Các khái niệm
- Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định( 1 ).
- Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể cho một tài sản cụ thể tại một thời điểm có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các lọai đầu tư lựa chọn( 2 ).
- Thẩm định gía là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn đánh giá của Việt Nam hay thông lệ quốc tế( 3 ).
- Là sự ước tính bằng tiền của một vật, của một tài sản Là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh( 4 ).
- Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ứơc tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm, địa điểm nhất định,cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn đã được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia.
Mục đích của thẩm định giá
2 Theo giáo sư Lim Lan Yuan( Singapore)
- Thẩm định giá là nghệ thuật hay khoa học nên việc ước tính gía trị tài sản cho một mục đích khác nhau thì giá trị tài sản sẽ khác nhau.Vì vậy cần phải xác định mục đích trước khi thẩm định để lựa chọn cơ sở giá trị, nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá cho phù hợp
- Bao gồm các mục đích sau:
+ Thẩm định giá để thuê mướn.
+ Thẩm định giá cho báo cáo tài chính.
+ Thẩm định giá để bảo hiểm.
+ Thẩm định giá để đầu tư.
+ Thẩm định giá để mua bán.
+ Thẩm định giá cho mục đích đánh thuế.
+ Thẩm định giá cho mục đích vay vốn.
Vai trò và nhiệm vụ của nhà thẩm định giá
- Ước tính giá trị của tài sản.
- Là người cố vấn cho nhà đầu tư.
- Thẩm định giá có ảnh hưởng tới các quyết định tới số tiền lớn cho nhà đầu tư do đó là nhà thẩm định giá phải có đạo đức nghề nghiệp và tinh thần trách nhịêm.
Bất động sản: 1 Khái niệm
Thuộc tính của bất động sản
- Vị trí của từng bất động sản là duy nhất, được xác định bởi tọa độ nhất định Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả của bất động sản tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó tọa lạc và mang tính chất địa phương. 2.2 Tính không đồng nhất:
- Thông thường ít có hai bất động sản nào giống hệt nhau Trước hết chúng khác nhau về vị trí, ngòai ra về kiến trúc và trang trí nội thất chúng hiếm khi giống hệt nhau hòan tòan Do vậy khi thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm cụ thể của bất động sản đó.
- Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng, dẫn đến giá bất động sản có xu hướng ngày càng tăng.
2.4 Tính bền vững, đời sống kinh tế dài:
- Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các lọai tài sản, hàng hóa khác Đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi là hàng trăm năm, hàng nghìn năm, đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn.
Đặc điểm của bất động sản
3.1 Khả năng co giãn bất động sản kém:
Nhìn chung cung của bất động sản là tuơng đối kém đàn hồi do những thay đổi của gía cả, do những hạn chế về cung ứng đất đai được thể hiện ở các mặt sau.
- Tổng cung về tòan bộ đất đai là cố định.
- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích là có giới hạn.
3.2 Thời gian mua - bán giao dịch dài, chi phí mua - bán giao dịch cao:
- Do bất động sản là một tài sản có gía trị cao, một tài sản vô cùng quan trọng đối với con người, nên việc giao dịch, chuyển nhượng được tiến hành cẩn trọng, có thời gian xem xét, cân nhắc cần thiết Vì vậy thời gian mua - bán, giao dịch dài, chi phí cao.
3.3 Khả năng chuyển hóa hành tiền mặt kém linh họat:
- Do đặc điểm nêu trên, khả năng chuyển hóa tiền mặt kém linh họat. Hay nói cách khác khả năng thanh khỏan của bất động sản kém.
3.4 Sự can thiêp và quản lý của nhà nước chặt chẽ:
- Do tính chất quan trọng của bất động sản, trước hết là đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước, nên nhà nước thường có những quy định chặt chẽ về quyền sở hữu cũng như tạo lập, sử dụng và chuyển dịch bất động sản.
Quyền tài sản
- Quyền tài sản bất động sản (Real Property) là một khái niệm pháp lý tách biệt với thực thể vật chất của bất động sản (Real Estate), nó bao gồm các quyền, các khoản thu nhập liên quan đến quyền sở hữu bất động sản như: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ký kết hợp đồng, quyền bán, cho thuê, quyền thừa kế, quyền cho tặng, quyền được hưởng lợi từ việc đầu tư, khai thác hay cho thuê bất động sản.
- Quyền tài sản bất động sản cụ thể thường được ghi trong một văn bản chính thức của nhà nước (như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà), hoặc một hợp đồng (như hợp đồng cho thuê, hợp đồng chuyển nhượng quyền khai thác )
- Quyền tài sản bất động sản tiêu biểu cho một phần đáng kể của thế giới của cải và việc thẩm định giá quyền tài sản bất động sản là nền tảng cho việc phát triển thị trường quyền tải sản và tài chính toàn cầu.
Thị trường bất động sản 1 Khái niệm
Các đặc trưng của thị trường bất động sản
2.1 Không có thị trường trung tâm:
- Hiện nay, không có một thị trường bất động sản với tính cách là địa điểm tập trung tại đó những người mua và người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau Việc mua bán bất động sản thông thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán) với các đơn vị này, hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới (thường được gọi là cò nhà, đất) mặc dù đây là sự giao dịch kém an toàn Gần đây, ở thành phố Hồ Chí Minh có một số ngân hàng, công ty đứng ra thành lập trung tâm giao dịch bất động sản nhằm tạo điều kiện cho việc giao dịch giữa người mua và người bán được thuận tiện và an toàn hơn do đây là xu hướng phát triển tốt cần khuyến khích.
- Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trường rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường.
2.2 Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở:
- Đặc tính của đất đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi, sự thừa thãi đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương.
- Đây cũng là điều quan trọng mà thẩm định viên cần quán triệt khi thẩm định giá bất động sản.
- Các yếu tố như: Tập quán mua - bán bất động sản ở địa phương, đặc điểm cụ thể của từng bất động sản bao gồm: địa điểm, hình dáng, quy mô, môi trường chung quanh,…cần được chú ý và xem xét đúng mức.
2.3 Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo:
- Do tính không tái tạo được của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh hơn biến động của giá hàng hóa thông thường.
- Ngoài ra những đặc tính như: Đặc điểm của bất động sản, phương pháp tiến hành các giao dịch buôn bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản.
2.4 Là thị trừơng đa phân khúc:
- Do mục đích sử dụng bất động sản rất đa dạng( cho cư trú, sản xuất, kinh doanh, ngay trong mục đích sản xuất kinh doanh cũng sử dụng cho nhiều lĩnh vực khác nhau, cung cầu bất động sản trong lĩnh vực sản suất kinh doanh cũng khác nhau) Bên cạnh đó cung cầu bất động sản ở từng địa phương cũng khác nhau, nên thị trường bất động sản là thị trường đa phân khúc Tình hình thị trường trong từng phân khúc ở cùng một thời điểm cũng có thể khác nhau Vì vậy trong thẩm định giá bất động sản thẩm định viên cần phải xem xét, đánh giá kỷ phân khúc thị trường của bất động sản cần thẩm định giá.
2.5 Là thị trường nhạy cảm với những biến động của kinh tế, chính trị, xã hội:
- Bất động sản là một tài sản quan trọng, là một trong những yếu tố đầu vào cơ bản trong sản xuất của cải vật chất và dịch vụ phục vụ đời sống xã hội Bất động sản trước hết là đất đai luôn gắn bó và có vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội, đồng thời cũng chịu tác động của các yếu tố này Do vậy thị trường bất động sản rất nhảy cảm với những biến động của kinh tế, chính trị, xã hội Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp của tình hình phát triển, lạm phát, các chủ trương chính sách của nhà nước liên quan đến bất động sản, đến phát triển kinh tế, xã hội, sự biến động của thu nhập dân cư.
2.6 Có quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ:
- Bất động sản là một tài sản đầu tư, là một phương tiện cất trử quan trọng có giá trị lớn.
- Hai nguồn tài chính quan trọng cho việc đầu tư và phát triển bất động sản là vốn chủ sở hữu và nợ vay hình thành từ thị trường tiền tệ và thị trường vốn.
- Thị trường tiền tệ liên quan đến các khỏan vay ngắn hạn Thị trừơng tiền tệ ảnh hưởng rất lớn đến ngành kinh doanh bất động sản bởi những phương tịên tài chính ngắn hạn của nó trong việc cung ứng tiền cho việc đầu tư, xây dựng và phát triển Tính sẵn sàng để sử dụng và chi phí của tiền tệ( lãi suất) quy định quy mô và tốc độ họat động của ngành kinh doanh bất động sản.
- Thị trường vốn liên quan đến các công cụ tiền tệ dài hạn như chứng khóan, các khỏan vay thế chấp, trái phiếu dài hạn Thị trường vốn cũng là một kênh quan trọng cung ứng nguồn tài chính cho họat động của các ngành kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các chứng khóan bất động sản.
- Thông thường thị trường bất động sản vận động nghịch chiều với thị trường cổ phiếu, trái phiếu và xu thế bíên động của lãi xuất ngân hàng,giá vàng Vì vậy xem xét, phán đóan chính xác biến động của thị trường vốn và thị trường tiền tệ là một điều cần thiết trong thẩm định giá bất động sản.
Các khu vực của thị trường bất động sản
3.1 Thị trường đất sản xuất nông nghiệp:
- Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất đai sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân Thị trường này chưa được các nhà thẩm định giá hiện nay quan tâm đúng mức nên rất thiếu thông tin có hệ thống về thị trường.
3.2 Thị trường nhà ở: Đây là thị trường sôi động hiện nay, nhất là ở những vùng đang đô thị hóa.
- Thị trường này có thể phân ra làm 4 nhóm:
+ Nhà phố riêng biệt và nhà phố liên kế.
+ Nhà chung cư nhiều tầng
3.3 Thị trường nhà xưởng công nghiệp:
- Hiện nay thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hóa Xu thế phát triển là các khu công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản lý và xử lý ô nhiễm môi trường.
3.4 Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng:
- Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản ở các thị trường này rất cao do khả năng sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các thị trường khác.
Các lực lượng tham gia thị trường
- Trong thực tiễn của đất nước ta hiện nay nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản thể hiện trên một số điểm sau:
+ Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về việc sử dụng đất và xây dựng nhà xưởng.
+ Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp nhà nước, cũng như chỉnh trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan nhà nước cần bán Đây cũng là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trường bất động sản.
- Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường chủ yếu là người mua Họ tạo nên cầu thị trường bất động sản, đặc biệt là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như thị trường bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,…
- Đối với nhà đầu tư vào kinh doanh bất động sản Vai trò của họ là đặc biệt quan trọng trên thị trường bất động sản, hoạt động của họ làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động và phát triển Trên thị trường, họ vừa đóng vai trò người mua vừa đóng vai trò người bán là chủ yếu Họ mua những bất động sản bao gồm đất đai và tài sản trên đất hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại.
4.3 Người mua và người bán thông thường họ là những người dân bình thường có nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì nhiều lý do khác nhau, họ có thể là:
- Người bán đơn thuần: Bán bất động sản để chuyển hóa thành vốn dùng cho việc khác.
- Vừa bán vừa mua: Bán bất động sản ở nơi này để mua bất động sản ở nơi khác do nhu cầu chuyển nơi sinh sống Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh bất động sản nhắm tới đặc biệt là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở.
- Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch mua bán bất động sản Nhờ họ mà hoạt động thị trường bất động sản được trôi chảy Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường bất động sản mà nhà thẩm định giá cần quan tâm Trong tình hình hiện nay ở nước ta việc môi giới mua - bán bất động sản thường thông qua những nhà môi giới cá nhân không được đào tạo nghề nghiệp chuyên môn và không có sự quản lý của nhà nước, do vậy cần sớm hình thành những công ty môi giới bất động sản để đưa hoạt động môi giới bất động sản đi vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi phát triển thị trường bất động sản.
4.5 Các ngân hàng và tổ chức tín dụng:
- Có vai trò quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển thông qua việc cung ứng vốn cho các dự án đầu tư vào bất động sản và cho người tiêu dùng vay tiền để mua - bán bất động sản.
5 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản:
5.1 Các yếu tố kinh tế:
- Thị trường bất động sản tác động của xu thế kinh tế thế giới, quốc gia cũng như địa phương.
5.1.1 Xu thế kinh tế thế giới:
- Xu thế tòan cầu hóa và hội phập kinh tế thế giới ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường bất động sản, do thúc đẩy đầu tư tòan cầu và dòng tài chính lưu chuyển từ nước này sang nước khác, góp phần thúc đẩy sự phát triển cũng như tạo ra sự suy giảm của thị trường bất động sản một khu vực, một nước.
5.1.2 Xu thế kinh tế quốc gia, địa phương:
- Tình hình phát triển, suy giảm kinh tế quốc gia, địa phương tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản Sự phát triển của thị trường bất động sản tỷ lệ thuận với sự phát triển kinh tế của quốc gia, địa phương. Khi xem xét sự tác động của xu thế kinh tế quốc gia cũng như địa phương cần nghiên cứu và đánh giá các yếu tố cơ bản sau:
- Tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc dân, thu nhập quốc dân Thị trường bất động sản phát triển tỷ lệ thuận với sự tăng trưởng tổng sản phẩm quốc dân cũng như thu nhập quốc dân.
- Lạm phát, giảm phát Thị trường bất động sản chịu tác động mạnh mẽ của tình trạng lạm phát hay giảm phát cao.
- Lãi suất trái phiếu, tiền vay ngân hàng Một tỷ lệ lãi suất cao ảnh hưởng không tốt đến thị trường bất động sản và ngược lại.
- Tình hình đầu tư và xu thế đầu tư trên thị trường Tình hình đầu tư và xu thế đấu tư trên thị trường có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản vì nó hướng dẫn vốn đầu tư vào các lĩnh vực kinh doanh cụ thể trên thị trường vào từng thời kỳ.
5.2 Các yếu tố chính trị:
Các yếu tố chính trị bao gồm: Quan điểm phát triển, chính sách của nhà nước, thái độ của chính quyền địa phương đối với họat động kinh doanh bất động sản.
- Quan điểm của nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ định hướng các chính sách và quy định của nhà nước đối với họat động kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản.
Các yếu tố tác động đến thi trường bất động sản
- Thái độ của chính quyền địa phương đối với họat động kinh doanh bất động sản và sự phát triển của thị trường bất động sản tạo ra thuận lợi hay khó khăn cho sự phát triển của thị trường bất động sản ở địa phương. 5.3 Các yếu tố xã hội:
- Bao gồm: Sự gia tăng dân số, đô thị hóa, sự di chuyển dân số, độ tuổi của dân cư… Cũng tác động rất lớn đến thị trường bất động sản vì nó tác động đến cầu và đặc điểm của cầu bất động sản tại địa phương.
5.4 Các yếu tố môi trường:
- Các yếu tố môi trường bao gồm môi trường tự nhiên, môi trường xã hội như: Khí hậu, cấp thóat nước, sông, kênh, rạch, công viên, rừng, độ lún của đất, tình trạng ô nhiễm của khu vực, hệ thống giao thông, đặc điểm dân cư… Cũng tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản tại một vùng nhất định.
Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Nguyên tắc cung - cầu
- Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá Trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:
- Sự tăng trưởng dân số và các nhu cầu khác:
+ Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó nhu cầu về nhà ở và đất đai tăng lên.
+ Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến yêu cầu quy mô diện tích đất ở của các hộ gia đình tăng lên, hoặc dẫn đến tăng số hộ gia đình độc lập, làm tăng nhu cầu về nhà ở.
- Thu nhập: Mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về bất động sản trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất sẽ tăng lên.
- Việc làm và nghề nghiệp: Việc chuyển dịch cơ cấu nghề nghiệp và chuyển dịch dân cư cũng làm phát sinh nhu cầu về nhà đất.
- Đô thị hóa: Đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hóa là quy mô tập trung dân số và sự phát triển quy mô về bề rộng và không gian đô thị Quá trình đô thị hóa không chỉ làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở.
- Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng: Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng còn thô sơ, kém khả năng tiếp cận Tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc làm tăng thêm cung nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung nhanh hơn sự thay đổi của cầu.
2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung:
- Phát triển kinh tế: Tốc độ tăng trưởng của cung bất động sản tỷ lệ thuận với sự phát triển kinh tế.
- Sự phát triển của kết cấu hạ tầng: Nhờ có sự phát triển của kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai của một khu vực trở nên dễ dàng hơn nên thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản ở các vùng này.
- Sự tham gia của nhà nước: Thể hiện ở hai khía cạnh chủ yếu:
+ Quy hoạch: Việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp vào mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở theo quy hoạch sẽ tạo ra điều kiện tăng cung bất động sản.
+ Nhà nước trực tiếp bán bất động sản thuộc sở hữu nhà nước ra thị trường hoặc tăng vốn đầu tư cho các công ty kinh doanh bất động sản của nhà nước tạo ra nguồn hàng cho thị trường bất động sản.
Nguyên tắc thay đổi
- Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố hình thành nên giá trị của nó Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luơn luơn thay đổi Do đó trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc thay thế
- Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.
- Hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế.
- Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trể quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường, một thời điểm.
Nguyên tắc cân bằng
- Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất ẹể ước tớnh mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không.
- Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như nhau.
6 Khi thẩm định giá phải xem xét tính hữu dụng của bất động sản:
- Xét về mục đích sử dụng một bất động sản có khả năng dùng để ở kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích Nhìn chung một bất động sản có thể sử dụng nhiều mục đích thì thuận lợi trong việc mua bán do đó giá trị cũng sẽ cao hơn.
- Xét về tính hiệu quả một bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sữa chữa để có thể sử dụng được
7 Nguyên tắc phân phối thu nhập:
- Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý…) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất.
- Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
- Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
- Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên đưa ra mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
11 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai:
- Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
12 Thẩm định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc thẩm định giá:
- Thẩm định giá bất động sản là thẩm định cho mục đích nhất định không thể có một gía thẩm định chung, tùy theo mục đích của việc thẩm định gía giá trị của bất động sản có thể khác nhau, và phương pháp thẩm định cũng có thể khác nhau.
V Cơ sở của thẩm định giá bất động sản:
1 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản:
Gía trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản phải đáp ứng nội dung định nghĩa giá trị thị trường theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc quốc tế.
- Giá trị thị trường bất động sản là số tiền ước tính để một bất động sản nên trao đổi vào ngày thẩm định giá giữa một người mua tự nguyện
(muốn mua) với một người bán tự nguyện (muốn bán) trong các giao dịch khách quan, trong khoảng thời gian giao dịch đủ dài sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trường và các bên hành động một cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không áp đặt
Nguyên tắc phân phối thu nhập
- Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất(đất đai, vốn, lao động, quản lý…) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất.
Nguyên tắc đóng góp
- Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
- Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
- Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên đưa ra mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc tuân thủ
- Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc cạnh tranh
- Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
- Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
12 Thẩm định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc thẩm định giá:
- Thẩm định giá bất động sản là thẩm định cho mục đích nhất định không thể có một gía thẩm định chung, tùy theo mục đích của việc thẩm định gía giá trị của bất động sản có thể khác nhau, và phương pháp thẩm định cũng có thể khác nhau.
V Cơ sở của thẩm định giá bất động sản:
1 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản:
Gía trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản phải đáp ứng nội dung định nghĩa giá trị thị trường theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc quốc tế.
- Giá trị thị trường bất động sản là số tiền ước tính để một bất động sản nên trao đổi vào ngày thẩm định giá giữa một người mua tự nguyện
(muốn mua) với một người bán tự nguyện (muốn bán) trong các giao dịch khách quan, trong khoảng thời gian giao dịch đủ dài sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trường và các bên hành động một cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không áp đặt
- Khái niệm giá trị thị trường được gắn với những nhận thức và động thái của các bên tham gia thị trường Nó thừa nhận các yếu tố khác nhau có thể ảnh hưởng đến những giao dịch trên thị trường và phân biệt những yếu tố này với những bản chất khác hay thị trường ảnh hưởng đến giá trị.
- Thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với xác định việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của bất động sản, đó là yếu tố quan trọng để quyết định giá trị của bất động sản.
2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản:
- Bên cạnh khả năng có thể được mua và bán của các bên tham gia thị trường (mở) giá trị của tài sản trong đó có bất động sản có thể bắt nguồn từ tính hữu ích kinh tế hay chức năng gắn liền với nó, hay phản ánh sự bất thường hay không đúng cách của điều kiện thị trường Giá trị hình thành trong các trường hợp này là giá trị phi thị trường (giá trị khác giá trị thị trường)
- Một số giá trị phi thị trường liên quan đến thẩm định giá bất động sản:
+ Giá trị đặc biệt: Một thuật ngữ liên quan đến yếu tố khác thường của giá trị, vượt trên giá trị thị trường Giá trị đặc biệt có thể nảy sinh từ tính chất vật lý, chức năng hay kinh tế của một tài sản kết hợp với một hay một số tài sản khác như một tài sản liên kết Việc tăng thêm của giá trị chỉ phát sinh cho người chủ hay người sử dụng nào đó hơn là cho thị trường, vì giá trị đặc biệt chỉ thích hợp cho một người mua với một lợi ích riêng biệt, ví dụ một người mua một bất động sản ngay tại bất động sản đang sử dụng
+ Giá trị bán tháo hay buộc bán: Là tổng số tiền hợp lý thu về từ việc bán tài sản trong một thời gian quá ngắn không đáp đủ thời gian yêu cầu của giá trị thị trường Trường hợp này thể hiện tình trạng người bán không sẵn sàng và người mua biết rõ sự bất lợi của người bán.
+ Giá trị tính thuế: Là giá trị dựa trên các quy định của nhà nước liên quan đến việc tính thuế của các tài sản Mặc dù giá trị tính thuế về nguyên tắc có thể dựa trên giá trị thị trường nhưng thông thường không phải là gía trị thị trường vào thời điểm tính thuế.
+ Giá trị bảo hiểm: Gía trị được định nghĩa trong chính sách hay hợp đồng bảo hiểm.
+ Giá trị thế chấp cho vay: Gía trị của tài sản được thẩm định viên về giá xác định sau khi thực hiện đánh giá một cách thận trọng về khả năng thị trường tương lai của tài sản bằng cách đưa vào những khía cạnh có thể chứng minh đựơc của tài sản trong dài hạn ở điều kiện thị trường bình thường hay thị trường khu vực, so với việc sử dụng hiện tại cùng với những thay đổi thích hợp với việc sử dụng của tài sản Những suy đóan có thể đưa vào đánh giá của tài sản thế chấp để cho vay.
- Căn cứ vào mục đích và đặc điểm tài sản thẩm định giá, người thẩm định sẽ chọn giá trị thẩm định giá phù hợp.
3 Các căn cứ để ước tính giá trị bất động sản:
- Chi phí là số tiền bỏ ra để tạo lập và đưa vào sử dụng một bất động sản Nó có thể là giá mua bất động sản, hoặc là số tiền bỏ ra để mua đất, xây dựng các công trình trên đất và đưa nó vào sử dụng.
- Trong một số điều kiện chi phí có thể là một phương cách tiện lợi để đo lường giá trị Tuy nhiên cần phải xem xét cẩn thận trước khi chấp nhận chi phí như là thước đo của giá trị Chi phí và giá trị là một và duy nhất giống nhau chỉ khi nào các công trình tiêu biểu sử dụng cao nhất và tốt nhất, và chí phí đó phải là chi phí hợp lý, bởi vì trong thực tế có những chi phí không tạo nên giá trị của công trình chẳng hạn chi phí hao tốn do thời gian thi công kéo dài không cần thiết, hoặc do sai sót trong thiết kế hay thi công do chi phí tăng lên.
- Chi phí luôn gắn với đặc điểm cụ thể của bất động sản như: Kết cấu và công trình, quy mô diện tích, trang thiết bị, công trình phụ …
- Chi phí nói trên là chi phí hình thành của người bán.
- Bên cạnh đó nhà thẩm định giá còn cần phải chú ý chi phí sử dụng và chi phí người muốn sử dụng phải bỏ ra để có thể sử dụng bất động sản theo mong muốn của mình Đó là chi phí của người mua
- Sự tác động nghịch chiều của hai chi phí này tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường.
Giá trị thị trường
Gía trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản phải đáp ứng nội dung định nghĩa giá trị thị trường theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc quốc tế.
- Giá trị thị trường bất động sản là số tiền ước tính để một bất động sản nên trao đổi vào ngày thẩm định giá giữa một người mua tự nguyện
(muốn mua) với một người bán tự nguyện (muốn bán) trong các giao dịch khách quan, trong khoảng thời gian giao dịch đủ dài sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trường và các bên hành động một cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không áp đặt
- Khái niệm giá trị thị trường được gắn với những nhận thức và động thái của các bên tham gia thị trường Nó thừa nhận các yếu tố khác nhau có thể ảnh hưởng đến những giao dịch trên thị trường và phân biệt những yếu tố này với những bản chất khác hay thị trường ảnh hưởng đến giá trị.
- Thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với xác định việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của bất động sản, đó là yếu tố quan trọng để quyết định giá trị của bất động sản.
Giá trị phi thị trường
- Bên cạnh khả năng có thể được mua và bán của các bên tham gia thị trường (mở) giá trị của tài sản trong đó có bất động sản có thể bắt nguồn từ tính hữu ích kinh tế hay chức năng gắn liền với nó, hay phản ánh sự bất thường hay không đúng cách của điều kiện thị trường Giá trị hình thành trong các trường hợp này là giá trị phi thị trường (giá trị khác giá trị thị trường)
- Một số giá trị phi thị trường liên quan đến thẩm định giá bất động sản:
+ Giá trị đặc biệt: Một thuật ngữ liên quan đến yếu tố khác thường của giá trị, vượt trên giá trị thị trường Giá trị đặc biệt có thể nảy sinh từ tính chất vật lý, chức năng hay kinh tế của một tài sản kết hợp với một hay một số tài sản khác như một tài sản liên kết Việc tăng thêm của giá trị chỉ phát sinh cho người chủ hay người sử dụng nào đó hơn là cho thị trường, vì giá trị đặc biệt chỉ thích hợp cho một người mua với một lợi ích riêng biệt, ví dụ một người mua một bất động sản ngay tại bất động sản đang sử dụng
+ Giá trị bán tháo hay buộc bán: Là tổng số tiền hợp lý thu về từ việc bán tài sản trong một thời gian quá ngắn không đáp đủ thời gian yêu cầu của giá trị thị trường Trường hợp này thể hiện tình trạng người bán không sẵn sàng và người mua biết rõ sự bất lợi của người bán.
+ Giá trị tính thuế: Là giá trị dựa trên các quy định của nhà nước liên quan đến việc tính thuế của các tài sản Mặc dù giá trị tính thuế về nguyên tắc có thể dựa trên giá trị thị trường nhưng thông thường không phải là gía trị thị trường vào thời điểm tính thuế.
+ Giá trị bảo hiểm: Gía trị được định nghĩa trong chính sách hay hợp đồng bảo hiểm.
+ Giá trị thế chấp cho vay: Gía trị của tài sản được thẩm định viên về giá xác định sau khi thực hiện đánh giá một cách thận trọng về khả năng thị trường tương lai của tài sản bằng cách đưa vào những khía cạnh có thể chứng minh đựơc của tài sản trong dài hạn ở điều kiện thị trường bình thường hay thị trường khu vực, so với việc sử dụng hiện tại cùng với những thay đổi thích hợp với việc sử dụng của tài sản Những suy đóan có thể đưa vào đánh giá của tài sản thế chấp để cho vay.
- Căn cứ vào mục đích và đặc điểm tài sản thẩm định giá, người thẩm định sẽ chọn giá trị thẩm định giá phù hợp.
Các căn cứ để ước tính giá trị bất động sản
- Chi phí là số tiền bỏ ra để tạo lập và đưa vào sử dụng một bất động sản Nó có thể là giá mua bất động sản, hoặc là số tiền bỏ ra để mua đất, xây dựng các công trình trên đất và đưa nó vào sử dụng.
- Trong một số điều kiện chi phí có thể là một phương cách tiện lợi để đo lường giá trị Tuy nhiên cần phải xem xét cẩn thận trước khi chấp nhận chi phí như là thước đo của giá trị Chi phí và giá trị là một và duy nhất giống nhau chỉ khi nào các công trình tiêu biểu sử dụng cao nhất và tốt nhất, và chí phí đó phải là chi phí hợp lý, bởi vì trong thực tế có những chi phí không tạo nên giá trị của công trình chẳng hạn chi phí hao tốn do thời gian thi công kéo dài không cần thiết, hoặc do sai sót trong thiết kế hay thi công do chi phí tăng lên.
- Chi phí luôn gắn với đặc điểm cụ thể của bất động sản như: Kết cấu và công trình, quy mô diện tích, trang thiết bị, công trình phụ …
- Chi phí nói trên là chi phí hình thành của người bán.
- Bên cạnh đó nhà thẩm định giá còn cần phải chú ý chi phí sử dụng và chi phí người muốn sử dụng phải bỏ ra để có thể sử dụng bất động sản theo mong muốn của mình Đó là chi phí của người mua
- Sự tác động nghịch chiều của hai chi phí này tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường.
- Thu nhập đặc biệt có ý nghĩa đối với những bất động sản được tạo lập nhằm mục đích kinh doanh, là một chỉ số quan trọng của giá trị Trong thẩm định gía bất động sản cần chú ý đến các lọai thu nhập sau: Tiền cho thuê, lợi nhuận do khai thác bất động sản.
3.3 Gía mua bán các bất động sản tương tự trên thị trường:
- Gía mua bán các bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá là một căn cứ quan trọng để ước tính giá trị của một bất động sản.
- Tuy nhiên trước khi thừa nhận giá mua bán một bất động sản như là chứng cứ thật sự của gía thị trường, nhà thẩm định cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng các điểm sau:
+ Mối liên hệ giữa các bên trong giao dịch, nó có tầm quan trọng trong việc xác định giá bán có phải đúng với chứng cứ thị trường hay không Chỉ có khi người mua và người bán thực hiện theo một mục đích hợp lý và trên cơ sở khách quan thì mới được coi là chứng cứ thị trường.
+ Các điều khỏan bán và điều kiện thị trường sẽ dẫn đến giá bán khác nhau Trong việc coi giá cả bất động sản như chứng cứ của giá trị cũng phải chú ý xác định cẩn thận liệu thị trường có là bình thường hay không Thị trường bình thừơng có nghĩa là cung cầu của thị trường cân bằng, và khi sự trả giá không phản ánh một giá tăng cao do sự khan hiếm của cung, hoặc không là một giá thấp do cung quá mức Đồng thời giao dịch đó là chính muồi, có thông tin tốt và không có bất kỳ sự cưỡng ép nào Khi đó giá của bất động sản giao dịch mới được coi là chứng cứ của giá trị thị trường.
Các yếu tố tác động đến giá bất động sản
4.1 Các yếu tố bên ngòai:
Bao gồm các yếu tố về tình hình phát triển kinh tế, thu nhập dân cư tại địa phương, cung cầu bất động sản, chủ trương chính sách của nhà nước, quy họach đô thị hóa, đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước, môi trường…
- Tình hình phát triển dân số, thu nhập dân cư Gía bất động sản biến động tỷ lệ thuận với tình hình phát triển kinh tế và thu nhập dân cư địa phương.
- Cung cầu bất động sản: Gía bất động sản tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung Vì vậy khi thẩm định giá cần xem xét phân tích kỷ tình hình cung cầu lọai hình bất động sản cụ thể Đặc biệt là đánh giá động thái của các lực lượng tham gia thị trường có liên quan.
- Chủ trương chính sách của nhà nước tác động rất lớn đến giá bất động sản do ảnh hưởng đến cung cầu bất động sản.
- Quy họach sử dụng đất tại khu vục bất động sản tọa lạc tác động rất lớn đến giá bất động sản Một bất động sản phù hợp quy họach sẽ có giá cao hơn là phù hợp.
- Tình hình đô thị hóa tại khu vực bất động sản tọa lạc cũng tác động rất lớn đến giá bất động sản Bất động sản nằm trong khu vực đô thị hóa nhanh sẽ có xu hướng tăng giá cao.
4.2 Các yếu tố gắn liền với đặc điểm của bất động sản:
- Kích thước lô đất: Phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của bất động sản Nếu không phù hợp thì nó sẽ làm giảm gía thị trường của bất động sản.
- Hình dáng lô đất: Lô đất có hình dáng méo mó và tốp hậu thì có giá trị kém hơn lô đất có hình dánh vuông vức.
- Quy mô lô đất: Đây cũng là điều hết sức chú ý trong thẩm định giá đối với đất ở hoặc đất chuyên dùng Bởi vì những lọai đất này cách tính diện tích hàng ngàn m 2 không đơn giản như cách tính một lô đất có diện tích 60 – 100m 2 Việc xác định gía trị lô đất có quy mô lớn về diện tích không đơn giản là lấy giá trị lô đất ở vị trí tương tự đã được xác định nhân cho diện tích đất cần thẩm định mà còn phải xem xét tính hữu dụng của lô đất, hình dáng lô đất, hệ số sử dụng đất theo quy định về xây dựng của chính quyền địa phương.
+ Để xem xét điều này trước nhất phải xem xét đến đặc điểm vị trí lô đất: Nếu như lô đất nằm ở trung tâm đô thị có khả năng được dùng vào việc xây dựng cửa hàng, khách sạn, thương mại… thì giá trị rất cao do vậy quy mô diện tích lớn lại thuận lợi hơn và hiệu quả hơn so với các lô đất có quy mô diện tích nhỏ hơn 100m 2 nên giá đất của lô đất có diện tích lớn bằng hoặc thậm chí cao hơn so với đơn giá đất của lô đất có diện tích
+ Nhưng nếu lô đất không nằm ở trung tâm đô thị, có khả năng dùng vào việc xây dựng nhà ở hoặc nhà xưởng sản xuất tùy theo quy họach cụ thể của chính quyền địa phương.
- Bề rộng mặt tiền, chiều sâu của lô đất:
Nếu lô đất có bề rộng mặt tiền lớn thì có giá trị hơn là hẹp, đặc biệt là tại các đường phố ở trung tâm đô thị hoặc khu thương mại.
- Khi xem xét đến địa điểm là xem xét khả năng tiếp cận bất động sản, môi trường chung quanh ra làm sao, địa thế lô đất ra làm sao.
- Khả năng tiếp cận là tài sản ở gần với các phương tịên thuận lợi như trường học, chợ, địa điểm làm việc và vui chơi giải trí và các phương tiện giao thông công cộng khác.
- Môi trường xung quanh đóng góp với giá trị bất động sản là các đặc trưng vật chất và kinh tế - xã hội, như các nhà láng giềng, dòng giao thông, các công viên và khu vườn, sử dụng đất gần cạnh.
- Địa thế lô đất có ý nghĩa quan trọng đối với người phương đông, những lô đất tốt sẽ có giá trị hơn, lô đất có địa thế xấu sẽ có giá kém hơn. 4.2.3 Tình trạng pháp lý của bất động sản:
- Cần xem xét mức độ hòan chỉnh về pháp lý của bất động sản, mức độ hòan chỉnh càng cao thì giá trị càng lớn Để có thể xem xét đánh giá đúng ảnh hưởng của tình trạng pháp lý đối với giá trị của bất động sản cần nắm vững các quy định của nhà nước về nhà và đất, đặc biệt là các quy định về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất Các nội dung cần xem xét là:
Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phuơng pháp chi phí
- Phương pháp chi phí dùng cho thẩm định giá bất động sản được dựa trên cơ sở là người mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả giá tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có ích tương tự
2.1 Các trường hợp áp dụng:
- Phương pháp này thường được sử dụng để đánh giá các bất động sản đã qua sử dụng, chuyên dùng, bất động mà các tài sản so sánh tuy đồng dạng nhưng có nhiều yếu tố khác nhau, hoặc thẩm định giá nhằm phục vụ công việc bảo hiểm, thẩm định giá tài sản kiểm tra đấu thầu.
- Phương pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế, theo nguyên tắc này giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế.
2.3 Các bước tiếp cận của phương pháp chi phí:
- Ước tính giá trị của lô đất cần thẩm định giá, coi như lô đất đó là đất trống Giả sử sự sử dụng hiện tại là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên lô đất.
- Để ước tính chính xác số chi phí đó, nhà thẩm định phải hiểu biết về thiết kế xây dựng về các nguyên vật liệu được sử dụng, nhằm đạt được việc ước tính chi phí xây dựng ở một mức độ thích hợp.
- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân Sự giảm giá đó được chia làm 3 loại: Giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài.
- Cuối cùng ta tính được giá trị của bất động sản cần thẩm định giá:
Giá trị thị trường của tài sản = Giá trị thị trường của lô đất +
Chi phí hiện tại để xây dựng công trình trên đất
Chi phí hiện tại của xây dựng = Tổng giá trị của những xây dựng mới - Khấu hao tích tụ đối với những xây dựng hiện có
2.3.2 Các phương pháp xác định giá đất coi như đất trống:
Trên thế giới ngừơi ta thường sử dụng các phương pháp cơ bản sau để xác định giá đất:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp này căn cứ vào chứng cứ thị trường để xác định giá đất Phương pháp này yêu cầu tìm kiếm thông tin về giá bán các lô đất trống tương tự và nằm gần cận với lô đất cần định giá Sau đó so sánh các yếu tố tốt hơn và xấu hơn giữa lô đất cần định giá với các lô đất đối chiếu, từ đó thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá đất của lô đất cần thẩm định.
- Phương pháp chiếc trừ: Đây cũng là phương pháp so sánh giá bán nhưng là so sánh gián tiếp Phương pháp này yêu cầu tìm kiếm thông tin về giá bán các bất động sản gần cận lô đất cần thẩm định Tiến hành ước tính giá trị còn lại của các công trình xây dựng trên đất, sau đó trừ vào tổng giá trị của bất động sản, phần còn lại là giá trị đất Sau đó so sánh và điều chỉnh để tìm ra giá trị đất của lô đất cần thẩm định.
- Phương pháp phân chia: Cũng là phương pháp so sánh gián tiếp căn cứ vào tỷ lệ giữa giá trị đất và công trình trên đất hay công trình liên quan khác, từ đó xác định giá đất trong tổng giá giao dịch thi trường của bất động sản Theo phương pháp này cần tìm kiếm thông tin về giá bán các bất động sản có tính đồng nhất cao, gần cận với lô đất cần thẩm định, thực hiện các tính tóan để xác lập mối quan hệ tỷ lệ giữa giá trị tài sản trên đất với tổng giá thị trường của bất động sản, từ đó xác lập giá đất.
- Phương pháp giá trị còn lại: Theo phương pháp này giá trị thị trường của lô đất cần thẩm định gía là phần còn lại sau khi lấy tổng giá trị phát triển ước tính trừ đi chi phí tạo ra sự phát triển đó kể cả thuế và lợi nhuận cho nhà đầu tư Theo phương pháp này trước hết phải ước tính doanh thu phát triển, đó là số tiền thu được do khai thác đất sau khi đã đầu tư thêm vào đất Sau đó trừ đi chi phí tạo ra sự phát triển đó( chính là số tiền đầu tư thêm vào đất), trừ tiếp cho thuế, lợi nhuận cho nhà đầu tư Số dư còn lại của lô đất Phương pháp này thích hợp để xác định giá thị trừơng đất đối với đất có khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Gía đất = Thu nhập thuần do đất mang lại hàng năm/Lãi suất vốn hóa. 2.4 Cách xác định chi phí:
Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình thay thế giống hệt với công trình đang thẩm định giá, bao gồm những điểm lỗi thời của công trình mục tiêu đó.
- Chi phí xây dựng tái tạo là bản sao chính xác của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, cách trang trí và chất lượng tay nghề, kể cả thừa hưởng những sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của nó.
- Xét về mặt lý luận được coi là phương pháp cho giá trị chính xác hơn, nhưng là phương pháp không thực hiện đối với các công trình lỗi thời cũ kỹ, bởi vì nó bao gồm cả chi phí tái tạo lại những cái không hịêu quả và đã lỗi thời không thể dùng được nữa.
Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được thẩm định giá nhưng có lọai bỏ các bộ phận có chức năng lỗi thời.
- Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính tóan thấp hơn phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không cần thiết, và tính tóan trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành.
- Do đó nó được xem là phương pháp có tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp chi phí tái tạo.
Phương pháp vốn hóa thu nhập
- Bất động sản tạo ra thu nhập là một dạng tài sản đầu tư, và xét theo quan điểm của nhà đầu tư thì khả năng sinh lợi là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản Một nhà đầu tư vào một bất động sản mang lại thu nhập bỏ ra số tiền ngày hôm nay hy vọng sẽ nhận được một số tiền lớn hơn trong tương lai Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản bao gồm các cách thức, kỹ thuật và phép tính tóan mà nhà thẩm định giá sử dụng để phân tích khả năng sinh lời của tài sản, ước tính thu nhập tạo ra bởi bất động sản và chuyển đổi các thu nhập này thành một chỉ dẫn của giá trị hiện tại của tài sản.
- Cơ sở lý lụân của phương pháp này là giá trị thị trường của một bất động sản có thể đo bằng giá trị hiện tại của tất cả các khỏan lợi nhuận trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác bất động sản đó.
3.3 Các nguyên tắc áp dụng:
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Giá trị thị trường của bất động sản luôn luôn được quyết định trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, tức là mang lại hiệu quả kinh tế tài chính( thu nhập) cao nhất trong điều kiện vật chất và pháp luật cho phép Do vậy thu nhập của một bất động sản phải được xác định trên cơ sở giả định bất động sản được sử dụng cao nhất và tốt nhất vào thời điểm thẩm định giá.
- Nguyên tắc cung cầu: Nguyên tắc cung cầu và khái niệm cạnh tranh gắn liền với nó luôn được sử dụng để dự đóan thu nhập tương lai cũng như dự đóan tỷ lệ hòan vốn trong phương pháp vốn hóa thu nhập Cả thu nhập và tỷ lệ hòan vốn phải được xác định trên thị trường và dựa vào dữ liệu thị trường Thu nhập của một bất động sản luôn bị tác động của các bất động sản cạnh tranh.
Nếu nhu cầu một lọai hình bất động sản đầu tư vào nó vượt qua cung, áp lực cạnh tranh giảm, chổ trống có khả năng giảm, tiền cho thuê của người chủ sở hữu hoặc người khai thác bất động sản có thể gia tăng từ đó thu nhập tăng Còn ngược lại nếu cung vượt quá cầu, áp lực cạnh tranh sẽ tăng lên, chổ trống sẽ tăng lên làm giảm tiền cho thuê của chủ sở hữu hoặc người khai thác bất động sản dẫn đến thu nhập giảm Do vậy thẩm định viên cần phải đánh giá được tình hình cung cầu, cạnh tranh trên thị trường và xu thế của nó để có thể ước đóan chính xác thu nhập tương lai mang lại từ bất động sản
- Nguyên tắc dự đóan lợi ích tương lai: Là nền tảng cơ bản của phương pháp vốn hóa thu nhập Gía trị của bất động sản mang lại thu nhập luôn luôn phụ thuộc vào thu nhập tương lai mang lại từ việc khai thác kinh doanh bất động sản Để cung cấp những chỉ dẫn giá trị, thẩm định viên giá phải xem xét cẩn thận và dự đóan về những thay đổi trong mức thu nhập của bất động sản định giá căn cứ vào tình hình và xu thế của thị trường Đồng thời tỷ suất chiếc khấu và tỷ suất vốn hóa phải được thu nhập và rút ra từ nghiên cứu thị trường để có thể dự đóan sát giá của tài sản.
- Có thể dùng phương pháp vốn hóa thu nhập để thẩm định bất cứ bất động sản nào tạo ra thu nhập, thông thường phương pháp vốn hóa thu nhập có thể được sử dụng để thẩm định giá các bất động sản sau: Đất nông nghiệp, đất khu công nghiệp, cửa hàng, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê Khi có nhiều hơn một phương pháp thẩm định giá để phát triển một quan điểm giá trị của bất động sản tạo ra thu nhập thì cần chỉ dẫn giá trị được xác định bởi phương pháp vốn hóa thu nhập có tỷ trọng cao hơn so với các phương pháp khác trong việc chỉ dẫn hình thành giá trị cuối cùng của tài sản( ngọai trừ trường hợp đã có chứng cứ xác thực giá bán thị trường của các tài sản tương tự).
- Kỹ thuật vốn hóa thu nhập không phải luôn luôn dựa vào các thương vụ bán có thể so sánh, nhưng một số dữ liệu thích hợp của chứng cứ thị trường thì rất cần thiết.
- Dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn Phương pháp này là một lọai kỹ thuật vốn hóa dựa trên cơ sở việc sử dụng tỷ suất vốn hóa, hoặc bội số/ Hệ số vốn hóa rút ra từ thị trường, trong đó chỉ quan tâm đến thu nhập của năm đầu tiên với giả định:
+ Thu nhập ổn định, thời gian họat động của bất động sản là vĩnh viễn.
+ Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định.
- Qúa trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hóa và có thể được thể hiện như sau:
Gía trị vốn = Thu nhập ròng/ Tỷ suất vốn hóa.
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp được sử dụng rộng rãi khi bất động sản họat động trên nền tảng ổn định và có nhiều tài sản so sánh với mức độ rủi ro, thu nhập, chi phí, vị trí, đặc diểm tài sản cũng như kỳ vọng tương lai tương tự.
3.5.2 Cách tiếp cận của phương pháp vốn hóa trực tiếp: a Tính thu nhập ròng:
- Ước tính doanh thu thực hịên( tổng doanh thu thực hịên) hàng năm của bất động sản có tính đến các yếu tố tác động đến thu nhập Trong thu nhập này phải lọai trừ thuế tiêu thụ.
- Ước tính tất cả các chi phí liên quan đến việc điều hành và họat động của bất động sản hàng năm bao gồm các lọai chi phí cố định, chi phí biến đổi, chi phí sữa chữa và thay thế định kỳ.
- Ước tính thu nhập ròng ( thu nhập họat động thuần) hàng năm của bất động sản, đó là hiệu số giữa tổng thu nhập thực hiện và chi phí họat động. b Tính tỷ suất vốn hóa: Có nhiều cách tính tỷ suất vốn hóa tùy lọai tỷ suất vốn hóa cụ thể.
3.6 Kỹ thuật dòng tiền chiếc khấu:
- Cách tiếp cận của kỹ thuật dòng tiền chiếc khấu bao gồm việc chiếc khấu tất cả các khỏan thu chi tương ứng có tính đến các yếu tố như lạm phát, thuế và những thay đổi về thu và chi.
Phương pháp lợi nhuận
- Phương pháp lợi nhuận của thẩm định giá được sử dụng cho các tài sản đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu bóng và những tài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương tự sẽ gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản.
- Cách tiếp cận của phương pháp này ước tính tổng doanh thu, trừ đi những chi phí liên quan đến việc tạo ra doanh thu đó, trừ tiếp khỏan lãi trên vốn mà người sử dụng bất động sản nhận được từ vốn của họ, và một số tiền thưởng công cho nhà kinh doanh vì rủi ro và sự tháo vác của người đó.
4.3 Những hạn chế của phương pháp:
- Chỉ áp dụng được đối với những tài sản tạo ra lợi nhuận.
- Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thật của tài sản Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của việc làm việc chăm chỉ quá mức của người vận hành tài sản đó.
- Muốn làm tốt theo phương pháp này nhà thẩm định giá phải có kiến thức tốt về lọai hình kinh doanh mà tài sản sử dụng.
Quy trình thẩm định giá bất động sản 1 Xác định vấn đề
Kế hoạch thẩm định giá
- Xác định ngày khảo sát thực tế bất động sản.
- Nhận biết các tài liệu cần thu thập và nơi thu thập tài liệu liên quan đến thị trường, đến các bất động sản có thể so sánh: Dữ liệu tại đơn vị, các đơn vị môi giới, giao dịch bất động sản, phòng quản lý đô thị…
- Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu, chú ý việc phân công nhóm.
- Lên chương trình thời biểu công tác phù hợp với thời gian phải hòan thành việc thẩm định giá.
- Vạch đề cương báo cáo đánh giá, hình thức trình bày đúng.
Thu thập tài liệu
- Thu thập thông tin về giao dịch bất động sản trong khu vực có tài sản đang thẩm định giá thông qua ngân hàng dữ lịêu của đơn vị hoặc thông qua các đơn vị môi giới bất động sản, các cơ quan lưu trữ thông tin về giao dịch bất động sản, báo chí, internet…
- Khảo sát địa điểm nơi bất động sản tọa lạc, chú ý đến yếu tố giao thông, tình hình cung ứng điện nước, môi trường sống.
- Khảo sát thực tế bất động sản cần thẩm định giá và các bất động sản có thể so sánh.
- Thu thập thông tin về tình hình thuê mướn bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trong khu vực( nếu như vị trí căn nhà có thể cho thuê mướn kinh doanh).
- Liên hệ với ủy ban nhân dân quận, phường để nắm quy họach, tình hình an ninh trật tự, cũng như đặc điểm dân cư tại khu cực có bất động sản thẩm định giá.
Vận dụng và phân tích
- Phân tích việc sử dụng cao nhất, tốt nhất: Để ở, kinh doanh hoặc kết hợp cả hai.
- Phân tích địa điểm, xu thế phát triển và tác động đến giá trị bất động sản.
- Phân tích giao dịch thị trường tại khu vực này, nhu cầu và tình hình cung ứng, sự cạnh tranh trên thị trường gắn liền với đặc điểm bất động sản cần thẩm định giá, đặc biệt là động thái của các lực lượng tham gia thị trường có thể tác động đến gía trị của bất động sản cần thẩm định giá.
- Phân tích đặc điểm bất động sản cần thẩm định giá: Diện tích đất, diện tích sàn xây dựng, kết cấu xây dựng, trang trí nội thất, hình dáng lô đất, sự hài hòa với các bất động sản bên cạnh pháp lý, thu nhập, chi phí, các mặt hạn chế trong việc sử dụng hoặc sản xuất kinh doanh.
- Xác định các bất động sản có thể đối chiếu với tài sản cần thẩm định giá thông qua việc phân tích, đánh giá đặc điểm của các bất động sản so sánh Kiểm tra đánh giá xem giá giao dịch thành của các bất động sản đó có phải là chứng cứ thị trường không căn cứ vào định nghĩa giá trị thị trường bất đông sản.
- So sánh đối chiếu bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản có thể so sánh được: Đặc điểm vật chất, sự hữu dụng, thu nhập, chi phí, khả năng sinh lời, xác lập các tỷ suất vốn hóa, tỷ suất sinh lợi có thể áp dụng…
+ Nếu là dạng nhà ở thông thừơng thì sử dụng phương pháp so sánh giá bán trong trường hợp các tài sản có tính đồng nhất cao với tài sản cần thẩm định giá Nếu trường hợp các tài sản có nhiều yếu tố khác biệt, đặc biệt là về diện tích đất, tổng diện tích sàn xây dựng thì sử phương pháp chi phí.
+ Nếu là trường hợp có thể cho thuê kinh doanh thì có thể sử dụng phương pháp so sánh giá bán, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hóa thu nhập để kiểm tra đối chiếu.
Chuẩn bị hoàn chỉnh báo cáo
- Là bước cuối cùng để hoàn thành báo cáo thẩm định giá Mục đích là truyền đạt kết quả và các kết luận của báo cáo và có sức thuyết phục đối với người sử dụng thông tin Kết quả thẩm định là được truyền tải qua văn bản, được trình bày rõ ràng, chính xác, xắp xếp đầy đủ các giả thiết các kết luận đầy đủ của nhà thẩm định giá đưa ra.
Báo cáo thẩm định giá
- Là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá, là cao điểm của những nỗ lực và kỹ năng của nhà thẩm định.
- Nội dung báo cáo phụ thuộc vào mục đích bản chất của công việc, giá trị biểu hiện chỉ là sự ước tính xuất phát từ sự phân tích các dữ liệu thị trường và ứng dụng của phương pháp Kết quả được trình bày trong bản báo cáo đã nêu ra như sau:
+ Mục tiêu của việc thẩm định giá.
+ Mô tả chính xác bất động sản được đánh giá.
+ Thời hạn ước tính giá trị.
+ Số liệu minh họa và phân tích.
CHƯƠNG II: GIỚI THIỆU ĐƠN VỊ THỰC TẬP
I Gíơi thiệu đơn vị thực tập – công ty TNHH C.I.C.A
CHƯƠNG 1 Quá trình hình thành và phát triển công ty TNHH C.I.C.A:
- Công ty TNHH tư vấn - đầu tư - xây dựng - kiến trúc C.I.C.A tiền thân là một Văn Phòng Tư Vấn Đầu Tư nước ngoài, tư vấn đầu tư xây dựng kiến trúc thuộc công ty tư vấn ACSA - là thành viên của Hội Kiến Trúc Sư TP.Hồ Chí Minh Đến năm 2000, Văn Phòng Tư Vấn C.I.C.A được chuyển thành công ty TNHH tư vấn - đầu tư - xây dựng - kiến trúc C.I.C.A
- Công tác nguồn nhân lực của công ty C.I.C.A luôn được quan tâm hàng đầu và hiện công ty đang có hơn 20 nhân viên, gồm các chuyên viên tư vấn về pháp luật đầu tư và xây dựng, kiến trúc sư, kỹ sư, nhân viên kỹ thuật, quản trị hành chánh - nhân sự, và kỹ thuật viên tin học.
- Công ty luôn xem trọng tính hoàn hảo toàn diện trong tư vấn, thiết kế với tính chuyên môn hóa cao, và đó cũng là phương châm hoạt động của công ty để phục vụ quý khách hàng tốt nhất và hiệu quả cao nhất.
- Để đạt tiêu chuẩn chuyên môn hóa cao, công ty đã tiếp thu nhiều hệ thống quản lý trong công tác quản lý chất lượng, tuyển dụng nhân sự,cũng như hợp tác và tổ chức phối hợp với các hiệp hội và các nhà tư vấn trong và ngoài nước…
Gíơi thiệu đơn vị thực tập I Gíơi thiệu đơn vị thực tập – công ty TNHH C.I.C.A 1 Quá trình hình thành và phát triển công ty TNHH C.I.C.A
Giới thiệu khái quát về công ty TNHH C.I.C.A
- Tên công ty viết bằng tiếng Việt: CÔNG TY TNHH TƯ VẤN ĐẦU TƯ
- Tên công ty viết bằng tiếng nước ngoài: C.I.C.A CONSUTANT
INVESTMENT CONTRUCTION ARCHITECTURE CO.,LTD
- Tên công ty viết tắt: C.I.C.A CO.,LTD
- Địa chỉ trụ sở chính: 24/5/14 Đường D3, Cư xá Văn Thánh, Phường 25,
- Văn phòng đại diện: 75 Đường C18, Khu K300, Phường 12, Quận Tân
- Ngành nghề kinh doanh: Dịch vụ tư vấn đầu tư Tư vấn xây dựng (trừ kinh doanh dịch vụ thiết kế công trình) Dịch vụ thương mại Tư vấn kỹ thuật Tư vấn đấu thầu Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình công nghiệp và dân dụng Giám sát kỹ thuật xây dựng thi công các công trình xây dựng Khảo sát xây dựng và khảo sát địa chất công trình, thẩm định thiết kế kỹ thuật và dự toán công trình dân dụng và công nghiệp. Thiết kế tổng mặt bằng xây dựng công trình Thiết kế kiến trúc công trình công nghiệp và dân dụng Thiết kế nội ngoại thất công trình Nhận quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch xây dựng nhà ở để chuyển quyền sử dụng đất, xây dựng nhà ở bán hoặc cho thuê. Mua bán, sản xuất vật liệu xây dựng trang trí nội thất Xây lắp điện, điện lạnh cho các công trình dân dụng và công nghiệp May công nghiệp Xây dựng dân dụng – công nghiệp Tư vấn du học San lấp mặt bằng Gia công, sản xuất, lắp đặt vì kèo thép (không hoạt động tại trụ sở) Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu dân cư Xây dựng cầu cảng, bến phà Mua bán xe ôtô.
- Vốn điều lệ: 2.000.000.000 (Hai tỷ đồng)
CHƯƠNG 2 Danh sánh hội đồng thành viên công ty TNHH C.I.C.A:
Nơi đăng ký hộ khẩu thường trú
1 Trần Văn Khoa Xã Tân Bình, H Dĩ An, T.
2 Nguyễn Thị Kim 97/2 Trần Lục, Phường 12,
3 Trần Văn Sang 197B Phạm Hữu Chí,
62/4 Trần Bình Trọng, Phường 5, Q Bình Thạnh 300.000 15,00
5 Ngô Vinh Quang 42/1/11 Bùi Thị Xuân,
24/5/14 Đường D3, CX Văn Thánh, Phường 25, Q.
- Người đại diện theo pháp luật của công ty
- Chức danh: Chủ tịch hội đồng thành viên
- Họ và Tên: NGUYỄN THỊ KIM
CHƯƠNG 3 Sơ đồ hoạt động của công ty TNHH C.I.C.A: Đầ u tư và sả n xu ất
Các khu nhà ở, công trình vui chơi giải trí.
Chứng khoán và tiền tệ.
Thiết kế, sản xuất và thi công các mặt hàng trang trí nội thất.
Tư vấn xúc tiến đầu tư nước ngoài
Tư vấn đầu tư xây dựng kiến trúc
Dịch vụ thương mại xuất nhập khẩu
Lập dự án đầu tư các công trình, tư vấn đấu thầu, quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình Giám sát kỹ thuật xây dựng, khảo sát xây dựng và khảo sát địa chất công trình Thẩm định thiết kế kỹ thuật và dự toán công trình Thiết kế tổng mặt bằng xây dựng công trình, thiết kế kiến trúc công trình dân dụng và công nghiệp, thiết kế nội-ngoại thất.
Giới thiệu và tìm nguồn tiêu thụ các sản phẩm trong nước ra thị trường nước ngoài Nhận ủy thác xuất nhập khẩu và tư vấn hỗ trợ trong đàm phán thương thảo hợp đồng xuất nhập khẩu với các đối tác nước ngoài.
Xây dựng công trình Xây lắp các công trình cơ điện và các công trình dân dụng và công nghiệp.
- Nghiên cứu thị trường, giới thiệu cơ hội đầu tư, tổ chức hội nghị hội thảo trong mậu dịch và đầu tư
- Lập dự án và hồ sơ xin phép đầu tư 100% vốn nước ngoài, liên doanh, hợp đồng hợp tác kinh doanh, BOT, BTO,
- Thực hiện các thủ tục đầu tư sau giấy phép và các dịch vụ pháp lý khác
II Gíơi thiệu cơ cấu tổ chức và nhân sự của công ty TNHH C.I.C.A:
CHƯƠNG 4 Cơ cấu tổ chức của công ty TNHH C.I.C.A:
P.Giám đốc phụ trách tư vấn đầu tư nước ngoài
Phụ trách tư vấn thiết kế xây dựng
Phòng chuyên viên tổng hợp
Phòng dịch vụ pháp lý tổng hợp
Phòng xúc tiến đầu tư
Phòng thiết kế và quy hoạch
Phòng tài chánh kế toán
Phòng nghiệp vụ XNK và xúc tiến thương mại
Chi nhánh số 1 xưởng cơ khí
Phòng quản lý các dự án đầu tư Đội thi công
Phòng đầu tư chứng khoán
Phòng hành chánh Xưởng mộc sản xuất hàng trang trí nội thất
CHƯƠNG 5 Thành phần nhân sự của công ty TNHH C.I.C.A:
Thành phần nhân sự tiêu biểu của công ty TNHH C.I.C.A
STT Họ và Tên Bộ phận Chuyên môn
1 Trần Văn Sang Quản trị - Tư vấn đầu tư
Kỹ sư xây dựng và cử nhân kinh tế
2 Nguyễn Thị Kim Quản trị - Kế toán Kế toán trưởng
3 Trần Văn Khoa Quản trị - Thiết kế, xây dựng Kỹ sư xây dựng
4 Đoàn Thanh Nhàn Quản trị - Tư vấn đầu tư Cử nhân kinh tế
5 Ngô Vinh Quang Quản trị - Thiết kế, xây dựng Kiến trúc sư
6 Lương Văn Đồng Quản trị - Tư vấn đầu tư Cử nhân kinh tế
7 Đỗ Trần Mỹ Thúy Thiết kế, xây dựng Kiến trúc sư
8 Nguyễn Bảo Toàn Thiết kế, xây dựng Kỹ sư xây dựng
9 Trần Xuân Hồng Thiết kế, xây dựng Kỹ sư xây dựng
10 Lê Văn Quang Thiết kế, xây dựng Kỹ sư xây dựng
11 Nguyễn Hồng Quang Thiết kế, xây dựng Kiến trúc sư
12 Nguyễn Đăng Thuận Thiết kế, xây dựng Kỹ sư xây dựng
13 Lê Xuân Vinh Thiết kế, xây dựng Kỹ sư xây dựng
14 Trần Thị Nhung Thiết kế, xây dựng Họa viên kiến trúc
15 Lê Minh Tân Thiết kế, xây dựng Kỹ sư xây dựng
16 Nguyễn Thị Hường Kế toán Kế toán viên
17 Trần Thị Thu Thảo Hành chánh
III Điều kiện và tình hình họat động của công ty TNHH C.I.C.A:
5.1.1 Một số quy trình thực hiện công việc của công ty TNHH C.I.C.A:
5.2 Quy trình thiết kế thi công:
K T Y Ê U C Ầ U , T IÊ U C H U Ẩ N - Đ áp ứ ng y êu c ầu K / hà ng - Đ ối c hi ếu c ác ti êu ch uẩ n hi ện h àn h - K há c ti êu c hu ẩn ph ải lý g iả i
B Ả N V Ẽ - N ội d un g th ể hi ện đ ún g qu i tr ìn h T K s ơ ph ác - K ý hi ệu , k íc h th ướ c, g hi c hú D Ự T O Á N -D ự tí nh kh ối lư ợn g, v ật li ệu , t hi ết bị c hu yê n ng àn h -D ự to án sơ b ộ cô ng tr ìn h.
H Ồ S Ơ K Ế T C Ấ U , Đ IỆ N , N Ư Ớ C , Đ H K K ,P C C C - T hố ng k ê bả n vẽ , th /k ế vậ t li ệu , th iế t b ị - Đ ối c hi ếu s ự ăn k hớ p về k /t rú c gi ữa bả n vẽ c hu yê n ng àn h và b ản v ẽ ki ến tr úc - N ội d un g th ể hi ện đ ầy đ ủ y/ c về H S ch n gà nh - K íc h th ướ c, k ý hi ệu , g hi c hú - Đ ối c hi ếu c ác t iê u ch uẩ n ch uy ên ng àn h.
K T C H U N G - Y êu c ầu kh ác h hà ng - K ết q uả kh ảo s át , ng hi ên c ứu hi ện tr ạn g - N hi ệm v ụ th iế t k ế Ý Đ Ồ H O À N T H IỆ N -Ý tư ởn g về ch ất li ệu m àu sắ c bề n go ài cô ng tr ìn h -Ý đ ồ kế t c ấu , đi ện , n ướ c, P C C C , đ iề u ho à kh ôn g kh í.
H Ồ S Ơ T H IẾ T K Ế -N ội d un g th ể hi ện đ ún g qu i tr ìn h T K s ơ bộ -K ý hi ệu b ản vẽ , k íc h th ướ c, gh i c hú
H Ồ S Ơ K IẾ N T R Ú C - T hố ng k ê, b ản v ẽ, v ật l iệ u ho àn th iệ n - N ội d un g, c ác h th ể hi ện đ ún g qu i t rì nh T K k ỹ th uậ t - K íc h th ướ c ch i t iế t, gh i c hú - Đ ối c hi ếu sự ă n kh ớp g iữ a cá c M B ,M Đ , M C - Đ ối c hi ếu s ự ăn k hớ p gi ữa B V tổ ng v à tr iể n kh ai c hi t iế t T H I E Á T K E Á SÔ B O Ä
T H I E Á T K E Á K Y Õ T H U A Ä T H Ồ S Ơ D Ự T O Á N - D ự to án c hi t iế t xâ y dự ng C B - D ự to án c hi t iế t ch uy ên ng àn h đi ện , nư ớc , Đ H K K , P C C C
5.3 Quy trình thiết kế kỹ thuật:
QUY TRÌNH THIẾT KẾ KỸ THUẬT
THIẾT KẾ SƠ PHÁC TL:1/200
- Mặt bằng; Mặt đứng ; Mặt cắt; Phối cảnh (nếu có)
THIẾT KẾ SƠ BỘ TL:1/100
-Mặt bằng; Mặt đứng; Mặt cắt; Phối cảnh (nếu có)
HỒ SƠ XIN PHÉP KHẢO
SÁT ĐỊA CHẤT ĐỊA HÌNH
THIẾT KẾ KIẾN TRÚC TL1/100-25
-Thống kê bản vẽ -Khai triển mặt bằng -Khai triển mặt đứng -Khai triển mặt cắt -Khai triển các chi tiết -Kiểm tra hiệu chỉnh bản vẽ
-Thống kê bản vẽ -Khai triển mặt bằng cấp, thoát -K.triển chi tiết hộp Gen PCCC -Khai triển chi tiết hố ga -Khai triển các chi tiết đặt biệt -Kiểm tra hiệu chỉnh bản vẽ
THIẾT KẾ KẾT CẤU TL:1/100-25
-Thống kê bản vẽ -Khai triển mặt bằng dầm sàn đà -Khai triển chi tiết cột -Khai triển mặt cắt dầm đà sàn
-Khai triển các c.t kết cấu Đ
Biệt -Kiểm tra hiệu chỉnh bản vẽ
-Khai triển mặt bằng bố trí điện
-Khai triển mặt bằng chiếu sáng
-Khai triển các chi tiết đặt biệt
-Kiểm tra hiệu chỉnh bản vẽ
THIẾT KẾ THÔNG GIÓ, ĐH KHÔNG KHÍ
-Khai triển chi tiết họp gen
-Khai triển các chi tiết đặc biệt
-Kiểm tra hiệu chỉnh bản vẽ
THÔNG QUA CHỦ ĐẦU TƯ
PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY (Nếu có)
- N/c khảo sát khu đất xây dựng
- Lập nhiệm vụ thiết kế
1.3.Quy trình lập dự án:
QUY TRÌNH LẬP DỰ ÁN KHẢ THI VÀ TRÌNH DUYỆT
Các văn bản pháp lý:
- Thuận chủ trương cơ quan chủ quản hoặc cấp có thẩm quyền
- Thuận địa điểm xây dựng,
- Đo vẽ hiện trạng địa hình
Thiết kế sơ bộ, thỏa thuận kiến trúc quy hoạch
Thông qua chủ đầu tư
Trình phê duyệt hồ sơ thiết kế sơ bộ
Lập hồ sơ xin giao thuê đất
Tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng
Thi công xây dựng công trình kiến trúc
Nghiệm thu và quyết toán, đưa công trình vào sử dụng
Trình duyệt dự án khả thi
Lập hồ sơ quy hoạch sử dụng đất TL:1/2000-TL:1/500
Lập dự án khả thi
Thiết kế kỹ thuật và lập tổng dự toán
Thẩm định thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán
Thỏa thuận môi trường và PCCC
Thông qua chủ đầu tư
Trình phê duyệt hồ sơ thiết kế quy hoạch
Lập hồ sơ đền bù giải tỏa và trình duyệt
Trình duyệt dự án khả thi
Lập dự án khả thi
Lập hồ sơ xin giao thuê đất
Lập hồ sơ đền bù giải tỏa và trình duyệt
Tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng
Thi công xây dựng hệ thống hạ tầng k.thuật
Nghiệm thu và quyết toán, đưa công trình vào sử dụng
KIẾN TRÚC DỰ ÁN CÔNG TRÌNH
CHƯƠNG 6 Những dự án – công trình công ty TNHH C.I.C.A đã thực hiện:
6.1 Dự án - công trình trong nước: (Tư vấn đầu tư – thiết kế - thi công)
CHỦ ĐẦU TƯ ĐỊA ĐIỂM QUY
1 Nhà máy Dược kỹ thuật cao
Công ty CP Dược phẩm Mebiphar
Công ty kinh doanh Nhà Sài Gòn
3 Khu tái định cư Thủ
Công ty Quản ly và phát triển nhà Q.2
Công ty kinh doanh Nhà Sài Gòn
Củ Chi Tân Quy, Củ Chi 37ha 680 tỷ
7 Khu công nghiệp Sa Đéc
Công ty Vật Tư XNK Đồng Tháp
8 Khu vui chơi giải trí, nhà ở Lan Anh
Công ty may thêu Thương mại Lan Anh
Phường An Khánh, Quận 2 4,2ha 106 tỷ
Bệnh Viện Nhân Dân Gia Định
01 Nơ Trang Long, Q BThạnh 0,64ha 27 tỷ
10 Suối Tiên mở rộng Công ty Lâm sản Suối
11 Nhà trẻ Rạng Đông Trường Mầm Non
12 Nhà thi đấu Phú Thọ,
Quận 11 Sở Thể Dục Thể Thao Trường Đua, Phú
Công ty Dược phẩm dược liệu Pharmedic
P.Đông Hưng Thuận, Quận 12 0,88ha 15 tỷ
Công ty kinh doanh Nhà Sài Gòn
16 Trạm thu mua nông sản Công ty Vật tư dịch vụ và du lịch Phú Nhuận
Sê, Gia Lai 0,94ha 7,5 tỷ
17 Khu tái định cư, Hưng
UBND Thành Phố Cần Thơ
Phường Hưng Phú, Cần Thơ 35ha 150 tỷ
Công Đoàn VP2 Chính Phủ
P.Hiệp Bình Phước, Thủ Đức 2,8ha 9 tỷ
CHỦ ĐẦU TƯ ĐỊA ĐIỂM QUY
19 Cải tạo, nâng cấp Nhà
Thành đoàn TP.Hồ Chí Minh
Tổng Công ty BCVT Việt Nam
Công ty Kinh Doanh Nhà Thành Phát Đông Thạnh, Hóc
2.2 Dự án - công trình đầu tư nước ngoài: (Tư vấn đầu tư – thiết kế - thi công)
CHỦ ĐẦU TƯ ĐỊA ĐIỂM QUY
1 Nhà máy sản xuất Bếp
3 Nhà máy nhựa Chánh Đạo
Công ty Chánh Đạo JENG DAW
4 Nhà máy SX thủy hải sản Đại Sanh
74 An Dương Vương, Q.8 0,35ha 5tr $
Sammiguel Phú Thọ Sanmiguel Huyện Củ Chi 1ha 47tr $
6 Nhà máy SX nước trái cây Bốn Mùa
7 Nhà máy chế biến gạo
Angimex Kitoku KiToKu Company Tứ giác Long
Xuyên, An Giang 0,32ha 4.5tr $
8 Nhà máy chế biến thịt hộpVikyFoods Vissan Quận Bình Thạnh 0,3ha 9,3tr $
11 Nhà máy SX cấu kiện bê tông Teng Đạt
Tung Feng Construction An Phú, Thủ Đức 0,15ha 5,1tr $
Triều An Công ty Triều An Huyện Bình
13 Nhà máy thi công các công trình điện Thái TOKO Quận 4 0,2ha 1tr $
14 Nhà máy sản xuất Bê Keng Kee Piliny Thái Hoà, Sông 2ha 3tr $
CHỦ ĐẦU TƯ ĐỊA ĐIỂM QUY
Vốn ĐT tông Tươi Company Bé
Sài gòn Sài Gòn Coop Quận 11 0,53ha 10tr $
16 Nhà nghỉ công nhân Sonadezi Đồng Nai 0,5ha 0,2tr $
17 Nhà Xưởng và Văn phòng làm việc
SAI GON Long An 1ha 0,5tr $
18 Công ty kiểm định xây dựng KirkLand
Công ty Kirkland Việt Nam Quận 1, TP.HCM 420m² 0,5tr $ 19
Công ty TNHH DAEYANG VINA PRECISION
KCN Long Thành, Đồng Nai 0.72ha 2,8tr $
IV Danh mục và cơ cấu tài sản của công ty TNHH C.I.C.A:
6.1.1.1 Danh mục thiết bị phục vụ công tác:
STT Thiết bị, mã hiệu Số lượng
Nước và năm Sản xuất
1 Plotter,HP A0, A1, màu 01 Nhật, năm 1999 Thiết kế -
2 Máy in LaserJet HP 3050 01 Nhật, năm 2005 Hành chính –
3 Máy in màu A3, A4 01 Nhật, năm 2002 Hành chính –
4 Scaner HP 01 Nhật, năm 1998 Thiết kế -
5 PC Pentium II, 200, 350 11 Nhật, năm 1999 Hành chính –
6 PC Pentium III, 350 04 Nhật, năm 2000 Tư vấn đầu tư
7 PC Pentium IV, 350 02 Nhật, năm 2001 Tư vấn đầu tư
8 Máy Photocopy 01 Nhật, năm 1997 Hành chính
9 Máy Fax 01 Nhật, năm 2000 Hành chính
10 Máy Hủy giấy Olympia 01 Nhật, năm 1997 Hành chính
11 Máy in Xerox Phaser 3110 01 Nhật, năm 2004 Tư vấn đầu tư
12 Máy in Laser màu Lexmark 01 Nhật, năm 2001 Tư vấn
6.2 Danh mục phần mềm phục vụ công tác:
STT Tên phần mềm Copy Hãng SX Bộ phận sử dụng
CHƯƠNG III: BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ
I Giới thiệu về khu vực tài sản thẩm định giá: Đặc điểm bất động sản quanh khu vực bất động sản thẩm định giá (tại đường Hồ Thị Kỷ, phường 1, quận 10, Thành Phố HỒ CHÍ MINH):
- Đường Hồ Thị Kỷ nằm ở khu trung tâm của quận 10, giáp với các đường Lý Thái Tổ, Hùng Vương, Trần Bình Trọng và gần với đường Lê Hồng Phong.
- Khu vực mua bán tập trung hoa tươi của thành phố.
- Bất động sản ở khu vực này tương đối đồng đều nhau, chủ yếu tập trung để ở nên diện tích thường không lớn (80m 2 ) trở lại, đặc thù khu vực này chiều ngang của các lô đất thường là nhỏ khỏang 3-5m, hiếm có nhà có chiều ngang mặt tiền lớn.
- Cấu trúc nhà khu vực này xây dựng kết cấu nhà ở riêng lẻ, thường có từ 1 đến 3 lầu và đa phần đã xây dựng lâu, ít xây mới.
- Tình hình giấy tờ pháp lý về bất động sản khu vực này là đầy đủ và rõ ràng.
II Báo cáo thẩm định giá:
- Địa điểm thẩm định giá: Số 81/2, Hồ Thị Kỷ, Phường 1, Quận 10, Thành Phố HỒ CHÍ MINH.
- Tài sản thẩm định: Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng.
- Mục đích thẩm định: Mua bán.
- Thời điểm thẩm định: Tháng 4/2009.
1.Cơ sở thẩm định giá:
1.1 Căn cứ thẩm định giá:
- Dựa trên cơ sở giá trị thị trường để tiến hành:
Là số tiền ước tính để một bất động sản nên trao đổi vào ngày thẩm định giá giữa một người mua tự nguyện (muốn mua) với một người bán tự nguyện (muốn bán) trong các giao dịch khách quan, trong khoảng thời gian giao dịch đủ dài sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trường và các bên hành động một cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không áp đặt.
- Pháp lệnh giá và các văn bản hướng dẫn thi hành.
1.2 Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp chi phí.
2.Pháp lý tài sản và các văn bản pháp luật:
- Bản vẽ hiện trạng nhà ngày 06/11/2007 Do UBND quận 10 cấp.
- Gíây chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở Cấp ngày 31/12/2007 do UBND quận 10.
- Căn cứ vào quyết định phê duyệt điều chỉnh quy họach chung của thành phố HỒ CHÍ MINH đến năm 2020 của thủ tướng chính phủ( Quyết định số 123/1998/QĐ-TĐG ngày 10 tháng 07 năm 1998).
- Căn cứ vào quyết định phê duyệt quy họach chung quận 10 củaUBND thành phố.
- Căn cứ theo quyết định của bộ trưởng bộ tài chính số 166/1999/QĐ- BTC ngày30/12/1999 về ban hành chế độ quản lý, sử dụng và khấu hao tài sản cố định.
- Căn cứ theo quyết định số 6982/QĐ-UB-QLĐT của UBND thành phố HỒ CHÍ MINH về việc phê duyệt lộ giới các tuyến đường tài thành phố HỒ CHÍ MINH.
- Căn cứ quy họach theo quyết định số 9011/QĐ-UBND ngày 31/12/2003 của UBND quận 10.
- Nghị định 47/2003//NĐ – CP ngày 12/5/2003 của Chính Phủ về việc sửa đổi, bổ sung Điều 6 Nghị định 176/1999/NĐ – CP ngày 21/12/1999 về lệ phí trước bạ.
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
3.Giới thiệu tài sản thẩm định giá:
- Tài sản thẩm định giá tọa lạc tại số 84/2, Hồ Thị Kỷ, phường 1, quận
10, Tp.HCM, nằm ở hẽm 84 đường Hồ Thị Kỷ, thuộc khu dân cư hiện hữu.
- Đối diện tài sản thẩm định là trường mầm non phường 1, gần trường tiểu học Hồ Thị Kỷ khỏang 30m, gần nhà văn hóa quận 10 khỏang 100m, gần nhà khách chính phủ số 1 Lý Thái Tổ, p.1 khỏang 500m, gần chợ, gần khu vực mua bán sầm uất( khu mua bán hoa tươi thành phố).
- Hẽm chính đường Hồ Thị Kỷ, hẽm thông ra đường Trần Bình Trọng, cách Hồ Thị Kỷ khỏang 15m Hẽm lộ giới 8m, hiện hữu 4,7m
- Pháp lý( ( ): Tài sản thuộc quyền sở hữu của bà Phạm Thị Thu Dung, sinh ngày 28/7/1980, số chứng minh nhân dân: 023730254 làm chủ.
- Kết cấu: Tường gạch, sàn gỗ + bêtông giả, mái tôn
- Vị trí: Lô đất nằm ở thửa số 80+81(1 phần), tờ bản đồ số 5, thuộc phường 1, quận 10, Tp.HCM Gíap nhà số 84/3 và 84/1 đường Hồ Thị Kỷ.
- Tổng diện tích: 42,2m 2 (trong đó có 18,56m 2 diện tích phạm lộ giới và 23,64m 2 không phạm lộ giới) Diện tích sử dụng: 93,4m 2 , diện tích sàn 93,4m 2
- Hình chữ nhật ở phía sau tốp hậu( bề rộng phía trước 3,21m).
- Hiện trạng sử dụng: Công trình xây dựng là nhà phố lầu.
( Phụ lục: Gíây chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và đất ở
Stt Tên tài sản Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật Diện tích
1 Nhà phố lầu cấp 3 - Cấu trúc: Nhà trệt.
- Kết cấu: Mái tole, tường gạch riêng và chung cột gạch, sàn gỗ ván, nền gạch hoa, cột bê tông cốt thép, sàn bê tông giả.
+ Nền lát gạch hoa 30 x 30(cm).
+ Tường xây gạch, trát vữa xi măng, sơn nước.
+ Cửa đi sắt kéo 2 bánh.
▪ Bếp: Kết cấu tương tự phòng khách, tường trát vữa xi măng, sơn nước.
+ Tường trát vữa xi măng, sơn nước.
+ Thiết bị vệ sinh bằng sứ
- Cầu thang dạng bậc bằng gỗ, lang can tay vịn.
- Lầu 1: Kết cấu tương tự tầng lửng.
+ Ban công: Cửa đi ra bằng sắt kính, lan can xây gạch, sắt cao khỏang 1m.
- Cầu thang lên trên làm bằng gỗ có tay vịn gỗ.
2 Gác lửng giả - Tầng lửng: diện tích
+ Có phòng ngủ, kết cấu tương tự phòng khách
- Phòng ngủ: 3 phòng ngủ, 2 phòng có máy lạnh riêng.
- Phòng ăn: 1 phòng chung nhà bếp có tủ để xoan chén.
- Nhà vệ sinh: Thiết bị vệ sinh.
- Chỗ để xe máy ở phòng khách.
- Điện: Đồng hồ điện chính, đường dẫn điện trong nhà bằng dây điện.
- Nước: Đồng hồ nước thuỷ cục.
- Điện thoại: 2 máy, phòng ngủ được gắn 1 máy và phòng khách 1 máy.
- Khu vực an ninh, dân cư ổn dịnh nằm trong khu vực quy hoạch dân cư ổn định.
- Hệ thống cấp thoát nước tốt, không ngập khi trời mưa.
▪ Đánh giá chất lượng còn lại:
Gíơi thiệu cơ cấu tổ chức và nhân sự của công ty TNHH C.I.C.A 1 Cơ cấu tổ chức của công ty TNHH C.I.C.A
CHƯƠNG 4 Cơ cấu tổ chức của công ty TNHH C.I.C.A:
P.Giám đốc phụ trách tư vấn đầu tư nước ngoài
Phụ trách tư vấn thiết kế xây dựng
Phòng chuyên viên tổng hợp
Phòng dịch vụ pháp lý tổng hợp
Phòng xúc tiến đầu tư
Phòng thiết kế và quy hoạch
Phòng tài chánh kế toán
Phòng nghiệp vụ XNK và xúc tiến thương mại
Chi nhánh số 1 xưởng cơ khí
Phòng quản lý các dự án đầu tư Đội thi công
Phòng đầu tư chứng khoán
Phòng hành chánh Xưởng mộc sản xuất hàng trang trí nội thất
CHƯƠNG 5 Thành phần nhân sự của công ty TNHH C.I.C.A:
Thành phần nhân sự tiêu biểu của công ty TNHH C.I.C.A
STT Họ và Tên Bộ phận Chuyên môn
1 Trần Văn Sang Quản trị - Tư vấn đầu tư
Kỹ sư xây dựng và cử nhân kinh tế
2 Nguyễn Thị Kim Quản trị - Kế toán Kế toán trưởng
3 Trần Văn Khoa Quản trị - Thiết kế, xây dựng Kỹ sư xây dựng
4 Đoàn Thanh Nhàn Quản trị - Tư vấn đầu tư Cử nhân kinh tế
5 Ngô Vinh Quang Quản trị - Thiết kế, xây dựng Kiến trúc sư
6 Lương Văn Đồng Quản trị - Tư vấn đầu tư Cử nhân kinh tế
7 Đỗ Trần Mỹ Thúy Thiết kế, xây dựng Kiến trúc sư
8 Nguyễn Bảo Toàn Thiết kế, xây dựng Kỹ sư xây dựng
9 Trần Xuân Hồng Thiết kế, xây dựng Kỹ sư xây dựng
10 Lê Văn Quang Thiết kế, xây dựng Kỹ sư xây dựng
11 Nguyễn Hồng Quang Thiết kế, xây dựng Kiến trúc sư
12 Nguyễn Đăng Thuận Thiết kế, xây dựng Kỹ sư xây dựng
13 Lê Xuân Vinh Thiết kế, xây dựng Kỹ sư xây dựng
14 Trần Thị Nhung Thiết kế, xây dựng Họa viên kiến trúc
15 Lê Minh Tân Thiết kế, xây dựng Kỹ sư xây dựng
16 Nguyễn Thị Hường Kế toán Kế toán viên
17 Trần Thị Thu Thảo Hành chánh
Điều kiện và tình hình họat động của công ty TNHH C.I.C.A 1 Một số quy trình thực hiện của công ty TNHH C.I.C.A
5.1.1 Một số quy trình thực hiện công việc của công ty TNHH C.I.C.A:
5.2 Quy trình thiết kế thi công:
K T Y Ê U C Ầ U , T IÊ U C H U Ẩ N - Đ áp ứ ng y êu c ầu K / hà ng - Đ ối c hi ếu c ác ti êu ch uẩ n hi ện h àn h - K há c ti êu c hu ẩn ph ải lý g iả i
B Ả N V Ẽ - N ội d un g th ể hi ện đ ún g qu i tr ìn h T K s ơ ph ác - K ý hi ệu , k íc h th ướ c, g hi c hú D Ự T O Á N -D ự tí nh kh ối lư ợn g, v ật li ệu , t hi ết bị c hu yê n ng àn h -D ự to án sơ b ộ cô ng tr ìn h.
H Ồ S Ơ K Ế T C Ấ U , Đ IỆ N , N Ư Ớ C , Đ H K K ,P C C C - T hố ng k ê bả n vẽ , th /k ế vậ t li ệu , th iế t b ị - Đ ối c hi ếu s ự ăn k hớ p về k /t rú c gi ữa bả n vẽ c hu yê n ng àn h và b ản v ẽ ki ến tr úc - N ội d un g th ể hi ện đ ầy đ ủ y/ c về H S ch n gà nh - K íc h th ướ c, k ý hi ệu , g hi c hú - Đ ối c hi ếu c ác t iê u ch uẩ n ch uy ên ng àn h.
K T C H U N G - Y êu c ầu kh ác h hà ng - K ết q uả kh ảo s át , ng hi ên c ứu hi ện tr ạn g - N hi ệm v ụ th iế t k ế Ý Đ Ồ H O À N T H IỆ N -Ý tư ởn g về ch ất li ệu m àu sắ c bề n go ài cô ng tr ìn h -Ý đ ồ kế t c ấu , đi ện , n ướ c, P C C C , đ iề u ho à kh ôn g kh í.
H Ồ S Ơ T H IẾ T K Ế -N ội d un g th ể hi ện đ ún g qu i tr ìn h T K s ơ bộ -K ý hi ệu b ản vẽ , k íc h th ướ c, gh i c hú
H Ồ S Ơ K IẾ N T R Ú C - T hố ng k ê, b ản v ẽ, v ật l iệ u ho àn th iệ n - N ội d un g, c ác h th ể hi ện đ ún g qu i t rì nh T K k ỹ th uậ t - K íc h th ướ c ch i t iế t, gh i c hú - Đ ối c hi ếu sự ă n kh ớp g iữ a cá c M B ,M Đ , M C - Đ ối c hi ếu s ự ăn k hớ p gi ữa B V tổ ng v à tr iể n kh ai c hi t iế t T H I E Á T K E Á SÔ B O Ä
T H I E Á T K E Á K Y Õ T H U A Ä T H Ồ S Ơ D Ự T O Á N - D ự to án c hi t iế t xâ y dự ng C B - D ự to án c hi t iế t ch uy ên ng àn h đi ện , nư ớc , Đ H K K , P C C C
5.3 Quy trình thiết kế kỹ thuật:
QUY TRÌNH THIẾT KẾ KỸ THUẬT
THIẾT KẾ SƠ PHÁC TL:1/200
- Mặt bằng; Mặt đứng ; Mặt cắt; Phối cảnh (nếu có)
THIẾT KẾ SƠ BỘ TL:1/100
-Mặt bằng; Mặt đứng; Mặt cắt; Phối cảnh (nếu có)
HỒ SƠ XIN PHÉP KHẢO
SÁT ĐỊA CHẤT ĐỊA HÌNH
THIẾT KẾ KIẾN TRÚC TL1/100-25
-Thống kê bản vẽ -Khai triển mặt bằng -Khai triển mặt đứng -Khai triển mặt cắt -Khai triển các chi tiết -Kiểm tra hiệu chỉnh bản vẽ
-Thống kê bản vẽ -Khai triển mặt bằng cấp, thoát -K.triển chi tiết hộp Gen PCCC -Khai triển chi tiết hố ga -Khai triển các chi tiết đặt biệt -Kiểm tra hiệu chỉnh bản vẽ
THIẾT KẾ KẾT CẤU TL:1/100-25
-Thống kê bản vẽ -Khai triển mặt bằng dầm sàn đà -Khai triển chi tiết cột -Khai triển mặt cắt dầm đà sàn
-Khai triển các c.t kết cấu Đ
Biệt -Kiểm tra hiệu chỉnh bản vẽ
-Khai triển mặt bằng bố trí điện
-Khai triển mặt bằng chiếu sáng
-Khai triển các chi tiết đặt biệt
-Kiểm tra hiệu chỉnh bản vẽ
THIẾT KẾ THÔNG GIÓ, ĐH KHÔNG KHÍ
-Khai triển chi tiết họp gen
-Khai triển các chi tiết đặc biệt
-Kiểm tra hiệu chỉnh bản vẽ
THÔNG QUA CHỦ ĐẦU TƯ
PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY (Nếu có)
- N/c khảo sát khu đất xây dựng
- Lập nhiệm vụ thiết kế
1.3.Quy trình lập dự án:
QUY TRÌNH LẬP DỰ ÁN KHẢ THI VÀ TRÌNH DUYỆT
Các văn bản pháp lý:
- Thuận chủ trương cơ quan chủ quản hoặc cấp có thẩm quyền
- Thuận địa điểm xây dựng,
- Đo vẽ hiện trạng địa hình
Thiết kế sơ bộ, thỏa thuận kiến trúc quy hoạch
Thông qua chủ đầu tư
Trình phê duyệt hồ sơ thiết kế sơ bộ
Lập hồ sơ xin giao thuê đất
Tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng
Thi công xây dựng công trình kiến trúc
Nghiệm thu và quyết toán, đưa công trình vào sử dụng
Trình duyệt dự án khả thi
Lập hồ sơ quy hoạch sử dụng đất TL:1/2000-TL:1/500
Lập dự án khả thi
Thiết kế kỹ thuật và lập tổng dự toán
Thẩm định thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán
Thỏa thuận môi trường và PCCC
Thông qua chủ đầu tư
Trình phê duyệt hồ sơ thiết kế quy hoạch
Lập hồ sơ đền bù giải tỏa và trình duyệt
Trình duyệt dự án khả thi
Lập dự án khả thi
Lập hồ sơ xin giao thuê đất
Lập hồ sơ đền bù giải tỏa và trình duyệt
Tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng
Thi công xây dựng hệ thống hạ tầng k.thuật
Nghiệm thu và quyết toán, đưa công trình vào sử dụng
KIẾN TRÚC DỰ ÁN CÔNG TRÌNH
CHƯƠNG 6 Những dự án – công trình công ty TNHH C.I.C.A đã thực hiện:
6.1 Dự án - công trình trong nước: (Tư vấn đầu tư – thiết kế - thi công)
CHỦ ĐẦU TƯ ĐỊA ĐIỂM QUY
1 Nhà máy Dược kỹ thuật cao
Công ty CP Dược phẩm Mebiphar
Công ty kinh doanh Nhà Sài Gòn
3 Khu tái định cư Thủ
Công ty Quản ly và phát triển nhà Q.2
Công ty kinh doanh Nhà Sài Gòn
Củ Chi Tân Quy, Củ Chi 37ha 680 tỷ
7 Khu công nghiệp Sa Đéc
Công ty Vật Tư XNK Đồng Tháp
8 Khu vui chơi giải trí, nhà ở Lan Anh
Công ty may thêu Thương mại Lan Anh
Phường An Khánh, Quận 2 4,2ha 106 tỷ
Bệnh Viện Nhân Dân Gia Định
01 Nơ Trang Long, Q BThạnh 0,64ha 27 tỷ
10 Suối Tiên mở rộng Công ty Lâm sản Suối
11 Nhà trẻ Rạng Đông Trường Mầm Non
12 Nhà thi đấu Phú Thọ,
Quận 11 Sở Thể Dục Thể Thao Trường Đua, Phú
Công ty Dược phẩm dược liệu Pharmedic
P.Đông Hưng Thuận, Quận 12 0,88ha 15 tỷ
Công ty kinh doanh Nhà Sài Gòn
16 Trạm thu mua nông sản Công ty Vật tư dịch vụ và du lịch Phú Nhuận
Sê, Gia Lai 0,94ha 7,5 tỷ
17 Khu tái định cư, Hưng
UBND Thành Phố Cần Thơ
Phường Hưng Phú, Cần Thơ 35ha 150 tỷ
Công Đoàn VP2 Chính Phủ
P.Hiệp Bình Phước, Thủ Đức 2,8ha 9 tỷ
CHỦ ĐẦU TƯ ĐỊA ĐIỂM QUY
19 Cải tạo, nâng cấp Nhà
Thành đoàn TP.Hồ Chí Minh
Tổng Công ty BCVT Việt Nam
Công ty Kinh Doanh Nhà Thành Phát Đông Thạnh, Hóc
2.2 Dự án - công trình đầu tư nước ngoài: (Tư vấn đầu tư – thiết kế - thi công)
CHỦ ĐẦU TƯ ĐỊA ĐIỂM QUY
1 Nhà máy sản xuất Bếp
3 Nhà máy nhựa Chánh Đạo
Công ty Chánh Đạo JENG DAW
4 Nhà máy SX thủy hải sản Đại Sanh
74 An Dương Vương, Q.8 0,35ha 5tr $
Sammiguel Phú Thọ Sanmiguel Huyện Củ Chi 1ha 47tr $
6 Nhà máy SX nước trái cây Bốn Mùa
7 Nhà máy chế biến gạo
Angimex Kitoku KiToKu Company Tứ giác Long
Xuyên, An Giang 0,32ha 4.5tr $
8 Nhà máy chế biến thịt hộpVikyFoods Vissan Quận Bình Thạnh 0,3ha 9,3tr $
11 Nhà máy SX cấu kiện bê tông Teng Đạt
Tung Feng Construction An Phú, Thủ Đức 0,15ha 5,1tr $
Triều An Công ty Triều An Huyện Bình
13 Nhà máy thi công các công trình điện Thái TOKO Quận 4 0,2ha 1tr $
14 Nhà máy sản xuất Bê Keng Kee Piliny Thái Hoà, Sông 2ha 3tr $
CHỦ ĐẦU TƯ ĐỊA ĐIỂM QUY
Vốn ĐT tông Tươi Company Bé
Sài gòn Sài Gòn Coop Quận 11 0,53ha 10tr $
16 Nhà nghỉ công nhân Sonadezi Đồng Nai 0,5ha 0,2tr $
17 Nhà Xưởng và Văn phòng làm việc
SAI GON Long An 1ha 0,5tr $
18 Công ty kiểm định xây dựng KirkLand
Công ty Kirkland Việt Nam Quận 1, TP.HCM 420m² 0,5tr $ 19
Công ty TNHH DAEYANG VINA PRECISION
KCN Long Thành, Đồng Nai 0.72ha 2,8tr $
Danh mục và cơ cấu tài sản của công ty TNHH C.I.C.A 1 Danh mục thiết bị phục vụ công tác
6.1.1.1 Danh mục thiết bị phục vụ công tác:
STT Thiết bị, mã hiệu Số lượng
Nước và năm Sản xuất
1 Plotter,HP A0, A1, màu 01 Nhật, năm 1999 Thiết kế -
2 Máy in LaserJet HP 3050 01 Nhật, năm 2005 Hành chính –
3 Máy in màu A3, A4 01 Nhật, năm 2002 Hành chính –
4 Scaner HP 01 Nhật, năm 1998 Thiết kế -
5 PC Pentium II, 200, 350 11 Nhật, năm 1999 Hành chính –
6 PC Pentium III, 350 04 Nhật, năm 2000 Tư vấn đầu tư
7 PC Pentium IV, 350 02 Nhật, năm 2001 Tư vấn đầu tư
8 Máy Photocopy 01 Nhật, năm 1997 Hành chính
9 Máy Fax 01 Nhật, năm 2000 Hành chính
10 Máy Hủy giấy Olympia 01 Nhật, năm 1997 Hành chính
11 Máy in Xerox Phaser 3110 01 Nhật, năm 2004 Tư vấn đầu tư
12 Máy in Laser màu Lexmark 01 Nhật, năm 2001 Tư vấn
6.2 Danh mục phần mềm phục vụ công tác:
STT Tên phần mềm Copy Hãng SX Bộ phận sử dụng
CHƯƠNG III: BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ
Giới thiệu về khu vực tài sản thẩm định giá
Đặc điểm bất động sản quanh khu vực bất động sản thẩm định giá (tại đường Hồ Thị Kỷ, phường 1, quận 10, Thành Phố HỒ CHÍ MINH):
- Đường Hồ Thị Kỷ nằm ở khu trung tâm của quận 10, giáp với các đường Lý Thái Tổ, Hùng Vương, Trần Bình Trọng và gần với đường Lê Hồng Phong.
- Khu vực mua bán tập trung hoa tươi của thành phố.
- Bất động sản ở khu vực này tương đối đồng đều nhau, chủ yếu tập trung để ở nên diện tích thường không lớn (80m 2 ) trở lại, đặc thù khu vực này chiều ngang của các lô đất thường là nhỏ khỏang 3-5m, hiếm có nhà có chiều ngang mặt tiền lớn.
- Cấu trúc nhà khu vực này xây dựng kết cấu nhà ở riêng lẻ, thường có từ 1 đến 3 lầu và đa phần đã xây dựng lâu, ít xây mới.
- Tình hình giấy tờ pháp lý về bất động sản khu vực này là đầy đủ và rõ ràng.
Báo cáo thẩm định giá 1 Cơ sở thẩm định giá
- Địa điểm thẩm định giá: Số 81/2, Hồ Thị Kỷ, Phường 1, Quận 10, Thành Phố HỒ CHÍ MINH.
- Tài sản thẩm định: Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng.
- Mục đích thẩm định: Mua bán.
- Thời điểm thẩm định: Tháng 4/2009.
1.Cơ sở thẩm định giá:
1.1 Căn cứ thẩm định giá:
- Dựa trên cơ sở giá trị thị trường để tiến hành:
Là số tiền ước tính để một bất động sản nên trao đổi vào ngày thẩm định giá giữa một người mua tự nguyện (muốn mua) với một người bán tự nguyện (muốn bán) trong các giao dịch khách quan, trong khoảng thời gian giao dịch đủ dài sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trường và các bên hành động một cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không áp đặt.
- Pháp lệnh giá và các văn bản hướng dẫn thi hành.
1.2 Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp chi phí.
2.Pháp lý tài sản và các văn bản pháp luật:
- Bản vẽ hiện trạng nhà ngày 06/11/2007 Do UBND quận 10 cấp.
- Gíây chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở Cấp ngày 31/12/2007 do UBND quận 10.
- Căn cứ vào quyết định phê duyệt điều chỉnh quy họach chung của thành phố HỒ CHÍ MINH đến năm 2020 của thủ tướng chính phủ( Quyết định số 123/1998/QĐ-TĐG ngày 10 tháng 07 năm 1998).
- Căn cứ vào quyết định phê duyệt quy họach chung quận 10 củaUBND thành phố.
- Căn cứ theo quyết định của bộ trưởng bộ tài chính số 166/1999/QĐ- BTC ngày30/12/1999 về ban hành chế độ quản lý, sử dụng và khấu hao tài sản cố định.
- Căn cứ theo quyết định số 6982/QĐ-UB-QLĐT của UBND thành phố HỒ CHÍ MINH về việc phê duyệt lộ giới các tuyến đường tài thành phố HỒ CHÍ MINH.
- Căn cứ quy họach theo quyết định số 9011/QĐ-UBND ngày 31/12/2003 của UBND quận 10.
- Nghị định 47/2003//NĐ – CP ngày 12/5/2003 của Chính Phủ về việc sửa đổi, bổ sung Điều 6 Nghị định 176/1999/NĐ – CP ngày 21/12/1999 về lệ phí trước bạ.
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
3.Giới thiệu tài sản thẩm định giá:
- Tài sản thẩm định giá tọa lạc tại số 84/2, Hồ Thị Kỷ, phường 1, quận
10, Tp.HCM, nằm ở hẽm 84 đường Hồ Thị Kỷ, thuộc khu dân cư hiện hữu.
- Đối diện tài sản thẩm định là trường mầm non phường 1, gần trường tiểu học Hồ Thị Kỷ khỏang 30m, gần nhà văn hóa quận 10 khỏang 100m, gần nhà khách chính phủ số 1 Lý Thái Tổ, p.1 khỏang 500m, gần chợ, gần khu vực mua bán sầm uất( khu mua bán hoa tươi thành phố).
- Hẽm chính đường Hồ Thị Kỷ, hẽm thông ra đường Trần Bình Trọng, cách Hồ Thị Kỷ khỏang 15m Hẽm lộ giới 8m, hiện hữu 4,7m
- Pháp lý( ( ): Tài sản thuộc quyền sở hữu của bà Phạm Thị Thu Dung, sinh ngày 28/7/1980, số chứng minh nhân dân: 023730254 làm chủ.
- Kết cấu: Tường gạch, sàn gỗ + bêtông giả, mái tôn
- Vị trí: Lô đất nằm ở thửa số 80+81(1 phần), tờ bản đồ số 5, thuộc phường 1, quận 10, Tp.HCM Gíap nhà số 84/3 và 84/1 đường Hồ Thị Kỷ.
- Tổng diện tích: 42,2m 2 (trong đó có 18,56m 2 diện tích phạm lộ giới và 23,64m 2 không phạm lộ giới) Diện tích sử dụng: 93,4m 2 , diện tích sàn 93,4m 2
- Hình chữ nhật ở phía sau tốp hậu( bề rộng phía trước 3,21m).
- Hiện trạng sử dụng: Công trình xây dựng là nhà phố lầu.
( Phụ lục: Gíây chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và đất ở
Stt Tên tài sản Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật Diện tích
1 Nhà phố lầu cấp 3 - Cấu trúc: Nhà trệt.
- Kết cấu: Mái tole, tường gạch riêng và chung cột gạch, sàn gỗ ván, nền gạch hoa, cột bê tông cốt thép, sàn bê tông giả.
+ Nền lát gạch hoa 30 x 30(cm).
+ Tường xây gạch, trát vữa xi măng, sơn nước.
+ Cửa đi sắt kéo 2 bánh.
▪ Bếp: Kết cấu tương tự phòng khách, tường trát vữa xi măng, sơn nước.
+ Tường trát vữa xi măng, sơn nước.
+ Thiết bị vệ sinh bằng sứ
- Cầu thang dạng bậc bằng gỗ, lang can tay vịn.
- Lầu 1: Kết cấu tương tự tầng lửng.
+ Ban công: Cửa đi ra bằng sắt kính, lan can xây gạch, sắt cao khỏang 1m.
- Cầu thang lên trên làm bằng gỗ có tay vịn gỗ.
2 Gác lửng giả - Tầng lửng: diện tích
+ Có phòng ngủ, kết cấu tương tự phòng khách
- Phòng ngủ: 3 phòng ngủ, 2 phòng có máy lạnh riêng.
- Phòng ăn: 1 phòng chung nhà bếp có tủ để xoan chén.
- Nhà vệ sinh: Thiết bị vệ sinh.
- Chỗ để xe máy ở phòng khách.
- Điện: Đồng hồ điện chính, đường dẫn điện trong nhà bằng dây điện.
- Nước: Đồng hồ nước thuỷ cục.
- Điện thoại: 2 máy, phòng ngủ được gắn 1 máy và phòng khách 1 máy.
- Khu vực an ninh, dân cư ổn dịnh nằm trong khu vực quy hoạch dân cư ổn định.
- Hệ thống cấp thoát nước tốt, không ngập khi trời mưa.
▪ Đánh giá chất lượng còn lại:
- Nhà phố cấp 3 có niên hạn sử dụng trên 50 năm, tại thời điểm thẩm định giá móng, tường, sàn, mái của căn nhà đã sử dụng được 12 năm. Nhà tương đối cũ, cần sữa chữa nhiều.
- Chất lượng còn lại của công trình:
- Gía trị công trình xây dựng của tài sản thẩm định giá:
- Vậy giá trị xây dựng của tài sản số 84/2, Hồ Thị Kỷ, phường 1, Tp.HCM là 213 triệu đồng, với chất lượng còn lại là 76%.
4.1 Đơn giá xây dựng các cấp nhà:
- Sử dụng đơn giá xây dựng công ty TM – DV – XD HÒANG QUÂN cung cấp xây dựng công trình nhà ở, địa chỉ: 33-35, Hàm Nghi, Phường Nguyễn Thái Bình, Quận 1, TP.HCM ( ( )
♦ Thời gian sử dụng các cấp nhà:
Cấp nhà Thời gian sử dụng
4.2 Thu thập giá vàng tháng 4/2009:
- Tình hình giá vàng tháng 04 biến động khá mạnh so với các tháng trước, giá thấp nhất 19.450.000 đồng và giá cao nhất 19.990.000 đồng.
Do giá vàng lên xuống thất thường nên ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Trong chuyên đề sử dụng giá trung bình của tháng 04 là 19.630.000 đồng/lượng để tiến hành phân tích giá đất ( (( )
- Giá vàng giao dịch ngày 16/04/2009 là: 19.630.000đồng/lượng là giá vàng giao dịch trung bình của tháng 04/2009( thông tin thu thập qua trang: 24h.com.vn) Trong chuyên đề sử dụng làm giá vàng để quy đổi ra tiền của các bất động sản giao dịch bằng vàng.
4.3 Thông tin các tài sản so sánh:
Số 84/16, Hồ Thị Kỷ, phường 1, quận 10, Tp.HCM
- Cấu trúc: Từơng gạch, mái tôn.
( Phụ lục: Bảng đơn giá xây dựng
( Phụ lục: Bảng thu thập giá vàng tháng 04
- Vị trí: Hẽm chính cách Hồ Thị Kỷ khỏang 40m, cách giao lộ Hồ Thị Kỷ và Lý Thái Tổ khỏang 130m
- Lộ giới: 8m , hẽm hiện hữu 4,7m
- Pháp lý: Gíây tờ pháp lý đầy đủ Thửa đất số 65, tờ bản đồ số: 5
+ Gíây chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số: 2200/2007/UB.GCN do UBND quận 10, Tp.HCM cấp ngày 20/11/2007.
+ Chủ sở hữu là bà: Lê Thị Kim Hiền (sinh năm 1978)
- Nội thất bình thường, nhà xuống cấp.
- Mục đích sử dụng: Làm nhà ở
- Chất lượng còn lại = 100% - ( Thời gian sử dụng/Tuổi thọ trung bình) x 100%
- Gía trị xây dựng = Đơn giá xây dựng x diện tích xây dựng x chất lượng còn lại
- Đơn giá quỳên sử dụng đất = ( Gía thương lượng x giá vàng – giá trị xây dựng)/ Diện tích khuôn viên
- Nhà cấp 4, được xây dựng đã lâu nên đã xuống cấp trầm trọng, có vị trí nằm gần tài sản thẩm định, có các đặc điểm về môi trường và diện tích gần bằng tài sản thẩm định.
Số 84/27, Hồ Thị Kỷ, phường 1, quận,10, Tp.HCM
- Cấu trúc: Từơng gạch, Cột bêtông cốt thép, sàn bêtông cốt thép, mái tôn.
- Vị trí: Hẽm chính cách Hồ Thị Kỷ khỏang 70m, cách giao lộ Hồ Thị Kỷ và Lý Thái Tổ khỏang 150m
- Lộ giới: 8m, hẽm ximăng hiện hữu 4,7m
- Pháp lý( ( ): Gíây tờ pháp lý đầy đủ Thửa đất số 32, tờ bản đồ số: 5
+ Gíây chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số: 2087/2007/UB.GCN do UBND quận 10, Tp.HCM cấp ngày 15/11/2007.
+ Chủ sở hữu là ông: Lê Tôn Đức Hòa (sinh năm 1974) và Bà: Phùng Thúy Vân (sinh năm 1980)
- Nội thất bình thường, nhà còn tương đối mới.
- Mục đích sử dụng: Làm nhà ở
- Chất lượng còn lại = 100% - ( Thời gian sử dụng/Tuổi thọ trung bình) x 100%
- Gía trị xây dựng = Đơn giá xây dựng x diện tích xây dựng x chất lượng còn lại
- Đơn giá quỳên sử dụng đất = ( Gía thương lượng x giá vàng – giá trị xây dựng)/ Diện tích khuôn viên
- Nhà cấp 3, xây dựng không lâu nên chất lượng sông trình còn tốt, có vị trí nằm gần tài sản thẩm định, có các đặc điểm về môi trường và kinh tế gần giống tài sản thẩm định Diện tích đất lớn hơn nhiều so với tài sản thẩm định.
Số105A/25-27, Hồ Thị Kỷ, phường 1, quận,10, Tp.HCM
- Cấu trúc: Từơng gạch, Sàn bêtông + gỗ, mái tôn.
- Vị trí: Hẽm chính cách Hồ Thị Kỷ khỏang 40m, cách giao lộ Hồ Thị Kỷ và Lý Thái Tổ khỏang 120m.
- Lộ giới: 6m, hẽm ximăng hiện hữu 4,5m.
- Số tầng: 2lầu+ lửng( theo chủ quyền nhà)
- Pháp lý( ( ): Gíây tờ pháp lý đầy đủ Tờ bản đồ số 3, thửa số: 76+77
+ Gíây chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số: H03080/01 do UBND quận 10, Tp.HCM cấp ngày 15/08/2006. + Chủ sở hữu là Bà : Lê Thị Đòan (sinh năm 1929)
- Nội thất bình thường, nhà còn tương đối.
- Mục đích sử dụng: Làm nhà ở
- Chất lượng còn lại = 100% - ( Thời gian sử dụng/Tuổi thọ trung bình) x 100%
- Gía trị xây dựng = Đơn giá xây dựng x diện tích xây dựng x chất lượng còn lại
- Đơn giá quyền sử dụng đất = ( Gía thương lượng x giá vàng – giá trị xây dựng)/ Diện tích khuôn viên
- Nhà cấp 3, xây dựng không lâu nên chất lượng sông trình còn tương đối tốt, có vị trí nằm ở hẽm gần tài sản thẩm định, có các đặc điểm về môi trường và kinh tế gần giống tài sản thẩm định Độ rộng của hẽm tương đương với độ rộng hẽm tài sản thẩm định Diện tích đất lớn hơn nhiều so với tài sản thẩm định.
Số105A/31, Hồ Thị Kỷ, phường 1, quận,10, Tp.HCM
- Cấu trúc: Từơng gạch, sàn giả bêtông, mái tôn.
- Vị trí: Hẽm chính cách Hồ Thị Kỷ khỏang 45m, cách giao lộ Hồ Thị Kỷ và Lý Thái Tổ khỏang 130m.
- Lộ giới: 6m, hẽm ximăng hiện hữu 4,5m
- Pháp lý( ( ): Gíây tờ pháp lý đầy đủ Tờ bản đồ số 3, thửa đất số 74.
+ Gíây chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số: 0910/2008/UB.GCN do UBND quận 10, Tp.HCM cấp ngày 13/03/2008.
+ Chủ sở hữu là Ông: Ngô Anh Kiệt (sinh năm 1954) và Bà : Lê Thị Đòan (sinh năm 1953)
- Nội thất bình thường, nhà còn tương đối.
- Mục đích sử dụng: Làm nhà ở
- Chất lượng còn lại = 100% - ( Thời gian sử dụng/Tuổi thọ trung bình) x 100%
- Gía trị xây dựng = Đơn giá xây dựng x diện tích xây dựng x chất lượng còn lại
- Đơn giá quyền sử dụng đất = ( Gía thương lượng x giá vàng– giá trị xây dựng)/ diện tích khuôn viên
- Nhà cấp 3, xây dựng không lâu nên chất lượng sông trình còn tương đối tốt, có vị trí nằm ở hẽm gần tài sản thẩm định và gần tài sản só sánh 3, có các đặc điểm về môi trường và kinh tế gần giống tài sản thẩm định và tài sản so sánh 3 Tương đồng về quy mô
▪ Bảng liệt kê chi tiết tài sản so sánh:
TĐG Tài sản so sánh 1 Tài sản so sánh 2 Tài sản so sánh 3 Tài sản so sánh 4 Địa chỉ 84/2, Hồ
Thị Kỷ, phường 1, quận 10, tp.HCM
84/16, Hồ Thị Kỷ, phường 1, quận 10, tp.HCM
84/27, Hồ Thị Kỷ, phường 1, quận 10, tp.HCM
Hồ Thị Kỷ, phường 1, quận 10, tp.HCM
Hồ Thị Kỷ, phường 1, quận 10, tp.HCM
Pháp lý Hợp lệ Hợp lệ Hợp lệ Hợp lệ Hợp lệ
Vị trí - Hẽm chính 4,7m, lộ giới 8m
- Hẽm chính4,8m, lộ giới 6mDiện tích 42,2m 2 42,9m 2 68,8m 2 65,2m 2 44,3m 2 khuôn viên
Số tầng 2+ lửng 1Trệt 3 2+ lửng 3
Cấp nhà Cấp 3 Cấp 4 Cấp3 Cấp 3 Cấp3
Hình dáng Tốp hậu Vuông vức Tốp hậu Vuông vức Vuông vức
Gía trị xây dựng 73,4triệu 500triệu 266,7triệu 296,7triệu Đơn gía quyền sử dụng đất
4.3.5 Sơ đồ vị trí tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh( ( ):
5.1 Căn cứ thông tin thị trường thu thập được ở trên ta thấy sự tương quan giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định có nhiều khác biệt về quy mô diện tích, chiều rộng và hình dáng lô đất( chiều dài, vị trí, môi trường thì tương đồng nhau) Do đó khi tiến hành phân tích sự chênh lệch đó ta xây dựng hệ số điều chỉnh theo sự khác biệt giữa các tài sản trên.