TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETINGKHOA THẨM ĐỊNH GIÁ- KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TIỂU LUẬN MÔN HỌC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Đề tài:
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA CHỈ
MẶT TIỀN SỐ 292C ĐƯỜNG LÒ LU, PHƯỜNG TRƯỜNG THẠNH,QUẬN 9, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2023
Trang 2TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETINGKHOA THẨM ĐỊNH GIÁ- KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Khảo sát thực tế và làm bài báo cáo TĐG
Trang 3Mục lục
I) Thông tin về đơn vị thẩm định giá 4
II) Thông tin cơ bản về yêu cầu thẩm định giá 4
2.1) Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản 4
2.2) Thông tin về tài sản: 4
2.3) Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó: 4
2.4) Căn cứ pháp lý thẩm định giá 4
III) Thông tin tổng quan về thị trường bất động sản 5
IV) Thông tin về tài sản thẩm định giá 5
4.1) Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá: Bao gồm các giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản, cũng như ghi nhận các đặc điểm về pháp lý của tài sản cần thẩm định giá như 5
4.2) ĐẶC ĐIỂM KINH TẾ - KỸ THUẬT CỦA TSTĐG 6
4.2.1) Quyền sử dụng đất 6
4.2.2) Công trình xây dựng trên đất 6
V) Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá: Chọn cơ sở giá trị thi trường 6
VI) Các giả thiết và giả thiết đặc biệt 6
6.1) Giả thiết: 6
6.2) Giả thiết đặc biệt: Không xem xét 7
VII) Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá 7
7.1) Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá 7
7.2) Kết quả thu thập thông tin thị trường 7
7.3) Ước tính giá trị tài sản thẩm định theo các bước của phương pháp thẩm định giá đã lựa chọn: 7
VIII) Kết quả thẩm định giá 14
IX) Thời gian có hiệu lực của kết quả thẩm định giá 14
X) Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả 14
Phụ lục 16
Trang 5BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁI) Thông tin về đơn vị thẩm định giá
Tên công ty: Công ty TNHH Thẩm Định Giá Bến Thành
Địa chỉ: 50Bis-52 Phạm Hồng Thái, P Bến Thành, Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhSố điện thoại: 84-838250449
Website: benthanhvalue.com.vnEmail: mailto:benthanhvalue@gmail.com
Người đại diện: Phạm Anh Tú
I) Thông tin cơ bản về yêu cầu thẩm định giá
2.1) Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản
- Khách hàng: Lê Thanh Phong
- Địa chỉ: 11/2 đường 385, phường Tăng Nhơn Phú A, Tp Thủ Đức- Số hợp đồng: 031978.CN.005
2.1) Thông tin về tài sản:
2.3) Căn cứ pháp lý thẩm định giá
- Luật Giá (Chương IV)
- Nghị định số 89/2013/ NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ quy định chi tiếtthi hành một số điều của Luật Gía về thẩm định giá.
- Các Thông tư gồm: Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/03/2014 của Bộ Tàichính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 08/06/2013của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm địnhgiá; Thông tư số 46/2014/TT-BTC ngày 16/4/2014 của Bộ Tài chính quy định vềviệc thi, quản lý, cấp và thu hồi thẻ thẩm định viên về giá; Thông tư số
Trang 6204/2014/TT-BTC ngày 23/12/2014 của Bộ Tài chính quy định về đào tạo, bồidưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá.
- Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
II) Thông tin tổng quan về thị trường bất động sản
- Các giao dịch trên thị trường bất động sản thứ cấp đang được chính quy hóa Tỷ lệcấp GCNQSD đất ở và QSH nhà ở tại các thành phố lớn đã đạt mức từ 70- 95%
- Thị trường bất động sản (đặc biệt là phân khúc thị trường nhà đất cao cấp) có nhữngthay đổi quan trọng Đó là, sự tham gia đông đảo của các nhà đầu tư bất động sản từ cáctổng công ty, tập đoàn, các doanh nghiệp lớn thuộc các thành phần kinh tế trong nước vànước ngoài Rất nhiều doanh nghiệp lớn đã chuyển hướng đầu tư từ thị trường chứngkhoán sang bất động sản.
- Trong những năm tới đây, nhu cầu lớn về nhà ở và đất ở sẽ tăng mạnh.
III) Thông tin về tài sản thẩm định giá.
4.1) Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá: Bao gồm các giấy tờ pháplý chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản, cũng như ghi nhận các đặc điểm vềpháp lý của tài sản cần thẩm định giá như
- Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất.
Hình 4 1 Hình minh họa TSTĐG
Trang 7
4.2) ĐẶC ĐIỂM KINH TẾ - KỸ THUẬT CỦA TSTĐG.4.2.1) Quyền sử dụng đất
- Vị trí địa chính : Số thửa 723 Số tờ bản đồ 18- Vị trí hành chính : 292C
- Vị trí địa lý : đường Lò Lu, Phường Trường Thạnh, Q9, Tp Hồ Chí Minh.- Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài
- Mục đích sử dụng đất: đất ở tại đô thị.- Thời gian xây dựng: Năm 2014
- Diện tích: 73,5 m , (bằng chữ: bảy mươi ba phẩy năm mét vuông)2
- Khả năng tiếp cận: gần dự án Hausnima, dự án Simcity; gần trường học, siêu thị- Cơ sở hạ tầng: nhà cấp 2
- Tình trạng an ninh, trật tự an toàn xã hội: tốt
4.2.2) Công trình xây dựng trên đất
- Hiện trạng: có công trình xây dựng trên đất
- Các tiện ích khác: đường lớn; gần chợ, siêu thị, trường học; gần dự án Hausnima,dự án Simcity.
IV) Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá: Chọn cơ sở giá trị thi trường.
V) Các giả thiết và giả thiết đặc biệt
6.1) Giả thiết:
Bến Thành không kiểm tra sự phù hợp giữa bản chính và bản chụp hồ sơ pháp lýkhách hàng cung cấp Báo cáo thẩm định giá này dựa trên giả định, hồ sơ pháp lý kháchhàng cung cấp là trung thực và đúng với hiện trạng pháp lý của tài sản tại thời điểm thẩmđịnh giá.
biệt giữa diện tích đất phù hợp quy hoạch
Trang 8đất Số 18 Theo yêu cầu khách hàng, Bến Thành ước tính giá trị tài sản trên diện tích đấtđo vẽ thực tế.
Đối với phần diện tích đất không phù hợp quy hoạch được ông nhận, Bến Thành ướctính giá trị trên cơ sở giá đất do Nhà nước ban hành kèm theo Quyết định số02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 về Giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ ChíMinh áp dụng từ ngày 01/01/2021 đến ngày 13/12/2025 với giả định phần diện tích nàysẽ được bồi thường theo giá trên khi nhà nước thu hồi đất.
6.2) Giả thiết đặc biệt: Không xem xét
VI) Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá
7.1) Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá
Căn cứ mục đích thẩm định giá, căn cứ đặc điểm pháp lý, kinh tế, kỹ thuật củatài sản thẩm định giá, căn cứ đặc điểm thị trưởng của tài sản thẩm định giá, Tổthẩm định giá Bến Thành thống nhất nhận định phương pháp Chi phí thay thếthuộc cách tiếp cận từ Chi phí là phương pháp thẩm định giá phù hợp và duy nhấtđối với tài sản thẩm định giá Bên cạnh đó, tổ thẩm định giá của Bến Thành sửdụng Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường để ước tính đơn giáquyền sử dụng đất tham chiếu đối với tài sản thẩm định giá.
Phương pháp chi phi thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trịcủa tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ramột tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giáthị trường hiện hành, giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá Phương pháp chiphí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí
7.2) Kết quả thu thập thông tin thị trường
a) Thông tin giao dịch bất động sảnb) Thông tin giá thị trường xây dựng
Hình 7 1 Tài sản thẩm định giá
Trang 9Yếu tố TSSS 1 TSSS 2 TSSS 3
Địa chỉ Hẻm 230 đường Lò Lu,phường Trường Thạnh,quận 9, thành phố Hồ Chí Minh
Hẻm 110 đường Lò Lu, phường Trường Thạnh, quận 9, thành phố Hồ Chí Minh
Mặt tiền đường Lò Lu, phường Trường Thạnh, quận 9, thành phố Hồ Chí Minh
Diện tích sàn xâydựng
Thông tin thị trường:
- Đơn giá xây dựng của Bất Động Sản cần thẩm định và các Bất Động Sản so sánh là: 4,5 trđ/m2
- Tuổi thọ của Bất Động Sản thẩm định là 70 năm, Bất Động sản so sánh 1 và 2 là
50 năm và Bất Động sản so sánh 3 là 90 năm.Tương quan giá đất trên thị trường và thời điểm thẩm định giá
- Quy mô diện tích:
Từ 50m đến 70m22 100%Từ 70m đến 100m2 2 97%Từ 100m đến 140m2 2 95%
Trang 111 Xác định tài sản thẩm định giá
- Tài sản thẩm định giá : Bất Động Sản- Thời điểm thẩm định giá : Tháng 3/2023
- Mục đích thẩm định giá : mua bán, chuyển nhượng- Cơ sở thẩm định giá : giá trị thị trường
- Phương pháp thẩm định giá là phương pháp chi phí vì có chi phí tạo nên các tài sản tương tự.
- Đặc điểm tài sản thẩm định giá:
+ Pháp lý: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
+ Vị trí: 292C đường Lò Lu, Phường Trường Thạnh, Quận 9, Thành phố Hồ ChíMinh.
+ Hướng: mặt tiền.
+ Kết cấu công trình xây dựng: nhà cấp 2 (1 trệt 1 lầu ).+ Tình trạng an ninh trật tự an toàn xã hội: tốt.+ Năm xây dựng: 2014.
+ Thuận lợi gần trường học, siêu thị, gần dự án Hausnima, dự án Simcity, + Diện tích: 73,5 m 2
+ Diện tích sàn xây dựng: 172 m 2
+ Thời hạn sử dụng: lâu dài.
Tỷ lệ chất lượng còn lại=100% - 100= 87,14 %-Giá trị công trình xây dựng:
4,5trđ/m2 172m 87,14 %= 674,46 trđ2
2 Đơn giá của tài sản so sánh:
a TSSS 1:
- Tỷ lệ chất lượng còn lại=100% - 100= 86%
Trang 12-Giá trị công trình xây dựng:4,5trđ/m2 120m 86%= 464,4trđ2
- Giá trị quyền sử dụng đất:4700trđ – 464,4trđ = 4235,6trđ- Đơn giá tài sản so sánh 1: =84,71trđ/m2
b TSSS 2:
Tỷ lệ chất lượng còn lại = 100% - Giá trị công trình xây dựng:
-4,5trđ /m 135m 90%= 546,75trđ22
- Giá trị quyền sử dụng đất:4950trđ – 546,75trđ= 4403,25trđ- Đơn giá tài sản so sánh 2: = 78,63trđ/m2
c TSSS 3:
- Tỷ lệ chất lượng còn lại= 100% - 85,56%- Giá trị công trình xây dựng:
4,5trđ/m 105m2285,56%= 404,27trđ- Giá trị quyền sử dụng đất:12.000trđ – 404,27trđ=11595,73trđ- Đơn giá tài sản so sánh 3: = 84,64 trđ/m2
Trang 13lạiGiá bán BĐS
Giá trị CTXD(trđ)
Giá trị QSDĐ(trđ)
Đơn giá QSDĐ(trđ/m )2
- Quy mô diện tích:
TSSS1 và TSSS2 lợi thế hơn TSTĐG về diện tích nên cần điều chỉnh giảm xuống 1 khoảng:
TSSS3 kém lợi thé hơn TSTĐG về diện tích nên cần điều chỉnh tăng thêm 1 khoảng:
- Vị trí:
TTSS1 kém lợi thế hơn TSTĐG về vị trí nên cần điều chỉnh tăng thêm 1 khoảng:
TTSS2 kém lợi thế hơn TSTĐG về vị trí nên cần điều chỉnh tăng thêm 1 khoảng:
TSSS3 tương đồng với TSTĐG về vị trí nên không cần điều chỉnh
Trang 145 Thống nhất mức giá chỉ dẫn
- Nhận thấy mức chênh lệch giữa giá trị trung bình với mức giá chỉ dẫn nằm trong khoảng -6,22% 3,23% (đảm bảo không vượt quá 15%) nên đơn giá chỉ dẫn củaTSTĐG là: 83,92 trđ/m2.
- Giá trị QSD đất : 83,92trđ/m 73,5 m =6168,12 (triệu đồng)22
- Giá trị tài sản thẩm định giá : 6168,12 + 674,46 = 6842,58 (triệu đồng)
Kết luận: Giá trị tài sản thẩm định giá là: 6.842,58 triệu đồng viết bằng chữ: (
sáu tỷ tám trăm bốn mươi hai triệu năm trăm tám mươi nghìn đồng)
Trang 15VII)Kết quả thẩm định giá
Căn cứ đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật và hiện trạng tài sản thẩm định giá; trên cơ sở khảo sát tình hình giao dịch thị trường bất động sản khu vực; áp dụng phương pháp thẩm định giá như trên; công ty TNHH Thẩm định giá Bến Thành thông báo kết quả ước tính giá trị tài sản như sau: 6.842,58 triệu đồng viết (
bằng chữ: sáu tỷ tám trăm bốn mươi hai triệu năm trăm tám mươi nghìn đồng)
VIII)Thời gian có hiệu lực của kết quả thẩm định giá là: trong
vòng sáu (06) tháng kể từ ngày chấp chứng thư.
IX) Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm
định giá
- Kết quả thẩm định giá trên chỉ xác nhận giá trị thị trường cho tài sản thẩm định có đặc điểm pháp lý và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và hiện trạng được mô tả chi tiết tại thời điểm thẩm định được ghi trong báo cáo thẩm định giá này
- Kết quả thẩm định giá phải được sử dụng đúng đối tượng và mục đích đã ghitrong báo cáo này Bến Thành không chịu trách nhiệm trong mọi trường hợp khách hàng hoặc bên thứ ba không đúng đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá sai mục dịch.
- Về pháp lý tài sản thẩm định giá: Khách hàng cung cấp các tài liệu, chứng từ, hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản thẩm định giá như trên bằng bản sao (bản photo) Khách hàng chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ đã cung cấp
- Khách hàng yêu cầu thẩm định giá hoặc người hướng dẫn thẩm định viên thực hiện thẩm định hiện trạng tài sản phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về thông tin liên quan đến đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, tính năng và tính pháp lýcủa tài sản thẩm định giả đã cung cấp cho Bến Thành tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá Kết quả thẩm định giá được tính toán trong điều kiện thịtrường bình thường tại thời điểm thẩm định giá
Trang 16- Tình trạng của tài sản đã có trước thời điểm thẩm định giá Thẩm định viên không chịu trách nhiệm nếu có phát sinh các hư hỏng, phá bỏ, thay đổi kết cấu hiện trạng của nó hay thay đổi chủ sở hữu trong quá trình sử dụng sau thời điểm thẩm định giá
Trang 17- Thẩm định viên và những người tham gia trực tiếp không có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế như góp vốn cổ phần, cho vay hoặc vay vốn từ khách hàng, không là cổ đông chi phối của khách hàng hoặc ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng hóa và không có xảy ra bất kỳ xung đột lợiích nào