ngày 29/12/2009 tại phòng công chứng số 2 thành phố Hà Nội ghi rõ Bên A (bên chuyển nhượng) đồng ý chuyển nhượng dứt khoát quyền sở hữu và/ hoặc sử dụng toàn bộ diện tích đất và tài sản gắn liền trên đất tại thửa đất

số 80 + 81, tờ bản đồ số 17 tại số Số 217, đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội cho bên B (bên nhận chuyển nhượng)

4 Thực trạng đất, nhà,

4.1 Đất:

11