Bài Tập Lớn - Định Giá Bất Động Sản - Đề Tài - Lập Báo Cáo Và Chứng Thư Thẩm Định Giá Bất Động Sản Thẩm Định Giá Quán Bia Linh Chi Số 71- Lê Văn Lương- Hà Nội

Có nhiều phương pháp thẩm định giá Bất động sản và chúng khác nhau một cách đáng kể, nhưng mỗi phương pháp đều cần thiết tiến hành sự so sánh bởi nhiều công việc hợp thành để đạt được mộ

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ

Theo đề nghị của Ông Nguyễn Viết Chi

Địa chỉ: số 71- Lê Văn Lương- Hà Nội;

Điện thoại: 04.38888888

về việc thẩm định giá Quán bia Linh Chi số 71- Lê Văn Lương- Hà Nội Bất động sản này bao gồm cả quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất

1/ Mục đích thẩm định giá:

Để Ông Nguyễn Viết Chi làm cơ sở trong việc xin vay vốn

2/ Thời điểm thẩm định giá:

Tại thời điểm hiện nay (tháng 8 năm 2009)

3/ Tài sản thẩm định giá:

Quán bia Linh Chi số 71- Lê Văn Lương- Hà Nội Bất động sản này bao gồm cả quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất

4/ Căn cứ thẩm định giá:

4.1/ Các văn bản pháp qui về thẩm định giá:

- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002;

- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Giá; Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003;

- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá;

- Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm

2003 của Chính phủ;

- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn thực

hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ

về thẩm định giá;

- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính v/v

"Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" và Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính v/v

"Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);

4.2/ Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản:

- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;

- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;

- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư hướng dẫn

số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính, Thông tư số 69/2006/ TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính và Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính;

- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính

- Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghi định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ

và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;

- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ;

- Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND thành phố Hà Nội về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008;

- Quyết định số 137/2007/QĐ-UBND ngày 30/11/2007 của UBND thành phố Hà Nội ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội;

4.3/ Các văn bản pháp qui về Xây dựng:

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;

- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý

dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP;

- Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về việc Ban hành quy chế Khu đô thị mới;

- Nghị định 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về quản lý kiến trúc đô thị;

- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 6 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 hướng dẫn lập

và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Thông tư số 04/2008/TT - BXD ngày 20/02/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn quản lý đường đô thị;

- Thông tư số 09/2008/TT-BXD ngày 17/4/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng do biến động giá nguyên liệu,

nhiên liệu và vật liệu xây dựng;

- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

- Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ Xây dựng Về việc ban hành "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng";

- Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội; Quyết định số 36/2008/QĐ-UBND ngày 23/6/2008 của UBND Thành phố Hà Nội v/v điều chỉnh giá xây dựng mới nhà

ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định số Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007;

- Công văn số 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2007;

- Công văn số 1781/BXD-VP ngày 18/8/2008 của Bộ Xây dựng về việc công bố chỉ số giá xây dựng Quí II năm 2008;

- Quyết định số 2316/QĐ-NHNN ngày 21/10/2008 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về mức lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam;

5/ Thực trạng tài sản thẩm định giá:

5.1.Đặc điểm pháp lý: tốt, đất toàn quyền

- Giấy chứng nhận QSĐ số 12/2002, ngày 15/8/2002

- Giấy phép xây dựng số 345/2004, ngày 13/4/2004

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sô 45/2005, ngày 3/3/2005

5.2 Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật

5.2.1 Đặc điểm quyền sử dụng đất

- Tổng diện tích khuân viên: 20m x 20m = 400m2 Trên đất có công trình xây dựng với tổng diện tích sàn xây dựng: 200m2/sàn x 3 sàn , xây kiên cố, tuổi thọ dài

- Tình trạng: hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, hạ tầng xã hội tốt (gần siêu thị BigC, Đại học Lao động- Xã hội, Bệnh viện Giao thông vận tải, nhiều khu vui chơi )

5.2.2 Công trình xây dựng: Công trình xây dựng tốt, sử dụng từ năm 2005

- Tỷ trọng giá trị của các kết cấu chính (%)

Bộ phận

Tỷ trọng

- Chất lượng còn lại của các kết cấu chính (%)

Bộ phận

Tỷ trọng

6./ Cơ sở thẩm định giá:

- Cơ sở giá trị thị trường

7/ Nguyên tắc thẩm định giá:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Nguyên tắc cung cầu

- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

- Nguyên tắc đóng góp

8/ Phương pháp thẩm định giá:

Các phương pháp thẩm định giá Quyền sử dụng đất thông thường:

- Phương pháp So sánh

- Phương pháp Chiết trừ

- Phương pháp Thặng dư

Có nhiều phương pháp thẩm định giá Bất động sản và chúng khác nhau một cách đáng kể, nhưng mỗi phương pháp đều cần thiết tiến hành sự so sánh bởi nhiều công việc hợp thành để đạt được một quan điểm thị trường

* Phương pháp so sánh: gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất

trong thực tế

Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một Bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các Bất động sản tương tự có thể so sánh đã được mua, bán trên thị trường

Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vì:

- Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật

- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận

- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác Thông thường nhà thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để thẩm định giá Bất động sản

Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình

cố định, mà dựa trên kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp Ngoài ra, Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải tìm kiếm các Bất động sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành

và tương đối giống so với Bất động sản cần thẩm định giá, từ đó có điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị Bất động sản cần thẩm định giá Đối với Bất động sản thẩm định giá, các số liệu để tính toán theo phương pháp so sánh không nhiều và không tương đồng Phương pháp so sánh được sử dụng là phương pháp tính toán thành phần

* Phương pháp chi phí:

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh

* Phương pháp thu nhập:

Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập

9/ Kết quả thẩm định.

Trên cơ sở các tài liệu do ông Nguyễn Viết Chi cung cấp, qua khảo sát vị trí khu đất, căn cứ vào việc phân tích thị trường và động thái của người mua tiềm năng, với phương pháp thẩm định được áp dụng trong tính toán, Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam thông báo kết quả thẩm định bất động sản là Quán bia Linh Chi số 71- Lê Văn Lương- Hà Nội chi tiết như sau:

ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ

1 Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí

1.1 Áp dụng phương pháp chi phí để ước tính giá trị công trình xây dựng Chi phí xây dựng nhà ở:

- Chi phí xây dựng nhà ở 3tầng: Suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở tham khảo

từ Công văn số 292/BXD-VP, nhà ở 3tầng đơn giá xây dựng 4.080.000đ/m2, quy về thời điểm hiện nay theo chỉ số giá tại công văn số 1028/BXD - VP Giá xây dựng nhà ở quy về thời điểm quý I/2009 tăng 1,13 lần (Thông tin bổ sung: theo phân tích thị trường giá vật liệu xây dựng tại thời điểm hiện tại có xu hướng tăng so với quý I/2009 khoảng 5%)

=>giá xây dựng quy về thời điểm8/2009 tăng là : 1,13*1,05=1,1865 lần

Vậy chi phí thay thế của công trình xây dựng là :

(600m2 x 4.080.000đ/m2 x 1,1865)/1,1 = 2.640.501.818 đồng

Làm tròn 2640.000.000 dồng

Bảng tinh chất lượng còn lại của công trình xây dựng

TT Kết cấu chính

TLCL còn lại (%)

TLGT các

KC chính (%)

(B) = [(O) x (A)]/100 (%)

TLCL còn lại của BĐS (C) = [(B)/ (A)]

X 100

(O) (A) (B) (C)

90,00%

=> Kết luận: Căn cứ khảo sát thực tế tại hiện trường, tỷ lệ phần trăm (%) chất lượng còn lại của nhà chính là: 90,00%

Vậy giá trị của công trình xây dựng ước tính là :

2.640.000.000 *90%=2.376.000.000 đồng

(hai tỷ ba trăm bảy mươi sáu triệu đồng chẵn)

1.2 Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá trị quyền sử dụng đất

- Các bất động sản so sánh thu thập trên thị trường

STT Vị trí Nguồn thông tin Diện

tích

p lý

Giá trị trường QSDĐ

SS1

Đườn

g Lê

Văn

Lươn

g

- Khảo sát thực

2/11/2007

- Liên hệ 888 (a.Quang)

DTKV:

15x20=

300m 2

DTXD:

150m 2

Vị trí: Nhà nằm mặt

đường có vị trí thuận lợi hơn BĐS định giá

Cấu trúc: Nhà 3 tầng

Sổ đỏ

120 trđ/

m 2

SS2

Đườn

g Lê

Văn

Lươn

g

- Báo mua bán ngày 28/10/2007

- Khảo sát thực

8/11/2007

- Liên hệ 999(a.Hồng)

DTKV:

20x20=

400m 2

DTXD:

200m 2

Vị trí: Nhà nằm ở vị

trí kém BĐS định

giá, Cấu trúc: Nhà

3 tầng

Sổ đỏ

101 trđ/

m 2

SS3

Đườn

g Lê

Văn

Lươn

g

- Khảo sát thực

19/11/2007

- Liên hệ 777(c.Hoa)

DTKV:

20x25=

500m 2

DTXD:

250m 2

Vị trí: Nhà nằm rất

gần BĐS định giá,

có vị trí tương đồng, cách BĐS định giá khoảng 50m

Cấu trúc: Nhà 2

tầng

Sổ đỏ

113 trđ/

m 2

Nhận xét: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện giao

thông, điều kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đối tương đồng với bất động sản thẩm định giá, có thể dùng làm căn cứ để so sánh được

- Hệ số điều chỉnh giữa giá BĐS so sánh và BĐS định giá

Chỉ tiêu

điều

chỉnh

đơn vị So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3

Hạ tầng

Môi

tổng mức

điều

chỉnh

Giá bán 1000đ/m2 120.000 đ/m2 101.000 đ/m2 113.000 đ/m2

chỉ tiêu đ ơn v ị So s ánh 1 So s ánh 2 So s ánh 3 giá bán đã điều

chỉnh

1000đ/m2 108.000đ/

m2

106.500đ/m2 107.350đ/m2

Mức giá thị trường tại khu vực thẩm định giá ứng với loại b ất đ ộng s ản có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, quy mô diện tích khoảng 300m2-500m2 dao động trong khoảng từ 106,5 triệu đến 108 triệu đồng/

m2

Sau khi điều chỉnh, thẩm định viên đánh giá mức giá bán đã được điều chỉnh đối với quyền sử dụng đất tại 71 Lê Văn Lư ơng là 107 triệu đồng/m2

 giá trị quyền sử dụng đất là:

107triệu đồng/m2 x 400m2 = 42.800 triệu đồng

(bốn mươi hai tỷ tám trăm triệu đồng chẵn)

Vậy giá trị bất động sản = giá trị quyền sử dụng đất + giá trị công trình trên đất

Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định là:

42.800 + 2.376 = 45.176 triệu đồng

(bốn mươi năm tỷ một trăm bảy mươi sáu triệu đồng chẵn)

Áp dụng phương pháp đầu tư

Thu nhập từ hoạt động kinh doanh:

Tiền ăn uống: 35.000.000đồng/ngày x 26ngày x 12tháng = 10.920.000.000 đồng/năm

Tiền dịch vụ: 500.000đồng/ngày x 26ngày x12tháng = 156.000.000đồng/năm

=>Tổng doanh thu là:

10.920 triệu đồng/năm + 1566 triệu đồng/năm = 11.076 triệu đồng/năm

Các loại chi phí:

Chi mua hàng: 180.000.000đồng/tháng

 chi phí 1năm sẽ là:

180.000.000đồng/tháng x 12tháng = 2.160.000.000đồng/năm

Chi lương: 20 người x 1.500.000 = 30.000.000đồng/tháng

 chi phí 1năm là:

20 người x 1.500.000đồng/tháng x 12tháng = 360.000.000đồng/năm

Chi điện: 2.000.000đồng/tháng

 chi điện 1năm là:

2.000.000đồng/tháng x 12tháng = 24.000.000đồng/năm

Chi nước: 1.000.000đồng/tháng

Chi phí 1năm là:

1.000.000đồng/tháng x 12tháng = 12.000.000đồng/năm

Chi An ninh: 1.200.000đồng/tháng

=> chi phí 1năm là:

1.200.000đồng/tháng x 12tháng = 24.000.000đồng/năm

Vệ sinh môi trường: 300.000đồng/tháng

Chi phí 1năm là:

300.000đồng/tháng x 12tháng = 3.600.000đồng/năm

Chi quảng cáo: 1.000.000đồng/tháng

Chi phí 1năm là:

1.000.000đồng/tháng x12tháng = 12.000.000đồng/năm

Chi quản lý… 20.000.000đồng/tháng

Chi phí 1năm là:

20.000.000đồng/tháng x12tháng = 240.000.000đồng/năm

Chi mua bàn ghế, bát đĩa: 30.000.000đồng/năm

Chi phí pháp lý: 20.000.000đồng/năm

Tổng chi phí hoạt động là (giả sử các loại chi phí này ko thay đổi trong các năm tới): 2.876.000.000đồng/năm

Vậy lợi nhuận thu được 1năm là:

11.076 triệu đồng – 2.876 triệu đồng = 8.200 triệu đồng/năm

Lãi suất vốn hóa được tính là 16%/năm (được tính nội suy dựa theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là: 12%/năm; Các loại phí, dự báo lạm phát, rủi ro của ngành kinh doanh bất động sản và biến động lãi suất là: 4% Bất động sản có quyền sử dụng đất lâu dài nên:

Giá trị của bất động sản tính theo phương pháp đầu tư là:

8.200 triệu đồng/16% = 51.250 triệu đồng

(năm mươi mốt tỷ hai trăm năm mươi triệu đồng chẵn)

* Những lưu ý về kết quả thẩm định giá:

- Khó khăn trong việc xác định yếu tố "giá thị trường trong điều kiện bình thường": Giá thị trường hiện nay tuy có giảm hơn so với thời điểm cuối năm

2007 và đầu năm 2008 (là thời kỳ giá bất động sản tăng cao nhất), nhưng vẫn khá cao so với năm 2006 và giữa năm 2007 Thông tin thị trường trong Báo cáo được khảo sát tại thời điểm Thẩm định giá (hiện nay)

- Phương pháp so sánh được thực hiện dựa trên các số liệu khảo sát thị trường tại thời điểm thẩm định giá, trên cơ sở các giao dịch thực tế trong điều kiện thương mại bình thường Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn về giá thì cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui định hiện hành